有価証券報告書(内国投資証券)-第7期(平成29年11月1日-平成30年4月30日)

(6)【注記表】
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]

1.固定資産の減価償却の方法	①有形固定資産(信託財産を含みます。) 定額法を採用しています。 なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 建物 6～65年 構築物 10～40年 機械及び装置 10～18年 工具、器具及び備品 2～15年 ②無形固定資産 定額法を採用しています。 ③長期前払費用 定額法を採用しています。
2.繰延資産の処理方法	①投資法人債発行費 償還期間にわたり定額法により償却しています。 ②投資口交付費 定額法(3年)により償却しています。
3.収益及び費用の計上基準	固定資産税等の処理方法 保有する不動産等にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、譲渡人に支払った取得日を含む年度の固定資産税等の精算金は不動産賃貸事業費用として計上せず、当該不動産等の取得原価に算入しています。不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は、前期は78,845千円であり、当期は該当ありません。
4.ヘッジ会計の方法	①ヘッジ会計の方法 繰延ヘッジ処理によっています。ただし、特例処理の要件を満たす金利スワップについては特例処理を採用しています。 ②ヘッジ手段とヘッジ対象 ヘッジ手段:金利スワップ取引 ヘッジ対象:借入金金利 ③ヘッジ方針 本投資法人はリスク管理基本方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。 ④ヘッジの有効性の評価の方法 金利スワップは特例処理の要件を満たしているため、有効性の評価は省略しています。
5.キャッシュ・フロー計算書に おける資金の範囲	キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金が可能であり、かつ、価値の変動について僅少のリスクしか負わない取得日から3か月以内に償還期限の到来する短期投資からなります。
6.その他財務諸表作成のための 基本となる重要な事項	①不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしています。 (1)信託現金及び信託預金 (2)信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定 (3)信託預り敷金及び保証金 ②消費税等の処理方法 消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。

[貸借対照表に関する注記]
※1 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
(単位:千円)

	前期 (2017年10月31日)	当期 (2018年4月30日)
	50,000	50,000

[損益計算書に関する注記]
※1 不動産賃貸事業損益の内訳
(単位:千円)

	前期 自 2017年 5月 1日 至 2017年10月31日		当期 自 2017年11月 1日 至 2018年 4月30日
A.不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
賃料収入等	4,538,496		4,617,985
その他	11,930	4,550,426	11,860	4,629,845
その他賃貸事業収入
附加使用料	24,706		19,927
その他	5,375	30,081	5,815	25,742
不動産賃貸事業収益合計		4,580,508		4,655,588
B.不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
外注委託費	24,546		24,561
管理委託料	26,177		30,742
信託報酬	2,704		2,765
水道光熱費	20,595		19,172
公租公課	334,107		378,425
損害保険料	6,291		5,950
修繕費	28,342		22,728
減価償却費	730,095		731,538
その他賃貸事業費用	5,171	1,178,033	7,137	1,223,022
不動産賃貸事業費用合計		1,178,033		1,223,022
C.不動産賃貸事業損益(A-B)		3,402,475		3,432,565

[投資主資本等変動計算書に関する注記]
※1 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数

	前期 自 2017年 5月 1日 至 2017年10月31日	当期 自 2017年11月 1日 至 2018年 4月30日
発行可能投資口総口数	10,000,000口	10,000,000口
発行済投資口の総口数	969,000口	969,000口

[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
(単位:千円)

	前期 自 2017年 5月 1日 至 2017年10月31日	当期 自 2017年11月 1日 至 2018年 4月30日
現金及び預金	1,756,618	2,607,767
信託現金及び信託預金	6,518,376	7,005,235
現金及び現金同等物	8,274,994	9,613,003

[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
(単位:千円)

	前期 (2017年10月31日)	当期 (2018年4月30日)
1年以内	9,159,073	9,047,000
1年超	35,656,637	31,211,701
合計	44,815,711	40,258,702

[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するため、安定的かつ健全な財務運営を行っていく方針としており、資産の取得、修繕費若しくは分配金の支払、本投資法人の運営に要する資金、若しくは債務の返済等の資金の手当てを目的として、資金を借入れ又は投資法人債の発行により資金調達を行います。
なお、デリバティブ取引については、負債から生じる金利変動リスク及び海外不動産への投資を行う場合における為替リスクのヘッジを目的とした運用に限るものとし、投機的な取引は行わない方針です。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金の資金使途は、主に運用資産の取得資金及び借入金の返済資金です。
借入れ及び投資法人債の発行の可能性及び条件は、本投資法人の経済的信用力、金利情勢その他の要因による影響を受けるため、本投資法人の希望する時期及び条件で資金調達を行うことができる保証はなく、更に変動金利の借入金については、その後の市場動向に左右されます。
本投資法人は、これらの資金調達に係る流動性リスクや金利変動リスクについては、調達先及び調達手段の多様化、並びに総資産有利子負債比率及び借入額全体に占める変動金利借入金の比率を適正に管理することで当該リスクを管理・限定しています。更に、一部の変動金利による借入金については、デリバティブ取引の取扱及びリスク管理の基本方針を定めた規程に基づき、デリバティブ取引(金利スワップ取引)をヘッジ手段として利用することで金利変動リスクを回避しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては変動要因を織り込んでいるため、異なる前提条件を採用することにより、当該価額が変動することがあります。また、「2.金融商品の時価等に関する事項」におけるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
2.金融商品の時価等に関する事項
2017年10月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。
なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません((注2)参照)。
(単位:千円)

	貸借対照表計上額	時価	差額
(1)現金及び預金	1,756,618	1,756,618	-
(2)信託現金及び信託預金	6,518,376	6,518,376	-
資産 計	8,274,994	8,274,994	-
(3)1年内返済予定の長期借入金	14,000,000	14,000,000	-
(4)投資法人債	5,000,000	4,980,500	△19,500
(5)長期借入金	65,400,000	66,990,706	1,590,706
負債 計	84,400,000	85,971,206	1,571,206
(6)デリバティブ取引	-	-	-

2018年4月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。
なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません((注2)参照)。
(単位:千円)

	貸借対照表計上額	時価	差額
(1)現金及び預金	2,607,767	2,607,767	-
(2)信託現金及び信託預金	7,005,235	7,005,235	-
資産 計	9,613,003	9,613,003	-
(3)投資法人債	5,000,000	4,985,800	△14,200
(4)長期借入金	79,400,000	80,689,728	1,289,728
負債 計	84,400,000	85,675,528	1,275,528
(5)デリバティブ取引	-	-	-

(注1) 金融商品の時価の算定方法
(1)現金及び預金、(2)信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(3)投資法人債
本投資法人の発行する投資法人債の時価については、市場価格に基づき算定しています。
(4)長期借入金
長期借入金のうち、変動金利によるものは金利が一定期間毎に更改される条件となっているため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています(ただし、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金(後記「デリバティブ取引に関する注記」参照)は、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、同様の新規借入れを行った場合に合理的に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。)。また、固定金利によるものの時価については、元利金の合計額を残存期間に対応した同様の新規借入れを行った場合に合理的に想定される金利で割り引いて算定する方法によっています。
(5)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注2) 時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
信託預り敷金及び保証金は市場価格がなく、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することが困難であることから合理的にキャッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められるため、時価評価の対象とはしていません。
(単位:千円)

区分	前期 (2017年10月31日)	当期 (2018年4月30日)
信託預り敷金及び保証金	9,268,730	9,269,955

(注3) 金銭債権の決算日(2017年10月31日)後の償還予定額
(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
現金及び預金	1,756,618	-	-	-	-	-
信託現金及び 信託預金	6,518,376	-	-	-	-	-
合 計	8,274,994	-	-	-	-	-

金銭債権の決算日(2018年4月30日)後の償還予定額
(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
現金及び預金	2,607,767	-	-	-	-	-
信託現金及び 信託預金	7,005,235	-	-	-	-	-
合 計	9,613,003	-	-	-	-	-

(注4) 投資法人債、借入金の決算日(2017年10月31日)後の返済予定額
(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
1年内返済予定の 長期借入金	14,000,000	-	-	-	-	-
投資法人債	-	-	-	-	3,000,000	2,000,000
長期借入金	-	-	14,000,000	12,910,000	17,000,000	21,490,000

投資法人債、借入金の決算日(2018年4月30日)後の返済予定額
(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
投資法人債	-	-	-	-	3,000,000	2,000,000
長期借入金	-	14,000,000	11,050,000	18,860,000	10,000,000	25,490,000

[有価証券に関する注記]
前期(2017年10月31日)
該当事項はありません。
当期(2018年4月30日)
該当事項はありません。
[デリバティブ取引に関する注記]
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2017年10月31日)
該当事項はありません。
当期(2018年4月30日)
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
前期(2017年10月31日)
ヘッジ会計の方法毎の決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
(単位:千円)

ヘッジ会計の 方法	デリバティブ取引の 種類等	主なヘッジ 対象	契約額等		時価	当該時価の 算定方法
				うち1年超
金利スワップの特例処理	金利スワップ取引 変動受取・固定支払	長期借入金	50,350,000	50,350,000	*	-

*金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています(前記「金融商品に関する注記」2.金融商品の時価等に関する事項(注1)参照)。
当期(2018年4月30日)
ヘッジ会計の方法毎の決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
(単位:千円)

ヘッジ会計の 方法	デリバティブ取引の 種類等	主なヘッジ 対象	契約額等		時価	当該時価の 算定方法
				うち1年超
金利スワップの特例処理	金利スワップ取引 変動受取・固定支払	長期借入金	60,450,000	60,450,000	*	-

*金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています(前記「金融商品に関する注記」2.金融商品の時価等に関する事項(注1)参照)。
[退職給付に関する注記]
前期(2017年10月31日)
該当事項はありません。
当期(2018年4月30日)
該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
(単位:千円)

	前期 (2017年10月31日)	当期 (2018年4月30日)
繰延税金資産
未払事業税損金不算入額	7	21
繰延税金資産合計	7	21
繰延税金資産の純額	7	21

2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
(単位:%)

	前期 (2017年10月31日)	当期 (2018年4月30日)
法定実効税率	31.74	31.74
(調整)
支払分配金の損金算入額	△31.73	△31.72
その他	0.02	0.02
税効果会計適用後の法人税等の負担率	0.03	0.04

[持分法損益等に関する注記]
前期(自 2017年5月1日 至 2017年10月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2017年11月1日 至 2018年4月30日)
該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2017年5月1日 至 2017年10月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2017年11月1日 至 2018年4月30日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2017年5月1日 至 2017年10月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2017年11月1日 至 2018年4月30日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2017年5月1日 至 2017年10月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2017年11月1日 至 2018年4月30日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2017年5月1日 至 2017年10月31日)

種類	氏名	事業の内容 又は職業	議決権等の所有(被所有)割合	取引の内容	取引金額(千円)	科目	期末残高(千円)
役員及び その近親者	井上順一	本投資法人執行役員兼積水ハウス投資顧問株式会社代表取締役	-	積水ハウス投資顧問株式会社への資産運用報酬の支払 (注1)	391,362 (注2)	未払金	388,327

(注1) 井上順一が第三者(積水ハウス投資顧問株式会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人の規約で定められた条件によっています。
(注2) 不動産等の帳簿価額に算入した物件取得に係る運用報酬31,800千円が含まれています。
(注3) 上記金額のうち、取引金額には消費税等は含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
当期(自 2017年11月1日 至 2018年4月30日)

種類	氏名	事業の内容 又は職業	議決権等の所有(被所有)割合	取引の内容	取引金額(千円)	科目	期末残高(千円)
役員及び その近親者	井上順一	本投資法人執行役員兼積水ハウス投資顧問株式会社代表取締役	-	積水ハウス投資顧問株式会社への資産運用報酬の支払 (注1)	370,434	未払金	400,069

(注1) 井上順一が第三者(積水ハウス投資顧問株式会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人の規約で定められた条件によっています。
(注2) 上記金額のうち、取引金額には消費税等は含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
[資産除去債務に関する注記]
前期(2017年10月31日)
該当事項はありません。
当期(2018年4月30日)
該当事項はありません。
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人は、東京都その他の地域において、賃貸収益を得ることを目的として、賃貸オフィスビル等を所有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、以下のとおりです。
(単位:千円)

		前期 自 2017年 5月 1日 至 2017年10月31日	当期 自 2017年11月 1日 至 2018年 4月30日
貸借対照表計上額
	期首残高	177,418,011	198,055,813
	期中増減額	20,637,802	△679,117
	期末残高	198,055,813	197,376,695
期末時価		233,080,000	234,040,000

(注1) 貸借対照表計上額は、減価償却後の帳簿価額を記載しています。
(注2) 前期増減額のうち、主な増加額は、新規物件取得(21,355,798千円)によるものであり、主な減少額は、減価償却費(730,095千円)によるものです。当期増減額のうち、主な減少額は、減価償却費(731,538千円)によるものです。
(注3) 期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する当期における損益は、前記「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
[セグメント情報等に関する注記]
1.セグメント情報
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
2.関連情報
前期(自 2017年5月1日 至 2017年10月31日)
(1)製品及びサービス毎の情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域毎の情報
① 売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客毎の情報
(単位:千円)

顧客の名称	営業収益	関連するセグメント名
積水ハウス株式会社	3,151,016	不動産賃貸事業
非開示(注)	1,088,998	不動産賃貸事業

(注) 当該顧客は国内の一般事業会社ではありますが、先方より名称の開示についての承諾が得られていないため、開示しません。なお、当該顧客は積水ハウス株式会社のグループ会社には該当しません。
当期(自 2017年11月1日 至 2018年4月30日)
(1)製品及びサービス毎の情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域毎の情報
① 売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客毎の情報
(単位:千円)

顧客の名称	営業収益	関連するセグメント名
積水ハウス株式会社	3,211,225	不動産賃貸事業
非開示(注)	1,088,998	不動産賃貸事業

(注) 当該顧客は国内の一般事業会社ではありますが、先方より名称の開示についての承諾が得られていないため、開示しません。なお、当該顧客は積水ハウス株式会社のグループ会社には該当しません。
[1口当たり情報に関する注記]

	前期 自 2017年 5月 1日 至 2017年10月31日	当期 自 2017年11月 1日 至 2018年 4月30日
1口当たり純資産額	58,212円	58,209円
1口当たり当期純利益	1,368円	1,352円

(注1) 1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載しておりません。
(注2) 本投資法人は2018年5月1日を効力発生日として投資口1口につき2口の割合による投資口の分割を行っています。前期首に当該投資口分割が行われたと仮定して1口当たり純資産額及び1口当たり当期純利益を算定しています。
(注3) 1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。

	前期 自 2017年 5月 1日 至 2017年10月31日	当期 自 2017年11月 1日 至 2018年 4月30日
当期純利益(千円)	2,625,719	2,621,476
普通投資主に帰属しない金額(千円)	-	-
普通投資口に係る当期純利益(千円)	2,625,719	2,621,476
期中平均投資口数(口)(注)	1,918,506	1,938,000

(注) 本投資法人は、2018年5月1日を効力発生日として投資口1口につき2口の割合による投資口の分割を行っています。前期首に当該投資口分割が行われたと仮定して期中平均投資口数を算定しています。
[重要な後発事象に関する注記]
1. 積水ハウス・レジデンシャル投資法人との合併
本投資法人は、2018年5月1日に本投資法人を吸収合併存続法人、SHIを吸収合併消滅法人とする吸収合併を行いました。
(1)本投資法人合併の目的
本投資法人は、本投資法人合併により、資産規模を拡大してマーケットプレゼンスを向上させること、及び積水ハウスグループの総合力を活用して多様な成長機会を強化することが、運用資産の着実な成長を通じた収益の確保及び分配金の安定・向上による投資主価値の最大化に資する最良の施策であると判断するに至り、本投資法人合併を行いました。
(2)合併比率
本投資法人合併に当たって、本投資法人はSHIの投資主に対してSHIの投資口1口につき、本投資法人の投資口1.65口を割当交付しました。
(3)合併交付金
本投資法人は、SHIの2018年4月30日までの最終営業期間(2017年10月1日から2018年4月30日まで)の金銭の分配の代わり金として、SHIの分配可能利益に基づき、本投資法人合併の効力発生日の前日である2018年4月30日のSHIの最終投資主名簿に記載又は記録された投資主に対して最終営業期間の金銭の分配額見合いの合併交付金を2018年7月20日から支払う予定です。
(4)出資総額等
本投資法人合併に際して増加した本投資法人の出資総額及び出資剰余金の額は以下のとおりです。
出資総額 :0円
出資剰余金 :投資法人計算規則第22条第1項に定める投資主資本等変動額から上記出資総額を減じて得た額
2. 投資口の分割
本投資法人は、2018年4月30日を分割の基準日とし、2018年5月1日を効力発生日として、投資口1口につき2口の割合による投資口の分割を行いました。
(1)本投資口分割の目的
本投資法人合併においてSHIの全ての投資主に対し1口以上の本投資法人の投資口を交付することを目的としています。
(2)本投資口分割の方法
本投資口分割の効力発生日の前日である2018年4月30日の最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主の所有投資口1口につき、2口の割合をもって分割しました。
(3)本投資口分割及び本投資法人合併により増加した投資口数等
本投資口分割前の本投資法人発行済投資口の総口数 : 969,000口
本投資口分割により増加した投資口数 : 969,000口
本投資口分割後の本投資法人発行済投資口の総口数 : 1,938,000口
本投資法人合併に伴うSHI投資口への割当交付口数 : 1,824,091口
本投資法人合併後の本投資法人発行済投資口の総口数 : 3,762,091口
本投資口分割後の発行可能投資口総口数(注) : 20,000,000口
(注) 本投資法人は、本投資口分割に伴い発行済投資口の総口数が増加することから、本投資法人合併の効力発生を条件として発行可能投資口総口数を10,000,000口から20,000,000口へ変更しました。なお、前期首に本投資口分割が実施されたと仮定した場合における1口当たり情報の各数値は[1口当たり情報に関する注記]をご参照ください。