有価証券報告書(内国投資証券)-第33期(令和2年7月1日-令和2年12月31日)

(6)【注記表】
[重要な会計方針]

1.固定資産の減価償却の方法	(1) 有形固定資産 (信託財産を含む) 定額法を採用しています。なお、有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
	① 建物 3～39年 ② 構築物 2～47年 ③ 機械及び装置 5～14年 ④ 工具、器具及び備品 3～15年
	(2) 無形固定資産 定額法を採用しています。
	(3) 長期前払費用 定額法を採用しています。
2.繰延資産の処理方法	投資法人債発行費 投資法人債償還までの期間にわたり定額法により償却しています。
3.収益及び費用の計上基準	固定資産税等の処理方法 保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った固定資産税等相当額については、費用計上せず当該不動産の取得原価に算入しています。
4.ヘッジ会計の方法	(1) ヘッジ会計の方法 金利スワップについて特例処理の要件を満たしているため、特例処理を採用しています。 (2) ヘッジ手段とヘッジ対象 ヘッジ手段 金利スワップ取引 ヘッジ対象 借入金金利 (3) ヘッジ方針 本投資法人は、リスク管理方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。 (4) ヘッジの有効性評価の方法 金利スワップは特例処理の要件を満たしているため、有効性の評価は省略しています。
5.キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)の範囲	キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3か月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
6.その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項	(1) 不動産を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 保有する不動産を信託財産とする信託受益権については、信託財産内全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の項目については、貸借対照表において区分掲記しています。 ① 信託現金及び信託預金 ② 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地 ③ 信託差入敷金及び保証金 ④ 信託預り敷金及び保証金
	(2) 消費税等の処理方法 消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。

[注記事項]
(貸借対照表関係)
※1. 担保に供している資産及び担保を付している債務
担保に供している資産は次のとおりです。

第32期 (2020年6月30日)		第33期 (2020年12月31日)
信託現金及び信託預金	380,427千円		380,427千円
建物	6,495,258千円		6,318,631千円
構築物	43,524千円		39,404千円
工具、器具及び備品	1,011千円		998千円
土地	19,466,393千円		19,466,393千円
信託建物	11,506,146千円		11,258,049千円
信託構築物	86,919千円		77,456千円
信託機械及び装置	9,251千円		9,758千円
信託工具、器具及び備品	5,982千円		5,068千円
信託土地	17,772,884千円		17,772,884千円
合計	55,767,801千円		55,329,072千円

担保を付している債務は次のとおりです。

第32期 (2020年6月30日)		第33期 (2020年12月31日)
預り敷金及び保証金	4,733,814千円		4,488,519千円
信託預り敷金及び保証金	8,952,175千円		8,444,193千円
合計	13,685,989千円		12,932,713千円

※2. 自己投資口の消却の状況

第32期 (2020年6月30日)		第33期 (2020年12月31日)
総消却口数	8,232口		8,232口
消却総額	2,499,859千円		2,499,859千円

※3. 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額

第32期 (2020年6月30日)		第33期 (2020年12月31日)
	50,000千円		50,000千円

4. コミットメントライン契約
本投資法人は、機動的かつ安定的な資金調達手段を確保することを目的として、特定融資枠(コミットメントライン)契約を締結しています。

第32期 (2020年6月30日)		第33期 (2020年12月31日)
特定融資枠の総額	17,000,000千円		17,000,000千円
当期末借入残高	-		-
当期末未実行枠残高	17,000,000千円		17,000,000千円

(損益計算書関係)
※1. 不動産賃貸事業損益の内訳

(単位:千円)

	第32期 自 2020年1月1日 至 2020年6月30日		第33期 自 2020年7月1日 至 2020年12月31日
A.不動産賃貸事業収益
賃貸事業収益
賃料及び駐車場等使用料収入	10,523,656		10,605,996
その他賃貸事業収入	79,683	10,603,340	244,360	10,850,356
不動産賃貸事業収益合計		10,603,340		10,850,356
B.不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
外注委託費	536,381		552,643
公租公課	1,098,236		1,108,122
損害保険料	9,841		10,157
修繕費	313,217		610,895
減価償却費	2,006,595		2,033,887
その他賃貸事業費用	168,448	4,132,721	214,192	4,529,897
不動産賃貸事業費用合計		4,132,721		4,529,897
C.不動産賃貸事業損益 (A-B)		6,470,618		6,320,458

(投資主資本等変動計算書関係)

	第32期 自 2020年1月1日 至 2020年6月30日	第33期 自 2020年7月1日 至 2020年12月31日
発行可能投資口総口数及び 発行済投資口の総口数
発行可能投資口総口数	4,000,000口	4,000,000口
発行済投資口の総口数	510,768口	510,768口

(キャッシュ・フロー計算書関係)
※1. 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係

	第32期 自 2020年1月1日 至 2020年6月30日		第33期 自 2020年7月1日 至 2020年12月31日
現金及び預金		6,161,159千円		6,521,809千円
信託現金及び信託預金		4,175,756千円		4,120,605千円
使途制限付信託預金(注)		△455,795千円		△461,160千円
現金及び現金同等物		9,881,120千円		10,181,254千円

(注)テナントから預かっている敷金保証金の返還のために留保されている信託預金
(リース取引関係)
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料

	第32期 (2020年6月30日)	第33期 (2020年12月31日)
1年内	25,825,990千円	26,623,445千円
1年超	78,314,375千円	72,592,452千円
合計	104,140,365千円	99,215,897千円

(金融商品関係)
1. 金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組指針
本投資法人は、中長期にわたる安定した収益の確保を目指して、主として不動産等に投資を行うことを通じてその資産の運用を行うことを基本方針としています。かかる基本方針に基づく運用にあたり、不動産等の取得、修繕、分配金の支払及び有利子負債の返済等に充当する資金を、金融機関からの借入れ、投資法人債の発行及び新投資口の追加発行により、調達を行います。
余資運用については、安全性及び換金性を重視して行うものとし、積極的な運用益の取得のみを目指した投資を行わないものとしています。当該方針に基づき、余資運用のために行う有価証券及び金銭債権への投資は、原則として預金にて運用しています。
デリバティブ取引に係る権利への投資は、本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的としてのみ行うものとしています。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
預金は、投資法人の余資を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等の信用リスクに晒されています。したがって、預金期間を短期に限り、信用格付の高い預入先金融機関と取引することにより信用リスクを限定するとともに、原則として、各預入先金融機関からの借入金の総額を預入れ限度額として取引することにより、安全性に留意しています。
借入金及び投資法人債の資金使途は、主に不動産等の取得及び既存の借入金の返済などを目的としたものであり、返済・償還時の流動性のリスクに晒されています。したがって、総資産有利子負債比率を低位に保つことに加えて、資金調達手段の多様化、借入先金融機関及び返済期日の分散化、コミットメントラインの設定、手元流動性の確保を行うことにより流動性のリスクを限定するとともに、月次の資金繰計画表を作成することによりリスクの管理を行っています。
また、借入金のうち、短期借入金及び変動金利による長期借入金については、支払金利の上昇リスクに晒されています。したがって、総資産有利子負債比率を低位に保ち、かつ、長期固定金利による借入れを高い比率に保つことにより、支払金利の上昇リスクを限定しています。加えて、一部の変動金利による長期借入金に対しては、デリバティブ取引(金利スワップ取引)をヘッジ手段として利用し支払金利を実質固定化することで、その変動リスクを回避しています。なお、ヘッジ会計の方法、ヘッジ手段とヘッジ対象、ヘッジ方針、ヘッジの有効性評価の方法については、前記「重要な会計方針 4.ヘッジ会計の方法」をご参照ください。
預り敷金及び保証金は、テナントからの預り金であり、敷金に関してはテナント退去時の流動性のリスク、保証金に関しては返済時の流動性のリスクに晒されています。したがって、敷金及び保証金も含めて総資産負債比率を低位に保つことに加えて、借入金等と同様に、資金調達手段の多様化、コミットメントラインの設定、手元流動性を確保することにより流動性のリスクを限定するとともに、月次の資金繰計画表を作成することによりリスクを管理しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては、一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。
2. 金融商品の時価等に関する事項
2020年6月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。

(単位:千円)

	貸借対照表計上額	時価	差額
(1) 現金及び預金	6,161,159	6,161,159	-
(2) 信託現金及び信託預金	4,175,756	4,175,756	-
資 産 計	10,336,915	10,336,915	-
(1) 短期借入金	1,000,000	1,000,000	-
(2) 1年内返済予定の長期借入金	8,000,000	8,023,372	23,372
(3) 投資法人債	11,000,000	10,695,210	△304,790
(4) 長期借入金	97,900,000	98,515,586	615,586
(5) 預り敷金及び保証金	5,976,380	5,958,411	△17,968
(6) 信託預り敷金及び保証金	1,021,774	1,037,166	15,391
負 債 計	124,898,154	125,229,746	331,591
デリバティブ取引	-	-	-
デリバティブ取引計	-	-	-

2020年12月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。

(単位:千円)

	貸借対照表計上額	時価	差額
(1) 現金及び預金	6,521,809	6,521,809	-
(2) 信託現金及び信託預金	4,120,605	4,120,605	-
資 産 計	10,642,415	10,642,415	-
(1) 短期借入金	1,000,000	1,000,000	-
(2) 1年内返済予定の長期借入金	9,500,000	9,517,779	17,779
(3) 投資法人債	11,000,000	10,768,350	△231,650
(4) 長期借入金	95,400,000	96,117,885	717,885
(5) 預り敷金及び保証金	5,490,337	5,479,034	△11,303
(6) 信託預り敷金及び保証金	513,793	519,129	5,336
負 債 計	122,904,130	123,402,178	498,048
デリバティブ取引	-	-	-
デリバティブ取引計	-	-	-

(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
資 産
(1)現金及び預金、(2)信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるものであるため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。
負 債
(1)短期借入金
短期間で決済されるものであるため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。
(2)1年内返済予定の長期借入金、(4)長期借入金
長期借入金のうち変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映するため、時価は帳簿価額と近似していると考えられることから、当該帳簿価額によっています。ただし、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金(後記「デリバティブ取引関係」をご参照ください。)及び固定金利による長期借入金の時価については、その将来キャッシュ・フローを返済期日までの期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いた現在価値により算定しています。
(3)投資法人債
投資法人債については、市場価格に基づき算定しています。
(5)預り敷金及び保証金、(6)信託預り敷金及び保証金
これらのうち、預り保証金及び信託預り保証金については、その将来キャッシュ・フローを返済期日までの期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いた現在価値により算定しています。
デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引関係」をご参照ください。
(注2)時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品は次のとおりです。

(単位:千円)

区分	第32期 (2020年6月30日)	第33期 (2020年12月31日)
預り敷金及び保証金	10,113,761	9,981,728
信託預り敷金及び保証金	14,269,814	14,246,952
合計	24,383,576	24,228,680

(注3)金銭債権の決算日後の償還予定額

第32期(2020年6月30日)

(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
現金及び預金	6,161,159	-	-	-	-	-
信託現金及び信託預金	4,175,756	-	-	-	-	-
合計	10,336,915	-	-	-	-	-

第33期(2020年12月31日)

(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
現金及び預金	6,521,809	-	-	-	-	-
信託現金及び信託預金	4,120,605	-	-	-	-	-
合計	10,642,415	-	-	-	-	-

(注4)借入金及びその他の有利子負債の決算日後の返済予定額

第32期(2020年6月30日)

(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
短期借入金	1,000,000	-	-	-	-	-
1年内返済予定の長期借入金	8,000,000	-	-	-	-	-
投資法人債	-	-	-	-	-	11,000,000
長期借入金	-	11,000,000	11,500,000	12,400,000	14,000,000	49,000,000
預り敷金及び保証金	39,706	-	-	-	-	-
信託預り敷金及び保証金	503,000	503,000	-	-	-	-
合計	9,542,706	11,503,000	11,500,000	12,400,000	14,000,000	60,000,000

第33期(2020年12月31日)

(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
短期借入金	1,000,000	-	-	-	-	-
1年内返済予定の長期借入金	9,500,000	-	-	-	-	-
投資法人債	-	-	-	-	-	11,000,000
長期借入金	-	11,500,000	11,500,000	14,900,000	12,000,000	45,500,000
信託預り敷金及び保証金	503,000	-	-	-	-	-
合計	11,003,000	11,500,000	11,500,000	14,900,000	12,000,000	56,500,000

(有価証券関係)
第32期(2020年6月30日)及び第33期(2020年12月31日)において、該当事項はありません。
(デリバティブ取引関係)
1. ヘッジ会計が適用されていないもの
第32期(2020年6月30日)及び第33期(2020年12月31日)において、該当事項はありません。
2. ヘッジ会計が適用されているもの
第32期(2020年6月30日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。

ヘッジ会計の 方法	デリバティブ 取引の種類等	主なヘッジ対象	契約額等	(千円)	時価	当該時価の算定方法
				うち1年超
金利スワップの 特例処理	金利スワップ取引 変動受取・固定支払	長期借入金	9,300,000	8,300,000	※	-

※金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています。(前記「金融商品関係 2.金融商品の時価等に関する事項」(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項の負債(2)、(4)をご参照ください。)
第33期(2020年12月31日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。

ヘッジ会計の 方法	デリバティブ 取引の種類等	主なヘッジ対象	契約額等	(千円)	時価	当該時価の算定方法
				うち1年超
金利スワップの 特例処理	金利スワップ取引 変動受取・固定支払	長期借入金	8,300,000	7,300,000	※	-

※金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています。(前記「金融商品関係 2.金融商品の時価等に関する事項」(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項の負債(2)、(4)をご参照ください。)
(退職給付関係)
第32期(2020年6月30日)及び第33期(2020年12月31日)において、該当事項はありません。
(税効果会計関係)
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳

		第32期 (2020年6月30日)	第33期 (2020年12月31日)
繰延税金資産
	法人事業税損金不算入額	16千円	7千円
	繰延税金資産計	16千円	7千円
	繰延税金資産の純額	16千円	7千円

2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳

	第32期 (2020年6月30日)	第33期 (2020年12月31日)
法定実効税率	31.46%	31.46%
(調整)
支払分配金の損金算入額	△31.45%	△31.46%
その他	0.01%	0.01%
税効果会計適用後の法人税等の負担率	0.02%	0.01%

(持分法損益等)
第32期(2020年6月30日)及び第33期(2020年12月31日)において、該当事項はありません。
(関連当事者との取引)
1.親会社及び法人主要投資主等
第32期(2020年6月30日)及び第33期(2020年12月31日)において、該当事項はありません。
2.関連会社等
第32期(2020年6月30日)及び第33期(2020年12月31日)において、該当事項はありません。
3.兄弟会社等
第32期(2020年6月30日)及び第33期(2020年12月31日)において、該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
第32期(2020年6月30日)及び第33期(2020年12月31日)において、該当事項はありません。
(資産除去債務関係)
第32期(2020年6月30日)及び第33期(2020年12月31日)において、該当事項はありません。
(賃貸等不動産関係)
本投資法人では、主要都市その他の地域において、賃貸商業施設等(土地を含む。)及び底地を有しています。これらの賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。なお、賃貸等不動産に関する損益につきましては、「損益計算書関係」に記載のとおりです。

(単位:千円)

		第32期 自 2020年1月1日 至 2020年6月30日	第33期 自 2020年7月1日 至 2020年12月31日
貸借対照表計上額
	期首残高	294,304,522	300,227,114
	期中増減額	5,922,592	△1,828,365
	期末残高	300,227,114	298,398,749
期末時価		370,270,000	370,340,000

(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)前期(第32期)の期中増減額のうち主な増加額は「TENJIN216」「ララシャンスHIROSHIMA迎賓館(底地)」「ブランチ博多パピヨンガーデン」(建物)の取得、主な減少額は減価償却によるものです。当期(第33期)の期中増減額のうち主な増加額は資本的支出工事、主な減少額は減価償却によるものです。
(注3)期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価格を記載しています。
(セグメント情報等)
[セグメント情報]
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
[関連情報]
第32期(自 2020年1月1日 至 2020年6月30日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域ごとの情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客ごとの情報

顧客の名称	営業収益(千円)	関連するセグメント名
三井不動産株式会社	3,137,906	不動産賃貸事業
イオングループ(注)	2,405,056	不動産賃貸事業

(注)イオングループには、イオンリテール株式会社及びイオンタウン株式会社が含まれています。
第33期(自 2020年7月1日 至 2020年12月31日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域ごとの情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客ごとの情報

顧客の名称	営業収益(千円)	関連するセグメント名
三井不動産株式会社	3,323,768	不動産賃貸事業
イオングループ(注)	2,391,223	不動産賃貸事業

(注)イオングループには、イオンリテール株式会社及びイオンタウン株式会社が含まれています。
(投資口1口当たり情報)

	第32期 自 2020年1月1日 至 2020年6月30日	第33期 自 2020年7月1日 至 2020年12月31日
1口当たり純資産額	311,514円	311,195円
1口当たり当期純利益(注1)(注2)	10,664円	10,447円

(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算出しています。潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。

	第32期 自 2020年1月1日 至 2020年6月30日	第33期 自 2020年7月1日 至 2020年12月31日
当期純利益 (千円)	5,499,078	5,336,246
普通投資主に帰属しない金額 (千円)	-	-
普通投資口に係る当期純利益 (千円)	5,499,078	5,336,246
期中平均投資口数 (口)	515,666	510,768

(重要な後発事象)
該当事項はありません。