有価証券報告書(内国投資証券)-第6期(平成26年6月1日-平成26年11月30日)
③【その他投資資産の主要なもの】
(ア)不動産及び不動産信託受益権の概要
本投資法人が第6期末において保有する資産に係る不動産信託受益権の物件名称、取得価格、当期末帳簿価格、期末算定価額、収益価格、投資比率は以下のとおりです。なお、下記表中の各数値は、別段の記載がない限り、平成26年11月30日現在のものです。
a.保有資産の概要 ①
(注1) 「物件番号」は、本投資法人の保有資産をUR(都市型商業施設を意味します。)、TO(東京オフィスを意味します。)及びO(その他投資対象資産を意味します。)の3つに分類し、分類毎に番号を付したものです。
(注2) 「取得価格」は、保有資産に係る各受益権売買契約書に記載された各信託受益権の売買代金(消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含まず、百万円未満を切り捨てています。)を記載しています。
(注3) 「当期末帳簿価格」は、平成26年11月30日現在における各資産に係る減価償却後の帳簿価額を記載しており、百万円未満を切り捨てています。
(注4) 各物件の鑑定評価については、一般財団法人日本不動産研究所、大和不動産鑑定株式会社、株式会社谷澤総合鑑定所、日本ヴァリュアーズ株式会社又は森井総合鑑定株式会社に委託しており、「期末算定価額」及び「収益価格」には、平成26年11月30日を価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された数値を記載しています。
(注5) 「投資比率」は、取得価格の合計に占める各資産の取得価格(消費税等その他の取得に係る諸費用を除きます。)の割合を示しており、小数点第2位を四捨五入して記載しています。
(注6) 「東急プラザ 表参道原宿」、「東急プラザ 赤坂」及び「大阪中之島ビル」は、各物件の準共有持分割合(それぞれ75%、50%及び50%)に相当する数値を記載しています。
(注7) 「エビスキュープラザ」の割引率は、保有期間割引率が4.2%、復帰価格割引率が4.1%です。
(注8) 平成26年10月1日付で「ジェイコア大森」から「icot大森」に、平成26年11月1日付で、「代々木プレイス」から「A-PLACE代々木」、「青山プラザビル」から「A-PLACE青山」、「TK新橋ビル」から「A-PLACE新橋」、「五反田フロント」から「A-PLACE五反田」、「品川プレイス」から「A-PLACE品川」、「金山センタープレイス」から「A-PLACE金山」に名称を変更しています。以下同じです。
(注9) 「東京機械本社ビル(底地)」は、平成26年5月30日付で建物を信託財産とする信託受益権を東急不動産株式会社に譲渡しました。取得価格は、取得時(平成24年6月13日)の土地取得価格を記載しています。
(注10) 「icotなかもず」の割引率は、1年目から8年目が5.4%、9年目以降は5.5%です。
b.保有資産の概要 ②
(注1) 「建築時期」は、主たる建物の登記簿上の新築年月日を記載しています。主たる建物が複数ある場合は、登記簿上一番古い年月日を記載しています。底地のみを取得する場合、記載を省略します(底地とは、借地権等に基づき建物が建築されている場合の敷地部分をいいます。以下同じです。)。但し、「A-PLACE新橋」及び「鎌田興産ビル」については、検査済証における工事完了検査年月日を記載しています。
(注2) 「テナント数」は、平成26年11月30日現在における各保有資産に係る各賃貸借契約に表示された各建物毎の賃貸借契約上のテナント数の合計を記載しています。なお、当該保有資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントの総数を記載しています。但し、底地物件については、底地賃借人の総数を記載しています。
(注3) 「総賃料収入(年間)」は、各保有資産のうち底地以外の物件については、平成26年11月30日現在における各保資産に係る各賃貸借契約(同日現在で入居済みのものに限ります。)に表示された建物につき、月間賃料(共益費を含みます。倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限り、歩合賃料は含みません。また、同日現在のフリーレント及びレントホリデーは考慮しないものとします。)を12倍することにより年換算して算出した金額(複数の賃貸借契約が締結されている保有資産については、その合計額。)(消費税は含みません。)につき百万円未満を四捨五入して記載し、各保有資産のうち底地物件については、平成26年11月30日現在における保有資産に係る賃貸借契約に表示された底地に係る年間賃料の金額(消費税は含みません。)につき百万円未満を四捨五入して記載しています。なお、当該保有資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の月間賃料(共益費を含みます。倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限り、歩合賃料は含みません。また、同日現在のフリーレント及びレントホリデーは考慮しないものとします。)を12倍することにより年換算して算出した金額を記載しています。
(注4) 「敷金・保証金」は、平成26年11月30日現在における各保有資産に係る各賃貸借契約に基づき必要とされる敷金・保証金(同日現在で入居済みの貸室に係る賃貸借契約に基づく敷金又は保証金に限ります。)の合計額につき百万円未満を四捨五入して記載しています。なお、当該保有資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約に基づき必要とされる敷金・保証金の合計額につき百万円未満を四捨五入して記載しています。
(注5) 「総賃貸可能面積」は、各保有資産のうち底地以外の物件については、平成26年11月30日現在における各保有資産に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられるものを記載し、各保有資産のうち底地物件については、平成26年11月30日現在における各保有資産に係る底地の賃貸借契約又は土地図面等に基づき賃貸が可能と考えられるものを記載しています。
(注6) 「総賃貸面積」は、平成26年11月30日現在における各保有資産に係る各賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載しています。なお、当該保有資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計を記載しています。
(注7) 「稼働率」は、平成26年11月30日現在における各保有資産に係る総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を示しており、小数点第2位を四捨五入して記載しています。また、各小計及び合計欄は、各保有資産に係る総賃貸可能面積の合計に対して総賃貸面積の合計が占める割合を示しており、小数点第2位を四捨五入して記載しています。
(注8) 「東急プラザ 表参道原宿」、「東急プラザ 赤坂」及び「大阪中之島ビル」は、各物件の準共有持分割合(それぞれ75%、50%及び50%)に相当する数値を記載しています。但し、「テナント数」には、一棟全体のテナント数を記載しています。
(注9) テナントの承諾が得られていないため開示していません。
(注10) 「東京機械本社ビル(底地)」は、平成26年5月30日付で建物を信託財産とする信託受益権を東急不動産株式会社に譲渡しました。
(注11) 「icot大森」の「総賃貸可能面積」及び「総賃貸面積」については、外部駐輪場の一部(約21㎡)と2階共用部の一部(約28㎡)を含めて算定しています。
(注12) 上表において、エンドテナントに係る賃貸借契約につき解除若しくは解約申入れがなされ又は賃料不払いがある場合にも、平成26年11月30日現在において契約が継続している場合、当該エンドテナントに係る賃貸借契約が存在するものとして、「テナント数」「総賃料収入(年間)」「敷金・保証金」「総賃貸面積」「稼働率」を記載しています。以下同じです。
c.稼働率等の推移
本投資法人の各期末保有資産における、稼働率等の推移は以下のとおりです。
d.ポートフォリオの概況
以下は、保有資産に係る平成26年11月30日現在におけるポートフォリオの概況を示したものです。
(ⅰ)分類別
(注) 「比率」は、取得価格の合計に占める各分類の取得価格の割合を示しており、小数点第2位を四捨五入して記載しています。
(ⅱ)地域区分別
(注) 「比率」は、取得価格の合計に占める各分類の取得価格の割合を示しており、小数点第2位を四捨五入して記載しています。
(イ)個別不動産の概要
a.第6期末保有資産の概要
保有資産である信託受益権に係る各保有資産の概要は以下の表のとおりです。
なお、以下に記載する各保有資産に関する最寄駅、所在地(住居表示)、土地、建物、PM会社、マスターリース会社、賃貸借の状況、特記事項の各欄における記載事項に関する説明は以下のとおりです。
(ⅰ)「最寄駅」欄に関する説明
「最寄駅」における徒歩による所要時間については、「不動産の表示に関する公正競争規約」(平成17年公正取引委員会告示第23号)及び「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則」(平成17年公正取引委員会承認第107号)に基づき、道路距離80メートルにつき1分間を要するものとして算出した数値を記載しています。
(ⅱ)「所在地(住居表示)」欄に関する説明
「所在地(住居表示)」欄には、各不動産の住居表示を記載しています。
また、住居表示未実施の場合は、登記簿上の建物所在地(複数ある場合にはそのうちの一所在地)を記載しています。
(ⅲ)「土地」欄に関する説明
「建ぺい率」及び「容積率」は、原則として建築基準法、都市計画法等の関連法令に従って定められた数値を記載しています。なお、保有資産によっては、本書に記載の「建ぺい率」及び「容積率」につき、一定の緩和措置又は制限措置が適用される場合があります。なお、敷地に適用される容積率が複数存在するときは、敷地全体に適用される容積率に換算して記載しています。
「用途地域」は、都市計画法第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
「敷地面積」は、登記簿上の記載に基づいており、現況とは一致しない場合があります。
「所有形態」は、保有資産に関して不動産信託の信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。
(ⅳ)「建物」欄に関する説明
「竣工年月」は、登記簿上の新築年月を記載しています。また、増改築等があればその時点を併せて記載しています。
「構造/階数」は、登記簿上の記載に基づいています。
「用途」は、登記簿上の建物種別のうち主要なものを記載しています。
「延床面積」は、登記簿上の記載に基づいており、附属建物がある場合には別途記載しています。
「駐車場台数」は、平成26年11月30日現在において各保有資産につき敷地内に確保されている駐車場(建物内の駐車場を含みます。)の台数を記載しています。
「所有形態」は、保有資産に関して不動産信託の信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。
(ⅴ)「PM会社」欄に関する説明
「PM会社」は、各保有資産について平成26年11月30日現在において有効なPM契約を締結している会社を記載しています。
(ⅵ)「マスターリース会社」欄に関する説明
「マスターリース会社」は、各保有資産について平成26年11月30日現在において有効なマスターリース契約を締結している会社を記載しています。
(ⅶ)「賃貸借の状況」欄に関する説明
「総賃貸可能面積」は、各保有資産のうち底地以外の物件については、平成26年11月30日現在における各保有資産に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられるものを記載し、各保有資産のうち底地物件については、平成26年11月30日現在における保有資産に係る底地の賃貸借契約又は土地図面等に基づき賃貸が可能と考えられるものを記載しています。
「稼働率」は、平成26年11月30日現在における各保有資産に係る総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を示しており、小数点第2位を四捨五入して記載しています。
「代表的テナント」は、各保有資産の総賃貸面積中、賃貸面積の最も大きいテナントを記載しています。なお、エンドテナントより開示の承諾を得られていない場合、「代表的テナント」欄の記載を省略しています。
「テナント数」は、平成26年11月30日現在における各保有資産に係る各賃貸借契約に表示された各建物毎の賃貸借契約上のテナント数の合計を記載しています。なお、当該保有資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントの総数を記載しています。但し、底地のみを取得する場合、底地賃借人の総数を記載しています。
「総賃料収入(年間)」は、各保有資産のうち底地以外の物件については、平成26年11月30日現在における各保有資産に係る各賃貸借契約(同日現在で入居済みのものに限ります。)に表示された建物につき、月間賃料(共益費を含みます。倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限り、歩合賃料は含みません。また、同日現在のフリーレント及びレントホリデーは考慮しないものとします。)を12倍することにより年換算して算出した金額(複数の賃貸借契約が契約されている保有資産については、その合計額。)(消費税は含みません。)につき百万円未満を四捨五入して記載し、各保有資産のうち底地物件については、平成26年11月30日現在における保有資産に係る賃貸借契約に表示された底地に係る年間賃料の金額(消費税は含みません。)につき百万円未満を四捨五入して記載しています。なお、当該保有資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の月間賃料(共益費を含みます。倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限り、歩合賃料は含みません。また、同日現在のフリーレント及びレントホリデーは考慮しないものとします。)を12倍することにより年換算して算出した金額を記載しています。なお、エンドテナントより開示の承諾を得られていない場合、「総賃料収入(年間)」欄の記載を省略しています。
「敷金・保証金」は、平成26年11月30日現在における各保有資産に係る各賃貸借契約に基づき必要とされる敷金・保証金(同日現在で入居済みの貸室に係る賃貸借契約に基づく敷金又は保証金に限ります。)の合計額につき百万円未満を四捨五入して記載しています。なお、当該保有資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約に基づき必要とされる敷金・保証金の合計額につき百万円未満を四捨五入して記載しています。また、エンドテナントより開示の承諾を得られていない場合、「敷金・保証金」欄の記載を省略しています。
なお、エンドテナントに係る賃貸借契約につき解除又は解約申入れがなされていても、平成26年11月30日現在において契約が継続している場合、当該エンドテナントに係る賃貸借契約が存在するものとして、「稼働率」「テナント数」「総賃料収入(年間)」「敷金・保証金」等を記載しています。以下同じです。
(ⅷ)「特記事項」欄に関する説明
「特記事項」の記載については、原則として、平成26年11月30日現在の情報をもとに、個々の資産の権利関係や利用等で重要と考えられる事項のほか、当該資産の評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項に関して記載しています。
(ウ)運用資産の資本的支出
a.資本的支出の予定
平成26年11月30日現在において、本投資法人がその第6期末保有資産につき、計画している改修工事等に伴う資本的支出の予定額のうち、主要なものは以下のとおりです。なお、下記工事予定金額には、会計上、費用処理される部分が含まれています。
(注) 「東急プラザ 赤坂」及び「大阪中之島ビル」に係る工事金額は、平成26年11月30日現在において本投資法人が保有する不動産信託受益権の準共有持分割合(50%)に相当する数値を記載しています。
b.期中の資本的支出
本投資法人の第6期末保有資産において、平成26年11月期中に本投資法人が実施した資本的支出に該当する工事は以下のとおりです。平成26年11月期の資本的支出は165百万円であり、平成26年11月期に費用処理された修繕費142百万円と併せ308百万円の工事を実施しています。
(注) 「東急プラザ 赤坂」に係る工事金額は、本投資法人が保有する不動産信託受益権の準共有持分割合(50%)に相当する数値を記載しています。
c.長期修繕計画のために積立てた金銭
該当事項はありません。
(エ)建物状況調査報告書(建物エンジニアリングレポート)の概要
本投資法人は、各保有資産について、建物検査、関連法規の遵守、修繕費評価及び環境アセスメント等に関する建物状況評価報告書(建物エンジニアリングレポート)を清水建設株式会社、株式会社ハイ国際コンサルタント、株式会社竹中工務店、デロイトトーマツPRS株式会社又は東京海上日動リスクコンサルティング株式会社より取得しています。建物状況評価報告書の記載は報告者の意見を示したものに留まり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。なお、清水建設株式会社、株式会社ハイ国際コンサルタント、株式会社竹中工務店、デロイトトーマツPRS株式会社及び東京海上日動リスクコンサルティング株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
a.建物状況調査報告書の概要
(注1) 短期修繕費及び長期修繕費は、建物状況評価報告書の記載に基づき記載しています。
(注2) 短期修繕費には、調査書日付から起算して1年以内に必要とされる修繕費用の合計額を記載しています。
(注3) 長期修繕費には、調査書日付から起算して12年以内に必要とされる修繕費用の合計額を記載しています。
(注4) 「東急プラザ 表参道原宿」、「東急プラザ 赤坂」及び「大阪中之島ビル」の短期修繕費及び長期修繕費は、各物件の準共有持分割合(それぞれ75%、50%及び50%)に相当する数値を記載しています。
(注5) 「東京機械本社ビル(底地)」及び「あまがさきキューズモール(底地)」は、底地物件であるため、記載していません。
(注6) 「大崎ウィズタワー」の長期修繕費は、「大崎ウィズタワー」と呼ばれるオフィスビル全体の修繕費です。本投資法人は、同物件の4階から11階部分の区分所有権を保有しています。
(注7) 清水建設株式会社作成の建物状況評価報告書の記載に基づき記載しています。
b.保有資産に係る設計者、構造設計者、施工者、確認検査機関及び構造計算確認機関
保有資産に係る設計者、構造設計者、施工者、確認検査機関及び構造計算確認機関(注1)は以下のとおりです。なお、本投資法人は、第三者専門機関である損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社に、構造計算書及び構造図の確認業務(以下「構造計算書等確認業務」といいます。)を委託し、いずれの物件の構造計算書及び構造図にも、偽装等を示唆する特段の事項、並びに設計当時の建築基準法上の耐震性能を疑わせる特段の事項が見受けられなかった旨の総合所見を取得しています。但し、一部の資産(注2)においては、構造計算適合性判定(注3)を受けているため、かかる構造計算書等確認業務は行っていません。
(注1) 上表記載の社名は、過去に社名変更等がなされた場合には、本書の日付現在の社名で記載しています。
(注2) 「東急プラザ 表参道原宿」、「神戸旧居留地25番館」、「A-PLACE池袋」、「A-PLACE五反田」、「大崎ウィズタワー」、「icotなかもず(銀行棟)」及び「A-PLACE金山」は、構造計算適合性判定(注3)を受けているため記載していません。
(注3) 平成19年6月20日施行の改正建築基準法により、同法改正日以降に建築確認申請された建築物で、高度な構造計算を要する一定高さ以上等の建築物について、構造計算適合性判定が義務付けられており、都道府県知事は、構造計算が適正に行われたものかどうかを判定することとなっています。
(注4) 「東京機械本社ビル(底地)」及び「あまがさきキューズモール(底地)」は、底地物件であるため、記載していません。
c.地震リスク分析等の概要
本投資法人は、運用資産を取得する際のデューディリジェンスの一環として、損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社に依頼し、地震リスク分析の評価を行っています。当該分析は、構造図面・構造計算書をもとに、独自の構造評価方法で建物の耐震性能を評価し、構造計算書の内容と比較検討を行い、対象建物の最終的な耐震性能として評価しています。その評価をもとに建物固有の地震に対する脆弱性を考慮し、地震ハザード及び地盤条件を含めた総合的な評価結果に基づき、地震による建物のPML値(予想最大損失率)(注1)を算定しています。保有資産に係る建物のPML値は、下表のとおりです。
(注1) 損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社は、上記PML値の計算にあたり、「地震調査研究推進本部(文部科学省)」より平成24年12月に2012年版(モデル2)として公表された「全国地震動予測地図」に準拠してモデル化した震源データをもとに算定しています。
(注2) 小数点第2位を四捨五入して記載しています。
(注3) 「東急プラザ 赤坂」、「東急プラザ 札幌」、「A-PLACE青山」及び「icot金剛」は、それぞれ平成21年4月、平成19年6月、平成20年7月及び平成20年7月に、耐震補強工事を実施しています。
(注4) 「東京機械本社ビル(底地)」及び「あまがさきキューズモール(底地)」は、底地物件であるため、記載していません。
(注5) ポートフォリオ全体のPML値は、平成26年10月8日付「ポートフォリオ地震PML評価報告書」に基づき記載しています。
(オ)主要な不動産に関する情報
本投資法人の保有資産のうち、平成26年11月30日現在において、「年間賃料合計」が「ポートフォリオ全体の年間賃料総額」の10%以上を占める不動産の概要は、以下のとおりです。
(注1) 「東急プラザ 表参道原宿」は、準共有持分割合(75%)に相当する数値を記載しています。但し、「テナント数」には、一棟全体のテナント数を記載しています。
(注2) 「テナント数」は、平成26年11月30日現在における当該資産に係る各賃貸借契約に表示された各建物毎の賃貸借契約上のテナント数の合計を記載しています。なお、当該資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントの総数を記載しています。
(注3) 「総賃料収入(年間)」は、平成26年11月30日現在における当該資産に係る各賃貸借契約(同日現在で入居済みのものに限ります。)に表示された建物につき、月間賃料(共益費を含みます。倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限り、歩合賃料は含みません。また、同日現在のフリーレント及びレントホリデーは考慮しないものとします。)を12倍することにより年換算して算出した金額(複数の賃貸借契約が契約されている資産については、その合計額。)(消費税は含みません。)につき百万円未満を四捨五入して記載しています。なお、当該資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の月間賃料(共益費を含みます。倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限り、歩合賃料は含みません。また、同日現在のフリーレント及びレントホリデーは考慮しないものとします。)を12倍することにより年換算して算出した金額を記載しています。
(注4) 「総賃料収入の合計に占める割合」は、各保有資産の総賃料収入の合計に占める当該資産の総賃料収入の割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注5) 「総賃貸可能面積」は、平成26年11月30日現在における当該資産に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられるものを記載しています。
(注6) 「総賃貸面積」は、平成26年11月30日現在における当該資産に係る各賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載しています。なお、当該資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計を記載しています。
(注7) 「最近5年間の稼働率の推移」は、本投資法人が資産運用を開始した後の稼働率のみを記載しています。また、「稼働率」は、決算日時点における当該資産に係る総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を示しており、小数点第2位を四捨五入して記載しています。
(カ)主要なテナントに関する情報
a.主要なテナントの概要
下表は、第6期末保有資産につき、平成26年11月30日現在の情報をもとに、当該テナントへの賃貸面積がポートフォリオ全体の総賃貸面積の10%以上を占めるテナント(主要なテナント)を示したものです。なお、下表のテナントとの契約形態につき、「あまがさきキューズモール(底地)」については、三井住友信託銀行株式会社との事業用定期賃貸借契約であり、それ以外のテナントは、普通賃貸借契約です。
本投資法人は、保有資産の一部につき、東急不動産、東急不動産SCマネジメント及び東急コミュニティーをマスターリース会社として、エンドテナントに転貸することを目的とする賃貸借契約(マスターリース契約)を締結しています。下表は、マスターリース契約を締結した主要なテナントに関する情報を、平成26年11月30日現在の情報をもとに記載したものです。なお、本投資法人が当該マスターリース会社から収受する賃料は、マスターリース会社が転借人(エンドテナント)から収受する賃料と同額となっており(パススルー型マスターリース)、賃料の保証はされていません。
(注1) 「賃貸面積」は、テナントがマスターリース会社兼転貸人となる各物件の建物につき、平成26年11月30日現在におけるマスターリース会社とのマスターリース契約に表示された賃貸面積のうちエンドテナントへの賃貸面積を記載しています。なお、数値については、小数点第2位未満を四捨五入して記載しています。
(注2) 「総賃料収入(年間)」は、テナントとの間で締結されているマスターリース契約上、テナントが支払うマスターリース賃料がエンドテナントからテナントに対して支払われる賃料と同額となっている物件については、平成26年11月30日現在におけるエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約(同日現在で入居済みのものに限ります。)における月間賃料(共益費を含みます。倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限り、歩合賃料は含みません。また、同日現在のフリーレント及びレントホリデーは考慮しないものとします。)を12倍することにより年換算して算出した金額につき百万円未満を四捨五入して記載しています。
(注3) 「敷金・保証金」は、テナントがマスターリース会社として転貸人となっている物件については、平成26年11月30日現在におけるエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約に基づき必要とされる敷金・保証金(同日現在で入居済みの貸室に係る賃貸借契約に基づく敷金又は保証金に限ります。)の合計額につき百万円未満を四捨五入して記載しています。
(注4) 「契約満了日」は、テナントがマスターリース会社として転貸人となっている物件を含め、テナントを賃借人とする賃貸借契約に表示された契約満了日を記載しています。
(注5) 「東急プラザ 表参道原宿」及び「東急プラザ 赤坂」の賃貸面積、総賃料収入(年間賃料)及び敷金・保証金は、各物件の準共有持分割合(それぞれ75%及び50%)に相当する数値を記載しています。
(注6) テナントの承諾が得られていないため開示していません。
(注7) 賃借人は、底地上の建物についての信託受託者であり、当該信託の受益者は、東急不動産株式会社です。
b.賃貸面積上位10位エンドテナント
本投資法人の保有資産につき、平成26年11月30日現在、ポートフォリオ全体に対し賃貸面積上位10位を占めるエンドテナントは、以下のとおりです。
(注1) 「総賃貸面積」は、平成26年11月30日現在におけるエンドテナントとの間の賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載しています。なお「東急プラザ 赤坂」については準共有持分割合(50%)に相当する数値に基づき記載しています。
(注2) 「契約形態」は、平成26年11月30日現在におけるエンドテナントとの間の賃貸借契約に表示された契約形態を記載しています。
(注3) 賃借人は、底地上の建物についての信託受託者であり、当該信託の受益者は、東急不動産株式会社です。
(注4) 「東京機械本社ビル(底地)」及び「あまがさきキューズモール(底地)」は底地の面積を記載しています。
(注5) 「-」とされている箇所はテナントの承諾が得られていないため開示していません。
(キ)担保の状況
保有資産(共有又は区分所有の場合は本投資法人の保有に係る持分)につき、担保は設定されていません。
(ク)賃貸借の概況及び損益状況
第6期(自 平成26年6月1日 至 平成26年11月30日)
(単位:千円)
(単位:千円)
(注1) 「東急プラザ 表参道原宿」、「東急プラザ 赤坂」及び「大阪中之島ビル」は、各物件の準共有持分割合(それぞれ75%、50%及
び50%)に相当する数値を記載しています。
(注2) テナントの承諾が得られていないため開示していません。
(注3) 「減価償却費等」には、固定資産除却損が含まれます。
(注4) 「大崎ウィズタワー」は平成26年6月24日に取得しています。そのため、取得日以降の数値を記載しています。
(ア)不動産及び不動産信託受益権の概要
本投資法人が第6期末において保有する資産に係る不動産信託受益権の物件名称、取得価格、当期末帳簿価格、期末算定価額、収益価格、投資比率は以下のとおりです。なお、下記表中の各数値は、別段の記載がない限り、平成26年11月30日現在のものです。
a.保有資産の概要 ①
| (平成26年11月30日現在) |
| 分類 | 物件 番号 (注1) | 物件名称 | 取得価格 (百万円) (注2) | 当期末 帳簿価格 (百万円) (注3) | 期末 算定価額 (百万円) (注4) | 収益価格(注4) | 投資比率 (%) (注5) | ||||
| 直接還元法 | DCF法 | ||||||||||
| 直接還元 価格 (百万円) | 直接還元 利回り (%) | DCF 価格 (百万円) | 割引率 (%) | 最終還元 利回り (%) | |||||||
| 都市型商業施設 | UR-1 | 東急プラザ 表参道原宿 (注6) | 45,000 | 45,044 | 50,550 | 51,750 | 3.3 | 49,350 | 3.1 | 3.5 | 18.6 |
| UR-2 | 東急プラザ 赤坂 (注6) | 11,450 | 11,754 | 12,900 | 13,000 | 4.8 | 12,900 | 4.9 | 5.0 | 4.7 | |
| UR-3 | エビスキュープラザ(注7) | 8,430 | 8,395 | 9,490 | 9,500 | 4.0 | 9,480 | 4.2/4.1 | 4.2 | 3.5 | |
| UR-4 | 新橋プレイス | 20,500 | 20,479 | 23,700 | 24,000 | 4.7 | 23,500 | 4.5 | 4.9 | 8.5 | |
| UR-5 | 京都烏丸パーキングビル | 8,860 | 8,861 | 9,820 | 9,830 | 5.4 | 9,820 | 5.4 | 5.6 | 3.7 | |
| UR-6 | Hitotsugi LIP | 3,000 | 3,126 | 3,320 | 3,360 | 4.0 | 3,280 | 3.8 | 4.2 | 1.2 | |
| UR-7 | 神戸旧居留地25番館 | 21,330 | 21,679 | 22,600 | 22,800 | 4.6 | 22,300 | 4.4 | 4.8 | 8.8 | |
| UR-8 | 東急プラザ 札幌 | 4,410 | 4,375 | 5,100 | 5,100 | 6.0 | 5,100 | 5.8 | 6.4 | 1.8 | |
| UR-9 | 鎌田興産ビル | 6,370 | 6,393 | 6,790 | 6,840 | 4.5 | 6,770 | 4.3 | 4.7 | 2.6 | |
| 小計 | 129,350 | 130,110 | 144,270 | 146,180 | - | 142,500 | - | - | 53.5 | ||
| 東京オフィス | TO-1 | 東急不動産恵比寿ビル | 7,400 | 7,267 | 7,750 | 7,970 | 4.3 | 7,650 | 4.4 | 4.5 | 3.1 |
| TO-2 | A-PLACE恵比寿南 | 9,640 | 9,582 | 11,100 | 11,200 | 4.2 | 11,100 | 4.3 | 4.4 | 4.0 | |
| TO-3 | A-PLACE代々木(注8) | 4,070 | 4,031 | 4,100 | 4,190 | 4.5 | 4,000 | 4.3 | 4.7 | 1.7 | |
| TO-4 | A-PLACE青山(注8) | 8,790 | 8,771 | 8,450 | 8,640 | 4.6 | 8,370 | 4.4 | 4.8 | 3.6 | |
| TO-5 | ルオーゴ汐留 | 4,540 | 4,454 | 5,120 | 5,150 | 4.2 | 5,110 | 4.0 | 4.4 | 1.9 | |
| TO-6 | 東京機械本社ビル(底地)(注9) | 2,338 (注8) | 2,362 | 2,450 | 2,530 | 4.3 | 2,410 | 4.7 | 4.5 | 1.0 | |
| TO-7 | A-PLACE池袋 | 3,990 | 3,922 | 4,330 | 4,380 | 4.8 | 4,270 | 4.6 | 5.0 | 1.7 | |
| TO-8 | A-PLACE新橋(注8) | 5,650 | 5,826 | 6,220 | 6,320 | 4.3 | 6,110 | 4.1 | 4.5 | 2.3 | |
| TO-9 | A-PLACE五反田(注8) | 5,730 | 5,743 | 5,940 | 6,040 | 4.3 | 5,840 | 4.1 | 4.5 | 2.4 | |
| TO-10 | A-PLACE品川(注8) | 3,800 | 3,828 | 3,990 | 4,060 | 4.2 | 3,910 | 4.0 | 4.4 | 1.6 | |
| TO-11 | 大崎ウィズタワー | 10,690 | 11,059 | 11,600 | 11,700 | 4.2 | 11,500 | 3.7 | 4.1 | 4.4 | |
| 小計 | 66,638 | 66,849 | 71,050 | 72,180 | - | 70,270 | - | - | 27.6 | ||
| その他投資対象資産 | O-1 | あまがさきキューズモール(底地) | 12,000 | 12,113 | 12,600 | 12,600 | 4.8 | 12,500 | 4.4 | 5.0 | 5.0 |
| O-2 | icotなかもず(注10) | 8,500 | 8,411 | 9,700 | 9,840 | 5.5 | 9,640 | 5.4/5.5 | 5.7 | 3.5 | |
| O-3 | icot金剛 | 1,600 | 1,628 | 1,860 | 1,900 | 6.7 | 1,810 | 6.5 | 7.2 | 0.7 | |
| O-4 | icot溝の口 | 2,710 | 2,697 | 3,050 | 3,110 | 5.8 | 2,980 | 5.6 | 6.2 | 1.1 | |
| O-5 | icot多摩センター | 2,840 | 2,782 | 3,160 | 3,210 | 5.9 | 3,100 | 5.2 | 6.1 | 1.2 | |
| O-6 | A-PLACE金山(注8) | 6,980 | 6,791 | 7,570 | 7,630 | 5.4 | 7,500 | 5.2 | 5.6 | 2.9 | |
| O-7 | 大阪中之島ビル (注6) | 5,250 | 5,259 | 5,900 | 5,950 | 4.8 | 5,850 | 4.6 | 5.0 | 2.2 | |
| O-8 | icot大森(注8) | 5,790 | 5,791 | 5,970 | 6,040 | 4.9 | 5,900 | 4.8 | 5.2 | 2.4 | |
| 小計 | 45,670 | 45,474 | 49,810 | 50,280 | - | 49,280 | - | - | 18.9 | ||
| 合計 | 241,658 | 242,434 | 265,130 | 268,640 | - | 262,050 | - | - | 100.0 | ||
(注1) 「物件番号」は、本投資法人の保有資産をUR(都市型商業施設を意味します。)、TO(東京オフィスを意味します。)及びO(その他投資対象資産を意味します。)の3つに分類し、分類毎に番号を付したものです。
(注2) 「取得価格」は、保有資産に係る各受益権売買契約書に記載された各信託受益権の売買代金(消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含まず、百万円未満を切り捨てています。)を記載しています。
(注3) 「当期末帳簿価格」は、平成26年11月30日現在における各資産に係る減価償却後の帳簿価額を記載しており、百万円未満を切り捨てています。
(注4) 各物件の鑑定評価については、一般財団法人日本不動産研究所、大和不動産鑑定株式会社、株式会社谷澤総合鑑定所、日本ヴァリュアーズ株式会社又は森井総合鑑定株式会社に委託しており、「期末算定価額」及び「収益価格」には、平成26年11月30日を価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された数値を記載しています。
(注5) 「投資比率」は、取得価格の合計に占める各資産の取得価格(消費税等その他の取得に係る諸費用を除きます。)の割合を示しており、小数点第2位を四捨五入して記載しています。
(注6) 「東急プラザ 表参道原宿」、「東急プラザ 赤坂」及び「大阪中之島ビル」は、各物件の準共有持分割合(それぞれ75%、50%及び50%)に相当する数値を記載しています。
(注7) 「エビスキュープラザ」の割引率は、保有期間割引率が4.2%、復帰価格割引率が4.1%です。
(注8) 平成26年10月1日付で「ジェイコア大森」から「icot大森」に、平成26年11月1日付で、「代々木プレイス」から「A-PLACE代々木」、「青山プラザビル」から「A-PLACE青山」、「TK新橋ビル」から「A-PLACE新橋」、「五反田フロント」から「A-PLACE五反田」、「品川プレイス」から「A-PLACE品川」、「金山センタープレイス」から「A-PLACE金山」に名称を変更しています。以下同じです。
(注9) 「東京機械本社ビル(底地)」は、平成26年5月30日付で建物を信託財産とする信託受益権を東急不動産株式会社に譲渡しました。取得価格は、取得時(平成24年6月13日)の土地取得価格を記載しています。
(注10) 「icotなかもず」の割引率は、1年目から8年目が5.4%、9年目以降は5.5%です。
b.保有資産の概要 ②
| (平成26年11月30日現在) |
| 分類 | 物件 番号 | 物件名称 | 所在地 | 建築時期 (注1) | テナント数 (注2) | 総賃料収入 (年間) (百万円) (注3) | 敷金・ 保証金 (百万円) (注4) | 総賃貸 可能面積 (㎡) (注5) | 総賃貸 面積 (㎡) (注6) | 稼働率 (%) (注7) |
| 都市型商業施設 | UR-1 | 東急プラザ 表参道原宿(注8) | 東京都渋谷区 | 平成24年 3月14日 | 27 | 2,063 | 1,756 | 4,904.55 | 4,904.55 | 100.0 |
| UR-2 | 東急プラザ 赤坂(注8) | 東京都千代田区 | 昭和44年 9月10日 | 99 | 901 | 386 | 16,620.48 | 16,620.48 | 100.0 | |
| UR-3 | エビスキュープラザ | 東京都渋谷区 | 平成20年 8月20日 | 4 | 475 | 475 | 4,024.88 | 4,024.88 | 100.0 | |
| UR-4 | 新橋プレイス | 東京都港区 | 平成20年 4月25日 | 1 | (注9) | (注9) | 9,156.01 | 9,156.01 | 100.0 | |
| UR-5 | 京都烏丸パーキングビル | 京都府京都市 | 平成18年 7月24日 | 2 | (注9) | (注9) | 21,616.04 | 21,616.04 | 100.0 | |
| UR-6 | Hitotsugi LIP | 東京都港区 | 平成20年 2月18日 | 8 | 176 | 153 | 2,280.22 | 2,280.22 | 100.0 | |
| UR-7 | 神戸旧居留地25番館 | 兵庫県神戸市 | 平成22年 1月31日 | 7 | 1,231 | 1,399 | 19,653.90 | 19,653.90 | 100.0 | |
| UR-8 | 東急プラザ 札幌 | 北海道札幌市 | 昭和55年 5月23日 | 18 | 585 | 140 | 21,229.16 | 21,229.16 | 100.0 | |
| UR-9 | 鎌田興産ビル | 東京都渋谷区 | 昭和63年 6月29日 | 2 | 393 | 323 | 3,413.80 | 3,413.80 | 100.0 | |
| 小計 | - | 168 | - | - | 102,899.04 | 102,899.04 | 100.0 | |||
| 東京オフィス | TO-1 | 東急不動産恵比寿ビル | 東京都渋谷区 | 平成5年 3月5日 | 11 | 474 | 390 | 7,342.60 | 7,342.60 | 100.0 |
| TO-2 | A-PLACE恵比寿南 | 東京都渋谷区 | 平成7年 1月31日 | 9 | 624 | 475 | 7,950.51 | 7,950.51 | 100.0 | |
| TO-3 | A-PLACE代々木 | 東京都渋谷区 | 平成19年 2月22日 | 3 | 222 | 177 | 3,106.17 | 3,106.17 | 100.0 | |
| TO-4 | A-PLACE青山 | 東京都港区 | 昭和41年 9月6日 | 8 | 478 | 452 | 7,303.69 | 7,303.69 | 100.0 | |
| TO-5 | ルオーゴ汐留 | 東京都港区 | 平成16年 7月30日 | 6 | 304 | 252 | 4,476.35 | 4,476.35 | 100.0 | |
| TO-6 | 東京機械本社ビル(底地)(注10) | 東京都港区 | - | 1 | 125 | - | 1,287.96 | 1,287.96 | 100.0 | |
| TO-7 | A-PLACE池袋 | 東京都豊島区 | 平成23年 10月13日 | 1 | (注9) | (注9) | 3,409.73 | 3,409.73 | 100.0 | |
| TO-8 | A-PLACE新橋 | 東京都港区 | 平成11年 3月4日 | 10 | 345 | 309 | 5,052.14 | 5,052.14 | 100.0 | |
| TO-9 | A-PLACE五反田 | 東京都品川区 | 平成24年 2月27日 | 11 | 327 | 283 | 4,028.69 | 4,028.69 | 100.0 | |
| TO-10 | A-PLACE品川 | 東京都港区 | 平成3年 9月20日 | 8 | 202 | 186 | 2,986.36 | 2,986.36 | 100.0 | |
| TO-11 | 大崎ウィズタワー | 東京都品川区 | 平成26年 1月10日 | 1 | (注9) | (注9) | 7,193.28 | 7,193.28 | 100.0 | |
| 小計 | - | 69 | - | - | 54,137.48 | 54,137.48 | 100.0 | |||
| その他投資対象資産 | O-1 | あまがさきキューズモール(底地) | 兵庫県尼崎市 | - | 1 | 683 | 341 | 27,465.44 | 27,465.44 | 100.0 |
| O-2 | icotなかもず | 大阪府堺市 | 平成19年 6月27日 | 2 | 619 | 430 | 28,098.02 | 28,098.02 | 100.0 | |
| O-3 | icot金剛 | 大阪府大阪狭山市 | 昭和52年 2月8日 | 1 | (注9) | (注9) | 17,884.55 | 17,884.55 | 100.0 | |
| O-4 | icot溝の口 | 神奈川県川崎市 | 平成10年 7月15日 | 1 | (注9) | 100 | 14,032.05 | 14,032.05 | 100.0 | |
| O-5 | icot多摩センター | 東京都多摩市 | 平成18年 3月7日 | 11 | 230 | 230 | 5,181.58 | 5,181.58 | 100.0 | |
| O-6 | A-PLACE金山 | 愛知県名古屋市 | 平成21年 2月10日 | 21 | 490 | 385 | 9,314.91 | 9,314.91 | 100.0 | |
| O-7 | 大阪中之島ビル(注8) | 大阪府大阪市 | 昭和59年 3月5日 | 41 | 462 | 327 | 10,176.06 | 9,993.05 | 98.2 | |
| O-8 | icot大森 | 東京都大田区 | 平成19年 3月6日 | 9 | 380 | 363 | 6,209.79 (注11) | 6,209.79 (注11) | 100.0 | |
| 小計 | - | 87 | - | - | 118,362.40 | 118,179.39 | 99.8 | |||
| 合計 | - | 324 | - | - | 275,398.92 | 275,215.91 | 99.9 | |||
(注1) 「建築時期」は、主たる建物の登記簿上の新築年月日を記載しています。主たる建物が複数ある場合は、登記簿上一番古い年月日を記載しています。底地のみを取得する場合、記載を省略します(底地とは、借地権等に基づき建物が建築されている場合の敷地部分をいいます。以下同じです。)。但し、「A-PLACE新橋」及び「鎌田興産ビル」については、検査済証における工事完了検査年月日を記載しています。
(注2) 「テナント数」は、平成26年11月30日現在における各保有資産に係る各賃貸借契約に表示された各建物毎の賃貸借契約上のテナント数の合計を記載しています。なお、当該保有資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントの総数を記載しています。但し、底地物件については、底地賃借人の総数を記載しています。
(注3) 「総賃料収入(年間)」は、各保有資産のうち底地以外の物件については、平成26年11月30日現在における各保資産に係る各賃貸借契約(同日現在で入居済みのものに限ります。)に表示された建物につき、月間賃料(共益費を含みます。倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限り、歩合賃料は含みません。また、同日現在のフリーレント及びレントホリデーは考慮しないものとします。)を12倍することにより年換算して算出した金額(複数の賃貸借契約が締結されている保有資産については、その合計額。)(消費税は含みません。)につき百万円未満を四捨五入して記載し、各保有資産のうち底地物件については、平成26年11月30日現在における保有資産に係る賃貸借契約に表示された底地に係る年間賃料の金額(消費税は含みません。)につき百万円未満を四捨五入して記載しています。なお、当該保有資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の月間賃料(共益費を含みます。倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限り、歩合賃料は含みません。また、同日現在のフリーレント及びレントホリデーは考慮しないものとします。)を12倍することにより年換算して算出した金額を記載しています。
(注4) 「敷金・保証金」は、平成26年11月30日現在における各保有資産に係る各賃貸借契約に基づき必要とされる敷金・保証金(同日現在で入居済みの貸室に係る賃貸借契約に基づく敷金又は保証金に限ります。)の合計額につき百万円未満を四捨五入して記載しています。なお、当該保有資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約に基づき必要とされる敷金・保証金の合計額につき百万円未満を四捨五入して記載しています。
(注5) 「総賃貸可能面積」は、各保有資産のうち底地以外の物件については、平成26年11月30日現在における各保有資産に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられるものを記載し、各保有資産のうち底地物件については、平成26年11月30日現在における各保有資産に係る底地の賃貸借契約又は土地図面等に基づき賃貸が可能と考えられるものを記載しています。
(注6) 「総賃貸面積」は、平成26年11月30日現在における各保有資産に係る各賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載しています。なお、当該保有資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計を記載しています。
(注7) 「稼働率」は、平成26年11月30日現在における各保有資産に係る総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を示しており、小数点第2位を四捨五入して記載しています。また、各小計及び合計欄は、各保有資産に係る総賃貸可能面積の合計に対して総賃貸面積の合計が占める割合を示しており、小数点第2位を四捨五入して記載しています。
(注8) 「東急プラザ 表参道原宿」、「東急プラザ 赤坂」及び「大阪中之島ビル」は、各物件の準共有持分割合(それぞれ75%、50%及び50%)に相当する数値を記載しています。但し、「テナント数」には、一棟全体のテナント数を記載しています。
(注9) テナントの承諾が得られていないため開示していません。
(注10) 「東京機械本社ビル(底地)」は、平成26年5月30日付で建物を信託財産とする信託受益権を東急不動産株式会社に譲渡しました。
(注11) 「icot大森」の「総賃貸可能面積」及び「総賃貸面積」については、外部駐輪場の一部(約21㎡)と2階共用部の一部(約28㎡)を含めて算定しています。
(注12) 上表において、エンドテナントに係る賃貸借契約につき解除若しくは解約申入れがなされ又は賃料不払いがある場合にも、平成26年11月30日現在において契約が継続している場合、当該エンドテナントに係る賃貸借契約が存在するものとして、「テナント数」「総賃料収入(年間)」「敷金・保証金」「総賃貸面積」「稼働率」を記載しています。以下同じです。
c.稼働率等の推移
本投資法人の各期末保有資産における、稼働率等の推移は以下のとおりです。
| 平成24年 5月末 | 平成24年 11月末 | 平成25年 5月末 | 平成25年 11月末 | 平成26年 5月末 | |
| 物件数 | - | 18 | 20 | 21 | 27 |
| テナントの総数 | - | 205 | 258 | 269 | 323 |
| 総賃貸可能面積(㎡) | - | 196,296.20 | 211,543.78 | 213,787.15 | 268,207.86 |
| 総賃貸面積(㎡) | - | 195,064.27 | 210,205.25 | 212,535.21 | 267,568.69 |
| 稼働率(%) | - | 99.4 | 99.4 | 99.4 | 99.8 |
| 平成26年 11月末 | |
| 物件数 | 28 |
| テナントの総数 | 324 |
| 総賃貸可能面積(㎡) | 275,398.92 |
| 総賃貸面積(㎡) | 275,215.91 |
| 稼働率(%) | 99.9 |
d.ポートフォリオの概況
以下は、保有資産に係る平成26年11月30日現在におけるポートフォリオの概況を示したものです。
(ⅰ)分類別
| 分類 | 物件数 | 取得価格(百万円) | 比率(%) |
| 都市型商業施設・東京オフィス | 20 | 195,988 | 81.1 |
| 都市型商業施設 | 9 | 129,350 | 53.5 |
| 東京オフィス | 11 | 66,638 | 27.6 |
| その他投資対象資産 | 8 | 45,670 | 18.9 |
| 合計 | 28 | 241,658 | 100.0 |
(注) 「比率」は、取得価格の合計に占める各分類の取得価格の割合を示しており、小数点第2位を四捨五入して記載しています。
(ⅱ)地域区分別
| 分類・地域区分 | 物件数 | 取得価格(百万円) | 比率(%) |
| ポートフォリオ全体 | 28 | 241,658 | 100.0 |
| 都心5区 | 14 | 140,978 | 58.3 |
| その他23区 | 4 | 26,200 | 10.8 |
| 三大都市圏 | 9 | 70,070 | 29.0 |
| その他国内主要都市 | 1 | 4,410 | 1.8 |
| 分類・地域区分 | 物件数 | 取得価格(百万円) | 比率(%) |
| 都市型商業施設・東京オフィス | 20 | 195,988 | 100.0 |
| 都心5区 | 14 | 140,978 | 71.9 |
| その他23区 | 3 | 20,410 | 10.4 |
| 三大都市圏 | 2 | 30,190 | 15.4 |
| その他国内主要都市 | 1 | 4,410 | 2.3 |
| 分類・地域区分 | 物件数 | 取得価格(百万円) | 比率(%) |
| その他投資対象資産 | 8 | 45,670 | 100.0 |
| その他23区 | 1 | 5,790 | 12.7 |
| 三大都市圏 | 7 | 39,880 | 87.3 |
(注) 「比率」は、取得価格の合計に占める各分類の取得価格の割合を示しており、小数点第2位を四捨五入して記載しています。
(イ)個別不動産の概要
a.第6期末保有資産の概要
保有資産である信託受益権に係る各保有資産の概要は以下の表のとおりです。
なお、以下に記載する各保有資産に関する最寄駅、所在地(住居表示)、土地、建物、PM会社、マスターリース会社、賃貸借の状況、特記事項の各欄における記載事項に関する説明は以下のとおりです。
(ⅰ)「最寄駅」欄に関する説明
「最寄駅」における徒歩による所要時間については、「不動産の表示に関する公正競争規約」(平成17年公正取引委員会告示第23号)及び「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則」(平成17年公正取引委員会承認第107号)に基づき、道路距離80メートルにつき1分間を要するものとして算出した数値を記載しています。
(ⅱ)「所在地(住居表示)」欄に関する説明
「所在地(住居表示)」欄には、各不動産の住居表示を記載しています。
また、住居表示未実施の場合は、登記簿上の建物所在地(複数ある場合にはそのうちの一所在地)を記載しています。
(ⅲ)「土地」欄に関する説明
「建ぺい率」及び「容積率」は、原則として建築基準法、都市計画法等の関連法令に従って定められた数値を記載しています。なお、保有資産によっては、本書に記載の「建ぺい率」及び「容積率」につき、一定の緩和措置又は制限措置が適用される場合があります。なお、敷地に適用される容積率が複数存在するときは、敷地全体に適用される容積率に換算して記載しています。
「用途地域」は、都市計画法第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
「敷地面積」は、登記簿上の記載に基づいており、現況とは一致しない場合があります。
「所有形態」は、保有資産に関して不動産信託の信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。
(ⅳ)「建物」欄に関する説明
「竣工年月」は、登記簿上の新築年月を記載しています。また、増改築等があればその時点を併せて記載しています。
「構造/階数」は、登記簿上の記載に基づいています。
「用途」は、登記簿上の建物種別のうち主要なものを記載しています。
「延床面積」は、登記簿上の記載に基づいており、附属建物がある場合には別途記載しています。
「駐車場台数」は、平成26年11月30日現在において各保有資産につき敷地内に確保されている駐車場(建物内の駐車場を含みます。)の台数を記載しています。
「所有形態」は、保有資産に関して不動産信託の信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。
(ⅴ)「PM会社」欄に関する説明
「PM会社」は、各保有資産について平成26年11月30日現在において有効なPM契約を締結している会社を記載しています。
(ⅵ)「マスターリース会社」欄に関する説明
「マスターリース会社」は、各保有資産について平成26年11月30日現在において有効なマスターリース契約を締結している会社を記載しています。
(ⅶ)「賃貸借の状況」欄に関する説明
「総賃貸可能面積」は、各保有資産のうち底地以外の物件については、平成26年11月30日現在における各保有資産に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられるものを記載し、各保有資産のうち底地物件については、平成26年11月30日現在における保有資産に係る底地の賃貸借契約又は土地図面等に基づき賃貸が可能と考えられるものを記載しています。
「稼働率」は、平成26年11月30日現在における各保有資産に係る総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を示しており、小数点第2位を四捨五入して記載しています。
「代表的テナント」は、各保有資産の総賃貸面積中、賃貸面積の最も大きいテナントを記載しています。なお、エンドテナントより開示の承諾を得られていない場合、「代表的テナント」欄の記載を省略しています。
「テナント数」は、平成26年11月30日現在における各保有資産に係る各賃貸借契約に表示された各建物毎の賃貸借契約上のテナント数の合計を記載しています。なお、当該保有資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントの総数を記載しています。但し、底地のみを取得する場合、底地賃借人の総数を記載しています。
「総賃料収入(年間)」は、各保有資産のうち底地以外の物件については、平成26年11月30日現在における各保有資産に係る各賃貸借契約(同日現在で入居済みのものに限ります。)に表示された建物につき、月間賃料(共益費を含みます。倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限り、歩合賃料は含みません。また、同日現在のフリーレント及びレントホリデーは考慮しないものとします。)を12倍することにより年換算して算出した金額(複数の賃貸借契約が契約されている保有資産については、その合計額。)(消費税は含みません。)につき百万円未満を四捨五入して記載し、各保有資産のうち底地物件については、平成26年11月30日現在における保有資産に係る賃貸借契約に表示された底地に係る年間賃料の金額(消費税は含みません。)につき百万円未満を四捨五入して記載しています。なお、当該保有資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の月間賃料(共益費を含みます。倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限り、歩合賃料は含みません。また、同日現在のフリーレント及びレントホリデーは考慮しないものとします。)を12倍することにより年換算して算出した金額を記載しています。なお、エンドテナントより開示の承諾を得られていない場合、「総賃料収入(年間)」欄の記載を省略しています。
「敷金・保証金」は、平成26年11月30日現在における各保有資産に係る各賃貸借契約に基づき必要とされる敷金・保証金(同日現在で入居済みの貸室に係る賃貸借契約に基づく敷金又は保証金に限ります。)の合計額につき百万円未満を四捨五入して記載しています。なお、当該保有資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約に基づき必要とされる敷金・保証金の合計額につき百万円未満を四捨五入して記載しています。また、エンドテナントより開示の承諾を得られていない場合、「敷金・保証金」欄の記載を省略しています。
なお、エンドテナントに係る賃貸借契約につき解除又は解約申入れがなされていても、平成26年11月30日現在において契約が継続している場合、当該エンドテナントに係る賃貸借契約が存在するものとして、「稼働率」「テナント数」「総賃料収入(年間)」「敷金・保証金」等を記載しています。以下同じです。
(ⅷ)「特記事項」欄に関する説明
「特記事項」の記載については、原則として、平成26年11月30日現在の情報をもとに、個々の資産の権利関係や利用等で重要と考えられる事項のほか、当該資産の評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項に関して記載しています。
| UR-1 東急プラザ 表参道原宿 | 分類 | 都市型商業施設 | |||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成24年6月13日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 45,000百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | |
| 鑑定評価額 (価格時点)(注1) | 50,550百万円 (平成26年11月30日) | 信託設定日 | 平成14年1月31日、平成24年3月29日 | ||
| 信託期間満了日 | 平成34年6月30日 | ||||
| 最寄駅 | 東京メトロ千代田線・副都心線「明治神宮前」駅 徒歩1分 | ||||
| 所在地(住居表示) | 東京都渋谷区神宮前四丁目30番3号 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都渋谷区神宮前四丁目30番3 | 建物 | 竣工年月 | 平成24年3月 |
| 建ぺい率 | 98.68%(注2) | 構造/階数 | 鉄骨・鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンクリート造/地下2階地上7階 | ||
| 容積率 | 486.82% | 用途 | 店舗・駐車場 | ||
| 用途地域 | 商業地域、第1種住居地域 | 延床面積 | 11,368.11㎡ | ||
| 敷地面積 | 1,576.50㎡(注3) | 駐車場台数 | 46台 | ||
| 所有形態 | 所有権(準共有持分75%) | 所有形態 | 所有権(準共有持分75%) | ||
| PM会社 | 東急不動産株式会社 | マスターリース会社 | 東急不動産株式会社 | ||
| 賃貸借の状況 | |||||
| 総賃貸可能面積(注4) | 4,904.55㎡ | 稼働率 | 100.0% | ||
| 代表的テナント | 株式会社バロックジャパンリミテッド | テナント数 | 27 | ||
| 総賃料収入(年間)(注4) | 2,063百万円 | 敷金・保証金(注4) | 1,756百万円 | ||
| 特記事項: ・本建物に係る建築確認済証取得後、敷地内の都市計画道路部分を売却したため、当該建物は容積率の点で既存不適格となっています。 ・各準共有者は、その持分売却に際し、他の準共有者へ予め通知をし、購入希望があればその者と協議し、協議が整った場合にはその者に売却すること、また、協議が整わない等の場合にその後第三者への売却に合意し実行する際には、他の準共有者へ再度通知をし、同一の売却条件での購入を希望するかを問い、購入を希望する場合には当該準共有者へ売却する旨、各準共有者間で合意がなされています。 | |||||
| (注1)鑑定評価額については、準共有持分割合(75%)に相当する数値を記載しています。 (注2)角地及び防火地域における耐火建築物のため、建ぺい率につき割増しを受けており、割増後の数値を記載しています。 (注3)建築基準法第42条第2項により道路とみなされる敷地部分約45㎡を含みます。 (注4)総賃貸可能面積、総賃料収入(年間)及び敷金・保証金については、準共有持分割合(75%)に相当する数値を記載しています。 | |||||
| UR-2 東急プラザ 赤坂 | 分類 | 都市型商業施設 | |||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成24年6月13日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 11,450百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | |
| 鑑定評価額 (価格時点)(注1) | 12,900百万円 (平成26年11月30日) | 信託設定日 | 平成11年9月8日 | ||
| 信託期間満了日 | 平成34年6月30日 | ||||
| 最寄駅 | 東京メトロ銀座線・丸の内線「赤坂見附」駅 徒歩1分 東京メトロ有楽町線・半蔵門線・南北線「永田町」駅 徒歩1分 | ||||
| 所在地(住居表示) | 東京都千代田区永田町二丁目14番3号 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都千代田区永田町二丁目20番9外 | 建物 (注3) | 竣工年月 | 昭和44年9月 |
| 建ぺい率 | 100.00%(注2) | 構造/階数 | 鉄骨鉄筋コンクリート造/地下3階地上14階 | ||
| 容積率 | 700.00%・500.00%(注4) | 用途 | ホテル・事務所・店舗・駐車場 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 51,491.66㎡ | ||
| 敷地面積 | 5,103.57㎡(注5) | 駐車場台数 | 146台 | ||
| 所有形態 | 所有権(準共有持分50%) | 所有形態 | 所有権(準共有持分50%) | ||
| PM会社 | 東急不動産株式会社 | マスターリース会社 | 東急不動産株式会社 | ||
| 賃貸借の状況 | |||||
| 総賃貸可能面積(注6) | 16,620.48㎡ | 稼働率 | 100.0% | ||
| 代表的テナント | 株式会社東急ホテルズ | テナント数 | 99 | ||
| 総賃料収入(年間)(注6) | 901百万円 | 敷金・保証金(注6) | 386百万円 | ||
| 特記事項: ・本物件の建築当時は、基準容積率を満たす建物でしたが、建物完成後における都市計画道路に係る事業の施行により、昭和54年から平成3年の間に本物件の敷地の一部が道路用地として東京都に売却され、その結果、本物件に係る建物の容積率は、現時点では基準容積率を満たさないものとなっています。 ・各準共有者は、その持分売却に際し、他の準共有者へ予め通知をし、購入希望があればその者と協議し、協議が整った場合にはその者に売却すること、また、協議が整わない等の場合にその後第三者への売却に合意し実行する際には、他の準共有者へ再度通知をし、同一の売却条件での購入を希望するかを問い、購入を希望する場合には当該準共有者へ売却する旨、各準共有者間で合意がなされています。 | |||||
| (注1)鑑定評価額については、準共有持分割合(50%)に相当する数値を記載しています。 (注2)防火地域における耐火建築物のため、建ぺい率につき割増しを受けており、割増後の数値を記載しています。 (注3)本物件の建物につき耐震補強工事が施工されており、施工後の当該建物につき建物診断を実施した結果、平成21年3月において、鹿島建設株式会社一級建築士事務所より、建築物の耐震改修の促進に関する法律に定める耐震関係規定又は地震に対する安全上これに準ずる旨の国土交通省告示に適合しているとの確認を得ています。 (注4)国道246号及び都道405線の道路境界線より20mまでは700%、20m以降は500%です。 (注5)建築基準法第42条第1項により道路とされる敷地部分約284㎡を含みます。 (注6)総賃貸可能面積、総賃料収入(年間)及び敷金・保証金については、準共有持分割合(50%)に相当する数値を記載しています。 | |||||
| UR-3 エビスキュープラザ | 分類 | 都市型商業施設 | |||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成24年6月13日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 8,430百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | |
| 鑑定評価額 (価格時点) | 9,490百万円 (平成26年11月30日) | 信託設定日 | 平成24年6月13日 | ||
| 信託期間満了日 | 平成34年6月30日 | ||||
| 最寄駅 | JR山手線・埼京線・湘南新宿ライン、東京メトロ日比谷線「恵比寿」駅 徒歩1分 | ||||
| 所在地(住居表示) | 東京都渋谷区恵比寿一丁目8番12号 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都渋谷区恵比寿一丁目1番4外 | 建物 | 竣工年月 | 平成20年8月 |
| 建ぺい率 | 100.00%(注1) | 構造/階数 | 鉄骨・鉄筋コンクリート造/地下1階地上6階 | ||
| 容積率 | 500.00% | 用途 | 店舗・スポーツセンター | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 4,670.02㎡ | ||
| 敷地面積 | 956.38㎡ | 駐車場台数 | 3台 | ||
| 所有形態 | 所有権一部借地権(注2) | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | 東急不動産SCマネジメント株式会社 | マスターリース会社 | 東急不動産SCマネジメント株式会社 | ||
| 賃貸借の状況 | |||||
| 総賃貸可能面積 | 4,024.88㎡ | 稼働率 | 100.0% | ||
| 代表的テナント | 株式会社東急スポーツオアシス | テナント数 | 4 | ||
| 総賃料収入(年間) | 475百万円 | 敷金・保証金 | 475百万円 | ||
| 特記事項: 該当ありません。 | |||||
| (注1)防火地域における耐火建築物のため、建ぺい率につき割増しを受けており、割増後の数値を記載しています。 (注2)借地権部分の面積は398.20㎡(公簿)です。 | |||||
| UR-4 新橋プレイス | 分類 | 都市型商業施設 | |||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成24年6月13日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 20,500百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | |
| 鑑定評価額 (価格時点) | 23,700百万円 (平成26年11月30日) | 信託設定日 | 土地:平成17年3月30日、平成18年6月29日 建物:平成20年5月15日 | ||
| 信託期間満了日 | 平成34年6月30日 | ||||
| 最寄駅 | JR東海道線・山手線・京浜東北線・横須賀線、東京メトロ銀座線、都営地下鉄浅草線、東京臨海新交通臨海線(ゆりかもめ)「新橋」駅 徒歩1分 | ||||
| 所在地(住居表示) | 東京都港区新橋一丁目12番9号 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都港区新橋一丁目14番1外 | 建物 | 竣工年月 | 平成20年4月 |
| 建ぺい率 | 100.00%(注) | 構造/階数 | 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造/地下1階地上10階 | ||
| 容積率 | 800.00% | 用途 | 店舗・事務所・駐車場 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 8,541.70㎡ | ||
| 敷地面積 | 1,001.39㎡ | 駐車場台数 | 34台 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | 東急不動産SCマネジメント株式会社 | マスターリース会社 | 東急不動産SCマネジメント株式会社 | ||
| 賃貸借の状況 | |||||
| 総賃貸可能面積 | 9,156.01㎡ | 稼働率 | 100.0% | ||
| 代表的テナント | 株式会社ヤマダ電機 | テナント数 | 1 | ||
| 総賃料収入(年間) | - | 敷金・保証金 | - | ||
| 特記事項: 該当ありません。 | |||||
| (注)防火地域における耐火建築物のため、建ぺい率につき割増しを受けており、割増後の数値を記載しています。 | |||||
| UR-5 京都烏丸パーキングビル | 分類 | 都市型商業施設 | |||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成24年6月13日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 8,860百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | |
| 鑑定評価額 (価格時点) | 9,820百万円 (平成26年11月30日) | 信託設定日 | 土地:平成17年6月30日 建物:平成18年8月10日 | ||
| 信託期間満了日 | 平成34年6月30日 | ||||
| 最寄駅 | 阪急京都線「烏丸」駅、京都市営地下鉄烏丸線「四条」駅 徒歩1分 | ||||
| 所在地(住居表示) | 京都府京都市中京区元法然寺町678番 | ||||
| 土地 | 地番 | 京都府京都市中京区錦小路通烏丸東入元法然寺町678番外 | 建物 | 竣工年月 | 平成18年7月 |
| 建ぺい率 | 100.00%(注) | 構造/階数 | 鉄骨造/地下1階地上9階 | ||
| 容積率 | 700.00% | 用途 | 駐車場・店舗 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 21,495.47㎡ | ||
| 敷地面積 | 2,940.68㎡ | 駐車場台数 | 751台 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | 東急不動産SCマネジメント株式会社 | マスターリース会社 | 東急不動産SCマネジメント株式会社 | ||
| 賃貸借の状況 | |||||
| 総賃貸可能面積 | 21,616.04㎡ | 稼働率 | 100.0% | ||
| 代表的テナント | パラカ株式会社 | テナント数 | 2 | ||
| 総賃料収入(年間) | - | 敷金・保証金 | - | ||
| 特記事項: 該当ありません。 | |||||
| (注)防火地域における耐火建築物のため、建ぺい率につき割増しを受けており、割増後の数値を記載しています。 | |||||
| UR-6 Hitotsugi LIP | 分類 | 都市型商業施設 | |||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成25年8月30日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 3,000百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式 会社 | |
| 鑑定評価額 (価格時点) | 3,320百万円 (平成26年11月30日) | 信託設定日 | 土地:平成18年10月20日 建物:平成20年3月14日 | ||
| 信託期間満了日 | 平成35年8月31日 | ||||
| 最寄駅 | 東京メトロ千代田線「赤坂」駅 徒歩3分 東京メトロ銀座線・丸の内線「赤坂見附」駅 徒歩5分 | ||||
| 所在地(住居表示) | 東京都港区赤坂四丁目3番6号 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都港区赤坂四丁目315 番外 | 建物 | 竣工年月 | 平成20年2月 |
| 建ぺい率 | 100.00%(注1) | 構造/階数 | 鉄骨・鉄骨鉄筋コンク リート造/地下1階地上 7階 | ||
| 容積率 | 474.62% | 用途 | 店舗 | ||
| 用途地域 | 商業地域、近隣商業地域 | 延床面積 | 2,429.01㎡ | ||
| 敷地面積 | 514.86㎡ | 駐車場台数 | 5台 | ||
| 所有形態 | 所有権一部借地権(注2) | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | 東急不動産SCマネジメント株式会社 | マスターリース会社 | 東急不動産SCマネジメント株式会社 | ||
| 賃貸借の状況 | |||||
| 総賃貸可能面積 | 2,280.22㎡ | 稼働率 | 100.0% | ||
| 代表的テナント | - | テナント数 | 8 | ||
| 総賃料収入(年間) | 176百万円 | 敷金・保証金 | 153百万円 | ||
| 特記事項: 該当ありません。 | |||||
| (注1)防火地域における耐火建築物のため、建ぺい率につき割増しを受けており、割増後の数値を記載しています。 (注2)借地権部分の面積は18.74㎡(公簿)です。 | |||||
| UR-7 神戸旧居留地25番館 | 分類 | 都市型商業施設 | |||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成25年12月19日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 21,330百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | |
| 鑑定評価額 (価格時点) | 22,600百万円 (平成26年11月30日) | 信託設定日 | 土地:平成17年2月14日、 平成18年2月27日 建物:平成25年8月7日 | ||
| 信託期間満了日 | 平成35年8月31日 | ||||
| 最寄駅 | 神戸市営地下鉄海岸線「旧居留地・大丸前」駅 徒歩5分 JR東海道本線「三ノ宮」駅 徒歩9分 阪急神戸線・阪神本線・神戸高速鉄道・神戸市営地下鉄西神・山手線「三宮」駅 徒歩9分 | ||||
| 所在地(住居表示) | 兵庫県神戸市中央区京町25番地 | ||||
| 土地 | 地番 | 兵庫県神戸市中央区京町25番外 | 建物 | 竣工年月 | 平成22年1月 |
| 建ぺい率 | 100.00%(注) | 構造/階数 | 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造/地下3階地上18階 | ||
| 容積率 | 754.35% | 用途 | ホテル・店舗・駐車場 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 27,010.67㎡ | ||
| 敷地面積 | 3,013.68㎡ | 駐車場台数 | 141台 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | 東急不動産SCマネジメント株式会社 | マスターリース会社 | 東急不動産SCマネジメント株式会社 | ||
| 賃貸借の状況 | |||||
| 総賃貸可能面積 | 19,653.90㎡ | 稼働率 | 100.0% | ||
| 代表的テナント | 株式会社Plan・Do・See | テナント数 | 7 | ||
| 総賃料収入(年間) | 1,231百万円 | 敷金・保証金 | 1,399百万円 | ||
| 特記事項: 該当ありません。 | |||||
| (注)防火地域における耐火建築物のため、建ぺい率につき割増しを受けており、割増後の数値を記載しています。 | |||||
| UR-8 東急プラザ 札幌 | 分類 | 都市型商業施設 | |||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成25年12月19日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 4,410百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | |
| 鑑定評価額 (価格時点) | 5,100百万円 (平成26年11月30日) | 信託設定日 | 平成25年3月1日 | ||
| 信託期間満了日 | 平成35年2月28日 | ||||
| 最寄駅 | 札幌市営地下鉄南北線「すすきの」駅 徒歩2分 札幌市営地下鉄東豊線「豊水すすきの」駅 徒歩8分 | ||||
| 所在地(住居表示) | 北海道札幌市中央区南四条西五丁目1番 | ||||
| 土地 | 地番 | 北海道札幌市中央区南四条西五丁目1番 | 建物 | 竣工年月 | 昭和55年5月(昭和58年7月増築) |
| 建ぺい率 | 100.00%(注) | 構造/階数 | 鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造/地下1階地上12階 | ||
| 容積率 | 800.00% | 用途 | ホテル・店舗 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 27,277.85㎡ | ||
| 敷地面積 | 4,438.39㎡ | 駐車場台数 | 117台 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | 東急不動産株式会社 | マスターリース会社 | 東急不動産株式会社 | ||
| 賃貸借の状況 | |||||
| 総賃貸可能面積 | 21,229.16㎡ | 稼働率 | 100.0% | ||
| 代表的テナント | 株式会社東急ホテルズ | テナント数 | 18 | ||
| 総賃料収入(年間) | 585百万円 | 敷金・保証金 | 140百万円 | ||
| 特記事項: 該当ありません。 | |||||
| (注)防火地域における耐火建築物のため、建ぺい率につき割増しを受けており、割増後の数値を記載しています。 | |||||
| UR-9 鎌田興産ビル | 分類 | 都市型商業施設 | |||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成25年12月19日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 6,370百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | |
| 鑑定評価額 (価格時点) | 6,790百万円 (平成26年11月30日) | 信託設定日 | 平成18年4月24日 | ||
| 信託期間満了日 | 平成35年12月31日 | ||||
| 最寄駅 | 東京メトロ銀座線・半蔵門線・副都心線、東急田園都市線・東横線「渋谷」駅 徒歩4分 京王井の頭線「渋谷」駅 徒歩5分 JR山手線・埼京線・湘南新宿ライン「渋谷」駅 徒歩6分 | ||||
| 所在地(住居表示) | 東京都渋谷区宇田川町32番13号 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都渋谷区宇田川町82番8外 | 建物 | 竣工年月 | 昭和63年6月(注3) |
| 建ぺい率 | 100.00%(注1) | 構造/階数 | 鉄筋コンクリート造/地下1階地上5階 | ||
| 容積率 | 666.60%(注2) | 用途 | 店舗 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 3,340.70㎡ | ||
| 敷地面積 | 701.21㎡ | 駐車場台数 | 4台 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | 東急不動産SCマネジメント株式会社 | マスターリース会社 | 東急不動産SCマネジメント株式会社 | ||
| 賃貸借の状況 | |||||
| 総賃貸可能面積 | 3,413.80㎡ | 稼働率 | 100.0% | ||
| 代表的テナント | ブックオフコーポレーション株式会社 | テナント数 | 2 | ||
| 総賃料収入(年間) | 393百万円 | 敷金・保証金 | 323百万円 | ||
| 特記事項: 該当ありません。 | |||||
| (注1)防火地域における耐火建築物のため、建ぺい率につき割増しを受けており、割増後の数値を記載しています。 (注2)本物件の土地の指定容積率は700.00%ですが、前面道路の幅員による規制が優先され、建築基準法第52条第2項及び第9項により、666.60%と算定しています。 (注3)検査済証における工事完了検査年月を記載しています。 | |||||
| TO-1 東急不動産恵比寿ビル | 分類 | 東京オフィス | |||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成24年6月13日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 7,400百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | |
| 鑑定評価額 (価格時点) | 7,750百万円 (平成26年11月30日) | 信託設定日 | 平成24年6月13日 | ||
| 信託期間満了日 | 平成34年6月30日 | ||||
| 最寄駅 | JR山手線・埼京線・湘南新宿ライン「恵比寿」駅 徒歩4分 東京メトロ日比谷線「恵比寿」駅 徒歩6分 | ||||
| 所在地(住居表示) | 東京都渋谷区恵比寿一丁目18番18号 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都渋谷区恵比寿一丁目65番5外 | 建物 | 竣工年月 | 平成5年3月 |
| 建ぺい率 | 100.00%(注1) | 構造/階数 | 鉄骨鉄筋コンクリート造/地下1階地上9階 | ||
| 容積率 | 500.00% | 用途 | 事務所・駐車場 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 10,297.73㎡ | ||
| 敷地面積 | 1,785.15㎡(注2) | 駐車場台数 | 55台 | ||
| 所有形態 | 所有権一部借地権(注3) | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | 東急不動産株式会社 | マスターリース会社 | 東急不動産株式会社 | ||
| 賃貸借の状況 | |||||
| 総賃貸可能面積 | 7,342.60㎡ | 稼働率 | 100.0% | ||
| 代表的テナント | 東京日産コンピュータシステム株式会社 | テナント数 | 11 | ||
| 総賃料収入(年間) | 474百万円 | 敷金・保証金 | 390百万円 | ||
| 特記事項: 該当ありません。 | |||||
| (注1)防火地域における耐火建築物のため、建ぺい率につき割増しを受けており、割増後の数値を記載しています。 (注2)建築基準法第42条第2項により道路とみなされる敷地部分約78㎡(所有権部分につき約14㎡、借地権部分につき約64㎡)を含みます。 (注3)借地権部分の面積は731.45㎡(公簿)です。 | |||||
| TO-2 A-PLACE恵比寿南 | 分類 | 東京オフィス | |||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成24年6月13日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 9,640百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | |
| 鑑定評価額 (価格時点) | 11,100百万円 (平成26年11月30日) | 信託設定日 | 平成23年9月29日 | ||
| 信託期間満了日 | 平成34年6月30日 | ||||
| 最寄駅 | JR山手線・埼京線・湘南新宿ライン、東京メトロ日比谷線「恵比寿」駅 徒歩4分 | ||||
| 所在地(住居表示) | 東京都渋谷区恵比寿南一丁目15番1号 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都渋谷区恵比寿南一丁目15番1 | 建物 | 竣工年月 | 平成7年1月 |
| 建ぺい率 | 80.00%(注) | 構造/階数 | 鉄骨鉄筋コンクリート造/地下1階地上6階 | ||
| 容積率 | 328.44% | 用途 | 事務所・駐車場 | ||
| 用途地域 | 第2種住居地域、第1種住居地域 | 延床面積 | 12,167.57㎡ | ||
| 敷地面積 | 3,585.34㎡ | 駐車場台数 | 50台 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | 東急不動産株式会社 | マスターリース会社 | 東急不動産株式会社 | ||
| 賃貸借の状況 | |||||
| 総賃貸可能面積 | 7,950.51㎡ | 稼働率 | 100.0% | ||
| 代表的テナント | - | テナント数 | 9 | ||
| 総賃料収入(年間) | 624百万円 | 敷金・保証金 | 475百万円 | ||
| 特記事項: ・本物件の建物竣工後に用途地域が変更されたため、当該建物は3,000㎡を超える事務所が再築できない点において既存不適格となっています。 | |||||
| (注)角地及び防火地域における耐火建築物のため、建ぺい率につき割増しを受けており、割増後の数値を記載しています。 | |||||
| TO-3 A-PLACE代々木 | 分類 | 東京オフィス | |||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成24年6月13日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 4,070百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | |
| 鑑定評価額 (価格時点) | 4,100百万円 (平成26年11月30日) | 信託設定日 | 平成24年6月13日 | ||
| 信託期間満了日 | 平成34年6月30日 | ||||
| 最寄駅 | JR山手線・中央・総武線、都営大江戸線「代々木」駅 徒歩3分 | ||||
| 所在地(住居表示) | 東京都渋谷区千駄ヶ谷五丁目23番15号 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都渋谷区千駄ヶ谷五丁目23番6外 | 建物 | 竣工年月 | 平成19年2月 |
| 建ぺい率 | 95.91%(注1) | 構造/階数 | 鉄骨造/地下1階地上10階 | ||
| 容積率 | 572.76% | 用途 | 事務所・車庫 | ||
| 用途地域 | 商業地域、第2種住居地域 | 延床面積 | 4,201.59㎡ | ||
| 敷地面積 | 723.17㎡(注2) | 駐車場台数 | 13台 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | 東急不動産株式会社 | マスターリース会社 | 東急不動産株式会社 | ||
| 賃貸借の状況 | |||||
| 総賃貸可能面積 | 3,106.17㎡ | 稼働率 | 100.0% | ||
| 代表的テナント | テルウェル東日本株式会社 | テナント数 | 3 | ||
| 総賃料収入(年間) | 222百万円 | 敷金・保証金 | 177百万円 | ||
| 特記事項: 該当ありません。 | |||||
| (注1)防火地域における耐火建築物のため、建ぺい率につき割増しを受けており、割増後の数値を記載しています。 (注2)建築基準法第42条第2項により道路とみなされる敷地部分約10㎡を含みます。 | |||||
| TO-4 A-PLACE青山 | 分類 | 東京オフィス | |||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成24年6月13日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 8,790百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | |
| 鑑定評価額 (価格時点) | 8,450百万円 (平成26年11月30日) | 信託設定日 | 平成20年1月31日 | ||
| 信託期間満了日 | 平成34年6月30日 | ||||
| 最寄駅 | 東京メトロ銀座線「外苑前」駅 徒歩4分 | ||||
| 所在地(住居表示) | 東京都港区北青山二丁目11番3号 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都港区北青山二丁目65番1外 | 建物 (注3) | 竣工年月 | 昭和41年9月 |
| 建ぺい率 | 70.00%(注1) | 構造/階数 | 鉄筋コンクリート造/地下1階地上9階 | ||
| 容積率 | 228.32% | 用途 | 事務所 | ||
| 用途地域 | 第1種住居地域 | 延床面積 | 9,958.33㎡ | ||
| 敷地面積 | 3,630.51㎡(注2) | 駐車場台数 | 24台 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | 東急不動産株式会社 | マスターリース会社 | 東急不動産株式会社 | ||
| 賃貸借の状況 | |||||
| 総賃貸可能面積 | 7,303.69㎡ | 稼働率 | 100.0% | ||
| 代表的テナント | - | テナント数 | 8 | ||
| 総賃料収入(年間) | 478百万円 | 敷金・保証金 | 452百万円 | ||
| 特記事項: ・建築確認申請後、基準容積率が規定され、当該建物は容積率の点で建築基準法の要件を満たさない、かつ、建物竣工後に用途地域が変更されたため、当該建物は3,000㎡を超える事務所が再築できない点において既存不適格となっています。 | |||||
| (注1)角地のため、建ぺい率につき割増しを受けており、割増後の数値を記載しています。 (注2)建築基準法第42条第1項により道路とされる敷地部分約283㎡を含みます。 (注3)本物件の建物につき耐震補強工事が施工されており、施工後の当該建物につき建物診断を実施した結果、平成20年9月において、株式会社日建設計一級建築士事務所より、建築物の耐震改修の促進に関する法律に定める耐震関係規定又は地震に対する安全上これに準ずる旨の国土交通省告示に適合しているとの確認を得ています。 | |||||
| TO-5 ルオーゴ汐留 | 分類 | 東京オフィス | |||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成24年6月13日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 4,540百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | |
| 鑑定評価額 (価格時点) | 5,120百万円 (平成26年11月30日) | 信託設定日 | 平成23年3月18日 | ||
| 信託期間満了日 | 平成34年6月30日 | ||||
| 最寄駅 | 都営地下鉄大江戸線・東京臨海新交通臨海線(ゆりかもめ)「汐留」駅 徒歩4分 JR東海道線・山手線・京浜東北線・横須賀線、東京メトロ銀座線、都営地下鉄浅草線、東京臨海新交通臨海線(ゆりかもめ)「新橋」駅 徒歩5分 | ||||
| 所在地(住居表示) | 東京都港区東新橋二丁目3番3号 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都港区東新橋二丁目401番6外 | 建物 | 竣工年月 | 平成16年7月 |
| 建ぺい率 | 100.00%(注1) | 構造/階数 | 鉄骨・鉄筋コンクリート造/地下1階地上11階 | ||
| 容積率 | 700.00% | 用途 | 事務所 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 8,242.61㎡ | ||
| 敷地面積 | 792.11㎡(注2) | 駐車場台数 | 28台 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | 東急不動産株式会社 | マスターリース会社 | 東急不動産株式会社 | ||
| 賃貸借の状況 | |||||
| 総賃貸可能面積 | 4,476.35㎡ | 稼働率 | 100.0% | ||
| 代表的テナント | 株式会社リクルート | テナント数 | 6 | ||
| 総賃料収入(年間) | 304百万円 | 敷金・保証金 | 252百万円 | ||
| 特記事項: ・本件敷地は、東京都市計画事業汐留土地区画整理事業施行区域内に存する仮換地及び保留地です。 | |||||
| (注1)防火地域における耐火建築物のため、建ぺい率につき割増しを受けており、割増後の数値を記載しています。 (注2)敷地面積は、従前地について記載したものです。なお、仮換地指定通知及び保留地台帳上の仮換地及び保留地の面積の合計は1,134㎡です。 | |||||
| TO-6 東京機械本社ビル(底地) | 分類 | 東京オフィス | |||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成24年6月13日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 2,338百万円(注1) | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | |
| 鑑定評価額 (価格時点) | 2,450百万円 (平成26年11月30日) | 信託設定日 | 平成24年6月13日 | ||
| 信託期間満了日 | 平成34年6月30日 | ||||
| 最寄駅 | 都営地下鉄浅草線・三田線「三田」駅 徒歩2分 JR山手線・京浜東北線「田町」駅 徒歩4分 | ||||
| 所在地(住居表示) | 東京都港区芝五丁目26番24号 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都港区芝五丁目9番1 | 建物 | 竣工年月 | - |
| 建ぺい率 | 100.00%(注2) | 構造/階数 | - | ||
| 容積率 | 500.00% | 用途 | - | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | - | ||
| 敷地面積 | 1,287.96㎡ | 駐車場台数 | - | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | - | ||
| PM会社 | - | マスターリース会社 | - | ||
| 賃貸借の状況 | |||||
| 総賃貸可能面積 | 1,287.96㎡ | 稼働率 | 100.0% | ||
| 代表的テナント | 三井住友信託銀行株式会社 | テナント数 | 1 | ||
| 総賃料収入(年間) | 125百万円 | 敷金・保証金 | - | ||
| 特記事項: ・譲渡先である東急不動産株式会社が、本物件を取り壊したうえで新建物を建設した場合、本投資法人は、譲渡先との間で、新建物の竣工日から1年の間、当該建物の取得についての優先交渉権を得ます。 ・本投資法人及び譲渡先は、上記優先交渉期間満了日の翌日から4年の間、本物件(底地)の売買についての優先交渉権を有します。 | |||||
| (注1)「東京機械本社ビル(底地)」は、平成26年5月30日付で建物を信託財産とする信託受益権を東急不動産株式会社に譲渡しました。取得価格は、取得時(平成24年6月13日)の土地取得価格を記載しています。 (注2)防火地域における耐火建築物のため、建ぺい率につき割増しを受けており、割増後の数値を記載しています。 | |||||
| TO-7 A-PLACE池袋 | 分類 | 東京オフィス | |||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成24年6月13日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 3,990百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | |
| 鑑定評価額 (価格時点) | 4,330百万円 (平成26年11月30日) | 信託設定日 | 平成24年6月13日 | ||
| 信託期間満了日 | 平成34年6月30日 | ||||
| 最寄駅 | JR山手線・埼京線・湘南新宿ライン、東京メトロ丸の内線・有楽町線・副都心線、西武池袋線、東武東上線「池袋」駅 徒歩6分 | ||||
| 所在地(住居表示) | 東京都豊島区南池袋一丁目16番22号 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都豊島区南池袋一丁目22番1外 | 建物 | 竣工年月 | 平成23年10月 |
| 建ぺい率 | 100.00%(注1) | 構造/階数 | 鉄骨・鉄筋コンクリート造/地下1階地上7階 | ||
| 容積率 | 595.42% | 用途 | 事務所・店舗・駐車場 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 4,709.05㎡ | ||
| 敷地面積 | 755.05㎡(注2) | 駐車場台数 | 14台 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | 東急不動産株式会社 | マスターリース会社 | 東急不動産株式会社 | ||
| 賃貸借の状況 | |||||
| 総賃貸可能面積 | 3,409.73㎡ | 稼働率 | 100.0% | ||
| 代表的テナント | 株式会社リソー教育 | テナント数 | 1 | ||
| 総賃料収入(年間) | - | 敷金・保証金 | - | ||
| 特記事項: 該当ありません。 | |||||
| (注1)防火地域における耐火建築物のため、建ぺい率につき割増しを受けており、割増後の数値を記載しています。 (注2)建築基準法第42条第2項により道路とみなされる敷地部分約8㎡を含みます。 | |||||
| TO-8 A-PLACE新橋 | 分類 | 東京オフィス | |||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成25年4月19日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 5,650百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | |
| 鑑定評価額 (価格時点) | 6,220百万円 (平成26年11月30日) | 信託設定日 | 平成25年4月19日 | ||
| 信託期間満了日 | 平成35年4月30日 | ||||
| 最寄駅 | JR東海道線・山手線・京浜東北線・横須賀線、東京メトロ銀座線、都営地下鉄浅草線、東京臨海新交通臨海線(ゆりかもめ)「新橋」駅 徒歩3分 | ||||
| 所在地(住居表示) | 東京都港区新橋四丁目11番1号 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都港区新橋四丁目32番10外 | 建物 | 竣工年月 | 平成11年3月(注1) |
| 建ぺい率 | 100.00%(注2) | 構造/階数 | 鉄筋コンクリート、鉄骨鉄筋コンクリート造/地下2階地上9階 | ||
| 容積率 | 700.00% | 用途 | 店舗・事務所・共同住宅・駐車場・倉庫 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 7,143.97㎡ | ||
| 敷地面積 | 1,035.45㎡ | 駐車場台数 | 24台 | ||
| 所有形態 | 所有権一部借地権(注3) | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | 東急不動産株式会社 | マスターリース会社 | 東急不動産株式会社(注4) | ||
| 賃貸借の状況 | |||||
| 総賃貸可能面積 | 5,052.14㎡ | 稼働率 | 100.0% | ||
| 代表的テナント | 株式会社PFU | テナント数 | 10 | ||
| 総賃料収入(年間) | 345百万円 | 敷金・保証金 | 309百万円 | ||
| 特記事項: 該当ありません。 | |||||
| (注1)検査済証における工事完了検査年月日を記載しています。 (注2)防火地域における耐火建築物のため、建ぺい率につき割増しを受けており、割増後の数値を記載しています。 (注3)借地権部分の面積は 66.84㎡(公簿)です。 (注4)9階貸室部分については、株式会社東急コミュニティーがサブマスターリース会社(転借人)となっています。 | |||||
| TO-9 A-PLACE五反田 | 分類 | 東京オフィス | |||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成26年1月10日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 5,730百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | |
| 鑑定評価額 (価格時点) | 5,940百万円 (平成26年11月30日) | 信託設定日 | 土地:平成15年1月31日 建物:平成24年3月15日 | ||
| 信託期間満了日 | 平成35年12月31日 | ||||
| 最寄駅 | 都営地下鉄浅草線「五反田」駅 徒歩3分 JR山手線「五反田」駅 徒歩4分 | ||||
| 所在地(住居表示) | 東京都品川区西五反田二丁目27番3号 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都品川区西五反田二丁目27番10外 | 建物 | 竣工年月 | 平成24年2月 |
| 建ぺい率 | 100.00%(注) | 構造/階数 | 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造/地下1階地上10階 | ||
| 容積率 | 783.21% | 用途 | 事務所・店舗・駐車場 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 5,782.65㎡ | ||
| 敷地面積 | 694.01㎡ | 駐車場台数 | 19台 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | 東急不動産株式会社 | マスターリース会社 | 東急不動産株式会社 | ||
| 賃貸借の状況 | |||||
| 総賃貸可能面積 | 4,028.69㎡ | 稼働率 | 100.0% | ||
| 代表的テナント | - | テナント数 | 11 | ||
| 総賃料収入(年間) | 327百万円 | 敷金・保証金 | 283百万円 | ||
| 特記事項: 該当ありません。 | |||||
| (注)防火地域における耐火建築物のため、建ぺい率につき割増しを受けており、割増後の数値を記載しています。 | |||||
| TO-10 A-PLACE品川 | 分類 | 東京オフィス | |||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成26年1月10日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 3,800百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | |
| 鑑定評価額 (価格時点) | 3,990百万円 (平成26年11月30日) | 信託設定日 | 土地:昭和63年12月15日 建物:平成3年12月6日 | ||
| 信託期間満了日 | 平成35年12月31日 | ||||
| 最寄駅 | JR山手線・東海道新幹線・東海道線・京浜東北線・横須賀線、京急本線「品川」駅 徒歩4分 | ||||
| 所在地(住居表示) | 東京都港区港南一丁目8番40号 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都港区港南一丁目6番12 | 建物 | 竣工年月 | 平成3年9月 |
| 建ぺい率 | 100.00%(注) | 構造/階数 | 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造/地下1階地上8階 | ||
| 容積率 | 600.00% | 用途 | 事務所・駐車場 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 3,937.61㎡ | ||
| 敷地面積 | 638.44㎡ | 駐車場台数 | 13台 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | 東急不動産株式会社 | マスターリース会社 | 東急不動産株式会社 | ||
| 賃貸借の状況 | |||||
| 総賃貸可能面積 | 2,986.36㎡ | 稼働率 | 100.00% | ||
| 代表的テナント | - | テナント数 | 8 | ||
| 総賃料収入(年間) | 202百万円 | 敷金・保証金 | 186百万円 | ||
| 特記事項: 該当ありません。 | |||||
| (注)防火地域における耐火建築物のため、建ぺい率につき割増しを受けており、割増後の数値を記載しています。 | |||||
| TO-11 大崎ウィズタワー | 分類 | 東京オフィス | |||
| 特定資産の概要(注1) | |||||
| 取得年月日 | 平成26年6月24日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 10,690百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | |
| 鑑定評価額 (価格時点) | 11,600百万円 (平成26年11月30日) | 信託設定日 | 平成26年6月24日 | ||
| 信託期間満了日 | 平成36年6月30日 | ||||
| 最寄駅 | JR山手線・埼京線・湘南新宿ライン・東京臨海高速鉄道りんかい線「大崎」駅 徒歩4分 | ||||
| 所在地(住居表示) | 東京都品川区大崎二丁目11番1号 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都品川区大崎二丁目888番1 | 建物 | 竣工年月 | 平成26年1月 |
| 建ぺい率 | 60.0% | 構造/階数 | 鉄骨・鉄筋コンクリート・ 鉄骨鉄筋コンクリート造/ 地下2階地上25階(本施設 全体) | ||
| 容積率 | 650.0% | 用途 | 事務所、住居、店舗等 (本施設全体) | ||
| 用途地域 | 準工業地域、近隣商業地域 | 延床面積 | 54,363.84㎡(本施設全体) | ||
| 敷地面積 | 7,171.46㎡ (本施設全体の敷地) | 駐車場台数 | 156台(本施設全体) | ||
| 所有形態 | 敷地権(共有持分割合: 31,246,760/100,000,000) | 所有形態 | 区分所有権(専有部分4階 から11階、合計7,122㎡) | ||
| PM会社 | 東急不動産株式会社 | マスターリース会社 | 東急不動産株式会社 | ||
| 賃貸借の状況(注2) | |||||
| 総賃貸可能面積 | 7,193.28㎡ | 稼働率 | 100.0% | ||
| 代表的テナント | 株式会社NIPPO | テナント数 | 1 | ||
| 総賃料収入(年間) | - | 敷金・保証金 | - | ||
| 特記事項: ・区分所有者間の覚書及び規約において、各区分所有権の譲渡に係る他の区分所有者の優先交渉権に関する事項が定められています。 ・東急不動産株式会社(マスターリース会社)と株式会社NIPPO(前所有者兼転借人)は、平成26年6月24日付で、本投資法人による取得対象部分の全体につき、信託設定日から2年間の期間を賃貸借期間とする定期建物賃貸借契約を締結し、①東急不動産株式会社が、テナント賃貸借契約を締結する場合には、当該テナントの賃貸借契約の対象部分を当該定期建物賃貸借契約の賃貸借部分から除外し、当該テナントとの間で直接賃貸借契約を締結することができる旨、及び②東急不動産株式会社とテナントとの間の上記賃貸借契約に基づく賃料額が一定の水準に満たない場合において、株式会社NIPPOが当該差額を最低保証する旨等を合意しています。 | |||||
| (注1)本投資法人による取得対象は、事務所、住宅、店舗等から構成される大型複合施設「大崎ウィズシティ」(本施設全体)のうち、事務所をメインに構成された「大崎ウィズタワー」と呼ばれるオフィスビルの4階から11階です。 (注2)本区分所有建物につき本投資法人の取得に係る区分所有部分を記載しています。 | |||||
| O-1 あまがさきキューズモール(底地) | 分類 | その他投資対象資産 | |||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成24年6月13日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 12,000百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | |
| 鑑定評価額 (価格時点) | 12,600百万円 (平成26年11月30日) | 信託設定日 | 平成24年2月1日 | ||
| 信託期間満了日 | 平成34年6月30日 | ||||
| 最寄駅 | JR東海道本線・福知山線・東西線「尼崎」駅 徒歩2分 | ||||
| 所在地(住居表示) | (本館)兵庫県尼崎市潮江一丁目3番1号 (フィットネス館)兵庫県尼崎市潮江一丁目2番3号 | ||||
| 土地 | 地番 | 兵庫県尼崎市潮江一丁目808番外 | 建物 | 竣工年月 | - |
| 建ぺい率 | 100.00%(注) | 構造/階数 | - | ||
| 容積率 | 500.00% | 用途 | - | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | - | ||
| 敷地面積 | 27,465.44㎡ | 駐車場台数 | - | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | - | ||
| PM会社 | - | マスターリース会社 | - | ||
| 賃貸借の状況 | |||||
| 総賃貸可能面積 | 27,465.44㎡ | 稼働率 | 100.0% | ||
| 代表的テナント | 三井住友信託銀行株式会社 | テナント数 | 1 | ||
| 総賃料収入(年間) | 683百万円 | 敷金・保証金 | 341百万円 | ||
| 特記事項: 該当ありません。 | |||||
| (注)防火地域における耐火建築物のため、建ぺい率につき割増しを受けており、割増後の数値を記載しています。 | |||||
| O-2 icotなかもず | 分類 | その他投資対象資産 | |||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成24年6月13日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 8,500百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | |
| 鑑定評価額 (価格時点) | 9,700百万円 (平成26年11月30日) | 信託設定日 | 土地:平成18年12月18日 コーナン棟: 平成19年7月12日 銀行棟:平成20年3月19日 | ||
| 信託期間満了日 | 平成34年6月30日 | ||||
| 最寄駅 | 大阪市営地下鉄御堂筋線「なかもず」駅 徒歩6分 南海高野線「白鷺」駅 徒歩6分 南海高野線「中百舌鳥」駅 徒歩8分 | ||||
| 所在地(住居表示) | 大阪府堺市北区中百舌鳥町三丁428番2号 | ||||
| 土地 | 地番 | 大阪府堺市北区中百舌鳥町三丁425番2外 | 建物 | 竣工年月 | 平成19年6月(コーナン棟) 平成20年2月(銀行棟) |
| 建ぺい率 | 60.00%(注1) | 構造/階数 | 鉄骨造/地上3階 | ||
| 容積率 | 200.00% | 用途 | 店舗・駐車場・銀行 | ||
| 用途地域 | 第2種住居地域 | 延床面積 | 27,408.34㎡(注3) | ||
| 敷地面積 | 30,857.61㎡(注2) | 駐車場台数 | 677台 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | 東急不動産SCマネジメント株式会社 | マスターリース会社 | 東急不動産SCマネジメント株式会社 | ||
| 賃貸借の状況 | |||||
| 総賃貸可能面積 | 28,098.02㎡ | 稼働率 | 100.0% | ||
| 代表的テナント | コーナン商事株式会社 | テナント数 | 2 | ||
| 総賃料収入(年間) | 619百万円 | 敷金・保証金 | 430百万円 | ||
| 特記事項: ・本物件のうち、コーナン棟については、建物竣工後に都市計画法が改正され、当該建物の所在する第2種住居地域においては、延床面積10,000㎡を超える大規模集客施設は建築できないこととされたため、当該建物は既存不適格となっています。 | |||||
| (注1)角地のため、建ぺい率につき割増しを受けており、割増後の数値を記載しています。 (注2)建築基準法第42条第2項により道路とみなされる敷地部分約561㎡を含みます。 (注3)本物件は、2棟に分かれており、各延床面積の合計を記載しています。 | |||||
| O-3 icot金剛 | 分類 | その他投資対象資産 | |||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成24年6月13日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 1,600百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | |
| 鑑定評価額 (価格時点) | 1,860百万円 (平成26年11月30日) | 信託設定日 | 平成19年1月30日 | ||
| 信託期間満了日 | 平成34年6月30日 | ||||
| 最寄駅 | 南海高野線「金剛」駅 徒歩5分 | ||||
| 所在地(住居表示) | 大阪府大阪狭山市半田一丁目35番1号 | ||||
| 土地 | 地番 | 大阪府大阪狭山市半田一丁目35番1外 | 建物 (注2) | 竣工年月 | 昭和52年2月 |
| 建ぺい率 | 60.00% | 構造/階数 | 鉄筋コンクリート造/地上3階 | ||
| 容積率 | 200.00% | 用途 | 店舗 | ||
| 用途地域 | 第2種住居地域 | 延床面積 | 17,894.95㎡ | ||
| 敷地面積 | 10,821.40㎡(注1) | 駐車場台数 | 166台 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | 東急不動産SCマネジメント株式会社 | マスターリース会社 | 東急不動産SCマネジメント株式会社 | ||
| 賃貸借の状況 | |||||
| 総賃貸可能面積 | 17,884.55㎡ | 稼働率 | 100.0% | ||
| 代表的テナント | 株式会社ダイエー | テナント数 | 1 | ||
| 総賃料収入(年間) | - | 敷金・保証金 | - | ||
| 特記事項: ・本物件の敷地の一部につき、関西電力株式会社のために、以下を内容とする地役権が設定されています。 ①電線路の支持物以外の電線路の設置・張替・増強等、保守運営のための土地の立入り・通行・使用の認容 ②一定の高さを超える建造物及び工作物の築造の禁止 ③一定の危険物の製造・取扱い・貯蔵等、電線路に支障となる立竹木の生育等、電線路に支障となる一切の行為の禁止 ・本物件の建物竣工後に都市計画法が改正され、当該建物の所在する第2種住居地域においては、延床面積10,000㎡を超える大規模集客施設は建築できないこととされたため、当該建物は既存不適格となっています。 | |||||
| (注1)建築基準法第42条第1項により道路とされる敷地部分約82㎡を含みます。 (注2)本物件の建物につき耐震補強工事が施工されています。なお、施工後の本建物の耐震性能は、補強後の構造耐震指標(建物の保有する耐震性能)が構造耐震判定指標(想定した地震動に対して建物が安全と判定される必要耐震性能)を上回り、「耐震性に問題の少ない建物」と判定される旨の、平成20年5月30日付耐震補強設計報告書(作成者:デロイトトーマツPRS株式会社)が取得されています。 | |||||
| O-4 icot溝の口 | 分類 | その他投資対象資産 | |||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成24年6月13日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 2,710百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | |
| 鑑定評価額 (価格時点) | 3,050百万円 (平成26年11月30日) | 信託設定日 | 平成16年9月10日 | ||
| 信託期間満了日 | 平成34年6月30日 | ||||
| 最寄駅 | 東急田園都市線・大井町線「高津」駅 徒歩13分 | ||||
| 所在地(住居表示) | 神奈川県川崎市高津区溝口六丁目11番1号 | ||||
| 土地 | 地番 | 神奈川県川崎市高津区溝口六丁目837番1外 | 建物 | 竣工年月 | 平成10年7月 |
| 建ぺい率 | 70.00%(注1) | 構造/階数 | 鉄骨造/地下1階地上4階 | ||
| 容積率 | 200.00% | 用途 | 店舗・駐車場 | ||
| 用途地域 | 準工業地域 | 延床面積 | 14,032.05㎡ | ||
| 敷地面積 | 6,128.52㎡(注2) | 駐車場台数 | 310台 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | 東急不動産SCマネジメント株式会社 | マスターリース会社 | 東急不動産SCマネジメント株式会社 | ||
| 賃貸借の状況 | |||||
| 総賃貸可能面積 | 14,032.05㎡ | 稼働率 | 100.0% | ||
| 代表的テナント | 株式会社家具の大正堂 | テナント数 | 1 | ||
| 総賃料収入(年間) | - | 敷金・保証金 | 100百万円 | ||
| 特記事項: 該当ありません。 | |||||
| (注1)角地のため、建ぺい率につき割増しを受けており、割増後の数値を記載しています。 (注2)建築基準法第42条第1項により道路とされる敷地部分約158㎡を含みます。 | |||||
| O-5 icot多摩センター | 分類 | その他投資対象資産 | |||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成24年6月13日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 2,840百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | |
| 鑑定評価額 (価格時点) | 3,160百万円 (平成26年11月30日) | 信託設定日 | 平成18年3月31日 | ||
| 信託期間満了日 | 平成34年6月30日 | ||||
| 最寄駅 | 京王相模原線「京王多摩センター」駅、小田急多摩線「小田急多摩センター」駅、多摩都市モノレール線「多摩センター」駅 徒歩4分 | ||||
| 所在地(住居表示) | 東京都多摩市落合一丁目35番 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都多摩市落合一丁目35番 | 建物 | 竣工年月 | 平成18年3月 |
| 建ぺい率 | 100.00%(注1) | 構造/階数 | 鉄筋コンクリート造/地下1階地上15階 | ||
| 容積率 | 400.00% | 用途 | 店舗・駐車場・住宅 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 31,553.75㎡ | ||
| 敷地面積 | 6,110.36㎡ | 駐車場台数 | 234台 (区分所有部分103台(注2)) | ||
| 所有形態 | 敷地権 (721,547/2,181,277(注2)) | 所有形態 | 区分所有権 (専有部分11,255.63㎡(注2)) | ||
| PM会社 | 東急不動産SCマネジメント株式会社 | マスターリース会社 | 東急不動産SCマネジメント株式会社 | ||
| 賃貸借の状況(注2) | |||||
| 総賃貸可能面積 | 5,181.58㎡ | 稼働率 | 100.0% | ||
| 代表的テナント | 株式会社大創産業 | テナント数 | 11 | ||
| 総賃料収入(年間) | 230百万円 | 敷金・保証金 | 230百万円 | ||
| 特記事項: ・新住宅市街地開発法により、工事完了の公告日の翌日から10年間、本物件の敷地又は建物に関する権利の譲渡又は賃借権その他の権利の設定又は移転につき、東京都知事の承認が必要とされます。 | |||||
| (注1)防火地域における耐火建築物のため、建ぺい率につき割増しを受けており、割増後の数値を記載しています。 (注2)本区分所有建物につき本投資法人の取得に係る区分所有部分を記載しています。 | |||||
| O-6 A-PLACE金山 | 分類 | その他投資対象資産 | |||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成24年6月13日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 6,980百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | |
| 鑑定評価額 (価格時点) | 7,570百万円 (平成26年11月30日) | 信託設定日 | 土地:平成17年8月12日 建物:平成21年2月27日 | ||
| 信託期間満了日 | 平成34年6月30日 | ||||
| 最寄駅 | 名古屋市営地下鉄名城線・名港線「金山」駅 徒歩1分 JR中央本線・東海道本線、名鉄名古屋本線「金山」駅 徒歩2分 | ||||
| 所在地(住居表示) | 愛知県名古屋市中区金山一丁目14番18号 | ||||
| 土地 | 地番 | 愛知県名古屋市中区金山一丁目1401番外 | 建物 | 竣工年月 | 平成21年2月 |
| 建ぺい率 | 100.00%(注) | 構造/階数 | 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造/地下1階地上9階 | ||
| 容積率 | 800.00% | 用途 | 事務所・店舗 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 12,783.13㎡ | ||
| 敷地面積 | 1,508.90㎡ | 駐車場台数 | 68台 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | 東急不動産株式会社 | マスターリース会社 | 東急不動産株式会社 | ||
| 賃貸借の状況 | |||||
| 総賃貸可能面積 | 9,314.91㎡ | 稼働率 | 100.0% | ||
| 代表的テナント | 株式会社三菱東京UFJ銀行 | テナント数 | 21 | ||
| 総賃料収入(年間) | 490百万円 | 敷金・保証金 | 385百万円 | ||
| 特記事項: 該当ありません。 | |||||
| (注)防火地域における耐火建築物のため、建ぺい率につき割増しを受けており、割増後の数値を記載しています。 | |||||
| O-7 大阪中之島ビル | 分類 | その他投資対象資産 | |||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成25年1月25日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 5,250百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | |
| 鑑定評価額 (価格時点)(注1) | 5,900百万円 (平成26年11月30日) | 信託設定日 | 平成14年3月29日 | ||
| 信託期間満了日 | 平成35年1月31日 | ||||
| 最寄駅 | 京阪中之島線「大江橋」駅 徒歩1分 大阪市営地下鉄御堂筋線「淀屋橋」駅 徒歩5分 | ||||
| 所在地(住居表示) | 大阪府大阪市北区中之島二丁目2番2号 | ||||
| 土地 | 地番 | 大阪府大阪市北区中之島二丁目13番乙外 | 建物 | 竣工年月 | 昭和59年3月 |
| 建ぺい率 | 100.00%(注2) | 構造/階数 | 鉄骨鉄筋コンクリート造/地下3階地上15階(注3) | ||
| 容積率 | 1,000.00% | 用途 | 事務所・駐車場 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 34,248.71㎡ | ||
| 敷地面積 | 3,038.20㎡ | 駐車場台数 | 100台 | ||
| 所有形態 | 所有権(準共有持分50%) | 所有形態 | 所有権(準共有持分50%) | ||
| PM会社 | 株式会社東急コミュニティー | マスターリース会社 | 株式会社東急コミュニティー | ||
| 賃貸借の状況 | |||||
| 総賃貸可能面積 | 10,176.06㎡(注4) | 稼働率 | 98.2% | ||
| 代表的テナント | - | テナント数 | 41 | ||
| 総賃料収入(年間) | 462百万円(注4) | 敷金・保証金 | 327百万円(注4) | ||
| 特記事項: ・各準共有者は、その持分売却に際し、他の準共有者へ予め通知をし、購入希望があればその者と協議し、協議が整った場合にはその者に売却すること、また、協議が整わない等の場合にその後第三者への売却に合意し実行する際には、他の準共有者へ再度通知をし、同一の売却条件での購入を希望するかを問い、購入を希望する場合には当該準共有者へ売却する旨、各準共有者間で合意がなされています。 | |||||
| (注1)鑑定評価額については、準共有持分割合(50%)に相当する数値を記載しています。 (注2)防火地域における耐火建築物のため、建ぺい率につき割増しを受けており、割増後の数値を記載しています。 (注3)登記簿上「鉄骨鉄筋コンクリート造」となっていますが、実際は、地上部分が鉄骨造で地下部分は鉄骨鉄筋コンクリート造となっています。 (注4)総賃貸可能面積、総賃料収入(年間)及び敷金・保証金については、準共有持分割合(50%)に相当する数値を記載しています。 | |||||
| O-8 icot大森 | 分類 | その他投資対象資産 | |||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成25年12月19日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 5,790百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | |
| 鑑定評価額 (価格時点) | 5,970百万円 (平成26年11月30日) | 信託設定日 | 平成19年3月28日 | ||
| 信託期間満了日 | 平成35年12月31日 | ||||
| 最寄駅 | JR京浜東北線「大森」駅 徒歩3分 | ||||
| 所在地(住居表示) | 東京都大田区大森北一丁目8番2号 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都大田区大森北一丁目8番3外 | 建物 | 竣工年月 | 平成19年3月 |
| 建ぺい率 | 100.00%(注1) | 構造/階数 | 鉄骨・鉄筋コンクリート造/地下1階地上7階 | ||
| 容積率 | 567.45% | 用途 | スポーツセンター・店舗 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 7,040.95㎡ | ||
| 敷地面積 | 1,242.74㎡ | 駐車場台数 | 34台 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | 東急不動産SCマネジメント株式会社 | マスターリース会社 | 東急不動産SCマネジメント株式会社 | ||
| 賃貸借の状況 | |||||
| 総賃貸可能面積 | 6,209.79㎡(注2) | 稼働率 | 100.0% | ||
| 代表的テナント | - | テナント数 | 9 | ||
| 総賃料収入(年間) | 380百万円 | 敷金・保証金 | 363百万円 | ||
| 特記事項: 該当ありません。 | |||||
| (注1)防火地域における耐火建築物のため、建ぺい率につき割増しを受けており、割増後の数値を記載しています。 (注2)総賃貸可能面積には、外部駐輪場の一部(約21㎡)と2階共用部の一部(約28㎡)を含めて算定しています。 | |||||
(ウ)運用資産の資本的支出
a.資本的支出の予定
平成26年11月30日現在において、本投資法人がその第6期末保有資産につき、計画している改修工事等に伴う資本的支出の予定額のうち、主要なものは以下のとおりです。なお、下記工事予定金額には、会計上、費用処理される部分が含まれています。
| 不動産等の名称 (所在地) | 目 的 | 予定期間 | 工事予定金額(百万円) | ||
| 総額 | 当期 支払額 | 既支出 総額 | |||
| 東急不動産恵比寿ビル (東京都渋谷区) | 空調機更新 | 自 平成26年10月 至 平成27年5月 | 97 | - | - |
| 東急プラザ 札幌 (北海道札幌市) | 新館客室改修 | 自 平成27年2月 至 平成27年4月 | 82 | - | - |
| A-PLACE新橋 (東京都港区) | 空調機・全熱交換機更新工事 | 自 平成26年9月 至 平成26年12月 | 46 | - | - |
| 東急プラザ 赤坂 (東京都千代田区) | パッケージ空調機個別空調工事 | 自 平成26年9月 至 平成27年1月 | 25 (注) | - | - |
| 大阪中之島ビル (大阪府大阪市) | 防災盤更新 | 自 平成26年12月 至 平成27年5月 | 24 (注) | - | - |
| 東急プラザ 札幌 (北海道札幌市) | 新館客室FCU更新工事 | 自 平成27年2月 至 平成27年4月 | 20 | - | - |
| 東急プラザ 赤坂 (東京都千代田区) | バスダクトB系統更新工事 | 自 平成26年12月 至 平成27年3月 | 20 (注) | - | - |
| 東急プラザ 赤坂 (東京都千代田区) | バスダクトC系統更新工事(第2期) | 自 平成26年9月 至 平成27年3月 | 14 (注) | - | - |
(注) 「東急プラザ 赤坂」及び「大阪中之島ビル」に係る工事金額は、平成26年11月30日現在において本投資法人が保有する不動産信託受益権の準共有持分割合(50%)に相当する数値を記載しています。
b.期中の資本的支出
本投資法人の第6期末保有資産において、平成26年11月期中に本投資法人が実施した資本的支出に該当する工事は以下のとおりです。平成26年11月期の資本的支出は165百万円であり、平成26年11月期に費用処理された修繕費142百万円と併せ308百万円の工事を実施しています。
| 不動産等の名称 (所在地) | 目 的 | 工事期間 | 工事金額 (百万円) |
| icot金剛 (大阪府大阪狭山市) | 非常用発電設備更新工事 | 自 平成26年9月 至 平成26年11月 | 42 |
| 東急プラザ 赤坂 (東京都千代田区) | バスダクトC系統更新工事(第1期) | 自 平成26年8月 至 平成26年11月 | 22 (注) |
| Hitotsugi LIP (東京都港区) | 空調設置工事 | 自 平成26年10月 至 平成26年10月 | 14 |
| 東急不動産恵比寿ビル (東京都渋谷区) | 機械駐車設備更新工事 | 自 平成26年11月 至 平成26年11月 | 11 |
| その他 | 75 | ||
| 合 計 | 165 | ||
(注) 「東急プラザ 赤坂」に係る工事金額は、本投資法人が保有する不動産信託受益権の準共有持分割合(50%)に相当する数値を記載しています。
c.長期修繕計画のために積立てた金銭
該当事項はありません。
(エ)建物状況調査報告書(建物エンジニアリングレポート)の概要
本投資法人は、各保有資産について、建物検査、関連法規の遵守、修繕費評価及び環境アセスメント等に関する建物状況評価報告書(建物エンジニアリングレポート)を清水建設株式会社、株式会社ハイ国際コンサルタント、株式会社竹中工務店、デロイトトーマツPRS株式会社又は東京海上日動リスクコンサルティング株式会社より取得しています。建物状況評価報告書の記載は報告者の意見を示したものに留まり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。なお、清水建設株式会社、株式会社ハイ国際コンサルタント、株式会社竹中工務店、デロイトトーマツPRS株式会社及び東京海上日動リスクコンサルティング株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
a.建物状況調査報告書の概要
| 物件 番号 | 物件名称 | 調査業者 | 調査年月日 | 短期修繕費 (千円) (注1)(注2) | 長期修繕費 (千円) (注1)(注3) |
| UR-1 | 東急プラザ 表参道原宿 | 清水建設株式会社 | 平成24年4月13日 | 48 (注4) | 62,619 (注4) |
| UR-2 | 東急プラザ 赤坂 | 清水建設株式会社 | 平成24年3月6日 | 310,230 (注4) | 1,392,413 (注4) |
| UR-3 | エビスキュープラザ | 株式会社ハイ国際コンサルタント | 平成24年3月6日 | 320 | 47,590 |
| UR-4 | 新橋プレイス | 株式会社ハイ国際コンサルタント | 平成24年3月6日 | - | 76,170 |
| UR-5 | 京都烏丸パーキングビル | 株式会社ハイ国際コンサルタント | 平成24年3月6日 | 160 | 143,520 |
| UR-6 | Hitotsugi LIP | 株式会社ハイ国際コンサルタント | 平成25年8月6日 | 380 | 46,760 |
| UR-7 | 神戸旧居留地25番館 | 株式会社ハイ国際コンサルタント | 平成25年7月19日 | 2,080 | 326,720 |
| UR-8 | 東急プラザ 札幌 | 株式会社ハイ国際コンサルタント | 平成25年7月18日 | 2,430 | 1,010,160 |
| UR-9 | 鎌田興産ビル | 株式会社ハイ国際コンサルタント | 平成25年10月21日 | 12,310 | 141,960 |
| TO-1 | 東急不動産恵比寿ビル | 清水建設株式会社 | 平成24年3月6日 | 64,749 | 700,517 |
| TO-2 | A-PLACE恵比寿南 | 株式会社ハイ国際コンサルタント | 平成24年3月6日 | 3,390 | 189,620 |
| TO-3 | A-PLACE代々木 | 株式会社ハイ国際コンサルタント | 平成24年3月6日 | 550 | 62,630 |
| TO-4 | A-PLACE青山 | 株式会社ハイ国際コンサルタント | 平成24年3月6日 | 9,640 | 270,920 |
| TO-5 | ルオーゴ汐留 | 清水建設株式会社 | 平成24年3月6日 | 5,927 | 140,545 |
| TO-6 | 東京機械本社ビル(底地) | 清水建設株式会社 | 平成24年3月6日 | (注5) | (注5) |
| TO-7 | A-PLACE池袋 | 株式会社竹中工務店 株式会社ハイ国際コンサルタント | 平成24年3月6日 平成24年3月6日 | - | 36,430 |
| TO-8 | A-PLACE新橋 | 株式会社ハイ国際コンサルタント | 平成25年3月29日 | 3,230 | 235,210 |
| TO-9 | A-PLACE五反田 | 株式会社ハイ国際コンサルタント | 平成25年7月19日 | 40 | 57,560 |
| TO-10 | A-PLACE品川 | 株式会社ハイ国際コンサルタント | 平成25年8月15日 | 1,010 | 110,420 |
| TO-11 | 大崎ウィズタワー | 東京海上日動リスクコンサルティ ング株式会社 | 平成26年3月12日 | - | 260,747 (注6) |
| O-1 | あまがさきキューズモール(底地) | 株式会社竹中工務店 株式会社ハイ国際コンサルタント | 平成24年3月6日 平成24年3月6日 | (注5) | (注5) |
| O-2 | icotなかもず | 清水建設株式会社 デロイトトーマツPRS株式会社 | 平成24年3月6日 平成24年4月20日 | 100 (注7) | 126,219 (注7) |
| O-3 | icot金剛 | 清水建設株式会社 | 平成24年3月6日 | 289,283 | 450,834 |
| O-4 | icot溝の口 | 清水建設株式会社 | 平成24年3月6日 | 20,383 | 69,172 |
| O-5 | icot多摩センター | 清水建設株式会社 | 平成24年3月6日 | 5,796 | 71,282 |
| O-6 | A-PLACE金山 | 株式会社ハイ国際コンサルタント | 平成24年3月6日 | 350 | 133,430 |
| O-7 | 大阪中之島ビル | 株式会社ハイ国際コンサルタント | 平成26年10月21日 | 66,865 (注4) | 643,910 (注4) |
| O-8 | icot大森 | 株式会社ハイ国際コンサルタント | 平成25年7月17日 | 260 | 90,370 |
| 合計 | - | - | - | 799,531 | 6,897,728 |
(注1) 短期修繕費及び長期修繕費は、建物状況評価報告書の記載に基づき記載しています。
(注2) 短期修繕費には、調査書日付から起算して1年以内に必要とされる修繕費用の合計額を記載しています。
(注3) 長期修繕費には、調査書日付から起算して12年以内に必要とされる修繕費用の合計額を記載しています。
(注4) 「東急プラザ 表参道原宿」、「東急プラザ 赤坂」及び「大阪中之島ビル」の短期修繕費及び長期修繕費は、各物件の準共有持分割合(それぞれ75%、50%及び50%)に相当する数値を記載しています。
(注5) 「東京機械本社ビル(底地)」及び「あまがさきキューズモール(底地)」は、底地物件であるため、記載していません。
(注6) 「大崎ウィズタワー」の長期修繕費は、「大崎ウィズタワー」と呼ばれるオフィスビル全体の修繕費です。本投資法人は、同物件の4階から11階部分の区分所有権を保有しています。
(注7) 清水建設株式会社作成の建物状況評価報告書の記載に基づき記載しています。
b.保有資産に係る設計者、構造設計者、施工者、確認検査機関及び構造計算確認機関
保有資産に係る設計者、構造設計者、施工者、確認検査機関及び構造計算確認機関(注1)は以下のとおりです。なお、本投資法人は、第三者専門機関である損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社に、構造計算書及び構造図の確認業務(以下「構造計算書等確認業務」といいます。)を委託し、いずれの物件の構造計算書及び構造図にも、偽装等を示唆する特段の事項、並びに設計当時の建築基準法上の耐震性能を疑わせる特段の事項が見受けられなかった旨の総合所見を取得しています。但し、一部の資産(注2)においては、構造計算適合性判定(注3)を受けているため、かかる構造計算書等確認業務は行っていません。
| 物件 番号 | 物件名称 | 設計者 | 構造設計者 | 施工者 | 確認検査機関 | 構造計算確認機関 |
| UR-1 | 東急プラザ 表参道原宿 | 株式会社竹中工務店 | 株式会社竹中工務店 | 株式会社竹中工務店 | 株式会社都市居住評価センター | - (注2) |
| UR-2 | 東急プラザ 赤坂 | 新築時:東急不動産株式会社 耐震補強工事時:鹿島建設株式会社 | 新築時:東急不動産株式会社 耐震補強工事時:鹿島建設株式会社 | 新築時:東急建設株式会社 耐震補強工事時:鹿島建設株式会社 | 東京都千代田区 | 損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社 |
| UR-3 | エビスキュープラザ | 株式会社東急設計コンサルタント | 株式会社東急設計コンサルタント | 株式会社淺沼組 | 一般財団法人日本建築センター | 損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社 |
| UR-4 | 新橋プレイス | 株式会社三菱地所設計 | 株式会社三菱地所設計 | 清水建設株式会社 | 株式会社都市居住評価センター | 損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社 |
| UR-5 | 京都烏丸パーキングビル | 株式会社京阪都市設計 | 株式会社京阪都市設計 | 鹿島建設株式会社 | 株式会社I-PEC | 損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社 |
| UR-6 | Hitotsugi LIP | 株式会社竹中工務店 | 株式会社竹中工務店 | 株式会社竹中工務店 | 一般財団法人日本建築センター | 損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社 |
| UR-7 | 神戸旧居留地25番館 | 株式会社竹中工務店 | 株式会社竹中工務店 | 株式会社竹中工務店 | 一般財団法人日本建築総合試験所 | - (注2) |
| UR-8 | 東急プラザ 札幌 | 新築時:株式会社東急 設計コンサルタント 耐震補強工事時:清水建設株式会社 | 新築時:株式会社東急 設計コンサルタント 耐震補強工事時:清水建設株式会社 | 新築時:東急建設株式会社 耐震補強工事時:清水建設株式会社 | 北海道札幌市 | 損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社 |
| UR-9 | 鎌田興産ビル | 西松建設株式会社 | 西松建設株式会社 | 西松建設株式会社 | 東京都渋谷区 | 損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社 |
| TO-1 | 東急不動産恵比寿ビル | 株式会社東急設計コンサルタント | 株式会社東急設計コンサルタント | 東急建設株式会社・株式会社新井組共同企業体 | 東京都渋谷区 | 損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社 |
| TO-2 | A-PLACE恵比寿南 | ジェイティ不動産株式会社 | ジェイティ不動産株式会社 | ジェイティ不動産株式会社 | 東京都渋谷区 | 損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社 |
| TO-3 | A-PLACE代々木 | 株式会社淺沼組 | 株式会社淺沼組 | 株式会社淺沼組 | 株式会社都市居住評価センター | 損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社 |
| TO-4 | A-PLACE青山 | 新築時:株式会社日建設計(注1) 耐震補強工事時:株式会社日建設計 | 新築時:株式会社日建設計(注1) 耐震補強工事時:株式会社日建設計 | 新築時:株式会社竹中工務店 耐震補強工事時:清水建設株式会社 | 東京都港区 | 損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社 |
| TO-5 | ルオーゴ汐留 | 株式会社NTTファシリティーズ | 株式会社NTTファシリティーズ | 大成・竹中・共立・地崎建設共同企業体 | 一般財団法人日本建築センター | 損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社 |
| TO-6 | 東京機械本社ビル(底地)(注4) | - | - | - | - | - |
| TO-7 | A-PLACE池袋 | 株式会社大林組 | 株式会社大林組 | 株式会社大林組 | 株式会社都市居住評価センター | - (注2) |
| 物件 番号 | 物件名称 | 設計者 | 構造設計者 | 施工者 | 確認検査機関 | 構造計算確認機関 |
| TO-8 | A-PLACE新橋 | 株式会社園田設計、株式会社日建設計、株式会社日建ハウジングシステム | 株式会社日建ハウジングシステム | 株式会社熊谷組・浅川建設共同企業体 | 東京都 | 損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社 |
| TO-9 | A-PLACE五反田 | 株式会社三菱地所設計 | 株式会社三菱地所設計 | 大成建設株式会社 | 一般財団法人日本建築センター | - (注2) |
| TO-10 | A-PLACE品川 | 株式会社プランテック 総合計画事務所 | 株式会社プランテック 総合計画事務所 | 飛鳥建設株式会社 | 東京都港区 | 損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社 |
| TO-11 | 大崎ウィズタワー | 協立建築設計事務所・清水建設設計共同企業体 | 協立建築設計事務所・清水建設設計共同企業体 | 清水・NIPPO建設共同企業体 | 一般財団法人日本建築センター | - (注2) |
| O-1 | あまがさきキューズモール(底地)(注4) | - | - | - | - | - |
| O-2 | icotなかもず | 有限会社南海総合設計(SC棟)、株式会社東急設計コンサルタント(銀行棟) | 有限会社南海総合設計(SC棟)、株式会社能勢建築構造研究所(銀行棟) | 株式会社大林組(SC棟)、株木建設株式会社(銀行棟) | 一般財団法人大阪建築防災センター(SC棟)、大阪府堺市(銀行棟) | 損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社(SC棟)、-(銀行棟)(注2) |
| O-3 | icot金剛 | 新築時:株式会社熊谷組 耐震補強工事時:デロイトトーマツPRS株式会社 | 新築時:株式会社熊谷組 耐震補強工事時:デロイトトーマツPRS株式会社 | 新築時:株式会社熊谷組 耐震補強工事時:株式会社ザイマックスビルマネジメント | 大阪府 | 損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社 |
| O-4 | icot溝の口 | 計画設計・ノガミ | 計画設計・ノガミ | 大成建設株式会社 | 神奈川県川崎市 | 損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社 |
| O-5 | icot多摩センター | 株式会社東急設計コンサルタント | 株式会社東急設計コンサルタント | 西松建設株式会社 | ハウスプラス住宅保証株式会社 | 損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社 |
| O-6 | A-PLACE金山 | 株式会社日建設計 | 株式会社日建設計 | 株式会社安藤・間 | ビューローベリタスジャパン株式会社 | - (注2) |
| O-7 | 大阪中之島ビル | 株式会社大建設計 | 株式会社大建設計 | 鹿島建設・大林組共同企業体 | 大阪府大阪市 | 損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社 |
| O-8 | icot大森 | 株式会社熊谷組 | 株式会社熊谷組 | 株式会社熊谷組 | 一般財団法人日本建築センター | 損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社 |
(注1) 上表記載の社名は、過去に社名変更等がなされた場合には、本書の日付現在の社名で記載しています。
(注2) 「東急プラザ 表参道原宿」、「神戸旧居留地25番館」、「A-PLACE池袋」、「A-PLACE五反田」、「大崎ウィズタワー」、「icotなかもず(銀行棟)」及び「A-PLACE金山」は、構造計算適合性判定(注3)を受けているため記載していません。
(注3) 平成19年6月20日施行の改正建築基準法により、同法改正日以降に建築確認申請された建築物で、高度な構造計算を要する一定高さ以上等の建築物について、構造計算適合性判定が義務付けられており、都道府県知事は、構造計算が適正に行われたものかどうかを判定することとなっています。
(注4) 「東京機械本社ビル(底地)」及び「あまがさきキューズモール(底地)」は、底地物件であるため、記載していません。
c.地震リスク分析等の概要
本投資法人は、運用資産を取得する際のデューディリジェンスの一環として、損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社に依頼し、地震リスク分析の評価を行っています。当該分析は、構造図面・構造計算書をもとに、独自の構造評価方法で建物の耐震性能を評価し、構造計算書の内容と比較検討を行い、対象建物の最終的な耐震性能として評価しています。その評価をもとに建物固有の地震に対する脆弱性を考慮し、地震ハザード及び地盤条件を含めた総合的な評価結果に基づき、地震による建物のPML値(予想最大損失率)(注1)を算定しています。保有資産に係る建物のPML値は、下表のとおりです。
| 物件 番号 | 物件名称 | PML値(予想最大損失率) (%)(注2) |
| UR-1 | 東急プラザ 表参道原宿 | 2.9 |
| UR-2 | 東急プラザ 赤坂(注3) | 3.6 |
| UR-3 | エビスキュープラザ | 5.7 |
| UR-4 | 新橋プレイス | 6.8 |
| UR-5 | 京都烏丸パーキングビル | 2.4 |
| UR-6 | Hitotsugi LIP | 6.4 |
| UR-7 | 神戸旧居留地25番館 | 2.6 |
| UR-8 | 東急プラザ 札幌(注3) | 0.3 |
| UR-9 | 鎌田興産ビル | 7.9 |
| TO-1 | 東急不動産恵比寿ビル | 6.5 |
| TO-2 | A-PLACE恵比寿南 | 8.0 |
| TO-3 | A-PLACE代々木 | 5.1 |
| TO-4 | A-PLACE青山(注3) | 8.9 |
| TO-5 | ルオーゴ汐留 | 2.7 |
| TO-6 | 東京機械本社ビル(底地)(注4) | - |
| TO-7 | A-PLACE池袋 | 3.2 |
| TO-8 | A-PLACE新橋 | 7.4 |
| TO-9 | A-PLACE五反田 | 6.1 |
| TO-10 | A-PLACE品川 | 4.9 |
| TO-11 | 大崎ウィズタワー | 2.4 |
| O-1 | あまがさきキューズモール(底地)(注4) | - |
| O-2 | icotなかもず | 4.8 |
| O-3 | icot金剛(注3) | 10.4 |
| O-4 | icot溝の口 | 8.3 |
| O-5 | icot多摩センター | 1.8 |
| O-6 | A-PLACE金山 | 5.3 |
| O-7 | 大阪中之島ビル | 7.9 |
| O-8 | icot大森 | 3.9 |
| ポートフォリオ全体(注5) | 2.2 | |
(注1) 損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社は、上記PML値の計算にあたり、「地震調査研究推進本部(文部科学省)」より平成24年12月に2012年版(モデル2)として公表された「全国地震動予測地図」に準拠してモデル化した震源データをもとに算定しています。
(注2) 小数点第2位を四捨五入して記載しています。
(注3) 「東急プラザ 赤坂」、「東急プラザ 札幌」、「A-PLACE青山」及び「icot金剛」は、それぞれ平成21年4月、平成19年6月、平成20年7月及び平成20年7月に、耐震補強工事を実施しています。
(注4) 「東京機械本社ビル(底地)」及び「あまがさきキューズモール(底地)」は、底地物件であるため、記載していません。
(注5) ポートフォリオ全体のPML値は、平成26年10月8日付「ポートフォリオ地震PML評価報告書」に基づき記載しています。
(オ)主要な不動産に関する情報
本投資法人の保有資産のうち、平成26年11月30日現在において、「年間賃料合計」が「ポートフォリオ全体の年間賃料総額」の10%以上を占める不動産の概要は、以下のとおりです。
| 物件番号 | UR-1 | |
| 物件名称 | 東急プラザ 表参道原宿(注1) | |
| テナント数(注2) | 27 | |
| 総賃貸収入(年間)(百万円)(注3) | 2,063 | |
| 総賃料収入の合計に占める割合(%)(注4) | 14.0 | |
| 総賃貸可能面積(㎡)(注5) | 4,904.55 | |
| 総賃貸面積(㎡)(注6) | 4,904.55 | |
| 最近5年間の稼働率の推移(%)(注7) | 平成24年11月30日 | 100.0 |
| 平成25年5月31日 | 100.0 | |
| 平成25年11月30日 | 100.0 | |
| 平成26年5月31日 | 100.0 | |
| 平成26年11月30日 | 100.0 | |
(注1) 「東急プラザ 表参道原宿」は、準共有持分割合(75%)に相当する数値を記載しています。但し、「テナント数」には、一棟全体のテナント数を記載しています。
(注2) 「テナント数」は、平成26年11月30日現在における当該資産に係る各賃貸借契約に表示された各建物毎の賃貸借契約上のテナント数の合計を記載しています。なお、当該資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントの総数を記載しています。
(注3) 「総賃料収入(年間)」は、平成26年11月30日現在における当該資産に係る各賃貸借契約(同日現在で入居済みのものに限ります。)に表示された建物につき、月間賃料(共益費を含みます。倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限り、歩合賃料は含みません。また、同日現在のフリーレント及びレントホリデーは考慮しないものとします。)を12倍することにより年換算して算出した金額(複数の賃貸借契約が契約されている資産については、その合計額。)(消費税は含みません。)につき百万円未満を四捨五入して記載しています。なお、当該資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の月間賃料(共益費を含みます。倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限り、歩合賃料は含みません。また、同日現在のフリーレント及びレントホリデーは考慮しないものとします。)を12倍することにより年換算して算出した金額を記載しています。
(注4) 「総賃料収入の合計に占める割合」は、各保有資産の総賃料収入の合計に占める当該資産の総賃料収入の割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注5) 「総賃貸可能面積」は、平成26年11月30日現在における当該資産に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられるものを記載しています。
(注6) 「総賃貸面積」は、平成26年11月30日現在における当該資産に係る各賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載しています。なお、当該資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計を記載しています。
(注7) 「最近5年間の稼働率の推移」は、本投資法人が資産運用を開始した後の稼働率のみを記載しています。また、「稼働率」は、決算日時点における当該資産に係る総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を示しており、小数点第2位を四捨五入して記載しています。
(カ)主要なテナントに関する情報
a.主要なテナントの概要
下表は、第6期末保有資産につき、平成26年11月30日現在の情報をもとに、当該テナントへの賃貸面積がポートフォリオ全体の総賃貸面積の10%以上を占めるテナント(主要なテナント)を示したものです。なお、下表のテナントとの契約形態につき、「あまがさきキューズモール(底地)」については、三井住友信託銀行株式会社との事業用定期賃貸借契約であり、それ以外のテナントは、普通賃貸借契約です。
本投資法人は、保有資産の一部につき、東急不動産、東急不動産SCマネジメント及び東急コミュニティーをマスターリース会社として、エンドテナントに転貸することを目的とする賃貸借契約(マスターリース契約)を締結しています。下表は、マスターリース契約を締結した主要なテナントに関する情報を、平成26年11月30日現在の情報をもとに記載したものです。なお、本投資法人が当該マスターリース会社から収受する賃料は、マスターリース会社が転借人(エンドテナント)から収受する賃料と同額となっており(パススルー型マスターリース)、賃料の保証はされていません。
| テナント名 | 業種 | 物件名称 | 賃貸面積 (㎡) (注1) | 総賃料収入 (年間) (百万円) (注2) | 敷金・保証金 (百万円) (注3) | 契約満了日 (注4) |
| 東急不動産株式会社 | 不動産業 | 東急プラザ 表参道原宿(注5) | 4,904.55 | 2,063 | 1,756 | 平成34年6月30日 |
| 東急プラザ 赤坂(注5) | 16,620.48 | 901 | 386 | 平成34年6月30日 | ||
| 東急プラザ 札幌 | 21,229.16 | 585 | 140 | 平成35年12月31日 | ||
| 東急不動産恵比寿ビル | 7,342.60 | 474 | 390 | 平成34年6月30日 | ||
| A-PLACE恵比寿南 | 7,950.51 | 624 | 475 | 平成34年6月30日 | ||
| A-PLACE代々木 | 3,106.17 | 222 | 177 | 平成34年6月30日 | ||
| A-PLACE青山 | 7,303.69 | 478 | 452 | 平成34年6月30日 | ||
| ルオーゴ汐留 | 4,476.35 | 304 | 252 | 平成34年6月30日 | ||
| A-PLACE池袋 | 3,409.73 | (注6) | (注6) | 平成34年6月30日 | ||
| A-PLACE新橋 | 5,052.14 | 345 | 309 | 平成35年4月30日 | ||
| A-PLACE五反田 | 4,028.69 | 327 | 283 | 平成35年12月31日 | ||
| A-PLACE品川 | 2,986.36 | 202 | 186 | 平成35年12月31日 | ||
| 大崎ウィズタワー | 7,193.28 | (注6) | (注6) | 平成36年6月30日 | ||
| A-PLACE金山 | 9,314.91 | 490 | 385 | 平成34年6月30日 | ||
| 合計 | 104,918.62 | - | - | - | ||
| 東急不動産SCマネジメント株式会社 | 不動産 管理業 | エビスキュープラザ | 4,024.88 | 475 | 475 | 平成34年6月30日 |
| 新橋プレイス | 9,156.01 | (注6) | (注6) | 平成36年11月30日 | ||
| 京都烏丸パーキングビル | 21,616.04 | (注6) | (注6) | 平成36年11月30日 | ||
| Hitotsugi LIP | 2,280.22 | 176 | 153 | 平成35年8月31日 | ||
| 神戸旧居留地25番館 | 19,653.90 | 1,231 | 1,399 | 平成35年8月31日 | ||
| 鎌田興産ビル | 3,413.80 | 393 | 323 | 平成35年12月31日 | ||
| icotなかもず | 28,098.02 | 619 | 430 | 平成34年6月30日 | ||
| icot金剛 | 17,884.55 | (注6) | (注6) | 平成34年6月30日 | ||
| icot溝の口 | 14,032.05 | (注6) | 100 | 平成34年6月30日 | ||
| icot多摩センター | 5,181.58 | 230 | 230 | 平成36年11月30日 | ||
| icot大森 | 6,209.79 | 380 | 363 | 平成35年12月31日 | ||
| 合計 | 131,550.84 | - | - | - | ||
| 三井住友信託銀行株式会社(注7) | 金融業 | 東京機械本社ビル(底地) | 1,287.96 | 125 | - | 平成86年5月31日 |
| あまがさきキューズモール(底地) | 27,465.44 | 683 | 341 | 平成54年1月31日 | ||
| 合計 | 28,753.40 | 808 | 341 | - |
(注1) 「賃貸面積」は、テナントがマスターリース会社兼転貸人となる各物件の建物につき、平成26年11月30日現在におけるマスターリース会社とのマスターリース契約に表示された賃貸面積のうちエンドテナントへの賃貸面積を記載しています。なお、数値については、小数点第2位未満を四捨五入して記載しています。
(注2) 「総賃料収入(年間)」は、テナントとの間で締結されているマスターリース契約上、テナントが支払うマスターリース賃料がエンドテナントからテナントに対して支払われる賃料と同額となっている物件については、平成26年11月30日現在におけるエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約(同日現在で入居済みのものに限ります。)における月間賃料(共益費を含みます。倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限り、歩合賃料は含みません。また、同日現在のフリーレント及びレントホリデーは考慮しないものとします。)を12倍することにより年換算して算出した金額につき百万円未満を四捨五入して記載しています。
(注3) 「敷金・保証金」は、テナントがマスターリース会社として転貸人となっている物件については、平成26年11月30日現在におけるエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約に基づき必要とされる敷金・保証金(同日現在で入居済みの貸室に係る賃貸借契約に基づく敷金又は保証金に限ります。)の合計額につき百万円未満を四捨五入して記載しています。
(注4) 「契約満了日」は、テナントがマスターリース会社として転貸人となっている物件を含め、テナントを賃借人とする賃貸借契約に表示された契約満了日を記載しています。
(注5) 「東急プラザ 表参道原宿」及び「東急プラザ 赤坂」の賃貸面積、総賃料収入(年間賃料)及び敷金・保証金は、各物件の準共有持分割合(それぞれ75%及び50%)に相当する数値を記載しています。
(注6) テナントの承諾が得られていないため開示していません。
(注7) 賃借人は、底地上の建物についての信託受託者であり、当該信託の受益者は、東急不動産株式会社です。
b.賃貸面積上位10位エンドテナント
本投資法人の保有資産につき、平成26年11月30日現在、ポートフォリオ全体に対し賃貸面積上位10位を占めるエンドテナントは、以下のとおりです。
| エンドテナント名 | 物件名称 | 総賃貸面積(㎡) (注1) | 契約満了日 | 契約形態 (注2) |
| 株式会社東急ホテルズ | 東急プラザ 赤坂 東急プラザ 札幌 | 30,182.69 | 平成28年3月31日 | 定期建物賃貸借契約 |
| 三井住友信託銀行株式会社(注3) | 東京機械本社ビル(底地) あまがさきキューズモール(底地) | 28,753.40 (注4) | 平成86年5月31日 平成54年1月31日 | 普通借地権設定契約 事業用定期賃貸借契約 |
| コーナン商事株式会社 | icotなかもず | 26,529.03 | 平成39年7月11日 | 定期建物賃貸借契約 |
| パラカ株式会社 | 京都烏丸パーキングビル | 21,224.14 | - | - |
| 株式会社ダイエー | icot金剛 | - | - | - |
| 株式会社Plan・Do・See | 神戸旧居留地25番館 | 14,195.42 | - | - |
| 株式会社家具の大正堂 | icot溝の口 | 14,032.05 | 平成30年7月24日 | 普通建物賃貸借契約 |
| 株式会社ヤマダ電機 | 新橋プレイス | 9,156.01 | - | - |
| 株式会社NIPPO | 大崎ウィズタワー | 7,193.28 | 平成28年6月23日 | 定期建物賃貸借契約 |
| 株式会社三菱東京UFJ銀行 | icotなかもず icot多摩センター A-PLACE金山 | 5,609.11 | - | - |
(注1) 「総賃貸面積」は、平成26年11月30日現在におけるエンドテナントとの間の賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載しています。なお「東急プラザ 赤坂」については準共有持分割合(50%)に相当する数値に基づき記載しています。
(注2) 「契約形態」は、平成26年11月30日現在におけるエンドテナントとの間の賃貸借契約に表示された契約形態を記載しています。
(注3) 賃借人は、底地上の建物についての信託受託者であり、当該信託の受益者は、東急不動産株式会社です。
(注4) 「東京機械本社ビル(底地)」及び「あまがさきキューズモール(底地)」は底地の面積を記載しています。
(注5) 「-」とされている箇所はテナントの承諾が得られていないため開示していません。
(キ)担保の状況
保有資産(共有又は区分所有の場合は本投資法人の保有に係る持分)につき、担保は設定されていません。
(ク)賃貸借の概況及び損益状況
第6期(自 平成26年6月1日 至 平成26年11月30日)
| (単位:千円) |
| 物件番号 | UR-1 | UR-2 | UR-3 | UR-4 | UR-5 | |
| 物件名称 | 東急プラザ 表参道原宿 (注1) | 東急プラザ 赤坂 (注1) | エビス キュープラザ | 新橋 プレイス | 京都烏丸 パーキングビル | |
| 第6期中の営業日数 | 183 | 183 | 183 | 183 | 183 | |
| ①賃貸事業収益 | 1,111,912 | 590,876 | 272,334 | (注2) | (注2) | |
| 賃貸事業収入 | 1,053,027 | 481,766 | 237,540 | (注2) | (注2) | |
| その他賃貸事業収入 | 58,885 | 109,110 | 34,794 | (注2) | (注2) | |
| ②賃貸事業費用 | 258,352 | 307,081 | 67,505 | 45,213 | 35,285 | |
| 管理業務費 | 90,818 | 80,017 | 16,240 | 12,300 | 3,561 | |
| 水道光熱費 | 37,353 | 95,013 | 33,283 | - | - | |
| 公租公課 | 48,415 | 65,096 | 8,632 | 31,878 | 30,125 | |
| 損害保険料 | 398 | 613 | 121 | 265 | 231 | |
| 修繕費 | 370 | 61,514 | 540 | - | 507 | |
| その他賃貸事業費用 | 80,996 | 4,825 | 8,687 | 769 | 859 | |
| ③NOI(①-②) | 853,560 | 283,795 | 204,829 | (注2) | (注2) | |
| ④減価償却費等(注3) | 48,050 | 30,252 | 18,481 | 32,734 | 15,776 | |
| 賃貸事業損益(③-④) | 805,509 | 253,543 | 186,347 | (注2) | (注2) | |
| (単位:千円) |
| 物件番号 | UR-6 | UR-7 | UR-8 | UR-9 | |
| 物件名称 | Hitotsugi LIP | 神戸旧居留地 25番館 | 東急プラザ 札幌 | 鎌田興産ビル | |
| 第6期中の営業日数 | 183 | 183 | 183 | 183 | |
| ①賃貸事業収益 | 98,649 | 726,712 | 447,877 | 209,907 | |
| 賃貸事業収入 | 80,328 | 648,542 | 359,709 | 196,913 | |
| その他賃貸事業収入 | 18,321 | 78,170 | 88,168 | 12,993 | |
| ②賃貸事業費用 | 39,321 | 209,650 | 222,942 | 38,271 | |
| 管理業務費 | 9,912 | 81,653 | 105,331 | 11,936 | |
| 水道光熱費 | 17,906 | 69,945 | 74,286 | 12,068 | |
| 公租公課 | 7,192 | 49,800 | 27,792 | 10,235 | |
| 損害保険料 | 57 | 866 | 655 | 93 | |
| 修繕費 | 1,032 | 542 | 5,128 | 2,904 | |
| その他賃貸事業費用 | 3,220 | 6,841 | 9,747 | 1,032 | |
| ③NOI(①-②) | 59,327 | 517,061 | 224,935 | 171,635 | |
| ④減価償却費等(注3) | 7,510 | 120,408 | 39,249 | 7,537 | |
| 賃貸事業損益(③-④) | 51,816 | 396,653 | 185,685 | 164,098 | |
(単位:千円)
| 物件番号 | TO-1 | TO-2 | TO-3 | TO-4 | TO-5 | |
| 物件名称 | 東急不動産 恵比寿ビル | A-PLACE 恵比寿南 | A-PLACE代々木 | A-PLACE青山 | ルオーゴ汐留 | |
| 第6期中の営業日数 | 183 | 183 | 183 | 183 | 183 | |
| ①賃貸事業収益 | 279,714 | 337,858 | 121,480 | 258,440 | 169,378 | |
| 賃貸事業収入 | 249,205 | 319,858 | 113,591 | 235,800 | 155,544 | |
| その他賃貸事業収入 | 30,509 | 17,999 | 7,888 | 22,639 | 13,833 | |
| ②賃貸事業費用 | 77,287 | 90,336 | 31,682 | 96,965 | 52,475 | |
| 管理業務費 | 22,413 | 27,111 | 10,328 | 20,037 | 11,821 | |
| 水道光熱費 | 26,794 | 25,243 | 9,169 | 22,925 | 14,216 | |
| 公租公課 | 16,541 | 28,958 | 9,750 | 20,238 | 17,657 | |
| 損害保険料 | 276 | 333 | 118 | 254 | 217 | |
| 修繕費 | 2,560 | 6,185 | 1,522 | 30,688 | 5,520 | |
| その他賃貸事業費用 | 8,701 | 2,502 | 791 | 2,820 | 3,042 | |
| ③NOI(①-②) | 202,426 | 247,522 | 89,798 | 161,474 | 116,902 | |
| ④減価償却費等(注3) | 39,629 | 30,299 | 15,687 | 22,552 | 27,472 | |
| 賃貸事業損益(③-④) | 162,797 | 217,222 | 74,110 | 138,922 | 89,430 | |
| (単位:千円) |
| 物件番号 | TO-6 | TO-7 | TO-8 | TO-9 | TO-10 | |
| 物件名称 | 東京機械本社ビル (底地) | A-PLACE池袋 | A-PLACE新橋 | A-PLACE五反田 | A-PLACE品川 | |
| 第6期中の営業日数 | 183 | 183 | 183 | 183 | 183 | |
| ①賃貸事業収益 | 62,291 | (注2) | 191,832 | 180,896 | 99,368 | |
| 賃貸事業収入 | 62,502 | (注2) | 177,352 | 165,948 | 93,542 | |
| その他賃貸事業収入 | △210 | (注2) | 14,480 | 14,948 | 5,826 | |
| ②賃貸事業費用 | 7,979 | 31,904 | 53,889 | 31,115 | 22,398 | |
| 管理業務費 | - | 9,888 | 15,528 | 13,291 | 10,409 | |
| 水道光熱費 | △289 | 10,414 | 14,751 | 15,175 | 6,718 | |
| 公租公課 | 7,948 | 10,514 | 14,842 | - | - | |
| 損害保険料 | - | 115 | 183 | 163 | 109 | |
| 修繕費 | - | 242 | 3,984 | 426 | 3,686 | |
| その他賃貸事業費用 | 320 | 729 | 4,598 | 2,059 | 1,475 | |
| ③NOI(①-②) | 54,311 | (注2) | 137,943 | 149,781 | 76,969 | |
| ④減価償却費等(注3) | - | 20,682 | 25,537 | 26,792 | 9,170 | |
| 賃貸事業損益(③-④) | 54,311 | (注2) | 112,405 | 122,989 | 67,799 | |
| (単位:千円) |
| 物件番号 | TO-11 | |
| 物件名称 | 大崎ウィズタワー (注4) | |
| 第6期中の営業日数 | 160 | |
| ①賃貸事業収益 | (注2) | |
| 賃貸事業収入 | (注2) | |
| その他賃貸事業収入 | (注2) | |
| ②賃貸事業費用 | 51,685 | |
| 管理業務費 | 48,424 | |
| 水道光熱費 | 42 | |
| 公租公課 | - | |
| 損害保険料 | 361 | |
| 修繕費 | - | |
| その他賃貸事業費用 | 2,856 | |
| ③NOI(①-②) | (注2) | |
| ④減価償却費等(注3) | 47,929 | |
| 賃貸事業損益(③-④) | (注2) | |
| (単位:千円) |
| 物件番号 | O-1 | O-2 | O-3 | O-4 | O-5 | |
| 物件名称 | あまがさき キューズモール (底地) | icotなかもず | icot金剛 | icot溝の口 | icot 多摩センター | |
| 第6期中の営業日数 | 183 | 183 | 183 | 183 | 183 | |
| ①賃貸事業収益 | 341,533 | 310,655 | (注2) | (注2) | 144,281 | |
| 賃貸事業収入 | 341,533 | 310,625 | (注2) | (注2) | 130,690 | |
| その他賃貸事業収入 | - | 30 | (注2) | (注2) | 13,591 | |
| ②賃貸事業費用 | 41,164 | 41,187 | 20,466 | 13,068 | 49,501 | |
| 管理業務費 | - | 5,700 | 2,459 | 2,262 | 19,074 | |
| 水道光熱費 | - | 30 | - | - | 16,673 | |
| 公租公課 | 40,908 | 31,634 | 13,886 | 9,865 | 11,959 | |
| 損害保険料 | - | 329 | 376 | 141 | 204 | |
| 修繕費 | - | 2,720 | 3,476 | 30 | 344 | |
| その他賃貸事業費用 | 256 | 771 | 269 | 769 | 1,246 | |
| ③NOI(①-②) | 300,368 | 269,468 | (注2) | (注2) | 94,780 | |
| ④減価償却費等(注3) | - | 34,523 | 16,248 | 8,515 | 18,667 | |
| 賃貸事業損益(③-④) | 300,368 | 234,945 | (注2) | (注2) | 76,112 | |
(単位:千円)
| 物件番号 | O-6 | O-7 | O-8 | |
| 物件名称 | A-PLACE金山 | 大阪中之島ビル (注1) | icot大森 | |
| 第6期中の営業日数 | 183 | 183 | 183 | |
| ①賃貸事業収益 | 281,533 | 253,480 | 235,283 | |
| 賃貸事業収入 | 257,473 | 237,509 | 197,520 | |
| その他賃貸事業収入 | 24,059 | 15,970 | 37,763 | |
| ②賃貸事業費用 | 83,555 | 90,059 | 64,225 | |
| 管理業務費 | 24,901 | 28,260 | 9,816 | |
| 水道光熱費 | 26,171 | 26,255 | 39,840 | |
| 公租公課 | 24,932 | 23,779 | 13,118 | |
| 損害保険料 | 335 | 454 | 146 | |
| 修繕費 | 431 | 7,898 | 556 | |
| その他賃貸事業費用 | 6,782 | 3,411 | 747 | |
| ③NOI(①-②) | 197,977 | 163,420 | 171,058 | |
| ④減価償却費等(注3) | 52,115 | 30,044 | 17,230 | |
| 賃貸事業損益(③-④) | 145,862 | 133,376 | 153,827 | |
(注1) 「東急プラザ 表参道原宿」、「東急プラザ 赤坂」及び「大阪中之島ビル」は、各物件の準共有持分割合(それぞれ75%、50%及
び50%)に相当する数値を記載しています。
(注2) テナントの承諾が得られていないため開示していません。
(注3) 「減価償却費等」には、固定資産除却損が含まれます。
(注4) 「大崎ウィズタワー」は平成26年6月24日に取得しています。そのため、取得日以降の数値を記載しています。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
