有価証券報告書(内国投資証券)-第39期(2023/07/01-2023/12/31)
(6)【注記表】
[重要な会計方針]
[注記事項]
(貸借対照表関係)
※1. 担保に供している資産及び担保を付している債務
担保に供している資産は次のとおりです。
担保を付している債務は次のとおりです。
※2. 自己投資口の消却の状況
※3. 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
4. コミットメントライン契約
本投資法人は、機動的かつ安定的な資金調達手段を確保することを目的として、特定融資枠(コミットメントライン)契約を締結しています。
(損益計算書関係)
※1. 不動産賃貸事業損益の内訳
※2.不動産等売却損益の内訳
第38期(自 2023年1月1日 至 2023年6月30日)
(単位:千円)
イトーヨーカドー東大和店(信託受益権の準共有持分70%相当分の譲渡)
第39期(自 2023年7月1日 至 2023年12月31日)
該当事項はありません。
(投資主資本等変動計算書関係)
※1.発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
(キャッシュ・フロー計算書関係)
※1. 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
(注)テナントから預かっている敷金保証金の返還のために留保されている信託預金
(リース取引関係)
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
(金融商品関係)
1. 金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組指針
本投資法人は、中長期にわたる安定した収益の確保を目指して、主として不動産等に投資を行うことを通じてその資産の運用を行うことを基本方針としています。かかる基本方針に基づく運用にあたり、不動産等の取得、修繕、分配金の支払及び有利子負債の返済等に充当する資金を、金融機関からの借入れ、投資法人債の発行及び新投資口の追加発行により、調達を行います。
余資運用については、安全性及び換金性を重視して行うものとし、積極的な運用益の取得のみを目指した投資を行わないものとしています。当該方針に基づき、余資運用のために行う有価証券及び金銭債権への投資は、原則として預金にて運用しています。
デリバティブ取引に係る権利への投資は、本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的としてのみ行うものとしています。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
預金は、投資法人の余資を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等の信用リスクに晒されています。したがって、預金期間を短期に限り、信用格付の高い預入先金融機関と取引することにより信用リスクを限定するとともに、原則として、各預入先金融機関からの借入金の総額を預入れ限度額として取引することにより、安全性に留意しています。
借入金及び投資法人債の資金使途は、主に不動産等の取得及び既存の借入金の返済などを目的としたものであり、返済・償還時の流動性のリスクに晒されています。したがって、総資産有利子負債比率を低位に保つことに加えて、資金調達手段の多様化、借入先金融機関及び返済期日の分散化、コミットメントラインの設定、手元流動性の確保を行うことにより流動性のリスクを限定するとともに、月次の資金繰計画表を作成することによりリスクの管理を行っています。
また、借入金のうち、短期借入金及び変動金利による長期借入金については、支払金利の上昇リスクに晒されています。したがって、総資産有利子負債比率を低位に保ち、かつ、長期固定金利による借入れを高い比率に保つことにより、支払金利の上昇リスクを限定しています。加えて、一部の変動金利による長期借入金に対しては、デリバティブ取引(金利スワップ取引)をヘッジ手段として利用し支払金利を実質固定化することで、その変動リスクを回避しています。なお、ヘッジ会計の方法、ヘッジ手段とヘッジ対象、ヘッジ方針、ヘッジの有効性評価の方法については、前記「重要な会計方針 4.ヘッジ会計の方法」をご参照ください。
預り敷金及び保証金は、テナントからの預り金であり、敷金に関してはテナント退去時の流動性のリスク、保証金に関しては返済時の流動性のリスクに晒されています。したがって、敷金及び保証金も含めて総資産負債比率を低位に保つことに加えて、借入金等と同様に、資金調達手段の多様化、コミットメントラインの設定、手元流動性を確保することにより流動性のリスクを限定するとともに、月次の資金繰計画表を作成することによりリスクを管理しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては、一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。
2. 金融商品の時価等に関する事項
2023年6月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。また、「現金及び預金」「信託現金及び信託預金」は、現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。
2023年12月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。また、「現金及び預金」「信託現金及び信託預金」は、現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。
(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
負 債
(1)1年内返済予定の長期借入金、(3)長期借入金
長期借入金のうち変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映するため、時価は帳簿価額と近似していると考えられることから、当該帳簿価額によっています。ただし、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金(後記「デリバティブ取引関係」をご参照ください。)及び固定金利による長期借入金の時価については、その将来キャッシュ・フローを返済期日までの期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いた現在価値により算定しています。
(2)投資法人債
投資法人債については、市場価格に基づき算定しています。
(4)預り敷金及び保証金、(5)信託預り敷金及び保証金
預り敷金及び保証金、信託預り敷金及び保証金については、その将来キャッシュ・フローを返済期日までの期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いた現在価値により算定しています。
デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引関係」をご参照ください。
(注2)借入金及びその他の有利子負債の決算日後の返済予定額
(有価証券関係)
第38期(2023年6月30日)及び第39期(2023年12月31日)において、該当事項はありません。
(デリバティブ取引関係)
1. ヘッジ会計が適用されていないもの
第38期(2023年6月30日)及び第39期(2023年12月31日)において、該当事項はありません。
2. ヘッジ会計が適用されているもの
第38期(2023年6月30日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
※金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています。(前記「金融商品関係 2.金融商品の時価等に関する事項」(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項の負債(1)、(3)をご参照ください。)
第39期(2023年12月31日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
※金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています。(前記「金融商品関係 2.金融商品の時価等に関する事項」(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項の負債(1)、(3)をご参照ください。)
(退職給付関係)
第38期(2023年6月30日)及び第39期(2023年12月31日)において、該当事項はありません。
(税効果会計関係)
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
(持分法損益等)
第38期(2023年6月30日)及び第39期(2023年12月31日)において、該当事項はありません。
(関連当事者との取引)
1.親会社及び法人主要投資主等
第38期(2023年6月30日)及び第39期(2023年12月31日)において、該当事項はありません。
2.関連会社等
第38期(2023年6月30日)及び第39期(2023年12月31日)において、該当事項はありません。
3.兄弟会社等
第38期(2023年6月30日)及び第39期(2023年12月31日)において、該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
第38期(2023年6月30日)及び第39期(2023年12月31日)において、該当事項はありません。
(資産除去債務関係)
第38期(2023年6月30日)及び第39期(2023年12月31日)において、該当事項はありません。
(賃貸等不動産関係)
本投資法人では、主要都市その他の地域において、賃貸商業施設等(土地等を含む。)及び底地を有しています。これらの賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。なお、賃貸等不動産に関する損益につきましては、「損益計算書関係」に記載のとおりです。
(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)前期(第38期)の期中増減額のうち主な増加額は資本的支出工事、主な減少額は減価償却及び「イトーヨーカドー東大和店」(一部)売却によるものです。当期(第39期)の期中増減額のうち主な増加額は「三井ショッピングパーク ららぽーと和泉(準共有持分 18.5%)」及び「新川崎スクエア」の取得、主な減少額は減価償却によるものです。
(注3)期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価格を記載しています。
(収益認識に関する注記)
1.顧客との契約から生じる収益を分解した情報
第38期(自 2023年1月1日 至 2023年6月30日)
(注1)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸事業収入等は収益認識基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
(注2)不動産等の売却については、投資法人の計算に関する規則(平成18年内閣府令第47号。その後の改正を含みます。)第48条第2項に基づき、損益計算書において不動産等売却損益として計上するため、不動産等の売却収益より不動産売上原価及び直接販売経費を控除した額を記載しています。
第39期(自 2023年7月1日 至 2023年12月31日)
(注) 企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸事業収入等は収益認識基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
2.顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報
第38期(自 2023年1月1日 至 2023年6月30日)及び第39期(自 2023年7月1日 至 2023年12月31日)において、重要な会計方針に記載のとおりです。
3.顧客との契約に基づく履行義務の充足と当該契約から生じるキャッシュ・フローとの関係並びに当計算期間末において存在する顧客との契約から翌計算期間以降に認識すると見込まれる収益の金額及び時期に関する情報
(1)契約資産及び契約負債の残高等
(2)残存履行義務に配分した取引価格
第38期(自 2023年1月1日 至 2023年6月30日)において、2023年6月30日現在、不動産等の売却にかかる残存履行義務に配分した取引価格の総額はありません。
水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識に関する会計基準第80-22項(2)の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
第39期(自 2023年7月1日 至 2023年12月31日)において、2023年12月31日現在、不動産等の売却にかかる残存履行義務に配分した取引価格の総額はありません。
水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識に関する会計基準第80-22項(2)の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
(セグメント情報等)
[セグメント情報]
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
[関連情報]
第38期(自 2023年1月1日 至 2023年6月30日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域ごとの情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客ごとの情報
(注)イオングループには、イオンリテール株式会社及びイオンタウン株式会社が含まれています。
第39期(自 2023年7月1日 至 2023年12月31日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域ごとの情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客ごとの情報
(注)イオングループには、イオンリテール株式会社及びイオンタウン株式会社が含まれています。
(投資口1口当たり情報)
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算出しています。潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
(重要な後発事象)
2024年3月15日付で、以下の資産の譲渡について売買契約を締結し、2024年5月1日及び2024年7月1日の引渡しを予定しています。当該売買契約は、金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定される投資法人によるフォワード・コミットメント等(以下「本フォワード・コミットメント」といいます。)に該当します。契約締結日現在の状況等は以下のとおりです。
(1) 資産名称 :クイーンズ伊勢丹杉並桃井店
(2) 資産の種類 :不動産信託受益権
(3) 譲渡予定価格 :4,700百万円※1
① 2,086百万円(不動産信託受益権のうち準共有持分 44.4%相当分)
② 2,613百万円(不動産信託受益権のうち準共有持分 55.6%相当分)
(4) 帳簿価額 :3,266百万円(2023年12月31日時点)※2
(5) 譲渡予定価格と帳簿価額との差額 :1,433百万円※3
(6) 売買契約締結日 :2024年3月15日
(7) 譲渡予定日 :① 2024年5月1日(不動産信託受益権のうち準共有持分 44.4%相当分)
② 2024年7月1日(不動産信託受益権のうち準共有持分 55.6%相当分)
(8) 譲渡先 :非開示※4
(9) 媒介の有無 :あり
(10)決済方法 :引渡日毎の支払
(11)準共有者間協定 :本投資法人は、譲渡資産の譲渡と同時に譲渡先及び信託の受託者との間で準共有者間協定書を取り交わし、譲渡資産に係る受益者としての意思決定の方法や、譲渡資産に関する譲渡制限等の準共有者間相互の権利及び義務等について合意します。
※1 固定資産税及び都市計画税精算金並びに消費税等を除いた額を記載しています。
※2 百万円未満を切り捨てて記載しています。
※3 譲渡予定価格と2023年12月31日時点の帳簿価額の差額として算定された参考数値であり売却損益とは異なります。
※4 譲渡先の承諾が得られていないため開示していません。譲渡先は本投資法人又は本資産運用会社と資本関係、人的関係、取引関係等特別な利害関係にある者に該当しません。
※5 本フォワード・コミットメントは、義務違反があり契約の目的の遂行に重大な支障が発生した場合等一定の場合には解除できるものとされており、本フォワード・コミットメントが解除された場合には、解除の原因者は、相手方に対して以下①乃至②に記載の当該不動産信託受益権売買代金を違約金として支払うものとされています。なお、本フォワード・コミットメントは、資産の譲渡を内容としたものであり、本投資法人において資金調達が必要となるものではないため、本投資法人の財務に直接的に重大な悪影響を与える可能性は低いと考えています。
① 譲渡予定日①より前
譲渡予定価格総額の20%相当額
② 譲渡予定日①以降譲渡予定日②まで
譲渡予定価格②の20%相当額
[重要な会計方針]
| 1.固定資産の減価償却の方法 | (1) 有形固定資産 (信託財産を含む) 定額法を採用しています。なお、有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 |
| ① 建物 3～39年 ② 構築物 2～47年 ③ 機械及び装置 5～14年 ④ 工具、器具及び備品 3～15年 | |
| (2) 無形固定資産 定額法を採用しています。 | |
| (3) 長期前払費用 定額法を採用しています。 | |
| 2.繰延資産の処理方法 | 投資法人債発行費 投資法人債償還までの期間にわたり定額法により償却しています。 |
| 3.収益及び費用の計上基準 | (1) 収益に関する計上基準 本投資法人の顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点(収益を認識する通常の時点)は以下のとおりです。 ① 不動産等売却収入 不動産等売却収入については、不動産等売却に係る契約に定められた引渡義務を履行することにより、顧客である買主が当該不動産等の支配を獲得した時点で収益計上を行います。 ② 水道光熱費収入 水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上を行っています。 水道光熱費収入のうち、本投資法人が代理人に該当すると判断したものについては、他の当事者が供給する電気、ガス等の料金として収受する額から当該他の当事者に支払う額を控除した純額を収益として認識しています。 (2) 固定資産税等の処理方法 保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った固定資産税等相当額については、費用計上せず当該不動産の取得原価に算入しています。 |
| 4.ヘッジ会計の方法 | (1) ヘッジ会計の方法 金利スワップについて特例処理の要件を満たしているため、特例処理を採用しています。 (2) ヘッジ手段とヘッジ対象 ヘッジ手段 金利スワップ取引 ヘッジ対象 借入金金利 (3) ヘッジ方針 本投資法人は、リスク管理方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。 (4) ヘッジの有効性評価の方法 金利スワップは特例処理の要件を満たしているため、有効性の評価は省略しています。 |
| 5.キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)の範囲 | キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3か月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。 |
| 6.その他財務諸表作成のための基礎となる重要な事項 | 不動産を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 保有する不動産を信託財産とする信託受益権については、信託財産内全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の項目については、貸借対照表において区分掲記しています。 (1) 信託現金及び信託預金 (2) 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定 (3) 信託差入敷金及び保証金 (4) 信託預り敷金及び保証金 |
[注記事項]
(貸借対照表関係)
※1. 担保に供している資産及び担保を付している債務
担保に供している資産は次のとおりです。
| 第38期 (2023年6月30日) | 第39期 (2023年12月31日) | ||
| 信託現金及び信託預金 | 380,427千円 | 380,427千円 | |
| 建物 | 5,232,665千円 | 6,013,003千円 | |
| 構築物 | 30,833千円 | 29,716千円 | |
| 工具、器具及び備品 | 931千円 | 918千円 | |
| 土地 | 16,146,401千円 | 16,146,401千円 | |
| 信託建物 | 10,135,970千円 | 10,138,539千円 | |
| 信託構築物 | 45,836千円 | 40,429千円 | |
| 信託機械及び装置 | 9,595千円 | 9,562千円 | |
| 信託工具、器具及び備品 | 2,615千円 | 2,927千円 | |
| 信託土地 | 16,819,449千円 | 16,819,449千円 | |
| 合計 | 48,804,727千円 | 49,581,377千円 | |
担保を付している債務は次のとおりです。
| 第38期 (2023年6月30日) | 第39期 (2023年12月31日) | ||
| 預り敷金及び保証金 | 3,103,219千円 | 2,897,631千円 | |
| 信託預り敷金及び保証金 | 7,893,500千円 | 7,893,500千円 | |
| 合計 | 10,996,719千円 | 10,791,132千円 | |
※2. 自己投資口の消却の状況
| 第38期 (2023年6月30日) | 第39期 (2023年12月31日) | ||
| 総消却口数 | 8,232口 | 8,232口 | |
| 消却総額 | 2,499,859千円 | 2,499,859千円 | |
※3. 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
| 第38期 (2023年6月30日) | 第39期 (2023年12月31日) | ||
| 50,000千円 | 50,000千円 | ||
4. コミットメントライン契約
本投資法人は、機動的かつ安定的な資金調達手段を確保することを目的として、特定融資枠(コミットメントライン)契約を締結しています。
| 第38期 (2023年6月30日) | 第39期 (2023年12月31日) | ||
| 特定融資枠の総額 | 17,000,000千円 | 17,500,000千円 | |
| 当期末借入残高 | - | - | |
| 当期末未実行枠残高 | 17,000,000千円 | 17,500,000千円 | |
(損益計算書関係)
※1. 不動産賃貸事業損益の内訳
| (単位:千円) |
| 第38期 自 2023年1月1日 至 2023年6月30日 | 第39期 自 2023年7月1日 至 2023年12月31日 | |||
| A.不動産賃貸事業収益 | ||||
| 賃貸事業収益 | ||||
| 賃料及び駐車場等使用料収入 | 11,188,728 | 11,005,397 | ||
| その他賃貸事業収入 | 205,428 | 11,394,156 | 27,321 | 11,032,718 |
| 不動産賃貸事業収益合計 | 11,394,156 | 11,032,718 | ||
| B.不動産賃貸事業費用 | ||||
| 賃貸事業費用 | ||||
| 外注委託費 | 569,200 | 570,598 | ||
| 公租公課 | 1,242,038 | 1,210,928 | ||
| 損害保険料 | 10,614 | 16,948 | ||
| 修繕費 | 397,571 | 345,360 | ||
| 減価償却費 | 1,895,019 | 1,902,798 | ||
| その他賃貸事業費用 | 257,122 | 4,371,566 | 234,261 | 4,280,896 |
| 不動産賃貸事業費用合計 | 4,371,566 | 4,280,896 | ||
| C.不動産賃貸事業損益 (A-B) | 7,022,589 | 6,751,821 | ||
※2.不動産等売却損益の内訳
第38期(自 2023年1月1日 至 2023年6月30日)
(単位:千円)
イトーヨーカドー東大和店(信託受益権の準共有持分70%相当分の譲渡)
| 不動産等売却収入 6,650,000 |
| 不動産等売却原価 6,478,786 |
| その他売却費用 34,495 |
| 不動産等売却益 136,718 |
第39期(自 2023年7月1日 至 2023年12月31日)
該当事項はありません。
(投資主資本等変動計算書関係)
※1.発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
| 第38期 自 2023年1月1日 至 2023年6月30日 | 第39期 自 2023年7月1日 至 2023年12月31日 | |
| 発行可能投資口総口数 | 4,000,000口 | 4,000,000口 |
| 発行済投資口の総口数 | 541,000口 | 541,000口 |
(キャッシュ・フロー計算書関係)
※1. 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
| 第38期 自 2023年1月1日 至 2023年6月30日 | 第39期 自 2023年7月1日 至 2023年12月31日 | |||
| 現金及び預金 | 18,735,432千円 | 13,528,279千円 | ||
| 信託現金及び信託預金 | 4,523,351千円 | 4,088,656千円 | ||
| 使途制限付信託預金(注) | △406,217千円 | △411,377千円 | ||
| 現金及び現金同等物 | 22,852,566千円 | 17,205,558千円 | ||
(注)テナントから預かっている敷金保証金の返還のために留保されている信託預金
(リース取引関係)
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
| 第38期 (2023年6月30日) | 第39期 (2023年12月31日) | |
| 1年内 | 26,357,088千円 | 33,971,886千円 |
| 1年超 | 50,006,445千円 | 46,324,067千円 |
| 合計 | 76,363,533千円 | 80,295,953千円 |
(金融商品関係)
1. 金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組指針
本投資法人は、中長期にわたる安定した収益の確保を目指して、主として不動産等に投資を行うことを通じてその資産の運用を行うことを基本方針としています。かかる基本方針に基づく運用にあたり、不動産等の取得、修繕、分配金の支払及び有利子負債の返済等に充当する資金を、金融機関からの借入れ、投資法人債の発行及び新投資口の追加発行により、調達を行います。
余資運用については、安全性及び換金性を重視して行うものとし、積極的な運用益の取得のみを目指した投資を行わないものとしています。当該方針に基づき、余資運用のために行う有価証券及び金銭債権への投資は、原則として預金にて運用しています。
デリバティブ取引に係る権利への投資は、本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的としてのみ行うものとしています。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
預金は、投資法人の余資を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等の信用リスクに晒されています。したがって、預金期間を短期に限り、信用格付の高い預入先金融機関と取引することにより信用リスクを限定するとともに、原則として、各預入先金融機関からの借入金の総額を預入れ限度額として取引することにより、安全性に留意しています。
借入金及び投資法人債の資金使途は、主に不動産等の取得及び既存の借入金の返済などを目的としたものであり、返済・償還時の流動性のリスクに晒されています。したがって、総資産有利子負債比率を低位に保つことに加えて、資金調達手段の多様化、借入先金融機関及び返済期日の分散化、コミットメントラインの設定、手元流動性の確保を行うことにより流動性のリスクを限定するとともに、月次の資金繰計画表を作成することによりリスクの管理を行っています。
また、借入金のうち、短期借入金及び変動金利による長期借入金については、支払金利の上昇リスクに晒されています。したがって、総資産有利子負債比率を低位に保ち、かつ、長期固定金利による借入れを高い比率に保つことにより、支払金利の上昇リスクを限定しています。加えて、一部の変動金利による長期借入金に対しては、デリバティブ取引(金利スワップ取引)をヘッジ手段として利用し支払金利を実質固定化することで、その変動リスクを回避しています。なお、ヘッジ会計の方法、ヘッジ手段とヘッジ対象、ヘッジ方針、ヘッジの有効性評価の方法については、前記「重要な会計方針 4.ヘッジ会計の方法」をご参照ください。
預り敷金及び保証金は、テナントからの預り金であり、敷金に関してはテナント退去時の流動性のリスク、保証金に関しては返済時の流動性のリスクに晒されています。したがって、敷金及び保証金も含めて総資産負債比率を低位に保つことに加えて、借入金等と同様に、資金調達手段の多様化、コミットメントラインの設定、手元流動性を確保することにより流動性のリスクを限定するとともに、月次の資金繰計画表を作成することによりリスクを管理しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては、一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。
2. 金融商品の時価等に関する事項
2023年6月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。また、「現金及び預金」「信託現金及び信託預金」は、現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。
| (単位:千円) |
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1) 1年内返済予定の長期借入金 | 12,400,000 | 12,422,670 | 22,670 |
| (2) 投資法人債 | 13,500,000 | 13,012,720 | △487,280 |
| (3) 長期借入金 | 95,300,000 | 94,779,685 | △520,314 |
| (4) 預り敷金及び保証金 | 13,483,517 | 12,327,208 | △1,156,308 |
| (5) 信託預り敷金及び保証金 | 14,057,598 | 11,758,844 | △2,298,754 |
| 負 債 計 | 148,741,116 | 144,301,128 | △4,439,987 |
| デリバティブ取引 | - | - | - |
| デリバティブ取引計 | - | - | - |
2023年12月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。また、「現金及び預金」「信託現金及び信託預金」は、現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。
| (単位:千円) |
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1) 1年内返済予定の長期借入金 | 14,900,000 | 14,911,987 | 11,987 |
| (2) 投資法人債 | 13,500,000 | 12,882,735 | △617,265 |
| (3) 長期借入金 | 101,700,000 | 100,403,598 | △1,296,401 |
| (4) 預り敷金及び保証金 | 13,662,955 | 12,252,581 | △1,410,374 |
| (5) 信託預り敷金及び保証金 | 14,269,666 | 11,630,797 | △2,638,869 |
| 負 債 計 | 158,032,622 | 152,081,699 | △5,950,923 |
| デリバティブ取引 | - | - | - |
| デリバティブ取引計 | - | - | - |
(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
負 債
(1)1年内返済予定の長期借入金、(3)長期借入金
長期借入金のうち変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映するため、時価は帳簿価額と近似していると考えられることから、当該帳簿価額によっています。ただし、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金(後記「デリバティブ取引関係」をご参照ください。)及び固定金利による長期借入金の時価については、その将来キャッシュ・フローを返済期日までの期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いた現在価値により算定しています。
(2)投資法人債
投資法人債については、市場価格に基づき算定しています。
(4)預り敷金及び保証金、(5)信託預り敷金及び保証金
預り敷金及び保証金、信託預り敷金及び保証金については、その将来キャッシュ・フローを返済期日までの期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いた現在価値により算定しています。
デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引関係」をご参照ください。
(注2)借入金及びその他の有利子負債の決算日後の返済予定額
| 第38期(2023年6月30日) | (単位:千円) |
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 1年内返済予定の長期借入金 | 12,400,000 | - | - | - | - | - |
| 投資法人債 | - | - | - | - | - | 13,500,000 |
| 長期借入金 | - | 15,000,000 | 12,000,000 | 15,500,000 | 15,000,000 | 37,800,000 |
| 合計 | 12,400,000 | 15,000,000 | 12,000,000 | 15,500,000 | 15,000,000 | 51,300,000 |
| 第39期(2023年12月31日) | (単位:千円) |
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 1年内返済予定の長期借入金 | 14,900,000 | - | - | - | - | - |
| 投資法人債 | - | - | - | - | - | 13,500,000 |
| 長期借入金 | - | 13,000,000 | 14,000,000 | 15,500,000 | 15,500,000 | 43,700,000 |
| 合計 | 14,900,000 | 13,000,000 | 14,000,000 | 15,500,000 | 15,500,000 | 57,200,000 |
(有価証券関係)
第38期(2023年6月30日)及び第39期(2023年12月31日)において、該当事項はありません。
(デリバティブ取引関係)
1. ヘッジ会計が適用されていないもの
第38期(2023年6月30日)及び第39期(2023年12月31日)において、該当事項はありません。
2. ヘッジ会計が適用されているもの
第38期(2023年6月30日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
| ヘッジ会計の 方法 | デリバティブ 取引の種類等 | 主なヘッジ対象 | 契約額等 | (千円) | 時価 | 当該時価の算定方法 |
| うち1年超 | ||||||
| 金利スワップの 特例処理 | 金利スワップ取引 変動受取・固定支払 | 長期借入金 | 6,000,000 | 5,000,000 | ※ | - |
※金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています。(前記「金融商品関係 2.金融商品の時価等に関する事項」(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項の負債(1)、(3)をご参照ください。)
第39期(2023年12月31日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
| ヘッジ会計の 方法 | デリバティブ 取引の種類等 | 主なヘッジ対象 | 契約額等 | (千円) | 時価 | 当該時価の算定方法 |
| うち1年超 | ||||||
| 金利スワップの 特例処理 | 金利スワップ取引 変動受取・固定支払 | 長期借入金 | 6,000,000 | 5,000,000 | ※ | - |
※金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています。(前記「金融商品関係 2.金融商品の時価等に関する事項」(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項の負債(1)、(3)をご参照ください。)
(退職給付関係)
第38期(2023年6月30日)及び第39期(2023年12月31日)において、該当事項はありません。
(税効果会計関係)
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳
| 第38期 (2023年6月30日) | 第39期 (2023年12月31日) | ||
| 繰延税金資産 | |||
| 法人事業税損金不算入額 | 16千円 | 10千円 | |
| 繰延税金資産計 | 16千円 | 10千円 | |
| 繰延税金資産の純額 | 16千円 | 10千円 | |
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
| 第38期 (2023年6月30日) | 第39期 (2023年12月31日) | |
| 法定実効税率 | 31.46% | 31.46% |
| (調整) | ||
| 支払分配金の損金算入額 | △30.76% | △31.47% |
| その他 | △0.68% | 0.02% |
| 税効果会計適用後の法人税等の負担率 | 0.02% | 0.01% |
(持分法損益等)
第38期(2023年6月30日)及び第39期(2023年12月31日)において、該当事項はありません。
(関連当事者との取引)
1.親会社及び法人主要投資主等
第38期(2023年6月30日)及び第39期(2023年12月31日)において、該当事項はありません。
2.関連会社等
第38期(2023年6月30日)及び第39期(2023年12月31日)において、該当事項はありません。
3.兄弟会社等
第38期(2023年6月30日)及び第39期(2023年12月31日)において、該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
第38期(2023年6月30日)及び第39期(2023年12月31日)において、該当事項はありません。
(資産除去債務関係)
第38期(2023年6月30日)及び第39期(2023年12月31日)において、該当事項はありません。
(賃貸等不動産関係)
本投資法人では、主要都市その他の地域において、賃貸商業施設等(土地等を含む。)及び底地を有しています。これらの賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。なお、賃貸等不動産に関する損益につきましては、「損益計算書関係」に記載のとおりです。
| (単位:千円) |
| 第38期 自 2023年1月1日 至 2023年6月30日 | 第39期 自 2023年7月1日 至 2023年12月31日 | ||
| 貸借対照表計上額 | |||
| 期首残高 | 311,250,348 | 303,431,388 | |
| 期中増減額 | △7,818,959 | 14,261,386 | |
| 期末残高 | 303,431,388 | 317,692,775 | |
| 期末時価 | 381,630,000 | 396,297,000 |
(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)前期(第38期)の期中増減額のうち主な増加額は資本的支出工事、主な減少額は減価償却及び「イトーヨーカドー東大和店」(一部)売却によるものです。当期(第39期)の期中増減額のうち主な増加額は「三井ショッピングパーク ららぽーと和泉(準共有持分 18.5%)」及び「新川崎スクエア」の取得、主な減少額は減価償却によるものです。
(注3)期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価格を記載しています。
(収益認識に関する注記)
1.顧客との契約から生じる収益を分解した情報
第38期(自 2023年1月1日 至 2023年6月30日)
| (単位:千円) | ||
| 顧客との契約から生じる収益 (注1) | 外部顧客への売上高 | |
| 不動産等売却収入(注2) | 6,650,000 | 136,718 |
| 水道光熱費収入 | 169,903 | 169,903 |
| その他 | - | 11,224,253 |
| 合計 | 6,819,903 | 11,530,874 |
(注1)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸事業収入等は収益認識基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
(注2)不動産等の売却については、投資法人の計算に関する規則(平成18年内閣府令第47号。その後の改正を含みます。)第48条第2項に基づき、損益計算書において不動産等売却損益として計上するため、不動産等の売却収益より不動産売上原価及び直接販売経費を控除した額を記載しています。
第39期(自 2023年7月1日 至 2023年12月31日)
| (単位:千円) | ||
| 顧客との契約から生じる収益 (注) | 外部顧客への売上高 | |
| 不動産等売却収入 | - | - |
| 水道光熱費収入 | 185,730 | 185,730 |
| その他 | - | 10,846,987 |
| 合計 | 185,730 | 11,032,718 |
(注) 企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸事業収入等は収益認識基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
2.顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報
第38期(自 2023年1月1日 至 2023年6月30日)及び第39期(自 2023年7月1日 至 2023年12月31日)において、重要な会計方針に記載のとおりです。
3.顧客との契約に基づく履行義務の充足と当該契約から生じるキャッシュ・フローとの関係並びに当計算期間末において存在する顧客との契約から翌計算期間以降に認識すると見込まれる収益の金額及び時期に関する情報
(1)契約資産及び契約負債の残高等
| (単位:千円) |
| 第38期 自 2023年1月1日 至 2023年6月30日 | 第39期 自 2023年7月1日 至 2023年12月31日 | |
| 顧客との契約から生じた債権 (期首残高) | 30,394 | 26,954 |
| 顧客との契約から生じた債権 (期末残高) | 26,954 | 24,096 |
| 契約資産(期首残高) | - | - |
| 契約資産(期末残高) | - | - |
| 契約負債(期首残高) | - | - |
| 契約負債(期末残高) | - | - |
(2)残存履行義務に配分した取引価格
第38期(自 2023年1月1日 至 2023年6月30日)において、2023年6月30日現在、不動産等の売却にかかる残存履行義務に配分した取引価格の総額はありません。
水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識に関する会計基準第80-22項(2)の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
第39期(自 2023年7月1日 至 2023年12月31日)において、2023年12月31日現在、不動産等の売却にかかる残存履行義務に配分した取引価格の総額はありません。
水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識に関する会計基準第80-22項(2)の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
(セグメント情報等)
[セグメント情報]
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
[関連情報]
第38期(自 2023年1月1日 至 2023年6月30日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域ごとの情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客ごとの情報
| 顧客の名称 | 営業収益(千円) | 関連するセグメント名 |
| 三井不動産株式会社 | 3,620,396 | 不動産賃貸事業 |
| イオングループ(注) | 2,400,461 | 不動産賃貸事業 |
(注)イオングループには、イオンリテール株式会社及びイオンタウン株式会社が含まれています。
第39期(自 2023年7月1日 至 2023年12月31日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域ごとの情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客ごとの情報
| 顧客の名称 | 営業収益(千円) | 関連するセグメント名 |
| 三井不動産株式会社 | 3,484,663 | 不動産賃貸事業 |
| イオングループ(注) | 2,402,968 | 不動産賃貸事業 |
(注)イオングループには、イオンリテール株式会社及びイオンタウン株式会社が含まれています。
(投資口1口当たり情報)
| 第38期 自 2023年1月1日 至 2023年6月30日 | 第39期 自 2023年7月1日 至 2023年12月31日 | |
| 1口当たり純資産額 | 322,917円 | 322,350円 |
| 1口当たり当期純利益(注1)(注2) | 11,360円 | 10,542円 |
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算出しています。潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
| 第38期 自 2023年1月1日 至 2023年6月30日 | 第39期 自 2023年7月1日 至 2023年12月31日 | |
| 当期純利益 (千円) | 6,146,189 | 5,703,499 |
| 普通投資主に帰属しない金額 (千円) | - | - |
| 普通投資口に係る当期純利益 (千円) | 6,146,189 | 5,703,499 |
| 期中平均投資口数 (口) | 541,000 | 541,000 |
(重要な後発事象)
2024年3月15日付で、以下の資産の譲渡について売買契約を締結し、2024年5月1日及び2024年7月1日の引渡しを予定しています。当該売買契約は、金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定される投資法人によるフォワード・コミットメント等(以下「本フォワード・コミットメント」といいます。)に該当します。契約締結日現在の状況等は以下のとおりです。
(1) 資産名称 :クイーンズ伊勢丹杉並桃井店
(2) 資産の種類 :不動産信託受益権
(3) 譲渡予定価格 :4,700百万円※1
① 2,086百万円(不動産信託受益権のうち準共有持分 44.4%相当分)
② 2,613百万円(不動産信託受益権のうち準共有持分 55.6%相当分)
(4) 帳簿価額 :3,266百万円(2023年12月31日時点)※2
(5) 譲渡予定価格と帳簿価額との差額 :1,433百万円※3
(6) 売買契約締結日 :2024年3月15日
(7) 譲渡予定日 :① 2024年5月1日(不動産信託受益権のうち準共有持分 44.4%相当分)
② 2024年7月1日(不動産信託受益権のうち準共有持分 55.6%相当分)
(8) 譲渡先 :非開示※4
(9) 媒介の有無 :あり
(10)決済方法 :引渡日毎の支払
(11)準共有者間協定 :本投資法人は、譲渡資産の譲渡と同時に譲渡先及び信託の受託者との間で準共有者間協定書を取り交わし、譲渡資産に係る受益者としての意思決定の方法や、譲渡資産に関する譲渡制限等の準共有者間相互の権利及び義務等について合意します。
※1 固定資産税及び都市計画税精算金並びに消費税等を除いた額を記載しています。
※2 百万円未満を切り捨てて記載しています。
※3 譲渡予定価格と2023年12月31日時点の帳簿価額の差額として算定された参考数値であり売却損益とは異なります。
※4 譲渡先の承諾が得られていないため開示していません。譲渡先は本投資法人又は本資産運用会社と資本関係、人的関係、取引関係等特別な利害関係にある者に該当しません。
※5 本フォワード・コミットメントは、義務違反があり契約の目的の遂行に重大な支障が発生した場合等一定の場合には解除できるものとされており、本フォワード・コミットメントが解除された場合には、解除の原因者は、相手方に対して以下①乃至②に記載の当該不動産信託受益権売買代金を違約金として支払うものとされています。なお、本フォワード・コミットメントは、資産の譲渡を内容としたものであり、本投資法人において資金調達が必要となるものではないため、本投資法人の財務に直接的に重大な悪影響を与える可能性は低いと考えています。
① 譲渡予定日①より前
譲渡予定価格総額の20%相当額
② 譲渡予定日①以降譲渡予定日②まで
譲渡予定価格②の20%相当額
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