有価証券報告書(内国投資証券)-第7期(平成29年3月1日-平成29年8月31日)
③【その他投資資産の主要なもの】
A.ポートフォリオの概要
(ア)保有資産の概要
平成29年8月31日現在の各保有資産の用途、物件名称、所在地、取得価格、投資比率、期末算定価額、取得年月日は以下のとおりです。
(注1)「取得価格」は、各保有資産に係る売買契約書に記載された売買代金を百万円未満を四捨五入して記載しています。なお、売買代金には、消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用は含みません。
(注2)「投資比率」は、取得価格の合計額に対する各保有資産の取得価格の割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注3)「期末算定価額」は、平成29年8月31日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された評価額を記載しています。なお、各保有資産の鑑定評価については、一般財団法人日本不動産研究所、株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会社又はシービーアールイー株式会社に委託しています。
(注4)平成29年8月31日現在における各保有資産における本投資法人の区分所有部分又は準共有持分に係る数値を記載しています。かかる各保有資産の区分所有部分又は準共有持分については、個別物件表をご参照ください。
(イ)建物等の概要
平成29年8月31日現在の各保有資産の建築時期、総賃料収入、敷金・保証金、総賃貸面積、総賃貸可能面積、稼働率は以下のとおりです。
(注1)「建築時期」は、登記簿上の新築年月日を記載しています。底地又は土地のみを保有する場合は、記載を省略しています。
(注2)「総賃料収入」は、平成29年8月31日現在において有効な各保有資産に係る各賃貸借契約に表示された建物につき、月間賃料(倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限り、共益費を含みます。また同日現在のフリーレントは考慮しないものとします。なお、消費税等は含みません。)を12倍することにより年換算して算出した金額(複数の賃貸借契約が締結されている保有資産についてはその合計額)につき百万円未満を四捨五入して記載し、各資産のうち底地物件については、平成29年8月31日現在における各資産に係る賃貸借契約に表示された底地に係る月間賃料(消費税等は含みません。)を12倍することにより年換算して算出した金額につき百万円未満を四捨五入して記載しています。「相鉄フレッサイン銀座七丁目(土地)」については、当該物件の共有者であるヒューリック株式会社が土地の共有持分50%及び建物を保有しているため、共有者に対する土地の使用権限の付与について、共有物である土地の使用に関して共有者間協定(以下「共有者間協定」といいます。)を締結しており、共有者間協定に基づく土地の使用許諾における土地の月額使用料を12倍することにより年換算して算出した金額(非課税)につき百万円未満を四捨五入して記載しています。なお、当該保有資産につきマスターリース契約が締結されている場合において、エンドテナントからの賃料を原則としてそのまま受け取るパススルー型マスターリース(以下「パススルー型マスターリース」といいます。)の対象となっている部分については、かかる部分につきエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の月間賃料を、エンドテナントの賃料の変動にかかわらず一定の賃料を受け取る固定型マスターリース(以下「固定型マスターリース」といいます。)の対象となっている部分については、かかる部分につき固定型マスターリース上の月間賃料をそれぞれ12倍することにより年換算して算出した金額を記載しています。但し、「ゲートシティ大崎」については、平成29年8月分としてマスターリース会社より受領した賃料・共益費収入(消費税等は含みません。)を12倍することにより年換算して算出した金額につき百万円未満を四捨五入して記載しています。
(注3)「敷金・保証金」は、平成29年8月31日現在における各保有資産に係る敷金・保証金として認識している帳簿価額の合計額につき百万円未満を四捨五入して記載しています。「相鉄フレッサイン銀座七丁目(土地)」については、共有者間協定に基づく土地の使用許諾における敷金類似の預り金等の合計額につき、百万円未満を四捨五入して記載しています。なお、「ゲートシティ大崎」については、マスターリース会社との約定により、マスターリース会社にて敷金・保証金を保管することとなっており、本投資法人は受領していないため、記載していません。
(注4)「総賃貸面積」は、平成29年8月31日現在における各保有資産に係る各賃貸借契約等に表示された賃貸面積等の合計を記載しています。なお、パススルー型マスターリースの対象となっている部分については、かかる部分につきエンドテナントとの間で実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計を、固定型マスターリースの対象となっている部分については、かかる部分の面積の合計を記載しています。また、底地物件及び土地物件については底地及び土地の面積(共有に係る土地物件については登記簿上に記載の面積に共有持分割合を乗じた面積)を記載しています。
(注5)「総賃貸可能面積」は、平成29年8月31日現在における各保有資産に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられるものを記載しています。なお、底地物件及び土地物件については底地の賃貸借契約等又は土地図面等に基づき賃貸等が可能と考えられるもの(共有に係る土地物件については登記簿上に記載の面積に共有持分割合を乗じた面積)を記載しています。
(注6)「稼働率」は、平成29年8月31日現在における各保有資産に係る総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。また、各小計、各中計及びポートフォリオ合計欄は、保有資産に係る賃貸可能面積の合計に対して賃貸面積の合計が占める割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注7)平成29年8月31日現在における各保有資産における本投資法人の区分所有部分又は準共有持分に係る数値を記載しています。かかる各保有資産の区分所有部分又は準共有持分については、個別物件表をご参照ください。
(注8)「虎ノ門ファーストガーデン」の総賃貸可能面積については、本投資法人が保有する区分所有権(一部共有部分を含みます。)に相当する数値を記載しています(一部共有部分は、本投資法人の共有持分に基づく按分計算により数値を計上しています。)。一方、本物件は他の区分所有者が保有する専有部分とともに一棟の建物全体がマスターリースに供されており、また、収支配分は各区分所有者が保有する区分所有権の持分割合に応じて行われているため、稼働率については、一棟の建物全体の数値を記載し、総賃貸面積、総賃料収入及び敷金・保証金については、本投資法人が保有する区分所有権の持分割合(約81.4%)に相当する数値を記載しています。
(注9)エンドテナント又は関係者等の承諾が得られていないため、やむを得ない事由により、開示していません。
(注10)本物件については、平成29年8月31日以降にテナントとの間で新たな賃貸借契約が締結されており、当該賃貸借契約における「総賃料収入」は33百万円、「敷金・保証金」は17百万円です。
(注11)上表において、エンドテナントに係る賃貸借契約につき解除若しくは解約申入れがなされ又は賃料不払いがある場合にも、平成29年8月31日現在において契約が継続しているときは、当該エンドテナントに係る賃貸借契約が存在するものとして「総賃料収入」「敷金・保証金」「総賃貸面積」「稼働率」を記載しています。
(ウ)不動産鑑定評価書の概要
本投資法人は、一般財団法人日本不動産研究所、株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会社又はシービーアールイー株式会社のいずれかから、各保有資産に係る不動産鑑定評価書を取得しています。
本投資法人が平成29年8月31日を価格時点として取得している各保有資産に関する不動産鑑定評価書の概要は以下のとおりです。
(注1)価格時点は平成29年8月31日です。
(注2)平成29年8月31日現在における各保有資産における本投資法人の区分所有部分又は準共有持分に係る数値を記載しています。かかる各保有資産の区分所有部分又は準共有持分については、個別物件表をご参照ください。
(注3)「ヒューリック九段ビル(底地)」、「リーフみなとみらい(底地)」及び「相鉄フレッサイン銀座七丁目(土地)」は、底地又は土地のみを取得し、建物は取得していないため、記載していません。
(注4)地代収入に基づく純収益が有期(借地期間満了後に更地復帰を想定)であるため、永久還元を前提とする直接還元法は適用していません。
(注5)借地期間満了後に更地復帰を想定しているため、最終還元利回りは採用していません。
(注6)一般財団法人日本不動産研究所は、「アリア松原」、「トラストガーデン用賀の杜」、「トラストガーデン桜新町」、「トラストガーデン杉並宮前」、「トラストガーデン常磐松」及び「SOMPOケア ラヴィーレ北鎌倉」に係る不動産鑑定に際し、投資対象としての有料老人ホームの特殊性(制度改正リスクなどの事業リスクを包含している点、建物の汎用性や社会的要請から用途転換が困難である点、賃料収入の安定性・継続性が運営者に依拠している点、市場参加者は限定され相対的に流動性が劣る点等)に加えて、個別物件毎の事業収支からみた賃料水準の妥当性、賃借人(運営者)の運営能力、賃貸借契約の内容等を勘案して不動産鑑定評価を行っています。
(エ)建物状況評価報告書の概要
本投資法人は、各保有資産について、建物検査、関連法規の遵守、修繕費評価及び環境アセスメント等に関する建物状況評価報告書を株式会社竹中工務店、株式会社ERIソリューション、株式会社東京建築検査機構、株式会社イー・アール・エス、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社又は日本管財株式会社より取得しています。建物状況評価報告書の記載は報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。なお、株式会社竹中工務店、株式会社ERIソリューション、株式会社東京建築検査機構、株式会社イー・アール・エス、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社、日本管財株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
(注1)「緊急・短期修繕費」は、緊急及び概ね1年以内に必要とされる修繕更新費用として建物状況調査報告書に記載された費用を記載しています。
(注2)「長期修繕費」は今後12年間(但し、「ダイニングスクエア秋葉原ビル」、「トラストガーデン用賀の杜」、「トラストガーデン桜新町」及び「トラストガーデン杉並宮前」については今後15年間)に予測される修繕更新費用として建物状況調査報告書に記載された費用の年平均額に換算した金額を百万円未満を四捨五入して記載しています。
(注3)「緊急・短期修繕費」、「長期修繕費」は、平成29年8月31日現在における各保有資産における本投資法人の区分所有部分又は準共有持分に係る数値を記載しています。但し、「大井町再開発ビル1号棟」については当該物件全体に係る金額を記載しています。なお、かかる各保有資産の区分所有部分又は準共有持分については、個別物件表をご参照ください。
(注4)「ヒューリック九段ビル(底地)」、「リーフみなとみらい(底地)」及び「相鉄フレッサイン銀座七丁目(土地)」は、底地又は土地のみを保有し、建物は保有していないため、記載していません。
(オ)地震リスク分析等の概要
本投資法人は、運用資産を取得する際のデューディリジェンスの一環として、SOMPOリスケアマネジメント株式会社に依頼し、地震リスク評価を行っています。当該評価は、意匠図面・構造図面・構造計算書をもとに、独自の方法で建物の耐震性能を評価しています。その耐震性能をもとにした建物固有の地震に対する脆弱性を考慮し、地震ハザード及び地盤条件を含めた総合的な評価結果に基づいた地震発生時の建物のPML値(予想最大損失率)(注1)を算定しています。本投資法人の保有資産に係る建物のPML値及び本投資法人のポートフォリオ全体のPML値は、下表のとおりです。
(注1)PML(予想最大損失率)値とは、想定した予定使用期間中(50年=一般的建物の耐用年数)での超過確率10%の損失を生じる地震によりどの程度の被害を受けるかを、90%非超過確率に相当する予想損失額の再調達価格に対する割合(%)で示したものを意味します。但し、予想損失額は、地震動による建物(構造体、仕上げ、建築設備)のみの直接損失に関するものだけであり、機器、家具、什器等の被害や地震後の水又は火災による損失、被災者に対する補償、営業中断による営業損失等の二次的被害は含まれていません。
(注2)PML値(予想最大損失率)は、SOMPOリスケアマネジメント株式会社が作成した平成29年8月付の「ポートフォリオ地震PML評価報告書」に基づき記載しています。
(注3)小数第3位を四捨五入して記載しています。
(注4)「ヒューリック九段ビル(底地)」、「リーフみなとみらい(底地)」及び「相鉄フレッサイン銀座七丁目(土地)」は、底地又は土地のみを保有しているため、記載していません。
(カ)担保の状況
平成29年8月31日現在の各保有資産(共有又は区分所有の場合は本投資法人の所有に係る持分)につき、担保は設定されていません。
B.保有不動産の資本的支出
(ア)資本的支出の予定
平成29年8月31日現在の各保有資産に関し、第7期末日現在計画されている改修等に伴う資本的支出の予定額のうち、主要なものは以下のとおりです。なお、以下工事予定金額には、会計上の費用に区分される部分が含まれています。
(イ)期中の資本的支出
当期に行った資本的支出に該当する工事の概要は以下のとおりです。当期の資本的支出は297,053千円であり、修繕費に計上した91,103千円と合わせ、合計388,157千円の工事を実施しています。
(ウ)長期修繕計画のために積立てた金銭
該当事項はありません。
C.賃貸借の概況及び損益の状況 第7期(自 平成29年3月1日 至 平成29年8月31日)
(注1)エンドテナント又は関係者等の承諾が得られていないため、やむを得ない事由により、開示していません。
D.稼働率の状況
E.主要な不動産の物件に関する情報
本投資法人の保有資産のうち、平成29年8月31日現在において、「総賃料収入合計」が「ポートフォリオ全体の総賃料収入総額」の10%以上を占める不動産の概要は、以下のとおりです。
最近5年間の稼働率の推移(注8)
(注1)「テナント数」は、平成29年8月31日現在における上記保有資産に係る賃貸借契約に基づき、当該保有資産のテナント数を記載しています。但し、当該保有資産につきマスターリース契約が締結されている場合、パススルー型マスターリースの対象となっている部分については、かかる部分におけるエンドテナントの総数を記載しています。
(注2)「総賃料収入」は、平成29年8月31日現在において有効な各保有資産に係る各賃貸借契約に表示された建物につき、月間賃料(倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限り、共益費を含みます。また同日現在のフリーレントは考慮しないものとします。なお、消費税等は含みません。)を12倍することにより年換算して算出した金額(複数の賃貸借契約が締結されている保有資産についてはその合計額)につき百万円未満を四捨五入して記載しています。なお、当該保有資産につきマスターリース契約が締結されている場合、パススルー型マスターリースの対象となっている部分については、かかる部分につきエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の月間賃料を12倍することにより年換算して算出した金額を記載しています。
(注3)「総賃貸面積」は、平成29年8月31日現在における上記保有資産に係る賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載しています。なお、パススルー型マスターリースの対象となっている部分については、かかる部分につきエンドテナントとの間で実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計を記載しています。
(注4)「総賃貸可能面積」は、平成29年8月31日現在における上記保有資産に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられるものを記載しています。
(注5)「ヒューリック神谷町ビル」の「テナント数」は、平成29年8月31日現在における当該物件の建物全体の数値を記載し、「総賃料収入」、「総賃貸面積」及び「総賃貸可能面積」は、同日現在における当該資産の準共有持分(70.0%)に相当する数値及び金額を記載しています。
(注6)「御茶ノ水ソラシティ」の「テナント数」は、平成29年8月31日現在における当該物件の建物全体の数値を記載し、「総賃料収入」、「総賃貸面積」及び「総賃貸可能面積」は、同日現在における当該資産の準共有持分(21.7%)に相当する数値及び金額を記載しています。
(注7)エンドテナント又は関係者等の承諾が得られていないため、やむを得ない事由により、開示していません。
(注8)「最近5年間の稼働率の推移」は、各決算期末における上記保有資産に係る総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。
F.主要なテナントに関する情報
本投資法人の保有資産のうち、平成29年8月31日現在において、全賃貸面積の10%以上を占めるテナントは、以下のとおりです。
(注1)「賃貸面積」は、平成29年8月31日現在における各保有資産に係る各賃貸借契約等に表示された賃貸面積等を記載しています。なお、パススルー型マスターリースの対象となっている部分については、かかる部分につきエンドテナントとの間で実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計を、固定型マスターリースの対象となっている部分については、かかる部分の面積の合計を記載しています。また、底地物件及び土地物件については底地及び土地の面積(共有に係る土地物件については登記簿上に記載の面積に共有持分割合を乗じた面積)を記載しています。
(注2)「総賃料収入」は、平成29年8月31日現在において有効な各保有資産に係る各賃貸借契約に表示された建物につき、月間賃料(倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限り、共益費を含みます。また同日現在のフリーレントは考慮しないものとします。なお、消費税等は含みません。)を12倍することにより年換算して算出した金額(複数の賃貸借契約が締結されている保有資産についてはその合計額)につき百万円未満を四捨五入して記載し、各資産のうち底地物件については、平成29年8月31日現在における各資産に係る賃貸借契約に表示された底地に係る月間賃料(消費税等は含みません。)を12倍することにより年換算して算出した金額につき百万円未満を四捨五入して記載しています。「相鉄フレッサイン銀座七丁目(土地)」については、共有者間協定に基づく土地の月額使用料を12倍することにより年換算して算出した金額(非課税)につき百万円未満を四捨五入して記載しています。また、テナントがマスターリース会社として転貸人となっている物件については、平成29年8月31日現在において有効なエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約に基づき、パススルー型マスターリースの対象となっている部分については、かかる部分につきエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の月間賃料を、固定型マスターリースの対象となっている部分については、かかる部分につき固定型マスターリース契約上の月間賃料をそれぞれ12倍することにより年換算して算出した金額を記載しています。
(注3)「敷金・保証金」は、平成29年8月31日現在における各保有資産に係る敷金・保証金として認識している帳簿価額の合計額につき百万円未満を四捨五入して記載しています。「相鉄フレッサイン銀座七丁目(土地)」については、共有者間協定に基づく敷金類似の預り金等の合計額につき、百万円未満を四捨五入して記載しています。
(注4)「契約満了日」は、テナントがマスターリース会社として転貸人となっている物件を含め、テナントを賃借人とする賃貸借契約に表示された契約満了日を記載しています。なお、「相鉄フレッサイン銀座七丁目(土地)」については、共有者間協定に表示された期間満了日を記載しています。
(注5)「契約更改の方法等」は、テナントがマスターリース会社として転貸人となっている物件を含め、テナントを賃借人とする賃貸借契約に表示された契約更改の方法等の内容を記載しています。なお、「相鉄フレッサイン銀座七丁目(土地)」については、共有者間協定に表示された契約更改の方法等の内容を記載しています。
(注6)平成29年8月31日現在における各保有資産における本投資法人の区分所有部分又は準共有持分に係る数値を記載しています。かかる各保有資産の区分所有部分又は準共有持分については、個別物件表をご参照ください。
(注7)「虎ノ門ファーストガーデン」は他の区分所有者が保有する専有部分とともに一棟の建物全体がマスターリースに供されており、また、収支配分は各区分所有者が保有する区分所有権の持分割合に応じて行われています。そのため、本物件の賃貸面積、総賃料収入及び敷金・保証金については、一棟の建物全体のうち本投資法人が保有する区分所有権の持分割合(約81.4%)に相当する数値を記載しています。
(注8)「大井町再開発ビル1号棟」に係る従前の賃貸借契約は、平成29年9月27日に更新され、現在は期間の定めのない賃貸借契約となっています。
(注9)エンドテナント又は関係者の承諾が得られていないため、やむを得ない事由により、開示していません。
(注10)「リーフみなとみらい(底地)」に係る借地契約上の名義人はみずほ信託銀行株式会社ですが、かかる借地契約に基づく借地権を信託財産とする信託の受益者はヒューリック株式会社です。
(注11)「相鉄フレッサイン銀座七丁目(土地)」については、信託受託者は、当該物件の共有者であるヒューリック株式会社との間で共有者間協定を締結し、かかる共有者間協定に基づき、同社に対して有償で、本物件の単独使用を認めています。したがって、当該物件については、共有者間協定に基づき当該物件を使用する共有者をテナントとして記載しています。
(注12)「長野ネットワークセンター」については、平成29年8月31日以降にテナントとの間で新たな賃貸借契約が締結されており、当該賃貸借契約における「総賃料収入」は33百万円、「敷金・保証金」は17百万円、「契約満了日」は平成36年11月5日です。
G.賃貸面積上位エンドテナント
平成29年8月31日現在において、ポートフォリオ全体に対し賃貸面積上位10を占めるエンドテナントは、以下のとおりです。なお、固定型マスターリースの対象となっている部分については、かかる部分における固定型マスターリース契約上の内容を記載し、パススルー型マスターリースの対象となっている部分については、エンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の内容を記載しています。
(注1) 「賃貸面積」は、平成29年8月31日現在におけるエンドテナントとの間の賃貸借契約等に表示された賃貸面積等の合計を記載しています。留意事項は以下のとおりです。
・「ヒューリック九段ビル(底地)」、「リーフみなとみらい(底地)」及び「相鉄フレッサイン銀座七丁目(土地)」は、底地又は土地の面積(共有に係る土地物件については登記簿上に記載の面積に共有持分割合を乗じた面積)を記載しています。
・固定型マスターリースの対象となっている部分については、かかる部分のエンドテナントへの賃貸可能面積を記載しています。
・「大井町再開発ビル1号棟」については、本投資法人が保有する区分所有権の共有持分(約82.6%)に相当する数値を記載しています。
・「ゲートシティ大崎」については、本投資法人が保有する区分所有権(業務商業棟ウエストタワー8階の事務所部分:4,088.37㎡の共有持分約83.0%、業務商業棟B1階から3階の店舗部分:5,609.05㎡の共有持分約2.4%)に相当する数値を記載しています。
・「虎ノ門ファーストガーデン」については、本投資法人が保有する区分所有権に相当する数値を記載しています。
・「御茶ノ水ソラシティ」については、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分(21.7%)に相当する数値を記載しています。
(注2) 小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注3) 「契約形態」は、「相鉄フレッサイン銀座七丁目(土地)」を除き、平成29年8月31日現在におけるエンドテナントとの間の賃貸借契約に表示された契約形態を記載しています。
(注4) 「長野ネットワークセンター」については、平成29年8月31日以降にテナントとの間で新たな賃貸借契約が締結されており、当該賃貸借契約における「契約満了日」は平成36年11月5日です。
(注5) 「リーフみなとみらい(底地)」に係る借地契約上の名義人はみずほ信託銀行株式会社であり、かかる借地契約に基づく借地権を信託財産とする信託の受益者はヒューリック株式会社です。
(注6) 「相鉄フレッサイン銀座七丁目(土地)」については、信託受託者は、当該物件の共有者であるヒューリック株式会社との間で共有者間協定を締結し、同社に対して有償で、本物件の単独使用を認めています。したがって、当該物件については、共有者間協定に基づき当該物件を使用する共有者であるヒューリック株式会社をテナントとして記載しています。
(注7) 「大井町再開発ビル1号棟」に係る従前の賃貸借契約は、平成29年9月27日に更新され、現在は期間の定めのない賃貸借契約となっています。
(注8) エンドテナント又は関係者等の承諾が得られていないため、やむを得ない事由により、開示していません。
(注9) 「ゲートシティ大崎」の業務商業棟部分は、三井不動産株式会社とのマスターリース契約において共同運用区画の一部になっており、三井不動産株式会社より第三者への転貸を行っています。
H.有料老人ホームに係る保有資産の概要
(ア)有料老人ホームの施設の概要
(注1)「施設の類型」、「居室数」、「定員」、「入居者数」及び「入居率」は、老人福祉法第29条第5項に基づいて、介護事業者が有料老人ホームに入居する者又は入居しようとする者に対して、当該有料老人ホームにおいて供与する介護等の内容その他の情報を開示するために交付する重要事項説明書(以下「ヘルスケア重要事項説明書」といいます。)に表示された情報に基づいて記載しています。なお、SOMPOケア ラヴィーレ北鎌倉のヘルスケア重要事項説明書には入居率の記載がないため、「入居者数」及び「定員」の数値より算出しています。
(注2)「重要事項説明書記載日」は、ヘルスケア重要事項説明書に表示された記入年月日を記載しています。
(イ)有料老人ホームに係る介護事業者の会社概要
(注1)「本店所在地」、「代表者」、「会社成立の年月日」及び「資本金」は、登記簿謄本により確認した平成29年9月12日現在の記載です。「代表者」については、登記簿謄本に代表者が複数掲載されている場合でも、1名のみ記載しています。「資本金」については、百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注2)東京証券取引所市場第一部に上場している株式会社ベネッセホールディングス(証券コード:9783)の連結子会社です。
(注3)東京証券取引所市場第一部及び株式会社名古屋証券取引所市場第一部に上場しているリゾートトラスト株式会社(証券コード:4681)の連結子会社です。
(注4)東京証券取引所市場第一部に上場しているSOMPOホールディングス株式会社(証券コード:8630)の連結子会社です。
(ウ)有料老人ホームに係る介護事業者の事業概要
(注1)株式会社ベネッセスタイルケアの「運営施設数」及び「運営居室数」は、介護事業者が平成29年9月時点において公表している値を記載しています。
(注2)トラストガーデン株式会社の「運営施設数」及び「運営居室数」は、介護事業者が平成29年9月時点において公表している値を記載しています。
(注3)SOMPOケアネクスト株式会社の「運営施設数」及び「運営居室数」は、介護事業者へのヒアリングによる平成29年8月期の数値を記載しています。
(注4)株式会社ベネッセスタイルケアの「売上高」及び「経常利益」は、その親会社(株式会社ベネッセホールディングス)作成の平成29年6月26日付有価証券報告書に基づき平成29年3月期の数値を百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注5)トラストガーデン株式会社の「売上高」及び「経常利益」は、同社より提供を受けた平成29年3月期の数値を百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注6)SOMPOケアネクスト株式会社の「売上高」及び「経常利益」は、その親会社(SOMPOホールディングス株式会社)が公表した平成29年3月期の数値を記載しています。
(エ)有料老人ホームに係る介護事業者への事業調査の概要
本投資法人は、有料老人ホームの取得に際しては、外部専門家と協働して介護事業者の事業、財務内容及び遵法性等について、デューディリジェンスを実施し適切と判断しており、取得後においても、事業、財務内容及び遵法性等の状況についてのモニタリングを実施しており、本書提出日現在、保有する有料老人ホームの介護事業者は、いずれも、有料老人ホームに係る運営を適切に遂行できるものと判断しています。
I.不動産等の概要
以下の表は、本投資法人が第7期末において保有する各保有資産(以下「第7期末保有資産」といいます。)の概要を個別に表にまとめたものです(以下「個別物件表」といいます。)。かかる個別物件表をご参照頂くに際し、そこで用いられる用語は以下のとおりです。個別物件表はかかる用語の説明と併せてご参照ください。
なお、時点の注記がないものについては、原則として、第7期末現在の状況を記載しています。
a. 「最寄駅」について
「最寄駅」における徒歩による所要時間については、「不動産の表示に関する公正競争規約」(平成17年公正取引委員会告示第23号)及び「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則」(平成17年公正取引委員会承認第107号)に基づき、道路距離80メートルにつき1分間を要するものとして算出した数値を記載しています。
b. 「所在地(住居表示)」について
所在地(住居表示)は、各不動産の住居表示を記載しています。また「住居表示」未実施の場合は、登記簿上の建物所在地(複数ある場合にはそのうちの一所在地)を記載しています。
c. 「土地」について
・「地番」は、登記簿上の記載に基づいて記載しています。
・「建蔽率」及び「容積率」は、原則として建築基準法、都市計画法等の関連法令に従って定められた数値を記載しています。なお、保有資産によっては、本書に記載の「建蔽率」及び「容積率」につき、一定の緩和措置又は制限措置が適用される場合があります。
・「用途地域」は、都市計画法第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
・「敷地面積」は、登記簿上の記載に基づいており、現況とは一致しない場合があります。また、区分所有又は(準)共有等にかかわらず、建物全体の敷地面積を記載しています。
・「所有形態」は、保有資産に関して不動産信託の信託受託者が保有している権利の種類を記載しています。
d. 「建物」について
・「竣工年月」は、登記簿上の新築年月を記載しています。
・「構造」及び「階数」は、登記簿上の記載に基づいています。
・「用途」は、登記簿上の建物種類のうち主要なものを記載しています。
・「延床面積」は、登記簿上の記載に基づいて記載しています。また、区分所有又は(準)共有等にかかわらず建物全体の延床面積を記載しています。
・「駐車場台数」は、第7期末現在において各保有資産につき敷地内に確保されている駐車場(建物内の駐車場を含みます。)の台数を記載しています。なお、保有資産の(準)共有持分又は区分所有権を保有している場合にも、その保有資産全体に係る駐車場台数を記載しています。
・「所有形態」は、保有資産に関して不動産信託の信託受託者が保有している権利の種類を記載しています。
e. 「PM会社」について
「PM会社」は、各保有資産について第7期末現在において有効なプロパティ・マネジメント契約を締結している会社を記載しています。
f. 「マスターリース会社」について
「マスターリース会社」は、各保有資産について第7期末現在において有効なマスターリース契約を締結している会社を記載しています。
g. 「特記事項」について
「特記事項」の記載については、原則として、第7期末現在の情報をもとに、個々の資産の権利関係や利用等で重要と考えられる事項のほか、当該資産の評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項に関して記載しています。
なお、保有資産のうち、以下の物件については、以下のとおりその譲渡等の際に一定の条件が付加されています。
・「ヒューリック神谷町ビル」及び「HULIC &New SHIBUYA」については、スポンサーである準共有者との間で、その持分売却に際し、他の準共有者へ予め価格等の条件を通知すること、買取の意思がないときは第三者への譲渡が可能なこと、但し、その際の譲渡の条件は、既に通知した条件より譲受人に有利としない旨、合意がなされています。
・「御茶ノ水ソラシティ」については、本投資法人が、準共有持分の売却に際し、スポンサーを含む他の準共有者へ予め準共有持分の譲渡を希望する旨を通知すること、他の準共有者がかかる通知を受領してから30日以内に当該受益権の買取に関する合意が成立しなかった場合には第三者への譲渡が可能なこと等を内容とする旨、合意がなされています。
・「虎ノ門ファーストガーデン」、「笹塚サウスビル」、「ゲートシティ大崎」、「大井町再開発ビル1号棟」及び「ラピロス六本木」については、他の区分所有者又は共有者に対して、買取についての優先交渉権が付与されています。
・底地のみを保有している「ヒューリック九段ビル」の場合には、スポンサーである賃借人との間で、底地の譲渡に際し、予め賃借人に対して譲渡する意思を通知し、賃借人の希望があれば譲渡価格等について協議し、その間、第三者との譲渡交渉等が行えない旨、合意がなされています。
・有料老人ホーム(「アリア松原」、「トラストガーデン用賀の杜」、「トラストガーデン桜新町」、「トラストガーデン杉並宮前」、「トラストガーデン常磐松」及び「SOMPOケア ラヴィーレ北鎌倉」)については、賃借人に対して、買取についての優先交渉権が付与されています。
「東京西池袋ビルディング」については、建物区分所有権を区分所有者以外の第三者へ譲渡する場合は、譲渡先及びその時期について、予め他の区分所有者全員の承諾を得なければならない旨、合意がなされています。また、土地の所有権、地上権及び建物区分所有権を建設協定書の当事者以外の第三者へ譲渡する場合は、建設協定書の当事者全員の承認を得なければならない旨、合意がなされています。
・「相鉄フレッサイン銀座七丁目(土地)」については、当該物件の共有者であるヒューリック株式会社との間で、その持分売却に際し、他の共有者へ予め価格等の条件を通知すること、買取の意思がないとき等には第三者への譲渡が可能なこと、但し、その際の譲渡の条件は、既に通知した条件より譲受人に有利としない旨、合意がなされています。
h. 「賃貸借の概要」について
「賃貸借の概要」は、本投資法人の各保有資産について、特に記載のない限り第7期末現在において有効な賃貸借契約等の内容等を記載しています。なお、本投資法人が区分所有権又は(準)共有持分を保有する保有資産については、各保有資産における本投資法人の区分所有部分又は(準)共有持分に係る数値を記載しています。
・「総賃貸可能面積」は、第7期末現在における各保有資産に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられるものを記載しています。なお、底地物件については底地の面積を記載しています。
・「稼働率」は、第7期末現在における各保有資産に係る総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。
・「代表的テナント」は、各保有資産の総賃貸面積中、賃貸面積の最も大きいテナントを記載しています。なお、当該保有資産につきマスターリース契約が締結されている場合、固定型マスターリースの対象となっている部分については、かかる部分における固定型マスターリース契約上のマスターリース会社を記載しています。また、エンドテナント又は関係者より開示の承諾を得られていない場合、「代表的テナント」欄を非開示としています。
・「テナント数」は、第7期末現在における各保有資産に係る各賃貸借契約に基づき、保有資産毎のテナント数を記載しています。但し、当該保有資産につきマスターリース契約が締結されている場合、パススルー型マスターリースの対象となっている部分については、かかる部分におけるエンドテナントの総数を記載し、固定型マスターリースの対象となっている部分については、かかる部分におけるマスターリース会社のみをテナントとしてテナント数を記載し、当該物件について、マスターリース会社とエンドテナントとの賃貸借契約に基づくテナント数をもって集計したテナント数を括弧書きにて記載しています。また、底地のみを保有する場合には、土地賃借人の総数を記載しています。
・「総賃料収入(年換算)」は、第7期末現在において有効な各保有資産に係る各賃貸借契約に表示された建物につき、月間賃料(倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限り、共益費を含みます。また同日現在のフリーレントは考慮しないものとします。なお、消費税等は含みません。)を12倍することにより年換算して算出した金額(複数の賃貸借契約が締結されている保有資産についてはその合計額)につき百万円未満を四捨五入し、各資産のうち底地物件については、第7期末現在における各資産に係る賃貸借契約に表示された底地に係る月間賃料(消費税等は含みません。)を12倍することにより年換算して算出した金額につき百万円未満を四捨五入して記載して記載しています。なお、当該保有資産につきマスターリース契約が締結されている場合において、パススルー型マスターリースの対象となっている部分については、かかる部分につきエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の月間賃料を、固定型マスターリースの対象となっている部分については、かかる部分につき固定型マスターリース契約上の月間賃料をそれぞれ12倍することにより年換算して算出した金額を記載しています。なお、エンドテナント又は関係者より開示の承諾を得られていない場合、「総賃料収入(年換算)」欄を非開示としています。
・「敷金・保証金」は、第7期末現在における各保有資産に係る敷金・保証金として認識している帳簿価額の合計額につき百万円未満を四捨五入して記載しています。なお、エンドテナント又は関係者より開示の承諾を得られていない場合、「敷金・保証金」欄を非開示としています。
また、エンドテナントに係る賃貸借契約につき解除又は解約申入れがなされていても、第7期末現在において契約が継続している場合、当該エンドテナントに係る賃貸借契約が存在するものとして、「稼働率」「テナント数」「総賃料収入(年換算)」「敷金・保証金」等を記載しています。また、「-」と記載している箇所は、エンドテナント又は関係者より開示の承諾を得られていないため、非開示としています。
i. 「鑑定評価書の概要」について
「鑑定評価書の概要」は、本投資法人が、投信法に基づく不動産鑑定評価上の留意事項及び不動産の鑑定評価に関する法律(昭和38年法律第152号、その後の改正を含みます。)並びに不動産鑑定評価基準に基づき、一般財団法人日本不動産研究所、株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会社又はシービーアールイー株式会社に各保有資産の鑑定評価を委託し作成された各不動産鑑定評価書(以下「鑑定評価書」といいます。)の概要を記載しています。当該各不動産鑑定評価は、一定時点における評価者の判断と意見に留まり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。
なお、不動産鑑定評価を行った各不動産鑑定機関と本投資法人との間には、特別の利害関係はありません。
金額は、特段の記載がない限り、百万円未満を四捨五入して記載しています。
j.「オペレーター」について
「オペレーター」は、次世代アセット(有料老人ホーム)における各保有資産について、有料老人ホームの運営を行う介護事業者を記載しています。
k.「バックアップオペレーター」について
「バックアップオペレーター」は、次世代アセット(有料老人ホーム)における各保有資産についてバックアップオペレーターの有無を記載しています。
l.「入居者の状況・施設の概況」について
・有料老人ホームの個別物件表における以下の項目については、ヘルスケア重要事項説明書に表示された情報に基づいて記載しています。
「施設の類型」「開設年月日」「居住の権利形態」「居室数(室)」「居住面積帯(㎡)」「定員(人)」「入居時要件」「入居者数(人)」「入居者の平均年齢(才)」「前払金(円)」「月額利用料(円)」「夜間職員体制(最小時人数)」
・「入居率」は、ヘルスケア重要事項説明書に表示された入居率を記載しています。なお、ヘルスケア重要事項説明書に表示された入居率は、一時的に不在となっている者を含むなどの事情により、入居者数を定員で除した比率と異なる場合があります。
・「介護に関わる職員体制」は、ヘルスケア重要事項説明書に表示された施設の利用者に対する看護職員及び介護職員の常勤換算方法により標榜されている人数の割合を記載しています。
(注7) 本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分(21.7%)に相当する価格を記載しています。
(注8) 一棟の建物及びその敷地(全体)に対する鑑定評価上の数値につき、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分割合(21.7%)を乗じて算定しています。
(注3)借地期間満了後に更地復帰を想定しているため、最終還元利回りは採用していません。
(注6)本投資法人が保有する共有持分(50%)に相当する数値を記載しています。
A.ポートフォリオの概要
(ア)保有資産の概要
平成29年8月31日現在の各保有資産の用途、物件名称、所在地、取得価格、投資比率、期末算定価額、取得年月日は以下のとおりです。
| 区分 | 物件名称 | 所在地 | 取得価格 (百万円) (注1) | 投資比率 (%) (注2) | 期末算定価額 (百万円) (注3) | 取得年月日 | |
| 東 京 コ マ | シ ャ ル ・ プ ロ パ テ ィ | オ フ ィ ス | ヒューリック神谷町ビル (注4) | 東京都港区 | 36,750 | 14.7 | 42,400 | 平成26年2月7日 平成28年3月15日 |
| ヒューリック九段ビル(底地) | 東京都千代田区 | 11,100 | 4.4 | 12,500 | 平成26年2月7日 | ||
| 虎ノ門ファーストガーデン (注4) | 東京都港区 | 8,623 | 3.5 | 11,000 | 平成26年2月7日 | ||
| ラピロス六本木 (注4) | 東京都港区 | 6,210 | 2.5 | 8,070 | 平成26年2月7日 平成28年9月16日 | ||
| ヒューリック高田馬場ビル | 東京都豊島区 | 3,900 | 1.6 | 4,750 | 平成26年2月7日 | ||
| ヒューリック神田ビル | 東京都千代田区 | 3,780 | 1.5 | 4,010 | 平成26年2月7日 | ||
| ヒューリック神田橋ビル | 東京都千代田区 | 2,500 | 1.0 | 2,890 | 平成26年2月7日 | ||
| ヒューリック蛎殻町ビル | 東京都中央区 | 2,210 | 0.9 | 2,850 | 平成26年2月7日 | ||
| 御茶ノ水ソラシティ (注4) | 東京都千代田区 | 38,149 | 15.3 | 42,315 | 平成26年11月7日 平成28年10月4日 | ||
| ヒューリック東上野一丁目ビル | 東京都台東区 | 2,670 | 1.1 | 2,940 | 平成26年10月16日 | ||
| 笹塚サウスビル (注4) | 東京都渋谷区 | 2,100 | 0.8 | 2,170 | 平成27年3月9日 | ||
| 東京西池袋ビルディング (注4) | 東京都豊島区 | 1,580 | 0.6 | 1,890 | 平成27年3月31日 | ||
| ゲートシティ大崎 (注4) | 東京都品川区 | 4,370 | 1.7 | 4,490 | 平成27年4月16日 | ||
| ヒューリック虎ノ門ビル | 東京都港区 | 18,310 | 7.3 | 20,800 | 平成27年12月25日 平成28年9月1日 | ||
| ヒューリック渋谷一丁目ビル | 東京都渋谷区 | 5,100 | 2.0 | 5,310 | 平成29年3月31日 | ||
| ヒューリック東日本橋ビル | 東京都中央区 | 3,480 | 1.4 | 3,590 | 平成29年3月31日 | ||
| ヒューリック神保町ビル | 東京都千代田区 | 1,460 | 0.6 | 1,480 | 平成29年4月28日 | ||
| 小計 | - | 152,292 | 61.0 | 173,455 | - | ||
| 商 業 施 設 | 大井町再開発ビル2号棟 | 東京都品川区 | 9,456 | 3.8 | 12,200 | 平成26年2月7日 | |
| 大井町再開発ビル1号棟 (注4) | 東京都品川区 | 6,166 | 2.5 | 7,460 | 平成26年2月7日 | ||
| ダイニングスクエア秋葉原ビル | 東京都千代田区 | 3,200 | 1.3 | 3,750 | 平成26年2月7日 | ||
| ヒューリック神宮前ビル | 東京都渋谷区 | 2,660 | 1.1 | 3,500 | 平成26年2月7日 | ||
| ヒューリック新宿三丁目ビル | 東京都新宿区 | 5,550 | 2.2 | 6,180 | 平成26年10月16日 | ||
| 横浜山下町ビル | 神奈川県横浜市 | 4,850 | 1.9 | 5,560 | 平成26年10月16日 | ||
| リーフみなとみらい(底地) | 神奈川県横浜市 | 11,700 | 4.7 | 13,100 | 平成28年3月30日 | ||
| オーキッドスクエア | 東京都千代田区 | 3,502 | 1.4 | 3,920 | 平成28年3月30日 | ||
| ヒューリック等々力ビル | 東京都世田谷区 | 1,200 | 0.5 | 1,260 | 平成28年12月27日 | ||
| ヒューリック大森ビル | 東京都品川区 | 3,420 | 1.4 | 3,530 | 平成29年3月31日 | ||
| HULIC &New SHIBUYA(注4) | 東京都渋谷区 | 3,150 | 1.3 | 3,190 | 平成29年6月30日 | ||
| 小計 | - | 54,854 | 22.0 | 63,650 | - | ||
| 中計 | - | 207,146 | 83.0 | 237,105 | - | ||
| 区分 | 物件名称 | 所在地 | 取得価格 (百万円) (注1) | 投資比率 (%) (注2) | 期末算定価額 (百万円) (注3) | 取得年月日 | |
| 次 世 代 ア セ ッ ト | 有 料 老 人 ホ | ム | アリア松原 | 東京都世田谷区 | 3,244 | 1.3 | 4,280 | 平成26年2月7日 |
| トラストガーデン用賀の杜 | 東京都世田谷区 | 5,390 | 2.2 | 6,790 | 平成26年2月7日 | ||
| トラストガーデン桜新町 | 東京都世田谷区 | 2,850 | 1.1 | 3,610 | 平成26年2月7日 | ||
| トラストガーデン杉並宮前 | 東京都杉並区 | 2,760 | 1.1 | 3,490 | 平成26年2月7日 | ||
| トラストガーデン常磐松 | 東京都渋谷区 | 3,030 | 1.2 | 3,300 | 平成28年9月1日 | ||
| SOMPOケア ラヴィーレ北鎌倉 | 神奈川県鎌倉市 | 1,780 | 0.7 | 1,800 | 平成29年6月30日 | ||
| 小計 | - | 19,054 | 7.6 | 23,270 | - | ||
| ネ ッ ト ワ | ク セ ン タ | | 池袋ネットワークセンター | 東京都豊島区 | 4,570 | 1.8 | 5,240 | 平成26年2月7日 | |
| 田端ネットワークセンター | 東京都北区 | 1,355 | 0.5 | 1,560 | 平成26年2月7日 | ||
| 広島ネットワークセンター | 広島県広島市 | 1,080 | 0.4 | 1,220 | 平成26年2月7日 | ||
| 熱田ネットワークセンター | 愛知県名古屋市 | 1,015 | 0.4 | 1,100 | 平成26年2月7日 | ||
| 長野ネットワークセンター | 長野県長野市 | 305 | 0.1 | 368 | 平成26年2月7日 | ||
| 千葉ネットワークセンター | 千葉県印西市 | 7,060 | 2.8 | 7,190 | 平成26年12月16日 | ||
| 札幌ネットワークセンター | 北海道札幌市 | 2,510 | 1.0 | 2,600 | 平成26年12月16日 | ||
| 京阪奈ネットワークセンター | 京都府木津川市 | 1,250 | 0.5 | 1,320 | 平成26年10月16日 | ||
| 小計 | - | 19,145 | 7.7 | 20,598 | - | ||
| ホ テ ル | 相鉄フレッサイン銀座七丁目(土地) | 東京都中央区 | 4,370 | 1.7 | 4,590 | 平成28年9月16日 | |
| 小計 | - | 4,370 | 1.7 | 4,590 | - | ||
| 中計 | - | 42,569 | 17.0 | 48,458 | - | ||
| 合計 | - | 249,715 | 100.0 | 285,563 | - | ||
(注1)「取得価格」は、各保有資産に係る売買契約書に記載された売買代金を百万円未満を四捨五入して記載しています。なお、売買代金には、消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用は含みません。
(注2)「投資比率」は、取得価格の合計額に対する各保有資産の取得価格の割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注3)「期末算定価額」は、平成29年8月31日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された評価額を記載しています。なお、各保有資産の鑑定評価については、一般財団法人日本不動産研究所、株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会社又はシービーアールイー株式会社に委託しています。
(注4)平成29年8月31日現在における各保有資産における本投資法人の区分所有部分又は準共有持分に係る数値を記載しています。かかる各保有資産の区分所有部分又は準共有持分については、個別物件表をご参照ください。
(イ)建物等の概要
平成29年8月31日現在の各保有資産の建築時期、総賃料収入、敷金・保証金、総賃貸面積、総賃貸可能面積、稼働率は以下のとおりです。
| 区分 | 物件名称 | 建築時期 (注1) | 総賃料収入 (百万円) (注2) | 敷金・保証金 (百万円) (注3) | 総賃貸 面積(㎡) (注4) | 総賃貸可能 面積(㎡) (注5) | 稼働率 (%) (注6) | |
| 東 京 コ マ | シ ャ ル ・ プ ロ パ テ ィ | オ フ ィ ス | ヒューリック神谷町ビル (注7) | 昭和60年4月 | 1,794 | 1,767 | 21,610.85 | 22,740.96 | 95.0 |
| ヒューリック九段ビル(底地) | - | 530 | 265 | 3,351.07 | 3,351.07 | 100.0 | ||
| 虎ノ門ファーストガーデン (注8) | 平成22年8月 | 547 | 410 | 5,689.97 | 5,689.97 | 100.0 | ||
| ラピロス六本木 (注7) | 平成9年8月 | 550 | 495 | 6,730.52 | 6,730.52 | 100.0 | ||
| ヒューリック高田馬場ビル | 平成5年11月 | 312 | 194 | 5,369.71 | 5,369.71 | 100.0 | ||
| ヒューリック神田ビル | 平成20年9月 | 248 | 201 | 3,728.36 | 3,728.36 | 100.0 | ||
| ヒューリック神田橋ビル | 平成13年6月 | 161 | 130 | 2,566.95 | 2,566.95 | 100.0 | ||
| ヒューリック蛎殻町ビル | 平成5年3月 | 188 | 124 | 2,858.48 | 2,858.48 | 100.0 | ||
| 御茶ノ水ソラシティ (注7) | 平成25年2月 | (注9) | (注9) | 13,923.42 | 13,923.42 | 100.0 | ||
| ヒューリック東上野一丁目ビル | 昭和63年7月 | 177 | 166 | 3,137.09 | 3,137.09 | 100.0 | ||
| 笹塚サウスビル (注7) | 平成3年12月 | 155 | 95 | 3,611.08 | 3,611.08 | 100.0 | ||
| 東京西池袋ビルディング (注7) | 平成2年10月 | 65 | 191 | 736.06 | 1,429.74 | 51.5 | ||
| ゲートシティ大崎 (注7) | 平成11年1月 平成10年12月 | 286 | (注3) | 3,835.78 | 3,835.78 | 100.0 | ||
| ヒューリック虎ノ門ビル | 平成27年5月 | 904 | 641 | 8,574.65 | 8,574.65 | 100.0 | ||
| ヒューリック渋谷一丁目ビル | 平成5年8月 | 213 | 146 | 2,817.65 | 2,817.65 | 100.0 | ||
| ヒューリック東日本橋ビル | 平成8年11月 | 190 | 125 | 3,681.20 | 3,681.20 | 100.0 | ||
| ヒューリック神保町ビル | 平成元年9月 | 71 | 49 | 1,561.38 | 1,561.38 | 100.0 | ||
| 小計 | - | - | - | 93,784.22 | 95,608.01 | 98.1 | ||
| 商 業 施 設 | 大井町再開発ビル2号棟 | 平成元年9月 | 624 | 656 | 14,485.66 | 14,485.66 | 100.0 | |
| 大井町再開発ビル1号棟 (注7) | 平成元年9月 | 438 | 529 | 10,612.67 | 10,612.67 | 100.0 | ||
| ダイニングスクエア秋葉原ビル | 平成5年6月 | (注9) | (注9) | 2,169.41 | 2,169.41 | 100.0 | ||
| ヒューリック神宮前ビル | 平成12年9月 | 158 | 82 | 1,656.24 | 1,656.24 | 100.0 | ||
| ヒューリック新宿三丁目ビル | 昭和58年6月 | 291 | 175 | 1,351.15 | 1,351.15 | 100.0 | ||
| 横浜山下町ビル | 平成5年7月 | (注9) | (注9) | 8,958.70 | 8,958.70 | 100.0 | ||
| リーフみなとみらい(底地) | - | 534 | 267 | 5,500.04 | 5,500.04 | 100.0 | ||
| オーキッドスクエア | 平成21年1月 | 164 | 88 | 1,334.88 | 1,334.88 | 100.0 | ||
| ヒューリック等々力ビル | 平成2年8月 | 91 | 78 | 1,593.58 | 1,593.58 | 100.0 | ||
| ヒューリック大森ビル | 平成29年1月 | 192 | 144 | 2,666.52 | 2,666.52 | 100.0 | ||
| HULIC &New SHIBUYA(注7) | 平成29年4月 | 127 | 119 | 898.62 | 898.62 | 100.0 | ||
| 小計 | - | - | - | 51,227.47 | 51,227.47 | 100.0 | ||
| 中計 | - | - | - | 145,011.69 | 146,835.48 | 98.8 | ||
| 区分 | 物件名称 | 建築時期 (注1) | 総賃料収入 (百万円) (注2) | 敷金・保証金 (百万円) (注3) | 総賃貸 面積(㎡) (注4) | 総賃貸可能 面積(㎡) (注5) | 稼働率 (%) (注6) | |
| 次 世 代 ア セ ッ ト | 有 料 老 人 ホ | ム | アリア松原 | 平成17年9月 | (注9) | (注9) | 5,454.48 | 5,454.48 | 100.0 |
| トラストガーデン用賀の杜 | 平成17年9月 | (注9) | (注9) | 5,977.75 | 5,977.75 | 100.0 | ||
| トラストガーデン桜新町 | 平成17年8月 | (注9) | (注9) | 3,700.26 | 3,700.26 | 100.0 | ||
| トラストガーデン杉並宮前 | 平成17年4月 | (注9) | (注9) | 3,975.99 | 3,975.99 | 100.0 | ||
| トラストガーデン常磐松 | 平成28年1月 | (注9) | (注9) | 2,893.82 | 2,893.82 | 100.0 | ||
| SOMPOケア ラヴィーレ北鎌倉 | 平成21年3月 | (注9) | (注9) | 4,912.60 | 4,912.60 | 100.0 | ||
| 小計 | - | - | - | 26,914.90 | 26,914.90 | 100.0 | ||
| ネ ッ ト ワ | ク セ ン タ | | 池袋ネットワークセンター | 平成13年1月 | 271 | 136 | 12,773.04 | 12,773.04 | 100.0 | |
| 田端ネットワークセンター | 平成10年4月 | 90 | 45 | 3,832.73 | 3,832.73 | 100.0 | ||
| 広島ネットワークセンター | 平成13年10月 | 88 | 44 | 5,208.54 | 5,208.54 | 100.0 | ||
| 熱田ネットワークセンター | 平成9年5月 | 73 | 37 | 4,943.10 | 4,943.10 | 100.0 | ||
| 長野ネットワークセンター (注10) | 平成6年9月 | 35 | 18 | 2,211.24 | 2,211.24 | 100.0 | ||
| 千葉ネットワークセンター | 平成7年6月 | 447 | 224 | 23,338.00 | 23,338.00 | 100.0 | ||
| 札幌ネットワークセンター | 平成14年1月 | 167 | 84 | 9,793.57 | 9,793.57 | 100.0 | ||
| 京阪奈ネットワークセンター | 平成13年5月 | 94 | 47 | 9,273.44 | 9,273.44 | 100.0 | ||
| 小計 | - | 1,267 | 633 | 71,373.66 | 71,373.66 | 100.0 | ||
| ホ テ ル | 相鉄フレッサイン銀座七丁目 (土地) | - | 182 | 91 | 352.36 | 352.36 | 100.0 | |
| 小計 | - | 182 | 91 | 352.36 | 352.36 | 100.0 | ||
| 中計 | - | - | - | 98,640.92 | 98,640.92 | 100.0 | ||
| 合計 | - | - | - | 243,652.61 | 245,476.40 | 99.3 | ||
(注1)「建築時期」は、登記簿上の新築年月日を記載しています。底地又は土地のみを保有する場合は、記載を省略しています。
(注2)「総賃料収入」は、平成29年8月31日現在において有効な各保有資産に係る各賃貸借契約に表示された建物につき、月間賃料(倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限り、共益費を含みます。また同日現在のフリーレントは考慮しないものとします。なお、消費税等は含みません。)を12倍することにより年換算して算出した金額(複数の賃貸借契約が締結されている保有資産についてはその合計額)につき百万円未満を四捨五入して記載し、各資産のうち底地物件については、平成29年8月31日現在における各資産に係る賃貸借契約に表示された底地に係る月間賃料(消費税等は含みません。)を12倍することにより年換算して算出した金額につき百万円未満を四捨五入して記載しています。「相鉄フレッサイン銀座七丁目(土地)」については、当該物件の共有者であるヒューリック株式会社が土地の共有持分50%及び建物を保有しているため、共有者に対する土地の使用権限の付与について、共有物である土地の使用に関して共有者間協定(以下「共有者間協定」といいます。)を締結しており、共有者間協定に基づく土地の使用許諾における土地の月額使用料を12倍することにより年換算して算出した金額(非課税)につき百万円未満を四捨五入して記載しています。なお、当該保有資産につきマスターリース契約が締結されている場合において、エンドテナントからの賃料を原則としてそのまま受け取るパススルー型マスターリース(以下「パススルー型マスターリース」といいます。)の対象となっている部分については、かかる部分につきエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の月間賃料を、エンドテナントの賃料の変動にかかわらず一定の賃料を受け取る固定型マスターリース(以下「固定型マスターリース」といいます。)の対象となっている部分については、かかる部分につき固定型マスターリース上の月間賃料をそれぞれ12倍することにより年換算して算出した金額を記載しています。但し、「ゲートシティ大崎」については、平成29年8月分としてマスターリース会社より受領した賃料・共益費収入(消費税等は含みません。)を12倍することにより年換算して算出した金額につき百万円未満を四捨五入して記載しています。
(注3)「敷金・保証金」は、平成29年8月31日現在における各保有資産に係る敷金・保証金として認識している帳簿価額の合計額につき百万円未満を四捨五入して記載しています。「相鉄フレッサイン銀座七丁目(土地)」については、共有者間協定に基づく土地の使用許諾における敷金類似の預り金等の合計額につき、百万円未満を四捨五入して記載しています。なお、「ゲートシティ大崎」については、マスターリース会社との約定により、マスターリース会社にて敷金・保証金を保管することとなっており、本投資法人は受領していないため、記載していません。
(注4)「総賃貸面積」は、平成29年8月31日現在における各保有資産に係る各賃貸借契約等に表示された賃貸面積等の合計を記載しています。なお、パススルー型マスターリースの対象となっている部分については、かかる部分につきエンドテナントとの間で実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計を、固定型マスターリースの対象となっている部分については、かかる部分の面積の合計を記載しています。また、底地物件及び土地物件については底地及び土地の面積(共有に係る土地物件については登記簿上に記載の面積に共有持分割合を乗じた面積)を記載しています。
(注5)「総賃貸可能面積」は、平成29年8月31日現在における各保有資産に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられるものを記載しています。なお、底地物件及び土地物件については底地の賃貸借契約等又は土地図面等に基づき賃貸等が可能と考えられるもの(共有に係る土地物件については登記簿上に記載の面積に共有持分割合を乗じた面積)を記載しています。
(注6)「稼働率」は、平成29年8月31日現在における各保有資産に係る総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。また、各小計、各中計及びポートフォリオ合計欄は、保有資産に係る賃貸可能面積の合計に対して賃貸面積の合計が占める割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注7)平成29年8月31日現在における各保有資産における本投資法人の区分所有部分又は準共有持分に係る数値を記載しています。かかる各保有資産の区分所有部分又は準共有持分については、個別物件表をご参照ください。
(注8)「虎ノ門ファーストガーデン」の総賃貸可能面積については、本投資法人が保有する区分所有権(一部共有部分を含みます。)に相当する数値を記載しています(一部共有部分は、本投資法人の共有持分に基づく按分計算により数値を計上しています。)。一方、本物件は他の区分所有者が保有する専有部分とともに一棟の建物全体がマスターリースに供されており、また、収支配分は各区分所有者が保有する区分所有権の持分割合に応じて行われているため、稼働率については、一棟の建物全体の数値を記載し、総賃貸面積、総賃料収入及び敷金・保証金については、本投資法人が保有する区分所有権の持分割合(約81.4%)に相当する数値を記載しています。
(注9)エンドテナント又は関係者等の承諾が得られていないため、やむを得ない事由により、開示していません。
(注10)本物件については、平成29年8月31日以降にテナントとの間で新たな賃貸借契約が締結されており、当該賃貸借契約における「総賃料収入」は33百万円、「敷金・保証金」は17百万円です。
(注11)上表において、エンドテナントに係る賃貸借契約につき解除若しくは解約申入れがなされ又は賃料不払いがある場合にも、平成29年8月31日現在において契約が継続しているときは、当該エンドテナントに係る賃貸借契約が存在するものとして「総賃料収入」「敷金・保証金」「総賃貸面積」「稼働率」を記載しています。
(ウ)不動産鑑定評価書の概要
本投資法人は、一般財団法人日本不動産研究所、株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会社又はシービーアールイー株式会社のいずれかから、各保有資産に係る不動産鑑定評価書を取得しています。
本投資法人が平成29年8月31日を価格時点として取得している各保有資産に関する不動産鑑定評価書の概要は以下のとおりです。
| 区分 | 物件名称 | 鑑定機関 | 期末算定価額 (百万円) (注1) | 積算価格 (百万円) | 収益価格(百万円) | |||||
| 直接 還元法 による 価格 | 還元 利回り (%) | DCF法 による 価格 | 割引率 (%) | 最終 還元 利回り (%) | ||||||
| 東 京 コ マ | シ ャ ル ・ プ ロ パ テ ィ | オ フ ィ ス | ヒューリック神谷町ビル (注2) | 大和不動産鑑定株式会社 | 42,400 | 34,500 | 43,500 | 3.5 | 41,900 | 3.3 | 3.7 |
| ヒューリック九段ビル(底地) | 一般財団法人日本不動産研究所 | 12,500 | (注3) | 12,500 | 3.7 | 12,400 | 3.3 | 3.8 | ||
| 虎ノ門ファーストガーデン (注2) | シービーアールイー株式会社 | 11,000 | 13,000 | 10,900 | 3.5 | 11,000 | 3.2 | 3.6 | ||
| ラピロス六本木 (注2) | 一般財団法人日本不動産研究所 | 8,070 | 9,970 | 8,170 | 3.7 | 7,970 | 3.4 | 3.9 | ||
| ヒューリック高田馬場ビル | 大和不動産鑑定株式会社 | 4,750 | 3,980 | 4,670 | 4.1 | 4,790 | 3.9 | 4.3 | ||
| ヒューリック神田ビル | 株式会社谷澤総合鑑定所 | 4,010 | 4,510 | 4,300 | 3.9 | 3,890 | 4.0 | 4.1 | ||
| ヒューリック神田橋ビル | 大和不動産鑑定株式会社 | 2,890 | 2,880 | 2,920 | 3.7 | 2,870 | 3.5 | 3.9 | ||
| ヒューリック蛎殻町ビル | 株式会社谷澤総合鑑定所 | 2,850 | 2,790 | 2,820 | 4.2 | 2,860 | 4.3 | 4.4 | ||
| 御茶ノ水ソラシティ(注2) | 一般財団法人日本不動産研究所 | 42,315 | 35,805 | 42,532 | 3.4 | 41,881 | 3.1 | 3.5 | ||
| ヒューリック東上野一丁目ビル | 一般財団法人日本不動産研究所 | 2,940 | 2,420 | 2,980 | 4.1 | 2,900 | 3.9 | 4.3 | ||
| 笹塚サウスビル(注2) | 一般財団法人日本不動産研究所 | 2,170 | 1,920 | 2,180 | 4.7 | 2,160 | 4.4 | 4.9 | ||
| 東京西池袋ビルディング (注2) | 一般財団法人日本不動産研究所 | 1,890 | 1,330 | 1,930 | 4.3 | 1,850 | 4.1 | 4.5 | ||
| ゲートシティ大崎(注2) | 一般財団法人日本不動産研究所 | 4,490 | 4,780 | 4,510 | 3.7 | 4,470 | 3.3 | 3.8 | ||
| ヒューリック虎ノ門ビル | 一般財団法人日本不動産研究所 | 20,800 | 21,700 | 20,900 | 3.3 | 20,600 | 3.0 | 3.4 | ||
| ヒューリック渋谷一丁目ビル | 株式会社谷澤総 合鑑定所 | 5,310 | 5,280 | 5,790 | 3.5 | 5,110 | 3.6 | 3.7 | ||
| ヒューリック東日本橋ビル | 株式会社谷澤総 合鑑定所 | 3,590 | 3,500 | 3,700 | 4.2 | 3,540 | 4.3 | 4.4 | ||
| ヒューリック神保町ビル | 一般財団法人日本不動産研究所 | 1,480 | 1,200 | 1,500 | 4.1 | 1,450 | 3.9 | 4.3 | ||
| 小計 | - | 173,455 | - | 175,802 | - | 171,641 | - | - | ||
| 区分 | 物件名称 | 鑑定機関 | 期末算定価額 (百万円) (注1) | 積算価格 (百万円) | 収益価格(百万円) | |||||
| 直接 還元法 による 価格 | 還元 利回り (%) | DCF法 による 価格 | 割引率 (%) | 最終 還元 利回り (%) | ||||||
| 東 京 コ マ | シ ャ ル ・ プ ロ パ テ ィ | 商 業 施 設 | 大井町再開発ビル2号棟 | 株式会社谷澤総合鑑定所 | 12,200 | 11,600 | 12,400 | 4.1 | 12,100 | 4.2 | 4.3 |
| 大井町再開発ビル1号棟 (注2) | 株式会社谷澤総合鑑定所 | 7,460 | 7,310 | 7,510 | 4.3 | 7,440 | 4.4 | 4.5 | ||
| ダイニングスクエア秋葉原ビル | 一般財団法人日本不動産研究所 | 3,750 | 2,310 | 3,810 | 4.0 | 3,680 | 3.8 | 4.2 | ||
| ヒューリック神宮前ビル | 株式会社谷澤総合鑑定所 | 3,500 | 3,460 | 3,560 | 3.4 | 3,470 | 3.5 | 3.6 | ||
| ヒューリック新宿三丁目ビル | 一般財団法人日本不動産研究所 | 6,180 | 6,140 | 6,340 | 3.6 | 6,020 | 3.2 | 3.8 | ||
| 横浜山下町ビル | 一般財団法人日本不動産研究所 | 5,560 | 3,280 | 5,630 | 4.5 | 5,480 | 4.3 | 4.7 | ||
| リーフみなとみらい(底地) | 大和不動産鑑定株式会社 | 13,100 | (注3) | (注4) | (注4) | 13,100 | 3.9 | (注5) | ||
| オーキッドスクエア | 大和不動産鑑定株式会社 | 3,920 | 3,250 | 4,010 | 3.6 | 3,880 | 3.4 | 3.8 | ||
| ヒューリック等々力ビル | 株式会社谷澤総合鑑定所 | 1,260 | 1,420 | 1,270 | 4.6 | 1,250 | 4.7 | 4.8 | ||
| ヒューリック大森ビル | シービーアールイー株式会社 | 3,530 | 2,460 | 3,510 | 4.5 | 3,530 | 4.3 | 4.6 | ||
| HULIC &New SHIBUYA(注2) | 一般財団法人日本不動産研究所 | 3,190 | 2,400 | 3,255 | 3.3 | 3,125 | 3.1 | 3.5 | ||
| 小計 | - | 63,650 | - | - | - | 63,075 | - | - | ||
| 中計 | - | 237,105 | - | - | - | 234,716 | - | - | ||
| 次 世 代 ア セ ッ ト | 有 料 老 人 ホ | ム (注6) | アリア松原 | 一般財団法人日本不動産研究所 | 4,280 | 3,540 | 4,300 | 4.4 | 4,250 | 4.0 | 4.6 |
| トラストガーデン用賀の杜 | 一般財団法人日本不動産研究所 | 6,790 | 5,050 | 6,830 | 4.7 | 6,750 | 4.3 | 4.9 | ||
| トラストガーデン桜新町 | 一般財団法人日本不動産研究所 | 3,610 | 2,910 | 3,630 | 4.6 | 3,590 | 4.2 | 4.8 | ||
| トラストガーデン杉並宮前 | 一般財団法人日本不動産研究所 | 3,490 | 2,650 | 3,510 | 4.6 | 3,470 | 4.2 | 4.8 | ||
| トラストガーデン常磐松 | 一般財団法人日本不動産研究所 | 3,300 | 3,040 | 3,340 | 4.2 | 3,250 | 4.0 | 4.4 | ||
| SOMPOケア ラヴィーレ北鎌倉 | 一般財団法人日 本不動産研究所 | 1,800 | 1,260 | 1,810 | 5.4 | 1,780 | 5.2 | 5.6 | ||
| 小計 | - | 23,270 | 18,450 | 23,420 | - | 23,090 | - | - | ||
| 区分 | 物件名称 | 鑑定機関 | 期末算定価額 (百万円) (注1) | 積算価格 (百万円) | 収益価格(百万円) | |||||
| 直接 還元法 による 価格 | 還元 利回り (%) | DCF法 による 価格 | 割引率 (%) | 最終 還元 利回り (%) | ||||||
| 次 世 代 ア セ ッ ト | ネ ッ ト ワ | ク セ ン タ | | 池袋ネットワークセンター | 一般財団法人日本不動産研究所 | 5,240 | 4,670 | 5,300 | 4.4 | 5,180 | 4.2 | 4.6 |
| 田端ネットワークセンター | 一般財団法人日本不動産研究所 | 1,560 | 1,530 | 1,570 | 4.9 | 1,540 | 4.7 | 5.1 | ||
| 広島ネットワークセンター | 一般財団法人日本不動産研究所 | 1,220 | 1,110 | 1,220 | 5.7 | 1,210 | 5.5 | 5.9 | ||
| 熱田ネットワークセンター | 一般財団法人日本不動産研究所 | 1,100 | 955 | 1,110 | 5.4 | 1,090 | 5.2 | 5.6 | ||
| 長野ネットワークセンター | 一般財団法人日本不動産研究所 | 368 | 296 | 369 | 6.9 | 367 | 6.7 | 7.1 | ||
| 千葉ネットワークセンター | 一般財団法人日本不動産研究所 | 7,190 | 4,460 | 7,230 | 5.2 | 7,140 | 5.0 | 5.4 | ||
| 札幌ネットワークセンター | 一般財団法人日本不動産研究所 | 2,600 | 2,620 | 2,620 | 5.2 | 2,580 | 5.0 | 5.4 | ||
| 京阪奈ネットワークセンター | 一般財団法人日本不動産研究所 | 1,320 | 1,170 | 1,320 | 5.5 | 1,320 | 5.3 | 5.7 | ||
| 小計 | - | 20,598 | 16,811 | 20,739 | - | 20,427 | - | - | ||
| ホ テ ル | 相鉄フレッサイン銀座七丁目(土地) | 一般財団法人日 本不動産研究所 | 4,590 | (注3) | 4,620 | 3.6 | 4,550 | 3.1 | 3.8 | |
| 小計 | - | 4,590 | - | 4,620 | - | 4,550 | - | - | ||
| 中計 | - | 48,458 | - | 48,779 | - | 48,067 | - | - | ||
| 合計 | - | 285,563 | - | - | - | 282,783 | - | - | ||
(注1)価格時点は平成29年8月31日です。
(注2)平成29年8月31日現在における各保有資産における本投資法人の区分所有部分又は準共有持分に係る数値を記載しています。かかる各保有資産の区分所有部分又は準共有持分については、個別物件表をご参照ください。
(注3)「ヒューリック九段ビル(底地)」、「リーフみなとみらい(底地)」及び「相鉄フレッサイン銀座七丁目(土地)」は、底地又は土地のみを取得し、建物は取得していないため、記載していません。
(注4)地代収入に基づく純収益が有期(借地期間満了後に更地復帰を想定)であるため、永久還元を前提とする直接還元法は適用していません。
(注5)借地期間満了後に更地復帰を想定しているため、最終還元利回りは採用していません。
(注6)一般財団法人日本不動産研究所は、「アリア松原」、「トラストガーデン用賀の杜」、「トラストガーデン桜新町」、「トラストガーデン杉並宮前」、「トラストガーデン常磐松」及び「SOMPOケア ラヴィーレ北鎌倉」に係る不動産鑑定に際し、投資対象としての有料老人ホームの特殊性(制度改正リスクなどの事業リスクを包含している点、建物の汎用性や社会的要請から用途転換が困難である点、賃料収入の安定性・継続性が運営者に依拠している点、市場参加者は限定され相対的に流動性が劣る点等)に加えて、個別物件毎の事業収支からみた賃料水準の妥当性、賃借人(運営者)の運営能力、賃貸借契約の内容等を勘案して不動産鑑定評価を行っています。
(エ)建物状況評価報告書の概要
本投資法人は、各保有資産について、建物検査、関連法規の遵守、修繕費評価及び環境アセスメント等に関する建物状況評価報告書を株式会社竹中工務店、株式会社ERIソリューション、株式会社東京建築検査機構、株式会社イー・アール・エス、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社又は日本管財株式会社より取得しています。建物状況評価報告書の記載は報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。なお、株式会社竹中工務店、株式会社ERIソリューション、株式会社東京建築検査機構、株式会社イー・アール・エス、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社、日本管財株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
| 物件名称 | 調査業者 | 調査書日付 | 緊急・短期修繕費 (百万円) (注1) | 長期修繕費 (百万円) (注2) |
| ヒューリック神谷町ビル (注3) | 株式会社竹中工務店 | 平成28年2月 | 7 | 96 |
| ヒューリック九段ビル(底地) (注4) | - | - | - | - |
| 虎ノ門ファーストガーデン (注3) | 株式会社ERIソリューション | 平成25年10月 | - | 8 |
| ラピロス六本木 (注3) | 株式会社ERIソリューション | 平成28年9月 | 1 | 62 |
| ヒューリック高田馬場ビル | 株式会社ERIソリューション | 平成25年10月 | - | 23 |
| ヒューリック神田ビル | 株式会社ERIソリューション | 平成25年10月 | - | 5 |
| ヒューリック神田橋ビル | 株式会社ERIソリューション | 平成25年10月 | - | 10 |
| ヒューリック蛎殻町ビル | 株式会社ERIソリューション | 平成25年10月 | - | 14 |
| 御茶ノ水ソラシティ (注3) | 株式会社ERIソリューション | 平成28年9月 | - | 22 |
| ヒューリック東上野一丁目ビル | 株式会社ERIソリューション | 平成26年8月 | - | 12 |
| 笹塚サウスビル (注3) | 株式会社東京建築検査機構 | 平成27年3月 | - | 8 |
| 東京西池袋ビルディング (注3) | 株式会社東京建築検査機構 | 平成27年3月 | - | 5 |
| ゲートシティ大崎 (注3) | 株式会社イー・アール・エス | 平成27年3月 | - | 21 |
| ヒューリック虎ノ門ビル | 株式会社東京建築検査機構 | 平成28年8月 | - | 2 |
| ヒューリック渋谷一丁目ビル | 株式会社東京建築検査機構 | 平成29年3月 | - | 11 |
| ヒューリック東日本橋ビル | 株式会社東京建築検査機構 | 平成29年3月 | - | 8 |
| ヒューリック神保町ビル | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 平成29年3月 | 1 | 3 |
| 大井町再開発ビル2号棟 | 株式会社ERIソリューション | 平成25年10月 | - | 59 |
| 大井町再開発ビル1号棟 (注3) | 株式会社ERIソリューション | 平成25年10月 | - | 57 |
| ダイニングスクエア秋葉原ビル | 株式会社東京建築検査機構 | 平成25年10月 | - | 3 |
| ヒューリック神宮前ビル | 株式会社ERIソリューション | 平成25年10月 | - | 3 |
| ヒューリック新宿三丁目ビル | 株式会社ERIソリューション | 平成26年9月 | - | 2 |
| 横浜山下町ビル | 株式会社東京建築検査機構 | 平成26年9月 | - | 10 |
| リーフみなとみらい(底地) (注4) | - | - | - | - |
| オーキッドスクエア | 株式会社東京建築検査機構 | 平成28年2月 | - | 2 |
| ヒューリック等々力ビル | 株式会社ERIソリューション | 平成28年12月 | - | 9 |
| ヒューリック大森ビル | 株式会社東京建築検査機構 | 平成29年3月 | - | 0 |
| HULIC &New SHIBUYA(注3) | 株式会社ERIソリューション | 平成29年6月 | - | 1 |
| アリア松原 | 株式会社イー・アール・エス | 平成25年10月 | - | 10 |
| トラストガーデン用賀の杜 | 株式会社東京建築検査機構 | 平成25年10月 | - | 8 |
| 物件名称 | 調査業者 | 調査書日付 | 緊急・短期修繕費 (百万円) (注1) | 長期修繕費 (百万円) (注2) |
| トラストガーデン桜新町 | 株式会社東京建築検査機構 | 平成25年10月 | - | 6 |
| トラストガーデン杉並宮前 | 株式会社東京建築検査機構 | 平成25年10月 | - | 6 |
| トラストガーデン常磐松 | 株式会社ERIソリューション | 平成28年8月 | - | 3 |
| SOMPOケア ラヴィーレ北鎌倉 | 株式会社東京建築検査機構 | 平成29年3月 | - | 6 |
| 池袋ネットワークセンター | 日本管財株式会社 | 平成25年11月 | - | 5 |
| 田端ネットワークセンター | 日本管財株式会社 | 平成25年11月 | - | 3 |
| 広島ネットワークセンター | 日本管財株式会社 | 平成25年11月 | - | 4 |
| 熱田ネットワークセンター | 日本管財株式会社 | 平成25年11月 | - | 2 |
| 長野ネットワークセンター | 日本管財株式会社 | 平成25年11月 | - | 3 |
| 千葉ネットワークセンター | 株式会社東京建築検査機構 | 平成26年9月 | - | 8 |
| 札幌ネットワークセンター | 株式会社東京建築検査機構 | 平成26年9月 | - | 4 |
| 京阪奈ネットワークセンター | 日本管財株式会社 | 平成26年9月 | - | 2 |
| 相鉄フレッサイン銀座七丁目 (土地)(注4) | - | - | - | - |
(注1)「緊急・短期修繕費」は、緊急及び概ね1年以内に必要とされる修繕更新費用として建物状況調査報告書に記載された費用を記載しています。
(注2)「長期修繕費」は今後12年間(但し、「ダイニングスクエア秋葉原ビル」、「トラストガーデン用賀の杜」、「トラストガーデン桜新町」及び「トラストガーデン杉並宮前」については今後15年間)に予測される修繕更新費用として建物状況調査報告書に記載された費用の年平均額に換算した金額を百万円未満を四捨五入して記載しています。
(注3)「緊急・短期修繕費」、「長期修繕費」は、平成29年8月31日現在における各保有資産における本投資法人の区分所有部分又は準共有持分に係る数値を記載しています。但し、「大井町再開発ビル1号棟」については当該物件全体に係る金額を記載しています。なお、かかる各保有資産の区分所有部分又は準共有持分については、個別物件表をご参照ください。
(注4)「ヒューリック九段ビル(底地)」、「リーフみなとみらい(底地)」及び「相鉄フレッサイン銀座七丁目(土地)」は、底地又は土地のみを保有し、建物は保有していないため、記載していません。
(オ)地震リスク分析等の概要
本投資法人は、運用資産を取得する際のデューディリジェンスの一環として、SOMPOリスケアマネジメント株式会社に依頼し、地震リスク評価を行っています。当該評価は、意匠図面・構造図面・構造計算書をもとに、独自の方法で建物の耐震性能を評価しています。その耐震性能をもとにした建物固有の地震に対する脆弱性を考慮し、地震ハザード及び地盤条件を含めた総合的な評価結果に基づいた地震発生時の建物のPML値(予想最大損失率)(注1)を算定しています。本投資法人の保有資産に係る建物のPML値及び本投資法人のポートフォリオ全体のPML値は、下表のとおりです。
| 区分 | 物件名称 | PML値(予想最大損失率) (%)(注2)(注3) | |
| 東 京 コ マ | シ ャ ル ・ プ ロ パ テ ィ | オ フ ィ ス | ヒューリック神谷町ビル | 3.93 |
| ヒューリック九段ビル(底地)(注4) | - | ||
| 虎ノ門ファーストガーデン | 0.47 | ||
| ラピロス六本木 | 3.69 | ||
| ヒューリック高田馬場ビル | 7.21 | ||
| ヒューリック神田ビル | 3.97 | ||
| ヒューリック神田橋ビル | 4.79 | ||
| ヒューリック蛎殻町ビル | 3.69 | ||
| 御茶ノ水ソラシティ | 0.79 | ||
| ヒューリック東上野一丁目ビル | 4.98 | ||
| 笹塚サウスビル | 5.80 | ||
| 東京西池袋ビルディング | 1.45 | ||
| ゲートシティ大崎 | 1.97 | ||
| ヒューリック虎ノ門ビル | 0.31 | ||
| ヒューリック渋谷一丁目ビル | 5.15 | ||
| ヒューリック東日本橋ビル | 6.82 | ||
| ヒューリック神保町ビル | 6.09 | ||
| 商 業 施 設 | 大井町再開発ビル2号棟 | 8.94 | |
| 大井町再開発ビル1号棟 | 5.25 | ||
| ダイニングスクエア秋葉原ビル | 3.56 | ||
| ヒューリック神宮前ビル | 8.47 | ||
| ヒューリック新宿三丁目ビル | 5.93 | ||
| 横浜山下町ビル | 9.42 | ||
| リーフみなとみらい(底地)(注4) | - | ||
| オーキッドスクエア | 4.45 | ||
| ヒューリック等々力ビル | 9.02 | ||
| ヒューリック大森ビル | 4.68 | ||
| HULIC &New SHIBUYA | 1.99 | ||
| 次 世 代 ア セ ッ ト | 有 料 老 人 ホ | ム | アリア松原 | 13.74 |
| トラストガーデン用賀の杜 | 11.41 | ||
| トラストガーデン桜新町 | 11.14 | ||
| トラストガーデン杉並宮前 | 12.18 | ||
| トラストガーデン常磐松 | 6.13 | ||
| SOMPOケア ラヴィーレ北鎌倉 | 11.07 | ||
| 区分 | 物件名称 | PML値(予想最大損失率) (%)(注2)(注3) | |
| 次 世 代 ア セ ッ ト | ネ ッ ト ワ | ク セ ン タ | | 池袋ネットワークセンター | 3.80 |
| 田端ネットワークセンター | 11.05 | ||
| 広島ネットワークセンター | 7.91 | ||
| 熱田ネットワークセンター | 5.16 | ||
| 長野ネットワークセンター | 12.06 | ||
| 千葉ネットワークセンター | 5.50 | ||
| 札幌ネットワークセンター | 0.53 | ||
| 京阪奈ネットワークセンター | 7.18 | ||
| ホ テ ル | 相鉄フレッサイン銀座七丁目(土地)(注4) | - | |
| ポートフォリオ全体のPML値 | 2.99 | ||
(注1)PML(予想最大損失率)値とは、想定した予定使用期間中(50年=一般的建物の耐用年数)での超過確率10%の損失を生じる地震によりどの程度の被害を受けるかを、90%非超過確率に相当する予想損失額の再調達価格に対する割合(%)で示したものを意味します。但し、予想損失額は、地震動による建物(構造体、仕上げ、建築設備)のみの直接損失に関するものだけであり、機器、家具、什器等の被害や地震後の水又は火災による損失、被災者に対する補償、営業中断による営業損失等の二次的被害は含まれていません。
(注2)PML値(予想最大損失率)は、SOMPOリスケアマネジメント株式会社が作成した平成29年8月付の「ポートフォリオ地震PML評価報告書」に基づき記載しています。
(注3)小数第3位を四捨五入して記載しています。
(注4)「ヒューリック九段ビル(底地)」、「リーフみなとみらい(底地)」及び「相鉄フレッサイン銀座七丁目(土地)」は、底地又は土地のみを保有しているため、記載していません。
(カ)担保の状況
平成29年8月31日現在の各保有資産(共有又は区分所有の場合は本投資法人の所有に係る持分)につき、担保は設定されていません。
B.保有不動産の資本的支出
(ア)資本的支出の予定
平成29年8月31日現在の各保有資産に関し、第7期末日現在計画されている改修等に伴う資本的支出の予定額のうち、主要なものは以下のとおりです。なお、以下工事予定金額には、会計上の費用に区分される部分が含まれています。
| 不動産等の名称 | 所在地 | 目的 | 予定期間 | 工事予定金額 (百万円) | ||
| 総額 | 当期 支払額 | 既支 払総額 | ||||
| ラピロス六本木 | 東京都 港区 | 空調設備更新工事(2期) | 自 平成29年9月 至 平成29年12月 | 78 | - | - |
| ラピロス六本木 | 東京都 港区 | 空調設備更新工事(3期) | 自 平成30年3月 至 平成30年6月 | 41 | - | - |
| 大井町再開発ビル2号棟 | 東京都 品川区 | 受変電設備、非常用発電機設備更新工事 | 自 平成29年7月 至 平成30年3月 | 202 | 3 | 3 |
| 笹塚サウスビル | 東京都 渋谷区 | 外壁改修工事 | 自 平成30年3月 至 平成30年9月 | 50 | - | - |
| ヒューリック神保町ビル | 東京都 千代田区 | 外壁改修工事 | 自 平成30年5月 至 平成30年7月 | 25 | - | - |
(イ)期中の資本的支出
当期に行った資本的支出に該当する工事の概要は以下のとおりです。当期の資本的支出は297,053千円であり、修繕費に計上した91,103千円と合わせ、合計388,157千円の工事を実施しています。
| 不動産等の名称 | 所在地 | 目的 | 期間 | 工事金額 (百万円) |
| ヒューリック神谷町ビル | 東京都 港区 | 8階リニューアル工事 | 自 平成29年1月 至 平成29年5月 | 82 |
| ラピロス六本木 | 東京都 港区 | 空調設備更新工事(1期) | 自 平成29年3月 至 平成29年6月 | 80 |
| その他 | 134 | |||
| 合 計 | 297 | |||
(ウ)長期修繕計画のために積立てた金銭
該当事項はありません。
C.賃貸借の概況及び損益の状況 第7期(自 平成29年3月1日 至 平成29年8月31日)
| (単位:千円) |
| 物件名称 | ヒューリック 神谷町ビル | ヒューリック九段ビル(底地) | 虎ノ門ファーストガーデン | ラピロス六本木 | ヒューリック 高田馬場ビル | ヒューリック 神田ビル | ヒューリック 神田橋ビル | |
| 運用日数 | 184 | 184 | 184 | 184 | 184 | 184 | 184 | |
| 賃貸事業収益 | 930,617 | 265,002 | 296,843 | 291,911 | 176,859 | 135,125 | 88,168 | |
| 賃貸事業収入 | 862,881 | 265,002 | 271,499 | 273,005 | 151,858 | 124,225 | 80,957 | |
| その他賃貸事業収入 | 67,736 | - | 25,343 | 18,905 | 25,000 | 10,900 | 7,210 | |
| 賃貸事業費用 | 267,684 | 32,108 | 121,561 | 130,146 | 66,777 | 62,386 | 39,354 | |
| 公租公課 | 49,781 | 30,237 | 32,336 | 38,106 | 12,816 | 4,169 | 8,944 | |
| 水道光熱費 | 43,690 | - | 12,813 | 18,711 | 10,654 | 7,389 | 5,515 | |
| 保険料 | 621 | 40 | 200 | 759 | 178 | 89 | 74 | |
| 修繕費 | 49,605 | - | 2,200 | 113 | 4,124 | 148 | 565 | |
| 管理委託費 | 71,651 | 1,325 | 4,933 | 5,538 | 14,982 | 7,403 | 5,853 | |
| その他賃貸事業費用 | 4,517 | 506 | 26,017 | 54,882 | 4,517 | 23,642 | 1,190 | |
| 減価償却費 | 47,815 | - | 43,060 | 12,036 | 19,503 | 19,544 | 17,210 | |
| 賃貸事業損益 | 662,933 | 232,893 | 175,281 | 161,764 | 110,081 | 72,738 | 48,813 | |
| NOI | 710,749 | 232,893 | 218,342 | 173,800 | 129,585 | 92,283 | 66,023 | |
| (単位:千円) |
| 物件名称 | ヒューリック 蛎殻町ビル | 御茶ノ水ソラシティ | ヒューリック東上野一丁目ビル | 笹塚サウスビル | 東京西池袋ビルディング | ゲートシティ大崎 | ヒューリック虎ノ門ビル | |
| 運用日数 | 184 | 184 | 184 | 184 | 184 | 184 | 184 | |
| 賃貸事業収益 | 103,859 | (注1) | 97,752 | 90,152 | 51,400 | 154,583 | 468,091 | |
| 賃貸事業収入 | 94,641 | (注1) | 87,307 | 77,565 | 50,680 | 144,886 | 452,064 | |
| その他賃貸事業収入 | 9,218 | (注1) | 10,445 | 12,586 | 720 | 9,696 | 16,026 | |
| 賃貸事業費用 | 37,269 | (注1) | 42,674 | 39,854 | 20,505 | 95,592 | 177,288 | |
| 公租公課 | 9,150 | (注1) | 7,241 | 8,266 | 2,459 | 14,536 | 50,238 | |
| 水道光熱費 | 6,224 | (注1) | 6,148 | 10,083 | - | 9,613 | 16,390 | |
| 保険料 | 85 | (注1) | 86 | 40 | 117 | 378 | 260 | |
| 修繕費 | 108 | (注1) | 4,287 | 1,113 | 74 | 396 | 959 | |
| 管理委託費 | 12,839 | (注1) | 13,683 | 1,303 | 9,611 | 600 | 41,177 | |
| その他賃貸事業費用 | 1,198 | (注1) | 3,280 | 11,983 | 3,522 | 55,883 | 15,113 | |
| 減価償却費 | 7,664 | (注1) | 7,944 | 7,063 | 4,719 | 14,183 | 53,147 | |
| 賃貸事業損益 | 66,590 | (注1) | 55,078 | 50,297 | 30,895 | 58,991 | 290,803 | |
| NOI | 74,254 | 750,952 | 63,023 | 57,361 | 35,615 | 73,174 | 343,951 | |
| (単位:千円) |
| 物件名称 | ヒューリック渋谷一丁目ビル | ヒューリック東日本橋ビル | ヒューリック神保町ビル | 大井町再開発 ビル2号棟 | 大井町再開発 ビル1号棟 | ダイニングスクエア秋葉原ビル | ヒューリック 神宮前ビル | |
| 運用日数 | 154 | 154 | 126 | 184 | 184 | 184 | 184 | |
| 賃貸事業収益 | 65,810 | 88,877 | 27,723 | 312,000 | 218,931 | (注1) | 87,539 | |
| 賃貸事業収入 | 57,589 | 80,670 | 22,720 | 312,000 | 218,931 | (注Ⅰ) | 79,592 | |
| その他賃貸事業収入 | 8,221 | 8,207 | 5,002 | - | - | (注1) | 7,947 | |
| 賃貸事業費用 | 28,199 | 23,235 | 7,270 | 61,532 | 68,157 | (注1) | 21,414 | |
| 公租公課 | - | - | - | 30,030 | 32,965 | (注1) | 5,309 | |
| 水道光熱費 | 4,876 | 6,090 | 1,120 | - | - | (注1) | 5,150 | |
| 保険料 | 79 | 80 | 28 | 254 | 1,624 | (注1) | 42 | |
| 修繕費 | 5,245 | 363 | 939 | - | 5,305 | (注1) | 662 | |
| 管理委託費 | 5,801 | 6,019 | 2,548 | 6,240 | 4,378 | (注1) | 3,172 | |
| その他賃貸事業費用 | 1,058 | 557 | 466 | 505 | 7,972 | (注1) | 1,064 | |
| 減価償却費 | 11,137 | 10,124 | 2,167 | 24,502 | 15,909 | (注1) | 6,012 | |
| 賃貸事業損益 | 37,611 | 65,641 | 20,452 | 250,467 | 150,774 | (注1) | 66,125 | |
| NOI | 48,748 | 75,766 | 22,620 | 274,970 | 166,683 | 77,664 | 72,137 | |
| (単位:千円) |
| 物件名称 | ヒューリック新宿三丁目ビル | 横浜山下町ビル | リーフみなとみらい(底地) | オーキッドスクエア | ヒューリック等々力ビル | ヒューリック大森ビル | HULIC &New SHIBUYA | |
| 運用日数 | 184 | 184 | 184 | 184 | 184 | 154 | 63 | |
| 賃貸事業収益 | 153,998 | (注1) | 267,000 | 83,082 | 56,178 | 88,193 | 22,628 | |
| 賃貸事業収入 | 145,443 | (注1) | 267,000 | 71,319 | 52,461 | 80,226 | 20,775 | |
| その他賃貸事業収入 | 8,554 | (注1) | - | 11,763 | 3,716 | 7,966 | 1,853 | |
| 賃貸事業費用 | 35,596 | (注1) | 16,444 | 24,281 | 21,296 | 26,809 | 7,537 | |
| 公租公課 | 671 | (注1) | 14,774 | 4,043 | 4,120 | - | - | |
| 水道光熱費 | 5,005 | (注1) | - | 8,250 | 4,116 | 8,662 | 2,161 | |
| 保険料 | 41 | (注1) | 75 | 35 | 50 | 39 | 10 | |
| 修繕費 | 276 | (注1) | - | 259 | 3,104 | - | - | |
| 管理委託費 | 4,901 | (注1) | 1,335 | 3,120 | 5,055 | 4,782 | 796 | |
| その他賃貸事業費用 | 22,094 | (注1) | 259 | 2,902 | 933 | 1,958 | 282 | |
| 減価償却費 | 2,605 | (注1) | - | 5,669 | 3,915 | 11,366 | 4,285 | |
| 賃貸事業損益 | 118,402 | (注1) | 250,555 | 58,801 | 34,882 | 61,384 | 15,091 | |
| NOI | 121,007 | 127,578 | 250,555 | 64,471 | 38,797 | 72,750 | 19,376 | |
| (単位:千円) |
| 物件名称 | アリア松原 | トラストガーデン用賀の杜 | トラストガーデン桜新町 | トラストガーデン杉並宮前 | トラストガーデン常磐松 | SOMPOケア ラヴィーレ北鎌倉 | 池袋ネットワークセンター | ||
| 運用日数 | 184 | 184 | 184 | 184 | 184 | 63 | 184 | ||
| 賃貸事業収益 | (注1) | (注1) | (注1) | (注1) | (注1) | (注1) | 135,600 | ||
| 賃貸事業収入 | (注1) | (注1) | (注1) | (注1) | (注1) | (注1) | 135,600 | ||
| その他賃貸事業収入 | (注1) | (注1) | (注1) | (注1) | (注1) | (注1) | - | ||
| 賃貸事業費用 | (注1) | (注1) | (注1) | (注1) | (注1) | (注1) | 28,957 | ||
| 公租公課 | (注1) | (注1) | (注1) | (注1) | (注1) | (注1) | 15,649 | ||
| 水道光熱費 | (注1) | (注1) | (注1) | (注1) | (注1) | (注1) | - | ||
| 保険料 | (注1) | (注1) | (注1) | (注1) | (注1) | (注1) | 124 | ||
| 修繕費 | (注1) | (注1) | (注1) | (注1) | (注1) | (注1) | - | ||
| 管理委託費 | (注1) | (注1) | (注1) | (注1) | (注1) | (注1) | 960 | ||
| その他賃貸事業費用 | (注1) | (注1) | (注1) | (注1) | (注1) | (注1) | 505 | ||
| 減価償却費 | (注1) | (注1) | (注1) | (注1) | (注1) | (注1) | 11,717 | ||
| 賃貸事業損益 | (注1) | (注1) | (注1) | (注1) | (注1) | (注1) | 106,643 | ||
| NOI | 97,464 | 159,526 | 85,247 | 81,549 | 71,821 | 18,599 | 118,360 | ||
| (単位:千円) |
| 物件名称 | 田端ネットワークセンター | 広島ネットワークセンター | 熱田ネットワークセンター | 長野ネットワークセンター | 千葉ネットワークセンター | 札幌ネットワークセンター | 京阪奈ネットワークセンター | ||
| 運用日数 | 184 | 184 | 184 | 184 | 184 | 184 | 184 | ||
| 賃貸事業収益 | 45,088 | 43,845 | 36,743 | 17,587 | 223,645 | 83,706 | 47,047 | ||
| 賃貸事業収入 | 45,088 | 43,845 | 36,743 | 17,587 | 223,633 | 83,706 | 47,047 | ||
| その他賃貸事業収入 | - | - | - | - | 12 | - | - | ||
| 賃貸事業費用 | 8,993 | 13,368 | 11,419 | 6,218 | 77,199 | 23,194 | 17,434 | ||
| 公租公課 | 4,725 | 5,588 | 4,863 | 2,418 | 30,533 | 12,662 | 8,510 | ||
| 水道光熱費 | - | - | - | - | - | - | - | ||
| 保険料 | 39 | 65 | 46 | 31 | 216 | 82 | 87 | ||
| 修繕費 | - | 26 | 322 | - | 270 | - | - | ||
| 管理委託費 | 720 | 1,320 | 960 | 840 | 1,800 | 780 | 1,200 | ||
| その他賃貸事業費用 | 505 | 505 | 505 | 505 | 505 | 505 | 505 | ||
| 減価償却費 | 3,003 | 5,862 | 4,721 | 2,422 | 43,872 | 9,163 | 7,130 | ||
| 賃貸事業損益 | 36,095 | 30,476 | 25,323 | 11,369 | 146,446 | 60,511 | 29,613 | ||
| NOI | 39,098 | 36,339 | 30,044 | 13,791 | 190,319 | 69,675 | 36,743 | ||
| (単位:千円) |
| 物件名称 | 相鉄フレッサイン銀座七丁目(土地) | ||
| 運用日数 | 184 | ||
| 賃貸事業収益 | 91,200 | ||
| 賃貸事業収入 | 91,200 | ||
| その他賃貸事業収入 | - | ||
| 賃貸事業費用 | 6,718 | ||
| 公租公課 | 5,994 | ||
| 水道光熱費 | - | ||
| 保険料 | 13 | ||
| 修繕費 | - | ||
| 管理委託費 | 456 | ||
| その他賃貸事業費用 | 254 | ||
| 減価償却費 | - | ||
| 賃貸事業損益 | 84,481 | ||
| NOI | 84,481 | ||
(注1)エンドテナント又は関係者等の承諾が得られていないため、やむを得ない事由により、開示していません。
D.稼働率の状況
| 計算期間 | 第1期末 (平成26年8月末時点) | 第2期末 (平成27年2月末時点) | 第3期末 (平成27年8月末時点) |
| 物件数 | 21 | 28 | 31 |
| テナントの総数 | 83 | 122 | 135 |
| 総賃貸可能面積(㎡) | 119,413.41 | 183,750.84 | 192,627.85 |
| 総賃貸面積(㎡) | 118,357.60 | 181,884.76 | 189,248.21 |
| 稼働率(%) | 99.1 | 99.0 | 98.2 |
| 計算期間 | 第4期末 (平成28年2月末時点) | 第5期末 (平成28年8月末時点) | 第6期末 (平成29年2月末時点) |
| 物件数 | 32 | 34 | 37 |
| テナントの総数 | 152 | 158 | 166 |
| 総賃貸可能面積(㎡) | 198,609.95 | 215,213.73 | 229,069.42 |
| 総賃貸面積(㎡) | 197,348.86 | 215,164.41 | 228,320.11 |
| 稼働率(%) | 99.4 | 100.0 | 99.7 |
| 計算期間 | 第7期末 (平成29年8月末時点) |
| 物件数 | 43 |
| テナントの総数 | 202 |
| 総賃貸可能面積(㎡) | 245,476.40 |
| 総賃貸面積(㎡) | 243,652.61 |
| 稼働率(%) | 99.3 |
E.主要な不動産の物件に関する情報
本投資法人の保有資産のうち、平成29年8月31日現在において、「総賃料収入合計」が「ポートフォリオ全体の総賃料収入総額」の10%以上を占める不動産の概要は、以下のとおりです。
| 物件名称 | テナント数 (注1) | 総賃料収入 (百万円) (注2) | 総賃貸面積 (㎡) (注3) | 総賃貸可能面積 (㎡) (注4) |
| ヒューリック神谷町ビル(注5) | 24 | 1,794 | 21,610.85 | 22,740.96 |
| 御茶ノ水ソラシティ(注6) | 26 | (注7) | 13,923.42 | 13,923.42 |
最近5年間の稼働率の推移(注8)
| 第1期末 (平成26年8月末時点) | 第2期末 (平成27年2月末時点) | 第3期末 (平成27年8月末時点) | |
| ヒューリック神谷町ビル | 96.4% | 96.4% | 86.8% |
| 御茶ノ水ソラシティ | - | 91.4% | 96.1% |
| 第4期末 (平成28年2月末時点) | 第5期末 (平成28年8月末時点) | 第6期末 (平成29年2月末時点) | |
| ヒューリック神谷町ビル | 90.7% | 100.0% | 97.2% |
| 御茶ノ水ソラシティ | 100.0% | 100.0% | 100.0% |
| 第7期末 (平成29年8月末時点) | |
| ヒューリック神谷町ビル | 95.0% |
| 御茶ノ水ソラシティ | 100.0% |
(注1)「テナント数」は、平成29年8月31日現在における上記保有資産に係る賃貸借契約に基づき、当該保有資産のテナント数を記載しています。但し、当該保有資産につきマスターリース契約が締結されている場合、パススルー型マスターリースの対象となっている部分については、かかる部分におけるエンドテナントの総数を記載しています。
(注2)「総賃料収入」は、平成29年8月31日現在において有効な各保有資産に係る各賃貸借契約に表示された建物につき、月間賃料(倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限り、共益費を含みます。また同日現在のフリーレントは考慮しないものとします。なお、消費税等は含みません。)を12倍することにより年換算して算出した金額(複数の賃貸借契約が締結されている保有資産についてはその合計額)につき百万円未満を四捨五入して記載しています。なお、当該保有資産につきマスターリース契約が締結されている場合、パススルー型マスターリースの対象となっている部分については、かかる部分につきエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の月間賃料を12倍することにより年換算して算出した金額を記載しています。
(注3)「総賃貸面積」は、平成29年8月31日現在における上記保有資産に係る賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載しています。なお、パススルー型マスターリースの対象となっている部分については、かかる部分につきエンドテナントとの間で実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計を記載しています。
(注4)「総賃貸可能面積」は、平成29年8月31日現在における上記保有資産に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられるものを記載しています。
(注5)「ヒューリック神谷町ビル」の「テナント数」は、平成29年8月31日現在における当該物件の建物全体の数値を記載し、「総賃料収入」、「総賃貸面積」及び「総賃貸可能面積」は、同日現在における当該資産の準共有持分(70.0%)に相当する数値及び金額を記載しています。
(注6)「御茶ノ水ソラシティ」の「テナント数」は、平成29年8月31日現在における当該物件の建物全体の数値を記載し、「総賃料収入」、「総賃貸面積」及び「総賃貸可能面積」は、同日現在における当該資産の準共有持分(21.7%)に相当する数値及び金額を記載しています。
(注7)エンドテナント又は関係者等の承諾が得られていないため、やむを得ない事由により、開示していません。
(注8)「最近5年間の稼働率の推移」は、各決算期末における上記保有資産に係る総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。
F.主要なテナントに関する情報
本投資法人の保有資産のうち、平成29年8月31日現在において、全賃貸面積の10%以上を占めるテナントは、以下のとおりです。
| テナント名 | 業種 | 物件名称 | 賃貸面積(㎡) (注1) | 総賃料収入 (百万円) (注2) | 敷金・保証金 (百万円) (注3) | 契約満了日 (注4) | 契約更改の 方法等 (注5) |
| ヒューリック株式会社 | 不動産賃貸業 | ヒューリック神谷町ビル(注6) | 21,610.85 | 1,794 | 1,767 | 平成31年2月6日 | 契約満了6ヶ月前までに書面による意思表示がないときは、2年間自動更新 |
| ヒューリック九段ビル(底地) | 3,351.07 | 530 | 265 | 平成75年2月6日 | 契約満了により終了 | ||
| 虎ノ門ファーストガーデン(注7) | 5,689.97 | 547 | 410 | 平成31年2月6日 | 契約満了6ヶ月前までに書面による意思表示がないときは、2年間自動更新 | ||
| ラピロス六本木 (注6) | 6,730.52 | 550 | 495 | ||||
| ヒューリック高田馬場ビル | 5,369.71 | 312 | 194 | ||||
| ヒューリック神田ビル | 3,728.36 | 248 | 201 | ||||
| ヒューリック神田橋ビル | 2,566.95 | 161 | 130 | ||||
| ヒューリック蛎殻町ビル | 2,858.48 | 188 | 124 | ||||
| ヒューリック東上野一丁目ビル | 3,137.09 | 177 | 166 | 平成31年10月15日 | |||
| 笹塚サウスビル (注6) | 3,611.08 | 155 | 95 | 平成30年3月8日 | |||
| 東京西池袋ビルディング(注6) | 736.06 | 65 | 191 | 平成30年3月30日 | |||
| ヒューリック虎ノ門ビル | 8,574.65 | 904 | 641 | 平成30年12月24日 | |||
| ヒューリック渋谷一丁目ビル | 2,817.65 | 213 | 146 | 平成32年3月30日 | |||
| ヒューリック東日本橋ビル | 3,681.20 | 190 | 125 | 平成32年3月30日 | |||
| ヒューリック神保町ビル | 1,561.38 | 71 | 49 | 平成32年4月27日 | |||
| 大井町再開発ビル2号棟 | 14,485.66 | 624 | 656 | 平成31年2月6日 | |||
| 大井町再開発ビル1号棟(注6) | 10,612.67 | 438 | 529 | (注8) | 契約満了6ヶ月前までに書面による意思表示がないときは、自動更新(更新後の賃貸借期間は両当事者協議の上定める) | ||
| ダイニングスクエア秋葉原ビル | 2,169.41 | (注9) | (注9) | 平成31年2月6日 | 契約満了6ヶ月前までに書面による意思表示がないときは、2年間自動更新 | ||
| ヒューリック神宮前ビル | 1,656.24 | 158 | 82 | ||||
| ヒューリック新宿三丁目ビル | 1,351.15 | 291 | 175 | 平成31年10月15日 | |||
| 横浜山下町ビル | 8,958.70 | (注9) | (注9) |
| テナント名 | 業種 | 物件名称 | 賃貸面積(㎡) (注1) | 総賃料収入 (百万円) (注2) | 敷金・保証金 (百万円) (注3) | 契約満了日 (注4) | 契約更改の 方法等 (注5) |
| ヒューリック株式会社 | 不動産賃貸業 | リーフみなとみらい(底地)(注10) | 5,500.04 | 534 | 267 | 平成58年3月29日 | 契約満了により終了 |
| オーキッドスクエア | 1,334.88 | 164 | 88 | 平成31年3月29日 | 契約満了6ヶ月前までに書面による意思表示がないときは2年間自動更新 | ||
| ヒューリック等々力ビル | 1,593.58 | 91 | 78 | 平成31年12月26日 | |||
| ヒューリック大森ビル | 2,666.52 | 192 | 144 | 平成34年3月30日 | |||
| HULIC &New SHIBUYA(注6) | 898.62 | 127 | 119 | 平成32年6月29日 | |||
| アリア松原 | 5,454.48 | (注9) | (注9) | 平成31年2月6日 | |||
| トラストガーデン用賀の杜 | 5,977.75 | (注9) | (注9) | ||||
| トラストガーデン桜新町 | 3,700.26 | (注9) | (注9) | ||||
| トラストガーデン杉並宮前 | 3,975.99 | (注9) | (注9) | ||||
| トラストガーデン常磐松 | 2,893.82 | (注9) | (注9) | 平成31年8月31日 | |||
| SOMPOケア ラヴィーレ北鎌倉 | 4,912.60 | (注9) | (注9) | 平成32年6月29日 | |||
| 相鉄フレッサイン銀座七丁目(土地)(注11) | 352.36 | 182 | 91 | 平成58年9月15日 | 契約満了により終了 | ||
| 合計 | 154,519.75 | 10,608 | 8,442 | - | - |
| テナント名 | 業種 | 物件名称 | 賃貸面積(㎡) (注1) | 総賃料収入 (百万円) (注2) | 敷金・保証金 (百万円) (注3) | 契約満了日 (注4) | 契約更改の 方法等 (注5) |
| ソフトバンク株式会社 | 通信業 | 池袋ネットワークセンター | 12,773.04 | 271 | 136 | 平成39年11月5日 | 契約満了により終了(契約満了の5年前までに契約満了日を始期とする新たな賃貸借契約を締結するか決定する) |
| 田端ネットワークセンター | 3,832.73 | 90 | 45 | 平成34年11月5日 | |||
| 広島ネットワークセンター | 5,208.54 | 88 | 44 | 平成39年11月5日 | |||
| 熱田ネットワークセンター | 4,943.10 | 73 | 37 | 平成34年11月5日 | |||
| 長野ネットワークセンター(注12) | 2,211.24 | 35 | 18 | 平成29年11月5日 | |||
| 千葉ネットワークセンター | 23,338.00 | 447 | 224 | 平成40年3月27日 | |||
| 札幌ネットワークセンター | 9,793.57 | 167 | 84 | 平成40年5月22日 | |||
| 京阪奈ネットワークセンター | 9,273.44 | 94 | 47 | 平成34年11月5日 | |||
| 合計 | 71,373.66 | 1,267 | 633 | - | - |
(注1)「賃貸面積」は、平成29年8月31日現在における各保有資産に係る各賃貸借契約等に表示された賃貸面積等を記載しています。なお、パススルー型マスターリースの対象となっている部分については、かかる部分につきエンドテナントとの間で実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計を、固定型マスターリースの対象となっている部分については、かかる部分の面積の合計を記載しています。また、底地物件及び土地物件については底地及び土地の面積(共有に係る土地物件については登記簿上に記載の面積に共有持分割合を乗じた面積)を記載しています。
(注2)「総賃料収入」は、平成29年8月31日現在において有効な各保有資産に係る各賃貸借契約に表示された建物につき、月間賃料(倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限り、共益費を含みます。また同日現在のフリーレントは考慮しないものとします。なお、消費税等は含みません。)を12倍することにより年換算して算出した金額(複数の賃貸借契約が締結されている保有資産についてはその合計額)につき百万円未満を四捨五入して記載し、各資産のうち底地物件については、平成29年8月31日現在における各資産に係る賃貸借契約に表示された底地に係る月間賃料(消費税等は含みません。)を12倍することにより年換算して算出した金額につき百万円未満を四捨五入して記載しています。「相鉄フレッサイン銀座七丁目(土地)」については、共有者間協定に基づく土地の月額使用料を12倍することにより年換算して算出した金額(非課税)につき百万円未満を四捨五入して記載しています。また、テナントがマスターリース会社として転貸人となっている物件については、平成29年8月31日現在において有効なエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約に基づき、パススルー型マスターリースの対象となっている部分については、かかる部分につきエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の月間賃料を、固定型マスターリースの対象となっている部分については、かかる部分につき固定型マスターリース契約上の月間賃料をそれぞれ12倍することにより年換算して算出した金額を記載しています。
(注3)「敷金・保証金」は、平成29年8月31日現在における各保有資産に係る敷金・保証金として認識している帳簿価額の合計額につき百万円未満を四捨五入して記載しています。「相鉄フレッサイン銀座七丁目(土地)」については、共有者間協定に基づく敷金類似の預り金等の合計額につき、百万円未満を四捨五入して記載しています。
(注4)「契約満了日」は、テナントがマスターリース会社として転貸人となっている物件を含め、テナントを賃借人とする賃貸借契約に表示された契約満了日を記載しています。なお、「相鉄フレッサイン銀座七丁目(土地)」については、共有者間協定に表示された期間満了日を記載しています。
(注5)「契約更改の方法等」は、テナントがマスターリース会社として転貸人となっている物件を含め、テナントを賃借人とする賃貸借契約に表示された契約更改の方法等の内容を記載しています。なお、「相鉄フレッサイン銀座七丁目(土地)」については、共有者間協定に表示された契約更改の方法等の内容を記載しています。
(注6)平成29年8月31日現在における各保有資産における本投資法人の区分所有部分又は準共有持分に係る数値を記載しています。かかる各保有資産の区分所有部分又は準共有持分については、個別物件表をご参照ください。
(注7)「虎ノ門ファーストガーデン」は他の区分所有者が保有する専有部分とともに一棟の建物全体がマスターリースに供されており、また、収支配分は各区分所有者が保有する区分所有権の持分割合に応じて行われています。そのため、本物件の賃貸面積、総賃料収入及び敷金・保証金については、一棟の建物全体のうち本投資法人が保有する区分所有権の持分割合(約81.4%)に相当する数値を記載しています。
(注8)「大井町再開発ビル1号棟」に係る従前の賃貸借契約は、平成29年9月27日に更新され、現在は期間の定めのない賃貸借契約となっています。
(注9)エンドテナント又は関係者の承諾が得られていないため、やむを得ない事由により、開示していません。
(注10)「リーフみなとみらい(底地)」に係る借地契約上の名義人はみずほ信託銀行株式会社ですが、かかる借地契約に基づく借地権を信託財産とする信託の受益者はヒューリック株式会社です。
(注11)「相鉄フレッサイン銀座七丁目(土地)」については、信託受託者は、当該物件の共有者であるヒューリック株式会社との間で共有者間協定を締結し、かかる共有者間協定に基づき、同社に対して有償で、本物件の単独使用を認めています。したがって、当該物件については、共有者間協定に基づき当該物件を使用する共有者をテナントとして記載しています。
(注12)「長野ネットワークセンター」については、平成29年8月31日以降にテナントとの間で新たな賃貸借契約が締結されており、当該賃貸借契約における「総賃料収入」は33百万円、「敷金・保証金」は17百万円、「契約満了日」は平成36年11月5日です。
G.賃貸面積上位エンドテナント
平成29年8月31日現在において、ポートフォリオ全体に対し賃貸面積上位10を占めるエンドテナントは、以下のとおりです。なお、固定型マスターリースの対象となっている部分については、かかる部分における固定型マスターリース契約上の内容を記載し、パススルー型マスターリースの対象となっている部分については、エンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の内容を記載しています。
| エンド テナント名 | 物件名称 | 賃貸面積 (㎡) (注1) | 面積 比率(%) (注2) | 契約満了日 | 契約形態 (注3) |
| ソフトバンク株式会社 | 池袋ネットワークセンター 田端ネットワークセンター 広島ネットワークセンター 熱田ネットワークセンター 長野ネットワークセンター 千葉ネットワークセンター 札幌ネットワークセンター 京阪奈ネットワークセンター | 71,373.66 | 29.3 | 平成39年11月5日 (池袋ネットワークセンター、広島ネットワークセンター) 平成34年11月5日 (田端ネットワークセンター、熱田ネットワークセンター、京阪奈ネットワークセンター) 平成29年11月5日(注4) (長野ネットワークセンター) 平成40年3月27日 (千葉ネットワークセンター) 平成40年5月22日 (札幌ネットワークセンター) | 定期建物賃貸借契約 |
| ヒューリック株式会社 | ヒューリック九段ビル(底地) ヒューリック虎ノ門ビル 大井町再開発ビル2号棟 大井町再開発ビル1号棟 リーフみなとみらい(底地)(注5) ヒューリック大森ビル 相鉄フレッサイン銀座七丁目(土地)(注6) | 37,183.93 | 15.3 | 平成75年2月6日 平成30年2月28日 平成31年2月6日 (注7) 平成58年3月29日 平成34年3月30日 平成58年9月15日 | 事業用定期借地契約 普通建物賃貸借契約 普通建物賃貸借契約 普通建物賃貸借契約 建物譲渡特約付 事業用定期借地契約 普通建物賃貸借契約 共有者間協定 |
| トラストガーデン株式会社 | トラストガーデン用賀の杜 トラストガーデン桜新町 トラストガーデン杉並宮前 トラストガーデン常磐松 | 16,547.82 | 6.8 | 平成40年1月24日 平成40年1月24日 平成40年1月24日 平成48年2月29日 | 普通建物賃貸借契約 |
| 株式会社バーニーズジャパン | 横浜山下町ビル | 8,958.70 | 3.7 | (注8) | (注8) |
| 株式会社ベネッセスタイルケア | アリア松原 | 5,454.48 | 2.2 | 平成42年9月30日 | 普通建物賃貸借契約 |
| SOMPOケアネクスト株式会社 | SOMPOケア ラヴィーレ北鎌倉 | 4,912.60 | 2.0 | 平成41年3月31日 | 普通建物賃貸借契約 |
| 日本製紙株式会社 | 御茶ノ水ソラシティ | 4,555.25 | 1.9 | (注8) | 定期建物賃貸借契約 |
| みずほ証券株式会社 | 御茶ノ水ソラシティ | 3,668.44 | 1.5 | (注8) | 定期建物賃貸借契約 |
| 三井不動産株式会社 | ゲートシティ大崎 | 3,527.58 | 1.4 | 平成31年1月5日 | 普通建物賃貸借契約 (注9) |
| Jトラスト株式会社 | 虎ノ門ファーストガーデン | 3,052.05 | 1.3 | 平成30年11月30日 | 普通建物賃貸借契約 |
(注1) 「賃貸面積」は、平成29年8月31日現在におけるエンドテナントとの間の賃貸借契約等に表示された賃貸面積等の合計を記載しています。留意事項は以下のとおりです。
・「ヒューリック九段ビル(底地)」、「リーフみなとみらい(底地)」及び「相鉄フレッサイン銀座七丁目(土地)」は、底地又は土地の面積(共有に係る土地物件については登記簿上に記載の面積に共有持分割合を乗じた面積)を記載しています。
・固定型マスターリースの対象となっている部分については、かかる部分のエンドテナントへの賃貸可能面積を記載しています。
・「大井町再開発ビル1号棟」については、本投資法人が保有する区分所有権の共有持分(約82.6%)に相当する数値を記載しています。
・「ゲートシティ大崎」については、本投資法人が保有する区分所有権(業務商業棟ウエストタワー8階の事務所部分:4,088.37㎡の共有持分約83.0%、業務商業棟B1階から3階の店舗部分:5,609.05㎡の共有持分約2.4%)に相当する数値を記載しています。
・「虎ノ門ファーストガーデン」については、本投資法人が保有する区分所有権に相当する数値を記載しています。
・「御茶ノ水ソラシティ」については、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分(21.7%)に相当する数値を記載しています。
(注2) 小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注3) 「契約形態」は、「相鉄フレッサイン銀座七丁目(土地)」を除き、平成29年8月31日現在におけるエンドテナントとの間の賃貸借契約に表示された契約形態を記載しています。
(注4) 「長野ネットワークセンター」については、平成29年8月31日以降にテナントとの間で新たな賃貸借契約が締結されており、当該賃貸借契約における「契約満了日」は平成36年11月5日です。
(注5) 「リーフみなとみらい(底地)」に係る借地契約上の名義人はみずほ信託銀行株式会社であり、かかる借地契約に基づく借地権を信託財産とする信託の受益者はヒューリック株式会社です。
(注6) 「相鉄フレッサイン銀座七丁目(土地)」については、信託受託者は、当該物件の共有者であるヒューリック株式会社との間で共有者間協定を締結し、同社に対して有償で、本物件の単独使用を認めています。したがって、当該物件については、共有者間協定に基づき当該物件を使用する共有者であるヒューリック株式会社をテナントとして記載しています。
(注7) 「大井町再開発ビル1号棟」に係る従前の賃貸借契約は、平成29年9月27日に更新され、現在は期間の定めのない賃貸借契約となっています。
(注8) エンドテナント又は関係者等の承諾が得られていないため、やむを得ない事由により、開示していません。
(注9) 「ゲートシティ大崎」の業務商業棟部分は、三井不動産株式会社とのマスターリース契約において共同運用区画の一部になっており、三井不動産株式会社より第三者への転貸を行っています。
H.有料老人ホームに係る保有資産の概要
(ア)有料老人ホームの施設の概要
| 物件名称 | 所在地 | 施設の類型 (注1) | 介護事業者 の名称 | 居室数 (室) (注1) | 定員 (人) (注1) | 入居者数 (人) (注1) | 入居率 (%) (注1) | 重要事項 説明書 記載日 (注2) |
| アリア松原 | 東京都 世田谷区 | 介護付(一般型) | 株式会社ベネッセ スタイルケア | 96 | 105 | 97 | 92.4 | 平成29年 4月1日 |
| トラストガーデン 用賀の杜 | 東京都 世田谷区 | 介護付(一般型) | トラストガーデン 株式会社 | 129 | 139 | 125 | 90 | 平成29年 7月1日 |
| トラストガーデン 桜新町 | 東京都 世田谷区 | 介護付(一般型) | トラストガーデン 株式会社 | 86 | 89 | 80 | 90 | 平成29年 7月1日 |
| トラストガーデン 杉並宮前 | 東京都 杉並区 | 介護付(一般型) | トラストガーデン 株式会社 | 100 | 100 | 93 | 93 | 平成29年 7月1日 |
| トラストガーデン 常磐松 | 東京都 渋谷区 | 介護付(一般型) | トラストガーデン 株式会社 | 50 | 55 | 46 | 84 | 平成29年 7月1日 |
| SOMPOケア ラヴィーレ北鎌倉 | 神奈川県 鎌倉市 | 介護付(一般型) | SOMPOケアネクスト株式会社 | 98 | 99 | 84 | 84.8 | 平成29年 7月1日 |
(注1)「施設の類型」、「居室数」、「定員」、「入居者数」及び「入居率」は、老人福祉法第29条第5項に基づいて、介護事業者が有料老人ホームに入居する者又は入居しようとする者に対して、当該有料老人ホームにおいて供与する介護等の内容その他の情報を開示するために交付する重要事項説明書(以下「ヘルスケア重要事項説明書」といいます。)に表示された情報に基づいて記載しています。なお、SOMPOケア ラヴィーレ北鎌倉のヘルスケア重要事項説明書には入居率の記載がないため、「入居者数」及び「定員」の数値より算出しています。
(注2)「重要事項説明書記載日」は、ヘルスケア重要事項説明書に表示された記入年月日を記載しています。
(イ)有料老人ホームに係る介護事業者の会社概要
| 介護事業者 の名称 | 本店所在地 (注1) | 代表者 (注1) | 会社成立の 年月日 (注1) | 資本金 (百万円) (注1) | 備考 |
| 株式会社ベネッセ スタイルケア | 東京都新宿区西新宿二丁目3番1号 新宿モノリスビル | 代表取締役 滝山 真也 | 平成7年 9月7日 | 100 | 上場会社の連結子会社 (注2) |
| トラストガーデン 株式会社 | 東京都渋谷区代々木四丁目36番19号 | 代表取締役 伏見 有貴 | 平成19年 8月6日 | 50 | 上場会社の連結子会社 (注3) |
| SOMPOケアネクスト株式会社 | 東京都品川区東品川四丁目12番8号 | 代表取締役社長 遠藤 健 | 平成4年 11月11日 | 5,095 | 上場会社の連結子会社 (注4) |
(注1)「本店所在地」、「代表者」、「会社成立の年月日」及び「資本金」は、登記簿謄本により確認した平成29年9月12日現在の記載です。「代表者」については、登記簿謄本に代表者が複数掲載されている場合でも、1名のみ記載しています。「資本金」については、百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注2)東京証券取引所市場第一部に上場している株式会社ベネッセホールディングス(証券コード:9783)の連結子会社です。
(注3)東京証券取引所市場第一部及び株式会社名古屋証券取引所市場第一部に上場しているリゾートトラスト株式会社(証券コード:4681)の連結子会社です。
(注4)東京証券取引所市場第一部に上場しているSOMPOホールディングス株式会社(証券コード:8630)の連結子会社です。
(ウ)有料老人ホームに係る介護事業者の事業概要
| 介護事業者の名称 | 主な事業の概要 | 運営施設数 (件) (注1) (注2) (注3) | 運営居室数 (室) (注1) (注2) (注3) | 売上高 (百万円) (注4) (注5) (注6) | 経常利益 (百万円) (注4) (注5) (注6) |
| 株式会社ベネッセ スタイルケア | 介護保険指定事業(訪問介護、通所介護他)、保育事業 | 308 | - | 100,897 | 3,338 |
| トラストガーデン 株式会社 | (介護予防)特定施設入居者生活介護 | 11 | 794 | 5,944 | 194 |
| SOMPOケアネクスト 株式会社 | 居宅介護支援事業、訪問介護事業、訪問看護事業、通所介護事業、有料老人ホーム運営 | 117 | 8,910 | 37,472 | ▲496 |
(注1)株式会社ベネッセスタイルケアの「運営施設数」及び「運営居室数」は、介護事業者が平成29年9月時点において公表している値を記載しています。
(注2)トラストガーデン株式会社の「運営施設数」及び「運営居室数」は、介護事業者が平成29年9月時点において公表している値を記載しています。
(注3)SOMPOケアネクスト株式会社の「運営施設数」及び「運営居室数」は、介護事業者へのヒアリングによる平成29年8月期の数値を記載しています。
(注4)株式会社ベネッセスタイルケアの「売上高」及び「経常利益」は、その親会社(株式会社ベネッセホールディングス)作成の平成29年6月26日付有価証券報告書に基づき平成29年3月期の数値を百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注5)トラストガーデン株式会社の「売上高」及び「経常利益」は、同社より提供を受けた平成29年3月期の数値を百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注6)SOMPOケアネクスト株式会社の「売上高」及び「経常利益」は、その親会社(SOMPOホールディングス株式会社)が公表した平成29年3月期の数値を記載しています。
(エ)有料老人ホームに係る介護事業者への事業調査の概要
本投資法人は、有料老人ホームの取得に際しては、外部専門家と協働して介護事業者の事業、財務内容及び遵法性等について、デューディリジェンスを実施し適切と判断しており、取得後においても、事業、財務内容及び遵法性等の状況についてのモニタリングを実施しており、本書提出日現在、保有する有料老人ホームの介護事業者は、いずれも、有料老人ホームに係る運営を適切に遂行できるものと判断しています。
I.不動産等の概要
以下の表は、本投資法人が第7期末において保有する各保有資産(以下「第7期末保有資産」といいます。)の概要を個別に表にまとめたものです(以下「個別物件表」といいます。)。かかる個別物件表をご参照頂くに際し、そこで用いられる用語は以下のとおりです。個別物件表はかかる用語の説明と併せてご参照ください。
なお、時点の注記がないものについては、原則として、第7期末現在の状況を記載しています。
a. 「最寄駅」について
「最寄駅」における徒歩による所要時間については、「不動産の表示に関する公正競争規約」(平成17年公正取引委員会告示第23号)及び「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則」(平成17年公正取引委員会承認第107号)に基づき、道路距離80メートルにつき1分間を要するものとして算出した数値を記載しています。
b. 「所在地(住居表示)」について
所在地(住居表示)は、各不動産の住居表示を記載しています。また「住居表示」未実施の場合は、登記簿上の建物所在地(複数ある場合にはそのうちの一所在地)を記載しています。
c. 「土地」について
・「地番」は、登記簿上の記載に基づいて記載しています。
・「建蔽率」及び「容積率」は、原則として建築基準法、都市計画法等の関連法令に従って定められた数値を記載しています。なお、保有資産によっては、本書に記載の「建蔽率」及び「容積率」につき、一定の緩和措置又は制限措置が適用される場合があります。
・「用途地域」は、都市計画法第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
・「敷地面積」は、登記簿上の記載に基づいており、現況とは一致しない場合があります。また、区分所有又は(準)共有等にかかわらず、建物全体の敷地面積を記載しています。
・「所有形態」は、保有資産に関して不動産信託の信託受託者が保有している権利の種類を記載しています。
d. 「建物」について
・「竣工年月」は、登記簿上の新築年月を記載しています。
・「構造」及び「階数」は、登記簿上の記載に基づいています。
・「用途」は、登記簿上の建物種類のうち主要なものを記載しています。
・「延床面積」は、登記簿上の記載に基づいて記載しています。また、区分所有又は(準)共有等にかかわらず建物全体の延床面積を記載しています。
・「駐車場台数」は、第7期末現在において各保有資産につき敷地内に確保されている駐車場(建物内の駐車場を含みます。)の台数を記載しています。なお、保有資産の(準)共有持分又は区分所有権を保有している場合にも、その保有資産全体に係る駐車場台数を記載しています。
・「所有形態」は、保有資産に関して不動産信託の信託受託者が保有している権利の種類を記載しています。
e. 「PM会社」について
「PM会社」は、各保有資産について第7期末現在において有効なプロパティ・マネジメント契約を締結している会社を記載しています。
f. 「マスターリース会社」について
「マスターリース会社」は、各保有資産について第7期末現在において有効なマスターリース契約を締結している会社を記載しています。
g. 「特記事項」について
「特記事項」の記載については、原則として、第7期末現在の情報をもとに、個々の資産の権利関係や利用等で重要と考えられる事項のほか、当該資産の評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項に関して記載しています。
なお、保有資産のうち、以下の物件については、以下のとおりその譲渡等の際に一定の条件が付加されています。
・「ヒューリック神谷町ビル」及び「HULIC &New SHIBUYA」については、スポンサーである準共有者との間で、その持分売却に際し、他の準共有者へ予め価格等の条件を通知すること、買取の意思がないときは第三者への譲渡が可能なこと、但し、その際の譲渡の条件は、既に通知した条件より譲受人に有利としない旨、合意がなされています。
・「御茶ノ水ソラシティ」については、本投資法人が、準共有持分の売却に際し、スポンサーを含む他の準共有者へ予め準共有持分の譲渡を希望する旨を通知すること、他の準共有者がかかる通知を受領してから30日以内に当該受益権の買取に関する合意が成立しなかった場合には第三者への譲渡が可能なこと等を内容とする旨、合意がなされています。
・「虎ノ門ファーストガーデン」、「笹塚サウスビル」、「ゲートシティ大崎」、「大井町再開発ビル1号棟」及び「ラピロス六本木」については、他の区分所有者又は共有者に対して、買取についての優先交渉権が付与されています。
・底地のみを保有している「ヒューリック九段ビル」の場合には、スポンサーである賃借人との間で、底地の譲渡に際し、予め賃借人に対して譲渡する意思を通知し、賃借人の希望があれば譲渡価格等について協議し、その間、第三者との譲渡交渉等が行えない旨、合意がなされています。
・有料老人ホーム(「アリア松原」、「トラストガーデン用賀の杜」、「トラストガーデン桜新町」、「トラストガーデン杉並宮前」、「トラストガーデン常磐松」及び「SOMPOケア ラヴィーレ北鎌倉」)については、賃借人に対して、買取についての優先交渉権が付与されています。
「東京西池袋ビルディング」については、建物区分所有権を区分所有者以外の第三者へ譲渡する場合は、譲渡先及びその時期について、予め他の区分所有者全員の承諾を得なければならない旨、合意がなされています。また、土地の所有権、地上権及び建物区分所有権を建設協定書の当事者以外の第三者へ譲渡する場合は、建設協定書の当事者全員の承認を得なければならない旨、合意がなされています。
・「相鉄フレッサイン銀座七丁目(土地)」については、当該物件の共有者であるヒューリック株式会社との間で、その持分売却に際し、他の共有者へ予め価格等の条件を通知すること、買取の意思がないとき等には第三者への譲渡が可能なこと、但し、その際の譲渡の条件は、既に通知した条件より譲受人に有利としない旨、合意がなされています。
h. 「賃貸借の概要」について
「賃貸借の概要」は、本投資法人の各保有資産について、特に記載のない限り第7期末現在において有効な賃貸借契約等の内容等を記載しています。なお、本投資法人が区分所有権又は(準)共有持分を保有する保有資産については、各保有資産における本投資法人の区分所有部分又は(準)共有持分に係る数値を記載しています。
・「総賃貸可能面積」は、第7期末現在における各保有資産に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられるものを記載しています。なお、底地物件については底地の面積を記載しています。
・「稼働率」は、第7期末現在における各保有資産に係る総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。
・「代表的テナント」は、各保有資産の総賃貸面積中、賃貸面積の最も大きいテナントを記載しています。なお、当該保有資産につきマスターリース契約が締結されている場合、固定型マスターリースの対象となっている部分については、かかる部分における固定型マスターリース契約上のマスターリース会社を記載しています。また、エンドテナント又は関係者より開示の承諾を得られていない場合、「代表的テナント」欄を非開示としています。
・「テナント数」は、第7期末現在における各保有資産に係る各賃貸借契約に基づき、保有資産毎のテナント数を記載しています。但し、当該保有資産につきマスターリース契約が締結されている場合、パススルー型マスターリースの対象となっている部分については、かかる部分におけるエンドテナントの総数を記載し、固定型マスターリースの対象となっている部分については、かかる部分におけるマスターリース会社のみをテナントとしてテナント数を記載し、当該物件について、マスターリース会社とエンドテナントとの賃貸借契約に基づくテナント数をもって集計したテナント数を括弧書きにて記載しています。また、底地のみを保有する場合には、土地賃借人の総数を記載しています。
・「総賃料収入(年換算)」は、第7期末現在において有効な各保有資産に係る各賃貸借契約に表示された建物につき、月間賃料(倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限り、共益費を含みます。また同日現在のフリーレントは考慮しないものとします。なお、消費税等は含みません。)を12倍することにより年換算して算出した金額(複数の賃貸借契約が締結されている保有資産についてはその合計額)につき百万円未満を四捨五入し、各資産のうち底地物件については、第7期末現在における各資産に係る賃貸借契約に表示された底地に係る月間賃料(消費税等は含みません。)を12倍することにより年換算して算出した金額につき百万円未満を四捨五入して記載して記載しています。なお、当該保有資産につきマスターリース契約が締結されている場合において、パススルー型マスターリースの対象となっている部分については、かかる部分につきエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の月間賃料を、固定型マスターリースの対象となっている部分については、かかる部分につき固定型マスターリース契約上の月間賃料をそれぞれ12倍することにより年換算して算出した金額を記載しています。なお、エンドテナント又は関係者より開示の承諾を得られていない場合、「総賃料収入(年換算)」欄を非開示としています。
・「敷金・保証金」は、第7期末現在における各保有資産に係る敷金・保証金として認識している帳簿価額の合計額につき百万円未満を四捨五入して記載しています。なお、エンドテナント又は関係者より開示の承諾を得られていない場合、「敷金・保証金」欄を非開示としています。
また、エンドテナントに係る賃貸借契約につき解除又は解約申入れがなされていても、第7期末現在において契約が継続している場合、当該エンドテナントに係る賃貸借契約が存在するものとして、「稼働率」「テナント数」「総賃料収入(年換算)」「敷金・保証金」等を記載しています。また、「-」と記載している箇所は、エンドテナント又は関係者より開示の承諾を得られていないため、非開示としています。
i. 「鑑定評価書の概要」について
「鑑定評価書の概要」は、本投資法人が、投信法に基づく不動産鑑定評価上の留意事項及び不動産の鑑定評価に関する法律(昭和38年法律第152号、その後の改正を含みます。)並びに不動産鑑定評価基準に基づき、一般財団法人日本不動産研究所、株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会社又はシービーアールイー株式会社に各保有資産の鑑定評価を委託し作成された各不動産鑑定評価書(以下「鑑定評価書」といいます。)の概要を記載しています。当該各不動産鑑定評価は、一定時点における評価者の判断と意見に留まり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。
なお、不動産鑑定評価を行った各不動産鑑定機関と本投資法人との間には、特別の利害関係はありません。
金額は、特段の記載がない限り、百万円未満を四捨五入して記載しています。
j.「オペレーター」について
「オペレーター」は、次世代アセット(有料老人ホーム)における各保有資産について、有料老人ホームの運営を行う介護事業者を記載しています。
k.「バックアップオペレーター」について
「バックアップオペレーター」は、次世代アセット(有料老人ホーム)における各保有資産についてバックアップオペレーターの有無を記載しています。
l.「入居者の状況・施設の概況」について
・有料老人ホームの個別物件表における以下の項目については、ヘルスケア重要事項説明書に表示された情報に基づいて記載しています。
「施設の類型」「開設年月日」「居住の権利形態」「居室数(室)」「居住面積帯(㎡)」「定員(人)」「入居時要件」「入居者数(人)」「入居者の平均年齢(才)」「前払金(円)」「月額利用料(円)」「夜間職員体制(最小時人数)」
・「入居率」は、ヘルスケア重要事項説明書に表示された入居率を記載しています。なお、ヘルスケア重要事項説明書に表示された入居率は、一時的に不在となっている者を含むなどの事情により、入居者数を定員で除した比率と異なる場合があります。
・「介護に関わる職員体制」は、ヘルスケア重要事項説明書に表示された施設の利用者に対する看護職員及び介護職員の常勤換算方法により標榜されている人数の割合を記載しています。
| 物件名称 | ヒューリック神谷町ビル | 分類 | 東京コマーシャル・プロパティ(オフィス) | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成26年2月7日 平成28年3月15日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 36,750百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | |
| 期末算定価額(注1) | 42,400百万円 | 信託設定日 | 平成17年3月18日 | ||
| (価格時点) | (平成29年8月31日) | 信託期間満了日 | 平成36年2月29日 | ||
| 最寄駅 | 東京メトロ日比谷線 「神谷町」駅 徒歩1分 | ||||
| 所在地(住居表示) | 東京都港区虎ノ門四丁目3番13号 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都港区虎ノ門四丁目103番1他 | 建物 | 竣工年月 | 昭和60年4月 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄骨造 | ||||
| 建蔽率 | 100%(注2) | 階数 | 地上11階地下2階 | ||
| 容積率 | 500% | 用途 | 事務所・駐車場 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 39,854.52㎡ | ||
| 敷地面積 | 7,221.10㎡ | 駐車場台数 | 104台 | ||
| 所有形態 | 所有権(準共有持分70.0%)(注3) | 所有形態 | 所有権(準共有持分70.0%)(注3) | ||
| PM会社 | ヒューリック株式会社 | マスターリース会社 | ヒューリック株式会社 | ||
| 特記事項 ・本物件各所の鉄骨耐火被覆及び塔屋エレベーター機械室天井面において飛散性のアスベスト含有の吹付材の使用が確認されていますが、平成29年7月に建物室内及び屋外で実施された濃度測定において、いずれの測定地点においても法定の基準値を下回っていることが確認されています。 | |||||
| 賃貸借の概要 | |||||
| 総賃貸可能面積(注4) | 22,740.96㎡ | 稼働率 | 95.0% | ||
| 代表的テナント | 独立行政法人 福祉医療機構 | テナント数 | 24 | ||
| 総賃料収入(年換算) (注4) | 1,794百万円 | 敷金・保証金(注4) | 1,767百万円 | ||
| (注1)期末算定価額については、本投資法人が保有している持分に相当する金額を記載しています。 (注2)本物件の土地の建蔽率は、本来80%ですが、防火地域内にある耐火建築物であることにより緩和され、適用される建蔽率は100%となります。 (注3)本投資法人は、本物件について、平成28年3月15日付で準共有持分30.07%を追加取得しており、本投資法人に帰属する準共有持分は合計で70.0%です。 (注4)本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分(70.0%)に相当する数値を記載しています。 | |||||
| 鑑定評価書の概要 | |||||
| 不動産鑑定機関 | 大和不動産鑑定株式会社 | ||||
| 鑑定評価額 | 42,400百万円 | ||||
| 直接還元法による価格 | 43,500百万円 | ||||
| 還元利回り | 3.5% | ||||
| DCF法による価格 | 41,900百万円 | ||||
| 割引率 | 3.3% | ||||
| 最終還元利回り | 3.7% | ||||
| 原価法による積算価格 | 34,500百万円 | ||||
| 土地割合 | 95.5% | ||||
| 建物割合 | 4.5% | ||||
| 物件名称 | ヒューリック九段ビル(底地) | 分類 | 東京コマーシャル・プロパティ(オフィス) | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成26年2月7日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 11,100百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | |
| 期末算定価額 | 12,500百万円 | 信託設定日 | 平成26年2月7日 | ||
| (価格時点) | (平成29年8月31日) | 信託期間満了日 | 平成36年2月29日 | ||
| 最寄駅 | 東京メトロ東西線「九段下」駅 徒歩1分 | ||||
| 所在地(住居表示) | 東京都千代田区九段北一丁目13番5号 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都千代田区九段北一丁目12番11他 | 建物 | 竣工年月 | - |
| 構造 | - | ||||
| 建蔽率 | 100%・70%(注1) | 階数 | - | ||
| 容積率 | 700%・400%(注2) | 用途 | - | ||
| 用途地域 | 商業地域、 第二種住居地域(注2) | 延床面積 | - | ||
| 敷地面積 | 3,351.07㎡ | 駐車場台数 | - | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | - | ||
| PM会社 | ヒューリック株式会社 | マスターリース会社 | - | ||
| 特記事項 ・本件土地の一部には、東京地下鉄株式会社を地上権者とし、地下鉄道敷設を目的とする地上権が設定されています。 | |||||
| 賃貸借の概要 | |||||
| 総賃貸可能面積 | 3,351.07㎡ | 稼働率 | 100.0% | ||
| 代表的テナント | ヒューリック株式会社 | テナント数 | 1 | ||
| 総賃料収入(年換算) | 530百万円 | 敷金・保証金 | 265百万円 | ||
| (注1)本物件の土地のうち用途地域が商業地域である土地の建蔽率は、本来80%ですが、防火地域内にある耐火建築物であることにより緩和され、適用される建蔽率は100%となります。また、用途地域が第二種住居地域である土地の建蔽率は、本来60%ですが、防火地域内にある耐火建築物であることにより緩和され、適用される建蔽率は70%となります。 (注2)東側道路境界から30mまでは用途地域が商業地域、建蔽率100%、容積率700%であり、東側道路境界から30m超は用途地域が第二種住居地域、建蔽率70%、容積率400%です。 | |||||
| 鑑定評価書の概要 | |||||
| 不動産鑑定機関 | 一般財団法人日本不動産研究所 | ||||
| 鑑定評価額 | 12,500百万円 | ||||
| 直接還元法による価格 | 12,500百万円 | ||||
| 還元利回り | 3.7% | ||||
| DCF法による価格 | 12,400百万円 | ||||
| 割引率 | 3.3% | ||||
| 最終還元利回り | 3.8% | ||||
| 原価法による積算価格 | - | ||||
| 土地割合 | - | ||||
| 建物割合 | - | ||||
| 物件名称 | 虎ノ門ファーストガーデン | 分類 | 東京コマーシャル・プロパティ(オフィス) | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成26年2月7日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 8,623百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | |
| 期末算定価額(注1) | 11,000百万円 | 信託設定日 | 平成26年2月7日 | ||
| (価格時点) | (平成29年8月31日) | 信託期間満了日 | 平成36年2月29日 | ||
| 最寄駅 | 東京メトロ銀座線「虎ノ門」駅 徒歩1分 | ||||
| 所在地(住居表示) | 東京都港区虎ノ門一丁目7番12号 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都港区虎ノ門一丁目10番2他 | 建物 | 竣工年月 | 平成22年8月 |
| 構造 | 鉄骨・鉄筋 コンクリート造 | ||||
| 建蔽率 | 100%(注2) | 階数 | 地上12階地下2階 | ||
| 容積率 | 800%・700%(注3) | 用途 | 店舗・事務所 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 10,029.25㎡ | ||
| 敷地面積 | 1,355.61㎡ | 駐車場台数 | 33台 | ||
| 所有形態 | 所有権(分有・一部所有権の共有)(注4) | 所有形態 | 区分所有権(一部区分所有権の共有) (注5) | ||
| PM会社 | ヒューリック株式会社 | マスターリース会社 | ヒューリック株式会社 | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
| 賃貸借の概要 | |||||
| 総賃貸可能面積(注6) | 5,689.97㎡ | 稼働率(注6) | 100.0% | ||
| 代表的テナント | Jトラスト株式会社 | テナント数 | 3 | ||
| 総賃料収入(年換算) (注6) | 547百万円 | 敷金・保証金(注6) | 410百万円 | ||
| (注1)期末算定価額については、本投資法人が保有している区分所有権に相当する金額を記載しています。 (注2)本物件の土地の建蔽率は、本来80%ですが、防火地域内にある耐火建築物であることにより緩和され、適用される建蔽率は100%となります。 (注3)路線から30mまでは800%、30m超は700%です。 (注4)本物件は、複数の筆の土地上に建物が存在し、各土地が複数の者によって所有されている状態(分有)にありますが、そのうち本投資法人に帰属する敷地面積は約1,104.38㎡(一部共有部分を含みます。)であり、敷地全体に占める割合(登記簿上の面積換算)は約81.5%となります。 (注5)本投資法人に帰属する建物の登記薄上の専有面積は約5,531.53㎡(4～12階の全部及び1階の一部)であり、建物全体に占める割合(登記簿上の専有面積換算)は約81.4%となります。 (注6)総賃貸可能面積については、本投資法人が保有する区分所有権(一部共有部分を含みます。)に相当する数値を記載しています(一部共有部分は、本投資法人の共有持分に基づく按分計算により数値を計上しています。)。一方、本物件は他の区分所有者が保有する専有部分とともに一棟の建物全体がマスターリースに供されており、また、収支配分は各区分所有者が保有する区分所有権の持分割合に応じて行われているため、稼働率については、一棟の建物全体の数値を記載し、総賃料収入及び敷金・保証金については、本投資法人が保有する区分所有権の持分割合(約81.4%)に相当する数値を記載しています。 | |||||
| 鑑定評価書の概要 | |||||
| 不動産鑑定機関 | シービーアールイー株式会社 | ||||
| 鑑定評価額 | 11,000百万円 | ||||
| 直接還元法による価格 | 10,900百万円 | ||||
| 還元利回り | 3.5% | ||||
| DCF法による価格 | 11,000百万円 | ||||
| 割引率 | 3.2% | ||||
| 最終還元利回り | 3.6% | ||||
| 原価法による積算価格 | 13,000百万円 | ||||
| 土地割合 | 85.6% | ||||
| 建物割合 | 14.4% | ||||
| 物件名称 | ラピロス六本木 | 分類 | 東京コマーシャル・プロパティ(オフィス) | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成26年2月7日 平成28年9月16日 | 特定資産の種類 | 信託受益権(3つの信託の信託受益権につき、以下①、②及び③に区分のうえ記載)(注2) | ||
| 取得価格 | 6,210百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 (注2) | 三井住友信託銀行株式会社(①～③共通) | |
| 期末算定価額(注1) | 8,070百万円 | 信託設定日 (注2) | ①平成25年3月1日 ②平成25年3月1日 ③平成25年12月26日 | ||
| (価格時点) | (平成29年8月31日) | 信託期間満了日 (注2) | 平成36年2月29日 (①～③共通) | ||
| 最寄駅 | 東京メトロ日比谷線・都営地下鉄大江戸線「六本木」駅 直結 | ||||
| 所在地(住居表示) | 東京都港区六本木六丁目1番24号 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都港区六本木六丁目311番11他 | 建物 | 竣工年月 | 平成9年8月 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造 | ||||
| 建蔽率 | 100%(注3) | 階数 | 地上10階地下2階 | ||
| 容積率 | 700%・500%(注4) | 用途 | 店舗 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 12,958.90㎡ | ||
| 敷地面積 | 1,933.68㎡ | 駐車場台数 | 45台 | ||
| 所有形態 | 所有権(分有・一部所有権の共有)・借地権(注5) | 所有形態 | 区分所有権(一部区分所有権の共有) (注6) | ||
| PM会社 | ヒューリック株式会社 | マスターリース会社 | ヒューリック株式会社 | ||
| 特記事項 ・本物件の敷地の一部には、東京地下鉄株式会社を地上権者とし、地下鉄道敷設を目的とする地上権が設定されています。 | |||||
| 賃貸借の概要 | |||||
| 総賃貸可能面積(注7) | 6,730.52㎡ | 稼働率(注7) | 100.0% | ||
| 代表的テナント | 株式会社 George.P.Johnson | テナント数 | 15 | ||
| 総賃料収入(年換算) (注7) | 550百万円 | 敷金・保証金(注7) | 495百万円 | ||
| (注1)期末算定価額については、本投資法人が保有している区分所有権に相当する金額を記載しています。 (注2)本物件は3つの異なる信託の信託受益権により構成されています。よって、「信託受託者」、「信託設定日」及び「信託期間満了日」については、かかる3つの信託におけるそれぞれの信託受託者、信託設定日及び信託期間満了日を記載しています。 (注3)本物件の土地の建蔽率は、本来80%ですが、防火地域内にある耐火建築物であることにより緩和され、適用される建蔽率は100%となります。 (注4)北側接面道路の道路境界線より南方30mまでは700%、30m超は500%です。 (注5)本物件は、複数の筆の土地上に建物が存在し、各土地が複数の者によって所有されている状態(分有)にありますが、本投資法人は、平成28年9月16日付でそのうち130.48㎡(一部共有部分を含みます。)を追加取得しており、本投資法人に帰属する敷地面積は1,671.25㎡(借地66.76㎡及び一部共有部分を含みます。)であり、敷地全体に占める割合(登記簿上の面積換算)は約86.4%となります。なお、敷地面積には管理規約で定めた規約敷地を含みます。 (注6)本投資法人は、本物件について、平成28年9月16日付で約859.11㎡(一部共有部分を含みます。)を追加取得しており、本投資法人に帰属する建物の専有面積は約6,936.86㎡(地下1階、2～7階及び9～10階の一部並びに8階の全部)であり、建物全体に占める割合(登記簿上の専有面積換算)は約84.0%となります。 (注7)本投資法人が保有する区分所有権(一部共有部分を含みます。)に相当する数値を記載しています(一部共有部分は、本投資法人の共有持分に基づく按分計算により数値を計上しています。)。 | |||||
| 鑑定評価書の概要 | |
| 不動産鑑定機関 | 一般財団法人日本不動産研究所 |
| 鑑定評価額 | 8,070百万円 |
| 直接還元法による価格 | 8,170百万円 |
| 還元利回り | 3.7% |
| DCF法による価格 | 7,970百万円 |
| 割引率 | 3.4% |
| 最終還元利回り | 3.9% |
| 原価法による積算価格 | 9,970百万円 |
| 土地割合 | 93.2% |
| 建物割合 | 6.8% |
| 物件名称 | ヒューリック高田馬場ビル | 分類 | 東京コマーシャル・プロパティ(オフィス) | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成26年2月7日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 3,900百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | |
| 期末算定価額 | 4,750百万円 | 信託設定日 | 平成26年2月7日 | ||
| (価格時点) | (平成29年8月31日) | 信託期間満了日 | 平成36年2月29日 | ||
| 最寄駅 | JR山手線、東京メトロ東西線「高田馬場」駅 徒歩6分 | ||||
| 所在地(住居表示) | 東京都豊島区高田三丁目19番10号 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都豊島区高田三丁目735番1他 | 建物 | 竣工年月 | 平成5年11月 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 | ||||
| 建蔽率 | 80%(注1) | 階数 | 地上8階地下1階 | ||
| 容積率 | 400%・300%(注2) | 用途 | 事務所・駐車場 | ||
| 用途地域 | 準工業地域 | 延床面積 | 8,090.38㎡ | ||
| 敷地面積 | 1,952.77㎡ | 駐車場台数 | 65台 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | ヒューリック株式会社 | マスターリース会社 | ヒューリック株式会社 | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
| 賃貸借の概要 | |||||
| 総賃貸可能面積 | 5,369.71㎡ | 稼働率 | 100.0% | ||
| 代表的テナント | 株式会社ヤマハ ミュージックメディア | テナント数 | 8 | ||
| 総賃料収入(年換算) | 312百万円 | 敷金・保証金 | 194百万円 | ||
| (注1)本物件の土地の建蔽率は、本来60%ですが、防火地域内にある耐火建築物であることにより緩和され、適用される建蔽率は80%となります。 (注2)北側道路境界から30mまでは400%、30m超は300%です。 | |||||
| 鑑定評価書の概要 | |||||
| 不動産鑑定機関 | 大和不動産鑑定株式会社 | ||||
| 鑑定評価額 | 4,750百万円 | ||||
| 直接還元法による価格 | 4,670百万円 | ||||
| 還元利回り | 4.1% | ||||
| DCF法による価格 | 4,790百万円 | ||||
| 割引率 | 3.9% | ||||
| 最終還元利回り | 4.3% | ||||
| 原価法による積算価格 | 3,980百万円 | ||||
| 土地割合 | 74.1% | ||||
| 建物割合 | 25.9% | ||||
| 物件名称 | ヒューリック神田ビル | 分類 | 東京コマーシャル・プロパティ(オフィス) | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成26年2月7日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 3,780百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | |
| 期末算定価額 | 4,010百万円 | 信託設定日 | 平成25年12月17日 | ||
| (価格時点) | (平成29年8月31日) | 信託期間満了日 | 平成36年2月29日 | ||
| 最寄駅 | 東京メトロ銀座線「神田」駅 徒歩1分 | ||||
| 所在地(住居表示) | 東京都千代田区神田須田町一丁目16番5号 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都千代田区神田須田町一丁目16番6他 | 建物 | 竣工年月 | 平成20年9月 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 | ||||
| 建蔽率 | 100%(注1) | 階数 | 地上9階 | ||
| 容積率 | 800%・600%(注2) | 用途 | 事務所・店舗・駐車場 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 4,596.83㎡ | ||
| 敷地面積 | 635.19㎡ | 駐車場台数 | 18台 | ||
| 所有形態 | 借地権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | ヒューリック株式会社 | マスターリース会社 | ヒューリック株式会社 | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
| 賃貸借の概要 | |||||
| 総賃貸可能面積 | 3,728.36㎡ | 稼働率 | 100.0% | ||
| 代表的テナント | 岡村印刷工業株式会社 | テナント数 | 11 | ||
| 総賃料収入(年換算) | 248百万円 | 敷金・保証金 | 201百万円 | ||
| (注1)本物件の土地の建蔽率は、本来80%ですが、防火地域内にある耐火建築物であることにより緩和され、適用される建蔽率は100%となります。 (注2)西側道路境界から20mまでは800%、20m超は600%です。 | |||||
| 鑑定評価書の概要 | |||||
| 不動産鑑定機関 | 株式会社谷澤総合鑑定所 | ||||
| 鑑定評価額 | 4,010百万円 | ||||
| 直接還元法による価格 | 4,300百万円 | ||||
| 還元利回り | 3.9% | ||||
| DCF法による価格 | 3,890百万円 | ||||
| 割引率 | 4.0% | ||||
| 最終還元利回り | 4.1% | ||||
| 原価法による積算価格 | 4,510百万円 | ||||
| 借地権割合 | 83.0% | ||||
| 建物割合 | 17.0% | ||||
| 物件名称 | ヒューリック神田橋ビル | 分類 | 東京コマーシャル・プロパティ(オフィス) | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成26年2月7日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 2,500百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | |
| 期末算定価額 | 2,890百万円 | 信託設定日 | 平成26年2月7日 | ||
| (価格時点) | (平成29年8月31日) | 信託期間満了日 | 平成36年2月29日 | ||
| 最寄駅 | 東京メトロ千代田線「大手町」駅 徒歩3分 | ||||
| 所在地(住居表示) | 東京都千代田区神田錦町一丁目21番1号 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都千代田区神田錦町一丁目21番1 | 建物 | 竣工年月 | 平成13年6月 |
| 構造 | 鉄骨・鉄筋コンクリート造 | ||||
| 建蔽率 | 100%(注1) | 階数 | 地上10階地下1階 | ||
| 容積率 | 800% | 用途 | 事務所・駐車場 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 3,478.34㎡(注2) | ||
| 敷地面積 | 424.99㎡ | 駐車場台数 | 9台 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | ヒューリック株式会社 | マスターリース会社 | ヒューリック株式会社 | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
| 賃貸借の概要 | |||||
| 総賃貸可能面積 | 2,566.95㎡ | 稼働率 | 100.0% | ||
| 代表的テナント | 株式会社エデンレッドジャパン | テナント数 | 11 | ||
| 総賃料収入(年換算) | 161百万円 | 敷金・保証金 | 130百万円 | ||
| (注1)本物件の土地の建蔽率は、本来80%ですが、防火地域内にある耐火建築物であることにより緩和され、適用される建蔽率は100%となります。 (注2)延床面積に附属建物5.01㎡は含まれていません。 | |||||
| 鑑定評価書の概要 | |||||
| 不動産鑑定機関 | 大和不動産鑑定株式会社 | ||||
| 鑑定評価額 | 2,890百万円 | ||||
| 直接還元法による価格 | 2,920百万円 | ||||
| 還元利回り | 3.7% | ||||
| DCF法による価格 | 2,870百万円 | ||||
| 割引率 | 3.5% | ||||
| 最終還元利回り | 3.9% | ||||
| 原価法による積算価格 | 2,880百万円 | ||||
| 土地割合 | 82.5% | ||||
| 建物割合 | 17.5% | ||||
| 物件名称 | ヒューリック蛎殻町ビル | 分類 | 東京コマーシャル・プロパティ(オフィス) | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成26年2月7日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 2,210百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | |
| 期末算定価額 | 2,850百万円 | 信託設定日 | 平成26年2月7日 | ||
| (価格時点) | (平成29年8月31日) | 信託期間満了日 | 平成36年2月29日 | ||
| 最寄駅 | 東京メトロ半蔵門線「水天宮前」駅 徒歩2分 | ||||
| 所在地(住居表示) | 東京都中央区日本橋蛎殻町一丁目28番5号 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都中央区日本橋蛎殻町一丁目28番4他 | 建物 | 竣工年月 | 平成5年3月 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 | ||||
| 建蔽率 | 100%(注) | 階数 | 地上9階地下1階 | ||
| 容積率 | 700% | 用途 | 銀行・事務所・車庫 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 4,345.12㎡ | ||
| 敷地面積 | 683.17㎡ | 駐車場台数 | 24台 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | ヒューリック株式会社 | マスターリース会社 | ヒューリック株式会社 | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
| 賃貸借の概要 | |||||
| 総賃貸可能面積 | 2,858.48㎡ | 稼働率 | 100.0% | ||
| 代表的テナント | 株式会社みちのく銀行 | テナント数 | 10 | ||
| 総賃料収入(年換算) | 188百万円 | 敷金・保証金 | 124百万円 | ||
| (注) 本物件の土地の建蔽率は、本来80%ですが、防火地域内にある耐火建築物であることにより緩和され、適用される建蔽率は100%となります。 | |||||
| 鑑定評価書の概要 | |||||
| 不動産鑑定機関 | 株式会社谷澤総合鑑定所 | ||||
| 鑑定評価額 | 2,850百万円 | ||||
| 直接還元法による価格 | 2,820百万円 | ||||
| 還元利回り | 4.2% | ||||
| DCF法による価格 | 2,860百万円 | ||||
| 割引率 | 4.3% | ||||
| 最終還元利回り | 4.4% | ||||
| 原価法による積算価格 | 2,790百万円 | ||||
| 土地割合 | 80.8% | ||||
| 建物割合 | 19.2% | ||||
| 物件名称 | 御茶ノ水ソラシティ | 分類 | 東京コマーシャル・プロパティ(オフィス) | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成26年11月7日 平成28年10月4日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 38,149百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | |
| 期末算定価額(注1) | 42,315百万円 | 信託設定日 | 平成20年7月31日 | ||
| (価格時点) | (平成29年8月31日) | 信託期間満了日 | 平成36年3月31日 | ||
| 最寄駅 | 東京メトロ千代田線「新御茶ノ水」駅 直結 | ||||
| 所在地(住居表示) | 東京都千代田区神田駿河台四丁目6番地 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都千代田区神田駿河台四丁目6番1他 | 建物 | 竣工年月 | 平成25年2月 |
| 構造 | 鉄骨造 | ||||
| 建蔽率 | 100%(注2) | 階数 | 地上23階地下2階 | ||
| 容積率 | 970%(注3) | 用途 | 事務所・校舎・集会場・店舗・駐車場 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 96,897.25㎡(注4) | ||
| 敷地面積 | 9,681.02㎡ | 駐車場台数 | 248台 | ||
| 所有形態 | 所有権(準共有持分21.7%) (注5) | 所有形態 | 所有権(準共有持分 21.7%)(注5) | ||
| PM会社 | 大成建設株式会社 安田不動産株式会社 大成有楽不動産株式会社 | マスターリース会社 | 大成建設株式会社 | ||
| 特記事項 ・本物件の敷地の一部には、東京地下鉄株式会社を地上権者とし、地下鉄道敷設を目的とする地上権が設定されています。 | |||||
| 賃貸借の概要 | |||||
| 総賃貸可能面積(注6) | 13,923.42㎡ | 稼働率 | 100.0% | ||
| 代表的テナント | 日本製紙株式会社 | テナント数 | 26 | ||
| 総賃料収入(年換算) | - | 敷金・保証金 | - | ||
| (注1)期末算定価額については、本投資法人が保有している準共有持分(21.7%)に相当する金額を記載しています。 (注2)本物件の土地の指定建蔽率は、本来80%ですが、防火地域内の耐火建築物であることから適用される建蔽率は100%となります。 (注3)本物件の土地の指定容積率は、本来南西側道路から30m以内、北東側道路から20m以内は600%、南西側道路から30m超、北東側道路から20m超は500%ですが、本物件は都市再生特別地区の指定を受けているため、容積率は970%へ緩和されています。 (注4)延床面積に附属建物41.44㎡は含まれていません。 (注5)本投資法人は、本物件について、平成28年10月4日付で準共有持分8.7%を追加取得しており、本投資法人に帰属する準共有持分は合計で21.7%となります。 (注6)本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分(21.7%)に相当する数値を記載しています。 | |||||
| 鑑定評価書の概要 | |||||
| 不動産鑑定機関 | 一般財団法人日本不動産研究所 | ||||
| 鑑定評価額(注7) | 42,315百万円 | ||||
| 直接還元法による価格 (注8) | 42,532百万円 | ||||
| 還元利回り | 3.4% | ||||
| DCF法による価格(注8) | 41,881百万円 | ||||
| 割引率 | 3.1% | ||||
| 最終還元利回り | 3.5% | ||||
| 原価法による積算価格 (注8) | 35,805百万円 | ||||
| 土地割合 | 80.2% | ||||
| 建物割合 | 19.8% | ||||
(注7) 本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分(21.7%)に相当する価格を記載しています。
(注8) 一棟の建物及びその敷地(全体)に対する鑑定評価上の数値につき、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分割合(21.7%)を乗じて算定しています。
| 物件名称 | ヒューリック東上野一丁目ビル | 分類 | 東京コマーシャル・プロパティ(オフィス) | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成26年10月16日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 2,670百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | |
| 期末算定価額 | 2,940百万円 | 信託設定日 | 平成26年9月5日 | ||
| (価格時点) | (平成29年8月31日) | 信託期間満了日 | 平成36年10月31日 | ||
| 最寄駅 | 都営地下鉄大江戸線・つくばエクスプレス線「新御徒町」駅 徒歩2分 | ||||
| 所在地(住居表示) | 東京都台東区東上野一丁目7番15号 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都台東区東上野一丁目15番1他 | 建物 | 竣工年月 | 昭和63年7月 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 | ||||
| 建蔽率 | 100%(注1) | 階数 | 地上8階 | ||
| 容積率 | 600%・500%(注2) | 用途 | 店舗・事務所・駐車場 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 3,914.50㎡ | ||
| 敷地面積 | 689.23㎡ | 駐車場台数 | 32台 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | ヒューリック株式会社 | マスターリース会社 | ヒューリック株式会社 | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
| 賃貸借の概要 | |||||
| 総賃貸可能面積 | 3,137.09㎡ | 稼働率 | 100.0% | ||
| 代表的テナント | 株式会社東京都民銀行 | テナント数 | 9 | ||
| 総賃料収入(年換算) | 177百万円 | 敷金・保証金 | 166百万円 | ||
| (注1)本物件の土地の指定建蔽率は本来80%ですが、防火地域内の耐火建築物であることから、適用される建蔽率は100%となります。 (注2)南側道路から30mまでは600%、それを超える部分は500%です。 | |||||
| 鑑定評価書の概要 | |||||
| 不動産鑑定機関 | 一般財団法人日本不動産研究所 | ||||
| 鑑定評価額 | 2,940百万円 | ||||
| 直接還元法による価格 | 2,980百万円 | ||||
| 還元利回り | 4.1% | ||||
| DCF法による価格 | 2,900百万円 | ||||
| 割引率 | 3.9% | ||||
| 最終還元利回り | 4.3% | ||||
| 原価法による積算価格 | 2,420百万円 | ||||
| 土地割合 | 85.5% | ||||
| 建物割合 | 14.5% | ||||
| 物件名称 | 笹塚サウスビル | 分類 | 東京コマーシャル・プロパティ(オフィス) | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成27年3月9日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 2,100百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | |
| 期末算定価額 | 2,170百万円 | 信託設定日 | 平成18年12月26日 | ||
| (価格時点) | (平成29年8月31日) | 信託期間満了日 | 平成37年3月31日 | ||
| 最寄駅 | 京王線「代田橋」駅 徒歩5分 | ||||
| 所在地(住居表示) | 東京都渋谷区笹塚一丁目64番8号 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都渋谷区笹塚一丁目64番4他 | 建物 | 竣工年月 | 平成3年12月 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨造 | ||||
| 建蔽率 | 80% | 階数 | 地上8階地下1階 | ||
| 容積率 | 500% | 用途 | 事務所 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 5,400.70㎡ | ||
| 敷地面積 | 1,001.88㎡ | 駐車場台数 | 29台 | ||
| 所有形態 | 所有権(共有) (注1) | 所有形態 | 区分所有権(注2) | ||
| PM会社 | ヒューリック株式会社 | マスターリース会社 | ヒューリック株式会社 | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
| 賃貸借の概要 | |||||
| 総賃貸可能面積(注3) | 3,611.08㎡ | 稼働率(注3) | 100.0% | ||
| 代表的テナント | - | テナント数 | 8 | ||
| 総賃料収入(年換算) (注3) | 155百万円 | 敷金・保証金(注3) | 95百万円 | ||
| (注1)本投資法人が保有する土地の共有持分は95.3%です。 (注2)本投資法人が保有する区分所有権は1階から7階まで(専有面積の合計は3,558.5㎡)及びそれに付随する規約共用部分です。 (注3)本投資法人が保有する区分所有権に相当する数値を記載しています。 | |||||
| 鑑定評価書の概要 | |||||
| 不動産鑑定機関 | 一般財団法人日本不動産研究所 | ||||
| 鑑定評価額 | 2,170百万円 | ||||
| 直接還元法による価格 | 2,180百万円 | ||||
| 還元利回り | 4.7% | ||||
| DCF法による価格 | 2,160百万円 | ||||
| 割引率 | 4.4% | ||||
| 最終還元利回り | 4.9% | ||||
| 原価法による積算価格 | 1,920百万円 | ||||
| 土地割合 | 79.3% | ||||
| 建物割合 | 20.7% | ||||
| 物件名称 | 東京西池袋ビルディング | 分類 | 東京コマーシャル・プロパティ(オフィス) | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成27年3月31日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 1,580百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | |
| 期末算定価額(注1) | 1,890百万円 | 信託設定日 | 平成27年3月31日 | ||
| (価格時点) | (平成29年8月31日) | 信託期間満了日 | 平成37年3月31日 | ||
| 最寄駅 | JR線「池袋」駅 徒歩3分 | ||||
| 所在地(住居表示) | 東京都豊島区西池袋一丁目7番7号 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都豊島区西池袋一丁目7番1他 | 建物 | 竣工年月 | 平成2年10月 |
| 構造 | 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造 | ||||
| 建蔽率 | 80% | 階数 | 地上14階地下3階 | ||
| 容積率 | 800% | 用途 | 事務所・店舗・駐車場・地域冷暖房施設 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 15,743.10㎡ | ||
| 敷地面積 | 1,581.00㎡ | 駐車場台数 | 46台 | ||
| 所有形態 | 所有権(分有)・地上権(準共有)(注2) | 所有形態 | 区分所有権(一部区分所有権の共有) (注3) | ||
| PM会社 | ヒューリック株式会社 | マスターリース会社 | ヒューリック株式会社 | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
| 賃貸借の概要 | |||||
| 総賃貸可能面積(注4) | 1,429.74㎡ | 稼働率(注4) | 51.5% | ||
| 代表的テナント | - | テナント数 | 2 | ||
| 総賃料収入(年換算) (注4) | 65百万円 | 敷金・保証金(注4) | 191百万円 | ||
| (注1)期末算定価額については、本投資法人が保有している区分所有権に相当する金額を記載しています。 (注2)本物件は、複数の筆の土地上に建物が存在し、各土地が複数の者によって所有されている状態(分有)にありますが、そのうち本投資法人に帰属する敷地面積は142.10㎡であり、敷地全体に占める割合(登記簿上の面積換算)は約9.0%となります。なお、本敷地全体には地上権が設定されており、他の土地所有者との準共有(本投資法人の帰属持分は100万分の77157)となっていますが、相殺により地代の負担はありません。 (注3)本投資法人が保有する建物の登記薄上の専有面積は1,479.2㎡(地下3階～1階の一部及び14階の全部)であり、建物全体に占める割合(登記簿上の専有面積換算)は約13.1%となります。 (注4)本投資法人が保有する区分所有権に相当する数値を記載しています。 | |||||
| 鑑定評価書の概要 | |||||
| 不動産鑑定機関 | 一般財団法人日本不動産研究所 | ||||
| 鑑定評価額 | 1,890百万円 | ||||
| 直接還元法による価格 | 1,930百万円 | ||||
| 還元利回り | 4.3% | ||||
| DCF法による価格 | 1,850百万円 | ||||
| 割引率 | 4.1% | ||||
| 最終還元利回り | 4.5% | ||||
| 原価法による積算価格 | 1,330百万円 | ||||
| 土地割合 | 82.7% | ||||
| 建物割合 | 17.3% | ||||
| 物件名称 | ゲートシティ大崎 | 分類 | 東京コマーシャル・プロパティ(オフィス) | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成27年4月16日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 4,370百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | |
| 期末算定価額 | 4,490百万円 | 信託設定日 | 平成27年4月16日 | ||
| (価格時点) | (平成29年8月31日) | 信託期間満了日 | 平成37年4月30日 | ||
| 最寄駅 | JR線「大崎」駅 徒歩1分 | ||||
| 所在地(住居表示) | 東京都品川区大崎一丁目11番1号他 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都品川区大崎一丁目500番1他 | 建物 | 竣工年月 | (業務商業棟)平成11年1月 (住宅棟)平成10年12月 |
| 構造 | (業務商業棟)鉄骨・鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンクリート造 (住宅棟)鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造 | ||||
| 建蔽率 | 60% | 階数 | (業務商業棟)24階建地下4階 (住宅棟)20階建地下2階 | ||
| 容積率 | 660%(注1) | 用途 | 事務所、店舗、住宅 | ||
| 用途地域 | 準工業地域 | 延床面積 | (業務商業棟)287,349.75㎡ (住宅棟) 18,141.79㎡ | ||
| 敷地面積 | 42,509.31㎡(注2) | 駐車場台数 | (業務商業棟)平置295台、機械式370台 (住宅棟)平置5台、機械式153台 | ||
| 所有形態 | 所有権(共有) (注3) | 所有形態 | 区分所有権(共有) (注4) | ||
| PM会社 | - | マスターリース会社(注5) | (業務商業棟)三井不動産株式会社 (住宅棟)三井不動産住宅リース株式会社 | ||
| 特記事項 ・本土地は従前の利用が工場等であり、本建物建設工事着工前に、工事によって発生する残土の処分等のために土壌調査が実施され、「公有地取得に係る重金属による汚染土壌の処理基準(東京都環境保全局)」等の基準を一部超える箇所がありましたが、適切に場外処分場に搬出されています。 | |||||
| 賃貸借の概要 | |||
| 総賃貸可能面積(注6) | 3,835.78㎡ | 稼働率(注6) | 100.0% |
| 代表的テナント | 三井不動産株式会社 | テナント数 | 2 |
| 総賃料収入(年換算) (注6) | 286百万円 | 敷金・保証金(注6) | - |
| (注1)土地の指定容積率は、本来「山手通り」から30m以内は400%。30m超は300%となりますが、大崎駅東口第2地区再開発地区計画(A地区)に該当し、容積率は660%に緩和されています。 (注2)敷地面積は、地番500番2(ゲートシティ大崎街区管理規約で地番500番1とともに一団地とされる敷地)33.30㎡が含まれています。 (注3)土地の所有割合は、地番500番1(42,476.01㎡)の共有持分の敷地権割合(約2.11%)相当です。 (注4)業務商業棟ウエストタワー8階事務所部分の共有持分約83.0%及び業務商業棟B1階から3階の店舗部分の共有持分約2.4%並びに住宅棟の住戸(6戸)が対象です。 (注5)本投資法人は、本物件のうち業務商業棟を三井不動産株式会社に、住宅棟を三井不動産住宅リース株式会社に賃貸し、各社は転借人に転貸しています。 (注6)総賃貸可能面積及び稼働率については、マスターリース会社との間の賃貸借契約に基づいて、本投資法人が保有する区分所有権(業務商業棟ウエストタワー8階の事務所部分:4,088.37㎡の共有持分約83.0%)、業務商業棟B1階から3階の店舗部分:5,609.05㎡の共有持分約2.4%、住宅棟の住戸(6戸):308.20㎡)に相当する数値を記載し、総賃料収入については、平成29年2月分としてマスターリース会社より受領した賃料・共益費収入(消費税等は含みません。)を12倍することにより年換算して算出した金額につき百万円未満を四捨五入して記載しています。なお、敷金・保証金についてはマスターリース会社との約定により、マスターリース会社にて保管することとなっており、本投資法人は受領していないため、記載していません。 | |||
| 鑑定評価書の概要 | |||
| 不動産鑑定機関 | 一般財団法人日本不動産研究所 | ||
| 鑑定評価額 | 4,490百万円 | ||
| 直接還元法による価格 | 4,510百万円 | ||
| 還元利回り | 3.7% | ||
| DCF法による価格 | 4,470百万円 | ||
| 割引率 | 3.3% | ||
| 最終還元利回り | 3.8% | ||
| 原価法による積算価格 | 4,780百万円 | ||
| 土地割合 | 80.1% | ||
| 建物割合 | 19.9% | ||
| 物件名称 | ヒューリック虎ノ門ビル | 分類 | 東京コマーシャル・プロパティ(オフィス) | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成27年12月25日 平成28年9月1日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 18,310百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | |
| 期末算定価額 | 20,800百万円 | 信託設定日 | 平成17年3月30日 | ||
| (価格時点) | (平成29年8月31日) | 信託期間満了日 | 平成38年9月30日 | ||
| 最寄駅 | 東京メトロ銀座線「虎ノ門」駅徒歩1分 | ||||
| 所在地(住居表示) | 東京都港区虎ノ門一丁目1番18号 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都港区虎ノ門一丁 目108番3他 | 建物 | 竣工年月 | 平成27年5月 |
| 構造 | 鉄骨造 | ||||
| 建蔽率 | 100%(注1) | 階数 | 地上11階地下1階 | ||
| 容積率 | 800% | 用途 | 事務所・店舗 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 12,094.79㎡ | ||
| 敷地面積 | 1,348.17㎡ | 駐車場台数 | 40台 | ||
| 所有形態 | 所有権(注2) | 所有形態 | 所有権(注2) | ||
| PM会社 | ヒューリック株式会社 | マスターリース会社 | ヒューリック株式会社 | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
| 賃貸借の概要(注3) | |||||
| 総賃貸可能面積 | 8,574.65㎡ | 稼働率 | 100.0% | ||
| 代表的テナント | リテールシステムサー ビス株式会社 | テナント数 | 10 | ||
| 総賃料収入(年換算) | 904百万円 | 敷金・保証金 | 641百万円 | ||
| (注1)本物件の土地の指定建蔽率は、本来80%ですが、防火地域内の耐火建築物であることにより緩和され、適用される建蔽率は100%となります。 (注2)本投資法人は、本物件について、平成28年9月1日付で準共有持分30.0%を追加取得しており、本投資法人に帰属する持分は合計で100%(完全所有)となります。 (注3)本物件の建物の9階及び10階の各貸室の賃貸借については、平成29年3月1日から1年間は、エンドテナントの賃料の変動にかかわらずマスターリース会社から一定の賃料を受け取る固定型マスターリースとなっています。したがって、当該各貸室については、マスターリース会社としてのヒューリック株式会社をエンドテナントとみなして、総賃貸可能面積、稼働率、テナント数、総賃料収入及び敷金・保証金を算出しています。 | |||||
| 鑑定評価書の概要 | |||||
| 不動産鑑定機関 | 一般財団法人日本不動産研究所 | ||||
| 鑑定評価額 | 20,800百万円 | ||||
| 直接還元法による価格 | 20,900百万円 | ||||
| 還元利回り | 3.3% | ||||
| DCF法による価格 | 20,600百万円 | ||||
| 割引率 | 3.0% | ||||
| 最終還元利回り | 3.4% | ||||
| 原価法による積算価格 | 21,700百万円 | ||||
| 土地割合 | 84.8% | ||||
| 建物割合 | 15.2% | ||||
| 物件名称 | ヒューリック渋谷一丁目ビル | 分類 | 東京コマーシャル・プロパティ(オフィス) | |||
| 特定資産の概要 | ||||||
| 取得年月日 | 平成29年3月31日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | |||
| 取得価格 | 5,100百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | ||
| 鑑定評価額 | 5,310百万円 | 信託設定日 | 平成29年3月31日 | |||
| (価格時点) | (平成29年8月31日) | 信託期間満了日 | 平成39年3月31日 | |||
| 最寄駅 | 東急東横線他「渋谷」駅徒歩5分 | |||||
| 所在地(住居表示) | 東京都渋谷区渋谷一丁目3番9号 | |||||
| 土地 | 地番 | 東京都渋谷区渋谷一丁目3番1 | 建物 | 竣工年月 | 平成5年8月 | |
| 構造 | 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造 | |||||
| 建蔽率 | 100%(注1) | 階数 | 地上7階地下2階 | |||
| 容積率 | 500%(注2) | 用途 | 事務所・駐車場 | |||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 4,041.59㎡ | |||
| 敷地面積 | 819.47㎡ | 駐車場台数 | 27台 | |||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | |||
| PM会社 | ヒューリック株式会社 | マスターリース会社 | ヒューリック株式会社 | |||
| 特記事項 該当ありません。 | ||||||
| 賃貸借の概要 | ||||||
| 総賃貸可能面積 | 2,817.65㎡ | 稼働率 | 100.0% | |||
| 代表的テナント | ソーシャルワイヤー株式会社 | テナント数 | 5 | |||
| 総賃料収入(年換算) | 213百万円 | 敷金・保証金 | 146百万円 | |||
| (注1)本物件の土地の指定建蔽率は本来80%ですが、防火地域内の耐火建築物であることから、適用される建蔽率は100%となります。 (注2)本物件の土地の指定容積率は本来500%ですが、前面道路幅員等に基づき適用される基準容積率は約471%となります。 | ||||||
| 鑑定評価書の概要 | ||||||
| 不動産鑑定機関 | 株式会社谷澤総合鑑定所 | |||||
| 鑑定評価額 | 5,310百万円 | |||||
| 直接還元法による価格 | 5,790百万円 | |||||
| 還元利回り | 3.5% | |||||
| DCF法による価格 | 5,110百万円 | |||||
| 割引率 | 3.6% | |||||
| 最終還元利回り | 3.7% | |||||
| 原価法による積算価格 | 5,280百万円 | |||||
| 土地割合 | 84.5% | |||||
| 建物割合 | 15.5% | |||||
| 物件名称 | ヒューリック東日本橋ビル | 分類 | 東京コマーシャル・プロパティ(オフィス) | |||
| 特定資産の概要 | ||||||
| 取得年月日 | 平成29年3月31日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | |||
| 取得価格 | 3,480百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | ||
| 鑑定評価額 | 3,590百万円 | 信託設定日 | 平成29年3月31日 | |||
| (価格時点) | (平成29年8月31日) | 信託期間満了日 | 平成39年3月31日 | |||
| 最寄駅 | 都営地下鉄浅草線「東日本橋」駅徒歩2分 | |||||
| 所在地(住居表示) | 東京都中央区東日本橋一丁目1番5号 | |||||
| 土地 | 地番 | 東京都中央区東日本橋一丁目119番1他 | 建物 | 竣工年月 | 平成8年11月 | |
| 構造 | 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造 | |||||
| 建蔽率 | 100%(注) | 階数 | 地上9階地下1階 | |||
| 容積率 | 700% | 用途 | 事務所・駐車場 | |||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 5,520.29㎡ | |||
| 敷地面積 | 748.93㎡ | 駐車場台数 | 17台 | |||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | |||
| PM会社 | ヒューリック株式会社 | マスターリース会社 | ヒューリック株式会社 | |||
| 特記事項 ・本物件の敷地の一部には、東京都を地上権者とし、地下鉄道施設所有を目的とする地上権が設定されています。 | ||||||
| 賃貸借の概要 | ||||||
| 総賃貸可能面積 | 3,681.20㎡ | 稼働率 | 100.0% | |||
| 代表的テナント | キョーラク株式会社 | テナント数 | 9 | |||
| 総賃料収入(年換算) | 190百万円 | 敷金・保証金 | 125百万円 | |||
| (注) 本物件の土地の指定建蔽率は本来80%ですが、防火地域内の耐火建築物であることから、適用される建蔽率は100%となります。 | ||||||
| 鑑定評価書の概要 | ||||||
| 不動産鑑定機関 | 株式会社谷澤総合鑑定所 | |||||
| 鑑定評価額 | 3,590百万円 | |||||
| 直接還元法による価格 | 3,700百万円 | |||||
| 還元利回り | 4.2% | |||||
| DCF法による価格 | 3,540百万円 | |||||
| 割引率 | 4.3% | |||||
| 最終還元利回り | 4.4% | |||||
| 原価法による積算価格 | 3,500百万円 | |||||
| 土地割合 | 77.7% | |||||
| 建物割合 | 22.3% | |||||
| 物件名称 | ヒューリック神保町ビル(注1) | 分類 | 東京コマーシャル・プロパティ(オフィス) | |||
| 特定資産の概要 | ||||||
| 取得年月日 | 平成29年4月28日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | |||
| 取得価格 | 1,460百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | ||
| 鑑定評価額 | 1,480百万円 | 信託設定日 | 平成29年4月28日 | |||
| (価格時点) | (平成29年8月31日) | 信託期間満了日 | 平成39年4月30日 | |||
| 最寄駅 | 東京メトロ半蔵門線、都営地下鉄三田線他「神保町」駅徒歩2分 | |||||
| 所在地(住居表示) | 東京都千代田区神田神保町二丁目2番31号 | |||||
| 土地 | 地番 | 東京都千代田区神田神保町二丁目2番29他 | 建物 | 竣工年月 | 平成元年9月 | |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨造 | |||||
| 建蔽率 | 100%(注2) | 階数 | 地上8階地下1階 | |||
| 容積率 | 700% | 用途 | 店舗・事務所・居宅・倉庫 | |||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 1,893.84㎡ | |||
| 敷地面積 | 384.16㎡ | 駐車場台数 | 34台 | |||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 区分所有権(注3) | |||
| PM会社 | ヒューリック株式会社 | マスターリース会社 | ヒューリック株式会社 | |||
| 特記事項 該当ありません。 | ||||||
| 賃貸借の概要 | ||||||
| 総賃貸可能面積 | 1,561.38㎡ | 稼働率 | 100.0% | |||
| 代表的テナント | EAI株式会社 | テナント数 | 8 | |||
| 総賃料収入(年換算) | 71百万円 | 敷金・保証金 | 49百万円 | |||
| (注1)物件名称については、平成29年7月1日付で「第36荒井ビル」から表記の名称に変更しています。 (注2)本物件の土地の指定建蔽率は本来80%ですが、防火地域内の耐火建築物であることから、適用される建蔽率は100%となります。 (注3)本物件は区分所有権ですが、一棟の建物及びその敷地全体(100%)を保有しています。 | ||||||
| 鑑定評価書の概要 | ||||||
| 不動産鑑定機関 | 一般財団法人日本不動産研究所 | |||||
| 鑑定評価額 | 1,480百万円 | |||||
| 直接還元法による価格 | 1,500百万円 | |||||
| 還元利回り | 4.1% | |||||
| DCF法による価格 | 1,450百万円 | |||||
| 割引率 | 3.9% | |||||
| 最終還元利回り | 4.3% | |||||
| 原価法による積算価格 | 1,200百万円 | |||||
| 土地割合 | 88.1% | |||||
| 建物割合 | 11.9% | |||||
| 物件名称 | 大井町再開発ビル2号棟 | 分類 | 東京コマーシャル・プロパティ(商業施設) | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成26年2月7日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 9,456百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | |
| 期末算定価額 | 12,200百万円 | 信託設定日 | 平成26年2月7日 | ||
| (価格時点) | (平成29年8月31日) | 信託期間満了日 | 平成36年2月29日 | ||
| 最寄駅 | JR京浜東北線「大井町」駅 徒歩1分 | ||||
| 所在地(住居表示) | 東京都品川区東大井五丁目20番1号 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都品川区東大井五丁目2番 | 建物 | 竣工年月 | 平成元年9月 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 | ||||
| 建蔽率 | 90%(注1) | 階数 | 地上8階地下2階 | ||
| 容積率 | 700%・600%(注2) | 用途 | 百貨店・駐車場 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 15,444.28㎡(注3) | ||
| 敷地面積 | 2,072.55㎡ | 駐車場台数 | 41台 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | ヒューリック株式会社 | マスターリース会社 | ヒューリック株式会社 | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
| 賃貸借の概要(注4) | |||||
| 総賃貸可能面積 | 14,485.66㎡ | 稼働率 | 100.0% | ||
| 代表的テナント | ヒューリック株式会社 | テナント数 | 1(3) | ||
| 総賃料収入(年換算) | 624百万円 | 敷金・保証金 | 656百万円 | ||
| (注1)本物件の土地の建蔽率は、本来80%ですが、防火地域内にある耐火建築物であること及び高度利用地区内であることから、都市計画法に定められた範囲内で緩和され、適用される建蔽率は90%となります。 (注2)北側路線から20mまで700%、20m超は600%です。 (注3)延床面積に附属建物1.17㎡は含まれていません。 (注4)本物件の賃貸借については、エンドテナントの賃料の変動にかかわらずマスターリース会社から一定の賃料を受け取る固定型マスターリースとなっています。 | |||||
| 鑑定評価書の概要 | |||||
| 不動産鑑定機関 | 株式会社谷澤総合鑑定所 | ||||
| 鑑定評価額 | 12,200百万円 | ||||
| 直接還元法による価格 | 12,400百万円 | ||||
| 還元利回り | 4.1% | ||||
| DCF法による価格 | 12,100百万円 | ||||
| 割引率 | 4.2% | ||||
| 最終還元利回り | 4.3% | ||||
| 原価法による積算価格 | 11,600百万円 | ||||
| 土地割合 | 89.8% | ||||
| 建物割合 | 10.2% | ||||
| 物件名称 | 大井町再開発ビル1号棟 | 分類 | 東京コマーシャル・プロパティ(商業施設) | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成26年2月7日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 6,166百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | |
| 期末算定価額(注1) | 7,460百万円 | 信託設定日 | 平成22年11月25日 | ||
| (価格時点) | (平成29年8月31日) | 信託期間満了日 | 平成36年2月29日 | ||
| 最寄駅 | JR京浜東北線「大井町」駅 徒歩1分 | ||||
| 所在地(住居表示) | 東京都品川区東大井五丁目18番1号 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都品川区東大井五丁目1番 | 建物 | 竣工年月 | 平成元年9月 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 | ||||
| 建蔽率 | 90%(注2) | 階数 | 地上10階地下3階 | ||
| 容積率 | 700%・600%(注3) | 用途 | 店舗 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 40,945.05㎡ | ||
| 敷地面積 | 5,054.56㎡ | 駐車場台数 | 162台 | ||
| 所有形態 | 所有権(共有)(注4) | 所有形態 | 区分所有権(共有) (注5) | ||
| PM会社 | ヒューリック株式会社 | マスターリース会社 | ヒューリック株式会社 | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
| 賃貸借の概要(注6) | |||||
| 総賃貸可能面積(注7) | 10,612.67㎡ | 稼働率(注7) | 100.0% | ||
| 代表的テナント | ヒューリック株式会社 | テナント数 | 1(2) | ||
| 総賃料収入(年換算) (注7) | 438百万円 | 敷金・保証金(注7) | 529百万円 | ||
| (注1)期末算定価額については、本投資法人が保有している持分に相当する金額を記載しています。 (注2)本物件の土地の建蔽率は、本来80%ですが、防火地域内にある耐火建築物であること及び高度利用地区内であることから、都市計画法に定められた範囲内で緩和され、適用される建蔽率は90%となります。 (注3)西側及び南側道路境界から20mまでは700%、20m超は600%です。 (注4)本投資法人が保有している信託受益権に係る信託財産を構成する共有持分に対応する、不動産登記簿の記載に基づく土地面積は約2,381.67㎡であり、全体の約47.1%です。 (注5)本投資法人が保有している信託受益権に係る信託財産を構成する共有持分に対応する、不動産登記簿の記載に基づく建物の専有面積は、店舗部分:約11,983.44㎡(約82.6%)、駐車場部分:約1,911.07㎡(約35.3%)です。 (注6)本物件の賃貸借については、エンドテナントの賃料の変動にかかわらずマスターリース会社から一定の賃料を受け取る固定型マスターリースとなっています。 (注7)本投資法人が保有する区分所有権の共有持分(約82.6%)に相当する数値を記載しています。 | |||||
| 鑑定評価書の概要 | |||||
| 不動産鑑定機関 | 株式会社谷澤総合鑑定所 | ||||
| 鑑定評価額 | 7,460百万円 | ||||
| 直接還元法による価格 | 7,510百万円 | ||||
| 還元利回り | 4.3% | ||||
| DCF法による価格 | 7,440百万円 | ||||
| 割引率 | 4.4% | ||||
| 最終還元利回り | 4.5% | ||||
| 原価法による積算価格 | 7,310百万円 | ||||
| 土地割合 | 87.3% | ||||
| 建物割合 | 12.7% | ||||
| 物件名称 | ダイニングスクエア秋葉原ビル | 分類 | 東京コマーシャル・プロパティ(商業施設) | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成26年2月7日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 3,200百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行 株式会社 | |
| 期末算定価額 | 3,750百万円 | 信託設定日 | 平成17年9月27日 | ||
| (価格時点) | (平成29年8月31日) | 信託期間満了日 | 平成36年2月29日 | ||
| 最寄駅 | JR山手線・京浜東北線・総武線「秋葉原」駅 徒歩1分 | ||||
| 所在地(住居表示) | 東京都千代田区神田佐久間町一丁目16番2号 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都千代田区神田佐久間町一丁目16番2 | 建物 | 竣工年月 | 平成5年6月 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 | ||||
| 建蔽率 | 100%(注1) | 階数 | 地上9階地下2階 | ||
| 容積率 | 480%(注2) | 用途 | 事務所・駐車場 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 2,354.88㎡ | ||
| 敷地面積 | 448.74㎡ | 駐車場台数 | 13台 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | ヒューリック株式会社 | マスターリース会社 | ヒューリック株式会社 | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
| 賃貸借の概要 | |||||
| 総賃貸可能面積 | 2,169.41㎡ | 稼働率 | 100.0% | ||
| 代表的テナント | - | テナント数 | 1 | ||
| 総賃料収入(年換算) | - | 敷金・保証金 | - | ||
| (注1)本物件の土地の建蔽率は、本来80%ですが、防火地域内にある耐火建築物であることにより緩和され、適用される建蔽率は100%となります。 (注2)前面道路の幅員が約8mであるため、容積率は480%となります。 | |||||
| 鑑定評価書の概要 | |||||
| 不動産鑑定機関 | 一般財団法人日本不動産研究所 | ||||
| 鑑定評価額 | 3,750百万円 | ||||
| 直接還元法による価格 | 3,810百万円 | ||||
| 還元利回り | 4.0% | ||||
| DCF法による価格 | 3,680百万円 | ||||
| 割引率 | 3.8% | ||||
| 最終還元利回り | 4.2% | ||||
| 原価法による積算価格 | 2,310百万円 | ||||
| 土地割合 | 92.6% | ||||
| 建物割合 | 7.4% | ||||
| 物件名称 | ヒューリック神宮前ビル | 分類 | 東京コマーシャル・プロパティ(商業施設) | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成26年2月7日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 2,660百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | |
| 期末算定価額 | 3,500百万円 | 信託設定日 | 平成14年8月13日 | ||
| (価格時点) | (平成29年8月31日) | 信託期間満了日 | 平成36年2月29日 | ||
| 最寄駅 | 東京メトロ千代田線「明治神宮前」駅 徒歩7分 | ||||
| 所在地(住居表示) | 東京都渋谷区神宮前五丁目17番9号 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都渋谷区神宮前五丁目17番11他 | 建物 | 竣工年月 | 平成12年9月 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート・鉄骨造 | ||||
| 建蔽率 | 60% | 階数 | 地上6階地下2階 | ||
| 容積率 | 300% | 用途 | 店舗・共同住宅 | ||
| 用途地域 | 第一種住居地域 | 延床面積 | 1,931.78㎡ | ||
| 敷地面積 | 658.77㎡ | 駐車場台数 | 1台 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | ヒューリック株式会社 | マスターリース会社 | ヒューリック株式会社 | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
| 賃貸借の概要 | |||||
| 総賃貸可能面積 | 1,656.24㎡ | 稼働率 | 100.0% | ||
| 代表的テナント | 株式会社ユナイテッドアローズ | テナント数 | 5 | ||
| 総賃料収入(年換算) | 158百万円 | 敷金・保証金 | 82百万円 | ||
| 鑑定評価書の概要 | |||||
| 不動産鑑定機関 | 株式会社谷澤総合鑑定所 | ||||
| 鑑定評価額 | 3,500百万円 | ||||
| 直接還元法による価格 | 3,560百万円 | ||||
| 還元利回り | 3.4% | ||||
| DCF法による価格 | 3,470百万円 | ||||
| 割引率 | 3.5% | ||||
| 最終還元利回り | 3.6% | ||||
| 原価法による積算価格 | 3,460百万円 | ||||
| 土地割合 | 91.8% | ||||
| 建物割合 | 8.2% | ||||
| 物件名称 | ヒューリック新宿三丁目ビル | 分類 | 東京コマーシャル・プロパティ(商業施設) | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成26年10月16日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 5,550百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行 株式会社 | |
| 期末算定価額 | 6,180百万円 | 信託設定日 | 平成22年7月30日 | ||
| (価格時点) | (平成29年8月31日) | 信託期間満了日 | 平成36年10月31日 | ||
| 最寄駅 | 東京メトロ丸ノ内線・副都心線「新宿三丁目」駅徒歩1分 | ||||
| 所在地(住居表示) | 東京都新宿区新宿三丁目17番2号 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都新宿区 新宿三丁目17番4他 | 建物 | 竣工年月 | 昭和58年6月 |
| 構造 | 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造 | ||||
| 建蔽率 | 100%(注) | 階数 | 地上7階地下1階 | ||
| 容積率 | 800% | 用途 | 店舗・事務所 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 1,493.90㎡ | ||
| 敷地面積 | 250.78㎡ | 駐車場台数 | - | ||
| 所有形態 | 借地権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | ヒューリック株式会社 | マスターリース会社 | ヒューリック株式会社 | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
| 賃貸借の概要 | |||||
| 総賃貸可能面積 | 1,351.15㎡ | 稼働率 | 100.0% | ||
| 代表的テナント | 株式会社エイチ・アイ・エス | テナント数 | 5 | ||
| 総賃料収入(年換算) | 291百万円 | 敷金・保証金 | 175百万円 | ||
| (注)本物件の土地の指定建蔽率は、本来80%ですが、防火地域内の耐火建築物であることから適用される建蔽率は100%となります。 | |||||
| 鑑定評価書の概要 | |||||
| 不動産鑑定機関 | 一般財団法人日本不動産研究所 | ||||
| 鑑定評価額 | 6,180百万円 | ||||
| 直接還元法による価格 | 6,340百万円 | ||||
| 還元利回り | 3.6% | ||||
| DCF法による価格 | 6,020百万円 | ||||
| 割引率 | 3.2% | ||||
| 最終還元利回り | 3.8% | ||||
| 原価法による積算価格 | 6,140百万円 | ||||
| 借地権割合 | 98.5% | ||||
| 建物割合 | 1.5% | ||||
| 物件名称 | 横浜山下町ビル | 分類 | 東京コマーシャル・プロパティ(商業施設) | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成26年10月16日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 4,850百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行 株式会社 | |
| 期末算定価額 | 5,560百万円 | 信託設定日 | 平成25年9月25日 | ||
| (価格時点) | (平成29年8月31日) | 信託期間満了日 | 平成36年10月31日 | ||
| 最寄駅 | 横浜高速鉄道みなとみらい線「元町・中華街」駅徒歩1分 | ||||
| 所在地(住居表示) | 神奈川県横浜市中区山下町36番地1 | ||||
| 土地 | 地番 | 神奈川県横浜市中区 山下町36番1他 | 建物 | 竣工年月 | 平成5年7月 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 | ||||
| 建蔽率 | 100%(注) | 階数 | 地上7階地下2階 | ||
| 容積率 | 600% | 用途 | 店舗 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 8,583.54㎡ | ||
| 敷地面積 | 1,350.57㎡ | 駐車場台数 | 48台 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | ヒューリック株式会社 | マスターリース会社 | ヒューリック株式会社 | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
| 賃貸借の概要 | |||||
| 総賃貸可能面積 | 8,958.70㎡ | 稼働率 | 100.0% | ||
| 代表的テナント | 株式会社バーニーズ ジャパン | テナント数 | 1 | ||
| 総賃料収入(年換算) | - | 敷金・保証金 | - | ||
| (注)本物件の土地の指定建蔽率は、本来80%ですが、防火地域内の耐火建築物であることから適用される建蔽率は100%となります。 | |||||
| 鑑定評価書の概要 | |||||
| 不動産鑑定機関 | 一般財団法人日本不動産研究所 | ||||
| 鑑定評価額 | 5,560百万円 | ||||
| 直接還元法による価格 | 5,630百万円 | ||||
| 還元利回り | 4.5% | ||||
| DCF法による価格 | 5,480百万円 | ||||
| 割引率 | 4.3% | ||||
| 最終還元利回り | 4.7% | ||||
| 原価法による積算価格 | 3,280百万円 | ||||
| 土地割合 | 64.3% | ||||
| 建物割合 | 35.7% | ||||
| 物件名称 | リーフみなとみらい(底地) | 分類 | 東京コマーシャル・プロパティ(商業施設) | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成28年3月30日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 11,700百万円 | 信託受益 権の概要 | 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行 株式会社 | |
| 鑑定評価額 | 13,100百万円 | 信託設定日 | 平成28年3月30日 | ||
| (価格時点) | (平成29年8月31日) | 信託期間満了日 | 平成38年3月31日 | ||
| 最寄駅 | 横浜高速鉄道みなとみらい線「みなとみらい」駅徒歩3分 | ||||
| 所在地(住居表示) | 神奈川県横浜市西区みなとみらい四丁目6番5号 | ||||
| 土地 | 地番 | 神奈川県横浜市西区みなとみらい四丁目6番1 | 建物 | 竣工年月 | - |
| 構造 | - | ||||
| 建蔽率 | 100%(注1) | 階数 | - | ||
| 容積率 | 600% | 用途 | - | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | - | ||
| 敷地面積 | 5,500.04㎡ | 駐車場台数 | - | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | - | ||
| PM会社 | ヒューリック株式会社 | マスターリース会社 | - | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
| 賃貸借の概要 | |||||
| 総賃貸可能面積 | 5,500.04㎡ | 稼働率 | 100.0% | ||
| 代表的テナント | みずほ信託銀行 株式会社(注2) | テナント数 | 1 | ||
| 総賃料収入(年換算) | 534百万円 | 敷金・保証金 | 267百万円 | ||
| (注1)本物件の土地の指定建蔽率は本来80%ですが、防火地域内の耐火建築物であることから、適用される建蔽率は100%となります。 (注2)本物件(底地)に係る借地契約上の名義人はみずほ信託銀行株式会社ですが、かかる借地契約に基づく借地権を信託財産とする信託の受益者はヒューリック株式会社です。 | |||||
| 鑑定評価書の概要 | |||||
| 不動産鑑定機関 | 大和不動産鑑定株式会社 | ||||
| 鑑定評価額 | 13,100百万円 | ||||
| DCF法による価格 | 13,100百万円 | ||||
| 割引率 | 3.9% | ||||
| 最終還元利回り (注3) | - | ||||
(注3)借地期間満了後に更地復帰を想定しているため、最終還元利回りは採用していません。
| 物件名称 | オーキッドスクエア | 分類 | 東京コマーシャル・プロパティ(商業施設) | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成28年3月30日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 3,502百万円 | 信託受益 権の概要 | 信託受託者 | みずほ信託銀行株式 会社 | |
| 鑑定評価額 | 3,920百万円 | 信託設定日 | 平成26年8月29日 | ||
| (価格時点) | (平成29年8月31日) | 信託期間満了日 | 平成38年3月31日 | ||
| 最寄駅 | 東京メトロ日比谷線「日比谷」駅徒歩3分 | ||||
| 所在地(住居表示) | 東京都千代田区有楽町一丁目2番11号 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都千代田区有楽町 一丁目14番20 | 建物 | 竣工年月 | 平成21年1月 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 | ||||
| 建蔽率 | 100%(注1) | 階数 | 地上8階地下1階 | ||
| 容積率 | 827%(注2) | 用途 | 店舗 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 1,483.67㎡ | ||
| 敷地面積 | 237.15㎡ | 駐車場台数 | - | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | ヒューリック株式会社 | マスターリース会社 | ヒューリック株式会社 | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
| 賃貸借の概要 | |||||
| 総賃貸可能面積 | 1,334.88㎡ | 稼働率 | 100.0% | ||
| 代表的テナント | 株式会社Globridge | テナント数 | 4 | ||
| 総賃料収入(年換算) | 164百万円 | 敷金・保証金 | 88百万円 | ||
| (注1)本物件の土地の指定建蔽率は、本来80%ですが、防火地域内の耐火建築物であることから、適用される建蔽率は100%となります。 (注2)本物件の土地の指定容積率は本来900%ですが、前面道路幅員等に基づき適用される基準容積率は827%となります。 | |||||
| 鑑定評価書の概要 | |||||
| 不動産鑑定機関 | 大和不動産鑑定株式会社 | ||||
| 鑑定評価額 | 3,920百万円 | ||||
| 直接還元法による価格 | 4,010百万円 | ||||
| 還元利回り | 3.6% | ||||
| DCF法による価格 | 3,880百万円 | ||||
| 割引率 | 3.4% | ||||
| 最終還元利回り | 3.8% | ||||
| 原価法による積算価格 | 3,250百万円 | ||||
| 土地割合 | 90.9% | ||||
| 建物割合 | 9.1% | ||||
| 物件名称 | ヒューリック等々力ビル | 分類 | 東京コマーシャル・プロパティ(商業施設) | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成28年12月27日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 1,200百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | |
| 鑑定評価額 | 1,260百万円 | 信託設定日 | 平成28年12月27日 | ||
| (価格時点) | (平成29年8月31日) | 信託期間満了日 | 平成38年12月31日 | ||
| 最寄駅 | 東急大井町線「等々力」駅徒歩1分 | ||||
| 所在地(住居表示) | 東京都世田谷区等々力三丁目5番2号 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都世田谷区等々力三丁目86番1 | 建物 | 竣工年月 | 平成2年8月 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 | ||||
| 建蔽率 | 90%(注) | 階数 | 地上3階地下2階 | ||
| 容積率 | 300% | 用途 | 店舗・事務所・駐輪場 | ||
| 用途地域 | 近隣商業地域 | 延床面積 | 2,398.48㎡ | ||
| 敷地面積 | 851.33㎡ | 駐車場台数 | 4台 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | ヒューリック株式会社 | マスターリース会社 | ヒューリック株式会社 | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
| 賃貸借の概要 | |||||
| 総賃貸可能面積 | 1,593.58㎡ | 稼働率 | 100.0% | ||
| 代表的テナント | - | テナント数 | 8 | ||
| 総賃料収入(年換算) | 91百万円 | 敷金・保証金 | 78百万円 | ||
| (注)本物件の土地の指定建蔽率は、本来80%ですが、当該土地に係る角地加算により緩和され、適用される建蔽率は90%となります。 | |||||
| 鑑定評価書の概要 | |||||
| 不動産鑑定機関 | 株式会社谷澤総合鑑定所 | ||||
| 鑑定評価額 | 1,260百万円 | ||||
| 直接還元法による価格 | 1,270百万円 | ||||
| 還元利回り | 4.6% | ||||
| DCF法による価格 | 1,250百万円 | ||||
| 割引率 | 4.7% | ||||
| 最終還元利回り | 4.8% | ||||
| 原価法による積算価格 | 1,420百万円 | ||||
| 土地割合 | 78.2% | ||||
| 建物割合 | 21.8% | ||||
| 物件名称 | ヒューリック大森ビル | 分類 | 東京コマーシャル・プロパティ(商業施設) | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成29年3月31日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 3,420百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | |
| 鑑定評価額 | 3,530百万円 | 信託設定日 | 平成29年3月31日 | ||
| (価格時点) | (平成29年8月31日) | 信託期間満了日 | 平成39年3月31日 | ||
| 最寄駅 | JR京浜東北線「大森」駅徒歩2分 | ||||
| 所在地(住居表示) | 東京都品川区南大井六丁目28番12号 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都品川区南大井六丁目1番7 | 建物 | 竣工年月 | 平成29年1月 |
| 構造 | 鉄骨造 | ||||
| 建蔽率 | 100%(注1) | 階数 | 地上9階 | ||
| 容積率 | 600%・500% (注2) | 用途 | 診療所・店舗 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 2,785.82㎡ | ||
| 敷地面積 | 462.21㎡ | 駐車場台数 | なし(注3) | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | ヒューリック株式会社 | マスターリース会社 | ヒューリック株式会社 | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
| 賃貸借の概要(注4) | |||||
| 総賃貸可能面積 | 2,666.52㎡ | 稼働率 | 100.0% | ||
| 代表的テナント | ヒューリック株式会社 (注5) | テナント数 | 7 | ||
| 総賃料収入 (年換算) | 192百万円 | 敷金・保証金 | 144百万円 | ||
| (注1)本物件の土地の指定建蔽率は本来80%ですが、防火地域内の耐火建築物であることから、適用される建蔽率は100%となります。 (注2)西側道路境界より20mまでは600%、20m超は500%です。 (注3)隔地駐車場7台分を確保(賃借)し、東京都駐車場条例の要件を満たしています。 (注4)本物件の建物の1階、3階、4階及び5階の各貸室の賃貸借については、マスターリース契約締結日から5年間(以下「賃料固定期間」といいます。)は、エンドテナントの賃料の変動にかかわらずマスターリース会社から一定の賃料を受け取る固定型マスターリースとなっています。したがって、当該各貸室については、マスターリース会社としてのヒューリック株式会社をエンドテナントとみなして、総賃貸可能面積、稼働率、テナント数、総賃料収入及び敷金・保証金を算出しています。なお、賃料固定期間中は、マスターリース会社は、当該各貸室の賃貸借を解約することができないこととしています。 (注5)本物件の建物の1階、3階、4階及び5階の各貸室のマスターリース会社(賃借人)としてのヒューリック株式会社を記載しています。 | |||||
| 鑑定評価書の概要 | |||||
| 不動産鑑定機関 | シービーアールイー株式会社 | ||||
| 鑑定評価額 | 3,530百万円 | ||||
| 直接還元法による価格 | 3,510百万円 | ||||
| 還元利回り | 4.5% | ||||
| DCF法による価格 | 3,530百万円 | ||||
| 割引率 | 4.3% | ||||
| 最終還元利回り | 4.6% | ||||
| 原価法による積算価格 | 2,460百万円 | ||||
| 土地割合 | 76.4% | ||||
| 建物割合 | 23.6% | ||||
| 物件名称 | HULIC &New SHIBUYA | 分類 | 東京コマーシャル・プロパティ(商業施設) | |||
| 特定資産の概要 | ||||||
| 取得年月日 | 平成29年6月30日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | |||
| 取得価格 | 3,150百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | ||
| 鑑定評価額(注1) | 3,190百万円 | 信託設定日 | 平成29年6月30日 | |||
| (価格時点) | (平成29年8月31日) | 信託期間満了日 | 平成39年6月30日 | |||
| 最寄駅 | JR山手線、東京メトロ銀座線及び半蔵門線他「渋谷」駅徒歩5分 | |||||
| 所在地(住居表示) | 東京都渋谷区宇田川町31番1号 | |||||
| 土地 | 地番 | 東京都渋谷区宇田川町83番4他 | 建物 | 竣工年月 | 平成29年4月 | |
| 構造 | 鉄骨造 | |||||
| 建蔽率 | 100%(注2) | 階数 | 地上10階地下2階 | |||
| 容積率 | 681%(注3) | 用途 | 店舗 | |||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 2,069.43㎡ | |||
| 敷地面積 | 281.13㎡ | 駐車場台数 | 1台(注4) | |||
| 所有形態 | 所有権 (準共有持分50%) | 所有形態 | 所有権 (準共有持分50%) | |||
| PM会社 | ヒューリック株式会社 | マスターリース会社 | ヒューリック株式会社 | |||
| 特記事項 該当ありません。 | ||||||
| 賃貸借の概要 | ||||||
| 総賃貸可能面積 (注5) | 898.62㎡ | 稼働率 | 100.0% | |||
| 代表的テナント | 株式会社ジンズ | テナント数 | 11 | |||
| 総賃料収入(年換算) (注5) | 127百万円 | 敷金・保証金(注5) | 119百万円 | |||
| (注1)本投資法人が保有する準共有持分(50%)に相当する価格を記載しています。 (注2)本物件の土地の指定建蔽率は本来80%ですが、防火地域内の耐火建築物であることから、適用される建蔽率は100%となります。 (注3)本物件の土地の指定容積率は本来700%ですが、前面道路幅員等に基づき適用される基準容積率は約681%となります。 (注4)敷地内駐車場のほか、隔地駐車場2台分を確保(賃借)し、東京都駐車場条例の要件を満たしています。 (注5)本投資法人が保有する準共有持分(50%)に相当する数値を記載しています。 | ||||||
| 鑑定評価書の概要 | ||||||
| 不動産鑑定機関 | 一般財団法人日本不動産研究所 | |||||
| 鑑定評価額(注6) | 3,190百万円 | |||||
| 直接還元法による価格(注7) | 3,255百万円 | |||||
| 還元利回り | 3.3% | |||||
| DCF法による価格(注7) | 3,125百万円 | |||||
| 割引率 | 3.1% | |||||
| 最終還元利回り | 3.5% | |||||
| 原価法による積算価格(注7) | 2,400百万円 | |||||
| 土地割合 | 80.8% | |||||
| 建物割合 | 19.2% | |||||
| 物件名称 | アリア松原 | 分類 | 次世代アセット(有料老人ホーム) | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成26年2月7日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 3,244百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | |
| 期末算定価額 | 4,280百万円 | 信託設定日 | 平成26年2月7日 | ||
| (価格時点) | (平成29年8月31日) | 信託期間満了日 | 平成36年2月29日 | ||
| 最寄駅 | 京王線「明大前」駅 | ||||
| 所在地(住居表示) | 東京都世田谷区松原五丁目34番6号 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都世田谷区松原五丁目769番1他 | 建物 | 竣工年月 | 平成17年9月 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 | ||||
| 建蔽率 | 70%(注1)(注2) | 階数 | 地上4階 | ||
| 容積率 | 200%・150%(注2) | 用途 | 老人ホーム | ||
| 用途地域 | 第一種中高層住居専用地域、第一種低層住居専用地域 | 延床面積 | 5,323.56㎡ | ||
| 敷地面積 | 3,190.96㎡ | 駐車場台数 | 15台 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | ヒューリック株式会社 | マスターリース会社 | ヒューリック株式会社 | ||
| オペレーター | 株式会社 ベネッセスタイルケア | バックアップオペレーター | 無し | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
| 賃貸借の概要 | |||||
| 総賃貸可能面積 | 5,454.48㎡ | 稼働率 | 100.0% | ||
| 代表的テナント | 株式会社 ベネッセスタイルケア | テナント数 | 1 | ||
| 総賃料収入(年換算) | - | 敷金・保証金 | - | ||
| 契約形態:高齢者向け介護付有料老人ホーム等を目的とする普通建物賃貸借契約 契約期間:平成17年10月1日から平成42年9月30日まで 賃料改定:賃貸期間中は、原則として変更しません。 契約更新:期間満了の6ヶ月前までに賃貸人、賃借人何れからも文書による別段の意思表示がない場合、本契約は期間満了時と同一の条件でさらに3年間自動的に更新され、以後も同様とします。 中途解約:賃貸借期間中の途中解約は原則できません。例外として、賃借人は、解約日の6ヶ月前までに文書で賃貸人に通知し、かつ解約日までに別に定める違約金を賃貸人に支払うことにより、又は、賃借人は違約金とともに賃料の6ヶ月分相当額を賃貸人に支払うことにより、本契約を解約することができます。 | |||||
| (注1)本物件の土地の建蔽率は、本来60%ですが、当該土地に係る角地加算により緩和され、適用される建蔽率は70%となります。 (注2)路線から20mまでは用途地域が第一種中高層住居専用地域、建蔽率70%、容積率200%であり、路線から20m超は用途地域が第一種低層住居専用地域、建蔽率70%、容積率150%です。 | |||||
| 入居者の状況・施設の概況 | (重要事項説明書記載日 平成29年4月1日) | ||||
| 施設の類型 | 介護付(一般型) | 開設年月日 | 平成17年11月12日 | ||
| 居住の権利形態 | 利用権方式 | 居室数(室) | 96 | ||
| 居室面積帯(㎡) | 21.0～42.3 | 定員(人) | 105 | ||
| 入居時要件 | 混合型(自立含む) | 入居者数(人) | 97 | ||
| 入居者の平均年齢(才) | 88.2 | 入居率 | 92.4% | ||
| 利用料の支払方式 | 一時金方式 | 月払い方式 | |||
| 前払金(円) | 28,500,000～57,000,000 | - | |||
| 月額利用料(円) | 273,780～531,360 | 815,280～1,614,360 | |||
| 介護に関わる職員体制 | 2:1以上 | 夜間職員体制(最小時人数) | 介護職員7名 看護職員2名 | ||
| 鑑定評価書の概要 | |
| 不動産鑑定機関 | 一般財団法人日本不動産研究所 |
| 鑑定評価額 | 4,280百万円 |
| 直接還元法による価格 | 4,300百万円 |
| 還元利回り | 4.4% |
| DCF法による価格 | 4,250百万円 |
| 割引率 | 4.0% |
| 最終還元利回り | 4.6% |
| 原価法による積算価格 | 3,540百万円 |
| 土地割合 | 79.0% |
| 建物割合 | 21.0% |
| 物件名称 | トラストガーデン用賀の杜 | 分類 | 次世代アセット(有料老人ホーム) | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成26年2月7日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 5,390百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | |
| 期末算定価額 | 6,790百万円 | 信託設定日 | 平成24年10月5日 | ||
| (価格時点) | (平成29年8月31日) | 信託期間満了日 | 平成40年1月24日 | ||
| 最寄駅 | 東急田園都市線「用賀」駅 | ||||
| 所在地(住居表示) | 東京都世田谷区用賀一丁目3番1号 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都世田谷区用賀一丁目7番 | 建物 | 竣工年月 | 平成17年9月 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 | ||||
| 建蔽率 | 60%(注) | 階数 | 地上3階 | ||
| 容積率 | 100% | 用途 | 老人ホーム | ||
| 用途地域 | 第一種低層住居専用地域 | 延床面積 | 5,977.75㎡ | ||
| 敷地面積 | 6,095.39㎡ | 駐車場台数 | 21台 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | ヒューリック株式会社 | マスターリース会社 | ヒューリック株式会社 | ||
| オペレーター | トラストガーデン株式会社 | バックアップオペレーター | 無し | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
| 賃貸借の概要 | |||||
| 総賃貸可能面積 | 5,977.75㎡ | 稼働率 | 100.0% | ||
| 代表的テナント | トラストガーデン株式会社 | テナント数 | 1 | ||
| 総賃料収入(年換算) | - | 敷金・保証金 | - | ||
| 契約形態:有料老人ホーム等を目的とする普通建物賃貸借契約 契約期間:平成20年1月25日から平成40年1月24日まで 賃料改定:本物件の修繕又は不可抗力その他の事由により、本物件の使用目的を達成できないような場合を除き、本件賃料は、減額されないものとします。 契約更新:賃貸人又は賃借人が、上記賃貸借契約期間満了日の1年前から6ヶ月前までの間に、相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除き、同契約期間満了日におけるものと同一の条件で同契約はさらに10年間更新されるものとし以後も同様とします。 中途解約:賃貸開始日から13年間は、賃貸人の同意なしには、中途解約できません。その期間経過以後、賃借人は賃貸人に対し書面にて12ヶ月前までに通知することにより同契約を解除することができます。また、同契約が中途解約禁止期間中に解除された場合、又はやむを得ない事情に基づき賃借人により中途解約された場合には、賃借人は、当該解除又は解約により同契約が終了する日から中途解約禁止期間の末日までの残存期間分の賃料相当額を解約日において違約金として賃貸人に一括して支払うものとされます。 | |||||
| (注)本物件の土地の建蔽率は、本来50%ですが、当該土地に係る角地加算により緩和され、適用される建蔽率は60%となります。 | |||||
| 入居者の状況・施設の概況 | (重要事項説明書記載日 平成29年7月1日) | ||||
| 施設の類型 | 介護付(一般型) | 開設年月日 | 平成19年12月1日 | ||
| 居住の権利形態 | 利用権方式 | 居室数(室) | 129 | ||
| 居室面積帯(㎡) | 19.72～40.64 | 定員(人) | 139 | ||
| 入居時要件 | 混合型(自立含む) | 入居者数(人) | 125 | ||
| 入居者の平均年齢(才) | 86.7 | 入居率 | 90% | ||
| 利用料の支払方式 | 一時金方式 | 月払い方式 | |||
| 前払金(円) | 17,600,000～70,600,000 | - | |||
| 月額利用料(円) | 326,160～652,320 | 695,160～1,389,320 | |||
| 介護に関わる職員体制 | 1.5:1以上 | 夜間職員体制(最小時人数) | 介護職員5名 看護職員2名 | ||
| 鑑定評価書の概要 | |
| 不動産鑑定機関 | 一般財団法人日本不動産研究所 |
| 鑑定評価額 | 6,790百万円 |
| 直接還元法による価格 | 6,830百万円 |
| 還元利回り | 4.7% |
| DCF法による価格 | 6,750百万円 |
| 割引率 | 4.3% |
| 最終還元利回り | 4.9% |
| 原価法による積算価格 | 5,050百万円 |
| 土地割合 | 79.4% |
| 建物割合 | 20.6% |
| 物件名称 | トラストガーデン桜新町 | 分類 | 次世代アセット(有料老人ホーム) | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成26年2月7日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 2,850百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | |
| 期末算定価額 | 3,610百万円 | 信託設定日 | 平成24年10月5日 | ||
| (価格時点) | (平成29年8月31日) | 信託期間満了日 | 平成40年1月24日 | ||
| 最寄駅 | 東急田園都市線「駒沢大学」駅 | ||||
| 所在地(住居表示) | 東京都世田谷区弦巻二丁目11番1号 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都世田谷区弦巻二丁目23番1 | 建物 | 竣工年月 | 平成17年8月 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 | ||||
| 建蔽率 | 70%(注) | 階数 | 地上3階 | ||
| 容積率 | 150% | 用途 | 老人ホーム | ||
| 用途地域 | 第一種中高層住居専用地域、第一種低層住居専用地域 | 延床面積 | 3,700.26㎡ | ||
| 敷地面積 | 2,558.63㎡ | 駐車場台数 | 6台 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | ヒューリック株式会社 | マスターリース会社 | ヒューリック株式会社 | ||
| オペレーター | トラストガーデン株式会社 | バックアップオペレーター | 無し | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
| 賃貸借の概要 | |||||
| 総賃貸可能面積 | 3,700.26㎡ | 稼働率 | 100.0% | ||
| 代表的テナント | トラストガーデン株式会社 | テナント数 | 1 | ||
| 総賃料収入(年換算) | - | 敷金・保証金 | - | ||
| 契約形態:有料老人ホーム等を目的とする普通建物賃貸借契約 契約期間:平成20年1月25日から平成40年1月24日まで 賃料改定:本物件の修繕又は不可抗力その他の事由により、本物件の使用目的を達成できないような場合を除き、本件賃料は、減額されないものとします。 契約更新:賃貸人又は賃借人が、上記賃貸借契約期間満了日の1年前から6ヶ月前までの間に、相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除き、同契約期間満了日におけるものと同一の条件で同契約はさらに10年間更新され、以後も同様です。 中途解約:賃貸開始日から13年間は、賃貸人の同意なしには、中途解約できません。その期間経過以後、賃借人は賃貸人に対し書面にて12ヶ月前までに通知することにより同契約を解除することができます。また、同契約が中途解約禁止期間中に解除された場合、又はやむを得ない事情に基づき賃借人により中途解約された場合には、賃借人は、当該解除又は解約により同契約が終了する日から中途解約禁止期間の末日までの残存期間分の賃料相当額を解約日において違約金として賃貸人に一括して支払うものとされます。 | |||||
| (注)本物件の土地の建蔽率は、本来60%ですが、当該土地に係る角地加算により緩和され、適用される建蔽率は70%となります。 | |||||
| 入居者の状況・施設の概況 | (重要事項説明書記載日 平成29年7月1日) | ||||
| 施設の類型 | 介護付(一般型) | 開設年月日 | 平成19年12月1日 | ||
| 居住の権利形態 | 利用権方式 | 居室数(室) | 86 | ||
| 居室面積帯(㎡) | 20.08～41.56 | 定員(人) | 89 | ||
| 入居時要件 | 混合型(自立含む) | 入居者数(人) | 80 | ||
| 入居者の平均年齢(才) | 87.0 | 入居率 | 90% | ||
| 利用料の支払方式 | 一時金方式 | 月払い方式 | |||
| 前払金(円) | 16,300,000～65,300,000 | - | |||
| 月額利用料(円) | 326,160～652,320 | 667,160～1,333,320 | |||
| 介護に関わる職員体制 | 1.5:1以上 | 夜間職員体制(最小時人数) | 介護職員4名 看護職員1名 | ||
| 鑑定評価書の概要 | |
| 不動産鑑定機関 | 一般財団法人日本不動産研究所 |
| 鑑定評価額 | 3,610百万円 |
| 直接還元法による価格 | 3,630百万円 |
| 還元利回り | 4.6% |
| DCF法による価格 | 3,590百万円 |
| 割引率 | 4.2% |
| 最終還元利回り | 4.8% |
| 原価法による積算価格 | 2,910百万円 |
| 土地割合 | 78.2% |
| 建物割合 | 21.8% |
| 物件名称 | トラストガーデン杉並宮前 | 分類 | 次世代アセット(有料老人ホーム) | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成26年2月7日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 2,760百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | |
| 期末算定価額 | 3,490百万円 | 信託設定日 | 平成24年10月5日 | ||
| (価格時点) | (平成29年8月31日) | 信託期間満了日 | 平成40年1月24日 | ||
| 最寄駅 | 京王井の頭線「富士見ヶ丘」駅 | ||||
| 所在地(住居表示) | 東京都杉並区宮前二丁目11番10号 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都杉並区宮前二丁目575番2他 | 建物 | 竣工年月 | 平成17年4月 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 | ||||
| 建蔽率 | 50%・60%(注) | 階数 | 地上3階 | ||
| 容積率 | 100%・200%(注) | 用途 | 老人ホーム | ||
| 用途地域 | 第一種低層住居専用地域、第二種住居地域 | 延床面積 | 3,975.99㎡ | ||
| 敷地面積 | 2,812.71㎡ | 駐車場台数 | 8台 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | ヒューリック株式会社 | マスターリース会社 | ヒューリック株式会社 | ||
| オペレーター | トラストガーデン株式会社 | バックアップオペレーター | 無し | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
| 賃貸借の概要 | |||||
| 総賃貸可能面積 | 3,975.99㎡ | 稼働率 | 100.0% | ||
| 代表的テナント | トラストガーデン株式会社 | テナント数 | 1 | ||
| 総賃料収入(年換算) | - | 敷金・保証金 | - | ||
| 契約形態:有料老人ホーム等を目的とする普通建物賃貸借契約 契約期間:平成20年1月25日から平成40年1月24日まで 賃料改定:本物件の修繕又は不可抗力その他の事由により、本物件の使用目的を達成できないような場合を除き、本件賃料は、減額されないものとします。 契約更新:賃貸人又は賃借人が、上記賃貸借契約期間満了日の1年前から6ヶ月前までの間に、相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除き、期間満了日におけるものと同一の条件で同契約はさらに10年間更新されるものとし以後も同様とします。 中途解約:賃貸開始日から13年間は、賃貸人の同意なしには、中途解約できません。その期間経過以後、賃借人は賃貸人に対し書面にて12ヶ月前までに通知することにより同契約を解除することができます。また、同契約が中途解約禁止期間中に解除された場合、又はやむを得ない事情に基づき賃借人により中途解約された場合には、賃借人は、当該解除又は解約により同契約が終了する日から中途解約禁止期間の末日までの残存期間分の賃料相当額を解約日において違約金として賃貸人に一括して支払うものとされます。 | |||||
| (注)南側都市計画道路計画線から20mまでは用途地域が第二種住居地域、建蔽率60%、容積率200%であり、南側都市計画道路計画線から20m超は用途地域が第一種低層住居専用地域、建蔽率50%、容積率100%です。 | |||||
| 入居者の状況・施設の概況 | (重要事項説明書記載日 平成29年7月1日) | ||||
| 施設の類型 | 介護付(一般型) | 開設年月日 | 平成19年12月1日 | ||
| 居住の権利形態 | 利用権方式 | 居室数(室) | 100 | ||
| 居室面積帯(㎡) | 20.55 | 定員(人) | 100 | ||
| 入居時要件 | 混合型(自立含む) | 入居者数(人) | 93 | ||
| 入居者の平均年齢(才) | 88.3 | 入居率 | 93% | ||
| 利用料の支払方式 | 一時金方式 | 月払い方式 | |||
| 前払金(円) | 16,300,000～32,600,000 | - | |||
| 月額利用料(円) | 326,160 | 667,160 | |||
| 介護に関わる職員体制 | 1.5:1以上 | 夜間職員体制(最小時人数) | 介護職員5名 看護職員1名 | ||
| 鑑定評価書の概要 | |
| 不動産鑑定機関 | 一般財団法人日本不動産研究所 |
| 鑑定評価額 | 3,490百万円 |
| 直接還元法による価格 | 3,510百万円 |
| 還元利回り | 4.6% |
| DCF法による価格 | 3,470百万円 |
| 割引率 | 4.2% |
| 最終還元利回り | 4.8% |
| 原価法による積算価格 | 2,650百万円 |
| 土地割合 | 75.7% |
| 建物割合 | 24.3% |
| 物件名称 | トラストガーデン常磐松 | 分類 | 次世代アセット(有料老人ホーム) | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成28年9月1日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 3,030百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | |
| 鑑定評価額 | 3,300百万円 | 信託設定日 | 平成28年9月1日 | ||
| (価格時点) | (平成29年8月31日) | 信託期間満了日 | 平成38年9月30日 | ||
| 最寄駅 | 東京メトロ銀座線ほか「表参道」駅 | ||||
| 所在地(住居表示) | 東京都渋谷区東四丁目4番10号 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都渋谷区東四丁目101番34 | 建物 | 竣工年月 | 平成28年1月 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 | ||||
| 建蔽率 | 60% | 階数 | 地上6階地下1階 | ||
| 容積率 | 300% | 用途 | 老人ホーム | ||
| 用途地域 | 第2種中高層住居専用地域 | 延床面積 | 2,874.58㎡ | ||
| 敷地面積 | 976.76㎡ | 駐車場台数 | - | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | ヒューリック株式会社 | マスターリース会社 | ヒューリック株式会社 | ||
| オペレーター | トラストガーデン株式会社 | バックアップオペレーター | なし | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
| 賃貸借の概要 | |||||
| 総賃貸可能面積 | 2,893.82㎡ | 稼働率 | 100.0% | ||
| 代表的テナント | トラストガーデン株式会社 | テナント数 | 1 | ||
| 総賃料収入(年換算) | - | 敷金・保証金 | - | ||
| 契約形態:有料老人ホームを目的とする普通建物賃貸借契約 契約期間:平成28年3月1日から平成48年2月29日まで 賃料改定:本物件の賃料は、原則として改定されないものとします。 契約更新:賃貸人又は賃借人が、上記契約期間満了日の6ヶ月前までに、相手方に対して更新拒絶の意思表示をした場合を除き、同契約は上記契約期間満了日と同一の条件でさらに3年間更新されるものとし、以後も同様とします。 中途解約:賃貸人及び賃借人は、賃貸借開始日から10年間は、同契約を解約できません。但し、その期間経過以後は、相手方に対し書面にて1年前までに通知することにより、同契約を解約することができるものとします。また、上記契約期間中に同契約が解除された場、又は賃借人により中途解約された場合には、賃借人は、損害賠償金として、本物件の総事業費を契約月数で除し、上記契約期間満了日までの残存契約月数を乗じた金額を賃貸人に支払うものとします。 | |||||
| 入居者の状況・施設の概況 | (重要事項説明書記載日 平成29年7月1日) | ||||
| 施設の類型 | 介護付(一般型) | 開設年月日 | 平成28年4月1日 | ||
| 居住の権利形態 | 利用権方式 | 居室数(室) | 50 | ||
| 居室面積帯(㎡) | 20.19～49.53 | 定員(人) | 55 | ||
| 入居時要件 | 混合型(自立含む) | 入居者数(人) | 46 | ||
| 入居者の平均年齢(才) | 87.2 | 入居率 | 84% | ||
| 利用料の支払方式 | 一時金方式 | 月払い方式 | |||
| 前払金(円) | 21,300,000 ～106,600,000 | - | |||
| 月額利用料(円) | 326,160～659,880 | 771,160～1,771,880 | |||
| 介護に関わる職員体制 | 1.5:1以上 | 夜間職員体制 (最小時人数) | 介護職員2名 看護職員1名 | ||
| 鑑定評価書の概要 | |
| 不動産鑑定機関 | 一般財団法人日本不動産研究所 |
| 鑑定評価額 | 3,300百万円 |
| 直接還元法による価格 | 3,340百万円 |
| 還元利回り | 4.2% |
| DCF法による価格 | 3,250百万円 |
| 割引率 | 4.0% |
| 最終還元利回り | 4.4% |
| 原価法による積算価格 | 3,040百万円 |
| 土地割合 | 71.9% |
| 建物割合 | 28.1% |
| 物件名称 | SOMPOケア ラヴィーレ北鎌倉 | 分類 | 次世代アセット(有料老人ホーム) | ||||
| 特定資産の概要 | |||||||
| 取得年月日 | 平成29年6月30日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||||
| 取得価格 | 1,780百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | |||
| 鑑定評価額 | 1,800百万円 | 信託設定日 | 平成29年6月30日 | ||||
| (価格時点) | (平成29年8月31日) | 信託期間満了日 | 平成39年6月30日 | ||||
| 最寄駅 | JR横須賀線「北鎌倉」駅約1.3km | ||||||
| 所在地(住居表示) | 住居表示未実施地区 | ||||||
| 土地 | 地番 | 神奈川県鎌倉市大船字髙野2713番2他 | 建物 | 竣工年月 | 平成21年3月 | ||
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 | ||||||
| 建蔽率 | 40% | 階数 | 地上3階 | ||||
| 容積率 | 80% | 用途 | 老人ホーム | ||||
| 用途地域 | 第1種低層住居専用地域(注) | 延床面積 | 4,831.80㎡ | ||||
| 敷地面積 | 7,291.61㎡(注) | 駐車場台数 | 12台 | ||||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||||
| PM会社 | ヒューリック株式会社 | マスターリース会社 | ヒューリック株式会社 | ||||
| オペレーター | SOMPOケアネクスト株式会社 | バックアップオペレーター | なし | ||||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||||
| 賃貸借の概要 | |||||||
| 総賃貸可能面積 | 4,912.60㎡ | 稼働率 | 100.0% | ||||
| 代表的テナント | SOMPOケアネクスト株式会社 | テナント数 | 1 | ||||
| 総賃料収入 (年換算) | - | 敷金・保証金 | - | ||||
| 契約形態:有料老人ホームを目的とする普通建物賃貸借契約 契約期間:平成21年4月1日から平成41年3月末日まで 賃料改定:近傍同種の建物の賃料や固定資産税等の著しい変化により不相当となったときは、賃貸人又は賃借人は将来に向かって賃料の変更を請求することができるものとします。 契約更新:上記契約期間満了日の6ヶ月前までに、賃貸人又は賃借人より何等の意思表示がない場合には、本契約は上記契約期間満了日と同一の条件でさらに5年間継続されるものとし、以後も同様とします。 中途解約:賃貸人及び賃借人は、上記契約期間満了日までは、原則として本契約を解約できません。但し、賃借人のやむを得ない事由により同契約を解約しようとする場合には、賃借人は賃貸人に対し書面にて12ヶ月前までに通知し、賃借人が賃貸人に代替借主を紹介し、賃貸人がその借主との間で賃料、敷金その他の条件が本契約と同等以上の賃貸借契約を締結することができた場合、本契約を解約できるものとします。 | |||||||
| (注)飛び地部分(618㎡で、うち一部が市街化調整区域に所在)及び未利用地部分(1,243㎡で、うち一部が他人地を内包する囲繞地)を含みます。また、敷地のうち一部が建築基準法第42条第2項道路に接道しています。 | |||||||
| 入居者の状況・施設の概況 | (重要事項説明書記載日 平成29年7月1日) | ||||||
| 施設の類型 | 介護付(一般型) | 開設年月日 | 平成21年4月1日 | ||||
| 居住の権利形態 | 利用権方式 | 居室数(室) | 98 | ||||
| 居室面積帯(㎡) | 19.50～36.89 | 定員(人) | 99 | ||||
| 入居時要件 | 要支援・要介護 | 入居者数(人) | 84 | ||||
| 入居者の平均年齢(才) | 88.7 | 入居率 | 84.8% | ||||
| 利用料の支払方式 | 一時金方式 | 月払い方式 | |||||
| 前払金(円) | 7,800,000 ～14,800,000 | - | |||||
| 月額利用料(円) | 205,738～372,038 | 335,738～618,698 | |||||
| 介護に関わる職員体制 | 2.5:1以上 | 夜間職員体制 (最小時人数) | 介護職員4人 | ||||
| 鑑定評価書の概要 | |||||||
| 不動産鑑定機関 | 一般財団法人日本不動産研究所 | ||||||
| 鑑定評価額 | 1,800百万円 | ||||||
| 直接還元法による価格 | 1,810百万円 | ||||||
| 還元利回り | 5.4% | ||||||
| DCF法による価格 | 1,780百万円 | ||||||
| 割引率 | 5.2% | ||||||
| 最終還元利回り | 5.6% | ||||||
| 原価法による積算価格 | 1,260百万円 | ||||||
| 土地割合 | 43.8% | ||||||
| 建物割合 | 56.2% | ||||||
| 物件名称 | 池袋ネットワークセンター | 分類 | 次世代アセット(ネットワークセンター) | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成26年2月7日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 4,570百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | |
| 期末算定価額 | 5,240百万円 | 信託設定日 | 平成19年11月6日 | ||
| (価格時点) | (平成29年8月31日) | 信託期間満了日 | 平成36年2月29日 | ||
| 所在地(住居表示) | 東京都豊島区上池袋四丁目30番17号 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都豊島区上池袋四丁目2188番1他 | 建物 | 竣工年月 | 平成13年1月 |
| 建蔽率 | 60%・100% (注1)(注2) | 構造 | 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造 | ||
| 容積率 | 300%・400%(注2) | 階数 | 地上6階地下1階 | ||
| 用途地域 | 準工業地域、近隣商業地域 | 用途 | 通信機器室・事務所 | ||
| 敷地面積 | 4,232.94㎡ | 延床面積 | 12,773.04㎡ | ||
| 駐車場台数 | - | ||||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | ヒューリック株式会社 | マスターリース会社 | - | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
| 賃貸借の概要 | |||||
| 総賃貸可能面積 | 12,773.04㎡ | 稼働率 | 100.0% | ||
| 代表的テナント | ソフトバンク株式会社 | テナント数 | 1 | ||
| 総賃料収入(年換算) | 271百万円 | 敷金・保証金 | 136百万円 | ||
| 契約形態:定期建物賃貸借契約 契約期間:平成19年11月6日から平成39年11月5日まで 賃料改定:賃料改定については、上記賃貸借契約の締結日から10年後の応当日の前日を含む月の月末日までの期間は本件賃料について借地借家法第32条の適用による賃料増減額請求は行えません。その後は、経済情勢、地域の賃料水準等を総合的に勘案のうえ、賃貸人と賃借人の間で協議して改定するものとされています。 契約更新:上記賃貸借契約の締結日から同契約期間満了の5年前までの間に、本件建物等に係る、同契約の終了日を始期とする新たな賃貸借契約を締結するか否かにつき決定するものとされています。 中途解約:賃貸人又は賃借人は、上記賃貸借契約の締結日から10年間(解約不能期間)は、原則として、同契約を解除することができません。解約不能期間経過後は、賃借人は、12ヶ月以上前に賃貸人に書面により通知することにより解約することができます。また、12ヶ月分の賃料相当額を賃貸人に支払う場合には、即時解約することができます。 | |||||
| (注1)本物件のうち用途地域が近隣商業地域である土地の建蔽率は、本来80%ですが、当該土地に係る角地加算及び防火地域内にある耐火建築物であることにより緩和され、適用される建蔽率は100%となります。 (注2)特別区道21-440及び都市計画道路補助82号線から20mまでは用途地域が近隣商業地域、建蔽率100%、容積率400%であり、特別区道21-440及び都市計画道路補助82号線から20m超は用途地域が準工業地域、建蔽率60%、容積率300%です。 | |||||
| 鑑定評価書の概要 | |||||
| 不動産鑑定機関 | 一般財団法人日本不動産研究所 | ||||
| 鑑定評価額 | 5,240百万円 | ||||
| 直接還元法による価格 | 5,300百万円 | ||||
| 還元利回り | 4.4% | ||||
| DCF法による価格 | 5,180百万円 | ||||
| 割引率 | 4.2% | ||||
| 最終還元利回り | 4.6% | ||||
| 原価法による積算価格 | 4,670百万円 | ||||
| 土地割合 | 82.2% | ||||
| 建物割合 | 17.8% | ||||
| 物件名称 | 田端ネットワークセンター | 分類 | 次世代アセット(ネットワークセンター) | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成26年2月7日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 1,355百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | |
| 期末算定価額 | 1,560百万円 | 信託設定日 | 平成19年11月6日 | ||
| (価格時点) | (平成29年8月31日) | 信託期間満了日 | 平成36年2月29日 | ||
| 所在地(住居表示) | 東京都北区田端六丁目2番8号 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都北区田端六丁目555番2 | 建物 | 竣工年月 | 平成10年4月 |
| 建蔽率 | 80% | 構造 | 鉄筋コンクリート造 | ||
| 容積率 | 240%(注) | 階数 | 地上4階地下1階 | ||
| 用途地域 | 近隣商業地域 | 用途 | 機械室 | ||
| 敷地面積 | 1,805.52㎡ | 延床面積 | 3,832.73㎡ | ||
| 駐車場台数 | - | ||||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | ヒューリック株式会社 | マスターリース会社 | - | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
| 賃貸借の概要 | |||||
| 総賃貸可能面積 | 3,832.73㎡ | 稼働率 | 100.0% | ||
| 代表的テナント | ソフトバンク株式会社 | テナント数 | 1 | ||
| 総賃料収入(年換算) | 90百万円 | 敷金・保証金 | 45百万円 | ||
| 契約形態:定期建物賃貸借契約 契約期間:平成19年11月6日から平成34年11月5日まで 賃料改定:賃料改定については、上記賃貸借契約の締結日から10年後の応当日の前日を含む月の月末日までの期間は本件賃料について借地借家法第32条の適用による賃料増減額請求は行えません。その後は、経済情勢、地域の賃料水準等を総合的に勘案のうえ、賃貸人と賃借人の間で協議して改定するものとされています。 契約更新:上記賃貸借契約の締結日から本契約期間満了の5年前までの間に、本件建物等に係る、同契約の終了日を始期とする新たな賃貸借契約を締結するか否かにつき決定するものとされています。 中途解約:賃貸人又は賃借人は、上記賃貸借契約の締結日から10年間(解約不能期間)は、原則として、同契約を解除することができません。解約不能期間経過後は、賃借人は、12ヶ月以上前に賃貸人に書面により通知することにより解約することができます。また、12ヶ月分の賃料相当額を賃貸人に支払う場合には、即時解約することができます。 | |||||
| (注)本物件の土地の容積率は、本来300%ですが、前面道路の幅員が12m未満であることにより制限され、適用される容積率は240%となります。 | |||||
| 鑑定評価書の概要 | |||||
| 不動産鑑定機関 | 一般財団法人日本不動産研究所 | ||||
| 鑑定評価額 | 1,560百万円 | ||||
| 直接還元法による価格 | 1,570百万円 | ||||
| 還元利回り | 4.9% | ||||
| DCF法による価格 | 1,540百万円 | ||||
| 割引率 | 4.7% | ||||
| 最終還元利回り | 5.1% | ||||
| 原価法による積算価格 | 1,530百万円 | ||||
| 土地割合 | 84.5% | ||||
| 建物割合 | 15.5% | ||||
| 物件名称 | 広島ネットワークセンター | 分類 | 次世代アセット(ネットワークセンター) | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成26年2月7日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 1,080百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | |
| 期末算定価額 | 1,220百万円 | 信託設定日 | 平成19年11月6日 | ||
| (価格時点) | (平成29年8月31日) | 信託期間満了日 | 平成36年2月29日 | ||
| 所在地(住居表示) | 広島県広島市東区光町二丁目6番6号 | ||||
| 土地 | 地番 | 広島県広島市東区光町二丁目6番21他 | 建物 | 竣工年月 | 平成13年10月 |
| 建蔽率 | 80% | 構造 | 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造 | ||
| 容積率 | 400% | 階数 | 地上7階 | ||
| 用途地域 | 近隣商業地域 | 用途 | 機械室・車庫・事務所 | ||
| 敷地面積 | 1,271.06㎡ | 延床面積 | 5,208.54㎡ | ||
| 駐車場台数 | - | ||||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | ヒューリック株式会社 | マスターリース会社 | - | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
| 賃貸借の概要 | |||||
| 総賃貸可能面積 | 5,208.54㎡ | 稼働率 | 100.0% | ||
| 代表的テナント | ソフトバンク株式会社 | テナント数 | 1 | ||
| 総賃料収入(年換算) | 88百万円 | 敷金・保証金 | 44百万円 | ||
| 契約形態:定期建物賃貸借契約 契約期間:平成19年11月6日から平成39年11月5日まで 賃料改定:賃料改定については、上記賃貸借契約の締結日から10年後の応当日の前日を含む月の月末日までの期間は本件賃料について借地借家法第32条の適用による賃料増減額請求は行えません。その後は、経済情勢、地域の賃料水準等を総合的に勘案のうえ、賃貸人と賃借人の間で協議して改定するものとされています。 契約更新:上記賃貸借契約の締結日から本契約期間満了の5年前までの間に、本件建物等に係る、同契約の終了日を始期とする新たな賃貸借契約を締結するか否かにつき決定するものとされています。 中途解約:賃貸人又は賃借人は、上記賃貸借契約の締結日から10年間(解約不能期間)は、原則として、同契約を解除することができません。解約不能期間経過後は、賃借人は、12ヶ月以上前に賃貸人に書面により通知することにより解約することができます。また、12ヶ月分の賃料相当額を賃貸人に支払う場合には、即時解約することができます。 | |||||
| 鑑定評価書の概要 | |||||
| 不動産鑑定機関 | 一般財団法人日本不動産研究所 | ||||
| 鑑定評価額 | 1,220百万円 | ||||
| 直接還元法による価格 | 1,220百万円 | ||||
| 還元利回り | 5.7% | ||||
| DCF法による価格 | 1,210百万円 | ||||
| 割引率 | 5.5% | ||||
| 最終還元利回り | 5.9% | ||||
| 原価法による積算価格 | 1,110百万円 | ||||
| 土地割合 | 63.7% | ||||
| 建物割合 | 36.3% | ||||
| 物件名称 | 熱田ネットワークセンター | 分類 | 次世代アセット(ネットワークセンター) | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成26年2月7日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 1,015百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | |
| 期末算定価額 | 1,100百万円 | 信託設定日 | 平成19年11月6日 | ||
| (価格時点) | (平成29年8月31日) | 信託期間満了日 | 平成36年2月29日 | ||
| 所在地(住居表示) | 愛知県名古屋市熱田区幡野町20番1号 | ||||
| 土地 | 地番 | 愛知県名古屋市熱田区幡野町2001番 | 建物 | 竣工年月 | 平成9年5月 |
| 建蔽率 | 60% | 構造 | 鉄筋コンクリート造 | ||
| 容積率 | 200% | 階数 | 地上3階地下1階 | ||
| 用途地域 | 準工業地域 | 用途 | 電話交換所 | ||
| 敷地面積 | 2,502.47㎡ | 延床面積 | 4,943.10㎡ | ||
| 駐車場台数 | - | ||||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | ヒューリック株式会社 | マスターリース会社 | - | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
| 賃貸借の概要 | |||||
| 総賃貸可能面積 | 4,943.10㎡ | 稼働率 | 100.0% | ||
| 代表的テナント | ソフトバンク株式会社 | テナント数 | 1 | ||
| 総賃料収入(年換算) | 73百万円 | 敷金・保証金 | 37百万円 | ||
| 契約形態:定期建物賃貸借契約 契約期間:平成19年11月6日から平成34年11月5日まで 賃料改定:賃料改定については、上記賃貸借契約の締結日から10年後の応当日の前日を含む月の月末日までの期間は本件賃料について借地借家法第32条の適用による賃料増減額請求は行えません。その後は、経済情勢、地域の賃料水準等を総合的に勘案のうえ、賃貸人と賃借人の間で協議して改定するものとされています。 契約更新:上記賃貸借契約の締結日から本契約期間満了の5年前までの間に、本件建物等に係る、同契約の終了日を始期とする新たな賃貸借契約を締結するか否かにつき決定するものとされています。 中途解約:賃貸人又は賃借人は、上記賃貸借契約の締結日から10年間(解約不能期間)は、原則として、同契約を解除することができません。解約不能期間経過後は、賃借人は、12ヶ月以上前に賃貸人に書面により通知することにより解約することができます。また、12ヶ月分の賃料相当額を賃貸人に支払う場合には、即時解約することができます。 | |||||
| 鑑定評価書の概要 | |||||
| 不動産鑑定機関 | 一般財団法人日本不動産研究所 | ||||
| 鑑定評価額 | 1,100百万円 | ||||
| 直接還元法による価格 | 1,110百万円 | ||||
| 還元利回り | 5.4% | ||||
| DCF法による価格 | 1,090百万円 | ||||
| 割引率 | 5.2% | ||||
| 最終還元利回り | 5.6% | ||||
| 原価法による積算価格 | 955百万円 | ||||
| 土地割合 | 62.3% | ||||
| 建物割合 | 37.7% | ||||
| 物件名称 | 長野ネットワークセンター | 分類 | 次世代アセット(ネットワークセンター) | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成26年2月7日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 305百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | |
| 期末算定価額 | 368百万円 | 信託設定日 | 平成19年11月6日 | ||
| (価格時点) | (平成29年8月31日) | 信託期間満了日 | 平成36年2月29日 | ||
| 所在地(住居表示) | 長野県長野市大字鶴賀緑町1600番地12 | ||||
| 土地 | 地番 | 長野県長野市大字鶴賀字苗間平1600番12 | 建物 | 竣工年月 | 平成6年9月 |
| 建蔽率 | 90%(注1) | 構造 | 鉄骨・鉄筋コンクリート造 | ||
| 容積率 | 400%・300%(注2) | 階数 | 地上6階地下1階 | ||
| 用途地域 | 商業地域、近隣商業地域 | 用途 | 事務所 | ||
| 敷地面積 | 815.30㎡ | 延床面積 | 2,211.24㎡ | ||
| 駐車場台数 | - | ||||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | ヒューリック株式会社 | マスターリース会社 | - | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
| 賃貸借の概要(注3) | |||||
| 総賃貸可能面積 | 2,211.24㎡ | 稼働率 | 100.0% | ||
| 代表的テナント | ソフトバンク株式会社 | テナント数 | 1 | ||
| 総賃料収入(年換算) | 35百万円 | 敷金・保証金 | 18百万円 | ||
| 契約形態:定期建物賃貸借契約 契約期間:平成29年11月6日から平成36年11月5日まで 賃料改定:賃料改定については、上記賃貸借契約の期間中は本件賃料について借地借家法第32条の適用による賃料増減額請求は行えません。 中途解約:賃貸人又は賃借人は、上記賃貸借契約の期間中は、同契約を解除することができません。 | |||||
| (注1)本物件の土地の建蔽率は、本来80%ですが、当該土地に係る角地加算により緩和され、適用される建蔽率は90%となります。 (注2)南側路線から25mまでは400%、25m超は300%です。 (注3)本物件については、平成29年8月31日以降にテナントとの間で新たな賃貸借契約が締結されており、「契約期間」、「賃料改定」及び「中途解約」については当該賃貸借契約に表示された内容等を記載しています。また、当該賃貸借契約における「総賃料収入(年換算)」は33百万円、「敷金・保証金」は17百万円です。 | |||||
| 鑑定評価書の概要 | |||||
| 不動産鑑定機関 | 一般財団法人日本不動産研究所 | ||||
| 鑑定評価額 | 368百万円 | ||||
| 直接還元法による価格 | 369百万円 | ||||
| 還元利回り | 6.9% | ||||
| DCF法による価格 | 367百万円 | ||||
| 割引率 | 6.7% | ||||
| 最終還元利回り | 7.1% | ||||
| 原価法による積算価格 | 296百万円 | ||||
| 土地割合 | 42.9% | ||||
| 建物割合 | 57.1% | ||||
| 物件名称 | 千葉ネットワークセンター | 分類 | 次世代アセット(ネットワークセンター) | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成26年12月16日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 7,060百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | みずほ信託銀行 株式会社 | |
| 期末算定価額 | 7,190百万円 | 信託設定日 | 平成20年3月27日 | ||
| (価格時点) | (平成29年8月31日) | 信託期間満了日 | 平成36年10月31日 | ||
| 所在地(住居表示) | 千葉県印西市武西学園台一丁目1番1号 | ||||
| 土地 | 地番 | 千葉県印西市武西学園台一丁目1番1他 | 建物 | 竣工年月 | 平成7年6月 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 | ||||
| 建蔽率 | 70%(注1) | 階数 | 地上8階地下2階 | ||
| 容積率 | 200% | 用途 | 通信局舎 | ||
| 用途地域 | 第二種住居地域 | 延床面積 | 23,338.00㎡(注2) | ||
| 敷地面積 | 12,441.19㎡ | 駐車場台数 | 80台 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | ヒューリック株式会社 | マスターリース会社 | - | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
| 賃貸借の概要 | |||||
| 総賃貸可能面積 | 23,338.00㎡ | 稼働率 | 100.0% | ||
| 代表的テナント | ソフトバンク株式会社 | テナント数 | 1 | ||
| 総賃料収入(年換算) | 447百万円 | 敷金・保証金 | 224百万円 | ||
| 契約形態:定期建物賃貸借契約 契約期間:平成20年3月27日から平成40年3月27日まで 賃料改定:賃料改定については、上記賃貸借契約の締結日から10年後の応当日の前日を含む月の月末日までの期間は本件賃料について借地借家法第32条の適用による賃料増減額請求は行えません。その後は、経済情勢、地域の賃料水準等を総合的に勘案のうえ、賃貸人と賃借人の間で協議して改定するものとされています。 契約更新:上記賃貸借契約の締結日から本契約期間満了の5年前までの間に、本件建物等に係る、同契約の終了日を始期とする新たな賃貸借契約を締結するか否かにつき決定するものとされています。 中途解約:賃貸人又は賃借人は、上記賃貸借契約の締結日から10年間(解約不能期間)は、原則として、同契約を解除することができません。解約不能期間経過後は、賃借人は、12ヶ月以上前に賃貸人に書面により通知することにより解約することができます。また、12ヶ月分の賃料相当額を賃貸人に支払う場合には、即時解約することができます。 | |||||
| (注1)本物件の土地の指定建蔽率は、本来60%ですが、当該土地の角地加算により適用される建蔽率は70%となります。 (注2)延床面積に附属建物336.34㎡は含まれていません。 | |||||
| 鑑定評価書の概要 | |||||
| 不動産鑑定機関 | 一般財団法人日本不動産研究所 | ||||
| 鑑定評価額 | 7,190百万円 | ||||
| 直接還元法による価格 | 7,230百万円 | ||||
| 還元利回り | 5.2% | ||||
| DCF法による価格 | 7,140百万円 | ||||
| 割引率 | 5.0% | ||||
| 最終還元利回り | 5.4% | ||||
| 原価法による積算価格 | 4,460百万円 | ||||
| 土地割合 | 54.5% | ||||
| 建物割合 | 45.5% | ||||
| 物件名称 | 札幌ネットワークセンター | 分類 | 次世代アセット(ネットワークセンター) | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成26年12月16日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 2,510百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | |
| 期末算定価額 | 2,600百万円 | 信託設定日 | 平成20年5月22日 | ||
| (価格時点) | (平成29年8月31日) | 信託期間満了日 | 平成36年10月31日 | ||
| 所在地(住居表示) | 北海道札幌市北区北九条西二丁目4番地1 | ||||
| 土地 | 地番 | 北海道札幌市北区 北九条西二丁目4番1 | 建物 | 竣工年月 | 平成14年1月 |
| 構造 | 鉄骨造 | ||||
| 建蔽率 | 90%(注1) | 階数 | 地上5階 | ||
| 容積率 | 400% | 用途 | 事務所・通信機器室 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 9,793.57㎡(注2) | ||
| 敷地面積 | 3,136.45㎡ | 駐車場台数 | 35台 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | ヒューリック株式会社 | マスターリース会社 | - | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
| 賃貸借の概要 | |||||
| 総賃貸可能面積 | 9,793.57㎡ | 稼働率 | 100.0% | ||
| 代表的テナント | ソフトバンク株式会社 | テナント数 | 1 | ||
| 総賃料収入(年換算) | 167百万円 | 敷金・保証金 | 84百万円 | ||
| 契約形態:定期建物賃貸借契約 契約期間:平成20年5月22日から平成40年5月22日まで 賃料改定:賃料改定については、上記賃貸借契約の締結日から10年後の応当日の前日を含む月の月末日までの期間は本件賃料について借地借家法第32条の適用による賃料増減額請求は行えません。その後は、経済情勢、地域の賃料水準等を総合的に勘案のうえ、賃貸人と賃借人の間で協議して改定するものとされています。 契約更新:上記賃貸借契約の締結日から本契約期間満了の5年前までの間に、本件建物等に係る、同契約の終了日を始期とする新たな賃貸借契約を締結するか否かにつき決定するものとされています。 中途解約:賃貸人又は賃借人は、上記賃貸借契約の締結日から10年間(解約不能期間)は、原則として、同契約を解除することができません。解約不能期間経過後は、賃借人は、12ヶ月以上前に賃貸人に書面により通知することにより解約することができます。また、12ヶ月分の賃料相当額を賃貸人に支払う場合には、即時解約することができます。 | |||||
| (注1)本物件の土地の指定建蔽率は、本来80%ですが、当該土地の角地加算により適用される建蔽率は90%となります。 (注2)延床面積に附属建物38.54㎡は含まれていません。 | |||||
| 鑑定評価書の概要 | |||||
| 不動産鑑定機関 | 一般財団法人日本不動産研究所 | ||||
| 鑑定評価額 | 2,600百万円 | ||||
| 直接還元法による価格 | 2,620百万円 | ||||
| 還元利回り | 5.2% | ||||
| DCF法による価格 | 2,580百万円 | ||||
| 割引率 | 5.0% | ||||
| 最終還元利回り | 5.4% | ||||
| 原価法による積算価格 | 2,620百万円 | ||||
| 土地割合 | 77.5% | ||||
| 建物割合 | 22.5% | ||||
| 物件名称 | 京阪奈ネットワークセンター | 分類 | 次世代アセット(ネットワークセンター) | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成26年10月16日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 1,250百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | みずほ信託銀行 株式会社 | |
| 期末算定価額 | 1,320百万円 | 信託設定日 | 平成19年11月6日 | ||
| (価格時点) | (平成29年8月31日) | 信託期間満了日 | 平成36年10月31日 | ||
| 所在地(住居表示) | 京都府木津川市木津雲村113番地1 | ||||
| 土地 | 地番 | 京都府木津川市 木津雲村113番1他 | 建物 | 竣工年月 | 平成13年5月 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋 コンクリート・鉄骨造 | ||||
| 建蔽率 | 60% | 階数 | 地上3階 | ||
| 容積率 | 200% | 用途 | 事務所・機械室・車庫 | ||
| 用途地域 | 準工業地域 | 延床面積 | 9,273.44㎡ | ||
| 敷地面積 | 7,691.62㎡ | 駐車場台数 | 6台 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | ヒューリック株式会社 | マスターリース会社 | - | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
| 賃貸借の概要 | |||||
| 総賃貸可能面積 | 9,273.44㎡ | 稼働率 | 100.0% | ||
| 代表的テナント | ソフトバンク株式会社 | テナント数 | 1 | ||
| 総賃料収入(年換算) | 94百万円 | 敷金・保証金 | 47百万円 | ||
| 契約形態:定期建物賃貸借契約 契約期間:平成19年11月6日から平成34年11月5日まで 賃料改定:賃料改定については、上記賃貸借契約の締結日から10年後の応当日の前日を含む月の月末日までの期間は本件賃料について借地借家法第32条の適用による賃料増減額請求は行えません。その後は、経済情勢、地域の賃料水準等を総合的に勘案のうえ、賃貸人と賃借人の間で協議して改定するものとされています。 契約更新:上記賃貸借契約の締結日から本契約期間満了の5年前までの間に、本件建物等に係る、同契約の終了日を始期とする新たな賃貸借契約を締結するか否かにつき決定するものとされています。 中途解約:賃貸人又は賃借人は、上記賃貸借契約の締結日から10年間(解約不能期間)は、原則として、同契約を解除することができません。解約不能期間経過後は、賃借人は、12ヶ月以上前に賃貸人に書面により通知することにより解約することができます。また、12ヶ月分の賃料相当額を賃貸人に支払う場合には、即時解約することができます。 | |||||
| 鑑定評価書の概要 | |||||
| 不動産鑑定機関 | 一般財団法人日本不動産研究所 | ||||
| 鑑定評価額 | 1,320百万円 | ||||
| 直接還元法による価格 | 1,320百万円 | ||||
| 還元利回り | 5.5% | ||||
| DCF法による価格 | 1,320百万円 | ||||
| 割引率 | 5.3% | ||||
| 最終還元利回り | 5.7% | ||||
| 原価法による積算価格 | 1,170百万円 | ||||
| 土地割合 | 52.8% | ||||
| 建物割合 | 47.2% | ||||
| 物件名称 | 相鉄フレッサイン銀座七丁目(土地) | 分類 | 次世代アセット(ホテル) | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成28年9月16日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 4,370百万円 | 信託受益 権の概要 | 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | |
| 鑑定評価額(注1) | 4,590百万円 | 信託設定日 | 平成28年9月16日 | ||
| (価格時点) | (平成29年8月31日) | 信託期間満了日 | 平成38年9月30日 | ||
| 最寄駅 | 東京メトロ銀座線ほか「銀座」駅徒歩5分 | ||||
| 所在地(住居表示) | 東京都中央区銀座七丁目11番12号 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都中央区銀座七丁目5番3 | 建物 | 竣工年月 | - |
| 構造 | - | ||||
| 建蔽率 | 100%(注2) | 階数 | - | ||
| 容積率 | 900%(注3) | 用途 | - | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | - | ||
| 敷地面積 | 704.72㎡ | 駐車場台数 | - | ||
| 所有形態 | 所有権(共有持分50%) | 所有形態 | - | ||
| PM会社 | ヒューリック株式会社 | マスターリース会社 | - | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
| 賃貸借の概要(注4) | |||||
| 総賃貸可能面積(注5) | 352.36㎡ | 稼働率 | 100.0% | ||
| 代表的テナント | ヒューリック株式会社 (注4) | テナント数(注4) | 1 | ||
| 総賃料収入(年換算) (注4) | 182百万円 | 敷金・保証金(注4) | 91百万円 | ||
| (注1)本投資法人が保有する共有持分(50%)に相当する価格を記載しています。 (注2)本物件の土地の指定建蔽率は本来80%ですが、防火地域内の耐火建築物であることから、適用される建蔽率は100%となります。 (注3)本物件の土地の指定容積率は本来700%ですが、機能更新型高度利用地区(銀座A地区)の指定を受けているため、容積率は900%へ緩和されています。 (注4)信託受託者は、本物件の共有者であるヒューリック株式会社との間で共有者間協定を締結し、かかる共有者間協定に基づき、同社に対して有償で、本物件の単独使用を認めています。したがって、ここでは、かかる共有者間協定に基づく土地の使用許諾における、使用許諾を受ける共有者の名称・数、使用料、敷金類似の預り金等の内容を記載しています。 (注5)共有者間協定に基づき、登記簿上に記載の面積に本投資法人が保有する共有持分割合(50%)を乗じた面積を記載しています。 | |||||
| 鑑定評価書の概要 | |||||
| 不動産鑑定機関 | 一般財団法人日本不動産研究所 | ||||
| 鑑定評価額(注6) | 4,590百万円 | ||||
| 直接還元法による価格 (注6) | 4,620百万円 | ||||
| 還元利回り | 3.6% | ||||
| DCF法による価格(注6) | 4,550百万円 | ||||
| 割引率 | 3.1% | ||||
| 最終還元利回り | 3.8% | ||||
(注6)本投資法人が保有する共有持分(50%)に相当する数値を記載しています。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
