有価証券報告書(内国投資証券)-第36期(2023/06/01-2023/11/30)
(6)【注記表】
1.重要な会計方針に係る事項に関する注記
2.重要な会計上の見積りに関する注記
固定資産の減損
(1)財務諸表に計上した金額
(2)識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報
本投資法人は、固定資産の減損に係る会計基準に従い、収益性の低下により投資額の回収が見込めなくなった場合、固定資産の帳簿価額を回収可能価額まで減額する会計処理を適用しています。
会計処理の適用に当たっては、本投資法人が保有する各物件を一つの資産グループとし、継続的な営業赤字、市場価格の著しい下落、経営環境の著しい悪化等によって減損の兆候があると認められる場合に減損損失の認識の要否を判定します。
減損損失を認識するかどうかの検討には将来キャッシュ・フローの見積金額を用い、減損損失の認識が必要と判断された場合には、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として計上します。
将来キャッシュ・フローの算定にあたっては、その前提となる賃料、稼働率、賃貸事業費用等について、市場の動向、類似不動産の取引事例等を総合的に勘案の上決定します。
各物件の業績や市場価格は、不動産賃貸市場や不動産売買市場の動向の影響を受ける可能性があります。そのため、見積りの前提に変更が生じた場合には、翌期の本投資法人の財産及び損益の状況に影響を与える可能性があります。
3.貸借対照表に関する注記
※1.国庫補助金等により取得した有形固定資産の圧縮記帳額
※2.交換により取得した有形固定資産の圧縮記帳額
3.コミットメントラインの設定に関する契約
本投資法人は取引銀行1行とコミットメントラインの設定に関する契約を締結しています。
なお、当期末における契約に基づく借入実行残高はありません。
※4.自己投資口の消却の状況
※5.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
4.損益計算書に関する注記
※1.不動産賃貸事業損益の内訳(単位:千円)
※2.不動産等売却益の内訳(単位:千円)
前期(自 2022年12月1日 至 2023年5月31日)
当期(自 2023年6月1日 至 2023年11月30日)
5.投資主資本等変動計算書に関する注記
6.キャッシュ・フロー計算書に関する注記
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
7.リース取引に関する注記
オペレーティング・リース取引(貸主側)
オペレーティング・リース取引のうち解約不能のものに係る未経過リース料
8.金融商品に関する注記
(1)金融商品の状況に関する事項
① 金融商品に対する取組方針
本投資法人では、資産の取得、修繕、分配金の支払及び有利子負債の返済等に充当する資金を、金融機関からの借入れ、投資法人債の発行又は新投資口の発行等により調達しています。有利子負債による資金調達においては、財務の安定性の確保及び将来の金利上昇リスクを回避するため、借入期間の長期化、金利の固定化及び返済期日の分散及びコミットメントラインの活用等に留意しています。
余資運用については、預金並びに安全性・流動性を伴う金銭債権及び有価証券等を対象としていますが、原則として預金にて運用しております。
デリバティブ取引については、本投資法人の負債に起因する金利変動リスクをヘッジすることを目的としたものに限定しています。
② 金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債の資金使途は主に資産(不動産信託受益権等)の取得並びに既存の借入金・投資法人債の返済・償還資金です。これらは、返済・償還期限において流動性リスクに晒されますが、有利子負債比率を低位に保ち、期日分散を図り、有利子負債の長期比率を高位に保つとともに、国内金融機関を中心とするレンダーの多様化を図ることで、当該リスクを管理しています。なお、変動金利による借入金等は、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、このうち長期のものの一部については、支払金利の上昇リスクを回避し支払利息の固定化を図るために、デリバティブ取引(金利スワップ取引)をヘッジ手段として利用しております。
ヘッジの有効性評価の方法については、ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しております。但し、特例処理の要件を満たす金利スワップについては、有効性の評価は省略しております。
デリバティブ取引の執行・管理については、リスク管理の基本方針を定めた規程に基づき行っております。
預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金は、テナントからの預り金であり、退去に伴う返還時において流動性リスクに晒されますが、その金額の一定割合を留保することにより、当該リスクを限定しています。
預金は、投資法人の余資を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等の信用リスクに晒されていますが、預入期間を短期に限定し、また、預入先金融機関の信用格付に下限を設ける(決済性預金を除きます。)等により、当該リスクを管理しています。
③ 金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては、一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。また、デリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
(2)金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」及び「短期借入金」は、現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。
前期(2023年5月31日)
当期(2023年11月30日)
(※)デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については、( )で示しています。
(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
負債
(1)1年内償還予定の投資法人債、(3)投資法人債
本投資法人の発行する投資法人債の時価については、市場価格に基づきます。
(2)1年内返済予定の長期借入金、(4)長期借入金
変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映し、また、本投資法人の信用状態は実行後大きく異なっていないことから、時価は帳簿価額と近似していると考えられるため、当該帳簿価額によっています。また、固定金利によるものは、元利金の合計額(※)を、同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。
(※)金利スワップの特例処理の対象とされた長期借入金(後記「10.デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。)については、その金利スワップのレートによる元利金の合計額
デリバティブ取引
後記「10.デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。
(注2)預り敷金及び保証金(2023年5月31日貸借対照表計上額19,658,273千円、2023年11月30日貸借対照表計上額19,534,312千円)並びに信託預り敷金及び保証金(2023年5月31日貸借対照表計上額1,987,928千円、2023年11月30日貸借対照表計上額2,025,026千円)については、重要性が乏しいため記載を省略しています。
(注3)1年内償還予定の投資法人債、1年内返済予定の長期借入金、投資法人債及び長期借入金の決算日後の返済予定額
前期(2023年5月31日)
当期(2023年11月30日)
9.有価証券に関する注記
前期(2023年5月31日)
該当事項はありません。
当期(2023年11月30日)
該当事項はありません。
10.デリバティブ取引に関する注記
(1)ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2023年5月31日)
該当事項はありません。
当期(2023年11月30日)
該当事項はありません。
(2)ヘッジ会計が適用されているもの
前期(2023年5月31日)
ヘッジ会計が適用されているデリバティブ取引について、ヘッジ会計の方法毎の決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は次のとおりです。
当期(2023年11月30日)
ヘッジ会計が適用されているデリバティブ取引について、ヘッジ会計の方法毎の決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は次のとおりです。
(※)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しております(前記「8.金融商品に関する注記」(2)金融商品の時価等に関する事項(注1)負債(2)(4)をご参照下さい。)。
11.退職給付に関する注記
前期(2023年5月31日)
該当事項はありません。
当期(2023年11月30日)
該当事項はありません。
12.税効果会計に関する注記
(1)繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
(2)法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
13.持分法損益等に関する注記
前期(自 2022年12月1日 至 2023年5月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2023年6月1日 至 2023年11月30日)
該当事項はありません。
14.関連当事者との取引に関する注記
(1)関連当事者との取引
①親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2022年12月1日 至 2023年5月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2023年6月1日 至 2023年11月30日)
該当事項はありません。
②関連会社等
前期(自 2022年12月1日 至 2023年5月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2023年6月1日 至 2023年11月30日)
該当事項はありません。
③兄弟会社等
前期(自 2022年12月1日 至 2023年5月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2023年6月1日 至 2023年11月30日)
該当事項はありません。
④役員及び個人主要投資主等
前期(自 2022年12月1日 至 2023年5月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2023年6月1日 至 2023年11月30日)
該当事項はありません。
(2)親会社又は重要な関連会社に関する情報
前期(自 2022年12月1日 至 2023年5月31日)
親会社情報
株式会社大和証券グループ本社(株式会社東京証券取引所及び株式会社名古屋証券取引所に上場)
当期(自 2023年6月1日 至 2023年11月30日)
親会社情報
株式会社大和証券グループ本社(株式会社東京証券取引所及び株式会社名古屋証券取引所に上場)
15.資産除去債務に関する注記
前期(自 2022年12月1日 至 2023年5月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2023年6月1日 至 2023年11月30日)
該当事項はありません。
16.賃貸等不動産に関する注記
本投資法人は、東京都その他の地域において、賃貸収益を得ることを目的として、賃貸オフィスビル等(土地を含みます。)を保有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。
(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期の主な減少額はDaiwa SHIBUYA EDGEの譲渡(5,536百万円)及び減価償却費(1,797百万円)によるものです。当期の主な減少額は減価償却費(1,787百万円)によるものです。
(注3)期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しております。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、前記「4.損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
17.収益認識に関する注記
顧客との契約から生じる収益を分解した情報
前期(自 2022年12月1日 至 2023年5月31日)
(注1)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等の売却及び水道光熱費収入です。
(注2)不動産等の売却については、投資法人の計算に関する規則(平成18年内閣府令第47号)第48条第2項に基づき、損益計算書において不動産等売却損益として計上するため、不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額を記載しております。
当期(自 2023年6月1日 至 2023年11月30日)
(注)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等の売却及び水道光熱費収入です。
18.セグメント情報等に関する注記
(1)セグメント情報
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しております。
(2)関連情報
前期(自 2022年12月1日 至 2023年5月31日)
① 製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
② 地域に関する情報
(イ)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
(ロ)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しております。
③ 主要な顧客に関する情報
単一の外部顧客への売上高が全て損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しております。
当期(自 2023年6月1日 至 2023年11月30日)
① 製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
② 地域に関する情報
(イ)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
(ロ)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しております。
③ 主要な顧客に関する情報
単一の外部顧客への売上高が全て損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しております。
19.1口当たり情報に関する注記
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を期中平均投資口数で除することにより算定しております。
また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載しておりません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
20.重要な後発事象に関する注記
投資口の分割
本投資法人は、2024年1月22日開催の役員会において、下記のとおり、投資口の分割を決議しました。
①本分割の目的
投資口の投資単位当たりの金額引き下げにより、投資家の皆様がより投資しやすい環境を整え、更なる投資家層の拡大と投資口の流動性の向上を図ることを目的としています。
②本分割の方法
2024年5月31日を基準日として、同日の最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主の所有する本投資法人の投資口を、1口につき、2口の割合をもって分割いたします。
③本分割により増加する投資口数等
a.本分割前の本投資法人発行済投資口の総口数 :478,258 口
b.本分割により増加する投資口の総口数 :478,258 口
c.本分割後の本投資法人発行済投資口の総口数 :956,516 口
d.本分割後の本投資法人発行可能投資口の総口数 :4,000,000口
④本分割の日程
a.基準日公告日 :2024年5月15日(水)(予定)
b.基準日 :2024年5月31日(金)(注)
c.効力発生日 :2024年6月1日(土)
(注)東京証券取引所における権利付き最終取引日は、2024年5月29日(水)を予定しております。
⑤1口当たり情報に及ぼす影響
当該投資口分割が当期首に行われたと仮定した場合の当期における1口当たり情報は、それぞれ以下のとおりとなります。
a.1口当たり純資産額 : 258,775円
b.1口当たり当期純利益 : 6,473円
21.追加情報
資産の取得について
本投資法人は、2023年3月22日付で、下記のとおり不動産信託受益権の取得を行うことについて決定しました。
取得資産の概要
(注1)本物件の1階の一部及び2乃至11階の全部を対象とする区分所有権を主な信託財産とする信託受益権です。
(注2)本投資法人は、株式会社サンケイビルから信託受益権の準共有持分(持分割合100分の55)を、三菱商事都市開発株式会社から信託受益権の準共有持分(持分割合100分の45)を、それぞれ取得します。
1.重要な会計方針に係る事項に関する注記
| 1.固定資産の減価償却の方法 | (1) 有形固定資産(信託財産を含みます。) 定額法を採用しております。 なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 | ||||||||
| |||||||||
| (2)無形固定資産 定額法を採用しております。 | |||||||||
| (3)長期前払費用 定額法を採用しております。 | |||||||||
| 2.繰延資産の処理方法 | 投資法人債発行費 償還までの期間にわたり定額法により償却しております。 | ||||||||
| 3.収益及び費用の計上基準 | (1)固定資産税等の処理方法 保有する不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しております。 なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人が負担すべき初年度の固定資産税等相当額については、費用計上せず当該不動産等の取得原価に算入しております。不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は、該当ありません。 (2)収益に関する計上基準 本投資法人の顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点(収益を認識する通常の時点)は以下のとおりです。 ①不動産等の売却 不動産等の売却については、不動産等の売却に係る契約に定められた引渡義務を履行することにより、顧客である買主が当該不動産等の支配を獲得した時点で収益計上を行っています。 ②水道光熱費収入 水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上を行っています。水道光熱費収入のうち、本投資法人が代理人に該当すると判断したものについては、他の当事者が供給する電気、ガス等の料金として収受する額から当該他の当事者に支払う額を控除した純額を収益として認識しています。 | ||||||||
| 4.ヘッジ会計の方法 | (1)ヘッジ会計の方法 繰延ヘッジ処理によっております。 但し、金利スワップの特例処理の要件を満たすものにつきましては、特例処理を採用しております。 (2)ヘッジ手段とヘッジ対象 ヘッジ手段 金利スワップ取引 ヘッジ対象 借入金利息 |
| 4.ヘッジ会計の方法 | (3)ヘッジ方針 本投資法人はリスク管理方針に基づき、投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っております。 |
| (4)ヘッジの有効性評価の方法 ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しております。 但し、特例処理の要件を満たす金利スワップについては、有効性の評価を省略しております。 | |
| 5.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲 | キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっております。 |
| 6.その他財務諸表作成のための基礎となる事項 | (1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきましては、信託財産内全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しております。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しております。 ① 信託現金及び信託預金 ② 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定 ③ 信託借地権 ④ 信託差入敷金及び保証金 ⑤ 信託預り敷金及び保証金 (2)消費税等の処理方法 固定資産等に係る控除対象外消費税等は5年間で均等償却しております。 |
2.重要な会計上の見積りに関する注記
固定資産の減損
(1)財務諸表に計上した金額
| 前期 (2023年5月31日) | 当期 (2023年11月30日) | |||
| 有形固定資産 | 446,536,446 | 千円 | 447,212,133 | 千円 |
| 無形固定資産 | 2,705,160 | 千円 | 2,705,160 | 千円 |
(2)識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報
本投資法人は、固定資産の減損に係る会計基準に従い、収益性の低下により投資額の回収が見込めなくなった場合、固定資産の帳簿価額を回収可能価額まで減額する会計処理を適用しています。
会計処理の適用に当たっては、本投資法人が保有する各物件を一つの資産グループとし、継続的な営業赤字、市場価格の著しい下落、経営環境の著しい悪化等によって減損の兆候があると認められる場合に減損損失の認識の要否を判定します。
減損損失を認識するかどうかの検討には将来キャッシュ・フローの見積金額を用い、減損損失の認識が必要と判断された場合には、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として計上します。
将来キャッシュ・フローの算定にあたっては、その前提となる賃料、稼働率、賃貸事業費用等について、市場の動向、類似不動産の取引事例等を総合的に勘案の上決定します。
各物件の業績や市場価格は、不動産賃貸市場や不動産売買市場の動向の影響を受ける可能性があります。そのため、見積りの前提に変更が生じた場合には、翌期の本投資法人の財産及び損益の状況に影響を与える可能性があります。
3.貸借対照表に関する注記
※1.国庫補助金等により取得した有形固定資産の圧縮記帳額
| 前期 (2023年5月31日) | 当期 (2023年11月30日) | ||||
| 信託建物 | 77,363 | 千円 | 77,363 | 千円 | |
※2.交換により取得した有形固定資産の圧縮記帳額
| 前期 (2023年5月31日) | 当期 (2023年11月30日) | ||||
| 信託建物 | 182,563 | 千円 | 182,563 | 千円 | |
| 信託構築物 | 283 | 千円 | 283 | 千円 | |
| 信託土地 | 887,074 | 千円 | 887,074 | 千円 | |
| 合計 | 1,069,921 | 千円 | 1,069,921 | 千円 | |
3.コミットメントラインの設定に関する契約
本投資法人は取引銀行1行とコミットメントラインの設定に関する契約を締結しています。
なお、当期末における契約に基づく借入実行残高はありません。
| 前期 (2023年5月31日) | 当期 (2023年11月30日) | ||||
| コミットメントラインの総額 | 5,500,000 | 千円 | 5,500,000 | 千円 | |
| 借入実行残高 | - | - | |||
| 差引額 | 5,500,000 | 千円 | 5,500,000 | 千円 | |
※4.自己投資口の消却の状況
| 前期 (2023年5月31日) | 当期 (2023年11月30日) | ||||
| 総消却口数 | 19,611 | 口 | 19,611 | 口 | |
| 消却総額 | 13,457,770 | 千円 | 13,457,770 | 千円 | |
※5.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
| 前期 (2023年5月31日) | 当期 (2023年11月30日) | ||||
| 50,000 | 千円 | 50,000 | 千円 | ||
4.損益計算書に関する注記
※1.不動産賃貸事業損益の内訳(単位:千円)
| 前期 (自 2022年12月1日 至 2023年5月31日) | 当期 (自 2023年6月1日 至 2023年11月30日) | |||||
| A. | 不動産賃貸事業収益 | |||||
| 賃貸事業収入 | 13,503,773 | 13,604,055 | ||||
| その他賃貸事業収入 | 27,545 | 42,173 | ||||
| 不動産賃貸事業収益合計 | 13,531,319 | 13,646,229 | ||||
| B. | 不動産賃貸事業費用 | |||||
| 外注委託費 | 1,076,880 | 1,004,099 | ||||
| 水道光熱費 | 1,288,850 | 1,141,646 | ||||
| 租税公課 | 1,150,420 | 1,205,457 | ||||
| 損害保険料 | 24,719 | 25,131 | ||||
| 修繕費 | 575,184 | 319,560 | ||||
| 減価償却費 | 1,797,518 | 1,787,700 | ||||
| その他賃貸事業費用 | 74,413 | 75,422 | ||||
| 不動産賃貸事業費用合計 | 5,987,987 | 5,559,019 | ||||
| C. | 不動産賃貸事業損益 | |||||
| (A-B) | 7,543,331 | 8,087,210 | ||||
※2.不動産等売却益の内訳(単位:千円)
前期(自 2022年12月1日 至 2023年5月31日)
| Daiwa SHIBUYA EDGE | ||||||
| 不動産等売却収入 | 7,313,000 | |||||
| 不動産等売却原価 | 5,536,413 | |||||
| その他売却費用 | 257,549 | |||||
| 不動産等売却益 | 1,519,036 | |||||
当期(自 2023年6月1日 至 2023年11月30日)
| 該当事項はありません。 |
5.投資主資本等変動計算書に関する注記
| 前期 (自 2022年12月1日 至 2023年5月31日) | 当期 (自 2023年6月1日 至 2023年11月30日) | |||
| 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数 | ||||
| 発行可能投資口総口数 | 2,000,000 | 口 | 2,000,000 | 口 |
| 発行済投資口の総口数 | 478,258 | 口 | 478,258 | 口 |
6.キャッシュ・フロー計算書に関する注記
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
| 前期 (自 2022年12月1日 至 2023年5月31日) | 当期 (自 2023年6月1日 至 2023年11月30日) | |||
| 現金及び預金 | 27,028,187 | 千円 | 25,875,644 | 千円 |
| 信託現金及び信託預金 | 3,770,101 | 千円 | 3,829,727 | 千円 |
| 現金及び現金同等物 | 30,798,288 | 千円 | 29,705,371 | 千円 |
7.リース取引に関する注記
オペレーティング・リース取引(貸主側)
オペレーティング・リース取引のうち解約不能のものに係る未経過リース料
| 前期 (2023年5月31日) | 当期 (2023年11月30日) | |||
| 1年以内 | 10,820,984 | 千円 | 10,660,407 | 千円 |
| 1年超 | 18,132,726 | 千円 | 18,941,854 | 千円 |
| 合計 | 28,953,711 | 千円 | 29,602,262 | 千円 |
8.金融商品に関する注記
(1)金融商品の状況に関する事項
① 金融商品に対する取組方針
本投資法人では、資産の取得、修繕、分配金の支払及び有利子負債の返済等に充当する資金を、金融機関からの借入れ、投資法人債の発行又は新投資口の発行等により調達しています。有利子負債による資金調達においては、財務の安定性の確保及び将来の金利上昇リスクを回避するため、借入期間の長期化、金利の固定化及び返済期日の分散及びコミットメントラインの活用等に留意しています。
余資運用については、預金並びに安全性・流動性を伴う金銭債権及び有価証券等を対象としていますが、原則として預金にて運用しております。
デリバティブ取引については、本投資法人の負債に起因する金利変動リスクをヘッジすることを目的としたものに限定しています。
② 金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債の資金使途は主に資産(不動産信託受益権等)の取得並びに既存の借入金・投資法人債の返済・償還資金です。これらは、返済・償還期限において流動性リスクに晒されますが、有利子負債比率を低位に保ち、期日分散を図り、有利子負債の長期比率を高位に保つとともに、国内金融機関を中心とするレンダーの多様化を図ることで、当該リスクを管理しています。なお、変動金利による借入金等は、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、このうち長期のものの一部については、支払金利の上昇リスクを回避し支払利息の固定化を図るために、デリバティブ取引(金利スワップ取引)をヘッジ手段として利用しております。
ヘッジの有効性評価の方法については、ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しております。但し、特例処理の要件を満たす金利スワップについては、有効性の評価は省略しております。
デリバティブ取引の執行・管理については、リスク管理の基本方針を定めた規程に基づき行っております。
預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金は、テナントからの預り金であり、退去に伴う返還時において流動性リスクに晒されますが、その金額の一定割合を留保することにより、当該リスクを限定しています。
預金は、投資法人の余資を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等の信用リスクに晒されていますが、預入期間を短期に限定し、また、預入先金融機関の信用格付に下限を設ける(決済性預金を除きます。)等により、当該リスクを管理しています。
③ 金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては、一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。また、デリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
(2)金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」及び「短期借入金」は、現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。
前期(2023年5月31日)
| (単位:千円) | |||
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (2)1年内返済予定の長期借入金 | 25,600,000 | 25,588,019 | △11,980 |
| (3)投資法人債 | 9,000,000 | 8,915,280 | △84,720 |
| (4)長期借入金 | 171,200,000 | 170,430,316 | △769,683 |
| 負債計 | 205,800,000 | 204,933,615 | △866,384 |
| デリバティブ取引(※) | 344,781 | 344,781 | - |
当期(2023年11月30日)
| (単位:千円) | |||
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1)1年内償還予定の投資法人債 | 3,800,000 | 3,806,180 | 6,180 |
| (2)1年内返済予定の長期借入金 | 27,200,000 | 27,190,274 | △9,725 |
| (3)投資法人債 | 5,200,000 | 5,070,430 | △129,570 |
| (4)長期借入金 | 171,100,000 | 169,982,937 | △1,117,062 |
| 負債計 | 207,300,000 | 206,049,821 | △1,250,178 |
| デリバティブ取引(※) | 394,457 | 394,457 | - |
(※)デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については、( )で示しています。
(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
負債
(1)1年内償還予定の投資法人債、(3)投資法人債
本投資法人の発行する投資法人債の時価については、市場価格に基づきます。
(2)1年内返済予定の長期借入金、(4)長期借入金
変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映し、また、本投資法人の信用状態は実行後大きく異なっていないことから、時価は帳簿価額と近似していると考えられるため、当該帳簿価額によっています。また、固定金利によるものは、元利金の合計額(※)を、同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。
(※)金利スワップの特例処理の対象とされた長期借入金(後記「10.デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。)については、その金利スワップのレートによる元利金の合計額
デリバティブ取引
後記「10.デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。
(注2)預り敷金及び保証金(2023年5月31日貸借対照表計上額19,658,273千円、2023年11月30日貸借対照表計上額19,534,312千円)並びに信託預り敷金及び保証金(2023年5月31日貸借対照表計上額1,987,928千円、2023年11月30日貸借対照表計上額2,025,026千円)については、重要性が乏しいため記載を省略しています。
(注3)1年内償還予定の投資法人債、1年内返済予定の長期借入金、投資法人債及び長期借入金の決算日後の返済予定額
前期(2023年5月31日)
| (単位:千円) | ||||||
| 1年以内 | 1年超2年以内 | 2年超3年以内 | 3年超4年以内 | 4年超5年以内 | 5年超 | |
| 1年内返済予定の長期借入金 | 25,600,000 | - | - | - | - | - |
| 投資法人債 | - | 3,800,000 | 1,500,000 | - | - | 3,700,000 |
| 長期借入金 | - | 30,800,000 | 20,700,000 | 20,200,000 | 29,100,000 | 70,400,000 |
| 合 計 | 25,600,000 | 34,600,000 | 22,200,000 | 20,200,000 | 29,100,000 | 74,100,000 |
当期(2023年11月30日)
| (単位:千円) | ||||||
| 1年以内 | 1年超2年以内 | 2年超3年以内 | 3年超4年以内 | 4年超5年以内 | 5年超 | |
| 1年内償還予定の投資法人債 | 3,800,000 | - | - | - | - | - |
| 1年内返済予定の 長期借入金 | 27,200,000 | - | - | - | - | - |
| 投資法人債 | - | 1,500,000 | - | - | - | 3,700,000 |
| 長期借入金 | - | 23,000,000 | 22,400,000 | 27,600,000 | 26,200,000 | 71,900,000 |
| 合 計 | 31,000,000 | 24,500,000 | 22,400,000 | 27,600,000 | 26,200,000 | 75,600,000 |
9.有価証券に関する注記
前期(2023年5月31日)
該当事項はありません。
当期(2023年11月30日)
該当事項はありません。
10.デリバティブ取引に関する注記
(1)ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2023年5月31日)
該当事項はありません。
当期(2023年11月30日)
該当事項はありません。
(2)ヘッジ会計が適用されているもの
前期(2023年5月31日)
ヘッジ会計が適用されているデリバティブ取引について、ヘッジ会計の方法毎の決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は次のとおりです。
| ヘッジ会計 の方法 | デリバティブ 取引の種類等 | 主な ヘッジ対象 | 契約額等(千円) | 時価 (千円) | 当該時価の算定方法 | |
| 内1年超 | ||||||
| 原則的処理方法 | 金利スワップ取引 支払固定・受取変動 | 長期借入金 | 68,500,000 | 52,500,000 | 344,781 | 取引先金融機関から提示された価格等によっています。 |
| 金利スワップ の特例処理 | 金利スワップ取引 支払固定・受取変動 | 長期借入金 | 28,900,000 | 27,000,000 | (※) | - |
| 合計 | 97,400,000 | 79,500,000 | 344,781 | - | ||
当期(2023年11月30日)
ヘッジ会計が適用されているデリバティブ取引について、ヘッジ会計の方法毎の決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は次のとおりです。
| ヘッジ会計 の方法 | デリバティブ 取引の種類等 | 主な ヘッジ対象 | 契約額等(千円) | 時価 (千円) | 当該時価の算定方法 | |
| 内1年超 | ||||||
| 原則的処理方法 | 金利スワップ取引 支払固定・受取変動 | 長期借入金 | 64,500,000 | 46,700,000 | 394,457 | 取引先金融機関から提示された価格等によっています。 |
| 金利スワップ の特例処理 | 金利スワップ取引 支払固定・受取変動 | 長期借入金 | 29,900,000 | 28,000,000 | (※) | - |
| 合計 | 94,400,000 | 74,700,000 | 394,457 | - | ||
(※)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しております(前記「8.金融商品に関する注記」(2)金融商品の時価等に関する事項(注1)負債(2)(4)をご参照下さい。)。
11.退職給付に関する注記
前期(2023年5月31日)
該当事項はありません。
当期(2023年11月30日)
該当事項はありません。
12.税効果会計に関する注記
(1)繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
| 前期 (2023年5月31日) | 当期 (2023年11月30日) | |||
| 繰延税金資産 | ||||
| 未払事業税損金不算入額 | 13 | 千円 | 13 | 千円 |
| 繰延ヘッジ損失 | 3,146 | 千円 | 18,713 | 千円 |
| 繰延税金資産計 | 3,159 | 千円 | 18,727 | 千円 |
| 繰延税金負債 | ||||
| 圧縮積立金 | 41,522 | 千円 | - | |
| 繰延ヘッジ利益 | 111,614 | 千円 | 142,810 | 千円 |
| 繰延税金負債計 | 153,137 | 千円 | 142,810 | 千円 |
| 繰延税金負債の純額 | 149,977 | 千円 | 124,083 | 千円 |
(2)法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
| 前期 (2023年5月31日) | 当期 (2023年11月30日) | |||
| 法定実効税率 | 31.46% | 31.46% | ||
| (調整) | ||||
| 支払分配金の損金算入額 | △29.03% | △33.51% | ||
| 圧縮積立金繰入額 | △2.43% | - | ||
| 圧縮積立金取崩額 | - | 1.38% | ||
| その他 | 0.01% | 0.01% | ||
| 税効果会計適用後の法人税等の負担率 | 0.01% | △0.66% | ||
13.持分法損益等に関する注記
前期(自 2022年12月1日 至 2023年5月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2023年6月1日 至 2023年11月30日)
該当事項はありません。
14.関連当事者との取引に関する注記
(1)関連当事者との取引
①親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2022年12月1日 至 2023年5月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2023年6月1日 至 2023年11月30日)
該当事項はありません。
②関連会社等
前期(自 2022年12月1日 至 2023年5月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2023年6月1日 至 2023年11月30日)
該当事項はありません。
③兄弟会社等
前期(自 2022年12月1日 至 2023年5月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2023年6月1日 至 2023年11月30日)
該当事項はありません。
④役員及び個人主要投資主等
前期(自 2022年12月1日 至 2023年5月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2023年6月1日 至 2023年11月30日)
該当事項はありません。
(2)親会社又は重要な関連会社に関する情報
前期(自 2022年12月1日 至 2023年5月31日)
親会社情報
株式会社大和証券グループ本社(株式会社東京証券取引所及び株式会社名古屋証券取引所に上場)
当期(自 2023年6月1日 至 2023年11月30日)
親会社情報
株式会社大和証券グループ本社(株式会社東京証券取引所及び株式会社名古屋証券取引所に上場)
15.資産除去債務に関する注記
前期(自 2022年12月1日 至 2023年5月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2023年6月1日 至 2023年11月30日)
該当事項はありません。
16.賃貸等不動産に関する注記
本投資法人は、東京都その他の地域において、賃貸収益を得ることを目的として、賃貸オフィスビル等(土地を含みます。)を保有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。
| (単位:千円) | |||
| 前期 (自 2022年12月1日 至 2023年5月31日) | 当期 (自 2023年6月1日 至 2023年11月30日) | ||
| 貸借対照表計上額 | |||
| 期首残高 | 454,561,390 | 448,328,813 | |
| 期中増減額 | △6,232,577 | △792,854 | |
| 期末残高 | 448,328,813 | 447,535,958 | |
| 期末時価 | 587,160,000 | 587,530,000 | |
(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期の主な減少額はDaiwa SHIBUYA EDGEの譲渡(5,536百万円)及び減価償却費(1,797百万円)によるものです。当期の主な減少額は減価償却費(1,787百万円)によるものです。
(注3)期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しております。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、前記「4.損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
17.収益認識に関する注記
顧客との契約から生じる収益を分解した情報
前期(自 2022年12月1日 至 2023年5月31日)
| (単位:千円) | ||
| 顧客との契約から生じる収益 (注1) | 外部顧客への売上高 | |
| 不動産等の売却 (注2) | 7,313,000 | 1,519,036 |
| 水道光熱費収入 | 967,320 | 967,320 |
| その他 | - | 12,563,998 |
| 合計 | 8,280,320 | 15,050,355 |
(注1)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等の売却及び水道光熱費収入です。
(注2)不動産等の売却については、投資法人の計算に関する規則(平成18年内閣府令第47号)第48条第2項に基づき、損益計算書において不動産等売却損益として計上するため、不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額を記載しております。
当期(自 2023年6月1日 至 2023年11月30日)
| (単位:千円) | ||
| 顧客との契約から生じる収益 (注) | 外部顧客への売上高 | |
| 不動産等の売却 | - | - |
| 水道光熱費収入 | 1,044,485 | 1,044,485 |
| その他 | - | 12,601,743 |
| 合計 | 1,044,485 | 13,646,229 |
(注)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等の売却及び水道光熱費収入です。
18.セグメント情報等に関する注記
(1)セグメント情報
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しております。
(2)関連情報
前期(自 2022年12月1日 至 2023年5月31日)
① 製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
② 地域に関する情報
(イ)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
(ロ)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しております。
③ 主要な顧客に関する情報
単一の外部顧客への売上高が全て損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しております。
当期(自 2023年6月1日 至 2023年11月30日)
① 製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
② 地域に関する情報
(イ)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
(ロ)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しております。
③ 主要な顧客に関する情報
単一の外部顧客への売上高が全て損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しております。
19.1口当たり情報に関する注記
| 前期 (自 2022年12月1日 至 2023年5月31日) | 当期 (自 2023年6月1日 至 2023年11月30日) | |||
| 1口当たり純資産額 | 518,232 | 円 | 517,551 | 円 |
| 1口当たり当期純利益 | 14,845 | 円 | 12,947 | 円 |
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を期中平均投資口数で除することにより算定しております。
また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載しておりません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
| 前期 (自 2022年12月1日 至 2023年5月31日) | 当期 (自 2023年6月1日 至 2023年11月30日) | |
| 当期純利益(千円) | 7,099,759 | 6,192,169 |
| 普通投資主に帰属しない金額(千円) | - | - |
| 普通投資口に係る当期純利益(千円) | 7,099,759 | 6,192,169 |
| 期中平均投資口数(口) | 478,258 | 478,258 |
20.重要な後発事象に関する注記
投資口の分割
本投資法人は、2024年1月22日開催の役員会において、下記のとおり、投資口の分割を決議しました。
①本分割の目的
投資口の投資単位当たりの金額引き下げにより、投資家の皆様がより投資しやすい環境を整え、更なる投資家層の拡大と投資口の流動性の向上を図ることを目的としています。
②本分割の方法
2024年5月31日を基準日として、同日の最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主の所有する本投資法人の投資口を、1口につき、2口の割合をもって分割いたします。
③本分割により増加する投資口数等
a.本分割前の本投資法人発行済投資口の総口数 :478,258 口
b.本分割により増加する投資口の総口数 :478,258 口
c.本分割後の本投資法人発行済投資口の総口数 :956,516 口
d.本分割後の本投資法人発行可能投資口の総口数 :4,000,000口
④本分割の日程
a.基準日公告日 :2024年5月15日(水)(予定)
b.基準日 :2024年5月31日(金)(注)
c.効力発生日 :2024年6月1日(土)
(注)東京証券取引所における権利付き最終取引日は、2024年5月29日(水)を予定しております。
⑤1口当たり情報に及ぼす影響
当該投資口分割が当期首に行われたと仮定した場合の当期における1口当たり情報は、それぞれ以下のとおりとなります。
a.1口当たり純資産額 : 258,775円
b.1口当たり当期純利益 : 6,473円
21.追加情報
資産の取得について
本投資法人は、2023年3月22日付で、下記のとおり不動産信託受益権の取得を行うことについて決定しました。
取得資産の概要
| 資産の名称 | S-GATE FIT日本橋馬喰町 |
| 取得資産 | 国内不動産を信託する信託受益権(注1) |
| 所在地 | 東京都中央区日本橋馬喰町一丁目11番10号 |
| 取得価格 | 6,300百万円(取得諸経費及び消費税等を除きます。) |
| 契約締結日 | 2023年3月22日 |
| 引渡予定日 | 2024年3月29日又は同日までの取得先及び本投資法人が別途合意する日 |
| 取得先 | 株式会社サンケイビル及び三菱商事都市開発株式会社(注2) |
(注1)本物件の1階の一部及び2乃至11階の全部を対象とする区分所有権を主な信託財産とする信託受益権です。
(注2)本投資法人は、株式会社サンケイビルから信託受益権の準共有持分(持分割合100分の55)を、三菱商事都市開発株式会社から信託受益権の準共有持分(持分割合100分の45)を、それぞれ取得します。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
