有価証券報告書(内国投資証券)-第2期(平成26年9月1日-平成27年2月28日)
③【その他投資資産の主要なもの】
A.ポートフォリオの概要
(ア)保有資産の概要
平成27年2月28日現在の各保有資産の用途、物件名称、所在地、取得価格、投資比率、期末算定価額、取得年月日は以下のとおりです。
(注1)「取得価格」は、各保有資産に係る売買契約書に記載された売買代金を百万円未満を四捨五入して記載しています。なお、売買代金には、消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用は含みません。
(注2)「投資比率」は、取得価格の合計額に対する各保有資産の取得価格の割合を小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注3)「期末算定価額」は、平成27年2月28日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された評価額を記載しています。なお、各保有資産の鑑定評価については、一般財団法人日本不動産研究所、株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会社又はシービーアールイー株式会社に委託しています。
(注4)各保有資産における本投資法人の区分所有部分又は準共有持分割合に係る数値を記載しています。各保有資産の区分所有部分又は準共有持分割合については、個別物件表をご参照ください。
(イ)建物等の概要
平成27年2月28日現在の各保有資産の建築時期、総賃料収入、敷金・保証金、総賃貸面積、総賃貸可能面積、稼働率は以下のとおりです。
(注1)「建築時期」は、登記簿上の新築年月日を記載しています。底地のみを保有する場合は、記載を省略しています。
(注2)「総賃料収入」は、平成27年2月28日現在における各保有資産に係る各賃貸借契約(同日現在で入居済みのものに限ります。)に表示された建物につき、月間賃料(共益費を含みます。倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限ります。また同日現在のフリーレントは考慮しないものとします。)を12倍することにより年換算して算出した金額(複数の賃貸借契約が契約されている保有資産についてはその合計額であり、消費税等は含みません。)につき百万円未満を四捨五入して記載し、各資産のうち底地物件については、平成27年2月28日現在における各資産に係る賃貸借契約に表示された底地に係る年間賃料の金額(消費税等は含みません。以下同じです。)につき百万円未満を四捨五入して記載しています。なお、当該保有資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントからの賃料を原則としてそのまま受け取るパススルー型マスターリースの物件についてはエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の月間賃料を、エンドテナントの賃料の変動にかかわらず一定の賃料を受け取る固定型マスターリースの物件については、かかるマスターリース契約上の月間賃料をそれぞれ12倍することにより年換算して算出した金額を記載しています。
(注3)「敷金・保証金」は、平成27年2月28日現在における各保有資産に係る各賃貸借契約 (同日現在で入居済みのものに限ります。)に基づき必要とされる敷金・保証金の合計額につき百万円未満を四捨五入して記載しています。なお、当該保有資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の敷金・保証金の合計額につき百万円未満を四捨五入して記載しています。
(注4)「総賃貸面積」は、平成27年2月28日現在における各保有資産に係る各賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載しています。なお、エンドテナントからの賃料を原則としてそのまま受け取るパススルー型マスターリースの物件についてはエンドテナントとの間で実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計を、エンドテナントの賃料の変動にかかわらず一定の賃料を受け取る固定型マスターリースの物件についてはエンドテナントへの賃貸可能面積を記載しています。なお、底地物件については底地の面積を記載しています。
(注5)「総賃貸可能面積」は、平成27年2月28日現在における各保有資産に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられるものを記載しています。なお、底地物件については底地の賃貸借契約又は土地図面等に基づき賃貸が可能と考えられるものを記載しています。
(注6)「稼働率」は、平成27年2月28日現在における各保有資産に係る総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。また、各小計、各中計及びポートフォリオ合計欄は、保有資産に係る賃貸可能面積の合計に対して賃貸面積の合計が占める割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注7)各保有資産における本投資法人の区分所有部分又は準共有持分割合に係る数値を記載しています。各保有資産の区分所有部分又は準共有持分割合については、個別物件表をご参照ください。
(注8)「-」とされている箇所はエンドテナント又は関係者等の承諾が得られていないため、開示していません。
(注9)上表において、エンドテナントに係る賃貸借契約につき解除若しくは解約申入れがなされ又は賃料不払いがある場合にも、平成27年2月28日現在において契約が継続しているときは、当該エンドテナントに係る賃貸借契約が存在するものとして「総賃料収入」「敷金・保証金」「総賃貸面積」「稼働率」を記載しています。
(ウ)不動産鑑定評価書の概要
本投資法人は、一般財団法人日本不動産研究所、株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会社又はシービーアールイー株式会社のいずれかから、各保有資産に係る不動産鑑定評価書を取得しています。
本投資法人が平成27年2月28日を価格時点として取得している各保有資産に関する不動産鑑定評価書の概要は以下のとおりです。
(注1)価格時点は平成27年2月28日です。
(注2)各保有資産における本投資法人の区分所有部分又は準共有持分割合に係る数値を記載しています。各保有資産の区分所有部分又は準共有持分割合については、個別物件表をご参照ください。
(注3)「ヒューリック九段ビル(底地)」は、底地のみを取得し、建物は取得していないため、記載していません。
(注4)一般財団法人日本不動産研究所は、「アリア松原」、「トラストガーデン用賀の杜」、「トラストガーデン桜新町」及び「トラストガーデン杉並宮前」に係る不動産鑑定に際し、投資対象としての有料老人ホームの特殊性(制度改正リスクなどの事業リスクを包含している点、建物の汎用性や社会的要請から用途転換が困難である点、賃料収入の安定性・継続性が運営者に依拠している点、市場参加者は限定され相対的に流動性が劣る点等)に加えて、個別物件毎の事業収支からみた賃料水準の妥当性、賃借人(運営者)の運営能力、賃貸借契約の内容等を勘案して不動産鑑定評価を行っています。
(エ)建物状況評価報告書の概要
本投資法人は、各保有資産について、建物検査、関連法規の遵守、修繕費評価及び環境アセスメント等に関する建物状況評価報告書を株式会社竹中工務店、株式会社ERIソリューション、株式会社東京建築検査機構、株式会社イー・アール・エス又は日本管財株式会社より取得しています。建物状況評価報告書の記載は報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。なお、株式会社竹中工務店、株式会社ERIソリューション、株式会社東京建築検査機構、株式会社イー・アール・エス、日本管財株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
(注1)「長期修繕費」は今後12年間(但し、「ダイニングスクエア秋葉原ビル」、「トラストガーデン用賀の杜」、「トラストガーデン桜新町」及び「トラストガーデン杉並宮前」については今後15年間)に予測される修繕更新費用として建物状況調査報告書に記載された費用の年平均額に換算した金額を百万円未満を四捨五入して記載しています。
(注2)各物件の「長期修繕費」は、各保有資産における本投資法人の区分所有部分又は準共有持分割合に係る数値を記載しています。但し、「大井町再開発ビル1号棟」については当該物件全体に係る金額を記載しています。なお、各保有資産の区分所有部分又は準共有持分割合については、個別物件表をご参照ください。
(注3)「ヒューリック九段ビル(底地)」は、底地のみを保有しているため、記載していません。
(オ)担保の状況
平成27年2月28日現在の各保有資産(共有又は区分所有の場合は本投資法人の所有に係る持分)につき、担保は設定されていません。
B.保有不動産の資本的支出
(ア)資本的支出の予定
平成27年2月28日現在の各保有資産に関し、第2期末日現在計画されている改修工事等に伴う資本的支出の予定額のうち主要なものは、以下のとおりです。なお、下記工事予定金額には、会計上、費用処理される部分が含まれています。
(イ)期中の資本的支出
当期中において、資本的支出はポートフォリオ全体で44,000千円であり、修繕費に計上した43,903千円と合わせ、合計87,903千円の工事を実施しています。
なお、平成27年2月28日現在の各保有資産に関し、第2期に行った資本的支出に該当する1工事10,000千円以上のものはありません。
(ウ)長期修繕計画のために積立てた金銭
該当事項はありません。
C.賃貸借の概況及び損益の状況 第2期(自 平成26年9月1日 至 平成27年2月28日)
(注)「-」とされている箇所はエンドテナント又は関係者等の承諾が得られていないため、開示していません。
D.稼働率の状況
E.主要な不動産の物件に関する情報
各保有資産のうち、平成27年2月28日現在において、「総賃料収入合計」が「ポートフォリオ全体の総賃料収入総額」の10%以上を占める不動産の概要は、以下のとおりです。
(注1)「テナント数」は、平成27年2月28日現在における上記保有資産に係る賃貸借契約に基づき、当該保有資産のテナント数を記載しています。但し、当該保有資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントからの賃料を原則としてそのまま受け取るパススルー型マスターリースの対象物件についてはエンドテナントの総数を記載しています。
(注2)「総賃料収入」は、平成27年2月28日現在における上記保有資産に係る賃貸借契約(同日現在で入居済みのものに限ります。)に表示された建物につき、月間賃料(共益費を含みます。倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限ります。また同日現在のフリーレントは考慮しないものとします。)を12倍することにより年換算して算出した金額(複数の賃貸借契約が契約されている保有資産についてはその合計額であり、消費税等は含みません。)につき百万円未満を四捨五入して記載しています。なお、当該保有資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントからの賃料を原則としてそのまま受け取るパススルー型マスターリースの物件についてはエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の月間賃料を12倍することにより年換算して算出した金額を記載しています。
(注3)「総賃貸面積」は、平成27年2月28日現在における上記保有資産に係る賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載しています。なお、エンドテナントからの賃料を原則としてそのまま受け取るパススルー型マスターリースの物件についてはエンドテナントとの間で実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計を記載しています。
(注4)「総賃貸可能面積」は、平成27年2月28日現在における上記保有資産に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられるものを記載しています。
(注5)「稼働率」は、平成27年2月28日現在における上記保有資産に係る総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注6)「テナント数」は、平成27年2月28日現在における当該物件の建物全体の数値を記載し、「総賃料収入」、「総賃貸面積」、「総賃貸可能面積」及び「稼働率」は、当該資産の準共有持分割合(約39.9%)に相当する数値及び金額を記載しています。
F.主要なテナントに関する情報
本投資法人の保有資産のうち、平成27年2月28日現在において、全賃貸面積の10%以上を占めるテナントは、以下のとおりです。
(注1)「賃貸面積」は、平成27年2月28日現在における各保有資産に係る各賃貸借契約に表示された賃貸面積を記載しています。なお、エンドテナントからの賃料を原則としてそのまま受け取るパススルー型マスターリースの物件についてはエンドテナントとの間で実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計を、エンドテナントの賃料の変動にかかわらず一定の賃料を受け取る固定型マスターリースの物件についてはエンドテナントへの賃貸可能面積を記載しています。また、底地物件については底地の面積を記載しています。
(注2)「総賃料収入」は、平成27年2月28日現在における各保有資産に係る各賃貸借契約(同日現在で入居済みのものに限ります。)に表示された建物につき、月間賃料(共益費を含みます。倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限ります。また同日現在のフリーレントは考慮しないものとします。)を12倍することにより年換算して算出した金額(複数の賃貸借契約が契約されている保有資産についてはその合計額であり、消費税等は含みません。)につき百万円未満を四捨五入して記載し、各資産のうち底地物件については、平成27年2月28日現在における各資産に係る賃貸借契約に表示された底地に係る年間賃料の金額につき百万円未満を四捨五入して記載しています。また、テナントがマスターリース会社として転貸人となっている物件については、平成27年2月28日現在におけるエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約(同日現在で入居済みのものに限ります。)に基づき、エンドテナントからの賃料を原則としてそのまま受け取るパススルー型マスターリースの物件についてはエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の月間賃料、エンドテナントの賃料の変動にかかわらず一定の賃料を受け取る固定型マスターリースの物件についてはかかるマスターリース契約上の月間賃料をそれぞれ12倍することにより年換算して算出した金額を記載しています。
(注3)「敷金・保証金」は、平成27年2月28日現在における各賃貸借契約に基づき必要とされる敷金・保証金の合計額につき百万円未満を四捨五入して記載しています。なお、各保有資産につきテナントがマスターリース会社として転貸人となっている物件については、平成27年2月28日現在におけるエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約(同日現在で入居済みのものに限ります。)に基づき必要とされる敷金・保証金の合計額につき百万円未満を四捨五入して記載しています。
(注4)「契約満了日」は、テナントがマスターリース会社として転貸人となっている物件を含め、テナントを賃借人とする賃貸借契約に表示された契約満了日を記載しています。
(注5)「契約更改の方法等」は、テナントがマスターリース会社として転貸人となっている物件を含め、テナントを賃借人とする賃貸借契約に表示された契約更改の方法等の内容を記載しています。
(注6)各保有資産における本投資法人の区分所有部分又は準共有持分割合に係る数値を記載しています。各保有資産の区分所有部分又は準共有持分割合については、個別物件表をご参照ください。
(注7)「-」とされている箇所はエンドテナントの承諾が得られていないため、やむを得ない事由により、開示していません。
G.賃貸面積上位エンドテナント
平成27年2月28日現在において、ポートフォリオ全体に対し賃貸面積上位10を占めるエンドテナントは、以下のとおりです。
(注1) 「総賃貸面積」は、平成27年2月28日現在におけるエンドテナントとの間の賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載しています。なお、エンドテナントからの賃料を原則としてそのまま受け取るパススルー型マスターリースの物件についてはエンドテナントとの間で実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計を、エンドテナントの賃料の変動にかかわらず一定の賃料を受け取る固定型マスターリースの物件についてはエンドテナントへの賃貸可能面積を記載しています。また、「ヒューリック神谷町ビル」については、当該物件の本投資法人が保有する準共有持分(約39.9%)に相当する数値を記載し、「大井町再開発ビル1号棟」については、本投資法人が保有している区分所有権に係る信託受益権の持分割合の数値(本投資法人の持分:区分所有権12,843.24㎡の共有持分約82.6%)を記載しています。
(注2) 小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注3) 「契約形態」は、平成27年2月28日現在におけるエンドテナントとの間の賃貸借契約に表示された契約形態を記載しています。
(注4) 「-」とされている箇所はエンドテナントの承諾が得られていないため、やむを得ない事由により、開示していません。
(注5) 「ヒューリック九段ビル(底地)」は底地の面積を記載しています。
H.有料老人ホームに係る保有資産の概要
(ア)有料老人ホームの施設の概要
(注1)「施設の類型」、「居室数」、「定員」及び「入居者数」は、老人福祉法第25条第5項に基づいて、介護事業者が有料老人ホームに入居する者又は入居しようとする者に対して、当該有料老人ホームにおいて供与する介護等の内容その他の情報を開示するために交付する重要事項説明書(以下「ヘルスケア重要事項説明書」といいます。)に表示された情報に基づいて記載しています。
(注2)「入居率」は、ヘルスケア重要事項説明書に表示された入居率、又は入居者数を定員で除した比率(小数第2位を四捨五入)を記載しています。なお、ヘルスケア重要事項説明書に表示された入居率は、一時的に不在となっている者を含むなどの事情により、入居者数を定員で除した比率と異なる場合があります。
(注3)「重要事項説明書記載日」は、ヘルスケア重要事項説明書に表示された記入年月日を記載しています。
(イ)有料老人ホームに係る介護事業者の会社概要
(注1)「本店所在地」、「代表者」、「設立年月日」及び「資本金」は、登記簿謄本により確認した第2期末現在の記載です。「代表者」については、登記簿謄本に代表者が複数掲載されている場合でも、1名のみ記載しています。「資本金」については、百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注2)東京証券取引所市場第一部に上場している株式会社ベネッセホールディングス(証券コード:9783)の連結子会社です。
(注3)東京証券取引所市場第一部及び株式会社名古屋証券取引所市場第一部に上場しているリゾートトラスト株式会社(証券コード:4681)の連結子会社です。
(ウ)有料老人ホームに係る介護事業者の事業概要
(注1)株式会社ベネッセスタイルケアの「運営施設数」及び「運営居室数」は、介護事業者が公表している平成26年4月時点の値を記載しています。
(注2)トラストガーデン株式会社の「運営施設数」及び「運営居室数」は、介護事業者が公表している平成26年3月31日時点の値を記載しています。
(注3)株式会社ベネッセスタイルケアの「売上高」及び「経常利益」は、その親会社(株式会社ベネッセホールディングス)作成の平成26年6月23日付有価証券報告書に基づき平成26年3月期の数値を記載しています。
(注4)トラストガーデン株式会社の「売上高」及び「経常利益」は、同社より提供を受けた平成26年3月期の数値を百万円未満を切り捨てて記載しています。
(エ)有料老人ホームに係る介護事業者への事業調査の概要
本投資法人は、有料老人ホームの取得に際しては、外部専門家と協働して介護事業者の事業、財務内容及び遵法性等について、デューディリジェンスを実施し適切と判断しており、取得後においても、事業、財務内容及び遵法性等の状況についてのモニタリングを実施しており、本書提出日現在、保有する有料老人ホームの介護事業者は、いずれも、有料老人ホームに係る運営を適切に遂行できるものと判断しています。
I.不動産等の概要
以下の表は、本投資法人が第2期末において保有する各保有資産(以下「第2期末保有資産」といいます。)の概要を個別に表にまとめたものです(以下「個別物件表」といいます。)。かかる個別物件表をご参照頂くに際し、そこで用いられる用語は以下のとおりです。個別物件表はかかる用語の説明と併せてご参照ください。
なお、時点の注記がないものについては、原則として、第2期末現在の状況を記載しています。
a. 「最寄駅」について
「最寄駅」における徒歩による所要時間については、「不動産の表示に関する公正競争規約」(平成17年公正取引委員会告示第23号)及び「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則」(平成17年公正取引委員会承認第107号)に基づき、道路距離80メートルにつき1分間を要するものとして算出した数値を記載しています。
b. 「所在地(住居表示)」について
所在地(住居表示)は、各不動産の住居表示を記載しています。また「住居表示」未実施の場合は、登記簿上の建物所在地(複数ある場合にはそのうちの一所在地)を記載しています。
c. 「土地」について
・「地番」は、登記簿上の記載に基づいて記載しています。
・「建蔽率」及び「容積率」は、原則として建築基準法、都市計画法等の関連法令に従って定められた数値を記載しています。なお、保有資産によっては、本書に記載の「建蔽率」及び「容積率」につき、一定の緩和措置又は制限措置が適用される場合があります。
・「用途地域」は、都市計画法第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
・「敷地面積」は、登記簿上の記載に基づいており、現況とは一致しない場合があります。また、区分所有又は準共有等にかかわらず、建物全体の敷地面積を記載しています。
・「所有形態」は、保有資産に関して不動産信託の信託受託者が保有している権利の種類を記載しています。
d. 「建物」について
・「竣工年月」は、登記簿上の新築年月を記載しています。
・「構造」及び「階数」は、登記簿上の記載に基づいています。
・「用途」は、登記簿上の建物種別のうち主要なものを記載しています。
・「延床面積」は、登記簿上の記載に基づいて記載しています。また、区分所有又は準共有等にかかわらず建物全体の延床面積を記載しています。
・「駐車場台数」は、第2期末現在において各保有資産につき敷地内に確保されている駐車場(建物内の駐車場を含みます。)の台数を記載しています。なお、保有資産の共有持分又は区分所有権を保有している場合にも、その保有資産全体に係る駐車場台数を記載しています。
・「所有形態」は、保有資産に関して不動産信託の信託受託者が保有している権利の種類を記載しています。
e. 「PM会社」について
「PM会社」は、各保有資産について第2期末現在において有効なプロパティ・マネジメント契約を締結している会社を記載しています。
f. 「マスターリース会社」について
「マスターリース会社」は、各保有資産について第2期末現在において有効なマスターリース契約を締結している会社を記載しています。
g. 「特記事項」について
「特記事項」の記載については、原則として、第2期末現在の情報をもとに、個々の資産の権利関係や利用等で重要と考えられる事項のほか、当該資産の評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項に関して記載しています。
なお、保有資産のうち「ヒューリック神谷町ビル」については、スポンサーである準共有者との間で、その持分売却に際し、他の準共有者へ予め価格等の条件を通知すること、買取の意思がないときは第三者への譲渡が可能なこと、但し、その際の譲渡の条件は、既に通知した条件より譲受人に有利としない旨、合意がなされています。また、「御茶ノ水ソラシティ」については、本投資法人が、準共有持分の売却に際し、スポンサーを含む他の準共有者へ予め準共有持分の譲渡を希望する旨を通知すること、他の準共有者がかかる通知を受領してから30日以内に当該受益権の買取に関する合意が成立しなかった場合には第三者への譲渡が可能なこと等を内容とする旨、合意がなされています。
また、「虎ノ門ファーストガーデン」、「大井町再開発ビル1号棟」、「ラピロス六本木」については、他の区分所有者又は共有者に対して、買取についての優先交渉権が付与されています。
さらに、底地のみを取得するヒューリック九段ビルの場合には、スポンサーである賃借人との間で、底地の譲渡に際し、予め賃借人に対して譲渡する意思を通知し、賃借人の希望があれば譲渡価格等について協議し、その間、第三者との譲渡交渉等が行えない旨、合意がなされます。
また、有料老人ホーム(アリア松原、トラストガーデン用賀の杜、トラストガーデン桜新町及びトラストガーデン杉並宮前)については、賃借人に対して、買取についての優先交渉権が付与されています。
h. 「賃貸借の概要」について
「賃貸借の概要」は、本投資法人の各保有資産について、特に記載のない限り第2期末現在において有効な賃貸借契約等の内容等を記載しています。
・「総賃貸可能面積」は、第2期末現在における各保有資産に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられるものを記載しています。なお、底地物件については底地の面積を記載しています。
・「稼働率」は、第2期末現在における各保有資産に係る総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。
・「代表的テナント」は、各保有資産の総賃貸面積中、賃貸面積の最も大きいテナントを記載しています。なお、当該保有資産につき締結されるマスターリース契約においてエンドテナントの賃料の変動にかかわらず一定の賃料を受け取る固定型マスターリースの物件についてはそのマスターリース会社を記載しています。また、エンドテナントより開示の承諾を得られていない場合、「代表的テナント」欄の記載を省略しています。
・「テナント数」は、第2期末現在における各保有資産に係る各賃貸借契約に基づき、保有資産毎のテナント数を記載しています。但し、当該保有資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントからの賃料を原則としてそのまま受け取るパススルー型マスターリースの物件についてはエンドテナントの総数を記載し、エンドテナントの賃料の変動にかかわらず一定の賃料を受け取る固定型マスターリースの物件についてはかかるマスターリースのみをテナントとしてテナント数を記載し、当該物件について、マスターリース会社とエンドテナントとの賃貸借契約に基づくテナント数をもって集計したテナント数を括弧書きにて記載しています。また、底地のみを保有する場合には、土地賃借人の総数を記載しています。
・「総賃料収入(年換算)」は、第2期末現在における各保有資産に係る各賃貸借契約(同日現在で入居済みのものに限ります。)に表示された建物につき、月間賃料(共益費を含みます。倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限ります。また同日現在のフリーレントは考慮しないものとします。)を12倍することにより年換算して算出した金額(複数の賃貸借契約が契約されている保有資産についてはその合計額であり、消費税等は含みません。)につき百万円未満を四捨五入し、各資産のうち底地物件については、第2期末現在における各資産に係る賃貸借契約に表示された底地に係る年間賃料の金額(消費税等は含みません。以下同じです。)につき百万円未満を四捨五入して記載して記載しています。なお、当該保有資産につきマスターリース契約が締結されている場合において、エンドテナントからの賃料を原則としてそのまま受け取るパススルー型マスターリースの物件についてはエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の月間賃料、エンドテナントの賃料の変動にかかわらず一定の賃料を受け取る固定型マスターリースの物件についてはかかるマスターリース契約上の月間賃料をそれぞれ12倍することにより年換算して算出した金額を記載しています。なお、エンドテナントより開示の承諾を得られていない場合、「総賃料収入(年換算)」欄の記載を省略しています。
・「敷金・保証金」は、第2期末現在おける各保有資産に係る各賃貸借契約 (同日現在で入居済みのものに限ります。)に基づき必要とされる敷金・保証金の合計額につき百万円未満を四捨五入して記載しています。なお、当該保有資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の敷金・保証金の合計額につき百万円未満を四捨五入して記載しています。なお、エンドテナントより開示の承諾を得られていない場合、「敷金・保証金」欄の記載を省略しています。
また、エンドテナントに係る賃貸借契約につき解除又は解約申入れがなされていても、第2期末現在において契約が継続している場合、当該エンドテナントに係る賃貸借契約が存在するものとして、「稼働率」「テナント数」「総賃料収入(年換算)」「敷金・保証金」等を記載しています。また、「-」と記載している箇所は、エンドテナントより開示の承諾を得られておらず、記載を省略しています。
i. 「鑑定評価書の概要」について
「鑑定評価書の概要」は、本投資法人が、投信法に基づく不動産鑑定評価上の留意事項及び不動産の鑑定評価に関する法律(昭和38年法律第152号、その後の改正を含みます。)並びに不動産鑑定評価基準に基づき、一般財団法人日本不動産研究所、株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会社又はシービーアールイー株式会社に各保有資産の鑑定評価を委託し作成された各不動産鑑定評価書(以下「鑑定評価書」といいます。)の概要を記載しています。当該各不動産鑑定評価は、一定時点における評価者の判断と意見に留まり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。
なお、不動産鑑定評価を行った各不動産鑑定機関と本投資法人との間には、特別の利害関係はありません。
金額は、特段の記載がない限り、百万円未満を四捨五入して記載しています。
j.「オペレーター」について
「オペレーター」は、次世代アセット(有料老人ホーム)における各保有資産について、有料老人ホームの運営を行う介護事業者を記載しています。
k.「バックアップオペレーター」について
「バックアップオペレーター」は、次世代アセット(有料老人ホーム)における各保有資産についてバックアップオペレーターの有無を記載しています。
l.「入居者の状況・施設の概況」について
・有料老人ホームの個別物件表における以下の項目については、ヘルスケア重要事項説明書に表示された情報に基づいて記載しています。
「開設年月日」「施設の類型」「居室数(室)」「居住の権利形態」「定員(人)」「居住面積帯(㎡)」「入居者数(人)」「入居時要件」「入居者の平均年齢(才)」「入居一時金(円)」「月額利用料(円)」「夜間職員体制(最小時人数)」
・「入居率」は、ヘルスケア重要事項説明書に表示された入居率、又は入居者数を定員で除した比率(小数第2位を四捨五入)を記載しています。なお、ヘルスケア重要事項説明書に表示された入居率は、一時的に不在となっている者を含むなどの事情により、入居者数を定員で除した比率と異なる場合があります。
・「介護に関わる職員体制(人)」は、ヘルスケア重要事項説明書に表示された看護職員及び介護職員1人当たり(常勤換算)の利用者数を記載しています。
A.ポートフォリオの概要
(ア)保有資産の概要
平成27年2月28日現在の各保有資産の用途、物件名称、所在地、取得価格、投資比率、期末算定価額、取得年月日は以下のとおりです。
| 区分 | 物件名称 | 所在地 | 取得価格 (百万円) (注1) | 投資 比率(%) (注2) | 期末算定価額(百万円) (注3) | 取得年月日 | |
| 東 京 コ マ | シ ャ ル ・ プ ロ パ テ ィ | オ フ ィ ス | ヒューリック神谷町ビル (注4) | 東京都港区 | 20,100 | 13.6 | 21,400 | 平成26年2月7日 |
| ヒューリック九段ビル(底地) | 東京都千代田区 | 11,100 | 7.5 | 11,900 | 平成26年2月7日 | ||
| 虎ノ門ファーストガーデン (注4) | 東京都港区 | 8,623 | 5.8 | 9,310 | 平成26年2月7日 | ||
| ラピロス六本木 (注4) | 東京都港区 | 5,160 | 3.5 | 5,910 | 平成26年2月7日 | ||
| ヒューリック高田馬場ビル | 東京都豊島区 | 3,900 | 2.6 | 4,090 | 平成26年2月7日 | ||
| ヒューリック神田ビル | 東京都千代田区 | 3,780 | 2.6 | 4,000 | 平成26年2月7日 | ||
| ヒューリック神田橋ビル | 東京都千代田区 | 2,500 | 1.7 | 2,560 | 平成26年2月7日 | ||
| ヒューリック蛎殻町ビル | 東京都中央区 | 2,210 | 1.5 | 2,560 | 平成26年2月7日 | ||
| 御茶ノ水ソラシティ (注4) | 東京都千代田区 | 22,854 | 15.4 | 23,660 | 平成26年11月7日 | ||
| ヒューリック東上野一丁目ビル | 東京都台東区 | 2,670 | 1.8 | 2,740 | 平成26年10月16日 | ||
| 小計 | - | 82,897 | 55.9 | 88,130 | - | ||
| 商 業 施 設 | 大井町再開発ビル2号棟 | 東京都品川区 | 9,456 | 6.4 | 11,100 | 平成26年2月7日 | |
| 大井町再開発ビル1号棟 (注4) | 東京都品川区 | 6,166 | 4.2 | 6,890 | 平成26年2月7日 | ||
| ダイニングスクエア秋葉原ビル | 東京都千代田区 | 3,200 | 2.2 | 3,440 | 平成26年2月7日 | ||
| ヒューリック神宮前ビル | 東京都渋谷区 | 2,660 | 1.8 | 3,130 | 平成26年2月7日 | ||
| ヒューリック新宿三丁目ビル | 東京都新宿区 | 5,550 | 3.7 | 5,750 | 平成26年10月16日 | ||
| 横浜山下町ビル | 神奈川県横浜市 | 4,850 | 3.3 | 4,870 | 平成26年10月16日 | ||
| 小計 | - | 31,882 | 21.5 | 35,180 | - | ||
| 中計 | - | 114,779 | 77.5 | 123,310 | - | ||
| 次 世 代 ア セ ッ ト | 有 料 老 人 ホ | ム | アリア松原 | 東京都世田谷区 | 3,244 | 2.2 | 3,840 | 平成26年2月7日 |
| トラストガーデン用賀の杜 | 東京都世田谷区 | 5,390 | 3.6 | 6,090 | 平成26年2月7日 | ||
| トラストガーデン桜新町 | 東京都世田谷区 | 2,850 | 1.9 | 3,230 | 平成26年2月7日 | ||
| トラストガーデン杉並宮前 | 東京都杉並区 | 2,760 | 1.9 | 3,120 | 平成26年2月7日 | ||
| 小計 | - | 14,244 | 9.6 | 16,280 | - | ||
| ネ ッ ト ワ | ク セ ン タ | | 池袋ネットワークセンター | 東京都豊島区 | 4,570 | 3.1 | 5,050 | 平成26年2月7日 | |
| 田端ネットワークセンター | 東京都北区 | 1,355 | 0.9 | 1,530 | 平成26年2月7日 | ||
| 広島ネットワークセンター | 広島県広島市 | 1,080 | 0.7 | 1,190 | 平成26年2月7日 | ||
| 熱田ネットワークセンター | 愛知県名古屋市 | 1,015 | 0.7 | 1,080 | 平成26年2月7日 | ||
| 長野ネットワークセンター | 長野県長野市 | 305 | 0.2 | 362 | 平成26年2月7日 | ||
| 千葉ネットワークセンター | 千葉県印西市 | 7,060 | 4.8 | 7,080 | 平成26年12月16日 | ||
| 札幌ネットワークセンター | 北海道札幌市 | 2,510 | 1.7 | 2,530 | 平成26年12月16日 | ||
| 京阪奈ネットワークセンター | 京都府木津川市 | 1,250 | 0.8 | 1,280 | 平成26年10月16日 | ||
| 小計 | - | 19,145 | 12.9 | 20,102 | - | ||
| 中計 | - | 33,389 | 22.5 | 36,382 | - | ||
| 合計 | - | 148,168 | 100.0 | 159,692 | - | ||
(注1)「取得価格」は、各保有資産に係る売買契約書に記載された売買代金を百万円未満を四捨五入して記載しています。なお、売買代金には、消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用は含みません。
(注2)「投資比率」は、取得価格の合計額に対する各保有資産の取得価格の割合を小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注3)「期末算定価額」は、平成27年2月28日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された評価額を記載しています。なお、各保有資産の鑑定評価については、一般財団法人日本不動産研究所、株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会社又はシービーアールイー株式会社に委託しています。
(注4)各保有資産における本投資法人の区分所有部分又は準共有持分割合に係る数値を記載しています。各保有資産の区分所有部分又は準共有持分割合については、個別物件表をご参照ください。
(イ)建物等の概要
平成27年2月28日現在の各保有資産の建築時期、総賃料収入、敷金・保証金、総賃貸面積、総賃貸可能面積、稼働率は以下のとおりです。
| 区分 | 物件名称 | 建築時期 (注1) | 総賃料収入 (百万円) (注2) | 敷金・保証金 (百万円) (注3) | 総賃貸 面積(㎡) (注4) | 総賃貸可能 面積(㎡) (注5) | 稼働率 (%) (注6) | |
| 東 京 コ マ | シ ャ ル ・ プ ロ パ テ ィ | オ フ ィ ス | ヒューリック神谷町ビル (注7) | 昭和60年4月 | 1,031 | 1,047 | 12,519.56 | 12,991.85 | 96.4 |
| ヒューリック九段ビル(底地) | - | 530 | 265 | 3,351.07 | 3,351.07 | 100.0 | ||
| 虎ノ門ファーストガーデン (注7) | 平成22年8月 | 527 | 403 | 5,689.97 | 5,689.97 | 100.0 | ||
| ラピロス六本木 (注7) | 平成9年8月 | 431 | 377 | 5,875.17 | 5,875.17 | 100.0 | ||
| ヒューリック高田馬場ビル | 平成5年11月 | 309 | 190 | 5,369.71 | 5,369.71 | 100.0 | ||
| ヒューリック神田ビル | 平成20年9月 | 278 | 211 | 3,728.36 | 3,728.36 | 100.0 | ||
| ヒューリック神田橋ビル | 平成13年6月 | 125 | 118 | 2,036.81 | 2,566.95 | 79.3 | ||
| ヒューリック蛎殻町ビル | 平成5年3月 | 187 | 124 | 2,858.48 | 2,858.48 | 100.0 | ||
| 御茶ノ水ソラシティ (注7) | 平成25年2月 | - (注8) | - (注8) | 7,622.30 | 8,341.22 | 91.4 | ||
| ヒューリック東上野一丁目ビル | 昭和63年7月 | 170 | 146 | 3,117.36 | 3,262.09 | 95.6 | ||
| 小計 | - | - | - | 52,168.79 | 54,034.87 | 96.5 | ||
| 商 業 施 設 | 大井町再開発ビル2号棟 | 平成元年9月 | 624 | 656 | 14,485.66 | 14,485.66 | 100.0 | |
| 大井町再開発ビル1号棟 (注7) | 平成元年9月 | 438 | 529 | 10,612.67 | 10,612.67 | 100.0 | ||
| ダイニングスクエア秋葉原ビル | 平成5年6月 | - (注8) | - (注8) | 2,169.41 | 2,169.41 | 100.0 | ||
| ヒューリック神宮前ビル | 平成12年9月 | 157 | 82 | 1,656.24 | 1,656.24 | 100.0 | ||
| ヒューリック新宿三丁目ビル | 昭和58年6月 | 291 | 175 | 1,351.15 | 1,351.15 | 100.0 | ||
| 横浜山下町ビル | 平成5年7月 | - (注8) | - (注8) | 8,958.70 | 8,958.70 | 100.0 | ||
| 小計 | - | - | - | 39,233.83 | 39,233.83 | 100.0 | ||
| 中計 | - | - | - | 91,402.62 | 93,268.70 | 98.0 | ||
| 次 世 代 ア セ ッ ト | 有 料 老 人 ホ | ム | アリア松原 | 平成17年9月 | - (注8) | - (注8) | 5,454.48 | 5,454.48 | 100.0 |
| トラストガーデン用賀の杜 | 平成17年9月 | - (注8) | - (注8) | 5,977.75 | 5,977.75 | 100.0 | ||
| トラストガーデン桜新町 | 平成17年8月 | - (注8) | - (注8) | 3,700.26 | 3,700.26 | 100.0 | ||
| トラストガーデン杉並宮前 | 平成17年4月 | - (注8) | - (注8) | 3,975.99 | 3,975.99 | 100.0 | ||
| 小計 | - | - | - | 19,108.48 | 19,108.48 | 100.0 | ||
| ネ ッ ト ワ | ク セ ン タ | | 池袋ネットワークセンター | 平成13年1月 | 271 | 136 | 12,773.04 | 12,773.04 | 100.0 | |
| 田端ネットワークセンター | 平成10年4月 | 90 | 45 | 3,832.73 | 3,832.73 | 100.0 | ||
| 広島ネットワークセンター | 平成13年10月 | 88 | 44 | 5,208.54 | 5,208.54 | 100.0 | ||
| 熱田ネットワークセンター | 平成9年5月 | 73 | 37 | 4,943.10 | 4,943.10 | 100.0 | ||
| 長野ネットワークセンター | 平成6年9月 | 35 | 18 | 2,211.24 | 2,211.24 | 100.0 | ||
| 千葉ネットワークセンター | 平成7年6月 | 447 | 224 | 23,338.00 | 23,338.00 | 100.0 | ||
| 札幌ネットワークセンター | 平成14年1月 | 167 | 84 | 9,793.57 | 9,793.57 | 100.0 | ||
| 京阪奈ネットワークセンター | 平成13年5月 | 94 | 47 | 9,273.44 | 9,273.44 | 100.0 | ||
| 小計 | - | 1,267 | 633 | 71,373.66 | 71,373.66 | 100.0 | ||
| 中計 | - | - | - | 90,482.14 | 90,482.14 | 100.0 | ||
| 合計 | - | - | - | 181,884.76 | 183,750.84 | 99.0 | ||
(注1)「建築時期」は、登記簿上の新築年月日を記載しています。底地のみを保有する場合は、記載を省略しています。
(注2)「総賃料収入」は、平成27年2月28日現在における各保有資産に係る各賃貸借契約(同日現在で入居済みのものに限ります。)に表示された建物につき、月間賃料(共益費を含みます。倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限ります。また同日現在のフリーレントは考慮しないものとします。)を12倍することにより年換算して算出した金額(複数の賃貸借契約が契約されている保有資産についてはその合計額であり、消費税等は含みません。)につき百万円未満を四捨五入して記載し、各資産のうち底地物件については、平成27年2月28日現在における各資産に係る賃貸借契約に表示された底地に係る年間賃料の金額(消費税等は含みません。以下同じです。)につき百万円未満を四捨五入して記載しています。なお、当該保有資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントからの賃料を原則としてそのまま受け取るパススルー型マスターリースの物件についてはエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の月間賃料を、エンドテナントの賃料の変動にかかわらず一定の賃料を受け取る固定型マスターリースの物件については、かかるマスターリース契約上の月間賃料をそれぞれ12倍することにより年換算して算出した金額を記載しています。
(注3)「敷金・保証金」は、平成27年2月28日現在における各保有資産に係る各賃貸借契約 (同日現在で入居済みのものに限ります。)に基づき必要とされる敷金・保証金の合計額につき百万円未満を四捨五入して記載しています。なお、当該保有資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の敷金・保証金の合計額につき百万円未満を四捨五入して記載しています。
(注4)「総賃貸面積」は、平成27年2月28日現在における各保有資産に係る各賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載しています。なお、エンドテナントからの賃料を原則としてそのまま受け取るパススルー型マスターリースの物件についてはエンドテナントとの間で実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計を、エンドテナントの賃料の変動にかかわらず一定の賃料を受け取る固定型マスターリースの物件についてはエンドテナントへの賃貸可能面積を記載しています。なお、底地物件については底地の面積を記載しています。
(注5)「総賃貸可能面積」は、平成27年2月28日現在における各保有資産に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられるものを記載しています。なお、底地物件については底地の賃貸借契約又は土地図面等に基づき賃貸が可能と考えられるものを記載しています。
(注6)「稼働率」は、平成27年2月28日現在における各保有資産に係る総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。また、各小計、各中計及びポートフォリオ合計欄は、保有資産に係る賃貸可能面積の合計に対して賃貸面積の合計が占める割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注7)各保有資産における本投資法人の区分所有部分又は準共有持分割合に係る数値を記載しています。各保有資産の区分所有部分又は準共有持分割合については、個別物件表をご参照ください。
(注8)「-」とされている箇所はエンドテナント又は関係者等の承諾が得られていないため、開示していません。
(注9)上表において、エンドテナントに係る賃貸借契約につき解除若しくは解約申入れがなされ又は賃料不払いがある場合にも、平成27年2月28日現在において契約が継続しているときは、当該エンドテナントに係る賃貸借契約が存在するものとして「総賃料収入」「敷金・保証金」「総賃貸面積」「稼働率」を記載しています。
(ウ)不動産鑑定評価書の概要
本投資法人は、一般財団法人日本不動産研究所、株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会社又はシービーアールイー株式会社のいずれかから、各保有資産に係る不動産鑑定評価書を取得しています。
本投資法人が平成27年2月28日を価格時点として取得している各保有資産に関する不動産鑑定評価書の概要は以下のとおりです。
| 区分 | 物件名称 | 鑑定機関 | 期末算定価額 (百万円) (注1) | 積算価格 (百万円) | 収益価格(百万円) | |||||
| 直接 還元法 による 価格 | 還元 利回り (%) | DCF法 による 価格 | 割引率 (%) | 最終 還元 利回り (%) | ||||||
| 東 京 コ マ | シ ャ ル ・ プ ロ パ テ ィ | オ フ ィ ス | ヒューリック神谷町ビル(注2) | 大和不動産鑑定株式会社 | 21,400 | 16,800 | 21,900 | 4.0 | 21,200 | 3.8 | 4.2 |
| ヒューリック九段ビル(底地) | 一般財団法人日本不動産研究所 | 11,900 | - (注3) | 11,900 | 4.0 | 11,800 | 3.6 | 4.1 | ||
| 虎ノ門ファーストガーデン (注2) | シービーアールイー株式会社 | 9,310 | 10,100 | 9,230 | 4.0 | 9,310 | 3.6 | 4.1 | ||
| ラピロス六本木 (注2) | 一般財団法人日本不動産研究所 | 5,910 | 6,950 | 5,980 | 4.0 | 5,840 | 3.7 | 4.2 | ||
| ヒューリック高田馬場ビル | 大和不動産鑑定株式会社 | 4,090 | 3,730 | 3,980 | 4.6 | 4,130 | 4.4 | 4.8 | ||
| ヒューリック神田ビル | 株式会社谷澤総合鑑定所 | 4,000 | 4,110 | 4,150 | 4.4 | 3,940 | 4.5 | 4.6 | ||
| ヒューリック神田橋ビル | 大和不動産鑑定株式会社 | 2,560 | 2,440 | 2,600 | 4.2 | 2,540 | 4.0 | 4.4 | ||
| ヒューリック蛎殻町ビル | 株式会社谷澤総合鑑定所 | 2,560 | 2,510 | 2,550 | 4.7 | 2,570 | 4.8 | 4.9 | ||
| 御茶ノ水ソラシティ(注2) | 一般財団法人日本不動産研究所 | 23,660 | 19,110 | 23,790 | 3.8 | 23,400 | 3.5 | 3.9 | ||
| ヒューリック東上野一丁目ビル | 一般財団法人日本不動産研究所 | 2,740 | 2,300 | 2,780 | 4.5 | 2,690 | 4.3 | 4.7 | ||
| 小計 | - | 88,130 | - | 88,860 | - | 87,420 | - | - | ||
| 商 業 施 設 | 大井町再開発ビル2号棟 | 株式会社谷澤総合鑑定所 | 11,100 | 10,300 | 11,300 | 4.6 | 11,000 | 4.7 | 4.8 | |
| 大井町再開発ビル1号棟 (注2) | 株式会社谷澤総合鑑定所 | 6,890 | 6,550 | 6,950 | 4.8 | 6,860 | 4.9 | 5.0 | ||
| ダイニングスクエア秋葉原ビル | 一般財団法人日本不動産研究所 | 3,440 | 2,110 | 3,490 | 4.5 | 3,390 | 4.3 | 4.7 | ||
| ヒューリック神宮前ビル | 株式会社谷澤総合鑑定所 | 3,130 | 2,980 | 3,180 | 3.9 | 3,110 | 4.0 | 4.1 | ||
| ヒューリック新宿三丁目ビル | 一般財団法人日本不動産研究所 | 5,750 | 5,500 | 5,870 | 3.9 | 5,620 | 3.5 | 4.1 | ||
| 横浜山下町ビル | 一般財団法人日本不動産研究所 | 4,870 | 3,220 | 4,920 | 5.2 | 4,810 | 5.0 | 5.4 | ||
| 小計 | - | 35,180 | 30,660 | 35,710 | - | 34,790 | - | - | ||
| 中計 | - | 123,310 | - | 124,570 | - | 122,210 | - | - | ||
| 区分 | 物件名称 | 鑑定機関 | 期末算定価額 (百万円) (注1) | 積算価格 (百万円) | 収益価格(百万円) | |||||
| 直接 還元法 による 価格 | 還元 利回り (%) | DCF法 による 価格 | 割引率 (%) | 最終 還元 利回り (%) | ||||||
| 次 世 代 ア セ ッ ト | 有 料 老 人 ホ | ム (注4) | アリア松原 | 一般財団法人日本不動産研究所 | 3,840 | 3,290 | 3,850 | 5.0 | 3,820 | 4.6 | 5.2 |
| トラストガーデン用賀の杜 | 一般財団法人日本不動産研究所 | 6,090 | 4,850 | 6,110 | 5.3 | 6,060 | 4.9 | 5.5 | ||
| トラストガーデン桜新町 | 一般財団法人日本不動産研究所 | 3,230 | 2,740 | 3,240 | 5.2 | 3,210 | 4.8 | 5.4 | ||
| トラストガーデン杉並宮前 | 一般財団法人日本不動産研究所 | 3,120 | 2,560 | 3,130 | 5.2 | 3,110 | 4.8 | 5.4 | ||
| 小計 | - | 16,280 | 13,440 | 16,330 | - | 16,200 | - | - | ||
| ネ ッ ト ワ | ク セ ン タ | | 池袋ネットワークセンター | 一般財団法人日本不動産研究所 | 5,050 | 4,060 | 5,110 | 4.6 | 4,980 | 4.4 | 4.8 | |
| 田端ネットワークセンター | 一般財団法人日本不動産研究所 | 1,530 | 1,480 | 1,550 | 5.0 | 1,510 | 4.8 | 5.2 | ||
| 広島ネットワークセンター | 一般財団法人日本不動産研究所 | 1,190 | 1,040 | 1,190 | 5.9 | 1,180 | 5.7 | 6.1 | ||
| 熱田ネットワークセンター | 一般財団法人日本不動産研究所 | 1,080 | 942 | 1,090 | 5.5 | 1,070 | 5.3 | 5.7 | ||
| 長野ネットワークセンター | 一般財団法人日本不動産研究所 | 362 | 309 | 363 | 7.0 | 361 | 6.8 | 7.2 | ||
| 千葉ネットワークセンター | 一般財団法人日本不動産研究所 | 7,080 | 4,710 | 7,130 | 5.3 | 7,020 | 5.1 | 5.5 | ||
| 札幌ネットワークセンター | 一般財団法人日本不動産研究所 | 2,530 | 2,260 | 2,550 | 5.4 | 2,510 | 5.2 | 5.6 | ||
| 京阪奈ネットワークセンター | 一般財団法人日本不動産研究所 | 1,280 | 1,210 | 1,280 | 5.7 | 1,270 | 5.5 | 5.9 | ||
| 小計 | - | 20,102 | 16,011 | 20,263 | - | 19,901 | - | - | ||
| 中計 | - | 36,382 | 29,451 | 36,593 | - | 36,101 | - | - | ||
| 合計 | - | 159,692 | - | 161,163 | - | 158,311 | - | - | ||
(注1)価格時点は平成27年2月28日です。
(注2)各保有資産における本投資法人の区分所有部分又は準共有持分割合に係る数値を記載しています。各保有資産の区分所有部分又は準共有持分割合については、個別物件表をご参照ください。
(注3)「ヒューリック九段ビル(底地)」は、底地のみを取得し、建物は取得していないため、記載していません。
(注4)一般財団法人日本不動産研究所は、「アリア松原」、「トラストガーデン用賀の杜」、「トラストガーデン桜新町」及び「トラストガーデン杉並宮前」に係る不動産鑑定に際し、投資対象としての有料老人ホームの特殊性(制度改正リスクなどの事業リスクを包含している点、建物の汎用性や社会的要請から用途転換が困難である点、賃料収入の安定性・継続性が運営者に依拠している点、市場参加者は限定され相対的に流動性が劣る点等)に加えて、個別物件毎の事業収支からみた賃料水準の妥当性、賃借人(運営者)の運営能力、賃貸借契約の内容等を勘案して不動産鑑定評価を行っています。
(エ)建物状況評価報告書の概要
本投資法人は、各保有資産について、建物検査、関連法規の遵守、修繕費評価及び環境アセスメント等に関する建物状況評価報告書を株式会社竹中工務店、株式会社ERIソリューション、株式会社東京建築検査機構、株式会社イー・アール・エス又は日本管財株式会社より取得しています。建物状況評価報告書の記載は報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。なお、株式会社竹中工務店、株式会社ERIソリューション、株式会社東京建築検査機構、株式会社イー・アール・エス、日本管財株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
| 物件名称 | 調査業者 | 調査書日付 | 長期修繕費 (百万円) (注1) |
| ヒューリック神谷町ビル (注2) | 株式会社竹中工務店 | 平成25年10月 | 43 |
| ヒューリック九段ビル(底地) (注3) | - | - | - |
| 虎ノ門ファーストガーデン (注2) | 株式会社ERIソリューション | 平成25年10月 | 8 |
| ラピロス六本木 (注2) | 株式会社ERIソリューション | 平成25年10月 | 22 |
| ヒューリック高田馬場ビル | 株式会社ERIソリューション | 平成25年10月 | 23 |
| ヒューリック神田ビル | 株式会社ERIソリューション | 平成25年10月 | 5 |
| ヒューリック神田橋ビル | 株式会社ERIソリューション | 平成25年10月 | 10 |
| ヒューリック蛎殻町ビル | 株式会社ERIソリューション | 平成25年10月 | 14 |
| 御茶ノ水ソラシティ (注2) | 株式会社ERIソリューション | 平成26年9月 | 6 |
| ヒューリック東上野一丁目ビル | 株式会社ERIソリューション | 平成26年9月 | 12 |
| 大井町再開発ビル2号棟 | 株式会社ERIソリューション | 平成25年10月 | 59 |
| 大井町再開発ビル1号棟 (注2) | 株式会社ERIソリューション | 平成25年10月 | 57 |
| ダイニングスクエア秋葉原ビル | 株式会社東京建築検査機構 | 平成25年10月 | 3 |
| ヒューリック神宮前ビル | 株式会社ERIソリューション | 平成25年10月 | 3 |
| ヒューリック新宿三丁目ビル | 株式会社ERIソリューション | 平成26年9月 | 2 |
| 横浜山下町ビル | 株式会社ERIソリューション | 平成26年9月 | 10 |
| アリア松原 | 株式会社イー・アール・エス | 平成25年10月 | 10 |
| トラストガーデン用賀の杜 | 株式会社東京建築検査機構 | 平成25年10月 | 8 |
| トラストガーデン桜新町 | 株式会社東京建築検査機構 | 平成25年10月 | 6 |
| トラストガーデン杉並宮前 | 株式会社東京建築検査機構 | 平成25年10月 | 6 |
| 池袋ネットワークセンター | 日本管財株式会社 | 平成25年11月 | 5 |
| 田端ネットワークセンター | 日本管財株式会社 | 平成25年11月 | 3 |
| 広島ネットワークセンター | 日本管財株式会社 | 平成25年11月 | 4 |
| 熱田ネットワークセンター | 日本管財株式会社 | 平成25年11月 | 2 |
| 長野ネットワークセンター | 日本管財株式会社 | 平成25年11月 | 3 |
| 千葉ネットワークセンター | 株式会社東京建築検査機構 | 平成26年9月 | 8 |
| 札幌ネットワークセンター | 株式会社東京建築検査機構 | 平成26年9月 | 4 |
| 京阪奈ネットワークセンター | 日本管財株式会社 | 平成26年9月 | 2 |
(注1)「長期修繕費」は今後12年間(但し、「ダイニングスクエア秋葉原ビル」、「トラストガーデン用賀の杜」、「トラストガーデン桜新町」及び「トラストガーデン杉並宮前」については今後15年間)に予測される修繕更新費用として建物状況調査報告書に記載された費用の年平均額に換算した金額を百万円未満を四捨五入して記載しています。
(注2)各物件の「長期修繕費」は、各保有資産における本投資法人の区分所有部分又は準共有持分割合に係る数値を記載しています。但し、「大井町再開発ビル1号棟」については当該物件全体に係る金額を記載しています。なお、各保有資産の区分所有部分又は準共有持分割合については、個別物件表をご参照ください。
(注3)「ヒューリック九段ビル(底地)」は、底地のみを保有しているため、記載していません。
(オ)担保の状況
平成27年2月28日現在の各保有資産(共有又は区分所有の場合は本投資法人の所有に係る持分)につき、担保は設定されていません。
B.保有不動産の資本的支出
(ア)資本的支出の予定
平成27年2月28日現在の各保有資産に関し、第2期末日現在計画されている改修工事等に伴う資本的支出の予定額のうち主要なものは、以下のとおりです。なお、下記工事予定金額には、会計上、費用処理される部分が含まれています。
| 物件名称 | 所在地 | 目的 | 予定期間 | 工事予定金額(百万円) | ||
| 総額 | 第2期 支払額 | 既支出 総額 | ||||
| ヒューリック神谷町ビル | 東京都 港区 | エレベーター改修工事 (9号機) | 自 平成27年3月 至 平成27年8月 | 20 | - | - |
| ヒューリック神谷町ビル | 東京都 港区 | エレベーター改修工事(4・10号機) | 自 平成27年9月 至 平成28年2月 | 35 | - | - |
| ヒューリック神田橋ビル | 東京都 千代田区 | セキュリティ更新工事 | 自 平成27年9月 至 平成28年1月 | 15 | - | - |
| 大井町再開発ビル2号棟 | 東京都 品川区 | 空調制御装置更新工事 | 自 平成27年9月 至 平成27年10月 | 23 | - | - |
| トラストガーデン桜新町 | 東京都 世田谷区 | 外壁タイル改修工事 | 自 平成27年5月 至 平成27年8月 | 25 | - | - |
| トラストガーデン杉並宮前 | 東京都 杉並区 | 外壁タイル改修工事 | 自 平成27年5月 至 平成27年8月 | 30 | - | - |
| 広島ネットワークセンター | 広島県 広島市 | 外壁タイル改修工事 | 自 平成27年11月 至 平成28年2月 | 25 | - | - |
(イ)期中の資本的支出
当期中において、資本的支出はポートフォリオ全体で44,000千円であり、修繕費に計上した43,903千円と合わせ、合計87,903千円の工事を実施しています。
なお、平成27年2月28日現在の各保有資産に関し、第2期に行った資本的支出に該当する1工事10,000千円以上のものはありません。
(ウ)長期修繕計画のために積立てた金銭
該当事項はありません。
C.賃貸借の概況及び損益の状況 第2期(自 平成26年9月1日 至 平成27年2月28日)
| (単位:千円) |
| 物件名称 | ヒューリック 神谷町ビル | ヒューリック九段ビル(底地) | 虎ノ門ファーストガーデン | ラピロス六本木 | ヒューリック 高田馬場ビル | ヒューリック 神田ビル | ヒューリック 神田橋ビル | |
| 運用日数 | 181 | 181 | 181 | 181 | 181 | 181 | 181 | |
| 賃貸事業収入 | 550,804 | 265,002 | 280,384 | 216,556 | 174,058 | 148,666 | 80,637 | |
| 賃貸事業収入 | 509,863 | 265,002 | 264,286 | 195,315 | 154,070 | 138,797 | 72,518 | |
| その他収入 | 40,941 | - | 16,098 | 21,240 | 19,988 | 9,869 | 8,119 | |
| 賃貸事業費用 | 113,093 | 1,950 | 90,583 | 87,929 | 53,036 | 61,776 | 29,458 | |
| 公租公課 | - | - | - | - | - | - | - | |
| 水道光熱費 | 29,157 | - | 11,746 | 18,639 | 13,326 | 7,876 | 6,780 | |
| 保険料 | 695 | 119 | 399 | 806 | 335 | 181 | 147 | |
| 修繕費 | 9,774 | - | 4,500 | 1,346 | 4,532 | 820 | 1,866 | |
| 管理委託費 | 42,531 | 1,325 | 4,860 | 3,944 | 14,674 | 7,680 | 5,638 | |
| その他賃貸事業費用 | 3,211 | 506 | 26,016 | 52,876 | 1,590 | 25,851 | 1,101 | |
| 減価償却費 | 27,722 | - | 43,060 | 10,316 | 18,576 | 19,366 | 13,923 | |
| 賃貸事業損益 | 437,710 | 263,051 | 189,800 | 128,626 | 121,022 | 86,890 | 51,179 | |
| NOI | 465,433 | 263,051 | 232,861 | 138,943 | 139,599 | 106,257 | 65,103 | |
| (単位:千円) |
| 物件名称 | ヒューリック 蛎殻町ビル | 御茶ノ水ソラシティ(注) | ヒューリック東上野一丁目ビル | 大井町再開発 ビル2号棟 | 大井町再開発 ビル1号棟 | ダイニングスクエア秋葉原ビル(注) | ヒューリック 神宮前ビル | |
| 運用日数 | 181 | 114 | 136 | 181 | 181 | 181 | 181 | |
| 賃貸事業収入 | 105,867 | - | 64,180 | 312,000 | 218,931 | - | 86,906 | |
| 賃貸事業収入 | 94,552 | - | 58,008 | 312,000 | 218,931 | - | 77,370 | |
| その他収入 | 11,315 | - | 6,171 | - | - | - | 9,536 | |
| 賃貸事業費用 | 31,819 | - | 24,003 | 30,410 | 28,128 | - | 20,843 | |
| 公租公課 | - | - | - | - | - | - | - | |
| 水道光熱費 | 8,336 | - | 4,395 | - | - | - | 6,149 | |
| 保険料 | 167 | - | 110 | 649 | 1,688 | - | 94 | |
| 修繕費 | 1,658 | - | 217 | 174 | 710 | - | 4,338 | |
| 管理委託費 | 12,816 | - | 9,908 | 6,242 | 4,378 | - | 3,178 | |
| その他賃貸事業費用 | 1,374 | - | 3,122 | 504 | 7,926 | - | 1,360 | |
| 減価償却費 | 7,464 | - | 6,248 | 22,839 | 13,424 | - | 5,722 | |
| 賃貸事業損益 | 74,047 | - | 40,177 | 281,589 | 190,802 | - | 66,063 | |
| NOI | 81,512 | 256,285 | 46,426 | 304,428 | 204,226 | 85,584 | 71,785 | |
| (単位:千円) |
| 物件名称 | ヒューリック新宿三丁目ビル | 横浜山下町ビル(注) | アリア松原(注) | トラストガーデン用賀の杜 (注) | トラストガーデン桜新町(注) | トラストガーデン杉並宮前 (注) | 池袋ネットワークセンター | |
| 運用日数 | 136 | 136 | 181 | 181 | 181 | 181 | 181 | |
| 賃貸事業収入 | 114,434 | - | - | - | - | - | 135,600 | |
| 賃貸事業収入 | 109,473 | - | - | - | - | - | 135,600 | |
| その他収入 | 4,960 | - | - | - | - | - | - | |
| 賃貸事業費用 | 27,673 | - | - | - | - | - | 13,432 | |
| 公租公課 | - | - | - | - | - | - | - | |
| 水道光熱費 | 3,484 | - | - | - | - | - | - | |
| 保険料 | 50 | - | - | - | - | - | 247 | |
| 修繕費 | 1,700 | - | - | - | - | - | - | |
| 管理委託費 | 3,713 | - | - | - | - | - | 960 | |
| その他賃貸事業費用 | 16,639 | - | - | - | - | - | 506 | |
| 減価償却費 | 2,085 | - | - | - | - | - | 11,717 | |
| 賃貸事業損益 | 86,760 | - | - | - | - | - | 122,168 | |
| NOI | 88,846 | 103,032 | 101,642 | 164,088 | 87,541 | 85,807 | 133,885 | |
| (単位:千円) |
| 物件名称 | 田端ネットワークセンター | 広島ネットワークセンター | 熱田ネットワークセンター | 長野ネットワークセンター | 千葉ネットワークセンター | 札幌ネットワークセンター | 京阪奈ネットワークセンター | |
| 運用日数 | 181 | 181 | 181 | 181 | 75 | 75 | 136 | |
| 賃貸事業収入 | 45,088 | 43,845 | 36,743 | 17,587 | 93,792 | 35,102 | 35,412 | |
| 賃貸事業収入 | 45,088 | 43,845 | 36,743 | 17,587 | 93,781 | 35,102 | 35,412 | |
| その他収入 | - | - | - | - | 10 | - | - | |
| 賃貸事業費用 | 4,157 | 8,490 | 6,377 | 3,663 | 22,998 | 5,095 | 7,422 | |
| 公租公課 | - | - | - | - | - | - | - | |
| 水道光熱費 | - | - | - | - | - | - | - | |
| 保険料 | 78 | 107 | 89 | 54 | 154 | 60 | 108 | |
| 修繕費 | - | 700 | 80 | - | - | - | 108 | |
| 管理委託費 | 720 | 1,326 | 960 | 840 | 754 | 327 | 903 | |
| その他賃貸事業費用 | 506 | 505 | 505 | 505 | 221 | 206 | 373 | |
| 減価償却費 | 2,852 | 5,850 | 4,740 | 2,262 | 21,868 | 4,501 | 5,928 | |
| 賃貸事業損益 | 40,931 | 35,354 | 30,366 | 13,924 | 70,793 | 30,006 | 27,990 | |
| NOI | 43,783 | 41,205 | 35,107 | 16,187 | 92,661 | 34,508 | 33,918 | |
(注)「-」とされている箇所はエンドテナント又は関係者等の承諾が得られていないため、開示していません。
D.稼働率の状況
| 計算期間 | 第2期末 (平成27年2月末時点) |
| 物件数 | 28 |
| テナントの総数 | 125 |
| 総賃貸可能面積(㎡) | 183,750.84 |
| 総賃貸面積(㎡) | 181,884.76 |
| 稼働率(%) | 99.0 |
E.主要な不動産の物件に関する情報
各保有資産のうち、平成27年2月28日現在において、「総賃料収入合計」が「ポートフォリオ全体の総賃料収入総額」の10%以上を占める不動産の概要は、以下のとおりです。
| 物件名称 | テナント数 (注1) | 総賃料収入 (百万円) (注2) | 総賃貸面積 (㎡) (注3) | 総賃貸可能面積 (㎡) (注4) | 稼働率(%) (注5) |
| ヒューリック神谷町ビル(注6) | 24 | 1,031 | 12,519.56 | 12,991.85 | 96.4 |
(注1)「テナント数」は、平成27年2月28日現在における上記保有資産に係る賃貸借契約に基づき、当該保有資産のテナント数を記載しています。但し、当該保有資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントからの賃料を原則としてそのまま受け取るパススルー型マスターリースの対象物件についてはエンドテナントの総数を記載しています。
(注2)「総賃料収入」は、平成27年2月28日現在における上記保有資産に係る賃貸借契約(同日現在で入居済みのものに限ります。)に表示された建物につき、月間賃料(共益費を含みます。倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限ります。また同日現在のフリーレントは考慮しないものとします。)を12倍することにより年換算して算出した金額(複数の賃貸借契約が契約されている保有資産についてはその合計額であり、消費税等は含みません。)につき百万円未満を四捨五入して記載しています。なお、当該保有資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントからの賃料を原則としてそのまま受け取るパススルー型マスターリースの物件についてはエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の月間賃料を12倍することにより年換算して算出した金額を記載しています。
(注3)「総賃貸面積」は、平成27年2月28日現在における上記保有資産に係る賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載しています。なお、エンドテナントからの賃料を原則としてそのまま受け取るパススルー型マスターリースの物件についてはエンドテナントとの間で実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計を記載しています。
(注4)「総賃貸可能面積」は、平成27年2月28日現在における上記保有資産に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられるものを記載しています。
(注5)「稼働率」は、平成27年2月28日現在における上記保有資産に係る総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注6)「テナント数」は、平成27年2月28日現在における当該物件の建物全体の数値を記載し、「総賃料収入」、「総賃貸面積」、「総賃貸可能面積」及び「稼働率」は、当該資産の準共有持分割合(約39.9%)に相当する数値及び金額を記載しています。
F.主要なテナントに関する情報
本投資法人の保有資産のうち、平成27年2月28日現在において、全賃貸面積の10%以上を占めるテナントは、以下のとおりです。
| テナント名 | 業種 | 物件名称 | 賃貸面積(㎡) (注1) | 総賃料収入 (百万円) (注2) | 敷金・保証金 (百万円) (注3) | 契約満了日 (注4) | 契約更改の 方法等 (注5) |
| ヒューリック株式会社 | 不動産賃貸業 | ヒューリック神谷町ビル(注6) | 12,519.56 | 1,031 | 1,047 | 平成29年2月6日 | 契約満了6ヶ月前までに書面による意思表示がないときは、2年間自動更新 |
| ヒューリック九段ビル(底地) | 3,351.07 | 530 | 265 | 平成75年2月6日 | 契約満了により終了 | ||
| 虎ノ門ファーストガーデン(注6) | 5,689.97 | 529 | 403 | 平成29年2月6日 | 契約満了6ヶ月前までに書面による意思表示がないときは、2年間自動更新 | ||
| ラピロス六本木 (注6) | 5,875.17 | 431 | 377 | ||||
| ヒューリック高田馬場ビル | 5,369.71 | 309 | 190 | ||||
| ヒューリック神田ビル | 3,728.36 | 278 | 211 | ||||
| ヒューリック神田橋ビル | 2,036.81 | 125 | 118 | ||||
| ヒューリック蛎殻町ビル | 2,858.48 | 187 | 124 | ||||
| ヒューリック東上野一丁目ビル | 3,117.36 | 170 | 146 | 平成29年10月15日 | |||
| 大井町再開発ビル2号棟 | 14,485.66 | 624 | 656 | 平成31年2月6日 | |||
| 大井町再開発ビル1号棟(注6) | 10,612.67 | 438 | 529 | 平成29年9月27日 | 契約満了6ヶ月前までに書面による意思表示がないときは、自動更新(更新後の賃貸借期間は両当事者協議の上定める) | ||
| ダイニングスクエア秋葉原ビル | 2,169.41 | - (注7) | - (注7) | 平成29年2月6日 | 契約満了6ヶ月前までに書面による意思表示がないときは、2年間自動更新 | ||
| ヒューリック神宮前ビル | 1,656.24 | 157 | 82 | ||||
| ヒューリック新宿三丁目ビル | 1,351.15 | 291 | 175 | 平成29年10月15日 | |||
| 横浜山下町ビル | 8,958.70 | - (注7) | - (注7) | ||||
| アリア松原 | 5,454.48 | - (注7) | - (注7) | 平成29年2月6日 | |||
| トラストガーデン用賀の杜 | 5,977.75 | - (注7) | - (注7) | ||||
| トラストガーデン桜新町 | 3,700.26 | - (注7) | - (注7) | ||||
| トラストガーデン杉並宮前 | 3,975.99 | - (注7) | - (注7) | ||||
| 合計 | 102,888.80 | - | - | - | - |
| テナント名 | 業種 | 物件名称 | 賃貸面積(㎡) (注1) | 総賃料収入 (百万円) (注2) | 敷金・保証金 (百万円) (注3) | 契約満了日 (注4) | 契約更改の 方法等 (注5) |
| ソフトバンクテレコム株式会社 | 通信業 | 池袋ネットワークセンター | 12,773.04 | 271 | 136 | 平成39年11月5日 | 契約満了により終了(契約満了の5年前までに契約満了日を始期とする新たな賃貸借契約を締結するか決定する) |
| 田端ネットワークセンター | 3,832.73 | 90 | 45 | 平成34年11月5日 | |||
| 広島ネットワークセンター | 5,208.54 | 88 | 44 | 平成39年11月5日 | |||
| 熱田ネットワークセンター | 4,943.10 | 73 | 37 | 平成34年11月5日 | |||
| 長野ネットワークセンター | 2,211.24 | 35 | 18 | 平成29年11月5日 | |||
| 千葉ネットワークセンター | 23,338.00 | 447 | 224 | 平成40年3月27日 | |||
| 札幌ネットワークセンター | 9,793.57 | 167 | 84 | 平成40年5月22日 | |||
| 京阪奈ネットワークセンター | 9,273.44 | 94 | 47 | 平成34年11月5日 | |||
| 合計 | 71,373.66 | 1,267 | 633 | - | - |
(注1)「賃貸面積」は、平成27年2月28日現在における各保有資産に係る各賃貸借契約に表示された賃貸面積を記載しています。なお、エンドテナントからの賃料を原則としてそのまま受け取るパススルー型マスターリースの物件についてはエンドテナントとの間で実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計を、エンドテナントの賃料の変動にかかわらず一定の賃料を受け取る固定型マスターリースの物件についてはエンドテナントへの賃貸可能面積を記載しています。また、底地物件については底地の面積を記載しています。
(注2)「総賃料収入」は、平成27年2月28日現在における各保有資産に係る各賃貸借契約(同日現在で入居済みのものに限ります。)に表示された建物につき、月間賃料(共益費を含みます。倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限ります。また同日現在のフリーレントは考慮しないものとします。)を12倍することにより年換算して算出した金額(複数の賃貸借契約が契約されている保有資産についてはその合計額であり、消費税等は含みません。)につき百万円未満を四捨五入して記載し、各資産のうち底地物件については、平成27年2月28日現在における各資産に係る賃貸借契約に表示された底地に係る年間賃料の金額につき百万円未満を四捨五入して記載しています。また、テナントがマスターリース会社として転貸人となっている物件については、平成27年2月28日現在におけるエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約(同日現在で入居済みのものに限ります。)に基づき、エンドテナントからの賃料を原則としてそのまま受け取るパススルー型マスターリースの物件についてはエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の月間賃料、エンドテナントの賃料の変動にかかわらず一定の賃料を受け取る固定型マスターリースの物件についてはかかるマスターリース契約上の月間賃料をそれぞれ12倍することにより年換算して算出した金額を記載しています。
(注3)「敷金・保証金」は、平成27年2月28日現在における各賃貸借契約に基づき必要とされる敷金・保証金の合計額につき百万円未満を四捨五入して記載しています。なお、各保有資産につきテナントがマスターリース会社として転貸人となっている物件については、平成27年2月28日現在におけるエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約(同日現在で入居済みのものに限ります。)に基づき必要とされる敷金・保証金の合計額につき百万円未満を四捨五入して記載しています。
(注4)「契約満了日」は、テナントがマスターリース会社として転貸人となっている物件を含め、テナントを賃借人とする賃貸借契約に表示された契約満了日を記載しています。
(注5)「契約更改の方法等」は、テナントがマスターリース会社として転貸人となっている物件を含め、テナントを賃借人とする賃貸借契約に表示された契約更改の方法等の内容を記載しています。
(注6)各保有資産における本投資法人の区分所有部分又は準共有持分割合に係る数値を記載しています。各保有資産の区分所有部分又は準共有持分割合については、個別物件表をご参照ください。
(注7)「-」とされている箇所はエンドテナントの承諾が得られていないため、やむを得ない事由により、開示していません。
G.賃貸面積上位エンドテナント
平成27年2月28日現在において、ポートフォリオ全体に対し賃貸面積上位10を占めるエンドテナントは、以下のとおりです。
| エンド テナント名 | 物件名称 | 総賃貸面積 (㎡) (注1) | 面積 比率(%) (注2) | 契約満了日 | 契約形態 (注3) |
| ソフトバンクテレコム株式会社 | 池袋ネットワークセンター 田端ネットワークセンター 広島ネットワークセンター 熱田ネットワークセンター 長野ネットワークセンター 千葉ネットワークセンター 札幌ネットワークセンター 京阪奈ネットワークセンター | 71,373.66 | 39.4 | 平成39年11月5日 (池袋ネットワークセンター、広島ネットワークセンター) 平成34年11月5日 (田端ネットワークセンター、熱田ネットワークセンター、京阪奈ネットワークセンター) 平成29年11月5日 (長野ネットワークセンター) 平成40年3月27日 (千葉ネットワークセンター) 平成40年5月22日 (札幌ネットワークセンター) | 定期建物賃貸借契約 |
| ヒューリック株式会社 | ヒューリック九段ビル (底地) 大井町再開発ビル2号棟 大井町再開発ビル1号棟 | 28,449.40 (注5) | 15.7 | 平成75年2月6日 平成31年2月6日 平成29年9月27日 | 事業用定期借地契約 普通建物賃貸借契約 普通建物賃貸借契約 |
| トラストガーデン株式会社 | トラストガーデン用賀の杜 トラストガーデン桜新町 トラストガーデン杉並宮前 | 13,654.00 | 7.5 | 平成40年1月24日 | 普通建物賃貸借契約 |
| 株式会社バーニーズジャパン | 横浜山下町ビル | 8,958.70 | 4.9 | - (注4) | - (注4) |
| 株式会社ベネッセスタイルケア | アリア松原 | 5,454.48 | 3.0 | 平成42年9月30日 | 普通建物賃貸借契約 |
| Jトラスト株式会社 | 虎ノ門ファーストガーデン | 3,052.05 | 1.7 | 平成28年11月30日 | 普通建物賃貸借契約 |
| 日本製紙株式会社 | 御茶ノ水ソラシティ | 2,728.95 | 1.5 | - (注4) | 定期建物賃貸借契約 |
| 沖電気工業株式会社 | 虎ノ門ファーストガーデン | 2,441.64 | 1.3 | 平成29年2月28日 | 普通建物賃貸借契約 |
| みずほ証券株式会社 | 御茶ノ水ソラシティ | 2,197.68 | 1.2 | - (注4) | 定期建物賃貸借契約 |
| - (注4) | ダイニングスクエア秋葉原ビル | 2,169.41 | 1.2 | - (注4) | - (注4) |
(注1) 「総賃貸面積」は、平成27年2月28日現在におけるエンドテナントとの間の賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載しています。なお、エンドテナントからの賃料を原則としてそのまま受け取るパススルー型マスターリースの物件についてはエンドテナントとの間で実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計を、エンドテナントの賃料の変動にかかわらず一定の賃料を受け取る固定型マスターリースの物件についてはエンドテナントへの賃貸可能面積を記載しています。また、「ヒューリック神谷町ビル」については、当該物件の本投資法人が保有する準共有持分(約39.9%)に相当する数値を記載し、「大井町再開発ビル1号棟」については、本投資法人が保有している区分所有権に係る信託受益権の持分割合の数値(本投資法人の持分:区分所有権12,843.24㎡の共有持分約82.6%)を記載しています。
(注2) 小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注3) 「契約形態」は、平成27年2月28日現在におけるエンドテナントとの間の賃貸借契約に表示された契約形態を記載しています。
(注4) 「-」とされている箇所はエンドテナントの承諾が得られていないため、やむを得ない事由により、開示していません。
(注5) 「ヒューリック九段ビル(底地)」は底地の面積を記載しています。
H.有料老人ホームに係る保有資産の概要
(ア)有料老人ホームの施設の概要
| 物件名称 | 所在地 | 施設の類型 (注1) | 介護事業者 の名称 | 居室数 (室) (注1) | 定員 (人) (注1) | 入居者数 (人) (注1) | 入居率 (%) (注2) | 重要事項 説明書 記載日 (注3) |
| アリア松原 | 東京都 世田谷区 | 介護付(一般型) | 株式会社ベネッセ スタイルケア | 96 | 105 | 95 | 90.5 | 平成26年 11月7日 |
| トラストガーデン 用賀の杜 | 東京都 世田谷区 | 介護付(一般型) | トラストガーデン 株式会社 | 129 | 139 | 122 | 87.8 | 平成26年 7月1日 |
| トラストガーデン 桜新町 | 東京都 世田谷区 | 介護付(一般型) | トラストガーデン 株式会社 | 86 | 89 | 80 | 89.9 | 平成26年 8月27日 |
| トラストガーデン 杉並宮前 | 東京都 杉並区 | 介護付(一般型) | トラストガーデン 株式会社 | 100 | 100 | 97 | 97.0 | 平成26年 7月1日 |
(注1)「施設の類型」、「居室数」、「定員」及び「入居者数」は、老人福祉法第25条第5項に基づいて、介護事業者が有料老人ホームに入居する者又は入居しようとする者に対して、当該有料老人ホームにおいて供与する介護等の内容その他の情報を開示するために交付する重要事項説明書(以下「ヘルスケア重要事項説明書」といいます。)に表示された情報に基づいて記載しています。
(注2)「入居率」は、ヘルスケア重要事項説明書に表示された入居率、又は入居者数を定員で除した比率(小数第2位を四捨五入)を記載しています。なお、ヘルスケア重要事項説明書に表示された入居率は、一時的に不在となっている者を含むなどの事情により、入居者数を定員で除した比率と異なる場合があります。
(注3)「重要事項説明書記載日」は、ヘルスケア重要事項説明書に表示された記入年月日を記載しています。
(イ)有料老人ホームに係る介護事業者の会社概要
| 介護事業者 の名称 | 本店所在地 (注1) | 代表者 (注1) | 設立年月日 (注1) | 資本金 (百万円) (注1) | 備考 |
| 株式会社ベネッセ スタイルケア | 東京都新宿区西新宿二丁目3番1号 新宿モノリスビル | 代表取締役 滝山 真也 | 平成15年 12月1日 | 100 | 上場会社の連結子会社 (注2) |
| トラストガーデン 株式会社 | 東京都渋谷区代々木四丁目36番19号 | 代表取締役 伊藤 勝康 | 平成19年 8月6日 | 50 | 上場会社の連結子会社 (注3) |
(注1)「本店所在地」、「代表者」、「設立年月日」及び「資本金」は、登記簿謄本により確認した第2期末現在の記載です。「代表者」については、登記簿謄本に代表者が複数掲載されている場合でも、1名のみ記載しています。「資本金」については、百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注2)東京証券取引所市場第一部に上場している株式会社ベネッセホールディングス(証券コード:9783)の連結子会社です。
(注3)東京証券取引所市場第一部及び株式会社名古屋証券取引所市場第一部に上場しているリゾートトラスト株式会社(証券コード:4681)の連結子会社です。
(ウ)有料老人ホームに係る介護事業者の事業概要
| 介護事業者の名称 | 主な事業の概要 | 運営施設数 (件) (注1) (注2) | 運営居室数 (室) (注1) (注2) | 売上高 (百万円) (注3) (注4) | 経常利益 (百万円) (注3) (注4) |
| 株式会社ベネッセ スタイルケア | 有料老人ホーム及びサービス付き高齢者向け住宅の運営 | 253 | 13,257 | 79,297 | 4,737 |
| トラストガーデン 株式会社 | 有料老人ホーム及びサービス付き高齢者向け住宅の運営 | 7 | 813 | 3,466 | 173 |
(注1)株式会社ベネッセスタイルケアの「運営施設数」及び「運営居室数」は、介護事業者が公表している平成26年4月時点の値を記載しています。
(注2)トラストガーデン株式会社の「運営施設数」及び「運営居室数」は、介護事業者が公表している平成26年3月31日時点の値を記載しています。
(注3)株式会社ベネッセスタイルケアの「売上高」及び「経常利益」は、その親会社(株式会社ベネッセホールディングス)作成の平成26年6月23日付有価証券報告書に基づき平成26年3月期の数値を記載しています。
(注4)トラストガーデン株式会社の「売上高」及び「経常利益」は、同社より提供を受けた平成26年3月期の数値を百万円未満を切り捨てて記載しています。
(エ)有料老人ホームに係る介護事業者への事業調査の概要
本投資法人は、有料老人ホームの取得に際しては、外部専門家と協働して介護事業者の事業、財務内容及び遵法性等について、デューディリジェンスを実施し適切と判断しており、取得後においても、事業、財務内容及び遵法性等の状況についてのモニタリングを実施しており、本書提出日現在、保有する有料老人ホームの介護事業者は、いずれも、有料老人ホームに係る運営を適切に遂行できるものと判断しています。
I.不動産等の概要
以下の表は、本投資法人が第2期末において保有する各保有資産(以下「第2期末保有資産」といいます。)の概要を個別に表にまとめたものです(以下「個別物件表」といいます。)。かかる個別物件表をご参照頂くに際し、そこで用いられる用語は以下のとおりです。個別物件表はかかる用語の説明と併せてご参照ください。
なお、時点の注記がないものについては、原則として、第2期末現在の状況を記載しています。
a. 「最寄駅」について
「最寄駅」における徒歩による所要時間については、「不動産の表示に関する公正競争規約」(平成17年公正取引委員会告示第23号)及び「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則」(平成17年公正取引委員会承認第107号)に基づき、道路距離80メートルにつき1分間を要するものとして算出した数値を記載しています。
b. 「所在地(住居表示)」について
所在地(住居表示)は、各不動産の住居表示を記載しています。また「住居表示」未実施の場合は、登記簿上の建物所在地(複数ある場合にはそのうちの一所在地)を記載しています。
c. 「土地」について
・「地番」は、登記簿上の記載に基づいて記載しています。
・「建蔽率」及び「容積率」は、原則として建築基準法、都市計画法等の関連法令に従って定められた数値を記載しています。なお、保有資産によっては、本書に記載の「建蔽率」及び「容積率」につき、一定の緩和措置又は制限措置が適用される場合があります。
・「用途地域」は、都市計画法第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
・「敷地面積」は、登記簿上の記載に基づいており、現況とは一致しない場合があります。また、区分所有又は準共有等にかかわらず、建物全体の敷地面積を記載しています。
・「所有形態」は、保有資産に関して不動産信託の信託受託者が保有している権利の種類を記載しています。
d. 「建物」について
・「竣工年月」は、登記簿上の新築年月を記載しています。
・「構造」及び「階数」は、登記簿上の記載に基づいています。
・「用途」は、登記簿上の建物種別のうち主要なものを記載しています。
・「延床面積」は、登記簿上の記載に基づいて記載しています。また、区分所有又は準共有等にかかわらず建物全体の延床面積を記載しています。
・「駐車場台数」は、第2期末現在において各保有資産につき敷地内に確保されている駐車場(建物内の駐車場を含みます。)の台数を記載しています。なお、保有資産の共有持分又は区分所有権を保有している場合にも、その保有資産全体に係る駐車場台数を記載しています。
・「所有形態」は、保有資産に関して不動産信託の信託受託者が保有している権利の種類を記載しています。
e. 「PM会社」について
「PM会社」は、各保有資産について第2期末現在において有効なプロパティ・マネジメント契約を締結している会社を記載しています。
f. 「マスターリース会社」について
「マスターリース会社」は、各保有資産について第2期末現在において有効なマスターリース契約を締結している会社を記載しています。
g. 「特記事項」について
「特記事項」の記載については、原則として、第2期末現在の情報をもとに、個々の資産の権利関係や利用等で重要と考えられる事項のほか、当該資産の評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項に関して記載しています。
なお、保有資産のうち「ヒューリック神谷町ビル」については、スポンサーである準共有者との間で、その持分売却に際し、他の準共有者へ予め価格等の条件を通知すること、買取の意思がないときは第三者への譲渡が可能なこと、但し、その際の譲渡の条件は、既に通知した条件より譲受人に有利としない旨、合意がなされています。また、「御茶ノ水ソラシティ」については、本投資法人が、準共有持分の売却に際し、スポンサーを含む他の準共有者へ予め準共有持分の譲渡を希望する旨を通知すること、他の準共有者がかかる通知を受領してから30日以内に当該受益権の買取に関する合意が成立しなかった場合には第三者への譲渡が可能なこと等を内容とする旨、合意がなされています。
また、「虎ノ門ファーストガーデン」、「大井町再開発ビル1号棟」、「ラピロス六本木」については、他の区分所有者又は共有者に対して、買取についての優先交渉権が付与されています。
さらに、底地のみを取得するヒューリック九段ビルの場合には、スポンサーである賃借人との間で、底地の譲渡に際し、予め賃借人に対して譲渡する意思を通知し、賃借人の希望があれば譲渡価格等について協議し、その間、第三者との譲渡交渉等が行えない旨、合意がなされます。
また、有料老人ホーム(アリア松原、トラストガーデン用賀の杜、トラストガーデン桜新町及びトラストガーデン杉並宮前)については、賃借人に対して、買取についての優先交渉権が付与されています。
h. 「賃貸借の概要」について
「賃貸借の概要」は、本投資法人の各保有資産について、特に記載のない限り第2期末現在において有効な賃貸借契約等の内容等を記載しています。
・「総賃貸可能面積」は、第2期末現在における各保有資産に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられるものを記載しています。なお、底地物件については底地の面積を記載しています。
・「稼働率」は、第2期末現在における各保有資産に係る総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。
・「代表的テナント」は、各保有資産の総賃貸面積中、賃貸面積の最も大きいテナントを記載しています。なお、当該保有資産につき締結されるマスターリース契約においてエンドテナントの賃料の変動にかかわらず一定の賃料を受け取る固定型マスターリースの物件についてはそのマスターリース会社を記載しています。また、エンドテナントより開示の承諾を得られていない場合、「代表的テナント」欄の記載を省略しています。
・「テナント数」は、第2期末現在における各保有資産に係る各賃貸借契約に基づき、保有資産毎のテナント数を記載しています。但し、当該保有資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントからの賃料を原則としてそのまま受け取るパススルー型マスターリースの物件についてはエンドテナントの総数を記載し、エンドテナントの賃料の変動にかかわらず一定の賃料を受け取る固定型マスターリースの物件についてはかかるマスターリースのみをテナントとしてテナント数を記載し、当該物件について、マスターリース会社とエンドテナントとの賃貸借契約に基づくテナント数をもって集計したテナント数を括弧書きにて記載しています。また、底地のみを保有する場合には、土地賃借人の総数を記載しています。
・「総賃料収入(年換算)」は、第2期末現在における各保有資産に係る各賃貸借契約(同日現在で入居済みのものに限ります。)に表示された建物につき、月間賃料(共益費を含みます。倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限ります。また同日現在のフリーレントは考慮しないものとします。)を12倍することにより年換算して算出した金額(複数の賃貸借契約が契約されている保有資産についてはその合計額であり、消費税等は含みません。)につき百万円未満を四捨五入し、各資産のうち底地物件については、第2期末現在における各資産に係る賃貸借契約に表示された底地に係る年間賃料の金額(消費税等は含みません。以下同じです。)につき百万円未満を四捨五入して記載して記載しています。なお、当該保有資産につきマスターリース契約が締結されている場合において、エンドテナントからの賃料を原則としてそのまま受け取るパススルー型マスターリースの物件についてはエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の月間賃料、エンドテナントの賃料の変動にかかわらず一定の賃料を受け取る固定型マスターリースの物件についてはかかるマスターリース契約上の月間賃料をそれぞれ12倍することにより年換算して算出した金額を記載しています。なお、エンドテナントより開示の承諾を得られていない場合、「総賃料収入(年換算)」欄の記載を省略しています。
・「敷金・保証金」は、第2期末現在おける各保有資産に係る各賃貸借契約 (同日現在で入居済みのものに限ります。)に基づき必要とされる敷金・保証金の合計額につき百万円未満を四捨五入して記載しています。なお、当該保有資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の敷金・保証金の合計額につき百万円未満を四捨五入して記載しています。なお、エンドテナントより開示の承諾を得られていない場合、「敷金・保証金」欄の記載を省略しています。
また、エンドテナントに係る賃貸借契約につき解除又は解約申入れがなされていても、第2期末現在において契約が継続している場合、当該エンドテナントに係る賃貸借契約が存在するものとして、「稼働率」「テナント数」「総賃料収入(年換算)」「敷金・保証金」等を記載しています。また、「-」と記載している箇所は、エンドテナントより開示の承諾を得られておらず、記載を省略しています。
i. 「鑑定評価書の概要」について
「鑑定評価書の概要」は、本投資法人が、投信法に基づく不動産鑑定評価上の留意事項及び不動産の鑑定評価に関する法律(昭和38年法律第152号、その後の改正を含みます。)並びに不動産鑑定評価基準に基づき、一般財団法人日本不動産研究所、株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会社又はシービーアールイー株式会社に各保有資産の鑑定評価を委託し作成された各不動産鑑定評価書(以下「鑑定評価書」といいます。)の概要を記載しています。当該各不動産鑑定評価は、一定時点における評価者の判断と意見に留まり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。
なお、不動産鑑定評価を行った各不動産鑑定機関と本投資法人との間には、特別の利害関係はありません。
金額は、特段の記載がない限り、百万円未満を四捨五入して記載しています。
j.「オペレーター」について
「オペレーター」は、次世代アセット(有料老人ホーム)における各保有資産について、有料老人ホームの運営を行う介護事業者を記載しています。
k.「バックアップオペレーター」について
「バックアップオペレーター」は、次世代アセット(有料老人ホーム)における各保有資産についてバックアップオペレーターの有無を記載しています。
l.「入居者の状況・施設の概況」について
・有料老人ホームの個別物件表における以下の項目については、ヘルスケア重要事項説明書に表示された情報に基づいて記載しています。
「開設年月日」「施設の類型」「居室数(室)」「居住の権利形態」「定員(人)」「居住面積帯(㎡)」「入居者数(人)」「入居時要件」「入居者の平均年齢(才)」「入居一時金(円)」「月額利用料(円)」「夜間職員体制(最小時人数)」
・「入居率」は、ヘルスケア重要事項説明書に表示された入居率、又は入居者数を定員で除した比率(小数第2位を四捨五入)を記載しています。なお、ヘルスケア重要事項説明書に表示された入居率は、一時的に不在となっている者を含むなどの事情により、入居者数を定員で除した比率と異なる場合があります。
・「介護に関わる職員体制(人)」は、ヘルスケア重要事項説明書に表示された看護職員及び介護職員1人当たり(常勤換算)の利用者数を記載しています。
| 物件名称 | ヒューリック神谷町ビル | 分類 | 東京コマーシャル・プロパティ(オフィス) | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成26年2月7日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 20,100百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | |
| 期末算定価額(注1) | 21,400百万円 | 信託設定日 | 平成17年3月18日 | ||
| (価格時点) | (平成27年2月28日) | 信託期間満了日 | 平成36年2月29日 | ||
| 最寄駅 | 東京メトロ日比谷線 「神谷町」駅 徒歩1分 | ||||
| 所在地(住居表示) | 東京都港区虎ノ門四丁目3番13号 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都港区虎ノ門四丁目103番1他 | 建物 | 竣工年月 | 昭和60年4月 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄骨造 | ||||
| 建蔽率 | 100%(注2) | 階数 | 地上11階地下2階 | ||
| 容積率 | 500% | 用途 | 事務所・駐車場 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 39,854.52㎡ | ||
| 敷地面積 | 7,221.10㎡ | 駐車場台数 | 104台 | ||
| 所有形態 | 所有権(準共有持分約39.9%) | 所有形態 | 所有権(準共有持分約39.9%) | ||
| PM会社 | ヒューリック株式会社 | マスターリース会社 | ヒューリック株式会社 | ||
| 特記事項 ・本物件各所の鉄骨耐火被覆及び塔屋エレベーター機械室天井面において飛散性のアスベスト含有の吹付材の使用が確認されていますが、平成26年11月に建物室内及び屋外で実施された濃度測定において、いずれの測定地点においても法定の基準値を下回っていることが確認されています。 | |||||
| 賃貸借の概要 | |||||
| 総賃貸可能面積(注3) | 12,991.85㎡ | 稼働率 | 96.4% | ||
| 代表的テナント | 独立行政法人 福祉医療機構 | テナント数(注4) | 24 | ||
| 総賃料収入(年換算)(注3) | 1,031百万円 | 敷金・保証金(注3) | 1,047百万円 | ||
| (注1)期末算定価額については、本投資法人が保有している持分に相当する金額を記載しています。 (注2)本物件の土地の建蔽率は、本来80%ですが、防火地域内にある耐火建築物であることにより緩和され、適用される建蔽率は100%となります。 (注3)総賃貸可能面積、総賃料収入(年換算)及び敷金・保証金については、本投資法人が保有している当該物件の信託受益権の準共有持分割合(約39.9%)に相当する数値を記載しています。 (注4)テナント数については、建物全体の数値を記載しています。 | |||||
| 鑑定評価書の概要 | |||||
| 不動産鑑定機関 | 大和不動産鑑定株式会社 | ||||
| 鑑定評価額 | 21,400百万円 | ||||
| 直接還元法による価格 | 21,900百万円 | ||||
| 還元利回り | 4.0% | ||||
| DCF法による価格 | 21,200百万円 | ||||
| 割引率 | 3.8% | ||||
| 最終還元利回り | 4.2% | ||||
| 原価法による積算価格 | 16,800百万円 | ||||
| 土地割合 | 94.6% | ||||
| 建物割合 | 5.4% | ||||
| 物件名称 | ヒューリック九段ビル(底地) | 分類 | 東京コマーシャル・プロパティ(オフィス) | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成26年2月7日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 11,100百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | |
| 期末算定価額 | 11,900百万円 | 信託設定日 | 平成26年2月7日 | ||
| (価格時点) | (平成27年2月28日) | 信託期間満了日 | 平成36年2月29日 | ||
| 最寄駅 | 東京メトロ東西線「九段下」駅 徒歩1分 | ||||
| 所在地(住居表示) | 東京都千代田区九段北一丁目13番5号 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都千代田区九段北一丁目12番11他 | 建物 | 竣工年月 | - |
| 構造 | - | ||||
| 建蔽率 | 100%・70%(注1) | 階数 | - | ||
| 容積率 | 700%・400%(注2) | 用途 | - | ||
| 用途地域 | 商業地域、 第二種住居地域(注2) | 延床面積 | - | ||
| 敷地面積 | 3,351.07㎡ | 駐車場台数 | - | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | - | ||
| PM会社 | ヒューリック株式会社 | マスターリース会社 | - | ||
| 特記事項 ・本件土地の一部には、東京地下鉄株式会社を地上権者とし、地下鉄道敷設を目的とする地上権が設定されています。 | |||||
| 賃貸借の概要 | |||||
| 総賃貸可能面積 | 3,351.07㎡ | 稼働率 | 100.0% | ||
| 代表的テナント | ヒューリック株式会社 | テナント数 | 1 | ||
| 総賃料収入(年換算) | 530百万円 | 敷金・保証金 | 265百万円 | ||
| (注1)本物件の土地のうち用途地域が商業地域である土地の建蔽率は、本来80%ですが、防火地域内にある耐火建築物であることにより緩和され、適用される建蔽率は100%となります。また、用途地域が第二種住居地域である土地の建蔽率は、本来60%ですが、防火地域内にある耐火建築物であることにより緩和され、適用される建蔽率は70%となります。 (注2)東側道路境界から30mまでは用途地域が商業地域、建蔽率100%、容積率700%であり、東側道路境界から30m超は用途地域が第二種住居地域、建蔽率70%、容積率400%です。 | |||||
| 鑑定評価書の概要 | |||||
| 不動産鑑定機関 | 一般財団法人日本不動産研究所 | ||||
| 鑑定評価額 | 11,900百万円 | ||||
| 直接還元法による価格 | 11,900百万円 | ||||
| 還元利回り | 4.0% | ||||
| DCF法による価格 | 11,800百万円 | ||||
| 割引率 | 3.6% | ||||
| 最終還元利回り | 4.1% | ||||
| 原価法による積算価格 | - | ||||
| 土地割合 | - | ||||
| 建物割合 | - | ||||
| 物件名称 | 虎ノ門ファーストガーデン | 分類 | 東京コマーシャル・プロパティ(オフィス) | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成26年2月7日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 8,623百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | |
| 期末算定価額(注1) | 9,310百万円 | 信託設定日 | 平成26年2月7日 | ||
| (価格時点) | (平成27年2月28日) | 信託期間満了日 | 平成36年2月29日 | ||
| 最寄駅 | 東京メトロ銀座線「虎ノ門」駅 徒歩1分 | ||||
| 所在地(住居表示) | 東京都港区虎ノ門一丁目7番12号 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都港区虎ノ門一丁目10番2他 | 建物 | 竣工年月 | 平成22年8月 |
| 構造 | 鉄骨・鉄筋 コンクリート造 | ||||
| 建蔽率 | 100%(注2) | 階数 | 地上12階地下2階 | ||
| 容積率 | 800%・700%(注3) | 用途 | 店舗・事務所 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 10,029.25㎡ | ||
| 敷地面積 | 1,355.61㎡ | 駐車場台数 | 33台 | ||
| 所有形態 | 所有権(注4) | 所有形態 | 区分所有権(一部区分所有権の共有持分) (注5) | ||
| PM会社 | ヒューリック株式会社 | マスターリース会社 | ヒューリック株式会社 | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
| 賃貸借の概要 | |||||
| 総賃貸可能面積(注6) | 5,689.97㎡ | 稼働率(注6) | 100.0% | ||
| 代表的テナント | Jトラスト株式会社 | テナント数 | 3 | ||
| 総賃料収入(年換算) (注7) | 527百万円 | 敷金・保証金(注7) | 403百万円 | ||
| (注1)期末算定価額については、本投資法人が保有している持分に相当する金額を記載しています。 (注2)本物件の土地の建蔽率は、本来80%ですが、防火地域内にある耐火建築物であることにより緩和され、適用される建蔽率は100%となります。 (注3)路線から30mまでは800%、30m超は700%です。 (注4)本投資法人が保有している信託受益権に係る信託財産を構成する所有権及び共有持分に対応する、不動産登記簿の記載に基づく土地面積は約1,104.38㎡であり、全体の約81.5%です。 (注5)本投資法人が保有している信託受益権に係る信託財産を構成する区分所有権及び共有持分に対応する、不動産登記簿の記載に基づく建物の専有面積は約5,689.97㎡であり、全体の約81.4%です。 (注6)総賃貸可能面積及び稼働率については、本投資法人が保有する区分所有権に係る持分に相当する数値を記載しています。 本投資法人の持分:区分所有権5,493.69㎡及び区分所有権275.98㎡の共有持分約71.1% (注7)総賃料収入(年換算)及び敷金・保証金については、本投資法人が保有している持分割合(約81.4%)に相当する金額を記載しています。 | |||||
| 鑑定評価書の概要 | |||||
| 不動産鑑定機関 | シービーアールイー株式会社 | ||||
| 鑑定評価額 | 9,310百万円 | ||||
| 直接還元法による価格 | 9,230百万円 | ||||
| 還元利回り | 4.0% | ||||
| DCF法による価格 | 9,310百万円 | ||||
| 割引率 | 3.6% | ||||
| 最終還元利回り | 4.1% | ||||
| 原価法による積算価格 | 10,100百万円 | ||||
| 土地割合 | 77.2% | ||||
| 建物割合 | 22.8% | ||||
| 物件名称 | ラピロス六本木 | 分類 | 東京コマーシャル・プロパティ(オフィス) | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成26年2月7日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 5,160百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | |
| 期末算定価額(注1) | 5,910百万円 | 信託設定日 | 平成25年3月1日 | ||
| (価格時点) | (平成27年2月28日) | 信託期間満了日 | 平成36年2月29日 | ||
| 最寄駅 | 東京メトロ日比谷線「六本木」駅 直結 | ||||
| 所在地(住居表示) | 東京都港区六本木六丁目1番24号 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都港区六本木六丁目311番11他 | 建物 | 竣工年月 | 平成9年8月 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造 | ||||
| 建蔽率 | 100%(注2) | 階数 | 地上10階地下2階 | ||
| 容積率 | 700%・500%(注3) | 用途 | 店舗 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 12,958.90㎡ | ||
| 敷地面積 | 1,933.68㎡ | 駐車場台数 | 45台 | ||
| 所有形態 | 所有権・借地権(注4) | 所有形態 | 区分所有権(一部区分所有権の共有持分) (注5) | ||
| PM会社 | ヒューリック株式会社 | マスターリース会社 | ヒューリック株式会社 | ||
| 特記事項 ・本物件の敷地の一部には、東京地下鉄株式会社を地上権者とし、地下鉄道敷設を目的とする地上権が設定されています。 | |||||
| 賃貸借の概要 | |||||
| 総賃貸可能面積(注6) | 5,875.17㎡ | 稼働率(注6) | 100.0% | ||
| 代表的テナント | 株式会社アライヴン | テナント数 | 12 | ||
| 総賃料収入(年換算) (注6) | 431百万円 | 敷金・保証金(注6) | 377百万円 | ||
| (注1)期末算定価額については、本投資法人が保有している持分に相当する金額を記載しています。 (注2)本物件の土地の建蔽率は、本来80%ですが、防火地域内にある耐火建築物であることにより緩和され、適用される建蔽率は100%となります。 (注3)北側接面道路の道路境界線より南方30mまでは700%、30m超は500%です。 (注4)本投資法人が保有している信託受益権に係る信託財産を構成する所有土地及び賃借土地の面積は約1,540.77㎡であり、全体の約79.7%です。 (注5)本投資法人が保有している信託受益権を構成する区分所有権及び共有持分に対応する、不動産登記簿の記載に基づく建物の専有面積は約6,077.75㎡であり、全体の約73.6%です。 (注6)総賃貸可能面積、総賃料収入(年換算)及び敷金・保証金については、以下の通り、本投資法人が保有する区分所有権に係る持分割合に相当する数値を記載しています。 本投資法人の持分:区分所有権5,578.86㎡及び区分所有権586.37㎡の共有持分約50.5% | |||||
| 鑑定評価書の概要 | |||||
| 不動産鑑定機関 | 一般財団法人日本不動産研究所 | ||||
| 鑑定評価額 | 5,910百万円 | ||||
| 直接還元法による価格 | 5,980百万円 | ||||
| 還元利回り | 4.0% | ||||
| DCF法による価格 | 5,840百万円 | ||||
| 割引率 | 3.7% | ||||
| 最終還元利回り | 4.2% | ||||
| 原価法による積算価格 | 6,950百万円 | ||||
| 土地割合 | 91.0% | ||||
| 建物割合 | 9.0% | ||||
| 物件名称 | ヒューリック高田馬場ビル | 分類 | 東京コマーシャル・プロパティ(オフィス) | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成26年2月7日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 3,900百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | |
| 期末算定価額 | 4,090百万円 | 信託設定日 | 平成26年2月7日 | ||
| (価格時点) | (平成27年2月28日) | 信託期間満了日 | 平成36年2月29日 | ||
| 最寄駅 | JR山手線、東京メトロ東西線「高田馬場」駅 徒歩6分 | ||||
| 所在地(住居表示) | 東京都豊島区高田三丁目19番10号 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都豊島区高田三丁目735番1他 | 建物 | 竣工年月 | 平成5年11月 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 | ||||
| 建蔽率 | 80%(注1) | 階数 | 地上8階地下1階 | ||
| 容積率 | 400%・300%(注2) | 用途 | 事務所・駐車場 | ||
| 用途地域 | 準工業地域 | 延床面積 | 8,090.38㎡ | ||
| 敷地面積 | 1,952.77㎡ | 駐車場台数 | 65台 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | ヒューリック株式会社 | マスターリース会社 | ヒューリック株式会社 | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
| 賃貸借の概要 | |||||
| 総賃貸可能面積 | 5,369.71㎡ | 稼働率 | 100.0% | ||
| 代表的テナント | 株式会社ヤマハ ミュージックメディア | テナント数 | 7 | ||
| 総賃料収入(年換算) | 309百万円 | 敷金・保証金 | 190百万円 | ||
| (注1)本物件の土地の建蔽率は、本来60%ですが、防火地域内にある耐火建築物であることにより緩和され、適用される建蔽率は80%となります。 (注2)北側道路境界から30mまでは400%、30m超は300%です。 | |||||
| 鑑定評価書の概要 | |||||
| 不動産鑑定機関 | 大和不動産鑑定株式会社 | ||||
| 鑑定評価額 | 4,090百万円 | ||||
| 直接還元法による価格 | 3,980百万円 | ||||
| 還元利回り | 4.6% | ||||
| DCF法による価格 | 4,130百万円 | ||||
| 割引率 | 4.4% | ||||
| 最終還元利回り | 4.8% | ||||
| 原価法による積算価格 | 3,730百万円 | ||||
| 土地割合 | 67.7% | ||||
| 建物割合 | 32.3% | ||||
| 物件名称 | ヒューリック神田ビル | 分類 | 東京コマーシャル・プロパティ(オフィス) | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成26年2月7日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 3,780百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | |
| 期末算定価額 | 4,000百万円 | 信託設定日 | 平成25年12月17日 | ||
| (価格時点) | (平成27年2月28日) | 信託期間満了日 | 平成36年2月29日 | ||
| 最寄駅 | 東京メトロ銀座線「神田」駅 徒歩1分 | ||||
| 所在地(住居表示) | 東京都千代田区神田須田町一丁目16番5号 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都千代田区神田須田町一丁目16番6他 | 建物 | 竣工年月 | 平成20年9月 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 | ||||
| 建蔽率 | 100%(注1) | 階数 | 地上9階 | ||
| 容積率 | 800%・600%(注2) | 用途 | 事務所・店舗・駐車場 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 4,596.83㎡ | ||
| 敷地面積 | 635.19㎡ | 駐車場台数 | 18台 | ||
| 所有形態 | 借地権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | ヒューリック株式会社 | マスターリース会社 | ヒューリック株式会社 | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
| 賃貸借の概要 | |||||
| 総賃貸可能面積 | 3,728.36㎡ | 稼働率 | 100.0% | ||
| 代表的テナント | 第一生命保険株式会社 | テナント数 | 6 | ||
| 総賃料収入(年換算) | 278百万円 | 敷金・保証金 | 211百万円 | ||
| (注1)本物件の土地の建蔽率は、本来80%ですが、防火地域内にある耐火建築物であることにより緩和され、適用される建蔽率は100%となります。 (注2)西側道路境界から20mまでは800%、20m超は600%です。 | |||||
| 鑑定評価書の概要 | |||||
| 不動産鑑定機関 | 株式会社谷澤総合鑑定所 | ||||
| 鑑定評価額 | 4,000百万円 | ||||
| 直接還元法による価格 | 4,150百万円 | ||||
| 還元利回り | 4.4% | ||||
| DCF法による価格 | 3,940百万円 | ||||
| 割引率 | 4.5% | ||||
| 最終還元利回り | 4.6% | ||||
| 原価法による積算価格 | 4,110百万円 | ||||
| 借地権割合 | 77.6% | ||||
| 建物割合 | 22.4% | ||||
| 物件名称 | ヒューリック神田橋ビル | 分類 | 東京コマーシャル・プロパティ(オフィス) | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成26年2月7日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 2,500百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | |
| 期末算定価額 | 2,560百万円 | 信託設定日 | 平成26年2月7日 | ||
| (価格時点) | (平成27年2月28日) | 信託期間満了日 | 平成36年2月29日 | ||
| 最寄駅 | 東京メトロ千代田線「大手町」駅 徒歩3分 | ||||
| 所在地(住居表示) | 東京都千代田区神田錦町一丁目21番1号 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都千代田区神田錦町一丁目21番1 | 建物 | 竣工年月 | 平成13年6月 |
| 構造 | 鉄骨・鉄筋コンクリート造 | ||||
| 建蔽率 | 100%(注1) | 階数 | 地上10階地下1階 | ||
| 容積率 | 800% | 用途 | 事務所・駐車場 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 3,478.34㎡(注2) | ||
| 敷地面積 | 424.99㎡ | 駐車場台数 | 9台 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | ヒューリック株式会社 | マスターリース会社 | ヒューリック株式会社 | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
| 賃貸借の概要 | |||||
| 総賃貸可能面積 | 2,566.95㎡ | 稼働率 | 79.3% | ||
| 代表的テナント | 株式会社バークレー ヴァウチャーズ | テナント数 | 9 | ||
| 総賃料収入(年換算) | 125百万円 | 敷金・保証金 | 118百万円 | ||
| (注1)本物件の土地の建蔽率は、本来80%ですが、防火地域内にある耐火建築物であることにより緩和され、適用される建蔽率は100%となります。 (注2)延床面積に附属建物5.01㎡は含まれていません。 | |||||
| 鑑定評価書の概要 | |||||
| 不動産鑑定機関 | 大和不動産鑑定株式会社 | ||||
| 鑑定評価額 | 2,560百万円 | ||||
| 直接還元法による価格 | 2,600百万円 | ||||
| 還元利回り | 4.2% | ||||
| DCF法による価格 | 2,540百万円 | ||||
| 割引率 | 4.0% | ||||
| 最終還元利回り | 4.4% | ||||
| 原価法による積算価格 | 2,440百万円 | ||||
| 土地割合 | 77.5% | ||||
| 建物割合 | 22.5% | ||||
| 物件名称 | ヒューリック蛎殻町ビル | 分類 | 東京コマーシャル・プロパティ(オフィス) | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成26年2月7日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 2,210百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | |
| 期末算定価額 | 2,560百万円 | 信託設定日 | 平成26年2月7日 | ||
| (価格時点) | (平成27年2月28日) | 信託期間満了日 | 平成36年2月29日 | ||
| 最寄駅 | 東京メトロ半蔵門線「水天宮前」駅 徒歩2分 | ||||
| 所在地(住居表示) | 東京都中央区日本橋蛎殻町一丁目28番5号 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都中央区日本橋蛎殻町一丁目28番4他 | 建物 | 竣工年月 | 平成5年3月 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 | ||||
| 建蔽率 | 100%(注) | 階数 | 地上9階地下1階 | ||
| 容積率 | 700% | 用途 | 銀行・事務所・車庫 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 4,345.12㎡ | ||
| 敷地面積 | 683.17㎡ | 駐車場台数 | 24台 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | ヒューリック株式会社 | マスターリース会社 | ヒューリック株式会社 | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
| 賃貸借の概要 | |||||
| 総賃貸可能面積 | 2,858.48㎡ | 稼働率 | 100.0% | ||
| 代表的テナント | 株式会社みちのく銀行 | テナント数 | 10 | ||
| 総賃料収入(年換算) | 187百万円 | 敷金・保証金 | 124百万円 | ||
| (注) 本物件の土地の建蔽率は、本来80%ですが、防火地域内にある耐火建築物であることにより緩和され、適用される建蔽率は100%となります。 | |||||
| 鑑定評価書の概要 | |||||
| 不動産鑑定機関 | 株式会社谷澤総合鑑定所 | ||||
| 鑑定評価額 | 2,560百万円 | ||||
| 直接還元法による価格 | 2,550百万円 | ||||
| 還元利回り | 4.7% | ||||
| DCF法による価格 | 2,570百万円 | ||||
| 割引率 | 4.8% | ||||
| 最終還元利回り | 4.9% | ||||
| 原価法による積算価格 | 2,510百万円 | ||||
| 土地割合 | 76.9% | ||||
| 建物割合 | 23.1% | ||||
| 物件名称 | 御茶ノ水ソラシティ | 分類 | 東京コマーシャル・プロパティ(オフィス) | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成26年11月7日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 22,854百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | |
| 期末算定価額(注1) | 23,660百万円 | 信託設定日 | 平成20年7月31日 | ||
| (価格時点) | (平成27年2月28日) | 信託期間満了日 | 平成36年3月31日 | ||
| 最寄駅 | 東京メトロ千代田線「新御茶ノ水」駅 直結 | ||||
| 所在地(住居表示) | 東京都千代田区神田駿河台四丁目6番地 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都千代田区神田駿河台四丁目6番1他 | 建物 | 竣工年月 | 平成25年2月 |
| 構造 | 鉄骨造 | ||||
| 建蔽率 | 100%(注2) | 階数 | 地上23階地下2階 | ||
| 容積率 | 970%(注3) | 用途 | 事務所・店舗・駐車場 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 96,897.25㎡(注4) | ||
| 敷地面積 | 9,681.02㎡ | 駐車場台数 | 248台 | ||
| 所有形態 | 所有権(準共有持分13%) | 所有形態 | 所有権(準共有持分 13%) | ||
| PM会社 | 大成建設株式会社 安田不動産株式会社 大成有楽不動産株式会社 | マスターリース会社 | 大成建設株式会社 | ||
| 特記事項 ・本物件の敷地の一部には、東京地下鉄株式会社を地上権者とし、地下鉄道敷設を目的とする地上権が設定されています。 | |||||
| 賃貸借の概要 | |||||
| 総賃貸可能面積(注5) | 8,341.22㎡ | 稼働率 | 91.4% | ||
| 代表的テナント | 日本製紙株式会社 | テナント数(注6) | 26 | ||
| 総賃料収入(年換算) | - | 敷金・保証金 | - | ||
| (注1)期末算定価額については、本投資法人が保有している持分に相当する金額を記載しています。 (注2)本物件の土地の指定建蔽率は、本来80%ですが、防火地域内の耐火建築物であることから適用される建蔽率は100%となります。 (注3)本物件の土地の指定容積率は、本来南西側道路から30m以内、北東側道路から20m以内は600%、南西側道路から30m超、北東側道路から20m超は500%ですが、本物件は都市再生特別地区の指定を受けているため、容積率は970%へ緩和されています。 (注4)延床面積に附属建物41.44㎡は含まれていません。 (注5)総賃貸可能面積については、本投資法人が保有している当該物件の信託受益権の準共有持分割合(13%)に相当する数値を記載しています。 (注6)テナント数については、建物全体のテナント数を記載しています。 | |||||
| 鑑定評価書の概要 | |||||
| 不動産鑑定機関 | 一般財団法人日本不動産研究所 | ||||
| 鑑定評価額 | 23,660百万円 | ||||
| 直接還元法による価格 | 23,790百万円 | ||||
| 還元利回り | 3.8% | ||||
| DCF法による価格 | 23,400百万円 | ||||
| 割引率 | 3.5% | ||||
| 最終還元利回り | 3.9% | ||||
| 原価法による積算価格 | 19,110百万円 | ||||
| 土地割合 | 75.2% | ||||
| 建物割合 | 24.8% | ||||
| 物件名称 | ヒューリック東上野一丁目ビル | 分類 | 東京コマーシャル・プロパティ(オフィス) | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成26年10月16日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 2,670百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | |
| 期末算定価額 | 2,740百万円 | 信託設定日 | 平成26年9月5日 | ||
| (価格時点) | (平成27年2月28日) | 信託期間満了日 | 平成36年10月31日 | ||
| 最寄駅 | 都営地下鉄大江戸線・つくばエクスプレス線「新御徒町」駅 徒歩2分 | ||||
| 所在地(住居表示) | 東京都台東区東上野一丁目7番15号 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都台東区東上野一丁目15番1他 | 建物 | 竣工年月 | 昭和63年7月 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 | ||||
| 建蔽率 | 100%(注1) | 階数 | 地上8階 | ||
| 容積率 | 600%・500%(注2) | 用途 | 店舗・事務所・駐車場 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 3,914.50㎡ | ||
| 敷地面積 | 689.23㎡ | 駐車場台数 | 32台 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | ヒューリック株式会社 | マスターリース会社 | ヒューリック株式会社 | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
| 賃貸借の概要 | |||||
| 総賃貸可能面積 | 3,262.09㎡ | 稼働率 | 95.6% | ||
| 代表的テナント | 株式会社東京都民銀行 | テナント数 | 10 | ||
| 総賃料収入(年換算) | 170百万円 | 敷金・保証金 | 146百万円 | ||
| (注1)本物件の土地の指定建蔽率は本来80%ですが、防火地域内の耐火建築物であることから、適用される建蔽率は100%となります。 (注2)南側道路から30mまでは600%、それを超える部分は500%です。 (注3)平成27年1月5日付で「東上野ビル」から名称を変更しています。 | |||||
| 鑑定評価書の概要 | |||||
| 不動産鑑定機関 | 一般財団法人日本不動産研究所 | ||||
| 鑑定評価額 | 2,740百万円 | ||||
| 直接還元法による価格 | 2,780百万円 | ||||
| 還元利回り | 4.5% | ||||
| DCF法による価格 | 2,690百万円 | ||||
| 割引率 | 4.3% | ||||
| 最終還元利回り | 4.7% | ||||
| 原価法による積算価格 | 2,300百万円 | ||||
| 土地割合 | 80.8% | ||||
| 建物割合 | 19.2% | ||||
| 物件名称 | 大井町再開発ビル2号棟 | 分類 | 東京コマーシャル・プロパティ(商業施設) | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成26年2月7日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 9,456百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | |
| 期末算定価額 | 11,100百万円 | 信託設定日 | 平成26年2月7日 | ||
| (価格時点) | (平成27年2月28日) | 信託期間満了日 | 平成36年2月29日 | ||
| 最寄駅 | JR京浜東北線「大井町」駅 徒歩1分 | ||||
| 所在地(住居表示) | 東京都品川区東大井五丁目20番1号 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都品川区東大井五丁目2番 | 建物 | 竣工年月 | 平成元年9月 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 | ||||
| 建蔽率 | 90%(注1) | 階数 | 地上8階地下2階 | ||
| 容積率 | 700%・600%(注2) | 用途 | 百貨店・駐車場 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 15,444.28㎡(注3) | ||
| 敷地面積 | 2,072.55㎡ | 駐車場台数 | 41台 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | ヒューリック株式会社 | マスターリース会社 | ヒューリック株式会社 | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
| 賃貸借の概要 | |||||
| 総賃貸可能面積 | 14,485.66㎡ | 稼働率 | 100.0% | ||
| 代表的テナント | ヒューリック株式会社 | テナント数 | 1(3) | ||
| 総賃料収入(年換算) | 624百万円 | 敷金・保証金 | 656百万円 | ||
| (注1)本物件の土地の建蔽率は、本来80%ですが、防火地域内にある耐火建築物であること及び高度利用地区内であることから、都市計画法に定められた範囲内で緩和され、適用される建蔽率は90%となります。 (注2)北側路線から20mまで700%、20m超は600%です。 (注3)延床面積に附属建物1.17㎡は含まれていません。 | |||||
| 鑑定評価書の概要 | |||||
| 不動産鑑定機関 | 株式会社谷澤総合鑑定所 | ||||
| 鑑定評価額 | 11,100百万円 | ||||
| 直接還元法による価格 | 11,300百万円 | ||||
| 還元利回り | 4.6% | ||||
| DCF法による価格 | 11,000百万円 | ||||
| 割引率 | 4.7% | ||||
| 最終還元利回り | 4.8% | ||||
| 原価法による積算価格 | 10,300百万円 | ||||
| 土地割合 | 87.8% | ||||
| 建物割合 | 12.2% | ||||
| 物件名称 | 大井町再開発ビル1号棟 | 分類 | 東京コマーシャル・プロパティ(商業施設) | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成26年2月7日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 6,166百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | |
| 期末算定価額(注1) | 6,890百万円 | 信託設定日 | 平成22年11月25日 | ||
| (価格時点) | (平成27年2月28日) | 信託期間満了日 | 平成36年2月29日 | ||
| 最寄駅 | JR京浜東北線「大井町」駅 徒歩1分 | ||||
| 所在地(住居表示) | 東京都品川区東大井五丁目18番1号 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都品川区東大井五丁目1番 | 建物 | 竣工年月 | 平成元年9月 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 | ||||
| 建蔽率 | 90%(注2) | 階数 | 地上10階地下3階 | ||
| 容積率 | 700%・600%(注3) | 用途 | 店舗 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 40,945.05㎡ | ||
| 敷地面積 | 5,054.56㎡ | 駐車場台数 | 162台 | ||
| 所有形態 | 所有権(注4) | 所有形態 | 区分所有権(共有) (注5) | ||
| PM会社 | ヒューリック株式会社 | マスターリース会社 | ヒューリック株式会社 | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
| 賃貸借の概要 | |||||
| 総賃貸可能面積(注6) | 10,612.67㎡ | 稼働率(注6) | 100.0% | ||
| 代表的テナント | ヒューリック株式会社 | テナント数 | 1(2) | ||
| 総賃料収入(年換算) (注6) | 438百万円 | 敷金・保証金(注6) | 529百万円 | ||
| (注1)期末算定価額については、本投資法人が保有している持分に相当する金額を記載しています。 (注2)本物件の土地の建蔽率は、本来80%ですが、防火地域内にある耐火建築物であること及び高度利用地区内であることから、都市計画法に定められた範囲内で緩和され、適用される建蔽率は90%となります。 (注3)西側及び南側道路境界から20mまでは700%、20m超は600%です。 (注4)本投資法人が保有している信託受益権に係る信託財産を構成する共有持分に対応する、不動産登記簿の記載に基づく土地面積は約2,381.67㎡であり、全体の約47.1%です。 (注5)本投資法人が保有している信託受益権に係る信託財産を構成する共有持分に対応する、不動産登記簿の記載に基づく建物の専有面積は、店舗部分:約11,983.44㎡(約82.6%)、駐車場部分:約1,911.07㎡(約35.3%)です。 (注6)総賃貸可能面積、稼働率、総賃料収入(年換算)及び敷金・保証金については、本投資法人が保有する区分所有権に係る持分割合の数値を記載しています。 本投資法人の持分:区分所有権12,843.24㎡の共有持分約82.6% | |||||
| 鑑定評価書の概要 | |||||
| 不動産鑑定機関 | 株式会社谷澤総合鑑定所 | ||||
| 鑑定評価額 | 6,890百万円 | ||||
| 直接還元法による価格 | 6,950百万円 | ||||
| 還元利回り | 4.8% | ||||
| DCF法による価格 | 6,860百万円 | ||||
| 割引率 | 4.9% | ||||
| 最終還元利回り | 5.0% | ||||
| 原価法による積算価格 | 6,550百万円 | ||||
| 土地割合 | 85.4% | ||||
| 建物割合 | 14.6% | ||||
| 物件名称 | ダイニングスクエア秋葉原ビル | 分類 | 東京コマーシャル・プロパティ(商業施設) | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成26年2月7日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 3,200百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行 株式会社 | |
| 期末算定価額 | 3,440百万円 | 信託設定日 | 平成17年9月27日 | ||
| (価格時点) | (平成27年2月28日) | 信託期間満了日 | 平成36年2月29日 | ||
| 最寄駅 | JR山手線・京浜東北線・総武線「秋葉原」駅 徒歩1分 | ||||
| 所在地(住居表示) | 東京都千代田区神田佐久間町一丁目16番2号 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都千代田区神田佐久間町一丁目16番2 | 建物 | 竣工年月 | 平成5年6月 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 | ||||
| 建蔽率 | 100%(注1) | 階数 | 地上9階地下2階 | ||
| 容積率 | 480%(注2) | 用途 | 事務所・駐車場 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 2,354.88㎡ | ||
| 敷地面積 | 448.74㎡ | 駐車場台数 | 13台 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | ヒューリック株式会社 | マスターリース会社 | ヒューリック株式会社 | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
| 賃貸借の概要 | |||||
| 総賃貸可能面積 | 2,169.41㎡ | 稼働率 | 100.0% | ||
| 代表的テナント | - | テナント数 | 1 | ||
| 総賃料収入(年換算) | - | 敷金・保証金 | - | ||
| (注1)本物件の土地の建蔽率は、本来80%ですが、防火地域内にある耐火建築物であることにより緩和され、適用される建蔽率は100%となります。 (注2)前面道路の幅員が約8mであるため、容積率は480%となります。 | |||||
| 鑑定評価書の概要 | |||||
| 不動産鑑定機関 | 一般財団法人日本不動産研究所 | ||||
| 鑑定評価額 | 3,440百万円 | ||||
| 直接還元法による価格 | 3,490百万円 | ||||
| 還元利回り | 4.5% | ||||
| DCF法による価格 | 3,390百万円 | ||||
| 割引率 | 4.3% | ||||
| 最終還元利回り | 4.7% | ||||
| 原価法による積算価格 | 2,110百万円 | ||||
| 土地割合 | 87.8% | ||||
| 建物割合 | 12.2% | ||||
| 物件名称 | ヒューリック神宮前ビル | 分類 | 東京コマーシャル・プロパティ(商業施設) | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成26年2月7日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 2,660百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | |
| 期末算定価額 | 3,130百万円 | 信託設定日 | 平成14年8月13日 | ||
| (価格時点) | (平成27年2月28日) | 信託期間満了日 | 平成36年2月29日 | ||
| 最寄駅 | 東京メトロ千代田線「明治神宮前」駅 徒歩7分 | ||||
| 所在地(住居表示) | 東京都渋谷区神宮前五丁目17番9号 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都渋谷区神宮前五丁目17番11他 | 建物 | 竣工年月 | 平成12年9月 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート・鉄骨造 | ||||
| 建蔽率 | 60% | 階数 | 地上6階地下2階 | ||
| 容積率 | 300% | 用途 | 店舗・共同住宅 | ||
| 用途地域 | 第一種住居地域 | 延床面積 | 1,931.78㎡ | ||
| 敷地面積 | 658.77㎡ | 駐車場台数 | 1台 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | ヒューリック株式会社 | マスターリース会社 | ヒューリック株式会社 | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
| 賃貸借の概要 | |||||
| 総賃貸可能面積 | 1,656.24㎡ | 稼働率 | 100.0% | ||
| 代表的テナント | 株式会社ユナイテッドアローズ | テナント数 | 5 | ||
| 総賃料収入(年換算) | 157百万円 | 敷金・保証金 | 82百万円 | ||
| 鑑定評価書の概要 | |||||
| 不動産鑑定機関 | 株式会社谷澤総合鑑定所 | ||||
| 鑑定評価額 | 3,130百万円 | ||||
| 直接還元法による価格 | 3,180百万円 | ||||
| 還元利回り | 3.9% | ||||
| DCF法による価格 | 3,110百万円 | ||||
| 割引率 | 4.0% | ||||
| 最終還元利回り | 4.1% | ||||
| 原価法による積算価格 | 2,980百万円 | ||||
| 土地割合 | 89.2% | ||||
| 建物割合 | 10.8% | ||||
| 物件名称 | ヒューリック新宿三丁目ビル | 分類 | 東京コマーシャル・プロパティ(商業施設) | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成26年10月16日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 5,550百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行 株式会社 | |
| 期末算定価額 | 5,750百万円 | 信託設定日 | 平成22年7月30日 | ||
| (価格時点) | (平成27年2月28日) | 信託期間満了日 | 平成36年10月31日 | ||
| 最寄駅 | 東京メトロ丸ノ内線・副都心線「新宿三丁目」駅徒歩1分 | ||||
| 所在地(住居表示) | 東京都新宿区新宿三丁目17番2号 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都新宿区 新宿三丁目17番4他 | 建物 | 竣工年月 | 昭和58年6月 |
| 構造 | 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造 | ||||
| 建蔽率 | 100%(注) | 階数 | 地上7階地下1階 | ||
| 容積率 | 800% | 用途 | 店舗・事務所 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 1,493.90㎡ | ||
| 敷地面積 | 250.78㎡ | 駐車場台数 | - | ||
| 所有形態 | 借地権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | ヒューリック株式会社 | マスターリース会社 | ヒューリック株式会社 | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
| 賃貸借の概要 | |||||
| 総賃貸可能面積 | 1,351.15㎡ | 稼働率 | 100.0% | ||
| 代表的テナント | 株式会社エイチ・アイ・ エス | テナント数 | 5 | ||
| 総賃料収入(年換算) | 291百万円 | 敷金・保証金 | 175百万円 | ||
| (注1)本物件の土地の指定建蔽率は、本来80%ですが、防火地域内の耐火建築物であることから適用される建蔽率は100%となります。 (注2)平成27年1月5日付で「新宿ゲイツビル」から名称を変更しています。 | |||||
| 鑑定評価書の概要 | |||||
| 不動産鑑定機関 | 一般財団法人日本不動産研究所 | ||||
| 鑑定評価額 | 5,750百万円 | ||||
| 直接還元法による価格 | 5,870百万円 | ||||
| 還元利回り | 3.9% | ||||
| DCF法による価格 | 5,620百万円 | ||||
| 割引率 | 3.5% | ||||
| 最終還元利回り | 4.1% | ||||
| 原価法による積算価格 | 5,500百万円 | ||||
| 借地権割合 | 97.5% | ||||
| 建物割合 | 2.5% | ||||
| 物件名称 | 横浜山下町ビル | 分類 | 東京コマーシャル・プロパティ(商業施設) | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成26年10月16日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 4,850百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行 株式会社 | |
| 期末算定価額 | 4,870百万円 | 信託設定日 | 平成25年9月25日 | ||
| (価格時点) | (平成27年2月28日) | 信託期間満了日 | 平成36年10月31日 | ||
| 最寄駅 | 横浜高速鉄道みなとみらい線「元町・中華街」駅徒歩1分 | ||||
| 所在地(住居表示) | 神奈川県横浜市中区山下町36番地1 | ||||
| 土地 | 地番 | 神奈川県横浜市中区 山下町36番1他 | 建物 | 竣工年月 | 平成5年7月 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 | ||||
| 建蔽率 | 100%(注) | 階数 | 地上7階地下2階 | ||
| 容積率 | 600% | 用途 | 店舗 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 8,583.54㎡ | ||
| 敷地面積 | 1,350.57㎡ | 駐車場台数 | 48台 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | ヒューリック株式会社 | マスターリース会社 | ヒューリック株式会社 | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
| 賃貸借の概要 | |||||
| 総賃貸可能面積 | 8,958.70㎡ | 稼働率 | 100.0% | ||
| 代表的テナント | 株式会社バーニーズ ジャパン | テナント数 | 1 | ||
| 総賃料収入(年換算) | - | 敷金・保証金 | - | ||
| (注)本物件の土地の指定建蔽率は、本来80%ですが、防火地域内の耐火建築物であることから適用される建蔽率は100%となります。 | |||||
| 鑑定評価書の概要 | |||||
| 不動産鑑定機関 | 一般財団法人日本不動産研究所 | ||||
| 鑑定評価額 | 4,870百万円 | ||||
| 直接還元法による価格 | 4,920百万円 | ||||
| 還元利回り | 5.2% | ||||
| DCF法による価格 | 4,810百万円 | ||||
| 割引率 | 5.0% | ||||
| 最終還元利回り | 5.4% | ||||
| 原価法による積算価格 | 3,220百万円 | ||||
| 土地割合 | 58.9% | ||||
| 建物割合 | 41.1% | ||||
| 物件名称 | アリア松原 | 分類 | 次世代アセット(有料老人ホーム) | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成26年2月7日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 3,244百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | |
| 期末算定価額 | 3,840百万円 | 信託設定日 | 平成26年2月7日 | ||
| (価格時点) | (平成27年2月28日) | 信託期間満了日 | 平成42年9月30日 | ||
| 最寄駅 | 京王線「明大前」駅 | ||||
| 所在地(住居表示) | 東京都世田谷区松原五丁目34番6号 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都世田谷区松原五丁目769番1他 | 建物 | 竣工年月 | 平成17年9月 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 | ||||
| 建蔽率 | 70%(注1)(注2) | 階数 | 地上4階 | ||
| 容積率 | 200%・150%(注2) | 用途 | 老人ホーム | ||
| 用途地域 | 第一種中高層住居専用地域、第一種低層住居専用地域 | 延床面積 | 5,323.56㎡ | ||
| 敷地面積 | 3,190.96㎡ | 駐車場台数 | 15台 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | ヒューリック株式会社 | マスターリース会社 | ヒューリック株式会社 | ||
| オペレーター | 株式会社 ベネッセスタイルケア | バックアップオペレーター | 無し | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
| 賃貸借の概要 | |||||
| 総賃貸可能面積 | 5,454.48㎡ | 稼働率 | 100.0% | ||
| 代表的テナント | 株式会社 ベネッセスタイルケア | テナント数 | 1 | ||
| 総賃料収入(年換算) | - | 敷金・保証金 | - | ||
| 契約形態:高齢者向け介護付有料老人ホーム等を目的とする普通建物賃貸借契約 契約期間:平成17年10月1日から平成42年9月30日まで 賃料改定:賃貸期間中は、原則として変更しません。 契約更新:期間満了の6ヶ月前までに賃貸人、賃借人何れからも文書による別段の意思表示がない場合、本契約は期間満了時と同一の条件でさらに3年間自動的に更新され、以後も同様とします。 中途解約:賃貸借期間中の途中解約は原則できません。例外として、賃借人は、解約日の6ヶ月前までに文書で賃貸人に通知し、かつ解約日までに別に定める違約金を賃貸人に支払うことにより、又は、賃借人は違約金とともに賃料の6ヶ月分相当額を賃貸人に支払うことにより、本契約を解約することができます。 | |||||
| (注1)本物件の土地の建蔽率は、本来60%ですが、当該土地に係る角地加算により緩和され、適用される建蔽率は70%となります。 (注2)路線から20mまでは用途地域が第一種中高層住居専用地域、建蔽率70%、容積率200%であり、路線から20m超は用途地域が第一種低層住居専用地域、建蔽率70%、容積率150%です。 | |||||
| 入居者の状況・施設の概況 | (重要事項説明書記載日 平成26年11月7日) | ||||
| 施設の類型 | 介護付(一般型) | 開設年月日 | 平成17年11月12日 | ||
| 居住の権利形態 | 利用権方式 | 居室数(室) | 96 | ||
| 居室面積帯(㎡) | 21.0～42.3 | 定員(人) | 105 | ||
| 入居時要件 | 自立・要支援・要介護 | 入居者数(人) | 95 | ||
| 入居者の平均年齢(才) | 87.3 | 入居率 | 90.5% | ||
| 利用料の支払い方式 | 一時金方式 | 月払い方式 | |||
| 入居一時金(円) | 27,000,000～54,000,000 | - | |||
| 月額利用料(円) | 172,800～329,400 | 685,800～1,355,400 | |||
| 介護に関わる職員体制(人) | 1.5 | 夜間職員体制(最小時人数) | 介護職員7名 看護職員2名 | ||
| 鑑定評価書の概要 | |
| 不動産鑑定機関 | 一般財団法人日本不動産研究所 |
| 鑑定評価額 | 3,840百万円 |
| 直接還元法による価格 | 3,850百万円 |
| 還元利回り | 5.0% |
| DCF法による価格 | 3,820百万円 |
| 割引率 | 4.6% |
| 最終還元利回り | 5.2% |
| 原価法による積算価格 | 3,290百万円 |
| 土地割合 | 75.5% |
| 建物割合 | 24.5% |
| 物件名称 | トラストガーデン用賀の杜 | 分類 | 次世代アセット(有料老人ホーム) | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成26年2月7日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 5,390百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | |
| 期末算定価額 | 6,090百万円 | 信託設定日 | 平成24年10月5日 | ||
| (価格時点) | (平成27年2月28日) | 信託期間満了日 | 平成40年1月24日 | ||
| 最寄駅 | 東急田園都市線「用賀」駅 | ||||
| 所在地(住居表示) | 東京都世田谷区用賀一丁目3番1号 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都世田谷区用賀一丁目7番 | 建物 | 竣工年月 | 平成17年9月 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 | ||||
| 建蔽率 | 60%(注) | 階数 | 地上3階 | ||
| 容積率 | 100% | 用途 | 老人ホーム | ||
| 用途地域 | 第一種低層住居専用地域 | 延床面積 | 5,977.75㎡ | ||
| 敷地面積 | 6,095.39㎡ | 駐車場台数 | 21台 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | ヒューリック株式会社 | マスターリース会社 | ヒューリック株式会社 | ||
| オペレーター | トラストガーデン株式会社 | バックアップオペレーター | 無し | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
| 賃貸借の概要 | |||||
| 総賃貸可能面積 | 5,977.75㎡ | 稼働率 | 100.0% | ||
| 代表的テナント | トラストガーデン株式会社 | テナント数 | 1 | ||
| 総賃料収入(年換算) | - | 敷金・保証金 | - | ||
| 契約形態:有料老人ホーム等を目的とする普通建物賃貸借契約 契約期間:平成20年1月25日から平成40年1月24日まで 賃料改定:本物件の修繕又は不可抗力その他の事由により、本物件の使用目的を達成できないような場合を除き、本件賃料は、減額されないものとします。 契約更新:賃貸人又は賃借人が、上記賃貸借契約期間満了日の1年前から6ヶ月前までの間に、相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除き、同契約期間満了日におけるものと同一の条件で同契約はさらに10年間更新されるものとし以後も同様とします。 中途解約:賃貸開始日から13年間は、賃貸人の同意なしには、中途解約できません。その期間経過以後、賃借人は賃貸人に対し書面にて12ヶ月前までに通知することにより同契約を解除することができます。また、同契約が中途解約禁止期間中に解除された場合、又はやむを得ない事情に基づき賃借人により中途解約された場合には、賃借人は、当該解除又は解約により同契約が終了する日から中途解約禁止期間の末日までの残存期間分の賃料相当額を解約日において違約金として賃貸人に一括して支払うものとされます。 | |||||
| (注)本物件の土地の建蔽率は、本来50%ですが、当該土地に係る角地加算により緩和され、適用される建蔽率は60%となります。 | |||||
| 入居者の状況・施設の概況 | (重要事項説明書記載日 平成26年7月1日) | ||||
| 施設の類型 | 介護付(一般型) | 開設年月日 | 平成19年12月1日 | ||
| 居住の権利形態 | 利用権方式 | 居室数(室) | 129 | ||
| 居室面積帯(㎡) | 19.72～40.64 | 定員(人) | 139 | ||
| 入居時要件 | 自立・要支援・要介護 | 入居者数(人) | 122 | ||
| 入居者の平均年齢(才) | 85.8 | 入居率 | 87.8% | ||
| 利用料の支払い方式 | 一時金方式 | 月払い方式 | |||
| 入居一時金(円) | 18,800,000～36,800,000 | - | |||
| 月額利用料(円) | 264,600～470,529 | 無し | |||
| 介護に関わる職員体制(人) | 1.8 | 夜間職員体制(最小時人数) | 介護職員6名 看護職員2名 | ||
| 鑑定評価書の概要 | |
| 不動産鑑定機関 | 一般財団法人日本不動産研究所 |
| 鑑定評価額 | 6,090百万円 |
| 直接還元法による価格 | 6,110百万円 |
| 還元利回り | 5.3% |
| DCF法による価格 | 6,060百万円 |
| 割引率 | 4.9% |
| 最終還元利回り | 5.5% |
| 原価法による積算価格 | 4,850百万円 |
| 土地割合 | 76.8% |
| 建物割合 | 23.2% |
| 物件名称 | トラストガーデン桜新町 | 分類 | 次世代アセット(有料老人ホーム) | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成26年2月7日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 2,850百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | |
| 期末算定価額 | 3,230百万円 | 信託設定日 | 平成24年10月5日 | ||
| (価格時点) | (平成27年2月28日) | 信託期間満了日 | 平成40年1月24日 | ||
| 最寄駅 | 東急田園都市線「駒沢大学」駅 | ||||
| 所在地(住居表示) | 東京都世田谷区弦巻二丁目11番1号 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都世田谷区弦巻二丁目23番1 | 建物 | 竣工年月 | 平成17年8月 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 | ||||
| 建蔽率 | 70%(注) | 階数 | 地上3階 | ||
| 容積率 | 150% | 用途 | 老人ホーム | ||
| 用途地域 | 第一種中高層住居専用地域、第一種低層住居専用地域 | 延床面積 | 3,700.26㎡ | ||
| 敷地面積 | 2,558.63㎡ | 駐車場台数 | 6台 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | ヒューリック株式会社 | マスターリース会社 | ヒューリック株式会社 | ||
| オペレーター | トラストガーデン株式会社 | バックアップオペレーター | 無し | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
| 賃貸借の概要 | |||||
| 総賃貸可能面積 | 3,700.26㎡ | 稼働率 | 100.0% | ||
| 代表的テナント | トラストガーデン株式会社 | テナント数 | 1 | ||
| 総賃料収入(年換算) | - | 敷金・保証金 | - | ||
| 契約形態:有料老人ホーム等を目的とする普通建物賃貸借契約 契約期間:平成20年1月25日から平成40年1月24日まで 賃料改定:本物件の修繕又は不可抗力その他の事由により、本物件の使用目的を達成できないような場合を除き、本件賃料は、減額されないものとします。 契約更新:賃貸人又は賃借人が、上記賃貸借契約期間満了日の1年前から6ヶ月前までの間に、相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除き、同契約期間満了日におけるものと同一の条件で同契約はさらに10年間更新され、以後も同様です。 中途解約:賃貸開始日から13年間は、賃貸人の同意なしには、中途解約できません。その期間経過以後、賃借人は賃貸人に対し書面にて12ヶ月前までに通知することにより同契約を解除することができます。また、同契約が中途解約禁止期間中に解除された場合、又はやむを得ない事情に基づき賃借人により中途解約された場合には、賃借人は、当該解除又は解約により同契約が終了する日から中途解約禁止期間の末日までの残存期間分の賃料相当額を解約日において違約金として賃貸人に一括して支払うものとされます。 | |||||
| (注)本物件の土地の建蔽率は、本来60%ですが、当該土地に係る角地加算により緩和され、適用される建蔽率は70%となります。 | |||||
| 入居者の状況・施設の概況 | (重要事項説明書記載日 平成26年8月27日) | ||||
| 施設の類型 | 介護付(一般型) | 開設年月日 | 平成19年12月1日 | ||
| 居住の権利形態 | 利用権方式 | 居室数(室) | 86 | ||
| 居室面積帯(㎡) | 20.08～41.56 | 定員(人) | 89 | ||
| 入居時要件 | 自立・要支援・要介護 | 入居者数(人) | 80 | ||
| 入居者の平均年齢(才) | 85.5 | 入居率 | 89.9% | ||
| 利用料の支払い方式 | 一時金方式 | 月払い方式 | |||
| 入居一時金(円) | 17,800,000～36,800,000 | - | |||
| 月額利用料(円) | 264,600～470,529 | 無し | |||
| 介護に関わる職員体制(人) | 2.0 | 夜間職員体制(最小時人数) | 介護職員4名 看護職員1名 | ||
| 鑑定評価書の概要 | |
| 不動産鑑定機関 | 一般財団法人日本不動産研究所 |
| 鑑定評価額 | 3,230百万円 |
| 直接還元法による価格 | 3,240百万円 |
| 還元利回り | 5.2% |
| DCF法による価格 | 3,210百万円 |
| 割引率 | 4.8% |
| 最終還元利回り | 5.4% |
| 原価法による積算価格 | 2,740百万円 |
| 土地割合 | 75.4% |
| 建物割合 | 24.6% |
| 物件名称 | トラストガーデン杉並宮前 | 分類 | 次世代アセット(有料老人ホーム) | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成26年2月7日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 2,760百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | |
| 期末算定価額 | 3,120百万円 | 信託設定日 | 平成24年10月5日 | ||
| (価格時点) | (平成27年2月28日) | 信託期間満了日 | 平成40年1月24日 | ||
| 最寄駅 | 京王井の頭線「富士見ヶ丘」駅 | ||||
| 所在地(住居表示) | 東京都杉並区宮前二丁目11番10号 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都杉並区宮前二丁目575番2他 | 建物 | 竣工年月 | 平成17年4月 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 | ||||
| 建蔽率 | 50%・60%(注) | 階数 | 地上3階 | ||
| 容積率 | 100%・200%(注) | 用途 | 老人ホーム | ||
| 用途地域 | 第一種低層住居専用地域、第二種住居地域 | 延床面積 | 3,975.99㎡ | ||
| 敷地面積 | 2,812.71㎡ | 駐車場台数 | 8台 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | ヒューリック株式会社 | マスターリース会社 | ヒューリック株式会社 | ||
| オペレーター | トラストガーデン株式会社 | バックアップオペレーター | 無し | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
| 賃貸借の概要 | |||||
| 総賃貸可能面積 | 3,975.99㎡ | 稼働率 | 100.0% | ||
| 代表的テナント | トラストガーデン株式会社 | テナント数 | 1 | ||
| 総賃料収入(年換算) | - | 敷金・保証金 | - | ||
| 契約形態:有料老人ホーム等を目的とする普通建物賃貸借契約 契約期間:平成20年1月25日から平成40年1月24日まで 賃料改定:本物件の修繕又は不可抗力その他の事由により、本物件の使用目的を達成できないような場合を除き、本件賃料は、減額されないものとします。 契約更新:賃貸人又は賃借人が、上記賃貸借契約期間満了日の1年前から6ヶ月前までの間に、相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除き、期間満了日におけるものと同一の条件で同契約はさらに10年間更新されるものとし以後も同様とします。 中途解約:賃貸開始日から13年間は、賃貸人の同意なしには、中途解約できません。その期間経過以後、賃借人は賃貸人に対し書面にて12ヶ月前までに通知することにより同契約を解除することができます。また、同契約が中途解約禁止期間中に解除された場合、又はやむを得ない事情に基づき賃借人により中途解約された場合には、賃借人は、当該解除又は解約により同契約が終了する日から中途解約禁止期間の末日までの残存期間分の賃料相当額を解約日において違約金として賃貸人に一括して支払うものとされます。 | |||||
| (注)南側都市計画道路計画線から20mまでは用途地域が第二種住居地域、建蔽率60%、容積率200%であり、南側都市計画道路計画線から20m超は用途地域が第一種低層住居専用地域、建蔽率50%、容積率100%です。 | |||||
| 入居者の状況・施設の概況 | (重要事項説明書記載日 平成26年7月1日) | ||||
| 施設の類型 | 介護付(一般型) | 開設年月日 | 平成19年12月1日 | ||
| 居住の権利形態 | 利用権方式 | 居室数(室) | 100 | ||
| 居室面積帯(㎡) | 20.55 | 定員(人) | 100 | ||
| 入居時要件 | 自立・要支援・要介護 | 入居者数(人) | 97 | ||
| 入居者の平均年齢(才) | 87.2 | 入居率 | 97.0% | ||
| 利用料の支払い方式 | 一時金方式 | 月払い方式 | |||
| 入居一時金(円) | 19,800,000 | - | |||
| 月額利用料(円) | 264,600～300,600 | 無し | |||
| 介護に関わる職員体制(人) | 1.7 | 夜間職員体制(最小時人数) | 介護職員5名 看護職員1名 | ||
| 鑑定評価書の概要 | |
| 不動産鑑定機関 | 一般財団法人日本不動産研究所 |
| 鑑定評価額 | 3,120百万円 |
| 直接還元法による価格 | 3,130百万円 |
| 還元利回り | 5.2% |
| DCF法による価格 | 3,110百万円 |
| 割引率 | 4.8% |
| 最終還元利回り | 5.4% |
| 原価法による積算価格 | 2,560百万円 |
| 土地割合 | 71.9% |
| 建物割合 | 28.1% |
| 物件名称 | 池袋ネットワークセンター | 分類 | 次世代アセット(ネットワークセンター) | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成26年2月7日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 4,570百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | |
| 期末算定価額 | 5,050百万円 | 信託設定日 | 平成19年11月6日 | ||
| (価格時点) | (平成27年2月28日) | 信託期間満了日 | 平成36年2月29日 | ||
| 所在地(住居表示) | 東京都豊島区上池袋四丁目30番17号 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都豊島区上池袋四丁目2188番1他 | 建物 | 竣工年月 | 平成13年1月 |
| 建蔽率 | 60%・100% (注1)(注2) | 構造 | 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造 | ||
| 容積率 | 300%・400%(注2) | 階数 | 地上6階地下1階 | ||
| 用途地域 | 準工業地域、近隣商業地域 | 用途 | 通信機器室・事務所 | ||
| 敷地面積 | 4,232.94㎡ | 延床面積 | 12,773.04㎡ | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | ヒューリック株式会社 | マスターリース会社 | - | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
| 賃貸借の概要 | |||||
| 総賃貸可能面積 | 12,773.04㎡ | 稼働率 | 100.0% | ||
| 代表的テナント | ソフトバンクテレコム株式会社 | テナント数 | 1 | ||
| 総賃料収入(年換算) | 271百万円 | 敷金・保証金 | 136百万円 | ||
| 契約形態:定期建物賃貸借契約 契約期間:平成19年11月6日から平成39年11月5日まで 賃料改定:賃料改定については、上記賃貸借契約の締結日から10年後の応当日の前日を含む月の月末日までの期間は本件賃料について借地借家法第32条の適用による賃料増減額請求は行えません。その後は、経済情勢、地域の賃料水準等を総合的に勘案のうえ、賃貸人と賃借人の間で協議して改定するものとされています。 契約更新:上記賃貸借契約の締結日から同契約期間満了の5年前までの間に、本件建物等に係る、同契約の終了日を始期とする新たな賃貸借契約を締結するか否かにつき決定するものとされています。 中途解約:賃貸人又は賃借人は、上記賃貸借契約の締結日から10年間(解約不能期間)は、原則として、同契約を解除することができません。解約不能期間経過後は、賃借人は、12ヶ月以上前に賃貸人に書面により通知することにより解約することができます。また、12ヶ月分の賃料相当額を賃貸人に支払う場合には、即時解約することができます。 | |||||
| (注1)本物件のうち用途地域が近隣商業地域である土地の建蔽率は、本来80%ですが、当該土地に係る角地加算及び防火地域内にある耐火建築物であることにより緩和され、適用される建蔽率は100%となります。 (注2)特別区道21-440及び都市計画道路補助82号線から20mまでは用途地域が近隣商業地域、建蔽率100%、容積率400%であり、特別区道21-440及び都市計画道路補助82号線から20m超は用途地域が準工業地域、建蔽率60%、容積率300%です。 | |||||
| 鑑定評価書の概要 | |||||
| 不動産鑑定機関 | 一般財団法人日本不動産研究所 | ||||
| 鑑定評価額 | 5,050百万円 | ||||
| 直接還元法による価格 | 5,110百万円 | ||||
| 還元利回り | 4.6% | ||||
| DCF法による価格 | 4,980百万円 | ||||
| 割引率 | 4.4% | ||||
| 最終還元利回り | 4.8% | ||||
| 原価法による積算価格 | 4,060百万円 | ||||
| 土地割合 | 78.8% | ||||
| 建物割合 | 21.2% | ||||
| 物件名称 | 田端ネットワークセンター | 分類 | 次世代アセット(ネットワークセンター) | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成26年2月7日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 1,355百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | |
| 期末算定価額 | 1,530百万円 | 信託設定日 | 平成19年11月6日 | ||
| (価格時点) | (平成27年2月28日) | 信託期間満了日 | 平成36年2月29日 | ||
| 所在地(住居表示) | 東京都北区田端六丁目2番8号 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都北区田端六丁目555番2 | 建物 | 竣工年月 | 平成10年4月 |
| 建蔽率 | 80% | 構造 | 鉄筋コンクリート造 | ||
| 容積率 | 240%(注) | 階数 | 地上4階地下1階 | ||
| 用途地域 | 近隣商業地域 | 用途 | 機械室 | ||
| 敷地面積 | 1,805.52㎡ | 延床面積 | 3,832.73㎡ | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | ヒューリック株式会社 | マスターリース会社 | - | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
| 賃貸借の概要 | |||||
| 総賃貸可能面積 | 3,832.73㎡ | 稼働率 | 100.0% | ||
| 代表的テナント | ソフトバンクテレコム株式会社 | テナント数 | 1 | ||
| 総賃料収入(年換算) | 90百万円 | 敷金・保証金 | 45百万円 | ||
| 契約形態:定期建物賃貸借契約 契約期間:平成19年11月6日から平成34年11月5日まで 賃料改定:賃料改定については、上記賃貸借契約の締結日から10年後の応当日の前日を含む月の月末日までの期間は本件賃料について借地借家法第32条の適用による賃料増減額請求は行えません。その後は、経済情勢、地域の賃料水準等を総合的に勘案のうえ、賃貸人と賃借人の間で協議して改定するものとされています。 契約更新:上記賃貸借契約の締結日から本契約期間満了の5年前までの間に、本件建物等に係る、同契約の終了日を始期とする新たな賃貸借契約を締結するか否かにつき決定するものとされています。 中途解約:賃貸人又は賃借人は、上記賃貸借契約の締結日から10年間(解約不能期間)は、原則として、同契約を解除することができません。解約不能期間経過後は、賃借人は、12ヶ月以上前に賃貸人に書面により通知することにより解約することができます。また、12ヶ月分の賃料相当額を賃貸人に支払うこ場合には、即時解約することができます。 | |||||
| (注)本物件の土地の容積率は、本来300%ですが、前面道路の幅員が12m未満であることにより制限され、適用される容積率は240%となります。 | |||||
| 鑑定評価書の概要 | |||||
| 不動産鑑定機関 | 一般財団法人日本不動産研究所 | ||||
| 鑑定評価額 | 1,530百万円 | ||||
| 直接還元法による価格 | 1,550百万円 | ||||
| 還元利回り | 5.0% | ||||
| DCF法による価格 | 1,510百万円 | ||||
| 割引率 | 4.8% | ||||
| 最終還元利回り | 5.2% | ||||
| 原価法による積算価格 | 1,480百万円 | ||||
| 土地割合 | 83.0% | ||||
| 建物割合 | 17.0% | ||||
| 物件名称 | 広島ネットワークセンター | 分類 | 次世代アセット(ネットワークセンター) | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成26年2月7日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 1,080百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | |
| 期末算定価額 | 1,190百万円 | 信託設定日 | 平成19年11月6日 | ||
| (価格時点) | (平成27年2月28日) | 信託期間満了日 | 平成36年2月29日 | ||
| 所在地(住居表示) | 広島県広島市東区光町二丁目6番6号 | ||||
| 土地 | 地番 | 広島県広島市東区光町二丁目6番21他 | 建物 | 竣工年月 | 平成13年10月 |
| 建蔽率 | 80% | 構造 | 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造 | ||
| 容積率 | 400% | 階数 | 地上7階 | ||
| 用途地域 | 近隣商業地域 | 用途 | 機械室・車庫・事務所 | ||
| 敷地面積 | 1,271.06㎡ | 延床面積 | 5,208.54㎡ | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | ヒューリック株式会社 | マスターリース会社 | - | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
| 賃貸借の概要 | |||||
| 総賃貸可能面積 | 5,208.54㎡ | 稼働率 | 100.0% | ||
| 代表的テナント | ソフトバンクテレコム株式会社 | テナント数 | 1 | ||
| 総賃料収入(年換算) | 88百万円 | 敷金・保証金 | 44百万円 | ||
| 契約形態:定期建物賃貸借契約 契約期間:平成19年11月6日から平成39年11月5日まで 賃料改定:賃料改定については、上記賃貸借契約の締結日から10年後の応当日の前日を含む月の月末日までの期間は本件賃料について借地借家法第32条の適用による賃料増減額請求は行えません。その後は、経済情勢、地域の賃料水準等を総合的に勘案のうえ、賃貸人と賃借人の間で協議して改定するものとされています。 契約更新:上記賃貸借契約の締結日から本契約期間満了の5年前までの間に、本件建物等に係る、同契約の終了日を始期とする新たな賃貸借契約を締結するか否かにつき決定するものとされています。 中途解約:賃貸人又は賃借人は、上記賃貸借契約の締結日から10年間(解約不能期間)は、原則として、同契約を解除することができません。解約不能期間経過後は、賃借人は、12ヶ月以上前に賃貸人に書面により通知することにより解約することができます。また、12ヶ月分の賃料相当額を賃貸人に支払う場合には、即時解約することができます。 | |||||
| 鑑定評価書の概要 | |||||
| 不動産鑑定機関 | 一般財団法人日本不動産研究所 | ||||
| 鑑定評価額 | 1,190百万円 | ||||
| 直接還元法による価格 | 1,190百万円 | ||||
| 還元利回り | 5.9% | ||||
| DCF法による価格 | 1,180百万円 | ||||
| 割引率 | 5.7% | ||||
| 最終還元利回り | 6.1% | ||||
| 原価法による積算価格 | 1,040百万円 | ||||
| 土地割合 | 57.0% | ||||
| 建物割合 | 43.0% | ||||
| 物件名称 | 熱田ネットワークセンター | 分類 | 次世代アセット(ネットワークセンター) | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成26年2月7日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 1,015百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | |
| 期末算定価額 | 1,080百万円 | 信託設定日 | 平成19年11月6日 | ||
| (価格時点) | (平成27年2月28日) | 信託期間満了日 | 平成36年2月29日 | ||
| 所在地(住居表示) | 愛知県名古屋市熱田区幡野町20番1号 | ||||
| 土地 | 地番 | 愛知県名古屋市熱田区幡野町2001番 | 建物 | 竣工年月 | 平成9年5月 |
| 建蔽率 | 60% | 構造 | 鉄筋コンクリート造 | ||
| 容積率 | 200% | 階数 | 地上3階地下1階 | ||
| 用途地域 | 準工業地域 | 用途 | 電話交換所 | ||
| 敷地面積 | 2,502.47㎡ | 延床面積 | 4,943.10㎡ | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | ヒューリック株式会社 | マスターリース会社 | - | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
| 賃貸借の概要 | |||||
| 総賃貸可能面積 | 4,943.10㎡ | 稼働率 | 100.0% | ||
| 代表的テナント | ソフトバンクテレコム株式会社 | テナント数 | 1 | ||
| 総賃料収入(年換算) | 73百万円 | 敷金・保証金 | 37百万円 | ||
| 契約形態:定期建物賃貸借契約 契約期間:平成19年11月6日から平成34年11月5日まで 賃料改定:賃料改定については、上記賃貸借契約の締結日から10年後の応当日の前日を含む月の月末日までの期間は本件賃料について借地借家法第32条の適用による賃料増減額請求は行えません。その後は、経済情勢、地域の賃料水準等を総合的に勘案のうえ、賃貸人と賃借人の間で協議して改定するものとされています。 契約更新:上記賃貸借契約の締結日から本契約期間満了の5年前までの間に、本件建物等に係る、同契約の終了日を始期とする新たな賃貸借契約を締結するか否かにつき決定するものとされています。 中途解約:賃貸人又は賃借人は、上記賃貸借契約の締結日から10年間(解約不能期間)は、原則として、同契約を解除することができません。解約不能期間経過後は、賃借人は、12ヶ月以上前に賃貸人に書面により通知することにより解約することができます。また、12ヶ月分の賃料相当額を賃貸人に支払う場合には、即時解約することができます。 | |||||
| 鑑定評価書の概要 | |||||
| 不動産鑑定機関 | 一般財団法人日本不動産研究所 | ||||
| 鑑定評価額 | 1,080百万円 | ||||
| 直接還元法による価格 | 1,090百万円 | ||||
| 還元利回り | 5.5% | ||||
| DCF法による価格 | 1,070百万円 | ||||
| 割引率 | 5.3% | ||||
| 最終還元利回り | 5.7% | ||||
| 原価法による積算価格 | 942百万円 | ||||
| 土地割合 | 59.5% | ||||
| 建物割合 | 40.5% | ||||
| 物件名称 | 長野ネットワークセンター | 分類 | 次世代アセット(ネットワークセンター) | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成26年2月7日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 305百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | |
| 期末算定価額 | 362百万円 | 信託設定日 | 平成19年11月6日 | ||
| (価格時点) | (平成27年2月28日) | 信託期間満了日 | 平成36年2月29日 | ||
| 所在地(住居表示) | 長野県長野市大字鶴賀緑町1600番地12 | ||||
| 土地 | 地番 | 長野県長野市大字鶴賀字苗間平1600番12 | 建物 | 竣工年月 | 平成6年9月 |
| 建蔽率 | 90%(注1) | 構造 | 鉄骨・鉄筋コンクリート造 | ||
| 容積率 | 400%・300%(注2) | 階数 | 地上6階地下1階 | ||
| 用途地域 | 商業地域、近隣商業地域 | 用途 | 事務所 | ||
| 敷地面積 | 815.30㎡ | 延床面積 | 2,211.24㎡ | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | ヒューリック株式会社 | マスターリース会社 | - | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
| 賃貸借の概要 | |||||
| 総賃貸可能面積 | 2,211.24㎡ | 稼働率 | 100.0% | ||
| 代表的テナント | ソフトバンクテレコム株式会社 | テナント数 | 1 | ||
| 総賃料収入(年換算) | 35百万円 | 敷金・保証金 | 18百万円 | ||
| 契約形態:定期建物賃貸借契約 契約期間:平成19年11月6日から平成29年11月5日まで 賃料改定:賃料改定については、上記賃貸借契約の締結日から10年後の応当日の前日を含む月の月末日までの期間は本件賃料について借地借家法第32条の適用による賃料増減額請求は行えません。 契約更新:上記賃貸借契約の締結日から同契約期間満了の5年前までの間に、本件建物等に係る、同契約の終了日を始期とする新たな賃貸借契約を締結するか否かにつき決定するものとされています。なお、信託受託者とソフトバンクテレコム株式会社の間の平成24年11月5日付「定期建物賃貸借契約に関する合意書」により、同契約終了日を始期とする新たな賃貸借契約を締結することについて合意しています。 中途解約:賃貸人又は賃借人は、上記賃貸借契約の締結日から10年間(解約不能期間)は、原則として、同契約を解除することができません。解約不能期間経過後は、賃借人は、12ヶ月以上前に賃貸人に書面により通知することにより解約することができます。また、12ヶ月分の賃料相当額を賃貸人に支払う場合には、即時解約することができます。 | |||||
| (注1)本物件の土地の建蔽率は、本来80%ですが、当該土地に係る角地加算により緩和され、適用される建蔽率は90%となります。 (注2)南側路線から25mまでは400%、25m超は300%です。 | |||||
| 鑑定評価書の概要 | |||||
| 不動産鑑定機関 | 一般財団法人日本不動産研究所 | ||||
| 鑑定評価額 | 362百万円 | ||||
| 直接還元法による価格 | 363百万円 | ||||
| 還元利回り | 7.0% | ||||
| DCF法による価格 | 361百万円 | ||||
| 割引率 | 6.8% | ||||
| 最終還元利回り | 7.2% | ||||
| 原価法による積算価格 | 309百万円 | ||||
| 土地割合 | 41.5% | ||||
| 建物割合 | 58.5% | ||||
| 物件名称 | 千葉ネットワークセンター | 分類 | 次世代アセット(ネットワークセンター) | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成26年12月16日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 7,060百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | みずほ信託銀行 株式会社 | |
| 期末算定価額 | 7,080百万円 | 信託設定日 | 平成20年3月27日 | ||
| (価格時点) | (平成27年2月28日) | 信託期間満了日 | 平成36年10月31日 | ||
| 所在地(住居表示) | 千葉県印西市武西学園台一丁目1番1号 | ||||
| 土地 | 地番 | 千葉県印西市武西学園台一丁目1番1他 | 建物 | 竣工年月 | 平成7年6月 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 | ||||
| 建蔽率 | 70%(注1) | 階数 | 地上8階地下2階 | ||
| 容積率 | 200% | 用途 | 通信局舎 | ||
| 用途地域 | 第二種住居地域 | 延床面積 | 23,338.00㎡(注2) | ||
| 敷地面積 | 12,441.19㎡ | 駐車場台数 | 80台 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | ヒューリック株式会社 | マスターリース会社 | - | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
| 賃貸借の概要 | |||||
| 総賃貸可能面積 | 23,338.00㎡ | 稼働率 | 100.0% | ||
| 代表的テナント | ソフトバンクテレコム 株式会社 | テナント数 | 1 | ||
| 総賃料収入(年換算) | 447百万円 | 敷金・保証金 | 224百万円 | ||
| 契約形態:定期建物賃貸借契約 契約期間:平成20年3月27日から平成40年3月27日まで 賃料改定:賃料改定については、上記賃貸借契約の締結日から10年後の応当日の前日を含む月の月末日までの期間は本件賃料について借地借家法第32条の適用による賃料増減額請求は行えません。その後は、経済情勢、地域の賃料水準等を総合的に勘案のうえ、賃貸人と賃借人の間で協議して改定するものとされています。 契約更新:上記賃貸借契約の締結日から本契約期間満了の5年前までの間に、本件建物等に係る、同契約の終了日を始期とする新たな賃貸借契約を締結するか否かにつき決定するものとされています。 中途解約:賃貸人又は賃借人は、上記賃貸借契約の締結日から10年間(解約不能期間)は、原則として、同契約を解除することができません。解約不能期間経過後は、賃借人は、12ヶ月以上前に賃貸人に書面により通知することにより解約することができます。また、12ヶ月分の賃料相当額を賃貸人に支払う場合には、即時解約することができます。 | |||||
| (注1)本物件の土地の指定建蔽率は、本来60%ですが、当該土地の角地加算により適用される建蔽率は70%となります。 (注2)延床面積に附属建物336.34㎡は含まれていません。 | |||||
| 鑑定評価書の概要 | |||||
| 不動産鑑定機関 | 一般財団法人日本不動産研究所 | ||||
| 鑑定評価額 | 7,080百万円 | ||||
| 直接還元法による価格 | 7,130百万円 | ||||
| 還元利回り | 5.3% | ||||
| DCF法による価格 | 7,020百万円 | ||||
| 割引率 | 5.1% | ||||
| 最終還元利回り | 5.5% | ||||
| 原価法による積算価格 | 4,710百万円 | ||||
| 土地割合 | 51.6% | ||||
| 建物割合 | 48.4% | ||||
| 物件名称 | 札幌ネットワークセンター | 分類 | 次世代アセット(ネットワークセンター) | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成26年12月16日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 2,510百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | |
| 期末算定価額 | 2,530百万円 | 信託設定日 | 平成20年5月22日 | ||
| (価格時点) | (平成27年2月28日) | 信託期間満了日 | 平成36年10月31日 | ||
| 所在地(住居表示) | 北海道札幌市北区北九条西二丁目4番地1 | ||||
| 土地 | 地番 | 北海道札幌市北区 北九条西二丁目4番1 | 建物 | 竣工年月 | 平成14年1月 |
| 構造 | 鉄骨造 | ||||
| 建蔽率 | 90%(注1) | 階数 | 地上5階 | ||
| 容積率 | 400% | 用途 | 事務所・通信機器室 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 9,793.57㎡(注2) | ||
| 敷地面積 | 3,136.45㎡ | 駐車場台数 | 35台 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | ヒューリック株式会社 | マスターリース会社 | - | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
| 賃貸借の概要 | |||||
| 総賃貸可能面積 | 9,793.57㎡ | 稼働率 | 100.0% | ||
| 代表的テナント | ソフトバンクテレコム 株式会社 | テナント数 | 1 | ||
| 総賃料収入(年換算) | 167百万円 | 敷金・保証金 | 84百万円 | ||
| 契約形態:定期建物賃貸借契約 契約期間:平成20年5月22日から平成40年5月22日まで 賃料改定:賃料改定については、上記賃貸借契約の締結日から10年後の応当日の前日を含む月の月末日までの期間は本件賃料について借地借家法第32条の適用による賃料増減額請求は行えません。その後は、経済情勢、地域の賃料水準等を総合的に勘案のうえ、賃貸人と賃借人の間で協議して改定するものとされています。 契約更新:上記賃貸借契約の締結日から本契約期間満了の5年前までの間に、本件建物等に係る、同契約の終了日を始期とする新たな賃貸借契約を締結するか否かにつき決定するものとされています。 中途解約:賃貸人又は賃借人は、上記賃貸借契約の締結日から10年間(解約不能期間)は、原則として、同契約を解除することができません。解約不能期間経過後は、賃借人は、12ヶ月以上前に賃貸人に書面により通知することにより解約することができます。また、12ヶ月分の賃料相当額を賃貸人に支払う場合には、即時解約することができます。 | |||||
| (注1)本物件の土地の指定建蔽率は、本来80%ですが、当該土地の角地加算により適用される建蔽率は90%となります。 (注2)延床面積に附属建物38.54㎡は含まれていません。 | |||||
| 鑑定評価書の概要 | |||||
| 不動産鑑定機関 | 一般財団法人日本不動産研究所 | ||||
| 鑑定評価額 | 2,530百万円 | ||||
| 直接還元法による価格 | 2,550百万円 | ||||
| 還元利回り | 5.4% | ||||
| DCF法による価格 | 2,510百万円 | ||||
| 割引率 | 5.2% | ||||
| 最終還元利回り | 5.6% | ||||
| 原価法による積算価格 | 2,260百万円 | ||||
| 土地割合 | 71.4% | ||||
| 建物割合 | 28.6% | ||||
| 物件名称 | 京阪奈ネットワークセンター | 分類 | 次世代アセット(ネットワークセンター) | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成26年10月16日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 1,250百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | みずほ信託銀行 株式会社 | |
| 期末算定価額 | 1,280百万円 | 信託設定日 | 平成19年11月6日 | ||
| (価格時点) | (平成27年2月28日) | 信託期間満了日 | 平成36年10月31日 | ||
| 所在地(住居表示) | 京都府木津川市木津雲村113番地1 | ||||
| 土地 | 地番 | 京都府木津川市 木津雲村113番1他 | 建物 | 竣工年月 | 平成13年5月 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋 コンクリート・鉄骨造 | ||||
| 建蔽率 | 60% | 階数 | 地上3階 | ||
| 容積率 | 200% | 用途 | 事務所・機械室・車庫 | ||
| 用途地域 | 準工業地域 | 延床面積 | 9,273.44㎡ | ||
| 敷地面積 | 7,691.62㎡ | 駐車場台数 | 6台 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | ヒューリック株式会社 | マスターリース会社 | - | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
| 賃貸借の概要 | |||||
| 総賃貸可能面積 | 9,273.44㎡ | 稼働率 | 100.0% | ||
| 代表的テナント | ソフトバンクテレコム 株式会社 | テナント数 | 1 | ||
| 総賃料収入(年換算) | 94百万円 | 敷金・保証金 | 47百万円 | ||
| 契約形態:定期建物賃貸借契約 契約期間:平成19年11月6日から平成34年11月5日まで 賃料改定:賃料改定については、上記賃貸借契約の締結日から10年後の応当日の前日を含む月の月末日までの期間は本件賃料について借地借家法第32条の適用による賃料増減額請求は行えません。その後は、経済情勢、地域の賃料水準等を総合的に勘案のうえ、賃貸人と賃借人の間で協議して改定するものとされています。 契約更新:上記賃貸借契約の締結日から本契約期間満了の5年前までの間に、本件建物等に係る、同契約の終了日を始期とする新たな賃貸借契約を締結するか否かにつき決定するものとされています。 中途解約:賃貸人又は賃借人は、上記賃貸借契約の締結日から10年間(解約不能期間)は、原則として、同契約を解除することができません。解約不能期間経過後は、賃借人は、12ヶ月以上前に賃貸人に書面により通知することにより解約することができます。また、12ヶ月分の賃料相当額を賃貸人に支払う場合には、即時解約することができます。 | |||||
| 鑑定評価書の概要 | |||||
| 不動産鑑定機関 | 一般財団法人日本不動産研究所 | ||||
| 鑑定評価額 | 1,280百万円 | ||||
| 直接還元法による価格 | 1,280百万円 | ||||
| 還元利回り | 5.7% | ||||
| DCF法による価格 | 1,270百万円 | ||||
| 割引率 | 5.5% | ||||
| 最終還元利回り | 5.9% | ||||
| 原価法による積算価格 | 1,210百万円 | ||||
| 土地割合 | 49.0% | ||||
| 建物割合 | 51.0% | ||||
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