有価証券報告書(内国投資証券)-第19期(2023/11/01-2024/04/30)

(6)【注記表】
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]

1.資産の評価基準及び評価方法	有価証券 その他有価証券 匿名組合出資持分 匿名組合の損益の純額に対する持分相当額を取り込む方法を採用しています。
2. 固定資産の減価償却の方法	①有形固定資産 定額法を採用しています。 なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 信託建物 2～69年 信託構築物 2～52年 信託機械及び装置 2～61年 信託工具、器具及び備品 2～15年 ②無形固定資産 定額法を採用しています。また、信託借地権については、定期借地契約の残存期間に基づく定額法を採用しています。 ③長期前払費用 定額法を採用しています。
3. 繰延資産の処理方法	①投資法人債発行費 償還期間にわたり定額法により償却しています。 ②投資口交付費 定額法(3年)により償却しています。
4. 引当金の計上基準	貸倒引当金 債権の貸倒損失に備えるため、貸倒懸念債権等特定の債権について、個別に回収可能性を検討し、回収不能見込額を計上しています。
5. 収益及び費用の計上基準	①収益に関する計上基準 本投資法人の顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点(収益を認識する通常の時点)は以下のとおりです。 (1)不動産等の売却 不動産等の売却については、不動産売却に係る契約に定められた引渡義務を履行することにより、顧客である買主が当該不動産等の支配を獲得した時点で収益計上を行っています。 (2)附加使用料収入 附加使用料収入の内容は主に水道光熱費収入であり、水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上を行っています。 水道光熱費収入のうち、本投資法人が代理人に該当すると判断したものについては、他の当事者が供給する電気、ガス等の料金として収受する額から当該他の当事者に支払う額を控除した純額を収益として認識しています。 ②固定資産税等の処理方法 保有する不動産等にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、譲渡人に支払った取得日を含む年度の固定資産税等の精算金は不動産賃貸事業費用として計上せず、当該不動産等の取得原価に算入しています。不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は、前期は396千円、当期は565千円です。

6. ヘッジ会計の方法	①ヘッジ会計の方法 繰延ヘッジ処理によっています。ただし、特例処理の要件を満たす金利スワップについては特例処理を採用しています。 ②ヘッジ手段とヘッジ対象 ヘッジ手段:金利スワップ取引 ヘッジ対象:借入金金利 ③ヘッジ方針 本投資法人はリスク管理基本方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。 ④ヘッジの有効性の評価の方法 ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。 ただし、金利スワップ取引の特例処理の要件を満たしているものについては、ヘッジの有効性の評価を省略しています。
7. キャッシュ・フロー計算書に おける資金の範囲	キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金が可能であり、かつ、価値の変動について僅少のリスクしか負わない取得日から3か月以内に償還期限の到来する短期投資からなります。
8. その他財務諸表作成のための 基礎となる事項	不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしています。 (1)信託現金及び信託預金 (2)信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定、信託借地権 (3)信託預り敷金及び保証金

[重要な会計上の見積りに関する注記]
固定資産の減損
1.財務諸表に計上した金額
(単位:千円)

	前期 (2023年10月31日)	当期 (2024年4月30日)
減損損失	-	4,008,462
有形固定資産	-	503,744,567
無形固定資産	-	5,888,571

2.識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報
当期(2024年4月30日)
本投資法人は、固定資産の減損に係る会計基準に従い、収益性の低下により投資額の回収が見込めなくなった場合、固定資産の帳簿価額を回収可能価額まで減額する会計処理を適用しています。
会計処理の適用にあたっては、本投資法人が保有する各物件を一つの資産グループとし、営業損益又はキャッシュ・フローが継続してマイナス、使用範囲又は方法について回収可能価額を著しく低下させる変化、経営環境の著しい悪化及び市場価格の著しい下落等によって減損の兆候があると認められる場合に減損損失の認識の要否を判定します。
減損損失を認識するかどうかの検討には将来キャッシュ・フローの見積金額を用い、減損損失の認識が必要と判断された場合には、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として計上します。将来キャッシュ・フローの見積りにあたっては、その前提となる賃料、賃貸事業費用、割引率等について、不動産鑑定評価において設定されている数値等の外部専門家の情報を参考に、市場の動向、類似不動産の取引事例等を総合的に勘案の上決定します。
各物件の業績や市場価格は、不動産賃貸市場や不動産売買市場の動向を受ける可能性があります。これらの様々な事象を正確に予測することは困難であり、見積りの前提に変更が生じた場合には、翌期の本投資法人の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を及ぼす可能性があります。
[貸借対照表に関する注記]
※1 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
(単位:千円)

	前期 (2023年10月31日)	当期 (2024年4月30日)
	50,000	50,000

2 コミットメントライン契約
本投資法人は取引銀行3行とコミットメントライン契約を締結しています。
(単位:千円)

	前期 (2023年10月31日)	当期 (2024年4月30日)
コミットメントライン契約の総額	15,000,000	15,000,000
借入実行残高	-	-
差引額	15,000,000	15,000,000

※3 自己投資口の消却の状況

	前期 (2023年10月31日)	当期 (2024年4月30日)
総消却口数	49,651口	49,651口
消却総額	3,999,964千円	3,999,964千円

(注)当期中の自己投資口の消却はありません。
※4 一時差異等調整積立金の積立て及び取崩しの処理に関する事項
(単位:千円)

	前期 (2023年10月31日)	当期 (2024年4月30日)
負ののれん発生益(注)
当初発生額	1,556,827	-
当期首残高	194,129	-
当期積立額	-	-
当期取崩額	194,129	-
当期末残高	-	-
積立て、取崩しの発生事由	分配金に充当	-
	(注)過年度に発生した負ののれん発生益の一部を積み立てたものであり、積み立てた期の翌期以降、50年均等額にあたる1%以上の金額を毎期取り崩し、分配金に充当し、当期において取崩が完了しました。	-

※5 一時差異等調整引当額
前期(2023年10月31日)
1.引当て、戻入れの発生事由、発生した資産等、当初発生額及び引当額
(単位:千円)

発生した 資産等	引当ての 発生事由	当初 発生額	当期首 残高	当期 引当額	当期 戻入額	当期末 残高	戻入れの 発生事由
信託建物等	合併の影響による減価償却にかかる償却超過の発生	63,004	-	63,004	-	63,004	-
繰延ヘッジ損益	金利スワップ評価損の発生	7,099	-	7,099	-	7,099	-
合計		70,103	-	70,103	-	70,103

2. 戻入れの具体的な方法

項目	戻入れの方法
信託建物等	合併関連の一時差異等調整引当額は、原則、戻入れしません。
繰延ヘッジ損益	ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻入れる予定です。

当期(2024年4月30日)
1.引当て、戻入れの発生事由、発生した資産等、当初発生額及び引当額
(単位:千円)

発生した 資産等	引当ての 発生事由	当初 発生額	当期首 残高	当期 引当額	当期 戻入額	当期末 残高	戻入れの 発生事由
信託建物等	合併の影響による減価償却にかかる償却超過の発生	366,727	63,004	303,722	-	366,727	-
繰延ヘッジ損益	金利スワップ評価損の発生	7,099	7,099	-	4,323	2,775	デリバティブ取引の時価の変動
不動産等売却益	分割売却における売却費用の一括計上	945,000	-	945,000	-	945,000	-
合計		1,318,826	70,103	1,248,722	4,323	1,314,502

2. 戻入れの具体的な方法

項目	戻入れの方法
信託建物等	合併関連の一時差異等調整引当額は、原則、戻入れしません。
繰延ヘッジ損益	ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻入れる予定です。
不動産等売却益	該当物件の売却時点において対応すべき金額を戻入れる予定です。

[損益計算書に関する注記]
※1 不動産賃貸事業損益の内訳
(単位:千円)

	前期 自 2023年 5月 1日 至 2023年10月31日		当期 自 2023年11月 1日 至 2024年 4月30日
A.不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
賃料収入等	14,521,624		14,385,078
その他	372,922	14,894,546	376,908	14,761,986
その他賃貸事業収入
附加使用料	257,660		189,499
その他	232,230	489,891	265,288	454,787
不動産賃貸事業収益合計		15,384,437		15,216,774
B.不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
外注委託費	623,370		614,346
管理委託料	481,934		537,124
信託報酬	38,173		44,008
水道光熱費	438,325		379,968
公租公課	1,134,233		1,224,156
損害保険料	17,824		17,838
修繕費	408,033		411,154
減価償却費	2,637,563		2,707,623
その他賃貸事業費用	816,690	6,596,150	847,501	6,783,722
不動産賃貸事業費用合計		6,596,150		6,783,722
C.不動産賃貸事業損益(A-B)		8,788,287		8,433,052

※2 不動産等売却損益の内訳
前期(自 2023年5月1日 至 2023年10月31日)
(単位:千円)

シャーメゾンステージ金沢西泉
不動産等売却収入	1,100,000
不動産等売却原価	984,307
その他の売却費用	38,776
不動産等売却益	76,915

(単位:千円)

御殿山SHビル
不動産等売却収入	7,000,000
不動産等売却原価	4,904,756
その他の売却費用	1,074,973
不動産等売却益	1,020,270

当期(自 2023年11月1日 至 2024年4月30日)
(単位:千円)

ガーデンシティ品川御殿山
不動産等売却収入	31,110,000
不動産等売却原価	35,327,086
その他の売却費用	7,213
不動産等売却損	4,224,299

(単位:千円)

本町ガーデンシティ(ホテル部分)
不動産等売却収入	21,350,000
不動産等売却原価	16,516,847
その他の売却費用	66,402
不動産等売却益	4,766,750

(単位:千円)

御殿山SHビル
不動産等売却収入	7,000,000
不動産等売却原価	4,890,791
その他の売却費用	21,240
不動産等売却益	2,087,968

※3 減損損失
前期(自 2023年5月1日 至 2023年10月31日)
該当事項はありません。
当期(自2023年11月1日 至2024年4月30日)
本投資法人は以下の資産グループについて減損損失を計上しています。

			(単位:千円)
物件名	場所	種類	減損損失
ガーデンシティ品川御殿山	東京都品川区	信託土地等	4,008,462

減損損失の算定にあたっては、それぞれの物件ごとに1つの資産グループとしています。その結果、売却を予定している固定資産グループ1件について、当期において帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失(4,008,462千円)として営業費用の区分に計上しています。減損損失の内訳は、信託建物573,075千円、信託構築物33千円、信託工具、器具及び備品100千円、信託土地3,435,252千円です。
なお、売却に起因する減損損失は、営業費用の性質を有するとみなし、「投資法人の計算に関する規則」第48条第2項に従い、計上区分を営業費用としています。
また、当資産グループの回収可能価額は正味売却価額により測定しています。正味売却価額は実際の売却額から処分費用見込額を控除して算定しています。
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
※1 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数

	前期 自 2023年 5月 1日 至 2023年10月31日	当期 自 2023年11月 1日 至 2024年 4月30日
発行可能投資口総口数	20,000,000口	20,000,000口
発行済投資口の総口数	4,381,482口	4,381,482口

[金銭の分配に係る計算書に関する注記]
※1 一時差異等調整引当額
前期(自 2023年5月1日 至 2023年10月31日)
1.引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)

発生した資産等	引当ての発生事由	一時差異等調整引当額
信託建物等	合併の影響による減価償却にかかる償却超過の発生	303,722
不動産等売却益	分割売却における売却費用の一括計上	945,000
合計		1,248,722

2.戻入れの発生事由、発生した資産等及び戻入額
(単位:千円)

発生した資産等	戻入れの発生事由	一時差異等調整引当額
繰延ヘッジ損益	デリバティブ取引の時価の変動	4,323
合計		4,323

3. 戻入れの具体的な方法

項目	戻入れの方法
信託建物等	合併関連の一時差異等調整引当額は、原則、戻入れしません。
繰延ヘッジ損益	ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻入れる予定です。
不動産等売却益	該当物件の売却時点において対応すべき金額を戻入れる予定です。

当期(自 2023年11月1日 至 2024年4月30日)
1.引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)

発生した資産等	引当ての発生事由	一時差異等調整引当額
信託建物等	合併の影響による減価償却にかかる償却超過の発生	231,806
信託土地等	減損損失の計上	3,991,040
不動産等売却益	分割売却における売却費用の一括計上	△105,000
信託建物等	減損処理に伴う減価償却にかかる償却超過の発生	50,783
信託借地権	信託借地権の償却	55,118
合計		4,223,748

2.戻入れの発生事由、発生した資産等及び戻入額
(単位:千円)

発生した資産等	戻入れの発生事由	一時差異等調整引当額
繰延ヘッジ損益	デリバティブ取引の時価の変動	2,775
合計		2,775

3. 戻入れの具体的な方法

項目	戻入れの方法
信託建物等	合併関連の一時差異等調整引当額は、原則、戻入れしません。
繰延ヘッジ損益	ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻入れる予定です。
不動産等売却益	該当物件の売却時点において対応すべき金額を戻入れる予定です。
減損損失	該当物件の売却時点において戻入れる予定です。
減損処理償却額	減損処理を実施した物件の売却時点において戻入れる予定です。
信託借地権	該当物件の売却等の時点において対応すべき金額を戻入れる予定です。

[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
(単位:千円)

	前期 自 2023年 5月 1日 至 2023年10月31日	当期 自 2023年11月 1日 至 2024年 4月30日
現金及び預金	15,062,344	33,680,216
信託現金及び信託預金	19,762,618	17,845,283
現金及び現金同等物	34,824,962	51,525,500

[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(借主側)
未経過リース料
(単位:千円)

	前期 (2023年10月31日)	当期 (2024年4月30日)
1年以内	779,496	823,452
1年超	40,751,255	42,635,018
合計	41,530,751	43,458,470

オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
(単位:千円)

	前期 (2023年10月31日)	当期 (2024年4月30日)
1年以内	7,965,655	6,068,645
1年超	12,977,202	15,972,781
合計	20,942,858	22,041,426

[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するため、安定的かつ健全な財務運営を行っていく方針としており、資産の取得、修繕費若しくは分配金の支払、本投資法人の運営に要する資金、若しくは債務の返済等の資金の手当てを目的として、資金を借入れ又は投資法人債の発行により資金調達を行います。
なお、デリバティブ取引については、負債から生じる金利変動リスク及び海外不動産への投資を行う場合における為替リスクのヘッジを目的とした運用に限るものとし、投機的な取引は行わない方針です。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金の資金使途は、主に運用資産の取得資金及び借入金の返済資金です。
借入れ及び投資法人債の発行の可能性及び条件は、本投資法人の経済的信用力、金利情勢その他の要因による影響を受けるため、本投資法人の希望する時期及び条件で資金調達を行うことができる保証はなく、更に変動金利の借入金については、その後の市場動向に左右されます。
本投資法人は、これらの資金調達に係る流動性リスクや金利変動リスクについては、調達先及び調達手段の多様化、並びに総資産有利子負債比率及び借入額全体に占める変動金利借入金の比率を適正に管理することで当該リスクを管理・限定しています。更に、一部の変動金利による借入金については、デリバティブ取引の取扱及びリスク管理の基本方針を定めた規程に基づき、デリバティブ取引(金利スワップ取引)をヘッジ手段として利用することで金利変動リスクを回避しています。
投資有価証券は、匿名組合に対する出資であり、発行体の信用リスク及び不動産等の価値の変動リスクに晒されています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価においては変動要因を織り込んでいるため、異なる前提条件を採用することにより、当該価額が変動することがあります。また、「2.金融商品の時価等に関する事項」におけるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
2.金融商品の時価等に関する事項
2023年10月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。
なお、匿名組合出資持分への出資は、次表には含めていません(注2)。また、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」、「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。また、「信託預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため、注記を省略しています。
(単位:千円)

	貸借対照表計上額	時 価	差 額
(1)1年内償還予定の投資法人債	10,000,000	10,011,381	11,381
(2)1年内返済予定の長期借入金	31,545,000	31,542,285	△2,714
(3)投資法人債	21,500,000	21,002,050	△497,950
(4)長期借入金	191,197,000	188,384,417	△2,812,582
負債 計	254,242,000	250,940,134	△3,301,865
(5)デリバティブ取引	(2,775)	(2,775)	-
デリバティブ取引 計	(2,775)	(2,775)	-

※デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で示しており、合計で正味の債務となる項目については、( )で表示しています。
2024年4月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。
なお、匿名組合出資持分への出資は、次表には含めていません(注2)。また、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」、「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。また、「信託預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため、注記を省略しています。
(単位:千円)

	貸借対照表計上額	時 価	差 額
(1)1年内償還予定の投資法人債	12,000,000	11,993,198	△6,802
(2)1年内返済予定の長期借入金	32,505,000	32,552,118	47,118
(3)投資法人債	16,500,000	16,117,000	△383,000
(4)長期借入金	191,077,000	189,318,127	△1,758,872
負債 計	252,082,000	249,980,444	△2,101,555
(5)デリバティブ取引	(-)	(-)	-
デリバティブ取引 計	(-)	(-)	-

※デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で示しており、合計で正味の債務となる項目については、( )で表示しています。
(注1) 金融商品の時価の算定方法
(1)1年内償還予定の投資法人債、(3)投資法人債
本投資法人の発行する投資法人債の時価については、市場価格に基づき算定しています。ただし、市場価格での時価表示が困難な投資法人債については、元利金の合計額を残存期間に対応した同様の資金調達を行った場合に適用される合理的に想定される金利で割り引いて算定する方法によっています。
(2)1年内返済予定の長期借入金、(4)長期借入金
変動金利によるものは金利が一定期間毎に更改される条件となっているため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています(ただし、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金(後記「デリバティブ取引に関する注記」参照)は、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、同様の新規借入れを行った場合に合理的に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。)。また、固定金利によるものの時価については、元利金の合計額を残存期間に対応した同様の新規借入れを行った場合に合理的に想定される金利で割り引いて算定する方法によっています。
(5)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注2) 匿名組合出資持分
匿名組合出資持分については、「時価の算定に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第31号 2021年6月17日)第24-16項の取扱いを適用し、「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」(企業会計基準適用指針第19号 2020年3月31日)第4項(1)に定める事項を注記していません。
なお、当該出資の貸借対照表計上額は前期は668,655千円、当期は649,002千円です。
(注3) 投資法人債、借入金の決算日(2023年10月31日)後の返済予定額
(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
投資法人債	10,000,000	9,000,000	2,000,000	-	-	10,500,000
長期借入金	31,545,000	34,213,000	25,780,000	30,197,000	29,027,000	71,980,000

投資法人債、借入金の決算日(2024年4月30日)後の返済予定額
(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
投資法人債	12,000,000	4,000,000	2,000,000	-	-	10,500,000
長期借入金	32,505,000	35,843,000	19,637,000	36,290,000	30,487,000	68,820,000

[有価証券に関する注記]
前期(2023年10月31日)
該当事項はありません。
当期(2024年4月30日)
該当事項はありません。
[デリバティブ取引に関する注記]
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2023年10月31日)
該当事項はありません。
当期(2024年4月30日)
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
前期(2023年10月31日)
ヘッジ会計の方法毎の決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
(単位:千円)

ヘッジ会計の 方法	デリバティブ取引の 種類等	主なヘッジ 対象	契約額等		時価	当該時価の 算定方法
				うち1年超
原則的処理方法	金利スワップ取引 変動受取・固定支払	長期借入金	4,750,000	-	△ 2,775	(注1)
金利スワップの特例処理	金利スワップ取引 変動受取・固定支払	長期借入金	103,301,000	90,632,000	(注2)	-

(注1) 当該取引契約の相手方が市場実勢金利等を基に算出した価額で評価しています。
(注2) 金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています(前記「金融商品に関する注記」2.金融商品の時価等に関する事項(注1)参照)。
当期(2024年4月30日)
ヘッジ会計の方法毎の決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
(単位:千円)

ヘッジ会計の 方法	デリバティブ取引の 種類等	主なヘッジ 対象	契約額等		時価	当該時価の 算定方法
				うち1年超
金利スワップの特例処理	金利スワップ取引 変動受取・固定支払	長期借入金	96,951,000	76,632,000	(注)	-

(注) 金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています(前記「金融商品に関する注記」2.金融商品の時価等に関する事項(注1)参照)。
[退職給付に関する注記]
前期(2023年10月31日)
該当事項はありません。
当期(2024年4月30日)
該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
(単位:千円)

	前期 (2023年10月31日)	当期 (2024年4月30日)
繰延税金資産
合併時受入評価差額	1,467,053	1,458,749
信託借地権償却額	98,235	114,383
分割売却における売却費用	297,297	264,264
減損損失	-	1,261,062
減損処理償却差額	-	15,976
繰延ヘッジ損益	873	-
未払事業税損金不算入額	154	7
繰延税金資産小計	1,863,613	3,114,443
将来減算一時差異等の合計に係る評価性引当額	△1,863,459	△3,114,436
繰延税金資産合計	154	7
繰延税金資産の純額	154	7

2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
(単位:%)

	前期 (2023年10月31日)	当期 (2024年4月30日)
法定実効税率	31.46	31.46
(調整)
支払分配金の損金算入額	△36.75	△58.28
評価性引当額の増減	1.31	26.83
分割売却における売却費用	4.01	-
その他	0.01	0.01
税効果会計適用後の法人税等の負担率	0.04	0.02

[持分法損益等に関する注記]
前期(自 2023年5月1日 至 2023年10月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2023年11月1日 至 2024年4月30日)
該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2023年5月1日 至 2023年10月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2023年11月1日 至 2024年4月30日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2023年5月1日 至 2023年10月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2023年11月1日 至 2024年4月30日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2023年5月1日 至 2023年10月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2023年11月1日 至 2024年4月30日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2023年5月1日 至 2023年10月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2023年11月1日 至 2024年4月30日)
該当事項はありません。
[資産除去債務に関する注記]
前期(2023年10月31日)
該当事項はありません。
当期(2024年4月30日)
該当事項はありません。
[収益認識に関する注記]
1. 顧客との契約から生じる収益を分解した情報
前期(自 2023年5月1日 至 2023年10月31日)
(単位:千円)

	顧客との契約から生じる収益(注1)	外部顧客への売上高
不動産等の売却	8,100,000	(注2)	1,097,186
水道光熱費収入	257,660		257,660
その他	-		15,130,798
合計	8,357,660		16,485,645

(注1) 企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等は収益認識基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めていません。なお主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
(注2) 不動産等の売却については、投資法人の計算に関する規則(平成18年内閣府令第47号)第48条第2項に基づき、損益計算書において不動産等売却損益として計上するため、不動産等売却収入より不動産売上原価及び直接販売経費を控除した額を記載しています。
当期(自 2023年11月1日 至 2024年4月30日)
(単位:千円)

	顧客との契約から生じる収益(注1)	外部顧客への売上高
不動産等の売却	59,460,000	(注2)	2,630,418
水道光熱費収入	189,499		189,499
その他	-		15,034,044
合計	59,649,499		17,853,962

(注1) 企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等は収益認識基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めていません。なお主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
(注2) 不動産等の売却については、投資法人の計算に関する規則(平成18年内閣府令第47号)第48条第2項に基づき、損益計算書において不動産等売却損益として計上するため、不動産等売却収入より不動産売上原価及び直接販売経費を控除した額を記載しています。
2.顧客との契約から生じる収益を理解するための情報
前期(自 2023年5月1日 至 2023年10月31日)
重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。
当期(自 2023年11月1日 至 2024年4月30日)
重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。
3. 顧客との契約に基づく履行義務の充足と当該契約から生じるキャッシュ・フローとの関係並びに当計算期間末において存在する顧客との契約から翌計算期間以降に認識すると見込まれる収益の金額及び時期に関する情報
(1) 契約資産及び契約負債の残高等
(単位:千円)

	前期 自 2023年 5月 1日 至 2023年 10月 31日	当期 自 2023年 11月 1日 至 2024年 4月 30日
顧客との契約から生じた債権(期首残高)	52,404	55,289
顧客との契約から生じた債権(期末残高)	55,289	35,535
契約資産(期首残高)	-	-
契約資産(期末残高)	-	-
契約負債(期首残高)	-	-
契約負債(期末残高)	-	-

(2) 残存履行義務に配分した取引価格
前期(自 2023年5月1日 至 2023年10月31日)
2023年10月31日現在、不動産等の売却に係る残存履行義務に配分した取引価格は、2023年3月29日に売買契約を締結した不動産等に係る63,000,000千円です。
本投資法人は、当該残存履行義務について、当該不動産等の引渡しに伴い、以下のとおり収益を認識することを見込んでいます。
(単位:千円)
譲渡予定日 譲渡予定価格 収益を認識する計算期間
第 2 回 2024年 4月末 7,000,000(10%) 2024年 4月期(第19期)
第 3 回 2024年10月末 7,000,000(10%) 2024年10月期(第20期)
第 4 回 2025年 4月末 7,000,000(10%) 2025年 4月期(第21期)
第 5 回 2025年10月末 7,000,000(10%) 2025年10月期(第22期)
第 6 回 2026年 4月末 7,000,000(10%) 2026年 4月期(第23期)
第 7 回 2026年10月末 7,000,000(10%) 2026年10月期(第24期)
第 8 回 2027年 4月末 7,000,000(10%) 2027年 4月期(第25期)
第 9 回 2027年10月末 7,000,000(10%) 2027年10月期(第26期)
第10 回 2028年 4月末 7,000,000(10%) 2028年 4月期(第27期)
水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識に関する会計基準第80-22項(2)の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
当期(自 2023年11月1日 至 2024年4月30日)
2024年4月30日現在、不動産等の売却に係る残存履行義務に配分した取引価格は、2023年3月29日に売買契約を締結した不動産等に係る56,000,000千円、2024年3月19日に売買契約を締結した不動産等に係る74,390,000千円です。
本投資法人は、当該残存履行義務について、当該不動産等の引渡しに伴い、以下のとおり収益を認識することを見込んでいます。
(単位:千円)
①2023年3月29日契約分
譲渡予定日 譲渡予定価格 収益を認識する計算期間
第 3 回 2024年10月末 7,000,000(10%) 2024年10月期(第20期)
第 4 回 2025年 4月末 7,000,000(10%) 2025年 4月期(第21期)
第 5 回 2025年10月末 7,000,000(10%) 2025年10月期(第22期)
第 6 回 2026年 4月末 7,000,000(10%) 2026年 4月期(第23期)
第 7 回 2026年10月末 7,000,000(10%) 2026年10月期(第24期)
第 8 回 2027年 4月末 7,000,000(10%) 2027年 4月期(第25期)
第 9 回 2027年10月末 7,000,000(10%) 2027年10月期(第26期)
第10 回 2028年 4月末 7,000,000(10%) 2028年 4月期(第27期)
②2024年3月19日契約分
譲渡予定日 譲渡予定価格 収益を認識する計算期間
2024年5月1日 58,815,000 2024年10月期(第20期)
2024年11月1日 15,575,000 2025年 4月期(第21期)
水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識に関する会計基準第80-22項(2)の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人は、東京都その他の地域において、賃貸収益を得ることを目的として、賃貸オフィスビル等を所有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、以下のとおりです。
(単位:千円)

		前期 自 2023年 5月 1日 至 2023年10月31日	当期 自 2023年11月 1日 至 2024年 4月30日
貸借対照表計上額
	期首残高	537,989,124	530,985,035
	期中増減額	△7,004,088	△21,632,589
	期末残高	530,985,035	509,352,445
期末時価		633,434,000	613,549,000

(注1) 貸借対照表計上額は、減価償却後の帳簿価額を記載しています。
(注2) 前期増減額のうち、主な増加額は、資本的支出1,001,547千円及び新規物件取得521,153千円、主な減少額は、保有物件譲渡5,889,063千円及び減価償却費2,637,563千円によるものです。当期増減額のうち、主な増加額は、資本的支出1,026,323千円及び新規物件取得40,793,160千円、主な減少額は、保有物件譲渡56,734,725千円、減損損失4,008,462千円及び減価償却費2,707,632千円によるものです。
(注3) 期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価額を記載しています。
なお、前期末の時価のうち、御殿山SHビルについては、2023年3月29日付の売買契約における第2回から第10回の譲渡価格の合計としています。当期末の時価のうち、御殿山SHビルについては、2023年3月29日付の売買契約における第3回から第10回の譲渡価格の合計、ガーデンシティ品川御殿山については2024年3月19日付の売買契約における2024年5月1日での譲渡価格、本町ガーデンシティ(オフィス部分)については2024年3月19日付の売買契約における2024年5月1日及び2024年11月1日での譲渡価格の合計としています。
また、賃貸等不動産に関する当期における損益は、前記[損益計算書に関する注記]に記載のとおりです。
[セグメント情報等に関する注記]
1.セグメント情報
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
2.関連情報
前期(自 2023年5月1日 至 2023年10月31日)
(1)製品及びサービス毎の情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域毎の情報
① 売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客毎の情報
(単位:千円)

顧客の名称	営業収益	関連するセグメント名
TIS株式会社	2,108,683	不動産賃貸事業
積水ハウス株式会社	1,363,712	不動産賃貸事業

当期(自 2023年11月1日 至 2024年4月30日)
(1)製品及びサービス毎の情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域毎の情報
① 売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客毎の情報
(単位:千円)

顧客の名称	営業収益	関連するセグメント名
合同会社ポトス	4,766,750	不動産賃貸事業
TIS株式会社	3,067,461	不動産賃貸事業
積水ハウス株式会社	1,362,595	不動産賃貸事業

[1口当たり情報に関する注記]

	前期 自 2023年 5月 1日 至 2023年10月31日	当期 自 2023年11月 1日 至 2024年 4月30日
1口当たり純資産額	66,924円	66,079円
1口当たり当期純利益	1,690円	1,130円

(注1) 1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載しておりません。
(注2) 1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。

	前期 自 2023年 5月 1日 至 2023年10月31日	当期 自 2023年11月 1日 至 2024年 4月30日
当期純利益(千円)	7,408,653	4,954,266
普通投資主に帰属しない金額(千円)	-	-
普通投資口に係る当期純利益(千円)	7,408,653	4,954,266
期中平均投資口数(口)	4,381,482	4,381,482

[重要な後発事象に関する注記]
1.資産の取得
本投資法人は、海外不動産を保有する米国に所在するLLC2社へ出資することを通じて、以下の海外不動産を取得しました。
(1)海外不動産保有法人への出資

名称	所在地	出資額(注)	出資日	出資割合
SHR Boren Avenue Partners I, LLC	米国 デラウェア州	164百万米ドル (25,830百万円)	2024年 5月28日	100.0%
SHR Boren Avenue Partners Ⅱ, LLC		164百万米ドル (25,830百万円)

(注)出資時の為替レートである1米ドル=156円95銭にて円換算しています。
(2)上記の海外不動産保有法人2社が取得した不動産

物件名称	用途	所在地	取得価格(注1)	取得日	取得先
ザ アイビー オン ボーレン (注2)	住居	米国 ワシントン州 シアトル	328百万米ドル (51,479百万円)	2024年 5月29日	NASH–Holland Boren & Lenora, LLC

(注 1)取得時の為替レートである1米ドル=156円95銭にて円換算しています。
(注 2)本建物のうち5階から44階までの専有部分の全てに係る所有権及び地下1階から地下7階までの専有部分の全てに係る所有権とこれらに伴う敷地21,234 sq/ft (1,972.63㎡)に持分割合89.51%を乗じた19,007 sq/ft (1,765.75㎡)相当の所有権を取得しています。
2.資産の譲渡
本投資法人は、2024年3月19日付で2物件の不動産信託受益権の譲渡契約を締結し、以下のとおり、2024年5月1日付で譲渡を完了し、2024年11月1日付で譲渡を予定しています。
当該譲渡により、2024年10月期(自2024年5月1日至2024年10月31日)において、不動産売却益5,734百万円、2025年4月期(自2024年11月1日至2025年4月30日)において、不動産売却益3,143百万円を計上する予定です。

物件名称		用途	所在地	譲渡(予定) 価格(百万円) (注1)	譲渡 (予定)日	譲渡先
ガーデンシティ品川御殿山 (準共有持分49.0%)(注2)		オフィスビル	東京都品川区	29,890	2024年 5月1日	合同会社 御殿山キャピタル
本町ガーデンシティ (オフィスビル部分)	(準共有持分65.0%)		大阪府大阪市	28,925		合同会社ポトス
	(準共有持分35.0%)			15,575	2024年 11月1日

(注1)「譲渡(予定)価格」は、売買契約書に記載された売買代金額(消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含まず、百万円未満を切り捨てています。)を記載しています。
(注2)当該譲渡に伴い発生する不動産等売却損相当額を減損損失として計上しています。詳細については前記「損益計算書に関する注記 ※3 減損損失」をご参照ください。
[追加情報]
1.資産の譲渡
以下のとおり2023年3月29日付でオフィスビル1物件の譲渡(以下「本資産譲渡」といいます。)を決定し、売買契約を締結しています。本資産譲渡は、2023年10月末日より10回に均等分割して実施される予定であり、各譲渡予定日において持分割合100分の10ずつを譲渡する予定です。本書の日付現在、第1回及び第2回の譲渡について実施済であり、今後、以下のとおり各計算期間において、不動産等売却益を計上する見込みです。

物件名称	用途	所在地	譲渡価格総額 (百万円)(注1)	譲渡予定日 (注2)	譲渡先
御殿山SHビル	オフィスビル	東京都品川区	70,000	以下に記載の とおり	TIS株式会社

(単位:百万円)

	譲渡予定日 (注2)	譲渡予定価格 (注1)	譲渡益(見込) (注3)	計算期間
第 3 回	2024年10月末	7,000(10%)	2,095	2024年10月期(第20期)
第 4 回	2025年 4月末	7,000(10%)	2,106	2025年 4月期(第21期)
第 5 回	2025年10月末	7,000(10%)	2,117	2025年10月期(第22期)
第 6 回	2026年 4月末	7,000(10%)	2,127	2026年 4月期(第23期)
第 7 回	2026年10月末	7,000(10%)	2,142	2026年10月期(第24期)
第 8 回	2027年 4月末	7,000(10%)	2,156	2027年 4月期(第25期)
第 9 回	2027年10月末	7,000(10%)	2,170	2027年10月期(第26期)
第10 回	2028年 4月末	7,000(10%)	2,185	2028年 4月期(第27期)

(注1)「譲渡価格総額」及び「譲渡予定価格」は、売買契約書に記載された売買代金額(消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含まず、百万円未満を切り捨てています。)を記載しています。
(注2)「譲渡予定日」は、当該日が営業日でない場合は、直前の営業日とします。
(注3)「譲渡益(見込)」は、本書の日付現在における各譲渡予定日に計上される概算額を示したものであり、変更となる可能性があります。