有価証券報告書(内国投資証券)-第38期(令和4年4月1日-令和4年9月30日)

(6)【注記表】
(継続企業の前提に関する注記)
該当事項はありません。
(重要な会計方針に係る事項に関する注記)

1.固定資産の減価償却の方法	(1)有形固定資産 定額法を採用しています。 なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 建物・信託建物 2年～76年 構築物・信託構築物 2年～58年 機械及び装置・ 信託機械及び装置 11年～17年 工具、器具及び備品・ 信託工具、器具及び備品 2年～15年 (2)無形固定資産 定額法を採用しています。 (3)長期前払費用 定額法を採用しています。
2.繰延資産の処理方法	投資法人債発行費 償還までの期間にわたり定額法により償却しています。
3.収益及び費用の計上基準	(1)収益に関する計上基準 本投資法人の顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点(収益を認識する通常の時点)は以下のとおりです。 ①不動産等の売却 不動産等の売却については、不動産売却に係る契約に定められた引渡義務を履行することにより、顧客である買主が当該不動産等の支配を獲得した時点で収益計上を行います。 ②水道光熱費収入 水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上を行います。 水道光熱費収入のうち、本投資法人が代理人に該当すると判断したものについては、他の当事者が供給する電気、ガス等の料金として収受する額から当該他の当事者に支払う額を控除した純額を収益として認識します。 (2)固定資産税等の処理方法 保有する不動産及び信託不動産に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当期に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。 不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は、前期、当期とも該当ありません。
4.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲	キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
5.その他財務諸表作成のための基礎となる事項	(1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方針 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきましては、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。 ①信託現金及び信託預金 ②信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定 ③信託その他無形固定資産 ④信託預り敷金及び保証金 (2)控除対象外消費税等の処理方法 固定資産に係る控除対象外消費税等は長期前払消費税等に計上し、5年間で均等額を償却しています。

(貸借対照表に関する注記)
※1.自己投資口の消却の状況

	前期 (2022年3月31日)	当期 (2022年9月30日)
総消却口数	12,888口	-
消却総額	1,499,939千円	-

※2.投信法第67条第4項に定める最低純資産額

	前期 (2022年3月31日)	当期 (2022年9月30日)
	50,000千円	50,000千円

(損益計算書に関する注記)
※1.不動産賃貸事業損益の内訳

(単位:千円)

	前期 (自 2021年10月1日 至 2022年3月31日)	当期 (自 2022年4月1日 至 2022年9月30日)
A.不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
(賃料)	4,628,625	4,634,822
(共益費)	577,444	570,418
(水道光熱費収入)	308,339	359,205
(駐車場収入)	102,228	103,971
(付帯収入)	21,168	23,141
計	5,637,806	5,691,559
その他賃貸事業収入
(テナント退去に伴う収入)	16,071	-
(その他雑収入)	2,096	436
計	18,167	436
不動産賃貸事業収益合計	5,655,974	5,691,995
B.不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
(外部委託費)	597,243	599,170
(水道光熱費)	303,391	365,819
(公租公課)	530,520	550,126
(保険料)	11,514	11,892
(修繕費)	133,396	80,033
(減価償却費)	872,309	854,872
(固定資産除却損)	3,089	209
(その他賃貸事業費用)	10,154	4,875
不動産賃貸事業費用合計	2,461,618	2,467,000
C.不動産賃貸事業損益(A-B)	3,194,355	3,224,994

(投資主資本等変動計算書に関する注記)
1.発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数

	前期 (自 2021年10月1日 至 2022年3月31日)	当期 (自 2022年4月1日 至 2022年9月30日)
発行可能投資口総口数	16,000,000口	16,000,000口
発行済投資口の総口数	948,996口	948,996口

(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
(単位:千円)

	前期 (自 2021年10月1日 至 2022年3月31日)	当期 (自 2022年4月1日 至 2022年9月30日)
現金及び預金	6,933,502	7,071,138
信託現金及び信託預金	9,476,012	9,835,748
預り敷金及び保証金対応預金 (信託含む)(注)	△ 6,683,512	△6,634,612
現金及び現金同等物	9,726,001	10,272,275

(注)テナントから預っている敷金及び保証金であり、テナント退去時にテナントに返還するため預金又は信託預金に積み立てています。
(リース取引に関する注記)
オペレーティング・リース取引(貸主側)

未経過リース料		(単位:千円)
	前期 (2022年3月31日)	当期 (2022年9月30日)
1年内	5,693,726	5,733,474
1年超	6,513,625	5,748,171
合計	12,207,352	11,481,645

(金融商品に関する注記)
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、余剰資金の効率的な運用に資するため、各種の預金等で運用することがあります。また資金調達については、主に、投資口の発行、借入れ及び投資法人債の発行によりこれを行う方針です。デリバティブは、投資法人債又は借入金の金利変動リスクその他のリスクをヘッジする目的の利用に限るものとし、投機的な取引は行いません。なお、現在デリバティブ取引は行っていません。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
投資法人債及び借入金は、不動産関連資産の取得又は借入金の返済等に係る資金調達であり、流動性リスクに晒されていますが、本投資法人では、資産運用会社が資金繰計画を作成する等の方法により管理しています。変動金利の借入金は、金利の変動リスクに晒されていますが、総資産有利子負債比率を低位に保ち、長期固定金利による借入れの比率を高位に保つことで、市場金利の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定的にしています。
預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金は、テナントからの預り金であり、契約満了前の退去による流動性リスクに晒されています。当該リスクに関しては、資産運用会社が月次で入退去予定表や賃貸借契約一覧等を作成してスケジュールや残高を管理する体制としています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては、一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。
2.金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。また、「現金及び預金」「信託現金及び信託預金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。
前期(2022年3月31日)
(単位:千円)

	貸借対照表計上額 (注1)	時価 (注1)	差額
(1) 1年内償還予定の投資法人債	(3,000,000)	(2,999,400)	600
(2) 1年内返済予定の長期借入金	(9,750,000)	(9,761,380)	(11,380)
(3) 投資法人債	(15,700,000)	(15,650,440)	49,560
(4) 長期借入金	(65,750,000)	(65,840,530)	(90,530)

当期(2022年9月30日)
(単位:千円)

	貸借対照表計上額 (注1)	時価 (注1)	差額
(1) 1年内償還予定の投資法人債	-	-	-
(2) 1年内返済予定の長期借入金	(10,750,000)	(10,761,300)	(11,300)
(3) 投資法人債	(18,700,000)	(18,563,480)	136,520
(4) 長期借入金	(64,750,000)	(64,768,643)	(18,643)

(注1)負債に計上されるものについては、( )で示しています。
(注2)金融商品の時価の算定方法
(1)1年内償還予定の投資法人債、(3)投資法人債
本投資法人の発行する投資法人債の時価については、市場価格のあるものは市場価格に基づき、市場価格のないものは、元利金の合計額を当該投資法人債の残存期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いた現在価値により算定しています。
(2)1年内返済予定の長期借入金、(4)長期借入金
固定金利による長期借入金の時価については、元利金の合計額を同様の新規借入れを行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。変動金利による長期借入金は、短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額にほぼ等しいと考えられるため、当該帳簿価額によっています。
(注3)預り敷金及び保証金(2022年3月31日貸借対照表計上額501,915千円、2022年9月30日貸借対照表計上額510,945千円)並びに信託預り敷金及び保証金(2022年3月31日貸借対照表計上額7,582,186千円、2022年9月30日貸借対照表計上額7,525,504千円)については、重要性が乏しいため記載を省略しています。
(注4)投資法人債、借入金の決算日後の返済予定額
前期(2022年3月31日)
(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
1年内償還予定の投資法人債	3,000,000	-	-	-	-	-
1年内返済予定の長期借入金	9,750,000	-	-	-	-	-
投資法人債	-	-	3,000,000	-	6,000,000	6,700,000
長期借入金	-	16,500,000	13,000,000	10,750,000	9,000,000	16,500,000

当期(2022年9月30日)
(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
1年内償還予定の投資法人債	-	-	-	-	-	-
1年内返済予定の長期借入金	10,750,000	-	-	-	-	-
投資法人債	-	3,000,000	-	2,000,000	9,000,000	4,700,000
長期借入金	-	16,000,000	13,500,000	8,750,000	11,000,000	15,500,000

(有価証券に関する注記)
前期(2022年3月31日)及び当期(2022年9月30日)において、本投資法人は、有価証券取引を行っていないため、該当事項はありません。
(デリバティブ取引に関する注記)
前期(2022年3月31日)及び当期(2022年9月30日)において、該当事項はありません。
(退職給付に関する注記)
前期(2022年3月31日)及び当期(2022年9月30日)において、本投資法人には、退職給付制度がないため、該当事項はありません。
(資産除去債務に関する注記)
前期(2022年3月31日)及び当期(2022年9月30日)において、該当事項はありません。

(収益認識に関する注記)
顧客との契約から生じる収益を分解した情報
前期(自 2021年10月1日 至 2022年3月31日)
(単位:千円)

	顧客との契約から生じる収益 (注)	外部顧客への売上高
不動産等の売却	-	-
水道光熱費収入	308,339	308,339
その他	-	5,347,635
合計	308,339	5,655,974

当期(自 2022年4月1日 至 2022年9月30日)
(単位:千円)

	顧客との契約から生じる収益 (注)	外部顧客への売上高
不動産等の売却	-	-
水道光熱費収入	359,205	359,205
その他	-	5,332,789
合計	359,205	5,691,995

(注)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。

(セグメント情報等に関する注記)
(セグメント情報)
前期(自 2021年10月1日 至 2022年3月31日)及び当期(自 2022年4月1日 至 2022年9月30日)において、本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
(関連情報)
前期(自 2021年10月1日 至 2022年3月31日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域ごとの情報
(1)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客ごとの情報

(単位:千円)

顧客の名称又は氏名	営業収益	関連するセグメント名
楽天グループ株式会社	(注)	不動産賃貸事業

(注)開示することについて顧客からの承諾が得られていないため、記載していません。
当期(自 2022年4月1日 至 2022年9月30日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域ごとの情報
(1)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客ごとの情報

(単位:千円)

顧客の名称又は氏名	営業収益	関連するセグメント名
楽天グループ株式会社	(注)	不動産賃貸事業

(注)開示することについて顧客からの承諾が得られていないため、記載していません。

(賃貸等不動産に関する注記)
本投資法人は、東京都その他の地域において、賃貸用のオフィス(土地を含む。)を有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。
(単位:千円)

		前期 (自 2021年10月1日 至 2022年3月31日)	当期 (自 2022年4月1日 至 2022年9月30日)
貸借対照表計上額
	期首残高	181,742,295	181,369,421
	期中増減額	△372,873	△568,478
	期末残高	181,369,421	180,800,943
期末時価		217,710,000	218,780,000

(注1)「貸借対照表計上額」は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)前期及び当期の期中減少額の主な要因は、減価償却です。
(注3)「期末時価」は、本規約に定める資産評価の方法及び基準並びに一般社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、不動産鑑定士による鑑定評価額(決算日を価格時点とする一般財団法人日本不動産研究所、大和不動産鑑定株式会社、株式会社中央不動産鑑定所又は株式会社谷澤総合鑑定所作成の「不動産鑑定評価書」によります。)を記載しています。
また、賃貸等不動産に関する損益は、「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
(税効果会計に関する注記)
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳

(単位:千円)

	前期 (2022年3月31日)	当期 (2022年9月30日)
繰延税金資産
未払事業税損金不算入額	9	13
繰延税金資産合計	9	13
繰延税金資産の純額	9	13

2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳

(単位:%)

	前期 (2022年3月31日)	当期 (2022年9月30日)
法定実効税率	31.46	31.46
(調整)
支払分配金の損金算入額	△31.91	△31.58
圧縮積立金取崩額	0.46	0.13
その他	0.03	0.03
税効果会計適用後の法人税等の負担率	0.04	0.04

(持分法損益等に関する注記)
前期(自 2021年10月1日 至 2022年3月31日)及び当期(自 2022年4月1日 至 2022年9月30日)において、本投資法人には、関連会社が存在せず、該当事項はありません。
(関連当事者との取引に関する注記)
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2021年10月1日 至 2022年3月31日)及び当期(自 2022年4月1日 至 2022年9月30日)において、該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2021年10月1日 至 2022年3月31日)及び当期(自 2022年4月1日 至 2022年9月30日)において、該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2021年10月1日 至 2022年3月31日)及び当期(自 2022年4月1日 至 2022年9月30日)において、該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2021年10月1日 至 2022年3月31日)及び当期(自 2022年4月1日 至 2022年9月30日)において、該当事項はありません。
(1口当たり情報に関する注記)

	前期 (自 2021年10月1日 至 2022年3月31日)	当期 (自 2022年4月1日 至 2022年9月30日)
1口当たり純資産額	100,325円	100,330円
1口当たり当期純利益	2,358円	2,415円

(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。

	前期 (自 2021年10月1日 至 2022年3月31日)	当期 (自 2022年4月1日 至 2022年9月30日)
当期純利益(千円)	2,254,791	2,292,717
普通投資主に帰属しない金額(千円)	-	-
普通投資口に係る当期純利益(千円)	2,254,791	2,292,717
期中平均投資口数(口)	955,998	948,996

(重要な後発事象に関する注記)
1.新投資口の発行
2022年11月17日及び2022年11月29日開催の役員会において、以下のとおり新投資口の発行を決議し、2022年12月5日及び2022年12月22日にそれぞれ払込みが完了しました。この結果、2022年12月22日現在の出資総額(純額)は100,016,522,540円、発行済投資口の総口数は1,022,826口となっています。
(1)公募による新投資口の発行(一般募集)
発行新投資口数 :70,330口
発行価格(募集価格):1口当たり106,762円
発行価格(募集価格)の総額:7,508,571,460円
払込金額(発行価額):1口当たり103,148円
払込金額(発行価額)の総額:7,254,398,840円
払込期日 :2022年12月5日
資金調達の使途 :後記「3.資産の取得(予定)」に記載の「THE PEAK SAPPORO」及び「東松ビル」の取得資金の一部に充当するため。なお、残額については、後記「(2)第三者割当による新投資口の発行」記載の第三者割当による新投資口発行の手取金と併せて、手元資金とし、実際に支出を行うまでの間は金融機関に預け入れ、将来の特定資産の取得資金の一部又は借入金の返済資金の一部に充当します。
(2)第三者割当による新投資口の発行
発行新投資口数(上限) :3,500口
払込金額(発行価額):1口当たり103,148円
払込金額(発行価額)の総額:361,018,000円
払込期日 :2022年12月22日
割当先 :三菱UFJモルガン・スタンレー証券株式会社
資金調達の使途 : 前記「(1)公募による新投資口の発行(一般募集)」記載の一般募集による新投資口発行の手取金の残額と併せて、手元資金とし、実際に支出を行うまでの間は金融機関に預け入れ、将来の特定資産の取得資金の一部又は借入金の返済資金の一部に充当します。
2.資金の借入れ
2022年11月17日開催の役員会において、後記「3.資産の取得(予定)」に記載の「THE PEAK SAPPORO」及び「東松ビル」の取得資金の一部に充当するため、以下のとおり新規借入れを行いました。
(1)短期借入

借入先	借入金額	利率	借入日	返済期限	担保・ 返済方法
株式会社三菱UFJ銀行	2,400百万円	基準金利 (全銀協 1ヶ月 日本円TIBOR ) +0.140% (注1) (変動金利)	2022年 12月7日	2023年 9月26日	無担保 (注2) 期限一括 返済

(注1)利払期日は、2022年12月末日を初回として、以降毎月末日です。利払期日において元本の(一部)返済を可能としています。利払期日に支払う利息の計算期間に適用する基準金利は、直前の利払期日の2営業日前における全銀協1ヶ月日本円TIBOR となります。
(注2)一定の事由に該当した場合、本投資法人が保有する不動産信託受益権等に担保設定することがあります。
3.資産の取得(予定)
(1)2022年12月7日付で、以下の資産を取得しました。
<取得資産の概要>

物件名称	THE PEAK SAPPORO
特定資産の種類	不動産信託受益権
所在地(登記上の建物の表示)	北海道札幌市北区北十条西三丁目23番地1
土地(注1)	所有形態	所有権(信託受益権)
	面積	2,549.13㎡
建物(注1)	所有形態	所有権(信託受益権)
	用途	事務所・店舗
	延床面積	12,823.15㎡
	建築時期	2021年6月
	構造	鉄骨造陸屋根地下1階付9階建
契約締結日	2022年10月24日
取得価格(注2)	17,000百万円
取得日	2022年12月7日
取得先	芙蓉総合リース株式会社

(注1)「面積」、「用途」、「延床面積」、「建築時期」及び「構造」については、特に記載があるものを除き、登記簿上に表示されているものを記載しています。
(注2)取得価格は、諸経費、固定資産税及び都市計画税の精算金、消費税及び地方消費税を含まない売買契約書に記載された売買価格を記載しています。
(2)2022年11月17日付で、以下の資産の取得を決定しました。
<取得予定資産の概要>

物件名称	東松ビル
特定資産の種類	不動産信託受益権
所在地(住居表示)	愛知県名古屋市中区錦一丁目17番1号
土地(注1)	所有形態	所有権(信託受益権)
	面積	2,550.37㎡
建物(注1)	所有形態	所有権(信託受益権)
	用途	事務所・駐車場
	延床面積	23,161.27㎡
	建築時期	1995年3月
	構造	鉄骨造陸屋根地下2階付12階建
契約締結日	2022年11月17日
取得予定価格(注2)	17,300百万円
取得予定日	2023年4月28日
取得先	芙蓉総合リース株式会社

(注1)「面積」、「用途」、「延床面積」、「建築時期」及び「構造」については、特に記載があるものを除き、登記簿上に表示されているものを記載しています。なお、「延床面積」については主たる建物と附属建物の延床面積の合計を記載しています。
(注2)取得予定価格は、諸経費、固定資産税及び都市計画税の精算金、消費税及び地方消費税を含まない売買契約書に記載された売買価格を記載しています。
4.資産の譲渡(予定)
2022年10月24日付で、以下の資産の譲渡を決定し、第1回については2022年12月6日付で譲渡が完了しました。
<譲渡予定資産の概要>

物件名称	大手町ファーストスクエア
所在地(住居表示)	東京都千代田区大手町一丁目5番1号
土地面積(注1)	全体敷地面積10,998.97㎡ うち対象敷地面積1,088.61㎡
延床面積(注1)	一棟全体の延床面積141,228.06㎡ 対象専有面積9,235.43㎡
譲渡予定価格(注2)	合計27,000百万円 第1回 6,750 百万円 第2回 8,100 百万円 第3回 8,100 百万円 第4回 2,700 百万円 第5回 1,350 百万円
損益に及ぼす重要な影響	2023年3月期に営業収益として不動産等売却益881百万円を計上する予定です。
譲渡資産	不動産信託受益権 土地:所有権(全体敷地7筆のうち3筆)、建物:区分所有権及び区分所有権の共有持分 第1回 25 % 第2回 30 % 第3回 30 % 第4回 10 % 第5回 5 %
契約締結日	2022年10月24日
譲渡予定日	第1回 2022年12月6日 第2回 2023年9月25日 第3回 2024年3月25日 第4回 2024年9月25日 第5回 2024年10月23日
譲渡先	ダイビル株式会社

(注1)「土地面積」及び「延床面積」は、登記簿上に表示されているものを記載しています。
(注2)譲渡予定価格は、諸経費、固定資産税及び都市計画税の精算金、消費税及び地方消費税を含まない売買契約書に記載された売買価格を記載しています。