有価証券報告書(内国投資証券)-第40期(2025/05/01-2025/10/31)

(6)【注記表】
(重要な会計方針に係る事項に関する注記)

1.固定資産の減価償却の方法	①有形固定資産 定額法を採用しています。 なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 信託建物 3～64年 信託構築物 10～45年 信託機械及び装置 8年 信託工具、器具及び備品 3～15年
	②無形固定資産 定額法を採用しています。また、信託借地権については、定期借地契約の契約期間に基づく定額法を採用しています。
	③長期前払費用 定額法を採用しています。
2.繰延資産の処理方法	①投資法人債発行費 償還までの期間にわたり定額法により償却しています。 ②投資口交付費 3年間で均等額を償却しています。
3.収益及び費用の計上基準	①固定資産税等の処理方法 保有する不動産にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、原則として賦課決定された税額のうち、当期に納税する額を賃貸事業費用として処理する方法を採用しています。 但し、保有する不動産のうち、各期毎に分割納付回数の異なる物件にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、年間納付回数を営業期間に対応させた額を賃貸事業費用として処理する方法を採用しています。 なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人が負担すべき初年度の固定資産税相当額については、費用に計上せず当該不動産の取得原価に算入しています。 ②収益に関する計上基準 本投資法人の顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点(収益を認識する通常の時点)は以下のとおりです。 a.不動産等の売却 不動産等の売却については、不動産等の売却に係る契約に定められた引渡義務を履行することにより、顧客である買主が当該不動産等の支配を獲得した時点で収益計上を行っています。 b.水道光熱費収入 水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上を行っています。 水道光熱費収入のうち、本投資法人が代理人に該当すると判断したものについては、他の当事者が供給する電気、ガス等の料金として収受する額から当該他の当事者に支払う額を控除した純額を収益として認識しています。
4.ヘッジ会計の方法	①ヘッジ会計の方法 金利スワップについて特例処理の要件を満たしているため、特例処理を採用しています。 ②ヘッジ手段とヘッジ対象 ヘッジ手段 金利スワップ取引 ヘッジ対象 借入金金利 ③ヘッジ方針 本投資法人は財務方針に基づき本投資法人の規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。 ④ヘッジ有効性評価の方法 金利スワップは特例処理の要件を満たしているため、有効性の評価は省略しています。
5.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲	キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
6.その他財務諸表作成のための基礎となる事項	①不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内のすべての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じたすべての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしています。 a.信託現金及び信託預金 b.信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地 c.信託借地権 d.信託差入敷金及び保証金 e.信託預り敷金及び保証金 ②消費税等の処理方法 固定資産及び繰延資産については、税込処理によっています。

(未適用の会計基準等)
(リースに関する会計基準等)
・「リースに関する会計基準」(企業会計基準第34号 2024年9月13日 企業会計基準委員会)
・「リースに関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第33号 2024年9月13日 企業会計基準員会)等
(1)概要
企業会計基準委員会において、日本基準を国際的に整合性のあるものとする取組みの一環として、借手の全てのリースについて資産及び負債を認識するリースに関する会計基準の開発に向けて、国際的な会計基準を踏まえた検討が行われ、基本的な方針として、IFRS第16号の単一の会計処理モデルを基礎とするものの、IFRS第16号の全ての定めを採り入れるのではなく、主要な定めのみを採り入れることにより、簡素で利便性が高く、かつ、IFRS第16号の定めを個別財務諸表に用いても、基本的に修正が不要となることを目指したリース会計基準等が公表されました。
借手の会計処理として、借手のリースの費用配分の方法については、IFRS第16号と同様に、リースがファイナンス・リースであるかオペレーティング・リースであるかにかかわらず、全てのリースについて使用権資産に係る減価償却費及びリース負債に係る利息相当額を計上する単一の会計処理モデルが適用されます。
(2)適用予定日
2027年10月期の期首から適用します。
(3)当該会計基準等の適用による影響
「リースに関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中です。
(追加情報)
(一時差異等調整引当額の引当て及び戻入れに関する注記)
前期(自 2024年11月1日 至 2025年4月30日)
1.引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)

発生した資産等	引当ての発生事由	一時差異等調整引当額
信託建物	資産除去債務関連費用の発生	5,065
信託定期借地権	借地権償却費の発生	8,378
増加小計		13,443
その他	‐	△ 95
減少小計		△ 95
合計		13,348

2.戻入れの具体的な方法

発生した資産等	戻入れの方法
信託建物	売却等の時点において、対応すべき金額を戻入れる予定です。
信託定期借地権	売却等の時点において、対応すべき金額を戻入れる予定です。

当期(自 2025年5月1日 至 2025年10月31日)
1.引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)

発生した資産等	引当ての発生事由	一時差異等調整引当額
信託建物	資産除去債務関連費用の発生	5,058
信託定期借地権	借地権償却費の発生	8,334
増加小計		13,393
その他	‐	△ 45
減少小計		△ 45
合計		13,348

2.戻入れの具体的な方法

発生した資産等	戻入れの方法
信託建物	売却等の時点において、対応すべき金額を戻入れる予定です。
信託定期借地権	売却等の時点において、対応すべき金額を戻入れる予定です。

(貸借対照表に関する注記)
※1.一時差異等調整引当額
前期(自 2024年11月1日 至 2025年4月30日
1.引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)

発生した資産等	引当ての発生事由	当初 発生額	当期首 残高	当期 引当額	当期 戻入額	当期末 残高	戻入れの事由
信託建物	資産除去債務関連費用の発生	4,353	-	4,353	-	4,353	-
信託定期借地権	借地権償却費の発生	7,228	-	7,228	-	7,228	-

2.戻入れの具体的な方法

発生した資産等	戻入れの方法
信託建物	売却等の時点において、対応すべき金額を戻入れる予定です。
信託定期借地権	売却等の時点において、対応すべき金額を戻入れる予定です。

当期(自 2025年5月1日 至 2025年10月31日)
1.引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)

発生した資産等	引当ての発生事由	当初 発生額	当期首 残高	当期 引当額	当期 戻入額	当期末 残高	戻入れの事由
信託建物	資産除去債務関連費用の発生	4,353	4,353	5,029	-	9,382	-
信託定期借地権	借地権償却費の発生	7,228	7,228	8,318	-	15,547	-

2.戻入れの具体的な方法

発生した資産等	戻入れの方法
信託建物	売却等の時点において、対応すべき金額を戻入れる予定です。
信託定期借地権	売却等の時点において、対応すべき金額を戻入れる予定です。

※2.自己投資口の消却の状況

	前期 (2025年4月30日)	当期 (2025年10月31日)
総消却口数	13,062口	13,062口
消却総額	2,283,257千円	2,283,257千円

※3.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額

	前期	当期
	(2025年4月30日)	(2025年10月31日)
	50,000千円	50,000千円

(損益計算書に関する注記)
※1.不動産賃貸事業損益の内訳

(単位:千円)

			前期		当期
			(自 2024年11月 1日		(自 2025年 5月 1日
			至 2025年 4月30日)		至 2025年10月31日)
A.	不動産賃貸事業収益
	賃貸事業収入
	賃貸料			3,133,475		3,118,489
	共益費			220,446		219,975
	駐車場収入			105,786		104,479
	付帯収入			1,046		1,162
	その他賃貸事業収入			161,086		162,853
	不動産賃貸事業収益合計			3,621,840		3,606,960
B.	不動産賃貸事業費用
	賃貸事業費用
	管理業務費			242,927		241,953
	修繕費			137,724		124,555
	公租公課			215,115		209,135
	信託報酬			35,157		34,748
	水道光熱費			54,772		56,061
	損害保険料			14,399		14,407
	減価償却費			704,462		707,398
	その他賃貸事業費用			202,922		197,882
	不動産賃貸事業費用合計			1,607,483		1,586,142
C.	不動産賃貸事業損益
	(A-B)			2,014,357		2,020,817

※2.不動産等売却損益の内訳
前期(自 2024年11月1日 至 2025年4月30日)

(単位:千円)
プロシード新小岩
不動産等売却収入		620,570
不動産等売却原価		512,368
その他売却費用		11,932
不動産等売却益		96,269

(単位:千円)
プロシード兵庫駅前通
不動産等売却収入		1,912,813
不動産等売却原価		1,735,893
その他売却費用		67,730
不動産等売却益		109,188

当期(自 2025年5月1日 至 2025年10月31日)

(単位:千円)
プロシード幕張本郷2
不動産等売却収入		264,735
不動産等売却原価		216,187
その他売却費用		13,399
不動産等売却益		35,147

(投資主資本等変動計算書に関する注記)
発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数

		前期 (自 2024年11月 1日 至 2025年 4月30日)		当期 (自 2025年 5月 1日 至 2025年10月31日)
発行可能投資口総口数			2,000,000口		2,000,000口
発行済投資口の総口数			272,415口		272,415口

(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
※現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係

(単位:千円)

	前期 (自 2024年11月 1日 至 2025年 4月30日)	当期 (自 2025年 5月 1日 至 2025年10月31日)
現金及び預金	2,167,715	1,473,132
信託現金及び信託預金	2,261,257	2,403,173
現金及び現金同等物	4,428,973	3,876,305

(リース取引に関する注記)
オペレーティング・リース取引(借主側)
未経過リース料

(単位:千円)

	前期 (2025年4月30日)	当期 (2025年10月31日)
1年内	127,158	127,890
1年超	4,878,227	4,835,144
合計	5,005,386	4,963,035

(注) 上記の未経過リース料は、一般定期借地権設定契約に基づく賃借料です。
(金融商品に関する注記)
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人では余剰資金の運用に関しては、有価証券及び金銭債権等も投資対象としていますが、原則として預金に限定して運用する方針としています。また、資金調達については、主に金融機関からの借入、投資法人債の発行、投資口の発行等により、これを行う方針としています。デリバティブ取引については、借入金等の金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的とした利用に限るものとし、投機的な取引は行いません。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債は、満期・償還時の流動性リスクに晒されていますが、本投資法人では、本資産運用会社の管理部門が月次に資金繰計画及び実績を作成する等の方法により管理しています。
また、借入金は、現状すべて変動金利での調達を行っているため、金利変動リスクに晒されていますが、借入金の一部については、支払金利の変動リスクを回避し、支払利息の固定化を図るためにデリバティブ取引(金利スワップ取引)をヘッジ手段として利用しています。なお、ヘッジの有効性の評価については、金利スワップの特例処理の要件を満たしているため、その判定をもって有効性の評価を省略しています。
預金は預入先金融機関の破綻等の信用リスクに晒されていますが、預入期間を短期に限定することにより当該リスクを軽減しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては、一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件を用いた場合、当該価額が異なる場合もあります。
2.金融商品の時価等に関する事項
2025年4月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」は、現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから注記を省略しています。また、「信託預り敷金及び保証金」は、重要性が乏しいため注記を省略しています。
(単位:千円)

	貸借対照表計上額	時価 (注1)	差額
(1) 1年内償還予定の投資法人債(注2)	1,000,000	997,768	△ 2,231
(2) 1年内返済予定の長期借入金(注2)	4,549,000	4,519,508	△ 29,491
(3) 投資法人債(注2)	5,000,000	4,980,829	△ 19,170
(4) 長期借入金(注2)	42,697,000	46,733,576	4,036,576
(5) デリバティブ取引	-	-	-

(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
(1)1年内償還予定の投資法人債及び(3)投資法人債
元利金の合計額を同様の借入を行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。
(2)1年内返済予定の長期借入金及び(4)長期借入金
これらはいずれも変動金利によるものであり、金利が一定期間毎に改定される条件となっているため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。但し、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金(後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。)は、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を同様の借入を行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。
(5)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注2)借入金及び投資法人債の決算日(2025年4月30日)後の返済予定額
(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
1年内償還予定の投資法人債	1,000,000	-	-	-	-	-
1年内返済予定の長期借入金	4,549,000	-	-	-	-	-
投資法人債	-	-	-	1,500,000	2,000,000	1,500,000
長期借入金	-	10,020,000	7,881,000	7,073,500	7,722,500	10,000,000

2025年10月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」は、現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから注記を省略しています。また、「信託預り敷金及び保証金」は、重要性が乏しいため注記を省略しています。
(単位:千円)

	貸借対照表計上額	時価 (注1)	差額
(1) 1年内償還予定の投資法人債(注2)	1,000,000	997,756	△ 2,243
(2) 1年内返済予定の長期借入金(注2)	5,820,000	5,778,834	△ 41,165
(3) 投資法人債(注2)	5,000,000	4,980,693	△ 19,306
(4) 長期借入金(注2)	41,426,000	41,249,480	△ 176,519
(5) デリバティブ取引	-	-	-

(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
(1)1年内償還予定の投資法人債及び(3)投資法人債
元利金の合計額を同様の借入を行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。
(2)1年内返済予定の長期借入金及び(4)長期借入金
これらはいずれも変動金利によるものであり、金利が一定期間毎に改定される条件となっているため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。但し、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金(後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。)は、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を同様の借入を行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。
(5)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注2)借入金及び投資法人債の決算日(2025年10月31日)後の返済予定額
(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
1年内償還予定の投資法人債	1,000,000	-	-	-	-	-
1年内返済予定の長期借入金	5,820,000	-	-	-	-	-
投資法人債	-	-	1,500,000	-	2,000,000	1,500,000
長期借入金	-	10,681,000	5,773,500	8,390,000	7,532,500	9,049,000

(有価証券に関する注記)
前期(2025年4月30日)
該当事項はありません。
当期(2025年10月31日)
該当事項はありません。
(デリバティブ取引に関する注記)
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2025年4月30日)
該当事項はありません。
当期(2025年10月31日)
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
前期(2025年4月30日)
ヘッジ会計の方法毎の決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりです。
(単位:千円)

ヘッジ会計の方法	デリバティブ取引の種類等	主なヘッジ対象	契約額等		時価	当該時価の算定方法
				うち1年超
金利スワップの 特例処理	金利スワップ取引 変動受取・固定支払	長期借入金	36,956,000	32,407,000	(注)	-

(注)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」における(2)1年内返済予定の長期借入金及び(4)長期借入金のうち対象となる長期借入金の時価に含めて記載しています。
当期(2025年10月31日)
ヘッジ会計の方法毎の決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりです。
(単位:千円)

ヘッジ会計の方法	デリバティブ取引の種類等	主なヘッジ対象	契約額等		時価	当該時価の算定方法
				うち1年超
金利スワップの 特例処理	金利スワップ取引 変動受取・固定支払	長期借入金	36,956,000	31,136,000	(注)	-

(注)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」における(2)1年内返済予定の長期借入金及び(4)長期借入金のうち対象となる長期借入金の時価に含めて記載しています。
(退職給付に関する注記)
前期(2025年4月30日)
該当事項はありません。
当期(2025年10月31日)
該当事項はありません。
(税効果会計に関する注記)
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳

(単位:千円)

			前期	当期
			(2025年4月30日)	(2025年10月31日)
繰延税金資産
	未払事業税損金不算入額		14	15
	信託借地権償却		14,354	17,218
	資産除去債務		105,813	106,657
	繰延税金資産小計		120,182	123,891
	評価性引当額		△ 120,167	△ 123,876
	繰延税金資産合計		14	15
繰延税金資産の純額			14	15

2.法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳

(単位:%)

		前期	当期
		(2025年4月30日)	(2025年10月31日)
法定実効税率		31.46	31.46
(調整)
支払分配金の損金算入額		△ 31.74	△ 31.79
評価性引当額の増減		0.27	0.31
その他		0.08	0.10
税効果会計適用後の法人税等の負担率		0.07	0.08

(持分法損益等に関する注記)
前期(自 2024年11月1日 至 2025年4月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年5月1日 至 2025年10月31日)
該当事項はありません。
(関連当事者との取引に関する注記)
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2024年11月1日 至 2025年4月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年5月1日 至 2025年10月31日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2024年11月1日 至 2025年4月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年5月1日 至 2025年10月31日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2024年11月1日 至 2025年4月30日)

種類	会社等の 名称	所在地	資本金又は 出資金 (千円)	事業の 内容	議決権等の所有(被所有)割合	関連当事者との関係	取引の内容	取引金額 (千円) (注1)	科目	期末残高 (千円) (注1)
主要投資主(法人)が議決権の過半数を所有している会社	スターツアメニティー株式会社	東京都 江戸川区	350,000	不動産賃貸業・管理業・建設業	-	不動産等の賃貸及び管理の委託先	委託管理料	97,251	営業 未払金	169,040
							修繕工事費	363,422
							保守点検費	141,344
							広告宣伝費	63,268
							更新手数料	27,422
							賃料収入等(注2)	261,224	信託預り敷金及び保証金(注2)	56,841
主要投資主(法人)が議決権の過半数を所有している会社	スターツアセットマネジメント株式会社	東京都 中央区	150,000	資産 運用業	-	資産運用会社	資産運用報酬の支払 (注3)	355,866	未払金	223,434
							機関運営事務報酬の支払	900	未払金	990
							一般事務委託報酬の支払	12,000	未払金	13,200

(注1)資本的支出に係るものを除き取引金額には消費税等が含まれていません。また、期末残高には消費税等の課税対象になる場合、消費税等が含まれています。
(注2)賃料収入等については、スターツアメニティー株式会社との「固定賃料」型契約の取引金額(198,955千円)及び「パス・スルー」型契約の取引金額(3,349,308千円)のうちスターツグループがエンドテナントである取引金額(62,268千円)を記載しています。信託預り敷金及び保証金については、スターツアメニティー株式会社との「固定賃料」型契約の取引金額(37,180千円)及び「パス・スルー」型契約の取引金額(815,806千円)のうちスターツグループがエンドテナントである取引金額(19,661千円)を記載しています。なお「固定賃料」型及び「パス・スルー」型の詳細は、前記「第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 5 運用状況 (2)投資資産 ニ.賃貸借状況の概要 a.賃貸借状況の概要」をご覧ください。
(注3)資産運用報酬には、物件譲渡に係る譲渡報酬22,851千円が含まれています。
当期(自 2025年5月1日 至 2025年10月31日)

種類	会社等の 名称	所在地	資本金又は 出資金 (千円)	事業の 内容	議決権等の所有(被所有)割合	関連当事者との関係	取引の内容	取引金額 (千円) (注1)	科目	期末残高 (千円) (注1)
主要投資主(法人)が議決権の過半数を所有している会社	スターツアメニティー株式会社	東京都 江戸川区	350,000	不動産賃貸業・管理業・建設業	-	不動産等の賃貸及び管理の委託先	委託管理料	96,546	営業 未払金	145,983
							修繕工事費	329,237
							保守点検費	141,094
							広告宣伝費	53,388
							更新手数料	28,855
							賃料収入等(注2)	264,055	信託預り敷金及び保証金(注2)	57,420
主要投資主(法人)が議決権の過半数を所有している会社	スターツアセットマネジメント株式会社	東京都 中央区	150,000	資産 運用業	-	資産運用会社	資産運用報酬の支払 (注3)	329,408	未払金	206,925
							機関運営事務報酬の支払	300	未払金	330
							一般事務委託報酬の支払	12,000	未払金	13,200
主要投資主(法人)が議決権の過半数を所有している会社	スターツデベロップメント株式会社	東京都 中央区	320,000	不動産 販売業	-	運用資産 の購入先	信託受益権の購入 (注4)	850,000	-	-

(注1)資本的支出に係るものを除き取引金額には消費税等が含まれていません。また、期末残高には消費税等の課税対象になる場合、消費税等が含まれています。
(注2)賃料収入等については、スターツアメニティー株式会社との「固定賃料」型契約の取引金額(198,950千円)及び「パス・スルー」型契約の取引金額(3,335,076千円)のうちスターツグループがエンドテナントである取引金額(65,105千円)を記載しています。信託預り敷金及び保証金については、スターツアメニティー株式会社との「固定賃料」型契約の取引金額(37,600千円)及び「パス・スルー」型契約の取引金額(816,922千円)のうちスターツグループがエンドテナントである取引金額(19,820千円)を記載しています。なお「固定賃料」型及び「パス・スルー」型の詳細は、前記「第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 5 運用状況 (2)投資資産 ニ.賃貸借状況の概要 a.賃貸借状況の概要」をご覧ください。
(注3)資産運用報酬には、不動産等の帳簿価額に算入した物件取得に係る取得報酬8,500千円及び物件譲渡に係る譲渡報酬3,905千円が含まれています。
(注4)利害関係人等からの信託受益権の譲渡については、資産運用会社の定める社内規程等に基づいて、原則として不動産鑑定評価額以上で購 入価格を決定しています。なお、その他の取引条件については、市場の実勢に基づいて決定しています。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2024年11月1日 至 2025年4月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年5月1日 至 2025年10月31日)
該当事項はありません。
(資産除去債務に関する注記)
資産除去債務のうち貸借対照表に計上しているもの
1.当該資産除去債務の概要
2013年5月1日付で取得した(C-58)プロシード篠崎タワー等において、土地に係る一般定期借地権契約等に基づく原状回復義務を有しており、資産除去債務を計上しています。
2.当該資産除去債務の金額の算定方法
使用見込期間を当該資産取得から当該契約満了までの期間(52～65年)と見積り、割引率は1.531～1.672%を使用して資産除去債務の金額を算定しています。
3.当該資産除去債務の総額の増減
(単位:千円)

	前 期 (自 2024年11月 1日 至 2025年 4月30日)	当 期 (自 2025年 5月 1日 至 2025年10月31日)
期首残高	307,663	310,120
時の経過による調整額	2,456	2,475
期末残高	310,120	312,596

(賃貸等不動産に関する注記)
本投資法人では、首都圏を中心に政令指定都市、地方主要都市において、賃貸収益を得ることを目的として、賃貸住宅等を保有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び期末時価は、以下のとおりです。

(単位:千円)

			前期		当期
			(自 2024年11月 1日		(自 2025年 5月 1日
			至 2025年 4月30日)		至 2025年10月31日)
貸借対照表計上額(注1)
	期首残高			98,951,530		96,335,692
	期中増減額(注2)			△ 2,615,838		272,799
	期末残高			96,335,692		96,608,492
期末時価(注3)				118,613,000		119,848,000

(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額としています。
(注2)前期増減額のうち主な増加理由は、資本的支出(332,202千円)によるものであり、主な減少理由は、(C-20)プロシード新小岩、(G-30)プロシード兵庫駅前通の譲渡(2,248,261千円)及び減価償却費(704,462千円)によるものです
当期増減額のうち主な増加理由は、(C-96)プロシード桜坂の取得(930,947千円)及び資本的支出(268,221千円)によるものであり、主な減少理由は、(C-12)プロシード幕張本郷2の譲渡(216,187千円)及び減価償却費(707,398千円)によるものです。
(注3)期末時価は、社外の不動産鑑定士による不動産鑑定評価額又は調査価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益につきましては、前記(損益計算書に関する注記)をご覧ください。
(収益認識に関する注記)
顧客との契約から生じる収益を分解した情報
前期(自 2024年11月1日 至 2025年4月30日)

(単位:千円)

	顧客との契約から生じる収益 (注1)	外部顧客への売上高
不動産等の売却	2,533,383	(注2) 205,458
水道光熱費収入	18,765	18,765
その他	-	3,603,075
合計	2,552,149	3,827,299

(注1)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
(注2)不動産等の売却については、投資法人の計算に関する規則(平成18年内閣府令第47号)第48条第2項に基づき、損益計算書において不動産等売却損益として計上するため、不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額を記載しています。
当期(自 2025年5月1日 至 2025年10月31日)

(単位:千円)

	顧客との契約から生じる収益 (注1)	外部顧客への売上高
不動産等の売却	264,735	(注2) 35,147
水道光熱費収入	20,143	20,143
その他	-	3,586,816
合計	284,878	3,642,108

(注1)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
(注2)不動産等の売却については、投資法人の計算に関する規則(平成18年内閣府令第47号)第48条第2項に基づき、損益計算書において不動産等売却損益として計上するため、不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額を記載しています。
(セグメント情報等に関する注記)
前期 (自 2024年11月1日 至 2025年4月30日)
1.セグメント情報
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
2.関連情報
(1)製品及びサービス毎の情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省
略しています。
(2)地域毎の情報
①営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省
略しています。
(3)主要な顧客毎の情報
(単位:千円)

顧客の名称又は氏名	営業収益(注)	関連するセグメント
スターツアメニティー株式会社	3,548,264	不動産賃貸事業

(注)営業収益については、「固定賃料」型契約及び「パス・スルー」型契約のすべての取引金額を記載しています。なお「固定賃料」型及び「パス・スルー」型の詳細は、前記「第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 5 運用状況 (2)投資資産 ③その他投資資産の主要なもの ニ.賃貸借状況の概要 a.賃貸借状況の概要」をご覧ください。
当期 (自 2025年5月1日 至 2025年10月31日)
1.セグメント情報
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
2.関連情報
(1)製品及びサービス毎の情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省
略しています。
(2)地域毎の情報
①営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省
略しています。
(3)主要な顧客毎の情報
(単位:千円)

顧客の名称又は氏名	営業収益(注)	関連するセグメント
スターツアメニティー株式会社	3,534,027	不動産賃貸事業

(注)営業収益については、「固定賃料」型契約及び「パス・スルー」型契約のすべての取引金額を記載しています。なお「固定賃料」型及び「パス・スルー」型の詳細は、前記「第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 5 運用状況 (2)投資資産 ③その他投資資産の主要なもの ニ.賃貸借状況の概要 a.賃貸借状況の概要」をご覧ください。
(1口当たり情報に関する注記)

	前期		当期
	(自 2024年11月 1日		(自 2025年 5月 1日
	至 2025年 4月30日)		至 2025年10月31日)
1口当たり純資産額		172,473円		171,435円
1口当たり当期純利益(注1)(注2)		4,897円		4,432円

(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。

	前期		当期
	(自 2024年11月 1日		(自 2025年 5月 1日
	至 2025年 4月30日)		至 2025年10月31日)
当期純利益(千円)		1,383,279		1,207,552
普通投資主に帰属しない金額(千円)		-		-
普通投資口に係る当期純利益(千円)		1,383,279		1,207,552
期中平均投資口数(口)		282,421		272,415

(重要な後発事象に関する注記)
該当事項はありません。