有価証券報告書(内国投資証券)-第4期(平成29年8月1日-平成30年1月31日)

(6)【注記表】
[継続企業の前提に関する注記]
該当事項はありません。
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]

1.有価証券の評価基準及び評価方法	その他有価証券 時価のあるもの 時価法(評価差額は全部純資産直入法により処理)を採用しています。
2.固定資産の減価償却の方法	有形固定資産(信託財産を含みます。) 定額法を採用しています。なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 建物 5～69年 構築物 10～15年 機械及び装置 10年 工具、器具及び備品 3～6年
3.繰延資産の処理方法	投資口交付費 支出時に全額費用処理しています。
4.収益及び費用の計上基準	固定資産税等の処理方法 保有する不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等(以下「固定資産税等」といいます。)については、賦課決定された税額のうち当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人が負担した初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。当期において、不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額はありません。
5.ヘッジ会計の方法	(1)ヘッジ会計の方法 繰延ヘッジ処理によっています。 (2)ヘッジ手段とヘッジ対象 ヘッジ手段:金利スワップ取引 ヘッジ対象:借入金金利 (3)ヘッジ方針 本投資法人は、リスク管理の基本方針を定めた規程に基づき、投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。 (4)ヘッジの有効性評価の方法 ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計と、ヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。
6.キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)の範囲	キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
7.その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項	(1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。 ①信託現金及び信託預金 ②信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地 ③信託借地権 ④信託預り敷金及び保証金 (2)消費税等の処理方法 消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。 なお、資産の取得に係る控除対象外消費税は、各資産の取得原価に算入しています。

[貸借対照表に関する注記]
※1 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額

(単位:千円)

	前 期 (平成29年7月31日)	当 期 (平成30年1月31日)
	50,000	50,000

2 一時差異等調整引当額
前期(自 平成29年2月1日 至 平成29年7月31日)
1.引当て、戻入れの発生事由、発生した資産等及び引当額

(単位:千円)

発生した 資産等	引当ての 発生事由	当初 発生額	当期首 残高	当期 引当額	当期 戻入額	当期末 残高	戻入れの 発生事由
繰延ヘッジ 損益	-	-	26,197	-	26,197	-	デリバティブ取引の時価の変動

2.戻入れの具体的な方法
繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻入れています。
当期(自 平成29年8月1日 至 平成30年1月31日)
該当事項はありません。
[損益計算書に関する注記]
※1 不動産賃貸事業損益の内訳

(単位:千円)

	前期 (自 平成29年 2月 1日 至 平成29年 7月31日)	当期 (自 平成29年 8月 1日 至 平成30年 1月31日)
A.不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
賃料収入	1,895,917	1,997,374
共益費収入	181,193	187,680
駐車場収入	58,706	60,958
施設使用料	8,344	7,738
その他賃貸収入	2,054	1,865
計	2,146,216	2,255,617
その他賃貸事業収入
水道光熱費収入	122,615	134,400
その他収入	43,948	18,254
計	166,563	152,654
不動産賃貸事業収益合計	2,312,779	2,408,272
B.不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
管理業務費	124,462	121,151
水道光熱費	126,591	137,730
公租公課	156,208	139,112
修繕費	62,667	59,548
信託報酬	8,724	10,740
損害保険料	3,635	3,772
減価償却費	287,475	305,290
その他費用	66,810	64,304
不動産賃貸事業費用合計	836,576	841,650
C.不動産賃貸事業損益 (A-B)	1,476,202	1,566,622

※2 不動産等売却益の内訳
前期(自 平成29年2月1日 至 平成29年7月31日)

	(単位:千円)
アーバンパーク代々木公園
不動産等売却収入	1,100,000
不動産等売却原価	902,696
その他売却費用	44,860
不動産等売却益	152,443

オーク南麻布(準共有持分の49%)
不動産等売却収入	2,459,800
不動産等売却原価	1,676,717
その他売却費用	36,913
不動産等売却益	746,168

当期(自 平成29年8月1日 至 平成30年1月31日)

	(単位:千円)
オーク南麻布(準共有持分の51%)
不動産等売却収入	2,560,200
不動産等売却原価	1,744,836
その他売却費用	43,699
不動産等売却益	771,663

[投資主資本等変動計算書に関する注記]
※1 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数

	前期 (自 平成29年 2月 1日 至 平成29年 7月31日)	当期 (自 平成29年 8月 1日 至 平成30年 1月31日)
発行可能投資口総口数	10,000,000口	10,000,000口
発行済投資口の総口数	414,300口	414,300口

[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係

(単位:千円)

	前期 (自 平成29年 2月 1日 至 平成29年 7月31日)	当期 (自 平成29年 8月 1日 至 平成30年 1月31日)
現金及び預金	1,598,847	1,667,713
信託現金及び信託預金	3,239,091	3,153,262
現金及び現金同等物	4,837,939	4,820,976

[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料

(単位:千円)

	前期 (平成29年 7月31日)	当期 (平成30年 1月31日)
1年内	1,807,841	1,597,468
1年超	3,858,017	3,175,890
合計	5,665,859	4,773,358

[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人では、不動産関連資産の取得、有利子負債の返済等に充当する資金を、主として投資口の発行、金融機関からの借入れ及び投資法人債の発行等により調達します。有利子負債の調達に際しては、資金調達の機動性と財務の安定性のバランスに配慮します。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金は、主として資産の取得を目的としたものであり、返済期日において流動性リスクに晒されますが、調達期間の長期化及び返済期日の分散を図ること等により当該リスクを管理しています。また、変動金利による借入金は金利の変動リスクに晒されていますが、デリバティブ取引(金利スワップ取引)をヘッジ手段として利用し、実質固定化することで、その変動リスクを回避しています。なお、ヘッジ会計の方法、ヘッジ手段とヘッジ対象、ヘッジ方針、ヘッジの有効性評価の方法については、上記「重要な会計方針に係る事項に関する注記」に記載されている「5.ヘッジ会計の方法」をご参照ください。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
該当事項はありません。
2.金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。
前期(平成29年7月31日)

(単位:千円)

	貸借対照表計上額	時価	差額
(1)現金及び預金	1,598,847	1,598,847	-
(2)信託現金及び信託預金	3,239,091	3,239,091	-
(3)投資有価証券	-	-	-
資産計	4,837,939	4,837,939	-
(4)1年内返済予定の長期借入金	8,680,000	8,680,000	-
(5)長期借入金	30,050,000	30,050,000	-
負債計	38,730,000	38,730,000	-
(6)デリバティブ取引(※)	28,686	28,686	-

当期(平成30年1月31日)

(単位:千円)

	貸借対照表計上額	時価	差額
(1)現金及び預金	1,667,713	1,667,713	-
(2)信託現金及び信託預金	3,153,262	3,153,262	-
(3)投資有価証券	734,500	734,500	-
資産計	5,555,476	5,555,476	-
(4)1年内返済予定の長期借入金	7,300,000	7,300,000	-
(5)長期借入金	30,050,000	30,050,000	-
負債計	37,350,000	37,350,000	-
(6)デリバティブ取引(※)	36,966	36,966	-

(※)デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については( )で示しています。
(注1)金融商品の時価の算定方法
(1)現金及び預金、(2)信託現金及び信託預金、(4)1年内返済予定の長期借入金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(3)投資有価証券
メザニンローン債権(社債及び信託受益権)から生ずる利息収入等は、いずれも変動金利によるものであり、一定期間ごとに更改される条件となっているため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(5)長期借入金
長期借入金はすべて変動金利によるものであり、金利が一定期間ごとに更改される条件となっているため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(6)デリバティブ取引
下記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注2)時価を算定することが困難と認められる金融商品の貸借対照表計上額
信託預り敷金及び保証金は市場価格がなく、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することが困難であることから、合理的にキャッシュ・フローを見積もることが困難と認められるため、時価評価の対象とはしていません。
(単位:千円)

区分	前期 (平成29年7月31日)	当期 (平成30年1月31日)
信託預り敷金及び保証金	1,863,336	1,794,980

(注3)金銭債権及び満期のある有価証券の決算日後の償還予定額
前期(平成29年7月31日)
(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
現金及び預金	1,598,847	-	-	-	-	-
信託現金及び信託預金	3,239,091	-	-	-	-	-
投資有価証券	-	-	-	-	-	-
合計	4,837,939	-	-	-	-	-

当期(平成30年1月31日)
(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
現金及び預金	1,667,713	-	-	-	-	-
信託現金及び信託預金	3,153,262	-	-	-	-	-
投資有価証券	-	-	-	-	-	734,500
合計	4,820,976	-	-	-	-	734,500

(注4)借入金の決算日後の返済予定額
前期(平成29年7月31日)
(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
長期借入金	8,680,000	7,300,000	7,300,000	11,300,000	4,150,000	-
合計	8,680,000	7,300,000	7,300,000	11,300,000	4,150,000	-

当期(平成30年1月31日)
(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
長期借入金	7,300,000	7,300,000	11,300,000	7,300,000	4,150,000	-
合計	7,300,000	7,300,000	11,300,000	7,300,000	4,150,000	-

[有価証券に関する注記]
その他有価証券
前期(平成29年7月31日)
該当事項はありません。
当期(平成30年1月31日)
(単位:千円)

	種類	貸借対照表計上額	取得原価	差額
貸借対照表計上額が取得原価を超えるもの	(1)株式 (2)債券 ①国債・地方債等 ②社債 ③その他 (3)その他	- - - - -	- - - - -	- - - - -
	小計	-	-	-
貸借対照表計上額が取得原価を超えないもの	(1)株式 (2)債券 ①国債・地方債等 ②社債 ③その他 (3)その他	- - 400,000 - 334,500	- - 400,000 - 334,500	- - - - -
	小計	734,500	734,500	-
合計		734,500	734,500	-

[デリバティブ取引に関する注記]
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(平成29年7月31日)
該当事項はありません。
当期(平成30年1月31日)
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
前期(平成29年7月31日)
(単位:千円)

ヘッジ会計の方法	デリバティブ取引の種類等	主な ヘッジ対象	契約額等(注1)		時価(注2)
				うち1年超
原則的処理方法	金利スワップ取引 (変動受取・固定支払)	長期借入金	30,050,000	30,050,000	28,686

(注1)契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。
(注2)時価は、取引先金融機関から提示された価格等に基づき算定しています。
当期(平成30年1月31日)
(単位:千円)

ヘッジ会計の方法	デリバティブ取引の種類等	主な ヘッジ対象	契約額等(注1)		時価(注2)
				うち1年超
原則的処理方法	金利スワップ取引 (変動受取・固定支払)	長期借入金	30,050,000	30,050,000	36,966

(注1)契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。
(注2)時価は、取引先金融機関から提示された価格等に基づき算定しています。
[退職給付に関する注記]
前期(平成29年7月31日)
該当事項はありません。
当期(平成30年1月31日)
該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳

(単位:千円)

	前期 (平成29年7月31日)	当期 (平成30年1月31日)
繰延税金資産
未払事業税損金不算入額	20	6,119
有価証券付随費用	-	1,364
繰延税金資産小計	20	7,484
評価性引当額	-	△7,484
繰延税金資産合計	20	-
繰延税金資産の純額	20	-

2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳

(単位:%)

	前期 (平成29年7月31日)	当期 (平成30年1月31日)
法定実効税率	31.74	31.74
(調整)
支払分配金の損金算入額	△31.72	△28.57
その他	0.04	0.79
税効果会計適用後の法人税等の負担率	0.06	3.96

[持分法損益等に関する注記]
前期(平成29年7月31日)
該当事項はありません。
当期(平成30年1月31日)
該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 平成29年2月1日 至 平成29年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 平成29年8月1日 至 平成30年1月31日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 平成29年2月1日 至 平成29年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 平成29年8月1日 至 平成30年1月31日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 平成29年2月1日 至 平成29年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 平成29年8月1日 至 平成30年1月31日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 平成29年2月1日 至 平成29年7月31日)

種類	会社等の名称 又は氏名	住所	資本金 又は 出資金	事業の内容 又は職業	議決権等の 所有(被所有) 割合	取引の内容	取引金額 (千円)	科目	期末残高 (千円)
役員及び その近親者	加藤篤志	-	-	本投資法人執行役員兼本資産運用会社代表取締役社長	0.01%	本資産運用会社への資産運用報酬の支払 (注1)	321,598 (注2) (注3)	未払金	204,623 (注2)

当期(自 平成29年8月1日 至 平成30年1月31日)

種類	会社等の名称 又は氏名	住所	資本金 又は 出資金	事業の内容 又は職業	議決権等の 所有(被所有) 割合	取引の内容	取引金額 (千円)	科目	期末残高 (千円)
役員及び その近親者	加藤篤志	-	-	本投資法人執行役員兼本資産運用会社代表取締役社長	0.01%	本資産運用会社への資産運用報酬の支払 (注1)	237,214 (注2) (注3)	未払金	220,609 (注2)

(注1)加藤篤志が第三者(本資産運用会社)の代表取締役社長として行った取引であり、報酬額は、本投資法人の規約で定められた条件によっています。
(注2)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注3)前期の資産運用報酬額には、個々の不動産等の帳簿価額に算入した物件取得に係る報酬96,535千円及び不動産等の譲渡報酬35,598千円が含まれています。当期の資産運用報酬額には、不動産等の譲渡報酬25,602千円が含まれています。
[資産除去債務に関する注記]
前期(自 平成29年2月1日 至 平成29年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 平成29年8月1日 至 平成30年1月31日)
該当事項はありません。
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人では、賃貸収益を得ることを目的として、賃貸用の不動産等を有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。

(単位:千円)

		前期 (自 平成29年2月1日 至 平成29年7月31日)	当期 (自 平成29年8月1日 至 平成30年1月31日)
貸借対照表計上額
	期首残高	62,518,247	78,156,438
	期中増減額	15,638,191	△1,867,315
	期末残高	78,156,438	76,289,122
期末時価		84,450,200	82,680,000

(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期の主な増加額は不動産信託受益権7物件の取得(18,314,960千円)、資本的支出(190,119千円)によるものであり、主な減少額は不動産信託受益権2物件(うち1物件は準共有持分49%)の譲渡(2,579,413千円)、減価償却(287,475千円)によるものです。当期の主な増加額は資本的支出(182,811千円)によるものであり、主な減少額は不動産信託受益権1物件(準共有持分51%)の譲渡(1,744,836千円)、減価償却(305,290千円)によるものです。
(注3)期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額等を記載しています。なお、前期の期末時価のうち、オーク南麻布(準共有持分51%)については、平成29年2月28日付売買契約における譲渡価格(2,560,200千円)に基づいています。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、上記「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
[セグメント情報等に関する注記]
1.セグメント情報
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
2.関連情報
前期(自 平成29年2月1日 至 平成29年7月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
① 売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報

		(単位:千円)
顧客の名称	営業収益	関連するセグメント名
関電不動産開発株式会社	746,168	不動産賃貸事業

当期(自 平成29年8月1日 至 平成30年1月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
① 売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報

		(単位:千円)
顧客の名称	営業収益	関連するセグメント名
関電不動産開発株式会社	771,663	不動産賃貸事業

[1口当たり情報に関する注記]

	前期 (自 平成29年2月1日 至 平成29年7月31日)	当期 (自 平成29年8月1日 至 平成30年1月31日)
1口当たり純資産額	101,116円	101,063円
1口当たり当期純利益	4,697円	4,349円

(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。

	前期 (自 平成29年2月1日 至 平成29年7月31日)	当期 (自 平成29年8月1日 至 平成30年1月31日)
当期純利益(千円)	1,832,513	1,802,173
普通投資主に帰属しない金額(千円)	-	-
普通投資口に係る当期純利益(千円)	1,832,513	1,802,173
期中平均投資口数(口)	390,083	414,300

[重要な後発事象に関する注記]
新投資口の発行
平成30年1月12日及び平成30年1月22日開催の役員会において決議した、不動産等の取得及び借入金の返済を目的とした新投資口の発行に関し、一般募集による新投資口の発行については平成30年2月1日、第三者割当による新投資口の発行については平成30年2月27日にそれぞれ払込が完了しています。
この結果、出資総額は45,832,670,448円、発行済投資口の総口数は470,624口となっています。
<一般募集による新投資口の発行>発行新投資口数 :53,641口
発行価格(募集価格) :1口当たり106,724円
発行価格(募集価格)の総額:5,724,782,084円
発行価額(払込金額) :1口当たり103,002円
発行価額(払込金額)の総額:5,525,130,282円
払込期日 :平成30年2月1日
<第三者割当による新投資口の発行>発行新投資口数 :2,683口
発行価額(払込金額) :1口当たり103,002円
発行価額の総額(払込金額):276,354,366円
払込期日 :平成30年2月27日
割当先 :野村證券株式会社
なお、一般募集による新投資口の発行の手取金を取得資金の一部に充当し、平成30年2月2日付で6物件の不動産信託受益権(取得価格の合計10,743百万円)を取得済です。