有価証券報告書(内国投資証券)-第42期(2024/04/01-2024/09/30)
(6)【注記表】
(継続企業の前提に関する注記)
該当事項はありません。
(重要な会計方針に係る事項に関する注記)
(未適用の会計基準等)
・「リースに関する会計基準」(企業会計基準第34号 2024年9月13日)
・「リースに関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第33号 2024年9月13日)
(1)概要
2016年1月に国際会計基準審議会(IASB)より国際財務報告基準(IFRS)第16号「リース」が公表され、同年2月に米国財務会計基準審議会(FASB)よりTopic842「リース」が公表された状況を踏まえ、企業会計基準委員会において、借手のすべてのリースについて資産及び負債を計上する会計基準が開発され、適用指針と合わせて公表されたものです。
企業会計基準委員会のリースに関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、統一的な算定方法を用いることにより、国内外の企業間における財務諸表の比較可能性を向上させる観点から、すべてのリースを使用権の取得として捉えて使用権資産を貸借対照表に計上するとともに、借手のリースの費用配分の方法については、リースがファイナンス・リースであるかオペレーティング・リースであるかにかかわらず、使用権資産に係る減価償却費及びリース負債に係る利息相当額を計上する会計モデルを採用することとされ、また、国際的な比較可能性を大きく損なわせない範囲で代替的な取扱いを定めることとされています。
(2)適用予定日
2027年9月期の期首から適用予定です。
(3)当該会計基準等の適用による影響
「リースに関する会計基準」等の適用により財務諸表に与える影響額については、現時点では評価中です。
(貸借対照表に関する注記)
※1.交換により取得した固定資産の圧縮記帳額
※2. 自己投資口の消却の状況
※3.投信法第67条第4項に定める最低純資産額
(損益計算書に関する注記)
※1.不動産賃貸事業損益の内訳
※2.不動産等売却損益の内訳
3.不動産等交換差益の内訳
(注)各交換取引において、法人税法第50条の「交換により取得した資産の圧縮額の損益算入」の規定を適用し、直接減額による圧縮記帳の会計処理を行った金額です。
(投資主資本等変動計算書に関する注記)
1.発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
(単位:千円)
(注)テナントから預っている敷金及び保証金であり、テナント退去時にテナントに返還するため預金又は信託預金に積み立てています。
2.重要な非資金取引の内容
本投資法人は、2023年11月30日付及び2024年3月28日付で固定資産の交換取引を実施しました。当該取引により発生した主な非資金取引は以下のとおりです。
(リース取引に関する注記)
オペレーティング・リース取引(貸主側)
(金融商品に関する注記)
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、余剰資金の効率的な運用に資するため、各種の預金等で運用することがあります。また資金調達については、主に、投資口の発行、借入れ及び投資法人債の発行によりこれを行う方針です。デリバティブは、投資法人債又は借入金の金利変動リスクその他のリスクをヘッジする目的の利用に限るものとし、投機的な取引は行いません。なお、現在デリバティブ取引は行っていません。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
投資法人債及び借入金は、不動産関連資産の取得又は借入金の返済等に係る資金調達であり、流動性リスクに晒されていますが、本投資法人では、資産運用会社が資金繰計画を作成する等の方法により管理しています。変動金利の借入金は、金利の変動リスクに晒されていますが、総資産有利子負債比率を低位に保ち、長期固定金利による借入れの比率を高位に保つことで、市場金利の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定的にしています。
預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金は、テナントからの預り金であり、契約満了前の退去による流動性リスクに晒されています。当該リスクに関しては、資産運用会社が月次で入退去予定表や賃貸借契約一覧等を作成してスケジュールや残高を管理する体制としています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては、一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。
2.金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。また、「現金及び預金」「信託現金及び信託預金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。
前期(2024年3月31日)
(単位:千円)
当期(2024年9月30日)
(単位:千円)
(注1)負債に計上されるものについては、( )で示しています。
(注2)金融商品の時価の算定方法
(1)1年内償還予定の投資法人債、(3)投資法人債
本投資法人の発行する投資法人債の時価については、市場価格のあるものは市場価格に基づき、市場価格のないものは、元利金の合計額を当該投資法人債の残存期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いた現在価値により算定しています。
(2)1年内返済予定の長期借入金、(4)長期借入金
固定金利による長期借入金の時価については、元利金の合計額を同様の新規借入れを行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。変動金利による長期借入金は、短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額にほぼ等しいと考えられるため、当該帳簿価額によっています。
(注3)預り敷金及び保証金(2024年3月31日貸借対照表計上額858,018千円、2024年9月30日貸借対照表計上額855,262千円)並びに信託預り敷金及び保証金(2024年3月31日貸借対照表計上額8,556,131千円、2024年9月30日貸借対照表計上額8,530,241千円)については、重要性が乏しいため記載を省略しています。
(注4)投資法人債、借入金の決算日後の返済予定額
前期(2024年3月31日)
(単位:千円)
当期(2024年9月30日)
(単位:千円)
(有価証券に関する注記)
前期(2024年3月31日)及び当期(2024年9月30日)において、本投資法人は、有価証券取引を行っていないため、該当事項はありません。
(デリバティブ取引に関する注記)
前期(2024年3月31日)及び当期(2024年9月30日)において、該当事項はありません。
(退職給付に関する注記)
前期(2024年3月31日)及び当期(2024年9月30日)において、本投資法人には、退職給付制度がないため、該当事項はありません。
(資産除去債務に関する注記)
前期(2024年3月31日)及び当期(2024年9月30日)において、該当事項はありません。
(収益認識に関する注記)
1.顧客との契約から生じる収益を分解した情報
前期(自 2023年10月1日 至 2024年3月31日)
(単位:千円)
当期(自 2024年4月1日 至 2024年9月30日)
(単位:千円)
(注1)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
(注2)不動産等売却収入については、損益計算書において不動産等売却損益(不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額)として計上します。本投資法人においては、不動産等売却益を営業収益に、不動産等売却損を営業費用に計上しているため、上表には不動産等売却益の額のみを記載しています。
2.顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報
(重要な会計方針に係る事項に関する注記)に記載のとおりです。
3.顧客との契約に基づく履行義務の充足と当該契約から生じるキャッシュ・フローとの関係並びに当計算期間末において存在する顧客との契約から翌計算期間以降に認識すると見込まれる収益の金額及び時期に関する情報
前期(自 2023年10月1日 至 2024年3月31日)
(1)契約資産及び契約負債の残高等
(単位:千円)
(2)残存履行義務に配分した取引価格
2022年10月24日に売買契約を締結した不動産は5期に分割して引渡しを行う予定です。当該不動産の売却価格27,000,000千円のうち、第1回目の6,750,000千円については2022年12月6日に、第2回目の8,100,000千円については2023年9月25日に、第3回目の8,100,000千円については2024年3月25日に当該不動産等の引渡しが完了しており、それぞれ2023年3月期、2023年9月期及び2024年3月期に収益を認識しました。2024年3月31日現在、不動産等の売却に係る残存履行義務に配分した取引価格は4,050,000千円であり、第4回目の2,700,000千円については2024年9月25日に、第5回目の1,350,000千円については2024年10月23日に当該不動産等の引渡しを行う予定です。それに伴う収益を、第4回目は2024年9月期(第42期)に、第5回目は2025年3月期(第43期)に認識することを見込んでいます。
水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識に関する会計基準第80-22項(2)の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
当期(自 2024年4月1日 至 2024年9月30日)
(1)契約資産及び契約負債の残高等
(単位:千円)
(2)残存履行義務に配分した取引価格
2022年10月24日に売買契約を締結した不動産は5期に分割して引渡しを行いました。当該不動産の売却価格27,000,000千円のうち、第1回目の6,750,000千円については2022年12月6日に、第2回目の8,100,000千円については2023年9月25日に、第3回目の8,100,000千円については2024年3月25日に、第4回目の2,700,000千円については2024年9月25日に当該不動産等の引渡しが完了しており、それぞれ2023年3月期、2023年9月期、2024年3月期及び2024年9月期に収益を認識しました。2024年9月30日現在、不動産等の売却に係る残存履行義務に配分した取引価格は1,350,000千円であり、第5回目の1,350,000千円については2024年10月23日に当該不動産等の引渡しが完了しています。それに伴う収益を2025年3月期(第43期)に認識することを見込んでいます。
2024年9月27日に売買契約を締結した不動産は3期に分割して引渡しを行う予定です。2024年9月30日現在、不動産等の売却に係る残存履行義務に配分した取引価格は18,500,000千円であり、第1回目の7,400,000千円については2024年10月11日に当該不動産等の引渡しが完了しており、第2回目の5,550,000千円については2025年4月11日に、第3回目の5,550,000千円については2025年10月10日に当該不動産等の引渡しを行う予定です。それに伴う収益を、第1回目は2025年3月期(第43期)に、第2回目は2025年9月期(第44期)に、第3回目は2026年3月期(第45期)に認識することを見込んでいます。
水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識に関する会計基準第80-22項(2)の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
(セグメント情報等に関する注記)
(セグメント情報)
前期(自 2023年10月1日 至 2024年3月31日)及び当期(自 2024年4月1日 至 2024年9月30日)において、本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
(関連情報)
前期(自 2023年10月1日 至 2024年3月31日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域ごとの情報
(1)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客ごとの情報
当期(自 2024年4月1日 至 2024年9月30日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域ごとの情報
(1)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客ごとの情報
(賃貸等不動産に関する注記)
本投資法人は、東京都その他の地域において、賃貸用のオフィス(土地を含む。)を有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。
(単位:千円)
(注1)「貸借対照表計上額」は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)前期の期中増減額のうち、主な増加額はグローバル・ワン上野、新ダイビル及び土佐堀ダイビルの取得によるものであり、主な減少額は淀屋橋フレックスタワー、楽天クリムゾンハウス青山及び大手町ファーストスクエアの売却によるものです。当期の期中減少額の主な要因は、大手町ファーストスクエアの売却によるものです。
(注3)「期末時価」は、本規約に定める資産評価の方法及び基準並びに一般社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、不動産鑑定士による鑑定評価額(決算日を価格時点とする一般財団法人日本不動産研究所、大和不動産鑑定株式会社、株式会社中央不動産鑑定所、株式会社谷澤総合鑑定所又はJLL森井鑑定株式会社作成の「不動産鑑定評価書」によります。)を記載しています。なお、期末時価のうち、大手町ファーストスクエアについては、前期は2022年10月24日付の売買契約における第4回及び第5回の譲渡価格の合計、当期は2022年10月24日付の売買契約における第5回の譲渡価格としています。アルカセントラルについては、当期は2024年9月27日付の売買契約における第1回から第3回の譲渡価格の合計としています。
また、賃貸等不動産に関する損益は、「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
(税効果会計に関する注記)
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
(持分法損益等に関する注記)
前期(自 2023年10月1日 至 2024年3月31日)及び当期(自 2024年4月1日 至 2024年9月30日)において、本投資法人には、関連会社が存在せず、該当事項はありません。
(関連当事者との取引に関する注記)
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2023年10月1日 至 2024年3月31日)及び当期(自 2024年4月1日 至 2024年9月30日)において、該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2023年10月1日 至 2024年3月31日)及び当期(自 2024年4月1日 至 2024年9月30日)において、該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2023年10月1日 至 2024年3月31日)及び当期(自 2024年4月1日 至 2024年9月30日)において、該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2023年10月1日 至 2024年3月31日)及び当期(自 2024年4月1日 至 2024年9月30日)において、該当事項はありません。
(1口当たり情報に関する注記)
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
(重要な後発事象に関する注記)
資産の譲渡
2024年10月11日にアルカセントラルの一部(信託受益権の準共有持分40%、譲渡価格7,400百万円)、2024年10月23日に大手町ファーストスクエアの一部(信託受益権の準共有持分5%、譲渡価格1,350百万円)をそれぞれ譲渡しました。概要は以下のとおりです。
<譲渡の概要①>
(注1)「土地面積」及び「延床面積」は、登記簿上に表示されているものを記載しています。
(注2)譲渡価格は、諸経費、固定資産税及び都市計画税の精算金、消費税及び地方消費税を含まない売買契約書に記載された価格を記載しています。
(注3)登記上の一棟の建物に、アルカセントラルの他、東武ホテル、トリフォニーホール、アルカウエストの各棟が含まれます。
(注4)取得対象部分は、管理組合の管理規約に基づく第3街区全体共有持分の約20.4%、アルカセントラル棟共有持分の約57.8%に相当します。
<譲渡の概要②>
(注1)「土地面積」及び「延床面積」は、登記簿上に表示されているものを記載しています。
(注2)譲渡価格は、諸経費、固定資産税及び都市計画税の精算金、消費税及び地方消費税を含まない売買契約書に記載された売買価格を記載しています。
(継続企業の前提に関する注記)
該当事項はありません。
(重要な会計方針に係る事項に関する注記)
| 1.固定資産の減価償却の方法 | (1)有形固定資産 定額法を採用しています。 なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 建物・信託建物 2年～76年 構築物・信託構築物 2年～58年 機械及び装置・ 信託機械及び装置 6年～17年 工具、器具及び備品・ 信託工具、器具及び備品 2年～15年 (2)無形固定資産 定額法を採用しています。 (3)長期前払費用 定額法を採用しています。 |
| 2.繰延資産の処理方法 | 投資法人債発行費 償還までの期間にわたり定額法により償却しています。 |
| 3.収益及び費用の計上基準 | (1)収益に関する計上基準 本投資法人の顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点(収益を認識する通常の時点)は以下のとおりです。 ①不動産等の売却 不動産等の売却については、不動産売却に係る契約に定められた引渡義務を履行することにより、顧客である買主が当該不動産等の支配を獲得した時点で収益計上を行います。 ②水道光熱費収入 水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上を行います。 水道光熱費収入のうち、本投資法人が代理人に該当すると判断したものについては、他の当事者が供給する電気、ガス等の料金として収受する額から当該他の当事者に支払う額を控除した純額を収益として認識します。 (2)固定資産税等の処理方法 保有する不動産及び信託不動産に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当期に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。 不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は、前期は36,527千円です。当期は該当ありません。 |
| 4.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲 | キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。 |
| 5.その他財務諸表作成のための基礎となる事項 | (1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方針 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきましては、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。 ①信託現金及び信託預金 ②信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定 ③信託その他無形固定資産 ④信託預り敷金及び保証金 (2)控除対象外消費税等の処理方法 固定資産に係る控除対象外消費税等は長期前払消費税等に計上し、5年間で均等額を償却しています。 |
(未適用の会計基準等)
・「リースに関する会計基準」(企業会計基準第34号 2024年9月13日)
・「リースに関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第33号 2024年9月13日)
(1)概要
2016年1月に国際会計基準審議会(IASB)より国際財務報告基準(IFRS)第16号「リース」が公表され、同年2月に米国財務会計基準審議会(FASB)よりTopic842「リース」が公表された状況を踏まえ、企業会計基準委員会において、借手のすべてのリースについて資産及び負債を計上する会計基準が開発され、適用指針と合わせて公表されたものです。
企業会計基準委員会のリースに関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、統一的な算定方法を用いることにより、国内外の企業間における財務諸表の比較可能性を向上させる観点から、すべてのリースを使用権の取得として捉えて使用権資産を貸借対照表に計上するとともに、借手のリースの費用配分の方法については、リースがファイナンス・リースであるかオペレーティング・リースであるかにかかわらず、使用権資産に係る減価償却費及びリース負債に係る利息相当額を計上する会計モデルを採用することとされ、また、国際的な比較可能性を大きく損なわせない範囲で代替的な取扱いを定めることとされています。
(2)適用予定日
2027年9月期の期首から適用予定です。
(3)当該会計基準等の適用による影響
「リースに関する会計基準」等の適用により財務諸表に与える影響額については、現時点では評価中です。
(貸借対照表に関する注記)
※1.交換により取得した固定資産の圧縮記帳額
| (単位:千円) |
| 前期 (2024年3月31日) | 当期 (2024年9月30日) | |||||||||
| 土地 |
|
| ||||||||
| 信託土地 |
|
|
※2. 自己投資口の消却の状況
| 前期 (2024年3月31日) | 当期 (2024年9月30日) | |
| 総消却口数 | - | 19,689口 |
| 消却総額 | - | 1,999,985千円 |
※3.投信法第67条第4項に定める最低純資産額
| 前期 (2024年3月31日) | 当期 (2024年9月30日) | |
| 50,000千円 | 50,000千円 |
(損益計算書に関する注記)
※1.不動産賃貸事業損益の内訳
| (単位:千円) |
| 前期 (自 2023年10月1日 至 2024年3月31日) | 当期 (自 2024年4月1日 至 2024年9月30日) | |
| A.不動産賃貸事業収益 | ||
| 賃貸事業収入 | ||
| (賃料) | 5,099,525 | 5,074,716 |
| (共益費) | 468,224 | 491,279 |
| (水道光熱費収入) | 353,149 | 407,937 |
| (駐車場収入) | 124,889 | 121,753 |
| (付帯収入) | 25,861 | 28,735 |
| 計 | 6,071,649 | 6,124,421 |
| その他賃貸事業収入 | ||
| (その他雑収入) | 5,154 | 600 |
| 計 | 5,154 | 600 |
| 不動産賃貸事業収益合計 | 6,076,804 | 6,125,021 |
| B.不動産賃貸事業費用 | ||
| 賃貸事業費用 | ||
| (外部委託費) | 608,320 | 612,210 |
| (水道光熱費) | 410,968 | 418,042 |
| (公租公課) | 528,740 | 543,955 |
| (保険料) | 15,277 | 14,564 |
| (修繕費) | 139,037 | 100,914 |
| (減価償却費) | 949,123 | 916,887 |
| (固定資産除却損) | 5,513 | 0 |
| (その他賃貸事業費用) | 7,228 | 6,647 |
| 不動産賃貸事業費用合計 | 2,664,210 | 2,613,220 |
| C.不動産賃貸事業損益(A-B) | 3,412,593 | 3,511,800 |
※2.不動産等売却損益の内訳
| (単位:千円) | ||
| 前期 (自 2023年10月1日 至 2024年3月31日) | 当期 (自 2024年4月1日 至 2024年9月30日) | |
| 大手町ファーストスクエア (準共有持分30%) | 大手町ファーストスクエア (準共有持分10%) | |
| 不動産等売却収入 | 8,100,000 | 2,700,000 |
| 不動産等売却原価 | 6,972,871 | 2,323,275 |
| その他売却費用 | 42,526 | 15,522 |
| 不動産等売却益 | 1,084,602 | 361,202 |
3.不動産等交換差益の内訳
| (単位:千円) | ||
| 前期 (自 2023年10月1日 至 2024年3月31日) | 当期 (自 2024年4月1日 至 2024年9月30日) | |
| 淀屋橋フレックスタワーとグローバル・ワン上野の交換取引 | - | |
| 不動産等譲渡対価 | 9,833,000 | - |
| 不動産等譲渡原価 | 6,240,063 | - |
| その他譲渡費用 | 45,660 | - |
| 固定資産圧縮額(注) | 3,547,276 | - |
| 不動産等交換差益 | - | - |
| 楽天クリムゾンハウス青山(準共有持分20%)と土佐堀ダイビル(共有持分20%)および新ダイビル(共有持分5%)の交換取引 | - | |
| 不動産等譲渡対価 | 8,055,000 | - |
| 不動産等譲渡原価 | 6,836,652 | - |
| その他譲渡費用 | 42,981 | - |
| 固定資産圧縮額(注) | 1,175,365 | - |
| 不動産等交換差益 | - | - |
(注)各交換取引において、法人税法第50条の「交換により取得した資産の圧縮額の損益算入」の規定を適用し、直接減額による圧縮記帳の会計処理を行った金額です。
(投資主資本等変動計算書に関する注記)
1.発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
| 前期 (自 2023年10月1日 至 2024年3月31日) | 当期 (自 2024年4月1日 至 2024年9月30日) | |
| 発行可能投資口総口数 | 16,000,000口 | 16,000,000口 |
| 発行済投資口の総口数 | 1,022,826口 | 1,003,137口 |
(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
(単位:千円)
| 前期 (自 2023年10月1日 至 2024年3月31日) | 当期 (自 2024年4月1日 至 2024年9月30日) | |
| 現金及び預金 | 7,576,066 | 2,087,751 |
| 信託現金及び信託預金 | 10,402,539 | 10,744,451 |
| 預り敷金及び保証金対応預金 (信託含む)(注) | △7,208,769 | △ 7,485,234 |
| 現金及び現金同等物 | 10,769,835 | 5,346,968 |
(注)テナントから預っている敷金及び保証金であり、テナント退去時にテナントに返還するため預金又は信託預金に積み立てています。
2.重要な非資金取引の内容
本投資法人は、2023年11月30日付及び2024年3月28日付で固定資産の交換取引を実施しました。当該取引により発生した主な非資金取引は以下のとおりです。
| (単位:千円) | ||
| 前期 (自 2023年10月1日 至 2024年3月31日) | 当期 (自 2024年4月1日 至 2024年9月30日) | |
| 淀屋橋フレックスタワーとグローバル・ワン上野の交換取引 | ||
| 交換による取得物件の金額 | △9,900,000 | - |
| 交換による譲渡物件の金額 | 9,833,000 | - |
| 交換取引に係る差金収入 | △67,000 | - |
| (「信託有形固定資産の取得による支出」に 含めて表示) | ||
| 楽天クリムゾンハウス青山(準共有持分20%)と土佐堀ダイビル(共有持分20%)および新ダイビル(共有持分5%)の交換取引 | ||
| 交換による取得物件の金額 | △7,916,000 | - |
| 交換による譲渡物件の金額 | 8,055,000 | - |
| 交換取引に係る差金収入 | 139,000 | - |
| (「信託有形固定資産の売却による減少額」に 含めて表示) |
(リース取引に関する注記)
オペレーティング・リース取引(貸主側)
| 未経過リース料 | (単位:千円) | |
| 前期 (2024年3月31日) | 当期 (2024年9月30日) | |
| 1年内 | 5,312,261 | 4,522,180 |
| 1年超 | 5,173,876 | 5,302,247 |
| 合計 | 10,486,138 | 9,824,428 |
(金融商品に関する注記)
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、余剰資金の効率的な運用に資するため、各種の預金等で運用することがあります。また資金調達については、主に、投資口の発行、借入れ及び投資法人債の発行によりこれを行う方針です。デリバティブは、投資法人債又は借入金の金利変動リスクその他のリスクをヘッジする目的の利用に限るものとし、投機的な取引は行いません。なお、現在デリバティブ取引は行っていません。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
投資法人債及び借入金は、不動産関連資産の取得又は借入金の返済等に係る資金調達であり、流動性リスクに晒されていますが、本投資法人では、資産運用会社が資金繰計画を作成する等の方法により管理しています。変動金利の借入金は、金利の変動リスクに晒されていますが、総資産有利子負債比率を低位に保ち、長期固定金利による借入れの比率を高位に保つことで、市場金利の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定的にしています。
預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金は、テナントからの預り金であり、契約満了前の退去による流動性リスクに晒されています。当該リスクに関しては、資産運用会社が月次で入退去予定表や賃貸借契約一覧等を作成してスケジュールや残高を管理する体制としています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては、一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。
2.金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。また、「現金及び預金」「信託現金及び信託預金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。
前期(2024年3月31日)
(単位:千円)
| 貸借対照表計上額 (注1) | 時価 (注1) | 差額 | |
| (1) 1年内償還予定の投資法人債 | (3,000,000) | (3,006,000) | (6,000) |
| (2) 1年内返済予定の長期借入金 | (16,500,000) | (16,495,905) | 4,094 |
| (3) 投資法人債 | (15,700,000) | (15,425,310) | 274,690 |
| (4) 長期借入金 | (63,000,000) | (62,642,099) | 357,900 |
当期(2024年9月30日)
(単位:千円)
| 貸借対照表計上額 (注1) | 時価 (注1) | 差額 | |
| (1) 1年内償還予定の投資法人債 | ― | ― | ― |
| (2) 1年内返済予定の長期借入金 | (14,700,000) | (14,668,917) | 31,082 |
| (3) 投資法人債 | (15,700,000) | (15,395,960) | 304,040 |
| (4) 長期借入金 | (62,500,000) | (61,970,691) | 529,308 |
(注1)負債に計上されるものについては、( )で示しています。
(注2)金融商品の時価の算定方法
(1)1年内償還予定の投資法人債、(3)投資法人債
本投資法人の発行する投資法人債の時価については、市場価格のあるものは市場価格に基づき、市場価格のないものは、元利金の合計額を当該投資法人債の残存期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いた現在価値により算定しています。
(2)1年内返済予定の長期借入金、(4)長期借入金
固定金利による長期借入金の時価については、元利金の合計額を同様の新規借入れを行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。変動金利による長期借入金は、短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額にほぼ等しいと考えられるため、当該帳簿価額によっています。
(注3)預り敷金及び保証金(2024年3月31日貸借対照表計上額858,018千円、2024年9月30日貸借対照表計上額855,262千円)並びに信託預り敷金及び保証金(2024年3月31日貸借対照表計上額8,556,131千円、2024年9月30日貸借対照表計上額8,530,241千円)については、重要性が乏しいため記載を省略しています。
(注4)投資法人債、借入金の決算日後の返済予定額
前期(2024年3月31日)
(単位:千円)
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 1年内償還予定の投資法人債 | 3,000,000 | - | - | - | - | - |
| 1年内返済予定の長期借入金 | 16,500,000 | - | - | - | - | - |
| 投資法人債 | - | - | 6,000,000 | 5,000,000 | 2,000,000 | 2,700,000 |
| 長期借入金 | - | 11,150,000 | 12,300,000 | 15,550,000 | 10,400,000 | 13,600,000 |
当期(2024年9月30日)
(単位:千円)
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 1年内償還予定の投資法人債 | - | - | - | - | - | - |
| 1年内返済予定の長期借入金 | 14,700,000 | - | - | - | - | - |
| 投資法人債 | - | 2,000,000 | 9,000,000 | 2,000,000 | - | 2,700,000 |
| 長期借入金 | - | 12,450,000 | 11,000,000 | 12,450,000 | 18,500,000 | 8,100,000 |
(有価証券に関する注記)
前期(2024年3月31日)及び当期(2024年9月30日)において、本投資法人は、有価証券取引を行っていないため、該当事項はありません。
(デリバティブ取引に関する注記)
前期(2024年3月31日)及び当期(2024年9月30日)において、該当事項はありません。
(退職給付に関する注記)
前期(2024年3月31日)及び当期(2024年9月30日)において、本投資法人には、退職給付制度がないため、該当事項はありません。
(資産除去債務に関する注記)
前期(2024年3月31日)及び当期(2024年9月30日)において、該当事項はありません。
(収益認識に関する注記)
1.顧客との契約から生じる収益を分解した情報
前期(自 2023年10月1日 至 2024年3月31日)
(単位:千円)
| 顧客との契約から生じる収益 (注1) | 外部顧客への売上高 | |
| 不動産等の売却 | 25,988,000 | 1,084,602 (注2) |
| 水道光熱費収入 | 353,149 | 353,149 |
| その他 | - | 5,723,654 |
| 合計 | 26,341,149 | 7,161,406 |
当期(自 2024年4月1日 至 2024年9月30日)
(単位:千円)
| 顧客との契約から生じる収益 (注1) | 外部顧客への売上高 | |
| 不動産等の売却 | 2,700,000 | 361,202 (注2) |
| 水道光熱費収入 | 407,937 | 407,937 |
| その他 | - | 5,717,084 |
| 合計 | 3,107,937 | 6,486,223 |
(注1)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
(注2)不動産等売却収入については、損益計算書において不動産等売却損益(不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額)として計上します。本投資法人においては、不動産等売却益を営業収益に、不動産等売却損を営業費用に計上しているため、上表には不動産等売却益の額のみを記載しています。
2.顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報
(重要な会計方針に係る事項に関する注記)に記載のとおりです。
3.顧客との契約に基づく履行義務の充足と当該契約から生じるキャッシュ・フローとの関係並びに当計算期間末において存在する顧客との契約から翌計算期間以降に認識すると見込まれる収益の金額及び時期に関する情報
前期(自 2023年10月1日 至 2024年3月31日)
(1)契約資産及び契約負債の残高等
(単位:千円)
| 顧客との契約から生じた債権(期首残高) | 112,689 |
| 顧客との契約から生じた債権(期末残高) | 98,106 |
| 契約資産(期首残高) | - |
| 契約資産(期末残高) | - |
| 契約負債(期首残高) | - |
| 契約負債(期末残高) | - |
(2)残存履行義務に配分した取引価格
2022年10月24日に売買契約を締結した不動産は5期に分割して引渡しを行う予定です。当該不動産の売却価格27,000,000千円のうち、第1回目の6,750,000千円については2022年12月6日に、第2回目の8,100,000千円については2023年9月25日に、第3回目の8,100,000千円については2024年3月25日に当該不動産等の引渡しが完了しており、それぞれ2023年3月期、2023年9月期及び2024年3月期に収益を認識しました。2024年3月31日現在、不動産等の売却に係る残存履行義務に配分した取引価格は4,050,000千円であり、第4回目の2,700,000千円については2024年9月25日に、第5回目の1,350,000千円については2024年10月23日に当該不動産等の引渡しを行う予定です。それに伴う収益を、第4回目は2024年9月期(第42期)に、第5回目は2025年3月期(第43期)に認識することを見込んでいます。
水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識に関する会計基準第80-22項(2)の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
当期(自 2024年4月1日 至 2024年9月30日)
(1)契約資産及び契約負債の残高等
(単位:千円)
| 顧客との契約から生じた債権(期首残高) | 98,106 |
| 顧客との契約から生じた債権(期末残高) | 116,252 |
| 契約資産(期首残高) | - |
| 契約資産(期末残高) | - |
| 契約負債(期首残高) | - |
| 契約負債(期末残高) | - |
(2)残存履行義務に配分した取引価格
2022年10月24日に売買契約を締結した不動産は5期に分割して引渡しを行いました。当該不動産の売却価格27,000,000千円のうち、第1回目の6,750,000千円については2022年12月6日に、第2回目の8,100,000千円については2023年9月25日に、第3回目の8,100,000千円については2024年3月25日に、第4回目の2,700,000千円については2024年9月25日に当該不動産等の引渡しが完了しており、それぞれ2023年3月期、2023年9月期、2024年3月期及び2024年9月期に収益を認識しました。2024年9月30日現在、不動産等の売却に係る残存履行義務に配分した取引価格は1,350,000千円であり、第5回目の1,350,000千円については2024年10月23日に当該不動産等の引渡しが完了しています。それに伴う収益を2025年3月期(第43期)に認識することを見込んでいます。
2024年9月27日に売買契約を締結した不動産は3期に分割して引渡しを行う予定です。2024年9月30日現在、不動産等の売却に係る残存履行義務に配分した取引価格は18,500,000千円であり、第1回目の7,400,000千円については2024年10月11日に当該不動産等の引渡しが完了しており、第2回目の5,550,000千円については2025年4月11日に、第3回目の5,550,000千円については2025年10月10日に当該不動産等の引渡しを行う予定です。それに伴う収益を、第1回目は2025年3月期(第43期)に、第2回目は2025年9月期(第44期)に、第3回目は2026年3月期(第45期)に認識することを見込んでいます。
水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識に関する会計基準第80-22項(2)の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
(セグメント情報等に関する注記)
(セグメント情報)
前期(自 2023年10月1日 至 2024年3月31日)及び当期(自 2024年4月1日 至 2024年9月30日)において、本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
(関連情報)
前期(自 2023年10月1日 至 2024年3月31日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域ごとの情報
(1)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客ごとの情報
| (単位:千円) |
| 顧客の名称又は氏名 | 営業収益 | 関連するセグメント名 |
| ダイビル株式会社 | 1,084,602 | 不動産賃貸事業 |
| 楽天グループ株式会社 | 823,529 | 不動産賃貸事業 |
当期(自 2024年4月1日 至 2024年9月30日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域ごとの情報
(1)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客ごとの情報
| (単位:千円) |
| 顧客の名称又は氏名 | 営業収益 | 関連するセグメント名 |
| 楽天グループ株式会社 | 671,585 | 不動産賃貸事業 |
(賃貸等不動産に関する注記)
本投資法人は、東京都その他の地域において、賃貸用のオフィス(土地を含む。)を有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。
(単位:千円)
| 前期 (自 2023年10月1日 至 2024年3月31日) | 当期 (自 2024年4月1日 至 2024年9月30日) | ||
| 貸借対照表計上額 | |||
| 期首残高 | 201,799,315 | 194,713,446 | |
| 期中増減額 | △7,085,868 | △2,886,138 | |
| 期末残高 | 194,713,446 | 191,827,308 | |
| 期末時価 | 238,900,000 | 235,850,000 | |
(注1)「貸借対照表計上額」は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)前期の期中増減額のうち、主な増加額はグローバル・ワン上野、新ダイビル及び土佐堀ダイビルの取得によるものであり、主な減少額は淀屋橋フレックスタワー、楽天クリムゾンハウス青山及び大手町ファーストスクエアの売却によるものです。当期の期中減少額の主な要因は、大手町ファーストスクエアの売却によるものです。
(注3)「期末時価」は、本規約に定める資産評価の方法及び基準並びに一般社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、不動産鑑定士による鑑定評価額(決算日を価格時点とする一般財団法人日本不動産研究所、大和不動産鑑定株式会社、株式会社中央不動産鑑定所、株式会社谷澤総合鑑定所又はJLL森井鑑定株式会社作成の「不動産鑑定評価書」によります。)を記載しています。なお、期末時価のうち、大手町ファーストスクエアについては、前期は2022年10月24日付の売買契約における第4回及び第5回の譲渡価格の合計、当期は2022年10月24日付の売買契約における第5回の譲渡価格としています。アルカセントラルについては、当期は2024年9月27日付の売買契約における第1回から第3回の譲渡価格の合計としています。
また、賃貸等不動産に関する損益は、「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
(税効果会計に関する注記)
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
| (単位:千円) |
| 前期 (2024年3月31日) | 当期 (2024年9月30日) | |
| 繰延税金資産 | ||
| 未払事業税損金不算入額 | 13 | 13 |
| 繰延税金資産合計 | 13 | 13 |
| 繰延税金資産の純額 | 13 | 13 |
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
| (単位:%) |
| 前期 (2024年3月31日) | 当期 (2024年9月30日) | |
| 法定実効税率 | 31.46 | 31.46 |
| (調整) | ||
| 支払分配金の損金算入額 | △28.33 | △28.32 |
| 圧縮積立金積立額 | △3.12 | △3.13 |
| その他 | 0.02 | 0.02 |
| 税効果会計適用後の法人税等の負担率 | 0.03 | 0.03 |
(持分法損益等に関する注記)
前期(自 2023年10月1日 至 2024年3月31日)及び当期(自 2024年4月1日 至 2024年9月30日)において、本投資法人には、関連会社が存在せず、該当事項はありません。
(関連当事者との取引に関する注記)
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2023年10月1日 至 2024年3月31日)及び当期(自 2024年4月1日 至 2024年9月30日)において、該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2023年10月1日 至 2024年3月31日)及び当期(自 2024年4月1日 至 2024年9月30日)において、該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2023年10月1日 至 2024年3月31日)及び当期(自 2024年4月1日 至 2024年9月30日)において、該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2023年10月1日 至 2024年3月31日)及び当期(自 2024年4月1日 至 2024年9月30日)において、該当事項はありません。
(1口当たり情報に関する注記)
| 前期 (自 2023年10月1日 至 2024年3月31日) | 当期 (自 2024年4月1日 至 2024年9月30日) | |
| 1口当たり純資産額 | 101,807円 | 101,602円 |
| 1口当たり当期純利益 | 3,285円 | 2,774円 |
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
| 前期 (自 2023年10月1日 至 2024年3月31日) | 当期 (自 2024年4月1日 至 2024年9月30日) | |
| 当期純利益(千円) | 3,360,410 | 2,816,340 |
| 普通投資主に帰属しない金額(千円) | - | - |
| 普通投資口に係る当期純利益(千円) | 3,360,410 | 2,816,340 |
| 期中平均投資口数(口) | 1,022,826 | 1,015,194 |
(重要な後発事象に関する注記)
資産の譲渡
2024年10月11日にアルカセントラルの一部(信託受益権の準共有持分40%、譲渡価格7,400百万円)、2024年10月23日に大手町ファーストスクエアの一部(信託受益権の準共有持分5%、譲渡価格1,350百万円)をそれぞれ譲渡しました。概要は以下のとおりです。
<譲渡の概要①>
| 物件名称 | アルカセントラル | ||||||||
| 所在地(住居表示) | 東京都墨田区錦糸一丁目2番1号 | ||||||||
| 土地面積(注1) | 敷地面積18,100.41㎡(第3街区全体) | ||||||||
| 延床面積(注1) | 4棟全体の延床面積(注3)163,834.24㎡ アルカセントラルの延床面積49,753.92㎡(竣工図) うち取得対象専有面積(注4)15,595.38㎡ | ||||||||
| 譲渡資産 | 不動産信託受益権
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| 契約締結日 | 2024年9月27日 | ||||||||
| 譲渡日 |
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| 譲渡価格(注2) | 合計18,500百万円
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| 損益に及ぼす重要な影響 | 2025年3月期に営業収益として不動産等売却益910百万円を計上する予定です。 2025年9月期に営業収益として不動産等売却益710百万円を計上する予定です。 | ||||||||
| 譲渡先 | 京成電鉄株式会社 |
(注1)「土地面積」及び「延床面積」は、登記簿上に表示されているものを記載しています。
(注2)譲渡価格は、諸経費、固定資産税及び都市計画税の精算金、消費税及び地方消費税を含まない売買契約書に記載された価格を記載しています。
(注3)登記上の一棟の建物に、アルカセントラルの他、東武ホテル、トリフォニーホール、アルカウエストの各棟が含まれます。
(注4)取得対象部分は、管理組合の管理規約に基づく第3街区全体共有持分の約20.4%、アルカセントラル棟共有持分の約57.8%に相当します。
<譲渡の概要②>
| 物件名称 | 大手町ファーストスクエア | ||||||||||||
| 所在地(住居表示) | 東京都千代田区大手町一丁目5番1号 | ||||||||||||
| 土地面積(注1) | 全体敷地面積10,998.97㎡ うち対象敷地面積1,088.61㎡ | ||||||||||||
| 延床面積(注1) | 一棟全体の延床面積141,228.06㎡ 対象専有面積9,235.43㎡ | ||||||||||||
| 譲渡資産 | 不動産信託受益権 土地:所有権(全体敷地7筆のうち3筆) 建物:区分所有権及び区分所有権の共有持分
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| 契約締結日 | 2022年10月24日 | ||||||||||||
| 譲渡日 |
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| 譲渡価格(注2) | 合計27,000百万円
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| 損益に及ぼす重要な影響 | 2023年3月期に営業収益として不動産等売却益888百万円を計上しました。 2023年9月期に営業収益として不動産等売却益1,099百万円を計上しました。 2024年3月期に営業収益として不動産等売却益1,084百万円を計上しました。 2024年9月期に営業収益として不動産等売却益361百万円を計上しました。 2025年3月期に営業収益として不動産等売却益180百万円を計上する予定です。 | ||||||||||||
| 譲渡先 | ダイビル株式会社 |
(注1)「土地面積」及び「延床面積」は、登記簿上に表示されているものを記載しています。
(注2)譲渡価格は、諸経費、固定資産税及び都市計画税の精算金、消費税及び地方消費税を含まない売買契約書に記載された売買価格を記載しています。
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