訂正有価証券報告書(内国投資証券)-第1期(平成26年12月9日-平成27年7月31日)
③【その他投資資産の主要なもの】
(ア)信託不動産の概要
第1期末(平成27年7月31日)現在、本投資法人が保有する不動産に係る信託受益権(以下、「信託不動産」といいます。)の概要は以下のとおりです。
a.信託不動産に係る取得価格、取得比率、取得先及び取得日
(注1)「物件番号」は、本投資法人の各取得資産のうち、有料老人ホームとサービス付き高齢者向け住宅の2つに分類し、有料老人ホームを「有老」、サービス付き高齢者向け住宅を「サ高住」と表記して、分類毎に番号を付したものです。以下同じです。
(注2)「取得価格」は、各信託不動産に係る売買契約書に記載された売買代金を百万円未満を切捨てて記載しています。なお、売買代金には、消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用は含みません。
(注3)「貸借対照表上計上額」は、平成27年7月31日現在における減価償却後の帳簿価額を記載しています。
(注4)「投資比率」は、取得価格の合計額に対する各信託不動産の取得価格の割合を小数第2位を四捨五入して記載しています。したがって、各欄の比率の合計額が合計欄と一致しない場合があります。
(注5)「取得日」は、各信託不動産に係る売買契約書に記載された取得年月日を記載しています。
(注6)SMBCヘルスケアホルダー合同会社が平成27年3月31日付で社名変更しています。
b.信託受託者及び信託期間満了日
(注)「信託受託者」及び「信託期間満了日」は、各信託不動産について本書の日付現在における各信託不動産の信託受託者及び信託期間満了日を記載しています。
c.建物及び賃貸借の概要
各物件の総賃料収入及び月額賃料については、テナントの承諾が得られていないため、開示していません。なお、保有する信託不動産(計16物件)に係る総賃料収入合計は1,488百万円(注1)、預り敷金及び保証金の合計は595百万円(注2)となります。
(注1)平成27年7月31日現在において有効な各賃貸借契約における月額賃料を12倍することにより年換算して算出した金額を合算し、百万円未満を切捨てて記載しています。
(注2)平成27年7月31日現在において有効な各賃貸借契約における預り敷金又は保証金(信託預り敷金又は保証金を含みます。)の金額を合算し、百万円未満を切捨てて記載しています。
(注1)「構造/階数」は、各保有資産に係る建物の不動産登記簿に記載された事項を記載しています。なお、「S」は鉄骨造、「RC」は鉄筋コンクリート造、「SRC」は鉄骨鉄筋コンクリート造、「B」は地下階、「F」は地上階をそれぞれ意味します。
(注2)「建築時期」は、各保有資産に係る建物の不動産登記簿上の新築年月日を記載しています。
(注3)「総賃貸可能面積」は、平成27年7月31日現在における各保有資産に係る物件の賃貸が可能と考えられる面積を記載しています。
(注4)「総賃貸面積」は、実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積を記載しています。
(注5)「賃貸区画数」は、賃貸が可能な総区画数を記載しています。ヘルスケア施設を1つとして、その他事務所、店舗等の区画がある場合、それぞれを合計した数になります。
(注6)「テナント数」は、賃貸借契約に基づきテナント数を記載しています。但し、いずれも、エンドテナントの賃料の変動にかかわらず一定の賃料を受け取る固定型の賃貸借契約が締結されている物件であるため、ヘルスケア施設を運営するマスターリース会社のみをテナントとしてテナント数を記載しています。
(注7)「稼働率」は、平成27年7月31日現在における各保有資産に係る総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。以下同じです。
(注8)「鑑定NOI」は、不動産鑑定評価書に記載された平成27年7月31日を価格時点とする直接還元法による運営純収益(Net Operating Income)を、百万円未満を切捨てて記載しています。なお、NOIは減価償却費を控除する前の収益であり、NOIに敷金等の運用益を加算し、資本的支出を控除したNCF(純収益、Net Cash Flow)とは異なります。以下同じです。
d.施設の概要
(注1)有料老人ホームに係る「居室数」、「定員」及び「入居者数」は、オペレーターから提供を受けた有料老人ホームに係る「重要事項説明書」(以下「重要事項説明書」といいます。)に表示された数値を記載しています。また、サービス付き高齢者向け住宅に係る「居室数」及び「定員」は、平成27年7月31日時点におけるオペレーターが開設してい各信託不動産のホームページに掲載の数値を記載しています。なお、サービス付き高齢者向け住宅に係る「入居者数」は、オペレーターの承諾が得られていないため、開示していません。
(注2)有料老人ホームに係る「入居率」は、重要事項説明書に表示された入居率、又は入居者数を定員で除した比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。サービス付き高齢者向け住宅に係る「入居率」は、オペレーターの承諾が得られていないため、開示していません。
(注3)「重要事項説明書作成日」は、重要事項説明書の日付又は基準日を示したものです。なお、サービス付き高齢者向け住宅は重要事項説明書がありませんので、記載していません。
e.オペレーターの会社概要
(注)「本店所在地」、「代表者」、「設立年月日」及び「資本金」は、平成27年7月31日時点の登記簿上の記載に基づいて記載しています。「代表者」については、1名のみ記載しています。「資本金」については、百万円未満を切捨てて記載しています。
f.オペレーターの事業概要
(注1)「売上高」に関しては、各社より入手した情報及びホームページ記載の情報を基に、単位未満を切捨てて記載しています。
(注2)「運営施設数」に関して、株式会社メッセージについては決算説明資料(平成27年3月期)より、株式会社ベネッセスタイルケア、ワタミの介護株式会社、グリーンライフ株式会社、株式会社さわやか倶楽部、株式会社アズパートナーズ、株式会社JAPANライフデザインについては各社ホームページ(平成27年9月末時点)より取得しています。
(注3)「定員数」に関して、株式会社メッセージについては決算説明資料(平成27年3月期)より、株式会社ベネッセスタイルケア、ワタミの介護株式会社、グリーンライフ株式会社、株式会社さわやか倶楽部、株式会社アズパートナーズ、株式会社JAPANライフデザインについては各社ホームページ(平成27年9月末時点)より取得しています。
(注4)株式会社創生事業団の運営する施設数及び総定員数については、株式会社創生事業団のホームページ(平成26年12月1日時点)より取得しています。
g.ヘルスケア施設に係るオペレーターへの事業調査の概要
本投資法人は、本資産運用会社を通じ、継続的にオペレーターである株式会社メッセージ、株式会社ベネッセスタイルケア、ワタミの介護株式会社、グリーンライフ株式会社、株式会社さわやか倶楽部、株式会社アズパートナーズ及び株式会社JAPANライフデザインの運営状況等のモニタリングを実施していますが、賃料負担力に支障をきたすような運営状況の悪化は把握していません。
h.担保提供の状況
保有する信託不動産につき、担保は設定されていません。
i.鑑定評価書の概要
本投資法人は、株式会社立地評価研究所、株式会社谷澤総合鑑定所及び一般財団法人日本不動産研究所のいずれかから、各信託不動産に係る不動産鑑定評価書を取得しています。
本投資法人が平成27年7月31日を価格時点として取得している各信託不動産に関する不動産鑑定評価書の概要は以下のとおりです。当該各不動産鑑定評価は、一定時点における評価者の判断と意見に留まり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。なお、不動産鑑定評価を行った株式会社立地評価研究所、株式会社谷澤総合鑑定所及び一般財団法人日本不動産研究所と本投資法人との間には、特別の利害関係はありません。
(注1)平成27年7月31日を価格時点とする鑑定評価書に基づいた数値を、単位未満を切捨てて記載しています。
(注2)「割引率」とは分析期間中の純収益及び分析期間末の復帰価格を現在価値に割り戻すための利回りをいい、各鑑定評価機関採用の数値を記載しています。
(注3)「鑑定NOI利回り」は、以下の計算式により算出した数値を小数第2位を切捨てて記載しています。なお、鑑定NOI利回りの合計欄には、平均鑑定NOI利回りを記載しており、各信託不動産に係る鑑定NOIの総額を取得価格の総額で除した数値を、小数第2位を切捨てて記載しています。
鑑定NOI利回り=各信託不動産の鑑定NOI÷各信託不動産の取得価格
j.建物調査診断報告書の概要
本投資法人は、保有する信託不動産について、建物検査、建物評価、関連法規の遵守、修繕費評価、環境リスク診断及び地震リスク評価等に関する建物状況評価報告書を、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社又はデロイトトーマツPRS株式会社のいずれかより取得しています。建物状況評価報告書の記載は報告者の意見を示したものに留まり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。なお、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社及びデロイトトーマツPRS株式会社と本投資法人との間には、特別の利害関係はありません。
(注1)「再調達価格」及び「修繕費」については、単位未満を切捨てて記載しています。
(注2)「再調達価格」については、各信託不動産に係る建物エンジニアリング・レポートに記載されている消費税及び地方消費税を含まない金額を記載しています。
(注3)「緊急」は、書類等調査、現地調査等により確認された法的不適合項目に関する修繕・更新又は是正に要する推定費用を記載しています。「短期」は、各調査会社が試算した各調査時点における、1年以内に必要な修繕費用を記載しています。「長期」は、各調査会社が試算した各調査時点における10年～15年間(各調査会社により異なります。)の修繕更新費用の総額を記載しています。
(注4)「PML値」の合計欄に記載の数値は、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社による平成27年1月付「16物件建物地震リスク調査ポートフォリオ解析報告書」に基づいて、ポートフォリオ全体に関するPML値(ポートフォリオPML値)を記載しています。
(注5)「調査年月」については、各信託不動産に係る建物エンジニアリング・レポートの作成年月を記載しています。
k.設計者・施工者・建築確認機関・調査機関等
保有する信託不動産に係る設計者・施工者・建築確認機関・調査機関等(注)は、以下のとおりです。
なお、本投資法人は専門の第三者機関に依頼し、Cアミーユ淡路駅前、Cアミーユ神戸上沢及びレストヴィラあざみ野を除く信託不動産に係る構造計算書の妥当性について、専門の第三者機関による調査を受けており、かかる調査の結果により、建築基準法及び同施行令等の耐震上の規定に概ね適合した設計がなされていることを確認しています。
Cアミーユ淡路駅前、Cアミーユ神戸上沢については、建築基準法に基づき、指定構造計算適合性判定機関から、構造計算が国土交通大臣の定めた方法等により適正に行われたものであることの判定を受けているため、上記の調査は行っていません。
レストヴィラあざみ野については、構造再計算による調査を依頼し、十分と考える提供資料及び現地目視確認に基づく解析、合理的な検証を行った上で、かかる範囲において、設計当時の建築基準法上の耐震性能を下回るまでの問題は見受けられない旨の調査結果を取得しています。
(注)設計者、施工者、建築確認機関、構造計算等確認検査機関等の名称は、設計、施工、建築確認、及び調査又は適合性判定実施時の名称等を記載しています。
l.主要な不動産に関する情報
本投資法人の信託不動産につき、平成27年7月31日時点で総賃料収入がポートフォリオ全体の総賃料収入の10%以上を占める不動産は以下のとおりです。なお、以下の記載は、マスターリース会社との賃貸借契約に基づき記載しています。また、下表の2物件の総賃料収入は、それぞれポートフォリオ全体の総賃料収入の10%以上を占めていますが、個別の賃貸借契約の賃料についてテナントの承諾が得られていないため、開示していません。
(注1)「総賃料収入」は、テナントの承諾が得られていないため、開示していません。
(注2)「総賃貸面積」は、平成27年7月31日現在において、各保有資産に係る建物の総賃貸可能面積のうち、実際に賃貸が行われている面積を記載しています。
(注3)「総賃貸可能面積」は、平成27年7月31日現在における各保有資産に係る物件の賃貸が可能と考えられる面積を記載しています。
(注4)「稼働率」は、平成27年7月31日現在における各信託不動産に係る総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。
m.主要なテナント(当該テナントへの賃貸面積が総賃貸面積の合計の10%以上を占めるもの)に関する情報
本投資法人は、信託不動産を取得するに際して、信託受託者と本投資法人が、本投資法人によるマスターリース会社への転貸を目的として賃貸借契約(マスターリース契約)を締結し、本投資法人とマスターリース会社が、マスターリース会社によるヘルスケア施設の運営を目的として、賃貸借契約(サブマスターリース契約)を締結しています。
下表は、保有する信託不動産につき、賃貸面積がポートフォリオ全体の総賃貸面積の10%以上を占めるテナント(主要なテナント)を示したものです。なお、各物件の総賃料収入及び月額賃料並びに敷金及び保証金(信託預り敷金及び保証金を含みます。)については、テナントの承諾が得られていないため、開示していません。
(注1)「賃貸面積」は、平成27年7月31日時点におけるオペレーターに対して賃貸が行われている面積を記載しています。
(注2)「比率」は、平成27年7月31日現在における本投資法人が所有する総賃貸可能面積に対して各物件の賃貸面積が占める割合を示し
ており、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注3)「契約満了日」は、オペレーターを賃借人とする賃貸借契約に表示された契約満了日を記載しています。
(注4)「契約更改の方法等」は、オペレーターを賃借人とする賃貸借契約に表示された契約更改の方法等の内容を記載しています。
n.ポートフォリオの概況(ポートフォリオ分散状況)
(a)タイプ別
(注1)「期末算定価格」は、本投資法人の規約及び一般社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、一般財団法人日本不動産研究所、株式会社谷澤総合鑑定所、及び株式会社立地評価研究所の不動産鑑定士が作成した鑑定評価書に記載された平成27年7月31日を価格時点とする価格を記載しています。
(注2)「比率」は、取得価格の総額に対する比率をいい、小数第2位を四捨五入しています。
(b)エリア別
(注1)「期末算定価格」は、本投資法人の規約及び一般社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、一般財団法人日本不動産研究所、株式会社谷澤総合鑑定所、及び株式会社立地評価研究所の不動産鑑定士が作成した鑑定評価書に記載された平成27年7月31日を価格時点とする価格を記載しています。
(注2)「比率」は、取得価格の総額に対する比率をいい、小数第2位を四捨五入しています。
(c)居室数別
(注1)「期末算定価格」は、本投資法人の規約及び一般社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、一般財団法人日本不動産研究所、株式会社谷澤総合鑑定所、及び株式会社立地評価研究所の不動産鑑定士が作成した鑑定評価書に記載された平成27年7月31日を価格時点とする価格を記載しています。
(注2)「比率」は、取得価格の総額に対する比率をいい、小数第2位を四捨五入しています。
(イ)保有資産の個別不動産の概要
以下の表は、本投資法人の保有資産の概要を個別に表にまとめたものです(以下「個別物件表」といいます。)。かかる個別物件表をご参照頂くに際し、そこで用いられる用語は以下のとおりです。個別物件表はかかる用語の説明と併せてご参照ください。
なお、時点の注記がないものについては、原則として、平成27年7月31日時点の状況を記載しています。
a.「信託受益権の概要」について
「信託受託者」、「信託設定日」及び「信託期間満了日」は、各保有資産について本書の日付現在における信託受託者、信託設定日及び信託期間満了日を記載しています。
b.「最寄駅」について
不動産鑑定評価書に表示された、最寄りの鉄道駅を記載しています。
c.「所在地(住居表示)」について
所在地(住居表示)は、各不動産の住居表示を記載しています。また「住居表示」未実施の場合は、登記簿上の建物所在地(複数ある場合にはそのうちの一所在地)を記載しています。
d.「土地」について
・「地番」は、登記簿上の記載に基づいて記載しています。
・「建蔽率」及び「容積率」は、原則として建築基準法、都市計画法等の関連法令に従って定められた数値を記載しています。なお、保有資産によっては、本書に記載の「建蔽率」及び「容積率」につき、一定の緩和措置又は制限措置が適用される場合があります。
・「用途地域」は、都市計画法第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
・「敷地面積」は、登記簿上の記載に基づいており、現況とは一致しない場合があります。また、区分所有又は準共有等にかかわらず、建物全体の敷地面積を記載しています。
・「所有形態」は、各保有資産に関して不動産信託の信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。
e.「建物」について
・「竣工年月」は、登記簿上の新築年月を記載しています。
・「構造」及び「階数」は、登記簿上の記載に基づいています。
・「用途」は、登記簿上の建物種別のうち主要なものを記載しています。
・「延床面積」は、登記簿上の記載に基づいて記載しています。また、区分所有又は準共有等にかかわらず、建物全体の延床面積を記載しています。
・「所有形態」は、各保有資産に関して不動産信託の信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。
f.「PM会社」について
「PM会社」は、各保有資産について本書の日付現在において有効なプロパティ・マネジメント契約を締結している会社を記載しています。なお、オペレーターがその業務を兼務する場合は、当該オペレーターを記載しています。
g.「マスターリース会社」について
「マスターリース会社」は、各保有資産のヘルスケア施設の区画について本書の日付現在において有効な賃貸借契約を締結している会社を記載しています。
h.「特記事項」について
「特記事項」の記載については、原則として、平成27年7月31日時点の情報をもとに、個々の資産の権利関係や利用等で重要と考えられる事項のほか、当該資産の評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項に関して記載しています。
i.「賃貸借の概要」について
「賃貸借の概要」は、当該信託不動産について、特に記載のない限り、代表的テナントの平成27年7月31日時点において有効な賃貸借契約等の内容等を記載しています。なお、各信託不動産全てについて、本投資法人による取得に際し、信託受託者と本投資法人が、本投資法人によるマスターリース会社への転貸を目的として賃貸借契約(マスターリース契約)を締結し、本投資法人とマスターリース会社が、マスターリース会社によるヘルスケア施設の運営を目的として、賃貸借契約(サブマスターリース契約)を締結します。
・「総賃貸可能面積」は、平成27年7月31日時点における各信託不動産に係る建物の賃貸が可能と考えられる面積を記載しています。
・「稼働率」は、平成27年7月31日時点における各信託不動産に係る総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。
・「総賃貸面積」は、平成27年7月31日時点において、各信託不動産に係る建物の総賃貸可能面積のうち、実際に賃貸が行われている面積を記載しています。
・「テナント数」は、平成27年7月31日時点における各保有資産に係る各賃貸借契約に基づき、保有資産毎のテナント数を記載しています。但し、当該保有資産のヘルスケア施設の区画については、いずれも、当該区画でヘルスケア施設を運営するマスターリース会社をテナントとしています。
・「代表的テナント」は、各信託不動産の総賃貸面積中、賃貸面積の最も大きいテナントを記載しています。なお、当該信託不動産のヘルスケア施設の区画については、いずれも、当該区画でヘルスケア施設を運営するマスターリース会社をテナントとしています。
・「敷金・保証金」は、本投資法人の取得時点におけるテナントとの賃貸借契約に基づき必要とされる敷金・保証金の合計額につき百万円未満を切捨てて記載しています。なお、オペレーター、テナント又は関係者等より開示の承諾を得られていない場合、「敷金・保証金」欄の記載を省略しています。
・「総賃料収入(年換算)」は、平成27年7月31日時点におけるテナントとの賃貸借契約上の月間賃料を12倍することにより年換算して算出した金額を記載しています。なお、オペレーター、テナント又は関係者等より開示の承諾を得られていない場合、「総賃料収入(年換算)」欄の記載を省略しています。
j.「鑑定評価サマリー」について
「鑑定評価サマリー」は、本投資法人が、投信法に基づく不動産鑑定評価上の留意事項及び不動産の鑑定評価に関する法律(昭和38年法律第152号。その後の改正を含みます。)並びに不動産鑑定評価基準に基づき、株式会社立地評価研究所、株式会社谷澤総合鑑定所及び一般財団法人日本不動産研究所に各信託不動産の鑑定評価を委託し作成された各不動産鑑定評価書(以下「鑑定評価書」といいます。)の概要を記載しています。当該各不動産鑑定評価は、一定時点における評価者の判断と意見に留まり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。
なお、不動産鑑定評価を行った一般財団法人日本不動産研究所、株式会社谷澤総合鑑定所及び株式会社立地評価研究所と本投資法人との間には、特別の利害関係はありません。
金額は、特段の記載がない限り、百万円未満を切捨てて記載しています。
・「運営収益」は、賃借人から開示の承諾が得られていない情報及び当該情報を算出することができる情報が含まれているため、これらを開示した場合、賃借人との信頼関係が損なわれる等により賃貸借契約の長期的な維持が困難になる等の不利益が生じ、最終的に投資主の利益が損なわれる可能性があるため、開示しても支障がないと判断される一部の項目を除き、非開示としています。
・「運営純収益(NOI)」は、鑑定評価書における直接還元法で採用された運営純収益を記載しています。なお、百万円未満は切捨てて、消費税等は除いて記載しています。
・「純収益(NCF)」は、鑑定評価書における正味純収益を記載しています。なお、百万円未満は切捨てて、消費税等は除いて記載しています。
k.「入居者の状況・施設の概要」について
有料老人ホームの「入居者の状況・施設の概要」については、重要事項説明書に表示された以下の内容を記載しています。サ高住の「入居者の状況・施設の概要」については、一般社団法人すまいづくりまちづくりセンター連合会が運営する「サービス付き高齢者向け住宅情報提供システム」、オペレーターに対するヒアリング又はオペレーターのホームページより得られた内容を記載しています。なお、「-」と記載している項目は、重要事項説明書に記載がない場合又はオペレーターより開示の承諾を得られていない場合であり、記載を省略しています。
「オペレーター」「開設年月日」「施設の類型」「居室数(室)」「居住の権利形態」「定員(人)」「居室面積帯(㎡)」「入居者数(人)」「入居時要件」「入居率」「入居者の平均要介護度」「入居者の平均年齢(才)」「入居一時金(千円)」「月額利用料(千円)」
「介護に関わる職員体制」「夜間職員体制(最小時人数)」「協力医療機関」「協力歯科医療機関」
・「入居時要件」は、当該施設の入居に関する要件の要介護度に関する対象のみを記載しています。
・「入居率」は、小数第2位を四捨五入して記載しています。なお、重要事項説明書に表示された入居率を記載する場合、一時的に不在となっている者を含むなどの事情により、入居者数を定員で除した比率と異なる場合があります。
・「入居者の平均年齢(才)」は、小数第2位を切捨てて記載しています。
・「入居者の平均要介護度」は、重要事項説明書に表示された要介護度別入居者数に、自立は0、要支援1は0.375、要支援2は1、要介護1ないし5はそれぞれ1ないし5を、その他は1をそれぞれ乗じた合計を入居者数で除した値を、小数第3位を切捨てて記載しています。
・「月額利用料(千円)」については、千円未満を切捨てて記載しています。なお、入居者は、月額利用料の他に、介護費用その他の費用を支払う場合があります。
・「介護に関わる職員体制」は、重要事項説明書に表示された施設の利用者に対する看護職員及び介護職員の常勤換算方法による標榜されている人数の割合を記載しています。
l.「本物件の特徴」について
「本物件の特徴」は、各信託不動産に係る各不動産鑑定評価書の他、以下の報告書等に基づき、各信託不動産の基本的性格、特徴、その所在する地域の特性等を記載しています。当該報告書等は、これらを作成した外部の専門家の一定時点における判断と意見に留まり、その内容の妥当性及び正確性等を保証するものではありません。なお、当該報告書等の作成の時点後の環境変化等は反映されていません。
・KPMGヘルスケアジャパン株式会社作成の「マーケット調査報告書」(平成27年1月付)
・デロイトトーマツ ファイナンシャルアドバイザリー株式会社作成の「有料老人ホームの事業評価調査レポート」(平成27年1月付)
・シップヘルスケアリサーチ&コンサルティング株式会社作成の「デューデリジェンスレポート」(平成27年1月付)
物件番号:有老-1
物件番号:有老-2
物件番号:有老-3
物件番号:有老-4
物件番号:有老-5
物件番号:有老-6
物件番号:有老-7
物件番号:有老-8
物件番号:有老-9
物件番号:有老-10
物件番号:有老-11
物件番号:有老-12
物件番号:有老-13
物件番号:有老-14
物件番号:サ高住-1
物件番号:サ高住-2
(ア)信託不動産の概要
第1期末(平成27年7月31日)現在、本投資法人が保有する不動産に係る信託受益権(以下、「信託不動産」といいます。)の概要は以下のとおりです。
a.信託不動産に係る取得価格、取得比率、取得先及び取得日
| 物件 番号 (注1) | 物件名称 | 所在地 | 取得価格 (百万円) (注2) | 貸借対照表計上額 (百万円) (注3) | 投資比率 (%) (注4) | 取得先 | 取得日 (注5) |
| 有老-1 | アクアマリーン 西宮浜 | 兵庫県西宮市西宮浜 四丁目15番2号 | 1,950 | 2,068 | 8.2 | 株式会社 エバーグリーン | 平成27年 3月20日 |
| 有老-2 | ボンセジュール 千歳船橋 | 東京都世田谷区船橋 一丁目37番地3 | 824 | 850 | 3.5 | ヘルスケアブリッジ1号合同会社 (注6) | 平成27年 3月19日 |
| 有老-3 | ボンセジュール 日野 | 東京都日野市落川438番1 | 724 | 750 | 3.1 | ヘルスケアブリッジ1号合同会社 (注6) | 平成27年 3月19日 |
| 有老-4 | ボンセジュール 武蔵新城 | 神奈川県川崎市高津区 千年773番2 | 582 | 603 | 2.5 | ヘルスケアブリッジ1号合同会社 (注6) | 平成27年 3月19日 |
| 有老-5 | ボンセジュール 秦野渋沢 | 神奈川県秦野市渋沢上 一丁目6番60 | 728 | 770 | 3.1 | ヘルスケアブリッジ1号合同会社 (注6) | 平成27年 3月19日 |
| 有老-6 | メディカルホーム ボンセジュール 小牧 | 愛知県小牧市城山三丁目 1番 | 1,270 | 1,337 | 5.4 | ヘルスケアブリッジ1号合同会社 (注6) | 平成27年 3月19日 |
| 有老-7 | アズハイム光が丘 | 東京都練馬区谷原四丁目 3番23号 | 1,385 | 1,439 | 5.8 | ヘルスケアブリッジ1号合同会社 (注6) | 平成27年 3月20日 |
| 有老-8 | アズハイム 文京白山 | 東京都文京区白山四丁目36番13号 | 1,430 | 1,475 | 6.0 | 合同会社HCデネブ | 平成27年 3月20日 |
| 有老-9 | レストヴィラ 町田小野路 | 東京都町田市小野路町1612 | 3,580 | 3,775 | 15.1 | 合同会社HCデネブ | 平成27年 3月20日 |
| 有老-10 | レストヴィラ あざみ野 | 神奈川県横浜市都筑区 あゆみが丘19番24 | 3,050 | 3,188 | 12.9 | 合同会社HCデネブ | 平成27年 3月20日 |
| 有老-11 | さわやか立花館 | 福岡県福岡市博多区大字立花寺173番15号 | 1,520 | 1,618 | 6.4 | 合同会社HCベガ | 平成27年 3月20日 |
| 有老-12 | さわやか和布刈館 | 福岡県北九州市門司区 大久保一丁目9番15 | 1,380 | 1,476 | 5.8 | 合同会社HCベガ | 平成27年 3月20日 |
| 有老-13 | さわやか田川館 | 福岡県田川市大字伊田 393番1 | 390 | 420 | 1.6 | 合同会社HCベガ | 平成27年 3月20日 |
| 有老-14 | グッドタイムホーム不動前 | 東京都品川区西五反田 五丁目25番13号 | 1,740 | 1,780 | 7.3 | 合同会社HCデネブ | 平成27年 3月20日 |
| サ高住 -1 | Cアミーユ 淡路駅前 | 大阪府大阪市東淀川区 淡路三丁目20番26号 | 1,930 | 2,099 | 8.1 | 大阪ガス都市開発 株式会社 | 平成27年 3月20日 |
| サ高住 -2 | Cアミーユ 神戸上沢 | 兵庫県神戸市兵庫区 上沢通八丁目2番5 | 1,200 | 1,306 | 5.1 | 大阪ガス都市開発 株式会社 | 平成27年 3月20日 |
| 合計 | ― | 23,683 | 24,961 | 100.0 | ― | ― | |
(注1)「物件番号」は、本投資法人の各取得資産のうち、有料老人ホームとサービス付き高齢者向け住宅の2つに分類し、有料老人ホームを「有老」、サービス付き高齢者向け住宅を「サ高住」と表記して、分類毎に番号を付したものです。以下同じです。
(注2)「取得価格」は、各信託不動産に係る売買契約書に記載された売買代金を百万円未満を切捨てて記載しています。なお、売買代金には、消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用は含みません。
(注3)「貸借対照表上計上額」は、平成27年7月31日現在における減価償却後の帳簿価額を記載しています。
(注4)「投資比率」は、取得価格の合計額に対する各信託不動産の取得価格の割合を小数第2位を四捨五入して記載しています。したがって、各欄の比率の合計額が合計欄と一致しない場合があります。
(注5)「取得日」は、各信託不動産に係る売買契約書に記載された取得年月日を記載しています。
(注6)SMBCヘルスケアホルダー合同会社が平成27年3月31日付で社名変更しています。
b.信託受託者及び信託期間満了日
| 物件番号 | 物件名称 | 信託受託者(注) | 信託期間満了日(注) |
| 有老-1 | アクアマリーン西宮浜 | 三井住友信託銀行株式会社 | 平成37年3月末日 |
| 有老-2 | ボンセジュール千歳船橋 | 三井住友信託銀行株式会社 | 平成37年3月末日 |
| 有老-3 | ボンセジュール日野 | 三井住友信託銀行株式会社 | 平成37年3月末日 |
| 有老-4 | ボンセジュール武蔵新城 | 三井住友信託銀行株式会社 | 平成37年3月末日 |
| 有老-5 | ボンセジュール秦野渋沢 | 三井住友信託銀行株式会社 | 平成37年3月末日 |
| 有老-6 | メディカルホームボンセジュール小牧 | 三井住友信託銀行株式会社 | 平成37年3月末日 |
| 有老-7 | アズハイム光が丘 | 三井住友信託銀行株式会社 | 平成37年3月末日 |
| 有老-8 | アズハイム文京白山 | 三井住友信託銀行株式会社 | 平成37年3月末日 |
| 有老-9 | レストヴィラ町田小野路 | 三井住友信託銀行株式会社 | 平成37年3月末日 |
| 有老-10 | レストヴィラあざみ野 | 三井住友信託銀行株式会社 | 平成37年3月末日 |
| 有老-11 | さわやか立花館 | 三井住友信託銀行株式会社 | 平成37年3月末日 |
| 有老-12 | さわやか和布刈館 | 三井住友信託銀行株式会社 | 平成37年3月末日 |
| 有老-13 | さわやか田川館 | 三井住友信託銀行株式会社 | 平成37年3月末日 |
| 有老-14 | グッドタイムホーム不動前 | 三井住友信託銀行株式会社 | 平成37年3月末日 |
| サ高住-1 | Cアミーユ淡路駅前 | 三井住友信託銀行株式会社 | 平成37年3月末日 |
| サ高住-2 | Cアミーユ神戸上沢 | 三井住友信託銀行株式会社 | 平成37年3月末日 |
(注)「信託受託者」及び「信託期間満了日」は、各信託不動産について本書の日付現在における各信託不動産の信託受託者及び信託期間満了日を記載しています。
c.建物及び賃貸借の概要
各物件の総賃料収入及び月額賃料については、テナントの承諾が得られていないため、開示していません。なお、保有する信託不動産(計16物件)に係る総賃料収入合計は1,488百万円(注1)、預り敷金及び保証金の合計は595百万円(注2)となります。
(注1)平成27年7月31日現在において有効な各賃貸借契約における月額賃料を12倍することにより年換算して算出した金額を合算し、百万円未満を切捨てて記載しています。
(注2)平成27年7月31日現在において有効な各賃貸借契約における預り敷金又は保証金(信託預り敷金又は保証金を含みます。)の金額を合算し、百万円未満を切捨てて記載しています。
| 物件 番号 | 物件名称 | 構造/ 階数 (注1) | 建築 時期 (注2) | 総賃貸可能 面積(㎡) (注3) | 総賃貸面積(㎡) (注4) | 賃貸 区画数 (区画) (注5) | テナント数 (件) (注6) | 稼働率 (%) (注7) | 鑑定NOI (百万円) (注8) |
| 有老-1 | アクアマリーン 西宮浜 | RC/5F | 平成19年 5月18日 | 5,157.26 | 5,157.26 | 2 | 2 | 100.0 | 121 |
| 有老-2 | ボンセジュール 千歳船橋 | RC/ B1・6F | 昭和63年 3月8日 | 2,342.17 | 2,342.17 | 1 | 1 | 100.0 | 49 |
| 有老-3 | ボンセジュール 日野 | RC/3F | 平成2年 5月2日 | 1,984.17 | 1,984.17 | 1 | 1 | 100.0 | 43 |
| 有老-4 | ボンセジュール 武蔵新城 | RC/4F | 昭和60年 2月21日 | 1,710.43 | 1,710.43 | 1 | 1 | 100.0 | 36 |
| 有老-5 | ボンセジュール 秦野渋沢 | RC/5F | 平成3年 7月17日 | 3,435.79 | 3,435.79 | 1 | 1 | 100.0 | 47 |
| 有老-6 | メディカルホームボンセジュール 小牧 | SRC/10F | 平成3年 3月13日 | 8,858.49 | 8,858.49 | 1 | 1 | 100.0 | 92 |
| 有老-7 | アズハイム光が丘 | RC/3F | 平成18年 3月6日 | 3,628.60 | 3,628.60 | 1 | 1 | 100.0 | 76 |
| 有老-8 | アズハイム 文京白山 | RC/8F | 平成19年 2月27日 | 2,494.78 | 2,494.78 | 2 | 2 | 100.0 | 72 |
| 有老-9 | レストヴィラ 町田小野路 | RC/ B1・6F | 平成19年 10月29日 | 7,720.17 | 7,720.17 | 1 | 1 | 100.0 | 192 |
| 有老-10 | レストヴィラ あざみ野 | RC/ B1・5F | 平成16年 3月1日 | 5,789.25 | 5,789.25 | 1 | 1 | 100.0 | 156 |
| 有老-11 | さわやか立花館 | RC/ B1・6F | 平成17年 10月31日 | 5,652.94 | 5,652.94 | 1 | 1 | 100.0 | 95 |
| 有老-12 | さわやか和布刈館 | RC/4F | 平成17年 11月15日 | 4,720.46 | 4,720.46 | 1 | 1 | 100.0 | 87 |
| 有老-13 | さわやか田川館 | RC/3F | 平成18年 1月20日 | 2,366.20 | 2,366.20 | 1 | 1 | 100.0 | 25 |
| 有老-14 | グッドタイム ホーム不動前 | RC (一部S) /B1・5F | 平成4年 3月18日 | 3,400.20 | 3,400.20 | 1 | 1 | 100.0 | 92 |
| サ高住 -1 | Cアミーユ 淡路駅前 | RC/12F | 平成21年 6月12日 | 5,658.53 | 5,658.53 | 1 | 1 | 100.0 | 116 |
| サ高住 -2 | Cアミーユ 神戸上沢 | S/9F | 平成21年 6月11日 | 3,626.25 | 3,626.25 | 1 | 1 | 100.0 | 72 |
| 合計 | - | - | 68,545.69 | 68,545.69 | 18 | 18 | 100.0 | 1,378 | |
(注1)「構造/階数」は、各保有資産に係る建物の不動産登記簿に記載された事項を記載しています。なお、「S」は鉄骨造、「RC」は鉄筋コンクリート造、「SRC」は鉄骨鉄筋コンクリート造、「B」は地下階、「F」は地上階をそれぞれ意味します。
(注2)「建築時期」は、各保有資産に係る建物の不動産登記簿上の新築年月日を記載しています。
(注3)「総賃貸可能面積」は、平成27年7月31日現在における各保有資産に係る物件の賃貸が可能と考えられる面積を記載しています。
(注4)「総賃貸面積」は、実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積を記載しています。
(注5)「賃貸区画数」は、賃貸が可能な総区画数を記載しています。ヘルスケア施設を1つとして、その他事務所、店舗等の区画がある場合、それぞれを合計した数になります。
(注6)「テナント数」は、賃貸借契約に基づきテナント数を記載しています。但し、いずれも、エンドテナントの賃料の変動にかかわらず一定の賃料を受け取る固定型の賃貸借契約が締結されている物件であるため、ヘルスケア施設を運営するマスターリース会社のみをテナントとしてテナント数を記載しています。
(注7)「稼働率」は、平成27年7月31日現在における各保有資産に係る総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。以下同じです。
(注8)「鑑定NOI」は、不動産鑑定評価書に記載された平成27年7月31日を価格時点とする直接還元法による運営純収益(Net Operating Income)を、百万円未満を切捨てて記載しています。なお、NOIは減価償却費を控除する前の収益であり、NOIに敷金等の運用益を加算し、資本的支出を控除したNCF(純収益、Net Cash Flow)とは異なります。以下同じです。
d.施設の概要
| 物件 番号 | 物件名称 | 施設の類型 | オペレーター | 居室数 (室) (注1) | 定員 (人) (注1) | 入居者数 (人) (注1) | 入居率 (%) (注2) | 重要事項 説明書 作成日 (注3) |
| 有老-1 | アクアマリーン 西宮浜 | 介護付 有料老人ホーム | グリーンライフ株式会社 | 90 | 100 | 96 | 96.0 | 平成27年 7月1日 |
| 有老-2 | ボンセジュール 千歳船橋 | 介護付 有料老人ホーム | 株式会社ベネッセスタイルケア | 42 | 47 | 44 | 93.6 | 平成26年 7月1日 |
| 有老-3 | ボンセジュール日野 | 介護付 有料老人ホーム | 株式会社ベネッセスタイルケア | 56 | 58 | 50 | 86.2 | 平成26年 7月1日 |
| 有老-4 | ボンセジュール 武蔵新城 | 介護付 有料老人ホーム | 株式会社ベネッセスタイルケア | 46 | 49 | 47 | 95.9 | 平成26年 7月1日 |
| 有老-5 | ボンセジュール 秦野渋沢 | 介護付 有料老人ホーム | 株式会社ベネッセスタイルケア | 100 | 101 | 84 | 83.2 | 平成26年 7月1日 |
| 有老-6 | メディカルホーム ボンセジュール小牧 | 住宅型 有料老人ホーム | 株式会社ベネッセスタイルケア | 123 | 166 | 101 | 60.8 | 平成26年 7月1日 |
| 有老-7 | アズハイム光が丘 | 介護付 有料老人ホーム | 株式会社アズパートナーズ | 83 | 89 | 84 | 94.4 | 平成27年 8月1日 |
| 有老-8 | アズハイム文京白山 | 介護付 有料老人ホーム | 株式会社アズパートナーズ | 50 | 52 | 51 | 98.1 | 平成27年 7月1日 |
| 有老-9 | レストヴィラ 町田小野路 | 介護付 有料老人ホーム | ワタミの介護 株式会社 | 163 | 169 | 125 | 74.0 | 平成27年 7月1日 |
| 有老-10 | レストヴィラ あざみ野 | 介護付 有料老人ホーム | ワタミの介護 株式会社 | 145 | 145 | 110 | 75.9 | 平成27年 7月1日 |
| 有老-11 | さわやか立花館 | 介護付 有料老人ホーム | 株式会社 さわやか倶楽部 | 104 | 104 | 100 | 96.2 | 平成27年 7月1日 |
| 有老-12 | さわやか和布刈館 | 介護付 有料老人ホーム | 株式会社 さわやか倶楽部 | 95 | 95 | 89 | 93.7 | 平成27年 7月1日 |
| 有老-13 | さわやか田川館 | 介護付 有料老人ホーム | 株式会社 さわやか倶楽部 | 60 | 60 | 58 | 96.7 | 平成27年 7月1日 |
| 有老-14 | グッドタイムホーム不動前 | 介護付 有料老人ホーム | 株式会社 JAPANライフデザイン | 61 | 67 | 61 | 91.0 | 平成27年 7月1日 |
| サ高住 -1 | Cアミーユ淡路駅前 | サービス付き 高齢者向け住宅 | 株式会社 メッセージ | 137 | 137 | - | - | - |
| サ高住 -2 | Cアミーユ神戸上沢 | サービス付き 高齢者向け住宅 | 株式会社 メッセージ | 85 | 85 | - | - | - |
| 合計 | - | - | 1,440 | 1,524 | - | - | - | |
(注1)有料老人ホームに係る「居室数」、「定員」及び「入居者数」は、オペレーターから提供を受けた有料老人ホームに係る「重要事項説明書」(以下「重要事項説明書」といいます。)に表示された数値を記載しています。また、サービス付き高齢者向け住宅に係る「居室数」及び「定員」は、平成27年7月31日時点におけるオペレーターが開設してい各信託不動産のホームページに掲載の数値を記載しています。なお、サービス付き高齢者向け住宅に係る「入居者数」は、オペレーターの承諾が得られていないため、開示していません。
(注2)有料老人ホームに係る「入居率」は、重要事項説明書に表示された入居率、又は入居者数を定員で除した比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。サービス付き高齢者向け住宅に係る「入居率」は、オペレーターの承諾が得られていないため、開示していません。
(注3)「重要事項説明書作成日」は、重要事項説明書の日付又は基準日を示したものです。なお、サービス付き高齢者向け住宅は重要事項説明書がありませんので、記載していません。
e.オペレーターの会社概要
| オペレーター の名称 | 本店所在地 (注) | 代表者 (注) | 設立年月日 (注) | 資本金 (百万円) (注) | 属性 |
| 株式会社 アズパートナーズ | 東京都千代田区有楽町一丁目5番2号 | 代表取締役 植村 健志 | 平成16年 11月2日 | 40 | 東京証券取引所市場第一部上場の株式会社タカラレーベンの持分法適用関連会社 |
| 株式会社ベネッセ スタイルケア | 東京都新宿区西新宿二丁目3番1号新宿モノリスビル | 代表取締役 滝山 真也 | 平成7年 9月7日 | 100 | 東京証券取引所市場第一部上場の株式会社ベネッセホールディングスの連結子会社 |
| 株式会社 メッセージ | 岡山県岡山市南区西市522番地1 | 代表取締役 佐藤 俊雄 | 平成9年 5月26日 | 3,925 | 東京証券取引所JASDAQ市場上場会社 |
| グリーンライフ 株式会社 | 大阪府吹田市春日三丁目20番8号 | 代表取締役 山林 範雄 | 平成6年 5月16日 | 50 | 東京証券取引所市場第一部上場のシップヘルスケアホールディングス株式会社の連結子会社 |
| 株式会社 さわやか倶楽部 | 福岡県北九州市小倉北区熊本二丁目10番10号 | 代表取締役 内山 文治 | 平成16年 12月1日 | 200 | 東京証券取引所市場第一部上場の株式会社ウチヤマホールディングスの連結子会社 |
| ワタミの介護 株式会社 | 東京都大田区羽田一丁目1番3号 | 代表取締役 吉田 光宏 | 平成4年 11月11日 | 95 | 東京証券取引所市場第一部上場のワタミ株式会社の連結子会社 |
| 株式会社JAPAN ライフデザイン | 東京都港区赤坂一丁目7番1号赤坂榎坂森ビル6階 | 代表取締役 伊東 鐘賛 | 平成16年 4月21日 | 100 | 非上場会社 |
(注)「本店所在地」、「代表者」、「設立年月日」及び「資本金」は、平成27年7月31日時点の登記簿上の記載に基づいて記載しています。「代表者」については、1名のみ記載しています。「資本金」については、百万円未満を切捨てて記載しています。
f.オペレーターの事業概要
| オペレーター の名称 | 主な事業の概要 | 売上高 (億円) (注1) | 運営 施設数 (施設) (注2) | 定員数 (人) (注3) |
| 株式会社 メッセージ | 介護が必要になっても高齢者が住み慣れた地域に住み続けられる環境の提供を目指し、中低価格帯の「アミーユ」「Cアミーユ」ブランドを三大都市圏を中心に全国展開しています。 | 422 | 331 | 17,555 |
| 株式会社ベネッセ スタイルケア | 入居者が「ご自分らしい暮らし」を選べるように、「ボンセジュール」、「グランダ」をはじめ、中高価格帯を中心に6つのブランドを三大都市圏を始め全国に展開しています。 | 866 | 281 | 15,626 |
| ワタミの介護 株式会社 | 「ホームはご入居者様の幸せのためだけにある」という基本理念のもと、主に介護付有料老人ホームを「レストヴィラ」ブランド等で首都圏中心に展開しています。 | 354 | 115 | 8,725 |
| グリーンライフ 株式会社 | ホームは「家庭の延長」であり、「安心・安全・快適」な生活をお過ごし頂ける住まいと考え、グリーンライフ東日本株式会社等とシップヘルスケアの66施設(定員4,254人)を全国に展開しています。 | 98 | 23 | 2,033 |
| 株式会社 さわやか倶楽部 | 日本の発展に尽力された先輩方に恩返しをしたいという思いのもと、入居一時金の無い低価格帯の「さわやか」ブランドを福岡県を中心に全国展開しています。 | 124 | 65 | 3,901 |
| 株式会社 アズパートナーズ | 「豊かな暮らしを最後まで、自分らしく自分の力で」との理念に基づき首都圏を中心に有料老人ホームとデイサービスを「アズハイム」ブランドにて展開し、12施設(定員789人)を運営しています。 | 50 | 13 | 852 |
| 株式会社JAPAN ライフデザイン | 首都圏に「グッドタイムホーム」ブランドの介護付有料老人ホームを展開しており、親会社の株式会社創生事業団を加えると18施設(定員1,170人)(注4)を運営しています。 | 11 | 3 | 195 |
(注1)「売上高」に関しては、各社より入手した情報及びホームページ記載の情報を基に、単位未満を切捨てて記載しています。
(注2)「運営施設数」に関して、株式会社メッセージについては決算説明資料(平成27年3月期)より、株式会社ベネッセスタイルケア、ワタミの介護株式会社、グリーンライフ株式会社、株式会社さわやか倶楽部、株式会社アズパートナーズ、株式会社JAPANライフデザインについては各社ホームページ(平成27年9月末時点)より取得しています。
(注3)「定員数」に関して、株式会社メッセージについては決算説明資料(平成27年3月期)より、株式会社ベネッセスタイルケア、ワタミの介護株式会社、グリーンライフ株式会社、株式会社さわやか倶楽部、株式会社アズパートナーズ、株式会社JAPANライフデザインについては各社ホームページ(平成27年9月末時点)より取得しています。
(注4)株式会社創生事業団の運営する施設数及び総定員数については、株式会社創生事業団のホームページ(平成26年12月1日時点)より取得しています。
g.ヘルスケア施設に係るオペレーターへの事業調査の概要
本投資法人は、本資産運用会社を通じ、継続的にオペレーターである株式会社メッセージ、株式会社ベネッセスタイルケア、ワタミの介護株式会社、グリーンライフ株式会社、株式会社さわやか倶楽部、株式会社アズパートナーズ及び株式会社JAPANライフデザインの運営状況等のモニタリングを実施していますが、賃料負担力に支障をきたすような運営状況の悪化は把握していません。
h.担保提供の状況
保有する信託不動産につき、担保は設定されていません。
i.鑑定評価書の概要
本投資法人は、株式会社立地評価研究所、株式会社谷澤総合鑑定所及び一般財団法人日本不動産研究所のいずれかから、各信託不動産に係る不動産鑑定評価書を取得しています。
本投資法人が平成27年7月31日を価格時点として取得している各信託不動産に関する不動産鑑定評価書の概要は以下のとおりです。当該各不動産鑑定評価は、一定時点における評価者の判断と意見に留まり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。なお、不動産鑑定評価を行った株式会社立地評価研究所、株式会社谷澤総合鑑定所及び一般財団法人日本不動産研究所と本投資法人との間には、特別の利害関係はありません。
| 物件 番号 | 物件名称 | 鑑定評価 機関 | 鑑定 評価額 (百万円) (注1) | 鑑定評価書の概要(注1) | 鑑定 NOI 利回り (%) (注3) | ||||||
| 直接還元法 | DCF法 | 積算価格 (百万円) | 鑑定 NOI (百万円) | ||||||||
| 価格 (百万円) | 還元 利回り (%) | 価格 (百万円) | 割引率(%) (注2) | 最終還元利回り(%) | |||||||
| 有老-1 | アクアマリーン 西宮浜 | 株式会社立地評価研究所 | 2,090 | 2,100 | 5.6 | 2,080 | 5.3 | 5.8 | 1,910 | 121 | 6.2 |
| 有老-2 | ボンセジュール千歳船橋 | 株式会社谷澤総合鑑定所 | 919 | 934 | 4.7 | 912 | 4.8 | 4.9 | 792 | 49 | 5.9 |
| 有老-3 | ボンセジュール日野 | 株式会社谷澤総合鑑定所 | 774 | 787 | 5.1 | 769 | 5.2 | 5.3 | 685 | 43 | 6.0 |
| 有老-4 | ボンセジュール武蔵新城 | 株式会社谷澤総合鑑定所 | 611 | 620 | 5.4 | 607 | 5.5 | 5.6 | 588 | 36 | 6.2 |
| 有老-5 | ボンセジュール秦野渋沢 | 株式会社谷澤総合鑑定所 | 807 | 820 | 5.3 | 802 | 5.4 | 5.5 | 699 | 47 | 6.4 |
| 有老-6 | メディカルホームボンセジュール小牧 | 株式会社谷澤総合鑑定所 | 1,380 | 1,400 | 5.8 | 1,370 | 5.9 | 6.0 | 1,270 | 92 | 7.3 |
| 有老-7 | アズハイム光が丘 | 一般財団法人日本不動産研究所 | 1,510 | 1,520 | 5.0 | 1,490 | 4.8 | 5.2 | 1,600 | 76 | 5.5 |
| 有老-8 | アズハイム文京白山 | 一般財団法人日本不動産研究所 | 1,560 | 1,580 | 4.6 | 1,540 | 4.4 | 4.8 | 1,340 | 72 | 5.0 |
| 有老-9 | レストヴィラ町田小野路 | 一般財団法人日本不動産研究所 | 3,750 | 3,790 | 5.0 | 3,710 | 4.8 | 5.2 | 3,020 | 192 | 5.3 |
| 有老-10 | レストヴィラ あざみ野 | 一般財団法人日本不動産研究所 | 3,210 | 3,250 | 4.7 | 3,170 | 4.5 | 4.9 | 1,840 | 156 | 5.1 |
| 有老-11 | さわやか立花館 | 一般財団法人日本不動産研究所 | 1,580 | 1,590 | 5.6 | 1,560 | 5.4 | 5.8 | 1,200 | 95 | 6.2 |
| 物件 番号 | 物件名称 | 鑑定評価 機関 | 鑑定 評価額 (百万円) (注1) | 鑑定評価書の概要(注1) | 鑑定 NOI 利回り (%) (注3) | ||||||
| 直接還元法 | DCF法 | 積算価格 (百万円) | 鑑定 NOI (百万円) | ||||||||
| 価格 (百万円) | 還元 利回り (%) | 価格 (百万円) | 割引率(%) (注2) | 最終還元利回り(%) | |||||||
| 有老-12 | さわやか和布刈館 | 一般財団法人日本不動産研究所 | 1,460 | 1,470 | 5.7 | 1,440 | 5.5 | 5.9 | 771 | 87 | 6.3 |
| 有老-13 | さわやか田川館 | 一般財団法人日本不動産研究所 | 411 | 414 | 5.8 | 407 | 5.6 | 6.0 | 382 | 25 | 6.6 |
| 有老-14 | グッドタイムホーム不動前 | 一般財団法人日本不動産研究所 | 1,870 | 1,890 | 4.6 | 1,840 | 4.4 | 4.8 | 1,680 | 92 | 5.3 |
| サ高住-1 | Cアミーユ淡路駅前 | 一般財団法人日本不動産研究所 | 2,130 | 2,150 | 5.3 | 2,110 | 5.1 | 5.5 | 1,760 | 116 | 6.0 |
| サ高住-2 | Cアミーユ神戸上沢 | 一般財団法人日本不動産研究所 | 1,320 | 1,330 | 5.3 | 1,310 | 5.1 | 5.5 | 1,060 | 72 | 6.0 |
| 合計 | 25,382 | 25,645 | - | 25,117 | - | - | 20,597 | 1,378 | 5.8 | ||
(注1)平成27年7月31日を価格時点とする鑑定評価書に基づいた数値を、単位未満を切捨てて記載しています。
(注2)「割引率」とは分析期間中の純収益及び分析期間末の復帰価格を現在価値に割り戻すための利回りをいい、各鑑定評価機関採用の数値を記載しています。
(注3)「鑑定NOI利回り」は、以下の計算式により算出した数値を小数第2位を切捨てて記載しています。なお、鑑定NOI利回りの合計欄には、平均鑑定NOI利回りを記載しており、各信託不動産に係る鑑定NOIの総額を取得価格の総額で除した数値を、小数第2位を切捨てて記載しています。
鑑定NOI利回り=各信託不動産の鑑定NOI÷各信託不動産の取得価格
j.建物調査診断報告書の概要
本投資法人は、保有する信託不動産について、建物検査、建物評価、関連法規の遵守、修繕費評価、環境リスク診断及び地震リスク評価等に関する建物状況評価報告書を、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社又はデロイトトーマツPRS株式会社のいずれかより取得しています。建物状況評価報告書の記載は報告者の意見を示したものに留まり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。なお、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社及びデロイトトーマツPRS株式会社と本投資法人との間には、特別の利害関係はありません。
| 物件 番号 | 物件名称 | 建物状況 調査機関 | 再調達価格 (千円) (注1,2) | 調査時点における修繕費 (千円)(注1) | PML値 (%) (注4) | 調査年月 (注5) | ||
| 緊急 (注3) | 短期 (注3) | 長期 (注3) | ||||||
| 有老 -1 | アクアマリーン 西宮浜 | デロイトトーマツPRS株式会社 | 1,011,170 | 0 | 0 | 94,270 | 8.5 | 平成27年 1月 |
| 有老 -2 | ボンセジュール 千歳船橋 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 528,400 | 0 | 0 | 91,873 | 5.4 | 平成27年 1月 |
| 有老 -3 | ボンセジュール日野 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 398,100 | 0 | 0 | 63,570 | 14.0 | 平成27年 1月 |
| 有老 -4 | ボンセジュール 武蔵新城 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 352,100 | 500 | 0 | 44,646 | 12.3 | 平成27年 1月 |
| 有老 -5 | ボンセジュール 秦野渋沢 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 737,000 | 0 | 0 | 72,033 | 18.2 | 平成27年 1月 |
| 有老 -6 | メディカルホーム ボンセジュール小牧 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 1,701,200 | 0 | 0 | 217,018 | 4.3 | 平成27年 1月 |
| 有老 -7 | アズハイム光が丘 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 746,500 | 0 | 0 | 40,329 | 4.8 | 平成27年 1月 |
| 有老 -8 | アズハイム文京白山 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 549,200 | 0 | 0 | 23,282 | 3.0 | 平成26年 9月 |
| 有老 -9 | レストヴィラ 町田小野路 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 1,647,300 | 100 | 0 | 100,489 | 5.7 | 平成26年 9月 |
| 有老 -10 | レストヴィラ あざみ野 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 1,195,600 | 0 | 0 | 91,853 | 5.9 | 平成26年 10月 |
| 有老 -11 | さわやか立花館 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 1,464,300 | 0 | 0 | 98,612 | 3.7 | 平成26年 9月 |
| 有老 -12 | さわやか和布刈館 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 912,200 | 0 | 0 | 69,005 | 2.7 | 平成26年 9月 |
| 有老 -13 | さわやか田川館 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 439,000 | 0 | 0 | 37,007 | 1.2 | 平成26年 9月 |
| 有老 -14 | グッドタイムホーム不動前 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 777,100 | 50 | 0 | 101,331 | 11.1 | 平成26年 9月 |
| 物件 番号 | 物件名称 | 建物状況 調査機関 | 再調達価格 (千円) (注1,2) | 調査時点における修繕費 (千円)(注1) | PML値 (%) (注4) | 調査年月 (注5) | ||
| 緊急 (注3) | 短期 (注3) | 長期 (注3) | ||||||
| サ高住-1 | Cアミーユ淡路駅前 | デロイトトーマツPRS株式会社 | 1,283,730 | 0 | 0 | 50,210 | 6.8 | 平成26年 12月 |
| サ高住-2 | Cアミーユ神戸上沢 | デロイトトーマツPRS株式会社 | 806,540 | 0 | 0 | 40,130 | 4.4 | 平成26年 11月 |
| 合計 | - | 14,549,440 | 650 | 0 | 1,235,658 | 2.6 | - | |
(注1)「再調達価格」及び「修繕費」については、単位未満を切捨てて記載しています。
(注2)「再調達価格」については、各信託不動産に係る建物エンジニアリング・レポートに記載されている消費税及び地方消費税を含まない金額を記載しています。
(注3)「緊急」は、書類等調査、現地調査等により確認された法的不適合項目に関する修繕・更新又は是正に要する推定費用を記載しています。「短期」は、各調査会社が試算した各調査時点における、1年以内に必要な修繕費用を記載しています。「長期」は、各調査会社が試算した各調査時点における10年～15年間(各調査会社により異なります。)の修繕更新費用の総額を記載しています。
(注4)「PML値」の合計欄に記載の数値は、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社による平成27年1月付「16物件建物地震リスク調査ポートフォリオ解析報告書」に基づいて、ポートフォリオ全体に関するPML値(ポートフォリオPML値)を記載しています。
(注5)「調査年月」については、各信託不動産に係る建物エンジニアリング・レポートの作成年月を記載しています。
k.設計者・施工者・建築確認機関・調査機関等
保有する信託不動産に係る設計者・施工者・建築確認機関・調査機関等(注)は、以下のとおりです。
なお、本投資法人は専門の第三者機関に依頼し、Cアミーユ淡路駅前、Cアミーユ神戸上沢及びレストヴィラあざみ野を除く信託不動産に係る構造計算書の妥当性について、専門の第三者機関による調査を受けており、かかる調査の結果により、建築基準法及び同施行令等の耐震上の規定に概ね適合した設計がなされていることを確認しています。
Cアミーユ淡路駅前、Cアミーユ神戸上沢については、建築基準法に基づき、指定構造計算適合性判定機関から、構造計算が国土交通大臣の定めた方法等により適正に行われたものであることの判定を受けているため、上記の調査は行っていません。
レストヴィラあざみ野については、構造再計算による調査を依頼し、十分と考える提供資料及び現地目視確認に基づく解析、合理的な検証を行った上で、かかる範囲において、設計当時の建築基準法上の耐震性能を下回るまでの問題は見受けられない旨の調査結果を取得しています。
| 物件番号 | 物件名称 | 設計者 | 施工者 | 建築確認機関 | 構造計算等 確認検査機関 |
| 有老 -1 | アクアマリーン 西宮浜 | 株式会社横河建築設計事務所 | 積水ハウス株式会社 | 建築検査機構 株式会社 | デロイトトーマツPRS株式会社 |
| 有老 -2 | ボンセジュール 千歳船橋 | 株式会社協立建築設計事務所(新築) 株式会社長谷工コーポレーション(用途変更) | フジタ工業株式会社(新築) 大末建設株式会社 (用途変更) | 世田谷区建築主事(新築) 財団法人日本建築設備・昇降機センター(用途変更) | 日本管財株式会社 |
| 有老 -3 | ボンセジュール日野 | フジホーム企画株式会社(新築) 株式会社蔵建築設計事務所(改修) | 株式会社日新工営 (新築) 株式会社ゼクスコミュニティ(改修) | 日野市建築主事 (新築) 財団法人日本建築設備・昇降機センター(改修) | 日本管財株式会社 |
| 有老 -4 | ボンセジュール 武蔵新城 | 大木建設株式会社 | 大木建設株式会社 | 川崎市建築主事 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 |
| 有老 -5 | ボンセジュール 秦野渋沢 | 有限会社岩田設計事務所(新築) 株式会社フィルツ都市建築設計 (改修) | 株式会社岡野建設 (新築) 東急リニューアル株式会社(改修) | 秦野市建築主事 (新築・改修) | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 |
| 有老 -6 | メディカルホーム ボンセジュール小牧 | 株式会社久米建築事務所(新築) 株式会社内藤建築事務所(増築・用途変更) | 大日本土木・松村組共同企業体(新築) 株式会社イチケン東京支店(増築・用途変更) | 愛知県尾張建設事務所建築主事 (新築・増築・用途変更) | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 |
| 有老 -7 | アズハイム光が丘 | 株式会社トータルプランニングインスティテュート | 埼玉建興株式会社 | ビューローべリタスジャパン株式会社 | デロイトトーマツPRS株式会社 |
| 有老 -8 | アズハイム文京白山 | 株式会社クオリティ | 株式会社ピーエス三菱 | 文京区建築主事 | 株式会社ERIソリューション |
| 有老 -9 | レストヴィラ 町田小野路 | 株式会社ナチュラル設計企画 | 八生建設株式会社 | 町田市建築主事 | 株式会社ERIソリューション |
| 有老 -10 | レストヴィラ あざみ野 | 株式会社西尾建築設計 | 株式会社末長組 | イーホームズ 株式会社 | 株式会社アースアプレイザル |
| 有老 -11 | さわやか立花館 | 株式会社朝隈千徳建築工房 | 梅林建設株式会社 福岡支店 | 日本ERI株式会社 | 株式会社ERIソリューション |
| 有老 -12 | さわやか和布刈館 | 株式会社大建設計 福岡事務所 | 梅林建設株式会社 福岡支店 | 日本ERI株式会社 | 株式会社ERIソリューション |
| 有老 -13 | さわやか田川館 | 有限会社かんきょう 一級建築士事務所 | 田代建設株式会社 | 福岡県田川土木事務所建築主事 | 株式会社ERIソリューション |
| 有老 -14 | グッドタイムホーム不動前 | 株式会社日建設計 (新築・増築) | 株式会社藤木工務店 (新築) 株式会社イチケン (増築) | 品川区建築主事 (新築) 株式会社国際確認検査センター(増築) | 株式会社ERIソリューション |
| サ高住 -1 | Cアミーユ淡路駅前 | 積水ハウス株式会社 | 積水ハウス株式会社 | 株式会社日本確認検査センター | ― |
| サ高住 -2 | Cアミーユ神戸上沢 | 大和システム株式会社 | 大和システム株式会社 | 株式会社日本確認検査センター | ― |
(注)設計者、施工者、建築確認機関、構造計算等確認検査機関等の名称は、設計、施工、建築確認、及び調査又は適合性判定実施時の名称等を記載しています。
l.主要な不動産に関する情報
本投資法人の信託不動産につき、平成27年7月31日時点で総賃料収入がポートフォリオ全体の総賃料収入の10%以上を占める不動産は以下のとおりです。なお、以下の記載は、マスターリース会社との賃貸借契約に基づき記載しています。また、下表の2物件の総賃料収入は、それぞれポートフォリオ全体の総賃料収入の10%以上を占めていますが、個別の賃貸借契約の賃料についてテナントの承諾が得られていないため、開示していません。
| 物件名称 | テナント総数 | 総賃料収入 (注1) | 総賃貸面積(㎡) (注2) | 総賃貸可能面積 (㎡)(注3) | 稼働率(%) (注4) |
| レストヴィラ 町田小野路 | 1 | ― | 7,720.17 | 7,720.17 | 100.0 |
| レストヴィラ あざみ野 | 1 | ― | 5,789.25 | 5,789.25 | 100.0 |
(注1)「総賃料収入」は、テナントの承諾が得られていないため、開示していません。
(注2)「総賃貸面積」は、平成27年7月31日現在において、各保有資産に係る建物の総賃貸可能面積のうち、実際に賃貸が行われている面積を記載しています。
(注3)「総賃貸可能面積」は、平成27年7月31日現在における各保有資産に係る物件の賃貸が可能と考えられる面積を記載しています。
(注4)「稼働率」は、平成27年7月31日現在における各信託不動産に係る総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。
m.主要なテナント(当該テナントへの賃貸面積が総賃貸面積の合計の10%以上を占めるもの)に関する情報
本投資法人は、信託不動産を取得するに際して、信託受託者と本投資法人が、本投資法人によるマスターリース会社への転貸を目的として賃貸借契約(マスターリース契約)を締結し、本投資法人とマスターリース会社が、マスターリース会社によるヘルスケア施設の運営を目的として、賃貸借契約(サブマスターリース契約)を締結しています。
下表は、保有する信託不動産につき、賃貸面積がポートフォリオ全体の総賃貸面積の10%以上を占めるテナント(主要なテナント)を示したものです。なお、各物件の総賃料収入及び月額賃料並びに敷金及び保証金(信託預り敷金及び保証金を含みます。)については、テナントの承諾が得られていないため、開示していません。
| テナント名 | 物件名称 | 賃貸面積 (㎡) (注1) | 比率 (%) (注2) | 契約満了日 (注3) | 契約更改の方法等 (注4) |
| 株式会社 ベネッセスタイルケア | ボンセジュール 千歳船橋 | 2,342.17 | 3.4 | 平成38年5月24日 | 契約満了時まで解約不可 |
| ボンセジュール日野 | 1,984.17 | 2.9 | 平成38年5月24日 | 契約満了時まで解約不可 | |
| ボンセジュール 武蔵新城 | 1,710.43 | 2.5 | 平成38年11月23日 | 契約満了時まで解約不可 | |
| ボンセジュール 秦野渋沢 | 3,435.79 | 5.0 | 平成39年5月21日 | 契約満了時まで解約不可 | |
| メディカルホーム ボンセジュール小牧 | 8,858.49 | 12.9 | 平成39年5月21日 | 契約満了時まで解約不可 | |
| 合計 | 18,331.05 | 26.7 | - | - | |
| ワタミの介護 株式会社 | レストヴィラ町田小野路 | 7,720.17 | 11.3 | 平成39年10月31日 | 賃貸借開始日から15年間は中途解約不可 |
| レストヴィラあざみ野 | 5,789.25 | 8.4 | 平成39年6月27日 | 賃貸借開始日から15年間は中途解約不可 | |
| 合計 | 13,509.42 | 19.7 | - | - | |
| 株式会社 さわやか倶楽部 | さわやか立花館 | 5,652.94 | 8.2 | 平成40年1月29日 | 賃貸借開始日から15年間は中途解約不可 |
| さわやか和布刈館 | 4,720.46 | 6.9 | 平成40年1月29日 | 賃貸借開始日から15年間は中途解約不可 | |
| さわやか田川館 | 2,366.20 | 3.5 | 平成40年1月29日 | 賃貸借開始日から15年間は中途解約不可 | |
| 合計 | 12,739.60 | 18.6 | - | - | |
| 株式会社 メッセージ | Cアミーユ淡路駅前 | 5,658.53 | 8.3 | 平成46年7月31日 | 中途解約時は1年前までに書面にて告知 |
| Cアミーユ神戸上沢 | 3,626.25 | 5.3 | 平成46年7月31日 | 中途解約時は1年前までに書面にて告知 | |
| 合計 | 9,284.78 | 13.5 | - | - |
(注1)「賃貸面積」は、平成27年7月31日時点におけるオペレーターに対して賃貸が行われている面積を記載しています。
(注2)「比率」は、平成27年7月31日現在における本投資法人が所有する総賃貸可能面積に対して各物件の賃貸面積が占める割合を示し
ており、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注3)「契約満了日」は、オペレーターを賃借人とする賃貸借契約に表示された契約満了日を記載しています。
(注4)「契約更改の方法等」は、オペレーターを賃借人とする賃貸借契約に表示された契約更改の方法等の内容を記載しています。
n.ポートフォリオの概況(ポートフォリオ分散状況)
(a)タイプ別
| 分類 | 物件数 | 取得価格(百万円) | 期末算定価格(百万円) (注1) | 比率(%) (注2) |
| 有料老人ホーム | 14 | 20,553 | 21,932 | 86.8 |
| サービス付き高齢者向け住宅 | 2 | 3,130 | 3,450 | 13.2 |
| 合計 | 16 | 23,683 | 25,382 | 100.0 |
(注1)「期末算定価格」は、本投資法人の規約及び一般社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、一般財団法人日本不動産研究所、株式会社谷澤総合鑑定所、及び株式会社立地評価研究所の不動産鑑定士が作成した鑑定評価書に記載された平成27年7月31日を価格時点とする価格を記載しています。
(注2)「比率」は、取得価格の総額に対する比率をいい、小数第2位を四捨五入しています。
(b)エリア別
| 分類・地域区分 | 物件数 | 取得価格(百万円) | 期末算定価格(百万円) (注1) | 比率(%) (注2) | |
| 三大都市圏 | 13 | 20,393 | 21,931 | 86.1 | |
| 首都圏 | 9 | 14,043 | 15,011 | 59.3 | |
| 近畿圏 | 3 | 5,080 | 5,540 | 21.4 | |
| 中部圏 | 1 | 1,270 | 1,380 | 5.4 | |
| 中核都市圏 | 2 | 2,900 | 3,040 | 12.2 | |
| その他 | 1 | 390 | 411 | 1.6 | |
| 合計 | 16 | 23,683 | 25,382 | 100.0 | |
(注1)「期末算定価格」は、本投資法人の規約及び一般社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、一般財団法人日本不動産研究所、株式会社谷澤総合鑑定所、及び株式会社立地評価研究所の不動産鑑定士が作成した鑑定評価書に記載された平成27年7月31日を価格時点とする価格を記載しています。
(注2)「比率」は、取得価格の総額に対する比率をいい、小数第2位を四捨五入しています。
(c)居室数別
| 居室数 | 物件数 | 取得価格(百万円) | 期末算定価格(百万円) (注1) | 比率(%) (注2) |
| 100室以上 | 6 | 12,078 | 12,857 | 51.0 |
| 50室以上100室未満 | 8 | 10,199 | 10,995 | 43.1 |
| 50室未満 | 2 | 1,406 | 1,530 | 5.9 |
| 合計 | 16 | 23,683 | 25,382 | 100.0 |
(注1)「期末算定価格」は、本投資法人の規約及び一般社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、一般財団法人日本不動産研究所、株式会社谷澤総合鑑定所、及び株式会社立地評価研究所の不動産鑑定士が作成した鑑定評価書に記載された平成27年7月31日を価格時点とする価格を記載しています。
(注2)「比率」は、取得価格の総額に対する比率をいい、小数第2位を四捨五入しています。
(イ)保有資産の個別不動産の概要
以下の表は、本投資法人の保有資産の概要を個別に表にまとめたものです(以下「個別物件表」といいます。)。かかる個別物件表をご参照頂くに際し、そこで用いられる用語は以下のとおりです。個別物件表はかかる用語の説明と併せてご参照ください。
なお、時点の注記がないものについては、原則として、平成27年7月31日時点の状況を記載しています。
a.「信託受益権の概要」について
「信託受託者」、「信託設定日」及び「信託期間満了日」は、各保有資産について本書の日付現在における信託受託者、信託設定日及び信託期間満了日を記載しています。
b.「最寄駅」について
不動産鑑定評価書に表示された、最寄りの鉄道駅を記載しています。
c.「所在地(住居表示)」について
所在地(住居表示)は、各不動産の住居表示を記載しています。また「住居表示」未実施の場合は、登記簿上の建物所在地(複数ある場合にはそのうちの一所在地)を記載しています。
d.「土地」について
・「地番」は、登記簿上の記載に基づいて記載しています。
・「建蔽率」及び「容積率」は、原則として建築基準法、都市計画法等の関連法令に従って定められた数値を記載しています。なお、保有資産によっては、本書に記載の「建蔽率」及び「容積率」につき、一定の緩和措置又は制限措置が適用される場合があります。
・「用途地域」は、都市計画法第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
・「敷地面積」は、登記簿上の記載に基づいており、現況とは一致しない場合があります。また、区分所有又は準共有等にかかわらず、建物全体の敷地面積を記載しています。
・「所有形態」は、各保有資産に関して不動産信託の信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。
e.「建物」について
・「竣工年月」は、登記簿上の新築年月を記載しています。
・「構造」及び「階数」は、登記簿上の記載に基づいています。
・「用途」は、登記簿上の建物種別のうち主要なものを記載しています。
・「延床面積」は、登記簿上の記載に基づいて記載しています。また、区分所有又は準共有等にかかわらず、建物全体の延床面積を記載しています。
・「所有形態」は、各保有資産に関して不動産信託の信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。
f.「PM会社」について
「PM会社」は、各保有資産について本書の日付現在において有効なプロパティ・マネジメント契約を締結している会社を記載しています。なお、オペレーターがその業務を兼務する場合は、当該オペレーターを記載しています。
g.「マスターリース会社」について
「マスターリース会社」は、各保有資産のヘルスケア施設の区画について本書の日付現在において有効な賃貸借契約を締結している会社を記載しています。
h.「特記事項」について
「特記事項」の記載については、原則として、平成27年7月31日時点の情報をもとに、個々の資産の権利関係や利用等で重要と考えられる事項のほか、当該資産の評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項に関して記載しています。
i.「賃貸借の概要」について
「賃貸借の概要」は、当該信託不動産について、特に記載のない限り、代表的テナントの平成27年7月31日時点において有効な賃貸借契約等の内容等を記載しています。なお、各信託不動産全てについて、本投資法人による取得に際し、信託受託者と本投資法人が、本投資法人によるマスターリース会社への転貸を目的として賃貸借契約(マスターリース契約)を締結し、本投資法人とマスターリース会社が、マスターリース会社によるヘルスケア施設の運営を目的として、賃貸借契約(サブマスターリース契約)を締結します。
・「総賃貸可能面積」は、平成27年7月31日時点における各信託不動産に係る建物の賃貸が可能と考えられる面積を記載しています。
・「稼働率」は、平成27年7月31日時点における各信託不動産に係る総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。
・「総賃貸面積」は、平成27年7月31日時点において、各信託不動産に係る建物の総賃貸可能面積のうち、実際に賃貸が行われている面積を記載しています。
・「テナント数」は、平成27年7月31日時点における各保有資産に係る各賃貸借契約に基づき、保有資産毎のテナント数を記載しています。但し、当該保有資産のヘルスケア施設の区画については、いずれも、当該区画でヘルスケア施設を運営するマスターリース会社をテナントとしています。
・「代表的テナント」は、各信託不動産の総賃貸面積中、賃貸面積の最も大きいテナントを記載しています。なお、当該信託不動産のヘルスケア施設の区画については、いずれも、当該区画でヘルスケア施設を運営するマスターリース会社をテナントとしています。
・「敷金・保証金」は、本投資法人の取得時点におけるテナントとの賃貸借契約に基づき必要とされる敷金・保証金の合計額につき百万円未満を切捨てて記載しています。なお、オペレーター、テナント又は関係者等より開示の承諾を得られていない場合、「敷金・保証金」欄の記載を省略しています。
・「総賃料収入(年換算)」は、平成27年7月31日時点におけるテナントとの賃貸借契約上の月間賃料を12倍することにより年換算して算出した金額を記載しています。なお、オペレーター、テナント又は関係者等より開示の承諾を得られていない場合、「総賃料収入(年換算)」欄の記載を省略しています。
j.「鑑定評価サマリー」について
「鑑定評価サマリー」は、本投資法人が、投信法に基づく不動産鑑定評価上の留意事項及び不動産の鑑定評価に関する法律(昭和38年法律第152号。その後の改正を含みます。)並びに不動産鑑定評価基準に基づき、株式会社立地評価研究所、株式会社谷澤総合鑑定所及び一般財団法人日本不動産研究所に各信託不動産の鑑定評価を委託し作成された各不動産鑑定評価書(以下「鑑定評価書」といいます。)の概要を記載しています。当該各不動産鑑定評価は、一定時点における評価者の判断と意見に留まり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。
なお、不動産鑑定評価を行った一般財団法人日本不動産研究所、株式会社谷澤総合鑑定所及び株式会社立地評価研究所と本投資法人との間には、特別の利害関係はありません。
金額は、特段の記載がない限り、百万円未満を切捨てて記載しています。
・「運営収益」は、賃借人から開示の承諾が得られていない情報及び当該情報を算出することができる情報が含まれているため、これらを開示した場合、賃借人との信頼関係が損なわれる等により賃貸借契約の長期的な維持が困難になる等の不利益が生じ、最終的に投資主の利益が損なわれる可能性があるため、開示しても支障がないと判断される一部の項目を除き、非開示としています。
・「運営純収益(NOI)」は、鑑定評価書における直接還元法で採用された運営純収益を記載しています。なお、百万円未満は切捨てて、消費税等は除いて記載しています。
・「純収益(NCF)」は、鑑定評価書における正味純収益を記載しています。なお、百万円未満は切捨てて、消費税等は除いて記載しています。
k.「入居者の状況・施設の概要」について
有料老人ホームの「入居者の状況・施設の概要」については、重要事項説明書に表示された以下の内容を記載しています。サ高住の「入居者の状況・施設の概要」については、一般社団法人すまいづくりまちづくりセンター連合会が運営する「サービス付き高齢者向け住宅情報提供システム」、オペレーターに対するヒアリング又はオペレーターのホームページより得られた内容を記載しています。なお、「-」と記載している項目は、重要事項説明書に記載がない場合又はオペレーターより開示の承諾を得られていない場合であり、記載を省略しています。
「オペレーター」「開設年月日」「施設の類型」「居室数(室)」「居住の権利形態」「定員(人)」「居室面積帯(㎡)」「入居者数(人)」「入居時要件」「入居率」「入居者の平均要介護度」「入居者の平均年齢(才)」「入居一時金(千円)」「月額利用料(千円)」
「介護に関わる職員体制」「夜間職員体制(最小時人数)」「協力医療機関」「協力歯科医療機関」
・「入居時要件」は、当該施設の入居に関する要件の要介護度に関する対象のみを記載しています。
・「入居率」は、小数第2位を四捨五入して記載しています。なお、重要事項説明書に表示された入居率を記載する場合、一時的に不在となっている者を含むなどの事情により、入居者数を定員で除した比率と異なる場合があります。
・「入居者の平均年齢(才)」は、小数第2位を切捨てて記載しています。
・「入居者の平均要介護度」は、重要事項説明書に表示された要介護度別入居者数に、自立は0、要支援1は0.375、要支援2は1、要介護1ないし5はそれぞれ1ないし5を、その他は1をそれぞれ乗じた合計を入居者数で除した値を、小数第3位を切捨てて記載しています。
・「月額利用料(千円)」については、千円未満を切捨てて記載しています。なお、入居者は、月額利用料の他に、介護費用その他の費用を支払う場合があります。
・「介護に関わる職員体制」は、重要事項説明書に表示された施設の利用者に対する看護職員及び介護職員の常勤換算方法による標榜されている人数の割合を記載しています。
l.「本物件の特徴」について
「本物件の特徴」は、各信託不動産に係る各不動産鑑定評価書の他、以下の報告書等に基づき、各信託不動産の基本的性格、特徴、その所在する地域の特性等を記載しています。当該報告書等は、これらを作成した外部の専門家の一定時点における判断と意見に留まり、その内容の妥当性及び正確性等を保証するものではありません。なお、当該報告書等の作成の時点後の環境変化等は反映されていません。
・KPMGヘルスケアジャパン株式会社作成の「マーケット調査報告書」(平成27年1月付)
・デロイトトーマツ ファイナンシャルアドバイザリー株式会社作成の「有料老人ホームの事業評価調査レポート」(平成27年1月付)
・シップヘルスケアリサーチ&コンサルティング株式会社作成の「デューデリジェンスレポート」(平成27年1月付)
物件番号:有老-1
| 物件名称 | アクアマリーン西宮浜 | 分類 | 介護付有料老人ホーム | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成27年3月20日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 1,950 百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行 株式会社 | |
| 鑑定評価額 | 2,090 百万円 | 信託設定日 | 平成27年3月20日 | ||
| (価格時点) | (平成27年7月31日) | 信託期間 満了日 | 平成37年3月末日 | ||
| 最寄駅 | 阪神本線「西宮」駅 | ||||
| 所在地(住居表示) | 兵庫県西宮市西宮浜四丁目15番2号 | ||||
| 土地 | 地番 | 兵庫県西宮市西宮浜四丁目2番 155 | 建物 | 竣工年月 | 平成19年5月 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造陸屋根 | ||||
| 建蔽率 | 80% | 階数 | 5階建 | ||
| 容積率 | 200% | 用途 | 老人ホーム | ||
| 用途地域 | 近隣商業地域 | 延床面積 | 5,157.26㎡ | ||
| 敷地面積 | 2,587.93㎡ | 所有形態 | 所有権 | ||
| 所有形態 | 所有権 | ||||
| PM会社 | グリーンライフ株式会社 | マスターリース会社 | グリーンライフ株式会社 | ||
| 特記事項 ・本物件の取得に際し、本物件の東側の土地について、その隣地所有者との間で、本物件の駐車場の利用のための通行を確保する権利を設定する覚書を締結しています。 | |||||
| 賃貸借の概要 | |||||
| 総賃貸可能面積 | 5,157.26㎡ | 稼働率 | 100.0% | ||
| 総賃貸面積 | 5,157.26㎡ | テナント数 | 2 | ||
| 代表的テナント | グリーンライフ株式会社 | 敷金・保証金 | - | ||
| 総賃料収入(年換算) | - | ||||
| ・契約形態:普通建物賃貸借契約 ・契約期間:平成19年6月1日から平成49年5月31日まで ・賃料改定:賃貸開始日から10年間は、賃料減額請求権を行使しないものとします。それ以降は5年毎に協議の上、賃料を改定することができるものとします。 ・契約更新:賃貸人又は賃借人が、上記賃貸借契約期間満了日の6ヶ月までに、相手方に対して更新しない旨の通知をした場合を除き、同契約期間満了日におけるものと同一の条件で同契約はさらに1年間更新されるものとし以後も同様とします。 ・中途解約:賃借人は原則として中途解約できないものとします。但し、やむを得ない事情があるとして双方で合意したとき又は破産手続開始、会社更生手続開始、強制執行、保全処分を受けた場合等には本契約を解約又は解除できるものとします。 ・優先交渉権:賃貸人が本物件を処分する場合には、賃借人に本物件の買取りについての優先交渉権が付与されています。 | |||||
| 鑑定評価サマリー | |||||
| 物件名 | アクアマリーン西宮浜 | ||||
| 鑑定評価額 | 2,090百万円 | ||||
| 鑑定機関 | 株式会社立地評価研究所 | ||||
| 価格時点 | 平成27年7月31日 | ||||
| 項目 | 内容 | 概要等 | |||
| 収益価格 | 2,090百万円 | DCF法による収益価格の妥当性を認め、当該価格を中心に対象 不動産の収益価格を査定 | |||
| 直接還元法による価格 | 2,100百万円 | 中期的に安定的であると認められる標準化した純収益を還元利回 りで還元して査定 | |||
| (1)運営純収益 (NOI) | 121百万円 | - | |||
| (2)一時金の運用益 | 1百万円 | 運用利回りを2%として運用益を査定 | |||
| (3)資本的支出 | 5百万円 | エンジニアリング・レポートにおける修繕更新費用の年平均値の うち70%相当額を計上 | |||
| (4)純収益 (NCF=(1)+(2)-(3)) | 117百万円 | - | |||
| (5)還元利回り | 5.6% | 対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件を総合的に勘案して 査定 | |||
| DCF法による価格 | 2,080百万円 | - | |||
| 割引率 | 5.3% | 類似の不動産の取引事例との比較及び金融資産の利回りに不動産 の個別性を加味することにより査定 | |||
| 最終還元利回り | 5.8% | 還元利回りに採用した純収益の性格、将来の不確実性、流動性、市場性等を勘案の上査定 | |||
| 積算価格 | 1,910百万円 | - | |||
| 土地比率 | 46.1% | - | |||
| 建物比率 | 53.9% | - | |||
| 試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項 | 対象不動産は、最寄り駅である阪神本線「西宮」駅よりバス約15分に所在し、専用居室・共用部等のハード面、介護サービス等のソフト面の充実度を考慮すると、十分な競争力を有する介護付有料老人ホームです。現行の建物賃貸借契約に基づく賃料は、不動産関連経費控除前営業利益に対して十分に余裕を持った水準に設定されており、賃借人のオペレーション能力及び建物賃貸借契約内容等を考慮すると、賃料収入の安定性が期待できます。以上のことを勘案して鑑定評価額を決定しました。 |
| 入居者の状況・施設の概要(重要事項説明書記載日 平成27年7月1日) | |||
| オペレーター | グリーンライフ株式会社 | 開設年月日 | 平成19年6月1日 |
| 施設の類型 | 介護付有料老人ホーム | 居室数(室) | 90 |
| 居住の権利形態 | 賃貸方式 | 定員(人) | 100 |
| 居室面積帯(㎡) | 20.1～40.3 | 入居者数(人) | 96 |
| 入居時要件 | 自立・要支援・要介護 | 入居率 | 96.0% |
| 入居者の平均要介護度 | 2.08 | 入居者の平均年齢(才) | 88.1 |
| 利用者の 支払い方式 | |||
| 一時金方式 | 月払い方式 | ||
| 入居一時金(千円) | 該当なし | なし | |
| 月額利用料(千円) | 該当なし | 236～374 | |
| 介護に関わる職員体制 | 3:1以上 | 夜間職員体制(最小時人数) | 介護職員4人以上 |
| 協力医療機関 | 医療法人 協和会 協和マリナホスピタル | ||
| 協力歯科医療機関 | おおはら歯科医院 | ||
| 本物件の特徴 |
| ■立地特性 本物件は、西宮浜に造成された住宅地区に立地しており、公共交通機関の便はバスのみですが、海に面した閑静な環境にあります。 ■物件特性 本物件の居室は個室が20.1～20.8㎡、二人室が38.2㎡～40.3㎡で、競合施設の中でも広めの居室を備え、南向き居室については、新西宮ヨットハーバーや大阪港が見渡せ、開放感や眺望、日照・通風に優れる良好な居住環境が確保されています。 |
物件番号:有老-2
| 物件名称 | ボンセジュール千歳船橋 | 分類 | 介護付有料老人ホーム | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成27年3月19日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 824 百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行 株式会社 | |
| 鑑定評価額 | 919 百万円 | 信託設定日 | 平成26年5月22日 | ||
| (価格時点) | (平成27年7月31日) | 信託期間満了日 | 平成37年3月末日 | ||
| 最寄駅 | 小田急小田原線「千歳船橋」駅 | ||||
| 所在地(住居表示) | 東京都世田谷区船橋一丁目37番地3 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都世田谷区船橋一丁目97番13、 97番14 | 建物 | 竣工年月 | 昭和63年3月 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造陸屋 根 | ||||
| 建蔽率 | 66% | 階数 | 地下1階付6階建 | ||
| 容積率 | 232% | 用途 | 老人ホーム | ||
| 用途地域 | 近隣商業地域、第1種中高層住居専用 地域 | 延床面積 | 2,342.17㎡ | ||
| 敷地面積 | 1,020.92㎡ | 所有形態 | 所有権 | ||
| 所有形態 | 所有権 | ||||
| PM会社 | 株式会社ベネッセスタイルケア | マスターリース会社 | 株式会社ベネッセ スタイルケア | ||
| 特記事項 ・本土地の北側の一部は、昭和21年に都市計画決定がなされており、当該一部には、都市計画法に基づく建築制限があります。なお、事業決定の具体的時期等については、本書の日付現在未定です。 | |||||
| 賃貸借の概要 | |||||
| 総賃貸可能面積 | 2,342.17㎡ | 稼働率 | 100% | ||
| 総賃貸面積 | 2,342.17㎡ | テナント数 | 1 | ||
| 代表的テナント | 株式会社ベネッセスタイルケア | 敷金・保証金 | - | ||
| 総賃料収入(年換算) | - | ||||
| ・契約形態:普通建物賃貸借契約 ・契約期間:平成18年5月25日から平成38年5月24日まで ・賃料改定:賃料は、平成22年3月1日を起算日として5年毎に賃貸人と賃借人が協議の上、合意により変更することができます。 ・契約更新:契約期間満了の6ヵ月前までに、賃貸人又は賃借人がその相手方に対して、更新拒絶の意思表示をしないときは、賃貸借期間は同一契約内容にて更に5年間更新されるものとし、以降この例によります。 ・中途解約:賃貸人及び賃借人は、賃貸借期間中は賃貸人賃借人ともに契約を継続させることとし、賃貸借期間中は解約できないものとします。 | |||||
| 鑑定評価サマリー | |
| 物件名 | ボンセジュール千歳船橋 |
| 鑑定評価額 | 919百万円 |
| 鑑定機関 | 株式会社谷澤総合鑑定所 |
| 価格時点 | 平成27年7月31日 |
| 項目 | 内容 | 概要等 | |||
| 収益価格 | 919百万円 | DCF法による収益価格を標準に、直接還元法による収益価格か らの検証を行って査定 | |||
| 直接還元法による価格 | 934百万円 | 標準的かつ安定的な純収益を還元利回りで還元して査定 | |||
| (1)運営純収益 (NOI) | 49百万円 | - | |||
| (2)一時金の運用益 | 0百万円 | 運用利回りを2%として運用益を査定 | |||
| (3)資本的支出 | 6百万円 | エンジニアリング・レポートにおける修繕更新費用等を参考に査 定 | |||
| (4)純収益 (NCF=(1)+(2)-(3)) | 43百万円 | - | |||
| (5)還元利回り | 4.7% | 類似不動産の取引事例に係る取引利回りとの比較等を行って査定 | |||
| DCF法による価格 | 912百万円 | - | |||
| 割引率 | 4.8% | 類似不動産の取引事例との比較及び金融商品の利回りに不動産の 個別性を加味すること等により査定 | |||
| 最終還元利回り | 4.9% | 還元利回りを基礎に将来の予測不確実性を加味して査定 | |||
| 積算価格 | 792百万円 | - | |||
| 土地比率 | 79.5% | - | |||
| 建物比率 | 20.5% | - | |||
| 試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項 | 対象不動産は、小田急小田原線「千歳船橋」駅から徒歩約5分に所在し、生活利便性・交通アクセスともに良好な立地特性を有しています。建物については、経年による相応の劣化は認められるものの、維持管理の状態は概ね良好です。基準室は20㎡以上と有料老人ホームとしては十分な広さを有するほか、居室内及び共用部とも、一定の設備水準を備えています。また、運営面についても充実した介護サービス等の提供体制が整えられています。以上のこと等を勘案して鑑定評価額を決定しました。 |
| 入居者の状況・施設の概要 (重要事項説明書記載日 平成26年7月1日) | |||
| オペレーター | 株式会社 ベネッセスタイルケア | 開設年月日 | 平成24年4月1日 |
| 施設の類型 | 介護付有料老人ホーム | 居室数(室) | 42 |
| 居住の権利形態 | 利用権方式 | 定員(人) | 47 |
| 居室面積帯(㎡) | 20.8～35.1 | 入居者数(人) | 44 |
| 入居時要件 | 要支援・要介護 | 入居率 | 93.6% |
| 入居者の平均要介護度 | 2.02 | 入居者の平均年齢(才) | 87.0 |
| 利用者の 支払い方式 | |||
| 一時金方式 | 月払い方式 | ||
| 入居一時金(千円) | 7,600～16,800 | なし | |
| 月額利用料(千円) | 201～462 | 368～662 | |
| 介護に関わる職員体制 | 2.5:1以上 | 夜間職員体制(最小時人数) | 介護職員2人以上 |
| 協力医療機関 | 医療法人社団 洋誠会 かわいクリニック 医療法人社団 和啓会 メディクスクリニック溝の口 | ||
| 協力歯科医療機関 | 医療法人社団 杉友会 ABCデンタルクリニック | ||
| 本物件の特徴 |
| ■立地特性 本物件は、世田谷区の北西部に位置し、小田急小田原線「千歳船橋」駅から徒歩5分の千歳通り沿いに立地しています。周辺には、商店街や住宅地が広がるエリアとなっています。 ■物件特性 要介護者向けの標準的な居室面積は18㎡程度であるが、価格の近似する競合施設はやや狭い居室となっている中で、本物件は20㎡超の居室を提供している点は特徴的です。 地下1階、地上6階建てで、食堂、浴室等の共用部を地下1階、地上1階に集中させ、2～6階が居室フロアとなっています。 |
物件番号:有老-3
| 物件名称 | ボンセジュール日野 | 分類 | 介護付有料老人ホーム | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成27年3月19日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 724 百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行 株式会社 | |
| 鑑定評価額 | 774 百万円 | 信託設定日 | 平成26年5月22日 | ||
| (価格時点) | (平成27年7月31日) | 信託期間 満了日 | 平成37年3月末日 | ||
| 最寄駅 | 京王線「百草園」駅 | ||||
| 所在地(住居表示) | 東京都日野市落川438番1 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都日野市落川438番1、439 番1、440番1、441番、442番、 443番、444番 | 建物 | 竣工年月 | 平成2年5月 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造陸屋 根 | ||||
| 建蔽率 | 40% | 階数 | 3階建 | ||
| 容積率 | 80% | 用途 | 老人ホーム | ||
| 用途地域 | 第1種低層住居専用地域 | 延床面積 | 1,984.17㎡ | ||
| 敷地面積 | 2,211.28㎡ | 所有形態 | 所有権 | ||
| 所有形態 | 所有権 | ||||
| PM会社 | 株式会社ベネッセスタイルケア | マスターリース会社 | 株式会社ベネッセ スタイルケア | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
| 賃貸借の概要 | |||||
| 総賃貸可能面積 | 1,984.17㎡ | 稼働率 | 100% | ||
| 総賃貸面積 | 1,984.17㎡ | テナント数 | 1 | ||
| 代表的テナント | 株式会社ベネッセスタイルケア | 敷金・保証金 | - | ||
| 総賃料収入(年換算) | - | ||||
| ・契約形態:普通建物賃貸借契約 ・契約期間:平成18年5月25日から平成38年5月24日まで ・賃料改定:賃料は、平成22年3月1日を起算日として5年毎に賃貸人と賃借人が協議の上、合意により変更することができます。 ・契約更新:契約期間満了の6ヵ月前までに、賃貸人又は賃借人がその相手方に対して、更新拒絶の意思表示をしないときは、賃貸借期間は同一契約内容にて更に5年間更新されるものとし、以降この例によります。 ・中途解約:賃貸人及び賃借人は、賃貸借期間中は賃貸人賃借人ともに契約を継続させることとし、賃貸借期間中は解約できないものとします。 | |||||
| 鑑定評価サマリー | |||||
| 物件名 | ボンセジュール日野 | ||||
| 鑑定評価額 | 774百万円 | ||||
| 鑑定機関 | 株式会社谷澤総合鑑定所 | ||||
| 価格時点 | 平成27年7月31日 | ||||
| 項目 | 内容 | 概要等 | |||
| 収益価格 | 774百万円 | DCF法による収益価格を標準に、直接還元法による収益価格か らの検証を行って査定 | |||
| 直接還元法による価格 | 787百万円 | 標準的かつ安定的な純収益を還元利回りで還元して査定 | |||
| (1)運営純収益 (NOI) | 43百万円 | - | |||
| (2)一時金の運用益 | 0百万円 | 運用利回りを2%として運用益を査定 | |||
| (3)資本的支出 | 4百万円 | エンジニアリング・レポートにおける修繕更新費用等を参考に査 定 | |||
| (4)純収益 (NCF=(1)+(2)-(3)) | 40百万円 | - | |||
| (5)還元利回り | 5.1% | 類似不動産の取引事例に係る取引利回りとの比較等を行って査定 | |||
| DCF法による価格 | 769百万円 | - | |||
| 割引率 | 5.2% | 類似不動産の取引事例との比較及び金融商品の利回りに不動産の 個別性を加味すること等により査定 | |||
| 最終還元利回り | 5.3% | 還元利回りを基礎に将来の予測不確実性を加味して査定 | |||
| 積算価格 | 685百万円 | - | |||
| 土地比率 | 74.1% | - | |||
| 建物比率 | 25.9% | - | |||
| 試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項 | 対象不動産は、京王線「百草園」駅から徒歩4分、戸建住宅等を中心とする比較的閑静な住宅地に存し、交通利便性・住環境に優れた立地特性を備えています。建物については、経年による相応の劣化は認められるものの、維持管理の状態は概ね良好であり、居室内及び共用部の設備水準は充実しているほか、共用部には季節を感じることができる緑豊かな庭園が配されています。以上のこと等を勘案して鑑定評価額を決定しました。 |
| 入居者の状況・施設の概要(重要事項説明書記載日 平成26年7月1日) | |||
| オペレーター | 株式会社 ベネッセスタイルケア | 開設年月日 | 平成24年4月1日 |
| 施設の類型 | 介護付有料老人ホーム | 居室数(室) | 56 |
| 居住の権利形態 | 利用権方式 | 定員(人) | 58 |
| 居室面積帯(㎡) | 15.6～31.3 | 入居者数(人) | 50 |
| 入居時要件 | 要支援・要介護 | 入居率 | 86.2% |
| 入居者の平均要介護度 | 2.19 | 入居者の平均年齢(才) | 87.9 |
| 利用者の 支払い方式 | |||
| 一時金方式 | 月払い方式 | ||
| 入居一時金(千円) | 5,100～14,900 | なし | |
| 月額利用料(千円) | 156～392 | 281～560 | |
| 介護に関わる職員体制 | 2.5:1以上 | 夜間職員体制(最小時人数) | 介護職員2人以上 |
| 協力医療機関 | 医療法人社団 平成優和会 百草の森ふれあいクリニック 医療法人社団 共済会 よつばクリニック | ||
| 協力歯科医療機関 | 医療法人社団 佳仁会 ステーション歯科 | ||
| 本物件の特徴 |
| ■立地特性 本物件は、京王電鉄京王線の「百草園」駅北口から徒歩4分の住宅街に立地し、近隣には図書館などの公共施設が多く集まっています。また、本物件の北部には大規模な新興住宅地が広がっています。 なお、駅の南側は、百草園や大宮神宮など緑が多い地域となっています。 ■物件特性 本物件は広い食堂や浴場を設置するなど共有スペースのアメニティーに注力していると考えられます。 1階に150㎡程度の食堂兼機能訓練スペースと比較的広いスペースを有しています。食堂は1階にのみ設置し、1機のエレベーターを利用して運用する仕組みであるが、低層の施設であるため、オペレーション上の制約となる可能性は限定的と考えられます。 |
物件番号:有老-4
| 物件名称 | ボンセジュール武蔵新城 | 分類 | 介護付有料老人ホーム | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成27年3月19日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 582 百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行 株式会社 | |
| 鑑定評価額 | 611 百万円 | 信託設定日 | 平成26年5月22日 | ||
| (価格時点) | (平成27年7月31日) | 信託期間 満了日 | 平成37年3月末日 | ||
| 最寄駅 | JR南武線「武蔵新城」駅 | ||||
| 所在地(住居表示) | 神奈川県川崎市高津区千年773番2 | ||||
| 土地 | 地番 | 神奈川県川崎市高津区千年773番 2 | 建物 | 竣工年月 | 昭和60年2月 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造陸屋 根 | ||||
| 建蔽率 | 60% | 階数 | 4階建 | ||
| 容積率 | 200% | 用途 | 老人ホーム | ||
| 用途地域 | 第1種住居地域 | 延床面積 | 1,710.43㎡ | ||
| 敷地面積 | 1,233.49㎡ | 所有形態 | 所有権 | ||
| 所有形態 | 所有権 | ||||
| PM会社 | 株式会社ベネッセスタイルケア | マスターリース会社 | 株式会社ベネッセ スタイルケア | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
| 賃貸借の概要 | |||||
| 総賃貸可能面積 | 1,710.43㎡ | 稼働率 | 100% | ||
| 総賃貸面積 | 1,710.43㎡ | テナント数 | 1 | ||
| 代表的テナント | 株式会社ベネッセスタイルケア | 敷金・保証金 | - | ||
| 総賃料収入(年換算) | - | ||||
| ・契約形態:普通建物賃貸借契約 ・契約期間:平成18年11月24日から平成38年11月23日まで ・賃料改定:賃料は、平成22年3月1日を起算日として5年毎に賃貸人と賃借人が協議の上、合意により変更することができます。 ・契約更新:契約期間満了の6ヵ月前までに、賃貸人又は賃借人がその相手方に対して、更新拒絶の意思表示をしないときは、賃貸借期間は同一契約内容にて更に5年間更新されるものとし、以降この例によります。 ・中途解約:賃貸人及び賃借人は、賃貸借期間中は賃貸人賃借人ともに契約を継続させることとし、賃貸借期間中は解約できないものとします。 | |||||
| 鑑定評価サマリー | |||||
| 物件名 | ボンセジュール武蔵新域 | ||||
| 鑑定評価額 | 611百万円 | ||||
| 鑑定機関 | 株式会社谷澤総合鑑定所 | ||||
| 価格時点 | 平成27年7月31日 | ||||
| 項目 | 内容 | 概要等 | |||
| 収益価格 | 611百万円 | DCF法による収益価格を標準に、直接還元法による収益価格か らの検証を行って査定 | |||
| 直接還元法による価格 | 620百万円 | 標準的かつ安定的な純収益を還元利回りで還元して査定 | |||
| (1)運営純収益 (NOI) | 36百万円 | - | |||
| (2)一時金の運用益 | 0百万円 | 運用利回りを2%として運用益を査定 | |||
| (3)資本的支出 | 4百万円 | エンジニアリング・レポートにおける修繕更新費用等を参考に査 定 | |||
| (4)純収益 (NCF=(1)+(2)-(3)) | 33百万円 | - | |||
| (5)還元利回り | 5.4% | 類似不動産の取引事例に係る取引利回りとの比較等を行って査定 | |||
| DCF法による価格 | 607百万円 | - | |||
| 割引率 | 5.5% | 類似不動産の取引事例との比較及び金融商品の利回りに不動産の 個別性を加味すること等により査定 | |||
| 最終還元利回り | 5.6% | 還元利回りを基礎に将来の予測不確実性を加味して査定 | |||
| 積算価格 | 588百万円 | - | |||
| 土地比率 | 77.5% | - | |||
| 建物比率 | 22.5% | - | |||
| 試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項 | 対象不動産は、JR南武線「武蔵新城」駅から徒歩約15分、戸建住宅や中低層共同住宅が建ち並ぶ比較的閑静な住宅街に立地しています。建物については、経年による相応の劣化は認められるものの、維持管理の状態は概ね良好です。また、居室面積は13㎡と小ぶりであるが、居室内の設備水準及び共用施設も充実しているほか、運営面についても充実した介護サービス等の提供体制が整えられています。以上のこと等を勘案して鑑定評価額を決定しました。 |
| 入居者の状況・施設の概要(重要事項説明書記載日 平成26年7月1日) | |||
| オペレーター | 株式会社 ベネッセスタイルケア | 開設年月日 | 平成24年4月1日 |
| 施設の類型 | 介護付有料老人ホーム | 居室数(室) | 46 |
| 居住の権利形態 | 利用権方式 | 定員(人) | 49 |
| 居室面積帯(㎡) | 13.0～26.7 | 入居者数(人) | 47 |
| 入居時要件 | 要支援・要介護 | 入居率 | 95.9% |
| 入居者の平均要介護度 | 2.31 | 入居者の平均年齢(才) | 87.6 |
| 利用者の 支払い方式 | |||
| 一時金方式 | 月払い方式 | ||
| 入居一時金(千円) | 4,200～12,000 | なし | |
| 月額利用料(千円) | 156～372 | 256～512 | |
| 介護に関わる職員体制 | 2.5:1以上 | 夜間職員体制(最小時人数) | 介護職員2人以上 |
| 協力医療機関 | 医療法人社団 亮友会 福住医院 医療法人社団 和啓会 メディクス溝の口ガーデンクリニック | ||
| 協力歯科医療機関 | 記載無し | ||
| 本物件の特徴 |
| ■立地特性 本物件は、JR南武線「武蔵新城」駅南口から徒歩15分の距離に立地しています。本物件の周辺は団地や戸建てから成る住宅街であるが、「武蔵新城」駅周辺には駅前商店街等の商業施設が形成されています。 ■物件特性 本物件は、エントランス部分を平成25年にリニューアルするなど、共用部の修繕も行っています。 |
物件番号:有老-5
| 物件名称 | ボンセジュール秦野渋沢 | 分類 | 介護付有料老人ホーム | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成27年3月19日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 728 百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行 株式会社 | |
| 鑑定評価額 | 807 百万円 | 信託設定日 | 平成26年5月22日 | ||
| (価格時点) | (平成27年7月31日) | 信託期間 満了日 | 平成37年3月末日 | ||
| 最寄駅 | 小田急小田原線「渋沢」駅 | ||||
| 所在地(住居表示) | 神奈川県秦野市渋沢上一丁目6番60 | ||||
| 土地 | 地番 | 神奈川県秦野市渋沢一丁目518番 2、518番8、518番9 | 建物 | 竣工年月 | 平成3年7月 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造亜鉛 メッキ鋼板葺 | ||||
| 建蔽率 | 60% | 階数 | 5階建 | ||
| 容積率 | 180% | 用途 | 老人ホーム | ||
| 用途地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 延床面積 | 3,435.79㎡ | ||
| 敷地面積 | 2,588.04㎡ | 所有形態 | 所有権 | ||
| 所有形態 | 所有権 | ||||
| PM会社 | 株式会社ベネッセスタイルケア | マスターリース会社 | 株式会社ベネッセ スタイルケア | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
| 賃貸借の概要 | |||||
| 総賃貸可能面積 | 3,435.79㎡ | 稼働率 | 100% | ||
| 総賃貸面積 | 3,435.79㎡ | テナント数 | 1 | ||
| 代表的テナント | 株式会社ベネッセスタイルケア | 敷金・保証金 | - | ||
| 総賃料収入(年換算) | - | ||||
| ・契約形態:普通建物賃貸借契約 ・契約期間:平成19年5月22日から平成39年5月21日まで ・賃料改定:賃料は、平成22年3月1日を起算日として5年毎に賃貸人と賃借人が協議の上、合意により変更することができます。 ・契約更新:契約期間満了の6ヵ月前までに、賃貸人又は賃借人がその相手方に対して、更新拒絶の意思表示をしないときは、賃貸借期間は同一契約内容にて更に5年間更新されるものとし、以降この例によります。 ・中途解約:賃貸人及び賃借人は、賃貸借期間中は賃貸人賃借人ともに契約を継続させることとし、賃貸借期間中は解約できないものとします。 | |||||
| 鑑定評価サマリー | |||||
| 物件名 | ボンセジュール秦野渋沢 | ||||
| 鑑定評価額 | 807百万円 | ||||
| 鑑定機関 | 株式会社谷澤総合鑑定所 | ||||
| 価格時点 | 平成27年7月31日 | ||||
| 項目 | 内容 | 概要等 | |||
| 収益価格 | 807百万円 | DCF法による収益価格を標準に、直接還元法による収益価格か らの検証を行って査定 | |||
| 直接還元法による価格 | 820百万円 | 標準的かつ安定的な純収益を還元利回りで還元して査定 | |||
| (1)運営純収益 (NOI) | 47百万円 | - | |||
| (2)一時金の運用益 | 0百万円 | 運用利回りを2%として運用益を査定 | |||
| (3)資本的支出 | 4百万円 | エンジニアリング・レポートにおける修繕更新費用等を参考に査 定 | |||
| (4)純収益 (NCF=(1)+(2)-(3)) | 43百万円 | - | |||
| (5)還元利回り | 5.3% | 類似不動産の取引事例に係る取引利回りとの比較等を行って査定 | |||
| DCF法による価格 | 802百万円 | - | |||
| 割引率 | 5.4% | 類似不動産の取引事例との比較及び金融商品の利回りに不動産の 個別性を加味すること等により査定 | |||
| 最終還元利回り | 5.5% | 還元利回りを基礎に将来の予測不確実性を加味して査定 | |||
| 積算価格 | 699百万円 | - | |||
| 土地比率 | 44.6% | - | |||
| 建物比率 | 55.4% | - | |||
| 試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項 | 対象不動産は、小田急小田原線「渋沢」駅から徒歩約10分、戸建住宅や中低層共同住宅が建ち並ぶ閑静な住宅街に存し、一定の交通利便性と居住環境を兼ね備えた立地特性を有しています。建物については、経年による相応の劣化は認められるものの、維持管理の状態は概ね良好であり、居室内の設備水準及び共用施設も充実しているほか、運営面についても充実した介護サービス等の提供体制が整えられています。以上のこと等を勘案して鑑定評価額を決定しました。 |
| 入居者の状況・施設の概要(重要事項説明書記載日 平成26年7月1日) | |||
| オペレーター | 株式会社 ベネッセスタイルケア | 開設年月日 | 平成24年4月1日 |
| 施設の類型 | 介護付有料老人ホーム | 居室数(室) | 100 |
| 居住の権利形態 | 利用権方式 | 定員(人) | 101 |
| 居室面積帯(㎡) | 14.0～28.1 | 入居者数(人) | 84 |
| 入居時要件 | 要支援・要介護 | 入居率 | 83.1% |
| 入居者の平均要介護度 | 2.27 | 入居者の平均年齢(才) | 85.6 |
| 利用者の 支払い方式 | |||
| 一時金方式 | 月払い方式 | ||
| 入居一時金(千円) | 3,000～10,200 | なし | |
| 月額利用料(千円) | 140～365 | 230～456 | |
| 介護に関わる職員体制 | 2.5:1以上 | 夜間職員体制(最小時人数) | 介護職員3人以上 |
| 協力医療機関 | 医療法人 おひさま会 おひさまクリニック みどりクリニック | ||
| 協力歯科医療機関 | 医療法人社団 玉成会 中西歯科 | ||
| 本物件の特徴 |
| ■立地特性 本物件は、小田急小田原線「渋沢」駅南口から徒歩で10分の住宅街に立地しています。 対象施設から5km圏には、運動公園やゴルフ場などの非居住地区が点在する環境となっています。 ■物件特性 本物件の居室面積は14㎡程度、且つ食堂は1階にまとまったスペースで確保されているだけでなく、各フロアにおいてもリビングスペースが確保されています。入居者の要介護度が重度化した場合も考慮された設計となっています。 |
物件番号:有老-6
| 物件名称 | メディカルホームボンセジュール小牧 | 分類 | 住宅型有料老人ホーム | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成27年3月19日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 1,270 百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行 株式会社 | |
| 鑑定評価額 | 1,380 百万円 | 信託設定日 | 平成26年5月22日 | ||
| (価格時点) | (平成27年7月31日) | 信託期間 満了日 | 平成37年3月末日 | ||
| 最寄駅 | 名鉄小牧線「味岡」駅、JR中央本線「神領」駅 | ||||
| 所在地(住居表示) | 愛知県小牧市城山三丁目1番 | ||||
| 土地 | 地番 | 愛知県小牧市城山三丁目1番 | 建物 | 竣工年月 | 平成3年3月 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート・鉄 筋コンクリート・鉄骨造銅 板葺・陸屋根 | ||||
| 建蔽率 | 60% | 階数 | 10階建 | ||
| 容積率 | 200% | 用途 | 老人ホーム | ||
| 用途地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 延床面積 | 8,858.49㎡ | ||
| 敷地面積 | 8,229.85㎡ | 所有形態 | 所有権 | ||
| 所有形態 | 所有権 | ||||
| PM会社 | 株式会社ベネッセスタイルケア | マスターリース会社 | 株式会社ベネッセ スタイルケア | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
| 賃貸借の概要 | |||||
| 総賃貸可能面積 | 8,858.49㎡ | 稼働率 | 100% | ||
| 総賃貸面積 | 8,858.49㎡ | テナント数 | 1 | ||
| 代表的テナント | 株式会社ベネッセスタイルケア | 敷金・保証金 | - | ||
| 総賃料収入(年換算) | - | ||||
| ・契約形態:普通建物賃貸借契約 ・契約期間:平成19年5月22日から平成39年5月21日まで ・賃料改定:賃料は、平成22年3月1日を起算日として5年毎に賃貸人と賃借人が協議の上、合意により変更することができます。 ・契約更新:契約期間満了の6ヵ月前までに、賃貸人又は賃借人がその相手方に対して、更新拒絶の意思表示をしないときは、賃貸借期間は同一契約内容にて更に5年間更新されるものとし、以降この例によります。 ・中途解約:賃貸人及び賃借人は、賃貸借期間中は賃貸人賃借人ともに契約を継続させることとし、賃貸借期間中は解約できないものとします。 | |||||
| 鑑定評価サマリー | |||||
| 物件名 | メディカルホームボンセジュール小牧 | ||||
| 鑑定評価額 | 1,380百万円 | ||||
| 鑑定機関 | 株式会社谷澤総合鑑定所 | ||||
| 価格時点 | 平成27年7月31日 | ||||
| 項目 | 内容 | 概要等 | |||
| 収益価格 | 1,380百万円 | DCF法による収益価格を標準に、直接還元法による収益価格か らの検証を行って査定 | |||
| 直接還元法による価格 | 1,400百万円 | 標準的かつ安定的な純収益を還元利回りで還元して査定 | |||
| (1)運営純収益 (NOI) | 92百万円 | - | |||
| (2)一時金の運用益 | 1百万円 | 運用利回りを2%として運用益を査定 | |||
| (3)資本的支出 | 13百万円 | エンジニアリング・レポートにおける修繕更新費用等を参考に査 定 | |||
| (4)純収益 (NCF=(1)+(2)-(3)) | 80百万円 | - | |||
| (5)還元利回り | 5.8% | 類似不動産の取引事例に係る取引利回りとの比較等を行って査定 | |||
| DCF法による価格 | 1,370百万円 | - | |||
| 割引率 | 5.9% | 類似不動産の取引事例との比較及び金融商品の利回りに不動産の 個別性を加味すること等により査定 | |||
| 最終還元利回り | 6.0% | 還元利回りを基礎に将来の予測不確実性を加味して査定 | |||
| 積算価格 | 1,270百万円 | - | |||
| 土地比率 | 48.6% | - | |||
| 建物比率 | 51.4% | - | |||
| 試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項 | 対象不動産は、最寄駅から距離があるもののバス停に至近であり、また、公園に程近く且つ周囲を緑道に囲まれるなど自然環境に恵まれた立地特性を有しています。対象建物については、居室面積が1人部屋で23～27㎡程度と有料老人ホームとしては広く、共用スペースの充実も図られており、施設グレードについては他の競合物件に劣るものではないと思料されます。さらに、運営面においても、医療と福祉が充実した施設運営が行われており、利用者のニーズに合致しているといえます。以上のこと等を勘案して鑑定評価額を決定しました。 |
| 入居者の状況・施設の概要(重要事項説明書記載日 平成26年7月1日) | |||
| オペレーター | 株式会社 ベネッセスタイルケア | 開設年月日 | 平成24年4月1日 |
| 施設の類型 | 住宅型有料老人ホーム | 居室数(室) | 123 |
| 居住の権利形態 | 利用権方式 | 定員(人) | 166 |
| 居室面積帯(㎡) | 23.3～72.9 | 入居者数(人) | 101 |
| 入居時要件 | 自立・要支援・要介護 | 入居率 | 60.8% |
| 入居者の平均要介護度 | 2.02 | 入居者の平均年齢(才) | 85.5 |
| 利用者の 支払い方式 | |||
| 一時金方式 | 月払い方式 | ||
| 入居一時金(千円) | なし | なし | |
| 月額利用料(千円) | なし | 172～375 | |
| 介護に関わる職員体制 | 記載無し | 夜間職員体制(最小時人数) | 看護職員1人以上 その他4人以上 |
| 協力医療機関 | 医療法人 敬生会 千種さんクリニック 笑顔のおうちクリニック名古屋 医療法人社団 喜峰会 東海記念病院 | ||
| 協力歯科医療機関 | 記載無し | ||
| 本物件の特徴 |
| ■立地特性 本物件は、小牧JCT近隣、中央道沿いの団地の中に位置しています。公共機関によるアクセスはJR中央本線「春日井」駅北口よりバス約26分となっています。 本物件の周辺には、大型団地や新興住宅地が点在するものの、北部には農地や山林が広がっています。 ■物件特性 本物件は、社員寮をコンバージョンして運営しているため、最多居室面積が26.6㎡と他の施設と比較すると広く、共用スペースが広い特徴があります。 7階から10階までは自立者向けフロアであり、居室に浴室やミニキッチンなど設置されています。このため介護ステーションは設置されていません。 |
物件番号:有老-7
| 物件名称 | アズハイム光が丘 | 分類 | 介護付有料老人ホーム | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成27年3月20日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 1,385 百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行 株式会社 | |
| 鑑定評価額 | 1,510 百万円 | 信託設定日 | 平成26年3月28日 | ||
| (価格時点) | (平成27年7月31日) | 信託期間 満了日 | 平成37年3月末日 | ||
| 最寄駅 | 西武池袋線「石神井公園」駅 | ||||
| 所在地(住居表示) | 東京都練馬区谷原四丁目3番23号 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都練馬区谷原四丁目 1747番3 | 建物 | 竣工年月 | 平成18年3月 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造陸屋根 | ||||
| 建蔽率 | 60%/50% | 階数 | 3階建 | ||
| 容積率 | 200%/100% | 用途 | 養護所 | ||
| 用途地域 | 第1種住居地域/ 第1種低層住居専用地域 | 延床面積 | 3,628.60㎡ | ||
| 敷地面積 | 2,868.46㎡ | 所有形態 | 所有権 | ||
| 所有形態 | 所有権 | ||||
| PM会社 | 株式会社アズパートナーズ | マスターリース会社 | 株式会社アズパートナーズ | ||
| 特記事項 ・本土地の北側に接面している道路については、昭和44年に練馬大泉石神井付近土地区画整理事業として都市計画決定がなされており、当該決定の対象となっている本物件の土地の一部には、都市計画法に基づく建築制限があります。なお、事業決定の具体的時期等については、本書の日付現在未定です。 | |||||
| 賃貸借の概要 | |||||
| 総賃貸可能面積 | 3,628.60㎡ | 稼働率 | 100% | ||
| 総賃貸面積 | 3,628.60㎡ | テナント数 | 1 | ||
| 代表的テナント | 株式会社アズパートナーズ | 敷金・保証金 | - | ||
| 総賃料収入(年換算) | - | ||||
| ・契約形態:普通建物賃貸借契約 ・契約期間:平成26年3月28日から平成46年3月27日まで ・契約更新:期間満了の6ヶ月前までに、甲および乙が相手方に対して前項記載の意思表示をしないときは、本契約は同一条件で更に2年間更新されるものとし、その後の期間満了の場合も同様とします。 | |||||
| 鑑定評価サマリー | |||||
| 物件名 | アズハイム光が丘 | ||||
| 鑑定評価額 | 1,510百万円 | ||||
| 鑑定機関 | 一般財団法人日本不動産研究所 | ||||
| 価格時点 | 平成27年7月31日 | ||||
| 項目 | 内容 | 概要等 | |||
| 収益価格 | 1,510百万円 | 直接還元法とDCF法による収益価格を関連づけて試算 | |||
| 直接還元法による価格 | 1,520百万円 | 中期的に安定的であると認められる純収益を還元利回りで還元し て査定 | |||
| (1)運営純収益 (NOI) | 76百万円 | - | |||
| (2)一時金の運用益 | 0百万円 | 運用利回りを2%として運用益を査定 | |||
| (3)資本的支出 | 1百万円 | エンジニアリング・レポートにおける年平均修繕更新費等を考慮 の上査定 | |||
| (4)純収益 (NCF=(1)+(2)-(3)) | 76百万円 | - | |||
| (5)還元利回り | 5.0% | 対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件等を総合的に勘案し て査定 | |||
| DCF法による価格 | 1,490百万円 | - | |||
| 割引率 | 4.8% | 類似不動産の取引における投資利回りを参考に、対象不動産の個 別性等を総合的に勘案して査定 | |||
| 最終還元利回り | 5.2% | 還元利回りに、対象不動産の純収益の性格、将来の不確実性、流 動性、市場性等を勘案の上査定 | |||
| 積算価格 | 1,600百万円 | - | |||
| 土地比率 | 66.6% | - | |||
| 建物比率 | 33.4% | - | |||
| 試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項 | 対象不動産は、最寄り駅である西武池袋線「石神井公園」駅から徒歩約19分とやや距離があるが、施設の運営上特段問題はなく、専用居室・共用部等のハード面、介護サービス等のソフト面の充実度を考慮すると、十分な競争力を有する介護付有料老人ホームです。現行の建物賃貸借契約に基づく賃料は、不動産関連経費控除前営業利益に対して十分に余裕を持った水準に設定されており、賃借人のオペレーション能力及び建物賃貸借契約内容等を考慮すると、賃料収入の安定性が期待できます。以上のことを勘案して鑑定評価額を決定しました。 |
| 入居者の状況・施設の概要(重要事項説明書記載日 平成27年8月1日) | |||
| オペレーター | 株式会社アズパートナーズ | 開設年月日 | 平成18年5月1日 |
| 施設の類型 | 介護付有料老人ホーム | 居室数(室) | 83 |
| 居住の権利形態 | 利用権方式 | 定員(人) | 89 |
| 居室面積帯(㎡) | 18.2～36.4 | 入居者数(人) | 84 |
| 入居時要件 | 自立・要支援・要介護 | 入居率 | 94.4% |
| 入居者の平均要介護度 | 2.29 | 入居者の平均年齢(才) | 87.2 |
| 利用者の 支払い方式 | |||
| 一時金方式 | 月払い方式 | ||
| 入居一時金(千円) | 6,600～20,400 | なし | |
| 月額利用料(千円) | 166～421 | 331～671 | |
| 介護に関わる職員体制 | 2.5:1以上 | 夜間職員体制(最小時人数) | 介護職員4人以上 |
| 協力医療機関 | 中村医院 医療法人浩生会 スズキ病院 | ||
| 協力歯科医療機関 | 岡歯科医院 | ||
| 本物件の特徴 |
| ■立地特性 本物件は、練馬区を東西に走る目白通り近くに所在し、西武池袋線「石神井公園」駅からは徒歩19分程となっています。 本物件の周辺には住宅街が形成されており、「石神井公園」駅周辺には商業施設なども点在しています。 本物件から3km圏は、ほぼ練馬区内に収まります。 ■物件特性 平成18年に建築された有料老人ホームで、建物はH型の平面配置をしています。専用居室は83室、うち2人用6室を有しています。1階及び3階が主に自立の方が利用しており、2階は認知・重度の方が利用する等、階層毎に入居者を分けて、効率的な運営を行っています。共用施設としては、ロビー、ラウンジ、相談室、浴場、アリーナガーデン等があります。 |
物件番号:有老-8
| 物件名称 | アズハイム文京白山 | 分類 | 介護付有料老人ホーム | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成27年3月20日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 1,430 百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行 株式会社 | |
| 鑑定評価額 | 1,560 百万円 | 信託設定日 | 平成26年10月29日 | ||
| (価格時点) | (平成27年7月31日) | 信託期間 満了日 | 平成37年3月末日 | ||
| 最寄駅 | 都営地下鉄三田線「白山」駅 | ||||
| 所在地(住居表示) | 東京都文京区白山四丁目36番13号 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都文京区白山四丁目 55番20 | 建物 | 竣工年月 | 平成19年2月 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造陸屋根 | ||||
| 建蔽率 | 80% | 階数 | 8階建 | ||
| 容積率 | 400% | 用途 | 老人ホーム、保育所 | ||
| 用途地域 | 近隣商業地域 | 延床面積 | 2,494.78㎡ | ||
| 敷地面積 | 540.29㎡ | 所有形態 | 所有権 | ||
| 所有形態 | 所有権 | ||||
| PM会社 | 株式会社アズパートナーズ | マスターリース会社 | 株式会社アズパートナーズ | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
| 賃貸借の概要 | |||||
| 総賃貸可能面積 | 2,494.78㎡ | 稼働率 | 100% | ||
| 総賃貸面積 | 2,494.78㎡ | テナント数 | 2 | ||
| 代表的テナント | 株式会社アズパートナーズ | 敷金・保証金 | - | ||
| 総賃料収入(年換算) | - | ||||
| ・契約形態:普通建物賃貸借契約 ・契約期間:平成19年3月29日から平成39年3月28日まで ・賃料改定:賃貸人及び賃借人は本契約締結日から5年を経過する毎に、本契約締結日後5年を経過する日(10年を経過する日以降も同様とします)の6ヶ月以上前から協議の上、本件賃料を合意により改定することができます。 協議の際には、土地または建物に対する公租公課、賃料水準の変動、消費者物価指数の増減率、経済情勢の変動等並びに市場調査の結果等を参考に努めるものとし、当該協議により賃料改定がなされる場合を除き賃料は増減されないものとし、賃借人及び賃貸人の間で、賃料改定に関する協議が調わなかった場合には、従前の条件に従うものとします。 ・契約更新:賃貸人又は賃借人が、上記賃貸借契約期間満了日の1年前から6ヶ月前までの間に、相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除き、同契約期間満了日におけるものと同一の条件で同契約はさらに2年間更新されるものとし以後も同様とします。 ・中途解約:賃借人は平成34年3月29日までの間は解約することはできません。平成34年3月29日以降は、賃借人は賃貸人に対し6か月以上の予告期間を定めた書面による通知をすることにより、中途解約することができます。但し、法人税法施行令(昭和40年政令第97号。その後の改正を含みます。)(以下「法人税法施行令」といいます。)第136条の3第1項及び第3項に抵触し、本契約に基づく賃貸借がリース取引と認定される場合には、賃貸人及び賃借人は平成34年3月29日までの期間を別途合意のうえ変更できるものとします。 ・優先交渉権:賃貸人が本物件を処分する場合には、賃借人に本物件の買取りについての優先交渉権が付与されています。 | |||||
| 鑑定評価サマリー | |||||
| 物件名 | アズハイム文京白山 | ||||
| 鑑定評価額 | 1,560百万円 | ||||
| 鑑定機関 | 一般財団法人日本不動産研究所 | ||||
| 価格時点 | 平成27年7月31日 | ||||
| 項目 | 内容 | 概要等 | |||
| 収益価格 | 1,560百万円 | 直接還元法とDCF法による収益価格を関連づけて試算 | |||
| 直接還元法による価格 | 1,580百万円 | 中期的に安定的であると認められる純収益を還元利回りで還元し て査定 | |||
| (1)運営純収益 (NOI) | 72百万円 | - | |||
| (2)一時金の運用益 | 1百万円 | 運用利回りを2%として運用益を査定 | |||
| (3)資本的支出 | 1百万円 | エンジニアリング・レポートにおける年平均修繕更新費等を考慮 の上査定 | |||
| (4)純収益 (NCF=(1)+(2)-(3)) | 72百万円 | - | |||
| (5)還元利回り | 4.6% | 対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件等を総合的に勘案し て査定 | |||
| DCF法による価格 | 1,540百万円 | - | |||
| 割引率 | 4.4% | 類似不動産の取引における投資利回りを参考に、対象不動産の個 別性等を総合的に勘案して査定 | |||
| 最終還元利回り | 4.8% | 還元利回りに、対象不動産の純収益の性格、将来の不確実性、流 動性、市場性等を勘案の上査定 | |||
| 積算価格 | 1,340百万円 | - | |||
| 土地比率 | 69.3% | - | |||
| 建物比率 | 30.7% | - | |||
| 試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項 | 対象不動産は、最寄り駅である都営地下鉄三田線「白山」駅から徒歩約8分に位置し、専用居室・共用部等のハード面、介護サービス等のソフト面の充実度を考慮すると、十分な競争力を有する介護付有料老人ホームです。現行の建物賃貸借契約に基づく賃料は、不動産関連経費控除前営業利益に対して十分に余裕を持った水準に設定されており、賃借人のオペレーション能力及び建物賃貸借契約内容等を考慮すると、賃料収入の安定性が期待できます。以上のことを勘案して鑑定評価額を決定しました。 |
| 入居者の状況・施設の概要(重要事項説明書記載日 平成27年7月1日) | |||
| オペレーター | 株式会社アズパートナーズ | 開設年月日 | 平成19年4月1日 |
| 施設の類型 | 介護付有料老人ホーム | 居室数(室) | 50 |
| 居住の権利形態 | 利用権方式 | 定員(人) | 52 |
| 居室面積帯(㎡) | 17.1～30.0 | 入居者数(人) | 51 |
| 入居時要件 | 自立・要支援・要介護 | 入居率 | 98.1% |
| 入居者の平均要介護度 | 2.47 | 入居者の平均年齢(才) | 85.2 |
| 利用者の 支払い方式 | |||
| 一時金方式 | 月払い方式 | ||
| 入居一時金(千円) | 13,800～26,700 | なし | |
| 月額利用料(千円) | 186～441 | 481～776 | |
| 介護に関わる職員体制 | 2:1以上 | 夜間職員体制(最小時人数) | 介護職員3人以上 |
| 協力医療機関 | 医療法人財団黎明会 大塚クリニック 医療法人財団桃栄会 木村牧角病院 東都文京病院 | ||
| 協力歯科医療機関 | ナカデンビルデンタルオフィス | ||
| 本物件の特徴 |
| ■立地特性 本物件は文京区のやや北寄りに位置します。都営地下鉄三田線「白山」駅より徒歩8分で白山通り沿いの住宅街に立地します。周辺には東京大学を始め文教施設が多く所在します。 ■物件特性 本物件は平成19年に建設された鉄筋コンクリート造陸屋根8階建の有料老人ホームで、総居室は50室を有します。事務室、厨房、浴室などの設備だけでなく、保育所や静養コーナー、娯楽室、屋上庭園等も有します。 |
物件番号:有老-9
| 物件名称 | レストヴィラ町田小野路 | 分類 | 介護付有料老人ホーム | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成27年3月20日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 3,580 百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行 株式会社 | |
| 鑑定評価額 | 3,750 百万円 | 信託設定日 | 平成26年10月29日 | ||
| (価格時点) | (平成27年7月31日) | 信託期間 満了日 | 平成37年3月末日 | ||
| 最寄駅 | 京王相模原線「京王永山」駅、小田急多摩線「小田急永山」駅 | ||||
| 所在地(住居表示) | 東京都町田市小野路町1612 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都町田市小野路町字堂 谷1611番28、1612番1、 1613番1、1622番、1623番 1 | 建物 | 竣工年月 | 平成19年10月 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造陸屋根 | ||||
| 建蔽率 | 50% | 階数 | 地下1階付6階建 | ||
| 容積率 | 150% | 用途 | 老人ホーム | ||
| 用途地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 延床面積 | 7,720.17㎡ | ||
| 敷地面積 | 7,404.13㎡ | 所有形態 | 所有権 | ||
| 所有形態 | 所有権 | ||||
| PM会社 | ワタミの介護株式会社 | マスターリース会社 | ワタミの介護株式会社 | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
| 賃貸借の概要 | |||||
| 総賃貸可能面積 | 7,720.17㎡ | 稼働率 | 100% | ||
| 総賃貸面積 | 7,720.17㎡ | テナント数 | 1 | ||
| 代表的テナント | ワタミの介護株式会社 | 敷金・保証金 | - | ||
| 総賃料収入(年換算) | - | ||||
| ・契約形態:普通建物賃貸借契約 ・契約期間:平成19年11月1日から平成39年10月31日まで ・賃料改定:契約締結日から5年を経過する毎に双方協議の上、本件賃料を改定することができるものとします。 ・契約更新:賃貸人又は賃借人が、期間満了日の1年前から6ヶ月前までの間に、相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除き、期間満了日におけるものと同一の条件で同契約はさらに10年間更新されるものとし以後も同様とします。 ・中途解約:賃貸借開始日から15年間は中途解約不可。但し、やむを得ない理由で中途解約を行う場合には、賃貸人の書面による承諾を得た上で、解約日の12ヶ月前までに書面による解約通知を行わなければならず、賃貸人が代替賃借人との契約を締結するまでは、賃借人の義務を免れることはできません。 ・優先交渉権:賃貸人が本物件を処分する場合には、賃借人に本物件の買取りについての優先交渉権が付与されています。 | |||||
| 鑑定評価サマリー | |||||
| 物件名 | レストヴィラ町田小野路 | ||||
| 鑑定評価額 | 3,750百万円 | ||||
| 鑑定機関 | 一般財団法人日本不動産研究所 | ||||
| 価格時点 | 平成27年7月31日 | ||||
| 項目 | 内容 | 概要等 | |||
| 収益価格 | 3,750百万円 | 直接還元法とDCF法による収益価格を関連づけて試算 | |||
| 直接還元法による価格 | 3,790百万円 | 中期的に安定的であると認められる純収益を還元利回りで還元し て査定 | |||
| (1)運営純収益 (NOI) | 192百万円 | - | |||
| (2)一時金の運用益 | 2百万円 | 運用利回りを2%として運用益を査定 | |||
| (3)資本的支出 | 4百万円 | エンジニアリング・レポートにおける年平均修繕更新費等を考慮 の上査定 | |||
| (4)純収益 (NCF=(1)+(2)-(3)) | 189百万円 | - | |||
| (5)還元利回り | 5.0% | 対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件等を総合的に勘案し て査定 | |||
| DCF法による価格 | 3,710百万円 | - | |||
| 割引率 | 4.8% | 類似不動産の取引における投資利回りを参考に、対象不動産の個 別性等を総合的に勘案して査定 | |||
| 最終還元利回り | 5.2% | 還元利回りに、対象不動産の純収益の性格、将来の不確実性、流 動性、市場性等を勘案の上査定 | |||
| 積算価格 | 3,020百万円 | - | |||
| 土地比率 | 33.5% | - | |||
| 建物比率 | 66.5% | - | |||
| 試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項 | 対象不動産は、最寄り駅である京王相模原線「京王永山」駅・小田急多摩線「小田急永山」駅から道路距離で約4.2㎞とやや距離があるが、施設の運営上特段問題はなく、専用居室・共用部等のハード面、介護サービス等のソフト面の充実度を考慮すると、十分な競争力を有する介護付有料老人ホームです。現行の建物賃貸借契約に基づく賃料は、不動産関連経費控除前営業利益に対して十分に余裕を持った水準に設定されており、賃借人のオペレーション能力及び建物賃貸借契約内容等を考慮すると、賃料収入の安定性が期待できます。以上のことを勘案して鑑定評価額を決定しました。 |
| 入居者の状況・施設の概要(重要事項説明書記載日 平成27年7月1日) | |||
| オペレーター | ワタミの介護株式会社 | 開設年月日 | 平成19年11月1日 |
| 施設の類型 | 介護付有料老人ホーム | 居室数(室) | 163 |
| 居住の権利形態 | 利用権方式 | 定員(人) | 169 |
| 居室面積帯(㎡) | 17.8～38.1 | 入居者数(人) | 125 |
| 入居時要件 | 要介護・要支援 | 入居率 | 74.0% |
| 入居者の平均要介護度 | 2.22 | 入居者の平均年齢(才) | 88.9 |
| 利用者の 支払い方式 | |||
| 一時金方式 | 月払い方式 | ||
| 入居一時金(千円) | 6,300～13,600 | - | |
| 月額利用料(千円) | 196～392 | 301～605 | |
| 介護に関わる職員体制 | 2.5:1以上 | 夜間職員体制(最小時人数) | 介護職員6人以上 |
| 協力医療機関 | 医療法人 凰和会 港北メディカルクリニック 医療法人社団 平成優和会 百草の森ふれあいクリニック | ||
| 協力歯科医療機関 | 医療法人社団 桜栄会 八王子歯科室 | ||
| 本物件の特徴 |
| ■立地特性 本物件は小田急小田原線「鶴川」駅からバスで約12分に所在し、周辺は閑静な住宅街です ■物件特性 本物件は介護付有料老人ホームとして設計されており、1階～6階の各階に合計163室の居室が設けられています。20㎡程度の居室が標準的で、ケアステーション、ラウンジ、ダイニングのほか、一時介護室、事務室、ウェルネスルーム、大浴場、特殊浴、食品庫、冷蔵庫室、食器洗浄室、職員休憩室などを有しています。 |
物件番号:有老-10
| 物件名称 | レストヴィラあざみ野 | 分類 | 介護付有料老人ホーム | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成27年3月20日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 3,050 百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行 株式会社 | |
| 鑑定評価額 | 3,210 百万円 | 信託設定日 | 平成26年10月29日 | ||
| (価格時点) | (平成27年7月31日) | 信託期間 満了日 | 平成37年3月末日 | ||
| 最寄駅 | 横浜市営地下鉄ブルーライン「中川」駅 | ||||
| 所在地(住居表示) | 神奈川県横浜市都筑区あゆみが丘19番24 | ||||
| 土地 | 地番 | 神奈川県横浜市都筑区あゆみが 丘19番10 | 建物 | 竣工年月 | 平成16年3月 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造陸屋 根 | ||||
| 建蔽率 | 60% | 階数 | 地下1階付5階建 | ||
| 容積率 | 200% | 用途 | 老人ホーム | ||
| 用途地域 | 準住居地域 | 延床面積 | 5,789.25㎡ | ||
| 敷地面積 | 2,748.64㎡ | 所有形態 | 所有権 | ||
| 所有形態 | 所有権 | ||||
| PM会社 | ワタミの介護株式会社 | マスターリース会社 | ワタミの介護株式会社 | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
| 賃貸借の概要 | |||||
| 総賃貸可能面積 | 5,789.25㎡ | 稼働率 | 100% | ||
| 総賃貸面積 | 5,789.25㎡ | テナント数 | 1 | ||
| 代表的テナント | ワタミの介護株式会社 | 敷金・保証金 | - | ||
| 総賃料収入(年換算) | - | ||||
| ・契約形態:普通建物賃貸借契約 ・契約期間:平成19年6月28日から平成39年6月27日まで ・賃料改定:契約締結日から5年を経過する毎に双方協議の上、本件賃料を改定することができます。 ・契約更新:賃貸人又は賃借人が、期間満了日の1年前から6ヶ月前までの間に、相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除き、期間満了日におけるものと同一の条件で同契約はさらに10年間更新されるものとし、以後も同様とします。 ・中途解約:賃貸借開始日から15年間は中途解約不可。但し、やむを得ない理由で中途解約を行う場合には、賃貸人の書面による承諾を得た上で、解約日の12ヶ月前までに書面による解約通知を行わなければならず、賃貸人が代替賃借人との契約を締結するまでは、賃借人の義務を免れることはできません。 ・優先交渉権:賃貸人が本物件を処分する場合には、賃借人に本物件の買取りについての優先交渉権が付与されています。 | |||||
| 鑑定評価サマリー | |||||
| 物件名 | レストヴィラあざみ野 | ||||
| 鑑定評価額 | 3,210百万円 | ||||
| 鑑定機関 | 一般財団法人日本不動産研究所 | ||||
| 価格時点 | 平成27年7月31日 | ||||
| 項目 | 内容 | 概要等 | |||
| 収益価格 | 3,210百万円 | 直接還元法とDCF法による収益価格を関連づけて試算 | |||
| 直接還元法による価格 | 3,250百万円 | 中期的に安定的であると認められる純収益を還元利回りで還元し て査定 | |||
| (1)運営純収益 (NOI) | 156百万円 | - | |||
| (2)一時金の運用益 | 1百万円 | 運用利回りを2%として運用益を査定 | |||
| (3)資本的支出 | 4百万円 | エンジニアリング・レポートにおける年平均修繕更新費等を考慮 の上査定。 | |||
| (4)純収益 (NCF=(1)+(2)-(3)) | 152百万円 | - | |||
| (5)還元利回り | 4.7% | 対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件等を総合的に勘案し て査定 | |||
| DCF法による価格 | 3,170百万円 | - | |||
| 割引率 | 4.5% | 類似不動産の取引における投資利回りを参考に、対象不動産の個 別性等を総合的に勘案して査定 | |||
| 最終還元利回り | 4.9% | 還元利回りに、対象不動産の純収益の性格、将来の不確実性、流 動性、市場性等を勘案の上査定 | |||
| 積算価格 | 1,840百万円 | - | |||
| 土地比率 | 52.7% | - | |||
| 建物比率 | 47.3% | - | |||
| 試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項 | 対象不動産は、最寄り駅である横浜市営地下鉄ブルーライン「中川」駅から徒歩約12分、東急田園都市線ほか「あざみ野」駅からも徒歩圏内にあり、専用居室・共用部等のハード面、介護サービス等のソフト面の充実度を考慮すると、十分な競争力を有する介護付有料老人ホームです。現行の建物賃貸借契約に基づく賃料は、不動産関連経費控除前営業利益に対して十分に余裕を持った水準に設定されており、賃借人のオペレーション能力及び建物賃貸借契約内容等を考慮すると、賃料収入の安定性が期待できます。以上のことを勘案して鑑定評価額を決定しました。 |
| 入居者の状況・施設の概要(重要事項説明書記載日 平成27年7月1日) | |||
| オペレーター | ワタミの介護株式会社 | 開設年月日 | 平成19年6月1日 |
| 施設の類型 | 介護付き有料老人ホーム | 居室数(室) | 145 |
| 居住の権利形態 | 利用権方式 | 定員(人) | 145 |
| 居室面積帯(㎡) | 19.5 | 入居者数(人) | 110 |
| 入居時要件 | 要支援・要介護 | 入居率 | 75.9% |
| 入居者の平均要介護度 | 2.77 | 入居者の平均年齢(才) | 88.6 |
| 利用者の 支払い方式 | |||
| 一時金方式 | 月払い方式 | ||
| 入居一時金(千円) | 9,800～13,800 | - | |
| 月額利用料(千円) | 205 | 369～435 | |
| 介護に関わる職員体制 | 2.5:1以上 | 夜間職員体制(最小時人数) | 介護職員6人以上 看護職員1人以上 |
| 協力医療機関 | 医療法人 リファインネット 横浜北クリニック 港北ニュータウン診療所 深澤りつクリニック 医療法人 光輪会 あおぞらクリニック | ||
| 協力歯科医療機関 | サンフラワー相模原歯科 | ||
| 本物件の特徴 |
| ■立地特性 本物件は横浜市営地下鉄ブルーライン「中川」駅から徒歩12分の距離に立地しています。なお、地域内の主要路線である東急田園都市線最寄駅(「あざみ野」駅)から本物件までは徒歩19分です。周辺は戸建てを中心とした住宅街です。 ■物件特性 本物件は中庭を囲むように建物が配置されており、1階がエントランスホール、ワタミカフェ・多目的室、居室のほか事務室・応接室・健康管理室・休憩室等の執務スペースとなっています。2～4階までが居室・食堂となっており、5階には居室・食堂のほか、浴室が配置されています。屋上には室外機等のほか、屋上庭園及びワタミ農園として整備されています。地下1階には厨房、浴室(大浴場・個室)、機能訓練室等が配置されています。 1階エントランス付近は外壁・床ともに御影石の仕上げとなっていて格調が高く、エントランスから連続するエントランスロビーに面して池のある中庭が配置され、憩いの空間を演出しています。 居室フロアについては、各居室約19.5㎡、また各階に食堂・ラウンジが設けられています。当該建物は中庭を囲む建物配置で、採光・通風に配慮がなされており、良好な居住環境に配慮したグレードの高い施設です。 |
物件番号:有老-11
| 物件名称 | さわやか立花館 | 分類 | 介護付有料老人ホーム | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成27年3月20日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 1,520 百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行 株式会社 | |
| 鑑定評価額 | 1,580 百万円 | 信託設定日 | 平成26年10月29日 | ||
| (価格時点) | (平成27年7月31日) | 信託期間 満了日 | 平成37年3月末日 | ||
| 最寄駅 | JR鹿児島本線「笹原」駅 | ||||
| 所在地(住居表示) | 福岡県福岡市博多区大字立花寺173番15号 | ||||
| 土地 | 地番 | 福岡県福岡市博多区大字立花 寺字新開地179番57、179番 59、179番61、179番78、福岡 市博多区浦田二丁目179番127 | 建物 | 竣工年月 | 平成17年10月 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造陸屋 根 | ||||
| 建蔽率 | 60% | 階数 | 地下1階付6階建 | ||
| 容積率 | 200% | 用途 | 老人ホーム | ||
| 用途地域 | 用途地域が定められていない都市計画区域 | 延床面積 | 5,652.94㎡ | ||
| 敷地面積 | 3,359.66㎡ | 所有形態 | 所有権 | ||
| 所有形態 | 所有権 | ||||
| PM会社 | 株式会社さわやか倶楽部 | マスターリース会社 | 株式会社さわやか倶楽部 | ||
| 特記事項 ・本土地と北側に直近している市道との間に、オペレーターが所有する土地が存在します。本投資法人は、本物件の取得に際し、オペレーターとの間で、本施設のオペレーターが変更となった場合でも運営上必要となる通行を確保する権利を設定する覚書を締結しています。 | |||||
| 賃貸借の概要 | |||||
| 総賃貸可能面積 | 5,652.94㎡ | 稼働率 | 100% | ||
| 総賃貸面積 | 5,652.94㎡ | テナント数 | 1 | ||
| 代表的テナント | 株式会社さわやか倶楽部 | 敷金・保証金 | - | ||
| 総賃料収入(年換算) | - | ||||
| ・契約形態:普通建物賃貸借契約 ・契約期間:平成20年1月30日から平成40年1月29日まで ・賃料改定:賃貸人及び賃借人は、本契約締結日から5年を経過する毎に、双方協議の上、本件賃料を改定することができるものとします。協議が調わない場合であっても賃借人は賃料支払義務を免れるものではなく、当該協議により賃料改定がなされる場合を除き、本件賃料は増減されないものとします。また、本物件の修繕、不可抗力その他の事由により、本物件の一部を使用することができない場合であっても、本件賃料は減額されないものとします。なお、かかる状況において賃借人に帰責事由がない場合には、賃貸人及び賃借人は、賃料の減額について誠実に協議するものとします。 ・契約更新:賃貸人又は賃借人が、上記賃貸借契約期間満了日の1年前から6ヶ月前(更新拒絶期間)までの間に、相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除き、同契約期間満了日におけるものと同一の条件で同契約はさらに10年間更新されるものとし以後も同様とします。賃貸人及び賃借人は更新拒絶期間においては、本契約の更新に向けて、必要に応じて誠実に協議を行うこととします。 ・中途解約:賃借人は平成35年1月29日までの間は解約することはできません。平成35年1月29日までの間、賃借人がやむを得ない事由により賃貸人の書面による承諾を得た上で本契約を解約しようとする場合には、賃借人は賃貸人に対して書面にて12ヵ月前迄に通知するものとします。但し、賃借人が、賃貸人が承諾し得る新たな賃借人の候補者を賃貸人に紹介し、賃貸人が新たな賃借人との間で本契約と同等の内容で新たな賃貸借契約を締結するまでの間は、賃借人は本件賃料相当額の支払の義務及び本件事業を継続する義務を負うものとします。 ・優先交渉権:賃貸人が本物件を処分する場合には、賃借人に本物件の買取りについての優先交渉権が付与されています。 | |||||
| 鑑定評価サマリー | |||||
| 物件名 | さわやか立花館 | ||||
| 鑑定評価額 | 1,580百万円 | ||||
| 鑑定機関 | 一般財団法人日本不動産研究所 | ||||
| 価格時点 | 平成27年7月31日 | ||||
| 項目 | 内容 | 概要等 | |||
| 収益価格 | 1,580百万円 | 直接還元法とDCF法による収益価格を関連づけて試算 | |||
| 直接還元法による価格 | 1,590百万円 | 中期的に安定的であると認められる純収益を還元利回りで還元し て査定 | |||
| (1)運営純収益 (NOI) | 95百万円 | - | |||
| (2)一時金の運用益 | 1百万円 | 運用利回りを2%として運用益を査定 | |||
| (3)資本的支出 | 7百万円 | エンジニアリング・レポートにおける年平均修繕更新費等を考慮 の上査定 | |||
| (4)純収益 (NCF=(1)+(2)-(3)) | 89百万円 | - | |||
| (5)還元利回り | 5.6% | 対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件等を総合的に勘案し て査定 | |||
| DCF法による価格 | 1,560百万円 | - | |||
| 割引率 | 5.4% | 類似不動産の取引における投資利回りを参考に、対象不動産の個 別性等を総合的に勘案して査定 | |||
| 最終還元利回り | 5.8% | ||||
| 積算価格 | 1,200百万円 | - | |||
| 土地比率 | 10.5% | - | |||
| 建物比率 | 89.5% | - | |||
| 試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項 | 対象不動産は、最寄り駅であるJR鹿児島本線「笹原」駅から徒歩圏外であるが、施設の運営上特段問題はなく、専用居室・共用部等のハード面、介護サービス等のソフト面の充実度を考慮すると、十分な競争力を有する介護付有料老人ホームです。現行の建物賃貸借契約に基づく賃料は、不動産関連経費控除前営業利益に対して十分に余裕を持った水準に設定されており、賃借人のオペレーション能力及び建物賃貸借契約内容等を考慮すると、賃料収入の安定性が期待できます。以上のことを勘案して鑑定評価額を決定しました。 |
| 入居者の状況・施設の概要(重要事項説明書記載日 平成27年7月1日) | |||
| オペレーター | 株式会社さわやか倶楽部 | 開設年月日 | 平成17年11月1日 |
| 施設の類型 | 介護付有料老人ホーム | 居室数(室) | 104 |
| 居住の権利形態 | 利用権方式 | 定員(人) | 104 |
| 居室面積帯(㎡) | 14.0 | 入居者数(人) | 100 |
| 入居時要件 | 要支援・要介護 | 入居率 | 96.2% |
| 入居者の平均要介護度 | 2.11 | 入居者の平均年齢(才) | 79.8 |
| 利用者の 支払い方式 | |||
| 一時金方式 | 月払い方式 | ||
| 入居一時金(千円) | - | なし | |
| 月額利用料(千円) | - | 173～184 | |
| 介護に関わる職員体制 | 3:1以上 | 夜間職員体制(最小時人数) | 介護職員4人以上 |
| 協力医療機関 | すがわら内科クリニック/室見クリニック/吉田醫院/廣徳会岡部病院/ 福岡徳州会病院/福岡医療団千鳥橋病院/福岡輝栄会病院/緑風会水戸病院/ 扶洋会秦病院/山本外科・胃腸科医院 | ||
| 協力歯科医療機関 | ACTデンタルクリニック博多/別府歯科医院 | ||
| 本物件の特徴 |
| ■立地特性 本物件は、福岡市博多区の南東方面、立花寺の高台に立地し、周辺には東平尾公園などの公園や緑が点在する地域となっています。 博多駅など福岡空港の西側の商業地区も施設から5～6kmの距離に位置します。 ■物件特性 本物件は敷地の形状を利用した東西に細長い長方形上の建物で、各階の施工構成は地下1階が駐車場及び機械室、1階が駐車場及びサブエントランスホール、2階がエントランスホール、ロビー、機能回復訓練コーナー、デイサービス、食堂、厨房のほか、事務室・会議室・健康管理室兼医務室・相談室等の執務スペース、3階～6階が居室・食堂・浴室等となっています。居室については、面積約14㎡の居室が104室あり、全室バリアフリー設計となっているほか、3階～5階部分に食堂・浴室、6階に食堂が設置されています。各階とも開放的な空間構成となっており、十分な廊下幅が確保されているほか、日照・通風・採光・眺望に配慮した設計がなされています。 |
物件番号:有老-12
| 物件名称 | さわやか和布刈館 | 分類 | 介護付有料老人ホーム | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成27年3月20日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 1,380 百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行 株式会社 | |
| 鑑定評価額 | 1,460 百万円 | 信託設定日 | 平成26年10月29日 | ||
| (価格時点) | (平成27年7月31日) | 信託期間 満了日 | 平成37年3月末日 | ||
| 最寄駅 | JR鹿児島本線「門司港」駅 | ||||
| 所在地(住居表示) | 福岡県北九州市門司区大久保一丁目9番15 | ||||
| 土地 | 地番 | 福岡県北九州市門司区大久保一 丁目2726番9、2726番14、2726 番17、2726番18、2732番3 | 建物 | 竣工年月 | 平成17年11月 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造陸屋 根 | ||||
| 建蔽率 | 60% | 階数 | 4階建 | ||
| 容積率 | 200% | 用途 | 老人ホーム | ||
| 用途地域 | 第1種住居地域 | 延床面積 | 4,720.46㎡ | ||
| 敷地面積 | 3,758.26㎡ | 所有形態 | 所有権 | ||
| 所有形態 | 所有権 | ||||
| PM会社 | 株式会社さわやか倶楽部 | マスターリース会社 | 株式会社さわやか倶楽部 | ||
| 特記事項 ・本土地の北東側に接面している道路については、昭和42年に都市計画決定がなされており、当該決定の対象となっている本物件の土地の一部には、都市計画法に基づく建築制限があります。なお、事業決定の具体的時期等については、本書の日付現在未定です。 ・オペレーターが設置した本物件の利用に供するガスタンクの一部が、南東側隣地に越境しています。本投資法人は本物件の取得に際し、かかる越境に関し当該隣地所有者及びオペレーターとの間で、越境に関する覚書を締結しています。 | |||||
| 賃貸借の概要 | |||||
| 総賃貸可能面積 | 4,720.46㎡ | 稼働率 | 100% | ||
| 総賃貸面積 | 4,720.46㎡ | テナント数 | 1 | ||
| 代表的テナント | 株式会社さわやか倶楽部 | 敷金・保証金 | - | ||
| 総賃料収入(年換算) | - | ||||
| ・契約形態:普通建物賃貸借契約 ・契約期間:平成20年1月30日から平成40年1月29日まで ・賃料改定:賃貸人及び賃借人は、本契約締結日から5年を経過する毎に、双方協議の上、本件賃料を改定することができるものとします。協議が調わない場合であっても賃借人は賃料支払義務を免れるものではなく、当該協議により賃料改定がなされる場合を除き、本件賃料は増減されないものとします。また、本物件の修繕、不可抗力その他の事由により、本物件の一部を使用することができない場合であっても、本件賃料は、減額されないものとします。なお、かかる状況において賃借人に帰責事由がない場合には、賃貸人及び賃借人は、賃料の減額について、誠実に協議するものとします。 ・契約更新:賃貸人又は賃借人が、上記賃貸借契約期間満了日の1年前から6ヶ月前(更新拒絶期間)までの間に、相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除き、同契約期間満了日におけるものと同一の条件で同契約はさらに10年間更新されるものとし以後も同様とします。賃貸人及び賃借人は更新拒絶期間においては、本契約の更新に向けて、必要に応じて誠実に協議を行うこととします。 ・中途解約:賃借人は平成35年1月29日までの間は解約することはできません。平成35年1月29日までの間、賃借人がやむを得ない事由により賃貸人の書面による承諾を得た上で本契約を解約しようとする場合には、賃借人は賃貸人に対して書面にて12ヵ月前迄に通知するものとします。但し、賃借人が、賃貸人が承諾し得る新たな賃借人の候補者を賃貸人に紹介し、賃貸人が新たな賃借人との間で本契約と同等の内容で新たな賃貸借契約を締結するまでの間は、賃借人は本件賃料相当額の支払の義務及び本件事業を継続する義務を負うものとします。 ・優先交渉権:賃貸人が本物件を処分する場合には、賃借人に本物件の買取りについての優先交渉権が付与されています。 | |||||
| 鑑定評価サマリー | |||||
| 物件名 | さわやか和布刈館 | ||||
| 鑑定評価額 | 1,460百万円 | ||||
| 鑑定機関 | 一般財団法人日本不動産研究所 | ||||
| 価格時点 | 平成27年7月31日 | ||||
| 項目 | 内容 | 概要等 | |||
| 収益価格 | 1,460百万円 | 直接還元法とDCF法による収益価格を関連づけて試算 | |||
| 直接還元法による価格 | 1,470百万円 | 中期的に安定的であると認められる純収益を還元利回りで還元し て査定 | |||
| (1)運営純収益 (NOI) | 87百万円 | - | |||
| (2)一時金の運用益 | 1百万円 | 運用利回りを2%として運用益を査定 | |||
| (3)資本的支出 | 5百万円 | エンジニアリング・レポートにおける年平均修繕更新費等を考慮 の上査定 | |||
| (4)純収益 (NCF=(1)+(2)-(3)) | 83百万円 | - | |||
| (5)還元利回り | 5.7% | 対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件等を総合的に勘案し て査定 | |||
| DCF法による価格 | 1,440百万円 | - | |||
| 割引率 | 5.5% | 類似不動産の取引における投資利回りを参考に、対象不動産の個 別性等を総合的に勘案して査定 | |||
| 最終還元利回り | 5.9% | 還元利回りに、対象不動産の純収益の性格、将来の不確実性、流 動性、市場性等を勘案の上査定 | |||
| 積算価格 | 771百万円 | - | |||
| 土地比率 | 10.3% | - | |||
| 建物比率 | 89.7% | - | |||
| 試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項 | 対象不動産は、最寄り駅であるJR鹿児島本線「門司港」駅から徒歩圏外にあるが、施設の運営上特段問題はなく、専用居室・共用部等のハード面、介護サービス等のソフト面の充実度を考慮すると、十分な競争力を有する介護付有料老人ホームです。現行の建物賃貸借契約に基づく賃料は、不動産関連経費控除前営業利益に対して十分に余裕を持った水準に設定されており、賃借人のオペレーション能力及び建物賃貸借契約内容等を考慮すると、賃料収入の安定性が期待できます。以上のことを勘案して鑑定評価額を決定しました。 |
| 入居者の状況・施設の概要(重要事項説明書記載日 平成27年7月1日) | |||
| オペレーター | 株式会社さわやか倶楽部 | 開設年月日 | 平成17年12月1日 |
| 施設の類型 | 介護付有料老人ホーム | 居室数(室) | 95 |
| 居住の権利形態 | 利用権方式 | 定員(人) | 95 |
| 居室面積帯(㎡) | 14.4～17.0 | 入居者数(人) | 89 |
| 入居時要件 | 要支援・要介護 | 入居率 | 93.7% |
| 入居者の平均要介護度 | 2.50 | 入居者の平均年齢(才) | 86 |
| 利用者の 支払い方式 | |||
| 一時金方式 | 月払い方式 | ||
| 入居一時金(千円) | - | なし | |
| 月額利用料(千円) | - | 125～134 | |
| 介護に関わる職員体制 | 3:1以上 | 夜間職員体制(最小時人数) | 介護職員3人以上 |
| 協力医療機関 | 新小文字病院 もりた医院 天華外科医院 | ||
| 協力歯科医療機関 | 黒田歯科クリニック | ||
| 本物件の特徴 |
| ■立地特性 本物件は、北九州市門司区の北端に立地し、関門海峡を臨んでいます。本物件の南東は山地となっており、海と山に囲まれた立地です。 本物件半径5kmの約半分は門司区をカバーしているものの、残り半分は海峡を挟んだ山口県下関側となります。 ■物件特性 本物件は、1階～3階まで同型で、建物の中心から北・西・東の三方向に入居室の居室スペース部分が突起し、平面的には風車状の建物形態です。各階の施設構成は下記のとおりであす。1階はレクリエーションルームを中心にエントランスホール、機能訓練室コーナー、居室・食堂・特殊浴室・浴室(ラジウム温浴)のほか事務室・応接室・医務室・休憩室などの執務スペースが配置され、2階・3階はレクリエーションルームを中心に居室・食堂・浴室のほか看護・職員室等が配置されています。居室については面積約14～17㎡の居室が合計95室あり、全室バリアフリー設計となっています。当該建物は北・西・東に各1箇所、光採りの吹抜けが設けられており全般的に清潔で明るい空間を演出しています。 |
物件番号:有老-13
| 物件名称 | さわやか田川館 | 分類 | 介護付有料老人ホーム | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成27年3月20日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 390 百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行 株式会社 | |
| 鑑定評価額 | 411 百万円 | 信託設定日 | 平成26年10月29日 | ||
| (価格時点) | (平成27年7月31日) | 信託期間 満了日 | 平成37年3月末日 | ||
| 最寄駅 | JR日田彦山線「田川伊田」駅 | ||||
| 所在地(住居表示) | 福岡県田川市大字伊田393番1 | ||||
| 土地 | 地番 | 福岡県田川市大字伊田389番2、 389番3、391番1、391番3、 392番1、393番1 | 建物 | 竣工年月 | 平成18年1月 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造陸屋 根 | ||||
| 建蔽率 | 70% | 階数 | 3階建 | ||
| 容積率 | 200% | 用途 | 老人ホーム | ||
| 用途地域 | 用途地域が定められていない都 市計画区域 | 延床面積 | 2,366.20㎡ | ||
| 敷地面積 | 4,300.90㎡ | 所有形態 | 所有権 | ||
| 所有形態 | 所有権 | ||||
| PM会社 | 株式会社さわやか倶楽部 | マスターリース会社 | 株式会社さわやか倶楽部 | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
| 賃貸借の概要 | |||||
| 総賃貸可能面積 | 2,366.20㎡ | 稼働率 | 100% | ||
| 総賃貸面積 | 2,366.20㎡ | テナント数 | 1 | ||
| 代表的テナント | 株式会社さわやか倶楽部 | 敷金・保証金 | - | ||
| 総賃料収入(年換算) | - | ||||
| ・契約形態:普通建物賃貸借契約 ・契約期間:平成20年1月30日から平成40年1月29日まで ・賃料改定:賃貸人及び賃借人は、本契約締結日から5年を経過する毎に、双方協議の上、本件賃料を改定することができるものとします。協議が調わない場合であっても賃借人は賃料支払義務を免れるものではなく、当該協議により賃料改定がなされる場合を除き、本件賃料は増減されないものとします。また、本物件の修繕、不可抗力その他の事由により、本物件の一部を使用することができない場合であっても、本件賃料は、減額されないものとします。なお、かかる状況において賃借人に帰責事由がない場合には、賃貸人及び賃借人は、賃料の減額について、誠実に協議するものとします。 ・契約更新:賃貸人又は賃借人が、上記賃貸借契約期間満了日の1年前から6ヶ月前(更新拒絶期間)までの間に、相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除き、同契約期間満了日におけるものと同一の条件で同契約はさらに10年間更新されるものとし以後も同様とします。賃貸人及び賃借人は更新拒絶期間においては、本契約の更新に向けて、必要に応じて誠実に協議を行うこととします。 ・中途解約:賃借人は平成35年1月29日までの間は解約することはできません。 ・平成35年1月29日までの間、賃借人がやむを得ない事由により賃貸人の書面による承諾を得た上で本契約を解約しようとする場合には、賃借人は賃貸人に対して書面にて12ヵ月前迄に通知するものとします。但し、賃借人が、賃貸人が承諾し得る新たな賃借人の候補者を賃貸人に紹介し、賃貸人が新たな賃借人との間で本契約と同等の内容で新たな賃貸借契約を締結するまでの間は、賃借人は本件賃料相当額の支払の義務及び本件事業を継続する義務を負うものとします。 ・優先交渉権:賃貸人が本物件を処分する場合には、賃借人に本物件の買取りについての優先交渉権が付与されています。 | |||||
| 鑑定評価サマリー | |||||
| 物件名 | さわやか田川館 | ||||
| 鑑定評価額 | 411百万円 | ||||
| 鑑定機関 | 一般財団法人日本不動産研究所 | ||||
| 価格時点 | 平成27年7月31日 | ||||
| 項目 | 内容 | 概要等 | |||
| 収益価格 | 411百万円 | 直接還元法とDCF法による収益価格を関連づけて試算 | |||
| 直接還元法による価格 | 414百万円 | 中期的に安定的であると認められる純収益を還元利回りで還元し て査定 | |||
| (1)運営純収益 (NOI) | 25百万円 | - | |||
| (2)一時金の運用益 | 0百万円 | 運用利回りを2%として運用益を査定 | |||
| (3)資本的支出 | 2百万円 | エンジニアリング・レポートにおける年平均修繕更新費等を考慮 の上査定 | |||
| (4)純収益 (NCF=(1)+(2)-(3)) | 24百万円 | - | |||
| (5)還元利回り | 5.8% | 対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件等を総合的に勘案し て査定 | |||
| DCF法による価格 | 407百万円 | - | |||
| 割引率 | 5.6% | 類似不動産の取引における投資利回りを参考に、対象不動産の個 別性等を総合的に勘案して査定 | |||
| 最終還元利回り | 6.0% | 還元利回りに、対象不動産の純収益の性格、将来の不確実性、流 動性、市場性等を勘案の上査定 | |||
| 積算価格 | 382百万円 | - | |||
| 土地比率 | 18.6% | - | |||
| 建物比率 | 81.4% | - | |||
| 試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項 | 対象不動産は、最寄り駅であるJR日田彦山線「田川伊田」駅から徒歩圏外にあるが、施設の運営上特段問題はなく、専用居室・共用部等のハード面、介護サービス等のソフト面の充実度を考慮すると、十分な競争力を有する介護付有料老人ホームです。現行の建物賃貸借契約に基づく賃料は、不動産関連経費控除前営業利益に対して十分に余裕を持った水準に設定されており、賃借人のオペレーション能力及び建物賃貸借契約内容等を考慮すると、賃料収入の安定性が期待できます。以上のことを勘案して鑑定評価額を決定しました。 |
| 入居者の状況・施設の概要(重要事項説明書記載日 平成27年7月1日) | |||
| オペレーター | 株式会社さわやか倶楽部 | 開設年月日 | 平成18年2月1日 |
| 施設の類型 | 介護付有料老人ホーム | 居室数(室) | 60 |
| 居住の権利形態 | 利用権方式 | 定員(人) | 60 |
| 居室面積帯(㎡) | 13.9～23.0 | 入居者数(人) | 58 |
| 入居時要件 | 要支援・要介護 | 入居率 | 96.7% |
| 入居者の平均要介護度 | 2.06 | 入居者の平均年齢(才) | 85.7 |
| 利用者の 支払い方式 | |||
| 一時金方式 | 月払い方式 | ||
| 入居一時金(千円) | - | なし | |
| 月額利用料(千円) | - | 88～108 | |
| 介護に関わる職員体制 | 3:1以上 | 夜間職員体制(最小時人数) | 介護職員2人以上 |
| 協力医療機関 | 田川市立病院/社会保険田川病院/村上外科病院/田川診療所/ 向野医院/池尻診療所/秋吉整形外科医院/江本医院 | ||
| 協力歯科医療機関 | 丸の内歯科医院/さくら歯科 | ||
| 本物件の特徴 |
| ■立地特性 本物件は、福岡県の中央部、福岡市と北九州市の間に位置し、県道52号線沿いに所在します。平成筑豊鉄道田川線「勾金」駅より徒歩15分程のアクセスとなっています。 本物件の周辺は、古くは筑豊最大の炭都であり、山に囲まれた緑の豊富な地域となっています。 ■物件特性 各階の施設構成は、1階がエントランスホール、事務室、調理室、食堂、居室、浴室、医務室兼健康管理室、機械室等、2階が食堂、居室、看護・介護員控室等、3階が食堂、居室、介護・介護員控室等となっています。各階とも開放的な空間構成となっており、十分な廊下幅が確保されているほか、全室バリアフリー設計等入居者に対する配慮がなされています。 |
物件番号:有老-14
| 物件名称 | グッドタイムホーム不動前 | 分類 | 介護付有料老人ホーム | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成27年3月20日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 1,740 百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行 株式会社 | |
| 鑑定評価額 | 1,870 百万円 | 信託設定日 | 平成26年10月29日 | ||
| (価格時点) | (平成27年7月31日) | 信託期間 満了日 | 平成37年3月末日 | ||
| 最寄駅 | 東急目黒線「不動前」駅 | ||||
| 所在地(住居表示) | 東京都品川区西五反田五丁目25番13号 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都品川区西五反田五 丁目534番1、500番11 | 建物 | 竣工年月 | 平成4年3月 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造陸屋根 | ||||
| 建蔽率 | 60% | 階数 | 地下1階付5階建 | ||
| 容積率 | 300% | 用途 | 老人ホーム | ||
| 用途地域 | 準工業地域 | 延床面積 | 3,400.20㎡ | ||
| 敷地面積 | 1,206.60㎡ | 所有形態 | 所有権 | ||
| 所有形態 | 所有権 | ||||
| PM会社 | 伊藤忠アーバン コミュニティ株式会社 | マスターリース会社 | 株式会社JAPAN ライフデザイン | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
| 賃貸借の概要 | |||||
| 総賃貸可能面積 | 3,400.20㎡ | 稼働率 | 100% | ||
| 総賃貸面積 | 3,400.20㎡ | テナント数 | 1 | ||
| 代表的テナント | 株式会社JAPAN ライフデザイン | 敷金・保証金 | - | ||
| 総賃料収入(年換算) | - | ||||
| ・契約形態:普通建物賃貸借契約 ・契約期間:平成18年11月30日(引渡日)から平成38年11月29日まで ・賃料改定:平成18年11月30日から5年を経過する毎に、本件賃料を、引渡日後5年を経過する日(10年を経過する日以後も同様とします)の6ヶ月以上前から協議のうえ、合意により改定することができます。 ・契約更新:賃貸人又は賃借人が、期間満了日の1年前から6ヶ月前までの間に、相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除き、期間満了日におけるものと同一の条件で同契約はさらに10年間更新されるものとし以後も同様とします。 ・中途解約:引渡日から満15年となる日までは、やむを得ない事情がある場合を除き、本契約を中途解約できません。中途解約解禁日以降は、6か月以上の予告期間を定めた書面による通知をすることにより、また中途解約解禁日以前においてもやむを得ない事情がある場合には、90日以上前の事前の書面による通知を配達証明付郵便にて行うことにより、本契約を解約することができます。但し、本契約締結日から中途解約解禁日までの期間が、法人税法施行令第136条の3第1項及び第3項に抵触し、本契約に基づく賃貸借がリース取引と認定される場合には、別途合意のうえ変更することができます。 ・優先交渉権:賃貸人が本物件を処分する場合には、賃借人に本物件の買取りについての優先交渉権が付与されています。 | |||||
| 鑑定評価サマリー | |||||
| 物件名 | グッドタイムホーム不動前 | ||||
| 鑑定評価額 | 1,870百万円 | ||||
| 鑑定機関 | 一般財団法人日本不動産研究所 | ||||
| 価格時点 | 平成27年7月31日 | ||||
| 項目 | 内容 | 概要等 | |||
| 収益価格 | 1,870百万円 | 直接還元法とDCF法による収益価格を関連づけて試算 | |||
| 直接還元法による価格 | 1,890百万円 | 中期的に安定的であると認められる純収益を還元利回りで還元し て査定 | |||
| (1)運営純収益 (NOI) | 92百万円 | - | |||
| (2)一時金の運用益 | 1百万円 | 運用利回りを2%として運用益を査定 | |||
| (3)資本的支出 | 6百万円 | エンジニアリング・レポートにおける年平均修繕更新費等を考慮 の上査定 | |||
| (4)純収益 (NCF=(1)+(2)-(3)) | 86百万円 | - | |||
| (5)還元利回り | 4.6% | 対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件等を総合的に勘案し て査定 | |||
| DCF法による価格 | 1,840百万円 | - | |||
| 割引率 | 4.4% | 類似不動産の取引における投資利回りを参考に、対象不動産の個 別性等を総合的に勘案して査定 | |||
| 最終還元利回り | 4.8% | 還元利回りに、対象不動産の純収益の性格、将来の不確実性、流 動性、市場性等を勘案の上査定 | |||
| 積算価格 | 1,680百万円 | - | |||
| 土地比率 | 83.0% | - | |||
| 建物比率 | 17.0% | - | |||
| 試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項 | 対象不動産は、最寄り駅である東急目黒線「不動前」駅から徒歩で約5分に位置し、専用居室・共用部等のハード面、介護サービス等のソフト面の充実度を考慮すると、十分な競争力を有する介護付有料老人ホームです。現行の建物賃貸借契約に基づく賃料は、不動産関連経費控除前営業利益に対して十分に余裕を持った水準に設定されており、賃借人のオペレーション能力及び建物賃貸借契約内容等を考慮すると、賃料収入の安定性が期待できます。以上のことを勘案して鑑定評価額を決定しました。 |
| 入居者の状況・施設の概要(重要事項説明書記載日 平成27年7月1日) | |||
| オペレーター | 株式会社 JAPANライフデザイン | 開設年月日 | 平成18年12月1日 |
| 施設の類型 | 介護付有料老人ホーム | 居室数(室) | 61 |
| 居住の権利形態 | 利用権方式 | 定員(人) | 67 |
| 居室面積帯(㎡) | 18.0～47.3 | 入居者数(人) | 61 |
| 入居時要件 | 自立・要介護・要支援 | 入居率 | 91.0% |
| 入居者の平均要介護度 | 2.91 | 入居者の平均年齢(才) | 88.3 |
| 利用者の 支払い方式 | |||
| 一時金方式 | 月払い方式 | ||
| 入居一時金(千円) | 9,000～52,000 | - | |
| 月額利用料(千円) | 255～433 | 515～953 | |
| 介護に関わる職員体制 | 2:1以上 | 夜間職員体制(最小時人数) | 介護職員3人以上 |
| 協力医療機関 | 昭和大学病院 医療法人社団 洪庵会 いぐさクリニック 医療法人社団 城南はじめ会 二子玉川ライズひろ内科クリニック | ||
| 協力歯科医療機関 | オカムラ歯科医院 | ||
| 本物件の特徴 |
| ■立地特性 本物件は、品川区の北東部に位置しています。東急目黒線「不動前」駅からは徒歩約5分の距離となっています。 周辺には、学校や商店街、スーパー等が点在しています。 ■物件特性 本物件は2階～5階に個室が合計55室、6室の2人居室が設けられており、定員は67名、居室面積は個室が20㎡程度、2人居室が40㎡程度となっています。3階～5階にダイニングルーム、浴室等が配置されており、同一フロアで生活ができるよう配慮されており、介護付老人ホームとして概ね標準的な設計となっています。 |
物件番号:サ高住-1
| 物件名称 | Cアミーユ淡路駅前 | 分類 | サービス付き高齢者向け住宅 | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成27年3月20日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 1,930 百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行 株式会社 | |
| 鑑定評価額 | 2,130 百万円 | 信託設定日 | 平成27年3月20日 | ||
| (価格時点) | (平成27年7月31日) | 信託期間 満了日 | 平成37年3月末日 | ||
| 最寄駅 | 阪急電鉄京都線「淡路」駅 | ||||
| 所在地(住居表示) | 大阪府大阪市東淀川区淡路三丁目20番26号 | ||||
| 土地 | 地番 | 大阪府大阪市東淀川区淡路三丁 目594番2 | 建物 | 竣工年月 | 平成21年6月 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造陸屋 根 | ||||
| 建蔽率 | 80% | 階数 | 12階建 | ||
| 容積率 | 400%/200% | 用途 | 共同住宅 | ||
| 用途地域 | 商業地域/第1種住居地域 | 延床面積 | 5,658.53㎡ | ||
| 敷地面積 | 1,251.26㎡ | 所有形態 | 所有権 | ||
| 所有形態 | 所有権 | ||||
| PM会社 | 伊藤忠アーバンコミュニティ 株式会社 | マスターリース会社 | 株式会社メッセージ | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
| 賃貸借の概要 | |||||
| 総賃貸可能面積 | 5,658.53㎡ | 稼働率 | 100% | ||
| 総賃貸面積 | 5,658.53㎡ | テナント数 | 1 | ||
| 代表的テナント | 株式会社メッセージ | 敷金・保証金 | - | ||
| 総賃料収入(年換算) | - | ||||
| ・契約形態:普通建物賃貸借契約 ・契約期間:平成21年8月1日から平成46年7月31日まで ・賃料改定:賃貸開始日から20年間は、賃料減額請求権を行使しないものとします。それ以降は5年毎に協議の上、賃料を改定することができるものとします。契約更新:賃貸人又は賃借人が、上記賃貸借契約期間満了日の6ヶ月前までに、相手方に対して更新しない旨の通知をした場合を除き、3年間延長することができます。但し、賃貸借条件については、その時点で賃貸人及び賃借人協議の上決定し、以後、この例により更新することができます。 ・中途解約:賃貸人又は賃借人は本契約を契約期間の途中で解約する場合は1年前までに相手方に対して書面で申し入れるものとします。 | |||||
| 鑑定評価サマリー | |||||
| 物件名 | Cアミーユ淡路駅前 | ||||
| 鑑定評価額 | 2,130百万円 | ||||
| 鑑定機関 | 一般財団法人日本不動産研究所 | ||||
| 価格時点 | 平成27年7月31日 | ||||
| 項目 | 内容 | 概要等 | |||
| 収益価格 | 2,130百万円 | 直接還元法とDCF法による収益価格を関連づけて試算 | |||
| 直接還元法による価格 | 2,150百万円 | 中期的に安定的であると認められる純収益を還元利回りで還元し て査定 | |||
| (1)運営純収益 (NOI) | 116百万円 | - | |||
| (2)一時金の運用益 | 1百万円 | 現行の賃貸借契約に基づく保証金の額に対して運用利回りを2% として運用益を査定 | |||
| (3)資本的支出 | 3百万円 | 類似不動産における資本的支出の水準、築年数やエンジニアリン グ・レポートにおける年平均修繕更新費等を考慮の上査定 | |||
| (4)純収益 (NCF=(1)+(2)-(3)) | 114百万円 | - | |||
| (5)還元利回り | 5.3% | 対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件等を総合的に勘案し て査定 | |||
| DCF法による価格 | 2,110百万円 | - | |||
| 割引率 | 5.1% | 類似不動産の取引における投資利回りを参考に、対象不動産の個 別性等を総合的に勘案して査定 | |||
| 最終還元利回り | 5.5% | 還元利回りに、対象不動産の純収益の性格、将来の不確実性、流 動性、市場性等を勘案の上査定 | |||
| 積算価格 | 1,760百万円 | - | |||
| 土地比率 | 26.9% | - | |||
| 建物比率 | 73.1% | - | |||
| 試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項 | 対象不動産は、最寄り駅である阪急電鉄京都線「淡路」駅から徒歩で約4分に位置し、専用居室・共用部等のハード面、介護サービス等のソフト面の充実度を考慮すると、十分な競争力を有するサービス付き高齢者向け住宅です。現行の建物賃貸借契約に基づく賃料は、不動産関連経費控除前営業利益に対して十分に余裕を持った水準に設定されており、賃借人のオペレーション能力及び建物賃貸借契約内容等を考慮すると、賃料収入の安定性が期待できます。以上のことを勘案して鑑定評価額を決定しました。 |
| 入居者の状況・施設の概要 | |||
| オペレーター | 株式会社メッセージ | 開設年月日 | 平成21年8月1日 |
| 施設の類型 | サービス付き 高齢者向け住宅 | 居室数(室) | 137 |
| 居住の権利形態 | 賃貸借 | 定員(人) | 137 |
| 居室面積帯(㎡) | 24.47～24.75 | 入居者数(人) | - |
| 入居時要件 | 自立・要支援・要介護 | 入居率 | - |
| 入居者の平均要介護度 | - | 入居者の平均年齢(才) | - |
| 利用者の 支払い方式 | |||
| 一時金方式 | 月払い方式 | ||
| 入居一時金(千円) | - | なし | |
| 月額利用料(千円) | - | 120～155 | |
| 介護に関わる職員体制 | - | 夜間職員体制(最小時人数) | 1人以上 |
| 協力医療機関 | - | ||
| 協力歯科医療機関 | - | ||
| 本物件の特徴 |
| ■立地特性 本物件から最寄駅の阪急電鉄京都線「淡路」駅までは徒歩約4分の距離に位置しています。周辺にはショッピングアーケードがあり「淡路」駅から本物件まで続いています。スーパーやコンビニ等の商業施設が充実しています。 ■物件特性 2階～12階に個室が合計137室設けられており、居室面積は個室が24.4㎡～24.7㎡程度となっています。1階及び7階にダイニングルーム、2階に大浴室、特別浴室等が配置されており、概ね標準的な設計となっています。 |
物件番号:サ高住-2
| 物件名称 | Cアミーユ神戸上沢 | 分類 | サービス付き高齢者向け住宅 | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成27年3月20日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 1,200 百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行 株式会社 | |
| 鑑定評価額 | 1,320 百万円 | 信託設定日 | 平成27年3月20日 | ||
| (価格時点) | (平成27年7月31日) | 信託期間 満了日 | 平成37年3月末日 | ||
| 最寄駅 | 神戸市営地下鉄西神・山手線「上沢」駅 | ||||
| 所在地(住居表示) | 兵庫県神戸市兵庫区上沢通八丁目2番5 | ||||
| 土地 | 地番 | 兵庫県神戸市兵庫区上沢通八丁 目102番4 | 建物 | 竣工年月 | 平成21年6月 |
| 構造 | 鉄骨造陸屋根 | ||||
| 建蔽率 | 80% | 階数 | 9階建 | ||
| 容積率 | 400% | 用途 | 共同住宅 | ||
| 用途地域 | 近隣商業地域 | 延床面積 | 3,626.25㎡ | ||
| 敷地面積 | 743.22㎡ | 所有形態 | 所有権 | ||
| 所有形態 | 所有権 | ||||
| PM会社 | 伊藤忠アーバンコミュニティ 株式会社 | マスターリース会社 | 株式会社メッセージ | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
| 賃貸借の概要 | |||||
| 総賃貸可能面積 | 3,626.25㎡ | 稼働率 | 100% | ||
| 総賃貸面積 | 3,626.25㎡ | テナント数 | 1 | ||
| 代表的テナント | 株式会社メッセージ | 敷金・保証金 | - | ||
| 総賃料収入(年換算) | - | ||||
| ・契約形態:普通建物賃貸借契約 ・契約期間:平成21年8月1日から平成46年7月31日まで ・賃料改定:賃貸開始日から20年間は、賃料減額請求権を行使しないものとします。それ以降は5年毎に協議の上、賃料を改定することができるものとします。 ・契約更新:賃貸人又は賃借人が、上記賃貸借契約期間満了日の6ヶ月前までに、相手方に対して書更新しない旨の通知をした場合を除き、同契約期間満了日におけるものと同一の条件で同契約はさらに3年間更新されるものとし以後も同様とします。 ・中途解約:賃貸人又は賃借人は本契約を契約期間の途中で解約する場合は1年前までに相手方に対して書面で申し入れるものとします。 | |||||
| 鑑定評価サマリー | |||||
| 物件名 | Cアミーユ神戸上沢 | ||||
| 鑑定評価額 | 1,320百万円 | ||||
| 鑑定機関 | 一般財団法人日本不動産研究所 | ||||
| 価格時点 | 平成27年7月31日 | ||||
| 項目 | 内容 | 概要等 | |||
| 収益価格 | 1,320百万円 | 直接還元法とDCF法による収益価格を関連づけて試算 | |||
| 直接還元法による価格 | 1,330百万円 | 中期的に安定的であると認められる純収益を還元利回りで還元し て査定 | |||
| (1)運営純収益 (NOI) | 72百万円 | - | |||
| (2)一時金の運用益 | 0百万円 | 運用利回りを2%として運用益を査定 | |||
| (3)資本的支出 | 2百万円 | エンジニアリング・レポートにおける年平均修繕更新費等を考慮 の上査定 | |||
| (4)純収益 (NCF=(1)+(2)-(3)) | 70百万円 | - | |||
| (5)還元利回り | 5.3% | 対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件等を総合的に勘案し て査定 | |||
| DCF法による価格 | 1,310百万円 | - | |||
| 割引率 | 5.1% | 類似不動産の取引における投資利回りを参考に、対象不動産の個 別性等を総合的に勘案して査定 | |||
| 最終還元利回り | 5.5% | 還元利回りに、対象不動産の純収益の性格、将来の不確実性、流 動性、市場性等を勘案の上査定 | |||
| 積算価格 | 1,060百万円 | - | |||
| 土地比率 | 29.5% | - | |||
| 建物比率 | 70.5% | - | |||
| 試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項 | 対象不動産は、最寄り駅である神戸市営地下鉄西神・山手線「上沢」駅至近にあり、専用居室・共用部等のハード面、介護サービス等のソフト面の充実度を考慮すると、十分な競争力を有するサービス付き高齢者向け住宅です。現行の建物賃貸借契約に基づく賃料は、不動産関連経費控除前営業利益に対して十分に余裕を持った水準に設定されており、賃借人のオペレーション能力及び建物賃貸借契約内容等を考慮すると、賃料収入の安定性が期待できます。以上のことを勘案して鑑定評価額を決定しました。 |
| 入居者の状況・施設の概要 | |||
| オペレーター | 株式会社メッセージ | 開設年月日 | 平成21年8月1日 |
| 施設の類型 | サービス付き 高齢者向け住宅 | 居室数(室) | 85 |
| 居住の権利形態 | 賃貸借 | 定員(人) | 85 |
| 居室面積帯(㎡) | 25.0～25.3 | 入居者数(人) | - |
| 入居時要件 | 自立・要支援・要介護 | 入居率 | - |
| 入居者の平均要介護度 | - | 入居者の平均年齢(才) | - |
| 利用者の 支払い方式 | |||
| 一時金方式 | 月払い方式 | ||
| 入居一時金(千円) | - | なし | |
| 月額利用料(千円) | - | 134～167 | |
| 介護に関わる職員体制 | - | 夜間職員体制(最小時人数) | 1人以上 |
| 協力医療機関 | - | ||
| 協力歯科医療機関 | - | ||
| 本物件の特徴 |
| ■立地特性 本物件から最寄駅の神戸市営地下鉄西神・山手線「上沢」駅までは徒歩約2分の距離に位置しています。周辺には住宅が広がっており、特に施設北側にはマンション等が立ち並んでいます。 ■物件特性 2階～9階に居室が合計85室設けられており、居室面積は全て25.0㎡～25.3㎡となっています。サービス付き高齢者向け住宅として概ね標準的な設計となっています。 |
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
