有価証券報告書(内国投資証券)-第10期(令和1年8月1日-令和2年1月31日)
③【その他投資資産の主要なもの】
(ア)信託不動産の概要
本投資法人が2020年1月31日現在において保有する不動産に係る信託受益権(以下「信託不動産」といいます。)の概要は以下のとおりです。
a.取得価格等及び投資比率
本投資法人が2020年1月31日現在において保有する信託受益権に係る信託不動産の概要は以下のとおりです。
(注1)「取得価格」には、取得諸経費、固定資産税、都市計画税、消費税及び地方消費税は含んでいません。
(注2)「投資比率」は、取得価格の総額に対する各物件の取得価格の比率をいい、小数第2位を四捨五入しています。
(注3)「貸借対照表計上額」は、2020年1月31日現在における減価償却後の帳簿価格を記載しています。
(注4)「期末算定価格」は、本投資法人の規約及び一般社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、一般財団法人日本不動産研究所、株式会社谷澤総合鑑定所、株式会社立地評価研究所、大和不動産鑑定株式会社及びJLL森井鑑定株式会社の不動産鑑定士が作成した鑑定評価書に記載された2020年1月31日を価格時点とする価格を記載しています。
b.信託受託者、信託設定日及び信託期間満了日
(注)「信託受託者」、「信託設定日」及び「信託期間満了日」は、各信託不動産について本書の日付現在における各信託不動産の信託受託者、信託設定日及び信託期間満了日を記載しています。
c.建物及び賃貸借の概要
各物件の年間賃料及び敷金・保証金については、テナントの承諾が得られていないため、開示していません。なお、本投資法人が2020年1月31日現在において保有する信託不動産に係る年間賃料の合計は4,102百万円(注)となります。
(注)2020年1月31日現在において有効な各賃貸借契約における月額賃料を12倍することにより年換算して算出した金額(税金等を含みます。)を合算し、百万円未満を切捨てて記載しています。
(注1)「構造/階数」は、各保有資産に係る建物の不動産登記簿に記載された事項を記載しています。なお、「S」は鉄骨造、「RC」は鉄筋コンクリート造、「SRC」は鉄骨鉄筋コンクリート造、「B」は地下階、「F」は地上階をそれぞれ意味します。
(注2)「建築時期」は、各保有資産に係る建物の不動産登記簿上の新築年月日を記載しています。
(注3)「賃貸可能面積」は、各建物の賃貸借契約に基づき記載しています。
(注4)「賃貸面積」は、賃貸可能面積のうち実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積を記載しています。
(注5)「テナント数」は、賃貸借契約に基づき各建物に入居しているテナント数を記載しています。なお、各保有資産の信託受託者と本投資法人が、本投資法人によるマスターリース会社への転貸を目的として賃貸借契約(マスターリース契約)を締結するヘルスケア施設の区画(「スマイリングホームメディス足立」については、介護付有料老人ホームの区画)については、マスターリース会社をテナントとしてテナント数を記載し、エンドテナントからの賃料を原則としてそのまま受け取るパススルー型マスターリース契約の対象物件についてはエンドテナントの総数を記載しています。但し、信託受託者と本投資法人による賃貸借契約(マスターリース契約)の対象とならない区画については、信託受託者から建物を賃借する賃借人をテナントとしてテナント数を記載しています。
(注6)「稼働率」は、2020年1月31日現在における各保有資産に係る賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。
d.稼働率の推移
本投資法人が資産運用を開始した後の各決算期末日時点における信託不動産の稼働率の推移は以下のとおりです。
e.高齢者向け施設・住宅の概要
(注1)「居室数」、「定員」及び「入居者数」は、オペレーターから提供を受けた有料老人ホームに係る「重要事項説明書」(以下「重要事項説明書」といいます。)に表示された数値に基づく数値を記載しています。
(注2)「入居率」は、入居者数を定員で除した比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注3)「重要事項説明書作成日」は、重要事項説明書に記載されている記入年月日、基準日又は作成日を記載しています。
(注4)「シップ千里ビルディング」は、病院及び介護付有料老人ホームが併設されており、上表においては有料老人ホームに係る施設概要を記載しています。
f.医療関連施設等の概要
(注)「シップ千里ビルディング」は、病院及び介護付有料老人ホームが併設されており、上表においては病院に係る施設概要を記載しています。
g.損益状況
(単位:千円)
(注1)記載の数値は全て千円未満を切捨てています。
(注2)各物件の「不動産賃貸事業収益」、「賃料収入」及び「その他収入」につきましては、テナントから開示することについて承諾を得られていないため非開示としています。合計は、賃貸借契約に基づき当期の賃料として受領した合計値を記載しています。
(注3)「NOI」=不動産賃貸事業収益-不動産賃貸事業費用+減価償却費
h.オペレーターの会社概要
(注1)「本店所在地」、「代表者」、「設立年月」及び「資本金又は資産の総額」は、2020年1月14日時点の登記簿上の記載に基づいて記載しています。「代表者」については、1名のみ記載しています。「資本金又は資産の総額」については、百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注2)NSGグループのホームページより2018年度の実績に基づき記載しています。
i.オペレーターの事業概要
(注1)「主な事業の概要」の記載に関しては、各社より入手した情報及び各社のホームページ(2019年9月時点)記載の情報に基づいて記載しています。
(注2)「売上高」は、各社より入手した情報及びホームページ記載の情報を基に、単位未満を切り捨てて記載しています。なお、株式会社ベネッセスタイルケアについては、株式会社ベネッセホールディングスの連結ベースでの数字のうち介護・保育事業の売上高の数字を記載しています。医療法人協和会、株式会社川島コーポレーション及びベルジ株式会社の売上高については、各オペレーターの承諾が得られていないため、開示していません。
j.ヘルスケア施設に係るオペレーターへの事業調査の概要
本投資法人は、本資産運用会社を通じ、継続的にオペレーターであるSOMPOケア株式会社、株式会社ベネッセスタイルケア、グリーンライフ株式会社、グリーンライフ東日本株式会社、株式会社さわやか倶楽部、株式会社アズパートナーズ、株式会社JAPANライフデザイン、医療法人愛広会、プラウドライフ株式会社、医療法人協和会、株式会社川島コーポレーション及びベルジ株式会社の運営状況等のモニタリングを実施していますが、賃料負担力に支障をきたすような運営状況の悪化は把握していません。
k.担保提供の状況
保有する信託不動産につき、担保は設定されていません。
l.鑑定評価書の概要
本投資法人は、株式会社立地評価研究所、株式会社谷澤総合鑑定所、一般財団法人日本不動産研究所、大和不動産鑑定株式会社及びJLL森井鑑定株式会社のいずれかから、各信託不動産に係る鑑定評価書(後記「(イ)保有資産の個別不動産の概要/a.「鑑定評価額」について」で定義します。以下同じです。)を取得しています。
本投資法人が2020年1月31日を価格時点として取得している各信託不動産に関する鑑定評価書の概要は以下のとおりです。当該各不動産鑑定評価は、一定時点における評価者の判断と意見に留まり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。なお、不動産鑑定評価を行った株式会社立地評価研究所、株式会社谷澤総合鑑定所、一般財団法人日本不動産研究所、大和不動産鑑定株式会社及びJLL森井鑑定株式会社と本投資法人との間には、特別の利害関係はありません。
(注1)2020年1月31日を価格時点とする鑑定評価書に基づいて記載しています。
(注2)「割引率」とは分析期間中の純収益及び分析期間末の復帰価格を現在価値に割り戻すための利回りをいい、各鑑定評価機関採用の数値を記載しています。なお、「はなことば小田原」については、1～3年度4.8%、4年度以降5.0%、「シップ千里ビルディング」については、1～4年度4.5%、5年度以降4.6%です。
(注3)「鑑定NOI」は、鑑定評価書に記載された2020年1月31日を価格時点とする直接還元法による運営純収益(Net Operating Income)を、百万円未満を切捨てて記載しています。なお、NOIは減価償却費を控除する前の収益であり、NOIに敷金等の運用益を加算し、資本的支出を控除したNCF(純収益、Net Cash Flow)とは異なります。本書において同様です。
(注4)「鑑定NOI利回り」は、以下の計算式により算出した数値を小数第2位を切り捨てて記載しています。なお、鑑定NOI利回りの合計欄には、平均鑑定NOI利回りを記載しており、各信託不動産に係る鑑定NOIの総額を取得価格の総額で除した数値を、小数第2位を切り捨てて記載しています。鑑定NOI利回り=各信託不動産の鑑定NOI÷各信託不動産の取得価格
m.建物調査診断報告書の概要
本投資法人は、保有する信託不動産について、建物検査、建物評価、関連法規の遵守、修繕費評価、環境リスク診断及び地震リスク評価等に関する建物調査診断報告書を、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社、デロイトトーマツPRS株式会社、株式会社アースアプレイザル又は株式会社ERIソリューションのいずれかより取得しています。建物調査診断報告書の記載は報告者の意見を示したものに留まり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。なお、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社、デロイトトーマツPRS株式会社、株式会社アースアプレイザル及び株式会社ERIソリューションと本投資法人との間には、特別の利害関係はありません。
(注1)「再調達価格」及び「調査時点における修繕費」については、単位未満を切り捨てて記載しています。「合計」は各物件の「再調達価格」(千円単位)及び「調査時点における修繕費」(千円単位)の合計をそれぞれ記載しています。
(注2)「再調達価格」については、各信託不動産に係る建物エンジニアリング・レポートに記載されている消費税及び地方消費税を含まない金額を記載しています。
(注3)「緊急」は、書類等調査、現地調査等により確認された法的不適合項目に関する修繕・更新又は是正に要する推定費用を記載しています。「短期」は、各調査会社が試算した各調査時点における、1年以内に必要な修繕費用を記載しています。「長期」は、各調査会社が試算した各調査時点における10年～15年間(各調査会社により異なります。)の修繕更新費用の総額を記載しています。
(注4)「調査年月」については、各信託不動産に係る建物エンジニアリング・レポートの作成年月を記載しています。
(注5)「PML値」は、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社による「地震リスク調査報告書」に基づいて、PML値(ポートフォリオPML値)を記載しています。合計欄に記載の数値は、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社による2018年12月付「36物件建物地震リスク調査ポートフォリオ解析報告書」に基づいて、ポートフォリオ全体に関するPML値(ポートフォリオPML値)を記載しています。
n.主要な不動産に関する情報
本投資法人が2020年1月31日現在保有する資産のうち、各当該資産から得られる総賃料収入が、当該資産全ての総賃料収入の合計の10%以上を占める資産(以下「主要な不動産等」といいます。)は、「シップ千里ビルディング」です。
主要な不動産等の概要(賃貸可能面積、賃貸面積、テナント数、稼働率等)に関しては、前記「c.建物及び賃貸借の概要」をご覧ください。
以下には、本投資法人が主要な不動産等を取得した日以降の情報に基づき、第9期末ないし第10期末の稼働率の推移を記載しています。
o.運用資産の資本的支出
(a)資本的支出の予定
本投資法人が2020年1月31日現在保有する資産に関し、現在計画している修繕工事等に伴う資本的支出の予定額のうち主要なものは以下のとおりです。なお、工事予定金額には、会計上、費用処理される部分が含まれています。
(b)期中に行った資本的支出
本投資法人が2020年1月31日現在保有する資産に関し、当期に行った資本的支出に該当する主要な工事等の概要は以下のとおりです。当期の資本的支出に該当する工事は188,115千円であり、当期費用に区分された修繕費16,244千円と合わせ、合計204,360千円の工事を実施しています。
(c)長期修繕計画のために積立てた金銭
該当事項はありません。
p.主要なテナントに関する情報
「主要なテナント」とは、当期末(2020年1月31日)時点における当該テナントへの賃貸面積がポートフォリオ全体に係る総賃貸面積の10%以上を占めるテナントをいいます。なお、各物件の年間賃料、敷金及び保証金については、テナントの承諾が得られていないため、開示していません。
(注1)「賃貸面積」は、2020年1月31日時点における各テナントとの間の賃貸借契約に表示された賃貸面積を記載しています。なお、マスターリース契約が締結されている場合において、エンドテナントからの賃料を原則としてそのまま受け取るパススルー型マスターリース契約の対象物件については、エンドテナントとの間で賃貸借契約が締結され、実際に賃貸が行われている面積を記載しています。
(注2)「比率」は、2020年1月31日現在における本投資法人が所有する物件全体の賃貸面積合計に対する各物件の主要なテナントへの賃貸面積が占める割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注3)「契約満了日」は、賃貸借契約に表示された契約満了日を記載しています。
(注4)「契約更改の方法等」は、賃貸借契約に表示された契約更改の方法等の内容を記載しています。
q.ポートフォリオの概況(ポートフォリオ分散状況)
(a)タイプ別
(注1)「期末算定価格」は、本投資法人の規約及び一般社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、一般財団法人日本不動産研究所、株式会社谷澤総合鑑定所、株式会社立地評価研究所、大和不動産鑑定株式会社及びJLL森井鑑定株式会社の不動産鑑定士が作成した鑑定評価書に記載された2020年1月31日を価格時点とする価格を記載しています。以下同じです。
(注2)「比率」は、取得価格の合計に対する比率をいい、小数第2位を四捨五入しています。以下同じです。
(b)エリア別
(c)居室数別
下表は、保有資産のうち高齢者向け施設・住宅に該当する資産(医療関連施設等は含みません。)につき、高齢者向け施設・住宅の居室数に応じた分散状況を記載したものです。
(注)有料老人ホームと医療関連施設等の複合型である「シップ千里ビルディング」(有料老人ホーム区画)のテナントであるグリーンライフ株式会社が運営する介護付有料老人ホーム「ウエルハウス千里中央」(居室数181室)は、介護付有料老人ホーム部分と医療関連施設等部分を明確に分けてそれぞれの取得価格及び期末算定価格を算出することが困難であるため上表には含まれていません。
(イ)保有資産の個別不動産の概要
以下の表は、本投資法人の保有資産の概要を個別に表にまとめたものです(以下「個別物件表」といいます。)。かかる個別物件表をご参照頂くに際し、そこで用いられる用語は以下のとおりです。個別物件表はかかる用語の説明と併せてご参照ください。
なお、時点の注記がないものについては、原則として、2020年1月31日時点の状況を記載しています。
a.「鑑定評価額」について
「鑑定評価額」は、本投資法人が、投信法に基づく不動産鑑定評価上の留意事項及び不動産の鑑定評価に関する法律(昭和38年法律第152号。その後の改正を含みます。)並びに不動産鑑定評価基準に基づき、株式会社立地評価研究所、株式会社谷澤総合鑑定所、一般財団法人日本不動産研究所、大和不動産鑑定株式会社及びJLL森井鑑定株式会社に各信託不動産の鑑定評価を委託し作成された2020年1月31日時点の各不動産鑑定評価書(以下「鑑定評価書」といいます。)に記載の鑑定評価額です。鑑定評価額及び試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項も併せて記載しています。当該各不動産鑑定評価は、一定時点における評価者の判断と意見に留まり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。
なお、不動産鑑定評価を行った株式会社立地評価研究所、株式会社谷澤総合鑑定所、一般財団法人日本不動産研究所、大和不動産鑑定株式会社及びJLL森井鑑定株式会社と本投資法人との間には、特別の利害関係はありません。
金額は、特段の記載がない限り、百万円未満を切り捨てて記載しています。
b.「最寄駅」について
原則として、不動産鑑定評価書に表示された、最寄りの鉄道駅を記載しています。
c.「所在地」について
所在地(住居表示)は、各不動産の住居表示を記載しています。また、所在地(地番)は、「住居表示」未実施又は未申請の不動産であり、登記簿上の建物所在地(複数ある場合にはそのうちの一所在地)を記載しています。
d.「土地」について
・「建蔽率」及び「容積率」は、原則として建築基準法、都市計画法等の関連法令に従って定められた数値を記載しています。なお、保有資産によっては、本書に記載の「建蔽率」及び「容積率」につき、一定の緩和措置又は制限措置が適用される場合があります。
・「用途地域」は、都市計画法第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
・「敷地面積」は、登記簿上の記載に基づいており、現況とは一致しない場合があります。また、区分所有又は準共有等にかかわらず、建物全体の敷地面積を記載しています。
・「所有形態」は、各保有資産に関して不動産信託の信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。
e.「建物」について
・「竣工年月」は、登記簿上の新築年月を記載しています。
・「構造」及び「階数」は、登記簿上の記載に基づいています。
・「用途」は、登記簿上の建物種別のうち主要なものを記載しています。
・「延床面積」は、登記簿上の記載に基づいて記載しています。但し、区分所有又は準共有等の場合には、本投資法人が保有する部分の延床面積を記載しています。
・「所有形態」は、各保有資産に関して不動産信託の信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。
f.「PM会社」について
「PM会社」は、各保有資産について2020年1月31日現在において有効なプロパティ・マネジメント契約を締結している会社を記載しています。なお、「PM会社」とは、プロパティ・マネジメント会社の略称であり、一般に施設の維持管理の業務を受託する外部業者のことをいい、オペレーターがその業務を兼務する場合は、当該オペレーターを記載しています。
g.「マスターリース会社」について
「マスターリース会社」は、各保有資産のヘルスケア施設の区画について2020年1月31日現在において有効な賃貸借契約を締結している会社を記載しています。
h.「特記事項」について
「特記事項」の記載については、原則として、2020年1月31日時点の情報をもとに、各保有資産の権利関係や利用等で重要と考えられる事項のほか、当該保有資産の評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項に関して記載しています。
i.「代表的テナントの契約概要」について
「代表的テナントの契約概要」は、2020年1月31日時点における代表的テナントと締結している賃貸借契約等の内容を記載しています。
j.「入居者の状況・施設の概要」について
有料老人ホーム及びサ高住の「入居者の状況・施設の概要」については、重要事項説明書等に基づいて、以下の内容を記載しています。なお、「-」と記載している項目は、重要事項説明書等に表示がない場合又はオペレーターより開示の承諾を得られていない場合であり、記載を省略しています。
「オペレーター」「開設年月日」「施設の類型」「居室数(室)」「居住の権利形態」「定員(人)」「居室面積帯(㎡)」「入居者数(人)」「入居時要件」「入居率(%)」「入居者の平均要介護度」「入居者の平均年齢(才)」「入居一時金(千円)」「月額利用料(千円)」「介護に関わる職員体制」「夜間職員体制(最小時人数)」「協力医療機関」「協力歯科医療機関」
・「開設年月日」は、旧オペレーターが存在する場合には、旧オペレーターの開設年月(日)を記載しています。
・「入居時要件」は、当該施設の入居に関する要件の要介護度に関する対象のみを記載しています。
・「入居率(%)」は、入居者数を定員で除した比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
・「入居者の平均要介護度」は、重要事項説明書に表示された要介護度別入居者数に、自立は0、要支援1は0.375、要支援2は1、要介護1ないし5はそれぞれ1ないし5を、その他は1をそれぞれ乗じた合計を入居者数で除した値を、小数第3位を切り捨てて記載しています。
・「入居者の平均年齢(才)」は、重要事項説明書に表示された値を記載しています。
・「月額利用料(千円)」については、千円未満を切り捨てて記載しています。なお、入居者は、月額利用料の他に、介護費用その他の費用を支払う場合があります。
・「介護に関わる職員体制」は、重要事項説明書に表示された施設の利用者に対する看護職員及び介護職員の常勤換算方法による標榜されている人数の割合を記載しています。
物件番号:有老-1
物件番号:有老-2
物件番号:有老-3
物件番号:有老-4
物件番号:有老-5
物件番号:有老-6
物件番号:有老-7
物件番号:有老-8
物件番号:有老-9
物件番号:有老-10
物件番号:有老-11
物件番号:有老-12
物件番号:有老-13
物件番号:有老-14
物件番号:有老-15
物件番号:有老-16
物件番号:有老-17
物件番号:有老-18
物件番号:有老-19
物件番号:有老-20
物件番号:有老-21
物件番号:有老-22
物件番号:有老-23
物件番号:有老-24
物件番号:有老-25
物件番号:有老-26
物件番号:有老-27
物件番号:有老-28
物件番号:有老-29
物件番号:有老-30
物件番号:有老-31
物件番号:サ高住-1
物件番号:サ高住-2
物件番号:医療-1
物件番号:有老・医療-1
(ア)信託不動産の概要
本投資法人が2020年1月31日現在において保有する不動産に係る信託受益権(以下「信託不動産」といいます。)の概要は以下のとおりです。
a.取得価格等及び投資比率
本投資法人が2020年1月31日現在において保有する信託受益権に係る信託不動産の概要は以下のとおりです。
| 特定資産の種類 | 地域 | 不動産等の名称 | 取得価格 (百万円) (注1) | 投資比率 (%) (注2) | 貸借対照表計上額 (百万円) (注3) | 期末算定価格 (百万円) (注4) |
| 不動産信託受益権 | 首都圏 | ボンセジュール千歳船橋 | 824 | 1.3 | 822 | 974 |
| ボンセジュール日野 | 724 | 1.1 | 722 | 818 | ||
| ボンセジュール武蔵新城 | 582 | 0.9 | 581 | 643 | ||
| メディカル・リハビリホーム ボンセジュール秦野渋沢 | 728 | 1.1 | 717 | 850 | ||
| アズハイム光が丘 | 1,385 | 2.1 | 1,413 | 1,580 | ||
| アズハイム文京白山 | 1,430 | 2.2 | 1,435 | 1,660 | ||
| SOMPOケア ラヴィーレ町田小野路 | 3,580 | 5.5 | 3,505 | 3,790 | ||
| SOMPOケア ラヴィーレあざみ野 | 3,050 | 4.7 | 3,078 | 3,230 | ||
| グッドタイムホーム不動前 | 1,740 | 2.7 | 1,849 | 1,950 | ||
| ボンセジュール四つ木 | 824 | 1.3 | 829 | 886 | ||
| グランダ鶴間・大和 | 1,000 | 1.5 | 1,053 | 1,060 | ||
| スマイリングホームメディス足立 | 2,253 | 3.5 | 2,328 | 2,460 | ||
| はなことば南 | 1,071 | 1.7 | 1,101 | 1,190 | ||
| はなことば三浦 | 615 | 0.9 | 649 | 665 | ||
| SOMPOケア ラヴィーレ浜川崎 | 1,710 | 2.6 | 1,749 | 1,820 | ||
| はなことば新横浜 | 2,071 | 3.2 | 2,135 | 2,240 | ||
| はなことば新横浜2号館 | 375 | 0.6 | 386 | 401 | ||
| はなことば小田原 | 880 | 1.4 | 911 | 948 | ||
| サニーライフ北品川 | 1,825 | 2.8 | 1,879 | 1,970 | ||
| 小計 | 26,667 | 41.1 | 27,150 | 29,135 | ||
| 近畿圏 | アクアマリーン西宮浜 | 1,950 | 3.0 | 1,952 | 2,140 | |
| SOMPOケア そんぽの家S 淡路駅前 | 1,930 | 3.0 | 1,911 | 2,170 | ||
| SOMPOケア そんぽの家S 神戸上沢 | 1,200 | 1.8 | 1,192 | 1,340 | ||
| メディカルホームボンセジュール伊丹 | 514 | 0.8 | 513 | 557 | ||
| 神戸学園都市ビル (はぴね神戸学園都市) | 4,320 | 6.7 | 4,311 | 4,420 | ||
| グリーンライフ守口 | 4,150 | 6.4 | 4,208 | 4,400 | ||
| はぴね神戸魚崎弐番館 | 930 | 1.4 | 944 | 995 | ||
| シップ千里ビルディング | 12,920 | 19.9 | 13,045 | 14,300 | ||
| 小計 | 27,914 | 43.0 | 28,080 | 30,322 | ||
| 中部圏 | メディカル・リハビリホーム ボンセジュール小牧 | 1,270 | 2.0 | 1,260 | 1,450 | |
| 小計 | 1,270 | 2.0 | 1,260 | 1,450 | ||
| 中核都市圏 | さわやか立花館 | 1,520 | 2.3 | 1,432 | 1,530 | |
| さわやか和布刈館 | 1,380 | 2.1 | 1,305 | 1,410 | ||
| 愛広苑壱番館ビル | 770 | 1.2 | 785 | 865 | ||
| ベルジ箕輪 | 1,620 | 2.5 | 1,702 | 1,700 | ||
| 新潟リハビリテーション病院 | 2,060 | 3.2 | 2,062 | 2,260 | ||
| 小計 | 7,350 | 11.3 | 7,289 | 7,765 | ||
| その他 | さわやか田川館 | 390 | 0.6 | 385 | 381 | |
| ベルジ武尊 | 1,290 | 2.0 | 1,345 | 1,360 | ||
| 小計 | 1,680 | 2.6 | 1,730 | 1,741 | ||
| 合計(35物件) | 64,881 | 100.0 | 65,511 | 70,413 | ||
(注1)「取得価格」には、取得諸経費、固定資産税、都市計画税、消費税及び地方消費税は含んでいません。
(注2)「投資比率」は、取得価格の総額に対する各物件の取得価格の比率をいい、小数第2位を四捨五入しています。
(注3)「貸借対照表計上額」は、2020年1月31日現在における減価償却後の帳簿価格を記載しています。
(注4)「期末算定価格」は、本投資法人の規約及び一般社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、一般財団法人日本不動産研究所、株式会社谷澤総合鑑定所、株式会社立地評価研究所、大和不動産鑑定株式会社及びJLL森井鑑定株式会社の不動産鑑定士が作成した鑑定評価書に記載された2020年1月31日を価格時点とする価格を記載しています。
b.信託受託者、信託設定日及び信託期間満了日
| 物件番号 | 物件名称 | 信託受託者(注) | 信託設定日 (注) | 信託期間満了日(注) |
| 有老-1 | アクアマリーン西宮浜 | 三井住友信託銀行株式会社 | 2015年3月20日 | 2025年3月末日 |
| 有老-2 | ボンセジュール千歳船橋 | 三井住友信託銀行株式会社 | 2014年5月22日 | 2025年3月末日 |
| 有老-3 | ボンセジュール日野 | 三井住友信託銀行株式会社 | 2014年5月22日 | 2025年3月末日 |
| 有老-4 | ボンセジュール武蔵新城 | 三井住友信託銀行株式会社 | 2014年5月22日 | 2025年3月末日 |
| 有老-5 | メディカル・リハビリホームボンセジュール秦野渋沢 | 三井住友信託銀行株式会社 | 2014年5月22日 | 2025年3月末日 |
| 有老-6 | メディカル・リハビリホームボンセジュール小牧 | 三井住友信託銀行株式会社 | 2014年5月22日 | 2025年3月末日 |
| 有老-7 | アズハイム光が丘 | 三井住友信託銀行株式会社 | 2014年3月28日 | 2025年3月末日 |
| 有老-8 | アズハイム文京白山 | 三井住友信託銀行株式会社 | 2014年10月29日 | 2025年3月末日 |
| 有老-9 | SOMPOケア ラヴィーレ町田小野路 | 三井住友信託銀行株式会社 | 2014年10月29日 | 2025年3月末日 |
| 有老-10 | SOMPOケア ラヴィーレあざみ野 | 三井住友信託銀行株式会社 | 2014年10月29日 | 2025年3月末日 |
| 有老-11 | さわやか立花館 | 三井住友信託銀行株式会社 | 2014年10月29日 | 2025年3月末日 |
| 有老-12 | さわやか和布刈館 | 三井住友信託銀行株式会社 | 2014年10月29日 | 2025年3月末日 |
| 有老-13 | さわやか田川館 | 三井住友信託銀行株式会社 | 2014年10月29日 | 2025年3月末日 |
| 有老-14 | グッドタイムホーム不動前 | 三井住友信託銀行株式会社 | 2014年10月29日 | 2025年3月末日 |
| 有老-15 | ボンセジュール四つ木 | 三井住友信託銀行株式会社 | 2014年5月22日 | 2026年3月末日 |
| 有老-16 | メディカルホームボンセジュール伊丹 | 三井住友信託銀行株式会社 | 2014年5月22日 | 2026年3月末日 |
| 有老-17 | 神戸学園都市ビル(はぴね神戸学園都市) | 三井住友信託銀行株式会社 | 2014年10月29日 | 2027年2月末日 |
| 有老-18 | グリーンライフ守口 | 三井住友信託銀行株式会社 | 2014年10月29日 | 2027年2月末日 |
| 有老-19 | はぴね神戸魚崎弐番館 | 三井住友信託銀行株式会社 | 2014年10月29日 | 2027年2月末日 |
| 有老-20 | グランダ鶴間・大和 | 三井住友信託銀行株式会社 | 2014年10月29日 | 2027年2月末日 |
| 有老-21 | スマイリングホームメディス足立 | 三井住友信託銀行株式会社 | 2016年9月30日 | 2027年2月末日 |
| 有老-22 | 愛広苑壱番館ビル | 三井住友信託銀行株式会社 | 2016年8月5日 | 2027年2月末日 |
| 有老-23 | はなことば南 | 三井住友信託銀行株式会社 | 2014年10月29日 | 2028年9月末日 |
| 有老-24 | はなことば三浦 | 三井住友信託銀行株式会社 | 2014年10月29日 | 2028年9月末日 |
| 有老-25 | SOMPOケア ラヴィーレ浜川崎 | 三井住友信託銀行株式会社 | 2014年10月29日 | 2029年1月末日 |
| 有老-26 | はなことば新横浜 | 三井住友信託銀行株式会社 | 2014年10月29日 | 2029年1月末日 |
| 有老-27 | はなことば新横浜2号館 | 三井住友信託銀行株式会社 | 2014年10月29日 | 2029年1月末日 |
| 有老-28 | はなことば小田原 | 三井住友信託銀行株式会社 | 2014年10月29日 | 2029年1月末日 |
| 有老-29 | ベルジ箕輪 | 三井住友信託銀行株式会社 | 2014年10月29日 | 2029年1月末日 |
| 有老-30 | ベルジ武尊 | 三井住友信託銀行株式会社 | 2014年10月29日 | 2029年1月末日 |
| 有老-31 | サニーライフ北品川 | 株式会社SMBC信託銀行 | 2019年2月1日 | 2029年1月末日 |
| サ高住-1 | SOMPOケア そんぽの家S 淡路駅前 | 三井住友信託銀行株式会社 | 2015年3月20日 | 2025年3月末日 |
| サ高住-2 | SOMPOケア そんぽの家S 神戸上沢 | 三井住友信託銀行株式会社 | 2015年3月20日 | 2025年3月末日 |
| 医療-1 | 新潟リハビリテーション病院 | 三井住友信託銀行株式会社 | 2017年3月24日 | 2027年11月末日 |
| 有老・ 医療-1 | シップ千里ビルディング | 三井住友信託銀行株式会社 | 2014年10月29日 | 2029年1月末日 |
(注)「信託受託者」、「信託設定日」及び「信託期間満了日」は、各信託不動産について本書の日付現在における各信託不動産の信託受託者、信託設定日及び信託期間満了日を記載しています。
c.建物及び賃貸借の概要
各物件の年間賃料及び敷金・保証金については、テナントの承諾が得られていないため、開示していません。なお、本投資法人が2020年1月31日現在において保有する信託不動産に係る年間賃料の合計は4,102百万円(注)となります。
(注)2020年1月31日現在において有効な各賃貸借契約における月額賃料を12倍することにより年換算して算出した金額(税金等を含みます。)を合算し、百万円未満を切捨てて記載しています。
| 物件 番号 | 物件名称 | 構造/ 階数 (注1) | 建築時期(注2) | 賃貸可能 面積(㎡) (注3) | 賃貸面積 (㎡) (注4) | テナント数(件) (注5) | 稼働率(%) (注6) |
| 有老-1 | アクアマリーン西宮浜 | RC/5F | 2007年 5月18日 | 5,274.54 | 5,274.54 | 2 | 100.0 |
| 有老-2 | ボンセジュール千歳船橋 | RC/B1・6F | 1988年 3月8日 | 2,342.17 | 2,342.17 | 1 | 100.0 |
| 有老-3 | ボンセジュール日野 | RC/3F | 1990年 5月2日 | 1,984.17 | 1,984.17 | 1 | 100.0 |
| 有老-4 | ボンセジュール武蔵新城 | RC/4F | 1985年 2月21日 | 1,710.43 | 1,710.43 | 1 | 100.0 |
| 有老-5 | メディカル・リハビリホーム ボンセジュール秦野渋沢 | RC/5F | 1991年 7月17日 | 3,435.79 | 3,435.79 | 1 | 100.0 |
| 有老-6 | メディカル・リハビリホーム ボンセジュール小牧 | SRC・RC・S/10F | 1991年 3月13日 | 8,858.49 | 8,858.49 | 1 | 100.0 |
| 有老-7 | アズハイム光が丘 | RC/3F | 2006年 3月6日 | 3,628.60 | 3,628.60 | 1 | 100.0 |
| 有老-8 | アズハイム文京白山 | RC/8F | 2007年 2月27日 | 2,507.25 | 2,507.25 | 2 | 100.0 |
| 有老-9 | SOMPOケア ラヴィーレ町田小野路 | RC/B1・6F | 2007年 10月29日 | 7,720.17 | 7,720.17 | 1 | 100.0 |
| 有老-10 | SOMPOケア ラヴィーレあざみ野 | RC/B1・5F | 2004年 3月1日 | 5,789.25 | 5,789.25 | 1 | 100.0 |
| 有老-11 | さわやか立花館 | RC/B1・6F | 2005年 10月31日 | 5,652.94 | 5,652.94 | 1 | 100.0 |
| 有老-12 | さわやか和布刈館 | RC/4F | 2005年 11月15日 | 4,720.46 | 4,720.46 | 1 | 100.0 |
| 有老-13 | さわやか田川館 | RC/3F | 2006年 1月20日 | 2,366.20 | 2,366.20 | 1 | 100.0 |
| 有老-14 | グッドタイムホーム不動前 | RC/B1・5F | 1992年 3月18日 | 3,400.20 | 3,400.20 | 1 | 100.0 |
| 有老-15 | ボンセジュール四つ木 | RC/5F | 1989年 3月28日 | 1,962.89 | 1,962.89 | 1 | 100.0 |
| 有老-16 | メディカルホーム ボンセジュール伊丹 | SRC/11F (専有部分) | 1989年 3月3日 | 2,129.87 | 2,129.87 | 1 | 100.0 |
| 有老-17 | 神戸学園都市ビル (はぴね神戸学園都市) | RC/B1・9F | 2009年 1月7日 | 12,636.48 | 12,636.48 | 1 | 100.0 |
| 有老-18 | グリーンライフ守口 | S・RC/9F | 2006年 9月6日 | 8,356.85 | 8,356.85 | 1 | 100.0 |
| 有老-19 | はぴね神戸魚崎弐番館 | S/B1・4F | 2010年 3月31日 | 1,772.89 | 1,772.89 | 1 | 100.0 |
| 有老-20 | グランダ鶴間・大和 | RC・S/5F | 1998年 3月6日 | 3,427.08 | 3,427.08 | 1 | 100.0 |
| 有老-21 | スマイリングホーム メディス足立 | RC/4F | 2005年 11月16日 | 3,870.98 | 3,870.98 | 2 | 100.0 |
| 物件 番号 | 物件名称 | 構造/ 階数 (注1) | 建築時期(注2) | 賃貸可能 面積(㎡) (注3) | 賃貸面積 (㎡) (注4) | テナント数(件) (注5) | 稼働率(%) (注6) |
| 有老-22 | 愛広苑壱番館ビル | S/5F | 2010年 2月4日 | 4,311.20 | 4,311.20 | 4 | 100.0 |
| 有老-23 | はなことば南 | RC/7F | 2010年 2月24日 | 1,710.68 | 1,710.68 | 1 | 100.0 |
| 有老-24 | はなことば三浦 | RC/4F | 2007年 6月27日 | 1,959.64 | 1,959.64 | 1 | 100.0 |
| 有老-25 | SOMPOケア ラヴィーレ浜川崎 | RC/4F (専有部分) | 2007年 3月8日 | 4,060.21 | 4,060.21 | 5 | 100.0 |
| 有老-26 | はなことば新横浜 | RC/9F | 2004年 3月15日 | 5,230.23 | 5,230.23 | 1 | 100.0 |
| 有老-27 | はなことば新横浜2号館 | RC/B1・7F | 2007年 4月25日 | 1,837.29 | 1,837.29 | 1 | 100.0 |
| 有老-28 | はなことば小田原 | RC/4F | 2009年 9月16日 | 2,203.42 | 2,203.42 | 1 | 100.0 |
| 有老-29 | ベルジ箕輪 | ①S/5F ②S・RC/8F | ①2003年 11月20日 ②1974年 2月28日 | 11,098.17 | 11,098.17 | 1 | 100.0 |
| 有老-30 | ベルジ武尊 | ①S・SRC/5F ②S/2F | ①1982年 9月29日 ②1989年 7月1日 | 6,352.86 | 6,352.86 | 1 | 100.0 |
| 有老-31 | サニーライフ北品川 | S/3F | 2018年 9月20日 | 2,135.54 | 2,135.54 | 1 | 100.0 |
| サ高住-1 | SOMPOケア そんぽの家S 淡路駅前 | RC/12F | 2009年 6月12日 | 5,745.15 | 5,745.15 | 1 | 100.0 |
| サ高住-2 | SOMPOケア そんぽの家S 神戸上沢 | S/9F | 2009年 6月11日 | 4,058.35 | 4,058.35 | 1 | 100.0 |
| 医療-1 | 新潟リハビリテーション病院 | ①RC/3F ②S/5F | ①1990年 4月20日 ②2001年 2月28日 | 13,476.55 | 13,476.55 | 1 | 100.0 |
| 有老・ 医療-1 | シップ千里ビルディング | RC/B1・11F | 2008年 9月5日 | 24,813.85 | 24,813.85 | 1 | 100.0 |
| 合計 | ― | ― | 182,540.84 | 182,540.84 | 45 | 100.0 | |
(注1)「構造/階数」は、各保有資産に係る建物の不動産登記簿に記載された事項を記載しています。なお、「S」は鉄骨造、「RC」は鉄筋コンクリート造、「SRC」は鉄骨鉄筋コンクリート造、「B」は地下階、「F」は地上階をそれぞれ意味します。
(注2)「建築時期」は、各保有資産に係る建物の不動産登記簿上の新築年月日を記載しています。
(注3)「賃貸可能面積」は、各建物の賃貸借契約に基づき記載しています。
(注4)「賃貸面積」は、賃貸可能面積のうち実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積を記載しています。
(注5)「テナント数」は、賃貸借契約に基づき各建物に入居しているテナント数を記載しています。なお、各保有資産の信託受託者と本投資法人が、本投資法人によるマスターリース会社への転貸を目的として賃貸借契約(マスターリース契約)を締結するヘルスケア施設の区画(「スマイリングホームメディス足立」については、介護付有料老人ホームの区画)については、マスターリース会社をテナントとしてテナント数を記載し、エンドテナントからの賃料を原則としてそのまま受け取るパススルー型マスターリース契約の対象物件についてはエンドテナントの総数を記載しています。但し、信託受託者と本投資法人による賃貸借契約(マスターリース契約)の対象とならない区画については、信託受託者から建物を賃借する賃借人をテナントとしてテナント数を記載しています。
(注6)「稼働率」は、2020年1月31日現在における各保有資産に係る賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。
d.稼働率の推移
本投資法人が資産運用を開始した後の各決算期末日時点における信託不動産の稼働率の推移は以下のとおりです。
| 2015年7月期 | 2016年1月期 | 2016年7月期 | 2017年1月期 | 2017年7月期 | |
| 稼働率(%) | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 |
| 2018年1月期 | 2018年7月期 | 2019年1月期 | 2019年7月期 | 2020年1月期 | |
| 稼働率(%) | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 99.9 | 100.0 |
e.高齢者向け施設・住宅の概要
| 物件 番号 | 物件名称 | 施設の類型 | オペレーター | 居室数 (室) (注1) | 定員 (人) (注1) | 入居者数 (人) (注1) | 入居率 (%) (注2) | 重要事項 説明書 作成日 (注3) |
| 有老-1 | アクアマリーン 西宮浜 | 介護付有料老人ホーム | グリーンライフ 株式会社 | 90 | 100 | 100 | 100.0 | 2019年 7月1日 |
| 有老-2 | ボンセジュール 千歳船橋 | 介護付有料老人ホーム | 株式会社 ベネッセスタイルケア | 42 | 47 | 41 | 87.2 | 2019年 10月1日 |
| 有老-3 | ボンセジュール 日野 | 介護付有料老人ホーム | 株式会社 ベネッセスタイルケア | 56 | 58 | 57 | 98.3 | 2019年 11月1日 |
| 有老-4 | ボンセジュール 武蔵新城 | 介護付有料老人ホーム | 株式会社 ベネッセスタイルケア | 46 | 49 | 47 | 95.9 | 2019年 10月1日 |
| 有老-5 | メディカル・リハビリホーム ボンセジュール 秦野渋沢 | 介護付有料老人ホーム | 株式会社 ベネッセスタイルケア | 100 | 101 | 96 | 95.0 | 2019年 10月1日 |
| 有老-6 | メディカル・リハビリホーム ボンセジュール 小牧 | 住宅型有料老人ホーム | 株式会社 ベネッセスタイルケア | 124 | 165 | 126 | 76.4 | 2019年 10月1日 |
| 有老-7 | アズハイム光が丘 | 介護付有料老人ホーム | 株式会社 アズパートナーズ | 83 | 89 | 81 | 91.0 | 2019年 10月1日 |
| 有老-8 | アズハイム 文京白山 | 介護付有料老人ホーム | 株式会社 アズパートナーズ | 50 | 52 | 48 | 92.3 | 2019年 10月1日 |
| 有老-9 | SOMPOケア ラヴィーレ町田小野路 | 介護付有料老人ホーム | SOMPOケア 株式会社 | 163 | 169 | 118 | 69.8 | 2019年 10月1日 |
| 有老-10 | SOMPOケア ラヴィーレあざみ野 | 介護付有料老人ホーム | SOMPOケア 株式会社 | 145 | 145 | 98 | 67.6 | 2019年 10月1日 |
| 有老-11 | さわやか立花館 | 介護付有料老人ホーム | 株式会社 さわやか倶楽部 | 104 | 104 | 104 | 100.0 | 2019年 10月1日 |
| 有老-12 | さわやか和布刈館 | 介護付有料老人ホーム | 株式会社 さわやか倶楽部 | 95 | 95 | 87 | 91.6 | 2019年 10月1日 |
| 有老-13 | さわやか田川館 | 介護付有料老人ホーム | 株式会社 さわやか倶楽部 | 60 | 60 | 60 | 100.0 | 2019年 10月1日 |
| 物件 番号 | 物件名称 | 施設の類型 | オペレーター | 居室数 (室) (注1) | 定員 (人) (注1) | 入居者数 (人) (注1) | 入居率 (%) (注2) | 重要事項 説明書 作成日 (注3) |
| 有老-14 | グッドタイムホーム不動前 | 介護付有料老人ホーム | 株式会社 JAPANライフデザイン | 61 | 67 | 58 | 86.6 | 2019年 11月1日 |
| 有老-15 | ボンセジュール 四つ木 | 介護付有料老人ホーム | 株式会社 ベネッセスタイルケア | 61 | 65 | 60 | 92.3 | 2019年 10月1日 |
| 有老-16 | メディカルホームボンセジュール 伊丹 | 住宅型有料老人ホーム | 株式会社 ベネッセスタイルケア | 62 | 64 | 60 | 93.8 | 2019年 11月1日 |
| 有老-17 | 神戸学園都市ビル(はぴね神戸学園都市) | 介護付有料老人ホーム | グリーンライフ 株式会社 | 131 | 138 | 129 | 93.5 | 2019年 7月1日 |
| 有老-18 | グリーンライフ 守口 | 介護付有料老人ホーム | グリーンライフ 株式会社 | 155 | 189 | 189 | 100.0 | 2019年 10月1日 |
| 有老-19 | はぴね神戸魚崎 弐番館 | 介護付有料老人ホーム | グリーンライフ 株式会社 | 47 | 47 | 47 | 100.0 | 2019年 7月1日 |
| 有老-20 | グランダ鶴間・大和 | 介護付有料老人ホーム | 株式会社 ベネッセスタイルケア | 73 | 90 | 78 | 86.7 | 2019年 11月1日 |
| 有老-21 | スマイリングホームメディス足立 | 介護付有料老人ホーム | グリーンライフ東日本 株式会社 | 82 | 82 | 69 | 84.1 | 2019年 10月1日 |
| 有老-22 | 愛広苑壱番館ビル | 介護付有料老人ホーム | 医療法人愛広会 | 90 | 90 | 90 | 100.0 | 2019年 11月1日 |
| 有老-23 | はなことば南 | 介護付有料老人ホーム | プラウドライフ株式会社 | 51 | 51 | 45 | 88.2 | 2019年 11月1日 |
| 有老-24 | はなことば三浦 | 介護付有料老人ホーム | プラウドライフ株式会社 | 53 | 54 | 50 | 92.6 | 2019年 11月1日 |
| 有老-25 | SOMPOケア ラヴィーレ浜川崎 | 介護付有料老人ホーム | SOMPOケア 株式会社 | 58 | 58 | 44 | 75.9 | 2019年 7月1日 |
| 有老-26 | はなことば新横浜 | 介護付有料老人ホーム | プラウドライフ株式会社 | 136 | 136 | 132 | 97.1 | 2019年 11月1日 |
| 有老-27 | はなことば新横浜 2号館 | 介護付有料老人ホーム | プラウドライフ株式会社 | 29 | 30 | 29 | 96.7 | 2019年 11月1日 |
| 有老-28 | はなことば小田原 | 介護付有料老人ホーム | プラウドライフ株式会社 | 60 | 65 | 64 | 98.5 | 2019年 11月1日 |
| 有老-29 | ベルジ箕輪 | 介護付有料老人ホーム | ベルジ株式会社 | 174 | 206 | 194 | 94.2 | 2019年 7月1日 |
| 有老-30 | ベルジ武尊 | 介護付有料老人ホーム | ベルジ株式会社 | 121 | 174 | 172 | 98.9 | 2019年 7月1日 |
| 有老-31 | サニーライフ 北品川 | 介護付有料老人ホーム | 株式会社川島コーポレーション | 66 | 66 | 58 | 87.9 | 2019年 10月1日 |
| サ高住-1 | SOMPOケア そんぽの家S 淡路駅前 | サービス付き高齢者向け住宅 | SOMPOケア 株式会社 | 137 | 137 | 135 | 98.5 | 2019年 11月1日 |
| サ高住-2 | SOMPOケア そんぽの家S 神戸上沢 | サービス付き高齢者向け住宅 | SOMPOケア 株式会社 | 85 | 85 | 79 | 92.9 | 2019年 11月1日 |
| 有老・医療-1 | シップ千里ビルディング(注4) | 病院、介護付有料老人ホーム | グリーンライフ 株式会社 | 181 | 200 | 200 | 100.0 | 2019年 7月1日 |
| 合計 | - | - | 3,071 | 3,328 | 3,045 | 91.5 | - | |
(注1)「居室数」、「定員」及び「入居者数」は、オペレーターから提供を受けた有料老人ホームに係る「重要事項説明書」(以下「重要事項説明書」といいます。)に表示された数値に基づく数値を記載しています。
(注2)「入居率」は、入居者数を定員で除した比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注3)「重要事項説明書作成日」は、重要事項説明書に記載されている記入年月日、基準日又は作成日を記載しています。
(注4)「シップ千里ビルディング」は、病院及び介護付有料老人ホームが併設されており、上表においては有料老人ホームに係る施設概要を記載しています。
f.医療関連施設等の概要
| 物件番号 | 医療-1 | |||
| 物件名称 | 新潟リハビリテーション病院 | |||
| オペレーター | 医療法人愛広会 | 開設年月 | 1990年6月 (前身である尾山病院として開設) | |
| 施設の類型 | 病院 | 許可病床数 | 168床(一般病床108床/療養病床60床) | |
| 診療科目 | リハビリテーション科、整形外科、内科、神経内科、歯科・歯科口腔外科 | 施設認定 | 日本リハビリテーション医学会認定研修施設 日本超音波医学会専門医認定研修施設 | |
| 施設基準 (入院料) | 2階(48床) 地域包括ケア病棟入院料1 3階(60床) 一般病棟入院基本料(地域一般入院料1) 地域包括ケア入院医療管理料1 4階(60床) 回復期リハビリテーション病棟入院料1 | |||
| 外部評価 | 日本医療機能評価機構 認定病院(認定番号 JC1424-3)3rdG:Ver.1.1 付加機能 リハビリテーション機能(認定番号 JC1424-R2)Ver.3.0 | |||
| 物件番号 | 有老・医療-1 | |||
| 物件名称 | シップ千里ビルディング(千里中央病院) (注) | |||
| オペレーター | 医療法人協和会 | 開設年月 | 2008年10月 | |
| 施設の類型 | 病院 | 許可病床数 | 400床(一般病床350床/療養病床50床) | |
| 診療科目 | リハビリテーション科、整形外科、脳神経外科、外科、内科、神経内科 | 施設認定 | 日本リハビリテーション医学会認定研修施設 | |
| 施設基準 (入院料) | 西6階(25床)緩和ケア病棟入院料2 東6階(25床)障害者施設等2 10対1入院基本料 西5階(50床)障害者施設等2 10対1入院基本料 東5階(50床)療養病棟入院基本料1 西4階(50床)障害者施設等2 10対1入院基本料 東4階(50床)障害者施設等2 10対1入院基本料 西3階(50床)障害者施設等2 10対1入院基本料 東3階(50床)回復期リハビリテーション病棟入院料1 西2階(50床)回復期リハビリテーション病棟入院料1 | |||
| 外部評価 | ― | |||
(注)「シップ千里ビルディング」は、病院及び介護付有料老人ホームが併設されており、上表においては病院に係る施設概要を記載しています。
g.損益状況
(単位:千円)
| 不動産等の名称 | 当期(2019年8月1日～2020年1月31日) | ||||||||||
| 不動産賃貸事業収益 | 不動産賃貸事業費用 | NOI (注3) | |||||||||
| 賃料 収入 | その他 収入 | 公租 公課 | 外注 委託費 | 修繕費 | 損害 保険料 | 減価 償却費 | その他 | ||||
| アクアマリーン 西宮浜 | 非開示 (注2) | 24,792 | 4,281 | 2,100 | 2,598 | 206 | 15,205 | 400 | 57,756 | ||
| ボンセジュール 千歳船橋 | 5,577 | 1,794 | 224 | - | 104 | 3,048 | 404 | 21,363 | |||
| ボンセジュール 日野 | 5,064 | 1,240 | 213 | - | 79 | 3,130 | 400 | 19,467 | |||
| ボンセジュール 武蔵新城 | 4,097 | 1,012 | 167 | - | 70 | 2,447 | 400 | 16,128 | |||
| メディカル・リハビリホーム ボンセジュール 秦野渋沢 | 8,398 | 1,823 | 213 | - | 143 | 5,817 | 400 | 21,077 | |||
| メディカル・リハビリホーム ボンセジュール 小牧 | 14,125 | 4,566 | 201 | - | 330 | 8,627 | 400 | 39,521 | |||
| アズハイム光が丘 | 14,066 | 3,687 | 384 | - | 150 | 9,443 | 400 | 41,313 | |||
| アズハイム 文京白山 | 12,025 | 2,502 | 384 | - | 112 | 8,626 | 400 | 38,788 | |||
| SOMPOケア ラヴィーレ町田小野路 | 44,505 | 5,974 | 780 | 251 | 334 | 36,765 | 400 | 97,259 | |||
| SOMPOケア ラヴィーレあざみ野 | 34,262 | 4,795 | 780 | 1,921 | 244 | 26,121 | 400 | 77,058 | |||
| さわやか立花館 | 26,261 | 2,660 | 1,140 | - | 287 | 21,773 | 400 | 47,409 | |||
| さわやか和布刈館 | 25,648 | 2,976 | 1,140 | - | 183 | 20,949 | 400 | 43,551 | |||
| さわやか田川館 | 8,366 | 1,120 | 1,140 | - | 86 | 5,620 | 400 | 12,940 | |||
| グッドタイムホーム不動前 | 14,750 | 3,092 | 600 | 1,553 | 157 | 8,947 | 400 | 45,196 | |||
| ボンセジュール 四つ木 | 4,946 | 968 | 223 | - | 68 | 3,286 | 400 | 20,708 | |||
| メディカルホームボンセジュール 伊丹 | 6,512 | 1,376 | 371 | - | 104 | 4,260 | 400 | 13,931 | |||
| 神戸学園都市ビル(はぴね神戸学園都市) | 51,681 | 9,599 | 900 | 630 | 538 | 39,614 | 400 | 113,432 | |||
| グリーンライフ 守口 | 38,386 | 6,956 | 1,372 | 5,396 | 352 | 23,908 | 400 | 105,521 | |||
| はぴね神戸魚崎 弐番館 | 9,529 | 1,401 | 1,200 | - | 84 | 6,444 | 400 | 24,414 | |||
| グランダ鶴間・大和 | 7,289 | 1,938 | 618 | - | 141 | 4,191 | 400 | 27,072 | |||
| スマイリングホームメディス足立 | 13,663 | 3,231 | 540 | 40 | 164 | 9,287 | 400 | 60,672 | |||
| 不動産等の名称 | 当期(2019年8月1日～2020年1月31日) | ||||||||||
| 不動産賃貸事業収益 | 不動産賃貸事業費用 | NOI (注3) | |||||||||
| 賃料 収入 | その他 収入 | 公租 公課 | 外注 委託費 | 修繕費 | 損害 保険料 | 減価 償却費 | その他 | ||||
| 愛広苑壱番館ビル | 非開示 (注2) | 8,477 | 2,562 | 780 | - | 104 | 4,630 | 400 | 22,813 | ||
| はなことば南 | 6,916 | 1,543 | 600 | 310 | 71 | 3,991 | 400 | 27,675 | |||
| はなことば三浦 | 6,937 | 1,535 | 600 | 282 | 85 | 4,034 | 400 | 17,505 | |||
| SOMPOケア ラヴィーレ浜川崎 | 15,152 | - | 3,147 | 472 | 191 | 10,940 | 400 | 46,081 | |||
| はなことば新横浜 | 10,296 | - | 900 | 347 | 231 | 8,418 | 400 | 60,033 | |||
| はなことば新横浜2号館 | 2,939 | - | 600 | - | 85 | 1,853 | 400 | 13,726 | |||
| はなことば小田原 | 6,458 | - | 600 | 95 | 92 | 5,271 | 400 | 26,412 | |||
| ベルジ箕輪 | 20,358 | - | 1,020 | 512 | 473 | 17,953 | 400 | 61,521 | |||
| ベルジ武尊 | 21,976 | - | 1,020 | 120 | 231 | 19,701 | 902 | 47,831 | |||
| サニーライフ 北品川 | 7,377 | - | 600 | - | 110 | 6,265 | 400 | 48,388 | |||
| SOMPOケア そんぽの家S 淡路駅前 | 28,605 | 4,930 | 510 | 1,575 | 255 | 20,934 | 400 | 56,787 | |||
| SOMPOケア そんぽの家S 神戸上沢 | 16,730 | 2,910 | 510 | 140 | 161 | 12,608 | 400 | 36,168 | |||
| 新潟リハビリテーション病院 | 26,558 | 9,856 | 1,030 | - | 360 | 14,811 | 500 | 78,133 | |||
| シップ千里ビルディング | 48,393 | 397 | 1,500 | - | 1,098 | 44,997 | 400 | 368,405 | |||
| 合計 | 2,013,274 | 2,004,334 | 8,939 | 601,131 | 90,736 | 28,112 | 16,244 | 7,500 | 443,930 | 14,607 | 1,856,072 |
(注1)記載の数値は全て千円未満を切捨てています。
(注2)各物件の「不動産賃貸事業収益」、「賃料収入」及び「その他収入」につきましては、テナントから開示することについて承諾を得られていないため非開示としています。合計は、賃貸借契約に基づき当期の賃料として受領した合計値を記載しています。
(注3)「NOI」=不動産賃貸事業収益-不動産賃貸事業費用+減価償却費
h.オペレーターの会社概要
| オペレーター の名称 | 本店所在地 (注1) | 代表者 (注1) | 設立年月 (注1) | 資本金又は資産の総額 (百万円) (注1) | 属性 |
| SOMPOケア株式会社 | 東京都品川区東品川四丁目12番8号 | 代表取締役 遠藤 健 | 1997年 5月 | 3,925 | 東京証券取引所市場第一部上場のSOMPOホールディングス株式会社の連結子会社 |
| 株式会社 ベネッセスタイルケア | 東京都新宿区西新宿二丁目3番1号新宿モノリスビル | 代表取締役 滝山 真也 | 1995年 9月 | 100 | 東京証券取引所市場第一部上場の株式会社ベネッセホールディングスの連結子会社 |
| グリーンライフ株式会社 | 大阪府吹田市春日三丁目20番8号 | 代表取締役 沖本 浩一 | 1994年 5月 | 50 | 東京証券取引所市場第一部上場のシップヘルスケアホールディングス株式会社の連結子会社 |
| グリーンライフ東日本 株式会社 | 東京都中央区八重洲一丁目4番16号 | 代表取締役 沖本 浩一 | 2003年 7月 | 90 | 東京証券取引所市場第一部上場のシップヘルスケアホールディングス株式会社の連結子会社 |
| 株式会社さわやか倶楽部 | 福岡県北九州市小倉北区熊本二丁目10番10号 | 代表取締役 内山 文治 | 2004年 12月 | 200 | 東京証券取引所市場第一部上場の株式会社ウチヤマホールディングスの連結子会社 |
| 株式会社 アズパートナーズ | 東京都千代田区神田駿河台二丁目2番地 | 代表取締役 植村 健志 | 2004年 11月 | 40 | 非上場会社 |
| 株式会社 JAPANライフデザイン | 東京都港区赤坂一丁目7番1号 | 代表取締役 伊東 鐘賛 | 2004年 4月 | 340 | 非上場会社 野村不動産ホールディングス株式会社と資本提携 |
| 医療法人愛広会 | 新潟県新潟市北区木崎761番地 | 理事長 池田 弘 | 1993年 11月 | 640 | 売上高1,000億円を超えるNSGグループに属する医療法人(注2) |
| プラウドライフ株式会社 | 神奈川県横浜市西区北幸二丁目8番4号 | 代表取締役 薗田 宏 | 2006年 7月 | 3 | 東京証券取引所市場第一部上場のソニーフィナンシャルホールディングス株式会社の連結子会社 |
| 医療法人協和会 | 兵庫県川西市中央町16番5号 | 理事長 北川 透 | 1982年 8月 | 3,378 | ― |
| 株式会社 川島コーポレーション | 千葉県君津市東猪原248番2号 | 代表取締役 川島 輝雄 | 1990年 9月 | 50 | 非上場会社 |
| ベルジ株式会社 | 群馬県高崎市箕郷町上芝839番4号 | 代表取締役 樋口 朋幸 | 1970年 6月 | 99 | 非上場会社 |
(注1)「本店所在地」、「代表者」、「設立年月」及び「資本金又は資産の総額」は、2020年1月14日時点の登記簿上の記載に基づいて記載しています。「代表者」については、1名のみ記載しています。「資本金又は資産の総額」については、百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注2)NSGグループのホームページより2018年度の実績に基づき記載しています。
i.オペレーターの事業概要
| オペレーター の名称 | 主な事業の概要(注1) | 売上高 (百万円) (注2) |
| SOMPOケア株式会社 | 主に介護付有料老人ホームを「SOMPOケア ラヴィーレ」、「SOMPOケア そんぽの家」及び「SOMPOケア そんぽの家S」のブランドで、高齢者やそのご家族の多様なニーズにお応えする、高品質の介護サービスを三大都市圏を中心に全国に展開しています。 | 102,823 |
| 株式会社ベネッセスタイルケア | 入居者様が「ご自分らしい暮らし」を選べるように、「ボンセジュール」、「グラニー&グランダ」をはじめ、7つのブランドを中高価格帯を中心に三大都市圏をはじめ、全国に展開しています。 | 117,055 |
| グリーンライフ株式会社 | ホームは「家庭の延長」であり、「安心・安全・快適」な住まいと考え、グリーンライフ株式会社及びグリーンライフ東日本株式会社等でシップヘルスケアのライフケア事業の中核を担う介護事業会社として全国に施設を展開しています。 | 11,203 |
| グリーンライフ東日本株式会社 | 7,697 | |
| 株式会社さわやか倶楽部 | 日本の発展に尽力された先輩方に恩返しをしたいという思いのもと、入居一時金の無い低価格帯の「さわやか」ブランドを福岡県を中心に全国展開しています。 | 18,126 |
| 株式会社アズパートナーズ | 「豊かな暮らしを最期まで、自分らしく自分の力で」との理念に基づき首都圏で有料老人ホームとデイサービスを「アズハイム」ブランドにて展開しています。 | 8,525 |
| 株式会社JAPANライフデザイン | 都内に「グッドタイムホーム」ブランドの介護付有料老人ホームを運営しており、親会社の株式会社創生事業団、同社子会社を通じて、首都圏の他に九州や北海道で展開しています。 | 1,128 |
| 医療法人愛広会 | 教育分野及び医療・福祉分野で広範に事業を展開するNSGグループに属する医療法人で新潟県内で病院、診療所、介護老人保健施設等を幅広く運営しています。NSGグループが構築した「医療・介護・福祉」のネットワークにより、高齢者のニーズや状態に合わせ、必要なサービスを切れ目なく提供しています。 | 8,729 |
| プラウドライフ株式会社 | 2002年に創業し、2017年にソニーフィナンシャルホールディングス株式会社の介護事業を統括するソニー・ライフケア株式会社の100%子会社となりました。質の高い介護サービスの提供(Relief(安心)、Comfort(快適))を目指しつつ、極力価格を抑えた料金設定(Satisfaction(納得))を使命としながら事業展開を進め、「はなことば」シリーズで有料老人ホーム等を運営しています。 | 5,723 |
| 医療法人協和会 | 兵庫県南東部と大阪府北摂地域を中心に、病院、介護老人保健施設、在宅支援事業等を幅広く運営する大手医療法人です。1980年に、兵庫県川西市に「協立病院」を開設して以降、急性期医療からリハビリ、在宅医療・介護まで、協力と和をもって、地域の皆様に安心で利便性の富んだ優れた医療・介護サービスを提供しています。 | ― |
| 株式会社川島コーポレーション | 「高齢者ならびにそのご家族のために、がんばり過ぎない勇気を応援したい」を合言葉に、「サニーライフ」をメインブランドとして、首都圏を中心に全国で施設を運営する大手介護事業者です。ご入居者やご家族の負担の軽減を図るため、入居金無料で可能な限り無理のない料金設定をしています。これと相俟って、ご入居者はご家族や関係者からの紹介がもっとも多く、平均入居率は高い水準を維持しています。 | ― |
| ベルジ株式会社 | 1970年6月設立の群馬県内最大の居室数を有する介護・福祉事業グループであるほたか会グループの中核会社で、有料老人ホーム等を運営しています。かけがえのない人生を自分らしくお過ごしいただけるよう、「ありがとう」の精神で群馬県及び県境に近い新潟県の皆様の介護を支援し続けています。 | ― |
(注1)「主な事業の概要」の記載に関しては、各社より入手した情報及び各社のホームページ(2019年9月時点)記載の情報に基づいて記載しています。
(注2)「売上高」は、各社より入手した情報及びホームページ記載の情報を基に、単位未満を切り捨てて記載しています。なお、株式会社ベネッセスタイルケアについては、株式会社ベネッセホールディングスの連結ベースでの数字のうち介護・保育事業の売上高の数字を記載しています。医療法人協和会、株式会社川島コーポレーション及びベルジ株式会社の売上高については、各オペレーターの承諾が得られていないため、開示していません。
j.ヘルスケア施設に係るオペレーターへの事業調査の概要
本投資法人は、本資産運用会社を通じ、継続的にオペレーターであるSOMPOケア株式会社、株式会社ベネッセスタイルケア、グリーンライフ株式会社、グリーンライフ東日本株式会社、株式会社さわやか倶楽部、株式会社アズパートナーズ、株式会社JAPANライフデザイン、医療法人愛広会、プラウドライフ株式会社、医療法人協和会、株式会社川島コーポレーション及びベルジ株式会社の運営状況等のモニタリングを実施していますが、賃料負担力に支障をきたすような運営状況の悪化は把握していません。
k.担保提供の状況
保有する信託不動産につき、担保は設定されていません。
l.鑑定評価書の概要
本投資法人は、株式会社立地評価研究所、株式会社谷澤総合鑑定所、一般財団法人日本不動産研究所、大和不動産鑑定株式会社及びJLL森井鑑定株式会社のいずれかから、各信託不動産に係る鑑定評価書(後記「(イ)保有資産の個別不動産の概要/a.「鑑定評価額」について」で定義します。以下同じです。)を取得しています。
本投資法人が2020年1月31日を価格時点として取得している各信託不動産に関する鑑定評価書の概要は以下のとおりです。当該各不動産鑑定評価は、一定時点における評価者の判断と意見に留まり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。なお、不動産鑑定評価を行った株式会社立地評価研究所、株式会社谷澤総合鑑定所、一般財団法人日本不動産研究所、大和不動産鑑定株式会社及びJLL森井鑑定株式会社と本投資法人との間には、特別の利害関係はありません。
| 物件 番号 | 物件名称 | 鑑定評価 機関 | 鑑定 評価額 (百万円) | 鑑定評価書の概要(注1) | 鑑定 NOI 利回り (%) (注4) | ||||||
| 直接還元法 | DCF法 | 積算価格 (百万円) | 鑑定 NOI (百万円) (注3) | ||||||||
| 価格 (百万円) | 還元 利回り (%) | 価格 (百万円) | 割引率 (%) (注2) | 最終還元利回り(%) | |||||||
| 有老-1 | アクアマリーン西宮浜 | 株式会社 立地評価研究所 | 2,140 | 2,160 | 5.3 | 2,130 | 5.0 | 5.5 | 1,680 | 119 | 6.1 |
| 有老-2 | ボンセジュール千歳船橋 | 株式会社 谷澤総合鑑定所 | 974 | 993 | 4.4 | 966 | 4.5 | 4.6 | 888 | 49 | 5.9 |
| 有老-3 | ボンセジュール日野 | 株式会社 谷澤総合鑑定所 | 818 | 832 | 4.8 | 812 | 4.9 | 5.0 | 728 | 43 | 6.0 |
| 有老-4 | ボンセジュール武蔵新城 | 株式会社 谷澤総合鑑定所 | 643 | 653 | 5.1 | 638 | 5.2 | 5.3 | 611 | 36 | 6.2 |
| 有老-5 | メディカル・リハビリホームボンセジュール秦野渋沢 | 株式会社 谷澤総合鑑定所 | 850 | 864 | 5.0 | 844 | 5.1 | 5.2 | 736 | 47 | 6.4 |
| 有老-6 | メディカル・リハビリホームボンセジュール小牧 | 株式会社 谷澤総合鑑定所 | 1,450 | 1,460 | 5.5 | 1,440 | 5.6 | 5.7 | 1,250 | 92 | 7.3 |
| 有老-7 | アズハイム光が丘 | 一般財団法人 日本不動産研究所 | 1,580 | 1,580 | 4.8 | 1,570 | 4.6 | 5.0 | 1,630 | 76 | 5.5 |
| 物件 番号 | 物件名称 | 鑑定評価 機関 | 鑑定 評価額 (百万円) | 鑑定評価書の概要(注1) | 鑑定 NOI 利回り (%) (注4) | ||||||
| 直接還元法 | DCF法 | 積算価格 (百万円) | 鑑定 NOI (百万円) (注3) | ||||||||
| 価格 (百万円) | 還元 利回り (%) | 価格 (百万円) | 割引率 (%) (注2) | 最終還元利回り(%) | |||||||
| 有老-8 | アズハイム文京白山 | 一般財団法人 日本不動産研究所 | 1,660 | 1,670 | 4.4 | 1,640 | 4.2 | 4.6 | 1,660 | 74 | 5.1 |
| 有老-9 | SOMPOケア ラヴィーレ町田小野路 | 一般財団法人 日本不動産研究所 | 3,790 | 3,830 | 4.9 | 3,740 | 4.7 | 5.1 | 2,970 | 193 | 5.3 |
| 有老-10 | SOMPOケア ラヴィーレあざみ野 | 一般財団法人 日本不動産研究所 | 3,230 | 3,270 | 4.6 | 3,190 | 4.4 | 4.8 | 2,240 | 156 | 5.1 |
| 有老-11 | さわやか立花館 | 一般財団法人 日本不動産研究所 | 1,530 | 1,540 | 5.6 | 1,510 | 5.4 | 5.8 | 1,300 | 93 | 6.1 |
| 有老-12 | さわやか和布刈館 | 一般財団法人 日本不動産研究所 | 1,410 | 1,420 | 5.7 | 1,390 | 5.5 | 5.9 | 830 | 85 | 6.2 |
| 有老-13 | さわやか田川館 | 一般財団法人 日本不動産研究所 | 381 | 383 | 5.8 | 378 | 5.6 | 6.0 | 399 | 25 | 6.5 |
| 有老-14 | グッドタイムホーム不動前 | 一般財団法人 日本不動産研究所 | 1,950 | 1,970 | 4.4 | 1,920 | 4.2 | 4.6 | 1,930 | 92 | 5.2 |
| 有老-15 | ボンセジュール四つ木 | 株式会社 谷澤総合鑑定所 | 886 | 902 | 4.7 | 879 | 4.8 | 4.9 | 803 | 48 | 5.8 |
| 有老-16 | メディカルホームボンセジュール伊丹 | 株式会社 谷澤総合鑑定所 | 557 | 566 | 5.1 | 553 | 5.2 | 5.3 | 487 | 36 | 7.1 |
| 有老-17 | 神戸学園都市ビル(はぴね神戸学園都市) | 大和不動産鑑定 株式会社 | 4,420 | 4,470 | 4.7 | 4,400 | 4.5 | 4.9 | 3,090 | 225 | 5.2 |
| 有老-18 | グリーンライフ守口 | 大和不動産鑑定 株式会社 | 4,400 | 4,460 | 4.6 | 4,380 | 4.4 | 4.8 | 3,100 | 220 | 5.3 |
| 有老-19 | はぴね神戸魚崎弐番館 | 大和不動産鑑定 株式会社 | 995 | 1,010 | 4.6 | 989 | 4.4 | 4.8 | 648 | 48 | 5.2 |
| 物件 番号 | 物件名称 | 鑑定評価 機関 | 鑑定 評価額 (百万円) | 鑑定評価書の概要(注1) | 鑑定 NOI 利回り (%) (注4) | ||||||
| 直接還元法 | DCF法 | 積算価格 (百万円) | 鑑定 NOI (百万円) (注3) | ||||||||
| 価格 (百万円) | 還元 利回り (%) | 価格 (百万円) | 割引率 (%) (注2) | 最終還元利回り(%) | |||||||
| 有老-20 | グランダ鶴間・大和 | 株式会社 谷澤総合鑑定所 | 1,060 | 1,070 | 4.7 | 1,050 | 4.8 | 4.9 | 972 | 53 | 5.3 |
| 有老-21 | スマイリングホームメディス足立 | 株式会社 谷澤総合鑑定所 | 2,460 | 2,490 | 4.7 | 2,450 | 4.8 | 4.9 | 2,420 | 120 | 5.3 |
| 有老-22 | 愛広苑壱番館ビル | 株式会社 谷澤総合鑑定所 | 865 | 866 | 5.2 | 864 | 5.3 | 5.4 | 820 | 45 | 5.9 |
| 有老-23 | はなことば南 | 一般財団法人 日本不動産研究所 | 1,190 | 1,200 | 4.6 | 1,170 | 4.4 | 4.8 | 692 | 56 | 5.2 |
| 有老-24 | はなことば三浦 | 株式会社 谷澤総合鑑定所 | 665 | 671 | 4.9 | 662 | 5.0 | 5.1 | 559 | 35 | 5.7 |
| 有老-25 | SOMPOケア ラヴィーレ浜川崎 | JLL森井鑑定株式会社 | 1,820 | 1,850 | 4.6 | 1,790 | 4.4 | 4.8 | 1,000 | 90 | 5.2 |
| 有老-26 | はなことば新横浜 | 一般財団法人日本不動産研究所 | 2,240 | 2,260 | 4.5 | 2,210 | 4.3 | 4.7 | 1,710 | 109 | 5.2 |
| 有老-27 | はなことば新横浜2号館 | 一般財団法人日本不動産研究所 | 401 | 403 | 4.8 | 399 | 4.6 | 5.0 | 413 | 22 | 5.8 |
| 有老-28 | はなことば小田原 | 株式会社谷澤総合鑑定所 | 948 | 960 | 4.9 | 943 | 4.8～5.0 | 5.1 | 877 | 49 | 5.6 |
| 有老-29 | ベルジ箕輪 | 大和不動産鑑定株式会社 | 1,700 | 1,710 | 5.0 | 1,690 | 4.8 | 5.2 | 1,200 | 109 | 6.7 |
| 有老-30 | ベルジ武尊 | 大和不動産鑑定株式会社 | 1,360 | 1,370 | 5.6 | 1,350 | 5.4 | 5.8 | 371 | 90 | 7.0 |
| 有老-31 | サニーライフ北品川 | 大和不動産鑑定株式会社 | 1,970 | 2,000 | 4.5 | 1,960 | 4.3 | 4.7 | 1,930 | 91 | 4.9 |
| サ高住-1 | SOMPOケア そんぽの家S 淡路駅前 | 一般財団法人 日本不動産研究所 | 2,170 | 2,190 | 5.2 | 2,150 | 5.0 | 5.4 | 1,610 | 116 | 6.0 |
| 物件 番号 | 物件名称 | 鑑定評価 機関 | 鑑定 評価額 (百万円) | 鑑定評価書の概要(注1) | 鑑定 NOI 利回り (%) (注4) | ||||||
| 直接還元法 | DCF法 | 積算価格 (百万円) | 鑑定 NOI (百万円) (注3) | ||||||||
| 価格 (百万円) | 還元 利回り (%) | 価格 (百万円) | 割引率 (%) (注2) | 最終還元利回り(%) | |||||||
| サ高住-2 | SOMPOケア そんぽの家S 神戸上沢 | 一般財団法人 日本不動産研究所 | 1,340 | 1,350 | 5.2 | 1,320 | 5.0 | 5.4 | 1,030 | 72 | 6.0 |
| 医療-1 | 新潟リハビリテーション病院 | 一般財団法人 日本不動産研究所 | 2,260 | 2,270 | 6.6 | 2,250 | 6.4 | 6.8 | 1,060 | 152 | 7.4 |
| 有老 ・医療-1 | シップ千里ビルディング | 株式会社谷澤総合鑑定所 | 14,300 | 14,400 | 4.5 | 14,200 | 4.5～4.6 | 4.7 | 16,600 | 680 | 5.2 |
| 合計 | 70,413 | 71,093 | ― | 69,827 | ― | ― | 60,244 | 3,661 | 5.6 | ||
(注1)2020年1月31日を価格時点とする鑑定評価書に基づいて記載しています。
(注2)「割引率」とは分析期間中の純収益及び分析期間末の復帰価格を現在価値に割り戻すための利回りをいい、各鑑定評価機関採用の数値を記載しています。なお、「はなことば小田原」については、1～3年度4.8%、4年度以降5.0%、「シップ千里ビルディング」については、1～4年度4.5%、5年度以降4.6%です。
(注3)「鑑定NOI」は、鑑定評価書に記載された2020年1月31日を価格時点とする直接還元法による運営純収益(Net Operating Income)を、百万円未満を切捨てて記載しています。なお、NOIは減価償却費を控除する前の収益であり、NOIに敷金等の運用益を加算し、資本的支出を控除したNCF(純収益、Net Cash Flow)とは異なります。本書において同様です。
(注4)「鑑定NOI利回り」は、以下の計算式により算出した数値を小数第2位を切り捨てて記載しています。なお、鑑定NOI利回りの合計欄には、平均鑑定NOI利回りを記載しており、各信託不動産に係る鑑定NOIの総額を取得価格の総額で除した数値を、小数第2位を切り捨てて記載しています。鑑定NOI利回り=各信託不動産の鑑定NOI÷各信託不動産の取得価格
m.建物調査診断報告書の概要
本投資法人は、保有する信託不動産について、建物検査、建物評価、関連法規の遵守、修繕費評価、環境リスク診断及び地震リスク評価等に関する建物調査診断報告書を、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社、デロイトトーマツPRS株式会社、株式会社アースアプレイザル又は株式会社ERIソリューションのいずれかより取得しています。建物調査診断報告書の記載は報告者の意見を示したものに留まり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。なお、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社、デロイトトーマツPRS株式会社、株式会社アースアプレイザル及び株式会社ERIソリューションと本投資法人との間には、特別の利害関係はありません。
| 物件 番号 | 物件名称 | 建物調査 診断機関 | 再調達価格 (千円) (注1,2) | 調査時点における修繕費 (千円)(注1) | 調査年月 (注4) | PML値 (%) (注5) | ||
| 緊急 (注3) | 短期 (注3) | 長期 (注3) | ||||||
| 有老 -1 | アクアマリーン西宮浜 | デロイトトーマツPRS株式会社 | 1,011,170 | ― | ― | 94,270 | 2015年 1月 | 8.5 |
| 有老 -2 | ボンセジュール千歳船橋 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 528,400 | ― | ― | 91,873 | 2015年 1月 | 5.4 |
| 有老 -3 | ボンセジュール日野 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 398,100 | ― | ― | 63,570 | 2015年 1月 | 14.0 |
| 有老 -4 | ボンセジュール武蔵新城 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 352,100 | 500 | ― | 44,646 | 2015年 1月 | 12.3 |
| 有老 -5 | メディカル・リハビリホームボンセジュール秦野渋沢 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 737,000 | ― | ― | 72,033 | 2015年 1月 | 18.2 |
| 有老 -6 | メディカル・リハビリホームボンセジュール小牧 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 1,701,200 | ― | ― | 217,018 | 2015年 1月 | 4.3 |
| 有老 -7 | アズハイム光が丘 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 746,500 | ― | ― | 40,329 | 2015年 1月 | 4.8 |
| 有老 -8 | アズハイム文京白山 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 589,900 | ― | ― | 22,674 | 2019年 7月 | 3.0 |
| 有老 -9 | SOMPOケア ラヴィーレ町田小野路 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 1,814,000 | ― | ― | 112,255 | 2019年 7月 | 5.7 |
| 有老 -10 | SOMPOケア ラヴィーレあざみ野 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 1,305,500 | ― | ― | 107,994 | 2019年 7月 | 5.9 |
| 有老 -11 | さわやか立花館 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 1,782,900 | ― | ― | 134,870 | 2020年 1月 | 3.7 |
| 有老 -12 | さわやか和布刈館 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 1,304,700 | ― | ― | 98,408 | 2020年 1月 | 2.7 |
| 有老 -13 | さわやか田川館 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 577,500 | ― | ― | 56,910 | 2020年 1月 | 1.2 |
| 有老 -14 | グッドタイムホーム不動前 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 838,700 | ― | ― | 92,976 | 2019年 7月 | 11.1 |
| 物件 番号 | 物件名称 | 建物調査 診断機関 | 再調達価格 (千円) (注1,2) | 調査時点における修繕費 (千円)(注1) | 調査年月 (注4) | PML値 (%) (注5) | ||
| 緊急 (注3) | 短期 (注3) | 長期 (注3) | ||||||
| 有老 -15 | ボンセジュール四つ木 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 334,100 | ― | ― | 87,505 | 2016年 1月 | 3.9 |
| 有老 -16 | メディカルホームボンセジュール伊丹 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 497,900 | ― | ― | 135,855 | 2016年 1月 | 3.0 |
| 有老 -17 | 神戸学園都市ビル (はぴね神戸学園都市) | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 2,713,200 | ― | ― | 233,680 | 2016年 10月 | 4.8 |
| 有老 -18 | グリーンライフ守口 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 1,721,500 | ― | ― | 218,433 | 2016年 10月 | 11.4 |
| 有老 -19 | はぴね神戸魚崎弐番館 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 414,100 | ― | ― | 40,921 | 2016年 10月 | 4.8 |
| 有老 -20 | グランダ鶴間・大和 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 720,100 | ― | ― | 71,889 | 2016年 10月 | 15.2 |
| 有老 -21 | スマイリングホームメディス足立 | 株式会社アースアプレイザル | 790,680 | ― | ― | 67,904 | 2016年 11月 | 5.7 |
| 有老 -22 | 愛広苑壱番館ビル | 株式会社アースアプレイザル | 524,850 | ― | ― | 15,001 | 2016年 11月 | 12.9 |
| 有老 -23 | はなことば南 | 株式会社アースアプレイザル | 353,110 | ― | 964 | 21,649 | 2018年 8月 | 14.4 |
| 有老 -24 | はなことば三浦 | 株式会社アースアプレイザル | 414,390 | ― | 3,119 | 39,894 | 2018年 8月 | 13.6 |
| 有老 -25 | SOMPOケア ラヴィーレ浜川崎 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 943,800 | ― | ― | 89,851 | 2018年 12月 | 9.7 |
| 有老 -26 | はなことば新横浜 | 株式会社アースアプレイザル | 1,157,050 | ― | 24,001 | 137,067 | 2018年 12月 | 8.2 |
| 有老 -27 | はなことば新横浜2号館 | 株式会社アースアプレイザル | 439,990 | ― | 5,453 | 47,682 | 2018年 12月 | 6.2 |
| 有老 -28 | はなことば小田原 | 株式会社アースアプレイザル | 456,390 | ― | 12,102 | 51,990 | 2018年 12月 | 13.8 |
| 有老 -29 | ベルジ箕輪 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 2,448,900 | ― | ― | 359,634 | 2018年 12月 | ①0.8 ②0.5 |
| 有老 -30 | ベルジ武尊 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 1,167,500 | ― | ― | 185,758 | 2018年 12月 | 1.2 |
| 有老 -31 | サニーライフ北品川 | 株式会社ERIソリューション | 530,000 | ― | 580 | 36,970 | 2018年 12月 | 8.8 |
| サ高住-1 | SOMPOケア そんぽの家S 淡路駅前 | デロイトトーマツPRS株式会社 | 1,283,730 | ― | ― | 50,210 | 2014年 12月 | 6.8 |
| サ高住-2 | SOMPOケア そんぽの家S 神戸上沢 | デロイトトーマツPRS株式会社 | 857,090 | ― | 50 | 42,650 | 2019年 12月 | 4.4 |
| 医療-1 | 新潟リハビリテーション病院 | 株式会社ERIソリューション | 1,773,000 | ― | ― | 96,860 | 2017年 10月 | 9.9 |
| 有老 ・医療-1 | シップ千里ビルディング | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 5,379,900 | ― | ― | 521,064 | 2018年 12月 | 0.8 |
| 合計 | ― | 38,608,950 | 500 | 46,269 | 3,802,293 | ― | 2.0 | |
(注1)「再調達価格」及び「調査時点における修繕費」については、単位未満を切り捨てて記載しています。「合計」は各物件の「再調達価格」(千円単位)及び「調査時点における修繕費」(千円単位)の合計をそれぞれ記載しています。
(注2)「再調達価格」については、各信託不動産に係る建物エンジニアリング・レポートに記載されている消費税及び地方消費税を含まない金額を記載しています。
(注3)「緊急」は、書類等調査、現地調査等により確認された法的不適合項目に関する修繕・更新又は是正に要する推定費用を記載しています。「短期」は、各調査会社が試算した各調査時点における、1年以内に必要な修繕費用を記載しています。「長期」は、各調査会社が試算した各調査時点における10年～15年間(各調査会社により異なります。)の修繕更新費用の総額を記載しています。
(注4)「調査年月」については、各信託不動産に係る建物エンジニアリング・レポートの作成年月を記載しています。
(注5)「PML値」は、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社による「地震リスク調査報告書」に基づいて、PML値(ポートフォリオPML値)を記載しています。合計欄に記載の数値は、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社による2018年12月付「36物件建物地震リスク調査ポートフォリオ解析報告書」に基づいて、ポートフォリオ全体に関するPML値(ポートフォリオPML値)を記載しています。
n.主要な不動産に関する情報
本投資法人が2020年1月31日現在保有する資産のうち、各当該資産から得られる総賃料収入が、当該資産全ての総賃料収入の合計の10%以上を占める資産(以下「主要な不動産等」といいます。)は、「シップ千里ビルディング」です。
主要な不動産等の概要(賃貸可能面積、賃貸面積、テナント数、稼働率等)に関しては、前記「c.建物及び賃貸借の概要」をご覧ください。
以下には、本投資法人が主要な不動産等を取得した日以降の情報に基づき、第9期末ないし第10期末の稼働率の推移を記載しています。
| 2019年7月末 (%) | 2020年1月末 (%) | |
| シップ千里ビルディング | 100.0 | 100.0 |
o.運用資産の資本的支出
(a)資本的支出の予定
本投資法人が2020年1月31日現在保有する資産に関し、現在計画している修繕工事等に伴う資本的支出の予定額のうち主要なものは以下のとおりです。なお、工事予定金額には、会計上、費用処理される部分が含まれています。
| 不動産等の名称 (所在) | 目的 | 期間 | 工事予定金額(千円) | ||
| 総額 | 当期支払額 | 既支払総額 | |||
| 神戸学園都市ビル(はぴね神戸学園都市)(兵庫県神戸市) | LED照明更新工事 | 自 2020年 5月 至 2020年 6月 | 30,000 | - | - |
| 新潟リハビリテーション病院 (新潟県新潟市) | 外壁改修工事 | 自 2020年 4月 至 2020年 6月 | 22,000 | - | - |
| はなことば新横浜 (神奈川県横浜市) | 屋上防水改修工事 | 自 2020年 4月 至 2020年 6月 | 17,000 | - | - |
(b)期中に行った資本的支出
本投資法人が2020年1月31日現在保有する資産に関し、当期に行った資本的支出に該当する主要な工事等の概要は以下のとおりです。当期の資本的支出に該当する工事は188,115千円であり、当期費用に区分された修繕費16,244千円と合わせ、合計204,360千円の工事を実施しています。
| 不動産等の名称 (所在) | 目的 | 期間 | 工事金額 (千円) |
| 新潟リハビリテーション病院 (新潟県新潟市) | 屋上防水改修工事 | 自 2019年 9月 至 2019年11月 | 31,000 |
| アズハイム光が丘 (東京都練馬区) | ナースコール等設備工事 | 自 2019年 6月 至 2019年 8月 | 25,632 |
| グッドタイムホーム不動前 (東京都品川区) | 共用部空調更新工事 | 自 2019年 9月 至 2019年10月 | 19,182 |
| その他の不動産等 | - | - | 112,300 |
| 合計 | 188,115 | ||
(c)長期修繕計画のために積立てた金銭
該当事項はありません。
p.主要なテナントに関する情報
「主要なテナント」とは、当期末(2020年1月31日)時点における当該テナントへの賃貸面積がポートフォリオ全体に係る総賃貸面積の10%以上を占めるテナントをいいます。なお、各物件の年間賃料、敷金及び保証金については、テナントの承諾が得られていないため、開示していません。
| テナント名 | 物件名称 | 賃貸面積 (㎡) (注1) | 比率 (%) (注2) | 契約満了日 (注3) | 契約更改の方法等 (注4) |
| グリーンライフ株式会社 | アクアマリーン西宮浜 | 5,189.42 | 2.8 | 2037年5月31日 | 契約満了時まで解約不可 |
| 神戸学園都市ビル (はぴね神戸学園都市) | 12,636.48 | 6.9 | 2041年3月28日 | 賃貸借開始日から9年間は中途解約不可 | |
| グリーンライフ守口 | 8,356.85 | 4.6 | 2039年10月19日 | 6ヶ月前までの申入れにより解約可 | |
| はぴね神戸魚崎弐番館 | 1,772.89 | 1.0 | 2041年3月28日 | 賃貸借開始日から9年間は中途解約不可 | |
| 合計 | 27,955.64 | 15.3 | ― | ― | |
| SOMPOケア株式会社 | SOMPOケア ラヴィーレ 町田小野路 | 7,720.17 | 4.2 | 2027年10月31日 | 賃貸借開始日から15年間 は中途解約不可 |
| SOMPOケア ラヴィーレ あざみ野 | 5,789.25 | 3.2 | 2027年6月27日 | 賃貸借開始日から15年間 は中途解約不可 | |
| SOMPOケア ラヴィーレ 浜川崎 | 2,535.29 | 1.4 | 2027年12月31日 | 賃貸借開始日から15年間 は中途解約不可 | |
| SOMPOケア そんぽの家S 淡路駅前 | 5,745.15 | 3.1 | 2034年7月31日 | 1年前までの申入れによ り解約可 | |
| SOMPOケア そんぽの家S 神戸上沢 | 4,058.35 | 2.2 | 2034年7月31日 | 1年前までの申入れによ り解約可 | |
| 合計 | 25,848.21 | 14.2 | ― | ― | |
| 株式会社ベネッセスタイルケア | ボンセジュール千歳船橋 | 2,342.17 | 1.3 | 2026年5月24日 | 契約満了時まで解約不可 |
| ボンセジュール日野 | 1,984.17 | 1.1 | 2026年5月24日 | 契約満了時まで解約不可 | |
| ボンセジュール武蔵新城 | 1,710.43 | 0.9 | 2026年11月23日 | 契約満了時まで解約不可 | |
| メディカル・リハビリホームボンセジュール秦野渋沢 | 3,435.79 | 1.9 | 2027年5月21日 | 契約満了時まで解約不可 | |
| メディカル・リハビリホームボンセジュール小牧 | 8,858.49 | 4.9 | 2027年5月21日 | 契約満了時まで解約不可 | |
| ボンセジュール四つ木 | 1,962.89 | 1.1 | 2026年1月5日 | 契約満了時まで解約不可 | |
| メディカルホームボンセジュール伊丹 | 2,129.87 | 1.2 | 2027年5月21日 | 契約満了時まで解約不可 | |
| グランダ鶴間・大和 | 3,427.08 | 1.9 | 2022年3月31日 | 6ヶ月前までの申入れに より解約可 | |
| 合計 | 25,850.89 | 14.2 | ― | ― | |
| シップヘルスケアエステート株式会社 | シップ千里ビルディング | 24,813.85 | 13.6 | 2038年10月27日 | 賃貸借開始日から15年間 は中途解約不可 |
| 合計 | 24,813.85 | 13.6 | ― | ― |
(注1)「賃貸面積」は、2020年1月31日時点における各テナントとの間の賃貸借契約に表示された賃貸面積を記載しています。なお、マスターリース契約が締結されている場合において、エンドテナントからの賃料を原則としてそのまま受け取るパススルー型マスターリース契約の対象物件については、エンドテナントとの間で賃貸借契約が締結され、実際に賃貸が行われている面積を記載しています。
(注2)「比率」は、2020年1月31日現在における本投資法人が所有する物件全体の賃貸面積合計に対する各物件の主要なテナントへの賃貸面積が占める割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注3)「契約満了日」は、賃貸借契約に表示された契約満了日を記載しています。
(注4)「契約更改の方法等」は、賃貸借契約に表示された契約更改の方法等の内容を記載しています。
q.ポートフォリオの概況(ポートフォリオ分散状況)
(a)タイプ別
| 分類 | 物件数 | 取得価格(百万円) | 期末算定価格(百万円) (注1) | 比率(%) (注2) |
| 有料老人ホーム | 31 | 46,771 | 50,343 | 72.1 |
| サービス付き高齢者向け住宅 | 2 | 3,130 | 3,510 | 4.8 |
| 医療関連施設等 | 1 | 2,060 | 2,260 | 3.2 |
| 有料老人ホーム・ 医療関連施設等 | 1 | 12,920 | 14,300 | 19.9 |
| 合計 | 35 | 64,881 | 70,413 | 100.0 |
(注1)「期末算定価格」は、本投資法人の規約及び一般社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、一般財団法人日本不動産研究所、株式会社谷澤総合鑑定所、株式会社立地評価研究所、大和不動産鑑定株式会社及びJLL森井鑑定株式会社の不動産鑑定士が作成した鑑定評価書に記載された2020年1月31日を価格時点とする価格を記載しています。以下同じです。
(注2)「比率」は、取得価格の合計に対する比率をいい、小数第2位を四捨五入しています。以下同じです。
(b)エリア別
| 分類・地域区分 | 物件数 | 取得価格(百万円) | 期末算定価格(百万円) | 比率(%) | |
| 三大都市圏 | 28 | 55,851 | 60,907 | 86.1 | |
| 首都圏 | 19 | 26,667 | 29,135 | 41.1 | |
| 近畿圏 | 8 | 27,914 | 30,322 | 43.0 | |
| 中部圏 | 1 | 1,270 | 1,450 | 2.0 | |
| 中核都市圏 | 5 | 7,350 | 7,765 | 11.3 | |
| その他 | 2 | 1,680 | 1,741 | 2.6 | |
| 合計 | 35 | 64,881 | 70,413 | 100.0 | |
(c)居室数別
下表は、保有資産のうち高齢者向け施設・住宅に該当する資産(医療関連施設等は含みません。)につき、高齢者向け施設・住宅の居室数に応じた分散状況を記載したものです。
| 居室数 | 物件数 | 取得価格(百万円) | 期末算定価格(百万円) | 比率(%) |
| 100室以上 | 11 | 25,529 | 27,140 | 51.2 |
| 50室以上100室未満 | 18 | 21,661 | 23,700 | 43.4 |
| 50室未満 | 4 | 2,711 | 3,013 | 5.4 |
| 合計 | 33 | 49,901 | 53,853 | 100.0 |
(注)有料老人ホームと医療関連施設等の複合型である「シップ千里ビルディング」(有料老人ホーム区画)のテナントであるグリーンライフ株式会社が運営する介護付有料老人ホーム「ウエルハウス千里中央」(居室数181室)は、介護付有料老人ホーム部分と医療関連施設等部分を明確に分けてそれぞれの取得価格及び期末算定価格を算出することが困難であるため上表には含まれていません。
(イ)保有資産の個別不動産の概要
以下の表は、本投資法人の保有資産の概要を個別に表にまとめたものです(以下「個別物件表」といいます。)。かかる個別物件表をご参照頂くに際し、そこで用いられる用語は以下のとおりです。個別物件表はかかる用語の説明と併せてご参照ください。
なお、時点の注記がないものについては、原則として、2020年1月31日時点の状況を記載しています。
a.「鑑定評価額」について
「鑑定評価額」は、本投資法人が、投信法に基づく不動産鑑定評価上の留意事項及び不動産の鑑定評価に関する法律(昭和38年法律第152号。その後の改正を含みます。)並びに不動産鑑定評価基準に基づき、株式会社立地評価研究所、株式会社谷澤総合鑑定所、一般財団法人日本不動産研究所、大和不動産鑑定株式会社及びJLL森井鑑定株式会社に各信託不動産の鑑定評価を委託し作成された2020年1月31日時点の各不動産鑑定評価書(以下「鑑定評価書」といいます。)に記載の鑑定評価額です。鑑定評価額及び試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項も併せて記載しています。当該各不動産鑑定評価は、一定時点における評価者の判断と意見に留まり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。
なお、不動産鑑定評価を行った株式会社立地評価研究所、株式会社谷澤総合鑑定所、一般財団法人日本不動産研究所、大和不動産鑑定株式会社及びJLL森井鑑定株式会社と本投資法人との間には、特別の利害関係はありません。
金額は、特段の記載がない限り、百万円未満を切り捨てて記載しています。
b.「最寄駅」について
原則として、不動産鑑定評価書に表示された、最寄りの鉄道駅を記載しています。
c.「所在地」について
所在地(住居表示)は、各不動産の住居表示を記載しています。また、所在地(地番)は、「住居表示」未実施又は未申請の不動産であり、登記簿上の建物所在地(複数ある場合にはそのうちの一所在地)を記載しています。
d.「土地」について
・「建蔽率」及び「容積率」は、原則として建築基準法、都市計画法等の関連法令に従って定められた数値を記載しています。なお、保有資産によっては、本書に記載の「建蔽率」及び「容積率」につき、一定の緩和措置又は制限措置が適用される場合があります。
・「用途地域」は、都市計画法第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
・「敷地面積」は、登記簿上の記載に基づいており、現況とは一致しない場合があります。また、区分所有又は準共有等にかかわらず、建物全体の敷地面積を記載しています。
・「所有形態」は、各保有資産に関して不動産信託の信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。
e.「建物」について
・「竣工年月」は、登記簿上の新築年月を記載しています。
・「構造」及び「階数」は、登記簿上の記載に基づいています。
・「用途」は、登記簿上の建物種別のうち主要なものを記載しています。
・「延床面積」は、登記簿上の記載に基づいて記載しています。但し、区分所有又は準共有等の場合には、本投資法人が保有する部分の延床面積を記載しています。
・「所有形態」は、各保有資産に関して不動産信託の信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。
f.「PM会社」について
「PM会社」は、各保有資産について2020年1月31日現在において有効なプロパティ・マネジメント契約を締結している会社を記載しています。なお、「PM会社」とは、プロパティ・マネジメント会社の略称であり、一般に施設の維持管理の業務を受託する外部業者のことをいい、オペレーターがその業務を兼務する場合は、当該オペレーターを記載しています。
g.「マスターリース会社」について
「マスターリース会社」は、各保有資産のヘルスケア施設の区画について2020年1月31日現在において有効な賃貸借契約を締結している会社を記載しています。
h.「特記事項」について
「特記事項」の記載については、原則として、2020年1月31日時点の情報をもとに、各保有資産の権利関係や利用等で重要と考えられる事項のほか、当該保有資産の評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項に関して記載しています。
i.「代表的テナントの契約概要」について
「代表的テナントの契約概要」は、2020年1月31日時点における代表的テナントと締結している賃貸借契約等の内容を記載しています。
j.「入居者の状況・施設の概要」について
有料老人ホーム及びサ高住の「入居者の状況・施設の概要」については、重要事項説明書等に基づいて、以下の内容を記載しています。なお、「-」と記載している項目は、重要事項説明書等に表示がない場合又はオペレーターより開示の承諾を得られていない場合であり、記載を省略しています。
「オペレーター」「開設年月日」「施設の類型」「居室数(室)」「居住の権利形態」「定員(人)」「居室面積帯(㎡)」「入居者数(人)」「入居時要件」「入居率(%)」「入居者の平均要介護度」「入居者の平均年齢(才)」「入居一時金(千円)」「月額利用料(千円)」「介護に関わる職員体制」「夜間職員体制(最小時人数)」「協力医療機関」「協力歯科医療機関」
・「開設年月日」は、旧オペレーターが存在する場合には、旧オペレーターの開設年月(日)を記載しています。
・「入居時要件」は、当該施設の入居に関する要件の要介護度に関する対象のみを記載しています。
・「入居率(%)」は、入居者数を定員で除した比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
・「入居者の平均要介護度」は、重要事項説明書に表示された要介護度別入居者数に、自立は0、要支援1は0.375、要支援2は1、要介護1ないし5はそれぞれ1ないし5を、その他は1をそれぞれ乗じた合計を入居者数で除した値を、小数第3位を切り捨てて記載しています。
・「入居者の平均年齢(才)」は、重要事項説明書に表示された値を記載しています。
・「月額利用料(千円)」については、千円未満を切り捨てて記載しています。なお、入居者は、月額利用料の他に、介護費用その他の費用を支払う場合があります。
・「介護に関わる職員体制」は、重要事項説明書に表示された施設の利用者に対する看護職員及び介護職員の常勤換算方法による標榜されている人数の割合を記載しています。
物件番号:有老-1
| 物件名称 | アクアマリーン西宮浜 | 分類 | 介護付有料老人ホーム | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 2015年3月20日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 1,950百万円 | 鑑定評価額 | 2,140百万円(注) | ||
| 最寄駅 | 阪神本線「阪神西宮」駅 | ||||
| 所在地(住居表示) | 兵庫県西宮市西宮浜四丁目15番2号 | ||||
| 土地 | 建蔽率 | 80% | 建物 | 竣工年月 | 2007年5月 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造陸屋根 | ||||
| 容積率 | 200% | 階数 | 5階建 | ||
| 用途地域 | 近隣商業地域 | 用途 | 老人ホーム | ||
| 敷地面積 | 2,587.93㎡ | 延床面積 | 5,157.26㎡ | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | グリーンライフ株式会社 | マスターリース会社 | グリーンライフ株式会社 | ||
| 特記事項 ・本物件の取得に際し、本物件の東側の土地について、その隣地所有者との間で、本物件の駐車場の利用のための通行を確保する権利を設定する覚書を締結しています。 | |||||
| (代表的テナントの契約概要) ・代表的テナント:グリーンライフ株式会社 ・契約形態:普通建物賃貸借契約 ・契約期間:2007年6月1日から2037年5月31日まで ・賃料改定:賃貸開始日から10年間は、賃料減額請求権を行使しないものとします。それ以降は5年毎に協議の上、賃料を改定することができるものとします。 ・契約更新:賃貸人又は賃借人が、上記賃貸借契約期間満了日の6ヶ月までに、相手方に対して更新しない旨の通知をした場合を除き、同契約期間満了日におけるものと同一の条件で同契約はさらに1年間更新されるものとし以後も同様とします。 ・中途解約:賃借人は原則として中途解約できないものとします。但し、やむを得ない事情があるとして双方で合意したとき又は破産手続開始、会社更生手続開始、強制執行、保全処分を受けた場合等には本契約を解約又は解除できるものとします。 ・優先交渉権:賃貸人が本物件を処分する場合には、賃借人に本物件の買取りについての優先交渉権が付与されています。 | |||||
| (注)試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項:対象不動産は、最寄り駅である阪神本線「阪神西宮」駅よりバス15分に位置していますが、駅からのバスが比較的多く運行しており不便さは感じられません。料金体系が比較的リーズナブルであることに加え、対象不動産に隣接して協力医療機関があり、24時間看護体制と同等若しくはそれ以上の安心感を入居者に与えていること等により、入居率は高い水準を維持し、相応の競争力を発揮している物件であるといえます。以上のこと等を勘案して鑑定評価額を決定しました。 | |||||
| 入居者の状況・施設の概要(重要事項説明書記載日 2019年7月1日) | |||
| アクアマリーン西宮浜 | |||
| オペレーター | グリーンライフ株式会社 | 開設年月日 | 2007年6月1日 |
| 施設の類型 | 介護付有料老人ホーム | 居室数(室) | 90 |
| 居住の権利形態 | 利用権方式 | 定員(人) | 100 |
| 居室面積帯(㎡) | 20.1～40.3 | 入居者数(人) | 100 |
| 入居時要件 | 自立・要支援・要介護 | 入居率(%) | 100.0 |
| 入居者の平均要介護度 | 2.09 | 入居者の平均年齢(才) | 89.2 |
| 利用者の 支払い方式 | |||
| 一時金方式 | 月払い方式 | ||
| 入居一時金(千円) | ― | ― | |
| 月額利用料(千円) | ― | 236～412 | |
| 介護に関わる職員体制 | 3:1以上 | 夜間職員体制(最小時人数) | 介護職員4人以上 |
| 協力医療機関 | 医療法人協和会 協和マリナホスピタル | ||
| 協力歯科医療機関 | 医療法人乾洋会 出来島駅前歯科 | ||
物件番号:有老-2
| 物件名称 | ボンセジュール千歳船橋 | 分類 | 介護付有料老人ホーム | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 2015年3月19日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 824百万円 | 鑑定評価額 | 974百万円(注) | ||
| 最寄駅 | 小田急小田原線「千歳船橋」駅 | ||||
| 所在地(住居表示) | 東京都世田谷区船橋一丁目37番地3 | ||||
| 土地 | 建蔽率 | 66% | 建物 | 竣工年月 | 1988年3月 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造陸屋根 | ||||
| 容積率 | 232% | 階数 | 地下1階付6階建 | ||
| 用途地域 | 近隣商業地域、第1種中高層住居専用地域 | 用途 | 老人ホーム | ||
| 敷地面積 | 1,020.92㎡ | 延床面積 | 2,342.17㎡ | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | 株式会社 ベネッセスタイルケア | マスターリース会社 | 株式会社 ベネッセスタイルケア | ||
| 特記事項 ・本土地の北側の一部は、1946年に都市計画決定がなされており、当該一部には、都市計画法に基づく建築制限があります。なお、事業決定の具体的時期等については、本書の日付現在未定です。 | |||||
| (代表的テナントの契約概要) ・代表的テナント:株式会社ベネッセスタイルケア ・契約形態:普通建物賃貸借契約 ・契約期間:2006年5月25日から2026年5月24日まで ・賃料改定:賃料は、2010年3月1日を起算日として5年毎に賃貸人と賃借人が協議の上、合意により変更することができます。 ・契約更新:契約期間満了の6ヵ月前までに、賃貸人又は賃借人がその相手方に対して、更新拒絶の意思表示をしないときは、賃貸借期間は同一契約内容にて更に5年間更新されるものとし、以降この例によります。 ・中途解約:賃貸人及び賃借人は、賃貸借期間中は賃貸人賃借人ともに契約を継続させることとし、賃貸借期間中は解約できないものとします。 | |||||
| (注)試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項:対象不動産は、小田急小田原線「千歳船橋」駅から徒歩約5分に所在し、生活利便性・交通アクセスともに良好な施設です。建物については、経年による相応の老朽化は認められるものの、維持管理の状態は概ね良好です。十分な設備水準を有する上、24時間介護職員が常駐し介護医療サービスも充実しており、対象不動産は代替・競争関係にある不動産との比較において多くの優位性を備える物件です。以上のこと等を勘案して鑑定評価額を決定しました。 | |||||
| 入居者の状況・施設の概要(重要事項説明書記載日 2019年10月1日) | |||
| ボンセジュール千歳船橋 | |||
| オペレーター | 株式会社 ベネッセスタイルケア | 開設年月日 | 2012年4月1日 |
| 施設の類型 | 介護付有料老人ホーム | 居室数(室) | 42 |
| 居住の権利形態 | 利用権方式 | 定員(人) | 47 |
| 居室面積帯(㎡) | 20.8～35.1 | 入居者数(人) | 41 |
| 入居時要件 | 自立・要支援・要介護 | 入居率(%) | 87.2 |
| 入居者の平均要介護度 | 2.34 | 入居者の平均年齢(才) | 88.2 |
| 利用者の 支払い方式 | |||
| 一時金方式 | 月払い方式 | ||
| 入居一時金(千円) | 7,600～16,800 | ― | |
| 月額利用料(千円) | 217～494 | 415～746 | |
| 介護に関わる職員体制 | 2.5:1以上 | 夜間職員体制(最小時人数) | 介護職員2人以上 |
| 協力医療機関 | 医療法人社団 はなまる会 千歳台はなクリニック/ 医療法人社団 和啓会 メディクスクリニック溝の口 | ||
| 協力歯科医療機関 | 医療法人社団 杉友会 ABCデンタルクリニック | ||
物件番号:有老-3
| 物件名称 | ボンセジュール日野 | 分類 | 介護付有料老人ホーム | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 2015年3月19日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 724百万円 | 鑑定評価額 | 818百万円(注) | ||
| 最寄駅 | 京王線「百草園」駅 | ||||
| 所在地(住居表示) | 東京都日野市落川438番1 | ||||
| 土地 | 建蔽率 | 40% | 建物 | 竣工年月 | 1990年5月 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造陸屋根 | ||||
| 容積率 | 80% | 階数 | 3階建 | ||
| 用途地域 | 第1種低層住居専用地域 | 用途 | 老人ホーム | ||
| 敷地面積 | 2,211.28㎡ | 延床面積 | 1,984.17㎡ | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | 株式会社 ベネッセスタイルケア | マスターリース会社 | 株式会社 ベネッセスタイルケア | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
| (代表的テナントの契約概要) ・代表的テナント:株式会社ベネッセスタイルケア ・契約形態:普通建物賃貸借契約 ・契約期間:2006年5月25日から2026年5月24日まで ・賃料改定:賃料は、2010年3月1日を起算日として5年毎に賃貸人と賃借人が協議の上、合意により変更することができます。 ・契約更新:契約期間満了の6ヵ月前までに、賃貸人又は賃借人がその相手方に対して、更新拒絶の意思表示をしないときは、賃貸借期間は同一契約内容にて更に5年間更新されるものとし、以降この例によります。 ・中途解約:賃貸人及び賃借人は、賃貸借期間中は賃貸人賃借人ともに契約を継続させることとし、賃貸借期間中は解約できないものとします。 | |||||
| (注)試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項:対象不動産は、京王線「百草園」駅から徒歩4分程度と利便性が高く、また、静かな住宅地に立地するなど、居住環境も優れています。建物については、老人ホームとして十分な設備水準を有しているほか、サービス面でも24時間介護職員が常駐している上、継続的な看取りの実績もあるなどの安心感もあります。対象不動産は、代替・競争関係にある不動産との比較において多くの優位性を備える物件で、その競争力は高いです。以上のこと等を勘案して鑑定評価額を決定しました。 | |||||
| 入居者の状況・施設の概要(重要事項説明書記載日 2019年11月1日) | |||
| ボンセジュール日野 | |||
| オペレーター | 株式会社 ベネッセスタイルケア | 開設年月日 | 2012年4月1日 |
| 施設の類型 | 介護付有料老人ホーム | 居室数(室) | 56 |
| 居住の権利形態 | 利用権方式 | 定員(人) | 58 |
| 居室面積帯(㎡) | 15.6～31.3 | 入居者数(人) | 57 |
| 入居時要件 | 自立・要支援・要介護 | 入居率(%) | 98.3 |
| 入居者の平均要介護度 | 2.38 | 入居者の平均年齢(才) | 88.8 |
| 利用者の 支払い方式 | |||
| 一時金方式 | 月払い方式 | ||
| 入居一時金(千円) | 5,100～14,900 | ― | |
| 月額利用料(千円) | 166～413 | 311～621 | |
| 介護に関わる職員体制 | 2.5:1以上 | 夜間職員体制(最小時人数) | 介護職員2人以上 |
| 協力医療機関 | 医療法人社団 平成優和会 百草の森ふれあいクリニック/医療法人社団 共済会 共済会櫻井病院/医療法人社団 栄友会 多摩ゆずクリニック/医療法人社団 恵仁会 府中恵仁会病院 | ||
| 協力歯科医療機関 | 医療法人社団 佳仁会 ステーション歯科 | ||
物件番号:有老-4
| 物件名称 | ボンセジュール武蔵新城 | 分類 | 介護付有料老人ホーム | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 2015年3月19日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 582百万円 | 鑑定評価額 | 643百万円(注) | ||
| 最寄駅 | JR南武線「武蔵新城」駅 | ||||
| 所在地(住居表示) | 神奈川県川崎市高津区千年773番2 | ||||
| 土地 | 建蔽率 | 60% | 建物 | 竣工年月 | 1985年2月 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造陸屋根 | ||||
| 容積率 | 200% | 階数 | 4階建 | ||
| 用途地域 | 第1種住居地域 | 用途 | 老人ホーム | ||
| 敷地面積 | 1,233.49㎡ | 延床面積 | 1,710.43㎡ | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | 株式会社 ベネッセスタイルケア | マスターリース会社 | 株式会社 ベネッセスタイルケア | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
| (代表的テナントの契約概要) ・代表的テナント:株式会社ベネッセスタイルケア ・契約形態:普通建物賃貸借契約 ・契約期間:2006年11月24日から2026年11月23日まで ・賃料改定:賃料は、2010年3月1日を起算日として5年毎に賃貸人と賃借人が協議の上、合意により変更することができます。 ・契約更新:契約期間満了の6ヵ月前までに、賃貸人又は賃借人がその相手方に対して、更新拒絶の意思表示をしないときは、賃貸借期間は同一契約内容にて更に5年間更新されるものとし、以降この例によります。 ・中途解約:賃貸人及び賃借人は、賃貸借期間中は賃貸人賃借人ともに契約を継続させることとし、賃貸借期間中は解約できないものとします。 | |||||
| (注)試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項:対象不動産は、JR南武線「武蔵新城」駅から徒歩約13分、戸建住宅や中低層共同住宅が建ち並ぶ閑静な住宅街に立地しています。建物については、企業の独身寮として建設された建物を改修したものであり、最小の居室面積は13㎡とやや狭いものの、建物内には複数の浴室や健康管理室等の支援施設も充実している等、居住者にとって安心できる生活空間が確保されており、一定の市場競争力を有するものと認められます。以上のこと等を勘案して鑑定評価額を決定しました。 | |||||
| 入居者の状況・施設の概要(重要事項説明書記載日 2019年10月1日) | |||
| ボンセジュール武蔵新城 | |||
| オペレーター | 株式会社 ベネッセスタイルケア | 開設年月日 | 2012年4月1日 |
| 施設の類型 | 介護付有料老人ホーム | 居室数(室) | 46 |
| 居住の権利形態 | 利用権方式 | 定員(人) | 49 |
| 居室面積帯(㎡) | 13.0～26.7 | 入居者数(人) | 47 |
| 入居時要件 | 自立・要支援・要介護 | 入居率(%) | 95.9 |
| 入居者の平均要介護度 | 2.12 | 入居者の平均年齢(才) | 90.0 |
| 利用者の 支払い方式 | |||
| 一時金方式 | 月払い方式 | ||
| 入居一時金(千円) | 4,200～12,000 | ― | |
| 月額利用料(千円) | 166～393 | 282～566 | |
| 介護に関わる職員体制 | 2.5:1以上 | 夜間職員体制(最小時人数) | 介護職員2人以上 |
| 協力医療機関 | 医療法人社団 明芳会 横浜新都市脳神経外科病院/医療法人社団 亮友会 福住医院/ 医療法人社団 和啓会 メディクスクリニック溝の口/一般財団法人 聖マリアンナ会 東横惠愛病院/医療法人社団 明芳会 江田記念病院/日本医科大学武蔵小杉病院 | ||
| 協力歯科医療機関 | 記載なし | ||
物件番号:有老-5
| 物件名称 | メディカル・リハビリホームボンセジュール秦野渋沢 | 分類 | 介護付有料老人ホーム | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 2015年3月19日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 728百万円 | 鑑定評価額 | 850百万円(注) | ||
| 最寄駅 | 小田急小田原線「渋沢」駅 | ||||
| 所在地(住居表示) | 神奈川県秦野市渋沢上一丁目6番60 | ||||
| 土地 | 建蔽率 | 60% | 建物 | 竣工年月 | 1991年7月 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造亜鉛 メッキ鋼板葺 | ||||
| 容積率 | 180% | 階数 | 5階建 | ||
| 用途地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 用途 | 老人ホーム | ||
| 敷地面積 | 2,588.04㎡ | 延床面積 | 3,435.79㎡ | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | 株式会社 ベネッセスタイルケア | マスターリース会社 | 株式会社 ベネッセスタイルケア | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
| (代表的テナントの契約概要) ・代表的テナント:株式会社ベネッセスタイルケア ・契約形態:普通建物賃貸借契約 ・契約期間:2007年5月22日から2027年5月21日まで ・賃料改定:賃料は、2010年3月1日を起算日として5年毎に賃貸人と賃借人が協議の上、合意により変更することができます。 ・契約更新:契約期間満了の6ヵ月前までに、賃貸人又は賃借人がその相手方に対して、更新拒絶の意思表示をしないときは、賃貸借期間は同一契約内容にて更に5年間更新されるものとし、以降この例によります。 ・中途解約:賃貸人及び賃借人は、賃貸借期間中は賃貸人賃借人ともに契約を継続させることとし、賃貸借期間中は解約できないものとします。 | |||||
| (注)試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項:対象不動産は、小田急小田原線「渋沢」駅から徒歩約10分、戸建住宅や中低層共同住宅が建ち並ぶ閑静な住宅街に存し、住環境は良好といえます。建物内には、機能訓練スペースや24時間看護師常駐の健康管理室等の支援施設も充実し、居住者にとって安心できる生活空間が確保されており、対象不動産は一定の市場競争力を有するものと認められます。以上のこと等を勘案して鑑定評価額を決定しました。 | |||||
| 入居者の状況・施設の概要(重要事項説明書記載日 2019年10月1日) | |||
| メディカル・リハビリホームボンセジュール秦野渋沢 | |||
| オペレーター | 株式会社 ベネッセスタイルケア | 開設年月日 | 2012年4月1日 |
| 施設の類型 | 介護付有料老人ホーム | 居室数(室) | 100 |
| 居住の権利形態 | 利用権方式 | 定員(人) | 101 |
| 居室面積帯(㎡) | 14.0～28.1 | 入居者数(人) | 96 |
| 入居時要件 | 自立・要支援・要介護 | 入居率(%) | 95.0 |
| 入居者の平均要介護度 | 2.48 | 入居者の平均年齢(才) | 88.7 |
| 利用者の 支払い方式 | |||
| 一時金方式 | 月払い方式 | ||
| 入居一時金(千円) | 3,000～10,200 | ― | |
| 月額利用料(千円) | 161～408 | 265～525 | |
| 介護に関わる職員体制 | 2.5:1以上 | 夜間職員体制(最小時人数) | 介護職員3人以上 看護職員1人以上 |
| 協力医療機関 | 医療法人社団 SSFネットワーク みどりクリニック/医療法人社団 扇会 秦野寿町クリニック/医療法人 おひさま会 おひさまクリニック/医療法人社団 三喜会 鶴巻温泉病院/医療法人社団 康心会 湘南さくら病院 | ||
| 協力歯科医療機関 | 医療法人社団 玉成会 中西歯科 | ||
物件番号:有老-6
| 物件名称 | メディカル・リハビリホームボンセジュール小牧 | 分類 | 住宅型有料老人ホーム | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 2015年3月19日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 1,270百万円 | 鑑定評価額 | 1,450百万円(注) | ||
| 最寄駅 | 名鉄小牧線「味岡」駅 | ||||
| 所在地(住居表示) | 愛知県小牧市城山三丁目1番 | ||||
| 土地 | 建蔽率 | 60% | 建物 | 竣工年月 | 1991年3月 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート・鉄 筋コンクリート・鉄骨造銅 板葺・陸屋根 | ||||
| 容積率 | 200% | 階数 | 10階建 | ||
| 用途地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 用途 | 老人ホーム | ||
| 敷地面積 | 8,229.85㎡ | 延床面積 | 8,858.49㎡ | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | 株式会社 ベネッセスタイルケア | マスターリース会社 | 株式会社 ベネッセスタイルケア | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
| (代表的テナントの契約概要) ・代表的テナント:株式会社ベネッセスタイルケア ・契約形態:普通建物賃貸借契約 ・契約期間:2007年5月22日から2027年5月21日まで ・賃料改定:賃料は、2010年3月1日を起算日として5年毎に賃貸人と賃借人が協議の上、合意により変更することができます。 ・契約更新:契約期間満了の6ヵ月前までに、賃貸人又は賃借人がその相手方に対して、更新拒絶の意思表示をしないときは、賃貸借期間は同一契約内容にて更に5年間更新されるものとし、以降この例によります。 ・中途解約:賃貸人及び賃借人は、賃貸借期間中は賃貸人賃借人ともに契約を継続させることとし、賃貸借期間中は解約できないものとします。 | |||||
| (注)試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項:対象不動産は、最寄駅から距離があるものの、バス停が至近に存しており自家用車以外での来訪も特に支障は無いものと認められます。斜向かいに公園が広がるほか、対象不動産を緑道が囲んでいるなど自然環境が良好な立地となっています。対象建物については、居室面積が1人部屋で23～27㎡程度と通常の有料老人ホームに比して広くなっているほか、2007年の用途変更時に共用スペースの充実も図られており、施設グレードについては他の競合物件に劣るものではないと思料されます。さらに、運営面においても、看取りが可能であるという強みがあるほか、医療と福祉が充実した施設であり、代替・競争関係にある不動産との比較において相応の優位性を備える物件と認められます。以上のこと等を勘案して鑑定評価額を決定しました。 | |||||
| 入居者の状況・施設の概要(重要事項説明書記載日 2019年10月1日) | |||
| メディカル・リハビリホームボンセジュール小牧 | |||
| オペレーター | 株式会社 ベネッセスタイルケア | 開設年月日 | 2012年4月1日 |
| 施設の類型 | 住宅型有料老人ホーム | 居室数(室) | 124 |
| 居住の権利形態 | 利用権方式 | 定員(人) | 165 |
| 居室面積帯(㎡) | 23.3～72.9 | 入居者数(人) | 126 |
| 入居時要件 | 自立・要支援・要介護 | 入居率(%) | 76.4 |
| 入居者の平均要介護度 | 2.28 | 入居者の平均年齢(才) | 87.8 |
| 利用者の 支払い方式 | |||
| 一時金方式 | 月払い方式 | ||
| 入居一時金(千円) | ― | ― | |
| 月額利用料(千円) | ― | 188～395 | |
| 介護に関わる職員体制 | 記載なし | 夜間職員体制(最小時人数) | 看護職員1人以上 生活支援スタッフ1人以上 |
| 協力医療機関 | 医療法人社団 明照会 トータルサポートクリニック/医療法人 笑顔会 笑顔のおうちクリニック名古屋/医療法人 敬生会 さんクリニック/医療法人社団 喜峰会 東海記念病院 | ||
| 協力歯科医療機関 | 記載なし | ||
物件番号:有老-7
| 物件名称 | アズハイム光が丘 | 分類 | 介護付有料老人ホーム | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 2015年3月20日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 1,385百万円 | 鑑定評価額 | 1,580百万円(注) | ||
| 最寄駅 | 西武池袋線「石神井公園」駅 | ||||
| 所在地(住居表示) | 東京都練馬区谷原四丁目3番23号 | ||||
| 土地 | 建蔽率 | 60%/50% | 建物 | 竣工年月 | 2006年3月 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造陸屋根 | ||||
| 容積率 | 200%/100% | 階数 | 3階建 | ||
| 用途地域 | 第1種住居地域/ 第1種低層住居専用地域 | 用途 | 養護所 | ||
| 敷地面積 | 2,868.46㎡ | 延床面積 | 3,628.60㎡ | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | 株式会社アズパートナーズ | マスターリース会社 | 株式会社アズパートナーズ | ||
| 特記事項 ・本土地の北側に接面している道路については、1969年に練馬大泉石神井付近土地区画整理事業として都市計画決定がなされており、当該決定の対象となっている本物件の土地の一部には、都市計画法に基づく建築制限があります。なお、事業決定の具体的時期等については、本書の日付現在未定です。 | |||||
| (代表的テナントの契約概要) ・代表的テナント:株式会社アズパートナーズ ・契約形態:普通建物賃貸借契約 ・契約期間:2014年3月28日から2034年3月27日まで ・契約更新:期間満了の6ヶ月前までに、賃貸人及び賃借人が相手方に対して契約を終了させる旨の意思表示をしないときは、本契約は同一条件で更に2年間更新されるものとし、その後の期間満了の場合も同様とします。 | |||||
| (注)試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項:対象不動産は、最寄り駅である西武池袋線「石神井公園」駅から徒歩約19分とやや距離がありますが、施設の運営上特段問題はなく、住環境は比較的良好で周辺には店舗や病院等の施設も揃っており、相応の立地条件を有しています。対象建物は築年相応の摩滅・損耗等は認められますが、専用居室の広さや付帯設備の充実度の面等を考慮すると、相応の競争力を有しています。事業収支から想定される安定稼働期における標準的な不動産関連経費控除前営業利益に対して、支払賃料は十分に余裕を持った水準に設定されています。以上のこと等を勘案して鑑定評価額を決定しました。 | |||||
| 入居者の状況・施設の概要(重要事項説明書記載日 2019年10月1日) | |||
| アズハイム光が丘 | |||
| オペレーター | 株式会社アズパートナーズ | 開設年月日 | 2006年5月1日 |
| 施設の類型 | 介護付有料老人ホーム | 居室数(室) | 83 |
| 居住の権利形態 | 利用権方式 | 定員(人) | 89 |
| 居室面積帯(㎡) | 18.2～36.4 | 入居者数(人) | 81 |
| 入居時要件 | 自立・要支援・要介護 | 入居率(%) | 91.0 |
| 入居者の平均要介護度 | 2.24 | 入居者の平均年齢(才) | 87.6 |
| 利用者の 支払い方式 | |||
| 一時金方式 | 月払い方式 | ||
| 入居一時金(千円) | 8,400～22,200 | ― | |
| 月額利用料(千円) | 168～424 | 363～704 | |
| 介護に関わる職員体制 | 2.5:1以上 | 夜間職員体制(最小時人数) | 介護職員4人以上 |
| 協力医療機関 | 中村医院/板橋区役所前診療所/医療法人浩生会 スズキ病院/ 公益社団法人地域医療振興協会 練馬光が丘病院 | ||
| 協力歯科医療機関 | 岡歯科医院/コンパスデンタルクリニック三鷹/医療法人優心会 練馬大塚歯科医院 | ||
物件番号:有老-8
| 物件名称 | アズハイム文京白山 | 分類 | 介護付有料老人ホーム | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 2015年3月20日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 1,430百万円 | 鑑定評価額 | 1,660百万円(注) | ||
| 最寄駅 | 都営地下鉄三田線「白山」駅 | ||||
| 所在地(住居表示) | 東京都文京区白山四丁目36番13号 | ||||
| 土地 | 建蔽率 | 80% | 建物 | 竣工年月 | 2007年2月 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造陸屋根 | ||||
| 容積率 | 400% | 階数 | 8階建 | ||
| 用途地域 | 近隣商業地域 | 用途 | 老人ホーム、保育所 | ||
| 敷地面積 | 540.29㎡ | 延床面積 | 2,494.78㎡ | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | 株式会社アズパートナーズ | マスターリース会社 | 株式会社アズパートナーズ | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
| (代表的テナントの契約概要) ・代表的テナント:株式会社アズパートナーズ ・契約形態:普通建物賃貸借契約 ・契約期間:2007年3月29日から2027年3月28日まで ・賃料改定:賃貸人及び賃借人は本契約締結日から5年を経過する毎に、本契約締結日後5年を経過する日(10年を経過する日以降も同様とします)の6ヶ月以上前から協議の上、本件賃料を合意により改定することができます。 協議の際には、土地又は建物に対する公租公課、賃料水準の変動、消費者物価指数の増減率、経済情勢の変動等及び市場調査の結果等を参考に努めるものとし、当該協議により賃料改定がなされる場合を除き賃料は増減されないものとし、賃借人及び賃貸人の間で、賃料改定に関する協議が調わなかった場合には、従前の条件に従うものとします。 ・契約更新:賃貸人又は賃借人が、上記賃貸借契約期間満了日の1年前から6ヶ月前までの間に、相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除き、同契約期間満了日におけるものと同一の条件で同契約はさらに2年間更新されるものとし以後も同様とします。 ・中途解約:賃借人は2022年3月29日までの間は解約することはできません。2022年3月29日以降は、賃借人は賃貸人に対し6か月以上の予告期間を定めた書面による通知をすることにより、中途解約することができます。但し、法人税法施行令(昭和40年政令第97号。その後の改正を含みます。以下「法人税法施行令」といいます。)第131条の2第1項及び第3項に抵触し、本契約に基づく賃貸借がリース取引と認定される場合には、賃貸人及び賃借人は2022年3月29日までの期間を別途合意のうえ変更できるものとします。 ・優先交渉権:賃貸人が本物件を処分する場合には、賃借人に本物件の買取りについての優先交渉権が付与されています。 | |||||
| (注)試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項:対象不動産は、最寄り駅である都営地下鉄三田線「白山」駅から徒歩約8分に位置し、住環境は良好で周辺には日用品店舗や医院等の施設も揃っており、立地条件は相応の競争力を有しています。対象建物は築年相応の摩滅・損耗等は認められますが、専用居室の広さや付帯設備の充実度を考慮しますと、相応の競争力を有しています。事業収支から想定される安定稼働期における標準的な不動産関連経費控除前営業利益に対して、支払賃料は十分に余裕を持った水準に設定されています。以上のこと等を勘案して鑑定評価額を決定しました。 | |||||
| 入居者の状況・施設の概要(重要事項説明書記載日 2019年10月1日) | |||
| アズハイム文京白山 | |||
| オペレーター | 株式会社アズパートナーズ | 開設年月日 | 2007年4月1日 |
| 施設の類型 | 介護付有料老人ホーム | 居室数(室) | 50 |
| 居住の権利形態 | 利用権方式 | 定員(人) | 52 |
| 居室面積帯(㎡) | 17.1～30.0 | 入居者数(人) | 48 |
| 入居時要件 | 自立・要支援・要介護 | 入居率(%) | 92.3 |
| 入居者の平均要介護度 | 2.73 | 入居者の平均年齢(才) | 87.1 |
| 利用者の 支払い方式 | |||
| 一時金方式 | 月払い方式 | ||
| 入居一時金(千円) | 15,000～27,900 | ― | |
| 月額利用料(千円) | 188～444 | 503～799 | |
| 介護に関わる職員体制 | 2:1以上 | 夜間職員体制(最小時人数) | 介護職員2人以上 |
| 協力医療機関 | 医療法人財団黎明会 大塚クリニック/東都文京病院/社会医療法人社団大成会 長汐病院/医療法人財団百葉の会 銀座医院上野透析クリニック | ||
| 協力歯科医療機関 | ナカデンデンタルオフィス/医療法人社団高輪会高輪歯科医院 | ||
物件番号:有老-9
| 物件名称 | SOMPOケア ラヴィーレ町田小野路 | 分類 | 介護付有料老人ホーム | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 2015年3月20日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 3,580百万円 | 鑑定評価額 | 3,790百万円(注) | ||
| 最寄駅 | 京王相模原線「京王永山」駅、小田急多摩線「小田急永山」駅 | ||||
| 所在地(住居表示) | 東京都町田市小野路町1612 | ||||
| 土地 | 建蔽率 | 50% | 建物 | 竣工年月 | 2007年10月 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造陸屋根 | ||||
| 容積率 | 150% | 階数 | 地下1階付6階建 | ||
| 用途地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 用途 | 老人ホーム | ||
| 敷地面積 | 7,404.13㎡ | 延床面積 | 7,720.17㎡ | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | SOMPOケア株式会社 | マスターリース会社 | SOMPOケア株式会社 | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
| (代表的テナントの契約概要) ・代表的テナント:SOMPOケア株式会社 ・契約形態:普通建物賃貸借契約 ・契約期間:2007年11月1日から2027年10月31日まで ・賃料改定:契約締結日から5年を経過する毎に双方協議の上、本件賃料を改定することができるものとします。 ・契約更新:賃貸人又は賃借人が、期間満了日の1年前から6ヶ月前までの間に、相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除き、期間満了日におけるものと同一の条件で同契約はさらに10年間更新されるものとし以後も同様とします。 ・中途解約:賃貸借開始日から15年間は解約することはできません。但し、やむを得ない理由で中途解約を行う場合には、賃貸人の書面による承諾を得た上で、解約日の12ヶ月前までに書面による解約通知を行わなければならず、賃貸人が代替賃借人との契約を締結するまでは、賃借人の義務を免れることはできません。 ・優先交渉権:賃貸人が本物件を処分する場合には、賃借人に本物件の買取りについての優先交渉権が付与されています。 | |||||
| (注)試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項:対象不動産は、最寄り駅である京王相模原線「京王永山」駅・小田急多摩線「小田急永山」駅から道路距離で約4.2㎞と最寄り駅からは徒歩圏外にありますが、全室個室もしくは夫婦向けの2人居室、かつ居室面積は標準的な居室で20㎡程度と十分な面積が確保されている等、建物条件の面では十分な競争力を有すると考えられます。また、オペレーターは信用力・ブランド力があり、オペレーション能力及び建物賃貸借の契約内容等を考慮すると、賃料収入の安定性が期待できます。以上のこと等を勘案して鑑定評価額を決定しました。 | |||||
| 入居者の状況・施設の概要(重要事項説明書記載日 2019年10月1日) | |||
| SOMPOケア ラヴィーレ町田小野路 | |||
| オペレーター | SOMPOケア株式会社 | 開設年月日 | 2007年11月1日 |
| 施設の類型 | 介護付有料老人ホーム | 居室数(室) | 163 |
| 居住の権利形態 | 利用権方式 | 定員(人) | 169 |
| 居室面積帯(㎡) | 17.8～38.1 | 入居者数(人) | 118 |
| 入居時要件 | 要支援・要介護 | 入居率(%) | 69.8 |
| 入居者の平均要介護度 | 2.50 | 入居者の平均年齢(才) | 89.5 |
| 利用者の 支払い方式 | |||
| 一時金方式 | 月払い方式 | ||
| 入居一時金(千円) | 4,800～13,600 | ― | |
| 月額利用料(千円) | 215～430 | 295～611 | |
| 介護に関わる職員体制 | 2.5:1以上 | 夜間職員体制(最小時人数) | 介護職員4人以上 |
| 協力医療機関 | 医療法人 凰和会 港北メディカルクリニック/医療法人社団 平成優和会 百草の森ふれあいクリニック | ||
| 協力歯科医療機関 | 医療法人社団 夏櫻会 おくぬし歯科医院 | ||
物件番号:有老-10
| 物件名称 | SOMPOケア ラヴィーレあざみ野 | 分類 | 介護付有料老人ホーム | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 2015年3月20日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 3,050百万円 | 鑑定評価額 | 3,230百万円(注) | ||
| 最寄駅 | 横浜市営地下鉄ブルーライン「中川」駅 | ||||
| 所在地(住居表示) | 神奈川県横浜市都筑区あゆみが丘19番24 | ||||
| 土地 | 建蔽率 | 60% | 建物 | 竣工年月 | 2004年3月 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造陸屋根 | ||||
| 容積率 | 200% | 階数 | 地下1階付5階建 | ||
| 用途地域 | 準住居地域 | 用途 | 老人ホーム | ||
| 敷地面積 | 2,748.64㎡ | 延床面積 | 5,789.25㎡ | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | SOMPOケア株式会社 | マスターリース会社 | SOMPOケア株式会社 | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
| (代表的テナントの契約概要) ・代表的テナント:SOMPOケア株式会社 ・契約形態:普通建物賃貸借契約 ・契約期間:2007年6月28日から2027年6月27日まで ・賃料改定:契約締結日から5年を経過する毎に双方協議の上、本件賃料を改定することができます。 ・契約更新:賃貸人又は賃借人が、期間満了日の1年前から6ヶ月前までの間に、相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除き、期間満了日におけるものと同一の条件で同契約はさらに10年間更新されるものとし、以後も同様とします。 ・中途解約:賃貸借開始日から15年間は解約することはできません。但し、やむを得ない理由で中途解約を行う場合には、賃貸人の書面による承諾を得た上で、解約日の12ヶ月前までに書面による解約通知を行わなければならず、賃貸人が代替賃借人との契約を締結するまでは、賃借人の義務を免れることはできません。 ・優先交渉権:賃貸人が本物件を処分する場合には、賃借人に本物件の買取りについての優先交渉権が付与されています。 | |||||
| (注)試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項:対象不動産は、最寄り駅である横浜市営地下鉄ブルーライン「中川」駅から徒歩約12分、東急田園都市線ほか「あざみ野」駅からも徒歩圏内の立地にあります。採光・通風に配慮し、廊下幅も十分確保されているなど、入居者の居住快適性に配慮した高級感のある施設であり、建物条件は優れています。今後予測される事業収支から想定される負担可能賃料水準に対して、支払賃料は余裕を持った水準に設定されており、賃借人のオペレーション能力・信用力及び建物賃貸借契約内容等を考慮すると、賃料収入の安定性が期待できます。以上のこと等を勘案して鑑定評価額を決定しました。 | |||||
| 入居者の状況・施設の概要(重要事項説明書記載日 2019年10月1日) | |||
| SOMPOケア ラヴィーレあざみ野 | |||
| オペレーター | SOMPOケア株式会社 | 開設年月日 | 2007年6月1日 |
| 施設の類型 | 介護付有料老人ホーム | 居室数(室) | 145 |
| 居住の権利形態 | 利用権方式 | 定員(人) | 145 |
| 居室面積帯(㎡) | 19.5 | 入居者数(人) | 98 |
| 入居時要件 | 要支援・要介護 | 入居率(%) | 67.6 |
| 入居者の平均要介護度 | 2.63 | 入居者の平均年齢(才) | 88.7 |
| 利用者の 支払い方式 | |||
| 一時金方式 | 月払い方式 | ||
| 入居一時金(千円) | 5,800～9,800 | ― | |
| 月額利用料(千円) | 225 | 322～388 | |
| 介護に関わる職員体制 | 2.5:1以上 | 夜間職員体制(最小時人数) | 介護職員4人以上 看護職員1人以上 |
| 協力医療機関 | 医療法人社団 檜会 横浜北クリニック/港北ニュータウン診療所/深澤りつクリニック /医療法人 光輪会 あおぞらクリニック | ||
| 協力歯科医療機関 | 医療法人 桜樹会 カオス歯科 | ||
物件番号:有老-11
| 物件名称 | さわやか立花館 | 分類 | 介護付有料老人ホーム | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 2015年3月20日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 1,520百万円 | 鑑定評価額 | 1,530百万円(注) | ||
| 最寄駅 | JR鹿児島本線「笹原」駅 | ||||
| 所在地(住居表示) | 福岡県福岡市博多区大字立花寺173番15号 | ||||
| 土地 | 建蔽率 | 60% | 建物 | 竣工年月 | 2005年10月 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造陸屋根 | ||||
| 容積率 | 200% | 階数 | 地下1階付6階建 | ||
| 用途地域 | 用途地域が定められていない都市計画区域 | 用途 | 老人ホーム | ||
| 敷地面積 | 3,359.66㎡ | 延床面積 | 5,652.94㎡ | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | 株式会社さわやか倶楽部 | マスターリース会社 | 株式会社さわやか倶楽部 | ||
| 特記事項 ・本土地と北側に直近している市道との間に、オペレーターが所有する土地が存在します。本投資法人は、本物件の取得に際し、オペレーターとの間で、本施設のオペレーターが変更となった場合でも運営上必要となる通行を確保する権利を設定する覚書を締結しています。 | |||||
| (代表的テナントの契約概要) ・代表的テナント:株式会社さわやか倶楽部 ・契約形態:普通建物賃貸借契約 ・契約期間:2008年1月30日から2028年1月29日まで ・賃料改定:賃貸人及び賃借人は、本契約締結日から5年を経過する毎に、双方協議の上、本件賃料を改定することができるものとします。協議が調わない場合であっても賃借人は賃料支払義務を免れるものではなく、当該協議により賃料改定がなされる場合を除き、本件賃料は増減されないものとします。また、本物件の修繕、不可抗力その他の事由により、本物件の一部を使用することができない場合であっても、本件賃料は減額されないものとします。なお、かかる状況において賃借人に帰責事由がない場合には、賃貸人及び賃借人は、賃料の減額について誠実に協議するものとします。 ・契約更新:賃貸人又は賃借人が、上記賃貸借契約期間満了日の1年前から6ヶ月前(更新拒絶期間)までの間に、相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除き、同契約期間満了日におけるものと同一の条件で同契約はさらに10年間更新されるものとし以後も同様とします。賃貸人及び賃借人は更新拒絶期間においては、本契約の更新に向けて、必要に応じて誠実に協議を行うこととします。 ・中途解約:賃借人は2023年1月29日までの間は解約することはできません。2023年1月29日までの間、賃借人がやむを得ない事由により賃貸人の書面による承諾を得た上で本契約を解約しようとする場合には、賃借人は賃貸人に対して書面にて12ヵ月前迄に通知するものとします。但し、賃借人が、賃貸人が承諾し得る新たな賃借人の候補者を賃貸人に紹介し、賃貸人が新たな賃借人との間で本契約と同等の内容で新たな賃貸借契約を締結するまでの間は、賃借人は本件賃料相当額の支払の義務及び本件事業を継続する義務を負うものとします。 ・優先交渉権:賃貸人が本物件を処分する場合には、賃借人に本物件の買取りについての優先交渉権が付与されています。 | |||||
| (注)試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項:対象不動産は、最寄り駅であるJR鹿児島本線「笹原」駅から約4㎞と利便性を考慮した立地条件としてはやや劣りますが、入居者の居住快適性に配慮した開放感のある施設で、魅力的な眺望も有することから、類似施設と比較した建物条件は優っています。対象不動産は十分なオペレーション能力及び信用力を有する賃借人に運営されている上、料金面でも高い競争力を有しており、今後の入居率は安定的に推移すると想定されます。また、賃借人の事業収支から想定される負担可能賃料に対して、支払賃料は相応の水準に設定されており、賃料収入の安定性が期待できます。以上のこと等を勘案して鑑定評価額を決定しました。 | |||||
| 入居者の状況・施設の概要(重要事項説明書記載日 2019年10月1日) | |||
| さわやか立花館 | |||
| オペレーター | 株式会社さわやか倶楽部 | 開設年月日 | 2005年11月1日 |
| 施設の類型 | 介護付有料老人ホーム | 居室数(室) | 104 |
| 居住の権利形態 | 利用権方式 | 定員(人) | 104 |
| 居室面積帯(㎡) | 14.0 | 入居者数(人) | 104 |
| 入居時要件 | 要支援・要介護 | 入居率(%) | 100.0 |
| 入居者の平均要介護度 | 2.03 | 入居者の平均年齢(才) | 81.9 |
| 利用者の 支払い方式 | |||
| 一時金方式 | 月払い方式 | ||
| 入居一時金(千円) | ― | ― | |
| 月額利用料(千円) | ― | 148～155 | |
| 介護に関わる職員体制 | 3:1以上 | 夜間職員体制(最小時人数) | 介護職員4人以上 |
| 協力医療機関 | すがはら内科クリニック/山本外科・胃腸科医院/鳳鳴会 吉田医院/ 重松内科医院/さかい内科内視鏡クリニック/鵬志会 別府病院/福岡輝栄会病院/ 心和会 なごみ診療所/廣徳会 岡部病院/福岡徳州会病院/福岡医療団 千鳥橋病院/ 緑風会 水戸病院/扶洋会 秦病院 | ||
| 協力歯科医療機関 | ACTデンタルクリニック博多/福和会 別府歯科医院/のぞみ歯科 空港東 | ||
物件番号:有老-12
| 物件名称 | さわやか和布刈館 | 分類 | 介護付有料老人ホーム | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 2015年3月20日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 1,380百万円 | 鑑定評価額 | 1,410百万円(注) | ||
| 最寄駅 | JR鹿児島本線「門司港」駅 | ||||
| 所在地(住居表示) | 福岡県北九州市門司区大久保一丁目9番15 | ||||
| 土地 | 建蔽率 | 60% | 建物 | 竣工年月 | 2005年11月 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造陸屋根 | ||||
| 容積率 | 200% | 階数 | 4階建 | ||
| 用途地域 | 第1種住居地域 | 用途 | 老人ホーム | ||
| 敷地面積 | 3,758.26㎡ | 延床面積 | 4,720.46㎡ | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | 株式会社さわやか倶楽部 | マスターリース会社 | 株式会社さわやか倶楽部 | ||
| 特記事項 ・本土地の北東側に接面している道路については、1967年に都市計画決定がなされており、当該決定の対象となっている本物件の土地の一部には、都市計画法に基づく建築制限があります。なお、事業決定の具体的時期等については、本書の日付現在未定です。 ・オペレーターが設置した本物件の利用に供するガスタンクの一部が、南東側隣地に越境しています。本投資法人は本物件の取得に際し、かかる越境に関し当該隣地所有者及びオペレーターとの間で越境に関する覚書を締結しています。 | |||||
| (代表的テナントの契約概要) ・代表的テナント:株式会社さわやか倶楽部 ・契約形態:普通建物賃貸借契約 ・契約期間:2008年1月30日から2028年1月29日まで ・賃料改定:賃貸人及び賃借人は、本契約締結日から5年を経過する毎に、双方協議の上、本件賃料を改定することができるものとします。協議が調わない場合であっても賃借人は賃料支払義務を免れるものではなく、当該協議により賃料改定がなされる場合を除き、本件賃料は増減されないものとします。また、本物件の修繕、不可抗力その他の事由により、本物件の一部を使用することができない場合であっても、本件賃料は、減額されないものとします。なお、かかる状況において賃借人に帰責事由がない場合には、賃貸人及び賃借人は、賃料の減額について、誠実に協議するものとします。 ・契約更新:賃貸人又は賃借人が、上記賃貸借契約期間満了日の1年前から6ヶ月前(更新拒絶期間)までの間に、相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除き、同契約期間満了日におけるものと同一の条件で同契約はさらに10年間更新されるものとし以後も同様とします。賃貸人及び賃借人は更新拒絶期間においては、本契約の更新に向けて、必要に応じて誠実に協議を行うこととします。 ・中途解約:賃借人は2023年1月29日までの間は解約することはできません。2023年1月29日までの間、賃借人がやむを得ない事由により賃貸人の書面による承諾を得た上で本契約を解約しようとする場合には、賃借人は賃貸人に対して書面にて12ヵ月前迄に通知するものとします。但し、賃借人が、賃貸人が承諾し得る新たな賃借人の候補者を賃貸人に紹介し、賃貸人が新たな賃借人との間で本契約と同等の内容で新たな賃貸借契約を締結するまでの間は、賃借人は本件賃料相当額の支払の義務及び本件事業を継続する義務を負うものとします。 ・優先交渉権:賃貸人が本物件を処分する場合には、賃借人に本物件の買取りについての優先交渉権が付与されています。 | |||||
| (注)試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項:対象不動産は、最寄り駅であるJR鹿児島本線「門司港」駅から約2.5㎞と利便性を考慮した立地条件としてはやや劣りますが、採光・通風に配慮し、廊下幅も十分確保されている等、入居者の居住快適性に配慮した施設で建物条件は優っています。対象不動産は、安定稼働期における事業収支から算出される負担可能賃料水準に対して、支払賃料は相応の水準に設定されており、賃借人のオペレーション能力・信用力及び建物賃貸借の契約内容等を考慮すると、賃料収入の安定性が期待できます。以上のこと等を勘案して鑑定評価額を決定しました。 | |||||
| 入居者の状況・施設の概要(重要事項説明書記載日2019年10月1日) | |||
| さわやか和布刈館 | |||
| オペレーター | 株式会社さわやか倶楽部 | 開設年月日 | 2005年12月1日 |
| 施設の類型 | 介護付有料老人ホーム | 居室数(室) | 95 |
| 居住の権利形態 | 利用権方式 | 定員(人) | 95 |
| 居室面積帯(㎡) | 14.4～17.0 | 入居者数(人) | 87 |
| 入居時要件 | 要支援・要介護 | 入居率(%) | 91.6 |
| 入居者の平均要介護度 | 2.53 | 入居者の平均年齢(才) | 87.6 |
| 利用者の 支払い方式 | |||
| 一時金方式 | 月払い方式 | ||
| 入居一時金(千円) | ― | ― | |
| 月額利用料(千円) | ― | 126～135 | |
| 介護に関わる職員体制 | 3:1以上 | 夜間職員体制(最小時人数) | 介護職員3人以上 |
| 協力医療機関 | 新小文字病院/天華外科医院/もりた医院 | ||
| 協力歯科医療機関 | 横代フラワー歯科 | ||
物件番号:有老-13
| 物件名称 | さわやか田川館 | 分類 | 介護付有料老人ホーム | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 2015年3月20日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 390百万円 | 鑑定評価額 | 381百万円(注) | ||
| 最寄駅 | JR日田彦山線「田川伊田」駅、平成筑豊鉄道田川線「匂金」駅 | ||||
| 所在地(住居表示) | 福岡県田川市大字伊田393番1 | ||||
| 土地 | 建蔽率 | 70% | 建物 | 竣工年月 | 2006年1月 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造陸屋根 | ||||
| 容積率 | 200% | 階数 | 3階建 | ||
| 用途地域 | 用途地域が定められていない都市計画区域 | 用途 | 老人ホーム | ||
| 敷地面積 | 4,300.90㎡ | 延床面積 | 2,366.20㎡ | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | 株式会社さわやか倶楽部 | マスターリース会社 | 株式会社さわやか倶楽部 | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
| (代表的テナントの契約概要) ・代表的テナント:株式会社さわやか倶楽部 ・契約形態:普通建物賃貸借契約 ・契約期間:2008年1月30日から2028年1月29日まで ・賃料改定:賃貸人及び賃借人は、本契約締結日から5年を経過する毎に、双方協議の上、本件賃料を改定することができるものとします。協議が調わない場合であっても賃借人は賃料支払義務を免れるものではなく、当該協議により賃料改定がなされる場合を除き、本件賃料は増減されないものとします。また、本物件の修繕、不可抗力その他の事由により、本物件の一部を使用することができない場合であっても、本件賃料は、減額されないものとします。なお、かかる状況において賃借人に帰責事由がない場合には、賃貸人及び賃借人は、賃料の減額について、誠実に協議するものとします。 ・契約更新:賃貸人又は賃借人が、上記賃貸借契約期間満了日の1年前から6ヶ月前(更新拒絶期間)までの間に、相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除き、同契約期間満了日におけるものと同一の条件で同契約はさらに10年間更新されるものとし以後も同様とします。賃貸人及び賃借人は更新拒絶期間においては、本契約の更新に向けて、必要に応じて誠実に協議を行うこととします。 ・中途解約:賃借人は2023年1月29日までの間は解約することはできません。2023年1月29日までの間、賃借人がやむを得ない事由により賃貸人の書面による承諾を得た上で本契約を解約しようとする場合には、賃借人は賃貸人に対して書面にて12ヵ月前迄に通知するものとします。但し、賃借人が、賃貸人が承諾し得る新たな賃借人の候補者を賃貸人に紹介し、賃貸人が新たな賃借人との間で本契約と同等の内容で新たな賃貸借契約を締結するまでの間は、賃借人は本件賃料相当額の支払の義務及び本件事業を継続する義務を負うものとします。 ・優先交渉権:賃貸人が本物件を処分する場合には、賃借人に本物件の買取りについての優先交渉権が付与されています。 | |||||
| (注)試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項:対象不動産は、JR日田彦山線「田川伊田」駅から約3.4㎞と利便性を考慮した立地条件としてはやや劣りますが、建物については入居者の居住快適性に配慮した開放感のある施設となっており、建物条件は優っています。対象不動産は十分なオペレーション能力及び信用力を有する賃借人に運営されている上、料金面でも高い競争力を有しており、今後の入居率は安定的に推移すると想定されます。また、賃借人の事業収支から想定される負担可能賃料に対して、現行の支払賃料は余裕を持った水準に設定されており、賃料収入の安定性が確保されています。以上のこと等を勘案して鑑定評価額を決定しました。 | |||||
| 入居者の状況・施設の概要(重要事項説明書記載日 2019年10月1日) | |||
| さわやか田川館 | |||
| オペレーター | 株式会社さわやか倶楽部 | 開設年月日 | 2006年2月1日 |
| 施設の類型 | 介護付有料老人ホーム | 居室数(室) | 60 |
| 居住の権利形態 | 利用権方式 | 定員(人) | 60 |
| 居室面積帯(㎡) | 13.9～23.0 | 入居者数(人) | 60 |
| 入居時要件 | 要支援・要介護 | 入居率(%) | 100.0 |
| 入居者の平均要介護度 | 1.58 | 入居者の平均年齢(才) | 86.2 |
| 利用者の 支払い方式 | |||
| 一時金方式 | 月払い方式 | ||
| 入居一時金(千円) | ― | ― | |
| 月額利用料(千円) | ― | 89～109 | |
| 介護に関わる職員体制 | 3:1以上 | 夜間職員体制(最小時人数) | 介護職員2人以上 |
| 協力医療機関 | 田川市立病院/社会保険田川病院/村上外科病院 | ||
| 協力歯科医療機関 | 丸の内歯科 | ||
物件番号:有老-14
| 物件名称 | グッドタイムホーム不動前 | 分類 | 介護付有料老人ホーム | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 2015年3月20日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 1,740百万円 | 鑑定評価額 | 1,950百万円(注) | ||
| 最寄駅 | 東急目黒線「不動前」駅 | ||||
| 所在地(住居表示) | 東京都品川区西五反田五丁目25番13号 | ||||
| 土地 | 建蔽率 | 60% | 建物 | 竣工年月 | 1992年3月 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造陸屋根 | ||||
| 容積率 | 300% | 階数 | 地下1階付5階建 | ||
| 用途地域 | 準工業地域 | 用途 | 老人ホーム | ||
| 敷地面積 | 1,206.60㎡ | 延床面積 | 3,400.20㎡ | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | 伊藤忠アーバンコミュニティ 株式会社 | マスターリース会社 | 株式会社 JAPANライフデザイン | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
| (代表的テナントの契約概要) ・代表的テナント:株式会社JAPANライフデザイン ・契約形態:普通建物賃貸借契約 ・契約期間:2006年11月30日(引渡日)から2026年11月29日まで ・賃料改定:2006年11月30日から5年を経過する毎に、本件賃料を、引渡日後5年を経過する日(10年を経過する日以後も同様とします)の6ヶ月以上前から協議のうえ、合意により改定することができます。 ・契約更新:賃貸人又は賃借人が、期間満了日の1年前から6ヶ月前までの間に、相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除き、期間満了日におけるものと同一の条件で同契約はさらに2年間更新されるものとし以後も同様とします。 ・中途解約:引渡日から満15年となる日までは、やむを得ない事情がある場合を除き、本契約を中途解約できません。中途解約解禁日以降は、6か月以上の予告期間を定めた書面による通知をすることにより、また中途解約解禁日以前においてもやむを得ない事情がある場合には、90日以上前の事前の書面による通知を配達証明付郵便にて行うことにより、本契約を解約することができます。但し、本契約締結日から中途解約解禁日までの期間が、法人税法施行令第131条の2第1項及び第3項に抵触し、本契約に基づく賃貸借がリース取引と認定される場合には、別途合意のうえ変更することができます。 ・優先交渉権:賃貸人が本物件を処分する場合には、賃借人に本物件の買取りについての優先交渉権が付与されています。 | |||||
| (注)試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項:対象不動産は、最寄り駅である東急目黒線「不動前」駅から徒歩で約4分と徒歩圏内にあり、立地条件が優っています。やや築年は経過しているものの、標準的な居住面積は約20㎡程度と十分な面積が確保されている等、十分な競争力を有しています。また、現行の建物賃貸借契約に基づく賃料は、不動産関連経費控除前営業利益に対して余裕を持った水準に設定されており、賃借人のオペレーション能力及び建物賃貸借の契約内容等を考慮すると、賃料収入の安定性が期待できます。以上のこと等を勘案して鑑定評価額を決定しました。 | |||||
| 入居者の状況・施設の概要(重要事項説明書記載日 2019年11月1日) | |||
| グッドタイムホーム不動前 | |||
| オペレーター | 株式会社 JAPANライフデザイン | 開設年月日 | 2006年12月1日 |
| 施設の類型 | 介護付有料老人ホーム | 居室数(室) | 61 |
| 居住の権利形態 | 利用権方式 | 定員(人) | 67 |
| 居室面積帯(㎡) | 18.0～47.3 | 入居者数(人) | 58 |
| 入居時要件 | 自立・要支援・要介護 | 入居率(%) | 86.6 |
| 入居者の平均要介護度 | 2.43 | 入居者の平均年齢(才) | 89.0 |
| 利用者の 支払い方式 | |||
| 一時金方式 | 月払い方式 | ||
| 入居一時金(千円) | 9,000～52,000 | ― | |
| 月額利用料(千円) | 260～443 | 520～963 | |
| 介護に関わる職員体制 | 2:1以上 | 夜間職員体制(最小時人数) | 介護職員3人以上 |
| 協力医療機関 | 昭和大学病院/医療法人社団 洪庵会 いぐさクリニック/ 医療法人社団 城南はじめ会 二子玉川ライズひろ内科クリニック | ||
| 協力歯科医療機関 | オカムラ歯科医院 | ||
物件番号:有老-15
| 物件名称 | ボンセジュール四つ木 | 分類 | 介護付有料老人ホーム | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 2016年3月30日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 824百万円 | 鑑定評価額 | 886百万円(注) | ||
| 最寄駅 | 京成押上線「四ツ木」駅 | ||||
| 所在地(住居表示) | 東京都葛飾区東四つ木三丁目1番11号 | ||||
| 土地 | 建蔽率 | 60% | 建物 | 竣工年月 | 1989年3月 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造陸屋根 | ||||
| 容積率 | 200% | 階数 | 5階建 | ||
| 用途地域 | 工業地域 | 用途 | 老人ホーム | ||
| 敷地面積 | 1,136.46㎡ | 延床面積 | 1,962.89㎡ | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | 株式会社 ベネッセスタイルケア | マスターリース会社 | 株式会社 ベネッセスタイルケア | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
| (代表的テナントの契約概要) ・代表的テナント:株式会社ベネッセスタイルケア ・契約形態:普通建物賃貸借契約 ・契約期間:2006年1月6日から2026年1月5日まで ・賃料改定:賃料は、2010年3月1日を起算日として5年毎に賃貸人と賃借人が協議の上、合意により変更することができます。 ・契約更新:契約期間満了の6ヵ月前までに、賃貸人又は賃借人がその相手方に対して、更新拒絶の意思表示をしないときは、賃貸借期間は同一契約内容にて更に5年間更新されるものとし、以降この例によります。 ・中途解約:賃貸人及び賃借人は、賃貸借期間中は賃貸人賃借人ともに契約を継続させることとし、賃貸借期間中は解約できないものとします。 | |||||
| (注)試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項:対象不動産は、京成押上線「四ツ木」駅から徒歩約9分の下町情緒溢れる閑静な住宅街に立地しています。建物については、新築、増築時から用途変更が行われていますが、相応のグレード感、十分な設備水準を有しています。加えて、24時間介護職員が常駐する等介護医療サービスも充実しており、代替・競争関係にある不動産との比較において多くの優位性を備える物件で、その競争力は高いものと思料されます。以上のこと等を勘案して鑑定評価額を決定しました。 | |||||
| 入居者の状況・施設の概要(重要事項説明書記載日 2019年10月1日) | |||
| ボンセジュール四つ木 | |||
| オペレーター | 株式会社 ベネッセスタイルケア | 開設年月日 | 2012年4月1日 |
| 施設の類型 | 介護付有料老人ホーム | 居室数(室) | 61 |
| 居住の権利形態 | 利用権方式 | 定員(人) | 65 |
| 居室面積帯(㎡) | 12.1～24.3 | 入居者数(人) | 60 |
| 入居時要件 | 自立・要支援・要介護 | 入居率(%) | 92.3 |
| 入居者の平均要介護度 | 2.52 | 入居者の平均年齢(才) | 88.2 |
| 利用者の 支払い方式 | |||
| 一時金方式 | 月払い方式 | ||
| 入居一時金(千円) | 3,800～12,200 | ― | |
| 月額利用料(千円) | 161～400 | 281～557 | |
| 介護に関わる職員体制 | 3:1以上 | 夜間職員体制(最小時人数) | 介護職員2人以上 |
| 協力医療機関 | 医療法人社団 仁寿会 中村病院/医療法人社団 晄和会 東京東部サンライズクリニック/医療法人 伯鳳会 東京曳舟病院/医療法人社団 和啓会 メディクス松戸クリニック | ||
| 協力歯科医療機関 | 医療法人社団 高輪会 高輪歯科医院 | ||
物件番号:有老-16
| 物件名称 | メディカルホームボンセジュール伊丹 | 分類 | 住宅型有料老人ホーム | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 2016年3月30日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 514百万円 | 鑑定評価額 | 557百万円(注) | ||
| 最寄駅 | 阪急伊丹線「阪急伊丹」駅 | ||||
| 所在地(住居表示) | 兵庫県伊丹市中央一丁目2番25号 | ||||
| 土地 | 建蔽率 | 80% | 建物 | 竣工年月 | 1989年3月 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 | ||||
| 容積率 | 400% | 階数 | 11階建 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 用途 | 老人ホーム | ||
| 敷地面積 | 1,976.11㎡ | 延床面積 | 2,129.87㎡ | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 区分所有権 | ||
| PM会社 | 株式会社 ベネッセスタイルケア | マスターリース会社 | 株式会社 ベネッセスタイルケア | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
| (代表的テナントの契約概要) ・代表的テナント:株式会社ベネッセスタイルケア ・契約形態:普通建物賃貸借契約 ・契約期間:2007年5月22日から2027年5月21日まで ・賃料改定:賃料は、2010年3月1日を起算日として5年毎に賃貸人と賃借人が協議の上、合意により変更することができます。 ・契約更新:契約期間満了の6ヵ月前までに、賃貸人又は賃借人がその相手方に対して、更新拒絶の意思表示をしないときは、賃貸借期間は同一契約内容にて更に5年間更新されるものとし、以降この例によります。 ・中途解約:賃貸人及び賃借人は、賃貸借期間中は賃貸人賃借人ともに契約を継続させることとし、賃貸借期間中は解約できないものとします。 | |||||
| (注)試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項:対象不動産は、阪急伊丹線「阪急伊丹」駅から徒歩2分の位置にあり、商業施設、公共施設等に近接しているほか、周辺には医療機関も充実しています。建物については、2007年に老人ホームへの用途変更・大規模改修が行われた施設であり、維持管理状態は概ね良好といえます。標準的な一人部屋の居室面積はやや小さいものの、居住の快適性に配慮された造りが施されています。対象不動産は立地優位性に加え、有料老人ホームとして相応の建物グレード、設備水準を備えていることから、代替・競争関係にある不動産と比較した場合、その競争力は高いものと思料されます。以上のこと等を勘案して鑑定評価額を決定しました。 | |||||
| 入居者の状況・施設の概要(重要事項説明書記載日 2019年11月1日) | |||
| メディカルホームボンセジュール伊丹 | |||
| オペレーター | 株式会社 ベネッセスタイルケア | 開設年月日 | 2012年4月1日 |
| 施設の類型 | 住宅型有料老人ホーム | 居室数(室) | 62 |
| 居住の権利形態 | 利用権方式 | 定員(人) | 64 |
| 居室面積帯(㎡) | 13.8～27.6 | 入居者数(人) | 60 |
| 入居時要件 | 自立・要支援・要介護 | 入居率(%) | 93.8 |
| 入居者の平均要介護度 | 2.85 | 入居者の平均年齢(才) | 89.2 |
| 利用者の 支払い方式 | |||
| 一時金方式 | 月払い方式 | ||
| 入居一時金(千円) | 1,200～10,800 | ― | |
| 月額利用料(千円) | 186～513 | 281～562 | |
| 介護に関わる職員体制 | 記載なし | 夜間職員体制(最小時人数) | 看護職員1人以上 生活支援スタッフ1人以上 |
| 協力医療機関 | 医療法人 康生会 豊中平成病院/医療法人 康生会 平成記念病院/医療法人 慶春会 いたみホームクリニック/医療法人 光輪会 さくらクリニック/医療法人 愛成会 めぐみクリニック | ||
| 協力歯科医療機関 | 記載なし | ||
物件番号:有老-17
| 物件名称 | 神戸学園都市ビル(はぴね神戸学園都市) | 分類 | 介護付有料老人ホーム | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 2017年2月1日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 4,320百万円 | 鑑定評価額 | 4,420百万円(注) | ||
| 最寄駅 | 神戸市営地下鉄西神・山手線「学園都市」駅 | ||||
| 所在地(住居表示) | 兵庫県神戸市西区学園西町一丁目1番2号 | ||||
| 土地 | 建蔽率 | 80% | 建物 | 竣工年月 | 2009年1月 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造陸屋根 | ||||
| 容積率 | 400% | 階数 | 地下1階付9階建 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 用途 | 老人福祉施設・店舗・保育所・診療所・駐車場 | ||
| 敷地面積 | 2,742.81㎡ | 延床面積 | 12,636.48㎡ | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | グリーンライフ株式会社 | マスターリース会社 | グリーンライフ株式会社 | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
| (代表的テナントの契約概要) ・代表的テナント:グリーンライフ株式会社 ・契約形態:普通建物賃貸借契約 ・契約期間:2011年3月29日から2041年3月28日まで ・賃料改定:賃貸人及び賃借人は、本契約締結日から5年を経過した日以降、第1回目の本件賃料の改定を行い、賃貸人及び賃借人が双方協議の上、総務省から公表された月別の消費者物価指数、税制変更、本件事業に係る収入、賃借人の運営収支、転借人の運営収支及び近隣の同種物件の賃料水準等を勘案して改定することができるものとします。賃貸人及び賃借人は、その後は、本契約締結日から8年を経過した日以降に、前文の規定に基づいて、双方協議の上、第2回目の本件賃料の改定を行うことができるものとし、その後3年を経過する毎にかかる本件賃料の改定を行うことができるものとします。但し、本件賃料は、当初9年間は減額されないものとします。 ・契約更新:賃貸人又は賃借人が、期間満了日の1年前から6ヶ月前までの期間に相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除き、本契約は更に10年間更新されるものとし、以後も同様とします。 ・中途解約:賃借人は、2020年3月28日までは、本契約を中途解約できないものとします。賃貸人又は賃借人は、2020年3月29日以降は、賃貸借期間中であっても、12ヶ月前までに相手方に対し書面により通知することにより、本契約を解約できるものとします。 ・優先交渉権:賃貸人が本物件を売却しようとする場合には、賃借人に本物件の買取りについての優先交渉権が付与されています。 | |||||
| (注)試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項:対象不動産は、神戸市営地下鉄西神・山手線「学園都市」駅前ロータリーに面しており、徒歩約1分と交通利便性は極めて良好です。エリアの特性として対象不動産の存する神戸市全域では介護施設が不足しており、今後施設の供給が進む可能性はありますが、当面の間は高稼働で堅調に推移するものと考えられます。一方で、対象不動産には各階にテナントが入居しており、面積割合も比較的大きいことから、駅前の商業施設的な特性も有しています。以上のこと等を勘案して鑑定評価額を決定しました。 | |||||
| 入居者の状況・施設の概要(重要事項説明書記載日 2019年7月1日) | |||
| 神戸学園都市ビル(はぴね神戸学園都市) | |||
| オペレーター | グリーンライフ株式会社 | 開設年月日 | 2009年2月1日 |
| 施設の類型 | 介護付有料老人ホーム | 居室数(室) | 131 |
| 居住の権利形態 | 利用権方式 | 定員(人) | 138 |
| 居室面積帯(㎡) | 18.5～28.5 | 入居者数(人) | 129 |
| 入居時要件 | 自立・要支援・要介護 | 入居率(%) | 93.5 |
| 入居者の平均要介護度 | 2.18 | 入居者の平均年齢(才) | 87.7 |
| 利用者の 支払い方式 | |||
| 一時金方式 | 月払い方式 | ||
| 入居一時金(千円) | ― | ― | |
| 月額利用料(千円) | ― | 305～474 | |
| 介護に関わる職員体制 | 2.5:1以上 | 夜間職員体制(最小時人数) | 4人以上 |
| 協力医療機関 | 一般社団法人日本海員掖済会 神戸掖済会病院 | ||
| 協力歯科医療機関 | 松田歯科医院/たくぼ歯科クリニック | ||
物件番号:有老-18
| 物件名称 | グリーンライフ守口 | 分類 | 介護付有料老人ホーム | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 2017年2月1日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 4,150百万円 | 鑑定評価額 | 4,400百万円(注) | ||
| 最寄駅 | 地下鉄谷町線・大阪モノレール「大日」駅 | ||||
| 所在地(住居表示) | 大阪府守口市佐太中町六丁目17番34号 | ||||
| 土地 | 建蔽率 | 60% | 建物 | 竣工年月 | 2006年9月 |
| 構造 | 鉄骨・鉄筋コンクリート造陸屋根 | ||||
| 容積率 | 200%:第一種住居地域 300%:準住居地域 | 階数 | 9階建 | ||
| 用途地域 | 第一種住居地域 準住居地域 | 用途 | 老人ホーム | ||
| 敷地面積 | 5,872.83㎡ | 延床面積 | 8,356.85㎡ | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | グリーンライフ株式会社 | マスターリース会社 | グリーンライフ株式会社 | ||
| 特記事項 ・信託受託者及びオペレーターは、本土地の隣接地所有者との間で、本土地及びその隣接地の駐車場部分について相互に無償で使用でき、かつ、当該駐車場に係る収益は隣接地所有者が収受できる旨の覚書を締結しています。 | |||||
| (代表的テナントの契約概要) ・代表的テナント:グリーンライフ株式会社 ・契約形態:普通建物賃貸借契約 ・契約期間:2009年10月20日から2039年10月19日まで ・賃料改定:賃貸人及び賃借人は、3年毎に当該時点の経済状況、金利状況、税制変更その他事情に照らして必要かつ相当な場合、両者の合意により、賃料の改定を行うことができます。但し、当初3年間は据え置きとし、改定後の賃料は当初賃料を下回らないものとします。 ・契約更新:期間満了日の6ヶ月前までの間に相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除き、同一の条件で更に3年間更新されるものとし、以後も同様とします。 ・中途解約:賃貸借期間開始日から7年間は、(ⅰ)賃借人が、賃貸人に対して6ヶ月前までに解約する旨の通知を行い、かつ、中途解約禁止期間満了日までの残存期間分の賃料に相当する金額を全額違約金として支払った場合、又は(ⅱ)賃借人が、本契約締結時における賃借人と同一水準で賃貸借建物の賃借及び管理を行うことが可能である業務遂行能力、信用力及び定評を有する後任の新賃借人を提示し、賃貸人が承諾した場合を除き、中途解約ができません。賃貸借期間開始日から7年経過以降、賃借人は、賃貸人に対して6ヶ月前までに解約する旨の通知を行うか、6ヶ月分の賃料に相当する金額を違約金として支払うことにより、中途解約できるものとします。 | |||||
| (注)試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項:対象不動産は、地下鉄谷町線・大阪モノレール「大日」駅の北東約1.6㎞に位置し、最寄駅からの距離をやや有しますが、対象地の南東側には大阪府道京都守口線、北西側には京阪国道が並走しており、幹線道路沿線には飲食・物販店舗等が充実しています。2006年竣工の建物は、適宜修繕が行われていて難は見られません。また、特殊浴室や展望浴室が設置され、居室もバリアフリー構造になっている等、入居者のニーズに配慮した建物となっており、近年開設された他の競合物件と比較して遜色のない水準にあるものと考えられます。以上のこと等を勘案して鑑定評価額を決定しました。 | |||||
| 入居者の状況・施設の概要(重要事項説明書記載日 2019年10月1日) | |||
| グリーンライフ守口 | |||
| オペレーター | グリーンライフ株式会社 | 開設年月日 | 2006年10月1日 |
| 施設の類型 | 介護付有料老人ホーム | 居室数(室) | 155 |
| 居住の権利形態 | 利用権方式 | 定員(人) | 189 |
| 居室面積帯(㎡) | 18.3～44.1 | 入居者数(人) | 189 |
| 入居時要件 | 自立・要支援・要介護 | 入居率(%) | 100.0 |
| 入居者の平均要介護度 | 2.37 | 入居者の平均年齢(才) | 86.9 |
| 利用者の 支払い方式 | |||
| 一時金方式 | 月払い方式 | ||
| 入居一時金(千円) | ― | ― | |
| 月額利用料(千円) | ― | 217～485 | |
| 介護に関わる職員体制 | 3:1以上 | 夜間職員体制(最小時人数) | 介護職員4人以上 |
| 協力医療機関 | 社会医療法人弘道会 守口生野記念病院 | ||
| 協力歯科医療機関 | 医療法人乾洋会 タクデンタルクリニック | ||
物件番号:有老-19
| 物件名称 | はぴね神戸魚崎弐番館 | 分類 | 介護付有料老人ホーム | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 2017年2月1日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 930百万円 | 鑑定評価額 | 995百万円(注) | ||
| 最寄駅 | 阪神電鉄本線「魚崎」駅 | ||||
| 所在地(住居表示) | 兵庫県神戸市東灘区魚崎南町八丁目10番7号 | ||||
| 土地 | 建蔽率 | 60% | 建物 | 竣工年月 | 2010年3月 |
| 構造 | 鉄骨造陸屋根 | ||||
| 容積率 | 200% | 階数 | 地下1階付4階建 | ||
| 用途地域 | 第一種住居地域 | 用途 | 老人ホーム | ||
| 敷地面積 | 932.94㎡ | 延床面積 | 1,772.89㎡ | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | グリーンライフ株式会社 | マスターリース会社 | グリーンライフ株式会社 | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
| (代表的テナントの契約概要) ・代表的テナント:グリーンライフ株式会社 ・契約形態:普通建物賃貸借契約 ・契約期間:2011年3月29日から2041年3月28日まで ・賃料改定:賃貸人及び賃借人は、本契約締結日から5年を経過した日以降、第1回目の本件賃料の改定を行い、賃貸人及び賃借人が双方協議の上、総務省から公表された月別の消費者物価指数、税制変更、本件事業に係る収入、賃借人の運営収支、転借人の運営収支及び近隣の同種物件の賃料水準等を勘案して改定することができるものとします。賃貸人及び賃借人は、その後は、本契約締結日から8年を経過した日以降に、前文の規定に基づいて、双方協議の上、第2回目の本件賃料の改定を行うことができるものとし、その後3年を経過する毎にかかる本件賃料の改定を行うことができるものとします。但し、本件賃料は、当初9年間は減額されないものとします。 ・契約更新:賃貸人又は賃借人が、期間満了日の1年前から6ヶ月前までの期間に相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除き、本契約は更に10年間更新されるものとし、以後も同様とします。 ・中途解約:賃借人は、2020年3月28日までは、本契約を中途解約できないものとします。賃貸人又は賃借人は、2020年3月29日以降は、賃貸借期間中であっても、12ヶ月前までに相手方に対し書面により通知することにより、本契約を解約できるものとします。 ・優先交渉権:賃貸人が本物件を売却しようとする場合には、賃借人に本物件の買い取りについての優先交渉権が付与されています。 | |||||
| (注)試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項:対象不動産は、阪神電鉄本線「魚崎」駅より徒歩5分圏内と交通利便性は良好で、周辺は閑静な住環境が形成されており、集合住宅等の立地として優位性が認められます。エリアの特性として対象不動産の存する神戸市全域では介護施設が不足しており、今後施設の供給が進む可能性はありますが、当面の間は高稼働で堅調に推移するものと考えられます。2010年竣工の建物は良好に維持管理されており、難は見られません。居室内はバリアフリー構造となっているほか、近年開設された老人ホームと比較しても遜色のない内容となっています。以上のこと等を勘案して鑑定評価額を決定しました。 | |||||
| 入居者の状況・施設の概要(重要事項説明書記載日 2019年7月1日) | |||
| はぴね神戸魚崎弐番館 | |||
| オペレーター | グリーンライフ株式会社 | 開設年月日 | 2010年6月1日 |
| 施設の類型 | 介護付有料老人ホーム | 居室数(室) | 47 |
| 居住の権利形態 | 利用権方式 | 定員(人) | 47 |
| 居室面積帯(㎡) | 16.6～24.5 | 入居者数(人) | 47 |
| 入居時要件 | 自立・要支援・要介護 | 入居率(%) | 100.0 |
| 入居者の平均要介護度 | 2.56 | 入居者の平均年齢(才) | 91.7 |
| 利用者の 支払い方式 | |||
| 一時金方式 | 月払い方式 | ||
| 入居一時金(千円) | ― | ― | |
| 月額利用料(千円) | ― | 258～279 | |
| 介護に関わる職員体制 | 2.5:1以上 | 夜間職員体制(最小時人数) | 2人以上 |
| 協力医療機関 | 開田医院 | ||
| 協力歯科医療機関 | 松田歯科医院 | ||
物件番号:有老-20
| 物件名称 | グランダ鶴間・大和 | 分類 | 介護付有料老人ホーム | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 2017年2月1日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 1,000百万円 | 鑑定評価額 | 1,060百万円(注) | ||
| 最寄駅 | 小田急江ノ島線「鶴間」駅 | ||||
| 所在地(住居表示) | 神奈川県大和市下鶴間二丁目3番41号 | ||||
| 土地 | 建蔽率 | 60% | 建物 | 竣工年月 | 1998年3月 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根 | ||||
| 容積率 | 200% | 階数 | 5階建 | ||
| 用途地域 | 準工業地域 | 用途 | 老人ホーム | ||
| 敷地面積 | 2,877.11㎡ | 延床面積 | 3,427.08㎡ | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | 新栄不動産ビジネス株式会社 | マスターリース会社 | 株式会社 ベネッセスタイルケア | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
| (代表的テナントの契約概要) ・代表的テナント:株式会社ベネッセスタイルケア ・契約形態:普通建物賃貸借契約 ・契約期間:2002年3月12日から2022年3月31日まで ・賃料改定:現行賃料を下回らないこととし、諸物価の変動、法令の改廃、経済の変動・公租公課の増減額、その他近隣の相場などの諸々を加味し、賃貸人及び賃借人で協議して賃料を改定することができます。 ・契約更新:契約期間満了の6ヶ月前迄に、賃貸人及び賃借人いずれからも契約を更新しない旨の意思表示がない時は、本契約と同一条件をもってさらに2年間更新されるものとし、それ以降も同様とします。 ・中途解約:6ヶ月の予告期間をもって本契約の解約を申し入れることができます。また、賃料の6ヶ月分相当額を支払い、即時この契約を解約することができます。6ヶ月分の予告期間に満たない解約の申し入れをした場合において、不足期間に相当する賃料を支払った場合も同様です。 ・優先交渉権:賃貸人が本物件を譲渡する場合には、賃借人に本物件の買取りについての優先交渉権が付与されています。 | |||||
| (注)試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項:対象不動産は、小田急江ノ島線「鶴間」駅から約960mに所在する介護付有料老人ホームです。最寄駅から徒歩圏内にあり、近隣に大型商業施設や市役所、市立病院が建ち並んでおり、生活利便性の高い立地条件です。対象建物については、寄宿舎から用途変更した施設ではあるものの相応のグレード感を有しており、また、職員の人数も十分確保できており、サービス面でも充実しています。以上のこと等を勘案して鑑定評価額を決定しました。 | |||||
| 入居者の状況・施設の概要(重要事項説明書記載日 2019年11月1日) | |||
| グランダ鶴間・大和 | |||
| オペレーター | 株式会社 ベネッセスタイルケア | 開設年月日 | 2002年9月 |
| 施設の類型 | 介護付有料老人ホーム | 居室数(室) | 73 |
| 居住の権利形態 | 利用権方式 | 定員(人) | 90 |
| 居室面積帯(㎡) | 16.2～32.4 | 入居者数(人) | 78 |
| 入居時要件 | 自立・要支援・要介護 | 入居率(%) | 86.7 |
| 入居者の平均要介護度 | 1.76 | 入居者の平均年齢(才) | 87.2 |
| 利用者の 支払い方式 | |||
| 一時金方式 | 月払い方式 | ||
| 入居一時金(千円) | 6,000～11,000 | ― | |
| 月額利用料(千円) | 196～360 | 324～592 | |
| 介護に関わる職員体制 | 3:1以上 | 夜間職員体制(最小時人数) | 介護職員3人以上 |
| 協力医療機関 | さがみホームクリニック/医療法人 リファインネット 中央林間東クリニック/ 社会医療法人 三栄会 中央林間病院 | ||
| 協力歯科医療機関 | 記載なし | ||
物件番号:有老-21
| 物件名称 | スマイリングホームメディス足立 | 分類 | 介護付有料老人ホーム | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 2017年3月3日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 2,253百万円 | 鑑定評価額 | 2,460百万円(注) | ||
| 最寄駅 | つくばエクスプレス線「六町」駅 | ||||
| 所在地(住居表示) | 東京都足立区南花畑三丁目35番10号 | ||||
| 土地 | 建蔽率 | 60% | 建物 | 竣工年月 | 2005年11月 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造陸屋根 | ||||
| 容積率 | 200% | 階数 | 4階建 | ||
| 用途地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 用途 | 老人ホーム、診療所 | ||
| 敷地面積 | 2,069.41㎡ | 延床面積 | 3,890.89㎡ | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | グリーンライフ東日本 株式会社 | マスターリース会社 | グリーンライフ東日本 株式会社 | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
| (代表的テナントの契約概要) ・代表的テナント:グリーンライフ東日本株式会社 ・契約形態:普通建物賃貸借契約 ・契約期間:契約締結日から2037年1月31日まで ・賃料改定:賃貸借契約期間内は原則固定とします。但し、物価及び金利の変動、公租公課の増減、近隣建物賃料の変動その他経済情勢の変動等があった場合は協議できるものとします。 ・契約更新:期間満了の12ヶ月前までに、相手方に対して本契約終了の意思表示をしないときは、本契約は同一条件で更に5年間更新されるものとし、その後の期間満了の場合も同様とします。 ・中途解約:賃貸人及び賃借人は、2027年1月31日までは本契約を中途解約することはできません。 | |||||
| (注)試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項:対象不動産は、つくばエクスプレス線「六町」駅まで徒歩約15分の立地で、戸建住宅や中低層共同住宅が建ち並ぶ地域となっており、住環境は良好といえます。対象建物については、クリニックも併設されているほか、看護師が24時間常駐、看取り対応等のサービスも充実しており、近隣の介護付有料老人ホームと比してサービスはトップレベルにあるものと思料されます。以上のこと等を勘案して鑑定評価額を決定しました。 | |||||
| 入居者の状況・施設の概要(重要事項説明書記載日 2019年10月1日) | |||
| スマイリングホームメディス足立 | |||
| オペレーター | グリーンライフ東日本 株式会社 | 開設年月日 | 2005年12月1日 |
| 施設の類型 | 介護付有料老人ホーム | 居室数(室) | 82 |
| 居住の権利形態 | 利用権方式 | 定員(人) | 82 |
| 居室面積帯(㎡) | 18.0～19.3 | 入居者数(人) | 69 |
| 入居時要件 | 自立・要支援・要介護 | 入居率(%) | 84.1 |
| 入居者の平均要介護度 | 3.57 | 入居者の平均年齢(才) | 83.5 |
| 利用者の 支払い方式 | |||
| 一時金方式 | 月払い方式 | ||
| 入居一時金(千円) | ― | ― | |
| 月額利用料(千円) | ― | 404 | |
| 介護に関わる職員体制 | 3:1以上 | 夜間職員体制(最小時人数) | 介護職員3人以上 看護職員1人以上 |
| 協力医療機関 | 医療法人社団寿英会 内田病院/医療法人社団けいせい会 東京北部病院 | ||
| 協力歯科医療機関 | 谷塚歯科クリニック | ||
物件番号:有老-22
| 物件名称 | 愛広苑壱番館ビル | 分類 | 介護付有料老人ホーム | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 2017年3月3日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 770百万円 | 鑑定評価額 | 865百万円(注) | ||
| 最寄駅 | JR信越本線「新潟」駅 | ||||
| 所在地(住居表示) | 新潟県新潟市中央区田町一丁目3239番地1 | ||||
| 土地 | 建蔽率 | 60% | 建物 | 竣工年月 | 2010年2月 |
| 構造 | 鉄骨造陸屋根 | ||||
| 容積率 | 200% | 階数 | 5階建 | ||
| 用途地域 | 第1種住居地域 | 用途 | 老人ホーム、診療所、店舗 | ||
| 敷地面積 | 2,597.52㎡ | 延床面積 | 4,345.10㎡ | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 区分所有権 | ||
| PM会社 | 伊藤忠アーバンコミュニティ 株式会社 | マスターリース会社 | 医療法人愛広会 | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
| (代表的テナントの契約概要) ・代表的テナント:医療法人愛広会 ・契約形態:普通建物賃貸借契約 ・契約期間:2016年8月5日から2036年8月4日まで ・賃料改定:賃料は、賃貸借期間内は原則固定とします。 ・契約更新:期間満了の12ヶ月前までに、賃貸人及び賃借人が相手方に対して本契約を終了させる旨の意思表示をしないときは、本契約は同一条件で更に5年間更新されるものとし、その後の期間満了の場合も同様とします。 ・中途解約:賃借人は、賃貸人に対して6ヶ月前に書面により通知することによって又は6ヶ月分の賃料を一括して賃貸人に対して支払うことによって、本契約を中途解約することができます。 | |||||
| (注)試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項:対象不動産は、JR信越本線「新潟」駅から車で約10分に所在する介護付有料老人ホームです。徒歩圏内にスーパー等があり生活利便性は概ね良好である上、北西約1.3㎞には「日和山浜海水浴場」が広がり、自然を身近に親しむことができる立地条件を有しています。対象建物については、比較的築浅で相応のグレード感及び十分な設備水準を有している上、医療法人が同施設を運営していることや、同施設における人員配置が手厚く介護・看護サービスが充実していること、同一建物内に診療所及び調剤薬局が入居していること等、対象不動産は代替・競争関係にある不動産との比較において多くの優位性を備える物件であり、その競争力はやや高位にあるものと思料します。以上のこと等を勘案して鑑定評価額を決定しました。 | |||||
| 入居者の状況・施設の概要(重要事項説明書記載日 2019年11月1日) | |||
| 愛広苑壱番館ビル | |||
| オペレーター | 医療法人愛広会 | 開設年月日 | 2010年4月1日 |
| 施設の類型 | 介護付有料老人ホーム | 居室数(室) | 90 |
| 居住の権利形態 | 利用権方式 | 定員(人) | 90 |
| 居室面積帯(㎡) | 15.0～16.9 | 入居者数(人) | 90 |
| 入居時要件 | 要支援・要介護 | 入居率(%) | 100.0 |
| 入居者の平均要介護度 | 2.91 | 入居者の平均年齢(才) | 90.5 |
| 利用者の 支払い方式 | |||
| 一時金方式 | 月払い方式 | ||
| 入居一時金(千円) | ― | ― | |
| 月額利用料(千円) | ― | 192 | |
| 介護に関わる職員体制 | 2.5:1以上 | 夜間職員体制(最小時人数) | 介護職員4人以上 看護職員1人以上 |
| 協力医療機関 | 済生会新潟病院/おかむら内科下町クリニック/桑名病院/新潟臨港病院 | ||
| 協力歯科医療機関 | 記載なし | ||
物件番号:有老-23
| 物件名称 | はなことば南 | 分類 | 介護付有料老人ホーム | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 2018年10月1日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 1,071百万円 | 鑑定評価額 | 1,190百万円(注) | ||
| 最寄駅 | 横浜市営地下鉄ブルーライン「吉野町」駅 | ||||
| 所在地(地番) | 神奈川県横浜市南区新川町二丁目4番地38 | ||||
| 土地 | 建蔽率 | 80% | 建物 | 竣工年月 | 2010年2月 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造陸屋根 | ||||
| 容積率 | 400% | 階数 | 7階建 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 用途 | 老人ホーム | ||
| 敷地面積 | 428.76㎡ | 延床面積 | 1,710.68㎡ | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | サヴィルズ・ジャパン株式会社 | マスターリース会社 | プラウドライフ株式会社 | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
| (代表的テナントの契約概要) ・代表的テナント:プラウドライフ株式会社 ・契約形態:普通建物賃貸借契約 ・契約期間:2012年12月11日から2032年12月10日まで ・賃料改定:賃貸人及び賃借人は、原則として本件賃料を改定しないものとします。但し、経済情勢が著しく変化した場合には、賃貸人及び賃借人協議の上これを改定できるものとします。 ・契約更新:期間満了日の1年前から6ヶ月前までの期間に相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除き、本契約は更に10年間更新されるものとし、以後も同様とします。 ・中途解約:賃借人は、2022年12月10日までは、本賃貸借契約を中途解約できないものとします。その後は12ヶ月前までに書面による通知を行うことで解約できるものとします。 ・優先交渉権:賃貸人が本物件を売却しようとする場合には、賃借人に本物件の買取りについての優先交渉権が付与されています。 | |||||
| (注)試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項:対象不動産は、横浜市営地下鉄ブルーライン「吉野町」駅から徒歩約4分と交通利便性が高く、背後に共同住宅が建ち並び、入居者募集や職員確保の面で優位性があります。2010年築の介護付有料老人ホームとして設計された建物であり、全室個室で、各居室は約18㎡と十分な居室面積を確保している等、代替競争等の関係にある類似不動産と比較して遜色ない建物条件を備えています。以上のことを勘案して鑑定評価額を決定しました。 | |||||
| 入居者の状況・施設の概要(重要事項説明書記載日 2019年11月1日) | |||
| はなことば南 | |||
| オペレーター | プラウドライフ株式会社 | 開設年月日 | 2010年4月1日 |
| 施設の類型 | 介護付有料老人ホーム | 居室数(室) | 51 |
| 居住の権利形態 | 利用権方式 | 定員(人) | 51 |
| 居室面積帯(㎡) | 18.03 | 入居者数(人) | 45 |
| 入居時要件 | 要介護 | 入居率(%) | 88.2 |
| 入居者の平均要介護度 | 3.35 | 入居者の平均年齢(才) | 88.6 |
| 利用者の 支払い方式 | |||
| 一時金方式 | 月払い方式 | ||
| 入居一時金(千円) | ― | ― | |
| 月額利用料(千円) | ― | 176～202 | |
| 介護に関わる職員体制 | 3:1以上 | 夜間職員体制(最小時人数) | 介護職員2人以上 |
| 協力医療機関 | にしかわ医院/南横浜さくらクリニック/横浜保土ヶ谷クリニック | ||
| 協力歯科医療機関 | eモール歯科 | ||
物件番号:有老-24
| 物件名称 | はなことば三浦 | 分類 | 介護付有料老人ホーム | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 2018年10月1日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 615百万円 | 鑑定評価額 | 665百万円(注) | ||
| 最寄駅 | 京浜急行電鉄久里浜線「三崎口」駅 | ||||
| 所在地(住居表示) | 神奈川県三浦市諏訪町3番5号 | ||||
| 土地 | 建蔽率 | 80% | 建物 | 竣工年月 | 2007年6月 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造陸屋根 | ||||
| 容積率 | 400% | 階数 | 4階建 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 用途 | 養護所 | ||
| 敷地面積 | 1,017.55㎡ | 延床面積 | 1,959.64㎡ | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | サヴィルズ・ジャパン株式会社 | マスターリース会社 | プラウドライフ株式会社 | ||
| 特記事項 ・神奈川県三浦市諏訪町2590番32及び2590番39に対する本投資法人の持分割合は8/13です。 | |||||
| (代表的テナントの契約概要) ・代表的テナント:プラウドライフ株式会社 ・契約形態:普通建物賃貸借契約 ・契約期間:2012年12月11日から2032年12月10日まで ・賃料改定:賃貸人及び賃借人は、原則として本件賃料を改定しないものとします。但し、経済情勢が著しく変化した場合には、賃貸人及び賃借人協議の上これを改定できるものとします。 ・契約更新:賃貸人又は賃借人が、期間満了日の1年前から6ヶ月前までの期間に相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除き、本契約は更に10年間更新されるものとし、以後も同様とします。 ・中途解約:賃借人は、2022年12月10日までは、本賃貸借契約を中途解約できないものとします。その後は12ヶ月前までに書面による通知を行うことで解約できるものとします。 ・優先交渉権:賃貸人が本物件を売却しようとする場合には、賃借人に本物件の買取りについての優先交渉権が付与されています。 | |||||
| (注)試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項:対象不動産は、海からもほど近く、豊かな自然に囲まれた良好な住環境にあります。最寄駅の京浜急行電鉄久里浜線「三崎口」駅から約6kmと徒歩圏外ではありますが、至近にバス停があるほか、県道215号線に接し、交通アクセスは概ね良好です。全室個室によりプライベート空間を確保しており、またサービス内容は看護スタッフの日中365日常駐、看取り対応等、看護対応等、近隣の介護付有料老人ホームの中でも標準的な水準となっています。入居者は周辺市域だけでなく、神奈川県、東京都からも広域的に集められています。良好な居住環境や充実したサービス体制を背景に一定の市場競争力を有しているものと考えられます。以上のことを勘案して鑑定評価額を決定しました。 | |||||
| 入居者の状況・施設の概要(重要事項説明書記載日 2019年11月1日) | |||
| はなことば三浦 | |||
| オペレーター | プラウドライフ株式会社 | 開設年月日 | 2007年8月1日 |
| 施設の類型 | 介護付有料老人ホーム | 居室数(室) | 53 |
| 居住の権利形態 | 利用権方式 | 定員(人) | 54 |
| 居室面積帯(㎡) | 15.4～27.4 | 入居者数(人) | 50 |
| 入居時要件 | 自立・要支援・要介護 | 入居率(%) | 92.6 |
| 入居者の平均要介護度 | 2.68 | 入居者の平均年齢(才) | 87.5 |
| 利用者の 支払い方式 | |||
| 一時金方式 | 月払い方式 | ||
| 入居一時金(千円) | ― | ― | |
| 月額利用料(千円) | ― | 150～315 | |
| 介護に関わる職員体制 | 3:1以上 | 夜間職員体制(最小時人数) | 介護職員2人以上 |
| 協力医療機関 | 三浦市立病院/湘南山手つちだクリニック/サンライズファミリークリニック | ||
| 協力歯科医療機関 | 医療法人菜花会 ヴィレッジ衣笠歯科診療所 | ||
物件番号:有老-25
| 物件名称 | SOMPOケア ラヴィーレ浜川崎 | 分類 | 介護付有料老人ホーム | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 2019年2月1日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 1,710百万円 | 鑑定評価額 | 1,820百万円(注1) | ||
| 最寄駅 | JR南武線「小田栄」駅 | ||||
| 所在地(住居表示) | 神奈川県川崎市川崎区田島町23番地1号 | ||||
| 土地 | 建蔽率 | 60% | 建物 | 竣工年月 | 2007年3月 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 | ||||
| 容積率 | 300% 200% | 階数 | 6階建(注2) | ||
| 用途地域 | 容積率300%:準住居地域 容積率200%:第二種住居地域 | 用途 | 養護所、診療所、店舗 | ||
| 敷地面積 | 2,832.33㎡ | 延床面積 | 4,060.21㎡(注2) | ||
| 所有形態 | 区分所有権(敷地権) | 所有形態 | 区分所有権(注2) | ||
| PM会社 | SOMPOケア株式会社 | マスターリース会社 | SOMPOケア株式会社 | ||
| 特記事項 ・本物件における建物賃貸借契約において、信託受託者が本物件の処分を行う場合、神奈川県有料老人ホーム設置運営指導指針の趣旨に鑑み、賃借人は本物件の買取りについての優先交渉権を付与される旨が定められています。但し、信託受託者が本物件をアセット・マネジャー又はその関連会社(アセット・マネジャーが無限責任組合を務める投資事業有限責任組合を含みます。)がアレンジし、アセット・マネジメント業務を受託し、若しくは投資する特定目的会社、投資法人等に売却する場合には、賃借人は上記優先交渉権を取得しないものとされますが、この場合、信託受託者は、賃借人に対し当該売却について事前に通知し、かつ当該売却先に対し賃借人との間で上記優先交渉権を付与する旨の条項と同様の条項を締結させる旨約させることを要するとされます。 | |||||
| (代表的テナントの契約概要) ・代表的テナント:SOMPOケア株式会社 ・契約形態:普通建物賃貸借契約 ・契約期間:2007年12月17日から2027年12月31日まで ・賃料改定:賃貸人及び賃借人は、本物件のうち、2階老人ホーム食堂・厨房、並びに3～4階全部及び本物件建物共用部分については、本契約締結日から5年を経過するごとに、双方協議の上、改定する事ができるものとします。また、賃貸人は、不可抗力その他賃借人に帰責事由がなくして、当該部分の一部を使用できない場合には、賃料の減額について賃借人と誠実に協議するものとします。 賃借人は、本物件のうち、1階全部、並びに、2階中老人ホーム食堂・厨房及び本物件建物共用部分を除いた部分並びに本件建物共用部分及び本物件空地部分については、賃貸人と協議の上、賃貸人の事前の書面による承諾を得たうえで他のテナントに転貸して使用させるものとし、当該転借料は、賃貸人の事前の書面による承諾を得て変更される場合には、それと同時に変更されるものとします。 ・契約更新:賃貸人又は賃借人が、期間満了日の1年前から6ヶ月前までの期間に相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除き、期間満了日におけるものと同一の条件で本契約は更に5年間更新されるものとし、以後も同様とします。 ・中途解約:賃借人は賃料の発生日から15年間は中途解約できないものとします。但し、賃借人がやむを得ない事由により賃貸人の書面による承諾を得た上で本契約を解約しようとする場合には、賃借人は賃貸人に対し書面にて12ヶ月前迄に通知するものとします。また、賃借人が賃貸人が承諾し得る新たな賃借人(以下「代替賃借人」といいます。)の候補者を賃貸人に紹介した場合には、賃貸人は代替賃借人との間で本契約と同等の内容で新たな賃貸借契約を締結するものとし、この場合、新たな賃貸借契約締結時に本契約は解約されるものとします。この場合、新たな賃貸借契約を締結するまでの間は、賃借人は本件賃料相当額の支払の義務及び本件事業を継続する義務を負うものとします。 ・優先交渉権:賃貸人が本物件を売却しようとする場合には、賃借人に本物件の買取りについての優先交渉権が付与されています。 | |||||
| (注1)試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項:対象不動産は、JR東海道本線・京浜東北線ほか「川崎」駅東口バス乗り場からバスで約10分、「渡田小学校前」バス停で下車し、バス停の目の前に位置します。近隣地域の北側周辺地域は住宅地域、南側周辺は、イトーヨーカドーやコーナン等の大型の商業施設があります。対象不動産の1階は、デイサービスや薬局等、2階はグループホーム、2～4階は介護付有料老人ホームです。介護付有料老人ホームのオペレーターであるSOMPOケア株式会社は、介護業界の最大手であるSOMPOホールディングスのグループ会社です。以上のことから、対象不動産は特段の収益変動リスクは認められず、同一需給圏内において標準的な競争力を有すると判断しました。これらを勘案して鑑定評価額を決定しました。 (注2)本投資法人が保有する部分は、1階(一部)及び2階から4階(4,060.21㎡)です。 |
| 入居者の状況・施設の概要(重要事項説明書記載日 2019年7月1日) | |||
| SOMPOケア ラヴィーレ浜川崎 | |||
| オペレーター | SOMPOケア株式会社 | 開設年月日 | 2008年1月4日 |
| 施設の類型 | 介護付有料老人ホーム | 居室数(室) | 58 |
| 居住の権利形態 | 利用権方式 | 定員(人) | 58 |
| 居室面積帯(㎡) | 20.6～21.7 | 入居者数(人) | 44 |
| 入居時要件 | 要支援・要介護 | 入居率(%) | 75.9 |
| 入居者の平均要介護度 | 2.53 | 入居者の平均年齢(才) | 89.6 |
| 利用者の 支払い方式 | |||
| 一時金方式 | 月払い方式 | ||
| 入居一時金(千円) | 6,800～7,300 | ― | |
| 月額利用料(千円) | 196 | 309～317 | |
| 介護に関わる職員体制 | 2.5:1以上 | 夜間職員体制(最小時人数) | 2人以上 |
| 協力医療機関 | 医療法人社団 洋誠会 かわいクリニック | ||
| 協力歯科医療機関 | 医療法人社団 藤栄会 日航ビル歯科室 | ||
物件番号:有老-26
| 物件名称 | はなことば新横浜 | 分類 | 介護付有料老人ホーム | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 2019年2月1日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 2,071百万円 | 鑑定評価額 | 2,240百万円(注) | ||
| 最寄駅 | JR横浜線・横浜市営地下鉄ブルーライン「新横浜」駅 | ||||
| 所在地(地番) | 神奈川県横浜市港北区新横浜一丁目11番地5 | ||||
| 土地 | 建蔽率 | 80% | 建物 | 竣工年月 | 2004年3月 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造陸屋根 | ||||
| 容積率 | 600% | 階数 | 9階建 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 用途 | 寄宿舎 | ||
| 敷地面積 | 894.00㎡ | 延床面積 | 5,230.23㎡ | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | サヴィルズ・ジャパン株式会社 | マスターリース会社 | プラウドライフ株式会社 | ||
| 特記事項 ・本物件の建物賃貸借契約において、信託受託者が本件建物を売却しようとする場合、賃借人に対し、賃借人に本件建物の購入の意思があるかどうかを確認する旨の通知を行う旨が定められています。 | |||||
| (代表的テナントの契約概要) ・代表的テナント:プラウドライフ株式会社 ・契約形態:普通建物賃貸借契約 ・契約期間:2012年12月11日から2032年12月10日まで ・賃料改定:原則として、賃料を改定しないものとします。但し、経済情勢が著しく変化した場合には、賃貸人及び賃借人で協議して改定できるものとします。 ・契約更新:賃貸人又は賃借人が、期間満了日の1年前から6ヶ月前までの期間に相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除き、本契約は更に10年間更新されるものとし、以後も同様とします。 ・中途解約:賃借人は、2022年12月10日までは、本契約を中途解約できないものとします。賃貸人又は賃借人は、2022年12月11日以降は、賃貸借期間中であっても、12ヶ月前までに相手方に対し書面により通知することにより、本契約を解約できるものとします。 ・優先交渉権:賃貸人が本物件を売却しようとする場合には、賃借人に本物件の買取りについての優先交渉権が付与されています。 | |||||
| (注)試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項:JR横浜線、東海道・山陽新幹線「新横浜」駅から徒歩約8分と交通利便性に優れた地域に存しており、入居者募集や職員確保の面において立地条件が優っています。2004年築の建物であり、要介護認定者の入居を前提とした設計・仕様となっています。全室個室で、各居室は約18㎡と十分居室面積を確保している等、代替競争等の関係にある類似不動産と比較して遜色ない建物条件を備えています。以上のこと等を勘案して鑑定評価額を決定しました。 | |||||
| 入居者の状況・施設の概要(重要事項説明書記載日 2019年11月1日) | |||
| はなことば新横浜 | |||
| オペレーター | プラウドライフ株式会社 | 開設年月日 | 2004年4月1日 |
| 施設の類型 | 介護付有料老人ホーム | 居室数(室) | 136 |
| 居住の権利形態 | 利用権方式 | 定員(人) | 136 |
| 居室面積帯(㎡) | 18.0 | 入居者数(人) | 132 |
| 入居時要件 | 自立・要支援・要介護 | 入居率(%) | 97.1 |
| 入居者の平均要介護度 | 2.28 | 入居者の平均年齢(才) | 87.7 |
| 利用者の 支払い方式 | |||
| 一時金方式 | 月払い方式 | ||
| 入居一時金(千円) | ― | ― | |
| 月額利用料(千円) | ― | 235～260 | |
| 介護に関わる職員体制 | 3:1以上 | 夜間職員体制(最小時人数) | 7人以上 |
| 協力医療機関 | 医療法人社団昇和会 昇和診療所/医療法人社団鴻鵠会 新横浜在宅クリニック/ 医療法人五星会 菊名記念病院 | ||
| 協力歯科医療機関 | 医療法人水永会 eモール歯科 | ||
物件番号:有老-27
| 物件名称 | はなことば新横浜2号館 | 分類 | 介護付有料老人ホーム | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 2019年2月1日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 375百万円 | 鑑定評価額 | 401百万円(注) | ||
| 最寄駅 | JR横浜線・横浜市営地下鉄ブルーライン「新横浜」駅 | ||||
| 所在地(地番) | 神奈川県横浜市港北区新横浜一丁目11番地11 | ||||
| 土地 | 建蔽率 | 80% | 建物 | 竣工年月 | 2007年4月 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造陸屋根 | ||||
| 容積率 | 600% | 階数 | 地下1階付き7階建 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 用途 | 診療所・養護所 | ||
| 敷地面積 | 375.00㎡ | 延床面積 | 1,837.29㎡ | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | サヴィルズ・ジャパン株式会社 | マスターリース会社 | プラウドライフ株式会社 | ||
| 特記事項 ・本物件の建物賃貸借契約において、信託受託者が本件建物を売却しようとする場合、賃借人に対し、賃借人に本件建物の購入の意思があるかどうかを確認する旨の通知を行う旨が定められています。 | |||||
| (代表的テナントの契約概要) ・代表的テナント:プラウドライフ株式会社 ・契約形態:普通建物賃貸借契約 ・契約期間:2012年12月11日から2032年12月10日まで ・賃料改定:原則として、賃料を改定しないものとします。但し、経済情勢が著しく変化した場合には、賃貸人及び賃借人で協議して改定できるものとします。 ・契約更新:賃貸人又は賃借人が、期間満了日の1年前から6ヶ月前までの期間に相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除き、本契約は更に10年間更新されるものとし、以後も同様とします。 ・中途解約:賃借人は、2022年12月10日までは、本契約を中途解約できないものとします。賃貸人又は賃借人は、2022年12月11日以降は、賃貸借期間中であっても、12ヶ月前までに相手方に対し書面により通知することにより、本契約を解約できるものとします。 ・優先交渉権:賃貸人が本物件を売却しようとする場合には、賃借人に本物件の買取りについての優先交渉権が付与されています。 | |||||
| (注)試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項:JR横浜線、東海道・山陽新幹線「新横浜」駅から徒歩約8分と交通利便性に優れた地域に存しており、入居者募集や職員確保の面において立地条件が優っています。2007年築の建物であり、全室個室で、各居室は約15㎡以上の居室面積を確保している等、代替競争等の関係にある類似不動産と比較して遜色ない建物条件を備えています。以上のこと等を勘案して鑑定評価額を決定しました。 | |||||
| 入居者の状況・施設の概要(重要事項説明書記載日 2019年11月1日) | |||
| はなことば新横浜2号館 | |||
| オペレーター | プラウドライフ株式会社 | 開設年月日 | 2007年6月1日 |
| 施設の類型 | 介護付有料老人ホーム | 居室数(室) | 29 |
| 居住の権利形態 | 利用権方式 | 定員(人) | 30 |
| 居室面積帯(㎡) | 13.1～39.1 | 入居者数(人) | 29 |
| 入居時要件 | 要介護 | 入居率(%) | 96.7 |
| 入居者の平均要介護度 | 2.80 | 入居者の平均年齢(才) | 87.9 |
| 利用者の 支払い方式 | |||
| 一時金方式 | 月払い方式 | ||
| 入居一時金(千円) | ― | ― | |
| 月額利用料(千円) | ― | 169～349 | |
| 介護に関わる職員体制 | 3:1以上 | 夜間職員体制(最小時人数) | 2人以上 |
| 協力医療機関 | 医療法人社団昇和会 昇和診療所 | ||
| 協力歯科医療機関 | 医療法人社団高輪会 新横浜デンタルクリニック | ||
物件番号:有老-28
| 物件名称 | はなことば小田原 | 分類 | 介護付有料老人ホーム | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 2019年2月1日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 880百万円 | 鑑定評価額 | 948百万円(注) | ||
| 最寄駅 | JR東海道線「鴨宮」駅 | ||||
| 所在地(地番) | 神奈川県小田原市酒匂三丁目383番地10 | ||||
| 土地 | 建蔽率 | 60% | 建物 | 竣工年月 | 2009年9月 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造陸屋根 | ||||
| 容積率 | 200% | 階数 | 4階建 | ||
| 用途地域 | 第一種住居地域 | 用途 | 老人ホーム | ||
| 敷地面積 | 1,202.12㎡ | 延床面積 | 2,203.42㎡ | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | サヴィルズ・ジャパン株式会社 | マスターリース会社 | プラウドライフ株式会社 | ||
| 特記事項 ・本物件の建物賃貸借契約において、信託受託者が本件建物を売却しようとする場合、賃借人に対し、賃借人に本件建物の購入の意思があるかどうかを確認する旨の通知を行う旨が定められています。 | |||||
| (代表的テナントの契約概要) ・代表的テナント:プラウドライフ株式会社 ・契約形態:普通建物賃貸借契約 ・契約期間:2012年12月11日から2032年12月10日まで ・賃料改定:原則として、賃料を改定しないものとします。但し、経済情勢が著しく変化した場合には、賃貸人及び賃借人で協議して改定できるものとします。 ・契約更新:賃貸人又は賃借人が、期間満了日の1年前から6ヶ月前までの期間に相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除き、本契約は更に10年間更新されるものとし、以後も同様とします。 ・中途解約:賃借人は、2022年12月10日までは、本契約を中途解約できないものとします。賃貸人又は賃借人は、2022年12月11日以降は、賃貸借期間中であっても、12ヶ月前までに相手方に対し書面により通知することにより、本契約を解約できるものとします。 ・優先交渉権:賃貸人が本物件を売却しようとする場合には、賃借人に本物件の買取りについての優先交渉権が付与されています。 | |||||
| (注)試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項:当施設周辺は、海岸に近く、戸建住宅が建ち並ぶ地域となっており、住環境は良好といえます。JR「小田原」駅まで車で約10分と、交通アクセスは概ね良好です。対象不動産は、1人部屋(55部屋)が18.0㎡、2人部屋(5部屋)が24.0㎡となっています。周辺施設についてみると、個室中心で、居室面積(個室利用)は18㎡前後の施設が多く、定員数や築年等においても、対象施設は概ね標準的であると思われます。個室によりプライベート空間を確保の上、併設する医療機関と連携し、リハビリテーションが利用できる等サービスも充実しており、近隣の介護付有料老人ホームと比してサービスは良好であるものと思料されます。これらを勘案して鑑定評価額を決定しました。 | |||||
| 入居者の状況・施設の概要(重要事項説明書記載日 2019年11月1日) | |||
| はなことば小田原 | |||
| オペレーター | プラウドライフ株式会社 | 開設年月日 | 2009年10月1日 |
| 施設の類型 | 介護付有料老人ホーム | 居室数(室) | 60 |
| 居住の権利形態 | 利用権方式 | 定員(人) | 65 |
| 居室面積帯(㎡) | 18.0～24.0 | 入居者数(人) | 64 |
| 入居時要件 | 自立・要支援・要介護 | 入居率(%) | 98.5 |
| 入居者の平均要介護度 | 2.22 | 入居者の平均年齢(才) | 87.9 |
| 利用者の 支払い方式 | |||
| 一時金方式 | 月払い方式 | ||
| 入居一時金(千円) | ― | ― | |
| 月額利用料(千円) | ― | 178～327 | |
| 介護に関わる職員体制 | 3:1以上 | 夜間職員体制(最小時人数) | 2人以上 |
| 協力医療機関 | 医療法人社団 杏林堂/医療法人社団 綾和会 間中病院 | ||
| 協力歯科医療機関 | 医療法人社団 厚誠会 厚誠会歯科 | ||
物件番号:有老-29
| 物件名称 | ベルジ箕輪 | 分類 | 介護付有料老人ホーム | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 2019年2月1日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 1,620百万円 | 鑑定評価額 | 1,700百万円(注) | ||
| 最寄駅 | JR高崎線「高崎」駅 | ||||
| 所在地(地番) | 群馬県高崎市箕郷町上芝字町屋坊839番地4 | ||||
| 土地 | 建蔽率 | 60% | 建物 | 竣工年月 | ① 2003年11月 ②・1974年2月新築 ・1981年8月変更、増築 ・1992年6月変更、増築、附属建物合棟 ・1999年12月増築 |
| 構造 | ① :鉄骨造陸屋根 ② :鉄骨・鉄筋コンクリート造陸屋根 | ||||
| 容積率 | 200% | 階数 | ① :5階建 ② :8階建 | ||
| 用途地域 | 第一種住居地域 第一種中高層住居専用地域 | 用途 | ① :養護所 ② :保養所 | ||
| 敷地面積 | 7,920.29㎡ | 延床面積 | 11,098.17㎡ | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | ベルジ株式会社 | マスターリース会社 | ベルジ株式会社 | ||
| 特記事項 ・特定資産の内、群馬県高崎市箕郷町上芝字社宮司468番3(地積:595㎡)、472番1(地積:744.34㎡)、472番4(地積:97.12㎡)及び472番5(地積:533.22㎡)については、現在国土調査を実施しており、特定資産取得後の面積が変動する可能性があります。 ・本件建物の建物賃貸借契約において、信託受託者が本件建物の処分を行う場合、有料老人ホーム設置運営標準指導指針要項の趣旨に鑑み、賃借人は本件建物の買取りについての優先交渉権を付与される旨が定められています。 | |||||
| (代表的テナントの契約概要) ・代表的テナント:ベルジ株式会社 ・契約形態:普通建物賃貸借契約 ・契約期間:2007年6月21日から2027年6月20日まで ・賃料改定:賃貸人及び賃借人は、本契約締結日から5年を経過するごとの日(当該日が営業日でないときは、前営業日とします。以下「賃料改定日」といいます。)において、当該賃料改定日の属する月の翌月分以降の本件賃料を、直前の賃料改定日(但し、最初の賃料改定日については、本契約締結日とします。以下「前賃料改定日」といいます。)における本件賃料に前賃料改定日からの消費者物価指数変動率を乗じて得られる金額(但し、1,000円未満切り捨て。)に基づき誠実に協議した上で改定するものとします。なお「前賃料改定日からの消費者物価指数変動率」とは、当該賃料改定日の直前に総務省から公表された月別の消費者物価指数を、5年前の当該月の消費者物価指数で除して得られる数値とします。また、不可抗力の場合を除き本物件の修繕、その他の事由により、本物件の一部を使用することができない場合であっても、本件賃料は減額されないものとしますが、かかる状況において賃借人に帰責事由がない場合には、賃貸人及び賃借人は、賃料の減額について、誠実に協議するものとします。 ・契約更新:賃貸人又は賃借人が、期間満了日の1年前から6ヶ月前までの期間に相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除き、本契約は更に10年間更新されるものとし、以後も同様とします。 ・中途解約:賃借人は、2022年6月20日までは、本契約を中途解約できないものとします。但し、本契約締結日から中途解約禁止期限までの期間が、法人税法施行令に抵触し本契約に基づく賃貸借がリース取引と認定される場合には、賃貸人及び賃借人との協議の上、リース取引に該当しないために必要な限度で、中途解約禁止期限が変更されます。 ・優先交渉権:賃貸人が本物件を売却しようとする場合には、賃借人に本物件の買取りについての優先交渉権が付与されています。 | |||||
| (注)試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項:対象不動産は、JR信越本線「群馬八幡」駅の北方約6㎞に位置する中層の介護付有料老人ホームです。交通・接近条件はやや劣るものの、周辺にはスーパーマーケット、医療機関等が建ち並び、生活利便性は概ね良好です。対象建物は「本館・新館(駐車場)」及び「別館」の2棟から構成されており、それぞれ食堂、介護浴室、多目的ホール、事務室等を有しているほか、「本館・新館」には理容室、喫茶室・売店室等も設置されており、近年開設した老人ホームと比較しても遜色のない内容となっています。以上のこと等を勘案し、対象不動産を代替・競争等の関係にある不動産と比較した場合、その競争力は標準的なものと判断し、鑑定評価額を決定しました。 |
| 入居者の状況・施設の概要(重要事項説明書記載日 2019年7月1日) | |||
| ベルジ箕輪 | |||
| オペレーター | ベルジ株式会社 | 開設年月日 | 1988年6月1日 |
| 施設の類型 | 介護付有料老人ホーム | 居室数(室) | 174 |
| 居住の権利形態 | 利用権方式 | 定員(人) | 206 |
| 居室面積帯(㎡) | 21.8～43.7 | 入居者数(人) | 194 |
| 入居時要件 | 自立・要支援・要介護 | 入居率(%) | 94.2 |
| 入居者の平均要介護度 | 2.61 | 入居者の平均年齢(才) | 83.7 |
| 利用者の 支払い方式 | |||
| 一時金方式 | 月払い方式 | ||
| 入居一時金(千円) | 8,766～19,285 | ― | |
| 月額利用料(千円) | 103～207 | 96～405 | |
| 介護に関わる職員体制 | 3:1以上 | 夜間職員体制(最小時人数) | 5人以上 |
| 協力医療機関 | 佐藤医院/問屋町クリニック/細谷医院/榛名荘病院 | ||
| 協力歯科医療機関 | おおた歯科/芳賀歯科医院 | ||
物件番号:有老-30
| 物件名称 | ベルジ武尊 | 分類 | 介護付有料老人ホーム | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 2019年2月1日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 1,290百万円 | 鑑定評価額 | 1,360百万円(注1) | ||
| 最寄駅 | JR上越線「沼田」駅 | ||||
| 所在地(地番) | 群馬県利根郡川場村大字生品字前原1221番地 | ||||
| 土地 | 建蔽率 | 都市計画区域外につき未設定 | 建物 | 竣工年月 | ① 1982年9月 ② 1989年7月 |
| 構造 | ① 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根 ② 鉄骨造陸屋根 | ||||
| 容積率 | 都市計画区域外につき未設定 | 階数 | ① 5階建 ② 2階建 | ||
| 用途地域 | 都市計画区域外につき未設定 | 用途 | ① 養護所 ② 養護所 | ||
| 敷地面積 | 4,375.31㎡ | 延床面積 | 6,352.86㎡ | ||
| 所有形態 | 所有権・借地権(注2) | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | ベルジ株式会社 | マスターリース会社 | ベルジ株式会社 | ||
| 特記事項 ・本件建物の建物賃貸借契約において、信託受託者が本件建物の処分を行う場合、有料老人ホーム設置運営標準指導指針要項の趣旨に鑑み、賃借人は本件建物の買取りについての優先交渉権を付与される旨が定められています。 | |||||
| (代表的テナントの契約概要) ・代表的テナント:ベルジ株式会社 ・契約形態:普通建物賃貸借契約 ・契約期間:2007年6月21日から2027年6月20日まで ・賃料改定:賃貸人及び賃借人は、本契約締結日から5年を経過するごとの日(当該日が営業日でないときは、前営業日とします。以下「賃料改定日」といいます。)において、当該賃料改定日の属する月の翌月分以降の本件賃料を、直前の賃料改定日(但し、最初の賃料改定日については、本契約締結日とします。以下「前賃料改定日」といいます。)における本件賃料に前賃料改定日からの消費者物価指数変動率を乗じて得られる金額(但し、1,000円未満切り捨て。)に基づき誠実に協議した上で改定するものとします。なお「前賃料改定日からの消費者物価指数変動率」とは、当該賃料改定日の直前に総務省から公表された月別の消費者物価指数を、5年前の当該月の消費者物価指数で除して得られる数値とします。また、不可抗力の場合を除き本物件の修繕、その他の事由により、本物件の一部を使用することができない場合であっても、本件賃料は減額されないものとしますが、かかる状況において賃借人に帰責事由がない場合には、賃貸人及び賃借人は、賃料の減額について、誠実に協議するものとします。 ・契約更新:賃貸人又は賃借人が、期間満了日の1年前から6ヶ月前までの期間に相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除き、本契約は更に10年間更新されるものとし、以後も同様とします。 ・中途解約:賃借人は、2022年6月20日までは、本契約を中途解約できないものとします。但し、本契約締結日から中途解約禁止期限までの期間が、法人税法施行令に抵触し本契約に基づく賃貸借がリース取引と認定される場合には、賃貸人及び賃借人との協議の上、リース取引に該当しないために必要な限度で、中途解約禁止期限が変更されます。 ・優先交渉権:賃貸人が本物件を売却しようとする場合には、賃借人に本物件の買取りについての優先交渉権が付与されています。 | |||||
| (注1)試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項:対象不動産は、JR上越線「沼田」駅より北東方約7.5kmに位置し、車での所要時間は約17分、関越自動車道「沼田I.C.」からの車での所要時間は約6分程度であり、専ら自動車利用である当地域において、交通・接近条件について特段の難は見られません。対象不動産周辺には農家住宅や田畑が多くみられ、自然豊かな閑静な地域です。利便施設は少ないものの、対象不動産の南西方約1.0kmに医療法人社団ほたか会ほたか病院があり、老人ホームとして立地の優位性が認められます。以上のこと等を勘案し、対象不動産を代替・競争等の関係にある不動産と比較した場合、その競争力は標準的なものと判断し、鑑定評価額を決定しました。 (注2)群馬県利根郡川場村大字生品字前原1244番1及び1246番1は、登記簿上ベルジ株式会社が所有しており、介護付有料老人ホームの運営及びそれに付随する行為を目的とする事業のため、信託受託者とベルジ株式会社との間で土地賃貸借契約を締結しています。なお、2020年4月1日付で当該借地権部分の土地所有権を取得したため、本書の日付現在では所有権となっています。 |
| 入居者の状況・施設の概要(重要事項説明書記載日 2019年7月1日) | |||
| ベルジ武尊 | |||
| オペレーター | ベルジ株式会社 | 開設年月日 | 1982年11月1日 |
| 施設の類型 | 介護付有料老人ホーム | 居室数(室) | 121 |
| 居住の権利形態 | 利用権方式 | 定員(人) | 174 |
| 居室面積帯(㎡) | 16.2～44.1 | 入居者数(人) | 172 |
| 入居時要件 | 自立・要支援・要介護 | 入居率(%) | 98.9 |
| 入居者の平均要介護度 | 2.64 | 入居者の平均年齢(才) | 85.7 |
| 利用者の 支払い方式 | |||
| 一時金方式 | 月払い方式 | ||
| 入居一時金(千円) | 8,766 | ― | |
| 月額利用料(千円) | 103 | 96～193 | |
| 介護に関わる職員体制 | 3:1以上 | 夜間職員体制(最小時人数) | 4人以上 |
| 協力医療機関 | ほたか病院/ほたか整形外科クリニック/内田病院/沼田クリニック | ||
| 協力歯科医療機関 | 利根歯科診療所 | ||
物件番号:有老-31
| 物件名称 | サニーライフ北品川 | 分類 | 介護付有料老人ホーム | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 2019年2月1日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 1,825百万円 | 鑑定評価額 | 1,970百万円(注) | ||
| 最寄駅 | 京浜急行電鉄本線「新馬場」駅 | ||||
| 所在地(住居表示) | 東京都品川区北品川三丁目8番6号 | ||||
| 土地 | 建蔽率 | 60% | 建物 | 竣工年月 | 2018年9月 |
| 構造 | 鉄骨造陸屋根 | ||||
| 容積率 | 300% | 階数 | 3階建 | ||
| 用途地域 | 第一種中高層住居専用地域 | 用途 | 老人ホーム | ||
| 敷地面積 | 1,105.12㎡ | 延床面積 | 2,092.21㎡ | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | 新栄不動産ビジネス株式会社 | マスターリース会社 | 株式会社 川島コーポレーション | ||
| 特記事項 ・本件建物の建物賃貸借契約において、信託受託者が本物件を売却する意思を生じたときは書面にて賃借人に通知し、賃借人が購入希望価格等を明示した書面にて信託受託者に通知した場合、信託受託者は本物件の売却について他の第三者に優先して賃借人と諸条件を協議する義務を負う旨が定められています。 | |||||
| (代表的テナントの契約概要) ・代表的テナント:株式会社川島コーポレーション ・契約形態:普通建物賃貸借契約 ・契約期間:2018年9月27日から2043年10月31日まで ・賃料改定:物価の変動、土地建物に対する公租公課、近隣土地建物賃料の変動、介護保険法の改正、経済・社会情勢の変動に基づく事情により、賃料が賃貸人及び賃借人において不相当と認められるに至った時は、3年ごと協議の上賃料を改定することができます。 ・契約更新:賃貸人又は賃借人が、賃貸借期間満了の6ヶ月前までに、相手方に対して何等の意思表示をしないときは、期間満了と同時に同一条件で3年間更新され、その後の期間満了についても同様となります。 ・中途解約:契約期間内は中途解約不可となっています。但し、賃貸借期間内でも賃借人は、12ヶ月前までに書面で解約を申し入れ、賃貸人がこれを承諾した場合、契約を解約することができます、この場合、当初の賃貸借期間が5年間に満たない場合は36ヶ月分の賃料相当額、当初の賃貸借期間が5年以上10年に満たない場合は24ヶ月分の賃料相当額、当初の賃貸借期間10年以上15年に満たない場合は12ヶ月分の賃料相当額が違約金として発生し、賃貸人は預託された敷金を違約金に充当することができます。 ・優先交渉権:賃貸人が本物件を売却しようとする場合には、賃借人に本物件の買取りについての優先交渉権が付与されています。 | |||||
| (注)試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項:対象不動産は、京浜急行電鉄本線「新馬場」駅から徒歩約5分の距離に位置しており、駅近の都心立地ながらも、近隣地域は閑静な住宅地域が形成されており、住環境は良好です。建物については、竣工後間もない稀少物件で、建物内の設備水準も標準的です。総居室数66戸で一般的にオペレーションのしやすい規模となっており、各階には内廊下をはさんで南北に小規模の居室が効率的に配置されています。対象建物は、利用者のニーズが集中する低価格帯の料金設定となっており、入居時の一時金や敷金等も設定されていないため、代替施設との競争力は優位にあるものと思料され、高稼働を維持した運営が期待されます。以上のことを勘案して鑑定評価額を決定しました。 | |||||
| 入居者の状況・施設の概要(重要事項説明書記載日 2019年10月1日) | |||
| サニーライフ北品川 | |||
| オペレーター | 株式会社 川島コーポレーション | 開設年月日 | 2018年11月1日 |
| 施設の類型 | 介護付有料老人ホーム | 居室数(室) | 66 |
| 居住の権利形態 | 利用権方式 | 定員(人) | 66 |
| 居室面積帯(㎡) | 15.5～16.6 | 入居者数(人) | 58 |
| 入居時要件 | 自立・要支援・要介護 | 入居率(%) | 87.9 |
| 入居者の平均要介護度 | 2.36 | 入居者の平均年齢(才) | 85.8 |
| 利用者の 支払い方式 | |||
| 一時金方式 | 月払い方式 | ||
| 入居一時金(千円) | ― | ― | |
| 月額利用料(千円) | ― | 204～240 | |
| 介護に関わる職員体制 | 3:1以上 | 夜間職員体制(最小時人数) | 3人以上 |
| 協力医療機関 | 医療法人社団温心会 いずみクリニック | ||
| 協力歯科医療機関 | 医療法人社団慶実会 グレースデンタルクリニック | ||
物件番号:サ高住-1
| 物件名称 | SOMPOケア そんぽの家S 淡路駅前 | 分類 | サービス付き高齢者向け住宅 | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 2015年3月20日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 1,930百万円 | 鑑定評価額 | 2,170百万円(注) | ||
| 最寄駅 | 阪急京都線・千里線「淡路」駅 | ||||
| 所在地(住居表示) | 大阪府大阪市東淀川区淡路三丁目20番26号 | ||||
| 土地 | 建蔽率 | 80% | 建物 | 竣工年月 | 2009年6月 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造陸屋根 | ||||
| 容積率 | 400%/200% | 階数 | 12階建 | ||
| 用途地域 | 商業地域/第1種住居地域 | 用途 | 共同住宅 | ||
| 敷地面積 | 1,251.26㎡ | 延床面積 | 5,658.53㎡ | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | 伊藤忠アーバンコミュニティ 株式会社 | マスターリース会社 | SOMPOケア株式会社 | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
| (代表的テナントの契約概要) ・代表的テナント:SOMPOケア株式会社 ・契約形態:普通建物賃貸借契約 ・契約期間:2009年8月1日から2034年7月31日まで ・賃料改定:賃貸開始日から20年間は、賃料減額請求権を行使しないものとします。それ以降は5年毎に協議の上、賃料を改定することができるものとします。 ・契約更新:賃貸人又は賃借人が、上記賃貸借契約期間満了日の6ヶ月前までに、相手方に対して更新しない旨の通知をした場合を除き、3年間延長することができます。但し、賃貸借条件については、その時点で賃貸人及び賃借人協議の上決定し、以後、この例により更新することができます。 ・中途解約:賃貸人又は賃借人は本契約を契約期間の途中で解約する場合は1年前までに相手方に対して書面で申し入れるものとします。 | |||||
| (注)試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項:対象不動産は、最寄り駅である阪急京都線ほか「淡路」駅から徒歩で約4分に位置し、周辺には生活利便施設も整っており、利便性は良好です。全室個室で、かつ標準的な居室面積は25㎡程度と十分な面積が確保され、居室内の設備水準も十分である等、高い競争力を有しています。賃借人は、サ高住について豊富な運営実績を有しており、一定の事業収支の達成に係る確実性・安定性が相対的に優っています。以上のこと等を勘案して鑑定評価額を決定しました。 | |||||
| 入居者の状況・施設の概要(重要事項説明書記載日 2019年11月1日) | |||
| SOMPOケア そんぽの家S 淡路駅前 | |||
| オペレーター | SOMPOケア株式会社 | 開設年月日 | 2009年8月1日 |
| 施設の類型 | サービス付き 高齢者向け住宅 | 居室数(室) | 137 |
| 居住の権利形態 | 賃貸借 | 定員(人) | 137 |
| 居室面積帯(㎡) | 24.4～24.7 | 入居者数(人) | 135 |
| 入居時要件 | 自立・要支援・要介護 | 入居率(%) | 98.5 |
| 入居者の平均要介護度 | 1.23 | 入居者の平均年齢(才) | 85.7 |
| 利用者の 支払い方式 | |||
| 一時金方式 | 月払い方式 | ||
| 入居一時金(千円) | ― | ― | |
| 月額利用料(千円) | ― | 198～213 | |
| 介護に関わる職員体制 | 記載なし | 夜間職員体制(最小時人数) | 記載なし |
| 協力医療機関 | 医療法人社団日翔会 日翔会病院 | ||
| 協力歯科医療機関 | 記載なし | ||
物件番号:サ高住-2
| 物件名称 | SOMPOケア そんぽの家S 神戸上沢 | 分類 | サービス付き高齢者向け住宅 | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 2015年3月20日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 1,200百万円 | 鑑定評価額 | 1,340百万円(注) | ||
| 最寄駅 | 神戸市営地下鉄西神・山手線「上沢」駅 | ||||
| 所在地(住居表示) | 兵庫県神戸市兵庫区上沢通八丁目2番5 | ||||
| 土地 | 建蔽率 | 80% | 建物 | 竣工年月 | 2009年6月 |
| 構造 | 鉄骨造陸屋根 | ||||
| 容積率 | 400% | 階数 | 9階建 | ||
| 用途地域 | 近隣商業地域 | 用途 | 共同住宅 | ||
| 敷地面積 | 743.22㎡ | 延床面積 | 3,626.25㎡ | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | 伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社 | マスターリース会社 | SOMPOケア株式会社 | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
| (代表的テナントの契約概要) ・代表的テナント:SOMPOケア株式会社 ・契約形態:普通建物賃貸借契約 ・契約期間:2009年8月1日から2034年7月31日まで ・賃料改定:賃貸開始日から20年間は、賃料減額請求権を行使しないものとします。それ以降は5年毎に協議の上、賃料を改定することができるものとします。 ・契約更新:賃貸人又は賃借人が、上記賃貸借契約期間満了日の6ヶ月前までに、相手方に対して更新しない旨の通知をした場合を除き、同契約期間満了日におけるものと同一の条件で同契約はさらに3年間更新されるものとし以後も同様とします。 ・中途解約:賃貸人又は賃借人は本契約を契約期間の途中で解約する場合は1年前までに相手方に対して書面で申し入れるものとします。 | |||||
| (注)試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項:対象不動産は、最寄り駅である神戸市営地下鉄西神・山手線「上沢」駅至近にあり、日用品店舗等の利便施設への接近性に優れています。全室個室で、かつ標準的な居室面積は24㎡程度と十分な面積が確保され、居室内の設備水準も十分である等、高い競争力を有しています。また、賃借人は、サ高住について豊富な運営実績を有しており、一定の事業収支の達成に係る確実性・安定性が相対的に優っています。以上のこと等を勘案して鑑定評価額を決定しました。 | |||||
| 入居者の状況・施設の概要(重要事項説明書記載日 2019年11月1日) | |||
| SOMPOケア そんぽの家S 神戸上沢 | |||
| オペレーター | SOMPOケア株式会社 | 開設年月日 | 2009年8月1日 |
| 施設の類型 | サービス付き 高齢者向け住宅 | 居室数(室) | 85 |
| 居住の権利形態 | 賃貸借 | 定員(人) | 85 |
| 居室面積帯(㎡) | 24.0 | 入居者数(人) | 79 |
| 入居時要件 | 自立・要支援・要介護 | 入居率(%) | 92.9 |
| 入居者の平均要介護度 | 1.49 | 入居者の平均年齢(才) | 86.9 |
| 利用者の 支払い方式 | |||
| 一時金方式 | 月払い方式 | ||
| 入居一時金(千円) | ― | ― | |
| 月額利用料(千円) | ― | 200～233 | |
| 介護に関わる職員体制 | 記載なし | 夜間職員体制(最小時人数) | 記載なし |
| 協力医療機関 | 島谷内科医院 | ||
| 協力歯科医療機関 | 記載なし | ||
物件番号:医療-1
| 物件名称 | 新潟リハビリテーション病院 | 分類 | 病院 | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 2017年11月10日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 2,060百万円 | 鑑定評価額 | 2,260百万円(注) | ||
| 最寄駅 | JR白新線「早通」駅 | ||||
| 所在地(住居表示) | 新潟県新潟市北区木崎761番地 | ||||
| 土地 | 建蔽率 | 70% | 建物 | 竣工年月 | 建物①:1990年4月新築 :2013年9月増築 建物②:2001年2月新築 :2013年9月増築 |
| 構造 | 建物①:鉄筋コンクリート造陸屋根 建物②:鉄骨造陸屋根 | ||||
| 容積率 | 200% | 階数 | 建物①:3階建 建物②:5階建 | ||
| 用途地域 | 市街化調整区域 | 用途 | 病院 | ||
| 敷地面積 | 15,056.85㎡ | 延床面積 | 13,476.55㎡ | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | オリックス・ファシリティーズ株式会社 | マスターリース会社 | 医療法人愛広会 | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
| (代表的テナントの契約概要) ・代表的テナント:医療法人愛広会 ・契約形態:普通建物賃貸借契約 ・契約期間:2017年3月24日から2047年3月23日まで ・賃料改定:賃料は、賃貸借期間内は原則固定とします。 ・契約更新:契約期間満了の12ヵ月前までに、賃貸人及び賃借人が相手方に対して、本契約を終了させる旨の意思表示をしないときは、同一条件にて更に5年間更新されるものとし、その後の期間満了の場合も同様とします。 ・中途解約:賃借人は引渡日から12年間、本契約を中途解約することはできません。 ・使用目的:病院及び医療法に規定する附帯業務 | |||||
| (注)試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項:対象不動産は、最寄駅であるJR白新線「早通」駅から北西約1.6kmにあります。幹線道路沿いの比較的大規模な病院施設であり、収益性に基づく市場性が優っています。また、リハビリに強みを持ち、質・専門性を重視した運営を行うことにより過年度における医業損益が安定的に推移しており、同一需給圏内の競合状況等を勘案すると、今後も病院として安定的な経営状態を維持することが可能と予測されることから、当該病院から得られる収益に着目した法人投資家による需要が十分に見込め、土地・建物一体としての市場性が優っています。以上のこと等を勘案して鑑定評価額を決定しました。 | |||||
物件番号:有老・医療-1
| 物件名称 | シップ千里ビルディング | 分類 | 病院、介護付有料老人ホーム | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 2019年2月1日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 12,920百万円 | 鑑定評価額 | 14,300百万円(注) | ||
| 最寄駅 | 北大阪急行電鉄南北線・大阪高速鉄道大阪モノレール線「千里中央」駅 | ||||
| 所在地(住居表示) | 大阪府豊中市新千里東町一丁目4番3号 | ||||
| 土地 | 建蔽率 | 80% | 建物 | 竣工年月 | 2008年9月 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造陸屋根 | ||||
| 容積率 | 600% | 階数 | 地下1階付11階建 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 用途 | 病院・老人ホーム・保育所・店舗 | ||
| 敷地面積 | 4,202.65㎡ | 延床面積 | 24,813.85㎡ | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | シップヘルスケアエステート 株式会社 | マスターリース会社 | シップヘルスケアエステート 株式会社 | ||
| 特記事項 ・本件建物の建物賃貸借契約において、信託受託者が本件建物を売却する場合(但し、信託受託者が本件建物をアセット・マネジャー若しくはそれらの関連会社(アセット・マネジャーが無限責任組合員を務める投資事業有限責任組合を含みます。)がアレンジし、アセット・マネジメント業務を受託し、若しくは投資する特別目的会社、投資法人等に売却する場合を除きます。)には、事前に賃借人との間で協議を行う旨が定められています。 ・信託受託者、豊中市及びシップヘルスケアエステート株式会社との間の管理協定書において、本件土地内の通路を一般の歩行者に開放する旨が定められています。 | |||||
| (代表的テナントの契約概要) ・代表的テナント:シップヘルスケアエステート株式会社 ・契約形態:定期建物賃貸借契約 ・契約期間:2008年10月27日から2038年10月27日まで ・賃料改定:賃貸人及び賃借人は、2018年10月分以降、賃貸借期間満了日まで賃料の改定を行いません。但し、物価及び金利の変動、公租公課の増減、近隣建物賃料の変動、その他経済情勢の変動等があった場合は、賃料の改定について協議する事ができます。また、本物件の修繕、不可抗力その他の事由により、本物件の一部が使用できない場合であっても、本件賃料は減額されません、但し、かかる状況において賃借人に帰責事由がない場合には、賃貸人及び賃借人は、賃料の減額について、誠実に協議するものとします。 ・契約更新:本契約は、賃貸借期間の満了により終了し、更新はありません、但し、賃貸人は賃貸借期間満了により終了した場合、本件病院並びに本件ホームを運営する転借人が本件病院並びに本件ホームの継続を希望する場合には、当該転借人との間で新たな賃貸借契約を締結し、若しくは当該転借人と賃借人との間の転貸借契約上の賃借人の地位を譲り受ける等の合理的な方法により、本件病院並びに本件ホームの継続に必要な協力を行うものとします。 ・中途解約:賃借人は、2023年10月27日までは本契約を中途解約できないものとします。本契約を賃借人が中途解約しようとする場合には、解約がやむを得ない事情があることを要するものとし、また、賃貸人に対して1年以上前の事前の書面による通知を配達証明付郵便にて行うものとし、賃借人は中途解約禁止期限までの残存期間分の賃料相当額を違約金として賃貸人に一括して支払わなければならないものとします。 ・本物件の売却:賃貸人が本物件を売却しようとする場合には、事前に賃借人との間で協議を行うものとします。 | |||||
| (注)試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項:対象不動産は、北大阪急行電鉄南北線「千里中央」駅から徒歩約3分の距離に所在する、病院、老人ホーム、店舗等複合施設です。周辺には、大規模な商業施設、学術・研究施設、文化施設等が集積するほか、これら施設の利用者向けに大規模駐車場が計画的に配置されています。 対象施設の過半を占める病院は、2次医療圏最大数の療養病床を有し、病院と並ぶキー用途となっている老人ホームについても、全室個室でプライベート空間を確保の上、24時間介護職員が常駐しており、充実したサービスが提供されています。 千里ニュータウンの再整備事業として当該地域に不足していた医療・福祉機能の強化を図るため、計画的に整備された日本でも他に例を見ない大規模な医療・福祉複合施設であり、周辺商業施設等と相まって、高い収益性を発揮している施設です。対象不動産が存する豊中市は病院及び老人ホーム(特定施設)の新規供給が制限されており、既存の病院、老人ホームについては当面、安定した稼働が見込まれると思料されます。 以上から、対象不動産は、その賃貸借契約内容にも照らし、安定的な賃貸運営を期待し得る物件と認められ、これらを勘案して鑑定評価額を決定しました。 |
| 入居者の状況・施設の概要(重要事項説明書記載日 2019年7月1日) | |||
| シップ千里ビルディング(ウエルハウス千里中央) | |||
| オペレーター | グリーンライフ株式会社 | 開設年月日 | 2008年10月1日 |
| 施設の類型 | 介護付有料老人ホーム | 居室数(室) | 181 |
| 居住の権利形態 | 利用権方式 | 定員(人) | 200 |
| 居室面積帯(㎡) | 18.2～40.1 | 入居者数(人) | 200 |
| 入居時要件 | 自立、要支援、要介護 | 入居率(%) | 100.0 |
| 入居者の平均要介護度 | 2.47 | 入居者の平均年齢(才) | 89.0 |
| 利用者の 支払い方式 | |||
| 一時金方式 | 月払い方式 | ||
| 入居一時金(千円) | ― | ― | |
| 月額利用料(千円) | ― | 261～472 | |
| 介護に関わる職員体制 | 3:1以上 | 夜間職員体制(最小時人数) | 8人以上 |
| 協力医療機関 | 医療法人協和会 千里中央病院 | ||
| 協力歯科医療機関 | 医療法人乾洋会 トミデンタルクリニック | ||
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
