有価証券報告書(内国投資証券)-第24期(2023/06/01-2023/11/30)
(6)【注記表】
[継続企業の前提に関する注記]
該当事項はありません。
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]
[貸借対照表に関する注記]
1.コミットメントライン契約
本投資法人は、取引銀行の3行とコミットメントライン契約を締結しています。
※2.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
※3.自己投資口の消却の状況
[損益計算書に関する注記]
※1.不動産賃貸事業損益の内訳
(単位:千円)
※2.不動産等売却損益の内訳
前期(自 2022年12月1日 至 2023年5月31日)
当期(自 2023年6月1日 至 2023年11月30日)
※3.主要投資主との取引 (単位:千円)
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人では、不動産関連資産の取得、有利子負債の返済等に当たっては、借入れ、投資法人債の発行又は投資口の発行等により資金調達を行います。
資金調達においては資本を充実させ保守的な有利子負債を維持し、財務の安定性の確保及び金利上昇リスクの回避を目的とした有利子負債に係る借入期間の長期化、金利の固定化及び返済期限の分散等に留意して、低コスト・長期での安定的な調達力を維持することに留意しています。
また、一時的な余剰資金は、安全性、換金性等を考慮し、金利環境及び資金繰りを十分に鑑み、原則として預金にて運用しています。
デリバティブ取引については、借入金等の金利変動リスクその他のリスクをヘッジする目的として行うことがありますが、投機的な取引は行いません。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
預金は、本投資法人の余資を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等で信用リスクに晒されていますが、安全性、換金性等を考慮し、金融環境及び資金繰りを十分に勘案した上で、預入期間を短期に限定して慎重に行っています。
借入金及び投資法人債は主に不動産等の取得又は既存借入れのリファイナンス等を目的としたものです。預り敷金及び保証金はテナントからの預り金です。借入金、投資法人債、預り敷金及び保証金は、返済、償還又は返還時の流動性リスクに晒されていますが、月次での資金繰予定表を作成し手許流動性を管理するとともに、借入金及び投資法人債については返済期限の分散化等によって流動性リスクの低減を図ること等で流動性リスクを管理しています。
また、変動金利による借入金は支払金利の上昇リスクに晒されていますが、一部についてデリバティブ取引(金利スワップ取引)をヘッジ手段として利用することで、金利の変動リスクを管理しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件を用いた場合、当該価額が異なる場合もありえます。また、後記「デリバティブ取引関係」におけるデリバティブ取引に
関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありませ
ん。
2.金融商品の時価等に関する事項
2023年5月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、
「現金及び預金」及び「信託現金及び信託預金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するため、注記を省略しています。また、「信託預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため、注記を省略しています。
2023年11月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、
「現金及び預金」及び「信託現金及び信託預金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するため、注記を省略しています。また、「信託預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため、注記を省略しています。
(注1)金融商品の時価の算定方法
負 債
(1)1年内返済予定の投資法人債、(3)投資法人債
これらの時価については、元利金の合計額を当該投資法人債の残存期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いて算定しています。
(2) 1年内返済予定の長期借入金、(4) 長期借入金
これらの時価については、元利金の合計額を残存期間に対応した新規借入れを行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。なお、変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映するため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています(但し、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金は、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。)。
デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」を参照してください。
(注2)借入金及び投資法人債の決算日(2023年5月31日)後の返済予定額
借入金及び投資法人債の決算日(2023年11月30日)後の返済予定額
[有価証券に関する注記]
前期(2023年5月31日)
該当事項はありません。
当期(2023年11月30日)
該当事項はありません。
[デリバティブ取引に関する注記]
① ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2023年5月31日)
該当事項はありません。
当期(2023年11月30日)
該当事項はありません。
② ヘッジ会計が適用されているもの
前期(2023年5月31日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおり
です。
当期(2023年11月30日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおり
です。
*金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、
その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています。(前記「金融商品に関する注記」2.金融商品の時価等に関する事項(注1)負債(4)を参照してください。)
[退職給付に関する注記]
前期(2023年5月31日)
該当事項はありません。
当期(2023年11月30日)
該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2022年12月1日 至 2023年5月31日)
(注1)上記金額のうち、取引金額には消費税が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注2)取引条件については、市場の実勢に基づいて決定しています。
当期(自 2023年6月1日 至 2023年11月30日)
(注1)上記金額のうち、取引金額には消費税が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注2)取引条件については、市場の実勢に基づいて決定しています。
2.関連会社等
前期(自 2022年12月1日 至 2023年5月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2023年6月1日 至 2023年11月30日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2022年12月1日 至 2023年5月31日)
(注1)上記金額のうち、取引金額には消費税が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注2)取引条件については、市場の実勢に基づいて決定しています。
当期(自 2023年6月1日 至 2023年11月30日)
(注1)上記金額のうち、取引金額には消費税が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注2)取引条件については、市場の実勢に基づいて決定しています。
[資産除去債務に関する注記]
前期(自 2022年12月1日 至 2023年5月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2023年6月1日 至 2023年11月30日)
該当事項はありません。
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人では、東京都その他の地域において、賃貸収益を得ることを目的として、都市型商業施設及び東京オフィスビル等を有しています。これら賃貸等不動産に関する貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、以下のとおりです。
(単位:千円)
(注1) 貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2) 当期減少額のうち、主な減少理由はルオーゴ汐留(51%持分)の譲渡(2,220,530千円)及び減価償却費(1,486,258千円)の計上によるものです。
(注3) 期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。なお、前期については、「ルオーゴ汐留」は2022年5月27日付売買契約における譲渡価格(51%持分相当額である4,646,000千円)に基づいています。
なお、賃貸等不動産に関する当期の損益につきましては、「損益計算書に関する注記」に記載しています。
[セグメント情報等に関する注記]
(セグメント情報)
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一のセグメントであるため、記載を省略しています。
(関連情報)
前期(自 2022年12月1日 至 2023年5月31日)
1.製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域に関する情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客に関する情報
(単位:千円)
当期(自 2023年6月1日 至 2023年11月30日)
1.製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域に関する情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客に関する情報
(単位:千円)
[収益認識に関する注記]
1.顧客との契約から生じる収益を分解した情報
前期(自 2022年12月1日 至 2023年5月31日)
(単位:千円)
※1企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸事業収入等及び日本公認会計士協会会計制度委員会報告第15号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等の譲渡は収益認識会計基準の適用外となるため、上記金額には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
※2不動産等売却収入については、損益計算書において不動産等売却損益として計上するため、不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額を記載しています。
当期(自 2023年6月1日 至 2023年11月30日)
(単位:千円)
※1企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸事業収入等及び日本公認会計士協会会計制度委員会報告第15号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等の譲渡は収益認識会計基準の適用外となるため、上記金額には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
※2不動産等売却収入については、損益計算書において不動産等売却損益として計上するため、不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額を記載しています。
2.当該営業期間及び翌営業期間以降の収益の金額を理解するための情報
前期(自 2022年12月1日 至 2023年5月31日)
残存履行義務に配分した取引価格
2023年5月31日現在、不動産等の売却に係る残存履行義務に配分した取引価格は、2022年5月27日に売買契約を締結した不動産等に係る4,646,000千円です。本投資法人は、当該残存履行義務につき、2023年6月1日に予定している当該不動産等の引渡しに伴い、収益を認識することを見込んでいます。
当期(自 2023年6月1日 至 2023年11月30日)
残存履行義務に配分した取引価格
該当事項はありません。
[1口当たり情報に関する注記]
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数(前期 810,997口、当期 807,446口)で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益金額の算定上の基礎は以下のとおりです。
[重要な後発事象に関する注記]
本投資法人は、2024年1月17日開催の役員会において、投資信託及び投資法人に関する法律(以下「投信法」といいます。)第80条の5第2項の規定により読み替えて適用される同法第80条の2の規定に基づき、以下のとおり自己投資口の取得に係る事項について決定しました。
なお、取得したすべての投資口につき、2024年5月期(第25期)中に消却することを予定しています。
a. 自己投資口取得を行う理由
本投資法人の投資口価格の水準、手元資金の状況、財務状況、マーケット環境等を総合的に勘案し、自己投資口の取得及び消却により資本効率の向上と投資主還元を行うことが、中長期的な投資主価値の向上につながると判断したことによります。
b.取得に係る事項の内容
取得し得る投資口の総数:19,900口(上限)
投資口の取得価額の総額:6,000百万円(上限)
取得方法:証券会社との自己投資口取得に係る取引一任契約に基づく東京証券取引所における市場買付
取得期間:2024年1月18日から2024年5月17日まで
[継続企業の前提に関する注記]
該当事項はありません。
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]
| 1.固定資産の減価償却の方法 | (1)有形固定資産(信託財産を含む) 定額法を採用しています。 なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 建物 2～70年 構築物 2～66年 機械及び装置 2～39年 工具、器具及び備品 2～15年 (2)無形固定資産 自社利用のソフトウェアについては社内における見込利用可能期間(5年)に基づく定額法を採用しています。 (3)長期前払費用 定額法を採用しています。 |
| 2.繰延資産の処理方法 | (1)投資口交付費 発生時に全額費用計上しています。 (2)投資法人債発行費 償還までの期間にわたり定額法により償却しています。 |
| 3.収益及び費用の計上基準 | (1)収益に関する計上基準 本投資法人の顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点(収益を認識する通常の時点)は以下のとおりであります。 ①不動産等の売却 不動産等の売却については、不動産売却に係る契約に定められた引渡義務を履行することにより、顧客である買主が当該不動産等の支配を獲得した時点で収益計上を行っています。 ②水道光熱費収入 水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上を行っています。水道光熱費収入のうち、本投資法人が代理人に該当すると判断したものについては、他の当事者が供給する電気、ガス等の料金として収受する額から当該他の当事者に支払う額を控除した純額を収益として認識しております。 (2)固定資産税等の費用処理方法 保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち、当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用に計上しています。 なお、不動産等の取得に伴い、譲渡人等に支払う固定資産税等の精算金(いわゆる「固定資産税等相当額」)は賃貸事業費用として計上せず、当該不動産等の取得原価に算入しています。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額はありません。 |
| 4.ヘッジ会計の方法 | (1)ヘッジ会計の方法 繰延ヘッジ処理によっています。 但し、金利スワップの特例処理の要件を満たしているものについては、特例処理を採用しています。 (2)ヘッジ手段とヘッジ対象 ヘッジ手段:金利スワップ取引 ヘッジ対象:長期借入金 (3)ヘッジ方針 本投資法人は金融市場リスクの管理方針に基づき、投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的で金利スワップ取引を行っています。 |
| (4)ヘッジ有効性判定の方法 ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。但し、金利スワップの特例処理要件を満たしているものについては、有効性が確保されているものと判定します。 |
| 5.キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)の範囲 | 手許現金及び信託現金、随時引出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3か月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。 |
| 6.その他財務諸表作成のための基礎となる事項 | (1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきましては、信託財産内全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。 ①信託現金及び信託預金 ②信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定、信託借地権 ③信託預り敷金及び保証金 (2)消費税及び地方消費税の処理方法 固定資産等に係る控除対象外消費税は各資産の取得原価に算入しています。 |
[貸借対照表に関する注記]
1.コミットメントライン契約
本投資法人は、取引銀行の3行とコミットメントライン契約を締結しています。
| 前期 (2023年5月31日) | 当期 (2023年11月30日) | |
| コミットメントライン契約の総額 | 21,000,000千円 | 21,000,000千円 |
| 借入残高 | -千円 | -千円 |
| 差引 | 21,000,000千円 | 21,000,000千円 |
※2.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
| 前期 (2023年5月31日) | 当期 (2023年11月30日) |
| 50,000千円 | 50,000千円 |
※3.自己投資口の消却の状況
| 前期 (2023年5月31日) | 当期 (2023年11月30日) | |
| 総消却口数 | 5,118口 | -口 |
| 消却総額 | 1,999,983千円 | -千円 |
[損益計算書に関する注記]
※1.不動産賃貸事業損益の内訳
(単位:千円)
| 前期 自 2022年12月1日 至 2023年5月31日 | 当期 自 2023年6月1日 至 2023年11月30日 | ||||
| A. | 不動産賃貸事業収益 | ||||
| 賃貸事業収入 | |||||
| 賃料収入 | 12,908,174 | 12,886,699 | |||
| 共益費収入 | 622,745 | 630,998 | |||
| 駐車場収入 | 315,903 | 308,873 | |||
| その他賃貸収入 | 122,401 | 13,969,224 | 124,521 | 13,951,092 | |
| その他賃貸事業収入 | 1,124,851 | 1,131,553 | |||
| 不動産賃貸事業収益合計 | 15,094,075 | 15,082,646 | |||
| B. | 不動産賃貸事業費用 | ||||
| 賃貸事業費用 | |||||
| 管理業務費 | 1,280,651 | 1,386,996 | |||
| 水道光熱費 | 1,230,523 | 1,179,463 | |||
| 公租公課 | 1,481,717 | 1,349,131 | |||
| 損害保険料 | 13,685 | 13,950 | |||
| 修繕費 | 376,234 | 527,601 | |||
| 減価償却費 | 1,454,058 | 1,486,258 | |||
| 固定資産除却損 | 18,726 | 29,108 | |||
| その他賃貸事業費用 | 341,522 | 6,197,119 | 386,551 | 6,359,060 | |
| 不動産賃貸事業費用合計 | 6,197,119 | 6,359,060 | |||
| C. | 不動産賃貸事業損益(A-B) | 8,896,955 | 8,723,585 | ||
※2.不動産等売却損益の内訳
前期(自 2022年12月1日 至 2023年5月31日)
| (単位:千円) | ||||
| 東急プラザ銀座(底地)(準共有持分30%) | ||||
| 不動産等売却収入 | 39,000,000 | |||
| 不動産等売却原価 | 37,895,144 | |||
| その他売却費用 | 2,403 | |||
| 不動産等売却益 | 1,102,451 | |||
| (単位:千円) | ||||
| ルオーゴ汐留(準共有持分29%) | ||||
| 不動産等売却収入 | 2,642,000 | |||
| 不動産等売却原価 | 1,262,654 | |||
| その他売却費用 | 92,970 | |||
| 不動産等売却益 | 1,286,375 | |||
当期(自 2023年6月1日 至 2023年11月30日)
| (単位:千円) | ||||
| ルオーゴ汐留(準共有持分51%) | ||||
| 不動産等売却収入 | 4,646,000 | |||
| 不動産等売却原価 | 2,220,530 | |||
| その他売却費用 | 164,113 | |||
| 不動産等売却益 | 2,261,356 | |||
※3.主要投資主との取引 (単位:千円)
| 前期 自 2022年12月1日 至 2023年5月31日 | 当期 自 2023年6月1日 至 2023年11月30日 | |
| 営業取引によるもの | ||
| 営業収益 | 2,035,968 | 2,385,026 |
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
| 前期 自 2022年12月1日 至 2023年5月31日 | 当期 自 2023年6月1日 至 2023年11月30日 | |
| ※1.発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数 | ||
| 発行可能投資口総口数 | 4,000,000口 | 4,000,000口 |
| 発行済投資口の総口数 | 807,446口 | 807,446口 |
[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
| 前期 自 2022年12月1日 至 2023年5月31日 | 当期 自 2023年6月1日 至 2023年11月30日 | |
| 現金及び預金 | 17,150,438千円 | 21,367,770千円 |
| 信託現金及び信託預金 | 4,200,316千円 | 4,180,602千円 |
| 現金及び現金同等物 | 21,350,754千円 | 25,548,373千円 |
[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
| 前期 (2023年5月31日) | 当期 (2023年11月30日) | |
| 1年内 | 15,032,647千円 | 16,339,632千円 |
| 1年超 | 52,850,144千円 | 53,728,090千円 |
| 合計 | 67,882,791千円 | 70,067,722千円 |
[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人では、不動産関連資産の取得、有利子負債の返済等に当たっては、借入れ、投資法人債の発行又は投資口の発行等により資金調達を行います。
資金調達においては資本を充実させ保守的な有利子負債を維持し、財務の安定性の確保及び金利上昇リスクの回避を目的とした有利子負債に係る借入期間の長期化、金利の固定化及び返済期限の分散等に留意して、低コスト・長期での安定的な調達力を維持することに留意しています。
また、一時的な余剰資金は、安全性、換金性等を考慮し、金利環境及び資金繰りを十分に鑑み、原則として預金にて運用しています。
デリバティブ取引については、借入金等の金利変動リスクその他のリスクをヘッジする目的として行うことがありますが、投機的な取引は行いません。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
預金は、本投資法人の余資を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等で信用リスクに晒されていますが、安全性、換金性等を考慮し、金融環境及び資金繰りを十分に勘案した上で、預入期間を短期に限定して慎重に行っています。
借入金及び投資法人債は主に不動産等の取得又は既存借入れのリファイナンス等を目的としたものです。預り敷金及び保証金はテナントからの預り金です。借入金、投資法人債、預り敷金及び保証金は、返済、償還又は返還時の流動性リスクに晒されていますが、月次での資金繰予定表を作成し手許流動性を管理するとともに、借入金及び投資法人債については返済期限の分散化等によって流動性リスクの低減を図ること等で流動性リスクを管理しています。
また、変動金利による借入金は支払金利の上昇リスクに晒されていますが、一部についてデリバティブ取引(金利スワップ取引)をヘッジ手段として利用することで、金利の変動リスクを管理しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件を用いた場合、当該価額が異なる場合もありえます。また、後記「デリバティブ取引関係」におけるデリバティブ取引に
関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありませ
ん。
2.金融商品の時価等に関する事項
2023年5月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、
「現金及び預金」及び「信託現金及び信託預金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するため、注記を省略しています。また、「信託預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため、注記を省略しています。
| (単位:千円) |
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1) 1年内返済予定の投資法人債 | - | - | - |
| (2) 1年内返済予定の長期借入金 | 34,250,000 | 34,366,492 | 116,492 |
| (3) 投資法人債 | 27,700,000 | 27,711,705 | 11,705 |
| (4)長期借入金 | 203,900,000 | 203,616,254 | △283,745 |
| 負債合計 | 265,850,000 | 265,694,452 | △155,547 |
| デリバティブ取引 | 4,033 | 4,033 | - |
2023年11月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、
「現金及び預金」及び「信託現金及び信託預金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するため、注記を省略しています。また、「信託預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため、注記を省略しています。
| (単位:千円) |
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1) 1年内返済予定の投資法人債 | 5,000,000 | 5,019,647 | 19,647 |
| (2) 1年内返済予定の長期借入金 | 29,500,000 | 29,586,706 | 86,706 |
| (3) 投資法人債 | 22,700,000 | 22,318,306 | △381,693 |
| (4)長期借入金 | 208,650,000 | 207,055,187 | △1,594,812 |
| 負債合計 | 265,850,000 | 263,979,848 | △1,870,151 |
| デリバティブ取引 | 3,595 | 3,595 | - |
(注1)金融商品の時価の算定方法
負 債
(1)1年内返済予定の投資法人債、(3)投資法人債
これらの時価については、元利金の合計額を当該投資法人債の残存期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いて算定しています。
(2) 1年内返済予定の長期借入金、(4) 長期借入金
これらの時価については、元利金の合計額を残存期間に対応した新規借入れを行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。なお、変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映するため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています(但し、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金は、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。)。
デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」を参照してください。
(注2)借入金及び投資法人債の決算日(2023年5月31日)後の返済予定額
| (単位:千円) |
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 投資法人債 | - | 7,000,000 | 2,000,000 | 1,000,000 | - | 17,700,000 |
| 長期借入金 | 34,250,000 | 29,180,000 | 30,820,000 | 28,500,000 | 29,450,000 | 85,950,000 |
| 合計 | 34,250,000 | 36,180,000 | 32,820,000 | 29,500,000 | 29,450,000 | 103,650,000 |
借入金及び投資法人債の決算日(2023年11月30日)後の返済予定額
| (単位:千円) |
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 投資法人債 | 5,000,000 | 2,000,000 | 2,000,000 | 1,000,000 | - | 17,700,000 |
| 長期借入金 | 29,500,000 | 36,880,000 | 27,820,000 | 33,600,000 | 27,660,000 | 82,690,000 |
| 合計 | 34,500,000 | 38,880,000 | 29,820,000 | 34,600,000 | 27,660,000 | 100,390,000 |
[有価証券に関する注記]
前期(2023年5月31日)
該当事項はありません。
当期(2023年11月30日)
該当事項はありません。
[デリバティブ取引に関する注記]
① ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2023年5月31日)
該当事項はありません。
当期(2023年11月30日)
該当事項はありません。
② ヘッジ会計が適用されているもの
前期(2023年5月31日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおり
です。
| (単位:千円) |
| ヘッジ会計の 方法 | デリバティブ 取引の種類等 | 主な ヘッジ対象 | 契約額等 | 時価 | 当該時価の 算定方法 | |
| うち1年超 | ||||||
| 原則的 処理方法 | 金利スワップ取引 変動受取・固定支払 | 長期借入金 | 12,000,000 | 12,000,000 | 4,033 | 取引先金融機関から提示された価格等によっています。 |
| 金利スワップの 特例処理 | 金利スワップ取引 変動受取・固定支払 | 長期借入金 | 13,140,000 | 13,140,000 | * | - |
当期(2023年11月30日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおり
です。
| (単位:千円) |
| ヘッジ会計の 方法 | デリバティブ 取引の種類等 | 主な ヘッジ対象 | 契約額等 | 時価 | 当該時価の 算定方法 | |
| うち1年超 | ||||||
| 原則的 処理方法 | 金利スワップ取引 変動受取・固定支払 | 長期借入金 | 12,000,000 | 6,000,000 | 3,595 | 取引先金融機関から提示された価格等によっています。 |
| 金利スワップの 特例処理 | 金利スワップ取引 変動受取・固定支払 | 長期借入金 | 13,140,000 | 13,140,000 | * | - |
*金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、
その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています。(前記「金融商品に関する注記」2.金融商品の時価等に関する事項(注1)負債(4)を参照してください。)
[退職給付に関する注記]
前期(2023年5月31日)
該当事項はありません。
当期(2023年11月30日)
該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
| 前期 (2023年5月31日) | 当期 (2023年11月30日) | |
| 繰延税金資産 | ||
| 未払事業税損金不算入額 | -千円 | -千円 |
| 繰延税金資産合計 | -千円 | -千円 |
| 繰延税金資産の純額 | -千円 | -千円 |
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
| 前期 (2023年5月31日) | 当期 (2023年11月30日) | |
| 法定実効税率 | 31.46% | 31.46% |
| (調整) | ||
| 支払分配金の損金算入額 | △28.31% | △28.31% |
| 圧縮積立金繰入額 | △2.99% | △3.15% |
| その他 | 0.02% | 0.01% |
| 税効果会計適用後の法人税等の負担率 | 0.18% | 0.01% |
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2022年12月1日 至 2023年5月31日)
| 属性 | 会社等の名称又は氏名 | 住所 | 資本金又は出資金 (百万円) | 事業の内容又は職業 | 議決権等の所有(被所有)割合 | 関係内容 | 取引の内容 | 取引金額(千円) | 科目 | 期末残高(千円) | |
| 役員の兼任等 | 事業上の関係 | ||||||||||
| 主要 投資主 | 東急不動産株式会社 | 東京都渋谷区道玄坂一丁目21番1号 | 57,551 | 不動産業 | 11.06% | なし | 主要投資主及び不動産の 賃貸・管理 | 預り敷金保証金の引渡 | 711,368 | 信託預り敷金及び保証金 | 3,058,583 |
| 敷金保証金の預り | 803,147 | ||||||||||
| 預り敷金保証金の返還 | 141,090 | ||||||||||
| 賃料収入等 | 2,035,968 | 営業未収入金 | 200,280 | ||||||||
| 前受金 | 60,588 | ||||||||||
(注1)上記金額のうち、取引金額には消費税が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注2)取引条件については、市場の実勢に基づいて決定しています。
当期(自 2023年6月1日 至 2023年11月30日)
| 属性 | 会社等の名称又は氏名 | 住所 | 資本金又は出資金 (百万円) | 事業の内容又は職業 | 議決権等の所有(被所有)割合 | 関係内容 | 取引の内容 | 取引金額(千円) | 科目 | 期末残高(千円) | |
| 役員の兼任等 | 事業上の関係 | ||||||||||
| 主要 投資主 | 東急不動産株式会社 | 東京都渋谷区道玄坂一丁目21番1号 | 57,551 | 不動産業 | 11.06% | なし | 主要投資主及び不動産の 賃貸・管理 | 預り敷金保証金の引渡 | - | 信託預り敷金及び保証金 | 3,054,647 |
| 敷金保証金の預り | 8,661 | ||||||||||
| 預り敷金保証金の返還 | 12,597 | ||||||||||
| 賃料収入等 | 2,385,026 | 営業未収入金 | 183,322 | ||||||||
| 前受金 | 94,326 | ||||||||||
(注1)上記金額のうち、取引金額には消費税が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注2)取引条件については、市場の実勢に基づいて決定しています。
2.関連会社等
前期(自 2022年12月1日 至 2023年5月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2023年6月1日 至 2023年11月30日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2022年12月1日 至 2023年5月31日)
| 属性 | 会社等の名称又は氏名 | 住所 | 資本金又は出資金 (百万円) | 事業の内容又は職業 | 議決権等の所有(被所有)割合 | 関係内容 | 取引の内容 | 取引金額 (千円) | 科目 | 期末残高(千円) | |
| 役員の兼任等 | 事業上の関係 | ||||||||||
| 主要 投資主の子会社 | 東急不動産SCマネジメント株式会社 | 東京都渋谷区道玄坂一丁目16番3号 | 100 | 不動産 管理業 | - | なし | 不動産の 賃貸・管理 | 敷金保証金の預り | 219,444 | 信託預り敷金及び保証金 | 6,625,188 |
| 預り敷金保証金の返還 | 23,267 | ||||||||||
| 賃料収入等 | 4,250,594 | 営業未収入金 | 286,952 | ||||||||
| 前受金 | 15,153 | ||||||||||
| 主要 投資主の子会社 | 東急不動産リート・マネジメント株式会社 | 東京都渋谷区道玄坂一丁目21番1号 | 200 | 投資運用業 | - | なし | 資産運用会社 | 資産運用報酬の支払 | 1,449,353 | その他未払費用 | 577,140 |
(注1)上記金額のうち、取引金額には消費税が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注2)取引条件については、市場の実勢に基づいて決定しています。
当期(自 2023年6月1日 至 2023年11月30日)
| 属性 | 会社等の名称又は氏名 | 住所 | 資本金又は出資金 (百万円) | 事業の内容又は職業 | 議決権等の所有(被所有)割合 | 関係内容 | 取引の内容 | 取引金額 (千円) | 科目 | 期末残高(千円) | |
| 役員の兼任等 | 事業上の関係 | ||||||||||
| 主要 投資主の子会社 | 東急不動産SCマネジメント株式会社 | 東京都渋谷区道玄坂一丁目16番3号 | 100 | 不動産 管理業 | - | なし | 不動産の 賃貸・管理 | 敷金保証金の預り | 202,377 | 信託預り敷金及び保証金 | 6,465,283 |
| 預り敷金保証金の返還 | 362,282 | ||||||||||
| 賃料収入等 | 4,201,291 | 営業未収入金 | 261,833 | ||||||||
| 前受金 | 5,239 | ||||||||||
| 主要 投資主の子会社 | 東急不動産リート・マネジメント株式会社 | 東京都渋谷区道玄坂一丁目21番1号 | 200 | 投資運用業 | - | なし | 資産運用会社 | 資産運用報酬の支払 | 1,221,182 | その他未払費用 | 535,741 |
(注1)上記金額のうち、取引金額には消費税が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注2)取引条件については、市場の実勢に基づいて決定しています。
[資産除去債務に関する注記]
前期(自 2022年12月1日 至 2023年5月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2023年6月1日 至 2023年11月30日)
該当事項はありません。
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人では、東京都その他の地域において、賃貸収益を得ることを目的として、都市型商業施設及び東京オフィスビル等を有しています。これら賃貸等不動産に関する貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、以下のとおりです。
(単位:千円)
| 用途 | 前期 自 2022年12月1日 至 2023年5月31日 | 当期 自 2023年6月1日 至 2023年11月30日 | ||
| 都市型商業施設 | 貸借対照表計上額 | |||
| 期首残高 | 181,552,137 | 158,242,519 | ||
| 期中増減額 | △23,309,618 | 104,487 | ||
| 期末残高 | 158,242,519 | 158,347,007 | ||
| 期末時価 | 188,590,000 | 187,271,000 | ||
| 東京オフィス | 貸借対照表計上額 | |||
| 期首残高 | 253,419,118 | 282,766,613 | ||
| 期中増減額 | 29,347,494 | △2,280,603 | ||
| 期末残高 | 282,766,613 | 280,486,010 | ||
| 期末時価 | 326,756,000 | 318,500,000 | ||
| アクティビア・ アカウント | 貸借対照表計上額 | |||
| 期首残高 | 101,718,081 | 101,509,715 | ||
| 期中増減額 | △208,366 | 229,999 | ||
| 期末残高 | 101,509,715 | 101,739,714 | ||
| 期末時価 | 128,350,000 | 128,940,000 | ||
| 合計 | 貸借対照表計上額 | |||
| 期首残高 | 536,689,337 | 542,518,847 | ||
| 期中増減額 | 5,829,509 | △1,946,115 | ||
| 期末残高 | 542,518,847 | 540,572,731 | ||
| 期末時価 | 643,696,000 | 634,711,000 | ||
(注1) 貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2) 当期減少額のうち、主な減少理由はルオーゴ汐留(51%持分)の譲渡(2,220,530千円)及び減価償却費(1,486,258千円)の計上によるものです。
(注3) 期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。なお、前期については、「ルオーゴ汐留」は2022年5月27日付売買契約における譲渡価格(51%持分相当額である4,646,000千円)に基づいています。
なお、賃貸等不動産に関する当期の損益につきましては、「損益計算書に関する注記」に記載しています。
[セグメント情報等に関する注記]
(セグメント情報)
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一のセグメントであるため、記載を省略しています。
(関連情報)
前期(自 2022年12月1日 至 2023年5月31日)
1.製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域に関する情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客に関する情報
(単位:千円)
| 顧客の名称又は氏名 | 営業収益 | 関連するセグメント名 |
| 株式会社東急コミュニティー | 6,810,350 | 不動産賃貸事業 |
| 東急不動産SCマネジメント株式会社 | 4,250,594 | 不動産賃貸事業 |
| 東急不動産株式会社 | 2,035,968 | 不動産賃貸事業 |
当期(自 2023年6月1日 至 2023年11月30日)
1.製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域に関する情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客に関する情報
(単位:千円)
| 顧客の名称又は氏名 | 営業収益 | 関連するセグメント名 |
| 株式会社東急コミュニティー | 6,721,549 | 不動産賃貸事業 |
| 東急不動産SCマネジメント株式会社 | 4,201,291 | 不動産賃貸事業 |
| 東急不動産株式会社 | 2,385,026 | 不動産賃貸事業 |
| Luogo Verde特定目的会社 | 2,261,356 | 不動産等売却益 |
[収益認識に関する注記]
1.顧客との契約から生じる収益を分解した情報
前期(自 2022年12月1日 至 2023年5月31日)
(単位:千円)
| 顧客との契約から生じる収益 ※1 | 外部顧客への売上高 | |
| 不動産等の売却 | 41,642,000 | ※2 2,388,827 |
| 水道光熱費収入 | 952,174 | 952,174 |
| その他 | - | 14,141,900 |
| 合計 | 42,594,174 | 17,482,902 |
※1企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸事業収入等及び日本公認会計士協会会計制度委員会報告第15号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等の譲渡は収益認識会計基準の適用外となるため、上記金額には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
※2不動産等売却収入については、損益計算書において不動産等売却損益として計上するため、不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額を記載しています。
当期(自 2023年6月1日 至 2023年11月30日)
(単位:千円)
| 顧客との契約から生じる収益 ※1 | 外部顧客への売上高 | |
| 不動産等の売却 | 4,646,000 | ※2 2,261,356 |
| 水道光熱費収入 | 1,057,945 | 1,057,945 |
| その他 | - | 14,024,701 |
| 合計 | 5,703,945 | 17,344,002 |
※1企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸事業収入等及び日本公認会計士協会会計制度委員会報告第15号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等の譲渡は収益認識会計基準の適用外となるため、上記金額には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
※2不動産等売却収入については、損益計算書において不動産等売却損益として計上するため、不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額を記載しています。
2.当該営業期間及び翌営業期間以降の収益の金額を理解するための情報
前期(自 2022年12月1日 至 2023年5月31日)
残存履行義務に配分した取引価格
2023年5月31日現在、不動産等の売却に係る残存履行義務に配分した取引価格は、2022年5月27日に売買契約を締結した不動産等に係る4,646,000千円です。本投資法人は、当該残存履行義務につき、2023年6月1日に予定している当該不動産等の引渡しに伴い、収益を認識することを見込んでいます。
当期(自 2023年6月1日 至 2023年11月30日)
残存履行義務に配分した取引価格
該当事項はありません。
[1口当たり情報に関する注記]
| 前期 (自 2022年12月1日 至 2023年5月31日) | 当期 (自 2023年6月1日 至 2023年11月30日) | |
| 1口当たり純資産額 | 339,534円 | 340,336円 |
| 1口当たり当期純利益金額 | 10,904円 | 10,678円 |
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数(前期 810,997口、当期 807,446口)で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益金額の算定上の基礎は以下のとおりです。
| 前期 (自 2022年12月1日 至 2023年5月31日) | 当期 (自 2023年6月1日 至 2023年11月30日) | |
| 当期純利益金額(千円) | 8,843,424 | 8,621,974 |
| 普通投資主に帰属しない金額 (千円) | - | - |
| 普通投資口に係る当期純利益金額(千円) | 8,843,424 | 8,621,974 |
| 期中平均投資口数 (口) | 810,997 | 807,446 |
[重要な後発事象に関する注記]
本投資法人は、2024年1月17日開催の役員会において、投資信託及び投資法人に関する法律(以下「投信法」といいます。)第80条の5第2項の規定により読み替えて適用される同法第80条の2の規定に基づき、以下のとおり自己投資口の取得に係る事項について決定しました。
なお、取得したすべての投資口につき、2024年5月期(第25期)中に消却することを予定しています。
a. 自己投資口取得を行う理由
本投資法人の投資口価格の水準、手元資金の状況、財務状況、マーケット環境等を総合的に勘案し、自己投資口の取得及び消却により資本効率の向上と投資主還元を行うことが、中長期的な投資主価値の向上につながると判断したことによります。
b.取得に係る事項の内容
取得し得る投資口の総数:19,900口(上限)
投資口の取得価額の総額:6,000百万円(上限)
取得方法:証券会社との自己投資口取得に係る取引一任契約に基づく東京証券取引所における市場買付
取得期間:2024年1月18日から2024年5月17日まで
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
