有価証券報告書(内国投資証券)-第8期(平成30年8月1日-平成31年1月31日)

③【その他投資資産の主要なもの】
(ア)信託不動産の概要
本投資法人が2019年1月31日現在において保有する不動産に係る信託受益権(以下「信託不動産」といいます。)の概要は以下のとおりです。
a.信託不動産に係る取得価格、投資比率、取得先及び取得日

物件 番号 (注1)	物件名称	所在地	取得価格 (百万円) (注2)	貸借対照表計上額 (百万円) (注3)	投資比率 (%) (注4)	取得先	取得日 (注5)
有老-1	アクアマリーン 西宮浜	兵庫県西宮市西宮浜四丁目15番2号	1,950	1,972	4.6	株式会社エバーグリーン	2015年 3月20日
有老-2	ボンセジュール 千歳船橋	東京都世田谷区船橋一丁目37番地3	824	828	2.0	ヘルスケアブリッジ1号合同会社	2015年 3月19日
有老-3	ボンセジュール日野	東京都日野市落川438番1	724	728	1.7	ヘルスケアブリッジ1号合同会社	2015年 3月19日
有老-4	ボンセジュール 武蔵新城	神奈川県川崎市高津区千年773番2	582	585	1.4	ヘルスケアブリッジ1号合同会社	2015年 3月19日
有老-5	メディカル・リハビリホームボンセジュール秦野渋沢	神奈川県秦野市渋沢上一丁目6番60	728	729	1.7	ヘルスケアブリッジ1号合同会社	2015年 3月19日
有老-6	メディカル・リハビリホームボンセジュール小牧	愛知県小牧市城山三丁目1番	1,270	1,277	3.0	ヘルスケアブリッジ1号合同会社	2015年 3月19日
有老-7	アズハイム光が丘	東京都練馬区谷原四丁目3番23号	1,385	1,403	3.3	ヘルスケアブリッジ1号合同会社	2015年 3月20日
有老-8	アズハイム文京白山	東京都文京区白山四丁目36番13号	1,430	1,430	3.4	合同会社HCデネブ	2015年 3月20日
有老-9	SOMPOケア ラヴィーレ町田小野路	東京都町田市小野路町1612	3,580	3,555	8.5	合同会社HCデネブ	2015年 3月20日
有老-10	SOMPOケア ラヴィーレあざみ野	神奈川県横浜市都筑区あゆみが丘19番24	3,050	3,118	7.2	合同会社HCデネブ	2015年 3月20日
有老-11	さわやか立花館	福岡県福岡市博多区大字立花寺173番15号	1,520	1,470	3.6	合同会社HCベガ	2015年 3月20日
有老-12	さわやか和布刈館	福岡県北九州市門司区大久保一丁目9番15	1,380	1,347	3.3	合同会社HCベガ	2015年 3月20日
有老-13	さわやか田川館	福岡県田川市大字伊田393番1	390	391	0.9	合同会社HCベガ	2015年 3月20日
有老-14	グッドタイムホーム不動前	東京都品川区西五反田五丁目25番13号	1,740	1,818	4.1	合同会社HCデネブ	2015年 3月20日
有老-15	ボンセジュール 四つ木	東京都葛飾区東四つ木三丁目1番11号	824	835	2.0	ヘルスケアブリッジ1号合同会社	2016年 3月30日
有老-16	メディカルホーム ボンセジュール伊丹	兵庫県伊丹市中央一丁目2番25号	514	522	1.2	ヘルスケアブリッジ1号合同会社	2016年 3月30日
有老-17	神戸学園都市ビル (はぴね神戸学園 都市)	兵庫県神戸市西区学園西町一丁目1番2号	4,320	4,382	10.2	合同会社HCベガ	2017年 2月1日
有老-18	グリーンライフ守口	大阪府守口市佐太中町六丁目17番34号	4,150	4,245	9.8	合同会社HCアルタイル	2017年 2月1日
有老-19	はぴね神戸魚崎 弐番館	兵庫県神戸市東灘区魚崎南町八丁目10番7号	930	956	2.2	合同会社HCアルタイル	2017年 2月1日
有老-20	グランダ鶴間・大和	神奈川県大和市下鶴間二丁目3番41号	1,000	1,028	2.4	合同会社HCアルタイル	2017年 2月1日
有老-21	スマイリングホームメディス足立	東京都足立区南花畑三丁目35番10号	2,253	2,298	5.3	株式会社陽栄	2017年 3月3日
有老-22	愛広苑壱番館ビル	新潟県新潟市中央区田町一丁目3239番地1	770	795	1.8	株式会社陽栄	2017年 3月3日
有老-23	はなことば南	神奈川県横浜市南区新川町二丁目4番地38	1,071	1,109	2.5	合同会社MYGK1号	2018年 10月1日
有老-24	はなことば三浦	神奈川県三浦市諏訪町3番5号	615	651	1.5	合同会社MYGK1号	2018年 10月1日
サ高住 -1	SOMPOケア そんぽの家S 淡路駅前	大阪府大阪市東淀川区淡路三丁目20番26号	1,930	1,953	4.6	大阪ガス都市開発株式会社	2015年 3月20日
サ高住 -2	SOMPOケア そんぽの家S 神戸上沢	兵庫県神戸市兵庫区上沢通八丁目2番5	1,200	1,218	2.8	大阪ガス都市開発株式会社	2015年 3月20日
医療-1	新潟リハビリテーション病院	新潟県新潟市北区木崎761番地	2,060	2,052	4.9	三井住友ファイナンス&リース株式会社	2017年 11月10日
合計		―	42,190	42,710	100.0	―	―

(注1)「物件番号」は、本投資法人の各取得資産のうち、有料老人ホームとサービス付き高齢者向け住宅と医療関連施設等の3つに分類し、有料老人ホームを「有老」、サービス付き高齢者向け住宅を「サ高住」、医療関連施設等を「医療」と表記して、分類毎に番号を付したものです。以下同じです。
(注2)「取得価格」は、各信託不動産に係る売買契約書に記載された売買代金を百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、売買代金には、消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用は含みません。
(注3)「貸借対照表上計上額」は、2019年1月31日現在における減価償却後の帳簿価額を記載しています。
(注4)「投資比率」は、取得価格の合計額に対する各信託不動産の取得価格の割合を小数第2位を四捨五入して記載しています。したがって、各欄の比率の合計額が合計欄と一致しない場合があります。
(注5)「取得日」は、各信託不動産に係る売買契約書に記載された取得年月日を記載しています。
b.信託受託者及び信託期間満了日

物件番号	物件名称	信託受託者(注)	信託期間満了日(注)
有老-1	アクアマリーン西宮浜	三井住友信託銀行株式会社	2025年3月末日
有老-2	ボンセジュール千歳船橋	三井住友信託銀行株式会社	2025年3月末日
有老-3	ボンセジュール日野	三井住友信託銀行株式会社	2025年3月末日
有老-4	ボンセジュール武蔵新城	三井住友信託銀行株式会社	2025年3月末日
有老-5	メディカル・リハビリホームボンセジュール秦野渋沢	三井住友信託銀行株式会社	2025年3月末日
有老-6	メディカル・リハビリホームボンセジュール小牧	三井住友信託銀行株式会社	2025年3月末日
有老-7	アズハイム光が丘	三井住友信託銀行株式会社	2025年3月末日
有老-8	アズハイム文京白山	三井住友信託銀行株式会社	2025年3月末日
有老-9	SOMPOケア ラヴィーレ町田小野路	三井住友信託銀行株式会社	2025年3月末日
有老-10	SOMPOケア ラヴィーレあざみ野	三井住友信託銀行株式会社	2025年3月末日
有老-11	さわやか立花館	三井住友信託銀行株式会社	2025年3月末日
有老-12	さわやか和布刈館	三井住友信託銀行株式会社	2025年3月末日
有老-13	さわやか田川館	三井住友信託銀行株式会社	2025年3月末日
有老-14	グッドタイムホーム不動前	三井住友信託銀行株式会社	2025年3月末日
有老-15	ボンセジュール四つ木	三井住友信託銀行株式会社	2026年3月末日
有老-16	メディカルホームボンセジュール伊丹	三井住友信託銀行株式会社	2026年3月末日
有老-17	神戸学園都市ビル(はぴね神戸学園都市)	三井住友信託銀行株式会社	2027年2月末日
有老-18	グリーンライフ守口	三井住友信託銀行株式会社	2027年2月末日
有老-19	はぴね神戸魚崎弐番館	三井住友信託銀行株式会社	2027年2月末日
有老-20	グランダ鶴間・大和	三井住友信託銀行株式会社	2027年2月末日
有老-21	スマイリングホームメディス足立	三井住友信託銀行株式会社	2027年2月末日
有老-22	愛広苑壱番館ビル	三井住友信託銀行株式会社	2027年2月末日
有老-23	はなことば南	三井住友信託銀行株式会社	2028年9月末日
有老-24	はなことば三浦	三井住友信託銀行株式会社	2028年9月末日
サ高住-1	SOMPOケア そんぽの家S 淡路駅前	三井住友信託銀行株式会社	2025年3月末日
サ高住-2	SOMPOケア そんぽの家S 神戸上沢	三井住友信託銀行株式会社	2025年3月末日
医療-1	新潟リハビリテーション病院	三井住友信託銀行株式会社	2027年11月末日

(注)「信託受託者」及び「信託期間満了日」は、各信託不動産について本書の日付現在における各信託不動産の信託受託者及び信託期間満了日を記載しています。
c.建物及び賃貸借の概要
各物件の年間賃料については、テナントの承諾が得られていないため、開示していません。なお、本投資法人が2019年1月31日現在において保有する信託不動産に係る年間賃料の合計は2,654百万円(注)となります。
(注)2019年1月31日現在において有効な各賃貸借契約における月額賃料を12倍することにより年換算して算出した金額(税金等を含みます。)を合算し、百万円未満を切捨てて記載しています。

物件 番号	物件名称	構造/ 階数 (注1)	建築時期(注2)	総賃貸可能 面積 (㎡) (注3)	総賃貸面積 (㎡) (注4)	賃貸 区画数 (区画) (注5)	テナント数(件) (注6)	稼働率(%) (注7)
有老-1	アクアマリーン西宮浜	RC/5F	2007年 5月18日	5,157.26	5,157.26	2	2	100.0
有老-2	ボンセジュール千歳船橋	RC/B1・6F	1988年 3月8日	2,342.17	2,342.17	1	1	100.0
有老-3	ボンセジュール日野	RC/3F	1990年 5月2日	1,984.17	1,984.17	1	1	100.0
有老-4	ボンセジュール武蔵新城	RC/4F	1985年 2月21日	1,710.43	1,710.43	1	1	100.0
有老-5	メディカル・リハビリホームボンセジュール秦野渋沢	RC/5F	1991年 7月17日	3,435.79	3,435.79	1	1	100.0
有老-6	メディカル・リハビリホームボンセジュール小牧	SRC/10F	1991年 3月13日	8,858.49	8,858.49	1	1	100.0
有老-7	アズハイム光が丘	RC/3F	2006年 3月6日	3,628.60	3,628.60	1	1	100.0
有老-8	アズハイム文京白山	RC/8F	2007年 2月27日	2,494.78	2,494.78	2	2	100.0
有老-9	SOMPOケア ラヴィーレ町田小野路	RC/B1・6F	2007年 10月29日	7,720.17	7,720.17	1	1	100.0
有老-10	SOMPOケア ラヴィーレあざみ野	RC/B1・5F	2004年 3月1日	5,789.25	5,789.25	1	1	100.0
有老-11	さわやか立花館	RC/B1・6F	2005年 10月31日	5,652.94	5,652.94	1	1	100.0
有老-12	さわやか和布刈館	RC/4F	2005年 11月15日	4,720.46	4,720.46	1	1	100.0
有老-13	さわやか田川館	RC/3F	2006年 1月20日	2,366.20	2,366.20	1	1	100.0
有老-14	グッドタイムホーム不動前	RC(一部S)/B1・5F	1992年 3月18日	3,400.20	3,400.20	1	1	100.0
有老-15	ボンセジュール四つ木	RC/5F	1989年 3月28日	1,962.89	1,962.89	1	1	100.0
有老-16	メディカルホームボンセジュール伊丹	SRC/11F	1989年 3月3日	2,129.87	2,129.87	1	1	100.0
有老-17	神戸学園都市ビル (はぴね神戸学園都市)	RC/B1・9F	2009年 1月7日	12,636.48	12,636.48	1	1	100.0
有老-18	グリーンライフ守口	SRC/9F	2006年 9月6日	8,356.85	8,356.85	1	1	100.0
有老-19	はぴね神戸魚崎弐番館	S/B1・4F	2010年 3月31日	1,772.89	1,772.89	1	1	100.0
有老-20	グランダ鶴間・大和	RC(一部S)/5F	1998年 3月6日	3,427.08	3,427.08	1	1	100.0
有老-21	スマイリングホームメディス足立	RC/4F	2005年 11月16日	3,870.98	3,870.98	2	2	100.0
有老-22	愛広苑壱番館ビル	S/5F	2010年 2月4日	4,311.20	4,311.20	4	4	100.0
有老-23	はなことば南	RC/7F	2010年 2月24日	1,710.68	1,710.68	1	1	100.0
有老-24	はなことば三浦	RC/4F	2007年 6月27日	1,959.64	1,959.64	1	1	100.0
サ高住 -1	SOMPOケア そんぽの家S 淡路駅前	RC/12F	2009年 6月12日	5,658.53	5,658.53	1	1	100.0
サ高住 -2	SOMPOケア そんぽの家S 神戸上沢	S/9F	2009年 6月11日	3,626.25	3,626.25	1	1	100.0
医療-1	新潟リハビリテーション病院	①RC/3F ②S/5F	①1990年 4月20日 ②2001年 2月28日	13,476.55	13,476.55	1	1	100.0
合計		―	―	124,160.80	124,160.80	33	33	100.0

(注1)「構造/階数」は、各保有資産に係る建物の不動産登記簿に記載された事項を記載しています。なお、「S」は鉄骨造、「RC」は鉄筋コンクリート造、「SRC」は鉄骨鉄筋コンクリート造、「B」は地下階、「F」は地上階をそれぞれ意味します。
(注2)「建築時期」は、各保有資産に係る建物の不動産登記簿上の新築年月日を記載しています。
(注3)「総賃貸可能面積」は、各建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられるものを記載しています。
(注4)「総賃貸面積」は、総賃貸可能面積のうち実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積を記載しています。
(注5)「賃貸区画数」は、賃貸が可能な総区画数を記載しています。ヘルスケア施設を1つとして(但し、異なる用途に供されるヘルスケア施設がある場合には、区画毎に区別しています。)その他事務所、店舗等の区画がある場合、それぞれを合計した数になります。
(注6)「テナント数」は、賃貸借契約に基づき各建物に入居しているテナント数を記載しています。なお、各保有資産の信託受託者と本投資法人が、本投資法人によるマスターリース会社への転貸を目的として賃貸借契約(マスターリース契約)を締結するヘルスケア施設の区画(スマイリングホームメディス足立については、介護付有料老人ホームの区画)については、いずれも、当該区画でヘルスケア施設を運営するマスターリース会社(オペレーター)をテナントとしてテナント数を記載しています。但し、信託受託者と本投資法人による賃貸借契約(マスターリース契約)の対象とならない区画については、信託受託者から建物を賃借する賃借人をテナントとしてテナント数を記載しています。
(注7)「稼働率」は、2019年1月31日現在における各保有資産に係る総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。
d.稼働率の推移
本投資法人が資産運用を開始した後の各決算期末日時点における信託不動産ごとの稼働率の推移は以下のとおりです(単位:%)。

物件 番号	物件名称	2015年7月期	2016年1月期	2016年7月期	2017年1月期	2017年7月期
有老-1	アクアマリーン西宮浜	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0
有老-2	ボンセジュール千歳船橋	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0
有老-3	ボンセジュール日野	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0
有老-4	ボンセジュール武蔵新城	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0
有老-5	メディカル・リハビリホームボンセジュール秦野渋沢	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0
有老-6	メディカル・リハビリホームボンセジュール小牧	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0
有老-7	アズハイム光が丘	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0
有老-8	アズハイム文京白山	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0
有老-9	SOMPOケア ラヴィーレ町田小野路	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0
有老-10	SOMPOケア ラヴィーレあざみ野	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0
有老-11	さわやか立花館	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0
有老-12	さわやか和布刈館	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0
有老-13	さわやか田川館	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0
有老-14	グッドタイムホーム不動前	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0
有老-15	ボンセジュール四つ木	―	―	100.0	100.0	100.0
有老-16	メディカルホームボンセジュール伊丹	―	―	100.0	100.0	100.0
有老-17	神戸学園都市ビル (はぴね神戸学園都市)	―	―	―	―	100.0
有老-18	グリーンライフ守口	―	―	―	―	100.0
有老-19	はぴね神戸魚崎弐番館	―	―	―	―	100.0
有老-20	グランダ鶴間・大和	―	―	―	―	100.0
有老-21	スマイリングホーム メディス足立	―	―	―	―	100.0
有老-22	愛広苑壱番館ビル	―	―	―	―	100.0
有老-23	はなことば南	―	―	―	―	―
有老-24	はなことば三浦	―	―	―	―	―
サ高住-1	SOMPOケア そんぽの家S 淡路駅前	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0
サ高住-2	SOMPOケア そんぽの家S 神戸上沢	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0
医療-1	新潟リハビリテーション 病院	―	―	―	―	―
	合計	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0

物件 番号	物件名称	2018年1月期	2018年7月期	2019年1月期
有老-1	アクアマリーン西宮浜	100.0	100.0	100.0
有老-2	ボンセジュール千歳船橋	100.0	100.0	100.0
有老-3	ボンセジュール日野	100.0	100.0	100.0
有老-4	ボンセジュール武蔵新城	100.0	100.0	100.0
有老-5	メディカル・リハビリホームボンセジュール秦野渋沢	100.0	100.0	100.0
有老-6	メディカル・リハビリホームボンセジュール小牧	100.0	100.0	100.0
有老-7	アズハイム光が丘	100.0	100.0	100.0
有老-8	アズハイム文京白山	100.0	100.0	100.0
有老-9	SOMPOケア ラヴィーレ町田小野路	100.0	100.0	100.0
有老-10	SOMPOケア ラヴィーレあざみ野	100.0	100.0	100.0
有老-11	さわやか立花館	100.0	100.0	100.0
有老-12	さわやか和布刈館	100.0	100.0	100.0
有老-13	さわやか田川館	100.0	100.0	100.0
有老-14	グッドタイムホーム不動前	100.0	100.0	100.0
有老-15	ボンセジュール四つ木	100.0	100.0	100.0
有老-16	メディカルホームボンセジュール伊丹	100.0	100.0	100.0
有老-17	神戸学園都市ビル (はぴね神戸学園都市)	100.0	100.0	100.0
有老-18	グリーンライフ守口	100.0	100.0	100.0
有老-19	はぴね神戸魚崎弐番館	100.0	100.0	100.0
有老-20	グランダ鶴間・大和	100.0	100.0	100.0
有老-21	スマイリングホーム メディス足立	100.0	100.0	100.0
有老-22	愛広苑壱番館ビル	100.0	100.0	100.0
有老-23	はなことば南	―	―	100.0
有老-24	はなことば三浦	―	―	100.0
サ高住-1	SOMPOケア そんぽの家S 淡路駅前	100.0	100.0	100.0
サ高住-2	SOMPOケア そんぽの家S 神戸上沢	100.0	100.0	100.0
医療-1	新潟リハビリテーション 病院	100.0	100.0	100.0
	合計	100.0	100.0	100.0

(注)本表において、各期末日における各信託不動産の稼働率を小数第2位を四捨五入して記載しています。
e.高齢者向け施設・住宅の概要

物件 番号	物件名称	施設の類型	オペレーター	居室数 (室) (注1)	定員 (人) (注1)	入居者数 (人) (注1)	入居率 (%) (注2)	重要事項 説明書 作成日 (注3)
有老-1	アクアマリーン 西宮浜	介護付有料老人ホーム	グリーンライフ株式会社	90	100	96	96.0	2018年 7月1日
有老-2	ボンセジュール 千歳船橋	介護付有料老人ホーム	株式会社ベネッセスタイルケア	42	47	45	95.7	2018年 10月1日
有老-3	ボンセジュール日野	介護付有料老人ホーム	株式会社ベネッセスタイルケア	56	58	54	93.1	2018年 10月1日
有老-4	ボンセジュール 武蔵新城	介護付有料老人ホーム	株式会社ベネッセスタイルケア	46	49	44	89.8	2018年 10月1日
有老-5	メディカル・リハビリホームボンセジュール秦野渋沢	介護付有料老人ホーム	株式会社ベネッセスタイルケア	100	101	94	93.1	2018年 10月1日
有老-6	メディカル・リハビリホームボンセジュール小牧	住宅型有料老人ホーム	株式会社ベネッセスタイルケア	124	165	111	67.3	2018年 10月1日
有老-7	アズハイム光が丘	介護付有料老人ホーム	株式会社アズパートナーズ	83	89	81	91.0	2018年 8月1日
有老-8	アズハイム文京白山	介護付有料老人ホーム	株式会社アズパートナーズ	50	52	45	86.5	2018年 7月1日
有老-9	SOMPOケア ラヴィーレ町田小野路	介護付有料老人ホーム	SOMPOケア株式会社	163	169	112	66.3	2018年 7月1日
有老-10	SOMPOケア ラヴィーレあざみ野	介護付有料老人ホーム	SOMPOケア株式会社	145	145	84	57.9	2018年 7月1日
有老-11	さわやか立花館	介護付有料老人ホーム	株式会社さわやか倶楽部	104	104	103	99.0	2018年 7月1日
有老-12	さわやか和布刈館	介護付有料老人ホーム	株式会社さわやか倶楽部	95	95	93	97.9	2018年 7月1日
有老-13	さわやか田川館	介護付有料老人ホーム	株式会社さわやか倶楽部	60	60	56	93.3	2018年 7月1日
有老-14	グッドタイムホーム不動前	介護付有料老人ホーム	株式会社JAPANライフデザイン	61	67	63	94.0	2018年 8月1日
有老-15	ボンセジュール 四つ木	介護付有料老人ホーム	株式会社ベネッセスタイルケア	61	65	59	90.8	2018年 10月1日
有老-16	メディカルホームボンセジュール伊丹	住宅型有料老人ホーム	株式会社ベネッセスタイルケア	62	64	62	96.9	2018年 10月1日
有老-17	神戸学園都市ビル(はぴね神戸学園都市)	介護付有料老人ホーム	グリーンライフ株式会社	128	138	127	92.0	2018年 7月1日
有老-18	グリーンライフ守口	介護付有料老人ホーム	グリーンライフ株式会社	155	189	184	97.4	2018年 7月1日
有老-19	はぴね神戸魚崎 弐番館	介護付有料老人ホーム	グリーンライフ株式会社	47	47	46	97.9	2018年 7月1日
有老-20	グランダ鶴間・大和	介護付有料老人ホーム	株式会社ベネッセスタイルケア	73	90	72	80.0	2018年 10月1日
有老-21	スマイリングホームメディス足立	介護付有料老人ホーム	グリーンライフ東日本株式会社	82	82	71	86.6	2018年 11月1日
有老-22	愛広苑壱番館ビル	介護付有料老人ホーム	医療法人愛広会	90	90	89	98.9	2018年 7月1日

物件 番号	物件名称	施設の類型	オペレーター	居室数 (室) (注1)	定員 (人) (注1)	入居者数 (人) (注1)	入居率 (%) (注2)	重要事項 説明書 作成日 (注3)
有老-23	はなことば南	介護付有料老人ホーム	プラウドライフ株式会社	51	51	51	100.0	2018年 11月28日
有老-24	はなことば三浦	介護付有料老人ホーム	プラウドライフ株式会社	53	54	50	92.6	2018年 10月1日
サ高住 -1	SOMPOケア そんぽの家S 淡路駅前	サービス付き高齢者向け住宅	SOMPOケア株式会社	137 (注4)	137 (注4)	123	89.8	2018年 11月1日
サ高住 -2	SOMPOケア そんぽの家S 神戸上沢	サービス付き高齢者向け住宅	SOMPOケア株式会社	85	85	84	98.8	2018年 11月1日
合計		―	―	2,243	2,393	2,099	87.7	―

(注1)「居室数」、「定員」及び「入居者数」は、オペレーターから提供を受けた有料老人ホームに係る「重要事項説明書」(以下「重要事項説明書」といいます。)に表示された数値又は2019年1月31日時点におけるオペレーターが開設している各物件のホームページに掲載されている数値を記載しています。
(注2)「入居率」は、重要事項説明書に表示された入居率又は入居者数を定員で除した比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注3)「重要事項説明書作成日」は、重要事項説明書の日付又は基準日を記載しています。
(注4)サービス付き高齢者向け住宅としての居室数・定員はそれぞれ136室・136人となっています。
f.医療関連施設等の概要

物件名称	新潟リハビリテーション病院
オペレーター	医療法人愛広会		開設年月日	1990年6月 (前身である尾山病院として開設)
施設の類型	病院		許可病床数	168床(一般病床108床/療養病床60床)
診療科目	リハビリテーション科、整形外科、内科、神経内科、歯科・歯科口腔外科		施設認定	日本リハビリテーション医学会認定研修施設 日本超音波医学会専門医認定研修施設
主な 施設基準	入院料	2階病棟(48床) 地域包括ケア病棟入院料1 3階病棟(60床) ・一般病棟入院基本料(地域一般入院料1) ・地域包括ケア入院医療管理料1 4階病棟(60床) 回復期リハビリテーション病棟入院料1
	その他	救急医療管理加算、検体検査管理加算Ⅰ、がん治療連携指導料、脳血管疾患等リハビリテーション料Ⅰ、運動器リハビリテーション料Ⅰ、呼吸器リハビリテーション料Ⅱ、集団コミュニケーション療法料等
外部評価	日本医療機能評価機構 認定病院(認定番号 JC1424-3)3rdG:Ver.1.1 付加機能 リハビリテーション機能(認定番号 JC1424-R2)Ver.3.0

g.保有不動産の損益状況
(単位:千円)

不動産等の名称	当期(2018年8月1日～2019年1月31日)
	不動産賃貸事業収益			不動産賃貸事業費用							NOI (注3)
		賃料 収入	その他 収入		公租 公課	外注 委託	損害 保険料	修繕費	減価 償却	その他
アクアマリーン 西宮浜	非開示 (注2)			23,209	4,478	2,100	151	1,219	14,860	400	58,994
ボンセジュール 千歳船橋				5,544	1,790	224	76	-	3,048	404	21,425
ボンセジュール 日野				5,042	1,240	213	58	-	3,130	400	19,521
ボンセジュール 武蔵新城				4,064	998	167	51	-	2,447	400	16,186
メディカル・リハビリホームボンセジュール秦野渋沢				8,365	1,829	213	104	-	5,817	400	21,110
メディカル・リハビリホームボンセジュール小牧				14,038	4,568	201	241	-	8,627	400	39,599
アズハイム光が丘				12,047	3,698	388	110	189	7,258	400	39,011
アズハイム 文京白山				10,234	2,494	388	82	-	6,868	400	36,466
SOMPOケア ラヴィーレ 町田小野路				45,889	5,843	780	244	2,508	36,112	400	95,085
SOMPOケア ラヴィーレ あざみ野				32,049	4,749	780	179	450	25,489	400	78,540
さわやか立花館				26,133	2,666	1,140	209	-	21,718	400	47,321
さわやか和布刈館				25,493	2,988	1,140	133	-	20,831	400	43,621
さわやか田川館				8,308	1,126	1,140	63	-	5,578	400	12,964
グッドタイムホーム不動前				11,769	3,051	600	115	373	7,228	400	46,459
ボンセジュール 四つ木				4,927	968	223	49	-	3,286	400	20,708
メディカルホームボンセジュール 伊丹				6,480	1,374	371	75	-	4,260	400	13,972
神戸学園都市ビル(はぴね神戸学園都市)				50,521	9,547	900	382	55	39,236	400	114,215
グリーンライフ 守口				38,424	6,937	1,388	251	6,006	23,439	400	105,015
はぴね神戸魚崎 弐番館				9,509	1,405	1,200	60	-	6,444	400	24,434
グランダ鶴間・ 大和				6,848	1,938	618	100	-	3,791	400	27,100
スマイリングホームメディス足立				12,837	3,219	540	117	545	8,013	400	59,904
愛広苑壱番館ビル				8,765	2,566	780	75	313	4,630	400	22,525

不動産等の名称	当期(2018年8月1日～2019年1月31日)
	不動産賃貸事業収益			不動産賃貸事業費用							NOI (注3)
		賃料 収入	その他 収入		公租 公課	外注 委託	損害 保険料	修繕費	減価 償却	その他
はなことば南	非開示 (注2)			3,362	-	400	31	-	2,661	269	19,698
はなことば三浦				3,250	-	400	37	-	2,543	269	12,895
SOMPOケア そんぽの家S 淡路駅前				28,202	4,942	510	186	1,228	20,934	400	57,195
SOMPOケア そんぽの家S 神戸上沢				17,418	2,916	510	118	865	12,608	400	35,484
新潟リハビリテーション病院				26,228	9,872	1,030	257	-	14,569	500	78,220
合計	1,301,210	1,294,178	7,031	448,967	87,213	18,350	3,565	13,757	315,438	10,643	1,167,680

(注1)記載の数値は全て千円未満を切捨てています。
(注2)各物件の「不動産賃貸事業収益」、「賃料収入」及び「その他収入」につきましては、テナントから開示することについて承諾を得られていないため非開示としています。合計は、賃貸借契約に基づき当期の賃料として受領した合計値を記載しています。
(注3)「NOI」=不動産賃貸事業収益-不動産賃貸事業費用+減価償却費
h.オペレーターの会社概要

オペレーター の名称	本店所在地 (注1)	代表者 (注1)	設立年月日 (注1)	資本金又は資産の総額 (百万円) (注1)	属性
SOMPOケア株式会社	東京都品川区東品川四丁目12番8号	代表取締役 遠藤 健	1997年 5月26日	3,925	東京証券取引所市場第一部上場のSOMPOホールディングス株式会社の連結子会社
株式会社 ベネッセスタイルケア	東京都新宿区西新宿二丁目3番1号新宿モノリスビル	代表取締役 滝山 真也	1995年 9月7日	100	東京証券取引所市場第一部上場の株式会社ベネッセホールディングスの連結子会社
グリーンライフ株式会社	大阪府吹田市春日三丁目20番8号	代表取締役 荒井 恵二	1994年 5月16日	50	東京証券取引所市場第一部上場のシップヘルスケアホールディングス株式会社の連結子会社
株式会社さわやか倶楽部	福岡県北九州市小倉北区熊本二丁目10番10号	代表取締役 内山 文治	2004年 12月1日	200	東京証券取引所市場第一部上場の株式会社ウチヤマホールディングスの連結子会社
株式会社 アズパートナーズ	東京都千代田区有楽町一丁目5番2号	代表取締役 植村 健志	2004年 11月2日	40	非上場会社
株式会社 JAPANライフデザイン	東京都港区赤坂一丁目7番1号	代表取締役 伊東 鐘賛	2004年 4月21日	340	非上場会社 野村不動産ホールディングス株式会社と資本提携
グリーンライフ東日本 株式会社	東京都中央区八重洲一丁目4番16号	代表取締役 荒井 恵二	2003年 7月23日	90	東京証券取引所市場第一部上場のシップヘルスケアホールディングス株式会社の連結子会社
医療法人愛広会	新潟県新潟市北区木崎761番地	理事長 池田 弘	1993年 11月24日	1,682	売上高800億円を超えるNSGグループに属する医療法人(注2)
プラウドライフ株式会社	神奈川県横浜市西区北幸二丁目8番4号	代表取締役 薗田 宏	2006年 7月3日	3	東京証券取引所市場第一部上場のソニーフィナンシャルホールディングス株式会社の連結子会社

(注1)「本店所在地」、「代表者」、「設立年月日」及び「資本金又は資産の総額」は、2019年1月31日時点の登記簿上の記載に基づいて記載しています。「代表者」については、1名のみ記載しています。「資本金又は資産の総額」については、百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注2)NSGグループのホームページより2017年度の実績に基づき記載しています。
i.オペレーターの事業概要

オペレーター の名称	主な事業の概要(注1)	売上高 (億円) (注2)	運営 施設数 (施設) (注3)	定員数 (人) (注4)
SOMPOケア株式会社(注5)	主に介護付有料老人ホームを「SOMPOケア ラヴィーレ」、「SOMPOケア そんぽの家」及び「SOMPOケア そんぽの家S」のブランドで、高齢者やそのご家族の多様なニーズにお応えする、高品質の介護サービスを三大都市圏を中心に全国に展開しています。	920	444	26,341
株式会社ベネッセスタイルケア	入居者様が「ご自分らしい暮らし」を選べるように、「ボンセジュール」、「グラニー&グランダ」をはじめ、7つのブランドを中高価格帯を中心に三大都市圏をはじめ、全国に展開しています。	1,118	316	17,821
グリーンライフ株式会社	ホームは「家庭の延長」であり、「安心・安全・快適」な住まいと考え、グリーンライフ株式会社及びグリーンライフ東日本株式会社等でシップヘルスケアのライフケア事業の中核を担う介護事業会社として全国に施設を展開しています。	107	25	2,168
グリーンライフ東日本株式会社		76	36	1,663
株式会社さわやか倶楽部	日本の発展に尽力された先輩方に恩返しをしたいという思いのもと、入居一時金の無い低価格帯の「さわやか」ブランドを福岡県を中心に全国展開しています。	165	79	4,734
株式会社アズパートナーズ	「豊かな暮らしを最期まで、自分らしく自分の力で」との理念に基づき首都圏で有料老人ホームとデイサービスを「アズハイム」ブランドにて展開しています。	77	15	998
株式会社JAPANライフデザイン	都内に「グッドタイムホーム」ブランドの介護付有料老人ホームを運営しており、親会社の株式会社創生事業団、同社子会社を通じて、首都圏の他に九州や北海道で展開しています。	10	3	195
医療法人愛広会	教育分野及び医療・福祉分野で広範に事業を展開するNSGグループに属する医療法人で新潟県内で病院、診療所、介護老人保健施設等を幅広く運営しています。NSGグループが構築した「医療・介護・福祉」のネットワークにより、高齢者のニーズや状態に合わせ、必要なサービスを切れ目なく提供しています。	85	10	117 (注6)
プラウドライフ株式会社	2002年に創業し、2017年にソニーフィナンシャルホールディングス株式会社の介護事業を統括するソニー・ライフケア株式会社の100%子会社となりました。質の高い介護サービスの提供(Relief(安心)、Comfort(快適))を目指しつつ、極力価格を抑えた料金設定(Satisfaction(納得))を使命としながら事業展開を進め、2018年10月31日現在、「はなことば」シリーズで有料老人ホーム等を、神奈川県を中心に1都5県で26施設(定員数1,344名)を運営しています。	48	26	1,344

(注1)「主な事業の概要」の記載に関しては、各社より入手した情報及び各社のホームページ(2018年10月31日時点)記載の情報に基づいて記載しています。
(注2)「売上高」は、各社より入手した情報及びホームページ記載の情報を基に、単位未満を切り捨てて記載しています。なお、株式会社ベネッセスタイルケアについては、株式会社ベネッセホールディングスの連結ベースでの数字のうち介護・保育カンパニーのセグメントにおける外部顧客への売上高の数字を記載しています。
(注3)「運営施設数」は、各社より入手した情報及び各社のホームページ(2018年3月末時点)記載の情報を基に、本資産運用会社において集計した数値を記載しています。
(注4)「定員数」は、各社より入手した情報及び各社のホームページ(2018年3月末時点)記載の情報を基に、本資産運用会社において集計した数値を記載しています。
(注5)SOMPOケア株式会社の「売上高」、「運営施設数」及び「定員数」については、旧SOMPOケアネクスト株式会社と旧SOMPOケアメッセージ株式会社の2018年3月末時点における数値を合算して記載しています。
(注6)この他に病床数630床を有しています。
j.ヘルスケア施設に係るオペレーターへの事業調査の概要
本投資法人は、本資産運用会社を通じ、継続的にオペレーターであるSOMPOケア株式会社、株式会社ベネッセスタイルケア、グリーンライフ株式会社、グリーンライフ東日本株式会社、株式会社さわやか倶楽部、株式会社アズパートナーズ、株式会社JAPANライフデザイン医療法人愛広会及びプラウドライフ株式会社の運営状況等のモニタリングを実施していますが、賃料負担力に支障をきたすような運営状況の悪化は把握していません。
k.担保提供の状況
保有する信託不動産につき、担保は設定されていません。
l.不動産鑑定評価書の概要
本投資法人は、株式会社立地評価研究所、株式会社谷澤総合鑑定所、一般財団法人日本不動産研究所及び大和不動産鑑定株式会社のいずれかから、各信託不動産に係る鑑定評価書(後記「(イ)保有資産の個別不動産の概要/j.「鑑定評価サマリー」について」で定義します。以下同じです。)を取得しています。
本投資法人が2019年1月31日を価格時点として取得している各信託不動産に関する鑑定評価書の概要は以下のとおりです。当該各不動産鑑定評価は、一定時点における評価者の判断と意見に留まり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。なお、不動産鑑定評価を行った株式会社立地評価研究所、株式会社谷澤総合鑑定所、一般財団法人日本不動産研究所及び大和不動産鑑定株式会社と本投資法人との間には、特別の利害関係はありません。

物件 番号	物件名称	鑑定評価 機関	鑑定 評価額 (百万円)	鑑定評価書の概要(注1)							鑑定 NOI 利回り (%) (注4)
				直接還元法		DCF法			積算価格 (百万円)	鑑定 NOI (百万円) (注3)
				価格 (百万円)	還元 利回り (%)	価格 (百万円)	割引率 (%) (注2)	最終還元利回り(%)
有老-1	アクアマリーン西宮浜	株式会社 立地評価研究所	2,140	2,150	5.3	2,130	5.0	5.5	1,780	118	6.0
有老-2	ボンセジュール千歳船橋	株式会社 谷澤総合鑑定所	974	993	4.4	966	4.5	4.6	875	49	5.9
有老-3	ボンセジュール日野	株式会社 谷澤総合鑑定所	818	832	4.8	812	4.9	5.0	732	43	6.0
有老-4	ボンセジュール武蔵新城	株式会社 谷澤総合鑑定所	643	653	5.1	638	5.2	5.3	605	36	6.2
有老-5	メディカル・リハビリホームボンセジュール秦野渋沢	株式会社 谷澤総合鑑定所	850	864	5.0	844	5.1	5.2	668	47	6.4
有老-6	メディカル・リハビリホームボンセジュール小牧	株式会社 谷澤総合鑑定所	1,450	1,460	5.5	1,440	5.6	5.7	1,290	92	7.3
有老-7	アズハイム光が丘	一般財団法人 日本不動産研究所	1,570	1,590	4.8	1,550	4.6	5.0	1,570	76	5.5
有老-8	アズハイム文京白山	一般財団法人 日本不動産研究所	1,630	1,650	4.4	1,610	4.2	4.6	1,500	73	5.1
有老-9	SOMPOケア ラヴィーレ町田小野路	一般財団法人 日本不動産研究所	3,810	3,850	4.9	3,760	4.7	5.1	2,820	192	5.3
有老-10	SOMPOケア ラヴィーレあざみ野	一般財団法人 日本不動産研究所	3,270	3,310	4.6	3,220	4.4	4.8	2,260	155	5.1

物件 番号	物件名称	鑑定評価 機関	鑑定 評価額 (百万円)	鑑定評価書の概要(注1)							鑑定 NOI 利回り (%) (注4)
				直接還元法		DCF法			積算価格 (百万円)	鑑定 NOI (百万円) (注3)
				価格 (百万円)	還元 利回り (%)	価格 (百万円)	割引率 (%) (注2)	最終還元利回り(%)
有老-11	さわやか立花館	一般財団法人 日本不動産研究所	1,580	1,590	5.6	1,560	5.4	5.8	1,130	95	6.2
有老-12	さわやか和布刈館	一般財団法人 日本不動産研究所	1,450	1,460	5.7	1,440	5.5	5.9	856	87	6.3
有老-13	さわやか田川館	一般財団法人 日本不動産研究所	412	415	5.8	409	5.6	6.0	354	26	6.6
有老-14	グッドタイムホーム不動前	一般財団法人 日本不動産研究所	1,940	1,960	4.4	1,910	4.2	4.6	1,890	91	5.2
有老-15	ボンセジュール四つ木	株式会社 谷澤総合鑑定所	886	902	4.7	879	4.8	4.9	795	48	5.8
有老-16	メディカルホームボンセジュール伊丹	株式会社 谷澤総合鑑定所	557	566	5.1	553	5.2	5.3	479	36	7.1
有老-17	神戸学園都市ビル(はぴね神戸学園都市)	大和不動産鑑定 株式会社	4,420	4,480	4.7	4,400	4.5	4.9	3,170	225	5.2
有老-18	グリーンライフ守口	大和不動産鑑定 株式会社	4,410	4,470	4.6	4,380	4.4	4.8	3,160	221	5.3
有老-19	はぴね神戸魚崎弐番館	大和不動産鑑定 株式会社	995	1,010	4.6	989	4.4	4.8	667	48	5.2
有老-20	グランダ鶴間・大和	株式会社 谷澤総合鑑定所	1,060	1,070	4.7	1,050	4.8	4.9	984	53	5.3
有老-21	スマイリングホームメディス足立	株式会社 谷澤総合鑑定所	2,440	2,470	4.7	2,430	4.8	4.9	2,410	119	5.3
有老-22	愛広苑壱番館ビル	株式会社 谷澤総合鑑定所	863	867	5.2	861	5.3	5.4	840	45	5.9

物件 番号	物件名称	鑑定評価 機関	鑑定 評価額 (百万円)	鑑定評価書の概要(注1)							鑑定 NOI 利回り (%) (注4)
				直接還元法		DCF法			積算価格 (百万円)	鑑定 NOI (百万円) (注3)
				価格 (百万円)	還元 利回り (%)	価格 (百万円)	割引率 (%) (注2)	最終還元利回り(%)
有老-23	はなことば南	一般財団法人 日本不動産研究所	1,190	1,200	4.6	1,170	4.4	4.8	692	56	5.2
有老-24	はなことば三浦	株式会社 谷澤総合鑑定所	664	672	4.9	661	5.0	5.1	585	35	5.7
サ高住-1	SOMPOケア そんぽの家S 淡路駅前	一般財団法人 日本不動産研究所	2,170	2,190	5.2	2,150	5.0	5.4	1,640	116	6.0
サ高住-2	SOMPOケア そんぽの家S 神戸上沢	一般財団法人 日本不動産研究所	1,340	1,350	5.2	1,330	5.0	5.4	1,000	72	6.0
医療-1	新潟リハビリテーション病院	一般財団法人 日本不動産研究所	2,260	2,270	6.6	2,250	6.4	6.8	1,060	153	7.4
合計			45,792	46,294	―	45,392	―	―	35,812	2,420	5.7

(注1) 2019年1月31日を価格時点とする鑑定評価書に基づいて記載しています。
(注2) 「割引率」とは分析期間中の純収益及び分析期間末の復帰価格を現在価値に割り戻すための利回りをいい、各鑑定評価機関採用の数値を記載しています。
(注3) 「鑑定NOI」は、鑑定評価書に記載された2019年1月31日を価格時点とする直接還元法による運営純収益(Net Operating Income)を、百万円未満を切捨てて記載しています。なお、NOIは減価償却費を控除する前の収益であり、NOIに敷金等の運用益を加算し、資本的支出を控除したNCF(純収益、Net Cash Flow)とは異なります。本書において同様です。
(注4) 「鑑定NOI利回り」は、以下の計算式により算出した数値を小数第2位を切り捨てて記載しています。なお、鑑定NOI利回りの合 計欄には、平均鑑定NOI利回りを記載しており、各信託不動産に係る鑑定NOIの総額を取得価格の総額で除した数値を、小数第2 位を切り捨てて記載しています。
鑑定NOI利回り=各信託不動産の鑑定NOI÷各信託不動産の取得価格
m.建物調査診断報告書の概要
本投資法人は、保有する信託不動産について、建物検査、建物評価、関連法規の遵守、修繕費評価、環境リスク診断及び地震リスク評価等に関する建物調査診断報告書を、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社、デロイトトーマツPRS株式会社、株式会社アースアプレイザル又は株式会社ERIソリューションのいずれかより取得しています。建物調査診断報告書の記載は報告者の意見を示したものに留まり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。なお、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社、デロイトトーマツPRS株式会社、株式会社アースアプレイザル及び株式会社ERIソリューションと本投資法人との間には、特別の利害関係はありません。

物件 番号	物件名称	建物調査 診断機関	再調達価格 (千円) (注1,2)	調査時点における修繕費 (千円)(注1)			PML値 (%) (注4)	調査年月 (注5)
				緊急 (注3)	短期 (注3)	長期 (注3)
有老 -1	アクアマリーン西宮浜	デロイトトーマツPRS株式会社	1,011,170	―	―	94,270	8.5	2015年 1月
有老 -2	ボンセジュール千歳船橋	東京海上日動リスクコンサルティング株式会社	528,400	―	―	91,873	5.4	2015年 1月
有老 -3	ボンセジュール日野	東京海上日動リスクコンサルティング株式会社	398,100	―	―	63,570	14.0	2015年 1月
有老 -4	ボンセジュール武蔵新城	東京海上日動リスクコンサルティング株式会社	352,100	500	―	44,646	12.3	2015年 1月
有老 -5	メディカル・リハビリホームボンセジュール秦野渋沢	東京海上日動リスクコンサルティング株式会社	737,000	―	―	72,033	18.2	2015年 1月
有老 -6	メディカル・リハビリホームボンセジュール小牧	東京海上日動リスクコンサルティング株式会社	1,701,200	―	―	217,018	4.3	2015年 1月
有老 -7	アズハイム光が丘	東京海上日動リスクコンサルティング株式会社	746,500	―	―	40,329	4.8	2015年 1月
有老 -8	アズハイム文京白山	東京海上日動リスクコンサルティング株式会社	549,200	―	―	16,937 (注6)	3.0	2014年 9月
有老 -9	SOMPOケア ラヴィーレ町田小野路	東京海上日動リスクコンサルティング株式会社	1,647,300	100	―	100,489	5.7	2014年 9月
有老 -10	SOMPOケア ラヴィーレあざみ野	東京海上日動リスクコンサルティング株式会社	1,195,600	―	―	91,853	5.9	2014年 10月
有老 -11	さわやか立花館	東京海上日動リスクコンサルティング株式会社	1,464,300	―	―	96,081 (注6)	3.7	2014年 9月
有老 -12	さわやか和布刈館	東京海上日動リスクコンサルティング株式会社	912,200	―	―	66,582 (注6)	2.7	2014年 9月
有老 -13	さわやか田川館	東京海上日動リスクコンサルティング株式会社	439,000	―	―	34,912 (注6)	1.2	2014年 9月
有老 -14	グッドタイムホーム不動前	東京海上日動リスクコンサルティング株式会社	777,100	50	―	101,331	11.1	2014年 9月

物件 番号	物件名称	建物調査 診断機関	再調達価格 (千円) (注1,2)	調査時点における修繕費 (千円)(注1)			PML値 (%) (注4)	調査年月 (注5)
				緊急 (注3)	短期 (注3)	長期 (注3)
有老 -15	ボンセジュール四つ木	東京海上日動リスクコンサルティング株式会社	334,100	―	―	87,505	3.9	2016年 1月
有老 -16	メディカルホームボンセジュール伊丹	東京海上日動リスクコンサルティング株式会社	497,900	―	―	135,855	3.0	2016年 1月
有老 -17	神戸学園都市ビル (はぴね神戸学園都市)	東京海上日動リスクコンサルティング株式会社	2,713,200	―	―	233,680	4.8	2016年 10月
有老 -18	グリーンライフ守口	東京海上日動リスクコンサルティング株式会社	1,721,500	―	―	218,433	11.4	2016年 10月
有老 -19	はぴね神戸魚崎弐番館	東京海上日動リスクコンサルティング株式会社	414,100	―	―	40,921	4.8	2016年 10月
有老 -20	グランダ鶴間・大和	東京海上日動リスクコンサルティング株式会社	720,100	―	―	71,889	15.2	2016年 10月
有老 -21	スマイリングホームメディス足立	株式会社アースアプレイザル	790,680	―	―	67,904	5.7	2016年 11月
有老 -22	愛広苑壱番館ビル	株式会社アースアプレイザル	524,850	―	―	15,001	12.9	2016年 11月
有老 -23	はなことば南	株式会社アースアプレイザル	353,110	―	964	21,649	14.4	2018年 8月
有老 -24	はなことば三浦	株式会社アースアプレイザル	414,390	―	3,119	39,894	13.6	2018年 8月
サ高住-1	SOMPOケア そんぽの家S 淡路駅前	デロイトトーマツPRS株式会社	1,283,730	―	―	50,210	6.8	2014年 12月
サ高住-2	SOMPOケア そんぽの家S 神戸上沢	デロイトトーマツPRS株式会社	806,540	―	―	40,130	4.4	2014年 11月
医療-1	新潟リハビリテーション病院	株式会社ERIソリュ-ション	1,773,000	―	―	96,860	9.9	2017年 10月
合計		―	24,806,370	650	4,083	2,251,855	2.2	―

(注1)「再調達価格」及び「修繕費」については、単位未満を切り捨てて記載しています。
(注2)「再調達価格」については、各信託不動産に係る建物エンジニアリング・レポートに記載されている消費税及び地方消費税を含まない金額を記載しています。
(注3)「緊急」は、書類等調査、現地調査等により確認された法的不適合項目に関する修繕・更新又は是正に要する推定費用を記載しています。「短期」は、各調査会社が試算した各調査時点における、1年以内に必要な修繕費用を記載しています。「長期」は、各調査会社が試算した各調査時点における10年～15年間(各調査会社により異なります。)の修繕更新費用の総額を記載しています。
(注4)「PML値」は、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社による「地震リスク調査報告書」に基づいて、PML値(ポートフォリオPML値)を記載しています。合計欄に記載の数値は、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社による2018年9月付「27物件建物地震リスク調査ポートフォリオ解析報告書」に基づいて、ポートフォリオ全体に関するPML値(ポートフォリオPML値)を記載しています。
(注5)「調査年月」については、各信託不動産に係る建物エンジニアリング・レポートの作成年月を記載しています。
(注6)賃貸借契約上の工事費用負担区分を再確認した上で反映させた数値を記載しています。
n.設計者・施工者・建築確認機関・調査機関等
保有する信託不動産に係る設計者・施工者・建築確認機関・構造計算等確認検査機関(注1)は、以下のとおりです。

物件 番号	物件名称	設計者	施工者	建築確認機関	構造計算等 確認検査機関
有老 -1	アクアマリーン西宮浜	株式会社横河建築設計事務所	積水ハウス株式会社	建築検査機構 株式会社	デロイトトーマツPRS株式会社
有老 -2	ボンセジュール千歳船橋	株式会社協立建築設計事務所(新築) 株式会社長谷工コーポレーション(用途変更)	フジタ工業株式会社 (新築) 大末建設株式会社 (用途変更)	世田谷区建築主事(新築) 財団法人日本建築設備・昇降機センター(用途変更)	日本管財株式会社
有老 -3	ボンセジュール日野	フジホーム企画株式会社(新築) 株式会社蔵建築設計事務所(改修)	株式会社日新工営 (新築) 株式会社ゼクスコミュニティ(改修)	日野市建築主事 (新築) 財団法人日本建築設備・昇降機センター(改修)	日本管財株式会社
有老 -4	ボンセジュール武蔵新城	大木建設株式会社	大木建設株式会社	川崎市建築主事	東京海上日動リスクコンサルティング株式会社
有老 -5	メディカル・リハビリホームボンセジュール秦野渋沢	有限会社岩田設計事務所(新築) 株式会社フィルツ都市建築設計 (改修)	株式会社岡野建設 (新築) 東急リニューアル株式会社(改修)	秦野市建築主事 (新築・改修)	東京海上日動リスクコンサルティング株式会社
有老 -6	メディカル・リハビリホームボンセジュール小牧	株式会社久米建築事務所(新築) 株式会社内藤建築事務所(増築・用途変更)	大日本土木・松村組共同企業体(新築) 株式会社イチケン東京支店(増築・用途変更)	愛知県尾張建設事務所建築主事 (新築・増築・用途変更)	東京海上日動リスクコンサルティング株式会社
有老 -7	アズハイム光が丘	株式会社トータルプランニングインスティテュート	埼玉建興株式会社	ビューローべリタスジャパン株式会社	デロイトトーマツPRS株式会社
有老 -8	アズハイム文京白山	株式会社クオリティ	株式会社ピーエス三菱	文京区建築主事	株式会社ERIソリューション
有老 -9	SOMPOケア ラヴィーレ町田小野路	株式会社ナチュラル設計企画	八生建設株式会社	町田市建築主事	株式会社ERIソリューション
有老 -10	SOMPOケア ラヴィーレあざみ野	株式会社西尾建築設計	株式会社末長組	イーホームズ 株式会社	株式会社アースアプレイザル
有老 -11	さわやか立花館	株式会社朝隈千徳建築工房	梅林建設株式会社 福岡支店	日本ERI株式会社	株式会社ERIソリューション
有老 -12	さわやか和布刈館	株式会社大建設計 福岡事務所	梅林建設株式会社 福岡支店	日本ERI株式会社	株式会社ERIソリューション
有老 -13	さわやか田川館	有限会社かんきょう 一級建築士事務所	田代建設株式会社	福岡県田川土木事務所建築主事	株式会社ERIソリューション
有老 -14	グッドタイムホーム不動前	株式会社日建設計 (新築・増築)	株式会社藤木工務店 (新築) 株式会社イチケン (増築)	品川区建築主事 (新築) 株式会社国際確認検査センター(増築)	株式会社ERIソリューション
有老 -15	ボンセジュール四つ木	株式会社アルファプランニングシステム	戸田建設株式会社	葛飾区建築主事	株式会社ハイ国際コンサルタント
有老 -16	メディカルホームボンセジュール伊丹	株式会社安井建築設計事務所(新築) 株式会社蔵建築設計事務所(用途変更)	株式会社西松建設(新築) 株式会社イチケン(用途変更)	伊丹市建築主事	東京海上日動リスクコンサルティング株式会社
有老 -17	神戸学園都市ビル(はぴね神戸学園都市)	株式会社間組一級建築士事務所	株式会社間組大阪支店	株式会社国際確認検査センター	―

物件 番号	物件名称	設計者	施工者	建築確認機関	構造計算等 確認検査機関
有老 -18	グリーンライフ守口	株式会社日建設計 大阪オフィス一級建築士事務所	清水建設株式会社大阪支店	守口市建築主事	東京海上日動リスクコンサルティング株式会社
有老 -19	はぴね神戸魚崎弐番館	株式会社プラスPM東京支店	株式会社間組大阪支店	株式会社日本確認検査センター	―
有老 -20	グランダ鶴間・大和	三菱地所株式会社一級建築士事務所(新築) 株式会社MO建築設計(増築・用途変更)	大成建設株式会社(新築) 宇田川産業株式会社(増築・用途変更)	大和市建築主事	東京海上日動リスクコンサルティング株式会社
有老 -21	スマイリングホームメディス足立	株式会社類設計室	オリックス・ファシリティーズ株式会社	日本ERI株式会社	株式会社アースアプレイザル
有老 -22	愛広苑壱番館ビル	株式会社クレイズプラン一級建築設計事務所 株式会社中央グループ(テナント部分)	株式会社加賀田組新潟支店	株式会社新潟建築確認検査機構	―
有老 -23	はなことば南	株式会社ハウゼ一級建築士事務所	株式会社ハウゼ	株式会社神奈川建築確認検査機関	株式会社アースアプレイザル
有老 -24	はなことば三浦	株式会社福祉研究所 一級建築士事務所	株式会社三木組	ビューローベリタスジャパン株式会社	株式会社アースアプレイザル
サ高住-1	SOMPOケア そんぽの家S 淡路駅前	積水ハウス株式会社	積水ハウス株式会社	株式会社日本確認検査センター	―
サ高住-2	SOMPOケア そんぽの家S 神戸上沢	大和システム株式会社	大和システム株式会社	株式会社日本確認検査センター	―
医療-1	新潟リハビリテーション病院	田井綜合設計事務所(新築) 株式会社クレイズプラン(2000年・2013年増築) 株式会社国際総合計画一級建築士事務所(2017年増築)	株式会社建久組(新築) 株式会社本間組(2000年増築) 株式会社不二工務店(2013年増築) 株式会社国際総合計画(2017年増築)	新潟県建築主事(新築・2000年増築) 株式会社新潟建築確認検査機構(2013年増築・2017年増築)	株式会社ERIソリューション

(注1)設計者、施工者、建築確認機関、構造計算等確認検査機関の名称は、設計、施工、建築確認、及び調査又は適合性判定実施時の名称等を記載しています。
(注2)本投資法人は専門の第三者機関に依頼し、SOMPOケア ラヴィーレあざみ野、神戸学園都市ビル(はぴね神戸学園都市)、はぴね神戸魚崎弐番館、愛広苑壱番館ビル、SOMPOケア そんぽの家S 淡路駅前及びSOMPOケア そんぽの家S 神戸上沢を除く信託不動産に係る構造計算書の妥当性について、専門の第三者機関による調査を受けており、かかる調査の結果により、建築基準法及び同施行令等の耐震上の規定に概ね適合した設計がなされていることを確認しています。
神戸学園都市ビル(はぴね神戸学園都市)、はぴね神戸魚崎弐番館、愛広苑壱番館ビル、SOMPOケア そんぽの家S 淡路駅前及びSOMPOケア そんぽの家S 神戸上沢については、建築基準法に基づき、指定構造計算適合性判定機関から、構造計算が国土交通大臣の定めた方法等により適正に行われたものであることの判定を受けているため、上記の調査は行っていません。
SOMPOケア ラヴィーレあざみ野については、構造再計算による調査を依頼し、十分と考える提供資料及び現地目視確認に基づく解析、合理的な検証を行った上で、かかる範囲において、設計当時の建築基準法上の耐震性能を下回るまでの問題は見受けられない旨の調査結果を取得しています。
o.主要な不動産に関する情報
2019年1月31日時点において、本投資法人の信託不動産のうち、第8期総賃料収入の合計の10%以上を占める物件はありません。
p.保有不動産の資本的支出
(a)資本的支出の予定
本投資法人が2019年1月31日現在保有する資産に関し、現在計画している修繕工事等に伴う資本的支出の予定額のうち主要なものは以下のとおりです。なお、工事予定金額には、会計上、費用処理される部分が含まれています。

不動産等の名称 (所在)	目的	期間	工事予定金額(千円)
			総額	当期支払額	既支払総額
グランダ鶴間・大和 (神奈川県大和市)	外壁塗装及び屋上防水更新工事	自 2019年1月 至 2019年4月	34,000	-	-
アズハイム光が丘 (東京都練馬区)	ナースコール等設備工事	自 2019年3月 至 2019年6月	26,000	-	-
スマイリングホームメディス足立 (東京都足立区)	共用部空調更新工事	自 2019年3月 至 2019年6月	25,000	-	-
アズハイム文京白山 (東京都文京区)	ナースコール等設備工事	自 2019年3月 至 2019年6月	20,000	-	-
グッドタイムホーム不動前 (東京都品川区)	共用部空調更新工事	自 2019年3月 至 2019年6月	20,000	-	-
さわやか田川館 (福岡県田川市)	厨房内壁面タイル補強工事	自 2019年3月 至 2019年6月	5,000	-	-

(b)期中に行った資本的支出
本投資法人が2019年1月31日現在保有する資産に関し、当期に行った資本的支出に該当する主要な工事等の概要は以下のとおりです。当期の資本的支出に該当する工事は109,846千円であり、当期費用に区分された修繕費13,757千円と合わせ、合計123,603千円の工事を実施しています。

不動産等の名称 (所在)	目的	期間	工事金額(千円)
SOMPOケア ラヴィーレ あざみ野(神奈川県横浜市)	外壁改修工事(外周側)	自 2018年8月 至 2018年12月	43,153
さわやか和布刈館 (福岡県北九州市)	床材張替工事(豪雨被害)	自 2018年11月 至 2019年1月	14,093
グッドタイムホーム不動前 (東京都品川区)	受変電設備各配電盤部品更新 工事	自 2018年10月 至 2018年11月	8,872
その他の不動産等	-	-	43,727
合計			109,846

(c)長期修繕計画のために積立てた金銭
該当事項はありません。
q.主要なテナントに関する情報
「主要なテナント」とは、当期末(2019年1月31日)時点における当該テナントへの賃貸面積がポートフォリオ全体に係る総賃貸面積の合計の10%以上を占めるテナントをいいます。なお、各物件の年間賃料、敷金及び保証金については、テナントの承諾が得られていないため、開示していません。

テナント名	物件名称	賃貸面積 (㎡) (注1)	比率 (%) (注2)	契約満了日 (注3)	契約更改の方法等 (注4)
グリーンライフ株式会社	アクアマリーン西宮浜	5,189.42	4.2	2037年5月31日	契約満了時まで解約不可
	神戸学園都市ビル(はぴね神戸学園都市)	12,636.48	10.1	2041年3月28日	賃貸借開始日から9年間は中途解約不可
	グリーンライフ守口	8,356.85	6.7	2039年10月19日	賃貸借開始日から7年間は中途解約不可
	はぴね神戸魚崎弐番館	1,772.89	1.4	2041年3月28日	賃貸借開始日から9年間は中途解約不可
	合計	27,955.64	22.4	―	―
株式会社ベネッセスタイルケア	ボンセジュール千歳船橋	2,342.17	1.9	2026年5月24日	契約満了時まで解約不可
	ボンセジュール日野	1,984.17	1.6	2026年5月24日	契約満了時まで解約不可
	ボンセジュール武蔵新城	1,710.43	1.4	2026年11月23日	契約満了時まで解約不可
	メディカル・リハビリホームボンセジュール秦野渋沢	3,435.79	2.8	2027年5月21日	契約満了時まで解約不可
	メディカル・リハビリホームボンセジュール小牧	8,858.49	7.1	2027年5月21日	契約満了時まで解約不可
	ボンセジュール四つ木	1,962.89	1.6	2026年1月5日	契約満了時まで解約不可
	メディカルホームボンセジュール伊丹	2,129.87	1.7	2027年5月21日	契約満了時まで解約不可
	グランダ鶴間・大和	3,427.08	2.7	2022年3月31日	6ヶ月前までの申入れにより解約可
	合計	25,850.89	20.7	―	―
SOMPOケア株式会社	SOMPOケア ラヴィーレ町田小野路	7,720.17	6.2	2027年10月31日	賃貸借開始日から15年間は中途解約不可
	SOMPOケア ラヴィーレあざみ野	5,789.25	4.6	2027年6月27日	賃貸借開始日から15年間は中途解約不可
	SOMPOケア そんぽの家S 淡路駅前	5,745.15	4.6	2034年7月31日	1年前までの申入れにより解約可
	SOMPOケア そんぽの家S 神戸上沢	4,058.35	3.3	2034年7月31日	1年前までの申入れにより解約可
	合計	23,312.92	18.7	―	―
医療法人愛広会	愛広苑壱番館ビル	3,806.36	3.0	2036年8月4日	6ヶ月前までの申入れにより解約可
	新潟リハビリテーション病院	13,476.55	10.8	2047年3月23日	賃貸借開始日から12年間は中途解約不可
	合計	17,282.91	13.8	―	―
株式会社さわやか倶楽部	さわやか立花館	5,652.94	4.5	2028年1月29日	賃貸借開始日から15年間は中途解約不可
	さわやか和布刈館	4,720.46	3.8	2028年1月29日	賃貸借開始日から15年間は中途解約不可
	さわやか田川館	2,366.20	1.9	2028年1月29日	賃貸借開始日から15年間は中途解約不可
	合計	12,739.60	10.2	―	―

(注1)「賃貸面積」は、建物図面等の記載ではなく、2019年1月31日時点における各オペレーターとの間の賃貸借契約に表示された賃貸面積を記載しています。以下、本q.において同じです。
(注2)「比率」は、2019年1月31日現在における本投資法人が所有する物件全体の賃貸面積合計に対する各物件の賃貸面積が占める割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注3)「契約満了日」は、オペレーターを賃借人とする賃貸借契約に表示された契約満了日を記載しています。
(注4)「契約更改の方法等」は、オペレーターを賃借人とする賃貸借契約に表示された契約更改の方法等の内容を記載しています。
r.ポートフォリオの概況(ポートフォリオ分散状況)
(a)タイプ別

分類	物件数	取得価格(百万円)	期末算定価格(百万円) (注1)	比率(%) (注2)
有料老人ホーム	24	37,000	40,022	87.7
サービス付き高齢者向け住宅	2	3,130	3,510	7.4
医療関連施設等	1	2,060	2,260	4.9
合計	27	42,190	45,792	100.0

(注1)「期末算定価格」は、本投資法人の規約及び一般社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、一般財団法人日本不動産研究所、株式会社谷澤総合鑑定所、株式会社立地評価研究所及び大和不動産鑑定株式会社の不動産鑑定士が作成した鑑定評価書に記載された2019年1月31日を価格時点とする価格を記載しています。以下、本r.において同じです。
(注2)「比率」は、取得価格の総額に対する比率をいい、小数第2位を四捨五入しています。以下、本r.において同じです。
(b)エリア別

分類・地域区分		物件数	取得価格(百万円)	期末算定価格(百万円)	比率(%)
三大都市圏		22	36,070	39,227	85.5
	首都圏	14	19,806	21,745	46.9
	近畿圏	7	14,994	16,032	35.5
	中部圏	1	1,270	1,450	3.0
中核都市圏		4	5,730	6,153	13.6
その他		1	390	412	0.9
合計		27	42,190	45,792	100.0

(c)居室数別

居室数		物件数	取得価格(百万円)	期末算定価格(百万円)	比率(%)
高齢者向け施設・住宅		26	40,130	43,532	95.1
	100室以上	8	20,548	21,960	48.7
	50室以上100室未満	15	17,246	18,960	40.9
	50室未満	3	2,336	2,612	5.5
医療関連施設等		1	2,060	2,260	4.9
合計		27	42,190	45,792	100.0

(イ)保有資産の個別不動産の概要
以下の表は、本投資法人の保有資産の概要を個別に表にまとめたものです(以下「個別物件表」といいます。)。かかる個別物件表をご参照頂くに際し、そこで用いられる用語は以下のとおりです。個別物件表はかかる用語の説明と併せてご参照ください。
なお、時点の注記がないものについては、原則として、2019年1月31日時点の状況を記載しています。
a.「信託受益権の概要」について
「信託受託者」、「信託設定日」及び「信託期間満了日」は、各保有資産について本書の日付現在における信託受託者、信託設定日及び信託期間満了日を記載しています。
b.「最寄駅」について
原則として、不動産鑑定評価書に表示された、最寄りの鉄道駅を記載しています。
c.「所在地」について
所在地(住居表示)は、各不動産の住居表示を記載しています。また、所在地(地番)は、「住居表示」未実施又は未申請の不動産であり、登記簿上の建物所在地(複数ある場合にはそのうちの一所在地)を記載しています。
d.「土地」について
・「地番」は、登記簿上の記載に基づいて記載しています。
・「建蔽率」及び「容積率」は、原則として建築基準法、都市計画法等の関連法令に従って定められた数値を記載しています。なお、保有資産によっては、本書に記載の「建蔽率」及び「容積率」につき、一定の緩和措置又は制限措置が適用される場合があります。
・「用途地域」は、都市計画法第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
・「敷地面積」は、登記簿上の記載に基づいており、現況とは一致しない場合があります。また、区分所有又は準共有等にかかわらず、建物全体の敷地面積を記載しています。
・「所有形態」は、各保有資産に関して不動産信託の信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。
e.「建物」について
・「竣工年月」は、登記簿上の新築年月を記載しています。
・「構造」及び「階数」は、登記簿上の記載に基づいています。
・「用途」は、登記簿上の建物種別のうち主要なものを記載しています。
・「延床面積」は、登記簿上の記載に基づいて記載しています。但し、区分所有又は準共有等の場合には、本投資法人が保有する部分の延床面積を記載しています。
・「所有形態」は、各保有資産に関して不動産信託の信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。
f.「PM会社」について
「PM会社」は、各保有資産について2019年1月31日現在において有効なプロパティ・マネジメント契約を締結している会社を記載しています。なお、「PM会社」とは、プロパティ・マネジメント会社の略称であり、一般に施設の維持管理の業務を受託する外部業者のことをいい、オペレーターがその業務を兼務する場合は、当該オペレーターを記載しています。
g.「マスターリース会社」について
「マスターリース会社」は、各保有資産のヘルスケア施設の区画について2019年1月31日現在において有効な賃貸借契約を締結している会社を記載しています。
h.「特記事項」について
「特記事項」の記載については、原則として、2019年1月31日時点の情報をもとに、各保有資産の権利関係や利用等で重要と考えられる事項のほか、当該保有資産の評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項に関して記載しています。
i.「賃貸借の概要」について
「賃貸借の概要」は、当該信託不動産について、原則として、2019年1月31日時点において有効な賃貸借契約等の内容等を記載しています。なお、各信託不動産のヘルスケア施設の区画(スマイリングホームメディス足立については、介護付有料老人ホームの区画)について、本投資法人による取得に際し、信託受託者と本投資法人が、本投資法人によるマスターリース会社への転貸を目的として賃貸借契約(マスターリース契約)を締結し、本投資法人とマスターリース会社が、マスターリース会社によるヘルスケア施設の運営を目的として、賃貸借契約(サブマスターリース契約)を締結します。
・「総賃貸可能面積」は、2019年1月31日時点における各信託不動産に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられるものを記載しています。
・「稼働率」は、2019年1月31日時点における各信託不動産に係る総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。
・「総賃貸面積」は、2019年1月31日時点において、各信託不動産に係る建物の総賃貸可能面積のうち、賃貸借契約が締結され実際に賃貸が行われている面積を記載しています。
・「テナント数」は、2019年1月31日時点における各保有資産に係る各賃貸借契約に基づき、保有資産毎のテナント数を記載しています。なお、信託受託者と本投資法人が、本投資法人によるマスターリース会社への転貸を目的として賃貸借契約(マスターリース契約)を締結する各保有資産のヘルスケア施設の区画(スマイリングホームメディス足立については、介護付有料老人ホームの区画)については、当該区画でヘルスケア施設を運営するマスターリース会社(オペレーター)をテナントとしてテナント数を記載しています。
・「代表的テナント」は、各信託不動産の総賃貸面積中、賃貸面積の最も大きいテナントを記載しています。なお、当該信託不動産のヘルスケア施設の区画については、当該区画でヘルスケア施設(スマイリングホームメディス足立については、介護付有料老人ホームの区画)を運営するマスターリース会社を代表的テナントとしています。
・「敷金・保証金」は、本投資法人の2019年1月31日時点におけるテナントとの賃貸借契約に基づき必要とされる敷金・保証金の合計額につき百万円未満を切り捨てて記載しています。さらに、オペレーター、テナント又は関係者等より開示の承諾を得られていない場合、「敷金・保証金」欄の記載を省略しています。なお、当該保有資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の敷金・保証金の合計額につき百万円未満を切り捨てて記載しています。
・「総賃料収入(年換算)」は、2019年1月31日時点におけるテナントとの賃貸借契約上の月間賃料を12倍することにより年換算して算出した金額(税金等を含みます。)を記載しています。なお、オペレーター、テナント又は関係者等より開示の承諾を得られていない場合、「総賃料収入(年換算)」欄の記載を省略しています。
・「代表的テナントの契約概要」は、2019年1月31日時点における代表的テナントと締結している賃貸借契約等の内容を記載しています。
j.「鑑定評価サマリー」について
「鑑定評価サマリー」は、本投資法人が、投信法に基づく不動産鑑定評価上の留意事項及び不動産の鑑定評価に関する法律(昭和38年法律第152号。その後の改正を含みます。)並びに不動産鑑定評価基準に基づき、株式会社立地評価研究所、株式会社谷澤総合鑑定所、一般財団法人日本不動産研究所及び大和不動産鑑定株式会社に各信託不動産の鑑定評価を委託し作成された各不動産鑑定評価書(以下「鑑定評価書」といいます。)の概要を記載しています。当該各不動産鑑定評価は、一定時点における評価者の判断と意見に留まり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。
なお、不動産鑑定評価を行った株式会社立地評価研究所、株式会社谷澤総合鑑定所、一般財団法人日本不動産研究所及び大和不動産鑑定株式会社と本投資法人との間には、特別の利害関係はありません。
金額は、特段の記載がない限り、百万円未満を切り捨てて記載しています。
・「運営純収益(NOI)」は、鑑定評価書における直接還元法で採用された運営純収益を記載しています。なお、百万円未満は切り捨てて、消費税等は除いて記載しています。
・「純収益(NCF)」は、鑑定評価書における正味純収益を記載しています。なお、百万円未満は切捨てて、消費税等は除いて記載しています。
k.「入居者の状況・施設の概要」について
有料老人ホーム及びサ高住の「入居者の状況・施設の概要」については、重要事項説明書又は当該保有資産のホームページに表示された情報等に基づいて、以下の内容(ホームページに依拠した記載内容については、2019年1月31日時点において表示された内容)を記載しています。なお、「-」と記載している項目は、重要事項説明書若しくはホームページに記載がない場合又はオペレーターより開示の承諾を得られていない場合であり、記載を省略しています。
「オペレーター」「開設年月日」「施設の類型」「居室数(室)」「居住の権利形態」「定員(人)」「居室面積帯(㎡)」「入居者数(人)」「入居時要件」「入居率(%)」「入居者の平均要介護度」「入居者の平均年齢(才)」「入居一時金(千円)」「月額利用料(千円)」「介護に関わる職員体制」「夜間職員体制(最小時人数)」「協力医療機関」「協力歯科医療機関」
・「開設年月日」は、旧オペレーターが存在する場合には、旧オペレーターの開設年月(日)を記載しています。
・「入居時要件」は、当該施設の入居に関する要件の要介護度に関する対象のみを記載しています。
・「入居率(%)」は、小数第2位を四捨五入して記載しています。なお、重要事項説明書に表示された入居率を記載する場合、一時的に不在となっている者を含む等の事情により、入居者数を定員で除した比率と異なる場合があります。
・「入居者の平均要介護度」は、重要事項説明書に表示された要介護度別入居者数に、自立は0、要支援1は0.375、要支援2は1、要介護1ないし5はそれぞれ1ないし5を、その他は1をそれぞれ乗じた合計を入居者数で除した値を、小数第3位を切り捨てて記載しています。
・「入居者の平均年齢(才)」は、小数第2位を切り捨てて記載しています。
・「月額利用料(千円)」については、千円未満を切り捨てて記載しています。なお、入居者は、月額利用料の他に、介護費用その他の費用を支払う場合があります。
・「介護に関わる職員体制」は、重要事項説明書に表示された施設の利用者に対する看護職員及び介護職員の常勤換算方法による標榜されている人数の割合を記載しています。
物件番号:有老-1

物件名称	アクアマリーン西宮浜		分類	介護付有料老人ホーム
特定資産の概要
取得年月日		2015年3月20日	特定資産の種類		信託受益権
取得価格		1,950百万円	信託受益権の概要	信託受託者	三井住友信託銀行 株式会社
鑑定評価額		2,140百万円		信託設定日	2015年3月20日
(価格時点)		(2019年1月31日)		信託期間 満了日	2025年3月末日
最寄駅		阪神本線「阪神西宮」駅
所在地(住居表示)		兵庫県西宮市西宮浜四丁目15番2号
土地	地番	兵庫県西宮市西宮浜四丁目2番155	建物	竣工年月	2007年5月
				構造	鉄筋コンクリート造陸屋根
	建蔽率	80%		階数	5階建
	容積率	200%		用途	老人ホーム
	用途地域	近隣商業地域		延床面積	5,157.26㎡
	敷地面積	2,587.93㎡		所有形態	所有権
	所有形態	所有権
PM会社		グリーンライフ株式会社	マスターリース会社		グリーンライフ株式会社
特記事項 ・本物件の取得に際し、本物件の東側の土地について、その隣地所有者との間で、本物件の駐車場の利用のための通行を確保する権利を設定する覚書を締結しています。
賃貸借の概要
総賃貸可能面積		5,157.26㎡	稼働率		100.0%
総賃貸面積		5,157.26㎡	テナント数		2
代表的テナント		グリーンライフ株式会社	敷金・保証金		非開示
総賃料収入(年換算)		非開示
(代表的テナントの契約概要) ・契約形態:普通建物賃貸借契約 ・契約期間:2007年6月1日から2037年5月31日まで ・賃料改定:賃貸開始日から10年間は、賃料減額請求権を行使しないものとします。それ以降は5年毎に協議の上、賃料を改定することができるものとします。 ・契約更新:賃貸人又は賃借人が、上記賃貸借契約期間満了日の6ヶ月までに、相手方に対して更新しない旨の通知をした場合を除き、同契約期間満了日におけるものと同一の条件で同契約はさらに1年間更新されるものとし以後も同様とします。 ・中途解約:賃借人は原則として中途解約できないものとします。但し、やむを得ない事情があるとして双方で合意したとき又は破産手続開始、会社更生手続開始、強制執行、保全処分を受けた場合等には本契約を解約又は解除できるものとします。 ・優先交渉権:賃貸人が本物件を処分する場合には、賃借人に本物件の買取りについての優先交渉権が付与されています。

鑑定評価サマリー
物件名			アクアマリーン西宮浜
鑑定評価額			2,140百万円
鑑定機関			株式会社立地評価研究所
価格時点			2019年1月31日

項目				内容	概要等
収益価格				2,140百万円	DCF法による収益価格の妥当性を認め、当該価格を中心に対象不動産の収益価格を査定
	直接還元法による価格			2,150百万円	中長期的に安定した収支を採用し、標準的な純収益を還元利回りで還元して査定
		(1)運営純収益 (NOI)		118百万円	―
		(2)一時金の運用益		0百万円	比較的流動性の高い金融資産により運用することを想定
		(3)資本的支出		5百万円	エンジニアリング・レポートにおける修繕更新費用の年平均値のうち70%相当額を計上
		(4)純収益 (NCF=(1)+(2)-(3))		114百万円	―
		(5)還元利回り		5.3%	対象不動産の立地条件・建物グレード・個別性等を勘案の上査定
		DCF法による価格		2,130百万円	―
			割引率	5.0%	類似の不動産の取引事例との比較及び金融資産の利回りに不動産の個別性を加味することにより査定
			最終還元利回り	5.5%	還元利回りに、将来における建物劣化、経済動向及び賃料の変動予測、純収益の予測不確実性に基づくリスク等を勘案の上査定
積算価格				1,780百万円	―
	土地比率			50.4%	―
	建物比率			49.6%	―

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項

対象不動産は、最寄り駅である阪神本線「阪神西宮」駅よりバス15分に位置していますが、駅からのバスが比較的多く運行しており不便さは感じられません。料金体系が比較的リーズナブルであることに加え、対象不動産に隣接して協力医療機関があり、24時間看護体制と同等若しくはそれ以上の安心感を入居者に与えていること等により、入居率は高い水準を維持し、相応の競争力を発揮している物件であるといえます。以上のこと等を勘案して鑑定評価額を決定しました。

入居者の状況・施設の概要(重要事項説明書記載日 2018年7月1日)
アクアマリーン西宮浜
オペレーター	グリーンライフ株式会社	開設年月日	2007年6月1日
施設の類型	介護付有料老人ホーム	居室数(室)	90
居住の権利形態	利用権方式	定員(人)	100
居室面積帯(㎡)	20.1～40.3	入居者数(人)	96
入居時要件	自立・要支援・要介護	入居率(%)	96.0
入居者の平均要介護度	2.11	入居者の平均年齢(才)	88.7
利用者の 支払い方式
	一時金方式	月払い方式
入居一時金(千円)	該当なし	なし
月額利用料(千円)	該当なし	236～412
介護に関わる職員体制	3:1以上	夜間職員体制(最小時人数)	介護職員4人以上
協力医療機関	医療法人協和会 協和マリナホスピタル
協力歯科医療機関	医療法人乾洋会 出来島駅前歯科

物件番号:有老-2

物件名称	ボンセジュール千歳船橋		分類	介護付有料老人ホーム
特定資産の概要
取得年月日		2015年3月19日	特定資産の種類		信託受益権
取得価格		824百万円	信託受益権の概要	信託受託者	三井住友信託銀行 株式会社
鑑定評価額		974百万円		信託設定日	2014年5月22日
(価格時点)		(2019年1月31日)		信託期間満了日	2025年3月末日
最寄駅		小田急小田原線「千歳船橋」駅
所在地(住居表示)		東京都世田谷区船橋一丁目37番地3
土地	地番	東京都世田谷区船橋一丁目97番13、 97番14	建物	竣工年月	1988年3月
				構造	鉄筋コンクリート造陸屋 根
	建蔽率	66%		階数	地下1階付6階建
	容積率	232%		用途	老人ホーム
	用途地域	近隣商業地域、第1種中高層住居専用 地域		延床面積	2,342.17㎡
	敷地面積	1,020.92㎡		所有形態	所有権
	所有形態	所有権
PM会社		株式会社 ベネッセスタイルケア	マスターリース会社		株式会社 ベネッセスタイルケア
特記事項 ・本土地の北側の一部は、1946年に都市計画決定がなされており、当該一部には、都市計画法に基づく建築制限があります。なお、事業決定の具体的時期等については、本書の日付現在未定です。
賃貸借の概要
総賃貸可能面積		2,342.17㎡	稼働率		100.0%
総賃貸面積		2,342.17㎡	テナント数		1
代表的テナント		株式会社ベネッセスタイルケア	敷金・保証金		非開示
総賃料収入(年換算)		非開示
(代表的テナントの契約概要) ・契約形態:普通建物賃貸借契約 ・契約期間:2006年5月25日から2026年5月24日まで ・賃料改定:賃料は、2010年3月1日を起算日として5年毎に賃貸人と賃借人が協議の上、合意により変更することができます。 ・契約更新:契約期間満了の6ヵ月前までに、賃貸人又は賃借人がその相手方に対して、更新拒絶の意思表示をしないときは、賃貸借期間は同一契約内容にて更に5年間更新されるものとし、以降この例によります。 ・中途解約:賃貸人及び賃借人は、賃貸借期間中は賃貸人賃借人ともに契約を継続させることとし、賃貸借期間中は解約できないものとします。

鑑定評価サマリー
物件名	ボンセジュール千歳船橋
鑑定評価額	974百万円
鑑定機関	株式会社谷澤総合鑑定所
価格時点	2019年1月31日

項目				内容	概要等
収益価格				974百万円	DCF法による収益価格を標準に、直接還元法による収益価格からの検証を行って査定
	直接還元法による価格			993百万円	標準的かつ安定的な純収益を還元利回りで還元して査定
		(1)運営純収益 (NOI)		49百万円	―
		(2)一時金の運用益		0百万円	運用利回りを1.0%として運用益を査定
		(3)資本的支出		5百万円	エンジニアリング・レポート及び類似事例を参考に査定
		(4)純収益 (NCF=(1)+(2)-(3))		43百万円	―
		(5)還元利回り		4.4%	近隣地域又は同一需給圏内の類似地域等における複数の取引利回りとの比較検討を行い、また、将来の純収益の変動予測を勘案し、割引率との関係にも留意の上、査定
		DCF法による価格		966百万円	―
			割引率	4.5%	金融商品の利回りを基にした積上げ等によりベース利回りを定め、対象不動産に係る個別リスクを勘案して査定
			最終還元利回り	4.6%	還元利回りを基礎に将来の予測不確実性を加味して査定
積算価格				875百万円	―
	土地比率			83.9%	―
	建物比率			16.1%	―

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項

対象不動産は、小田急小田原線「千歳船橋」駅から徒歩約5分に所在し、生活利便性・交通アクセスともに良好な施設です。建物については、経年による相応の老朽化は認められるものの、維持管理の状態は概ね良好です。十分な設備水準を有する上、24時間介護職員が常駐し介護医療サービスも充実しており、対象不動産は代替・競争関係にある不動産との比較において多くの優位性を備える物件です。以上のこと等を勘案して鑑定評価額を決定しました。

入居者の状況・施設の概要(重要事項説明書記載日 2018年10月1日)
ボンセジュール千歳船橋
オペレーター	株式会社 ベネッセスタイルケア	開設年月日	2012年4月1日
施設の類型	介護付有料老人ホーム	居室数(室)	42
居住の権利形態	利用権方式	定員(人)	47
居室面積帯(㎡)	20.8～35.1	入居者数(人)	45
入居時要件	自立・要支援・要介護	入居率(%)	95.7
入居者の平均要介護度	2.29	入居者の平均年齢(才)	88.5
利用者の 支払い方式
	一時金方式	月払い方式
入居一時金(千円)	7,600～16,800	なし
月額利用料(千円)	215～489	413～741
介護に関わる職員体制	2.5:1以上	夜間職員体制(最小時人数)	介護職員2人以上
協力医療機関	医療法人社団 はなまる会 千歳台はなクリニック 医療法人社団 和啓会 メディクスクリニック溝の口
協力歯科医療機関	医療法人社団 杉友会 ABCデンタルクリニック

物件番号:有老-3

物件名称	ボンセジュール日野		分類	介護付有料老人ホーム
特定資産の概要
取得年月日		2015年3月19日	特定資産の種類		信託受益権
取得価格		724百万円	信託受益権の概要	信託受託者	三井住友信託銀行 株式会社
鑑定評価額		818百万円		信託設定日	2014年5月22日
(価格時点)		(2019年1月31日)		信託期間 満了日	2025年3月末日
最寄駅		京王線「百草園」駅
所在地(住居表示)		東京都日野市落川438番1
土地	地番	東京都日野市落川438番1、439 番1、440番1、441番、442番、 443番、444番	建物	竣工年月	1990年5月
				構造	鉄筋コンクリート造陸屋 根
	建蔽率	40%		階数	3階建
	容積率	80%		用途	老人ホーム
	用途地域	第1種低層住居専用地域		延床面積	1,984.17㎡
	敷地面積	2,211.28㎡		所有形態	所有権
	所有形態	所有権
PM会社		株式会社 ベネッセスタイルケア	マスターリース会社		株式会社 ベネッセスタイルケア
特記事項 該当ありません。
賃貸借の概要
総賃貸可能面積		1,984.17㎡	稼働率		100.0%
総賃貸面積		1,984.17㎡	テナント数		1
代表的テナント		株式会社ベネッセスタイルケア	敷金・保証金		非開示
総賃料収入(年換算)		非開示
(代表的テナントの契約概要) ・契約形態:普通建物賃貸借契約 ・契約期間:2006年5月25日から2026年5月24日まで ・賃料改定:賃料は、2010年3月1日を起算日として5年毎に賃貸人と賃借人が協議の上、合意により変更することができます。 ・契約更新:契約期間満了の6ヵ月前までに、賃貸人又は賃借人がその相手方に対して、更新拒絶の意思表示をしないときは、賃貸借期間は同一契約内容にて更に5年間更新されるものとし、以降この例によります。 ・中途解約:賃貸人及び賃借人は、賃貸借期間中は賃貸人賃借人ともに契約を継続させることとし、賃貸借期間中は解約できないものとします。

鑑定評価サマリー
物件名			ボンセジュール日野
鑑定評価額			818百万円
鑑定機関			株式会社谷澤総合鑑定所
価格時点			2019年1月31日

項目				内容	概要等
収益価格				818百万円	DCF法による収益価格を標準に、直接還元法による収益価格からの検証を行って査定
	直接還元法による価格			832百万円	標準的かつ安定的な純収益を還元利回りで還元して査定
		(1)運営純収益 (NOI)		43百万円	―
		(2)一時金の運用益		0百万円	運用利回りを1.0%として運用益を査定
		(3)資本的支出		3百万円	エンジニアリング・レポート及び類似事例を参考に査定
		(4)純収益 (NCF=(1)+(2)-(3))		39百万円	―
		(5)還元利回り		4.8%	近隣地域又は同一需給圏内の類似地域等における複数の取引利回りとの比較検討を行い、また、将来の純収益の変動予測を勘案し、割引率との関係にも留意の上、査定
		DCF法による価格		812百万円	―
			割引率	4.9%	金融商品の利回りを基にした積上げ等によりベース利回りを定め、対象不動産に係る個別リスクを勘案して査定
			最終還元利回り	5.0%	還元利回りを基礎に将来の予測不確実性を加味して査定
積算価格				732百万円	―
	土地比率			77.0%	―
	建物比率			23.0%	―

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項

対象不動産は、京王線「百草園」駅から徒歩4分程度と利便性が高く、また、静かな住宅地に立地するなど、居住環境も優れています。建物については、老人ホームとして十分な設備水準を有しているほか、サービス面でも24時間介護職員が常駐している上、継続的な看取りの実績もあるなどの安心感もあります。対象不動産は、代替・競争関係にある不動産との比較において多くの優位性を備える物件で、その競争力は高いです。以上のこと等を勘案して鑑定評価額を決定しました。

入居者の状況・施設の概要(重要事項説明書記載日 2018年10月1日)
ボンセジュール日野
オペレーター	株式会社 ベネッセスタイルケア	開設年月日	2012年4月1日
施設の類型	介護付有料老人ホーム	居室数(室)	56
居住の権利形態	利用権方式	定員(人)	58
居室面積帯(㎡)	15.6～31.3	入居者数(人)	54
入居時要件	自立・要支援・要介護	入居率(%)	93.1
入居者の平均要介護度	2.52	入居者の平均年齢(才)	88.3
利用者の 支払い方式
	一時金方式	月払い方式
入居一時金(千円)	5,100～14,900	なし
月額利用料(千円)	164～408	309～616
介護に関わる職員体制	2.5:1以上	夜間職員体制(最小時人数)	介護職員2人以上
協力医療機関	医療法人社団 平成優和会 百草の森ふれあいクリニック 医療法人社団 共済会 共済会櫻井病院 医療法人社団 栄友会 在宅医療ゆずクリニック 医療法人社団 恵仁会 府中恵仁会病院
協力歯科医療機関	医療法人社団 佳仁会 ステーション歯科

物件番号:有老-4

物件名称	ボンセジュール武蔵新城		分類	介護付有料老人ホーム
特定資産の概要
取得年月日		2015年3月19日	特定資産の種類		信託受益権
取得価格		582百万円	信託受益権の概要	信託受託者	三井住友信託銀行 株式会社
鑑定評価額		643百万円		信託設定日	2014年5月22日
(価格時点)		(2019年1月31日)		信託期間 満了日	2025年3月末日
最寄駅		JR南武線「武蔵新城」駅
所在地(住居表示)		神奈川県川崎市高津区千年773番2
土地	地番	神奈川県川崎市高津区千年773番 2	建物	竣工年月	1985年2月
				構造	鉄筋コンクリート造陸屋 根
	建蔽率	60%		階数	4階建
	容積率	200%		用途	老人ホーム
	用途地域	第1種住居地域		延床面積	1,710.43㎡
	敷地面積	1,233.49㎡		所有形態	所有権
	所有形態	所有権
PM会社		株式会社 ベネッセスタイルケア	マスターリース会社		株式会社 ベネッセスタイルケア
特記事項 該当ありません。
賃貸借の概要
総賃貸可能面積		1,710.43㎡	稼働率		100.0%
総賃貸面積		1,710.43㎡	テナント数		1
代表的テナント		株式会社ベネッセスタイルケア	敷金・保証金		非開示
総賃料収入(年換算)		非開示
(代表的テナントの契約概要) ・契約形態:普通建物賃貸借契約 ・契約期間:2006年11月24日から2026年11月23日まで ・賃料改定:賃料は、2010年3月1日を起算日として5年毎に賃貸人と賃借人が協議の上、合意により変更することができます。 ・契約更新:契約期間満了の6ヵ月前までに、賃貸人又は賃借人がその相手方に対して、更新拒絶の意思表示をしないときは、賃貸借期間は同一契約内容にて更に5年間更新されるものとし、以降この例によります。 ・中途解約:賃貸人及び賃借人は、賃貸借期間中は賃貸人賃借人ともに契約を継続させることとし、賃貸借期間中は解約できないものとします。

鑑定評価サマリー
物件名			ボンセジュール武蔵新城
鑑定評価額			643百万円
鑑定機関			株式会社谷澤総合鑑定所
価格時点			2019年1月31日

項目				内容	概要等
収益価格				643百万円	DCF法による収益価格を標準に、直接還元法による収益価格からの検証を行って査定
	直接還元法による価格			653百万円	標準的かつ安定的な純収益を還元利回りで還元して査定
		(1)運営純収益 (NOI)		36百万円	―
		(2)一時金の運用益		0百万円	運用利回りを1.0%として運用益を査定
		(3)資本的支出		3百万円	エンジニアリング・レポート及び類似事例を参考に査定
		(4)純収益 (NCF=(1)+(2)-(3))		33百万円	―
		(5)還元利回り		5.1%	近隣地域又は同一需給圏内の類似地域等における複数の取引利回りとの比較検討を行い、また、将来の純収益の変動予測を勘案し、割引率との関係にも留意の上、査定
		DCF法による価格		638百万円	―
			割引率	5.2%	金融商品の利回りを基にした積上げ等によりベース利回りを定め、対象不動産に係る個別リスクを勘案して査定
			最終還元利回り	5.3%	還元利回りを基礎に将来の予測不確実性を加味して査定
積算価格				605百万円	―
	土地比率			80.8%	―
	建物比率			19.2%	―

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項

対象不動産は、JR南武線「武蔵新城」駅から徒歩約13分、戸建住宅や中低層共同住宅が建ち並ぶ閑静な住宅街に立地しています。建物については、企業の独身寮として建設された建物を改修したものであり、最小の居室面積は13㎡とやや狭いものの、建物内には複数の浴室や健康管理室等の支援施設も充実している等、居住者にとって安心できる生活空間が確保されており、一定の市場競争力を有するものと認められます。以上のこと等を勘案して鑑定評価額を決定しました。

入居者の状況・施設の概要(重要事項説明書記載日 2018年10月1日)
ボンセジュール武蔵新城
オペレーター	株式会社 ベネッセスタイルケア	開設年月日	2012年4月1日
施設の類型	介護付有料老人ホーム	居室数(室)	46
居住の権利形態	利用権方式	定員(人)	49
居室面積帯(㎡)	13.0～26.7	入居者数(人)	44
入居時要件	自立・要支援・要介護	入居率(%)	89.8
入居者の平均要介護度	2.49	入居者の平均年齢(才)	90.0
利用者の 支払い方式
	一時金方式	月払い方式
入居一時金(千円)	4,200～12,000	なし
月額利用料(千円)	164～388	280～561
介護に関わる職員体制	2.5:1以上	夜間職員体制(最小時人数)	介護職員2人以上
協力医療機関	医療法人社団 明芳会 横浜新都市脳神経外科病院 医療法人社団 亮友会 福住医院 医療法人社団 和啓会 メディクスクリニック溝の口 一般財団法人 聖マリアンナ会 東横惠愛病院 医療法人社団 明芳会 江田記念病院 日本医科大学武蔵小杉病院
協力歯科医療機関	記載なし

物件番号:有老-5

物件名称	メディカル・リハビリホームボンセジュール秦野渋沢		分類	介護付有料老人ホーム
特定資産の概要
取得年月日		2015年3月19日	特定資産の種類		信託受益権
取得価格		728百万円	信託受益権の概要	信託受託者	三井住友信託銀行 株式会社
鑑定評価額		850百万円		信託設定日	2014年5月22日
(価格時点)		(2019年1月31日)		信託期間 満了日	2025年3月末日
最寄駅		小田急小田原線「渋沢」駅
所在地(住居表示)		神奈川県秦野市渋沢上一丁目6番60
土地	地番	神奈川県秦野市渋沢一丁目518番 2、518番8、518番9	建物	竣工年月	1991年7月
				構造	鉄筋コンクリート造亜鉛 メッキ鋼板葺
	建蔽率	60%		階数	5階建
	容積率	180%		用途	老人ホーム
	用途地域	第1種中高層住居専用地域		延床面積	3,435.79㎡
	敷地面積	2,588.04㎡		所有形態	所有権
	所有形態	所有権
PM会社		株式会社 ベネッセスタイルケア	マスターリース会社		株式会社 ベネッセスタイルケア
特記事項 該当ありません。
賃貸借の概要
総賃貸可能面積		3,435.79㎡	稼働率		100.0%
総賃貸面積		3,435.79㎡	テナント数		1
代表的テナント		株式会社ベネッセスタイルケア	敷金・保証金		非開示
総賃料収入(年換算)		非開示
(代表的テナントの契約概要) ・契約形態:普通建物賃貸借契約 ・契約期間:2007年5月22日から2027年5月21日まで ・賃料改定:賃料は、2010年3月1日を起算日として5年毎に賃貸人と賃借人が協議の上、合意により変更することができます。 ・契約更新:契約期間満了の6ヵ月前までに、賃貸人又は賃借人がその相手方に対して、更新拒絶の意思表示をしないときは、賃貸借期間は同一契約内容にて更に5年間更新されるものとし、以降この例によります。 ・中途解約:賃貸人及び賃借人は、賃貸借期間中は賃貸人賃借人ともに契約を継続させることとし、賃貸借期間中は解約できないものとします。

鑑定評価サマリー
物件名			メディカル・リハビリホームボンセジュール秦野渋沢
鑑定評価額			850百万円
鑑定機関			株式会社谷澤総合鑑定所
価格時点			2019年1月31日

項目				内容	概要等
収益価格				850百万円	DCF法による収益価格を標準に、直接還元法による収益価格からの検証を行って査定
	直接還元法による価格			864百万円	標準的かつ安定的な純収益を還元利回りで還元して査定
		(1)運営純収益 (NOI)		47百万円	―
		(2)一時金の運用益		0百万円	運用利回りを1.0%として運用益を査定
		(3)資本的支出		4百万円	エンジニアリング・レポート及び類似事例を参考に査定
		(4)純収益 (NCF=(1)+(2)-(3))		43百万円	―
		(5)還元利回り		5.0%	近隣地域又は同一需給圏内の類似地域等における複数の取引利回りとの比較検討を行い、また、将来の純収益の変動予測を勘案し、割引率との関係にも留意の上、査定
		DCF法による価格		844百万円	―
			割引率	5.1%	金融商品の利回りを基にした積上げ等によりベース利回りを定め、対象不動産に係る個別リスクを勘案して査定
			最終還元利回り	5.2%	還元利回りを基礎に将来の予測不確実性を加味して査定
積算価格				668百万円	―
	土地比率			45.4%	―
	建物比率			54.6%	―

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項

対象不動産は、小田急小田原線「渋沢」駅から徒歩約10分、戸建住宅や中低層共同住宅が建ち並ぶ閑静な住宅街に存し、住環境は良好といえます。建物内には、機能訓練スペースや24時間看護師常駐の健康管理室等の支援施設も充実し、居住者にとって安心できる生活空間が確保されており、対象不動産は一定の市場競争力を有するものと認められます。以上のこと等を勘案して鑑定評価額を決定しました。

入居者の状況・施設の概要(重要事項説明書記載日 2018年10月1日)
メディカル・リハビリホームボンセジュール秦野渋沢
オペレーター	株式会社 ベネッセスタイルケア	開設年月日	2012年4月1日
施設の類型	介護付有料老人ホーム	居室数(室)	100
居住の権利形態	利用権方式	定員(人)	101
居室面積帯(㎡)	14.0～28.1	入居者数(人)	94
入居時要件	自立・要支援・要介護	入居率(%)	93.1
入居者の平均要介護度	2.36	入居者の平均年齢(才)	88.0
利用者の 支払い方式
	一時金方式	月払い方式
入居一時金(千円)	3,000～10,200	なし
月額利用料(千円)	159～403	262～520
介護に関わる職員体制	2.5:1以上	夜間職員体制(最小時人数)	介護職員3人以上 看護職員1人以上
協力医療機関	医療法人社団 SSFネットワーク みどりクリニック 医療法人社団 湘南中央会 秦野寿町クリニック 医療法人 おひさま会 おひさまクリニック 医療法人社団 三喜会 鶴巻温泉病院 医療法人社団 康心会 湘南さくら病院
協力歯科医療機関	医療法人社団 玉成会 中西歯科

物件番号:有老-6

物件名称	メディカル・リハビリホームボンセジュール小牧		分類	住宅型有料老人ホーム
特定資産の概要
取得年月日		2015年3月19日	特定資産の種類		信託受益権
取得価格		1,270百万円	信託受益権の概要	信託受託者	三井住友信託銀行 株式会社
鑑定評価額		1,450百万円		信託設定日	2014年5月22日
(価格時点)		(2019年1月31日)		信託期間 満了日	2025年3月末日
最寄駅		名鉄小牧線「味岡」駅
所在地(住居表示)		愛知県小牧市城山三丁目1番
土地	地番	愛知県小牧市城山三丁目1番	建物	竣工年月	1991年3月
				構造	鉄骨鉄筋コンクリート・鉄 筋コンクリート・鉄骨造銅 板葺・陸屋根
	建蔽率	60%		階数	10階建
	容積率	200%		用途	老人ホーム
	用途地域	第1種中高層住居専用地域		延床面積	8,858.49㎡
	敷地面積	8,229.85㎡		所有形態	所有権
	所有形態	所有権
PM会社		株式会社 ベネッセスタイルケア	マスターリース会社		株式会社 ベネッセスタイルケア
特記事項 該当ありません。
賃貸借の概要
総賃貸可能面積		8,858.49㎡	稼働率		100.0%
総賃貸面積		8,858.49㎡	テナント数		1
代表的テナント		株式会社ベネッセスタイルケア	敷金・保証金		非開示
総賃料収入(年換算)		非開示
(代表的テナントの契約概要) ・契約形態:普通建物賃貸借契約 ・契約期間:2007年5月22日から2027年5月21日まで ・賃料改定:賃料は、2010年3月1日を起算日として5年毎に賃貸人と賃借人が協議の上、合意により変更することができます。 ・契約更新:契約期間満了の6ヵ月前までに、賃貸人又は賃借人がその相手方に対して、更新拒絶の意思表示をしないときは、賃貸借期間は同一契約内容にて更に5年間更新されるものとし、以降この例によります。 ・中途解約:賃貸人及び賃借人は、賃貸借期間中は賃貸人賃借人ともに契約を継続させることとし、賃貸借期間中は解約できないものとします。

鑑定評価サマリー
物件名			メディカル・リハビリホームボンセジュール小牧
鑑定評価額			1,450百万円
鑑定機関			株式会社谷澤総合鑑定所
価格時点			2019年1月31日

項目				内容	概要等
収益価格				1,450百万円	DCF法による収益価格を標準に、直接還元法による収益価格からの検証を行って査定
	直接還元法による価格			1,460百万円	標準的かつ安定的な純収益を還元利回りで還元して査定
		(1)運営純収益 (NOI)		92百万円	-
		(2)一時金の運用益		0百万円	運用利回りを1.0%として運用益を査定
		(3)資本的支出		12百万円	エンジニアリング・レポート及び類似事例を参考に査定
		(4)純収益 (NCF=(1)+(2)-(3))		80百万円	-
		(5)還元利回り		5.5%	近隣地域又は同一需給圏内の類似地域等における複数の取引利回りとの比較検討を行い、また、将来の純収益の変動予測を勘案し、割引率との関係にも留意の上、査定
		DCF法による価格		1,440百万円	-
			割引率	5.6%	金融商品の利回りを基にした積上げ等によりベース利回りを定め、対象不動産に係る個別リスクを勘案して査定
			最終還元利回り	5.7%	還元利回りを基礎に将来の予測不確実性を加味して査定
積算価格				1,290百万円	-
	土地比率			51.0%	-
	建物比率			49.0%	-

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項

対象不動産は、最寄駅から距離があるものの、バス停が至近に存しており自家用車以外での来訪も特に支障は無いものと認められます。斜向かいに公園が広がるほか、対象不動産を緑道が囲んでいるなど自然環境が良好な立地となっています。対象建物については、居室面積が1人部屋で23～27㎡程度と通常の有料老人ホームに比して広くなっているほか、2007年の用途変更時に共用スペースの充実も図られており、施設グレードについては他の競合物件に劣るものではないと思料されます。さらに、運営面においても、看取りが可能であるという強みがあるほか、医療と福祉が充実した施設であり、代替・競争関係にある不動産との比較において相応の優位性を備える物件と認められます。以上のこと等を勘案して鑑定評価額を決定しました。

入居者の状況・施設の概要(重要事項説明書記載日 2018年10月1日)
メディカル・リハビリホームボンセジュール小牧
オペレーター	株式会社 ベネッセスタイルケア	開設年月日	2012年4月1日
施設の類型	住宅型有料老人ホーム	居室数(室)	124
居住の権利形態	利用権方式	定員(人)	165
居室面積帯(㎡)	23.3～72.9	入居者数(人)	111
入居時要件	自立・要支援・要介護	入居率(%)	67.3
入居者の平均要介護度	2.28	入居者の平均年齢(才)	87.6
利用者の 支払い方式
	一時金方式	月払い方式
入居一時金(千円)	なし	なし
月額利用料(千円)	なし	185～391
介護に関わる職員体制	記載なし	夜間職員体制(最小時人数)	看護職員1人以上 生活支援スタッフ1人以上
協力医療機関	医療法人社団 明照会 トータルサポートクリニック 医療法人 笑顔会 笑顔のおうちクリニック名古屋 医療法人 敬生会 さんクリニック 医療法人社団 喜峰会 東海記念病院
協力歯科医療機関	記載なし

物件番号:有老-7

物件名称	アズハイム光が丘		分類	介護付有料老人ホーム
特定資産の概要
取得年月日		2015年3月20日	特定資産の種類		信託受益権
取得価格		1,385百万円	信託受益権の概要	信託受託者	三井住友信託銀行 株式会社
鑑定評価額		1,570百万円		信託設定日	2014年3月28日
(価格時点)		(2019年1月31日)		信託期間 満了日	2025年3月末日
最寄駅		西武池袋線「石神井公園」駅
所在地(住居表示)		東京都練馬区谷原四丁目3番23号
土地	地番	東京都練馬区谷原四丁目 1747番3	建物	竣工年月	2006年3月
				構造	鉄筋コンクリート造陸屋根
	建蔽率	60%/50%		階数	3階建
	容積率	200%/100%		用途	養護所
	用途地域	第1種住居地域/ 第1種低層住居専用地域		延床面積	3,628.60㎡
	敷地面積	2,868.46㎡		所有形態	所有権
	所有形態	所有権
PM会社		株式会社アズパートナーズ	マスターリース会社		株式会社アズパートナーズ
特記事項 ・本土地の北側に接面している道路については、1969年に練馬大泉石神井付近土地区画整理事業として都市計画決定がなされており、当該決定の対象となっている本物件の土地の一部には、都市計画法に基づく建築制限があります。なお、事業決定の具体的時期等については、本書の日付現在未定です。
賃貸借の概要
総賃貸可能面積		3,628.60㎡	稼働率		100.0%
総賃貸面積		3,628.60㎡	テナント数		1
代表的テナント		株式会社アズパートナーズ	敷金・保証金		非開示
総賃料収入(年換算)		非開示
(代表的テナントの契約概要) ・契約形態:普通建物賃貸借契約 ・契約期間:2014年3月28日から2034年3月27日まで ・契約更新:期間満了の6ヶ月前までに、賃貸人および賃借人が相手方に対して契約を終了させる旨の意思表示をしないときは、本契約は同一条件で更に2年間更新されるものとし、その後の期間満了の場合も同様とします。

鑑定評価サマリー
物件名			アズハイム光が丘
鑑定評価額			1,570百万円
鑑定機関			一般財団法人日本不動産研究所
価格時点			2019年1月31日

項目				内容	概要等
収益価格				1,570百万円	直接還元法とDCF法による収益価格を関連づけて試算
	直接還元法による価格			1,590百万円	安定的な収支を前提とした純収益を還元利回りで還元して査定
		(1)運営純収益 (NOI)		76百万円	―
		(2)一時金の運用益		0百万円	運用利回りを1.0%として運用益を査定
		(3)資本的支出		1百万円	類似不動産における資本的支出の水準、築年数やエンジニアリング・レポートにおける修繕更新費の年平均額等を勘案の上査定
		(4)純収益 (NCF=(1)+(2)-(3))		76百万円	―
		(5)還元利回り		4.8%	各地区の基準となる利回りに、対象不動産の立地条件、建物条件、用途及び事業性に係る条件等に起因するスプレッドを加減するとともに、将来における不確実性や類似不動産に係る取引利回り等を勘案して査定
		DCF法による価格		1,550百万円	―
			割引率	4.6%	類似不動産の取引における投資利回りを参考に、対象不動産の個別性等を総合的に勘案して査定
			最終還元利回り	5.0%	類似不動産に係る取引利回り等を参考に、投資利回りの将来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格及び賃料の動向等を総合的に勘案の上査定
積算価格				1,570百万円	―
	土地比率			71.3%	―
	建物比率			28.7%	―

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項

対象不動産は、最寄り駅である西武池袋線「石神井公園」駅から徒歩約19分とやや距離がありますが、施設の運営上特段問題はなく、住環境は比較的良好で周辺には店舗や病院等の施設も揃っており、相応の立地条件を有しています。対象建物は築年相応の摩滅・損耗等は認められますが、専用居室の広さや付帯設備の充実度の面等を考慮すると、相応の競争力を有しています。事業収支から想定される安定稼働期における標準的な不動産関連経費控除前営業利益に対して、支払賃料は十分に余裕を持った水準に設定されています。以上のこと等を勘案して鑑定評価額を決定しました。

入居者の状況・施設の概要(重要事項説明書記載日 2018年8月1日)
アズハイム光が丘
オペレーター	株式会社アズパートナーズ	開設年月日	2006年5月1日
施設の類型	介護付有料老人ホーム	居室数(室)	83
居住の権利形態	利用権方式	定員(人)	89
居室面積帯(㎡)	18.2～36.4	入居者数(人)	81
入居時要件	自立・要支援・要介護	入居率(%)	91.0
入居者の平均要介護度	2.09	入居者の平均年齢(才)	87.5
利用者の 支払い方式
	一時金方式	月払い方式
入居一時金(千円)	7,800～21,600	なし
月額利用料(千円)	166～421	351～691
介護に関わる職員体制	2.5:1以上	夜間職員体制(最小時人数)	介護職員4人以上
協力医療機関	中村医院 医療法人浩生会 スズキ病院 公益社団法人地域医療振興協会 練馬光が丘病院
協力歯科医療機関	岡歯科医院 コンパスデンタルクリニック三鷹 医療法人優心会 練馬大塚歯科医院

物件番号:有老-8

物件名称	アズハイム文京白山		分類	介護付有料老人ホーム
特定資産の概要
取得年月日		2015年3月20日	特定資産の種類		信託受益権
取得価格		1,430百万円	信託受益権の概要	信託受託者	三井住友信託銀行 株式会社
鑑定評価額		1,630百万円		信託設定日	2014年10月29日
(価格時点)		(2019年1月31日)		信託期間 満了日	2025年3月末日
最寄駅		都営地下鉄三田線「白山」駅
所在地(住居表示)		東京都文京区白山四丁目36番13号
土地	地番	東京都文京区白山四丁目 55番20	建物	竣工年月	2007年2月
				構造	鉄筋コンクリート造陸屋根
	建蔽率	80%		階数	8階建
	容積率	400%		用途	老人ホーム、保育所
	用途地域	近隣商業地域		延床面積	2,494.78㎡
	敷地面積	540.29㎡		所有形態	所有権
	所有形態	所有権
PM会社		株式会社アズパートナーズ	マスターリース会社		株式会社アズパートナーズ
特記事項 該当ありません。
賃貸借の概要
総賃貸可能面積		2,494.78㎡	稼働率		100.0%
総賃貸面積		2,494.78㎡	テナント数		2
代表的テナント		株式会社アズパートナーズ	敷金・保証金		非開示
総賃料収入(年換算)		非開示
(代表的テナントの契約概要) ・契約形態:普通建物賃貸借契約 ・契約期間:2007年3月29日から2027年3月28日まで ・賃料改定:賃貸人及び賃借人は本契約締結日から5年を経過する毎に、本契約締結日後5年を経過する日(10年を経過する日以降も同様とします)の6ヶ月以上前から協議の上、本件賃料を合意により改定することができます。 協議の際には、土地又は建物に対する公租公課、賃料水準の変動、消費者物価指数の増減率、経済情勢の変動等及び市場調査の結果等を参考に努めるものとし、当該協議により賃料改定がなされる場合を除き賃料は増減されないものとし、賃借人及び賃貸人の間で、賃料改定に関する協議が調わなかった場合には、従前の条件に従うものとします。 ・契約更新:賃貸人又は賃借人が、上記賃貸借契約期間満了日の1年前から6ヶ月前までの間に、相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除き、同契約期間満了日におけるものと同一の条件で同契約はさらに2年間更新されるものとし以後も同様とします。 ・中途解約:賃借人は2022年3月29日までの間は解約することはできません。2022年3月29日以降は、賃借人は賃貸人に対し6か月以上の予告期間を定めた書面による通知をすることにより、中途解約することができます。但し、法人税法施行令(昭和40年政令第97号。その後の改正を含みます。以下「法人税法施行令」といいます。)第131条の2第1項及び第3項に抵触し、本契約に基づく賃貸借がリース取引と認定される場合には、賃貸人及び賃借人は2022年3月29日までの期間を別途合意のうえ変更できるものとします。 ・優先交渉権:賃貸人が本物件を処分する場合には、賃借人に本物件の買取りについての優先交渉権が付与されています。

鑑定評価サマリー
物件名			アズハイム文京白山
鑑定評価額			1,630百万円
鑑定機関			一般財団法人日本不動産研究所
価格時点			2019年1月31日

項目				内容	概要等
収益価格				1,630百万円	直接還元法とDCF法による収益価格を関連づけて試算
	直接還元法による価格			1,650百万円	安定的な収支を前提とした純収益を還元利回りで還元して査定
		(1)運営純収益 (NOI)		73百万円	―
		(2)一時金の運用益		0百万円	運用利回りを1.0%として運用益を査定
		(3)資本的支出		0百万円	類似不動産における資本的支出の水準、築年数やエンジニアリング・レポートにおける修繕更新費の年平均額等を勘案の上査定
		(4)純収益 (NCF=(1)+(2)-(3))		72百万円	―
		(5)還元利回り		4.4%	各地区の基準となる利回りに、対象不動産の立地条件、建物条件等に起因するスプレッドを加減するとともに、将来における不確実性や類似不動産に係る取引利回り等を勘案して査定
		DCF法による価格		1,610百万円	―
			割引率	4.2%	類似不動産の取引における投資利回りを参考に、対象不動産の個別性等を総合的に勘案して査定
			最終還元利回り	4.6%	類似不動産に係る取引利回り等を参考に、投資利回りの将来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格及び賃料の動向等を総合的に勘案の上査定
積算価格				1,500百万円	―
	土地比率			74.7%	―
	建物比率			25.3%	―

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項

対象不動産は、最寄り駅である都営地下鉄三田線「白山」駅から徒歩約8分に位置し、住環境は良好で周辺には日用品店舗や医院等の施設も揃っており、立地条件は相応の競争力を有しています。対象建物は築年相応の摩滅・損耗等は認められますが、専用居室の広さや付帯設備の充実度を考慮しますと、相応の競争力を有しています。事業収支から想定される安定稼働期における標準的な不動産関連経費控除前営業利益に対して、支払賃料は十分に余裕を持った水準に設定されています。以上のこと等を勘案して鑑定評価額を決定しました。

入居者の状況・施設の概要(重要事項説明書記載日 2018年7月1日)
アズハイム文京白山
オペレーター	株式会社アズパートナーズ	開設年月日	2007年4月1日
施設の類型	介護付有料老人ホーム	居室数(室)	50
居住の権利形態	利用権方式	定員(人)	52
居室面積帯(㎡)	17.1～30.0	入居者数(人)	45
入居時要件	自立・要支援・要介護	入居率(%)	86.5
入居者の平均要介護度	2.64	入居者の平均年齢(才)	86.2
利用者の 支払い方式
	一時金方式	月払い方式
入居一時金(千円)	15,000～27,900	なし
月額利用料(千円)	186～441	501～796
介護に関わる職員体制	2:1以上	夜間職員体制(最小時人数)	介護職員2人以上
協力医療機関	医療法人財団黎明会 大塚クリニック 東都文京病院 社会医療法人社団大成会 長汐病院 医療法人財団百葉の会 銀座医院上野透析クリニック
協力歯科医療機関	ナカデンビルデンタルオフィス

物件番号:有老-9

物件名称	SOMPOケア ラヴィーレ町田小野路		分類	介護付有料老人ホーム
特定資産の概要
取得年月日		2015年3月20日	特定資産の種類		信託受益権
取得価格		3,580百万円	信託受益権の概要	信託受託者	三井住友信託銀行 株式会社
鑑定評価額		3,810百万円		信託設定日	2014年10月29日
(価格時点)		(2019年1月31日)		信託期間 満了日	2025年3月末日
最寄駅		京王相模原線「京王永山」駅、小田急多摩線「小田急永山」駅
所在地(住居表示)		東京都町田市小野路町1612
土地	地番	東京都町田市小野路町字堂 谷1611番28、1612番1、 1613番1、1622番、1623番 1	建物	竣工年月	2007年10月
				構造	鉄筋コンクリート造陸屋根
	建蔽率	50%		階数	地下1階付6階建
	容積率	150%		用途	老人ホーム
	用途地域	第1種中高層住居専用地域		延床面積	7,720.17㎡
	敷地面積	7,404.13㎡		所有形態	所有権
	所有形態	所有権
PM会社		SOMPOケア株式会社	マスターリース会社		SOMPOケア株式会社
特記事項 該当ありません。
賃貸借の概要
総賃貸可能面積		7,720.17㎡	稼働率		100.0%
総賃貸面積		7,720.17㎡	テナント数		1
代表的テナント		SOMPOケア株式会社	敷金・保証金		非開示
総賃料収入(年換算)		非開示
(代表的テナントの契約概要) ・契約形態:普通建物賃貸借契約 ・契約期間:2007年11月1日から2027年10月31日まで ・賃料改定:契約締結日から5年を経過する毎に双方協議の上、本件賃料を改定することができるものとします。 ・契約更新:賃貸人又は賃借人が、期間満了日の1年前から6ヶ月前までの間に、相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除き、期間満了日におけるものと同一の条件で同契約はさらに10年間更新されるものとし以後も同様とします。 ・中途解約:賃貸借開始日から15年間は解約することはできません。但し、やむを得ない理由で中途解約を行う場合には、賃貸人の書面による承諾を得た上で、解約日の12ヶ月前までに書面による解約通知を行わなければならず、賃貸人が代替賃借人との契約を締結するまでは、賃借人の義務を免れることはできません。 ・優先交渉権:賃貸人が本物件を処分する場合には、賃借人に本物件の買取りについての優先交渉権が付与されています。

鑑定評価サマリー
物件名			SOMPOケア ラヴィーレ町田小野路
鑑定評価額			3,810百万円
鑑定機関			一般財団法人日本不動産研究所
価格時点			2019年1月31日

項目				内容	概要等
収益価格				3,810百万円	直接還元法とDCF法による収益価格を関連づけて試算
	直接還元法による価格			3,850百万円	現行賃貸借契約を前提とした純収益を還元利回りで還元して査定
		(1)運営純収益 (NOI)		192百万円	―
		(2)一時金の運用益		0百万円	運用利回りを1.0%として運用益を査定
		(3)資本的支出		4百万円	類似不動産における資本的支出の水準、築年数やエンジニアリング・レポートにおける修繕更新費の年平均額等を勘案の上査定
		(4)純収益 (NCF=(1)+(2)-(3))		188百万円	―
		(5)還元利回り		4.9%	各地区の基準となる利回りに、対象不動産の立地条件、建物条件、用途及び事業性に係る条件等に起因するスプレッドを加減するとともに、将来における不確実性や類似不動産に係る取引利回り等を勘案して査定
		DCF法による価格		3,760百万円	―
			割引率	4.7%	類似不動産の取引における投資利回りを参考に、対象不動産の個別性等を総合的に勘案して査定
			最終還元利回り	5.1%	類似不動産に係る取引利回り等を参考に、投資利回りの将来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格及び賃料の動向等を総合的に勘案の上査定
積算価格				2,820百万円	―
	土地比率			35.1%	―
	建物比率			64.9%	―

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項

対象不動産は、最寄り駅である京王相模原線「京王永山」駅・小田急多摩線「小田急永山」駅から道路距離で約4.2㎞と最寄り駅からは徒歩圏外にありますが、全室個室もしくは夫婦向けの2人居室、かつ居室面積は標準的な居室で20㎡程度と十分な面積が確保されている等、建物条件の面では十分な競争力を有すると考えられます。また、オペレーターは信用力・ブランド力があり、オペレーション能力及び建物賃貸借の契約内容等を考慮すると、賃料収入の安定性が期待できます。以上のこと等を勘案して鑑定評価額を決定しました。

入居者の状況・施設の概要(重要事項説明書記載日 2018年7月1日)
SOMPOケア ラヴィーレ町田小野路
オペレーター	SOMPOケア株式会社	開設年月日	2007年11月1日
施設の類型	介護付有料老人ホーム	居室数(室)	163
居住の権利形態	利用権方式	定員(人)	169
居室面積帯(㎡)	17.8～38.1	入居者数(人)	112
入居時要件	要支援・要介護	入居率(%)	66.3
入居者の平均要介護度	2.63	入居者の平均年齢(才)	89.8
利用者の 支払い方式
	一時金方式	月払い方式
入居一時金(千円)	4,800～13,600	-
月額利用料(千円)	211～423	291～605
介護に関わる職員体制	2.5:1以上	夜間職員体制(最小時人数)	介護職員4人以上
協力医療機関	医療法人 凰和会 港北メディカルクリニック 医療法人社団 平成優和会 百草の森ふれあいクリニック
協力歯科医療機関	医療法人社団 夏櫻会 おくぬし歯科医院

物件番号:有老-10

物件名称	SOMPOケア ラヴィーレあざみ野		分類	介護付有料老人ホーム
特定資産の概要
取得年月日		2015年3月20日	特定資産の種類		信託受益権
取得価格		3,050百万円	信託受益権の概要	信託受託者	三井住友信託銀行 株式会社
鑑定評価額		3,270百万円		信託設定日	2014年10月29日
(価格時点)		(2019年1月31日)		信託期間 満了日	2025年3月末日
最寄駅		横浜市営地下鉄ブルーライン「中川」駅
所在地(住居表示)		神奈川県横浜市都筑区あゆみが丘19番24
土地	地番	神奈川県横浜市都筑区あゆみが 丘19番10	建物	竣工年月	2004年3月
				構造	鉄筋コンクリート造陸屋 根
	建蔽率	60%		階数	地下1階付5階建
	容積率	200%		用途	老人ホーム
	用途地域	準住居地域		延床面積	5,789.25㎡
	敷地面積	2,748.64㎡		所有形態	所有権
	所有形態	所有権
PM会社		SOMPOケア株式会社	マスターリース会社		SOMPOケア株式会社
特記事項 該当ありません。
賃貸借の概要
総賃貸可能面積		5,789.25㎡	稼働率		100.0%
総賃貸面積		5,789.25㎡	テナント数		1
代表的テナント		SOMPOケア株式会社	敷金・保証金		非開示
総賃料収入(年換算)		非開示
(代表的テナントの契約概要) ・契約形態:普通建物賃貸借契約 ・契約期間:2007年6月28日から2027年6月27日まで ・賃料改定:契約締結日から5年を経過する毎に双方協議の上、本件賃料を改定することができます。 ・契約更新:賃貸人又は賃借人が、期間満了日の1年前から6ヶ月前までの間に、相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除き、期間満了日におけるものと同一の条件で同契約はさらに10年間更新されるものとし、以後も同様とします。 ・中途解約:賃貸借開始日から15年間は解約することはできません。但し、やむを得ない理由で中途解約を行う場合には、賃貸人の書面による承諾を得た上で、解約日の12ヶ月前までに書面による解約通知を行わなければならず、賃貸人が代替賃借人との契約を締結するまでは、賃借人の義務を免れることはできません。 ・優先交渉権:賃貸人が本物件を処分する場合には、賃借人に本物件の買取りについての優先交渉権が付与されています。

鑑定評価サマリー
物件名			SOMPOケア ラヴィーレあざみ野
鑑定評価額			3,270百万円
鑑定機関			一般財団法人日本不動産研究所
価格時点			2019年1月31日

項目				内容	概要等
収益価格				3,270百万円	直接還元法とDCF法による収益価格を関連づけて試算
	直接還元法による価格			3,310百万円	現行賃貸借契約を前提とした純収益を還元利回りで還元して査定
		(1)運営純収益 (NOI)		155百万円	―
		(2)一時金の運用益		0百万円	運用利回りを1.0%として運用益を査定
		(3)資本的支出		4百万円	類似不動産における資本的支出の水準、築年数やエンジニアリング・レポートにおける修繕更新費の年平均額等を勘案の上査定
		(4)純収益 (NCF=(1)+(2)-(3))		152百万円	―
		(5)還元利回り		4.6%	最も投資リスクが低いと認められる不動産の利回りを基準とし、対象不動産の立地条件、建物条件、用途及び事業性に係る条件等に起因するスプレッドを加減するとともに、将来における不確実性や類似不動産に係る取引利回り等を勘案して査定
		DCF法による価格		3,220百万円	―
			割引率	4.4%	類似不動産の取引における投資利回りを参考に、対象不動産の個別性等を総合的に勘案して査定
			最終還元利回り	4.8%	類似不動産に係る取引利回り等を参考に、投資利回りの将来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格及び賃料の動向等を総合的に勘案の上査定
積算価格				2,260百万円	―
	土地比率			52.9%	―
	建物比率			47.1%	―

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項

対象不動産は、最寄り駅である横浜市営地下鉄ブルーライン「中川」駅から徒歩約12分、東急田園都市線ほか「あざみ野」駅からも徒歩圏内の立地にあります。採光・通風に配慮し、廊下幅も十分確保されているなど、入居者の居住快適性に配慮した高級感のある施設であり、建物条件は優れています。今後予測される事業収支から想定される負担可能賃料水準に対して、支払賃料は余裕を持った水準に設定されており、賃借人のオペレーション能力・信用力及び建物賃貸借契約内容等を考慮すると、賃料収入の安定性が期待できます。以上のこと等を勘案して鑑定評価額を決定しました。

入居者の状況・施設の概要(重要事項説明書記載日 2018年7月1日)
SOMPOケア ラヴィーレあざみ野
オペレーター	SOMPOケア株式会社	開設年月日	2007年6月1日
施設の類型	介護付有料老人ホーム	居室数(室)	145
居住の権利形態	利用権方式	定員(人)	145
居室面積帯(㎡)	19.5	入居者数(人)	84
入居時要件	要支援・要介護	入居率(%)	57.9
入居者の平均要介護度	2.97	入居者の平均年齢(才)	89.5
利用者の 支払い方式
	一時金方式	月払い方式
入居一時金(千円)	9,800～13,800	―
月額利用料(千円) (税抜)	205	369～435
介護に関わる職員体制	2.5:1以上	夜間職員体制(最小時人数)	介護職員4人以上 看護職員1人以上
協力医療機関	医療法人社団 檜会 横浜北クリニック 港北ニュータウン診療所 深澤りつクリニック 医療法人 光輪会 あおぞらクリニック
協力歯科医療機関	サンフラワー相模原歯科

物件番号:有老-11

物件名称	さわやか立花館		分類	介護付有料老人ホーム
特定資産の概要
取得年月日		2015年3月20日	特定資産の種類		信託受益権
取得価格		1,520百万円	信託受益権の概要	信託受託者	三井住友信託銀行 株式会社
鑑定評価額		1,580百万円		信託設定日	2014年10月29日
(価格時点)		(2019年1月31日)		信託期間 満了日	2025年3月末日
最寄駅		JR鹿児島本線「笹原」駅
所在地(住居表示)		福岡県福岡市博多区大字立花寺173番15号
土地	地番	福岡県福岡市博多区大字立花 寺字新開地179番57、179番 59、179番61、179番78、福岡 市博多区浦田二丁目179番127	建物	竣工年月	2005年10月
				構造	鉄筋コンクリート造陸屋 根
	建蔽率	60%		階数	地下1階付6階建
	容積率	200%		用途	老人ホーム
	用途地域	用途地域が定められていない都市計画区域		延床面積	5,652.94㎡
	敷地面積	3,359.66㎡		所有形態	所有権
	所有形態	所有権
PM会社		株式会社さわやか倶楽部	マスターリース会社		株式会社さわやか倶楽部
特記事項 ・本土地と北側に直近している市道との間に、オペレーターが所有する土地が存在します。本投資法人は、本物件の取得に際し、オペレーターとの間で、本施設のオペレーターが変更となった場合でも運営上必要となる通行を確保する権利を設定する覚書を締結しています。
賃貸借の概要
総賃貸可能面積		5,652.94㎡	稼働率		100.0%
総賃貸面積		5,652.94㎡	テナント数		1
代表的テナント		株式会社さわやか倶楽部	敷金・保証金		非開示
総賃料収入(年換算)		非開示
(代表的テナントの契約概要) ・契約形態:普通建物賃貸借契約 ・契約期間:2008年1月30日から2028年1月29日まで ・賃料改定:賃貸人及び賃借人は、本契約締結日から5年を経過する毎に、双方協議の上、本件賃料を改定することができるものとします。協議が調わない場合であっても賃借人は賃料支払義務を免れるものではなく、当該協議により賃料改定がなされる場合を除き、本件賃料は増減されないものとします。また、本物件の修繕、不可抗力その他の事由により、本物件の一部を使用することができない場合であっても、本件賃料は減額されないものとします。なお、かかる状況において賃借人に帰責事由がない場合には、賃貸人及び賃借人は、賃料の減額について誠実に協議するものとします。 ・契約更新:賃貸人又は賃借人が、上記賃貸借契約期間満了日の1年前から6ヶ月前(更新拒絶期間)までの間に、相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除き、同契約期間満了日におけるものと同一の条件で同契約はさらに10年間更新されるものとし以後も同様とします。賃貸人及び賃借人は更新拒絶期間においては、本契約の更新に向けて、必要に応じて誠実に協議を行うこととします。 ・中途解約:賃借人は2023年1月29日までの間は解約することはできません。2023年1月29日までの間、賃借人がやむを得ない事由により賃貸人の書面による承諾を得た上で本契約を解約しようとする場合には、賃借人は賃貸人に対して書面にて12ヵ月前迄に通知するものとします。但し、賃借人が、賃貸人が承諾し得る新たな賃借人の候補者を賃貸人に紹介し、賃貸人が新たな賃借人との間で本契約と同等の内容で新たな賃貸借契約を締結するまでの間は、賃借人は本件賃料相当額の支払の義務及び本件事業を継続する義務を負うものとします。 ・優先交渉権:賃貸人が本物件を処分する場合には、賃借人に本物件の買取りについての優先交渉権が付与されています。

鑑定評価サマリー
物件名			さわやか立花館
鑑定評価額			1,580百万円
鑑定機関			一般財団法人日本不動産研究所
価格時点			2019年1月31日

項目				内容	概要等
収益価格				1,580百万円	直接還元法とDCF法による収益価格を関連づけて試算
	直接還元法による価格			1,590百万円	現行賃貸借契約を前提とした純収益を還元利回りで還元して査定
		(1)運営純収益 (NOI)		95百万円	―
		(2)一時金の運用益		0百万円	運用利回りを1.0%として運用益を査定
		(3)資本的支出		6百万円	類似不動産における資本的支出の水準、築年数やエンジニアリング・レポートにおける修繕更新費の年平均額等を勘案の上査定
		(4)純収益 (NCF=(1)+(2)-(3))		89百万円	―
		(5)還元利回り		5.6%	最も投資リスクが低いと認められる不動産の利回りを基準とし、対象不動産の立地条件、建物条件、用途及び事業性に係る条件等に起因するスプレッドを加減するとともに、将来における不確実性や類似不動産に係る取引利回り等を勘案して査定
		DCF法による価格		1,560百万円	―
			割引率	5.4%	類似不動産の取引における投資利回りを参考に、対象不動産の個別性等を総合的に勘案して査定
			最終還元利回り	5.8%	類似不動産に係る取引利回り等を参考に、投資利回りの将来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格及び賃料の動向等を総合的に勘案の上査定
積算価格				1,130百万円	―
	土地比率			11.8%	―
	建物比率			88.2%	―

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項

対象不動産は、最寄り駅であるJR鹿児島本線「笹原」駅から約4㎞と利便性を考慮した立地条件としてはやや劣りますが、入居者の居住快適性に配慮した開放感のある施設で、魅力的な眺望も有することから、類似施設と比較した建物条件は優っています。対象不動産は十分なオペレーション能力及び信用力を有する賃借人に運営されている上、料金面でも高い競争力を有しており、今後の入居率は安定的に推移すると想定されます。また、賃借人の事業収支から想定される負担可能賃料に対して、支払賃料は相応の水準に設定されており、賃料収入の安定性が期待できます。以上のこと等を勘案して鑑定評価額を決定しました。

入居者の状況・施設の概要(重要事項説明書記載日 2018年7月1日)
さわやか立花館
オペレーター	株式会社さわやか倶楽部	開設年月日	2005年11月1日
施設の類型	介護付有料老人ホーム	居室数(室)	104
居住の権利形態	利用権方式	定員(人)	104
居室面積帯(㎡)	14.0	入居者数(人)	103
入居時要件	要支援・要介護	入居率(%)	99.0
入居者の平均要介護度	2.23	入居者の平均年齢(才)	82.4
利用者の 支払い方式
	一時金方式	月払い方式
入居一時金(千円)	―	なし
月額利用料(千円)	―	152～159
介護に関わる職員体制	3:1以上	夜間職員体制(最小時人数)	介護職員4人以上
協力医療機関	すがはら内科クリニック/山本外科・胃腸科医院/鵬鳴会 吉田百年橋クリニック/ 重松内科医院/鵬志会 別府病院/福岡輝栄会病院/心和会 なごみ診療所/ 廣徳会 岡部病院/福岡徳州会病院/福岡医療団 千鳥橋病院/緑風会 水戸病院/ 扶洋会 秦病院
協力歯科医療機関	ACTデンタルクリニック博多/福和会 別府歯科医院/のぞみ歯科 空港東

物件番号:有老-12

物件名称	さわやか和布刈館		分類	介護付有料老人ホーム
特定資産の概要
取得年月日		2015年3月20日	特定資産の種類		信託受益権
取得価格		1,380百万円	信託受益権の概要	信託受託者	三井住友信託銀行 株式会社
鑑定評価額		1,450百万円		信託設定日	2014年10月29日
(価格時点)		(2019年1月31日)		信託期間 満了日	2025年3月末日
最寄駅		JR鹿児島本線「門司港」駅
所在地(住居表示)		福岡県北九州市門司区大久保一丁目9番15
土地	地番	福岡県北九州市門司区大久保一 丁目2726番9、2726番14、2726 番17、2726番18、2732番3	建物	竣工年月	2005年11月
				構造	鉄筋コンクリート造陸屋 根
	建蔽率	60%		階数	4階建
	容積率	200%		用途	老人ホーム
	用途地域	第1種住居地域		延床面積	4,720.46㎡
	敷地面積	3,758.26㎡		所有形態	所有権
	所有形態	所有権
PM会社		株式会社さわやか倶楽部	マスターリース会社		株式会社さわやか倶楽部
特記事項 ・本土地の北東側に接面している道路については、1967年に都市計画決定がなされており、当該決定の対象となっている本物件の土地の一部には、都市計画法に基づく建築制限があります。なお、事業決定の具体的時期等については、本書の日付現在未定です。 ・オペレーターが設置した本物件の利用に供するガスタンクの一部が、南東側隣地に越境しています。本投資法人は本物件の取得に際し、かかる越境に関し当該隣地所有者及びオペレーターとの間で越境に関する覚書を締結しています。
賃貸借の概要
総賃貸可能面積		4,720.46㎡	稼働率		100.0%
総賃貸面積		4,720.46㎡	テナント数		1
代表的テナント		株式会社さわやか倶楽部	敷金・保証金		非開示
総賃料収入(年換算)		非開示
(代表的テナントの契約概要) ・契約形態:普通建物賃貸借契約 ・契約期間:2008年1月30日から2028年1月29日まで ・賃料改定:賃貸人及び賃借人は、本契約締結日から5年を経過する毎に、双方協議の上、本件賃料を改定することができるものとします。協議が調わない場合であっても賃借人は賃料支払義務を免れるものではなく、当該協議により賃料改定がなされる場合を除き、本件賃料は増減されないものとします。また、本物件の修繕、不可抗力その他の事由により、本物件の一部を使用することができない場合であっても、本件賃料は、減額されないものとします。なお、かかる状況において賃借人に帰責事由がない場合には、賃貸人及び賃借人は、賃料の減額について、誠実に協議するものとします。 ・契約更新:賃貸人又は賃借人が、上記賃貸借契約期間満了日の1年前から6ヶ月前(更新拒絶期間)までの間に、相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除き、同契約期間満了日におけるものと同一の条件で同契約はさらに10年間更新されるものとし以後も同様とします。賃貸人及び賃借人は更新拒絶期間においては、本契約の更新に向けて、必要に応じて誠実に協議を行うこととします。 ・中途解約:賃借人は2023年1月29日までの間は解約することはできません。2023年1月29日までの間、賃借人がやむを得ない事由により賃貸人の書面による承諾を得た上で本契約を解約しようとする場合には、賃借人は賃貸人に対して書面にて12ヵ月前迄に通知するものとします。但し、賃借人が、賃貸人が承諾し得る新たな賃借人の候補者を賃貸人に紹介し、賃貸人が新たな賃借人との間で本契約と同等の内容で新たな賃貸借契約を締結するまでの間は、賃借人は本件賃料相当額の支払の義務及び本件事業を継続する義務を負うものとします。 ・優先交渉権:賃貸人が本物件を処分する場合には、賃借人に本物件の買取りについての優先交渉権が付与されています。

鑑定評価サマリー
物件名			さわやか和布刈館
鑑定評価額			1,450百万円
鑑定機関			一般財団法人日本不動産研究所
価格時点			2019年1月31日

項目				内容	概要等
収益価格				1,450百万円	直接還元法とDCF法による収益価格を関連づけて試算
	直接還元法による価格			1,460百万円	現行賃貸借契約を前提とした純収益を還元利回りで還元して査定
		(1)運営純収益 (NOI)		87百万円	―
		(2)一時金の運用益		0百万円	運用利回りを1.0%として運用益を査定
		(3)資本的支出		4百万円	類似不動産における資本的支出の水準、築年数やエンジニアリング・レポートにおける修繕更新費の年平均額等を勘案の上査定
		(4)純収益 (NCF=(1)+(2)-(3))		83百万円	―
		(5)還元利回り		5.7%	最も投資リスクが低いと認められる不動産の利回りを基準とし、対象不動産の立地条件、建物条件、用途及び事業性に係る条件等に起因するスプレッドを加減するとともに、将来における不確実性や類似不動産に係る取引利回り等を勘案して査定
		DCF法による価格		1,440百万円	―
			割引率	5.5%	類似不動産の取引における投資利回りを参考に、対象不動産の個別性等を総合的に勘案して査定
			最終還元利回り	5.9%	類似不動産に係る取引利回り等を参考に、投資利回りの将来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格及び賃料の動向等を総合的に勘案の上査定
積算価格				856百万円	―
	土地比率			10.1%	―
	建物比率			89.9%	―

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項

対象不動産は、最寄り駅であるJR鹿児島本線「門司港」駅から約2.5㎞と利便性を考慮した立地条件としてはやや劣りますが、採光・通風に配慮し、廊下幅も十分確保されている等、入居者の居住快適性に配慮した施設で建物条件は優っています。対象不動産は、安定稼働期における事業収支から算出される負担可能賃料水準に対して、支払賃料は相応の水準に設定されており、賃借人のオペレーション能力・信用力及び建物賃貸借の契約内容等を考慮すると、賃料収入の安定性が期待できます。以上のこと等を勘案して鑑定評価額を決定しました。

入居者の状況・施設の概要(重要事項説明書記載日2018年7月1日)
さわやか和布刈館
オペレーター	株式会社さわやか倶楽部	開設年月日	2005年12月1日
施設の類型	介護付有料老人ホーム	居室数(室)	95
居住の権利形態	利用権方式	定員(人)	95
居室面積帯(㎡)	14.4～17.0	入居者数(人)	93
入居時要件	要支援・要介護	入居率(%)	97.9
入居者の平均要介護度	2.55	入居者の平均年齢(才)	83.4
利用者の 支払い方式
	一時金方式	月払い方式
入居一時金(千円)	―	なし
月額利用料(千円)	―	126～133
介護に関わる職員体制	3:1以上	夜間職員体制(最小時人数)	介護職員3人以上
協力医療機関	新小文字病院 もりた医院 天華外科医院 緑ヶ丘病院
協力歯科医療機関	横代フラワー歯科

物件番号:有老-13

物件名称	さわやか田川館		分類	介護付有料老人ホーム
特定資産の概要
取得年月日		2015年3月20日	特定資産の種類		信託受益権
取得価格		390百万円	信託受益権の概要	信託受託者	三井住友信託銀行 株式会社
鑑定評価額		412百万円		信託設定日	2014年10月29日
(価格時点)		(2019年1月31日)		信託期間 満了日	2025年3月末日
最寄駅		JR日田彦山線「田川伊田」駅、平成筑豊鉄道田川線「匂金」駅
所在地(住居表示)		福岡県田川市大字伊田393番1
土地	地番	福岡県田川市大字伊田389番2、 389番3、391番1、391番3、 392番1、393番1	建物	竣工年月	2006年1月
				構造	鉄筋コンクリート造陸屋 根
	建蔽率	70%		階数	3階建
	容積率	200%		用途	老人ホーム
	用途地域	用途地域が定められていない都 市計画区域		延床面積	2,366.20㎡
	敷地面積	4,300.90㎡		所有形態	所有権
	所有形態	所有権
PM会社		株式会社さわやか倶楽部	マスターリース会社		株式会社さわやか倶楽部
特記事項 該当ありません。
賃貸借の概要
総賃貸可能面積		2,366.20㎡	稼働率		100.0%
総賃貸面積		2,366.20㎡	テナント数		1
代表的テナント		株式会社さわやか倶楽部	敷金・保証金		非開示
総賃料収入(年換算)		非開示
(代表的テナントの契約概要) ・契約形態:普通建物賃貸借契約 ・契約期間:2008年1月30日から2028年1月29日まで ・賃料改定:賃貸人及び賃借人は、本契約締結日から5年を経過する毎に、双方協議の上、本件賃料を改定することができるものとします。協議が調わない場合であっても賃借人は賃料支払義務を免れるものではなく、当該協議により賃料改定がなされる場合を除き、本件賃料は増減されないものとします。また、本物件の修繕、不可抗力その他の事由により、本物件の一部を使用することができない場合であっても、本件賃料は、減額されないものとします。なお、かかる状況において賃借人に帰責事由がない場合には、賃貸人及び賃借人は、賃料の減額について、誠実に協議するものとします。 ・契約更新:賃貸人又は賃借人が、上記賃貸借契約期間満了日の1年前から6ヶ月前(更新拒絶期間)までの間に、相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除き、同契約期間満了日におけるものと同一の条件で同契約はさらに10年間更新されるものとし以後も同様とします。賃貸人及び賃借人は更新拒絶期間においては、本契約の更新に向けて、必要に応じて誠実に協議を行うこととします。 ・中途解約:賃借人は2023年1月29日までの間は解約することはできません。2023年1月29日までの間、賃借人がやむを得ない事由により賃貸人の書面による承諾を得た上で本契約を解約しようとする場合には、賃借人は賃貸人に対して書面にて12ヵ月前迄に通知するものとします。但し、賃借人が、賃貸人が承諾し得る新たな賃借人の候補者を賃貸人に紹介し、賃貸人が新たな賃借人との間で本契約と同等の内容で新たな賃貸借契約を締結するまでの間は、賃借人は本件賃料相当額の支払の義務及び本件事業を継続する義務を負うものとします。 ・優先交渉権:賃貸人が本物件を処分する場合には、賃借人に本物件の買取りについての優先交渉権が付与されています。

鑑定評価サマリー
物件名			さわやか田川館
鑑定評価額			412百万円
鑑定機関			一般財団法人日本不動産研究所
価格時点			2019年1月31日

項目				内容	概要等
収益価格				412百万円	直接還元法とDCF法による収益価格を関連づけて試算
	直接還元法による価格			415百万円	現行賃貸借契約を前提とした純収益を還元利回りで還元して査定
		(1)運営純収益 (NOI)		26百万円	―
		(2)一時金の運用益		0百万円	運用利回りを1.0%として運用益を査定
		(3)資本的支出		2百万円	類似不動産における資本的支出の水準、築年数やエンジニアリング・レポートにおける修繕更新費の年平均額等を勘案の上査定
		(4)純収益 (NCF=(1)+(2)-(3))		24百万円	―
		(5)還元利回り		5.8%	各地区の基準となる利回りに、対象不動産の立地条件、建物条件、用途及び事業性に係る条件等に起因するスプレッドを加減するとともに、将来における不確実性や類似不動産に係る取引利回り等を勘案して査定
		DCF法による価格		409百万円	―
			割引率	5.6%	類似不動産の取引における投資利回りを参考に、対象不動産の個別性等を総合的に勘案して査定
			最終還元利回り	6.0%	類似不動産に係る取引利回り等を参考に、投資利回りの将来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格及び賃料の動向等を総合的に勘案の上査定
積算価格				354百万円	―
	土地比率			18.5%	―
	建物比率			81.5%	―

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項

対象不動産は、JR日田彦山線「田川伊田」駅から約3.4㎞と利便性を考慮した立地条件としてはやや劣りますが、建物については入居者の居住快適性に配慮した開放感のある施設となっており、建物条件は優っています。対象不動産は十分なオペレーション能力及び信用力を有する賃借人に運営されている上、料金面でも高い競争力を有しており、今後の入居率は安定的に推移すると想定されます。また、賃借人の事業収支から想定される負担可能賃料に対して、現行の支払賃料は余裕を持った水準に設定されており、賃料収入の安定性が確保されています。以上のこと等を勘案して鑑定評価額を決定しました。

入居者の状況・施設の概要(重要事項説明書記載日 2018年7月1日)
さわやか田川館
オペレーター	株式会社さわやか倶楽部	開設年月日	2006年2月1日
施設の類型	介護付有料老人ホーム	居室数(室)	60
居住の権利形態	利用権方式	定員(人)	60
居室面積帯(㎡)	13.9～23.0	入居者数(人)	56
入居時要件	要支援・要介護	入居率(%)	93.3
入居者の平均要介護度	1.64	入居者の平均年齢(才)	84.0
利用者の 支払い方式
	一時金方式	月払い方式
入居一時金(千円)	―	なし
月額利用料(千円)	―	88～108
介護に関わる職員体制	3:1以上	夜間職員体制(最小時人数)	介護職員2人以上
協力医療機関	田川市立病院/社会保険田川病院/村上外科病院/田川診療所/向野医院/池尻診療所/ 秋吉整形外科
協力歯科医療機関	丸の内歯科医院/さくら歯科

物件番号:有老-14

物件名称	グッドタイムホーム不動前		分類	介護付有料老人ホーム
特定資産の概要
取得年月日		2015年3月20日	特定資産の種類		信託受益権
取得価格		1,740百万円	信託受益権の概要	信託受託者	三井住友信託銀行 株式会社
鑑定評価額		1,940百万円		信託設定日	2014年10月29日
(価格時点)		(2019年1月31日)		信託期間 満了日	2025年3月末日
最寄駅		東急目黒線「不動前」駅
所在地(住居表示)		東京都品川区西五反田五丁目25番13号
土地	地番	東京都品川区西五反田五 丁目534番1、500番11	建物	竣工年月	1992年3月
				構造	鉄筋コンクリート造陸屋根
	建蔽率	60%		階数	地下1階付5階建
	容積率	300%		用途	老人ホーム
	用途地域	準工業地域		延床面積	3,400.20㎡
	敷地面積	1,206.60㎡		所有形態	所有権
	所有形態	所有権
PM会社		伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社	マスターリース会社		株式会社 JAPANライフデザイン
特記事項 該当ありません。
賃貸借の概要
総賃貸可能面積		3,400.20㎡	稼働率		100.0%
総賃貸面積		3,400.20㎡	テナント数		1
代表的テナント		株式会社 JAPANライフデザイン	敷金・保証金		非開示
総賃料収入(年換算)		非開示
(代表的テナントの契約概要) ・契約形態:普通建物賃貸借契約 ・契約期間:2006年11月30日(引渡日)から2026年11月29日まで ・賃料改定:2006年11月30日から5年を経過する毎に、本件賃料を、引渡日後5年を経過する日(10年を経過する日以後も同様とします)の6ヶ月以上前から協議のうえ、合意により改定することができます。 ・契約更新:賃貸人又は賃借人が、期間満了日の1年前から6ヶ月前までの間に、相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除き、期間満了日におけるものと同一の条件で同契約はさらに2年間更新されるものとし以後も同様とします。 ・中途解約:引渡日から満15年となる日までは、やむを得ない事情がある場合を除き、本契約を中途解約できません。中途解約解禁日以降は、6か月以上の予告期間を定めた書面による通知をすることにより、また中途解約解禁日以前においてもやむを得ない事情がある場合には、90日以上前の事前の書面による通知を配達証明付郵便にて行うことにより、本契約を解約することができます。但し、本契約締結日から中途解約解禁日までの期間が、法人税法施行令第131条の2第1項及び第3項に抵触し、本契約に基づく賃貸借がリース取引と認定される場合には、別途合意のうえ変更することができます。 ・優先交渉権:賃貸人が本物件を処分する場合には、賃借人に本物件の買取りについての優先交渉権が付与されています。

鑑定評価サマリー
物件名			グッドタイムホーム不動前
鑑定評価額			1,940百万円
鑑定機関			一般財団法人日本不動産研究所
価格時点			2019年1月31日

項目				内容	概要等
収益価格				1,940百万円	直接還元法とDCF法による収益価格を関連づけて試算
	直接還元法による価格			1,960百万円	安定的な収支を前提とした純収益を還元利回りで還元して査定
		(1)運営純収益 (NOI)		91百万円	―
		(2)一時金の運用益		0百万円	運用利回りを1.0%として運用益を査定
		(3)資本的支出		5百万円	類似不動産における資本的支出の水準、築年数やエンジニアリング・レポートにおける修繕更新費の年平均額等を勘案の上査定
		(4)純収益 (NCF=(1)+(2)-(3))		86百万円	―
		(5)還元利回り		4.4%	各地区の基準となる利回りに、対象不動産の立地条件、建物条件等に起因するスプレッドを加減するとともに、将来における不確実性や類似不動産に係る取引利回り等を勘案して査定
		DCF法による価格		1,910百万円	―
			割引率	4.2%	類似不動産の取引における投資利回りを参考に、対象不動産の個別性等を総合的に勘案して査定
			最終還元利回り	4.6%	類似不動産に係る取引利回り等を参考に、投資利回りの将来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格及び賃料の動向等を総合的に勘案の上査定
積算価格				1,890百万円	―
	土地比率			88.1%	―
	建物比率			11.9%	―

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項

対象不動産は、最寄り駅である東急目黒線「不動前」駅から徒歩で約4分と徒歩圏内にあり、立地条件が優っています。やや築年は経過しているものの、標準的な居住面積は約20㎡程度と十分な面積が確保されている等、十分な競争力を有しています。また、現行の建物賃貸借契約に基づく賃料は、不動産関連経費控除前営業利益に対して余裕を持った水準に設定されており、賃借人のオペレーション能力及び建物賃貸借の契約内容等を考慮すると、賃料収入の安定性が期待できます。以上のこと等を勘案して鑑定評価額を決定しました。

入居者の状況・施設の概要(重要事項説明書記載日 2018年8月1日)
グッドタイムホーム不動前
オペレーター	株式会社 JAPANライフデザイン	開設年月日	2006年12月1日
施設の類型	介護付有料老人ホーム	居室数(室)	61
居住の権利形態	利用権方式	定員(人)	67
居室面積帯(㎡)	18.0～47.3	入居者数(人)	63
入居時要件	自立・要支援・要介護	入居率(%)	94.0
入居者の平均要介護度	2.47	入居者の平均年齢(才)	89.2
利用者の 支払い方式
	一時金方式	月払い方式
入居一時金(千円)	9,000～52,000	―
月額利用料(千円)	255～433	515～953
介護に関わる職員体制	2:1以上	夜間職員体制(最小時人数)	介護職員3人以上
協力医療機関	昭和大学病院 医療法人社団 洪庵会 いぐさクリニック 医療法人社団 城南はじめ会 二子玉川ライズひろ内科クリニック
協力歯科医療機関	オカムラ歯科医院

物件番号:有老-15

物件名称	ボンセジュール四つ木		分類	介護付有料老人ホーム
特定資産の概要
取得年月日		2016年3月30日	特定資産の種類		信託受益権
取得価格		824百万円	信託受益権の概要	信託受託者	三井住友信託銀行 株式会社
鑑定評価額		886百万円		信託設定日	2014年5月22日
(価格時点)		(2019年1月31日)		信託期間 満了日	2026年3月末日
最寄駅		京成押上線「四ツ木」駅
所在地(住居表示)		東京都葛飾区東四つ木三丁目1番11号
土地	地番	東京都葛飾区東四つ木三丁目149番4、149番9	建物	竣工年月	1989年3月
				構造	鉄筋コンクリート造陸屋 根
	建蔽率	60%		階数	5階建
	容積率	200%		用途	老人ホーム
	用途地域	工業地域		延床面積	1,962.89㎡
	敷地面積	1,136.46㎡		所有形態	所有権
	所有形態	所有権
PM会社		株式会社 ベネッセスタイルケア	マスターリース会社		株式会社 ベネッセスタイルケア
特記事項 該当ありません。
賃貸借の概要
総賃貸可能面積		1,962.89㎡	稼働率		100.0%
総賃貸面積		1,962.89㎡	テナント数		1
代表的テナント		株式会社ベネッセスタイルケア	敷金・保証金		非開示
総賃料収入(年換算)		非開示
(代表的テナントの契約概要) ・契約形態:普通建物賃貸借契約 ・契約期間:2006年1月6日から2026年1月5日まで ・賃料改定:賃料は、2010年3月1日を起算日として5年毎に賃貸人と賃借人が協議の上、合意により変更することができます。 ・契約更新:契約期間満了の6ヵ月前までに、賃貸人又は賃借人がその相手方に対して、更新拒絶の意思表示をしないときは、賃貸借期間は同一契約内容にて更に5年間更新されるものとし、以降この例によります。 ・中途解約:賃貸人及び賃借人は、賃貸借期間中は賃貸人賃借人ともに契約を継続させることとし、賃貸借期間中は解約できないものとします。

鑑定評価サマリー
物件名			ボンセジュール四つ木
鑑定評価額			886百万円
鑑定機関			株式会社谷澤総合鑑定所
価格時点			2019年1月31日

項目				内容	概要等
収益価格				886百万円	DCF法による収益価格を標準に、直接還元法による収益価格からの検証を行って査定
	直接還元法による価格			902百万円	標準的かつ安定的な純収益を還元利回りで還元して査定
		(1)運営純収益 (NOI)		48百万円	―
		(2)一時金の運用益		0百万円	運用利回りを1.0%として運用益を査定
		(3)資本的支出		5百万円	エンジニアリング・レポート及び類似事例を参考に査定
		(4)純収益 (NCF=(1)+(2)-(3))		42百万円	―
		(5)還元利回り		4.7%	近隣地域又は同一需給圏内の類似地域等における複数の取引利回りとの比較検討を行い、また、将来の純収益の変動予測を勘案し、割引率との関係にも留意の上、査定
		DCF法による価格		879百万円	―
			割引率	4.8%	金融商品の利回りを基にした積上げ等によりベース利回りを定め、対象不動産に係る個別リスクを勘案して査定
			最終還元利回り	4.9%	還元利回りを基礎に将来の予測不確実性を加味して査定
積算価格				795百万円	―
	土地比率			80.0%	―
	建物比率			20.0%	―

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項

対象不動産は、京成押上線「四ツ木」駅から徒歩約9分の下町情緒溢れる閑静な住宅街に立地しています。建物については、新築、増築時から用途変更が行われていますが、相応のグレード感、十分な設備水準を有しています。加えて、24時間介護職員が常駐する等介護医療サービスも充実しており、代替・競争関係にある不動産との比較において多くの優位性を備える物件で、その競争力は高いものと思料されます。以上のこと等を勘案して鑑定評価額を決定しました。

入居者の状況・施設の概要(重要事項説明書記載日 2018年10月1日)
ボンセジュール四つ木
オペレーター	株式会社 ベネッセスタイルケア	開設年月日	2012年4月1日
施設の類型	介護付有料老人ホーム	居室数(室)	61
居住の権利形態	利用権方式	定員(人)	65
居室面積帯(㎡)	12.1～24.3	入居者数(人)	59
入居時要件	自立・要支援・要介護	入居率(%)	90.8
入居者の平均要介護度	2.37	入居者の平均年齢(才)	87.6
利用者の 支払い方式
	一時金方式	月払い方式
入居一時金(千円)	3,800～12,200	なし
月額利用料(千円)	159～396	279～552
介護に関わる職員体制	3:1以上	夜間職員体制(最小時人数)	介護職員2人以上
協力医療機関	医療法人社団 仁寿会 中村病院 医療法人社団 晄和会 東京東部サンライズクリニック 医療法人 伯鳳会 東京曳舟病院 医療法人社団 和啓会 メディクス松戸クリニック
協力歯科医療機関	医療法人社団 高輪会 高輪歯科医院

物件番号:有老-16

物件名称	メディカルホームボンセジュール伊丹		分類	住宅型有料老人ホーム
特定資産の概要
取得年月日		2016年3月30日	特定資産の種類		信託受益権
取得価格		514百万円	信託受益権の概要	信託受託者	三井住友信託銀行 株式会社
鑑定評価額		557百万円		信託設定日	2014年5月22日
(価格時点)		(2019年1月31日)		信託期間 満了日	2026年3月末日
最寄駅		阪急伊丹線「阪急伊丹」駅
所在地(住居表示)		兵庫県伊丹市中央一丁目2番25号
土地	地番	兵庫県伊丹市中央一丁目5番、6番	建物	竣工年月	1989年3月
				構造	鉄骨鉄筋コンクリート造
	建蔽率	80%		階数	11階建
	容積率	400%		用途	老人ホーム
	用途地域	商業地域		延床面積	2,129.87㎡
	敷地面積	1,976.11㎡		所有形態	区分所有権
	所有形態	所有権
PM会社		株式会社 ベネッセスタイルケア	マスターリース会社		株式会社 ベネッセスタイルケア
特記事項 該当ありません。
賃貸借の概要
総賃貸可能面積		2,129.87㎡	稼働率		100.0%
総賃貸面積		2,129.87㎡	テナント数		1
代表的テナント		株式会社ベネッセスタイルケア	敷金・保証金		非開示
総賃料収入(年換算)		非開示
(代表的テナントの契約概要) ・契約形態:普通建物賃貸借契約 ・契約期間:2007年5月22日から2027年5月21日まで ・賃料改定:賃料は、2010年3月1日を起算日として5年毎に賃貸人と賃借人が協議の上、合意により変更することができます。 ・契約更新:契約期間満了の6ヵ月前までに、賃貸人又は賃借人がその相手方に対して、更新拒絶の意思表示をしないときは、賃貸借期間は同一契約内容にて更に5年間更新されるものとし、以降この例によります。 ・中途解約:賃貸人及び賃借人は、賃貸借期間中は賃貸人賃借人ともに契約を継続させることとし、賃貸借期間中は解約できないものとします。

鑑定評価サマリー
物件名			メディカルホームボンセジュール伊丹
鑑定評価額			557百万円
鑑定機関			株式会社谷澤総合鑑定所
価格時点			2019年1月31日

項目				内容	概要等
収益価格				557百万円	DCF法による収益価格を標準に、直接還元法による収益価格からの検証を行って査定
	直接還元法による価格			566百万円	標準的かつ安定的な純収益を還元利回りで還元して査定
		(1)運営純収益 (NOI)		36百万円	―
		(2)一時金の運用益		0百万円	運用利回りを1.0%として運用益を査定
		(3)資本的支出		8百万円	エンジニアリング・レポート及び類似事例を参考に査定
		(4)純収益 (NCF=(1)+(2)-(3))		28百万円	―
		(5)還元利回り		5.1%	近隣地域または同一需給圏内の類似地域等における複数の取引利回りとの比較検討等を行って査定
		DCF法による価格		553百万円	―
			割引率	5.2%	金融商品の利回りを基にした積上げ等によりベース利回りを定め、対象不動産に係る個別リスクを勘案して査定
			最終還元利回り	5.3%	還元利回りを基礎に将来の予測不確実性を加味して査定
積算価格				479百万円	―
	土地比率			60.4%	―
	建物比率			39.6%	―

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項

対象不動産は、阪急伊丹線「阪急伊丹」駅から徒歩2分の位置にあり、商業施設、公共施設等に近接しているほか、周辺には医療機関も充実しています。建物については、2007年に老人ホームへの用途変更・大規模改修が行われた施設であり、維持管理状態は概ね良好といえます。標準的な一人部屋の居室面積はやや小さいものの、居住の快適性に配慮された造りが施されています。対象不動産は立地優位性に加え、有料老人ホームとして相応の建物グレード、設備水準を備えていることから、代替・競争関係にある不動産と比較した場合、その競争力は高いものと思料されます。以上のこと等を勘案して鑑定評価額を決定しました。

入居者の状況・施設の概要(重要事項説明書記載日 2018年10月1日)
メディカルホームボンセジュール伊丹
オペレーター	株式会社 ベネッセスタイルケア	開設年月日	2012年4月1日
施設の類型	住宅型有料老人ホーム	居室数(室)	62
居住の権利形態	利用権方式	定員(人)	64
居室面積帯(㎡)	13.8～27.6	入居者数(人)	62
入居時要件	自立・要支援・要介護	入居率(%)	96.9
入居者の平均要介護度	3.12	入居者の平均年齢(才)	88.5
利用者の 支払い方式
	一時金方式	月払い方式
入居一時金(千円)	1,200～10,800	なし
月額利用料(千円)	184～508	278～557
介護に関わる職員体制	記載なし	夜間職員体制(最小時人数)	看護職員1人以上 生活支援スタッフ1人以上
協力医療機関	医療法人 康生会 豊中平成病院 医療法人 康生会 平成記念病院 医療法人 光輪会 さくらクリニック 医療法人 愛成会 めぐみクリニック
協力歯科医療機関	記載なし

物件番号:有老-17

物件名称	神戸学園都市ビル(はぴね神戸学園都市)		分類	介護付有料老人ホーム
特定資産の概要
取得年月日		2017年2月1日	特定資産の種類		信託受益権
取得価格		4,320百万円	信託受益権の概要	信託受託者	三井住友信託銀行 株式会社
鑑定評価額		4,420百万円		信託設定日	2014年10月29日
(価格時点)		(2019年1月31日)		信託期間 満了日	2027年2月末日
最寄駅		神戸市営地下鉄西神・山手線「学園都市」駅
所在地(住居表示)		兵庫県神戸市西区学園西町一丁目1番2号
土地	地番	兵庫県神戸市西区学園西町一丁目1番2	建物	竣工年月	2009年1月
				構造	鉄筋コンクリート造陸屋根
	建蔽率	80%		階数	地下1階付9階建
	容積率	400%		用途	老人福祉施設・店舗・保育所・診療所・駐車場
	用途地域	商業地域		延床面積	12,636.48㎡
	敷地面積	2,742.81㎡		所有形態	所有権
	所有形態	所有権
PM会社		グリーンライフ株式会社	マスターリース会社		グリーンライフ株式会社
特記事項 該当ありません。
賃貸借の概要
総賃貸可能面積		12,636.48㎡	稼働率		100.0%
総賃貸面積		12,636.48㎡	テナント数		1
代表的テナント		グリーンライフ株式会社	敷金・保証金		非開示
総賃料収入(年換算)		非開示
(代表的テナントの契約概要) ・契約形態:普通建物賃貸借契約 ・契約期間:2011年3月29日から2041年3月28日まで ・賃料改定:賃貸人及び賃借人は、本契約締結日から5年を経過した日以降、第1回目の本件賃料の改定を行い、賃貸人及び賃借人が双方協議の上、総務省から公表された月別の消費者物価指数、税制変更、本件事業に係る収入、賃借人の運営収支、転借人の運営収支及び近隣の同種物件の賃料水準等を勘案して改定することができるものとします。賃貸人及び賃借人は、その後は、本契約締結日から8年を経過した日以降に、前文の規定に基づいて、双方協議の上、第2回目の本件賃料の改定を行うことができるものとし、その後3年を経過する毎にかかる本件賃料の改定を行うことができるものとします。但し、本件賃料は、当初9年間は減額されないものとします。 ・契約更新:賃貸人又は賃借人が、期間満了日の1年前から6ヶ月前までの期間に相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除き、本契約は更に10年間更新されるものとし、以後も同様とします。 ・中途解約:賃借人は、2020年3月28日までは、本契約を中途解約できないものとします。賃貸人又は賃借人は、2020年3月29日以降は、賃貸借期間中であっても、12ヶ月前までに相手方に対し書面により通知することにより、本契約を解約できるものとします。 ・優先交渉権:賃貸人が本物件を売却しようとする場合には、賃借人に本物件の買い取りについての優先交渉権が付与されています。

鑑定評価サマリー
物件名	神戸学園都市ビル(はぴね神戸学園都市)
鑑定評価額	4,420百万円
鑑定機関	大和不動産鑑定株式会社
価格時点	2019年1月31日

項目				内容	概要等
収益価格				4,420百万円	DCF法による収益価格を標準に、直接還元法による収益価格からの検証を行い査定
	直接還元法による価格			4,480百万円	中長期的に安定的であると認められる標準化した純収益を還元利回りで還元して査定
		(1)運営純収益 (NOI)		225百万円	―
		(2)一時金の運用益		1百万円	運用利回りを1.0%として運用益を査定
		(3)資本的支出		16百万円	エンジニアリング・レポートの年平均更新費に基づき査定
		(4)純収益 (NCF=(1)+(2)-(3))		210百万円	―
		(5)還元利回り		4.7%	最もリスクが低い地域に位置する類似用途の利回りを基準とし、対象不動産の立地条件及び建物グレード、他J-REIT物件等の鑑定評価等を参考に査定
		DCF法による価格		4,400百万円	―
			割引率	4.5%	類似不動産の取引に係る割引率、他の金融商品に係る利回りとの比較等から査定
			最終還元利回り	4.9%	還元利回りに対する分析期間満了時における対象不動産の市場性等を考慮して査定
積算価格				3,170百万円	―
	土地比率			39.3%	―
	建物比率			60.7%	―

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項

対象不動産は、神戸市営地下鉄西神・山手線「学園都市」駅前ロータリーに面しており、徒歩約1分と交通利便性は極めて良好です。エリアの特性として対象不動産の存する神戸市全域では介護施設が不足しており、今後施設の供給が進む可能性はありますが、当面の間は高稼働で堅調に推移するものと考えられます。一方で、対象不動産には各階にテナントが入居しており、面積割合も比較的大きいことから、駅前の商業施設的な特性も有しています。以上のこと等を勘案して鑑定評価額を決定しました。

入居者の状況・施設の概要(重要事項説明書記載日 2018年7月1日)
神戸学園都市ビル(はぴね神戸学園都市)
オペレーター	グリーンライフ株式会社	開設年月日	2009年2月1日
施設の類型	介護付有料老人ホーム	居室数(室)	128
居住の権利形態	利用権方式	定員(人)	138
居室面積帯(㎡)	18.5～28.5	入居者数(人)	127
入居時要件	自立・要支援・要介護	入居率(%)	92.0
入居者の平均要介護度	2.04	入居者の平均年齢(才)	87.5
利用者の 支払い方式
	一時金方式	月払い方式
入居一時金(千円)	―	なし
月額利用料(千円)	―	305～474
介護に関わる職員体制	2.5:1以上	夜間職員体制(最小時人数)	4人以上
協力医療機関	一般社団法人日本海員掖済会 神戸掖済会病院
協力歯科医療機関	松田歯科医院 たくぼ歯科クリニック

物件番号:有老-18

物件名称	グリーンライフ守口		分類	介護付有料老人ホーム
特定資産の概要
取得年月日		2017年2月1日	特定資産の種類		信託受益権
取得価格		4,150百万円	信託受益権の概要	信託受託者	三井住友信託銀行 株式会社
鑑定評価額		4,410百万円		信託設定日	2014年10月29日
(価格時点)		(2019年1月31日)		信託期間 満了日	2027年2月末日
最寄駅		地下鉄谷町線・大阪モノレール「大日」駅
所在地(住居表示)		大阪府守口市佐太中町六丁目17番34号
土地	地番	大阪府守口市佐太中町六丁目20番7、20番137、20番138、74番2、74番3、74番4、86番2、86番3、86番4、86番5、86番6、86番7、86番8	建物	竣工年月	2006年9月
				構造	鉄骨・鉄筋コンクリート造陸屋根
	建蔽率	60%		階数	9階建
	容積率	200%:第一種住居地域 300%:準住居地域		用途	老人ホーム
	用途地域	第一種住居地域 準住居地域		延床面積	8,356.85㎡
	敷地面積	5,872.83㎡		所有形態	所有権
	所有形態	所有権
PM会社		グリーンライフ株式会社	マスターリース会社		グリーンライフ株式会社
特記事項 ・信託受託者及びオペレーターは、本土地の隣接地所有者との間で、本土地及びその隣接地の駐車場部分について相互に無償で使用でき、かつ、当該駐車場に係る収益は隣接地所有者が収受できる旨の覚書を締結しています。
賃貸借の概要
総賃貸可能面積		8,356.85㎡	稼働率		100.0%
総賃貸面積		8,356.85㎡	テナント数		1
代表的テナント		グリーンライフ株式会社	敷金・保証金		非開示
総賃料収入(年換算)		非開示
(代表的テナントの契約概要) ・契約形態:普通建物賃貸借契約 ・契約期間:2009年10月20日から2039年10月19日まで ・賃料改定:賃貸人及び賃借人は、3年毎に当該時点の経済状況、金利状況、税制変更その他事情に照らして必要かつ相当な場合、両者の合意により、賃料の改定を行うことができます。但し、当初3年間は据え置きとし、改定後の賃料は当初賃料を下回らないものとします。 ・契約更新:期間満了日の6ヶ月前までの間に相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除き、同一の条件で更に3年間更新されるものとし、以後も同様とします。 ・中途解約:賃貸借期間開始日から7年間は、(ⅰ)賃借人が、賃貸人に対して6ヶ月前までに解約する旨の通知を行い、かつ、中途解約禁止期間満了日までの残存期間分の賃料に相当する金額を全額違約金として支払った場合、又は(ⅱ)賃借人が、本契約締結時における賃借人と同一水準で賃貸借建物の賃借及び管理を行うことが可能である業務遂行能力、信用力及び定評を有する後任の新賃借人を提示し、賃貸人が承諾した場合を除き、中途解約ができません。賃貸借期間開始日から7年経過以降、賃借人は、賃貸人に対して6ヶ月前までに解約する旨の通知を行うか、6ヶ月分の賃料に相当する金額を違約金として支払うことにより、中途解約できるものとします。

鑑定評価サマリー
物件名	グリーンライフ守口
鑑定評価額	4,410百万円
鑑定機関	大和不動産鑑定株式会社
価格時点	2019年1月31日

項目				内容	概要等
収益価格				4,410百万円	DCF法による収益価格を標準に、直接還元法による収益価格からの検証を行い査定
	直接還元法による価格			4,470百万円	中長期的に安定的であると認められる標準化した純収益を還元利回りで還元して査定
		(1)運営純収益 (NOI)		221百万円	―
		(2)一時金の運用益		1百万円	運用利回りを1.0%として運用益を査定
		(3)資本的支出		16百万円	エンジニアリング・レポートの年平均更新費に基づき査定
		(4)純収益 (NCF=(1)+(2)-(3))		205百万円	―
		(5)還元利回り		4.6%	最もリスクが低い地域に位置する類似用途の利回りを基準とし、対象不動産の立地条件及び建物グレード、他J-REIT物件等の鑑定評価等を参考に査定
		DCF法による価格		4,380百万円	―
			割引率	4.4%	類似不動産の取引に係る割引率、他の金融商品に係る利回りとの比較等から査定
			最終還元利回り	4.8%	還元利回りに対する分析期間満了時における対象不動産の市場性等を考慮して査定
積算価格				3,160百万円	―
	土地比率			66.6%	―
	建物比率			33.4%	―

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項

対象不動産は、地下鉄谷町線・大阪モノレール「大日」駅の北東約1.6㎞に位置し、最寄駅からの距離をやや有しますが、対象地の南東側には大阪府道京都守口線、北西側には京阪国道が並走しており、幹線道路沿線には飲食・物販店舗等が充実しています。2006年竣工の建物は、適宜修繕が行われていて難は見られません。また、特殊浴室や展望浴室が設置され、居室もバリアフリー構造になっている等、入居者のニーズに配慮した建物となっており、近年開設された他の競合物件と比較して遜色のない水準にあるものと考えられます。以上のこと等を勘案して鑑定評価額を決定しました。

入居者の状況・施設の概要(重要事項説明書記載日 2018年7月1日)
グリーンライフ守口
オペレーター	グリーンライフ株式会社	開設年月日	2006年10月1日
施設の類型	介護付有料老人ホーム	居室数(室)	155
居住の権利形態	利用権方式	定員(人)	189
居室面積帯(㎡)	18.3～44.1	入居者数(人)	184
入居時要件	自立・要支援・要介護	入居率(%)	97.4
入居者の平均要介護度	2.41	入居者の平均年齢(才)	87.0
利用者の 支払い方式
	一時金方式	月払い方式
入居一時金(千円)	―	なし
月額利用料(千円)	―	216～345
介護に関わる職員体制	3:1以上	夜間職員体制(最小時人数)	介護職員4人以上
協力医療機関	社会医療法人弘道会 守口生野記念病院
協力歯科医療機関	医療法人乾洋会 タクデンタルクリニック

物件番号:有老-19

物件名称	はぴね神戸魚崎弐番館		分類	介護付有料老人ホーム
特定資産の概要
取得年月日		2017年2月1日	特定資産の種類		信託受益権
取得価格		930百万円	信託受益権の概要	信託受託者	三井住友信託銀行 株式会社
鑑定評価額		995百万円		信託設定日	2014年10月29日
(価格時点)		(2019年1月31日)		信託期間 満了日	2027年2月末日
最寄駅		阪神電鉄本線「魚崎」駅
所在地(住居表示)		兵庫県神戸市東灘区魚崎南町八丁目10番7号
土地	地番	兵庫県神戸市東灘区魚崎南町八丁目216番2、216番9、219番3	建物	竣工年月	2010年3月
				構造	鉄骨造陸屋根
	建蔽率	60%		階数	地下1階付4階建
	容積率	200%		用途	老人ホーム
	用途地域	第一種住居地域		延床面積	1,772.89㎡
	敷地面積	933.33㎡(注)		所有形態	所有権
	所有形態	所有権
PM会社		グリーンライフ株式会社	マスターリース会社		グリーンライフ株式会社
特記事項 該当ありません。
賃貸借の概要
総賃貸可能面積		1,772.89㎡	稼働率		100.0%
総賃貸面積		1,772.89㎡	テナント数		1
代表的テナント		グリーンライフ株式会社	敷金・保証金		非開示
総賃料収入(年換算)		非開示
(代表的テナントの契約概要) ・契約形態:普通建物賃貸借契約 ・契約期間:2011年3月29日から2041年3月28日まで ・賃料改定:賃貸人及び賃借人は、本契約締結日から5年を経過した日以降、第1回目の本件賃料の改定を行い、賃貸人及び賃借人が双方協議の上、総務省から公表された月別の消費者物価指数、税制変更、本件事業に係る収入、賃借人の運営収支、転借人の運営収支及び近隣の同種物件の賃料水準等を勘案して改定することができるものとします。賃貸人及び賃借人は、その後は、本契約締結日から8年を経過した日以降に、前文の規定に基づいて、双方協議の上、第2回目の本件賃料の改定を行うことができるものとし、その後3年を経過する毎にかかる本件賃料の改定を行うことができるものとします。但し、本件賃料は、当初9年間は減額されないものとします。 ・契約更新:賃貸人又は賃借人が、期間満了日の1年前から6ヶ月前までの期間に相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除き、本契約は更に10年間更新されるものとし、以後も同様とします。 ・中途解約:賃借人は、2020年3月28日までは、本契約を中途解約できないものとします。賃貸人又は賃借人は、2020年3月29日以降は、賃貸借期間中であっても、12ヶ月前までに相手方に対し書面により通知することにより、本契約を解約できるものとします。 ・優先交渉権:賃貸人が本物件を売却しようとする場合には、賃借人に本物件の買い取りについての優先交渉権が付与されています。

(注)法務局が行う登記所備付地図作成作業の結果、2019年2月4日付で、敷地面積が933.33㎡から932.94㎡に変更されています。

鑑定評価サマリー
物件名	はぴね神戸魚崎弐番館
鑑定評価額	995百万円
鑑定機関	大和不動産鑑定株式会社
価格時点	2019年1月31日

項目				内容	概要等
収益価格				995百万円	DCF法による収益価格を標準に、直接還元法による収益価格からの検証を行い査定
	直接還元法による価格			1,010百万円	中長期的に安定的であると認められる標準化した純収益を還元利回りで還元して査定
		(1)運営純収益 (NOI)		48百万円	―
		(2)一時金の運用益		0百万円	運用利回りを1.0%として運用益を査定
		(3)資本的支出		2百万円	エンジニアリング・レポートの年平均更新費に基づき査定
		(4)純収益 (NCF=(1)+(2)-(3))		46百万円	―
		(5)還元利回り		4.6%	最もリスクが低い地域に位置する類似用途の利回りを基準とし、対象不動産の立地条件及び建物グレード、他J-REIT物件等の鑑定評価等を参考に査定
		DCF法による価格		989百万円	―
			割引率	4.4%	類似不動産の取引に係る割引率、他の金融商品に係る利回りとの比較等から査定
			最終還元利回り	4.8%	還元利回りに対する分析期間満了時における対象不動産の市場性等を考慮して査定
積算価格				667百万円	―
	土地比率			54.9%	―
	建物比率			45.1%	―

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項

対象不動産は、阪神電鉄本線「魚崎」駅より徒歩5分圏内と交通利便性は良好で、周辺は閑静な住環境が形成されており、集合住宅等の立地として優位性が認められます。エリアの特性として対象不動産の存する神戸市全域では介護施設が不足しており、今後施設の供給が進む可能性はありますが、当面の間は高稼働で堅調に推移するものと考えられます。2010年竣工の建物は良好に維持管理されており、難は見られません。居室内はバリアフリー構造となっているほか、近年開設された老人ホームと比較しても遜色のない内容となっています。以上のこと等を勘案して鑑定評価額を決定しました。

入居者の状況・施設の概要(重要事項説明書記載日 2018年7月1日)
はぴね神戸魚崎弐番館
オペレーター	グリーンライフ株式会社	開設年月日	2010年6月1日
施設の類型	介護付有料老人ホーム	居室数(室)	47
居住の権利形態	利用権方式	定員(人)	47
居室面積帯(㎡)	16.6～24.5	入居者数(人)	46
入居時要件	自立・要支援・要介護	入居率(%)	97.9
入居者の平均要介護度	2.35	入居者の平均年齢(才)	89.6
利用者の 支払い方式
	一時金方式	月払い方式
入居一時金(千円)	―	なし
月額利用料(千円)	―	258～279
介護に関わる職員体制	2.5:1以上	夜間職員体制(最小時人数)	2人以上
協力医療機関	開田医院
協力歯科医療機関	松田歯科医院

物件番号:有老-20

物件名称	グランダ鶴間・大和		分類	介護付有料老人ホーム
特定資産の概要
取得年月日		2017年2月1日	特定資産の種類		信託受益権
取得価格		1,000百万円	信託受益権の概要	信託受託者	三井住友信託銀行 株式会社
鑑定評価額		1,060百万円		信託設定日	2014年10月29日
(価格時点)		(2019年1月31日)		信託期間 満了日	2027年2月末日
最寄駅		小田急江ノ島線「鶴間」駅
所在地(住居表示)		神奈川県大和市下鶴間二丁目3番41号
土地	地番	神奈川県大和市下鶴間二丁目2824番1	建物	竣工年月	1998年3月
				構造	鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根
	建蔽率	60%		階数	5階建
	容積率	200%		用途	老人ホーム
	用途地域	準工業地域		延床面積	3,427.08㎡
	敷地面積	2,877.11㎡		所有形態	所有権
	所有形態	所有権
PM会社		新栄不動産ビジネス株式会社	マスターリース会社		株式会社 ベネッセスタイルケア
特記事項 該当ありません。
賃貸借の概要
総賃貸可能面積		3,427.08㎡	稼働率		100.0%
総賃貸面積		3,427.08㎡	テナント数		1
代表的テナント		株式会社ベネッセスタイルケア	敷金・保証金		非開示
総賃料収入(年換算)		非開示
(代表的テナントの契約概要) ・契約形態:普通建物賃貸借契約 ・契約期間:2002年3月12日から2022年3月31日まで ・賃料改定:現行賃料を下回らないこととし、諸物価の変動、法令の改廃、経済の変動・公租公課の増減額、その他近隣の相場などの諸々を加味し、賃貸人及び賃借人で協議して賃料を改定することができます。 ・契約更新:契約期間満了の6ヶ月前迄に、賃貸人及び賃借人いずれからも契約を更新しない旨の意思表示がない時は、本契約と同一条件をもってさらに2年間更新されるものとし、それ以降も同様とします。 ・中途解約:6ヶ月の予告期間をもって本契約の解約を申し入れることができます。また、賃料の6ヶ月分相当額を支払い、即時この契約を解約することができます。6ヶ月分の予告期間に満たない解約の申し入れをした場合において、不足期間に相当する賃料を支払った場合も同様です。 ・優先交渉権:賃貸人が本物件を譲渡する場合には、賃借人に本物件の買取りについての優先交渉権が付与されています。

鑑定評価サマリー
物件名	グランダ鶴間・大和
鑑定評価額	1,060百万円
鑑定機関	株式会社谷澤総合鑑定所
価格時点	2019年1月31日

項目				内容	概要等
収益価格				1,060百万円	DCF法による収益価格を標準として、直接還元法による検証を行って査定
	直接還元法による価格			1,070百万円	標準的かつ安定的な純収益を還元利回りで還元して査定
		(1)運営純収益 (NOI)		53百万円	―
		(2)一時金の運用益		0百万円	運用利回りを1.0%として運用益を査定
		(3)資本的支出		3百万円	エンジニアリング・レポート、類似事例に基づき査定
		(4)純収益 (NCF=(1)+(2)-(3))		50百万円	―
		(5)還元利回り		4.7%	近隣地域又は同一需給圏内の類似地域等における複数の取引利回りとの比較検討を行い、また、将来の純収益の変動予測を勘案し、割引率との関係にも留意の上、査定
		DCF法による価格		1,050百万円	―
			割引率	4.8%	金融商品の利回りを基にした積上げ等によりベース利回りを定め、対象不動産に係る個別リスクを勘案して査定
			最終還元利回り	4.9%	還元利回りを基礎に、将来の予測不確実性を加味して査定
積算価格				984百万円	―
	土地比率			70.8%	―
	建物比率			29.2%	―

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項

対象不動産は、小田急江ノ島線「鶴間」駅から約960mに所在する介護付有料老人ホームです。最寄駅から徒歩圏内にあり、近隣に大型商業施設や市役所、市立病院が建ち並んでおり、生活利便性の高い立地条件です。対象建物については、寄宿舎から用途変更した施設ではあるものの相応のグレード感を有しており、また、職員の人数も十分確保できており、サービス面でも充実しています。以上のこと等を勘案して鑑定評価額を決定しました。

入居者の状況・施設の概要(重要事項説明書記載日 2018年10月1日)
グランダ鶴間・大和
オペレーター	株式会社 ベネッセスタイルケア	開設年月日	2002年9月
施設の類型	介護付有料老人ホーム	居室数(室)	73
居住の権利形態	利用権方式	定員(人)	90
居室面積帯(㎡)	16.2～32.4	入居者数(人)	72
入居時要件	自立・要支援・要介護	入居率(%)	80.0
入居者の平均要介護度	1.90	入居者の平均年齢(才)	87.9
利用者の 支払い方式
	一時金方式	月払い方式
入居一時金(千円)	6,000～11,000	なし
月額利用料(千円)	194～356	322～588
介護に関わる職員体制	3:1以上	夜間職員体制(最小時人数)	介護職員3人以上
協力医療機関	医療法人 リファインネット 中央林間東クリニック 医療法人社団プラタナス 青葉アーバンクリニック 社会医療法人 三栄会 中央林間病院
協力歯科医療機関	記載なし

物件番号:有老-21

物件名称	スマイリングホームメディス足立		分類	介護付有料老人ホーム
特定資産の概要
取得年月日		2017年3月3日	特定資産の種類		信託受益権
取得価格		2,253百万円	信託受益権の概要	信託受託者	三井住友信託銀行 株式会社
鑑定評価額		2,440百万円		信託設定日	2016年9月30日
(価格時点)		(2019年1月31日)		信託期間 満了日	2027年2月末日
最寄駅		つくばエクスプレス線「六町」駅
所在地(住居表示)		東京都足立区南花畑三丁目35番10号
土地	地番	東京都足立区南花畑三丁目5336番、5337番、5338番、5339番	建物	竣工年月	2005年11月
				構造	鉄筋コンクリート造陸屋根
	建蔽率	60%		階数	4階建
	容積率	200%		用途	老人ホーム、診療所
	用途地域	第1種中高層住居専用地域		延床面積	3,890.89㎡
	敷地面積	2,069.41㎡		所有形態	所有権
	所有形態	所有権
PM会社		グリーンライフ東日本 株式会社	マスターリース会社		グリーンライフ東日本 株式会社
特記事項 該当ありません。
賃貸借の概要
総賃貸可能面積		3,870.98㎡	稼働率		100.0%
総賃貸面積		3,870.98㎡	テナント数		2
代表的テナント		グリーンライフ東日本株式会社	敷金・保証金		非開示
総賃料収入(年換算)		非開示
(代表的テナントの契約概要) ・契約形態:普通建物賃貸借契約 ・契約期間:契約締結日から2037年1月31日まで ・賃料改定:賃貸借契約期間内は原則固定とします。但し、物価及び金利の変動、公租公課の増減、近隣建物賃料の変動その他経済情勢の変動等があった場合は協議できるものとします。 ・契約更新:期間満了の12ヶ月前までに、相手方に対して本契約終了の意思表示をしないときは、本契約は同一条件で更に5年間更新されるものとし、その後の期間満了の場合も同様とします。 ・中途解約:賃貸人及び賃借人は、2027年1月31日までは本契約を中途解約することはできません。

鑑定評価サマリー
物件名	スマイリングホームメディス足立
鑑定評価額	2,440百万円
鑑定機関	株式会社谷澤総合鑑定所
価格時点	2019年1月31日

項目				内容	概要等
収益価格				2,440百万円	DCF法による収益価格を標準として、直接還元法による検証を行って査定
	直接還元法による価格			2,470百万円	標準的かつ安定的な純収益を還元利回りで還元して査定
		(1)運営純収益 (NOI)		119百万円	―
		(2)一時金の運用益		0百万円	運用利回りを1.0%として運用益を査定
		(3)資本的支出		3百万円	エンジニアリング・レポート及び類似事例を参考に査定
		(4)純収益 (NCF=(1)+(2)-(3))		116百万円	―
		(5)還元利回り		4.7%	近隣地域又は同一需給圏内の類似地域等における複数の取引利回りとの比較検討を行い、また、将来の純収益の変動予測を勘案し、割引率との関係にも留意の上、査定
		DCF法による価格		2,430百万円	―
			割引率	4.8%	金融商品の利回りを基にした積上げ等によりベース利回りを定め、対象不動産に係る個別リスクを勘案して査定
			最終還元利回り	4.9%	還元利回りを基礎に、将来の予測不確実性を加味して査定
積算価格				2,410百万円	―
	土地比率			75.3%	―
	建物比率			24.7%	―

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項

対象不動産は、つくばエクスプレス線「六町」駅まで徒歩約15分の立地で、戸建住宅や中低層共同住宅が建ち並ぶ地域となっており、住環境は良好といえます。対象建物については、クリニックも併設されているほか、看護師が24時間常駐、看取り対応等のサービスも充実しており、近隣の介護付有料老人ホームと比してサービスはトップレベルにあるものと思料されます。以上のこと等を勘案して鑑定評価額を決定しました。

入居者の状況・施設の概要(重要事項説明書記載日 2018年11月1日)
スマイリングホームメディス足立
オペレーター	グリーンライフ東日本 株式会社	開設年月日	2005年12月1日
施設の類型	介護付有料老人ホーム	居室数(室)	82
居住の権利形態	利用権方式	定員(人)	82
居室面積帯(㎡)	18.0～19.3	入居者数(人)	71
入居時要件	自立・要支援・要介護	入居率(%)	86.6
入居者の平均要介護度	3.36	入居者の平均年齢(才)	83.5
利用者の 支払い方式
	一時金方式	月払い方式
入居一時金(千円)	―	なし
月額利用料(千円)	―	401
介護に関わる職員体制	3:1以上	夜間職員体制(最小時人数)	介護職員3人以上 看護職員1人以上
協力医療機関	医療法人社団寿英会 内田病院 医療法人社団けいせい会 東京北部病院
協力歯科医療機関	谷塚歯科クリニック

物件番号:有老-22

物件名称	愛広苑壱番館ビル		分類	介護付有料老人ホーム
特定資産の概要
取得年月日		2017年3月3日	特定資産の種類		信託受益権
取得価格		770百万円	信託受益権の概要	信託受託者	三井住友信託銀行 株式会社
鑑定評価額		863百万円		信託設定日	2016年8月5日
(価格時点)		(2019年1月31日)		信託期間 満了日	2027年2月末日
最寄駅		JR信越本線「新潟」駅
所在地(住居表示)		新潟県新潟市中央区田町一丁目3239番地1
土地	地番	新潟県新潟市中央区田町一丁目3239番1、田町二丁目5359番2	建物	竣工年月	2010年2月
				構造	鉄骨造陸屋根
	建蔽率	60%		階数	5階建
	容積率	200%		用途	老人ホーム、診療所、店舗
	用途地域	第1種住居地域		延床面積	4,345.10㎡
	敷地面積	2,597.52㎡		所有形態	区分所有権
	所有形態	所有権
PM会社		伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社	マスターリース会社		医療法人愛広会
特記事項 該当ありません。
賃貸借の概要
総賃貸可能面積		4,311.20㎡	稼働率		100.0%
総賃貸面積		4,311.20㎡	テナント数		4
代表的テナント		医療法人愛広会	敷金・保証金		非開示
総賃料収入(年換算)		非開示
(代表的テナントの契約概要) ・契約形態:普通建物賃貸借契約 ・契約期間:2016年8月5日から2036年8月4日まで ・賃料改定:賃料は、賃貸借期間内は原則固定とします。 ・契約更新:期間満了の12ヶ月前までに、賃貸人及び賃借人が相手方に対して本契約を終了させる旨の意思表示をしないときは、本契約は同一条件で更に5年間更新されるものとし、その後の期間満了の場合も同様とします。 ・中途解約:賃借人は、賃貸人に対して6ヶ月前に書面により通知することによって又は6ヶ月分の賃料を一括して賃貸人に対して支払うことによって、本契約を中途解約することができます。

鑑定評価サマリー
物件名	愛広苑壱番館ビル
鑑定評価額	863百万円
鑑定機関	株式会社谷澤総合鑑定所
価格時点	2019年1月31日

項目				内容	概要等
収益価格				863百万円	DCF法による収益価格を標準として、直接還元法による検証を行って査定
	直接還元法による価格			867百万円	標準的かつ安定的な純収益を還元利回りで還元して査定
		(1)運営純収益 (NOI)		45百万円	―
		(2)一時金の運用益		0百万円	運用利回りを1.0%として運用益を査定
		(3)資本的支出		0百万円	エンジニアリング・レポートに基づき査定
		(4)純収益 (NCF=(1)+(2)-(3))		45百万円	―
		(5)還元利回り		5.2%	近隣地域又は同一需給圏内の類似地域等における複数の取引利回りとの比較検討を行い、また、将来の純収益の変動予測を勘案し、割引率との関係にも留意の上、査定
		DCF法による価格		861百万円	―
			割引率	5.3%	金融商品の利回りを基にした積上げ等によりベース利回りを定め、対象不動産に係る個別リスクを勘案して査定
			最終還元利回り	5.4%	還元利回りを基礎に、将来の予測不確実性を加味して査定
積算価格				840百万円	―
	土地比率			42.4%	―
	建物比率			57.6%	―

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項

対象不動産は、JR信越本線「新潟」駅から車で約10分に所在する介護付有料老人ホームです。徒歩圏内にスーパー等があり生活利便性は概ね良好である上、北西約1.3㎞には「日和山浜海水浴場」が広がり、自然を身近に親しむことができる立地条件を有しています。対象建物については、比較的築浅で相応のグレード感及び十分な設備水準を有している上、医療法人が同施設を運営していることや、同施設における人員配置が手厚く介護・看護サービスが充実していること、同一建物内に診療所及び調剤薬局が入居していること等、対象不動産は代替・競争関係にある不動産との比較において多くの優位性を備える物件であり、その競争力はやや高位にあるものと思料します。以上のこと等を勘案して鑑定評価額を決定しました。

入居者の状況・施設の概要(重要事項説明書記載日 2018年7月1日)
愛広苑壱番館ビル
オペレーター	医療法人愛広会	開設年月日	2010年4月1日
施設の類型	介護付有料老人ホーム	居室数(室)	90
居住の権利形態	利用権方式	定員(人)	90
居室面積帯(㎡)	15.0～16.9	入居者数(人)	89
入居時要件	要支援・要介護	入居率(%)	98.9
入居者の平均要介護度	2.95	入居者の平均年齢(才)	90.1
利用者の 支払い方式
	一時金方式	月払い方式
入居一時金(千円)	―	なし
月額利用料(千円)	―	191
介護に関わる職員体制	2.5:1以上	夜間職員体制(最小時人数)	介護職員4人以上 看護職員1人以上
協力医療機関	済生会新潟第二病院 おかむら内科下町クリニック 桑名病院 新潟臨港病院
協力歯科医療機関	記載なし

物件番号:有老-23

物件名称	はなことば南		分類	介護付有料老人ホーム
特定資産の概要
取得年月日		2018年10月1日	特定資産の種類		信託受益権
取得価格		1,071百万円	信託受益権の概要	信託受託者	三井住友信託銀行 株式会社
鑑定評価額		1,190百万円		信託設定日	2014年10月29日
(価格時点)		(2019年1月31日)		信託期間 満了日	2028年9月末日
最寄駅		横浜市営地下鉄ブルーライン「吉野町」駅
所在地(地番)		神奈川県横浜市南区新川町二丁目4番地38
土地	地番	神奈川県横浜市南区新川町二丁目4番25、4番27の3、4番27の4、4番34、4番35、4番38、4番42	建物	竣工年月	2010年2月
				構造	鉄筋コンクリート造陸屋根
	建蔽率	80%		階数	7階建
	容積率	400%		用途	老人ホーム
	用途地域	商業地域		延床面積	1,710.68㎡
	敷地面積	428.76㎡		所有形態	所有権
	所有形態	所有権
PM会社		サヴィルズ・ジャパン株式会社	マスターリース会社		プラウドライフ株式会社
特記事項 該当ありません。
賃貸借の概要
総賃貸可能面積		1,710.68㎡	稼働率		100.0%
総賃貸面積		1,710.68㎡	テナント数		1
代表的テナント		プラウドライフ株式会社	敷金・保証金		非開示
総賃料収入(年換算)		非開示
(代表的テナントの契約概要) ・契約形態:普通建物賃貸借契約 ・契約期間:2012年12月11日から2032年12月10日まで ・賃料改定:賃貸人及び賃借人は、原則として本件賃料を改定しないものとします。但し、経済情勢が著しく変化した場合には、賃貸人及び賃借人協議の上これを改定できるものとします。 ・契約更新:期間満了日の1年前から6ヶ月前までの期間に相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除き、本契約は更に10年間更新されるものとし、以後も同様とします。 ・中途解約:賃借人は、2022年12月10日までは、本賃貸借契約を中途解約できないものとします。その後は12ヶ月前までに書面による通知を行うことで解約できるものとします。 ・優先交渉権:賃貸人が本物件を売却しようとする場合には、賃借人に本物件の買取りについての優先交渉権が付与されています。

鑑定評価サマリー
物件名	はなことば南
鑑定評価額	1,190百万円
鑑定機関	一般財団法人日本不動産研究所
価格時点	2019年1月31日

項目				内容	概要等
収益価格				1,190百万円	DCF法による収益価格及び、直接還元法による収益価格の両価格を関連付け、収益価格を査定
	直接還元法による価格			1,200百万円	標準的かつ安定的な純収益を還元利回りで還元して査定
		(1)運営純収益 (NOI)		56百万円	―
		(2)一時金の運用益		0百万円	運用利回りを1%として査定
		(3)資本的支出		1百万円	類似不動産における資本的支出の水準及びエンジニアリング・レポートにおける修繕更新費用等を参考に査定
		(4)純収益 (NCF=(1)+(2)-(3))		55百万円	―
		(5)還元利回り		4.6%	類似不動産の取引事例に係る取引利回りとの比較等を行って査定
		DCF法による価格		1,170百万円	―
			割引率	4.4%	類似不動産の取引事例との比較及び金融商品の利回りに不動産の個別性を加味すること等により査定
			最終還元利回り	4.8%	還元利回りを基礎に将来の予測不確実性を加味して査定
積算価格				692百万円	―
	土地比率			65.7%	―
	建物比率			34.3%	―

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項

対象不動産は、横浜市営地下鉄ブルーライン「吉野町」駅から徒歩約4分と交通利便性が高く、背後に共同住宅が建ち並び、入居者募集や職員確保の面で優位性があります。2010年築の介護付有料老人ホームとして設計された建物であり、全室個室で、各居室は約18㎡と十分な居室面積を確保している等、代替競争等の関係にある類似不動産と比較して遜色ない建物条件を備えています。以上のことを勘案して鑑定評価額を決定しました。

入居者の状況・施設の概要(重要事項説明書記載日 2018年11月28日)
はなことば南
オペレーター	プラウドライフ株式会社	開設年月日	2010年4月1日
施設の類型	介護付有料老人ホーム	居室数(室)	51
居住の権利形態	利用権方式	定員(人)	51
居室面積帯(㎡)	18.03	入居者数(人)	51
入居時要件	要介護	入居率(%)	100.0
入居者の平均要介護度	3.00	入居者の平均年齢(才)	89.7
利用者の 支払い方式
	一時金方式	月払い方式
入居一時金(千円)	―	なし
月額利用料(千円)	―	173～199
介護に関わる職員体制	3:1以上	夜間職員体制(最小時人数)	介護職員2人以上
協力医療機関	にしかわ医院 南横浜さくらクリニック
協力歯科医療機関	eモール歯科

物件番号:有老-24

物件名称	はなことば三浦		分類	介護付有料老人ホーム
特定資産の概要
取得年月日		2018年10月1日	特定資産の種類		信託受益権
取得価格		615百万円	信託受益権の概要	信託受託者	三井住友信託銀行 株式会社
鑑定評価額		664百万円		信託設定日	2014年10月29日
(価格時点)		(2019年1月31日)		信託期間 満了日	2028年9月末日
最寄駅		京浜急行電鉄久里浜線「三崎口」駅
所在地(住居表示)		神奈川県三浦市諏訪町3番5号
土地	地番	神奈川県三浦市諏訪町2590番12、2590番31、2590番32、2590番34、2590番38、2590番39	建物	竣工年月	2007年6月
				構造	鉄筋コンクリート造陸屋根
	建蔽率	80%		階数	4階建
	容積率	400%		用途	養護所
	用途地域	商業地域		延床面積	1,959.64㎡
	敷地面積	1,017.55㎡		所有形態	所有権
	所有形態	所有権
PM会社		サヴィルズ・ジャパン株式会社	マスターリース会社		プラウドライフ株式会社
特記事項 ・神奈川県三浦市諏訪町2590番32及び2590番39に対する本投資法人の持分割合は8/13です。
賃貸借の概要
総賃貸可能面積		1,959.64㎡	稼働率		100.0%
総賃貸面積		1,959.64㎡	テナント数		1
代表的テナント		プラウドライフ株式会社	敷金・保証金		非開示
総賃料収入(年換算)		非開示
(代表的テナントの契約概要) ・契約形態:普通建物賃貸借契約 ・契約期間:2012年12月11日から2032年12月10日まで ・賃料改定:賃貸人及び賃借人は、原則として本件賃料を改定しないものとします。但し、経済情勢が著しく変化した場合には、賃貸人及び賃借人協議の上これを改定できるものとします。 ・契約更新:賃貸人又は賃借人が、期間満了日の1年前から6ヶ月前までの期間に相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除き、本契約は更に10年間更新されるものとし、以後も同様とします。 ・中途解約:賃借人は、2022年12月10日までは、本賃貸借契約を中途解約できないものとします。その後は12ヶ月前までに書面による通知を行うことで解約できるものとします。 ・優先交渉権:賃貸人が本物件を売却しようとする場合には、賃借人に本物件の買取りについての優先交渉権が付与されています。

鑑定評価サマリー
物件名	はなことば三浦
鑑定評価額	664百万円
鑑定機関	株式会社谷澤総合鑑定所
価格時点	2019年1月31日

項目				内容	概要等
収益価格				664百万円	DCF法による収益価格を標準に、直接還元法による収益価格からの検証を行って査定
	直接還元法による価格			672百万円	標準的かつ安定的な純収益を還元利回りで還元して査定
		(1)運営純収益 (NOI)		35百万円	―
		(2)一時金の運用益		0百万円	運用利回りを1%として査定
		(3)資本的支出		2百万円	類似不動産における資本的支出の水準及びエンジニアリング・レポートにおける修繕更新費用等を参考に査定
		(4)純収益 (NCF=(1)+(2)-(3))		32百万円	―
		(5)還元利回り		4.9%	類似不動産の取引事例に係る取引利回りとの比較等を行って査定
		DCF法による価格		661百万円	―
			割引率	5.0%	類似不動産の取引事例との比較及び金融商品の利回りに不動産の個別性を加味すること等により査定
			最終還元利回り	5.1%	還元利回りを基礎に将来の予測不確実性を加味して査定
積算価格				585百万円	―
	土地比率			40.2%	―
	建物比率			59.8%	―

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項

対象不動産は、海からもほど近く、豊かな自然に囲まれた良好な住環境にあります。最寄駅の京浜急行電鉄久里浜線「三崎口」駅から約6kmと徒歩圏外ではありますが、至近にバス停があるほか、県道215号線に接し、交通アクセスは概ね良好です。全室個室によりプライベート空間を確保しており、またサービス内容は看護スタッフの日中365日常駐、看取り対応等、看護対応等、近隣の介護付有料老人ホームの中でも標準的な水準となっています。入居者は周辺市域だけでなく、神奈川県、東京都からも広域的に集められています。入居率は96.3%と高い水準にあり一定の市場競争力を有しているものと考えられます。以上のことを勘案して鑑定評価額を決定しました。

入居者の状況・施設の概要(重要事項説明書記載日 2018年10月1日)
はなことば三浦
オペレーター	プラウドライフ株式会社	開設年月日	2007年8月1日
施設の類型	介護付有料老人ホーム	居室数(室)	53
居住の権利形態	利用権方式	定員(人)	54
居室面積帯(㎡)	15.40～27.40	入居者数(人)	50
入居時要件	自立・要支援・要介護	入居率(%)	92.6
入居者の平均要介護度	2.52	入居者の平均年齢(才)	87.6
利用者の 支払い方式
	一時金方式	月払い方式
入居一時金(千円)	―	なし
月額利用料(千円)	―	140～301
介護に関わる職員体制	3:1以上	夜間職員体制(最小時人数)	介護職員2人以上
協力医療機関	三浦市立病院 湘南山手つちだクリニック
協力歯科医療機関	医療法人菜花会 ヴィレッジ衣笠歯科診療所

物件番号:サ高住-1

物件名称	SOMPOケア そんぽの家S 淡路駅前		分類	サービス付き高齢者向け住宅
特定資産の概要
取得年月日		2015年3月20日	特定資産の種類		信託受益権
取得価格		1,930百万円	信託受益権の概要	信託受託者	三井住友信託銀行 株式会社
鑑定評価額		2,170百万円		信託設定日	2015年3月20日
(価格時点)		(2019年1月31日)		信託期間 満了日	2025年3月末日
最寄駅		阪急京都線・千里線「淡路」駅
所在地(住居表示)		大阪府大阪市東淀川区淡路三丁目20番26号
土地	地番	大阪府大阪市東淀川区淡路三丁目594番2	建物	竣工年月	2009年6月
				構造	鉄筋コンクリート造陸屋 根
	建蔽率	80%		階数	12階建
	容積率	400%/200%		用途	共同住宅
	用途地域	商業地域/第1種住居地域		延床面積	5,658.53㎡
	敷地面積	1,251.26㎡		所有形態	所有権
	所有形態	所有権
PM会社		伊藤忠アーバンコミュニティ 株式会社	マスターリース会社		SOMPOケア株式会社
特記事項 該当ありません。
賃貸借の概要
総賃貸可能面積		5,658.53㎡	稼働率		100.0%
総賃貸面積		5,658.53㎡	テナント数		1
代表的テナント		SOMPOケア株式会社	敷金・保証金		非開示
総賃料収入(年換算)		非開示
(代表的テナントの契約概要) ・契約形態:普通建物賃貸借契約 ・契約期間:2009年8月1日から2034年7月31日まで ・賃料改定:賃貸開始日から20年間は、賃料減額請求権を行使しないものとします。それ以降は5年毎に協議の上、賃料を改定することができるものとします。 ・契約更新:賃貸人又は賃借人が、上記賃貸借契約期間満了日の6ヶ月前までに、相手方に対して更新しない旨の通知をした場合を除き、3年間延長することができます。但し、賃貸借条件については、その時点で賃貸人及び賃借人協議の上決定し、以後、この例により更新することができます。 ・中途解約:賃貸人又は賃借人は本契約を契約期間の途中で解約する場合は1年前までに相手方に対して書面で申し入れるものとします。

鑑定評価サマリー
物件名			SOMPOケア そんぽの家S 淡路駅前
鑑定評価額			2,170百万円
鑑定機関			一般財団法人日本不動産研究所
価格時点			2019年1月31日

項目				内容	概要等
収益価格				2,170百万円	直接還元法とDCF法による収益価格を関連づけて試算
	直接還元法による価格			2,190百万円	安定的な収支を前提とした純収益を還元利回りで還元して査定
		(1)運営純収益 (NOI)		116百万円	―
		(2)一時金の運用益		0百万円	現行の賃貸借契約に基づく保証金の額に対して運用利回りを1.0% として運用益を査定
		(3)資本的支出		2百万円	類似不動産における資本的支出の水準、築年数やエンジニアリン グ・レポートにおける修繕更新費の年平均額等を勘案の上査定
		(4)純収益 (NCF=(1)+(2)-(3))		113百万円	―
		(5)還元利回り		5.2%	類似不動産に係る取引利回り等に基づいて設定した基準となる利回りをベースに、対象不動産の立地条件、建物条件、用途及び事業性に係る条件等を考慮するとともに、純粋な不動産としての価値も勘案して査定
		DCF法による価格		2,150百万円	―
			割引率	5.0%	類似不動産の取引における投資利回りを参考に、対象不動産の個 別性等を総合的に勘案して査定
			最終還元利回り	5.4%	類似不動産に係る取引利回り等を参考に、投資利回りの将来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格及び賃料の動向等を総合的に勘案の上査定
積算価格				1,640百万円	―
	土地比率			30.3%	―
	建物比率			69.7%	―

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項

対象不動産は、最寄り駅である阪急京都線ほか「淡路」駅から徒歩で約4分に位置し、周辺には生活利便施設も整っており、利便性は良好です。全室個室で、かつ標準的な居室面積は25㎡程度と十分な面積が確保され、居室内の設備水準も十分である等、高い競争力を有しています。賃借人は、サ高住について豊富な運営実績を有しており、一定の事業収支の達成に係る確実性・安定性が相対的に優っています。以上のこと等を勘案して鑑定評価額を決定しました。

入居者の状況・施設の概要(重要事項説明書記載日 2018年11月1日)
SOMPOケア そんぽの家S 淡路駅前
オペレーター	SOMPOケア株式会社	開設年月日	2009年8月1日
施設の類型	サービス付き 高齢者向け住宅	居室数(室)	137(注)
居住の権利形態	賃貸借	定員(人)	137(注)
居室面積帯(㎡)	24.4～24.7	入居者数(人)	123
入居時要件	自立・要支援・要介護	入居率(%)	89.8
入居者の平均要介護度	1.22	入居者の平均年齢(才)	85.0
利用者の 支払い方式
	一時金方式	月払い方式
入居一時金(千円)	―	なし
月額利用料(千円)	―	166～201
介護に関わる職員体制	記載なし	夜間職員体制(最小時人数)	記載なし
協力医療機関	医療法人社団日翔会 日翔会病院
協力歯科医療機関	記載なし

(注)サービス付き高齢者向け住宅としての居室数・定員はそれぞれ136室・136人です。
物件番号:サ高住-2

物件名称	SOMPOケア そんぽの家S 神戸上沢		分類	サービス付き高齢者向け住宅
特定資産の概要
取得年月日		2015年3月20日	特定資産の種類		信託受益権
取得価格		1,200百万円	信託受益権の概要	信託受託者	三井住友信託銀行 株式会社
鑑定評価額		1,340百万円		信託設定日	2015年3月20日
(価格時点)		(2019年1月31日)		信託期間 満了日	2025年3月末日
最寄駅		神戸市営地下鉄西神・山手線「上沢」駅
所在地(住居表示)		兵庫県神戸市兵庫区上沢通八丁目2番5
土地	地番	兵庫県神戸市兵庫区上沢通八丁 目102番4	建物	竣工年月	2009年6月
				構造	鉄骨造陸屋根
	建蔽率	80%		階数	9階建
	容積率	400%		用途	共同住宅
	用途地域	近隣商業地域		延床面積	3,626.25㎡
	敷地面積	743.22㎡		所有形態	所有権
	所有形態	所有権
PM会社		伊藤忠アーバンコミュニティ 株式会社	マスターリース会社		SOMPOケア株式会社
特記事項 該当ありません。
賃貸借の概要
総賃貸可能面積		3,626.25㎡	稼働率		100.0%
総賃貸面積		3,626.25㎡	テナント数		1
代表的テナント		SOMPOケア株式会社	敷金・保証金		非開示
総賃料収入(年換算)		非開示
(代表的テナントの契約概要) ・契約形態:普通建物賃貸借契約 ・契約期間:2009年8月1日から2034年7月31日まで ・賃料改定:賃貸開始日から20年間は、賃料減額請求権を行使しないものとします。それ以降は5年毎に協議の上、賃料を改定することができるものとします。 ・契約更新:賃貸人又は賃借人が、上記賃貸借契約期間満了日の6ヶ月前までに、相手方に対して書更新しない旨の通知をした場合を除き、同契約期間満了日におけるものと同一の条件で同契約はさらに3年間更新されるものとし以後も同様とします。 ・中途解約:賃貸人又は賃借人は本契約を契約期間の途中で解約する場合は1年前までに相手方に対して書面で申し入れるものとします。

鑑定評価サマリー
物件名			SOMPOケア そんぽの家S 神戸上沢
鑑定評価額			1,340百万円
鑑定機関			一般財団法人日本不動産研究所
価格時点			2019年1月31日

項目				内容	概要等
収益価格				1,340百万円	直接還元法とDCF法による収益価格を関連づけて試算
	直接還元法による価格			1,350百万円	現行の賃貸借契約条件等に基づく純収益を還元利回りで還元して査定
		(1)運営純収益 (NOI)		72百万円	―
		(2)一時金の運用益		0百万円	運用利回りを1.0%として運用益を査定
		(3)資本的支出		2百万円	類似不動産における資本的支出の水準、築年数やエンジニアリン グ・レポートにおける修繕更新費の年平均額等を勘案の上査定
		(4)純収益 (NCF=(1)+(2)-(3))		70百万円	―
		(5)還元利回り		5.2%	各地区の基準となる利回りに、対象不動産の立地条件等に起因するスプレッドを加減するとともに、将来における不確実性や類似不動産に係る取引利回り等を勘案して査定
		DCF法による価格		1,330百万円	―
			割引率	5.0%	類似不動産の取引における投資利回りを参考に、対象不動産の個 別性等を総合的に勘案して査定
			最終還元利回り	5.4%	類似不動産に係る取引利回り等を参考に、投資利回りの将来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格及び賃料の動向等を総合的に勘案の上査定
積算価格				1,000百万円	―
	土地比率			33.6%	―
	建物比率			66.4%	―

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項

対象不動産は、最寄り駅である神戸市営地下鉄西神・山手線「上沢」駅至近にあり、日用品店舗等の利便施設への接近性に優れています。全室個室で、かつ標準的な居室面積は24㎡程度と十分な面積が確保され、居室内の設備水準も十分である等、高い競争力を有しています。また、賃借人は、サ高住について豊富な運営実績を有しており、一定の事業収支の達成に係る確実性・安定性が相対的に優っています。以上のこと等を勘案して鑑定評価額を決定しました。

入居者の状況・施設の概要(重要事項説明書記載日 2018年11月1日)
SOMPOケア そんぽの家S 神戸上沢
オペレーター	SOMPOケア株式会社	開設年月日	2009年8月1日
施設の類型	サービス付き 高齢者向け住宅	居室数(室)	85
居住の権利形態	賃貸借	定員(人)	85
居室面積帯(㎡)	24.0	入居者数(人)	84
入居時要件	自立・要支援・要介護	入居率(%)	98.8
入居者の平均要介護度	1.54	入居者の平均年齢(才)	86.6
利用者の 支払い方式
	一時金方式	月払い方式
入居一時金(千円)	―	なし
月額利用料(千円)	―	92～125
介護に関わる職員体制	記載なし	夜間職員体制(最小時人数)	記載なし
協力医療機関	島谷内科医院
協力歯科医療機関	記載なし

物件番号:医療-1

物件名称	新潟リハビリテーション病院		分類	病院
特定資産の概要
取得年月日		2017年11月10日	特定資産の種類		信託受益権
取得価格		2,060百万円	信託受益権の概要	信託受託者	三井住友信託銀行 株式会社
鑑定評価額		2,260百万円		信託設定日	2017年3月24日
(価格時点)		(2019年1月31日)		信託期間 満了日	2027年11月末日
最寄駅		JR白新線「早通」駅
所在地(住居表示)		新潟県新潟市北区木崎761番地
土地	地番	新潟県新潟市北区木崎字尾山前754番3、754番5、757番3、760番1、760番3、761番1、761番6、761番7、763番、769番、770番1、770番2、770番16、770番17、771番、771番1、木崎字榎通5423番、5424番、5424番1、5425番、5426番、5426番1、5426番2	建物	竣工年月	建物①:1990年4月新築 :2013年9月増築 建物②:2001年2月新築 :2013年9月増築
				構造	建物①:鉄筋コンクリート造陸屋根 建物②:鉄骨造陸屋根
	建蔽率	70%		階数	建物①:3階建 建物②:5階建
	容積率	200%		用途	病院
	用途地域	市街化調整区域		延床面積	13,476.55㎡
	敷地面積	15,056.85㎡		所有形態	所有権
	所有形態	所有権
PM会社		オリックス・ファシリティーズ株式会社	マスターリース会社		医療法人愛広会
特記事項 該当ありません。
賃貸借の概要
総賃貸可能面積		13,476.55㎡	稼働率		100.0%
総賃貸面積		13,476.55㎡	テナント数		1
代表的テナント		医療法人愛広会	敷金・保証金		非開示
総賃料収入(年換算)		非開示
(代表的テナントの契約概要) ・契約形態:普通建物賃貸借契約 ・契約期間:2017年3月24日から2047年3月23日まで ・賃料改定:賃料は、賃貸借期間内は原則固定とします。 ・契約更新:契約期間満了の12ヵ月前までに、賃貸人及び賃借人が相手方に対して、本契約を終了させる旨の意思表示をしないときは、同一条件にて更に5年間更新されるものとし、その後の期間満了の場合も同様とします。 ・中途解約:賃借人は引渡日から12年間、本契約を中途解約することはできません。 ・使用目的:病院及び医療法に規定する附帯業務

鑑定評価書の概要
物件名称				新潟リハビリテーション病院
鑑定評価額				2,260百万円
鑑定機関				一般財団法人日本不動産研究所
価格時点				2019年1月31日
項目					内容	概要等
収益価格					2,260百万円	直接還元法による収益価格とDCF法による収益価格はともに同程度の規範性を有すると判断して両価格を関連づけて査定
	直接還元法による価格				2,270百万円	収益性を中長期的に捉えた査定資料等に基づく安定的な収支を前提とした純収益を還元利回りで還元して査定
		(1)運営純収益 (NOI)			153百万円	―
		(2)一時金の運用益			0百万円	運用利回りを1.0%と査定
		(3)資本的支出			3百万円	築年数やエンジニアリング・レポートにおける修繕更新費の年平均額等を勘案のうえ査定
		(4)純収益 (NCF=(1)+(2)-(3))			149百万円	―
		(5)還元利回り			6.6%	最も投資リスクが低いと認められる不動産の利回りを基準とし、対象不動産の立地条件、建物条件及びその他条件等に起因するスプレッドを加減するとともに、将来における不確実性や類似不動産に係る取引利回り等を勘案のうえ査定
		DCF法による価格			2,250百万円	―
			割引率		6.4%	類似不動産の取引における投資利回りを参考に、対象不動産の個別性等を総合的に勘案して査定
			最終還元利回り		6.8%	類似不動産に係る取引利回り等を参考に、投資利回りの将来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格及び賃料の動向等を総合的に勘案の上査定
積算価格					1,060百万円	―
	土地比率				35.5%	―
	建物比率				64.5%	―

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項

対象不動産は、最寄駅であるJR白新線「早通」駅から北西約1.6kmにあります。幹線道路沿いの比較的大規模な病院施設であり、収益性に基づく市場性が優っています。また、リハビリに強みを持ち、質・専門性を重視した運営を行うことにより過年度における医業損益が安定的に推移しており、同一需給圏内の競合状況等を勘案すると、今後も病院として安定的な経営状態を維持することが可能と予測されることから、当該病院から得られる収益に着目した法人投資家による需要が十分に見込め、土地・建物一体としての市場性が優っています。以上のこと等を勘案して鑑定評価額を決定しました。