有価証券報告書(内国投資証券)-第23期(平成28年12月1日-平成29年5月31日)

(6)【注記表】
1.重要な会計方針に係る事項に関する注記

1.固定資産の減価償却の方法	(1) 有形固定資産(信託財産を含みます。) 定額法を採用しております。 なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
	建物 2～64年 構築物 10～56年 機械及び装置 7～23年 工具、器具及び備品 5～15年
	(2)無形固定資産 定額法を採用しております。
	(3)長期前払費用 定額法を採用しております。
2.繰延資産の処理方法	投資法人債発行費 償還までの期間にわたり定額法により償却しております。
3.収益及び費用の計上基準	固定資産税等の処理方法 保有する不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しております。 なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人が負担すべき初年度の固定資産税等相当額については、費用計上せず当該不動産等の取得原価に算入しております。不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は、第22期は39,920千円、第23期は188千円です。
4.ヘッジ会計の方法	(1)ヘッジ会計の方法 繰延ヘッジ処理によっております。 但し、金利スワップの特例処理の要件を満たすものにつきましては、特例処理を採用しております。
	(2)ヘッジ手段とヘッジ対象 ヘッジ手段 金利スワップ取引 ヘッジ対象 借入金利息
	(3)ヘッジ方針 本投資法人はリスク管理方針に基づき、投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っております。
	(4)ヘッジの有効性評価の方法 ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しております。 但し、特例処理の要件を満たす金利スワップについては、有効性の評価を省略しております。
5.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲	キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっております。

6.その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項	(1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきましては、信託財産内全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しております。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しております。
	① 信託現金及び信託預金 ② 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託その他、信託土地、信託建設仮勘定 ③ 信託借地権 ④ 信託差入敷金及び保証金 ⑤ 信託預り敷金及び保証金
	(2)消費税等の処理方法 消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっており、控除対象外消費税等は、当期の費用として処理しております。 なお、固定資産等に係る控除対象外消費税等は5年間で均等償却しております。

2.貸借対照表に関する注記
※1.国庫補助金等により取得した有形固定資産の圧縮記帳額

第22期 (平成28年11月30日)		第23期 (平成29年5月31日)
信託建物	32,898千円		32,898千円

※2.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額

第22期 (平成28年11月30日)		第23期 (平成29年5月31日)
	50,000千円		50,000千円

3.損益計算書に関する注記
※1.不動産賃貸事業損益の内訳(単位:千円)

			第22期 (自 平成28年6月1日 至 平成28年11月30日)		第23期 (自 平成28年12月1日 至 平成29年5月31日)
	A.	不動産賃貸事業収益
		賃貸事業収入	12,687,269		12,513,018
		その他賃貸事業収入	63,616		33,995
		不動産賃貸事業収益合計		12,750,885		12,547,014
	B.	不動産賃貸事業費用
		外注委託費	942,415		980,112
		水道光熱費	1,068,008		985,941
		租税公課	1,045,891		1,034,433
		損害保険料	17,056		14,657
		修繕費	456,738		316,200
		減価償却費	1,749,716		1,770,760
		その他賃貸事業費用	153,188		48,934
		不動産賃貸事業費用合計		5,433,014		5,151,041
	C.	不動産賃貸事業損益
		(A-B)		7,317,871		7,395,973

※2.不動産等売却益の内訳(単位:千円)
第22期(自 平成28年6月1日 至 平成28年11月30日)
Daiwa九段ビル

		不動産等売却収入			4,048,485
		不動産等売却原価			3,795,173
		その他売却費用			151,172
		不動産等売却益				102,138

第23期(自 平成28年12月1日 至 平成29年5月31日)
該当事項はありません。
4.投資主資本等変動計算書に関する注記

	第22期 (自 平成28年6月1日 至 平成28年11月30日)	第23期 (自 平成28年12月1日 至 平成29年5月31日)
発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
発行可能投資口総口数	2,000,000口	2,000,000口
発行済投資口の総口数	497,869口	497,869口

5.キャッシュ・フロー計算書に関する注記
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係

	第22期 (自 平成28年6月1日 至 平成28年11月30日)	第23期 (自 平成28年12月1日 至 平成29年5月31日)
現金及び預金	19,070,683千円	18,280,633千円
信託現金及び信託預金	1,597,181千円	1,697,781千円
現金及び現金同等物	20,667,865千円	19,978,415千円

6.リース取引に関する注記
オペレーティング・リース取引(貸主側)
オペレーティング・リース取引のうち解約不能のものに係る未経過リース料

	第22期 (平成28年11月30日)	第23期 (平成29年5月31日)
1年以内	9,765,206千円	9,789,129千円
1年超	16,105,192千円	17,052,790千円
合計	25,870,399千円	26,841,920千円

7.金融商品に関する注記
(1)金融商品の状況に関する事項
① 金融商品に対する取組方針
本投資法人では、資産の取得、修繕、分配金の支払及び有利子負債の返済等に充当する資金を、金融機関からの借入れ、投資法人債の発行又は新投資口の発行等により調達しています。有利子負債による資金調達においては、財務の安定性の確保及び将来の金利上昇リスクを回避するため、借入期間の長期化、金利の固定化及び返済期日の分散等に留意しています。
余資運用については、預金並びに安全性・流動性を伴う金銭債権及び有価証券等を対象としていますが、原則として預金にて運用しております。
デリバティブ取引については、本投資法人の負債に起因する金利変動リスクをヘッジすることを目的としたものに限定しています。
② 金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債の資金使途は主に資産(不動産信託受益権等)の取得並びに既存の借入金・投資法人債の返済・償還資金です。これらは、返済・償還期限において流動性リスクに晒されますが、有利子負債比率を低位に保ち、期日分散を図り、有利子負債の長期比率を高位に保つとともに、国内金融機関を中心とするレンダーの多様化を図ることで、当該リスクを管理しています。なお、変動金利による借入金等は、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、このうち長期のものの一部については、支払金利の上昇リスクを回避し支払利息の固定化を図るために、デリバティブ取引(金利スワップ取引)をヘッジ手段として利用しております。
ヘッジの有効性評価の方法については、ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しております。但し、特例処理の要件を満たす金利スワップについては、有効性の評価は省略しております。
デリバティブ取引の執行・管理については、リスク管理の基本方針を定めた規程に基づき行っております。
預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金は、テナントからの預り金であり、退去に伴う返還時において流動性リスクに晒されますが、その金額の一定割合を留保することにより、当該リスクを限定しています。
預金は、投資法人の余資を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等の信用リスクに晒されていますが、預入期間を短期に限定し、また、預入先金融機関の信用格付に下限を設ける(決済性預金を除きます。)等により、当該リスクを管理しています。
③ 金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては、一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。また、デリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
(2)金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めておりません((注2)をご参照下さい。)。
第22期(平成28年11月30日)
(単位:千円)

	貸借対照表計上額	時価	差額
(1)現金及び預金	19,070,683	19,070,683	-
(2)信託現金及び信託預金	1,597,181	1,597,181	-
資産計	20,667,865	20,667,865	-
(3)短期借入金	1,000,000	1,000,000	-
(4)1年内返済予定の長期借入金	28,250,000	28,320,007	70,007
(5)投資法人債	5,100,000	5,184,930	84,930
(6)長期借入金	169,950,000	170,032,842	82,842
負債計	204,300,000	204,537,780	237,780
デリバティブ取引(※)	(765,091)	(765,091)	-

第23期(平成29年5月31日)
(単位:千円)

	貸借対照表計上額	時価	差額
(1)現金及び預金	18,280,633	18,280,633	-
(2)信託現金及び信託預金	1,697,781	1,697,781	-
資産計	19,978,415	19,978,415	-
(3)短期借入金	1,000,000	1,000,000	-
(4)1年内返済予定の長期借入金	19,400,000	19,422,667	22,667
(5)投資法人債	5,100,000	5,178,750	78,750
(6)長期借入金	178,800,000	178,786,894	△13,105
負債計	204,300,000	204,388,312	88,312
デリバティブ取引(※)	(752,224)	(752,224)	-

(※)デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については、( )で示しています。
(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
資産
(1)現金及び預金、(2)信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるものであるため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。
負債
(3)短期借入金、(4)1年内返済予定の長期借入金、(6)長期借入金
変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映し、また、本投資法人の信用状態は実行後大きく異なっていないことから、時価は帳簿価額と近似していると考えられるため、当該帳簿価額によっています。また、固定金利によるものは、元利金の合計額(※)を、同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。
(※)金利スワップの特例処理の対象とされた長期借入金(後記「9.デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。)については、その金利スワップのレートによる元利金の合計額
(5)投資法人債
本投資法人の発行する投資法人債の時価については、市場価格に基づきます。
デリバティブ取引
後記「9.デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。
(注2)時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品の貸借対照表計上額

	第22期 (平成28年11月30日)	第23期 (平成29年5月31日)
預り敷金及び保証金	16,447,831千円	16,768,298千円
信託預り敷金及び保証金	504,267千円	504,009千円
合計	16,952,099千円	17,272,308千円

賃貸物件における賃借人から預託されている預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金は、市場価格がなく、かつ、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することが困難であることから、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることができず、時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしておりません。
(注3)金銭債権の決算日後の償還予定額
第22期(平成28年11月30日)
(単位:千円)

	1年以内	1年超2年以内	2年超3年以内	3年超4年以内	4年超5年以内	5年超
現金及び預金	19,070,683	-	-	-	-	-
信託現金及び 信託預金	1,597,181	-	-	-	-	-
合 計	20,667,865	-	-	-	-	-

第23期(平成29年5月31日)
(単位:千円)

	1年以内	1年超2年以内	2年超3年以内	3年超4年以内	4年超5年以内	5年超
現金及び預金	18,280,633	-	-	-	-	-
信託現金及び 信託預金	1,697,781	-	-	-	-	-
合 計	19,978,415	-	-	-	-	-

(注4)短期借入金、1年内返済予定の長期借入金、長期借入金及び投資法人債の決算日後の返済予定額
第22期(平成28年11月30日)
(単位:千円)

	1年以内	1年超2年以内	2年超3年以内	3年超4年以内	4年超5年以内	5年超
短期借入金	1,000,000	-	-	-	-	-
1年内返済予定の長期借入金	28,250,000	-	-	-	-	-
投資法人債	-	-	3,000,000	-	-	2,100,000
長期借入金	-	17,350,000	22,000,000	31,600,000	24,200,000	74,800,000
合 計	29,250,000	17,350,000	25,000,000	31,600,000	24,200,000	76,900,000

第23期(平成29年5月31日)
(単位:千円)

	1年以内	1年超2年以内	2年超3年以内	3年超4年以内	4年超5年以内	5年超
短期借入金	1,000,000	-	-	-	-	-
1年内返済予定の長期借入金	19,400,000	-	-	-	-	-
投資法人債	-	-	3,000,000	-	-	2,100,000
長期借入金	-	21,500,000	25,000,000	33,300,000	21,500,000	77,500,000
合 計	20,400,000	21,500,000	28,000,000	33,300,000	21,500,000	79,600,000

8.有価証券に関する注記
第22期(平成28年11月30日)
該当事項はありません。
第23期(平成29年5月31日)
該当事項はありません。
9.デリバティブ取引に関する注記
(1)ヘッジ会計が適用されていないもの
第22期(平成28年11月30日)
該当事項はありません。
第23期(平成29年5月31日)
該当事項はありません。
(2)ヘッジ会計が適用されているもの
第22期(平成28年11月30日)
ヘッジ会計が適用されているデリバティブ取引について、ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は次のとおりです。

ヘッジ会計 の方法	デリバティブ 取引の種類等	主な ヘッジ対象	契約額等(千円)		時価 (千円)	当該時価の算定方法
				内1年超
原則的処理方法	金利スワップ取引 支払固定・受取変動	長期借入金	99,600,000	99,600,000	△765,091	取引先金融機関から提示された価格等によっています。
金利スワップの特例処理	金利スワップ取引 支払固定・受取変動	長期借入金	28,350,000	14,350,000	(※)	-
合計			127,950,000	113,950,000	△765,091	-

第23期(平成29年5月31日)
ヘッジ会計が適用されているデリバティブ取引について、ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は次のとおりです。

ヘッジ会計 の方法	デリバティブ 取引の種類等	主な ヘッジ対象	契約額等(千円)		時価 (千円)	当該時価の算定方法
				内1年超
原則的処理方法	金利スワップ取引 支払固定・受取変動	長期借入金	112,600,000	110,100,000	△752,224	取引先金融機関から提示された価格等によっています。
金利スワップの特例処理	金利スワップ取引 支払固定・受取変動	長期借入金	19,850,000	9,000,000	(※)	-
合計			132,450,000	119,100,000	△752,224	-

(※)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しております(前記「7.金融商品に関する注記」(2)金融商品の時価等に関する事項(注1)負債(4)(6)をご参照下さい。)。
10.退職給付に関する注記
第22期(平成28年11月30日)
該当事項はありません。
第23期(平成29年5月31日)
該当事項はありません。
11.税効果会計に関する注記
(1)繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳

	第22期 (平成28年11月30日)	第23期 (平成29年5月31日)
繰延税金資産
未払事業税損金不算入額	11千円	17千円
繰延ヘッジ損失	267,140千円	253,597千円
繰延税金資産計	267,152千円	253,615千円
繰延税金負債
圧縮積立金	75,806千円	75,806千円
繰延ヘッジ利益	25,424千円	15,955千円
繰延税金負債計	101,230千円	91,761千円
繰延税金資産の純額	165,921千円	161,853千円

(2)法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳

	第22期 (平成28年11月30日)	第23期 (平成29年5月31日)
法定実効税率	31.74%	31.74%
(調整)
支払分配金の損金算入額	△31.74%	△31.73%
その他	0.02%	0.01%
税効果会計適用後の法人税等の負担率	0.02%	0.02%

12.持分法損益等に関する注記
第22期(自 平成28年6月1日 至 平成28年11月30日)
該当事項はありません。
第23期(自 平成28年12月1日 至 平成29年5月31日)
該当事項はありません。
13.関連当事者との取引に関する注記
第22期(自 平成28年6月1日 至 平成28年11月30日)
該当事項はありません。
第23期(自 平成28年12月1日 至 平成29年5月31日)
該当事項はありません。
14.資産除去債務に関する注記
第22期(自 平成28年6月1日 至 平成28年11月30日)
該当事項はありません。
第23期(自 平成28年12月1日 至 平成29年5月31日)
該当事項はありません。
15.賃貸等不動産に関する注記
本投資法人は、東京都その他の地域において、賃貸収益を得ることを目的として、賃貸オフィスビル等(土地を含みます。)を保有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。
(単位:千円)

		第22期 (自 平成28年6月1日 至 平成28年11月30日)	第23期 (自 平成28年12月1日 至 平成29年5月31日)
貸借対照表計上額
	期首残高	451,114,325	460,321,339
	期中増減額	9,207,014	664,697
	期末残高	460,321,339	460,986,036
期末時価		505,430,000	518,560,000

(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)賃貸等不動産の期中増減額のうち、第22期の主な増加額は4物件の取得(13,392百万円)によるものであり、主な減少額はDaiwa九段ビルの譲渡(3,795百万円)及び減価償却費(1,749百万円)によるものです。第23期の主な増加額は新神田美倉町ビルの取得(1,592百万円)によるものであり、主な減少額は減価償却費(1,770百万円)によるものです。
(注3)期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しております。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、前記「3.損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
16.セグメント情報等に関する注記
(1)セグメント情報
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しております。
(2)関連情報
第22期(自 平成28年6月1日 至 平成28年11月30日)
① 製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
② 地域ごとの情報
(イ)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
(ロ)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しております。
③ 主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しております。
第23期(自 平成28年12月1日 至 平成29年5月31日)
① 製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
② 地域ごとの情報
(イ)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
(ロ)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しております。
③ 主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しております。
17.1口当たり情報に関する注記

	第22期 (自 平成28年6月1日 至 平成28年11月30日)	第23期 (自 平成28年12月1日 至 平成29年5月31日)
1口当たり純資産額	515,230円	515,317円
1口当たり当期純利益	10,800円73銭	10,764円31銭

(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しております。
また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載しておりません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。

	第22期 (自 平成28年6月1日 至 平成28年11月30日)	第23期 (自 平成28年12月1日 至 平成29年5月31日)
当期純利益(千円)	5,324,585	5,359,217
普通投資主に帰属しない金額(千円)	-	-
普通投資口に係る当期純利益(千円)	5,324,585	5,359,217
期中平均投資口数(口)	492,984	497,869

18.重要な後発事象に関する注記
該当事項はありません。