有価証券報告書(内国投資証券)-第5期(平成30年2月1日-平成30年7月31日)

(6)【注記表】
[継続企業の前提に関する注記]
該当事項はありません。
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]

1.有価証券の評価基準及び評価方法	その他有価証券 時価のあるもの 時価法(評価差額は全部純資産直入法により処理)を採用しています。
2.固定資産の減価償却の方法	有形固定資産(信託財産を含みます。) 定額法を採用しています。なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 建物 5～69年 構築物 10～15年 機械及び装置 10年 工具、器具及び備品 3～6年
3.繰延資産の処理方法	投資口交付費 支出時に全額費用処理しています。
4.収益及び費用の計上基準	固定資産税等の処理方法 保有する不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等(以下「固定資産税等」といいます。)については、賦課決定された税額のうち当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人が負担した初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。当期において、不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は41,165千円です。
5.ヘッジ会計の方法	(1)ヘッジ会計の方法 繰延ヘッジ処理によっています。 (2)ヘッジ手段とヘッジ対象 ヘッジ手段:金利スワップ取引 ヘッジ対象:借入金金利 (3)ヘッジ方針 本投資法人は、リスク管理の基本方針を定めた規程に基づき、投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。 (4)ヘッジの有効性評価の方法 ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計と、ヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。
6.キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)の範囲	キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
7.その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項	(1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。 ①信託現金及び信託預金 ②信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地 ③信託借地権 ④信託預り敷金及び保証金 (2)消費税等の処理方法 消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。 なお、資産の取得に係る控除対象外消費税は、各資産の取得原価に算入しています。

[貸借対照表に関する注記]
※1 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額

(単位:千円)

	前 期 (2018年1月31日)	当 期 (2018年7月31日)
	50,000	50,000

[損益計算書に関する注記]
※1 不動産賃貸事業損益の内訳

(単位:千円)

	前期 (自 2017年 8月 1日 至 2018年 1月31日)	当期 (自 2018年 2月 1日 至 2018年 7月31日)
A.不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
賃料収入	1,997,374	2,354,911
共益費収入	187,680	201,909
駐車場収入	60,958	64,005
施設使用料	7,738	7,346
その他賃貸収入	1,865	2,857
計	2,255,617	2,631,029
その他賃貸事業収入
水道光熱費収入	134,400	127,053
その他収入	18,254	33,892
計	152,654	160,946
不動産賃貸事業収益合計	2,408,272	2,791,975
B.不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
管理業務費	121,151	130,310
水道光熱費	137,730	130,997
公租公課	139,112	175,769
修繕費	59,548	68,389
信託報酬	10,740	11,036
損害保険料	3,772	4,046
減価償却費	305,290	355,808
その他費用	64,304	87,399
不動産賃貸事業費用合計	841,650	963,758
C.不動産賃貸事業損益 (A-B)	1,566,622	1,828,216

※2 不動産等売却益の内訳
前期(自 2017年8月1日 至 2018年1月31日)

	(単位:千円)
オーク南麻布(準共有持分の51%)
不動産等売却収入	2,560,200
不動産等売却原価	1,744,836
その他売却費用	43,699
不動産等売却益	771,663

当期(自 2018年2月1日 至 2018年7月31日)
該当事項はありません。
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
※1 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数

	前期 (自 2017年 8月 1日 至 2018年 1月31日)	当期 (自 2018年 2月 1日 至 2018年 7月31日)
発行可能投資口総口数	10,000,000口	10,000,000口
発行済投資口の総口数	414,300口	470,624口

[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係

(単位:千円)

	前期 (自 2017年 8月 1日 至 2018年 1月31日)	当期 (自 2018年 2月 1日 至 2018年 7月31日)
現金及び預金	1,667,713	2,000,005
信託現金及び信託預金	3,153,262	3,118,735
現金及び現金同等物	4,820,976	5,118,741

[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料

(単位:千円)

	前期 (2018年 1月31日)	当期 (2018年 7月31日)
1年内	1,597,468	1,976,658
1年超	3,175,890	4,192,795
合計	4,773,358	6,169,453

[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人では、不動産関連資産の取得、有利子負債の返済等に充当する資金を、主として投資口の発行、金融機関からの借入れ及び投資法人債の発行等により調達します。有利子負債の調達に際しては、資金調達の機動性と財務の安定性のバランスに配慮します。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金は、主として資産の取得を目的としたものであり、返済期日において流動性リスクに晒されますが、調達期間の長期化及び返済期日の分散を図ること等により当該リスクを管理しています。また、変動金利による借入金は金利の変動リスクに晒されていますが、デリバティブ取引(金利スワップ取引)をヘッジ手段として利用し、実質固定化することで、その変動リスクを回避しています。なお、ヘッジ会計の方法、ヘッジ手段とヘッジ対象、ヘッジ方針、ヘッジの有効性評価の方法については、上記「重要な会計方針に係る事項に関する注記」に記載されている「5.ヘッジ会計の方法」をご参照ください。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
該当事項はありません。
2.金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。
前期(2018年1月31日)

(単位:千円)

	貸借対照表計上額	時価	差額
(1)現金及び預金	1,667,713	1,667,713	-
(2)信託現金及び信託預金	3,153,262	3,153,262	-
(3)投資有価証券	734,500	734,500	-
資産計	5,555,476	5,555,476	-
(4)1年内返済予定の長期借入金	7,300,000	7,300,000	-
(5)長期借入金	30,050,000	30,050,000	-
負債計	37,350,000	37,350,000	-
(6)デリバティブ取引(※)	36,966	36,966	-

当期(2018年7月31日)

(単位:千円)

	貸借対照表計上額	時価	差額
(1)現金及び預金	2,000,005	2,000,005	-
(2)信託現金及び信託預金	3,118,735	3,118,735	-
(3)投資有価証券	734,500	734,500	-
資産計	5,853,241	5,853,241	-
(4)1年内返済予定の長期借入金	8,490,000	8,490,000	-
(5)長期借入金	34,740,000	34,740,000	-
負債計	43,230,000	43,230,000	-
(6)デリバティブ取引(※)	35,889	35,889	-

(※)デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については( )で示しています。
(注1)金融商品の時価の算定方法
(1)現金及び預金、(2)信託現金及び信託預金、(4)1年内返済予定の長期借入金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(3)投資有価証券
メザニンローン債権(社債及び信託受益権)から生ずる利息収入等は、いずれも変動金利によるものであり、一定期間ごとに更改される条件となっているため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(5)長期借入金
長期借入金はすべて変動金利によるものであり、金利が一定期間ごとに更改される条件となっているため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(6)デリバティブ取引
下記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注2)時価を算定することが困難と認められる金融商品の貸借対照表計上額
信託預り敷金及び保証金は市場価格がなく、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することが困難であることから、合理的にキャッシュ・フローを見積もることが困難と認められるため、時価評価の対象とはしていません。
(単位:千円)

区分	前期 (2018年1月31日)	当期 (2018年7月31日)
信託預り敷金及び保証金	1,794,980	1,959,368

(注3)金銭債権及び満期のある有価証券の決算日後の償還予定額
前期(2018年1月31日)
(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
現金及び預金	1,667,713	-	-	-	-	-
信託現金及び信託預金	3,153,262	-	-	-	-	-
投資有価証券	-	-	-	-	-	734,500
合計	4,820,976	-	-	-	-	734,500

当期(2018年7月31日)
(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
現金及び預金	2,000,005	-	-	-	-	-
信託現金及び信託預金	3,118,735	-	-	-	-	-
投資有価証券	-	-	-	-	-	734,500
合計	5,118,741	-	-	-	-	734,500

(注4)借入金の決算日後の返済予定額
前期(2018年1月31日)
(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
長期借入金	7,300,000	7,300,000	11,300,000	7,300,000	4,150,000	-
合計	7,300,000	7,300,000	11,300,000	7,300,000	4,150,000	-

当期(2018年7月31日)
(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
長期借入金	8,490,000	7,300,000	11,300,000	11,450,000	4,690,000	-
合計	8,490,000	7,300,000	11,300,000	11,450,000	4,690,000	-

[有価証券に関する注記]
その他有価証券
前期(2018年1月31日)
(単位:千円)

	種類	貸借対照表計上額	取得原価	差額
貸借対照表計上額が取得原価を超えるもの	(1)株式 (2)債券 ①国債・地方債等 ②社債 ③その他 (3)その他	- - - - -	- - - - -	- - - - -
	小計	-	-	-
貸借対照表計上額が取得原価を超えないもの	(1)株式 (2)債券 ①国債・地方債等 ②社債 ③その他 (3)その他	- - 400,000 - 334,500	- - 400,000 - 334,500	- - - - -
	小計	734,500	734,500	-
合計		734,500	734,500	-

当期(2018年7月31日)
(単位:千円)

	種類	貸借対照表計上額	取得原価	差額
貸借対照表計上額が取得原価を超えるもの	(1)株式 (2)債券 ①国債・地方債等 ②社債 ③その他 (3)その他	- - - - -	- - - - -	- - - - -
	小計	-	-	-
貸借対照表計上額が取得原価を超えないもの	(1)株式 (2)債券 ①国債・地方債等 ②社債 ③その他 (3)その他	- - 400,000 - 334,500	- - 400,000 - 334,500	- - - - -
	小計	734,500	734,500	-
合計		734,500	734,500	-

[デリバティブ取引に関する注記]
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2018年1月31日)
該当事項はありません。
当期(2018年7月31日)
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
前期(2018年1月31日)
(単位:千円)

ヘッジ会計の方法	デリバティブ取引の種類等	主な ヘッジ対象	契約額等(注1)		時価(注2)
				うち1年超
原則的処理方法	金利スワップ取引 (変動受取・固定支払)	長期借入金	30,050,000	30,050,000	36,966

(注1)契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。
(注2)時価は、取引先金融機関から提示された価格等に基づき算定しています。
当期(2018年7月31日)
(単位:千円)

ヘッジ会計の方法	デリバティブ取引の種類等	主な ヘッジ対象	契約額等(注1)		時価(注2)
				うち1年超
原則的処理方法	金利スワップ取引 (変動受取・固定支払)	長期借入金	34,740,000	27,440,000	35,889

(注1)契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。
(注2)時価は、取引先金融機関から提示された価格等に基づき算定しています。
[退職給付に関する注記]
前期(2018年1月31日)
該当事項はありません。
当期(2018年7月31日)
該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳

(単位:千円)

	前期 (2018年1月31日)	当期 (2018年7月31日)
繰延税金資産
未払事業税損金不算入額	6,119	-
有価証券付随費用	1,364	1,364
繰延税金資産小計	7,484	1,364
評価性引当額	△7,484	△1,364
繰延税金資産合計	-	-
繰延税金資産の純額	-	-

2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳

(単位:%)

	前期 (2018年1月31日)	当期 (2018年7月31日)
法定実効税率	31.74	31.74
(調整)
支払分配金の損金算入額	△28.57	△31.30
その他	0.79	△0.40
税効果会計適用後の法人税等の負担率	3.96	0.05

[持分法損益等に関する注記]
前期(2018年1月31日)
該当事項はありません。
当期(2018年7月31日)
該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2017年8月1日 至 2018年1月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2018年2月1日 至 2018年7月31日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2017年8月1日 至 2018年1月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2018年2月1日 至 2018年7月31日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2017年8月1日 至 2018年1月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2018年2月1日 至 2018年7月31日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2017年8月1日 至 2018年1月31日)

種類	会社等の名称 又は氏名	住所	資本金 又は 出資金	事業の内容 又は職業	議決権等の 所有(被所有) 割合	取引の内容	取引金額 (千円)	科目	期末残高 (千円)
役員及び その近親者	加藤篤志	-	-	本投資法人執行役員兼本資産運用会社代表取締役社長	0.01%	本資産運用会社への資産運用報酬の支払 (注1)	237,214 (注2) (注3)	未払金	220,609 (注2)

当期(自 2018年2月1日 至 2018年7月31日)

種類	会社等の名称 又は氏名	住所	資本金 又は 出資金	事業の内容 又は職業	議決権等の 所有(被所有) 割合	取引の内容	取引金額 (千円)	科目	期末残高 (千円)
役員及び その近親者	加藤篤志	-	-	本投資法人執行役員兼本資産運用会社代表取締役社長	0.01%	本資産運用会社への資産運用報酬の支払 (注1)	247,034 (注2) (注3)	未払金	208,785 (注2)

(注1)加藤篤志が第三者(本資産運用会社)の代表取締役社長として行った取引であり、報酬額は、本投資法人の規約で定められた条件によっています。
(注2)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注3)前期の資産運用報酬額には、不動産等の譲渡報酬25,602千円が含まれています。当期の資産運用報酬額には、個々の不動産等の帳簿価額に算入した物件取得に係る報酬53,715千円が含まれています。
[資産除去債務に関する注記]
前期(自 2017年8月1日 至 2018年1月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2018年2月1日 至 2018年7月31日)
該当事項はありません。
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人では、賃貸収益を得ることを目的として、賃貸用の不動産等を有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。

(単位:千円)

		前期 (自 2017年 8月 1日 至 2018年 1月31日)	当期 (自 2018年 2月 1日 至 2018年 7月31日)
貸借対照表計上額
	期首残高	78,156,438	76,289,122
	期中増減額	△1,867,315	10,819,546
	期末残高	76,289,122	87,108,669
期末時価		82,680,000	95,246,000

(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期の主な増加額は資本的支出(182,811千円)によるものであり、主な減少額は不動産信託受益権1物件(準共有持分51%)の譲渡(1,744,836千円)、減価償却(305,290千円)によるものです。当期の主な増加額は不動産信託受益権6物件の取得(10,894,174千円)、資本的支出(281,180千円)によるものであり、主な減少額は減価償却(355,808千円)によるものです。
(注3)期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額等を記載しています。なお、当期の期末時価のうち、博多駅東113ビルについては、2018年7月23日付売買契約における譲渡価格(2,850,000千円)に基づいており、アーバンパーク新横浜については、2018年8月21日付売買契約における譲渡価格(2,775,000千円)に基づいています。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、上記「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
[セグメント情報等に関する注記]
1.セグメント情報
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
2.関連情報
前期(自 2017年8月1日 至 2018年1月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
① 売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報

		(単位:千円)
顧客の名称	営業収益	関連するセグメント名
関電不動産開発株式会社	771,663	不動産賃貸事業

当期(自 2018年2月1日 至 2018年7月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
① 売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への営業収益がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
[1口当たり情報に関する注記]

	前期 (自 2017年 8月 1日 至 2018年 1月31日)	当期 (自 2018年 2月 1日 至 2018年 7月31日)
1口当たり純資産額	101,063円	100,477円
1口当たり当期純利益	4,349円	2,775円

(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。

	前期 (自 2017年 8月 1日 至 2018年 1月31日)	当期 (自 2018年 2月 1日 至 2018年 7月31日)
当期純利益(千円)	1,802,173	1,305,316
普通投資主に帰属しない金額(千円)	-	-
普通投資口に係る当期純利益(千円)	1,802,173	1,305,316
期中平均投資口数(口)	414,300	470,238

[重要な後発事象に関する注記]
1.新投資口の発行
2018年8月21日及び2018年8月29日開催の役員会において、不動産等の取得及び借入金の返済を目的とした新投資口の発行を以下のとおり決議しており、一般募集による新投資口の発行については2018年9月5日、第三者割当による新投資口の発行については2018年10月2日にそれぞれ払込が完了しています。
この結果、出資総額は52,745,966,448円、発行済投資口の総口数は540,824口となっています。
<一般募集による新投資口の発行>発行新投資口数 :66,857口
発行価格(募集価格) :1口当たり101,985円
発行価格(募集価格)の総額:6,818,411,145円
発行価額(払込金額) :1口当たり98,480円
発行価額(払込金額)の総額:6,584,077,360円
払込期日 :2018年9月5日
<第三者割当による新投資口の発行>発行新投資口数 :3,343口
発行価額(払込金額) :1口当たり98,480円
発行価額の総額(払込金額):329,218,640円
払込期日 :2018年10月2日
割当先 :野村證券株式会社
なお、一般募集による新投資口の発行の手取金を取得資金の一部に充当し、2018年9月6日付で6物件の不動産信託受益権(取得価格の合計19,670百万円)を取得済です。
2.資産の譲渡
以下のとおり、資産の譲渡を決定し、アーバンパーク新横浜については譲渡が完了しています。
<博多駅東113ビル>譲渡予定資産 :国内不動産を主な信託財産とする信託受益権準共有持分
(第1回49%、第2回51%)
売買契約の締結日 :2018年7月23日
譲渡予定日 :第1回(準共有持分49%):2018年12月3日
第2回(準共有持分51%):2019年2月1日
所在地(住居表示) :福岡県福岡市博多区博多駅東1-13-9
譲渡予定先 :合同会社Sunrise
譲渡予定価格 :第1回(準共有持分49%):1,396.5百万円
第2回(準共有持分51%):1,453.5百万円
損益に及ぼす影響 :営業収益として不動産等売却益を2019年1月期に約401百万円、2019年7月期に約418百万円計上する予定です。
<アーバンパーク新横浜>譲渡資産 :国内不動産を主な信託財産とする信託受益権
売買契約の締結日 :2018年8月21日
譲渡日 :2018年10月11日
所在地(住居表示) :神奈川県横浜市港北区新横浜2-18-5
譲渡先 :九州旅客鉄道株式会社
譲渡価格 :2,775百万円
損益に及ぼす影響 :営業収益として不動産等売却益を2019年1月期に約177百万円計上する予定です。