有価証券報告書(内国投資証券)-第17期(令和1年12月1日-令和2年5月31日)

(6)【注記表】
[継続企業の前提に関する注記]
該当事項はありません。
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]

1.固定資産の減価償却の方法	(1)有形固定資産(信託財産を含む) 定額法を採用しています。 なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 建物 2～70年 構築物 2～66年 機械及び装置 2～33年 工具、器具及び備品 2～15年 (2)無形固定資産 自社利用のソフトウェアについては社内における見込利用可能期間(5年)に基づく定額法を採用しています。 (3)長期前払費用 定額法を採用しています。
2.繰延資産の処理方法	(1)投資口交付費 発生時に全額費用計上しています。 (2)投資法人債発行費 償還までの期間にわたり定額法により償却しています。
3.収益及び費用の計上基準	固定資産税等の費用処理方法 保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち、当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用に計上しています。 なお、不動産等の取得に伴い、譲渡人等に支払う固定資産税等の精算金(いわゆる「固定資産税等相当額」)は賃貸事業費用として計上せず、当該不動産等の取得原価に算入しています。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は135,713千円です。
4.ヘッジ会計の方法	(1)ヘッジ会計の方法 繰延ヘッジ処理によっています。 但し、金利スワップの特例処理の要件を満たしているものについては、特例処理を採用しています。 (2)ヘッジ手段とヘッジ対象 ヘッジ手段:金利スワップ取引 ヘッジ対象:長期借入金 (3)ヘッジ方針 本投資法人は金融市場リスクの管理方針に基づき、投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的で金利スワップ取引を行っています。
	(4)ヘッジ有効性判定の方法 ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。但し、金利スワップの特例処理要件を満たしているものについては、有効性が確保されているものと判定します。
5.キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)の範囲	手許現金及び信託現金、随時引出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3か月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
6.その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項	(1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきましては、信託財産内全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。 ①信託現金及び信託預金 ②信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定、信託借地権 ③信託預り敷金及び保証金 (2)消費税及び地方消費税の処理方法 消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜処理によっています。なお、固定資産等に係る控除対象外消費税は各資産の取得原価に算入しています。

[追加情報]
[一時差異等調整引当額の引当て及び戻入れに関する注記]
前期(自 2019年6月1日 至 2019年11月30日)
1.戻入れの発生事由、発生した資産等及び戻入額
(単位:千円)

発生した資産等	戻入れの発生事由	一時差異等調整引当額
繰延ヘッジ損益	金利スワップ評価損の解消	△10,797

2.戻入れの具体的な方法
繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻入れる予定です。
当期(自 2019年12月1日 至 2020年5月31日)
1.引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)

発生した資産等	引当ての発生事由	一時差異等調整引当額
繰延ヘッジ損益	金利スワップ評価損の発生	3,084

2.戻入れの具体的な方法
繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻入れる予定です。
[貸借対照表に関する注記]
1.コミットメントライン契約
本投資法人は、取引銀行の3行とコミットメントライン契約を締結しています。

	前期 (2019年11月30日)	当期 (2020年5月31日)
コミットメントライン契約の総額	21,000,000千円	21,000,000千円
借入残高	-	1,998,000千円
差引	21,000,000千円	19,002,000千円

※2.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額

前期 (2019年11月30日)	当期 (2020年5月31日)
50,000千円	50,000千円

※3.一時差異等調整引当額
前期(自 2019年6月1日 至 2019年11月30日)
1.引当て、戻入れの発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)

発生した 資産等	引当ての 発生事由	当初 発生額	当期首 残高	当期 引当額	当期 戻入額	当期末 残高	戻入れの 発生事由
繰延ヘッジ 損益	金利スワップ 評価損の発生	10,797	-	10,797	-	10,797	-

2.戻入れの具体的な方法
繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻入れる予定です。
当期(自 2019年12月1日 至 2020年5月31日)
1.引当て、戻入れの発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)

発生した 資産等	引当ての 発生事由	当初 発生額	当期首 残高	当期 引当額	当期 戻入額	当期末 残高	戻入れの 発生事由
繰延ヘッジ 損益	-	-	10,797	-	10,797	-	デリバティブ取引の時価の変動

2.戻入れの具体的な方法
繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻入れています。
[損益計算書に関する注記]
※1.不動産賃貸事業損益の内訳
(単位:千円)

		前期 自 2019年6月1日 至 2019年11月30日		当期 自 2019年12月1日 至 2020年5月31日
A.	不動産賃貸事業収益
	賃貸事業収入
	賃料収入	12,896,071		12,772,803
	共益費収入	754,640		739,471
	駐車場収入	295,863		290,588
	その他賃貸収入	116,997	14,063,573	101,013	13,903,877
	その他賃貸事業収入		1,136,219		936,713
	不動産賃貸事業収益合計		15,199,792		14,840,590
B.	不動産賃貸事業費用
	賃貸事業費用
	管理業務費	1,252,752		1,286,910
	水道光熱費	1,011,981		841,809
	公租公課	1,087,694		1,110,349
	損害保険料	11,227		12,914
	修繕費	436,542		312,576
	減価償却費	1,298,804		1,334,352
	その他賃貸事業費用	365,542	5,464,545	571,767	5,470,679
	不動産賃貸事業費用合計		5,464,545		5,470,679
C.	不動産賃貸事業損益(A-B)		9,735,247		9,369,910

※2.不動産等売却損益の内訳
前期(自 2019年6月1日 至 2019年11月30日)
(単位:千円)

A-FLAG赤坂(準共有持分50%)
不動産等売却収入	1,875,000
不動産等売却原価	1,530,575
その他売却費用	1,360
不動産等売却益		343,063

当期(自 2019年12月1日 至 2020年5月31日)
(単位:千円)

A-PLACE新橋駅前
不動産等売却収入	21,000,000
不動産等売却原価	20,787,757
その他売却費用	68,443
不動産等売却益		143,798

[投資主資本等変動計算書に関する注記]

	前期 自 2019年6月1日 至 2019年11月30日	当期 自 2019年12月1日 至 2020年5月31日
※1.発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
発行可能投資口総口数	4,000,000口	4,000,000口
発行済投資口の総口数	771,224口	771,224口

[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係

	前期 自 2019年6月1日 至 2019年11月30日	当期 自 2019年12月1日 至 2020年5月31日
現金及び預金	12,670,027千円	13,486,961千円
信託現金及び信託預金	3,515,426千円	3,269,588千円
現金及び現金同等物	16,185,454千円	16,756,549千円

[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料

	前期 (2019年11月30日)	当期 (2020年5月31日)
1年内	16,137,216千円	16,962,650千円
1年超	121,523,586千円	117,205,771千円
合計	137,660,803千円	134,168,421千円

[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人では、不動産関連資産の取得、有利子負債の返済等に当たっては、借入れ、投資法人債の発行又は投資口の発行等により資金調達を行います。
資金調達においては資本を充実させ保守的な有利子負債を維持し、財務の安定性の確保及び金利上昇リスクの回避を目的とした有利子負債に係る借入期間の長期化、金利の固定化及び返済期限の分散等に留意して、低コスト・長期での安定的な調達力を維持することに留意しています。
また、一時的な余剰資金は、安全性、換金性等を考慮し、金利環境及び資金繰りを十分に鑑み、原則として預金にて運用しています。
デリバティブ取引については、借入金等の金利変動リスクその他のリスクをヘッジする目的として行うことがありますが、投機的な取引は行いません。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
預金は、本投資法人の余資を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等で信用リスクに晒されていますが、安全性、換金性等を考慮し、金融環境及び資金繰りを十分に勘案した上で、預入期間を短期に限定して慎重に行っています。
借入金及び投資法人債は主に不動産等の取得又は既存借入れのリファイナンス等を目的としたものです。預り敷金及び保証金はテナントからの預り金です。借入金、投資法人債、預り敷金及び保証金は、返済、償還又は返還時の流動性リスクに晒されていますが、月次での資金繰予定表を作成し手許流動性を管理するとともに、借入金及び投資法人債については返済期限の分散化等によって流動性リスクの低減を図ること等で流動性リスクを管理しています。
また、変動金利による借入金は支払金利の上昇リスクに晒されていますが、一部についてデリバティブ取引(金利スワップ取引)をヘッジ手段として利用することで、金利の変動リスクを管理しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等を用いた場合、当該価額が異なる場合もありえます。
2.金融商品の時価等に関する事項
2019年11月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません((注2)をご参照ください)。

(単位:千円)

	貸借対照表計上額	時価	差額
(1) 現金及び預金	12,670,027	12,670,027	-
(2) 信託現金及び信託預金	3,515,426	3,515,426	-
資産合計	16,185,454	16,185,454	-
(1) 短期借入金	5,000,000	5,000,000	-
(2) 1年内償還予定の投資法人債	6,000,000	6,004,836	4,836
(3) 1年内返済予定の長期借入金	7,300,000	7,320,691	20,691
(4) 投資法人債	17,000,000	17,504,805	504,805
(5) 長期借入金	199,050,000	201,308,615	2,258,615
負債合計	234,350,000	237,138,949	2,788,949
デリバティブ取引	8,954	8,954	-

2020年5月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません((注2)をご参照ください)。

(単位:千円)

	貸借対照表計上額	時価	差額
(1) 現金及び預金	13,486,961	13,486,961	-
(2) 信託現金及び信託預金	3,269,588	3,269,588	-
資産合計	16,756,549	16,756,549	-
(1) 短期借入金	10,998,000	10,998,000	-
(2) 1年内返済予定の長期借入金	12,500,000	12,600,325	100,325
(3) 投資法人債	17,000,000	17,278,254	278,254
(4) 長期借入金	203,850,000	206,045,048	2,195,048
負債合計	244,348,000	246,921,627	2,573,627
デリバティブ取引	△3,443	△3,443	-

(注1)金融商品の時価の算定方法
資 産
(1) 現金及び預金、(2) 信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
負 債
(1) 短期借入金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(2) 1年内返済予定の長期借入金、(4) 長期借入金
これらの時価については、元利金の合計額を残存期間に対応した新規借入れを行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。なお、変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映するため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています(但し、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金は、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。)。
(3) 投資法人債
これらの時価については、元利金の合計額を当該投資法人債の残存期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いて算定しています。
デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」を参照してください。
(注2)時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品の貸借対照表計上額
(単位:千円)

区分	前期 (2019年11月30日)	当期 (2020年5月31日)
信託預り敷金及び保証金 ※1	21,543,424	22,309,458

※1 賃貸物件における賃借人から預託されている信託預り敷金及び保証金は、市場価格がなく、かつ、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することは困難であることから、合理的にキャッシュ・フローを見積ることが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
(注3)金銭債権の決算日(2019年11月30日)後の償還予定額

(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
預金	12,670,027	-	-	-	-	-
信託預金	3,515,426	-	-	-	-	-
合計	16,185,454	-	-	-	-	-

金銭債権の決算日(2020年5月31日)後の償還予定額

(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
預金	13,486,961	-	-	-	-	-
信託預金	3,269,588	-	-	-	-	-
合計	16,756,549	-	-	-	-	-

(注4)借入金及び投資法人債の決算日(2019年11月30日)後の返済予定額

(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
短期借入金	5,000,000	-	-	-	-	-
投資法人債	6,000,000	-	1,000,000	-	5,000,000	11,000,000
長期借入金	7,300,000	26,250,000	21,100,000	27,750,000	24,500,000	99,450,000
合計	18,300,000	26,250,000	22,100,000	27,750,000	29,500,000	110,450,000

借入金及び投資法人債の決算日(2020年5月31日)後の返済予定額

(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
短期借入金	10,998,000	-	-	-	-	-
投資法人債	-	-	1,000,000	-	7,000,000	9,000,000
長期借入金	12,500,000	27,850,000	26,500,000	32,750,000	24,000,000	92,750,000
合計	23,498,000	27,850,000	27,500,000	32,750,000	31,000,000	101,750,000

[有価証券に関する注記]
前期(2019年11月30日)
該当事項はありません。
当期(2020年5月31日)
該当事項はありません。
[デリバティブ取引に関する注記]
① ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2019年11月30日)
該当事項はありません。
当期(2020年5月31日)
該当事項はありません。
② ヘッジ会計が適用されているもの
前期(2019年11月30日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。

(単位:千円)

ヘッジ会計の 方法	デリバティブ 取引の種類等	主な ヘッジ対象	契約額等		時価	当該時価の算定方法
				うち1年超
原則的処理方法	金利スワップ取引 変動受取・固定支払	長期借入金	12,000,000	12,000,000	8,954	取引先金融機関から提示された価格等によっています。
金利スワップの 特例処理	金利スワップ取引 変動受取・固定支払	長期借入金	18,140,000	18,140,000	*	-

当期(2020年5月31日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。

(単位:千円)

ヘッジ会計の 方法	デリバティブ 取引の種類等	主な ヘッジ対象	契約額等		時価	当該時価の算定方法
				うち1年超
原則的処理方法	金利スワップ取引 変動受取・固定支払	長期借入金	12,000,000	12,000,000	△3,443	取引先金融機関から提示された価格等によっています。
金利スワップの 特例処理	金利スワップ取引 変動受取・固定支払	長期借入金	18,140,000	18,140,000	*	-

*金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています。(前記「金融商品に関する注記」2.金融商品の時価等に関する事項(注1)負債(4)を参照してください。)
[退職給付に関する注記]
前期(2019年11月30日)
該当事項はありません。
当期(2020年5月31日)
該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳

	前期 (2019年11月30日)	当期 (2020年5月31日)
繰延税金資産
未払事業税損金不算入額	5千円	10千円
繰延税金資産合計	5千円	10千円
繰延税金資産の純額	5千円	10千円

2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳

	前期 (2019年11月30日)	当期 (2020年5月31日)
法定実効税率	31.51%	31.46%
(調整)
支払分配金の損金算入額	△31.51%	△31.46%
その他	0.01%	0.01%
税効果会計適用後の法人税等の負担率	0.01%	0.01%

[持分法損益等に関する注記]
前期(自 2019年6月1日 至 2019年11月30日)
本投資法人には、関連会社はありませんので、該当事項はありません。
当期(自 2019年12月1日 至 2020年5月31日)
本投資法人には、関連会社はありませんので、該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
前期(自 2019年6月1日 至 2019年11月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年12月1日 至 2020年5月31日)
該当事項はありません。
[資産除去債務に関する注記]
前期(自 2019年6月1日 至 2019年11月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年12月1日 至 2020年5月31日)
該当事項はありません。
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人では、東京都その他の地域において、賃貸収益を得ることを目的として、都市型商業施設及び東京オフィスビル等を有しています。これら賃貸等不動産に関する貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、以下のとおりです。
(単位:千円)

用途			前期 自 2019年6月1日 至 2019年11月30日	当期 自 2019年12月1日 至 2020年5月31日
都市型商業施設	貸借対照表計上額
		期首残高	200,524,577	198,881,821
		期中増減額	△1,642,755	△89,939
		期末残高	198,881,821	198,791,882
	期末時価		241,282,000	239,866,000
東京オフィス	貸借対照表計上額
		期首残高	195,556,130	195,101,532
		期中増減額	△454,598	9,815,079
		期末残高	195,101,532	204,916,612
	期末時価		232,420,000	244,140,000
アクティビア・ アカウント	貸借対照表計上額
		期首残高	102,739,890	102,648,428
		期中増減額	△91,462	△84,857
		期末残高	102,648,428	102,563,571
	期末時価		120,550,000	121,620,000
合計	貸借対照表計上額
		期首残高	498,820,598	496,631,782
		期中増減額	△2,188,816	9,640,283
		期末残高	496,631,782	506,272,066
	期末時価		594,252,000	605,626,000

(注1) 貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2) 当期増加額のうち、主な増加理由は恵比寿プライムスクエアの取得(31,057,540千円)によるものであり、主な減少理由はA-PLACE新橋駅前の譲渡(20,787,757千円)及び減価償却費(1,334,352千円)の計上によるものです。
(注3) 期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する当期の損益につきましては、「損益計算書に関する注記」に記載しています。
[セグメント情報等に関する注記]
(セグメント情報)
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一のセグメントであるため、記載を省略しています。
(関連情報)
前期(自 2019年6月1日 至 2019年11月30日)
1.製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域に関する情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客に関する情報
(単位:千円)

顧客の名称又は氏名	営業収益	関連するセグメント名
株式会社東急コミュニティー	5,658,717	不動産賃貸事業
東急不動産SCマネジメント株式会社	4,512,597	不動産賃貸事業
東急不動産株式会社	2,202,906	不動産賃貸事業

当期(自 2019年12月1日 至 2020年5月31日)
1.製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域に関する情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客に関する情報
(単位:千円)

顧客の名称又は氏名	営業収益	関連するセグメント名
株式会社東急コミュニティー	6,061,386	不動産賃貸事業
東急不動産SCマネジメント株式会社	4,102,214	不動産賃貸事業
東急不動産株式会社	1,769,752	不動産賃貸事業

[1口当たり情報に関する注記]

	前期 (自 2019年6月1日 至 2019年11月30日)	当期 (自 2019年12月1日 至 2020年5月31日)
1口当たり純資産額	332,196円	331,551円
1口当たり当期純利益金額	10,136円	9,507円

(注1) 1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数(前期 771,224口、当期 771,224口)で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2) 1口当たり当期純利益金額の算定上の基礎は以下のとおりです。

	前期 (自 2019年6月1日 至 2019年11月30日)	当期 (自 2019年12月1日 至 2020年5月31日)
当期純利益金額(千円)	7,817,677	7,332,671
普通投資主に帰属しない金額 (千円)	-	-
普通投資口に係る当期純利益金額(千円)	7,817,677	7,332,671
期中平均投資口数 (口)	771,224	771,224

[重要な後発事象に関する注記]
該当事項はありません。