有価証券報告書(内国投資証券)-第21期(平成27年12月1日-平成28年5月31日)
(6)【注記表】
1.重要な会計方針に係る事項に関する注記
2.貸借対照表に関する注記
※1.国庫補助金等により取得した有形固定資産の圧縮記帳額
※2.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に規定する最低純資産額
3.損益計算書に関する注記
※1.不動産賃貸事業損益の内訳(単位:千円)
※2.不動産等売却益の内訳(単位:千円)
第20期(自 平成27年6月1日 至 平成27年11月30日)
該当事項はありません。
第21期(自 平成27年12月1日 至 平成28年5月31日)
Daiwa渋谷道玄坂ビル
Daiwa南船場ビル
4.投資主資本等変動計算書に関する注記
5.キャッシュ・フロー計算書に関する注記
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
6.リース取引に関する注記
オペレーティング・リース取引(貸主側)
オペレーティング・リース取引のうち解約不能のものに係る未経過リース料
7.金融商品に関する注記
(1)金融商品の状況に関する事項
① 金融商品に対する取組方針
本投資法人では、資産の取得、修繕、分配金の支払及び有利子負債の返済等に充当する資金を、金融機関からの借入れ、投資法人債の発行又は新投資口の発行等により調達しています。有利子負債による資金調達においては、財務の安定性の確保及び将来の金利上昇リスクを回避するため、借入期間の長期化、金利の固定化及び返済期日の分散等に留意しています。
余資運用については、預金並びに安全性・流動性を伴う金銭債権及び有価証券等を対象としていますが、原則として預金にて運用しております。
デリバティブ取引については、本投資法人の負債に起因する金利変動リスクをヘッジすることを目的としたものに限定しています。
② 金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債の資金使途は主に資産(不動産信託受益権等)の取得並びに既存の借入金・投資法人債の返済・償還資金です。これらは、返済・償還期限において流動性リスクに晒されますが、有利子負債比率を低位に保ち、期日分散を図り、有利子負債の長期比率を高位に保つとともに、国内金融機関を中心とするレンダーの多様化を図ることで、当該リスクを管理しています。なお、変動金利による借入金等は、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、このうち長期のものの一部については、支払金利の上昇リスクを回避し支払利息の固定化を図るために、デリバティブ取引(金利スワップ取引)をヘッジ手段として利用しております。
ヘッジの有効性評価の方法については、ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しております。但し、特例処理の要件を満たす金利スワップについては、有効性の評価は省略しております。
デリバティブ取引の執行・管理については、リスク管理の基本方針を定めた規程に基づき行っております。
預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金は、テナントからの預り金であり、退去に伴う返還時において流動性リスクに晒されますが、その金額の一定割合を留保することにより、当該リスクを限定しています。
預金は、投資法人の余資を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等の信用リスクに晒されていますが、預入期間を短期に限定し、また、預入先金融機関の信用格付に下限を設ける(決済性預金を除きます。)等により、当該リスクを管理しています。
③ 金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては、一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。また、デリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
(2)金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めておりません((注2)をご参照下さい。)。
第20期(平成27年11月30日)
(単位:千円)
第21期(平成28年5月31日)
(単位:千円)
(※)デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については、( )で示しています。
(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
資産
(1)現金及び預金、(2)信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるものであるため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。
負債
(3)短期借入金、(4)1年内返済予定の長期借入金、(6)長期借入金
変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映し、また、本投資法人の信用状態は実行後大きく異なっていないことから、時価は帳簿価額と近似していると考えられるため、当該帳簿価額によっています。また、固定金利によるものは、元利金の合計額(※)を、同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。
(※)金利スワップの特例処理の対象とされた長期借入金(「9.デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。)については、その金利スワップのレートによる元利金の合計額
(5)投資法人債
本投資法人の発行する投資法人債の時価については、市場価格によっています。
デリバティブ取引
「9.デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。
(注2)時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品の貸借対照表計上額
賃貸物件における賃借人から預託されている預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金は、市場価格がなく、かつ、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することが困難であることから、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることができず、時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしておりません。
(注3)金銭債権の決算日後の償還予定額
第20期(平成27年11月30日)
(単位:千円)
第21期(平成28年5月31日)
(単位:千円)
(注4)短期借入金、1年内返済予定の長期借入金、長期借入金及び投資法人債の決算日後の返済予定額
第20期(平成27年11月30日)
(単位:千円)
第21期(平成28年5月31日)
(単位:千円)
8.有価証券に関する注記
第20期(自 平成27年6月1日 至 平成27年11月30日)
該当事項はありません。
第21期(自 平成27年12月1日 至 平成28年5月31日)
該当事項はありません。
9.デリバティブ取引に関する注記
(1)ヘッジ会計が適用されていないもの
第20期(平成27年11月30日)
該当事項はありません。
第21期(平成28年5月31日)
該当事項はありません。
(2)ヘッジ会計が適用されているもの
第20期(平成27年11月30日)
ヘッジ会計が適用されているデリバティブ取引について、ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は次のとおりです。
第21期(平成28年5月31日)
ヘッジ会計が適用されているデリバティブ取引について、ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は次のとおりです。
(※)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しております。(「7.金融商品に関する注記」(2)金融商品の時価等に関する事項(注1)負債(4)(6)をご参照下さい。)
10.退職給付に関する注記
第20期(自 平成27年6月1日 至 平成27年11月30日)
該当事項はありません。
第21期(自 平成27年12月1日 至 平成28年5月31日)
該当事項はありません。
11.税効果会計に関する注記
(1)繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
(2)法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
(3)法人税等の税率の変更による繰延税金資産及び繰延税金負債の金額の修正
「所得税法等の一部を改正する法律」(平成28年法律第15号)及び「地方税法等の一部を改正する等の法律」(平成28年法律第13号)が平成28年3月29日に国会で成立したことに伴い、平成28年4月1日以後に開始する会計期間から法人税率が変更されることになりました。これに伴い、平成28年11月期(第22期)から平成29年5月期(第23期)において解消が見込まれる一時差異等に係る繰延税金資産及び繰延税金負債の計算に使用する法定実効税率は31.74%に、平成29年11月期(第24期)から平成30年5月期(第25期)において解消が見込まれる一時差異等に係る繰延税金資産及び繰延税金負債の計算に使用する法定実効税率は31.82%に、平成30年11月期(第26期)以降において解消が見込まれる一時差異等に係る繰延税金資産及び繰延税金負債の計算に使用する法定実効税率は31.59%に変更されます。
なお、当該変更による影響額は軽微です。
12.持分法損益等に関する注記
第20期(自 平成27年6月1日 至 平成27年11月30日)
該当事項はありません。
第21期(自 平成27年12月1日 至 平成28年5月31日)
該当事項はありません。
13.関連当事者との取引に関する注記
(1)関連当事者との取引
第20期(自 平成27年6月1日 至 平成27年11月30日)
該当事項はありません。
第21期(自 平成27年12月1日 至 平成28年5月31日)
該当事項はありません。
(2)親会社又は重要な関連会社に関する注記
第20期(自 平成27年6月1日 至 平成27年11月30日)
該当事項はありません。
第21期(自 平成27年12月1日 至 平成28年5月31日)
該当事項はありません。
14.資産除去債務に関する注記
第20期(自 平成27年6月1日 至 平成27年11月30日)
該当事項はありません。
第21期(自 平成27年12月1日 至 平成28年5月31日)
該当事項はありません。
15.賃貸等不動産に関する注記
本投資法人は、東京都その他の地域において、賃貸オフィスビル等(土地を含みます。)を保有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。
(単位:千円)
(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期の主な増加額は3物件の取得(32,518百万円)によるものであり、主な減少額は減価償却費(1,703百万円)によるものです。当期の主な増加額は2物件の取得(21,890百万円)によるものであり、主な減少額は2物件の譲渡(9,127百万円)及び減価償却費(1,726百万円)によるものです。
(注3)期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しております。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、「3.損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
16.セグメント情報等に関する注記
(1)セグメント情報
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しております。
(2)関連情報
第20期(自 平成27年6月1日 至 平成27年11月30日)
① 製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
② 地域ごとの情報
(イ)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
(ロ)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しております。
③ 主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しております。
第21期(自 平成27年12月1日 至 平成28年5月31日)
① 製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
② 地域ごとの情報
(イ)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
(ロ)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しております。
③ 主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しております。
17.1口当たり情報に関する注記
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しております。
また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載しておりません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
18.重要な後発事象に関する注記
(1)投資口発行について
本投資法人は、平成28年7月15日及び同年7月26日開催の本投資法人役員会において、下記のとおり、新投資口発行に関し決議しました。なお、公募による新投資口発行(一般募集)については、平成28年8月2日付で払込を完了しております。
① 公募による新投資口発行(一般募集)
(イ)募集投資口数 12,700口
(ロ)払込金額(発行価額) 1口当たり 587,489円
(ハ)払込金額(発行価額)の総額 7,461,110,300円
(ニ)払込期日 平成28年8月2日(火曜日)
(ホ)調達する資金の使途 調達する資金については、「② 第三者割当による新投資口発行」による調達資金と併せて、6,000,000,000円を平成28年6月1日付で取得した特定資産である「平和東日本橋ビル」及び平成28年6月29日付で取得した特定資産である「スクエア代官山ビル」の取得のための借入金の返済資金の一部に充当します。残額については、平成28年7月21日付で取得した特定資産である「荻窪TMビル」及び「新宿ウエストビル」の取得資金及び取得に係る諸費用に充当したことにより減少した手元資金に充当し、支出するまでの間は金融機関に預け入れ、将来の特定資産の取得資金の一部又は借入金の返済資金の一部に充当します。
② 第三者割当による新投資口発行
(イ)募集投資口数(上限) 1,300口
(ロ)払込金額(発行価額) 1口当たり 587,489円
(ハ)払込金額(発行価額)の総額(上限) 763,735,700円
(ニ)割当先及び割当投資口数(上限) 大和証券株式会社 1,300口
(ホ)払込期日 平成28年8月31日(水曜日)
(ヘ)調達する資金の使途 調達する資金については、「① 公募による新投資口発行(一般募集)」による調達資金と併せて、6,000,000,000円を平成28年6月1日付で取得した特定資産である「平和東日本橋ビル」及び平成28年6月29日付で取得した特定資産である「スクエア代官山ビル」の取得のための借入金の返済資金の一部に充当します。残額については、平成28年7月21日付で取得した特定資産である「荻窪TMビル」及び「新宿ウエストビル」の取得資金及び取得に係る諸費用に充当したことにより減少した手元資金に充当し、支出するまでの間は金融機関に預け入れ、将来の特定資産の取得資金の一部又は借入金の返済資金の一部に充当します。
(注)第三者割当における発行口数の全部又は一部につき申込みが行われず、その結果、失権により第三者割当における最終的な発行口数がその限度で減少し、又は発行そのものが全く行われない場合があります。
(2)資産の取得について
① 本投資法人は、平成28年6月1日付で、下記のとおり、不動産信託受益権を取得しました。
取得資産の概要
(注)取得先は国内の特別目的会社ですが、取得先から同意を得られていないため、開示していません。
② 本投資法人は、平成28年6月29日付で、下記のとおり、不動産信託受益権を取得しました。
取得資産の概要
③ 本投資法人は、平成28年7月21日付で、下記のとおり、不動産信託受益権を取得しました。
取得資産の概要
取得資産の概要
(3)資産の譲渡について
本投資法人は、平成28年7月7日付で、下記のとおり、不動産信託受益権を譲渡しました。
譲渡資産の概要
(注)譲渡先は国内法人ですが、譲渡先から同意を得られていないため、開示していません。
(4)資金の借入について
① 本投資法人は、平成28年6月1日付で、下記のとおり、資金の借入を行いました。この借入金は、前記「(2)資産の取得について①」に記載した新規物件の取得資金等に充当しました。
借入内容
(注)利払日は、各月末日及び満期日(但し、当該日が営業日でない場合は翌営業日となり、翌営業日が翌月となる場合はその直前の営業日)です。利払日に支払う利息の計算期間に適用する基準金利は、利息の計算期間開始の2営業日前に公表される全銀協1ヶ月円TIBORに基づき算出します。
② 本投資法人は、平成28年6月29日付で、下記のとおり、資金の借入を行いました。この借入金は、前記「(2)資産の取得について②」に記載した新規物件の取得資金等に充当しました。
借入内容
(注)利払日は、各月末日及び満期日(但し、当該日が営業日でない場合は翌営業日となり、翌営業日が翌月となる場合はその直前の営業日)です。利払日に支払う利息の計算期間に適用する基準金利は、利息の計算期間開始の2営業日前に公表される全銀協1ヶ月円TIBORに基づき算出します。
1.重要な会計方針に係る事項に関する注記
| 1.固定資産の減価償却の方法 | (1) 有形固定資産(信託財産を含みます。) 定額法を採用しております。 なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 | ||||||||
| |||||||||
| (2)無形固定資産 定額法を採用しております。 | |||||||||
| (3)長期前払費用 定額法を採用しております。 | |||||||||
| 2.繰延資産の処理方法 | 投資法人債発行費 償還までの期間にわたり定額法により償却しております。 | ||||||||
| 3.収益及び費用の計上基準 | 固定資産税等の処理方法 保有する不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当該決算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しております。 なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人が負担すべき初年度の固定資産税等相当額については、費用計上せず当該不動産等の取得原価に算入しております。不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は、前期は125,633千円、当期は53,870千円です。 | ||||||||
| 4.ヘッジ会計の方法 | (1)ヘッジ会計の方法 繰延ヘッジ処理によっております。 但し、金利スワップの特例処理の要件を満たすものにつきましては、特例処理を採用しております。 | ||||||||
| (2)ヘッジ手段とヘッジ対象 ヘッジ手段 金利スワップ取引 ヘッジ対象 借入金利息 | |||||||||
| (3)ヘッジ方針 本投資法人はリスク管理方針に基づき、投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っております。 | |||||||||
| (4)ヘッジの有効性評価の方法 ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しております。 但し、特例処理の要件を満たす金利スワップについては、有効性の評価を省略しております。 | |||||||||
| 5.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲 | キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっております。 |
| 6.その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項 | (1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきましては、信託財産内全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しております。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しております。 |
| ① 信託現金及び信託預金 ② 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託その他、信託土地、信託建設仮勘定 ③ 信託借地権 ④ 信託差入敷金及び保証金 ⑤ 信託預り敷金及び保証金 | |
| (2)消費税等の処理方法 消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっており、控除対象外消費税等は、当期の費用として処理しております。 なお、固定資産等に係る控除対象外消費税等は5年間で均等償却しております。 |
2.貸借対照表に関する注記
※1.国庫補助金等により取得した有形固定資産の圧縮記帳額
| 第20期 (平成27年11月30日) | 第21期 (平成28年5月31日) | |
| 信託建物 | 32,898千円 | 32,898千円 |
※2.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に規定する最低純資産額
| 第20期 (平成27年11月30日) | 第21期 (平成28年5月31日) | ||
| 50,000千円 | 50,000千円 | ||
3.損益計算書に関する注記
※1.不動産賃貸事業損益の内訳(単位:千円)
| 第20期 (自 平成27年6月1日 至 平成27年11月30日) | 第21期 (自 平成27年12月1日 至 平成28年5月31日) | |||||
| A. | 不動産賃貸事業収益 | |||||
| 賃貸事業収入 | 11,777,301 | 11,947,802 | ||||
| その他賃貸事業収入 | 60,694 | 91,980 | ||||
| 不動産賃貸事業収益合計 | 11,837,995 | 12,039,783 | ||||
| B. | 不動産賃貸事業費用 | |||||
| 外注委託費 | 889,597 | 868,699 | ||||
| 水道光熱費 | 1,159,084 | 1,051,126 | ||||
| 租税公課 | 883,293 | 895,930 | ||||
| 損害保険料 | 16,633 | 17,250 | ||||
| 修繕費 | 320,996 | 403,758 | ||||
| 減価償却費 | 1,703,685 | 1,726,073 | ||||
| その他賃貸事業費用 | 53,042 | 51,363 | ||||
| 不動産賃貸事業費用合計 | 5,026,334 | 5,014,202 | ||||
| C. | 不動産賃貸事業損益 | |||||
| (A-B) | 6,811,661 | 7,025,580 | ||||
※2.不動産等売却益の内訳(単位:千円)
第20期(自 平成27年6月1日 至 平成27年11月30日)
該当事項はありません。
第21期(自 平成27年12月1日 至 平成28年5月31日)
Daiwa渋谷道玄坂ビル
| 不動産等売却収入 | 6,400,000 | |||||
| 不動産等売却原価 | 4,474,586 | |||||
| その他売却費用 | 225,504 | |||||
| 不動産等売却益 | 1,699,908 |
Daiwa南船場ビル
| 不動産等売却収入 | 3,335,062 | |||||
| 不動産等売却原価 | 4,652,920 | |||||
| その他売却費用 | 58,350 | |||||
| 不動産等売却損 | 1,376,208 |
4.投資主資本等変動計算書に関する注記
| 第20期 (自 平成27年6月1日 至 平成27年11月30日) | 第21期 (自 平成27年12月1日 至 平成28年5月31日) | |
| 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数 | ||
| 発行可能投資口総口数 | 2,000,000口 | 2,000,000口 |
| 発行済投資口の総口数 | 484,000口 | 484,000口 |
5.キャッシュ・フロー計算書に関する注記
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
| 第20期 (自 平成27年6月1日 至 平成27年11月30日) | 第21期 (自 平成27年12月1日 至 平成28年5月31日) | |
| 現金及び預金 | 16,618,092千円 | 20,940,424千円 |
| 信託現金及び信託預金 | 2,082,177千円 | 2,097,792千円 |
| 現金及び現金同等物 | 18,700,269千円 | 23,038,217千円 |
6.リース取引に関する注記
オペレーティング・リース取引(貸主側)
オペレーティング・リース取引のうち解約不能のものに係る未経過リース料
| 第20期 (平成27年11月30日) | 第21期 (平成28年5月31日) | |
| 1年以内 | 9,657,805千円 | 10,461,096千円 |
| 1年超 | 14,628,732千円 | 17,018,806千円 |
| 合計 | 24,286,537千円 | 27,479,903千円 |
7.金融商品に関する注記
(1)金融商品の状況に関する事項
① 金融商品に対する取組方針
本投資法人では、資産の取得、修繕、分配金の支払及び有利子負債の返済等に充当する資金を、金融機関からの借入れ、投資法人債の発行又は新投資口の発行等により調達しています。有利子負債による資金調達においては、財務の安定性の確保及び将来の金利上昇リスクを回避するため、借入期間の長期化、金利の固定化及び返済期日の分散等に留意しています。
余資運用については、預金並びに安全性・流動性を伴う金銭債権及び有価証券等を対象としていますが、原則として預金にて運用しております。
デリバティブ取引については、本投資法人の負債に起因する金利変動リスクをヘッジすることを目的としたものに限定しています。
② 金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債の資金使途は主に資産(不動産信託受益権等)の取得並びに既存の借入金・投資法人債の返済・償還資金です。これらは、返済・償還期限において流動性リスクに晒されますが、有利子負債比率を低位に保ち、期日分散を図り、有利子負債の長期比率を高位に保つとともに、国内金融機関を中心とするレンダーの多様化を図ることで、当該リスクを管理しています。なお、変動金利による借入金等は、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、このうち長期のものの一部については、支払金利の上昇リスクを回避し支払利息の固定化を図るために、デリバティブ取引(金利スワップ取引)をヘッジ手段として利用しております。
ヘッジの有効性評価の方法については、ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しております。但し、特例処理の要件を満たす金利スワップについては、有効性の評価は省略しております。
デリバティブ取引の執行・管理については、リスク管理の基本方針を定めた規程に基づき行っております。
預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金は、テナントからの預り金であり、退去に伴う返還時において流動性リスクに晒されますが、その金額の一定割合を留保することにより、当該リスクを限定しています。
預金は、投資法人の余資を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等の信用リスクに晒されていますが、預入期間を短期に限定し、また、預入先金融機関の信用格付に下限を設ける(決済性預金を除きます。)等により、当該リスクを管理しています。
③ 金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては、一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。また、デリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
(2)金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めておりません((注2)をご参照下さい。)。
第20期(平成27年11月30日)
(単位:千円)
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1)現金及び預金 | 16,618,092 | 16,618,092 | - |
| (2)信託現金及び信託預金 | 2,082,177 | 2,082,177 | - |
| 資産計 | 18,700,269 | 18,700,269 | - |
| (3)短期借入金 | 5,500,000 | 5,500,000 | - |
| (4)1年内返済予定の長期借入金 | 3,700,000 | 3,702,739 | 2,739 |
| (5)投資法人債 | 5,100,000 | 5,149,380 | 49,380 |
| (6)長期借入金 | 178,000,000 | 178,318,164 | 318,164 |
| 負債計 | 192,300,000 | 192,670,284 | 370,284 |
| デリバティブ取引(※) | (579,871) | (579,871) | - |
第21期(平成28年5月31日)
(単位:千円)
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1)現金及び預金 | 20,940,424 | 20,940,424 | - |
| (2)信託現金及び信託預金 | 2,097,792 | 2,097,792 | - |
| 資産計 | 23,038,217 | 23,038,217 | - |
| (3)短期借入金 | - | - | - |
| (4)1年内返済予定の長期借入金 | 21,200,000 | 21,292,249 | 92,249 |
| (5)投資法人債 | 5,100,000 | 5,221,170 | 121,170 |
| (6)長期借入金 | 180,000,000 | 180,362,802 | 362,802 |
| 負債計 | 206,300,000 | 206,876,221 | 576,221 |
| デリバティブ取引(※) | (1,365,241) | (1,365,241) | - |
(※)デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については、( )で示しています。
(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
資産
(1)現金及び預金、(2)信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるものであるため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。
負債
(3)短期借入金、(4)1年内返済予定の長期借入金、(6)長期借入金
変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映し、また、本投資法人の信用状態は実行後大きく異なっていないことから、時価は帳簿価額と近似していると考えられるため、当該帳簿価額によっています。また、固定金利によるものは、元利金の合計額(※)を、同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。
(※)金利スワップの特例処理の対象とされた長期借入金(「9.デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。)については、その金利スワップのレートによる元利金の合計額
(5)投資法人債
本投資法人の発行する投資法人債の時価については、市場価格によっています。
デリバティブ取引
「9.デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。
(注2)時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品の貸借対照表計上額
| 第20期 (平成27年11月30日) | 第21期 (平成28年5月31日) | |
| 預り敷金及び保証金 | 15,531,882千円 | 15,881,378千円 |
| 信託預り敷金及び保証金 | 1,005,375千円 | 988,887千円 |
| 合計 | 16,537,258千円 | 16,870,265千円 |
賃貸物件における賃借人から預託されている預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金は、市場価格がなく、かつ、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することが困難であることから、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることができず、時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしておりません。
(注3)金銭債権の決算日後の償還予定額
第20期(平成27年11月30日)
(単位:千円)
| 1年以内 | 1年超2年以内 | 2年超3年以内 | 3年超4年以内 | 4年超5年以内 | 5年超 | |
| 現金及び預金 | 16,618,092 | - | - | - | - | - |
| 信託現金及び 信託預金 | 2,082,177 | - | - | - | - | - |
| 合 計 | 18,700,269 | - | - | - | - | - |
第21期(平成28年5月31日)
(単位:千円)
| 1年以内 | 1年超2年以内 | 2年超3年以内 | 3年超4年以内 | 4年超5年以内 | 5年超 | |
| 現金及び預金 | 20,940,424 | - | - | - | - | - |
| 信託現金及び 信託預金 | 2,097,792 | - | - | - | - | - |
| 合 計 | 23,038,217 | - | - | - | - | - |
(注4)短期借入金、1年内返済予定の長期借入金、長期借入金及び投資法人債の決算日後の返済予定額
第20期(平成27年11月30日)
(単位:千円)
| 1年以内 | 1年超2年以内 | 2年超3年以内 | 3年超4年以内 | 4年超5年以内 | 5年超 | |
| 短期借入金 | 5,500,000 | - | - | - | - | - |
| 1年内返済予定の長期借入金 | 3,700,000 | - | - | - | - | - |
| 投資法人債 | - | - | - | 3,000,000 | - | 2,100,000 |
| 長期借入金 | - | 28,250,000 | 17,350,000 | 22,000,000 | 31,600,000 | 78,800,000 |
| 合 計 | 9,200,000 | 28,250,000 | 17,350,000 | 25,000,000 | 31,600,000 | 80,900,000 |
第21期(平成28年5月31日)
(単位:千円)
| 1年以内 | 1年超2年以内 | 2年超3年以内 | 3年超4年以内 | 4年超5年以内 | 5年超 | |
| 1年内返済予定の長期借入金 | 21,200,000 | - | - | - | - | - |
| 投資法人債 | - | - | - | 3,000,000 | - | 2,100,000 |
| 長期借入金 | - | 19,400,000 | 21,500,000 | 25,000,000 | 33,300,000 | 80,800,000 |
| 合 計 | 21,200,000 | 19,400,000 | 21,500,000 | 28,000,000 | 33,300,000 | 82,900,000 |
8.有価証券に関する注記
第20期(自 平成27年6月1日 至 平成27年11月30日)
該当事項はありません。
第21期(自 平成27年12月1日 至 平成28年5月31日)
該当事項はありません。
9.デリバティブ取引に関する注記
(1)ヘッジ会計が適用されていないもの
第20期(平成27年11月30日)
該当事項はありません。
第21期(平成28年5月31日)
該当事項はありません。
(2)ヘッジ会計が適用されているもの
第20期(平成27年11月30日)
ヘッジ会計が適用されているデリバティブ取引について、ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は次のとおりです。
| ヘッジ会計 の方法 | デリバティブ 取引の種類等 | 主な ヘッジ対象 | 契約額等(千円) | 時価 (千円) | 当該時価の算定方法 | |
| 内1年超 | ||||||
| 原則的処理方法 | 金利スワップ取引 支払固定・受取変動 | 長期借入金 | 82,800,000 | 81,300,000 | △579,871 | 取引先金融機関から提示された価格等によっています。 |
| 金利スワップの特例処理 | 金利スワップ取引 支払固定・受取変動 | 長期借入金 | 30,350,000 | 28,350,000 | (※) | - |
| 合計 | 113,150,000 | 109,650,000 | △579,871 | - | ||
第21期(平成28年5月31日)
ヘッジ会計が適用されているデリバティブ取引について、ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は次のとおりです。
| ヘッジ会計 の方法 | デリバティブ 取引の種類等 | 主な ヘッジ対象 | 契約額等(千円) | 時価 (千円) | 当該時価の算定方法 | |
| 内1年超 | ||||||
| 原則的処理方法 | 金利スワップ取引 支払固定・受取変動 | 長期借入金 | 82,800,000 | 81,300,000 | △1,365,241 | 取引先金融機関から提示された価格等によっています。 |
| 金利スワップの特例処理 | 金利スワップ取引 支払固定・受取変動 | 長期借入金 | 28,350,000 | 19,850,000 | (※) | - |
| 合計 | 111,150,000 | 101,150,000 | △1,365,241 | - | ||
(※)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しております。(「7.金融商品に関する注記」(2)金融商品の時価等に関する事項(注1)負債(4)(6)をご参照下さい。)
10.退職給付に関する注記
第20期(自 平成27年6月1日 至 平成27年11月30日)
該当事項はありません。
第21期(自 平成27年12月1日 至 平成28年5月31日)
該当事項はありません。
11.税効果会計に関する注記
(1)繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
| 第20期 (平成27年11月30日) | 第21期 (平成28年5月31日) | |
| 繰延税金資産 | ||
| 未払事業税損金不算入額 | 9千円 | 17千円 |
| 繰延ヘッジ損失 | 187,356千円 | 431,326千円 |
| 繰延税金資産計 | 187,366千円 | 431,344千円 |
| 繰延税金負債 | ||
| 圧縮積立金 | - | 75,806千円 |
| 繰延税金負債計 | - | 75,806千円 |
| 繰延税金資産の純額 | 187,366千円 | 355,537千円 |
(2)法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
| 第20期 (平成27年11月30日) | 第21期 (平成28年5月31日) | |
| 法定実効税率 | 32.31% | 32.31% |
| (調整) | ||
| 支払分配金の損金算入額 | △32.31% | △30.85% |
| その他 | 0.02% | △0.02% |
| 税効果会計適用後の法人税等の負担率 | 0.02% | 1.44% |
(3)法人税等の税率の変更による繰延税金資産及び繰延税金負債の金額の修正
「所得税法等の一部を改正する法律」(平成28年法律第15号)及び「地方税法等の一部を改正する等の法律」(平成28年法律第13号)が平成28年3月29日に国会で成立したことに伴い、平成28年4月1日以後に開始する会計期間から法人税率が変更されることになりました。これに伴い、平成28年11月期(第22期)から平成29年5月期(第23期)において解消が見込まれる一時差異等に係る繰延税金資産及び繰延税金負債の計算に使用する法定実効税率は31.74%に、平成29年11月期(第24期)から平成30年5月期(第25期)において解消が見込まれる一時差異等に係る繰延税金資産及び繰延税金負債の計算に使用する法定実効税率は31.82%に、平成30年11月期(第26期)以降において解消が見込まれる一時差異等に係る繰延税金資産及び繰延税金負債の計算に使用する法定実効税率は31.59%に変更されます。
なお、当該変更による影響額は軽微です。
12.持分法損益等に関する注記
第20期(自 平成27年6月1日 至 平成27年11月30日)
該当事項はありません。
第21期(自 平成27年12月1日 至 平成28年5月31日)
該当事項はありません。
13.関連当事者との取引に関する注記
(1)関連当事者との取引
第20期(自 平成27年6月1日 至 平成27年11月30日)
該当事項はありません。
第21期(自 平成27年12月1日 至 平成28年5月31日)
該当事項はありません。
(2)親会社又は重要な関連会社に関する注記
第20期(自 平成27年6月1日 至 平成27年11月30日)
該当事項はありません。
第21期(自 平成27年12月1日 至 平成28年5月31日)
該当事項はありません。
14.資産除去債務に関する注記
第20期(自 平成27年6月1日 至 平成27年11月30日)
該当事項はありません。
第21期(自 平成27年12月1日 至 平成28年5月31日)
該当事項はありません。
15.賃貸等不動産に関する注記
本投資法人は、東京都その他の地域において、賃貸オフィスビル等(土地を含みます。)を保有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。
(単位:千円)
| 第20期 (自 平成27年6月1日 至 平成27年11月30日) | 第21期 (自 平成27年12月1日 至 平成28年5月31日) | ||
| 貸借対照表計上額 | |||
| 期首残高 | 406,699,107 | 439,123,698 | |
| 期中増減額 | 32,424,591 | 11,990,626 | |
| 期末残高 | 439,123,698 | 451,114,325 | |
| 期末時価 | 459,820,000 | 483,390,000 | |
(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期の主な増加額は3物件の取得(32,518百万円)によるものであり、主な減少額は減価償却費(1,703百万円)によるものです。当期の主な増加額は2物件の取得(21,890百万円)によるものであり、主な減少額は2物件の譲渡(9,127百万円)及び減価償却費(1,726百万円)によるものです。
(注3)期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しております。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、「3.損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
16.セグメント情報等に関する注記
(1)セグメント情報
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しております。
(2)関連情報
第20期(自 平成27年6月1日 至 平成27年11月30日)
① 製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
② 地域ごとの情報
(イ)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
(ロ)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しております。
③ 主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しております。
第21期(自 平成27年12月1日 至 平成28年5月31日)
① 製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
② 地域ごとの情報
(イ)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
(ロ)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しております。
③ 主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しております。
17.1口当たり情報に関する注記
| 第20期 (自 平成27年6月1日 至 平成27年11月30日) | 第21期 (自 平成27年12月1日 至 平成28年5月31日) | |
| 1口当たり純資産額 | 511,777円 | 511,818円 |
| 1口当たり当期純利益 | 9,692円56銭 | 10,847円50銭 |
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しております。
また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載しておりません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
| 第20期 (自 平成27年6月1日 至 平成27年11月30日) | 第21期 (自 平成27年12月1日 至 平成28年5月31日) | |
| 当期純利益(千円) | 4,688,815 | 5,250,193 |
| 普通投資主に帰属しない金額(千円) | - | - |
| 普通投資口に係る当期純利益(千円) | 4,688,815 | 5,250,193 |
| 期中平均投資口数(口) | 483,754 | 484,000 |
18.重要な後発事象に関する注記
(1)投資口発行について
本投資法人は、平成28年7月15日及び同年7月26日開催の本投資法人役員会において、下記のとおり、新投資口発行に関し決議しました。なお、公募による新投資口発行(一般募集)については、平成28年8月2日付で払込を完了しております。
① 公募による新投資口発行(一般募集)
(イ)募集投資口数 12,700口
(ロ)払込金額(発行価額) 1口当たり 587,489円
(ハ)払込金額(発行価額)の総額 7,461,110,300円
(ニ)払込期日 平成28年8月2日(火曜日)
(ホ)調達する資金の使途 調達する資金については、「② 第三者割当による新投資口発行」による調達資金と併せて、6,000,000,000円を平成28年6月1日付で取得した特定資産である「平和東日本橋ビル」及び平成28年6月29日付で取得した特定資産である「スクエア代官山ビル」の取得のための借入金の返済資金の一部に充当します。残額については、平成28年7月21日付で取得した特定資産である「荻窪TMビル」及び「新宿ウエストビル」の取得資金及び取得に係る諸費用に充当したことにより減少した手元資金に充当し、支出するまでの間は金融機関に預け入れ、将来の特定資産の取得資金の一部又は借入金の返済資金の一部に充当します。
② 第三者割当による新投資口発行
(イ)募集投資口数(上限) 1,300口
(ロ)払込金額(発行価額) 1口当たり 587,489円
(ハ)払込金額(発行価額)の総額(上限) 763,735,700円
(ニ)割当先及び割当投資口数(上限) 大和証券株式会社 1,300口
(ホ)払込期日 平成28年8月31日(水曜日)
(ヘ)調達する資金の使途 調達する資金については、「① 公募による新投資口発行(一般募集)」による調達資金と併せて、6,000,000,000円を平成28年6月1日付で取得した特定資産である「平和東日本橋ビル」及び平成28年6月29日付で取得した特定資産である「スクエア代官山ビル」の取得のための借入金の返済資金の一部に充当します。残額については、平成28年7月21日付で取得した特定資産である「荻窪TMビル」及び「新宿ウエストビル」の取得資金及び取得に係る諸費用に充当したことにより減少した手元資金に充当し、支出するまでの間は金融機関に預け入れ、将来の特定資産の取得資金の一部又は借入金の返済資金の一部に充当します。
(注)第三者割当における発行口数の全部又は一部につき申込みが行われず、その結果、失権により第三者割当における最終的な発行口数がその限度で減少し、又は発行そのものが全く行われない場合があります。
(2)資産の取得について
① 本投資法人は、平成28年6月1日付で、下記のとおり、不動産信託受益権を取得しました。
取得資産の概要
| 資産の名称 | 平和東日本橋ビル |
| 取得資産 | 国内不動産を信託する信託受益権 |
| 所在地(住居表示) | 東京都中央区東日本橋三丁目10番6号 |
| 取得価格 | 6,370百万円 (取得諸経費及び消費税等を除きます。) |
| 契約締結日 | 平成28年5月26日 |
| 引渡日 | 平成28年6月1日 |
| 取得先 | 非開示(注) |
(注)取得先は国内の特別目的会社ですが、取得先から同意を得られていないため、開示していません。
② 本投資法人は、平成28年6月29日付で、下記のとおり、不動産信託受益権を取得しました。
取得資産の概要
| 資産の名称 | スクエア代官山ビル |
| 取得資産 | 国内不動産を信託する信託受益権 |
| 所在地(住居表示) | 東京都渋谷区代官山町8番7号 |
| 取得価格 | 2,280百万円 (取得諸経費及び消費税等を除きます。) |
| 契約締結日 | 平成28年6月21日 |
| 引渡日 | 平成28年6月29日 |
| 取得先 | ヒューリック株式会社 |
③ 本投資法人は、平成28年7月21日付で、下記のとおり、不動産信託受益権を取得しました。
取得資産の概要
| 資産の名称 | 新宿ウエストビル |
| 取得資産 | 国内不動産を信託する信託受益権 |
| 所在地(住居表示) | 東京都新宿区西新宿八丁目2番5号 |
| 取得価格 | 942百万円 (取得諸経費及び消費税等を除きます。) |
| 契約締結日 | 平成28年7月15日 |
| 引渡日 | 平成28年7月21日 |
| 取得先 | 合同会社TC1 |
取得資産の概要
| 資産の名称 | 荻窪TMビル |
| 取得資産 | 国内不動産を信託する信託受益権 |
| 所在地(住居表示) | 東京都杉並区荻窪五丁目26番13号 |
| 取得価格 | 3,800百万円 (取得諸経費及び消費税等を除きます。) |
| 契約締結日 | 平成28年7月15日 |
| 引渡日 | 平成28年7月21日 |
| 取得先 | 合同会社TC1 |
(3)資産の譲渡について
本投資法人は、平成28年7月7日付で、下記のとおり、不動産信託受益権を譲渡しました。
譲渡資産の概要
| 資産の名称 | Daiwa九段ビル |
| 譲渡資産 | 国内不動産を信託する信託受益権 |
| 譲渡価格 | 4,040百万円 (固定資産税及び都市計画税の精算金、消費税等を除きます。) |
| 契約締結日 | 平成28年7月7日 |
| 譲渡日 | 平成28年7月7日 |
| 譲渡先 | 非開示(注) |
(注)譲渡先は国内法人ですが、譲渡先から同意を得られていないため、開示していません。
(4)資金の借入について
① 本投資法人は、平成28年6月1日付で、下記のとおり、資金の借入を行いました。この借入金は、前記「(2)資産の取得について①」に記載した新規物件の取得資金等に充当しました。
借入内容
| 借入先 | 借入日 | 借入金額 (百万円) | 利率 | 返済期限 | 借入・ 返済方法 |
| 株式会社三井住友銀行 | 平成28年 6月1日 | 2,000 | 全銀協1ヶ月円TIBOR+0.25% (注) | 平成29年 5月31日 | 無担保・ 一括返済 |
| 株式会社みずほ銀行 | 2,000 | ||||
| 株式会社三菱東京UFJ銀行 | 2,000 |
(注)利払日は、各月末日及び満期日(但し、当該日が営業日でない場合は翌営業日となり、翌営業日が翌月となる場合はその直前の営業日)です。利払日に支払う利息の計算期間に適用する基準金利は、利息の計算期間開始の2営業日前に公表される全銀協1ヶ月円TIBORに基づき算出します。
② 本投資法人は、平成28年6月29日付で、下記のとおり、資金の借入を行いました。この借入金は、前記「(2)資産の取得について②」に記載した新規物件の取得資金等に充当しました。
借入内容
| 借入先 | 借入日 | 借入金額 (百万円) | 利率 | 返済期限 | 借入・ 返済方法 |
| 株式会社三井住友銀行 | 平成28年 6月29日 | 2,000 | 全銀協1ヶ月円TIBOR+0.25% (注) | 平成29年 5月31日 | 無担保・ 一括返済 |
(注)利払日は、各月末日及び満期日(但し、当該日が営業日でない場合は翌営業日となり、翌営業日が翌月となる場合はその直前の営業日)です。利払日に支払う利息の計算期間に適用する基準金利は、利息の計算期間開始の2営業日前に公表される全銀協1ヶ月円TIBORに基づき算出します。
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