有価証券報告書(内国投資証券)-第10期(平成30年9月1日-平成31年2月28日)

③【その他投資資産の主要なもの】
A.ポートフォリオの概要
(ア)保有資産の概要
2019年2月28日現在の各保有資産の用途、物件名称、所在地、取得価格、投資比率、鑑定評価額、取得年月日は以下のとおりです。なお、区分については、2019年2月28日現在の区分を記載しています。

区分		物件名称	所在地	取得価格 (百万円) (注1)	投資比率 (%) (注2)	鑑定評価額 (百万円) (注3)	取得年月日
東京コマ|シャル・プロパティ	オフィス	ヒューリック神谷町ビル	東京都港区	55,250	18.0	62,600	2014年2月7日 2016年3月15日 2018年10月16日
		ヒューリック九段ビル(底地)	東京都千代田区	11,100	3.6	13,200	2014年2月7日
		虎ノ門ファーストガーデン (注4)	東京都港区	8,623	2.8	11,900	2014年2月7日
		ラピロス六本木 (注4)	東京都港区	6,210	2.0	9,650	2014年2月7日 2016年9月16日
		ヒューリック高田馬場ビル	東京都豊島区	3,900	1.3	4,740	2014年2月7日
		ヒューリック神田ビル	東京都千代田区	3,780	1.2	4,180	2014年2月7日
		ヒューリック神田橋ビル	東京都千代田区	2,500	0.8	2,970	2014年2月7日
		ヒューリック蛎殻町ビル	東京都中央区	2,210	0.7	2,920	2014年2月7日
		御茶ノ水ソラシティ (注4)	東京都千代田区	38,149	12.4	44,485	2014年11月7日 2016年10月4日
		ヒューリック東上野一丁目ビル	東京都台東区	2,678	0.9	3,180	2014年10月16日 2018年6月29日
		東京西池袋ビルディング (注4)	東京都豊島区	1,580	0.5	1,990	2015年3月31日
		ゲートシティ大崎 (注4)	東京都品川区	4,370	1.4	4,780	2015年4月16日
		ヒューリック虎ノ門ビル	東京都港区	18,310	6.0	21,700	2015年12月25日 2016年9月1日
		ヒューリック渋谷一丁目ビル	東京都渋谷区	5,100	1.7	5,670	2017年3月31日
		ヒューリック東日本橋ビル	東京都中央区	3,480	1.1	3,690	2017年3月31日
		ヒューリック神保町ビル	東京都千代田区	1,460	0.5	1,530	2017年4月28日
		ヒューリック銀座7丁目ビル (注4)	東京都中央区	11,000	3.6	11,650	2018年3月29日
		品川シーズンテラス (注4)	東京都港区	6,100	2.0	6,200	2018年9月10日
		KSS五反田ビル	東京都品川区	3,450	1.1	3,500	2018年10月1日
		ヒューリック日本橋本町一丁目ビル(注4)	東京都中央区	3,980	1.3	4,140	2018年11月1日
		番町ハウス	東京都千代田区	2,750	0.9	2,800	2018年11月1日
		恵比寿南ビル	東京都渋谷区	2,420	0.8	2,540	2018年12月27日
		小計	-	198,400	64.6	230,015	-
	商業施設	大井町再開発ビル2号棟	東京都品川区	9,456	3.1	12,100	2014年2月7日
		大井町再開発ビル1号棟 (注4)	東京都品川区	6,166	2.0	7,360	2014年2月7日
		ダイニングスクエア秋葉原ビル	東京都千代田区	3,200	1.0	3,930	2014年2月7日
		ヒューリック神宮前ビル	東京都渋谷区	2,660	0.9	3,600	2014年2月7日
		ヒューリック新宿三丁目ビル	東京都新宿区	5,550	1.8	7,760	2014年10月16日
		横浜山下町ビル	神奈川県横浜市	4,850	1.6	5,780	2014年10月16日
		オーキッドスクエア	東京都千代田区	3,502	1.1	3,820	2016年3月30日
		ヒューリック等々力ビル	東京都世田谷区	1,200	0.4	1,350	2016年12月27日
		ヒューリック大森ビル	東京都品川区	3,420	1.1	3,720	2017年3月31日
		HULIC &New SHIBUYA (注4)	東京都渋谷区	3,150	1.0	3,415	2017年6月30日
		HULIC &New SHINBASHI	東京都港区	3,100	1.0	3,360	2017年11月1日
		ヒューリック志村坂上	東京都板橋区	7,556	2.5	7,630	2018年6月29日
		小計	-	53,810	17.5	63,825	-
	中計		-	252,210	82.2	293,840	-

区分		物件名称	所在地	取得価格 (百万円) (注1)	投資比率 (%) (注2)	鑑定評価額 (百万円) (注3)	取得年月日
次世代アセット	有料老人ホ|ム	アリア松原	東京都世田谷区	3,244	1.1	4,300	2014年2月7日
		トラストガーデン用賀の杜	東京都世田谷区	5,390	1.8	6,880	2014年2月7日
		トラストガーデン桜新町	東京都世田谷区	2,850	0.9	3,670	2014年2月7日
		トラストガーデン杉並宮前	東京都杉並区	2,760	0.9	3,550	2014年2月7日
		トラストガーデン常磐松	東京都渋谷区	3,030	1.0	3,300	2016年9月1日
		SOMPOケア ラヴィーレ北鎌倉	神奈川県鎌倉市	1,780	0.6	1,770	2017年6月30日
		小計	-	19,054	6.2	23,470	-
	ネットワ|クセンタ|	池袋ネットワークセンター	東京都豊島区	4,570	1.5	5,280	2014年2月7日
		田端ネットワークセンター	東京都北区	1,355	0.4	1,550	2014年2月7日
		広島ネットワークセンター	広島県広島市	1,080	0.4	1,220	2014年2月7日
		熱田ネットワークセンター	愛知県名古屋市	1,015	0.3	1,070	2014年2月7日
		長野ネットワークセンター	長野県長野市	305	0.1	362	2014年2月7日
		千葉ネットワークセンター	千葉県印西市	7,060	2.3	7,330	2014年12月16日
		札幌ネットワークセンター	北海道札幌市	2,510	0.8	2,600	2014年12月16日
		京阪奈ネットワークセンター	京都府木津川市	1,250	0.4	1,320	2014年10月16日
		小計	-	19,145	6.2	20,732	-
	ホ テ ル	相鉄フレッサイン銀座七丁目	東京都中央区	11,520	3.8	12,100	2016年9月16日 2017年11月1日
		相鉄フレッサイン東京六本木 (注4)	東京都港区	5,000	1.6	5,100	2017年11月1日
		小計	-	16,520	5.4	17,200	-
	中計		-	54,719	17.8	61,402	-
合計			-	306,929	100.0	355,242	-

(注1)「取得価格」は、各保有資産に係る売買契約書に記載された売買代金を百万円未満を四捨五入して記載しています。なお、売買代金には、消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用は含みません。
(注2)「投資比率」は、取得価格の合計額に対する各保有資産の取得価格の割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注3)「鑑定評価額」は、2019年2月28日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された評価額を記載しています。なお、各保有資産の鑑定評価については、一般財団法人日本不動産研究所、株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会社又はシービーアールイー株式会社に委託しています。
(注4)2019年2月28日現在における各保有資産における本投資法人の区分所有部分又は信託受益権の準共有持分に係る数値を記載しています。かかる各保有資産の区分所有部分又は信託受益権の準共有持分については、個別物件表をご参照ください。
(イ)建物等の概要
2019年2月28日現在の各保有資産の建築時期、総賃料収入、敷金・保証金、総賃貸面積、総賃貸可能面積、稼働率は以下のとおりです。なお、区分については、2019年2月28日現在の区分を記載しています。

区分		物件名称	建築時期 (注1)	総賃料収入 (百万円) (注2)	敷金・保証金 (百万円) (注3)	総賃貸 面積(㎡) (注4)	総賃貸可能 面積(㎡) (注5)	稼働率 (%) (注6)
東京コマ|シャル・プロパティ	オフィス	ヒューリック神谷町ビル	1985年4月	2,714	2,657	32,487.06	32,487.06	100.0
		ヒューリック九段ビル(底地)	-	530	265	3,351.07	3,351.07	100.0
		虎ノ門ファーストガーデン (注8)	2010年8月	564	412	5,689.97	5,689.97	100.0
		ラピロス六本木 (注7)	1997年8月	592	534	6,730.52	6,730.52	100.0
		ヒューリック高田馬場ビル	1993年11月	312	194	5,369.71	5,369.71	100.0
		ヒューリック神田ビル	2008年9月	252	211	3,728.36	3,728.36	100.0
		ヒューリック神田橋ビル	2001年6月	162	128	2,566.95	2,566.95	100.0
		ヒューリック蛎殻町ビル	1993年3月	190	123	2,858.48	2,858.48	100.0
		御茶ノ水ソラシティ (注7)	2013年2月	(注9)	(注9)	13,923.42	13,923.42	100.0
		ヒューリック東上野一丁目ビル	1988年7月	177	150	3,137.09	3,137.09	100.0
		東京西池袋ビルディング (注7)	1990年10月	111	195	1,429.74	1,429.74	100.0
		ゲートシティ大崎 (注7)	(業務商業棟) 1999年1月 (住宅棟) 1998年12月	285	(注3)	3,835.78	3,835.78	100.0
		ヒューリック虎ノ門ビル	2015年5月	906	643	8,574.65	8,574.65	100.0
		ヒューリック渋谷一丁目ビル	1993年8月	238	181	2,817.65	2,817.65	100.0
		ヒューリック東日本橋ビル	1996年11月	190	125	3,681.20	3,681.20	100.0
		ヒューリック神保町ビル	1989年9月	71	49	1,561.38	1,561.38	100.0
		ヒューリック銀座7丁目ビル (注7)	1962年9月	499	301	6,002.99	6,002.99	100.0
		品川シーズンテラス(注7)	2015年1月	(注9)	(注9)	3,192.24	3,196.54	99.9
		KSS五反田ビル	1996年3月	192	141	3,296.01	3,296.01	100.0
		ヒューリック日本橋本町一丁目ビル(注7)	1964年1月	190	141	3,702.25	3,702.25	100.0
		番町ハウス	1989年8月	(注9)	111	1,916.19	1,916.19	100.0
		恵比寿南ビル	1992年9月	(注9)	(注9)	1,629.09	1,629.09	100.0
		小計	-	-	-	121,481.80	121,486.10	100.0
	商業施設	大井町再開発ビル2号棟	1989年9月	624	656	14,485.66	14,485.66	100.0
		大井町再開発ビル1号棟 (注7)	1989年9月	438	529	10,612.67	10,612.67	100.0
		ダイニングスクエア秋葉原ビル	1993年6月	(注9)	(注9)	2,169.41	2,169.41	100.0
		ヒューリック神宮前ビル	2000年9月	158	82	1,656.24	1,656.24	100.0
		ヒューリック新宿三丁目ビル	1983年6月	344	208	1,351.15	1,351.15	100.0
		横浜山下町ビル	1993年7月	(注9)	(注9)	8,958.70	8,958.70	100.0
		オーキッドスクエア	2009年1月	165	88	1,334.88	1,334.88	100.0
		ヒューリック等々力ビル	1990年8月	93	69	1,676.02	1,676.02	100.0
		ヒューリック大森ビル	2017年1月	192	144	2,666.52	2,666.52	100.0
		HULIC &New SHIBUYA (注7)	2017年4月	128	123	898.62	898.62	100.0
		HULIC &New SHINBASHI	2017年4月	154	136	1,725.35	1,725.35	100.0
		ヒューリック志村坂上	(商業施設棟) 2015年11月 (有料老人ホーム棟) 2016年2月	469	354	11,528.34	11,528.34	100.0
		小計	-	-	-	59,063.56	59,063.56	100.0
	中計		-	-	-	180,545.36	180,549.66	100.0

区分		物件名称	建築時期 (注1)	総賃料収入 (百万円) (注2)	敷金・保証金 (百万円) (注3)	総賃貸 面積(㎡) (注4)	総賃貸可能 面積(㎡) (注5)	稼働率 (%) (注6)
次世代アセット	有料老人ホ|ム	アリア松原	2005年9月	(注9)	(注9)	5,454.48	5,454.48	100.0
		トラストガーデン用賀の杜	2005年9月	(注9)	(注9)	5,977.75	5,977.75	100.0
		トラストガーデン桜新町	2005年8月	(注9)	(注9)	3,700.26	3,700.26	100.0
		トラストガーデン杉並宮前	2005年4月	(注9)	(注9)	3,975.99	3,975.99	100.0
		トラストガーデン常磐松	2016年1月	(注9)	(注9)	2,893.82	2,893.82	100.0
		SOMPOケア ラヴィーレ北鎌倉	2009年3月	(注9)	(注9)	4,912.57	4,912.57	100.0
		小計	-	-	-	26,914.87	26,914.87	100.0
	ネットワ|クセンタ|	池袋ネットワークセンター	2001年1月	271	136	12,773.04	12,773.04	100.0
		田端ネットワークセンター	1998年4月	90	45	3,832.73	3,832.73	100.0
		広島ネットワークセンター	2001年10月	88	44	5,208.54	5,208.54	100.0
		熱田ネットワークセンター	1997年5月	73	37	4,943.10	4,943.10	100.0
		長野ネットワークセンター	1994年9月	33	17	2,211.24	2,211.24	100.0
		千葉ネットワークセンター	1995年6月	447	224	23,338.00	23,338.00	100.0
		札幌ネットワークセンター	2002年1月	167	84	9,793.57	9,793.57	100.0
		京阪奈ネットワークセンター	2001年5月	94	47	9,273.44	9,273.44	100.0
		小計	-	1,265	632	71,373.66	71,373.66	100.0
	ホ テ ル	相鉄フレッサイン銀座七丁目	2016年8月	480	480	6,984.32	6,984.32	100.0
		相鉄フレッサイン東京六本木 (注7)	2017年8月	216	54	2,408.45	2,408.45	100.0
		小計	-	696	534	9,392.77	9,392.77	100.0
	中計		-	-	-	107,681.30	107,681.30	100.0
合計			-	-	-	288,226.66	288,230.96	100.0

(注1)「建築時期」は、登記簿上の新築年月を記載しています。底地のみを保有する場合は、記載を省略しています。
(注2)「総賃料収入」は、2019年2月28日現在において有効な各保有資産に係る各賃貸借契約に表示された月間賃料(倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限り、共益費を含みます。また同日現在のフリーレントは考慮しないものとします。なお、消費税等は含みません。)を12倍することにより年換算して算出した金額(複数の賃貸借契約が締結されている保有資産についてはその合計額)につき百万円未満を四捨五入して記載し、各資産のうち底地物件については、2019年2月28日現在における各資産に係る賃貸借契約に表示された底地に係る月間賃料(消費税等は含みません。)を12倍することにより年換算して算出した金額につき百万円未満を四捨五入して記載しています。なお、当該保有資産につきマスターリース契約が締結されている場合において、エンドテナントからの賃料を原則としてそのまま受け取るパススルー型マスターリース(以下「パススルー型マスターリース」といいます。)の対象となっている部分については、かかる部分につきエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の月間賃料を、エンドテナントの賃料の変動にかかわらず一定の賃料を受け取る固定型マスターリース(以下「固定型マスターリース」といいます。)の対象となっている部分については、かかる部分につき固定型マスターリース契約上の月間賃料をそれぞれ12倍することにより年換算して算出した金額を記載しています。「相鉄フレッサイン銀座七丁目」及び「相鉄フレッサイン東京六本木」については、固定賃料と年間客室売上高が一定額を超えた場合に発生する比例賃料で構成されますが、当該賃貸借契約に定める固定賃料(月額)を12倍することにより年換算して算出した金額につき百万円未満を四捨五入して記載しています。「ゲートシティ大崎」については、2019年2月分としてマスターリース会社より受領した賃料・共益費収入(消費税等は含みません。)を12倍することにより年換算して算出した金額につき百万円未満を四捨五入して記載しています。
(注3)「敷金・保証金」は、2019年2月28日現在における各保有資産に係る敷金・保証金として認識している帳簿価額の合計額につき百万円未満を四捨五入して記載しています。なお、「ゲートシティ大崎」については、マスターリース会社との約定により、マスターリース会社にて敷金・保証金を保管することとなっており、本投資法人は受領していないため、記載していません。
(注4)「総賃貸面積」は、2019年2月28日現在における各保有資産に係る各賃貸借契約等に表示された賃貸面積等の合計を記載しています。なお、パススルー型マスターリースの対象となっている部分については、かかる部分につきエンドテナントとの間で実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計を、固定型マスターリースの対象となっている部分については、かかる部分の面積の合計を記載しています。また、底地物件については底地の面積を記載しています。
(注5)「総賃貸可能面積」は、2019年2月28日現在における各保有資産に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられるものを記載しています。なお、底地物件については底地の賃貸借契約又は土地図面等に基づき賃貸等が可能と考えられる面積を記載しています。
(注6)「稼働率」は、2019年2月28日現在における各保有資産に係る総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。また、各小計、各中計及びポートフォリオ合計欄は、保有資産に係る賃貸可能面積の合計に対して賃貸面積の合計が占める割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注7)2019年2月28日現在における各保有資産における本投資法人の区分所有部分又は信託受益権の準共有持分に係る数値を記載しています。かかる各保有資産の区分所有部分又は信託受益権の準共有持分については、個別物件表をご参照ください。
(注8)「虎ノ門ファーストガーデン」の総賃貸可能面積については、本投資法人が保有する区分所有権(一部共有部分を含みます。)に相当する数値を記載しています(一部共有部分は、本投資法人の共有持分に基づく按分計算により数値を計上しています。)。一方、本物件は他の区分所有者が保有する専有部分とともに一棟の建物全体がマスターリースに供されており、また、収支配分は各区分所有者が保有する区分所有権の持分割合に応じて行われているため、稼働率については、一棟の建物全体の数値を記載し、総賃貸面積、総賃料収入及び敷金・保証金については、本投資法人が保有する区分所有権の持分割合(約81.4%)に相当する数値を記載しています。
(注9)エンドテナント又は関係者等の承諾が得られていないため、やむを得ない事由により、開示していません。
(注10)上表において、エンドテナントに係る賃貸借契約につき解除若しくは解約申入れがなされ又は賃料不払いがある場合にも、2019年2月28日現在において契約が継続しているときは、当該エンドテナントに係る賃貸借契約が存在するものとして「総賃料収入」「敷金・保証金」「総賃貸面積」「稼働率」を記載しています。
(ウ)不動産鑑定評価書の概要
本投資法人は、一般財団法人日本不動産研究所、株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会社又はシービーアールイー株式会社のいずれかから、各保有資産に係る不動産鑑定評価書を取得しています。
本投資法人が2019年2月28日を価格時点として取得している各保有資産に関する不動産鑑定評価書の概要は以下のとおりです。なお、区分については、2019年2月28日現在の区分を記載しています。

区分		物件名称	鑑定機関	鑑定評価額 (百万円) (注1)	積算価格 (百万円)	収益価格(百万円)
						直接 還元法 による 価格	還元 利回り (%)	DCF法 による 価格	割引率 (%)	最終 還元 利回り (%)
東京コマ|シャル・プロパティ	オフィス	ヒューリック神谷町ビル	大和不動産鑑定株式会社	62,600	54,900	64,300	3.4	61,800	3.2	3.6
		ヒューリック九段ビル(底地)	一般財団法人日本不動産研究所	13,200	(注3)	13,200	3.5	13,100	3.1	3.6
		虎ノ門ファーストガーデン (注2)	シービーアールイー株式会社	11,900	14,700	12,000	3.3	11,900	3.0	3.4
		ラピロス六本木 (注2)	一般財団法人日本不動産研究所	9,650	11,600	9,810	3.5	9,490	3.2	3.7
		ヒューリック高田馬場ビル	大和不動産鑑定株式会社	4,740	4,260	4,670	4.1	4,770	3.9	4.3
		ヒューリック神田ビル	株式会社谷澤総合鑑定所	4,180	4,650	4,420	3.8	4,070	3.9	4.0
		ヒューリック神田橋ビル	大和不動産鑑定株式会社	2,970	3,120	3,000	3.7	2,960	3.5	3.9
		ヒューリック蛎殻町ビル	株式会社谷澤総合鑑定所	2,920	3,100	2,890	4.1	2,930	4.2	4.3
		御茶ノ水ソラシティ(注2)	一般財団法人日本不動産研究所	44,485	37,107	44,919	3.2	44,051	2.9	3.3
		ヒューリック東上野一丁目ビル	一般財団法人日本不動産研究所	3,180	2,650	3,230	3.9	3,130	3.7	4.1
		東京西池袋ビルディング (注2)	一般財団法人日本不動産研究所	1,990	1,440	2,020	4.1	1,960	3.9	4.3
		ゲートシティ大崎(注2)	一般財団法人日本不動産研究所	4,780	5,020	4,800	3.5	4,760	3.1	3.6
		ヒューリック虎ノ門ビル	一般財団法人日本不動産研究所	21,700	23,400	21,900	3.1	21,500	2.8	3.2
		ヒューリック渋谷一丁目ビル	株式会社谷澤総 合鑑定所	5,670	5,610	5,940	3.4	5,550	3.5	3.6
		ヒューリック東日本橋ビル	株式会社谷澤総 合鑑定所	3,690	3,840	3,810	4.1	3,640	4.2	4.3
		ヒューリック神保町ビル	一般財団法人日本不動産研究所	1,530	1,300	1,560	3.9	1,500	3.7	4.1
		ヒューリック銀座7丁目ビル(注2)	一般財団法人日本不動産研究所	11,650	12,300	11,850	3.3	11,400	3.1	3.4
		品川シーズンテラス(注2)	一般財団法人日本不動産研究所	6,200	5,450	6,225	3.5	6,150	3.2	3.6
		KSS五反田ビル	大和不動産鑑定株式会社	3,500	3,010	3,770	3.9	3,380	3.6	4.0
		ヒューリック日本橋本町一丁目ビル(注2)	大和不動産鑑定株式会社	4,140	4,340	4,280	4.1	4,080	3.9	4.3
		番町ハウス	大和不動産鑑定株式会社	2,800	2,580	2,860	3.8	2,780	3.6	4.0
		恵比寿南ビル(注4)	株式会社谷澤総 合鑑定所	2,540	2,430	2,640	3.8	2,500	3.8	3.9
		小計	-	230,015	-	234,094	-	227,401	-	-

区分		物件名称	鑑定機関	鑑定評価額 (百万円) (注1)	積算価格 (百万円)	収益価格(百万円)
						直接 還元法 による 価格	還元 利回り (%)	DCF法 による 価格	割引率 (%)	最終 還元 利回り (%)
東京コマ|シャル・プロパティ	商業施設	大井町再開発ビル2号棟	株式会社谷澤総合鑑定所	12,100	11,600	12,300	4.0	12,000	4.1	4.2
		大井町再開発ビル1号棟 (注2)	株式会社谷澤総合鑑定所	7,360	6,760	7,430	4.2	7,330	4.3	4.4
		ダイニングスクエア秋葉原ビル	一般財団法人日本不動産研究所	3,930	2,580	4,000	3.8	3,860	3.6	4.0
		ヒューリック神宮前ビル	株式会社谷澤総合鑑定所	3,600	3,570	3,680	3.3	3,560	3.4	3.5
		ヒューリック新宿三丁目ビル	一般財団法人日本不動産研究所	7,760	7,100	7,970	3.5	7,540	3.0	3.6
		横浜山下町ビル	一般財団法人日本不動産研究所	5,780	3,390	5,870	4.3	5,690	4.1	4.5
		オーキッドスクエア	大和不動産鑑定株式会社	3,820	3,530	3,900	3.7	3,790	3.5	3.9
		ヒューリック等々力ビル	株式会社谷澤総合鑑定所	1,350	1,500	1,360	4.5	1,340	4.6	4.7
		ヒューリック大森ビル	シービーアールイー株式会社	3,720	2,660	3,720	4.3	3,720	4.1	4.4
		HULIC &New SHIBUYA(注2)	一般財団法人日本不動産研究所	3,415	2,600	3,490	3.1	3,335	2.9	3.3
		HULIC &New SHINBASHI	一般財団法人日本不動産研究所	3,360	3,210	3,410	3.7	3,300	3.5	3.9
		ヒューリック志村坂上(注5)	一般財団法人日本不動産研究所	7,630	7,600	7,770	4.6	7,490	4.4	4.9
		小計	-	63,825	56,100	64,900	-	62,955	-	-
	中計		-	293,840	-	298,994	-	290,356	-	-
次世代アセット	有料老人ホ|ム(注5)	アリア松原	一般財団法人日本不動産研究所	4,300	3,710	4,320	4.4	4,270	4.0	4.6
		トラストガーデン用賀の杜	一般財団法人日本不動産研究所	6,880	5,370	6,920	4.7	6,830	4.3	4.9
		トラストガーデン桜新町	一般財団法人日本不動産研究所	3,670	3,010	3,690	4.6	3,640	4.2	4.8
		トラストガーデン杉並宮前	一般財団法人日本不動産研究所	3,550	2,770	3,570	4.6	3,530	4.2	4.8
		トラストガーデン常磐松	一般財団法人日本不動産研究所	3,300	3,150	3,350	4.2	3,250	4.0	4.4
		SOMPOケア ラヴィーレ北鎌倉	一般財団法人日 本不動産研究所	1,770	1,230	1,780	5.5	1,750	5.3	5.7
		小計	-	23,470	19,240	23,630	-	23,270	-	-

区分		物件名称	鑑定機関	鑑定評価額 (百万円) (注1)	積算価格 (百万円)	収益価格(百万円)
						直接 還元法 による 価格	還元 利回り (%)	DCF法 による 価格	割引率 (%)	最終 還元 利回り (%)
次世代アセット	ネット ワ|クセンタ|	池袋ネットワークセンター	一般財団法人日本不動産研究所	5,280	4,890	5,330	4.4	5,220	4.1	4.5
		田端ネットワークセンター	一般財団法人日本不動産研究所	1,550	1,540	1,560	4.9	1,530	4.6	5.0
		広島ネットワークセンター	一般財団法人日本不動産研究所	1,220	1,180	1,230	5.7	1,210	5.4	5.8
		熱田ネットワークセンター	一般財団法人日本不動産研究所	1,070	1,000	1,080	5.4	1,060	5.1	5.5
		長野ネットワークセンター	一般財団法人日本不動産研究所	362	305	363	6.9	361	6.7	7.1
		千葉ネットワークセンター	一般財団法人日本不動産研究所	7,330	4,320	7,380	5.1	7,270	4.8	5.2
		札幌ネットワークセンター	一般財団法人日本不動産研究所	2,600	2,610	2,620	5.2	2,580	4.9	5.3
		京阪奈ネットワークセンター	一般財団法人日本不動産研究所	1,320	1,170	1,320	5.5	1,310	5.2	5.6
		小計	-	20,732	17,015	20,883	-	20,541	-	-
	ホ テ ル	相鉄フレッサイン銀座七丁目	一般財団法人日 本不動産研究所	12,100	13,500	12,300	3.6	11,900	3.4	3.8
		相鉄フレッサイン東京六本木(注2)	一般財団法人日 本不動産研究所	5,100	4,805	5,200	3.8	5,000	3.6	4.0
		小計	-	17,200	18,305	17,500	-	16,900	-	-
	中計		-	61,402	54,560	62,013	-	60,711	-	-
合計			-	355,242	-	361,007	-	351,067	-	-

(注1)価格時点は2019年2月28日です。
(注2)2019年2月28日現在における各保有資産における本投資法人の区分所有部分又は信託受益権の準共有持分に係る数値を記載しています。かかる各保有資産の区分所有部分又は信託受益権の準共有持分については、個別物件表をご参照ください。
(注3)「ヒューリック九段ビル(底地)」は、底地のみを保有し、建物は保有していないため、記載していません。
(注4)「恵比寿南ビル」の割引率は、初年度～3年度は3.6%、4年度～9年度は3.7%、10年度～11年度は3.8%となっていますが、表中では10年度～11年度の数値(3.8%)を記載しています。
(注5)一般財団法人日本不動産研究所は、有料老人ホーム棟を含む「ヒューリック志村坂上」並びに「アリア松原」、「トラストガーデン用賀の杜」、「トラストガーデン桜新町」、「トラストガーデン杉並宮前」、「トラストガーデン常磐松」及び「SOMPOケア ラヴィーレ北鎌倉」に係る不動産鑑定に際し、投資対象としての有料老人ホームの特殊性(制度改正リスクなどの事業リスクを包含している点、建物の汎用性や社会的要請から用途転換が困難である点、賃料収入の安定性・継続性が運営者に依拠している点、市場参加者は限定され相対的に流動性が劣る点等)に加えて、個別物件毎の事業収支からみた賃料水準の妥当性、賃借人(運営者)の運営能力、賃貸借契約の内容等を勘案して不動産鑑定評価を行っています。
(エ)建物状況調査報告書の概要
本投資法人は、2019年2月28日現在の各保有資産について、建物検査、関連法規の遵守、修繕費評価及び環境アセスメント等に関する建物状況調査報告書を株式会社竹中工務店、株式会社ERIソリューション、株式会社東京建築検査機構、株式会社イー・アール・エス、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社又は日本管財株式会社より取得しています。建物状況調査報告書の記載は報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。なお、株式会社竹中工務店、株式会社ERIソリューション、株式会社東京建築検査機構、株式会社イー・アール・エス、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社、日本管財株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。

物件名称	調査業者	調査書日付	緊急・短期修繕費 (百万円) (注1)	長期修繕費 (百万円) (注2)
ヒューリック神谷町ビル	株式会社竹中工務店	2018年9月	9	137
ヒューリック九段ビル(底地) (注4)	-	-	-	-
虎ノ門ファーストガーデン (注3)	株式会社ERIソリューション	2018年2月	-	10
ラピロス六本木 (注3)	株式会社ERIソリューション	2016年9月	1	62
ヒューリック高田馬場ビル	株式会社ERIソリューション	2018年2月	-	22
ヒューリック神田ビル	株式会社ERIソリューション	2018年2月	-	7
ヒューリック神田橋ビル	株式会社ERIソリューション	2018年2月	-	7
ヒューリック蛎殻町ビル	株式会社ERIソリューション	2018年2月	-	12
御茶ノ水ソラシティ (注3)	株式会社ERIソリューション	2016年9月	-	22
ヒューリック東上野一丁目ビル	株式会社ERIソリューション	2014年8月	-	12
東京西池袋ビルディング (注3)	株式会社東京建築検査機構	2015年3月	-	5
ゲートシティ大崎 (注3)	株式会社イー・アール・エス	2015年3月	0	21
ヒューリック虎ノ門ビル	株式会社東京建築検査機構	2016年8月	-	2
ヒューリック渋谷一丁目ビル	株式会社東京建築検査機構	2017年3月	-	11
ヒューリック東日本橋ビル	株式会社東京建築検査機構	2017年3月	-	8
ヒューリック神保町ビル	東京海上日動リスクコンサルティング株式会社	2017年3月	1	3
ヒューリック銀座7丁目ビル (注3)	東京海上日動リスクコンサルティング株式会社	2018年3月	-	13
品川シーズンテラス(注3)	東京海上日動リスクコンサルティング株式会社	2018年6月	-	3
KSS五反田ビル	東京海上日動リスクコンサルティング株式会社	2018年9月	-	11
ヒューリック日本橋本町一丁目ビル(注3)	東京海上日動リスクコンサルティング株式会社	2018年9月	-	6
番町ハウス	東京海上日動リスクコンサルティング株式会社	2018年9月	-	10
恵比寿南ビル	株式会社ERIソリューション	2018年9月	-	6
大井町再開発ビル2号棟	株式会社ERIソリューション	2018年12月	-	76
大井町再開発ビル1号棟 (注3)	株式会社ERIソリューション	2018年12月	-	75
ダイニングスクエア秋葉原ビル	株式会社東京建築検査機構	2018年4月	-	3
ヒューリック神宮前ビル	株式会社ERIソリューション	2018年8月	-	3
ヒューリック新宿三丁目ビル	株式会社ERIソリューション	2014年9月	-	2
横浜山下町ビル	株式会社東京建築検査機構	2014年9月	-	10
オーキッドスクエア	株式会社東京建築検査機構	2016年2月	-	2

物件名称	調査業者	調査書日付	緊急・短期修繕費 (百万円) (注1)	長期修繕費 (百万円) (注2)
ヒューリック等々力ビル	株式会社ERIソリューション	2016年12月	-	9
ヒューリック大森ビル	株式会社東京建築検査機構	2017年3月	-	0
HULIC &New SHIBUYA (注3)	株式会社ERIソリューション	2017年6月	-	1
HULIC &New SHINBASHI	東京海上日動リスクコンサルティング株式会社	2017年9月	-	1
ヒューリック志村坂上	株式会社東京建築検査機構	2018年6月	-	(商業施設棟)1 (有料老人ホーム棟)0
アリア松原	株式会社イー・アール・エス	2018年7月	-	9
トラストガーデン用賀の杜	株式会社東京建築検査機構	2018年2月	-	4
トラストガーデン桜新町	株式会社東京建築検査機構	2018年2月	-	3
トラストガーデン杉並宮前	株式会社東京建築検査機構	2018年2月	-	3
トラストガーデン常磐松	株式会社ERIソリューション	2016年8月	-	3
SOMPOケア ラヴィーレ北鎌倉	株式会社東京建築検査機構	2017年3月	-	6
池袋ネットワークセンター	日本管財株式会社	2018年6月	-	5
田端ネットワークセンター	日本管財株式会社	2018年8月	0	3
広島ネットワークセンター	日本管財株式会社	2018年6月	-	4
熱田ネットワークセンター	日本管財株式会社	2018年8月	0	4
長野ネットワークセンター	日本管財株式会社	2018年6月	0	2
千葉ネットワークセンター	株式会社東京建築検査機構	2014年9月	-	8
札幌ネットワークセンター	株式会社東京建築検査機構	2014年9月	-	4
京阪奈ネットワークセンター	日本管財株式会社	2014年8月	-	2
相鉄フレッサイン銀座七丁目	株式会社東京建築検査機構	2017年9月	-	0
相鉄フレッサイン東京六本木 (注3)	東京海上日動リスクコンサルティング株式会社	2017年9月	-	1

(注1)「緊急・短期修繕費」は、緊急及び概ね1年以内に必要とされる修繕更新費用として建物状況調査報告書に記載された費用を百万円未満を四捨五入して記載しています。
(注2)「長期修繕費」は今後12年間に予測される修繕更新費用として建物状況調査報告書に記載された費用の年平均額に換算した金額を百万円未満を四捨五入して記載しています。
(注3)「緊急・短期修繕費」、「長期修繕費」は、2019年2月28日現在における各保有資産における本投資法人の区分所有部分又は信託受益権の準共有持分に係る数値を記載しています。なお、かかる各保有資産の区分所有部分又は信託受益権の準共有持分については、個別物件表をご参照ください。
(注4)「ヒューリック九段ビル(底地)」は、底地のみを保有し、建物は保有していないため、記載していません。
(オ)地震リスク分析等の概要
本投資法人は、運用資産を取得する際のデューディリジェンスの一環として、SOMPOリスクマネジメント株式会社に依頼し、地震リスク評価を行っています。当該評価は、意匠図面・構造図面・構造計算書をもとに、独自の方法で建物の耐震性能を評価しています。その耐震性能をもとにした建物固有の地震に対する脆弱性を考慮し、地震ハザード及び地盤条件を含めた総合的な評価結果に基づいた地震発生時の建物のPML値(予想最大損失率)(注1)を算定しています。2019年2月28日現在の本投資法人の保有資産に係る建物のPML値及び本投資法人のポートフォリオ全体のPML値は、下表のとおりです。なお、区分については、2019年2月28日現在の区分を記載しています。

区分		物件名称	PML値(予想最大損失率) (%)(注2)
東 京 コ マ | シ ャ ル ・ プ ロ パ テ ィ	オ フ ィ ス	ヒューリック神谷町ビル	3.93
		ヒューリック九段ビル(底地)(注3)	-
		虎ノ門ファーストガーデン	0.47
		ラピロス六本木	3.69
		ヒューリック高田馬場ビル	7.21
		ヒューリック神田ビル	3.97
		ヒューリック神田橋ビル	4.79
		ヒューリック蛎殻町ビル	3.69
		御茶ノ水ソラシティ	0.79
		ヒューリック東上野一丁目ビル	4.98
		東京西池袋ビルディング	1.45
		ゲートシティ大崎	1.97
		ヒューリック虎ノ門ビル	0.31
		ヒューリック渋谷一丁目ビル	5.15
		ヒューリック東日本橋ビル	6.82
		ヒューリック神保町ビル	6.09
		ヒューリック銀座7丁目ビル	10.00
		品川シーズンテラス	0.84
		KSS五反田ビル	6.24
		ヒューリック日本橋本町一丁目ビル	7.92
		番町ハウス	8.22
		恵比寿南ビル	5.48
	商 業 施 設	大井町再開発ビル2号棟	8.94
		大井町再開発ビル1号棟	5.25
		ダイニングスクエア秋葉原ビル	3.56
		ヒューリック神宮前ビル	8.47
		ヒューリック新宿三丁目ビル	5.93
		横浜山下町ビル	9.42
		オーキッドスクエア	4.45
		ヒューリック等々力ビル	9.02
		ヒューリック大森ビル	4.68
		HULIC &New SHIBUYA	1.99
		HULIC &New SHINBASHI	6.78
		ヒューリック志村坂上	(商業施設棟)4.29 (有料老人ホーム棟)5.57

区分		物件名称	PML値(予想最大損失率) (%)(注2)
次 世 代 ア セ ッ ト	有 料 老 人 ホ | ム	アリア松原	13.74
		トラストガーデン用賀の杜	11.41
		トラストガーデン桜新町	11.14
		トラストガーデン杉並宮前	12.18
		トラストガーデン常磐松	6.13
		SOMPOケア ラヴィーレ北鎌倉	11.07
	ネ ッ ト ワ | ク セ ン タ |	池袋ネットワークセンター	3.80
		田端ネットワークセンター	11.05
		広島ネットワークセンター	7.91
		熱田ネットワークセンター	5.16
		長野ネットワークセンター	12.06
		千葉ネットワークセンター	5.50
		札幌ネットワークセンター	0.53
		京阪奈ネットワークセンター	7.18
	ホ テ ル	相鉄フレッサイン銀座七丁目	3.60
		相鉄フレッサイン東京六本木	5.55
ポートフォリオ全体のPML値			4.20

(注1)PML(予想最大損失率)値とは、想定した予定使用期間中(50年=一般的建物の耐用年数)での超過確率10%の損失を生じる地震によりどの程度の被害を受けるかを、90%非超過確率に相当する予想損失額の再調達価格に対する割合(%)で示したものを意味します。但し、予想損失額は、地震動による建物(構造体、仕上げ、建築設備)のみの直接損失に関するものだけであり、機器、家具、什器等の被害や地震後の水又は火災による損失、被災者に対する補償、営業中断による営業損失等の二次的被害は含まれていません。
(注2)PML値(予想最大損失率)は、SOMPOリスクマネジメント株式会社が作成した2019年2月付の「ポートフォリオ地震PML評価報告書」に基づき記載しています。
(注3)「ヒューリック九段ビル(底地)」は、底地のみを保有しているため、記載していません。
(カ)担保の状況
2019年2月28日現在の各保有資産(共有又は区分所有の場合は本投資法人の所有に係る持分)につき、担保は設定されていません。
B.保有不動産の資本的支出
(ア)資本的支出の予定
2019年2月28日現在の各保有資産に関し、第10期末日現在計画されている改修等に伴う資本的支出の予定額のうち、主要なものは以下のとおりです。なお、以下工事予定金額には、会計上の費用に区分される部分が含まれています。

不動産等の名称	所在地	目的	予定期間	工事予定金額 (百万円)
				総額	当期 支払額	既支 払総額
ヒューリック東上野一丁目ビル	東京都 台東区	エレベーター改修工事	自 2019年10月 至 2019年11月	40	-	-
ヒューリック神保町ビル	東京都 千代田区	機械式駐車場改修工事	自 2019年10月 至 2019年11月	28	-	-
ヒューリック等々力ビル	東京都 世田谷区	積算電力量計交換工事	自 2020年1月 至 2020年2月	24	-	-
千葉ネットワークセンター	千葉県 印西市	受信機感知器更新工事	自 2019年9月 至 2020年2月	80	-	-

(イ)期中の資本的支出
当期に行った資本的支出に該当する工事の概要は以下のとおりです。当期の資本的支出は176,516千円であり、修繕費に計上した115,929千円と合わせ、合計292,446千円の工事を実施しています。

不動産等の名称	所在地	目的	期間	工事金額 (百万円)
ヒューリック東上野一丁目ビル	東京都 台東区	空調設備更新工事	自 2018年9月 至 2019年1月	88
ヒューリック神保町ビル	東京都 千代田区	外壁改修工事	自 2018年11月 至 2019年2月	30
ヒューリック等々力ビル	東京都 世田谷区	B2階 テナント誘致用A工事	自 2018年8月 至 2018年11月	12
その他				45
合 計				176

(ウ)長期修繕計画のために積立てた金銭
該当事項はありません。
C.賃貸借の概況及び損益の状況 第10期(自 2018年9月1日 至 2019年2月28日)

(単位:千円)

物件名称		ヒューリック 神谷町ビル (注1)	ヒューリック九段ビル(底地)	虎ノ門ファーストガーデン	ラピロス六本木	ヒューリック 高田馬場ビル	ヒューリック 神田ビル	ヒューリック 神田橋ビル
運用日数		181	181	181	181	181	181	181
賃貸事業収益		1,306,910	265,002	305,773	317,644	172,520	136,512	87,494
	賃貸事業収入	1,226,652	265,002	278,027	297,181	156,234	126,088	80,957
	その他賃貸事業収入	80,258	-	27,746	20,463	16,286	10,424	6,537
賃貸事業費用		306,852	35,131	123,468	140,768	63,100	66,327	33,740
	公租公課	51,742	33,260	34,151	40,532	13,083	4,142	9,442
	水道光熱費	60,510	-	13,409	18,246	9,413	6,205	4,545
	保険料	801	38	193	692	173	85	70
	修繕費	16,935	-	360	1,816	3,857	1,753	1,990
	管理委託費	97,197	1,325	5,074	6,005	14,866	7,419	5,812
	その他賃貸事業費用	16,202	507	27,218	54,998	1,529	27,276	1,046
	減価償却費	63,462	-	43,060	18,477	20,176	19,443	10,831
賃貸事業損益		1,000,058	229,870	182,304	176,876	109,420	70,185	53,754
NOI		1,063,521	229,870	225,364	195,354	129,596	89,629	64,586

(単位:千円)

物件名称		ヒューリック 蛎殻町ビル	御茶ノ水 ソラシティ	ヒューリック東上野一丁目ビル	東京西池袋 ビルディング	ゲートシティ 大崎	ヒューリック 虎ノ門ビル	ヒューリック渋谷一丁目ビル
運用日数		181	181	181	181	181	181	181
賃貸事業収益		106,226	(注2)	100,906	56,750	165,232	472,511	131,680
	賃貸事業収入	95,720	(注2)	89,521	56,030	152,694	451,798	118,921
	その他賃貸事業収入	10,505	(注2)	11,385	720	12,537	20,713	12,759
賃貸事業費用		39,982	(注2)	44,021	20,597	100,595	170,711	42,050
	公租公課	9,491	(注2)	7,518	2,450	15,155	53,654	9,513
	水道光熱費	6,654	(注2)	6,644	-	12,418	15,357	7,528
	保険料	82	(注2)	83	115	347	252	96
	修繕費	1,865	(注2)	7,104	-	796	4,855	3,922
	管理委託費	12,833	(注2)	10,999	9,787	600	41,294	7,741
	その他賃貸事業費用	1,358	(注2)	2,544	3,524	57,539	1,956	1,522
	減価償却費	7,698	(注2)	9,127	4,719	13,739	53,340	11,726
賃貸事業損益		66,243	(注2)	56,884	36,153	64,636	301,800	89,629
NOI		73,941	721,548	66,012	40,872	78,375	355,141	101,355

(単位:千円)

物件名称		ヒューリック東日本橋ビル	ヒューリック神保町ビル	ヒューリック銀座7丁目ビル	品川シーズン テラス	KSS五反田 ビル	ヒューリック日本橋本町一丁目ビル	番町ハウス
運用日数		181	181	181	172	151	120	120
賃貸事業収益		108,016	44,121	274,013	(注2)	95,606	67,929	(注2)
	賃貸事業収入	96,251	35,260	257,085	(注2)	80,914	63,470	(注2)
	その他賃貸事業収入	11,764	8,860	16,927	(注2)	14,692	4,459	(注2)
賃貸事業費用		36,472	15,520	60,723	(注2)	41,175	9,289	(注2)
	公租公課	8,659	3,269	-	(注2)	-	-	(注2)
	水道光熱費	7,982	2,512	18,614	(注2)	5,986	3,488	(注2)
	保険料	92	41	308	(注2)	90	75	(注2)
	修繕費	1,143	1,979	2,615	(注2)	2,289	-	(注2)
	管理委託費	7,198	4,155	19,997	(注2)	4,909	2,837	(注2)
	その他賃貸事業費用	696	693	4,878	(注2)	21,246	739	(注2)
	減価償却費	10,699	2,867	14,309	(注2)	6,652	2,149	(注2)
賃貸事業損益		71,544	28,601	213,289	(注2)	54,430	58,640	(注2)
NOI		82,244	31,468	227,599	108,798	61,083	60,789	41,152

(単位:千円)

物件名称		恵比寿南ビル	大井町再開発 ビル2号棟	大井町再開発 ビル1号棟	ダイニングスクエア秋葉原ビル	ヒューリック 神宮前ビル	ヒューリック 新宿三丁目ビル	横浜山下町ビル
運用日数		64	181	181	181	181	181	181
賃貸事業収益		(注2)	312,000	218,931	(注2)	86,148	176,725	(注2)
	賃貸事業収入	(注2)	312,000	218,931	(注2)	79,592	169,255	(注2)
	その他賃貸事業収入	(注2)	-	-	(注2)	6,555	7,470	(注2)
賃貸事業費用		(注2)	69,626	77,824	(注2)	19,960	38,727	(注2)
	公租公課	(注2)	31,190	34,443	(注2)	5,722	595	(注2)
	水道光熱費	(注2)	-	-	(注2)	5,548	4,827	(注2)
	保険料	(注2)	248	1,599	(注2)	38	43	(注2)
	修繕費	(注2)	-	12,477	(注2)	496	335	(注2)
	管理委託費	(注2)	6,240	4,378	(注2)	3,172	5,431	(注2)
	その他賃貸事業費用	(注2)	506	7,929	(注2)	600	24,792	(注2)
	減価償却費	(注2)	31,441	16,995	(注2)	4,380	2,703	(注2)
賃貸事業損益		(注2)	242,373	141,106	(注2)	66,187	137,997	(注2)
NOI		17,307	273,815	158,102	78,660	70,568	140,701	128,242

(単位:千円)

物件名称		リーフみなとみらい(底地) (注3)	オーキッド スクエア	ヒューリック等々力ビル	ヒューリック 大森ビル	HULIC &New SHIBUYA	HULIC &New SHINBASHI	ヒューリック志村坂上
運用日数		26	181	181	181	181	181	181
賃貸事業収益		5,785	93,615	54,650	109,294	74,117	84,718	258,166
	賃貸事業収入	5,785	82,619	46,872	95,752	63,776	76,772	234,522
	その他賃貸事業収入	-	10,996	7,778	13,542	10,341	7,945	23,644
賃貸事業費用		1,150	23,664	26,006	36,790	22,890	31,820	111,041
	公租公課	1,095	4,286	4,179	5,333	3,859	5,159	-
	水道光熱費	-	8,869	4,973	10,900	5,925	5,821	23,331
	保険料	17	32	49	46	33	62	227
	修繕費	-	1,128	5,096	813	111	1,271	1,528
	管理委託費	28	3,219	4,987	6,219	3,071	5,957	32,984
	その他賃貸事業費用	9	449	2,103	2,110	1,256	627	1,162
	減価償却費	-	5,679	4,616	11,366	8,633	12,921	51,806
賃貸事業損益		4,634	69,950	28,644	72,504	51,226	52,897	147,125
NOI		4,634	75,630	33,260	83,870	59,860	65,819	198,932

(単位:千円)

物件名称		アリア松原	トラストガーデン用賀の杜	トラストガーデン桜新町	トラストガーデン杉並宮前	トラストガーデン常磐松	SOMPOケア ラヴィーレ北鎌倉	池袋ネットワークセンター
運用日数		181	181	181	181	181	181	181
賃貸事業収益		(注2)	(注2)	(注2)	(注2)	(注2)	(注2)	130,176
	賃貸事業収入	(注2)	(注2)	(注2)	(注2)	(注2)	(注2)	130,176
	その他賃貸事業収入	(注2)	(注2)	(注2)	(注2)	(注2)	(注2)	0
賃貸事業費用		(注2)	(注2)	(注2)	(注2)	(注2)	(注2)	28,656
	公租公課	(注2)	(注2)	(注2)	(注2)	(注2)	(注2)	15,717
	水道光熱費	(注2)	(注2)	(注2)	(注2)	(注2)	(注2)	-
	保険料	(注2)	(注2)	(注2)	(注2)	(注2)	(注2)	121
	修繕費	(注2)	(注2)	(注2)	(注2)	(注2)	(注2)	-
	管理委託費	(注2)	(注2)	(注2)	(注2)	(注2)	(注2)	960
	その他賃貸事業費用	(注2)	(注2)	(注2)	(注2)	(注2)	(注2)	857
	減価償却費	(注2)	(注2)	(注2)	(注2)	(注2)	(注2)	10,999
賃貸事業損益		(注2)	(注2)	(注2)	(注2)	(注2)	(注2)	101,520
NOI		97,255	163,046	77,936	75,072	71,849	50,883	112,519

(単位:千円)

物件名称		田端ネットワークセンター	広島ネットワークセンター	熱田ネットワークセンター	長野ネットワークセンター	千葉ネットワークセンター	札幌ネットワークセンター	京阪奈ネットワークセンター
運用日数		181	181	181	181	181	181	181
賃貸事業収益		43,285	42,091	35,273	16,708	214,687	80,358	45,166
	賃貸事業収入	43,285	42,091	35,273	16,708	214,687	80,358	45,166
	その他賃貸事業収入	0	-	-	-	0	0	0
賃貸事業費用		9,349	13,626	11,353	9,971	82,312	28,394	17,790
	公租公課	4,779	5,596	4,770	2,352	30,516	12,813	8,506
	水道光熱費	-	-	-	-	-	-	-
	保険料	38	62	45	30	211	80	85
	修繕費	-	-	-	3,750	4,825	4,700	315
	管理委託費	720	1,320	960	910	1,865	861	1,200
	その他賃貸事業費用	857	856	856	505	856	856	856
	減価償却費	2,954	5,791	4,721	2,422	44,038	9,083	6,827
賃貸事業損益		33,935	28,464	23,919	6,737	132,375	51,963	27,375
NOI		36,890	34,255	28,641	9,159	176,413	61,046	34,203

(単位:千円)

物件名称		相鉄フレッサイン銀座七丁目	相鉄フレッサイン東京六本木
運用日数		181	181
賃貸事業収益		240,000	108,000
	賃貸事業収入	240,000	108,000
	その他賃貸事業収入	-	0
賃貸事業費用		54,191	32,484
	公租公課	23,220	10,839
	水道光熱費	-	-
	保険料	173	75
	修繕費	-	-
	管理委託費	2,400	1,080
	その他賃貸事業費用	606	263
	減価償却費	27,790	20,226
賃貸事業損益		185,808	75,515
NOI		213,599	95,741

(注1)本投資法人は2018年10月16日に「ヒューリック神谷町ビル」の準共有持分30.0%を追加取得しており、追加取得分の数値(運用日数136日)を含めて記載しています。
(注2)エンドテナント又は関係者等の承諾が得られていないため、やむを得ない事由により、開示していません。
(注3)本投資法人は2018年9月27日に「リーフみなとみらい(底地)」の準共有持分の残り15.0%を譲渡しています。
D.稼働率の状況

計算期間	第1期末 (2014年8月末時点)	第2期末 (2015年2月末時点)	第3期末 (2015年8月末時点)
物件数	21	28	31
テナントの総数	83	122	135
総賃貸可能面積(㎡)	119,413.41	183,750.84	192,627.85
総賃貸面積(㎡)	118,357.60	181,884.76	189,248.21
稼働率(%)	99.1	99.0	98.2

計算期間	第4期末 (2016年2月末時点)	第5期末 (2016年8月末時点)	第6期末 (2017年2月末時点)
物件数	32	34	37
テナントの総数	152	158	166
総賃貸可能面積(㎡)	198,609.95	215,213.73	229,069.42
総賃貸面積(㎡)	197,348.86	215,164.41	228,320.11
稼働率(%)	99.4	100.0	99.7

計算期間	第7期末 (2017年8月末時点)	第8期末 (2018年2月末時点)	第9期末 (2018年8月末時点)
物件数	43	44	46
テナントの総数	202	199	211
総賃貸可能面積(㎡)	245,476.40	249,606.03	265,569.79
総賃貸面積(㎡)	243,652.61	248,964.70	265,069.00
稼働率(%)	99.3	99.7	99.8

計算期間	第10期末 (2019年2月末時点)
物件数	50
テナントの総数	287
総賃貸可能面積(㎡)	288,230.96
総賃貸面積(㎡)	288,226.66
稼働率(%)	100.0

E.主要な不動産の物件に関する情報
本投資法人の保有資産のうち、2019年2月28日現在において、「総賃料収入合計」が「ポートフォリオ全体の総賃料収入総額」の10%以上を占める不動産の概要は、以下のとおりです。

物件名称	テナント数 (注1)	総賃料収入 (百万円) (注2)	総賃貸面積 (㎡) (注3)	総賃貸可能面積 (㎡) (注4)
ヒューリック神谷町ビル	25	2,714	32,487.06	32,487.06

最近5年間の稼働率の推移(注5)

	第1期末 (2014年8月末時点)	第2期末 (2015年2月末時点)	第3期末 (2015年8月末時点)	第4期末 (2016年2月末時点)
ヒューリック神谷町ビル	96.4%	96.4%	86.8%	90.7%

	第5期末 (2016年8月末時点)	第6期末 (2017年2月末時点)	第7期末 (2017年8月末時点)	第8期末 (2018年2月末時点)
ヒューリック神谷町ビル	100.0%	97.2%	95.0%	100.0%

	第9期末 (2018年8月末時点)	第10期末 (2019年2月末時点)
ヒューリック神谷町ビル	97.8%	100.0%

(注1)「テナント数」は、2019年2月28日現在における保有資産に係る賃貸借契約に基づき、当該保有資産のテナント数を記載しています。但し、当該保有資産につきマスターリース契約が締結されている場合、パススルー型マスターリースの対象となっている部分については、かかる部分におけるエンドテナントの総数を記載しています。
(注2)「総賃料収入」は、2019年2月28日現在において有効な保有資産に係る各賃貸借契約に表示された月間賃料(倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限り、共益費を含みます。また同日現在のフリーレントは考慮しないものとします。なお、消費税等は含みません。)を12倍することにより年換算して算出した金額(複数の賃貸借契約が締結されている場合にはその合計額)につき百万円未満を四捨五入して記載しています。なお、当該保有資産につきマスターリース契約が締結されている場合、パススルー型マスターリースの対象となっている部分については、かかる部分につきエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の月間賃料を12倍することにより年換算して算出した金額を記載しています。
(注3)「総賃貸面積」は、2019年2月28日現在における保有資産に係る各賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載しています。なお、パススルー型マスターリースの対象となっている部分については、かかる部分につきエンドテナントとの間で実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計を記載しています。
(注4)「総賃貸可能面積」は、2019年2月28日現在における保有資産に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられるものを記載しています。
(注5)「最近5年間の稼働率の推移」は、各決算期末における保有資産に係る総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。
F.主要なテナントに関する情報
本投資法人の保有資産のうち、2019年2月28日現在において、全賃貸面積の10%以上を占めるテナントは、以下のとおりです。

テナント名	業種	物件名称	賃貸面積(㎡) (注1)	総賃料収入 (百万円) (注2)	敷金・保証金 (百万円) (注3)	契約満了日 (注4)	契約更改の 方法等 (注5)
ヒューリック株式会社	不動産賃貸業	ヒューリック神谷町ビル	32,487.06	2,714	2,657	2021年2月6日	契約満了6ヶ月前までに書面による意思表示がないときは2年間自動更新
		ヒューリック九段ビル(底地)	3,351.07	530	265	2063年2月6日	契約満了により終了
		虎ノ門ファーストガーデン(注6)	5,689.97	564	412	2021年2月6日	契約満了6ヶ月前までに書面による意思表示がないときは2年間自動更新
		ラピロス六本木 (注7)	6,730.52	592	534
		ヒューリック高田馬場ビル	5,369.71	312	194
		ヒューリック神田ビル	3,728.36	252	211
		ヒューリック神田橋ビル	2,566.95	162	128
		ヒューリック蛎殻町ビル	2,858.48	190	123
		ヒューリック東上野一丁目ビル	3,137.09	177	150	2019年10月15日
		東京西池袋ビルディング(注7)	1,429.74	111	195	2020年3月30日
		ヒューリック虎ノ門ビル	8,574.65	906	643	2020年12月24日
		ヒューリック渋谷一丁目ビル	2,817.65	238	181	2020年3月30日
		ヒューリック東日本橋ビル	3,681.20	190	125
		ヒューリック神保町ビル	1,561.38	71	49	2020年4月27日
		ヒューリック銀座7丁目ビル(注7)	6,002.99	499	301	2021年3月28日
		KSS五反田ビル	3,296.01	192	141	2021年9月30日
		ヒューリック日本橋本町一丁目ビル(注7)	3,702.25	190	141	2021年10月31日
		番町ハウス	1,916.19	(注9)	111	2021年10月31日
		恵比寿南ビル	1,629.09	(注9)	(注9)	2021年12月26日
		大井町再開発ビル2号棟	14,485.66	624	656	2021年2月6日
		大井町再開発ビル1号棟(注7)	10,612.67	438	529	(注8)	契約満了6ヶ月前までに書面による意思表示がないときは自動更新(更新後の賃貸借期間は両当事者協議の上定める)
		ダイニングスクエア秋葉原ビル	2,169.41	(注9)	(注9)	2021年2月6日	契約満了6ヶ月前までに書面による意思表示がないときは2年間自動更新
		ヒューリック神宮前ビル	1,656.24	158	82
		ヒューリック新宿三丁目ビル	1,351.15	344	208	2019年10月15日
		横浜山下町ビル	8,958.70	(注9)	(注9)

テナント名	業種	物件名称	賃貸面積(㎡) (注1)	総賃料収入 (百万円) (注2)	敷金・保証金 (百万円) (注3)	契約満了日 (注4)	契約更改の 方法等 (注5)
ヒューリック株式会社	不動産賃貸業	オーキッドスクエア	1,334.88	165	88	2021年3月29日	契約満了6ヶ月前までに書面による意思表示がないときは2年間自動更新
		ヒューリック等々力ビル	1,676.02	93	69	2019年12月26日
		ヒューリック大森ビル	2,666.52	192	144	2022年3月30日
		HULIC &New SHIBUYA(注7)	898.62	128	123	2020年6月29日
		HULIC &New SHINBASHI	1,725.35	154	136	2020年10月31日
		ヒューリック志村坂上	11,528.34	469	354	2021年6月28日
		アリア松原	5,454.48	(注9)	(注9)	2021年2月6日
		トラストガーデン用賀の杜	5,977.75	(注9)	(注9)
		トラストガーデン桜新町	3,700.26	(注9)	(注9)
		トラストガーデン杉並宮前	3,975.99	(注9)	(注9)
		トラストガーデン常磐松	2,893.82	(注9)	(注9)	2019年8月31日
		SOMPOケア ラヴィーレ北鎌倉	4,912.57	(注9)	(注9)	2020年6月29日
		相鉄フレッサイン銀座七丁目	6,984.32	480	480	2020年10月31日
		相鉄フレッサイン東京六本木(注7)	2,408.45	216	54	2020年10月31日
		合計	195,901.56	13,293	10,737	-	-

テナント名	業種	物件名称	賃貸面積(㎡) (注1)	総賃料収入 (百万円) (注2)	敷金・保証金 (百万円) (注3)	契約満了日 (注4)	契約更改の 方法等 (注5)
ソフトバンク株式会社	通信業	池袋ネットワークセンター	12,773.04	271	136	2030年9月30日	契約満了により終了
		田端ネットワークセンター	3,832.73	90	45	2030年9月30日
		広島ネットワークセンター	5,208.54	88	44	2030年9月30日
		熱田ネットワークセンター	4,943.10	73	37	2030年9月30日
		長野ネットワークセンター	2,211.24	33	17	2024年11月5日
		千葉ネットワークセンター	23,338.00	447	224	2030年9月30日
		札幌ネットワークセンター	9,793.57	167	84	2030年9月30日
		京阪奈ネットワークセンター	9,273.44	94	47	2030年9月30日
		合計	71,373.66	1,265	632	-	-

(注1)「賃貸面積」は、2019年2月28日現在における各保有資産に係る各賃貸借契約等に表示された賃貸面積等を記載しています。なお、パススルー型マスターリースの対象となっている部分については、かかる部分につきエンドテナントとの間で実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計を、固定型マスターリースの対象となっている部分については、かかる部分の面積の合計を記載しています。また、底地物件については、底地の面積を記載しています。
(注2)「総賃料収入」は、2019年2月28日現在において有効な各保有資産に係る各賃貸借契約に表示された月間賃料(倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限り、共益費を含みます。また同日現在のフリーレントは考慮しないものとします。なお、消費税等は含みません。)を12倍することにより年換算して算出した金額(複数の賃貸借契約が締結されている保有資産についてはその合計額)につき百万円未満を四捨五入して記載し、各資産のうち底地物件については、2019年2月28日現在における各資産に係る賃貸借契約に表示された底地に係る月間賃料(消費税等は含みません。)を12倍することにより年換算して算出した金額につき百万円未満を四捨五入して記載しています。また、テナントがマスターリース会社として転貸人となっている物件については、2019年2月28日現在において有効なエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約に基づき、パススルー型マスターリースの対象となっている部分については、かかる部分につきエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の月間賃料を、固定型マスターリースの対象となっている部分については、かかる部分につき固定型マスターリース契約上の月間賃料をそれぞれ12倍することにより年換算して算出した金額を記載しています。「相鉄フレッサイン銀座七丁目」及び「相鉄フレッサイン東京六本木」については、固定賃料と年間客室売上高が一定額を超えた場合に発生する比例賃料で構成されますが、当該賃貸借契約に定める固定賃料(月額)を12倍することにより年換算して算出した金額につき百万円未満を四捨五入して記載しています。
(注3)「敷金・保証金」は、2019年2月28日現在における各保有資産に係る敷金・保証金として認識している帳簿価額の合計額につき百万円未満を四捨五入して記載しています。
(注4)「契約満了日」は、テナントがマスターリース会社として転貸人となっている物件を含め、テナントを賃借人とする2019年2月28日現在において有効な各保有資産に係る賃貸借契約に表示された契約満了日を記載しています。
(注5)「契約更改の方法等」は、テナントがマスターリース会社として転貸人となっている物件を含め、テナントを賃借人とする賃貸借契約に表示された契約更改の方法等の内容を記載しています。
(注6)「虎ノ門ファーストガーデン」は他の区分所有者が保有する専有部分とともに一棟の建物全体がマスターリースに供されており、また、収支配分は各区分所有者が保有する区分所有権の持分割合に応じて行われています。そのため、本物件の賃貸面積、総賃料収入及び敷金・保証金については、一棟の建物全体のうち本投資法人が保有する区分所有権の持分割合(約81.4%)に相当する数値を記載しています。
(注7)2019年2月28日現在における各保有資産における本投資法人の区分所有部分又は信託受益権の準共有持分に係る数値を記載しています。かかる各保有資産の区分所有部分又は信託受益権の準共有持分については、個別物件表をご参照ください。
(注8)「大井町再開発ビル1号棟」に係る賃貸借契約は、前回更新時に期間の定めのない賃貸借契約となっています。
(注9)エンドテナント又は関係者等の承諾が得られていないため、やむを得ない事由により、開示していません。
G.賃貸面積上位エンドテナント
2019年2月28日現在において、ポートフォリオ全体に対し賃貸面積上位10を占めるエンドテナントは、以下のとおりです。なお、固定型マスターリースの対象となっている部分については、かかる部分における固定型マスターリース契約上の内容を記載し、パススルー型マスターリースの対象となっている部分については、エンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の内容を記載しています。

エンド テナント名	物件名称	賃貸面積 (㎡) (注1)	面積 比率(%) (注2)	契約満了日 (注3)	契約形態 (注4)
ソフトバンク株式会社	池袋ネットワークセンター 田端ネットワークセンター 広島ネットワークセンター 熱田ネットワークセンター 長野ネットワークセンター 千葉ネットワークセンター 札幌ネットワークセンター 京阪奈ネットワークセンター	71,373.66	24.8	2030年9月30日 2030年9月30日 2030年9月30日 2030年9月30日 2024年11月5日 2030年9月30日 2030年9月30日 2030年9月30日	定期建物賃貸借契約
ヒューリック株式会社	ヒューリック九段ビル(底地) 大井町再開発ビル2号棟 大井町再開発ビル1号棟 ヒューリック大森ビル	29,600.73	10.3	2063年2月6日 2021年2月6日 (注5) 2022年3月30日	事業用定期借地契約 普通建物賃貸借契約 普通建物賃貸借契約 普通建物賃貸借契約
トラストガーデン株式会社	トラストガーデン用賀の杜 トラストガーデン桜新町 トラストガーデン杉並宮前 トラストガーデン常磐松	16,547.82	5.7	2028年1月24日 2028年1月24日 2028年1月24日 2036年2月29日	普通建物賃貸借契約
株式会社相鉄ホテル開発	相鉄フレッサイン銀座七丁目 (注6) 相鉄フレッサイン東京六本木(注6)	9,392.77	3.3	2046年9月30日 2047年10月9日	定期建物賃貸借契約
株式会社バーニーズジャパン	横浜山下町ビル	8,958.70	3.1	(注7)	(注7)
株式会社ベネッセスタイルケア	アリア松原	5,454.48	1.9	2030年9月30日	普通建物賃貸借契約
SOMPOケア株式会社	SOMPOケア ラヴィーレ北鎌倉	4,912.57	1.7	2029年3月31日	普通建物賃貸借契約
(注7)	ヒューリック銀座7丁目ビル	4,793.38	1.7	(注7)	(注7)
日本製紙株式会社	御茶ノ水ソラシティ	4,555.25	1.6	(注7)	定期建物賃貸借契約
株式会社桜十字	ヒューリック志村坂上	4,360.63	1.5	2036年2月29日	普通建物賃貸借契約

(注1) 「賃貸面積」は、2019年2月28日現在におけるエンドテナントとの間の賃貸借契約等に表示された賃貸面積等の合計を記載しています。留意事項は以下のとおりです。
・「ヒューリック九段ビル(底地)」は、底地の面積を記載しています。
・固定型マスターリースの対象となっている部分については、かかる部分のエンドテナントへの賃貸可能面積を記載しています。
・「大井町再開発ビル1号棟」については、本投資法人が保有する区分所有権の共有持分(約82.6%)に相当する数値を記載しています。
・「相鉄フレッサイン東京六本木」については、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分(50.0%)に相当する数値を記載しています。
・「御茶ノ水ソラシティ」については、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分(21.7%)に相当する数値を記載しています。
・「ヒューリック銀座7丁目ビル」については、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分(50.0%)に相当する数値を記載しています。
(注2) 小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注3) 「契約満了日」は、エンドテナントを賃借人とする2019年2月28日現在有効な賃貸借契約に表示された契約満了日を記載しています。
(注4) 「契約形態」は、2019年2月28日現在におけるエンドテナントとの間の賃貸借契約に表示された契約形態を記載しています。
(注5) 「大井町再開発ビル1号棟」に係る賃貸借契約は、前回更新時に期間の定めのない賃貸借契約となっています。
(注6) 「相鉄フレッサイン銀座七丁目」及び「相鉄フレッサイン東京六本木」については、株式会社相鉄ホテル開発よりホテル運営者に転貸されています。
(注7) エンドテナント又は関係者等の承諾が得られていないため、やむを得ない事由により、開示していません。
H.有料老人ホームに係る保有資産の概要
(ア)有料老人ホームの施設の概要

物件名称	所在地	施設の類型 (注1)	介護事業者 の名称	居室数 (室) (注1)	定員 (人) (注1)	入居者数 (人) (注1)	入居率 (%) (注1)	重要事項 説明書 記載日 (注2)
アリア松原	東京都 世田谷区	介護付(一般型)	株式会社ベネッセ スタイルケア	96	105	96	91.4	2019年 1月1日
トラストガーデン 用賀の杜	東京都 世田谷区	介護付(一般型)	トラストガーデン 株式会社	129	139	121	87	2018年 12月1日
トラストガーデン 桜新町	東京都 世田谷区	介護付(一般型)	トラストガーデン 株式会社	86	89	79	89	2018年 8月1日
トラストガーデン 杉並宮前	東京都 杉並区	介護付(一般型)	トラストガーデン 株式会社	100	100	95	95	2018年 10月1日
トラストガーデン 常磐松	東京都 渋谷区	介護付(一般型)	トラストガーデン 株式会社	50	55	51	93	2018年 7月1日
SOMPOケア ラヴィーレ北鎌倉	神奈川県 鎌倉市	介護付(一般型)	SOMPOケア株式会社	98	99	84	84.8	2019年 1月1日
ヒューリック 志村坂上(注3)	東京都 板橋区	介護付(一般型)	株式会社桜十字	92	100	77	77	2018年 7月1日

(注1)「施設の類型」、「居室数」、「定員」、「入居者数」及び「入居率」は、有料老人ホーム重要事項説明書に表示された情報に基づいて記載しています。なお、「SOMPOケア ラヴィーレ北鎌倉」の重要事項説明書には入居率の記載がないため、「入居者数」及び「定員」の数値より算出しています。
(注2)「重要事項説明書記載日」は、有料老人ホーム重要事項説明書に表示された記入年月日を記載しています。
(注3)「ヒューリック志村坂上」は、商業施設棟及び有料老人ホーム棟から構成される複合施設であり、本投資法人は「商業施設」として区分していますが、本「H.有料老人ホームに係る保有資産の概要」においては、当該物件の有料老人ホーム棟に係る概要を記載しています。
(イ)有料老人ホームに係る介護事業者の会社概要

介護事業者 の名称	本店所在地 (注1)	代表者 (注1)	会社成立の 年月日 (注1)	資本金 (百万円) (注1)	備考
株式会社ベネッセ スタイルケア	東京都新宿区西新宿二丁目3番1号 新宿モノリスビル	代表取締役 滝山 真也	1995年 9月7日	100	上場会社の連結子会社 (注2)
トラストガーデン 株式会社	東京都渋谷区代々木四丁目36番19号	代表取締役 伏見 有貴	2007年 8月6日	50	上場会社の連結子会社 (注3)
SOMPOケア株式会社	東京都品川区東品川四丁目12番8号	代表取締役 遠藤 健	1997年 5月26日	3,925	上場会社の連結子会社 (注4)
株式会社桜十字	熊本県熊本市南区御幸木部一丁目1番1号	代表取締役 梶 正登	1982年 8月19日	3	-

(注1)「本店所在地」、「代表者」、「会社成立の年月日」及び「資本金」は、登記簿謄本により確認した2019年4月24日現在の記載です。「代表者」については、登記簿謄本に代表者が複数掲載されている場合でも、1名のみ記載しています。
(注2)東京証券取引所市場第一部に上場している株式会社ベネッセホールディングス(証券コード:9783)の連結子会社です。
(注3)東京証券取引所市場第一部及び株式会社名古屋証券取引所市場第一部に上場しているリゾートトラスト株式会社(証券コード:4681)の連結子会社です。
(注4)東京証券取引所市場第一部に上場しているSOMPOホールディングス株式会社(証券コード:8630)の連結子会社です。
(ウ)有料老人ホームに係る介護事業者の事業概要

介護事業者の名称	主な事業の概要	運営施設数 (件) (注1) (注2) (注3) (注4)	運営居室数 (室) (注1) (注2) (注3) (注4)	売上高 (百万円) (注5) (注6) (注7) (注8)	経常利益 (百万円) (注5) (注6) (注7) (注8)
株式会社ベネッセ スタイルケア	介護事業、保育・学童事業	316	(注1)	109,283	3,351
トラストガーデン 株式会社	介護付有料老人ホームの運営	15	1,386	6,366	456
SOMPOケア株式会社	有料老人ホーム・サービス付き高齢者向け住宅・グループホームの運営、居宅サービス事業	299	約25,500	119,236	3,437
株式会社桜十字	高齢者住宅事業等	10	933	23,094	(注8)

(注1)株式会社ベネッセスタイルケアの「運営施設数」は、介護事業者が2019年4月時点において公表している値を記載しています。また、同社の「運営居室数」は、介護事業者より開示の承諾を得られていないため、やむを得ない事由により、開示していません。
(注2)トラストガーデン株式会社の「運営施設数」及び「運営居室数」は、介護事業者が2019年4月時点において公表している値を記載しています。
(注3)SOMPOケア株式会社の「運営施設数」及び「運営居室数」は、介護事業者が2019年4月時点において公表している値を記載しています。なお、同社の「運営施設数」は介護付有料老人ホームの運営施設数を記載しています。
(注4)株式会社桜十字の「運営施設数」及び「運営居室数」は、介護事業者が2019年4月時点において公表している値を記載しています。
(注5)株式会社ベネッセスタイルケアの「売上高」及び「経常利益」は、その親会社(株式会社ベネッセホールディングス)作成の2018年6月25日付有価証券報告書に基づき2018年3月期の数値を記載しています。
(注6)トラストガーデン株式会社の「売上高」及び「経常利益」は、介護事業者より提供を受けた2018年3月期の数値を百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注7)SOMPOケア株式会社の「売上高」及び「経常利益」は、その親会社(SOMPOホールディングス株式会社)が公表した2018年3月期の数値を記載しています。なお、SOMPOケア株式会社は、同社を存続会社として、SOMPOケアネクスト株式会社を2018年7月1日付で吸収合併したため、SOMPOケア株式会社及びSOMPOケアネクスト株式会社に係る各数値を合計して記載しています。
(注8)株式会社桜十字の「売上高」は、介護事業者が2019年4月時点において公表している2017年度の数値(連結)を記載しています。また、同社の「経常利益」は、介護事業者より開示の承諾を得られていないため、やむを得ない事由により、開示していません。
(エ)有料老人ホームに係る介護事業者への事業調査の概要
本投資法人は、有料老人ホームの取得に際しては、外部専門家と協働して介護事業者の事業、財務内容及び遵法性等について、デューディリジェンスを実施し適切と判断しており、取得後においても、事業、財務内容及び遵法性等の状況についてのモニタリングを実施しており、本書提出日現在、保有する有料老人ホームの介護事業者は、いずれも、有料老人ホームに係る運営を適切に遂行できるものと判断しています。
I.不動産等の概要
以下の表は、本投資法人が第10期末において保有する各保有資産(以下「第10期末保有資産」といいます。)の概要を個別に表にまとめたものです(以下「個別物件表」といいます。)。かかる個別物件表をご参照頂くに際し、そこで用いられる用語は以下のとおりです。個別物件表はかかる用語の説明と併せてご参照ください。
なお、時点の注記がないものについては、原則として、第10期末現在の状況を記載しています。また、分類については、2019年2月28日現在の分類を記載しています。
a. 「最寄駅」について
「最寄駅」における徒歩による所要時間については、「不動産の表示に関する公正競争規約」(平成17年公正取引委員会告示第23号)及び「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則」(平成17年公正取引委員会承認第107号)に基づき、道路距離80メートルにつき1分間を要するものとして算出した数値を記載しています。
b. 「所在地(住居表示)」について
所在地(住居表示)は、各不動産の住居表示を記載しています。また「住居表示」未実施の場合は、登記簿上の建物所在地(複数ある場合にはそのうちの一所在地)を記載しています。
c. 「土地」について
・「地番」は、登記簿上の記載に基づいて記載しています。
・「建蔽率」及び「容積率」は、原則として建築基準法、都市計画法等の関連法令に従って定められた数値を記載しています。なお、保有資産によっては、本書に記載の「建蔽率」及び「容積率」につき、一定の緩和措置又は制限措置が適用される場合があります。
・「用途地域」は、都市計画法第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
・「敷地面積」は、登記簿上の記載に基づいており、現況とは一致しない場合があります。また、区分所有又は(準)共有等にかかわらず、建物全体の敷地面積を記載しています。
・「所有形態」は、保有資産に関して不動産信託の信託受託者が保有している権利の種類を記載しています。
d. 「建物」について
・「竣工年月」は、登記簿上の新築年月を記載しています。
・「構造」及び「階数」は、登記簿上の記載に基づいています。
・「用途」は、登記簿上の建物種類のうち主要なものを記載しています。
・「延床面積」は、登記簿上の記載に基づいて記載しています。また、区分所有又は(準)共有等にかかわらず建物全体の延床面積を記載しています。
・「所有形態」は、保有資産に関して不動産信託の信託受託者が保有している権利の種類を記載しています。
e. 「PM会社」について
「PM会社」は、各保有資産について第10期末現在において有効なプロパティ・マネジメント契約を締結している会社を記載しています。
f. 「マスターリース会社」について
「マスターリース会社」は、各保有資産について第10期末現在において有効なマスターリース契約を締結している会社を記載しています。
g. 「特記事項」について
「特記事項」の記載については、原則として、第10期末現在の情報をもとに、個々の資産の権利関係や利用等で重要と考えられる事項のほか、当該資産の評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項に関して記載しています。
なお、本投資法人が保有する1物件について、性能検査記録データの書き換え行為が行われたとされる認定番号が付された免震部材の使用が判明しています。元施工会社からの報告によると、関係当局の報道発表資料に基づき、性能検査記録データの作成会社が実施した当該物件の安全性の検証結果が妥当であること及び当該物件が極めて稀に発生する地震動に対して、倒壊・崩壊しないことが同社より依頼を受けた第三者機関において確認され、その旨の評定書が当該第三者機関から同社へ交付されました。なお、当該物件に使用されている免震部材の適合性は不明ですが、適合性が不明とされる免震部材については交換が実施される方針であることから、本投資法人の業績に与える影響は限定的であると考えています。
また、保有資産のうち、以下の物件については、以下のとおりその譲渡等の際に一定の条件が付加されています。
・「ヒューリック銀座7丁目ビル」、「品川シーズンテラス」、「ヒューリック日本橋本町一丁目ビル」、「HULIC &New SHIBUYA」及び「相鉄フレッサイン東京六本木」については、スポンサーである準共有者との間で、その持分売却に際し、他の準共有者へ予め価格等の条件を通知すること、買取の意思がないときは第三者への譲渡が可能なこと、但し、その際の譲渡の条件は、既に通知した条件より譲受人に有利としない旨、合意がなされています。
・「御茶ノ水ソラシティ」については、本投資法人が、信託受益権の準共有持分の売却に際し、スポンサーを含む他の準共有者へ予め信託受益権の準共有持分の譲渡を希望する旨を通知すること、他の準共有者がかかる通知を受領してから30日以内に当該信託受益権の準共有持分の買取に関する合意が成立しなかった場合には第三者への譲渡が可能なこと等を内容とする旨、合意がなされています。
・「虎ノ門ファーストガーデン」、「ゲートシティ大崎」、「大井町再開発ビル1号棟」及び「ラピロス六本木」については、他の区分所有者又は共有者に対して、買取についての優先交渉権が付与されています。
・底地のみを保有している「ヒューリック九段ビル」の場合には、スポンサーである賃借人との間で、底地の譲渡に際し、予め賃借人に対して譲渡する意思を通知し、賃借人の希望があれば譲渡価格等について協議し、その間、第三者との譲渡交渉等が行えない旨、合意がなされています。
・有料老人ホーム(「アリア松原」、「トラストガーデン用賀の杜」、「トラストガーデン桜新町」、「トラストガーデン杉並宮前」、「トラストガーデン常磐松」、「SOMPOケア ラヴィーレ北鎌倉」及び「ヒューリック志村坂上」の有料老人ホーム棟)並びに「相鉄フレッサイン銀座七丁目」については、賃借人に対して、買取についての優先交渉権が付与されています。
・「東京西池袋ビルディング」については、建物区分所有権を区分所有者以外の第三者へ譲渡する場合は、譲渡先及びその時期について、予め他の区分所有者全員の承諾を得なければならない旨、合意がなされています。また、土地の所有権、地上権及び建物区分所有権を建設協定書の当事者以外の第三者へ譲渡する場合は、建設協定書の当事者全員の承認を得なければならない旨、合意がなされています。
・「品川シーズンテラス」については、共有持分等の譲渡につき他の共有者の承諾等を取得するなど一定の手続を経なければならない旨、合意がなされています。
h. 「賃貸借の概要」について
「賃貸借の概要」は、本投資法人の各保有資産について、特に記載のない限り第10期末現在において有効な賃貸借契約等の内容等を記載しています。なお、本投資法人が区分所有権又は(準)共有持分を保有する保有資産については、各保有資産における本投資法人の区分所有部分又は(準)共有持分に係る数値を記載しています。
・「総賃貸可能面積」は、第10期末現在における各保有資産に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられるものを記載しています。なお、底地物件については底地の面積を記載しています。
・「稼働率」は、第10期末現在における各保有資産に係る総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。
・「代表的テナント」は、各保有資産の総賃貸面積中、賃貸面積の最も大きいテナントを記載しています。なお、当該保有資産につきマスターリース契約が締結されている場合、固定型マスターリースの対象となっている部分については、かかる部分における固定型マスターリース契約上のマスターリース会社を記載しています。また、エンドテナント又は関係者より開示の承諾を得られていない場合、「代表的テナント」欄を非開示としています。
・「テナント数」は、第10期末現在における各保有資産に係る各賃貸借契約に基づき、保有資産毎のテナント数を記載しています。但し、当該保有資産につきマスターリース契約が締結されている場合、パススルー型マスターリースの対象となっている部分については、かかる部分におけるエンドテナントの総数を記載し、固定型マスターリースの対象となっている部分については、かかる部分におけるマスターリース会社のみをテナントとしてテナント数を記載し、当該物件について、マスターリース会社とエンドテナントとの賃貸借契約に基づくテナント数をもって集計したテナント数を括弧書きにて記載しています。また、底地のみを保有する場合には、土地賃借人の総数を記載しています。
・「総賃料収入(年換算)」は、第10期末現在において有効な各保有資産に係る各賃貸借契約に表示された月間賃料(倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限り、共益費を含みます。また同日現在のフリーレントは考慮しないものとします。なお、消費税等は含みません。)を12倍することにより年換算して算出した金額(複数の賃貸借契約が締結されている保有資産についてはその合計額)につき百万円未満を四捨五入し、各資産のうち底地物件については、第10期末現在における各資産に係る賃貸借契約に表示された底地に係る月間賃料(消費税等は含みません。)を12倍することにより年換算して算出した金額につき百万円未満を四捨五入して記載して記載しています。なお、当該保有資産につきマスターリース契約が締結されている場合において、パススルー型マスターリースの対象となっている部分については、かかる部分につきエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の月間賃料を、固定型マスターリースの対象となっている部分については、かかる部分につき固定型マスターリース契約上の月間賃料をそれぞれ12倍することにより年換算して算出した金額を記載しています。なお、エンドテナント又は関係者より開示の承諾を得られていない場合、「総賃料収入(年換算)」欄を非開示としています。
・「敷金・保証金」は、第10期末現在における各保有資産に係る敷金・保証金として認識している帳簿価額の合計額につき百万円未満を四捨五入して記載しています。なお、エンドテナント又は関係者等より開示の承諾を得られていない場合、「敷金・保証金」欄を非開示としています。
また、エンドテナントに係る賃貸借契約につき解除又は解約申入れがなされていても、第10期末現在において契約が継続している場合、当該エンドテナントに係る賃貸借契約が存在するものとして、「稼働率」「テナント数」「総賃料収入(年換算)」「敷金・保証金」等を記載しています。また、「-」と記載している箇所は、エンドテナント又は関係者等より開示の承諾を得られていないため、非開示としています。
i. 「鑑定評価書の概要」について
「鑑定評価書の概要」は、本投資法人が、投信法に基づく不動産鑑定評価上の留意事項及び不動産の鑑定評価に関する法律(昭和38年法律第152号、その後の改正を含みます。)並びに不動産鑑定評価基準に基づき、一般財団法人日本不動産研究所、株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会社又はシービーアールイー株式会社に各保有資産の鑑定評価を委託し作成された各不動産鑑定評価書(以下「鑑定評価書」といいます。)の概要を記載しています。当該各不動産鑑定評価は、一定時点における評価者の判断と意見に留まり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。
なお、不動産鑑定評価を行った各不動産鑑定機関と本投資法人との間には、特別の利害関係はありません。
金額は、特段の記載がない限り、百万円未満を四捨五入して記載しています。
j.「オペレーター」について
「オペレーター」は、有料老人ホームが含まれる各保有資産について、有料老人ホームの運営を行う介護事業者を記載しています。
k.「バックアップオペレーター」について
「バックアップオペレーター」は、有料老人ホームが含まれる各保有資産についてバックアップオペレーターの有無を記載しています。
l.「入居者の状況・施設の概況」について
・有料老人ホームが含まれる各保有資産の個別物件表における以下の項目については、有料老人ホーム重要事項説明書に表示された情報に基づいて記載しています。
「施設の類型」「開設年月日」「居住の権利形態」「居室数(室)」「居住面積帯(㎡)」「定員(人)」「入居時要件」「入居者数(人)」「入居者の平均年齢(才)」「前払金(円)」「月額利用料(円)」「夜間職員体制(最小時人数)」
・「入居率」は、有料老人ホーム重要事項説明書に表示された入居率を記載しています。なお、有料老人ホーム重要事項説明書に表示された入居率は、一時的に不在となっている者を含むなどの事情により、入居者数を定員で除した比率と異なる場合があります。
・「介護に関わる職員体制」は、有料老人ホーム重要事項説明書に表示された施設の利用者に対する看護職員及び介護職員の常勤換算方法により標榜されている人数の割合を記載しています。

物件名称	ヒューリック神谷町ビル		分類	東京コマーシャル・プロパティ(オフィス)
特定資産の概要
取得年月日		2014年2月7日 2016年3月15日 2018年10月16日	特定資産の種類		信託受益権
取得価格		55,250百万円	信託受益権の概要	信託受託者	三菱UFJ信託銀行株式会社
鑑定評価額		62,600百万円		信託設定日	2005年3月18日
(価格時点)		(2019年2月28日)		信託期間満了日	2028年10月31日
最寄駅		東京メトロ日比谷線「神谷町」駅 徒歩1分
所在地(住居表示)		東京都港区虎ノ門四丁目3番13号
土地	地番	東京都港区虎ノ門四丁目103番1他	建物	竣工年月	1985年4月
				構造	鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄骨造
	建蔽率	100%(注1)		階数	地上11階地下2階
	容積率	500%		用途	事務所・駐車場
	用途地域	商業地域		延床面積	39,854.52㎡
	敷地面積	7,221.10㎡
	所有形態	所有権(注2)		所有形態	所有権(注2)
PM会社		ヒューリック株式会社	マスターリース会社		ヒューリック株式会社
特記事項 ・本物件各所の鉄骨耐火被覆及び塔屋エレベーター機械室天井面において飛散性のアスベスト含有の吹付材の使用が確認されていますが、2018年7月に建物室内及び屋外で実施された濃度測定において、いずれの測定地点においても法定の基準値を下回っていることが確認されています。
賃貸借の概要
総賃貸可能面積		32,487.06㎡	稼働率		100.0%
代表的テナント		独立行政法人福祉医療機構	テナント数		25
総賃料収入(年換算)		2,714百万円	敷金・保証金		2,657百万円
(注1)本物件の土地の指定建蔽率は本来80%ですが、防火地域内にある耐火建築物であることから適用される建蔽率は100%となります。 (注2)本投資法人は、本物件について、2014年2月7日付で信託受益権の準共有持分39.93%、2016年3月15日付で当該準共有持分30.07%、2018年10月16日付で当該準共有持分30.0%を取得しており、本投資法人に帰属する信託受益権の持分は合計で100.0%(完全保有)となります。
鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関		大和不動産鑑定株式会社
鑑定評価額		62,600百万円
直接還元法による価格		64,300百万円
還元利回り		3.4%
DCF法による価格		61,800百万円
割引率		3.2%
最終還元利回り		3.6%
原価法による積算価格		54,900百万円
土地割合		96.1%
建物割合		3.9%

物件名称	ヒューリック九段ビル(底地)		分類	東京コマーシャル・プロパティ(オフィス)
特定資産の概要
取得年月日		2014年2月7日	特定資産の種類		信託受益権
取得価格		11,100百万円	信託受益権の概要	信託受託者	三井住友信託銀行株式会社
鑑定評価額		13,200百万円		信託設定日	2014年2月7日
(価格時点)		(2019年2月28日)		信託期間満了日	2024年2月29日
最寄駅		東京メトロ東西線「九段下」駅 徒歩1分
所在地(住居表示)		東京都千代田区九段北一丁目13番5号
土地	地番	東京都千代田区九段北一丁目12番11他	建物	竣工年月	-
				構造	-
	建蔽率	100%・70%(注1)		階数	-
	容積率	700%・400%(注2)		用途	-
	用途地域	商業地域、 第二種住居地域(注2)		延床面積	-
	敷地面積	3,351.07㎡
	所有形態	所有権		所有形態	-
PM会社		ヒューリック株式会社	マスターリース会社		-
特記事項 ・本件土地の一部には、東京地下鉄株式会社を地上権者とし、地下鉄道敷設を目的とする地上権が設定されています。
賃貸借の概要
総賃貸可能面積		3,351.07㎡	稼働率		100.0%
代表的テナント		ヒューリック株式会社	テナント数		1
総賃料収入(年換算)		530百万円	敷金・保証金		265百万円
(注1)本物件の土地のうち用途地域が商業地域である土地の指定建蔽率は本来80%ですが、防火地域内にある耐火建築物であることから適用される建蔽率は100%となります。また、用途地域が第二種住居地域である土地の建蔽率は本来60%ですが、防火地域内にある耐火建築物であることから適用される建蔽率は70%となります。 (注2)東側道路境界から30mまでは用途地域が商業地域、建蔽率100%、容積率700%であり、東側道路境界から30m超は用途地域が第二種住居地域、建蔽率70%、容積率400%です。
鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関		一般財団法人日本不動産研究所
鑑定評価額		13,200百万円
直接還元法による価格		13,200百万円
還元利回り		3.5%
DCF法による価格		13,100百万円
割引率		3.1%
最終還元利回り		3.6%
原価法による積算価格		-
土地割合		-
建物割合		-

物件名称	虎ノ門ファーストガーデン		分類	東京コマーシャル・プロパティ(オフィス)
特定資産の概要
取得年月日		2014年2月7日	特定資産の種類		信託受益権
取得価格		8,623百万円	信託受益権の概要	信託受託者	みずほ信託銀行株式会社
鑑定評価額(注1)		11,900百万円		信託設定日	2014年2月7日
(価格時点)		(2019年2月28日)		信託期間満了日	2024年2月29日
最寄駅		東京メトロ銀座線「虎ノ門」駅 徒歩1分
所在地(住居表示)		東京都港区虎ノ門一丁目7番12号
土地	地番	東京都港区虎ノ門一丁目10番2他	建物	竣工年月	2010年8月
				構造	鉄骨・鉄筋 コンクリート造
	建蔽率	100%(注2)		階数	地上12階地下2階
	容積率	800%・700%(注3)		用途	店舗・事務所
	用途地域	商業地域		延床面積	10,029.25㎡
	敷地面積	1,355.61㎡
	所有形態	所有権(分有・一部所有権の共有)(注4)		所有形態	区分所有権(一部区分所有権の共有) (注5)
PM会社		ヒューリック株式会社	マスターリース会社		ヒューリック株式会社
特記事項 該当ありません。
賃貸借の概要
総賃貸可能面積(注6)		5,689.97㎡	稼働率(注6)		100.0%
代表的テナント		Jトラスト株式会社	テナント数		3
総賃料収入(年換算) (注6)		564百万円	敷金・保証金(注6)		412百万円
(注1)本投資法人が保有する区分所有権に相当する金額を記載しています。 (注2)本物件の土地の指定建蔽率は本来80%ですが、防火地域内にある耐火建築物であることから適用される建蔽率は100%となります。 (注3)路線から30mまでは800%、30m超は700%です。 (注4)本物件は、複数の筆の土地上に建物が存在し、各土地が複数の者によって所有されている状態(分有)にありますが、そのうち本投資法人に帰属する敷地面積は約1,104.38㎡(一部共有部分を含みます。)であり、敷地全体に占める割合(登記簿上の面積換算)は約81.5%となります。 (注5)本投資法人に帰属する建物の登記薄上の専有面積は約5,531.53㎡(4～12階の全部及び1階の一部)であり、建物全体に占める割合(登記簿上の専有面積換算)は約81.4%となります。 (注6)総賃貸可能面積については、本投資法人が保有する区分所有権(一部共有部分を含みます。)に相当する数値を記載しています(一部共有部分は、本投資法人の共有持分に基づく按分計算により数値を計上しています。)。一方、本物件は他の区分所有者が保有する専有部分とともに一棟の建物全体がマスターリースに供されており、また、収支配分は各区分所有者が保有する区分所有権の持分割合に応じて行われているため、稼働率については、一棟の建物全体の数値を記載し、総賃料収入及び敷金・保証金については、本投資法人が保有する区分所有権の持分割合(約81.4%)に相当する数値を記載しています。
鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関		シービーアールイー株式会社
鑑定評価額		11,900百万円
直接還元法による価格		12,000百万円
還元利回り		3.3%
DCF法による価格		11,900百万円
割引率		3.0%
最終還元利回り		3.4%
原価法による積算価格		14,700百万円
土地割合		87.8%
建物割合		12.2%

物件名称	ラピロス六本木		分類	東京コマーシャル・プロパティ(オフィス)
特定資産の概要
取得年月日		2014年2月7日 2016年9月16日	特定資産の種類		信託受益権(3つの信託の信託受益権につき、以下①、②及び③に区分のうえ記載)(注2)
取得価格		6,210百万円	信託受益権の概要	信託受託者 (注2)	三井住友信託銀行株式会社(①～③共通)
鑑定評価額(注1)		9,650百万円		信託設定日 (注2)	①2013年3月1日 ②2013年3月1日 ③2013年12月26日
(価格時点)		(2019年2月28日)		信託期間満了日 (注2)	2024年2月29日 (①～③共通)
最寄駅		東京メトロ日比谷線・都営地下鉄大江戸線「六本木」駅 直結
所在地(住居表示)		東京都港区六本木六丁目1番24号
土地	地番	東京都港区六本木六丁目311番11他	建物	竣工年月	1997年8月
				構造	鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造
	建蔽率	100%(注3)		階数	地上10階地下2階
	容積率	700%・500%(注4)		用途	店舗・事務所
	用途地域	商業地域		延床面積	12,958.90㎡
	敷地面積	1,933.68㎡
	所有形態	所有権(分有・一部所有権の共有)・借地権(注5)		所有形態	区分所有権(一部区分所有権の共有) (注6)
PM会社		ヒューリック株式会社	マスターリース会社		ヒューリック株式会社
特記事項 ・本物件の敷地の一部には、東京地下鉄株式会社を地上権者とし、地下鉄道敷設を目的とする地上権が設定されています。
賃貸借の概要
総賃貸可能面積(注7)		6,730.52㎡	稼働率(注7)		100.0%
代表的テナント		株式会社アライヴン	テナント数		15
総賃料収入(年換算) (注7)		592百万円	敷金・保証金(注7)		534百万円
(注1)本投資法人が保有する区分所有権に相当する金額を記載しています。 (注2)本物件は3つの異なる信託の信託受益権により構成されています。よって、「信託受託者」、「信託設定日」及び「信託期間満了日」については、かかる3つの信託におけるそれぞれの信託受託者、信託設定日及び信託期間満了日を記載しています。 (注3)本物件の土地の指定建蔽率は本来80%ですが、防火地域内にある耐火建築物であることから適用される建蔽率は100%となります。 (注4)北側接面道路の道路境界線より南方30mまでは700%、30m超は500%です。 (注5)本物件は、複数の筆の土地上に建物が存在し、各土地が複数の者によって所有されている状態(分有)にありますが、本投資法人は、2016年9月16日付でそのうち130.48㎡(一部共有部分を含みます。)を追加取得しており、本投資法人に帰属する敷地面積は1,671.25㎡(借地66.76㎡及び一部共有部分を含みます。)であり、敷地全体に占める割合(登記簿上の面積換算)は約86.4%となります。なお、敷地面積には管理規約で定めた規約敷地を含みます。 (注6)本投資法人は、本物件について、2016年9月16日付で約859.11㎡(一部共有部分を含みます。)を追加取得しており、本投資法人に帰属する建物の専有面積は約6,936.86㎡(地下1階、2～7階及び9～10階の一部並びに8階の全部)であり、建物全体に占める割合(登記簿上の専有面積換算)は約84.0%となります。 (注7)本投資法人が保有する区分所有権(一部共有部分を含みます。)に相当する数値を記載しています(一部共有部分は、本投資法人の共有持分に基づく按分計算により数値を計上しています。)。

鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関	一般財団法人日本不動産研究所
鑑定評価額	9,650百万円
直接還元法による価格	9,810百万円
還元利回り	3.5%
DCF法による価格	9,490百万円
割引率	3.2%
最終還元利回り	3.7%
原価法による積算価格	11,600百万円
土地割合	94.2%
建物割合	5.8%

物件名称	ヒューリック高田馬場ビル		分類	東京コマーシャル・プロパティ(オフィス)
特定資産の概要
取得年月日		2014年2月7日	特定資産の種類		信託受益権
取得価格		3,900百万円	信託受益権の概要	信託受託者	三井住友信託銀行株式会社
鑑定評価額		4,740百万円		信託設定日	2014年2月7日
(価格時点)		(2019年2月28日)		信託期間満了日	2024年2月29日
最寄駅		JR山手線、東京メトロ東西線「高田馬場」駅 徒歩6分
所在地(住居表示)		東京都豊島区高田三丁目19番10号
土地	地番	東京都豊島区高田三丁目735番1他	建物	竣工年月	1993年11月
				構造	鉄骨鉄筋コンクリート造
	建蔽率	80%(注1)		階数	地上8階地下1階
	容積率	400%・300%(注2)		用途	事務所・駐車場
	用途地域	準工業地域		延床面積	8,090.38㎡
	敷地面積	1,952.77㎡
	所有形態	所有権		所有形態	所有権
PM会社		ヒューリック株式会社	マスターリース会社		ヒューリック株式会社
特記事項 該当ありません。
賃貸借の概要
総賃貸可能面積		5,369.71㎡	稼働率		100.0%
代表的テナント		株式会社ヤマハミュージックエンタテインメントホールディングス	テナント数		8
総賃料収入(年換算)		312百万円	敷金・保証金		194百万円
(注1)本物件の土地の指定建蔽率は本来60%ですが、当該土地の角地加算及び防火地域内にある耐火建築物であることから適用される建蔽率は80%となります。 (注2)北側道路境界から30mまでは400%、30m超は300%です。
鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関		大和不動産鑑定株式会社
鑑定評価額		4,740百万円
直接還元法による価格		4,670百万円
還元利回り		4.1%
DCF法による価格		4,770百万円
割引率		3.9%
最終還元利回り		4.3%
原価法による積算価格		4,260百万円
土地割合		76.0%
建物割合		24.0%

物件名称	ヒューリック神田ビル		分類	東京コマーシャル・プロパティ(オフィス)
特定資産の概要
取得年月日		2014年2月7日	特定資産の種類		信託受益権
取得価格		3,780百万円	信託受益権の概要	信託受託者	三井住友信託銀行株式会社
鑑定評価額		4,180百万円		信託設定日	2013年12月17日
(価格時点)		(2019年2月28日)		信託期間満了日	2024年2月29日
最寄駅		東京メトロ銀座線「神田」駅 徒歩1分
所在地(住居表示)		東京都千代田区神田須田町一丁目16番地5
土地	地番	東京都千代田区神田須田町一丁目16番6他	建物	竣工年月	2008年9月
				構造	鉄筋コンクリート造
	建蔽率	100%(注1)		階数	地上9階
	容積率	800%・600%(注2)		用途	事務所・店舗・駐車場
	用途地域	商業地域		延床面積	4,596.83㎡
	敷地面積	635.19㎡
	所有形態	借地権		所有形態	所有権
PM会社		ヒューリック株式会社	マスターリース会社		ヒューリック株式会社
特記事項 該当ありません。
賃貸借の概要
総賃貸可能面積		3,728.36㎡	稼働率		100.0%
代表的テナント		岡村印刷工業株式会社	テナント数		11
総賃料収入(年換算)		252百万円	敷金・保証金		211百万円
(注1)本物件の土地の指定建蔽率は本来80%ですが、防火地域内にある耐火建築物であることから適用される建蔽率は100%となります。 (注2)西側道路境界から20mまでは800%、20m超は600%です。
鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関		株式会社谷澤総合鑑定所
鑑定評価額		4,180百万円
直接還元法による価格		4,420百万円
還元利回り		3.8%
DCF法による価格		4,070百万円
割引率		3.9%
最終還元利回り		4.0%
原価法による積算価格		4,650百万円
借地権割合		84.6%
建物割合		15.4%

物件名称	ヒューリック神田橋ビル		分類	東京コマーシャル・プロパティ(オフィス)
特定資産の概要
取得年月日		2014年2月7日	特定資産の種類		信託受益権
取得価格		2,500百万円	信託受益権の概要	信託受託者	みずほ信託銀行株式会社
鑑定評価額		2,970百万円		信託設定日	2014年2月7日
(価格時点)		(2019年2月28日)		信託期間満了日	2024年2月29日
最寄駅		東京メトロ千代田線「大手町」駅 徒歩3分
所在地(住居表示)		東京都千代田区神田錦町一丁目21番地1
土地	地番	東京都千代田区神田錦町一丁目21番1	建物	竣工年月	2001年6月
				構造	鉄骨・鉄筋コンクリート造
	建蔽率	100%(注1)		階数	地上10階地下1階
	容積率	800%		用途	事務所・駐車場
	用途地域	商業地域		延床面積	3,478.34㎡(注2)
	敷地面積	424.99㎡
	所有形態	所有権		所有形態	所有権
PM会社		ヒューリック株式会社	マスターリース会社		ヒューリック株式会社
特記事項 該当ありません。
賃貸借の概要
総賃貸可能面積		2,566.95㎡	稼働率		100.0%
代表的テナント		株式会社エデンレッドジャパン	テナント数		11
総賃料収入(年換算)		162百万円	敷金・保証金		128百万円
(注1)本物件の土地の指定建蔽率は本来80%ですが、防火地域内にある耐火建築物であることから適用される建蔽率は100%となります。 (注2)延床面積に附属建物5.01㎡は含まれていません。
鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関		大和不動産鑑定株式会社
鑑定評価額		2,970百万円
直接還元法による価格		3,000百万円
還元利回り		3.7%
DCF法による価格		2,960百万円
割引率		3.5%
最終還元利回り		3.9%
原価法による積算価格		3,120百万円
土地割合		83.6%
建物割合		16.4%

物件名称	ヒューリック蛎殻町ビル		分類	東京コマーシャル・プロパティ(オフィス)
特定資産の概要
取得年月日		2014年2月7日	特定資産の種類		信託受益権
取得価格		2,210百万円	信託受益権の概要	信託受託者	みずほ信託銀行株式会社
鑑定評価額		2,920百万円		信託設定日	2014年2月7日
(価格時点)		(2019年2月28日)		信託期間満了日	2024年2月29日
最寄駅		東京メトロ半蔵門線「水天宮前」駅 徒歩2分
所在地(住居表示)		東京都中央区日本橋蛎殻町一丁目28番5号
土地	地番	東京都中央区日本橋蛎殻町一丁目28番4他	建物	竣工年月	1993年3月
				構造	鉄骨鉄筋コンクリート造
	建蔽率	100%(注)		階数	地上9階地下1階
	容積率	700%		用途	銀行・事務所・車庫
	用途地域	商業地域		延床面積	4,345.12㎡
	敷地面積	683.17㎡
	所有形態	所有権		所有形態	所有権
PM会社		ヒューリック株式会社	マスターリース会社		ヒューリック株式会社
特記事項 該当ありません。
賃貸借の概要
総賃貸可能面積		2,858.48㎡	稼働率		100.0%
代表的テナント		株式会社みちのく銀行	テナント数		9
総賃料収入(年換算)		190百万円	敷金・保証金		123百万円
(注)本物件の土地の指定建蔽率は本来80%ですが、防火地域内にある耐火建築物であることから適用される建蔽率は100%となります。
鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関		株式会社谷澤総合鑑定所
鑑定評価額		2,920百万円
直接還元法による価格		2,890百万円
還元利回り		4.1%
DCF法による価格		2,930百万円
割引率		4.2%
最終還元利回り		4.3%
原価法による積算価格		3,100百万円
土地割合		82.9%
建物割合		17.1%

物件名称	御茶ノ水ソラシティ		分類	東京コマーシャル・プロパティ(オフィス)
特定資産の概要
取得年月日		2014年11月7日 2016年10月4日	特定資産の種類		信託受益権
取得価格		38,149百万円	信託受益権の概要	信託受託者	みずほ信託銀行株式会社
鑑定評価額(注1)		44,485百万円		信託設定日	2008年7月31日
(価格時点)		(2019年2月28日)		信託期間満了日	2029年3月31日
最寄駅		東京メトロ千代田線「新御茶ノ水」駅 直結
所在地(住居表示)		東京都千代田区神田駿河台四丁目6番地1
土地	地番	東京都千代田区神田駿河台四丁目6番1他	建物	竣工年月	2013年2月
				構造	鉄骨造
	建蔽率	100%(注2)		階数	地上23階地下2階
	容積率	970%(注3)		用途	事務所・校舎・集会所・店舗・駐車場
	用途地域	商業地域		延床面積	96,897.25㎡(注4)
	敷地面積	9,681.02㎡
	所有形態	所有権(準共有持分21.7%) (注5)		所有形態	所有権(準共有持分 21.7%)(注5)
PM会社		大成建設株式会社 安田不動産株式会社 大成有楽不動産株式会社	マスターリース会社		大成建設株式会社
特記事項 ・本物件の敷地の一部には、東京地下鉄株式会社を地上権者とし、地下鉄道敷設を目的とする地上権が設定されています。
賃貸借の概要
総賃貸可能面積(注6)		13,923.42㎡	稼働率		100.0%
代表的テナント		日本製紙株式会社	テナント数		26
総賃料収入(年換算)		-	敷金・保証金		-
(注1)本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分に相当する金額を記載しています。 (注2)本物件の土地の指定建蔽率は本来80%ですが、防火地域内の耐火建築物であることから適用される建蔽率は100%となります。 (注3)本物件の土地の指定容積率は、本来南西側道路から30m以内、北東側道路から20m以内は600%、南西側道路から30m超、北東側道路から20m超は500%ですが、本物件は都市再生特別地区の指定を受けているため、容積率は970%へ緩和されています。 (注4)延床面積に附属建物41.44㎡は含まれていません。 (注5)本投資法人は、本物件について、2016年10月4日付で信託受益権の準共有持分8.7%を追加取得しており、本投資法人に帰属する信託受益権の準共有持分は合計で21.7%となります。 (注6)本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分(21.7%)に相当する数値を記載しています。
鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関		一般財団法人日本不動産研究所
鑑定評価額(注7)		44,485百万円
直接還元法による価格 (注8)		44,919百万円
還元利回り		3.2%
DCF法による価格(注8)		44,051百万円
割引率		2.9%
最終還元利回り		3.3%
原価法による積算価格 (注8)		37,107百万円
土地割合		82.3%
建物割合		17.7%

(注7) 本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分(21.7%)に相当する価格を記載しています。
(注8) 一棟の建物及びその敷地(全体)に対する鑑定評価上の数値につき、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分割合(21.7%)を乗じて算定しています。

物件名称	ヒューリック東上野一丁目ビル		分類	東京コマーシャル・プロパティ(オフィス)
特定資産の概要
取得年月日		2014年10月16日 2018年6月29日	特定資産の種類		信託受益権
取得価格		2,678百万円(注1)	信託受益権の概要	信託受託者	三井住友信託銀行株式会社
鑑定評価額		3,180百万円		信託設定日	2014年9月5日
(価格時点)		(2019年2月28日)		信託期間満了日	2024年10月31日
最寄駅		都営地下鉄大江戸線・つくばエクスプレス線「新御徒町」駅 徒歩2分
所在地(住居表示)		東京都台東区東上野一丁目7番15号
土地	地番	東京都台東区東上野一丁目15番1他	建物	竣工年月	1988年7月
				構造	鉄骨鉄筋コンクリート造
	建蔽率	100%(注2)		階数	地上8階
	容積率	600%・500%(注3)		用途	店舗・事務所・駐車場・居宅
	用途地域	商業地域		延床面積	3,914.50㎡
	敷地面積	714.74㎡
	所有形態	所有権・所有権(共有)(注1)		所有形態	所有権
PM会社		ヒューリック株式会社	マスターリース会社		ヒューリック株式会社
特記事項 該当ありません。
賃貸借の概要
総賃貸可能面積		3,137.09㎡	稼働率		100.0%
代表的テナント		株式会社きらぼし銀行	テナント数		9
総賃料収入(年換算)		177百万円	敷金・保証金		150百万円
(注1)本投資法人は、2018年6月29日付で、本物件の隣地の共有持分(50.0%)を取得価格7.5百万円で取得しており、「取得価格」には、当該共有持分の取得価格も含めて百万円未満を四捨五入して記載しています。 (注2)本物件の土地の指定建蔽率は本来80%ですが、防火地域内の耐火建築物であることから適用される建蔽率は100%となります。 (注3)南側道路から30mまでは600%、それを超える部分は500%です。
鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関		一般財団法人日本不動産研究所
鑑定評価額		3,180百万円
直接還元法による価格		3,230百万円
還元利回り		3.9%
DCF法による価格		3,130百万円
割引率		3.7%
最終還元利回り		4.1%
原価法による積算価格		2,650百万円
土地割合		87.9%
建物割合		12.1%

物件名称	東京西池袋ビルディング		分類	東京コマーシャル・プロパティ(オフィス)
特定資産の概要
取得年月日		2015年3月31日	特定資産の種類		信託受益権
取得価格		1,580百万円	信託受益権の概要	信託受託者	三菱UFJ信託銀行株式会社
鑑定評価額(注1)		1,990百万円		信託設定日	2015年3月31日
(価格時点)		(2019年2月28日)		信託期間満了日	2025年3月31日
最寄駅		JR線「池袋」駅 徒歩3分
所在地(住居表示)		東京都豊島区西池袋一丁目7番7号
土地	地番	東京都豊島区西池袋一丁目7番1他	建物	竣工年月	1990年10月
				構造	鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造
	建蔽率	80%		階数	地上14階地下3階
	容積率	800%		用途	事務所・店舗・駐車場・地域冷暖房施設・倉庫
	用途地域	商業地域		延床面積	15,743.10㎡
	敷地面積	1,581.00㎡
	所有形態	所有権(分有)・地上権(準共有)(注2)		所有形態	区分所有権(一部区分所有権の共有) (注3)
PM会社		ヒューリック株式会社	マスターリース会社		ヒューリック株式会社
特記事項 該当ありません。
賃貸借の概要
総賃貸可能面積(注4)		1,429.74㎡	稼働率(注4)		100.0%
代表的テナント		SMBC日興証券株式会社	テナント数		3
総賃料収入(年換算) (注4)		111百万円	敷金・保証金(注4)		195百万円
(注1)本投資法人が保有する区分所有権に相当する金額を記載しています。 (注2)本物件は、複数の筆の土地上に建物が存在し、各土地が複数の者によって所有されている状態(分有)にありますが、そのうち本投資法人に帰属する敷地面積は142.10㎡であり、敷地全体に占める割合(登記簿上の面積換算)は約9.0%となります。なお、本敷地全体には地上権が設定されており、他の土地所有者との準共有(本投資法人の帰属持分は100万分の77157)となっていますが、相殺により地代の負担はありません。 (注3)本投資法人が保有する建物の登記薄上の専有面積は1,479.2㎡(地下3階～1階の一部及び14階の全部)であり、建物全体に占める割合(登記簿上の専有面積換算)は約13.1%となります。 (注4)本投資法人が保有する区分所有権に相当する数値を記載しています。
鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関		一般財団法人日本不動産研究所
鑑定評価額		1,990百万円
直接還元法による価格		2,020百万円
還元利回り		4.1%
DCF法による価格		1,960百万円
割引率		3.9%
最終還元利回り		4.3%
原価法による積算価格		1,440百万円
土地割合		85.6%
建物割合		14.4%

物件名称	ゲートシティ大崎		分類	東京コマーシャル・プロパティ(オフィス)
特定資産の概要
取得年月日		2015年4月16日	特定資産の種類		信託受益権
取得価格		4,370百万円	信託受益権の概要	信託受託者	三井住友信託銀行株式会社
鑑定評価額		4,780百万円		信託設定日	2015年4月16日
(価格時点)		(2019年2月28日)		信託期間満了日	2025年4月30日
最寄駅		JR線「大崎」駅 徒歩1分
所在地(住居表示)		東京都品川区大崎一丁目11番1号他
土地	地番	東京都品川区大崎一丁目500番1他	建物	竣工年月	(業務商業棟)1999年 1月 (住宅棟)1998年12月
				構造	(業務商業棟)鉄骨・鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンクリート造 (住宅棟)鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造
	建蔽率	60%		階数	(業務商業棟)24階建地下4階 (住宅棟)20階建地下2階
	容積率	660%(注1)		用途	事務所・店舗・住宅
	用途地域	準工業地域		延床面積	(業務商業棟)287,349.75㎡ (住宅棟) 18,141.79㎡
	敷地面積	42,509.31㎡(注2)
	所有形態	所有権(共有) (注3)		所有形態	区分所有権(共有) (注4)
PM会社		-	マスターリース会社(注5)		(業務商業棟)三井不動産株式会社 (住宅棟)三井不動産住宅リース株式会社
特記事項 ・本土地は従前の利用が工場等であり、本建物建設工事着工前に、工事によって発生する残土の処分等のために土壌調査が実施され、「公有地取得に係る重金属による汚染土壌の処理基準(東京都環境保全局)」等の基準を一部超える箇所がありましたが、適切に場外処分場に搬出されています。

賃貸借の概要
総賃貸可能面積(注6)	3,835.78㎡	稼働率(注6)	100.0%
代表的テナント	三井不動産株式会社	テナント数	2
総賃料収入(年換算) (注6)	285百万円	敷金・保証金(注6)	-
(注1)土地の指定容積率は、本来「山手通り」から30m以内は400%。30m超は300%となりますが、大崎駅東口第2地区再開発地区計画(A地区)に該当し、容積率は660%に緩和されています。 (注2)敷地面積は、地番500番2(ゲートシティ大崎街区管理規約で地番500番1とともに一団地とされる敷地)33.30㎡が含まれています。 (注3)土地の所有割合は、地番500番1(42,476.01㎡)の共有持分の敷地権割合(約2.11%)相当です。 (注4)業務商業棟ウエストタワー8階事務所部分の共有持分約83.0%及び業務商業棟B1階から3階の店舗部分の共有持分約2.4%並びに住宅棟の住戸(6戸)が対象です。 (注5)本投資法人は、本物件のうち業務商業棟を三井不動産株式会社に、住宅棟を三井不動産住宅リース株式会社に賃貸し、各社は転借人に転貸しています。 (注6)総賃貸可能面積及び稼働率については、マスターリース会社との間の賃貸借契約に基づいて、本投資法人が保有する区分所有権(業務商業棟ウエストタワー8階の事務所部分:4,088.37㎡の共有持分約83.0%)、業務商業棟B1階から3階の店舗部分:5,609.05㎡の共有持分約2.4%、住宅棟の住戸(6戸):308.20㎡)に相当する数値を記載し、総賃料収入については、2018年8月分としてマスターリース会社より受領した賃料・共益費収入(消費税等は含みません。)を12倍することにより年換算して算出した金額につき百万円未満を四捨五入して記載しています。なお、敷金・保証金についてはマスターリース会社との約定により、マスターリース会社にて保管することとなっており、本投資法人は受領していないため、記載していません。
鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関	一般財団法人日本不動産研究所
鑑定評価額	4,780百万円
直接還元法による価格	4,800百万円
還元利回り	3.5%
DCF法による価格	4,760百万円
割引率	3.1%
最終還元利回り	3.6%
原価法による積算価格	5,020百万円
土地割合	82.9%
建物割合	17.1%

物件名称	ヒューリック虎ノ門ビル		分類	東京コマーシャル・プロパティ(オフィス)
特定資産の概要
取得年月日		2015年12月25日 2016年9月1日	特定資産の種類		信託受益権
取得価格		18,310百万円	信託受益権の概要	信託受託者	みずほ信託銀行株式会社
鑑定評価額		21,700百万円		信託設定日	2005年3月30日
(価格時点)		(2019年2月28日)		信託期間満了日	2026年9月30日
最寄駅		東京メトロ銀座線「虎ノ門」駅 徒歩1分
所在地(住居表示)		東京都港区虎ノ門一丁目1番18号
土地	地番	東京都港区虎ノ門一丁 目108番3他	建物	竣工年月	2015年5月
				構造	鉄骨造
	建蔽率	100%(注1)		階数	地上11階地下1階
	容積率	800%		用途	事務所・店舗
	用途地域	商業地域		延床面積	12,094.79㎡
	敷地面積	1,348.17㎡
	所有形態	所有権(注2)		所有形態	所有権(注2)
PM会社		ヒューリック株式会社	マスターリース会社		ヒューリック株式会社
特記事項 該当ありません。
賃貸借の概要
総賃貸可能面積		8,574.65㎡	稼働率		100.0%
代表的テナント		リテールシステムサービス株式会社	テナント数		12
総賃料収入(年換算)		906百万円	敷金・保証金		643百万円
(注1)本物件の土地の指定建蔽率は本来80%ですが、防火地域内の耐火建築物であることから適用される建蔽率は100%となります。 (注2)本投資法人は、本物件について、2016年9月1日付で信託受益権の準共有持分30.0%を追加取得しており、本投資法人に帰属する信託受益権の持分は合計で100%(完全保有)です。
鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関		一般財団法人日本不動産研究所
鑑定評価額		21,700百万円
直接還元法による価格		21,900百万円
還元利回り		3.1%
DCF法による価格		21,500百万円
割引率		2.8%
最終還元利回り		3.2%
原価法による積算価格		23,400百万円
土地割合		87.4%
建物割合		12.6%

物件名称	ヒューリック渋谷一丁目ビル		分類	東京コマーシャル・プロパティ(オフィス)
特定資産の概要
取得年月日		2017年3月31日	特定資産の種類		信託受益権
取得価格		5,100百万円	信託受益権の概要	信託受託者	三井住友信託銀行株式会社
鑑定評価額		5,670百万円		信託設定日	2017年3月31日
(価格時点)		(2019年2月28日)		信託期間満了日	2027年3月31日
最寄駅		東急東横線他「渋谷」駅 徒歩5分
所在地(住居表示)		東京都渋谷区渋谷一丁目3番9号
土地	地番	東京都渋谷区渋谷一丁目3番1	建物	竣工年月	1993年8月
				構造	鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造
	建蔽率	100%(注1)		階数	地上7階地下2階
	容積率	500%(注2)		用途	事務所・駐車場
	用途地域	商業地域		延床面積	4,041.59㎡
	敷地面積	819.47㎡
	所有形態	所有権		所有形態	所有権
PM会社		ヒューリック株式会社	マスターリース会社		ヒューリック株式会社
特記事項 該当ありません。
賃貸借の概要
総賃貸可能面積		2,817.65㎡	稼働率		100.0%
代表的テナント		ソーシャルワイヤー株式会社	テナント数		6
総賃料収入(年換算)		238百万円	敷金・保証金		181百万円
(注1)本物件の土地の指定建蔽率は本来80%ですが、防火地域内の耐火建築物であることから適用される建蔽率は100%となります。 (注2)本物件の土地の指定容積率は本来500%ですが、前面道路幅員等に基づき適用される基準容積率は約471%となります。
鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関		株式会社谷澤総合鑑定所
鑑定評価額		5,670百万円
直接還元法による価格		5,940百万円
還元利回り		3.4%
DCF法による価格		5,550百万円
割引率		3.5%
最終還元利回り		3.6%
原価法による積算価格		5,610百万円
土地割合		86.1%
建物割合		13.9%

物件名称	ヒューリック東日本橋ビル		分類	東京コマーシャル・プロパティ(オフィス)
特定資産の概要
取得年月日		2017年3月31日	特定資産の種類		信託受益権
取得価格		3,480百万円	信託受益権の概要	信託受託者	三井住友信託銀行株式会社
鑑定評価額		3,690百万円		信託設定日	2017年3月31日
(価格時点)		(2019年2月28日)		信託期間満了日	2027年3月31日
最寄駅		都営地下鉄浅草線「東日本橋」駅 徒歩2分
所在地(住居表示)		東京都中央区東日本橋一丁目1番5号
土地	地番	東京都中央区東日本橋一丁目119番1他	建物	竣工年月	1996年11月
				構造	鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造
	建蔽率	100%(注)		階数	地上9階地下1階
	容積率	700%		用途	事務所・駐車場
	用途地域	商業地域		延床面積	5,520.29㎡
	敷地面積	748.93㎡
	所有形態	所有権		所有形態	所有権
PM会社		ヒューリック株式会社	マスターリース会社		ヒューリック株式会社
特記事項 ・本物件の敷地の一部には、東京都を地上権者とし、地下鉄道施設所有を目的とする地上権が設定されています。
賃貸借の概要
総賃貸可能面積		3,681.20㎡	稼働率		100.0%
代表的テナント		キョーラク株式会社	テナント数		9
総賃料収入(年換算)		190百万円	敷金・保証金		125百万円
(注)本物件の土地の指定建蔽率は本来80%ですが、防火地域内の耐火建築物であることから適用される建蔽率は100%となります。
鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関		株式会社谷澤総合鑑定所
鑑定評価額		3,690百万円
直接還元法による価格		3,810百万円
還元利回り		4.1%
DCF法による価格		3,640百万円
割引率		4.2%
最終還元利回り		4.3%
原価法による積算価格		3,840百万円
土地割合		79.8%
建物割合		20.2%

物件名称	ヒューリック神保町ビル(注1)		分類	東京コマーシャル・プロパティ(オフィス)
特定資産の概要
取得年月日		2017年4月28日	特定資産の種類		信託受益権
取得価格		1,460百万円	信託受益権の概要	信託受託者	三井住友信託銀行株式会社
鑑定評価額		1,530百万円		信託設定日	2017年4月28日
(価格時点)		(2019年2月28日)		信託期間満了日	2027年4月30日
最寄駅		東京メトロ半蔵門線、都営地下鉄三田線他「神保町」駅 徒歩2分
所在地(住居表示)		東京都千代田区神田神保町二丁目2番地31
土地	地番	東京都千代田区神田神保町二丁目2番29他	建物	竣工年月	1989年9月
				構造	鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨造
	建蔽率	100%(注2)		階数	地上8階地下1階
	容積率	700%		用途	店舗・事務所・居宅・倉庫・駐車場
	用途地域	商業地域		延床面積	1,893.84㎡
	敷地面積	384.16㎡
	所有形態	所有権(注3)		所有形態	区分所有権(注3)
PM会社		ヒューリック株式会社	マスターリース会社		ヒューリック株式会社
特記事項 該当ありません。
賃貸借の概要
総賃貸可能面積		1,561.38㎡	稼働率		100.0%
代表的テナント		EAI株式会社	テナント数		8
総賃料収入(年換算)		71百万円	敷金・保証金		49百万円
(注1)物件名称については、2017年7月1日付で「第36荒井ビル」から表記の名称に変更しています。 (注2)本物件の土地の指定建蔽率は本来80%ですが、防火地域内の耐火建築物であることから適用される建蔽率は100%となります。 (注3)本物件は区分所有権ですが、一棟の建物及びその敷地全体(100%)を保有しています。
鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関		一般財団法人日本不動産研究所
鑑定評価額		1,530百万円
直接還元法による価格		1,560百万円
還元利回り		3.9%
DCF法による価格		1,500百万円
割引率		3.7%
最終還元利回り		4.1%
原価法による積算価格		1,300百万円
土地割合		90.1%
建物割合		9.9%

物件名称	ヒューリック銀座7丁目ビル		分類	東京コマーシャル・プロパティ(オフィス)
特定資産の概要
取得年月日		2018年3月29日	特定資産の種類		信託受益権
取得価格		11,000百万円	信託受益権の概要	信託受託者	三菱UFJ信託銀行株式会社
鑑定評価額(注1)		11,650百万円		信託設定日	2018年3月29日
(価格時点)		(2019年2月28日)		信託期間満了日	2028年3月31日
最寄駅		東京メトロ銀座線他「銀座」駅 徒歩4分
所在地(住居表示)		東京都中央区銀座七丁目3番5号
土地	地番	東京都中央区銀座七丁目102番1他	建物	竣工年月	1962年9月(注2)
				構造	鉄骨鉄筋コンクリート造(注2)
	建蔽率	100%(注3)		階数	地上9階地下5階
	容積率	1,100%(注4)		用途	事務所・店舗・倉庫・電気室・機械室・作業室
	用途地域	商業地域		延床面積	19,790.85㎡(注4)
	敷地面積	1,492.71㎡
	所有形態	所有権(準共有持分50.0%)		所有形態	区分所有権(準共有持分50.0%) (注5)
PM会社		ヒューリック株式会社	マスターリース会社		ヒューリック株式会社
特記事項 ・本物件の実際の使用容積率は1,217.39%であり、新築時には容積率の制限がなく適法であったものの、現行法令では基準容積率を上回る既存不適格建築物となっています。 ・本物件の一部において飛散性のアスベスト含有の吹付材の使用が確認されていますが、2019年4月の粉塵濃度測定において、いずれの測定地点においてもアスベスト状繊維濃度は一般環境中と同程度又はそれ以下であることが確認されています。 ・本物件の南東側「外堀通り」の地下に都市計画法第11条に定める都市施設に該当する駐車場があり、これと接続する目的で本物件に設置された地上1階から地下1階の階段及び通路も都市施設に該当するため、将来建物を建て替える際には、現状と同様の通路等を設置する必要があります。
賃貸借の概要
総賃貸可能面積 (注6)		6,002.99㎡	稼働率		100.0%
代表的テナント		-	テナント数		4
総賃料収入 (年換算)(注6)		499百万円	敷金・保証金(注6)		301百万円
(注1)本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分(50.0%)に相当する価格を記載しています。 (注2)2009年に耐震補強工事済みであり、構造面において新耐震基準と同等の耐震性能を有しています。 (注3)本物件の土地の指定建蔽率は本来80%ですが、防火地域内の耐火建築物であることから適用される建蔽率は100%となります。 (注4)本物件の土地の指定容積率は本来800%ですが、機能更新型高度利用地区(銀座A地区)の指定を受けているため、容積率は1,100%へ緩和されています。なお、本物件の実際の使用容積率は1,217.39%であり、基準容積率を上回る既存不適格建築物となっています。 (注5)本物件は区分所有権ですが、一棟の建物及びその敷地を一体として、信託受益権の準共有持分50.0%を保有しています。 (注6)本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分(50.0%)に相当する数値を記載しています。

鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関	一般財団法人日本不動産研究所
鑑定評価額(注7)	11,650百万円
直接還元法による価格 (注8)	11,850百万円
還元利回り	3.3%
DCF法による価格 (注8)	11,400百万円
割引率	3.1%
最終還元利回り	3.4%
原価法による積算価格 (注8)	12,300百万円
土地割合	97.1%
建物割合	2.9%

(注7) 本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分(50.0%)に相当する価格を記載しています。
(注8) 一棟の建物及びその敷地(全体)に対する鑑定評価上の数値につき、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分割合(50.0%)を乗じて算定しています。

物件名称	品川シーズンテラス		分類	東京コマーシャル・プロパティ(オフィス)
特定資産の概要
取得年月日		2018年9月10日	特定資産の種類		信託受益権
取得価格		6,100百万円	信託受益権の概要	信託受託者	みずほ信託銀行株式会社
鑑定評価額(注1)		6,200百万円		信託設定日	2018年9月10日
(価格時点)		(2019年2月28日)		信託期間満了日	2028年9月30日
最寄駅		JR各線他「品川」駅 徒歩6分
所在地(住居表示)		東京都港区港南一丁目2番70号
土地	地番	東京都港区港南一丁目2番6	建物	竣工年月	2015年1月
				構造	鉄骨・鉄筋コンクリート造
	建蔽率	70%(注2)		階数	地上32階地下1階
	容積率	400%		用途	事務所・店舗・倉庫・駐車場・診療所・集会所
	用途地域	準工業地域		延床面積	202,666.94㎡ (注3)
	敷地面積	49,547.86㎡ (注4)
	所有形態	借地権及び使用借権(準共有)(準共有持分25.0%) (注5)		所有形態	区分所有権(共有)(準共有持分25.0%) (注6)
PM会社		エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社	マスターリース会社		エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社等(注7)
特記事項 ・信託受託者は、前所有者であるヒューリック株式会社からマスターリース契約上の地位及び各エンドテナントとの賃貸借契約上の地位を承継しています。将来において、マスターリース契約上の地位又は各エンドテナントとの賃貸借契約上の地位を譲渡する場合、他の共有者又は各エンドテナントの承諾が必要となる場合があります。
賃貸借の概要
総賃貸可能面積 (注8)		3,196.54㎡	稼働率(注9)		99.9%
代表的テナント		-	テナント数		-
総賃料収入 (年換算)		-	敷金・保証金		-
(注1)本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分(25.0%)に相当する価格を記載しています。 (注2)本物件の土地の指定建蔽率は本来60%ですが、当該土地の角地加算により適用される建蔽率は70%となります。 (注3)延床面積には、倉庫を用途とする鉄筋コンクリート造地下1階建の建物(49.70㎡)は含まれていません。 (注4)上記は敷地全体の面積であり、建物の敷地部分(借地権対象土地)の面積である11,130.61㎡及び容積使用可能範囲の面積である38,417.25㎡の合計です。 (注5)本投資法人に帰属する土地は、土地賃貸借契約に基づく建物の敷地部分の借地権に係る準共有持分(約9.5%)及び使用貸借契約に基づく通路、緑地、倉庫等の設置や管理、イベント等での使用を目的とする建物の敷地周辺部分の土地の使用借権に係る準共有持分(18.0%)を主たる信託財産とする信託受益権の準共有持分25.0%です。 (注6)本投資法人に帰属する建物は、1階から3階の店舗、集会所、診療所並びに6階から10階及び18階から26階の事務所の区分所有権の共有持分(18.0%)並びに5階の事務所の区分所有権の共有持分(約3.4%)を主たる信託財産とする信託受益権の準共有持分25.0%です。 (注7)本物件の5階の東京都保有部分並びに11階から17階及び27階から31階は、マスターリース契約に基づき、東京都以外の一棟の建物の共有者である4社が一括して賃借し又は利用権限の付与を受け、当該4社が共有している他の階と合わせて各エンドテナントに賃貸されていますが、一棟の建物全体がエヌ・ティ・ティ都市開発株式会社により管理運営されています。 (注8)本物件は、一棟の建物全体についてエヌ・ティ・ティ都市開発株式会社が各エンドテナントから賃料を収受し、本物件の各共有者が保有する共有持分割合に応じて収益を分配しているため、総賃貸可能面積については、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分(25.0%)に相当するエンドテナントの数値を記載しています。 (注9)一棟の建物全体のエンドテナントの数値を記載しています。

鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関		一般財団法人日本不動産研究所
鑑定評価額(注10)		6,200百万円
直接還元法による価格 (注11)		6,225百万円
還元利回り		3.5%
DCF法による価格 (注11)		6,150百万円
割引率		3.2%
最終還元利回り		3.6%
原価法による積算価格 (注11)		5,450百万円
土地(借地権)割合		63.4%
建物割合		36.6%

(注10)本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分(25.0%)に相当する価格を記載しています。
(注11)区分所有建物及びその敷地の共有持分に対する鑑定評価上の数値につき、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分割合(25.0%)を乗じて算定しています。

物件名称	KSS五反田ビル(注1)		分類	東京コマーシャル・プロパティ(オフィス)
特定資産の概要
取得年月日		2018年10月1日	特定資産の種類		不動産
取得価格		3,450百万円	信託受益権の概要	信託受託者	-
鑑定評価額		3,500百万円		信託設定日	-
(価格時点)		(2019年2月28日)		信託期間満了日	-
最寄駅		東急池上線「大崎広小路」駅 徒歩1分
所在地(住居表示)		東京都品川区西五反田一丁目21番8号
土地	地番	東京都品川区西五反田一丁目21番2他	建物	竣工年月	1996年3月
				構造	鉄骨・鉄筋コンクリート造
	建蔽率	100%・80% (注2)(注3)		階数	地上8階地下1階
	容積率	500%・300% (注3)		用途	事務所・店舗・駐車場
	用途地域	商業地域・準工業地域 (注3)		延床面積	4,495.35㎡
	敷地面積	940.43㎡
	所有形態	借地権(85.1%)・所有権(14.9%)		所有形態	所有権
PM会社		ヒューリック株式会社	マスターリース会社		ヒューリック株式会社
特記事項 ・本物件の借地権対象土地の所有者との間で、一定の場合にその承諾を取得する義務等を合意しています。
賃貸借の概要
総賃貸可能面積		3,296.01㎡	稼働率		100.0%
代表的テナント		-	テナント数		8
総賃料収入 (年換算)		192百万円	敷金・保証金		141百万円
(注1)物件名称については、2019年5月31日付で表記の名称から「ヒューリック五反田山手通ビル」に変更する予定です。 (注2)本物件のうち用途地域が商業地域である土地の指定建蔽率は本来80%ですが、防火地域内にある耐火建築物であることから適用される建蔽率は100%となります。また、用途地域が準工業地域である土地の指定建蔽率は本来60%ですが、当該土地の角地加算及び防火地域内にある耐火建築物であることから適用される建蔽率は80%となります。 (注3)南側道路境界から30m以内は用途地域が商業地域、建蔽率100%、容積率500%であり、南側道路境界から30m超は用途地域が準工業地域、建蔽率80%、容積率300%です。
鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関		大和不動産鑑定株式会社
鑑定評価額		3,500百万円
直接還元法による価格		3,770百万円
還元利回り		3.9%
DCF法による価格		3,380百万円
割引率		3.6%
最終還元利回り		4.0%
原価法による積算価格		3,010百万円
土地(所有権)割合		16.6%
土地(借地権)割合		66.4%
建物割合		17.0%

物件名称	ヒューリック日本橋本町一丁目ビル		分類	東京コマーシャル・プロパティ(オフィス)
特定資産の概要
取得年月日		2018年11月1日	特定資産の種類		信託受益権
取得価格		3,980百万円	信託受益権の概要	信託受託者	三菱UFJ信託銀行株式会社
鑑定評価額(注1)		4,140百万円		信託設定日	2004年2月4日
(価格時点)		(2019年2月28日)		信託期間満了日	2026年12月31日
最寄駅		東京メトロ銀座線他「三越前」駅 徒歩5分
所在地(住居表示)		東京都中央区日本橋本町一丁目9番4号
土地	地番	東京都中央区日本橋本町一丁目6番1	建物	竣工年月	1964年1月(注2)
				構造	鉄骨鉄筋コンクリート造(注2)
	建蔽率	100%(注3)		階数	地上10階地下1階
	容積率	800%(注4)		用途	事務所
	用途地域	商業地域		延床面積	9,869.38㎡
	敷地面積	1,057.71㎡
	所有形態	所有権(準共有持分50.0%)		所有形態	所有権(準共有持分50.0%)
PM会社		ヒューリック株式会社	マスターリース会社		ヒューリック株式会社
特記事項 ・本物件の実際の使用容積率は877.04%であり、新築時には容積率の制限がなく適法であったものの、現行法令では基準容積率を上回る既存不適格建築物となっています。
賃貸借の概要
総賃貸可能面積 (注5)		3,702.25㎡	稼働率		100.0%
代表的テナント		-	テナント数		14
総賃料収入 (年換算)(注5)		190百万円	敷金・保証金(注5)		141百万円
(注1)本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分(50.0%)に相当する価格を記載しています。 (注2)2006年に耐震補強工事済みであり、構造面において新耐震基準と同等の耐震性能を有しています。 (注3)本物件の土地の指定建蔽率は本来80%ですが、防火地域内の耐火建築物であることから適用される建蔽率は100%となります。 (注4)本物件の実際の使用容積率は877.04%であり、新築時には容積率の制限がなく適法であったものの、現行法令では基準容積率を上回る既存不適格建築物となっています。 (注5)本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分(50.0%)に相当する数値を記載しています。
鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関		大和不動産鑑定株式会社
鑑定評価額(注6)		4,140百万円
直接還元法による価格 (注7)		4,280百万円
還元利回り		4.1%
DCF法による価格 (注7)		4,080百万円
割引率		3.9%
最終還元利回り		4.3%
原価法による積算価格 (注7)		4,340百万円
土地割合		97.6%
建物割合		2.4%

(注6)本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分(50.0%)に相当する価格を記載しています。
(注7)一棟の建物及びその敷地(全体)に対する鑑定評価上の数値につき、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分割合(50.0%)を乗じて算定しています。

物件名称	番町ハウス		分類	東京コマーシャル・プロパティ(オフィス)
特定資産の概要
取得年月日		2018年11月1日	特定資産の種類		信託受益権
取得価格		2,750百万円	信託受益権の概要	信託受託者	三菱UFJ信託銀行株式会社
鑑定評価額		2,800百万円		信託設定日	2018年11月1日
(価格時点)		(2019年2月28日)		信託期間満了日	2028年10月31日
最寄駅		東京メトロ半蔵門線「半蔵門」駅 徒歩3分
所在地(住居表示)		東京都千代田区一番町29番地1
土地	地番	東京都千代田区一番町29番1	建物	竣工年月	1989年8月
				構造	鉄骨鉄筋コンクリート造
	建蔽率	100%(注1)		階数	地上7階地下2階
	容積率	500%		用途	事務所・駐車場
	用途地域	商業地域		延床面積	2,758.04㎡
	敷地面積	489.38㎡
	所有形態	所有権		所有形態	区分所有権(注2)
PM会社		ヒューリック株式会社	マスターリース会社		ヒューリック株式会社
特記事項 該当ありません。
賃貸借の概要
総賃貸可能面積		1,916.19㎡	稼働率		100.0%
代表的テナント		-	テナント数		4
総賃料収入 (年換算)		-	敷金・保証金		111百万円
(注1)本物件の土地の指定建蔽率は本来80%ですが、防火地域内の耐火建築物であることから適用される建蔽率は100%となります。 (注2)本物件は区分所有権ですが、一棟の建物及びその敷地全体(100%)を保有しています。
鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関		大和不動産鑑定株式会社
鑑定評価額		2,800百万円
直接還元法による価格		2,860百万円
還元利回り		3.8%
DCF法による価格		2,780百万円
割引率		3.6%
最終還元利回り		4.0%
原価法による積算価格		2,580百万円
土地割合		90.7%
建物割合		9.3%

物件名称	恵比寿南ビル		分類	東京コマーシャル・プロパティ(オフィス)
特定資産の概要
取得年月日		2018年12月27日	特定資産の種類		信託受益権
取得価格		2,420百万円	信託受益権の概要	信託受託者	三井住友信託銀行株式会社
鑑定評価額		2,540百万円		信託設定日	2014年6月25日
(価格時点)		(2019年2月28日)		信託期間満了日	2028年12月31日
最寄駅		東京メトロ日比谷線「恵比寿」駅 徒歩4分
所在地(住居表示)		東京都渋谷区恵比寿南二丁目12番18号
土地	地番	東京都渋谷区恵比寿南二丁目12番2他	建物	竣工年月	1992年9月
				構造	鉄筋コンクリート造
	建蔽率	70%(注)		階数	地上4階地下2階
	容積率	300%		用途	事務所
	用途地域	第一種住居地域		延床面積	1,617.79㎡
	敷地面積	549.95㎡
	所有形態	所有権		所有形態	所有権
PM会社		ヒューリック株式会社	マスターリース会社		ヒューリック株式会社
特記事項 該当ありません。
賃貸借の概要
総賃貸可能面積		1,629.09㎡	稼働率		100.0%
代表的テナント		-	テナント数		1
総賃料収入(年換算)		-	敷金・保証金		-
(注)本物件の土地の指定建蔽率は本来60%ですが、当該土地の角地加算により適用される建蔽率は70%となります。
鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関		株式会社谷澤総合鑑定所
鑑定評価額		2,540百万円
直接還元法による価格		2,640百万円
還元利回り		3.8%
DCF法による価格		2,500百万円
割引率		3.8%
最終還元利回り		3.9%
原価法による積算価格		2,430万円
土地割合		90.3%
建物割合		9.7%

物件名称	大井町再開発ビル2号棟		分類	東京コマーシャル・プロパティ(商業施設)
特定資産の概要
取得年月日		2014年2月7日	特定資産の種類		信託受益権
取得価格		9,456百万円	信託受益権の概要	信託受託者	みずほ信託銀行株式会社
鑑定評価額		12,100百万円		信託設定日	2014年2月7日
(価格時点)		(2019年2月28日)		信託期間満了日	2024年2月29日
最寄駅		JR京浜東北線「大井町」駅 徒歩1分
所在地(住居表示)		東京都品川区東大井五丁目20番1号
土地	地番	東京都品川区東大井五丁目2番	建物	竣工年月	1989年9月
				構造	鉄骨鉄筋コンクリート造
	建蔽率	90%(注1)		階数	地上8階地下2階
	容積率	700%・600%(注2)		用途	百貨店・駐車場
	用途地域	商業地域		延床面積	15,444.28㎡(注3)
	敷地面積	2,072.55㎡
	所有形態	所有権		所有形態	所有権
PM会社		ヒューリック株式会社	マスターリース会社		ヒューリック株式会社
特記事項 該当ありません。
賃貸借の概要(注4)
総賃貸可能面積		14,485.66㎡	稼働率		100.0%
代表的テナント		ヒューリック株式会社	テナント数		1(3)
総賃料収入(年換算)		624百万円	敷金・保証金		656百万円
(注1)本物件の土地の指定建蔽率は本来80%ですが、防火地域内にある耐火建築物であること及び高度利用地区内であることから都市計画法に定められた範囲内で緩和され、適用される建蔽率は90%となります。 (注2)北側路線から20mまで700%、20m超は600%です。 (注3)延床面積に附属建物1.17㎡は含まれていません。 (注4)本物件の賃貸借については、エンドテナントの賃料の変動にかかわらずマスターリース会社から一定の賃料を受け取る固定型マスターリースとなっています。
鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関		株式会社谷澤総合鑑定所
鑑定評価額		12,100百万円
直接還元法による価格		12,300百万円
還元利回り		4.0%
DCF法による価格		12,000百万円
割引率		4.1%
最終還元利回り		4.2%
原価法による積算価格		11,600百万円
土地割合		88.3%
建物割合		11.7%

物件名称	大井町再開発ビル1号棟		分類	東京コマーシャル・プロパティ(商業施設)
特定資産の概要
取得年月日		2014年2月7日	特定資産の種類		信託受益権
取得価格		6,166百万円	信託受益権の概要	信託受託者	みずほ信託銀行株式会社
鑑定評価額(注1)		7,360百万円		信託設定日	2010年11月25日
(価格時点)		(2019年2月28日)		信託期間満了日	2024年2月29日
最寄駅		JR京浜東北線「大井町」駅 徒歩1分
所在地(住居表示)		東京都品川区東大井五丁目18番1号
土地	地番	東京都品川区東大井五丁目1番	建物	竣工年月	1989年9月
				構造	鉄骨鉄筋コンクリート造
	建蔽率	90%(注2)		階数	地上10階地下3階
	容積率	700%・600%(注3)		用途	店舗
	用途地域	商業地域		延床面積	40,945.05㎡
	敷地面積	5,054.56㎡
	所有形態	所有権(共有)(注4)		所有形態	区分所有権(共有) (注5)
PM会社		ヒューリック株式会社	マスターリース会社		ヒューリック株式会社
特記事項 該当ありません。
賃貸借の概要(注6)
総賃貸可能面積(注7)		10,612.67㎡	稼働率(注7)		100.0%
代表的テナント		ヒューリック株式会社	テナント数		1(2)
総賃料収入(年換算) (注7)		438百万円	敷金・保証金(注7)		529百万円
(注1)本投資法人が保有する共有持分に相当する金額を記載しています。 (注2)本物件の土地の指定建蔽率は本来80%ですが、防火地域内にある耐火建築物であること及び高度利用地区内であることから都市計画法に定められた範囲内で緩和され、適用される建蔽率は90%となります。 (注3)西側及び南側道路境界から20mまでは700%、20m超は600%です。 (注4)本投資法人に帰属する敷地面積は約2,381.67㎡であり、敷地全体に占める割合(登記簿上の面積換算)は約47.1%となります。 (注5)本投資法人に帰属する建物の登記簿上の専有面積は、店舗部分:約11,983.44㎡(地下2階から8階までの一部)、駐車場部分:約1,911.07㎡(地下1階から地下3階までの一部)であり、建物全体に占める割合(登記簿上の専有面積換算)はそれぞれ約82.6%、約35.3%となります。 (注6)本物件の賃貸借については、エンドテナントの賃料の変動にかかわらずマスターリース会社から一定の賃料を受け取る固定型マスターリースとなっています。 (注7)本投資法人が保有する区分所有権の共有持分(約82.6%)に相当する数値を記載しています。
鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関		株式会社谷澤総合鑑定所
鑑定評価額		7,360百万円
直接還元法による価格		7,430百万円
還元利回り		4.2%
DCF法による価格		7,330百万円
割引率		4.3%
最終還元利回り		4.4%
原価法による積算価格		6,760百万円
土地割合		85.6%
建物割合		14.4%

物件名称	ダイニングスクエア秋葉原ビル		分類	東京コマーシャル・プロパティ(商業施設)
特定資産の概要
取得年月日		2014年2月7日	特定資産の種類		信託受益権
取得価格		3,200百万円	信託受益権の概要	信託受託者	三菱UFJ信託銀行株式会社
鑑定評価額		3,930百万円		信託設定日	2005年9月27日
(価格時点)		(2019年2月28日)		信託期間満了日	2024年2月29日
最寄駅		JR山手線・京浜東北線・総武線「秋葉原」駅 徒歩1分
所在地(住居表示)		東京都千代田区神田佐久間町一丁目16番地2
土地	地番	東京都千代田区神田佐久間町一丁目16番2	建物	竣工年月	1993年6月
				構造	鉄筋コンクリート造
	建蔽率	100%(注1)		階数	地上9階地下2階
	容積率	480%(注2)		用途	事務所・駐車場
	用途地域	商業地域		延床面積	2,354.88㎡
	敷地面積	448.74㎡
	所有形態	所有権		所有形態	所有権
PM会社		ヒューリック株式会社	マスターリース会社		ヒューリック株式会社
特記事項 該当ありません。
賃貸借の概要
総賃貸可能面積		2,169.41㎡	稼働率		100.0%
代表的テナント		-	テナント数		1
総賃料収入(年換算)		-	敷金・保証金		-
(注1)本物件の土地の指定建蔽率は本来80%ですが、防火地域内にある耐火建築物であることから適用される建蔽率は100%となります。 (注2)前面道路の幅員が約8mであるため、容積率は480%となります。
鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関		一般財団法人日本不動産研究所
鑑定評価額		3,930百万円
直接還元法による価格		4,000百万円
還元利回り		3.8%
DCF法による価格		3,860百万円
割引率		3.6%
最終還元利回り		4.0%
原価法による積算価格		2,580百万円
土地割合		93.3%
建物割合		6.7%

物件名称	ヒューリック神宮前ビル		分類	東京コマーシャル・プロパティ(商業施設)
特定資産の概要
取得年月日		2014年2月7日	特定資産の種類		信託受益権
取得価格		2,660百万円	信託受益権の概要	信託受託者	みずほ信託銀行株式会社
鑑定評価額		3,600百万円		信託設定日	2013年6月28日
(価格時点)		(2019年2月28日)		信託期間満了日	2024年2月29日
最寄駅		東京メトロ千代田線「明治神宮前」駅 徒歩7分
所在地(住居表示)		東京都渋谷区神宮前五丁目17番9号
土地	地番	東京都渋谷区神宮前五丁目17番11他	建物	竣工年月	2000年9月
				構造	鉄筋コンクリート・鉄骨造
	建蔽率	60%		階数	地上6階地下2階
	容積率	300%		用途	店舗・共同住宅
	用途地域	第一種住居地域		延床面積	1,931.78㎡
	敷地面積	658.77㎡
	所有形態	所有権		所有形態	所有権
PM会社		ヒューリック株式会社	マスターリース会社		ヒューリック株式会社
特記事項 該当ありません。
賃貸借の概要
総賃貸可能面積		1,656.24㎡	稼働率		100.0%
代表的テナント		株式会社ユナイテッドアローズ	テナント数		5
総賃料収入(年換算)		158百万円	敷金・保証金		82百万円
鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関		株式会社谷澤総合鑑定所
鑑定評価額		3,600百万円
直接還元法による価格		3,680百万円
還元利回り		3.3%
DCF法による価格		3,560百万円
割引率		3.4%
最終還元利回り		3.5%
原価法による積算価格		3,570百万円
土地割合		92.5%
建物割合		7.5%

物件名称	ヒューリック新宿三丁目ビル		分類	東京コマーシャル・プロパティ(商業施設)
特定資産の概要
取得年月日		2014年10月16日	特定資産の種類		信託受益権
取得価格		5,550百万円	信託受益権の概要	信託受託者	三井住友信託銀行株式会社
鑑定評価額		7,760百万円		信託設定日	2010年7月30日
(価格時点)		(2019年2月28日)		信託期間満了日	2024年10月31日
最寄駅		東京メトロ丸ノ内線・副都心線「新宿三丁目」駅 徒歩1分
所在地(住居表示)		東京都新宿区新宿三丁目17番2号
土地	地番	東京都新宿区 新宿三丁目17番4他	建物	竣工年月	1983年6月
				構造	鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造
	建蔽率	100%(注)		階数	地上7階地下1階
	容積率	800%		用途	店舗・事務所・倉庫
	用途地域	商業地域		延床面積	1,493.90㎡
	敷地面積	250.78㎡
	所有形態	借地権		所有形態	所有権
PM会社		ヒューリック株式会社	マスターリース会社		ヒューリック株式会社
特記事項 該当ありません。
賃貸借の概要
総賃貸可能面積		1,351.15㎡	稼働率		100.0%
代表的テナント		株式会社マツモトキヨシ	テナント数		4
総賃料収入(年換算)		344百万円	敷金・保証金		208百万円
(注)本物件の土地の指定建蔽率は本来80%ですが、防火地域内の耐火建築物であることから適用される建蔽率は100%となります。
鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関		一般財団法人日本不動産研究所
鑑定評価額		7,760百万円
直接還元法による価格		7,970百万円
還元利回り		3.5%
DCF法による価格		7,540百万円
割引率		3.0%
最終還元利回り		3.6%
原価法による積算価格		7,100百万円
借地権割合		98.9%
建物割合		1.1%

物件名称	横浜山下町ビル		分類	東京コマーシャル・プロパティ(商業施設)
特定資産の概要
取得年月日		2014年10月16日	特定資産の種類		信託受益権
取得価格		4,850百万円	信託受益権の概要	信託受託者	三菱UFJ信託銀行株式会社
鑑定評価額		5,780百万円		信託設定日	2013年9月25日
(価格時点)		(2019年2月28日)		信託期間満了日	2024年10月31日
最寄駅		横浜高速鉄道みなとみらい線「元町・中華街」駅 徒歩1分
所在地(住居表示)		神奈川県横浜市中区山下町36番地1
土地	地番	神奈川県横浜市中区 山下町36番1他	建物	竣工年月	1993年7月
				構造	鉄骨鉄筋コンクリート造
	建蔽率	100%(注)		階数	地上7階地下2階
	容積率	600%		用途	店舗
	用途地域	商業地域		延床面積	8,583.54㎡
	敷地面積	1,350.57㎡
	所有形態	所有権		所有形態	所有権
PM会社		ヒューリック株式会社	マスターリース会社		ヒューリック株式会社
特記事項 該当ありません。
賃貸借の概要
総賃貸可能面積		8,958.70㎡	稼働率		100.0%
代表的テナント		株式会社バーニーズジャパン	テナント数		1
総賃料収入(年換算)		-	敷金・保証金		-
(注)本物件の土地の指定建蔽率は本来80%ですが、防火地域内の耐火建築物であることから適用される建蔽率は100%となります。
鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関		一般財団法人日本不動産研究所
鑑定評価額		5,780百万円
直接還元法による価格		5,870百万円
還元利回り		4.3%
DCF法による価格		5,690百万円
割引率		4.1%
最終還元利回り		4.5%
原価法による積算価格		3,390百万円
土地割合		65.5%
建物割合		34.5%

物件名称	オーキッドスクエア		分類	東京コマーシャル・プロパティ(商業施設)
特定資産の概要
取得年月日		2016年3月30日	特定資産の種類		信託受益権
取得価格		3,502百万円	信託受益 権の概要	信託受託者	みずほ信託銀行株式会社
鑑定評価額		3,820百万円		信託設定日	2014年8月29日
(価格時点)		(2019年2月28日)		信託期間満了日	2026年3月31日
最寄駅		東京メトロ日比谷線「日比谷」駅 徒歩3分
所在地(住居表示)		東京都千代田区有楽町一丁目2番11号
土地	地番	東京都千代田区有楽町 一丁目14番20	建物	竣工年月	2009年1月
				構造	鉄筋コンクリート造
	建蔽率	100%(注1)		階数	地上8階地下1階
	容積率	827%(注2)		用途	店舗
	用途地域	商業地域		延床面積	1,483.67㎡
	敷地面積	237.15㎡
	所有形態	所有権		所有形態	所有権
PM会社		ヒューリック株式会社	マスターリース会社		ヒューリック株式会社
特記事項 該当ありません。
賃貸借の概要
総賃貸可能面積		1,334.88㎡	稼働率		100.0%
代表的テナント		アンドモワ株式会社	テナント数		4
総賃料収入(年換算)		165百万円	敷金・保証金		88百万円
(注1)本物件の土地の指定建蔽率は本来80%ですが、防火地域内の耐火建築物であることから適用される建蔽率は100%となります。 (注2)本物件の土地の指定容積率は本来900%ですが、前面道路幅員等に基づき適用される基準容積率は827%となります。
鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関		大和不動産鑑定株式会社
鑑定評価額		3,820百万円
直接還元法による価格		3,900百万円
還元利回り		3.7%
DCF法による価格		3,790百万円
割引率		3.5%
最終還元利回り		3.9%
原価法による積算価格		3,530百万円
土地割合		92.0%
建物割合		8.0%

物件名称	ヒューリック等々力ビル		分類	東京コマーシャル・プロパティ(商業施設)
特定資産の概要
取得年月日		2016年12月27日	特定資産の種類		信託受益権
取得価格		1,200百万円	信託受益権の概要	信託受託者	三菱UFJ信託銀行株式会社
鑑定評価額		1,350百万円		信託設定日	2016年12月27日
(価格時点)		(2019年2月28日)		信託期間満了日	2026年12月31日
最寄駅		東急大井町線「等々力」駅 徒歩1分
所在地(住居表示)		東京都世田谷区等々力三丁目5番2号
土地	地番	東京都世田谷区等々力三丁目86番1	建物	竣工年月	1990年8月
				構造	鉄骨鉄筋コンクリート造
	建蔽率	90%(注)		階数	地上3階地下2階
	容積率	300%		用途	店舗・事務所・駐輪場
	用途地域	近隣商業地域		延床面積	2,398.48㎡
	敷地面積	851.33㎡
	所有形態	所有権		所有形態	所有権
PM会社		ヒューリック株式会社	マスターリース会社		ヒューリック株式会社
特記事項 該当ありません。
賃貸借の概要
総賃貸可能面積		1,676.02㎡	稼働率		100.0%
代表的テナント		JR東日本スポーツ株式会社	テナント数		8
総賃料収入(年換算)		93百万円	敷金・保証金		69百万円
(注)本物件の土地の指定建蔽率は本来80%ですが、当該土地の角地加算により適用される建蔽率は90%となります。
鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関		株式会社谷澤総合鑑定所
鑑定評価額		1,350百万円
直接還元法による価格		1,360百万円
還元利回り		4.5%
DCF法による価格		1,340百万円
割引率		4.6%
最終還元利回り		4.7%
原価法による積算価格		1,500百万円
土地割合		81.1%
建物割合		18.9%

物件名称	ヒューリック大森ビル		分類	東京コマーシャル・プロパティ(商業施設)
特定資産の概要
取得年月日		2017年3月31日	特定資産の種類		信託受益権
取得価格		3,420百万円	信託受益権の概要	信託受託者	みずほ信託銀行株式会社
鑑定評価額		3,720百万円		信託設定日	2017年3月31日
(価格時点)		(2019年2月28日)		信託期間満了日	2027年3月31日
最寄駅		JR京浜東北線「大森」駅 徒歩2分
所在地(住居表示)		東京都品川区南大井六丁目28番12号
土地	地番	東京都品川区南大井六丁目1番7	建物	竣工年月	2017年1月
				構造	鉄骨造
	建蔽率	100%(注1)		階数	地上9階
	容積率	600%・500% (注2)		用途	診療所・店舗
	用途地域	商業地域		延床面積	2,785.82㎡
	敷地面積	462.21㎡
	所有形態	所有権		所有形態	所有権
PM会社		ヒューリック株式会社	マスターリース会社		ヒューリック株式会社
特記事項 該当ありません。
賃貸借の概要(注3)
総賃貸可能面積		2,666.52㎡	稼働率		100.0%
代表的テナント		ヒューリック株式会社 (注4)	テナント数		7
総賃料収入(年換算)		192百万円	敷金・保証金		144百万円
(注1)本物件の土地の指定建蔽率は本来80%ですが、防火地域内の耐火建築物であることから適用される建蔽率は100%となります。 (注2)西側道路境界より20mまでは600%、20m超は500%です。 (注3)本物件の建物の1階、3階、4階及び5階の各貸室の賃貸借については、マスターリース契約締結日から5年間(以下「賃料固定期間」といいます。)は、エンドテナントの賃料の変動にかかわらずマスターリース会社から一定の賃料を受け取る固定型マスターリースとなっています。したがって、当該各貸室については、マスターリース会社としてのヒューリック株式会社をエンドテナントとみなして、総賃貸可能面積、稼働率、テナント数、総賃料収入及び敷金・保証金を算出しています。なお、賃料固定期間中は、マスターリース会社は、当該各貸室の賃貸借を解約することができないこととしています。 (注4)本物件の建物の1階、3階、4階及び5階の各貸室のマスターリース会社(賃借人)としてのヒューリック株式会社を記載しています。
鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関		シービーアールイー株式会社
鑑定評価額		3,720百万円
直接還元法による価格		3,720百万円
還元利回り		4.3%
DCF法による価格		3,720百万円
割引率		4.1%
最終還元利回り		4.4%
原価法による積算価格		2,660百万円
土地割合		79.4%
建物割合		20.6%

物件名称	HULIC &New SHIBUYA		分類	東京コマーシャル・プロパティ(商業施設)
特定資産の概要
取得年月日		2017年6月30日	特定資産の種類		信託受益権
取得価格		3,150百万円	信託受益権の概要	信託受託者	三菱UFJ信託銀行株式会社
鑑定評価額(注1)		3,415百万円		信託設定日	2017年6月30日
(価格時点)		(2019年2月28日)		信託期間満了日	2027年6月30日
最寄駅		JR山手線、東京メトロ銀座線及び半蔵門線他「渋谷」駅 徒歩5分
所在地(住居表示)		東京都渋谷区宇田川町31番1号
土地	地番	東京都渋谷区宇田川町83番4他	建物	竣工年月	2017年4月
				構造	鉄骨造
	建蔽率	100%(注2)		階数	地上10階地下2階
	容積率	681%(注3)		用途	店舗
	用途地域	商業地域		延床面積	2,069.43㎡
	敷地面積	281.13㎡
	所有形態	所有権 (準共有持分50.0%)		所有形態	所有権 (準共有持分50.0%)
PM会社		ヒューリック株式会社	マスターリース会社		ヒューリック株式会社
特記事項 該当ありません。
賃貸借の概要
総賃貸可能面積 (注4)		898.62㎡	稼働率		100.0%
代表的テナント		株式会社ジンズ	テナント数		11
総賃料収入(年換算) (注4)		128百万円	敷金・保証金(注4)		123百万円
(注1)本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分に相当する金額を記載しています。 (注2)本物件の土地の指定建蔽率は本来80%ですが、防火地域内の耐火建築物であることから適用される建蔽率は100%となります。 (注3)本物件の土地の指定容積率は本来700%ですが、前面道路幅員等に基づき適用される基準容積率は約681%となります。 (注4)本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分(50.0%)に相当する数値を記載しています。
鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関		一般財団法人日本不動産研究所
鑑定評価額(注5)		3,415百万円
直接還元法による価格(注6)		3,490百万円
還元利回り		3.1%
DCF法による価格(注6)		3,335百万円
割引率		2.9%
最終還元利回り		3.3%
原価法による積算価格(注6)		2,600百万円
土地割合		83.0%
建物割合		17.0%

(注5)本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分(50.0%)に相当する金額を記載しています。
(注6)一棟の建物及びその敷地(全体)に対する鑑定評価上の数値につき、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分割合(50.0%)を乗じて算定しています。

物件名称	HULIC &New SHINBASHI		分類	東京コマーシャル・プロパティ(商業施設)
特定資産の概要
取得年月日		2017年11月1日	特定資産の種類		信託受益権
取得価格		3,100百万円	信託受益権の概要	信託受託者	三井住友信託銀行株式会社
鑑定評価額		3,360百万円		信託設定日	2017年11月1日
(価格時点)		(2019年2月28日)		信託期間満了日	2027年11月30日
最寄駅		都営地下鉄三田線「内幸町」駅 徒歩3分
所在地(住居表示)		東京都港区新橋二丁目11番10号
土地	地番	東京都港区新橋二丁目9番2他	建物	竣工年月	2017年4月
				構造	鉄骨・鉄筋コンクリート造
	建蔽率	100%(注1)		階数	地上10階地下1階
	容積率	640%(注2)		用途	事務所・店舗
	用途地域	商業地域		延床面積	1,927.55㎡
	敷地面積	309.87㎡
	所有形態	所有権		所有形態	所有権
PM会社		ヒューリック株式会社	マスターリース会社		ヒューリック株式会社
特記事項 該当ありません。
賃貸借の概要
総賃貸可能面積		1,725.35㎡	稼働率		100.0%
代表的テナント		株式会社スペースデザイン	テナント数		5
総賃料収入(年換算)		154百万円	敷金・保証金		136百万円
(注1)本物件の土地の指定建蔽率は本来80%ですが、防火地域内の耐火建築物であることから適用される建蔽率は100%となります。 (注2)本物件の土地の指定容積率は本来700%ですが、前面道路幅員等に基づき適用される基準容積率は640%となります。
鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関		一般財団法人日本不動産研究所
鑑定評価額		3,360百万円
直接還元法による価格		3,410百万円
還元利回り		3.7%
DCF法による価格		3,300百万円
割引率		3.5%
最終還元利回り		3.9%
原価法による積算価格		3,210百万円
土地割合		75.3%
建物割合		24.7%

物件名称	ヒューリック志村坂上		分類	東京コマーシャル・プロパティ(商業施設)
特定資産の概要
取得年月日		2018年6月29日	特定資産の種類		信託受益権
取得価格		7,556百万円	信託受益権の概要	信託受託者	みずほ信託銀行株式会社
鑑定評価額		7,630百万円		信託設定日	2018年6月29日
(価格時点)		(2019年2月28日)		信託期間満了日	2028年6月30日
最寄駅		都営地下鉄三田線「志村坂上」駅 徒歩12分
所在地(住居表示)		東京都板橋区前野町三丁目20番1号他
土地	地番	東京都板橋区前野町三丁目20番1他	建物	竣工年月	(商業施設棟)2015年11月 (有料老人ホーム棟)2016年2月
				構造	(商業施設棟)鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造 (有料老人ホーム棟)鉄筋コンクリート造
	建蔽率	70.32%(注1)		階数	(商業施設棟)地上4階地下1階 (有料老人ホーム棟)地上5階地下1階
	容積率	228.43%(注1)		用途	(商業施設棟)百貨店・駐車場 (有料老人ホーム棟)老人ホーム
	用途地域	近隣商業地域、第一種中高層住居専用地域		延床面積	(商業施設棟)13,809.33㎡ (有料老人ホーム棟)4,244.08㎡
	敷地面積	6,483.83㎡
	所有形態	所有権		所有形態	(商業施設棟)所有権 (有料老人ホーム棟)所有権
PM会社		ヒューリック株式会社	マスターリース会社		ヒューリック株式会社
オペレーター		株式会社桜十字	バックアップオペレーター		なし
特記事項 ・本物件の北西側道路は都市計画道路(事業実施前)とされ、都市計画に基づき事業が実施された場合、本物件の土地の一部の収用が想定されますが、法定の建蔽率及び容積率の基準値は超過しない見込みです。

賃貸借の概要(注2)
総賃貸可能面積	11,528.34㎡	稼働率	100.0%
代表的テナント	株式会社桜十字	テナント数	4
総賃料収入(年換算)	469百万円	敷金・保証金	354百万円
エンドテナントとの間の賃貸借契約には、有料老人ホームの賃貸借契約が含まれます。かかる賃貸借契約の概要は以下のとおりです。 契約形態:有料老人ホームを目的とする普通建物賃貸借契約 契約期間:2016年3月1日から2036年2月29日まで 賃料改定:賃料については、本契約の開始日から10年間は原則として変更しません。但し、公租公課、物価等の著しい変動その他経済情勢の著しい変動により、近隣同種建物の賃料に比し、不相当と認められるに至った場合、その改定について協議することができます。 契約更新:上記契約期間満了の12ヶ月前までに、賃貸人又は賃借人のいずれからも文書による別段の意思表示がない場合には、本契約は上記契約期間満了時と同一の条件でさらに3年間自動的に更新されるものとし、以後も同様とします。 中途解約:賃貸人は賃貸借期間中又はその後更新された賃貸借期間中において、本契約を解約することができません。賃借人が賃貸借契約期間中に解約する時は、解約日の12ヶ月前までに文書にて賃貸人に通知しなければなりません。但し、賃借人は、原状回復をした上で、賃料の12ヶ月分相当額を支払うことで即時に解約することができます。また、賃借人が本契約を解約する場合、上記に加えて、別途本契約に定める違約金を支払う必要があります。
(注1)建築基準法第86条第1項の規定に基づく一団地の総合的設計の計画敷地として認定を受けた数値を記載しています。 (注2)商業施設棟及び有料老人ホーム棟の合計数値を記載しています。
入居者の状況・施設の概況		(重要事項説明書記載日 2018年7月1日)
施設の類型	介護付(一般型)	開設年月日	2016年3月1日
居住の権利形態	利用権方式	居室数(室)	92
居室面積帯(㎡)	20.6～32.8	定員(人)	100
入居時要件	混合型(自立含む)	入居者数(人)	77
入居者の平均年齢(才)	85.9	入居率	77%
利用料の支払方式	一時金	月払い
前払金(円)	7,000,000～24,500,000	-
月額利用料(円)	214,400～396,600	360,233～542,433
介護に関わる職員体制	2.5:1以上	夜間職員体制(最小時人数)	介護職員2人以上 看護職員1人以上
鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関	一般財団法人日本不動産研究所
鑑定評価額	7,630百万円
直接還元法による価格	7,770百万円
還元利回り	4.6%
DCF法による価格	7,490百万円
割引率	4.4%
最終還元利回り	4.9%
原価法による積算価格	7,600百万円
土地割合	60.1%
建物割合	39.9%

物件名称	アリア松原		分類	次世代アセット(有料老人ホーム)
特定資産の概要
取得年月日		2014年2月7日	特定資産の種類		信託受益権
取得価格		3,244百万円	信託受益権の概要	信託受託者	みずほ信託銀行株式会社
鑑定評価額		4,300百万円		信託設定日	2014年2月7日
(価格時点)		(2019年2月28日)		信託期間満了日	2024年2月29日
最寄駅		京王線「明大前」駅
所在地(住居表示)		東京都世田谷区松原五丁目34番6号
土地	地番	東京都世田谷区松原五丁目769番1他	建物	竣工年月	2005年9月
				構造	鉄筋コンクリート造
	建蔽率	70%(注1)(注2)		階数	地上4階
	容積率	200%・150%(注2)		用途	老人ホーム
	用途地域	第一種中高層住居専用地域、第一種低層住居専用地域		延床面積	5,323.56㎡
	敷地面積	3,190.96㎡
	所有形態	所有権		所有形態	所有権
PM会社		ヒューリック株式会社	マスターリース会社		ヒューリック株式会社
オペレーター		株式会社ベネッセスタイルケア	バックアップオペレーター		なし
特記事項 該当ありません。
賃貸借の概要
総賃貸可能面積		5,454.48㎡	稼働率		100.0%
代表的テナント		株式会社ベネッセスタイルケア	テナント数		1
総賃料収入(年換算)		-	敷金・保証金		-
契約形態:高齢者向け介護付有料老人ホーム等を目的とする普通建物賃貸借契約 契約期間:2005年10月1日から2030年9月30日まで 賃料改定:賃貸期間中は、原則として変更しません。 契約更新:期間満了の6ヶ月前までに賃貸人、賃借人何れからも文書による別段の意思表示がない場合、本契約は期間満了時と同一の条件でさらに3年間自動的に更新され、以後も同様とします。 中途解約:賃貸借期間中の途中解約は原則できません。例外として、賃借人は、解約日の6ヶ月前までに文書で賃貸人に通知し、かつ解約日までに別に定める違約金を賃貸人に支払うことにより、又は、賃借人は違約金とともに賃料の6ヶ月分相当額を賃貸人に支払うことにより、本契約を解約することができます。
(注1)本物件の土地の指定建蔽率は本来60%ですが、当該土地の角地加算により適用される建蔽率は70%となります。 (注2)路線から20mまでは用途地域が第一種中高層住居専用地域、建蔽率70%、容積率200%であり、路線から20m超は用途地域が第一種低層住居専用地域、建蔽率70%、容積率150%です。
入居者の状況・施設の概況			(重要事項説明書記載日 2019年1月1日)
施設の類型		介護付(一般型)	開設年月日		2005年11月12日
居住の権利形態		利用権方式	居室数(室)		96
居室面積帯(㎡)		21.0～42.0	定員(人)		105
入居時要件		混合型(自立含む)	入居者数(人)		96
入居者の平均年齢(才)		89.9	入居率		91.4%
利用料の支払方式		入居金型契約	月額支払型契約
前払金(円)		29,500,000～59,000,000	-
月額利用料(円)		284,580～552,960	845,080～1,673,960
介護に関わる職員体制		2:1以上	夜間職員体制(最小時人数)		介護職員6人以上 看護職員2人

鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関	一般財団法人日本不動産研究所
鑑定評価額	4,300百万円
直接還元法による価格	4,320百万円
還元利回り	4.4%
DCF法による価格	4,270百万円
割引率	4.0%
最終還元利回り	4.6%
原価法による積算価格	3,710百万円
土地割合	79.7%
建物割合	20.3%

物件名称	トラストガーデン用賀の杜		分類	次世代アセット(有料老人ホーム)
特定資産の概要
取得年月日		2014年2月7日	特定資産の種類		信託受益権
取得価格		5,390百万円	信託受益権の概要	信託受託者	みずほ信託銀行株式会社
鑑定評価額		6,880百万円		信託設定日	2012年10月5日
(価格時点)		(2019年2月28日)		信託期間満了日	2028年1月24日
最寄駅		東急田園都市線「用賀」駅
所在地(住居表示)		東京都世田谷区用賀一丁目3番1号
土地	地番	東京都世田谷区用賀一丁目7番	建物	竣工年月	2005年9月
				構造	鉄筋コンクリート造
	建蔽率	60%(注)		階数	地上3階
	容積率	100%		用途	老人ホーム
	用途地域	第一種低層住居専用地域		延床面積	5,977.75㎡
	敷地面積	6,095.39㎡
	所有形態	所有権		所有形態	所有権
PM会社		ヒューリック株式会社	マスターリース会社		ヒューリック株式会社
オペレーター		トラストガーデン株式会社	バックアップオペレーター		なし
特記事項 該当ありません。
賃貸借の概要
総賃貸可能面積		5,977.75㎡	稼働率		100.0%
代表的テナント		トラストガーデン株式会社	テナント数		1
総賃料収入(年換算)		-	敷金・保証金		-
契約形態:有料老人ホーム等を目的とする普通建物賃貸借契約 契約期間:2008年1月25日から2028年1月24日まで 賃料改定:本物件の修繕又は不可抗力その他の事由により、本物件の使用目的を達成できないような場合を除き、本件賃料は、減額されないものとします。 契約更新:賃貸人又は賃借人が、上記賃貸借契約期間満了日の1年前から6ヶ月前までの間に、相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除き、同契約期間満了日におけるものと同一の条件で同契約はさらに10年間更新されるものとし以後も同様とします。 中途解約:賃貸開始日から13年間は、賃貸人の同意なしには、中途解約できません。その期間経過以後、賃借人は賃貸人に対し書面にて12ヶ月前までに通知することにより同契約を解除することができます。また、同契約が中途解約禁止期間中に解除された場合、又はやむを得ない事情に基づき賃借人により中途解約された場合には、賃借人は、当該解除又は解約により同契約が終了する日から中途解約禁止期間の末日までの残存期間分の賃料相当額を解約日において違約金として賃貸人に一括して支払うものとされます。
(注)本物件の土地の指定建蔽率は本来50%ですが、当該土地の角地加算により適用される建蔽率は60%となります。
入居者の状況・施設の概況			(重要事項説明書記載日 2018年12月1日)
施設の類型		介護付(一般型)	開設年月日		2007年12月1日
居住の権利形態		利用権方式	居室数(室)		129
居室面積帯(㎡)		19.72～40.64	定員(人)		139
入居時要件		混合型(自立含む)	入居者数(人)		121
入居者の平均年齢(才)		87.8	入居率		87%
利用料の支払方式		長期プラン	月払いプラン
前払金(円)		17,600,000～70,600,000	-
月額利用料(円)		326,160～652,320	695,160～1,389,320
介護に関わる職員体制		1.5:1以上	夜間職員体制(最小時人数)		介護職員5人以上 看護職員2人以上

鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関	一般財団法人日本不動産研究所
鑑定評価額	6,880百万円
直接還元法による価格	6,920百万円
還元利回り	4.7%
DCF法による価格	6,830百万円
割引率	4.3%
最終還元利回り	4.9%
原価法による積算価格	5,370百万円
土地割合	80.9%
建物割合	19.1%

物件名称	トラストガーデン桜新町		分類	次世代アセット(有料老人ホーム)
特定資産の概要
取得年月日		2014年2月7日	特定資産の種類		信託受益権
取得価格		2,850百万円	信託受益権の概要	信託受託者	みずほ信託銀行株式会社
鑑定評価額		3,670百万円		信託設定日	2012年10月5日
(価格時点)		(2019年2月28日)		信託期間満了日	2028年1月24日
最寄駅		東急田園都市線「駒沢大学」駅
所在地(住居表示)		東京都世田谷区弦巻二丁目11番1号
土地	地番	東京都世田谷区弦巻二丁目23番1	建物	竣工年月	2005年8月
				構造	鉄筋コンクリート造
	建蔽率	70%(注)		階数	地上3階
	容積率	150%		用途	老人ホーム
	用途地域	第一種中高層住居専用地域、第一種低層住居専用地域		延床面積	3,700.26㎡
	敷地面積	2,558.63㎡
	所有形態	所有権		所有形態	所有権
PM会社		ヒューリック株式会社	マスターリース会社		ヒューリック株式会社
オペレーター		トラストガーデン株式会社	バックアップオペレーター		なし
特記事項 該当ありません。
賃貸借の概要
総賃貸可能面積		3,700.26㎡	稼働率		100.0%
代表的テナント		トラストガーデン株式会社	テナント数		1
総賃料収入(年換算)		-	敷金・保証金		-
契約形態:有料老人ホーム等を目的とする普通建物賃貸借契約 契約期間:2008年1月25日から2028年1月24日まで 賃料改定:本物件の修繕又は不可抗力その他の事由により、本物件の使用目的を達成できないような場合を除き、本件賃料は、減額されないものとします。 契約更新:賃貸人又は賃借人が、上記賃貸借契約期間満了日の1年前から6ヶ月前までの間に、相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除き、同契約期間満了日におけるものと同一の条件で同契約はさらに10年間更新され、以後も同様です。 中途解約:賃貸開始日から13年間は、賃貸人の同意なしには、中途解約できません。その期間経過以後、賃借人は賃貸人に対し書面にて12ヶ月前までに通知することにより同契約を解除することができます。また、同契約が中途解約禁止期間中に解除された場合、又はやむを得ない事情に基づき賃借人により中途解約された場合には、賃借人は、当該解除又は解約により同契約が終了する日から中途解約禁止期間の末日までの残存期間分の賃料相当額を解約日において違約金として賃貸人に一括して支払うものとされます。
(注)本物件の土地の指定建蔽率は本来60%ですが、当該土地の角地加算により適用される建蔽率は70%となります。
入居者の状況・施設の概況			(重要事項説明書記載日 2018年8月1日)
施設の類型		介護付(一般型)	開設年月日		2007年12月1日
居住の権利形態		利用権方式	居室数(室)		86
居室面積帯(㎡)		20.08～41.56	定員(人)		89
入居時要件		混合型(自立含む)	入居者数(人)		79
入居者の平均年齢(才)		86.6	入居率		89%
利用料の支払方式		長期プラン	月払いプラン
前払金(円)		16,300,000～65,300,000	-
月額利用料(円)		326,160～652,320	667,160～1,333,320
介護に関わる職員体制		1.5:1以上	夜間職員体制(最小時人数)		介護職員4人以上 看護職員1人以上

鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関	一般財団法人日本不動産研究所
鑑定評価額	3,670百万円
直接還元法による価格	3,690百万円
還元利回り	4.6%
DCF法による価格	3,640百万円
割引率	4.2%
最終還元利回り	4.8%
原価法による積算価格	3,010百万円
土地割合	80.0%
建物割合	20.0%

物件名称	トラストガーデン杉並宮前		分類	次世代アセット(有料老人ホーム)
特定資産の概要
取得年月日		2014年2月7日	特定資産の種類		信託受益権
取得価格		2,760百万円	信託受益権の概要	信託受託者	みずほ信託銀行株式会社
鑑定評価額		3,550百万円		信託設定日	2012年10月5日
(価格時点)		(2019年2月28日)		信託期間満了日	2028年1月24日
最寄駅		京王井の頭線「富士見ヶ丘」駅
所在地(住居表示)		東京都杉並区宮前二丁目11番10号
土地	地番	東京都杉並区宮前二丁目575番2他	建物	竣工年月	2005年4月
				構造	鉄筋コンクリート造
	建蔽率	60%・50%(注)		階数	地上3階
	容積率	200%・100%(注)		用途	老人ホーム
	用途地域	第二種住居地域、 第一種低層住居専用地域		延床面積	3,975.99㎡
	敷地面積	2,812.71㎡
	所有形態	所有権		所有形態	所有権
PM会社		ヒューリック株式会社	マスターリース会社		ヒューリック株式会社
オペレーター		トラストガーデン株式会社	バックアップオペレーター		なし
特記事項 該当ありません。
賃貸借の概要
総賃貸可能面積		3,975.99㎡	稼働率		100.0%
代表的テナント		トラストガーデン株式会社	テナント数		1
総賃料収入(年換算)		-	敷金・保証金		-
契約形態:有料老人ホーム等を目的とする普通建物賃貸借契約 契約期間:2008年1月25日から2028年1月24日まで 賃料改定:本物件の修繕又は不可抗力その他の事由により、本物件の使用目的を達成できないような場合を除き、本件賃料は、減額されないものとします。 契約更新:賃貸人又は賃借人が、上記賃貸借契約期間満了日の1年前から6ヶ月前までの間に、相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除き、期間満了日におけるものと同一の条件で同契約はさらに10年間更新されるものとし以後も同様とします。 中途解約:賃貸開始日から13年間は、賃貸人の同意なしには、中途解約できません。その期間経過以後、賃借人は賃貸人に対し書面にて12ヶ月前までに通知することにより同契約を解除することができます。また、同契約が中途解約禁止期間中に解除された場合、又はやむを得ない事情に基づき賃借人により中途解約された場合には、賃借人は、当該解除又は解約により同契約が終了する日から中途解約禁止期間の末日までの残存期間分の賃料相当額を解約日において違約金として賃貸人に一括して支払うものとされます。
(注)南側都市計画道路計画線から20mまでは用途地域が第二種住居地域、建蔽率60%、容積率200%であり、南側都市計画道路計画線から20m超は用途地域が第一種低層住居専用地域、建蔽率50%、容積率100%です。
入居者の状況・施設の概況			(重要事項説明書記載日 2018年10月1日)
施設の類型		介護付(一般型)	開設年月日		2007年12月1日
居住の権利形態		利用権方式	居室数(室)		100
居室面積帯(㎡)		20.55	定員(人)		100
入居時要件		混合型(自立含む)	入居者数(人)		95
入居者の平均年齢(才)		86.3	入居率		95%
利用料の支払方式		長期プラン	月払いプラン
前払金(円)		16,300,000～32,600,000	-
月額利用料(円)		326,160	667,160
介護に関わる職員体制		1.5:1以上	夜間職員体制(最小時人数)		介護職員5人以上 看護職員1人以上

鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関	一般財団法人日本不動産研究所
鑑定評価額	3,550百万円
直接還元法による価格	3,570百万円
還元利回り	4.6%
DCF法による価格	3,530百万円
割引率	4.2%
最終還元利回り	4.8%
原価法による積算価格	2,770百万円
土地割合	77.1%
建物割合	22.9%

物件名称	トラストガーデン常磐松		分類	次世代アセット(有料老人ホーム)
特定資産の概要
取得年月日		2016年9月1日	特定資産の種類		信託受益権
取得価格		3,030百万円	信託受益権の概要	信託受託者	みずほ信託銀行株式会社
鑑定評価額		3,300百万円		信託設定日	2016年9月1日
(価格時点)		(2019年2月28日)		信託期間満了日	2026年9月30日
最寄駅		東京メトロ銀座線ほか「表参道」駅
所在地(住居表示)		東京都渋谷区東四丁目4番10号
土地	地番	東京都渋谷区東四丁目101番34	建物	竣工年月	2016年1月
				構造	鉄筋コンクリート造
	建蔽率	60%		階数	地上6階地下1階
	容積率	300%		用途	老人ホーム
	用途地域	第2種中高層住居専用地域		延床面積	2,874.58㎡
	敷地面積	976.76㎡
	所有形態	所有権		所有形態	所有権
PM会社		ヒューリック株式会社	マスターリース会社		ヒューリック株式会社
オペレーター		トラストガーデン株式会社	バックアップオペレーター		なし
特記事項 該当ありません。
賃貸借の概要
総賃貸可能面積		2,893.82㎡	稼働率		100.0%
代表的テナント		トラストガーデン株式会社	テナント数		1
総賃料収入(年換算)		-	敷金・保証金		-
契約形態:有料老人ホームを目的とする普通建物賃貸借契約 契約期間:2016年3月1日から2036年2月29日まで 賃料改定:本物件の賃料は、原則として改定されないものとします。 契約更新:賃貸人又は賃借人が、上記契約期間満了日の6ヶ月前までに、相手方に対して更新拒絶の意思表示をした場合を除き、同契約は上記契約期間満了日と同一の条件でさらに3年間更新されるものとし、以後も同様とします。 中途解約:賃貸人及び賃借人は、賃貸借開始日から10年間は、同契約を解約できません。但し、その期間経過以後は、相手方に対し書面にて1年前までに通知することにより、同契約を解約することができるものとします。また、上記契約期間中に同契約が解除された場合、又は賃借人により中途解約された場合には、賃借人は、損害賠償金として、本物件の総事業費を契約月数で除し、上記契約期間満了日までの残存契約月数を乗じた金額を賃貸人に支払うものとします。
入居者の状況・施設の概況			(重要事項説明書記載日 2018年7月1日)
施設の類型		介護付(一般型)	開設年月日		2016年4月1日
居住の権利形態		利用権方式	居室数(室)		50
居室面積帯(㎡)		20.19～49.53	定員(人)		55
入居時要件		混合型(自立含む)	入居者数(人)		51
入居者の平均年齢(才)		86.8	入居率		93%
利用料の支払方式		長期プラン	月払いプラン
前払金(円)		21,300,000～106,600,000	-
月額利用料(円)		326,160～659,880	771,160～1,771,880
介護に関わる職員体制		1.5:1以上	夜間職員体制 (最小時人数)		介護職員2人以上 看護職員1人以上

鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関	一般財団法人日本不動産研究所
鑑定評価額	3,300百万円
直接還元法による価格	3,350百万円
還元利回り	4.2%
DCF法による価格	3,250百万円
割引率	4.0%
最終還元利回り	4.4%
原価法による積算価格	3,150百万円
土地割合	74.7%
建物割合	25.3%

物件名称	SOMPOケア ラヴィーレ北鎌倉		分類	次世代アセット(有料老人ホーム)
特定資産の概要
取得年月日		2017年6月30日	特定資産の種類		信託受益権
取得価格		1,780百万円	信託受益権の概要	信託受託者	みずほ信託銀行株式会社
鑑定評価額		1,770百万円		信託設定日	2017年6月30日
(価格時点)		(2019年2月28日)		信託期間満了日	2027年6月30日
最寄駅		JR横須賀線「北鎌倉」駅
所在地(住居表示)		神奈川県鎌倉市大船字髙野2713番地2
土地	地番	神奈川県鎌倉市大船字髙野2713番2他	建物	竣工年月	2009年3月
				構造	鉄筋コンクリート造
	建蔽率	40%		階数	地上3階
	容積率	80%		用途	老人ホーム
	用途地域	第1種低層住居専用地域(注)		延床面積	4,831.80㎡
	敷地面積	7,291.61㎡(注)
	所有形態	所有権		所有形態	所有権
PM会社		ヒューリック株式会社	マスターリース会社		ヒューリック株式会社
オペレーター		SOMPOケア株式会社	バックアップオペレーター		なし
特記事項 該当ありません。
賃貸借の概要
総賃貸可能面積		4,912.57㎡	稼働率		100.0%
代表的テナント		SOMPOケア株式会社	テナント数		1
総賃料収入(年換算)		-	敷金・保証金		-
契約形態:有料老人ホームを目的とする普通建物賃貸借契約 契約期間:2009年4月1日から2029年3月末日まで 賃料改定:近傍同種の建物の賃料や固定資産税等の著しい変化により不相当となったときは、賃貸人又は賃借人は将来に向かって賃料の変更を請求することができるものとします。 契約更新:上記契約期間満了日の6ヶ月前までに、賃貸人又は賃借人より何等の意思表示がない場合には、本契約は上記契約期間満了日と同一の条件でさらに5年間継続されるものとし、以後も同様とします。 中途解約:賃貸人及び賃借人は、上記契約期間満了日までは、原則として本契約を解約できません。但し、賃借人のやむを得ない事由により同契約を解約しようとする場合には、賃借人は賃貸人に対し書面にて12ヶ月前までに通知し、賃借人が賃貸人に代替借主を紹介し、賃貸人がその借主との間で賃料、敷金その他の条件が本契約と同等以上の賃貸借契約を締結することができた場合、本契約を解約できるものとします。
(注)飛び地部分(618㎡で、うち一部が市街化調整区域に所在)及び未利用地部分(1,243㎡で、うち一部が他人地を内包する囲繞地)を含みます。また、敷地のうち一部が建築基準法第42条第2項道路に接道しています。
入居者の状況・施設の概況			(重要事項説明書記載日 2019年1月1日)
施設の類型		介護付(一般型)	開設年月日		2018年7月1日
居住の権利形態		利用権方式	居室数(室)		98
居室面積帯(㎡)		19.50～36.89	定員(人)		99
入居時要件		要支援・要介護	入居者数(人)		84
入居者の平均年齢(才)		86.8	入居率		84.8%
利用料の支払方式		前払い方式	月払い方式
前払金(円)		7,800,000～14,800,000	-
月額利用料(円)		205,738～372,038	335,738～618,698
介護に関わる職員体制		2.5:1以上	夜間職員体制 (最小時人数)		介護職員4人

鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関	一般財団法人日本不動産研究所
鑑定評価額	1,770百万円
直接還元法による価格	1,780百万円
還元利回り	5.5%
DCF法による価格	1,750百万円
割引率	5.3%
最終還元利回り	5.7%
原価法による積算価格	1,230百万円
土地割合	44.8%
建物割合	55.2%

物件名称	池袋ネットワークセンター		分類	次世代アセット(ネットワークセンター)
特定資産の概要
取得年月日		2014年2月7日	特定資産の種類		信託受益権
取得価格		4,570百万円	信託受益権の概要	信託受託者	みずほ信託銀行株式会社
鑑定評価額		5,280百万円		信託設定日	2007年11月6日
(価格時点)		(2019年2月28日)		信託期間満了日	2024年2月29日
所在地(住居表示)		東京都豊島区上池袋四丁目30番17号
土地	地番	東京都豊島区上池袋四丁目2188番1他	建物	竣工年月	2001年1月
	建蔽率	100%・60% (注1)(注2)		構造	鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造
	容積率	400%・300%(注2)		階数	地上6階地下1階
	用途地域	近隣商業地域、準工業地域		用途	通信機器室・事務所
	敷地面積	4,232.94㎡		延床面積	12,773.04㎡
	所有形態	所有権		所有形態	所有権
PM会社		ヒューリック株式会社	マスターリース会社		-
特記事項 該当ありません。
賃貸借の概要
総賃貸可能面積		12,773.04㎡	稼働率		100.0%
代表的テナント		ソフトバンク株式会社	テナント数		1
総賃料収入(年換算)		271百万円	敷金・保証金		136百万円
契約形態:定期建物賃貸借契約 契約期間:2018年10月1日から2030年9月30日まで 賃料改定:賃料改定については、上記賃貸借契約の期間中は本件賃料について借地借家法第32条の適用による賃料増減額請求は行えません。 中途解約:賃貸人又は賃借人は、上記賃貸借契約の期間中は、同契約を解除することができません。
(注1)本物件のうち用途地域が近隣商業地域である土地の指定建蔽率は本来80%ですが、防火地域内にある耐火建築物であることから適用される建蔽率は100%となります。 (注2)都市計画道路補助82号線から30mまでは用途地域が近隣商業地域、建蔽率100%、容積率400%であり、都市計画道路補助82号線から30m超は用途地域が準工業地域、建蔽率60%、容積率300%です。
鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関		一般財団法人日本不動産研究所
鑑定評価額		5,280百万円
直接還元法による価格		5,330百万円
還元利回り		4.4%
DCF法による価格		5,220百万円
割引率		4.1%
最終還元利回り		4.5%
原価法による積算価格		4,890百万円
土地割合		81.7%
建物割合		18.3%

物件名称	田端ネットワークセンター		分類	次世代アセット(ネットワークセンター)
特定資産の概要
取得年月日		2014年2月7日	特定資産の種類		信託受益権
取得価格		1,355百万円	信託受益権の概要	信託受託者	みずほ信託銀行株式会社
鑑定評価額		1,550百万円		信託設定日	2007年11月6日
(価格時点)		(2019年2月28日)		信託期間満了日	2024年2月29日
所在地(住居表示)		東京都北区田端六丁目2番8号
土地	地番	東京都北区田端六丁目555番2	建物	竣工年月	1998年4月
	建蔽率	80%		構造	鉄筋コンクリート造
	容積率	240%(注)		階数	地上4階地下1階
	用途地域	近隣商業地域		用途	機械室
	敷地面積	1,805.52㎡		延床面積	3,832.73㎡
	所有形態	所有権		所有形態	所有権
PM会社		ヒューリック株式会社	マスターリース会社		-
特記事項 該当ありません。
賃貸借の概要
総賃貸可能面積		3,832.73㎡	稼働率		100.0%
代表的テナント		ソフトバンク株式会社	テナント数		1
総賃料収入(年換算)		90百万円	敷金・保証金		45百万円
契約形態:定期建物賃貸借契約 契約期間:2018年10月1日から2030年9月30日まで 賃料改定:賃料改定については、上記賃貸借契約の期間中は本件賃料について借地借家法第32条の適用による賃料増減額請求は行えません。 中途解約:賃貸人又は賃借人は、上記賃貸借契約の期間中は、同契約を解除することができません。
(注)本物件の土地の指定容積率は本来300%ですが、前面道路の幅員が12m未満であることにより制限され、適用される容積率は240%となります。
鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関		一般財団法人日本不動産研究所
鑑定評価額		1,550百万円
直接還元法による価格		1,560百万円
還元利回り		4.9%
DCF法による価格		1,530百万円
割引率		4.6%
最終還元利回り		5.0%
原価法による積算価格		1,540百万円
土地割合		85.0%
建物割合		15.0%

物件名称	広島ネットワークセンター		分類	次世代アセット(ネットワークセンター)
特定資産の概要
取得年月日		2014年2月7日	特定資産の種類		信託受益権
取得価格		1,080百万円	信託受益権の概要	信託受託者	みずほ信託銀行株式会社
鑑定評価額		1,220百万円		信託設定日	2007年11月6日
(価格時点)		(2019年2月28日)		信託期間満了日	2024年2月29日
所在地(住居表示)		広島県広島市東区光町二丁目6番6号
土地	地番	広島県広島市東区光町二丁目6番21他	建物	竣工年月	2001年10月
	建蔽率	80%		構造	鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造
	容積率	400%		階数	地上7階
	用途地域	近隣商業地域		用途	機械室・車庫・事務所
	敷地面積	1,271.06㎡		延床面積	5,208.54㎡
	所有形態	所有権		所有形態	所有権
PM会社		ヒューリック株式会社	マスターリース会社		-
特記事項 該当ありません。
賃貸借の概要
総賃貸可能面積		5,208.54㎡	稼働率		100.0%
代表的テナント		ソフトバンク株式会社	テナント数		1
総賃料収入(年換算)		88百万円	敷金・保証金		44百万円
契約形態:定期建物賃貸借契約 契約期間:2018年10月1日から2030年9月30日まで 賃料改定:賃料改定については、上記賃貸借契約の期間中は本件賃料について借地借家法第32条の適用による賃料増減額請求は行えません。 中途解約:賃貸人又は賃借人は、上記賃貸借契約の期間中は、同契約を解除することができません。
鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関		一般財団法人日本不動産研究所
鑑定評価額		1,220百万円
直接還元法による価格		1,230百万円
還元利回り		5.7%
DCF法による価格		1,210百万円
割引率		5.4%
最終還元利回り		5.8%
原価法による積算価格		1,180百万円
土地割合		65.4%
建物割合		34.6%

物件名称	熱田ネットワークセンター		分類	次世代アセット(ネットワークセンター)
特定資産の概要
取得年月日		2014年2月7日	特定資産の種類		信託受益権
取得価格		1,015百万円	信託受益権の概要	信託受託者	みずほ信託銀行株式会社
鑑定評価額		1,070百万円		信託設定日	2007年11月6日
(価格時点)		(2019年2月28日)		信託期間満了日	2024年2月29日
所在地(住居表示)		愛知県名古屋市熱田区幡野町20番1号
土地	地番	愛知県名古屋市熱田区幡野町2001番	建物	竣工年月	1997年5月
	建蔽率	60%		構造	鉄筋コンクリート造
	容積率	200%		階数	地上3階地下1階
	用途地域	準工業地域		用途	電話交換所
	敷地面積	2,502.47㎡		延床面積	4,943.10㎡
	所有形態	所有権		所有形態	所有権
PM会社		ヒューリック株式会社	マスターリース会社		-
特記事項 該当ありません。
賃貸借の概要
総賃貸可能面積		4,943.10㎡	稼働率		100.0%
代表的テナント		ソフトバンク株式会社	テナント数		1
総賃料収入(年換算)		73百万円	敷金・保証金		37百万円
契約形態:定期建物賃貸借契約 契約期間:2018年10月1日から2030年9月30日まで 賃料改定:賃料改定については、上記賃貸借契約の期間中は本件賃料について借地借家法第32条の適用による賃料増減額請求は行えません。 中途解約:賃貸人又は賃借人は、上記賃貸借契約の期間中は、同契約を解除することができません。
鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関		一般財団法人日本不動産研究所
鑑定評価額		1,070百万円
直接還元法による価格		1,080百万円
還元利回り		5.4%
DCF法による価格		1,060百万円
割引率		5.1%
最終還元利回り		5.5%
原価法による積算価格		1,000百万円
土地割合		62.2%
建物割合		37.8%

物件名称	長野ネットワークセンター		分類	次世代アセット(ネットワークセンター)
特定資産の概要
取得年月日		2014年2月7日	特定資産の種類		信託受益権
取得価格		305百万円	信託受益権の概要	信託受託者	みずほ信託銀行株式会社
鑑定評価額		362百万円		信託設定日	2007年11月6日
(価格時点)		(2019年2月28日)		信託期間満了日	2024年2月29日
所在地(住居表示)		長野県長野市大字鶴賀字苗間平1600番地12
土地	地番	長野県長野市大字鶴賀字苗間平1600番12	建物	竣工年月	1994年9月
	建蔽率	90%(注1)		構造	鉄骨・鉄筋コンクリート造
	容積率	400%・300%(注2)		階数	地上6階地下1階
	用途地域	商業地域、近隣商業地域		用途	事務所
	敷地面積	815.30㎡		延床面積	2,211.24㎡
	所有形態	所有権		所有形態	所有権
PM会社		ヒューリック株式会社	マスターリース会社		-
特記事項 該当ありません。
賃貸借の概要
総賃貸可能面積		2,211.24㎡	稼働率		100.0%
代表的テナント		ソフトバンク株式会社	テナント数		1
総賃料収入(年換算)		33百万円	敷金・保証金		17百万円
契約形態:定期建物賃貸借契約 契約期間:2017年11月6日から2024年11月5日まで 賃料改定:賃料改定については、上記賃貸借契約の期間中は本件賃料について借地借家法第32条の適用による賃料増減額請求は行えません。 中途解約:賃貸人又は賃借人は、上記賃貸借契約の期間中は、同契約を解除することができません。
(注1)本物件の土地の指定建蔽率は本来80%ですが、当該土地の角地加算により適用される建蔽率は90%となります。 (注2)南側路線から25mまでは400%、25m超は300%です。
鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関		一般財団法人日本不動産研究所
鑑定評価額		362百万円
直接還元法による価格		363百万円
還元利回り		6.9%
DCF法による価格		361百万円
割引率		6.7%
最終還元利回り		7.1%
原価法による積算価格		305百万円
土地割合		41.7%
建物割合		58.3%

物件名称	千葉ネットワークセンター		分類	次世代アセット(ネットワークセンター)
特定資産の概要
取得年月日		2014年12月16日	特定資産の種類		信託受益権
取得価格		7,060百万円	信託受益権の概要	信託受託者	みずほ信託銀行株式会社
鑑定評価額		7,330百万円		信託設定日	2008年3月27日
(価格時点)		(2019年2月28日)		信託期間満了日	2024年10月31日
所在地(住居表示)		千葉県印西市武西学園台一丁目1番地1
土地	地番	千葉県印西市武西学園台一丁目1番1他	建物	竣工年月	1995年6月
				構造	鉄骨鉄筋コンクリート造
	建蔽率	70%(注1)		階数	地上8階地下2階
	容積率	200%		用途	通信局舎
	用途地域	第二種住居地域		延床面積	23,338.00㎡(注2)
	敷地面積	12,441.19㎡
	所有形態	所有権		所有形態	所有権
PM会社		ヒューリック株式会社	マスターリース会社		-
特記事項 該当ありません。
賃貸借の概要
総賃貸可能面積		23,338.00㎡	稼働率		100.0%
代表的テナント		ソフトバンク株式会社	テナント数		1
総賃料収入(年換算)		447百万円	敷金・保証金		224百万円
契約形態:定期建物賃貸借契約 契約期間:2018年10月1日から2030年9月30日まで 賃料改定:賃料改定については、上記賃貸借契約の期間中は本件賃料について借地借家法第32条の適用による賃料増減額請求は行えません。 中途解約:賃貸人又は賃借人は、上記賃貸借契約の期間中は、同契約を解除することができません。
(注1)本物件の土地の指定建蔽率は本来60%ですが、当該土地の角地加算により適用される建蔽率は70%となります。 (注2)延床面積に附属建物336.34㎡は含まれていません。
鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関		一般財団法人日本不動産研究所
鑑定評価額		7,330百万円
直接還元法による価格		7,380百万円
還元利回り		5.1%
DCF法による価格		7,270百万円
割引率		4.8%
最終還元利回り		5.2%
原価法による積算価格		4,320百万円
土地割合		56.3%
建物割合		43.7%

物件名称	札幌ネットワークセンター		分類	次世代アセット(ネットワークセンター)
特定資産の概要
取得年月日		2014年12月16日	特定資産の種類		信託受益権
取得価格		2,510百万円	信託受益権の概要	信託受託者	みずほ信託銀行株式会社
鑑定評価額		2,600百万円		信託設定日	2008年5月22日
(価格時点)		(2019年2月28日)		信託期間満了日	2024年10月31日
所在地(住居表示)		北海道札幌市北区北九条西二丁目4番地1
土地	地番	北海道札幌市北区 北九条西二丁目4番1	建物	竣工年月	2002年1月
				構造	鉄骨造
	建蔽率	90%(注1)		階数	地上5階
	容積率	400%		用途	事務所・通信機器室
	用途地域	商業地域		延床面積	9,793.57㎡(注2)
	敷地面積	3,136.45㎡
	所有形態	所有権		所有形態	所有権
PM会社		ヒューリック株式会社	マスターリース会社		-
特記事項 該当ありません。
賃貸借の概要
総賃貸可能面積		9,793.57㎡	稼働率		100.0%
代表的テナント		ソフトバンク株式会社	テナント数		1
総賃料収入(年換算)		167百万円	敷金・保証金		84百万円
契約形態:定期建物賃貸借契約 契約期間:2018年10月1日から2030年9月30日まで 賃料改定:賃料改定については、上記賃貸借契約の期間中は本件賃料について借地借家法第32条の適用による賃料増減額請求は行えません。 中途解約:賃貸人又は賃借人は、上記賃貸借契約の期間中は、同契約を解除することができません。
(注1)本物件の土地の指定建蔽率は本来80%ですが、当該土地の角地加算により適用される建蔽率は90%となります。 (注2)延床面積に附属建物38.54㎡は含まれていません。
鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関		一般財団法人日本不動産研究所
鑑定評価額		2,600百万円
直接還元法による価格		2,620百万円
還元利回り		5.2%
DCF法による価格		2,580百万円
割引率		4.9%
最終還元利回り		5.3%
原価法による積算価格		2,610百万円
土地割合		81.9%
建物割合		18.1%

物件名称	京阪奈ネットワークセンター		分類	次世代アセット(ネットワークセンター)
特定資産の概要
取得年月日		2014年10月16日	特定資産の種類		信託受益権
取得価格		1,250百万円	信託受益権の概要	信託受託者	みずほ信託銀行株式会社
鑑定評価額		1,320百万円		信託設定日	2007年11月6日
(価格時点)		(2019年2月28日)		信託期間満了日	2024年10月31日
所在地(住居表示)		京都府木津川市木津雲村113番地1
土地	地番	京都府木津川市 木津雲村113番1他	建物	竣工年月	2001年5月
				構造	鉄骨鉄筋 コンクリート・鉄骨造
	建蔽率	60%		階数	地上3階
	容積率	200%		用途	事務室・機械室・車庫
	用途地域	準工業地域		延床面積	9,273.44㎡
	敷地面積	7,691.62㎡
	所有形態	所有権		所有形態	所有権
PM会社		ヒューリック株式会社	マスターリース会社		-
特記事項 該当ありません。
賃貸借の概要
総賃貸可能面積		9,273.44㎡	稼働率		100.0%
代表的テナント		ソフトバンク株式会社	テナント数		1
総賃料収入(年換算)		94百万円	敷金・保証金		47百万円
契約形態:定期建物賃貸借契約 契約期間:2018年10月1日から2030年9月30日まで 賃料改定:賃料改定については、上記賃貸借契約の期間中は本件賃料について借地借家法第32条の適用による賃料増減額請求は行えません。 中途解約:賃貸人又は賃借人は、上記賃貸借契約の期間中は、同契約を解除することができません。
鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関		一般財団法人日本不動産研究所
鑑定評価額		1,320百万円
直接還元法による価格		1,320百万円
還元利回り		5.5%
DCF法による価格		1,310百万円
割引率		5.2%
最終還元利回り		5.6%
原価法による積算価格		1,170百万円
土地割合		56.2%
建物割合		43.8%

物件名称	相鉄フレッサイン銀座七丁目		分類	次世代アセット(ホテル)
特定資産の概要
取得年月日		2016年9月16日 2017年11月1日	特定資産の種類		信託受益権(2つの信託の信託受益権につき、以下①及び②に区分のうえ記載)
取得価格		11,520百万円	信託受益 権の概要	信託受託者	みずほ信託銀行株式会社 (①、②共通)
鑑定評価額		12,100百万円		信託設定日	①2016年9月16日 ②2017年11月1日
(価格時点)		(2019年2月28日)		信託期間満了日	2026年9月30日 (①、②共通)
最寄駅		東京メトロ銀座線ほか「銀座」駅 徒歩5分
所在地(住居表示)		東京都中央区銀座七丁目11番12号
土地	地番	東京都中央区銀座七丁目5番3	建物	竣工年月	2016年8月
				構造	鉄骨造
	建蔽率	100%(注1)		階数	地上13階
	容積率	900%(注2)		用途	ホテル・店舗
	用途地域	商業地域		延床面積	6,442.86㎡(注3)
	敷地面積	704.72㎡
	所有形態	所有権(注4)		所有形態	所有権
PM会社		ヒューリック株式会社	マスターリース会社		ヒューリック株式会社
特記事項 該当ありません。
賃貸借の概要
総賃貸可能面積		6,984.32㎡	稼働率		100.0%
代表的テナント		株式会社相鉄ホテル開発	テナント数		1
総賃料収入(年換算) (注4)(注5)		480百万円	敷金・保証金		480百万円
(注1)本物件の土地の指定建蔽率は本来80%ですが、防火地域内の耐火建築物であることから適用される建蔽率は100%となります。 (注2)本物件の土地の指定容積率は本来700%ですが、機能更新型高度利用地区(銀座A地区)の指定を受けているため、容積率は900%へ緩和されています。 (注3)延床面積に附属建物52.17㎡は含まれていません。 (注4)本投資法人は、本物件について、2016年9月16日付で土地の共有持分50%を取得し、2017年11月1日付で残りの土地の共有持分50%及び建物全体を追加取得したことにより、一棟の建物及びその敷地全体を保有(完全保有)しています。 (注5)マスターリース会社がエンドテナントから受領する賃料については、固定賃料と年間客室売上高が一定額を超えた場合に発生する比例賃料で構成されますが、当該賃貸借契約に定める固定賃料(月額)を12倍することにより年換算して算出した金額につき百万円未満を四捨五入して記載しています。
鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関		一般財団法人日本不動産研究所
鑑定評価額		12,100百万円
直接還元法による価格		12,300百万円
還元利回り		3.6%
DCF法による価格		11,900百万円
割引率		3.4%
最終還元利回り		3.8%
原価法による積算価格		13,500百万円
土地割合		85.8%
建物割合		14.2%

物件名称	相鉄フレッサイン東京六本木		分類	次世代アセット(ホテル)
特定資産の概要
取得年月日		2017年11月1日	特定資産の種類		信託受益権
取得価格		5,000百万円	信託受益 権の概要	信託受託者	みずほ信託銀行株式会社
鑑定評価額(注1)		5,100百万円		信託設定日	2017年11月1日
(価格時点)		(2019年2月28日)		信託期間満了日	2027年11月30日
最寄駅		東京メトロ日比谷線・都営地下鉄大江戸線「六本木」駅 徒歩1分
所在地(住居表示)		東京都港区六本木三丁目10番1号
土地	地番	東京都港区六本木三丁目211番3他	建物	竣工年月	2017年8月
				構造	鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造
	建蔽率	100%(注2)		階数	地上11階地下1階
	容積率	700%・500%(注3)		用途	ホテル
	用途地域	商業地域		延床面積	4,758.00㎡
	敷地面積	616.21㎡
	所有形態	所有権(準共有持分50.0%)		所有形態	所有権(準共有持分50.0%)
PM会社		ヒューリック株式会社	マスターリース会社		ヒューリック株式会社
特記事項 該当ありません。
賃貸借の概要
総賃貸可能面積(注4)		2,408.45㎡	稼働率		100.0%
代表的テナント		株式会社相鉄ホテル開発	テナント数		1
総賃料収入(年換算) (注4)(注5)		216百万円	敷金・保証金(注4)		54百万円
(注1)本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分に相当する金額を記載しています。 (注2)本物件の土地の指定建蔽率は本来80%ですが、防火地域内の耐火建築物であることから適用される建蔽率は100%となります。 (注3)北西側道路境界より30mまで700%、30m超は500%です。 (注4)本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分(50.0%)に相当する数値を記載しています。 (注5)マスターリース会社がエンドテナントから受領する賃料については、固定賃料と年間客室売上高が一定額を超えた場合に発生する比例賃料で構成されますが、当該賃貸借契約に定める固定賃料(月額)を12倍することにより年換算して算出した金額につき百万円未満を四捨五入して記載しています。
鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関		一般財団法人日本不動産研究所
鑑定評価額(注6)		5,100百万円
直接還元法による価格(注7)		5,200百万円
還元利回り		3.8%
DCF法による価格(注7)		5,000百万円
割引率		3.6%
最終還元利回り		4.0%
原価法による積算価格(注7)		4,805百万円
土地割合		77.4%
建物割合		22.6%

(注6)本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分(50.0%)に相当する金額を記載しています。
(注7)一棟の建物及びその敷地(全体)に対する鑑定評価上の数値につき、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分割合(50.0%)を乗じて算定しています。