有価証券報告書(内国投資証券)-第36期(2023/05/01-2023/10/31)
(6)【注記表】
(重要な会計方針に係る事項に関する注記)
(貸借対照表に関する注記)
※1.自己投資口の消却の状況
※2.投資法人の計算に関する規則第2条第2項第28号に定める買換特例圧縮積立金の内訳は、以下のとおりです。
※3.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
(損益計算書に関する注記)
※1.不動産賃貸事業損益の内訳
※2.不動産等売却損益の内訳
前期(自 2022年11月1日 至 2023年4月30日)
(単位:千円)
プロシード高円寺南
プロシード白楽
プロシード柏トロワ
当期(自 2023年5月1日 至 2023年10月31日)
該当事項はありません。
(投資主資本等変動計算書に関する注記)
発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
※現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
(リース取引に関する注記)
オペレーティング・リース取引(借主側)
未経過リース料
(注) 上記の未経過リース料は、一般定期借地権設定契約に基づく賃借料です。
(金融商品に関する注記)
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人では余剰資金の運用に関しては、有価証券及び金銭債権等も投資対象としていますが、原則として預金に限定して運用する方針としています。また、資金調達については、主に金融機関からの借入、投資法人債の発行、投資口の発行等により、これを行う方針としています。デリバティブ取引については、借入金等の金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的とした利用に限るものとし、投機的な取引は行いません。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債は、満期・償還時の流動性リスクに晒されていますが、本投資法人では、本資産運用会社の管理部門が月次に資金繰計画及び実績を作成する等の方法により管理しています。
また、借入金は、現状すべて変動金利での調達を行っているため、金利変動リスクに晒されていますが、借入金の一部については、支払金利の変動リスクを回避し、支払利息の固定化を図るためにデリバティブ取引(金利スワップ取引)をヘッジ手段として利用しています。なお、ヘッジの有効性の評価については、金利スワップの特例処理の要件を満たしているため、その判定をもって有効性の評価を省略しています。
預金は預入先金融機関の破綻等の信用リスクに晒されていますが、預入期間を短期に限定することにより当該リスクを軽減しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては、一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件を用いた場合、当該価額が異なる場合もあります。
2.金融商品の時価等に関する事項
2023年4月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」は、現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから注記を省略しています。また、「信託預り敷金及び保証金」は、重要性が乏しいため注記を省略しています。
(単位:千円)
2023年10月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」は、現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから注記を省略しています。また、「信託預り敷金及び保証金」は、重要性が乏しいため注記を省略しています。
(単位:千円)
(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
(1)1年内返済予定の長期借入金及び(3)長期借入金
これらはいずれも変動金利によるものであり、金利が一定期間毎に改定される条件となっているため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。但し、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金(後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。)は、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を同様の借入を行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。
(2)投資法人債
元利金の合計額を同様の借入を行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。
(4)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注2)借入金及び投資法人債の決算日(2023年4月30日)後の返済予定額
(単位:千円)
借入金及び投資法人債の決算日(2023年10月31日)後の返済予定額
(単位:千円)
(有価証券に関する注記)
前期(2023年4月30日)
該当事項はありません。
当期(2023年10月31日)
該当事項はありません。
(デリバティブ取引に関する注記)
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2023年4月30日)
該当事項はありません。
当期(2023年10月31日)
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
前期(2023年4月30日)
ヘッジ会計の方法毎の決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりです。
(単位:千円)
(注)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」における(1)1年内返済予定の長期借入金及び(3)長期借入金のうち対象となる長期借入金の時価に含めて記載しています。
当期(2023年10月31日)
ヘッジ会計の方法毎の決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりです。
(単位:千円)
(注)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」における(1)1年内返済予定の長期借入金及び(3)長期借入金のうち対象となる長期借入金の時価に含めて記載しています。
(退職給付に関する注記)
前期(2023年4月30日)
該当事項はありません。
当期(2023年10月31日)
該当事項はありません。
(税効果会計に関する注記)
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
2.法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
(持分法損益等に関する注記)
前期(自 2022年11月1日 至 2023年4月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2023年5月1日 至 2023年10月31日)
該当事項はありません。
(関連当事者との取引に関する注記)
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2022年11月1日 至 2023年4月30日)
(注1)取引金額には消費税等が含まれていません。
(注2)利害関係人等からの信託受益権の購入については、資産運用会社の定める社内規程等に基づいて、原則として不動産鑑定評価額以下で購入価格を決定しています。なお、その他の取引条件については、市場の実勢に基づいて決定しています。
当期(自 2023年5月1日 至 2023年10月31日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2022年11月1日 至 2023年4月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2023年5月1日 至 2023年10月31日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2022年11月1日 至 2023年4月30日)
(注1)資本的支出に係るものを除き取引金額には消費税等が含まれていません。また、期末残高には消費税等の課税対象になる場合、消費税等が含まれています。
(注2)賃料収入等については、スターツアメニティー株式会社との「固定賃料」型契約の取引金額(213,181千円)及び「パス・スルー」型契約の取引金額(3,269,527千円)のうちスターツグループがエンドテナントである取引金額(59,037千円)を記載しています。信託預り敷金及び保証金については、スターツアメニティー株式会社との「固定賃料」型契約の取引金額(34,404千円)及び「パス・スルー」型契約の取引金額(821,992千円)のうちスターツグループがエンドテナントである取引金額(25,214千円)を記載しています。なお「固定賃料」型及び「パス・スルー」型の詳細は、前記「第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 5 運用状況 (2)投資資産 ニ.賃貸借状況の概要 a.賃貸借状況の概要」をご覧ください。
(注3)資産運用報酬には、不動産等の帳簿価額に算入した物件取得に係る取得報酬70,031千円及び物件譲渡に係る譲渡報酬6,182千円が含まれています。
(注4)利害関係人等からの信託受益権の購入については、資産運用会社の定める社内規程等に基づいて、原則として不動産鑑定評価額以下で購入価格を決定しています。なお、その他の取引条件については、市場の実勢に基づいて決定しています。
(注5)利害関係人等への信託受益権の譲渡については、資産運用会社の定める社内規程等に基づいて、原則として不動産鑑定評価額以上で譲渡価格を決定しています。なお、その他の取引条件については、市場の実勢に基づいて決定しています。
当期(自 2023年5月1日 至 2023年10月31日)
(注1)資本的支出に係るものを除き取引金額には消費税等が含まれていません。また、期末残高には消費税等の課税対象になる場合、消費税等が含まれています。
(注2)賃料収入等については、スターツアメニティー株式会社との「固定賃料」型契約の取引金額(196,216千円)及び「パス・スルー」型契約の取引金額(3,262,773千円)のうちスターツグループがエンドテナントである取引金額(57,896千円)を記載しています。信託預り敷金及び保証金については、スターツアメニティー株式会社との「固定賃料」型契約の取引金額(34,559千円)及び「パス・スルー」型契約の取引金額(825,239千円)のうちスターツグループがエンドテナントである取引金額(25,065千円)を記載しています。なお「固定賃料」型及び「パス・スルー」型の詳細は、前記「第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 5 運用状況 (2)投資資産 ニ.賃貸借状況の概要 a.賃貸借状況の概要」をご覧ください。
(注3)資産運用報酬には、不動産等の帳簿価額に算入した物件取得に係る取得報酬7,454千円が含まれています。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2022年11月1日 至 2023年4月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2023年5月1日 至 2023年10月31日)
該当事項はありません。
(資産除去債務に関する注記)
資産除去債務のうち貸借対照表に計上しているもの
1.当該資産除去債務の概要
2013年5月1日付で取得した(C-58)プロシード篠崎タワー等において、土地に係る一般定期借地権契約等に基づく原状回復義務を有しており、資産除去債務を計上しています。
2.当該資産除去債務の金額の算定方法
使用見込期間を当該資産取得から当該契約満了までの期間(52～65年)と見積り、割引率は1.531～1.672%を使用して資産除去債務の金額を算定しています。
3.当該資産除去債務の総額の増減
(単位:千円)
(賃貸等不動産に関する注記)
本投資法人では、首都圏を中心に政令指定都市、地方主要都市において、賃貸収益を得ることを目的として、賃貸住宅等を保有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び期末時価は、以下のとおりです。
(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額としています。
(注2)前期増減額のうち主な増加理由は、(C-90)プロシード山下公園ザ・タワー以下6物件の取得(13,478,446千円)及び資本的支出(213,452千円)によるものであり、主な減少理由は、(C-34)プロシード高円寺南、(C-38)プロシード白楽、(C-57)プロシード柏トロワの譲渡(998,225千円)及び減価償却費(689,253千円)によるものです。
当期増減額のうち主な増加理由は、(G-38)プロシード西大路の取得(815,638千円)及び資本的支出(214,329千円)によるものであり、主な減少理由は、減価償却費(662,218千円)によるものです。
(注3)期末時価は、社外の不動産鑑定士による不動産鑑定評価額又は調査価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益につきましては、前記(損益計算書に関する注記)をご覧ください。
(収益認識に関する注記)
顧客との契約から生じる収益を分解した情報
前期(自 2022年11月1日 至 2023年4月30日)
(注1)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
(注2)不動産等の売却については、投資法人の計算に関する規則(平成18年内閣府令第47号)第48条第2項に基づき、損益計算書において不動産等売却損益として計上するため、不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額を記載しています。
当期(自 2023年5月1日 至 2023年10月31日)
(注1)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
(注2)不動産等の売却については、投資法人の計算に関する規則(平成18年内閣府令第47号)第48条第2項に基づき、損益計算書において不動産等売却損益として計上するため、不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額を記載しています。
(セグメント情報等に関する注記)
前期 (自 2022年11月1日 至 2023年4月30日)
1.セグメント情報
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
2.関連情報
(1)製品及びサービス毎の情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省
略しています。
(2)地域毎の情報
①営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省
略しています。
(3)主要な顧客毎の情報
(単位:千円)
(注)営業収益については、「固定賃料」型契約及び「パス・スルー」型契約のすべての取引金額を記載しています。なお「固定賃料」型及び「パス・スルー」型の詳細は、前記「第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 5 運用状況 (2)投資資産 ③その他投資資産の主要なもの ニ.賃貸借状況の概要 a.賃貸借状況の概要」をご覧ください。
当期 (自 2022年11月1日 至 2023年4月30日)
1.セグメント情報
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
2.関連情報
(1)製品及びサービス毎の情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省
略しています。
(2)地域毎の情報
①営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省
略しています。
(3)主要な顧客毎の情報
(単位:千円)
(注)営業収益については、「固定賃料」型契約及び「パス・スルー」型契約のすべての取引金額を記載しています。なお「固定賃料」型及び「パス・スルー」型の詳細は、前記「第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 5 運用状況 (2)投資資産 ③その他投資資産の主要なもの ニ.賃貸借状況の概要 a.賃貸借状況の概要」をご覧ください。
(1口当たり情報に関する注記)
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
(重要な後発事象に関する注記)
該当事項はありません。
(重要な会計方針に係る事項に関する注記)
| 1.固定資産の減価償却の方法 | ①有形固定資産 定額法を採用しています。 なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 信託建物 3～64年 信託構築物 10～45年 信託機械及び装置 8年 信託工具、器具及び備品 3～15年 |
| ②無形固定資産 定額法を採用しています。また、信託借地権については、定期借地契約の契約期間に基づく定額法を採用しています。 | |
| ③長期前払費用 定額法を採用しています。 | |
| 2.繰延資産の処理方法 | ①投資法人債発行費 償還までの期間にわたり定額法により償却しています。 ②投資口交付費 3年間で均等額を償却しています。 |
| 3.収益及び費用の計上基準 | ①固定資産税等の処理方法 保有する不動産にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、原則として賦課決定された税額のうち、当期に納税する額を賃貸事業費用として処理する方法を採用しています。 但し、保有する不動産のうち、各期毎に分割納付回数の異なる物件にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、年間納付回数を営業期間に対応させた額を賃貸事業費用として処理する方法を採用しています。 なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人が負担すべき初年度の固定資産税相当額については、費用に計上せず当該不動産の取得原価に算入しています。 ②収益に関する計上基準 本投資法人の顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点(収益を認識する通常の時点)は以下のとおりです。 a.不動産等の売却 不動産等の売却については、不動産等の売却に係る契約に定められた引渡義務を履行することにより、顧客である買主が当該不動産等の支配を獲得した時点で収益計上を行っています。 b.水道光熱費収入 水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上を行っています。 水道光熱費収入のうち、本投資法人が代理人に該当すると判断したものについては、他の当事者が供給する電気、ガス等の料金として収受する額から当該他の当事者に支払う額を控除した純額を収益として認識しています。 |
| 4.ヘッジ会計の方法 | ①ヘッジ会計の方法 金利スワップについて特例処理の要件を満たしているため、特例処理を採用しています。 ②ヘッジ手段とヘッジ対象 ヘッジ手段 金利スワップ取引 ヘッジ対象 借入金金利 ③ヘッジ方針 本投資法人は財務方針に基づき本投資法人の規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。 ④ヘッジ有効性評価の方法 金利スワップは特例処理の要件を満たしているため、有効性の評価は省略しています。 |
| 5.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲 | キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。 |
| 6.その他財務諸表作成のための基礎となる事項 | ①不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内のすべての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じたすべての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしています。 a.信託現金及び信託預金 b.信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地 c.信託借地権 d.信託差入敷金及び保証金 e.信託預り敷金及び保証金 ②消費税等の処理方法 固定資産及び繰延資産については、税込処理によっています。 |
(貸借対照表に関する注記)
※1.自己投資口の消却の状況
| 前期 (2023年4月30日) | 当期 (2023年10月31日) | |
| 総消却口数 | 3,000口 | 3,000口 |
| 消却総額 | 545,913千円 | 545,913千円 |
※2.投資法人の計算に関する規則第2条第2項第28号に定める買換特例圧縮積立金の内訳は、以下のとおりです。
| 項目 | 内訳 | |||
| 対象資産 | プロシード柏トロワの土地 | |||
| 発生原因と金額 | 2020年3月のプロシード北堀江の売却に伴う売却益549,257千円 | |||
| 取崩し方針 | 税務上の益金算入に合わせて取崩しを行います。 | |||
| 当期取崩しについての説明 | 該当事項はありません。 | |||
| 金額(単位:千円) | 前期 (2023年4月30日) | 当期 (2023年10月31日) | ||
| 当期積立て・取崩し前残高 | 185,848 | - | ||
| 損益計算書における取崩し | - | - | ||
| 貸借対照表残高 | 185,848 | - | ||
| 金銭の分配に係る計算書における積立て | - | - | ||
| 金銭の分配に係る計算書における取崩し | 185,848 | - | ||
| 当期積立て・取崩し後残高 | - | - | ||
※3.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
| 前期 | 当期 | |
| (2023年4月30日) | (2023年10月31日) | |
| 50,000千円 | 50,000千円 |
(損益計算書に関する注記)
※1.不動産賃貸事業損益の内訳
| (単位:千円) |
| 前期 | 当期 | |||||
| (自 2022年11月 1日 | (自 2023年 5月 1日 | |||||
| 至 2023年 4月30日) | 至 2023年10月31日) | |||||
| A. | 不動産賃貸事業収益 | |||||
| 賃貸事業収入 | ||||||
| 賃貸料 | 3,074,584 | 3,061,413 | ||||
| 共益費 | 214,948 | 215,625 | ||||
| 駐車場収入 | 106,205 | 105,503 | ||||
| 付帯収入 | 1,288 | 1,387 | ||||
| その他賃貸事業収入 | 157,661 | 148,408 | ||||
| 不動産賃貸事業収益合計 | 3,554,688 | 3,532,337 | ||||
| B. | 不動産賃貸事業費用 | |||||
| 賃貸事業費用 | ||||||
| 管理業務費 | 237,546 | 238,378 | ||||
| 修繕費 | 114,056 | 145,567 | ||||
| 公租公課 | 187,570 | 201,899 | ||||
| 信託報酬 | 35,640 | 34,559 | ||||
| 水道光熱費 | 72,127 | 59,371 | ||||
| 損害保険料 | 8,174 | 8,073 | ||||
| 減価償却費 | 689,253 | 662,218 | ||||
| その他賃貸事業費用 | 210,485 | 196,118 | ||||
| 不動産賃貸事業費用合計 | 1,554,855 | 1,546,187 | ||||
| C. | 不動産賃貸事業損益 | |||||
| (A-B) | 1,999,832 | 1,986,150 | ||||
※2.不動産等売却損益の内訳
前期(自 2022年11月1日 至 2023年4月30日)
(単位:千円)
プロシード高円寺南
| 不動産等売却収入 | 251,394 |
| 不動産等売却原価 | 305,052 |
| その他売却費用 | 1,380 |
| 不動産等売却損 | 55,038 |
プロシード白楽
| 不動産等売却収入 | 185,718 |
| 不動産等売却原価 | 251,927 |
| その他売却費用 | 1,017 |
| 不動産等売却損 | 67,226 |
プロシード柏トロワ
| 不動産等売却収入 | 689,508 |
| 不動産等売却原価 | 441,245 |
| その他売却費用 | 3,784 |
| 不動産等売却益 | 244,478 |
当期(自 2023年5月1日 至 2023年10月31日)
該当事項はありません。
(投資主資本等変動計算書に関する注記)
発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
| 前期 (自 2022年11月 1日 至 2023年 4月30日) | 当期 (自 2023年 5月 1日 至 2023年10月31日) | ||||
| 発行可能投資口総口数 | 2,000,000口 | 2,000,000口 | |||
| 発行済投資口の総口数 | 282,477口 | 282,477口 | |||
(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
※現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
| (単位:千円) |
| 前期 (自 2022年11月 1日 至 2023年 4月30日) | 当期 (自 2023年 5月 1日 至 2023年10月31日) | |
| 現金及び預金 | 1,997,761 | 1,307,187 |
| 信託現金及び信託預金 | 2,241,549 | 2,364,605 |
| 現金及び現金同等物 | 4,239,310 | 3,671,792 |
(リース取引に関する注記)
オペレーティング・リース取引(借主側)
未経過リース料
| (単位:千円) |
| 前期 (2023年4月30日) | 当期 (2023年10月31日) | |
| 1年内 | 121,731 | 122,559 |
| 1年超 | 4,959,434 | 4,923,408 |
| 合計 | 5,081,166 | 5,045,968 |
(注) 上記の未経過リース料は、一般定期借地権設定契約に基づく賃借料です。
(金融商品に関する注記)
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人では余剰資金の運用に関しては、有価証券及び金銭債権等も投資対象としていますが、原則として預金に限定して運用する方針としています。また、資金調達については、主に金融機関からの借入、投資法人債の発行、投資口の発行等により、これを行う方針としています。デリバティブ取引については、借入金等の金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的とした利用に限るものとし、投機的な取引は行いません。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債は、満期・償還時の流動性リスクに晒されていますが、本投資法人では、本資産運用会社の管理部門が月次に資金繰計画及び実績を作成する等の方法により管理しています。
また、借入金は、現状すべて変動金利での調達を行っているため、金利変動リスクに晒されていますが、借入金の一部については、支払金利の変動リスクを回避し、支払利息の固定化を図るためにデリバティブ取引(金利スワップ取引)をヘッジ手段として利用しています。なお、ヘッジの有効性の評価については、金利スワップの特例処理の要件を満たしているため、その判定をもって有効性の評価を省略しています。
預金は預入先金融機関の破綻等の信用リスクに晒されていますが、預入期間を短期に限定することにより当該リスクを軽減しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては、一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件を用いた場合、当該価額が異なる場合もあります。
2.金融商品の時価等に関する事項
2023年4月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」は、現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから注記を省略しています。また、「信託預り敷金及び保証金」は、重要性が乏しいため注記を省略しています。
(単位:千円)
| 貸借対照表計上額 | 時価 (注1) | 差額 | |
| (1) 1年内返済予定の長期借入金(注2) | 9,032,500 | 9,032,500 | - |
| (2) 投資法人債(注2) | 3,500,000 | 3,491,192 | △ 8,807 |
| (3) 長期借入金(注2) | 40,313,500 | 40,475,664 | 162,164 |
| (4) デリバティブ取引 | - | - | - |
2023年10月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」は、現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから注記を省略しています。また、「信託預り敷金及び保証金」は、重要性が乏しいため注記を省略しています。
(単位:千円)
| 貸借対照表計上額 | 時価 (注1) | 差額 | |
| (1) 1年内返済予定の長期借入金(注2) | 9,061,000 | 9,061,000 | - |
| (2) 投資法人債(注2) | 5,000,000 | 4,986,359 | △ 13,640 |
| (3) 長期借入金(注2) | 38,785,000 | 39,040,003 | 255,003 |
| (4) デリバティブ取引 | - | - | - |
(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
(1)1年内返済予定の長期借入金及び(3)長期借入金
これらはいずれも変動金利によるものであり、金利が一定期間毎に改定される条件となっているため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。但し、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金(後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。)は、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を同様の借入を行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。
(2)投資法人債
元利金の合計額を同様の借入を行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。
(4)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注2)借入金及び投資法人債の決算日(2023年4月30日)後の返済予定額
(単位:千円)
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 1年内返済予定の長期借入金 | 9,032,500 | - | - | - | - | - |
| 投資法人債 | - | 1,000,000 | 1,000,000 | - | - | 1,500,000 |
| 長期借入金 | - | 8,761,000 | 4,549,000 | 10,020,000 | 5,720,000 | 11,263,500 |
借入金及び投資法人債の決算日(2023年10月31日)後の返済予定額
(単位:千円)
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 1年内返済予定の長期借入金 | 9,061,000 | - | - | - | - | - |
| 投資法人債 | - | 1,000,000 | 1,000,000 | - | 1,500,000 | 1,500,000 |
| 長期借入金 | - | 6,749,000 | 5,820,000 | 8,520,000 | 5,773,500 | 11,922,500 |
(有価証券に関する注記)
前期(2023年4月30日)
該当事項はありません。
当期(2023年10月31日)
該当事項はありません。
(デリバティブ取引に関する注記)
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2023年4月30日)
該当事項はありません。
当期(2023年10月31日)
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
前期(2023年4月30日)
ヘッジ会計の方法毎の決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりです。
(単位:千円)
| ヘッジ会計の方法 | デリバティブ取引の種類等 | 主なヘッジ対象 | 契約額等 | 時価 | 当該時価の算定方法 | |
| うち1年超 | ||||||
| 金利スワップの 特例処理 | 金利スワップ取引 変動受取・固定支払 | 長期借入金 | 28,062,500 | 28,062,500 | (注) | - |
(注)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」における(1)1年内返済予定の長期借入金及び(3)長期借入金のうち対象となる長期借入金の時価に含めて記載しています。
当期(2023年10月31日)
ヘッジ会計の方法毎の決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりです。
(単位:千円)
| ヘッジ会計の方法 | デリバティブ取引の種類等 | 主なヘッジ対象 | 契約額等 | 時価 | 当該時価の算定方法 | |
| うち1年超 | ||||||
| 金利スワップの 特例処理 | 金利スワップ取引 変動受取・固定支払 | 長期借入金 | 31,595,000 | 31,595,000 | (注) | - |
(注)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」における(1)1年内返済予定の長期借入金及び(3)長期借入金のうち対象となる長期借入金の時価に含めて記載しています。
(退職給付に関する注記)
前期(2023年4月30日)
該当事項はありません。
当期(2023年10月31日)
該当事項はありません。
(税効果会計に関する注記)
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
| (単位:千円) |
| 前期 | 当期 | |||
| (2023年4月30日) | (2023年10月31日) | |||
| 繰延税金資産 | ||||
| 未払事業税損金不算入額 | 682 | 610 | ||
| 信託借地権償却 | 2,902 | 5,761 | ||
| 資産除去債務 | 102,620 | 103,288 | ||
| 繰延税金資産小計 | 106,205 | 109,659 | ||
| 評価性引当額 | △ 105,522 | △ 109,049 | ||
| 繰延税金資産合計 | 682 | 610 | ||
| 繰延税金資産の純額 | 682 | 610 | ||
2.法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
| (単位:%) |
| 前期 | 当期 | ||
| (2023年4月30日) | (2023年10月31日) | ||
| 法定実効税率 | 31.46 | 31.46 | |
| (調整) | |||
| 支払分配金の損金算入額 | △ 35.39 | △ 33.80 | |
| 評価性引当額の増減 | 1.72 | 0.29 | |
| 圧縮積立金取崩額 | 4.11 | 2.54 | |
| その他 | △ 1.34 | 0.15 | |
| 税効果会計適用後の法人税等の負担率 | 0.56 | 0.64 | |
(持分法損益等に関する注記)
前期(自 2022年11月1日 至 2023年4月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2023年5月1日 至 2023年10月31日)
該当事項はありません。
(関連当事者との取引に関する注記)
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2022年11月1日 至 2023年4月30日)
| 種類 | 会社等の 名称 | 所在地 | 資本金又は 出資金 (千円) | 事業の 内容 | 議決権等の所有(被所有)割合 | 関連当事者との関係 | 取引の内容 | 取引金額 (千円) (注1) | 科目 | 期末残高 (千円) |
| 主要 投資主 (法人) | スターツコーポレーション株式会社 | 東京都中央区 | 11,039,484 | 持株 会社 | 被所有 直接 13.5% | 運用資産の購入先 | 信託受益権の購入 (注2) | 7,900,000 | - | - |
(注1)取引金額には消費税等が含まれていません。
(注2)利害関係人等からの信託受益権の購入については、資産運用会社の定める社内規程等に基づいて、原則として不動産鑑定評価額以下で購入価格を決定しています。なお、その他の取引条件については、市場の実勢に基づいて決定しています。
当期(自 2023年5月1日 至 2023年10月31日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2022年11月1日 至 2023年4月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2023年5月1日 至 2023年10月31日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2022年11月1日 至 2023年4月30日)
| 種類 | 会社等の 名称 | 所在地 | 資本金又は 出資金 (千円) | 事業の 内容 | 議決権等の所有(被所有)割合 | 関連当事者との関係 | 取引の内容 | 取引金額 (千円) (注1) | 科目 | 期末残高 (千円) (注1) |
| 主要投資主(法人)が議決権の過半数を所有している会社 | スターツアメニティー株式会社 | 東京都 江戸川区 | 350,000 | 不動産 賃貸業・管理業・建設業 | - | 不動産等の賃貸及び管理の委託先 | 委託管理料 | 95,519 | 営業 未払金 | 124,105 |
| 修繕工事費 | 289,190 | |||||||||
| 保守点検費 | 137,963 | |||||||||
| 広告宣伝費 | 76,174 | |||||||||
| 更新手数料 | 26,077 | |||||||||
| 賃料収入等 (注2) | 272,219 | 信託預り敷金及び保証金(注2) | 59,618 | |||||||
| 主要投資主(法人)が議決権の過半数を所有している会社 | スターツアセットマネジメント株式会社 | 東京都 中央区 | 150,000 | 資産 運用業 | - | 資産運用会社 | 資産運用報酬の支払 (注3) | 375,124 | 未払金 | 196,019 |
| 機関運営事務報酬の支払 | 850 | 未払金 | 935 | |||||||
| 主要投資主(法人)が議決権の過半数を所有している会社 | スターツデベロップメント株式会社 | 東京都 中央区 | 320,000 | 不動産 販売業 | - | 運用資産 の購入及び譲渡先 | 信託受益権の購入 (注4) | 3,333,000 | - | - |
| 信託受益権の譲渡 (注5) | 1,124,000 | - | - | |||||||
| 主要投資主(法人)が議決権の過半数を所有している会社 | 篠崎駅西口公益複合施設株式会社 | 東京都 江戸川区 | 30,000 | 公益施設管理事業 | - | 運用資産 の購入先 | 信託受益権の購入 (注4) | 1,500,000 | - | - |
(注1)資本的支出に係るものを除き取引金額には消費税等が含まれていません。また、期末残高には消費税等の課税対象になる場合、消費税等が含まれています。
(注2)賃料収入等については、スターツアメニティー株式会社との「固定賃料」型契約の取引金額(213,181千円)及び「パス・スルー」型契約の取引金額(3,269,527千円)のうちスターツグループがエンドテナントである取引金額(59,037千円)を記載しています。信託預り敷金及び保証金については、スターツアメニティー株式会社との「固定賃料」型契約の取引金額(34,404千円)及び「パス・スルー」型契約の取引金額(821,992千円)のうちスターツグループがエンドテナントである取引金額(25,214千円)を記載しています。なお「固定賃料」型及び「パス・スルー」型の詳細は、前記「第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 5 運用状況 (2)投資資産 ニ.賃貸借状況の概要 a.賃貸借状況の概要」をご覧ください。
(注3)資産運用報酬には、不動産等の帳簿価額に算入した物件取得に係る取得報酬70,031千円及び物件譲渡に係る譲渡報酬6,182千円が含まれています。
(注4)利害関係人等からの信託受益権の購入については、資産運用会社の定める社内規程等に基づいて、原則として不動産鑑定評価額以下で購入価格を決定しています。なお、その他の取引条件については、市場の実勢に基づいて決定しています。
(注5)利害関係人等への信託受益権の譲渡については、資産運用会社の定める社内規程等に基づいて、原則として不動産鑑定評価額以上で譲渡価格を決定しています。なお、その他の取引条件については、市場の実勢に基づいて決定しています。
当期(自 2023年5月1日 至 2023年10月31日)
| 種類 | 会社等の 名称 | 所在地 | 資本金又は 出資金 (千円) | 事業の 内容 | 議決権等の所有(被所有)割合 | 関連当事者との関係 | 取引の内容 | 取引金額 (千円) (注1) | 科目 | 期末残高 (千円) (注1) |
| 主要投資主(法人)が議決権の過半数を所有している会社 | スターツアメニティー株式会社 | 東京都 江戸川区 | 350,000 | 不動産賃貸業・管理業・建設業 | - | 不動産等の賃貸及び管理の委託先 | 委託管理料 | 95,398 | 営業 未払金 | 143,458 |
| 修繕工事費 | 302,344 | |||||||||
| 保守点検費 | 138,891 | |||||||||
| 広告宣伝費 | 60,509 | |||||||||
| 更新手数料 | 24,896 | |||||||||
| 賃料収入等(注2) | 254,112 | 信託預り敷金及び保証金(注2) | 59,624 | |||||||
| 主要投資主(法人)が議決権の過半数を所有している会社 | スターツアセットマネジメント株式会社 | 東京都 中央区 | 150,000 | 資産 運用業 | - | 資産運用会社 | 資産運用報酬の支払 (注3) | 326,423 | 未払金 | 208,128 |
| 機関運営事務報酬の支払 | 350 | 未払金 | 385 | |||||||
| 一般事務委託報酬の支払 | 12,000 | 未払金 | 13,200 |
(注1)資本的支出に係るものを除き取引金額には消費税等が含まれていません。また、期末残高には消費税等の課税対象になる場合、消費税等が含まれています。
(注2)賃料収入等については、スターツアメニティー株式会社との「固定賃料」型契約の取引金額(196,216千円)及び「パス・スルー」型契約の取引金額(3,262,773千円)のうちスターツグループがエンドテナントである取引金額(57,896千円)を記載しています。信託預り敷金及び保証金については、スターツアメニティー株式会社との「固定賃料」型契約の取引金額(34,559千円)及び「パス・スルー」型契約の取引金額(825,239千円)のうちスターツグループがエンドテナントである取引金額(25,065千円)を記載しています。なお「固定賃料」型及び「パス・スルー」型の詳細は、前記「第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 5 運用状況 (2)投資資産 ニ.賃貸借状況の概要 a.賃貸借状況の概要」をご覧ください。
(注3)資産運用報酬には、不動産等の帳簿価額に算入した物件取得に係る取得報酬7,454千円が含まれています。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2022年11月1日 至 2023年4月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2023年5月1日 至 2023年10月31日)
該当事項はありません。
(資産除去債務に関する注記)
資産除去債務のうち貸借対照表に計上しているもの
1.当該資産除去債務の概要
2013年5月1日付で取得した(C-58)プロシード篠崎タワー等において、土地に係る一般定期借地権契約等に基づく原状回復義務を有しており、資産除去債務を計上しています。
2.当該資産除去債務の金額の算定方法
使用見込期間を当該資産取得から当該契約満了までの期間(52～65年)と見積り、割引率は1.531～1.672%を使用して資産除去債務の金額を算定しています。
3.当該資産除去債務の総額の増減
(単位:千円)
| 前 期 (自 2022年11月 1日 至 2023年 4月30日) | 当 期 (自 2023年 5月 1日 至 2023年10月31日) | |
| 期首残高 | 250,985 | 300,411 |
| 有形固定資産の取得に伴う増加額 | 47,046 | - |
| 時の経過による調整額 | 2,379 | 2,398 |
| 期末残高 | 300,411 | 302,809 |
(賃貸等不動産に関する注記)
本投資法人では、首都圏を中心に政令指定都市、地方主要都市において、賃貸収益を得ることを目的として、賃貸住宅等を保有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び期末時価は、以下のとおりです。
| (単位:千円) |
| 前期 | 当期 | |||||
| (自 2022年11月 1日 | (自 2023年 5月 1日 | |||||
| 至 2023年 4月30日) | 至 2023年10月31日) | |||||
| 貸借対照表計上額(注1) | ||||||
| 期首残高 | 86,331,134 | 98,335,554 | ||||
| 期中増減額(注2) | 12,004,420 | 374,092 | ||||
| 期末残高 | 98,335,554 | 98,709,646 | ||||
| 期末時価(注3) | 118,016,000 | 118,967,000 | ||||
(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額としています。
(注2)前期増減額のうち主な増加理由は、(C-90)プロシード山下公園ザ・タワー以下6物件の取得(13,478,446千円)及び資本的支出(213,452千円)によるものであり、主な減少理由は、(C-34)プロシード高円寺南、(C-38)プロシード白楽、(C-57)プロシード柏トロワの譲渡(998,225千円)及び減価償却費(689,253千円)によるものです。
当期増減額のうち主な増加理由は、(G-38)プロシード西大路の取得(815,638千円)及び資本的支出(214,329千円)によるものであり、主な減少理由は、減価償却費(662,218千円)によるものです。
(注3)期末時価は、社外の不動産鑑定士による不動産鑑定評価額又は調査価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益につきましては、前記(損益計算書に関する注記)をご覧ください。
(収益認識に関する注記)
顧客との契約から生じる収益を分解した情報
前期(自 2022年11月1日 至 2023年4月30日)
| (単位:千円) |
| 顧客との契約から生じる収益 (注1) | 外部顧客への売上高 | |
| 不動産等の売却(注2) | 1,126,621 | 122,212 |
| 水道光熱費収入 | 26,344 | 26,344 |
| その他 | - | 3,528,343 |
| 合計 | 1,152,965 | 3,676,901 |
(注1)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
(注2)不動産等の売却については、投資法人の計算に関する規則(平成18年内閣府令第47号)第48条第2項に基づき、損益計算書において不動産等売却損益として計上するため、不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額を記載しています。
当期(自 2023年5月1日 至 2023年10月31日)
| (単位:千円) |
| 顧客との契約から生じる収益 (注1) | 外部顧客への売上高 | |
| 不動産等の売却(注2) | - | - |
| 水道光熱費収入 | 24,372 | 24,372 |
| その他 | - | 3,507,964 |
| 合計 | 24,372 | 3,532,337 |
(注1)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
(注2)不動産等の売却については、投資法人の計算に関する規則(平成18年内閣府令第47号)第48条第2項に基づき、損益計算書において不動産等売却損益として計上するため、不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額を記載しています。
(セグメント情報等に関する注記)
前期 (自 2022年11月1日 至 2023年4月30日)
1.セグメント情報
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
2.関連情報
(1)製品及びサービス毎の情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省
略しています。
(2)地域毎の情報
①営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省
略しています。
(3)主要な顧客毎の情報
(単位:千円)
| 顧客の名称又は氏名 | 営業収益(注) | 関連するセグメント |
| スターツアメニティー株式会社 | 3,482,708 | 不動産賃貸事業 |
(注)営業収益については、「固定賃料」型契約及び「パス・スルー」型契約のすべての取引金額を記載しています。なお「固定賃料」型及び「パス・スルー」型の詳細は、前記「第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 5 運用状況 (2)投資資産 ③その他投資資産の主要なもの ニ.賃貸借状況の概要 a.賃貸借状況の概要」をご覧ください。
当期 (自 2022年11月1日 至 2023年4月30日)
1.セグメント情報
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
2.関連情報
(1)製品及びサービス毎の情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省
略しています。
(2)地域毎の情報
①営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省
略しています。
(3)主要な顧客毎の情報
(単位:千円)
| 顧客の名称又は氏名 | 営業収益(注) | 関連するセグメント |
| スターツアメニティー株式会社 | 3,458,989 | 不動産賃貸事業 |
(注)営業収益については、「固定賃料」型契約及び「パス・スルー」型契約のすべての取引金額を記載しています。なお「固定賃料」型及び「パス・スルー」型の詳細は、前記「第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 5 運用状況 (2)投資資産 ③その他投資資産の主要なもの ニ.賃貸借状況の概要 a.賃貸借状況の概要」をご覧ください。
(1口当たり情報に関する注記)
| 前期 | 当期 | |||
| (自 2022年11月 1日 | (自 2023年 5月 1日 | |||
| 至 2023年 4月30日) | 至 2023年10月31日) | |||
| 1口当たり純資産額 | 174,303円 | 172,949円 | ||
| 1口当たり当期純利益(注1)(注2) | 5,009円 | 4,313円 | ||
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
| 前期 | 当期 | |||
| (自 2022年11月 1日 | (自 2023年 5月 1日 | |||
| 至 2023年 4月30日) | 至 2023年10月31日) | |||
| 当期純利益(千円) | 1,415,055 | 1,218,449 | ||
| 普通投資主に帰属しない金額(千円) | - | - | ||
| 普通投資口に係る当期純利益(千円) | 1,415,055 | 1,218,449 | ||
| 期中平均投資口数(口) | 282,477 | 282,477 | ||
(重要な後発事象に関する注記)
該当事項はありません。
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