訂正有価証券報告書(内国投資証券)-第8期(令和1年8月1日-令和2年1月31日)
(6)【注記表】
[継続企業の前提に関する注記]
該当事項はありません。
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]
[未適用の会計基準等に関する注記]
1.収益認識に関する会計基準等
・「収益認識に関する会計基準」(企業会計基準第29号 2018年3月30日 企業会計基準委員会)
・「収益認識に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第30号 2018年3月30日 企業会計基準委員会)
(1)概要
国際会計基準審議会(IASB)及び米国財務会計基準審議会(FASB)は、共同して収益認識に関する包括的な会計基準の開発を行い、2014年5月に「顧客との契約から生じる収益」(IASBにおいてはIFRS第15号、FASBにおいてはTopic606)を公表しており、IFRS第15号は2018年1月1日以降開始する事業年度から、Topic606は2017年12月15日より後に開始する事業年度から適用される状況を踏まえ、企業会計基準委員会において、収益認識に関する包括的な会計基準が開発され、適用指針と合わせて公表されたものです。
企業会計基準委員会の収益認識に関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、IFRS第15号と整合性を図る便益の1つである財務諸表間の比較可能性の観点から、IFRS第15号の基本的な原則を取り入れることを出発点とし、会計基準を定めることとされ、また、これまで我が国で行われてきた実務等に配慮すべき項目がある場合には、比較可能性を損なわせない範囲で代替的な取扱いを追加することとされております。
(2)適用予定日
2022年1月期の期首から適用します。
(3)当該会計基準等の適用による影響
「収益認識に関する会計基準等」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中です。
2.時価の算定に関する会計基準等
・「時価の算定に関する会計基準」(企業会計基準第30号 2019年7月4日 企業会計基準委員会)
・「時価の算定に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第31号 2019年7月4日 企業会計基準委員会)
(1)概要
国際会計基準審議会(IASB)及び米国財務会計基準審議会(FASB)は、公正価値測定についてほぼ同じ内容の詳細なガイダンス(国際財務報告基準(IFRS)においてはIFRS第13号「公正価値測定」、米国会計基準においてはAccounting Standards Codification(FASBによる会計基準のコード化体系)のTopic 820「公正価値測定」)を定めており、これらの国際的な会計基準に基づいた財務諸表との比較可能性を確保するため、企業会計基準委員会は主に、金融商品会計基準等において時価(公正な評価額)の算定が求められている金融商品の時価に関するガイダンス及び開示について、国際的な会計基準との整合性を図る取組みに着手、検討を重ね、時価の算定に関する会計基準及び時価の算定に関する会計基準の適用指針を公表するに至ったものです。
(2)適用予定日
2022年1月期の期首から適用します。
(3)当該会計基準等の適用による影響
「時価の算定に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中です。
[貸借対照表に関する注記]
※1 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
[損益計算書に関する注記]
※1 不動産賃貸事業損益の内訳
※2 不動産等売却益の内訳
前期(自 2019年2月1日 至 2019年7月31日)
当期(自 2019年8月1日 至 2020年1月31日)
該当事項はありません。
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
※1 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人では、不動産関連資産の取得、有利子負債の返済等に充当する資金を、主として投資口の発行、金融機関からの借入れ及び投資法人債の発行等により調達します。有利子負債の調達に際しては、資金調達の機動性と財務の安定性のバランスに配慮します。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金は、主として資産の取得を目的としたものであり、返済期日において流動性リスクに晒されますが、調達期間の長期化及び返済期日の分散を図ること等により当該リスクを管理しています。また、変動金利による借入金は金利の変動リスクに晒されていますが、デリバティブ取引(金利スワップ取引)をヘッジ手段として利用し、実質固定化することで、その変動リスクを回避しています。なお、ヘッジ会計の方法、ヘッジ手段とヘッジ対象、ヘッジ方針、ヘッジの有効性評価の方法については、上記「重要な会計方針に係る事項に関する注記」に記載されている「4.ヘッジ会計の方法」をご参照ください。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
該当事項はありません。
2.金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは次表には含めていません。((注2)をご参照ください。)
前期(2019年7月31日)
当期(2020年1月31日)
(※) デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については( )で示しています。
(注1) 金融商品の時価の算定方法
(1)現金及び預金、(2)信託現金及び信託預金、(5)1年内返済予定の長期借入金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(3)投資有価証券、(4)長期貸付金
メザニンローン債権(社債、信託受益権及び貸付金)から生ずる利息収入等は、いずれも変動金利によるものであり、一定期間ごとに更改される条件となっているため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(6)長期借入金
長期借入金はすべて変動金利によるものであり、金利が一定期間ごとに更改される条件となっているため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(7)デリバティブ取引
下記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注2) 時価を算定することが困難と認められる金融商品の貸借対照表計上額
(単位:千円)
(※1) 預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金は市場価格がなく、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することが困難であることから、合理的にキャッシュ・フローを見積もることが困難と認められるため、時価評価の対象とはしていません。
(※2) 投資有価証券のうち、匿名組合出資持分については市場価格がなく、時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
(注3) 金銭債権及び満期のある有価証券の決算日後の償還予定額
前期(2019年7月31日)
(単位:千円)
当期(2020年1月31日)
(単位:千円)
(注4) 借入金の決算日後の返済予定額
前期(2019年7月31日)
(単位:千円)
当期(2020年1月31日)
(単位:千円)
[有価証券に関する注記]
その他有価証券
前期(2019年7月31日)
(単位:千円)
(注) 匿名組合出資持分(貸借対照表価額197,850千円)については、市場価格がなく、時価を把握することが極めて困難と認められるため、上表には含めていません。
当期(2020年1月31日)
(単位:千円)
(注) 匿名組合出資持分(貸借対照表価額187,172千円)については、市場価格がなく、時価を把握することが極めて困難と認められるため、上表には含めていません。
[デリバティブ取引に関する注記]
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2019年7月31日)
該当事項はありません。
当期(2020年1月31日)
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
前期(2019年7月31日)
(単位:千円)
(注1) 契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。
(注2) 時価は、取引先金融機関から提示された価格等に基づき算定しています。
当期(2020年1月31日)
(単位:千円)
(注1) 契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。
(注2) 時価は、取引先金融機関から提示された価格等に基づき算定しています。
[退職給付に関する注記]
前期(2019年7月31日)
該当事項はありません。
当期(2020年1月31日)
該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
[持分法損益等に関する注記]
前期(2019年7月31日)
該当事項はありません。
当期(2020年1月31日)
該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2019年2月1日 至 2019年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年8月1日 至 2020年1月31日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2019年2月1日 至 2019年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年8月1日 至 2020年1月31日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2019年2月1日 至 2019年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年8月1日 至 2020年1月31日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2019年2月1日 至 2019年7月31日)
当期(自 2019年8月1日 至 2020年1月31日)
(注1) 加藤篤志が第三者(本資産運用会社)の代表取締役社長として行った取引であり、報酬額は、本投資法人の規約で定められた条件によっています。
(注2) 上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注3) 前期の資産運用報酬額には、個々の不動産等の帳簿価額に算入した取得報酬5,100千円、匿名組合出資持分の帳簿価額に算入した取得報酬1,000千円及び不動産等の譲渡報酬14,535千円が含まれています。
[資産除去債務に関する注記]
前期(自 2019年2月1日 至 2019年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年8月1日 至 2020年1月31日)
該当事項はありません。
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人では、賃貸収益を得ることを目的として、賃貸用の不動産等を有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。
(注1) 貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2) 賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期の主な増加額は不動産信託受益権1物件の取得(1,031,741千円)、資本的支出(189,197千円)によるものであり、主な減少額は不動産信託受益権1物件(準共有持分51%)の譲渡(994,157千円)、減価償却(415,829千円)によるものです。当期の主な増加額は資本的支出(131,943千円)によるものであり、主な減少額は減価償却(420,178千円)によるものです。
(注3) 期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額等を記載しています。なお、当期の期末時価のうち、アルファベットセブンについては、2020年3月2日付の信託受益権準共有持分売買契約における譲渡価格(3,500,000千円)に基づいています。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、上記「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
[セグメント情報等に関する注記]
1.セグメント情報
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
2.関連情報
前期(自 2019年2月1日 至 2019年7月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
① 売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
(注) 博多駅東113ビル(準共有持分51%)の譲渡に伴う不動産等売却益です。
当期(自 2019年8月1日 至 2020年1月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
① 売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であることから、記載を省略しています。
[1口当たり情報に関する注記]
(注1) 1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2) 1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
[重要な後発事象に関する注記]
1.さくら総合リートとの合併契約の締結
本投資法人及びさくら総合リートは、それぞれ、2020年3月2日開催の役員会にて、2020年8月1日を合併の効力発生日として、本投資法人を吸収合併存続法人、さくら総合リートを吸収合併消滅法人とする本合併を行うことについて決定し、2020年3月2日付にて本合併契約を締結しました。また、2020年3月30日に開催されたさくら総合リートの投資主総会及び2020年3月31日に開催された本投資法人の投資主総会において、本合併契約が承認されました。
(1)本合併の目的
資産規模の拡大による収益の安定性の向上、コスト削減による1口当たり分配金の増額、時価総額の増大による投資口の流動性の向上など、本合併の実現が、両投資法人の投資主利益の最大化に資するとの判断に至り、本合併契約を締結しました。
(2)合併比率
本合併に当たり、本投資法人はさくら総合リートの投資主に対してさくら総合リートの投資口1口につき本投資口1.78口を割当交付します(注)。これにより、さくら総合リートの投資主に対して交付すべき投資口の口数に1口未満の端数が生じますが、当該1口未満の端数投資口については、投信法の規定に基づきこれを市場において行う取引により売却し、売却により得られた代金を、端数の生じた投資主に対し、その端数に応じて交付します。
(注)本投資法人は、2020年7月31日を分割の基準日、2020年8月1日を効力発生日として、投資口1口を2口とする本投資口分割を予定しており、上記割当ての比率は本投資口分割の効力発生を前提としています。本投資口分割の詳細は、下記「2.投資口の分割」をご参照ください。
(3)合併交付金
上記の投資口の割当交付の他、本投資法人は、さくら総合リートの最終営業期間に係る金銭の分配の代わり金として、さくら総合リートの分配可能利益に基づき割当対象投資主に対して同期間の金銭の分配額見合いの合併交付金(本合併の効力発生日の前日におけるさくら総合リートの分配可能利益の額を本合併の効力発生日の前日におけるさくら総合リートの発行済投資口の総口数から割当対象投資主以外の投資主が保有する投資口数を控除した口数で除した金額(1円未満切捨て))を、効力発生日から合理的な期間内に支払う予定です。
(4)さくら総合リートの直前期(2019年7月1日から2019年12月31日まで)の概要
事業内容 :投信法に基づき、主として特定資産に投資して運用を行うこと
営業収益 : 2,391百万円
当期純利益 : 704百万円
資産合計 :63,111百万円
負債合計 :33,152百万円
純資産合計 :29,959百万円
2.投資口の分割
本投資法人は、2020年3月2日開催の役員会において、本投資口分割を行うことを決定しました。
(1)分割の目的
上記「1.さくら総合リートとの合併契約の締結」に記載のとおり、本合併は、本投資法人を吸収合併存続法人とする吸収合併方式によって行われ、本投資口分割を考慮する前の合併比率は、本投資法人1に対しさくら総合リート0.89となります。しかしながら、かかる合併比率では、さくら総合リート投資口1口に対して、本投資法人投資口0.89口が割当交付されることとなり、交付される本投資法人の投資口の口数が1口未満となるさくら総合リートの投資主が多数生じることとなります。このため、本合併後もさくら総合リートの投資主が本投資法人の投資口を継続して保有することを可能とするべく、さくら総合リートの全ての投資主に対し1口以上の本投資法人投資口を交付することを目的として、本投資法人の投資口1口につき2口の割合による投資口の分割を行うこととしました。
(2)分割の方法
本合併の効力発生日の前日である2020年7月31日の最終の投資主名簿に記載又は記録された本投資法人の投資主の所有投資口1口につき、2口の割合をもって分割します。本投資口分割は、本合併契約に規定される本合併の前提条件が全て成就されていることを条件として、本合併の効力発生日である2020年8月1日において効力を生じるものとします。
(3)分割により増加する投資口数等
①本投資口分割前の本投資法人発行済投資口の総口数 : 540,824口
②本投資口分割により増加する投資口数 : 540,824口
③本投資口分割後の本投資法人発行済投資口の総口数 : 1,081,648口
④本合併後の本投資法人発行済投資口の総口数 : 1,674,389口(注)
⑤本投資口分割・本合併後の発行可能投資口総口数 :10,000,000口
(注)本合併により、さくら総合リートの投資口1口に対して、本投資口分割後の本投資法人の投資口1.78口を、本書の日付現在のさくら総合リートの発行済投資口の全て(333,001口)について割当交付すると仮定した場合の口数となります。
(4)投資口分割の日程
①基準日公告日 :2020年7月10日(予定)
②基準日 :2020年7月31日(予定)
③効力発生日 :2020年8月 1日(予定)
(5)1口当たり情報に及ぼす影響
当該投資口分割が前期首に行われたと仮定した場合の前期及び当期における1口当たり情報は、それぞれ以下のとおりです。
3.資産の譲渡
以下のとおり、資産の譲渡を決定しています。
<アルファベットセブン>譲渡予定資産 :国内不動産を主な信託財産とする信託受益権準共有持分(第1回40%、第2回60%)
売買契約の締結日 :2020年3月2日
譲渡予定日 :第1回(準共有持分40%):2020年7月1日
第2回(準共有持分60%):2020年12月1日
所在地(住居表示) :東京都港区赤坂7-6-38
譲渡予定先 :関電不動産開発株式会社
譲渡予定価格 :第1回(準共有持分40%):1,400百万円
第2回(準共有持分60%):2,100百万円
損益に及ぼす影響 :営業収益として不動産等売却益を2020年7月期に約642百万円、2021年1月期に約970百万円を計上する予定です。
4.テナントによる民事再生手続開始の申立て
本投資法人は、ホテルWBFアートステイなんばのテナントであるWBFホテル&リゾーツ株式会社より、2020年4月27日付で大阪地方裁判所に民事再生手続開始の申立てを行い、受理されると共に、同地方裁判所より、保全処分命令及び監督命令が発令されたとの連絡を受けました。本投資法人の翌計算期間以降の損益に影響を及ぼす可能性がありますが、本書の日付現在において当該影響額を合理的に見積もることは困難です。
[継続企業の前提に関する注記]
該当事項はありません。
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]
| 1.有価証券の評価基準及び評価方法 | その他有価証券 時価のあるもの 時価法(評価差額は全部純資産直入法により処理)を採用しています。 時価のないもの 移動平均法による原価法を採用しています。 匿名組合出資持分については、匿名組合の損益の純額に対する持分相当額を取り込む方法を採用しています。 |
| 2.固定資産の減価償却の方法 | 有形固定資産(信託財産を含みます。) 定額法を採用しています。なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 建物 5～69年 構築物 10～30年 機械及び装置 10年 工具、器具及び備品 3～15年 |
| 3.収益及び費用の計上基準 | 固定資産税等の処理方法 保有する不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等(以下「固定資産税等」といいます。)については、賦課決定された税額のうち当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人が負担した初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。当期において、不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額はありません。 |
| 4.ヘッジ会計の方法 | (1)ヘッジ会計の方法 繰延ヘッジ処理によっています。 (2)ヘッジ手段とヘッジ対象 ヘッジ手段:金利スワップ取引 ヘッジ対象:借入金金利 (3)ヘッジ方針 本投資法人は、リスク管理の基本方針を定めた規程に基づき、投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。 (4)ヘッジの有効性評価の方法 ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計と、ヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。 |
| 5.キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)の範囲 | キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。 |
| 6.その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項 | (1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。 ①信託現金及び信託預金 ②信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地 ③信託借地権 ④信託預り敷金及び保証金 (2)消費税等の処理方法 消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。 なお、資産の取得に係る控除対象外消費税は、各資産の取得原価に算入しています。 |
[未適用の会計基準等に関する注記]
1.収益認識に関する会計基準等
・「収益認識に関する会計基準」(企業会計基準第29号 2018年3月30日 企業会計基準委員会)
・「収益認識に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第30号 2018年3月30日 企業会計基準委員会)
(1)概要
国際会計基準審議会(IASB)及び米国財務会計基準審議会(FASB)は、共同して収益認識に関する包括的な会計基準の開発を行い、2014年5月に「顧客との契約から生じる収益」(IASBにおいてはIFRS第15号、FASBにおいてはTopic606)を公表しており、IFRS第15号は2018年1月1日以降開始する事業年度から、Topic606は2017年12月15日より後に開始する事業年度から適用される状況を踏まえ、企業会計基準委員会において、収益認識に関する包括的な会計基準が開発され、適用指針と合わせて公表されたものです。
企業会計基準委員会の収益認識に関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、IFRS第15号と整合性を図る便益の1つである財務諸表間の比較可能性の観点から、IFRS第15号の基本的な原則を取り入れることを出発点とし、会計基準を定めることとされ、また、これまで我が国で行われてきた実務等に配慮すべき項目がある場合には、比較可能性を損なわせない範囲で代替的な取扱いを追加することとされております。
(2)適用予定日
2022年1月期の期首から適用します。
(3)当該会計基準等の適用による影響
「収益認識に関する会計基準等」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中です。
2.時価の算定に関する会計基準等
・「時価の算定に関する会計基準」(企業会計基準第30号 2019年7月4日 企業会計基準委員会)
・「時価の算定に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第31号 2019年7月4日 企業会計基準委員会)
(1)概要
国際会計基準審議会(IASB)及び米国財務会計基準審議会(FASB)は、公正価値測定についてほぼ同じ内容の詳細なガイダンス(国際財務報告基準(IFRS)においてはIFRS第13号「公正価値測定」、米国会計基準においてはAccounting Standards Codification(FASBによる会計基準のコード化体系)のTopic 820「公正価値測定」)を定めており、これらの国際的な会計基準に基づいた財務諸表との比較可能性を確保するため、企業会計基準委員会は主に、金融商品会計基準等において時価(公正な評価額)の算定が求められている金融商品の時価に関するガイダンス及び開示について、国際的な会計基準との整合性を図る取組みに着手、検討を重ね、時価の算定に関する会計基準及び時価の算定に関する会計基準の適用指針を公表するに至ったものです。
(2)適用予定日
2022年1月期の期首から適用します。
(3)当該会計基準等の適用による影響
「時価の算定に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中です。
[貸借対照表に関する注記]
※1 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
| (単位:千円) |
| 前 期 (2019年7月31日) | 当 期 (2020年1月31日) | |
| 50,000 | 50,000 |
[損益計算書に関する注記]
※1 不動産賃貸事業損益の内訳
| (単位:千円) |
| 前期 (自 2019年 2月 1日 至 2019年 7月31日) | 当期 (自 2019年 8月 1日 至 2020年 1月31日) | |
| A.不動産賃貸事業収益 | ||
| 賃貸事業収入 | ||
| 賃料収入 | 2,718,786 | 2,617,584 |
| 共益費収入 | 266,210 | 262,460 |
| 駐車場収入 | 94,978 | 95,729 |
| 施設使用料 | 9,924 | 10,607 |
| その他賃貸収入 | 2,225 | 2,041 |
| 計 | 3,092,125 | 2,988,424 |
| その他賃貸事業収入 | ||
| 水道光熱費収入 | 165,375 | 177,361 |
| その他収入 | 77,080 | 34,883 |
| 計 | 242,455 | 212,244 |
| 不動産賃貸事業収益合計 | 3,334,581 | 3,200,669 |
| B.不動産賃貸事業費用 | ||
| 賃貸事業費用 | ||
| 管理業務費 | 148,449 | 153,423 |
| 水道光熱費 | 179,347 | 176,939 |
| 公租公課 | 238,101 | 238,044 |
| 修繕費 | 114,653 | 82,084 |
| 信託報酬 | 13,129 | 13,150 |
| 損害保険料 | 4,727 | 4,773 |
| 減価償却費 | 415,829 | 420,178 |
| その他費用 | 100,418 | 101,019 |
| 不動産賃貸事業費用合計 | 1,214,656 | 1,189,614 |
| C.不動産賃貸事業損益 (A-B) | 2,119,924 | 2,011,055 |
※2 不動産等売却益の内訳
前期(自 2019年2月1日 至 2019年7月31日)
| (単位:千円) | |
| 博多駅東113ビル(準共有持分51%) | |
| 不動産等売却収入 | 1,453,500 |
| 不動産等売却原価 | 994,157 |
| その他売却費用 | 36,837 |
| 不動産等売却益 | 422,504 |
当期(自 2019年8月1日 至 2020年1月31日)
該当事項はありません。
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
※1 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
| 前期 (自 2019年 2月 1日 至 2019年 7月31日) | 当期 (自 2019年 8月 1日 至 2020年 1月31日) | |
| 発行可能投資口総口数 | 10,000,000口 | 10,000,000口 |
| 発行済投資口の総口数 | 540,824口 | 540,824口 |
[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
| (単位:千円) |
| 前期 (自 2019年 2月 1日 至 2019年 7月31日) | 当期 (自 2019年 8月 1日 至 2020年 1月31日) | |
| 現金及び預金 | 1,743,631 | 1,622,851 |
| 信託現金及び信託預金 | 3,940,970 | 3,848,378 |
| 現金及び現金同等物 | 5,684,601 | 5,471,229 |
[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
| (単位:千円) |
| 前期 (2019年 7月31日) | 当期 (2020年 1月31日) | |
| 1年内 | 2,823,356 | 2,723,855 |
| 1年超 | 8,278,730 | 7,898,637 |
| 合計 | 11,102,086 | 10,622,493 |
[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人では、不動産関連資産の取得、有利子負債の返済等に充当する資金を、主として投資口の発行、金融機関からの借入れ及び投資法人債の発行等により調達します。有利子負債の調達に際しては、資金調達の機動性と財務の安定性のバランスに配慮します。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金は、主として資産の取得を目的としたものであり、返済期日において流動性リスクに晒されますが、調達期間の長期化及び返済期日の分散を図ること等により当該リスクを管理しています。また、変動金利による借入金は金利の変動リスクに晒されていますが、デリバティブ取引(金利スワップ取引)をヘッジ手段として利用し、実質固定化することで、その変動リスクを回避しています。なお、ヘッジ会計の方法、ヘッジ手段とヘッジ対象、ヘッジ方針、ヘッジの有効性評価の方法については、上記「重要な会計方針に係る事項に関する注記」に記載されている「4.ヘッジ会計の方法」をご参照ください。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
該当事項はありません。
2.金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは次表には含めていません。((注2)をご参照ください。)
前期(2019年7月31日)
| (単位:千円) |
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1)現金及び預金 | 1,743,631 | 1,743,631 | - |
| (2)信託現金及び信託預金 | 3,940,970 | 3,940,970 | - |
| (3)投資有価証券 | 525,370 | 525,370 | - |
| (4)長期貸付金 | 300,000 | 300,000 | - |
| 資産計 | 6,509,971 | 6,509,971 | - |
| (5)1年内返済予定の長期借入金 | 7,300,000 | 7,300,000 | - |
| (6)長期借入金 | 44,280,000 | 44,280,000 | - |
| 負債計 | 51,580,000 | 51,580,000 | - |
| (7)デリバティブ取引(※) | (122,065) | (122,065) | - |
当期(2020年1月31日)
| (単位:千円) |
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1)現金及び預金 | 1,622,851 | 1,622,851 | - |
| (2)信託現金及び信託預金 | 3,848,378 | 3,848,378 | - |
| (3)投資有価証券 | 524,740 | 524,740 | - |
| (4)長期貸付金 | 300,000 | 300,000 | - |
| 資産計 | 6,295,969 | 6,295,969 | - |
| (5)1年内返済予定の長期借入金 | 11,300,000 | 11,300,000 | - |
| (6)長期借入金 | 40,280,000 | 40,280,000 | - |
| 負債計 | 51,580,000 | 51,580,000 | - |
| (7)デリバティブ取引(※) | (95,806) | (95,806) | - |
(※) デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については( )で示しています。
(注1) 金融商品の時価の算定方法
(1)現金及び預金、(2)信託現金及び信託預金、(5)1年内返済予定の長期借入金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(3)投資有価証券、(4)長期貸付金
メザニンローン債権(社債、信託受益権及び貸付金)から生ずる利息収入等は、いずれも変動金利によるものであり、一定期間ごとに更改される条件となっているため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(6)長期借入金
長期借入金はすべて変動金利によるものであり、金利が一定期間ごとに更改される条件となっているため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(7)デリバティブ取引
下記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注2) 時価を算定することが困難と認められる金融商品の貸借対照表計上額
(単位:千円)
| 区分 | 前期 (2019年7月31日) | 当期 (2020年1月31日) |
| 預り敷金及び保証金(※1) | 6,669 | 6,718 |
| 信託預り敷金及び保証金(※1) | 2,478,925 | 2,459,766 |
| 投資有価証券(※2) | 197,850 | 187,172 |
(※1) 預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金は市場価格がなく、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することが困難であることから、合理的にキャッシュ・フローを見積もることが困難と認められるため、時価評価の対象とはしていません。
(※2) 投資有価証券のうち、匿名組合出資持分については市場価格がなく、時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
(注3) 金銭債権及び満期のある有価証券の決算日後の償還予定額
前期(2019年7月31日)
(単位:千円)
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 現金及び預金 | 1,743,631 | - | - | - | - | - |
| 信託現金及び信託預金 | 3,940,970 | - | - | - | - | - |
| 投資有価証券 | - | - | - | - | 525,370 | - |
| 長期貸付金 | - | - | - | - | 300,000 | - |
| 合計 | 5,684,601 | - | - | - | 825,370 | - |
当期(2020年1月31日)
(単位:千円)
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 現金及び預金 | 1,622,851 | - | - | - | - | - |
| 信託現金及び信託預金 | 3,848,378 | - | - | - | - | - |
| 投資有価証券 | - | - | - | 524,740 | - | - |
| 長期貸付金 | - | - | - | 300,000 | - | - |
| 合計 | 5,471,229 | - | - | 824,740 | - | - |
(注4) 借入金の決算日後の返済予定額
前期(2019年7月31日)
(単位:千円)
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 長期借入金 | 7,300,000 | 11,300,000 | 15,450,000 | 4,690,000 | 12,840,000 | - |
| 合計 | 7,300,000 | 11,300,000 | 15,450,000 | 4,690,000 | 12,840,000 | - |
当期(2020年1月31日)
(単位:千円)
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 長期借入金 | 11,300,000 | 14,600,000 | 8,150,000 | 9,530,000 | 8,000,000 | - |
| 合計 | 11,300,000 | 14,600,000 | 8,150,000 | 9,530,000 | 8,000,000 | - |
[有価証券に関する注記]
その他有価証券
前期(2019年7月31日)
(単位:千円)
| 種類 | 貸借対照表計上額 | 取得原価 | 差額 | |
| 貸借対照表計上額が取得原価を超えるもの | (1)株式 (2)債券 ①国債・地方債等 ②社債 ③その他 (3)その他 | - - - - - | - - - - - | - - - - - |
| 小計 | - | - | - | |
| 貸借対照表計上額が取得原価を超えないもの | (1)株式 (2)債券 ①国債・地方債等 ②社債 ③その他 (3)その他 | - - 400,000 - 125,370 | - - 400,000 - 125,370 | - - - - - |
| 小計 | 525,370 | 525,370 | - | |
| 合計 | 525,370 | 525,370 | - | |
(注) 匿名組合出資持分(貸借対照表価額197,850千円)については、市場価格がなく、時価を把握することが極めて困難と認められるため、上表には含めていません。
当期(2020年1月31日)
(単位:千円)
| 種類 | 貸借対照表計上額 | 取得原価 | 差額 | |
| 貸借対照表計上額が取得原価を超えるもの | (1)株式 (2)債券 ①国債・地方債等 ②社債 ③その他 (3)その他 | - - - - - | - - - - - | - - - - - |
| 小計 | - | - | - | |
| 貸借対照表計上額が取得原価を超えないもの | (1)株式 (2)債券 ①国債・地方債等 ②社債 ③その他 (3)その他 | - - 400,000 - 124,740 | - - 400,000 - 124,740 | - - - - - |
| 小計 | 524,740 | 524,740 | - | |
| 合計 | 524,740 | 524,740 | - | |
(注) 匿名組合出資持分(貸借対照表価額187,172千円)については、市場価格がなく、時価を把握することが極めて困難と認められるため、上表には含めていません。
[デリバティブ取引に関する注記]
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2019年7月31日)
該当事項はありません。
当期(2020年1月31日)
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
前期(2019年7月31日)
(単位:千円)
| ヘッジ会計の方法 | デリバティブ取引の種類等 | 主な ヘッジ対象 | 契約額等(注1) | 時価(注2) | |
| うち1年超 | |||||
| 原則的処理方法 | 金利スワップ取引 (変動受取・固定支払) | 長期借入金 | 44,280,000 | 36,980,000 | △122,065 |
(注1) 契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。
(注2) 時価は、取引先金融機関から提示された価格等に基づき算定しています。
当期(2020年1月31日)
(単位:千円)
| ヘッジ会計の方法 | デリバティブ取引の種類等 | 主な ヘッジ対象 | 契約額等(注1) | 時価(注2) | |
| うち1年超 | |||||
| 原則的処理方法 | 金利スワップ取引 (変動受取・固定支払) | 長期借入金 | 44,280,000 | 32,980,000 | △95,806 |
(注1) 契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。
(注2) 時価は、取引先金融機関から提示された価格等に基づき算定しています。
[退職給付に関する注記]
前期(2019年7月31日)
該当事項はありません。
当期(2020年1月31日)
該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
| (単位:千円) |
| 前期 (2019年7月31日) | 当期 (2020年1月31日) | |
| 繰延税金資産 | ||
| 有価証券付随費用 | 1,359 | 1,359 |
| 未払金 | 204 | - |
| 繰延ヘッジ損益 | 38,401 | 30,140 |
| 繰延税金資産小計 | 39,965 | 31,499 |
| 評価性引当額 | △39,965 | △31,499 |
| 繰延税金資産合計 | - | - |
| 繰延税金資産の純額 | - | - |
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
| (単位:%) |
| 前期 (2019年7月31日) | 当期 (2020年1月31日) | |
| 法定実効税率 | 31.51 | 31.51 |
| (調整) | ||
| 支払分配金の損金算入額 | △31.43 | △31.50 |
| その他 | △0.05 | 0.03 |
| 税効果会計適用後の法人税等の負担率 | 0.03 | 0.04 |
[持分法損益等に関する注記]
前期(2019年7月31日)
該当事項はありません。
当期(2020年1月31日)
該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2019年2月1日 至 2019年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年8月1日 至 2020年1月31日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2019年2月1日 至 2019年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年8月1日 至 2020年1月31日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2019年2月1日 至 2019年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年8月1日 至 2020年1月31日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2019年2月1日 至 2019年7月31日)
| 種類 | 会社等の名称 又は氏名 | 住所 | 資本金 又は 出資金 | 事業の内容 又は職業 | 議決権等の 所有(被所有) 割合 | 取引の内容 | 取引金額 (千円) | 科目 | 期末残高 (千円) |
| 役員及び その近親者 | 加藤篤志 | - | - | 本投資法人執行役員兼本資産運用会社代表取締役社長 | 0.01% | 本資産運用会社への資産運用報酬の支払 (注1) | 271,756 (注2) (注3) | 未払金 | 271,211 (注2) |
当期(自 2019年8月1日 至 2020年1月31日)
| 種類 | 会社等の名称 又は氏名 | 住所 | 資本金 又は 出資金 | 事業の内容 又は職業 | 議決権等の 所有(被所有) 割合 | 取引の内容 | 取引金額 (千円) | 科目 | 期末残高 (千円) |
| 役員及び その近親者 | 加藤篤志 | - | - | 本投資法人執行役員兼本資産運用会社代表取締役社長 | 0.02% | 本資産運用会社への資産運用報酬の支払 (注1) | 226,759 (注2) | 未払金 | 249,435 (注2) |
(注1) 加藤篤志が第三者(本資産運用会社)の代表取締役社長として行った取引であり、報酬額は、本投資法人の規約で定められた条件によっています。
(注2) 上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注3) 前期の資産運用報酬額には、個々の不動産等の帳簿価額に算入した取得報酬5,100千円、匿名組合出資持分の帳簿価額に算入した取得報酬1,000千円及び不動産等の譲渡報酬14,535千円が含まれています。
[資産除去債務に関する注記]
前期(自 2019年2月1日 至 2019年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年8月1日 至 2020年1月31日)
該当事項はありません。
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人では、賃貸収益を得ることを目的として、賃貸用の不動産等を有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。
| (単位:千円) | |||
| 前期 (自 2019年 2月 1日 至 2019年 7月31日) | 当期 (自 2019年 8月 1日 至 2020年 1月31日) | ||
| 貸借対照表計上額 | |||
| 期首残高 | 103,340,671 | 103,151,622 | |
| 期中増減額 | △189,048 | △288,235 | |
| 期末残高 | 103,151,622 | 102,863,386 | |
| 期末時価 | 112,222,000 | 114,110,000 | |
(注1) 貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2) 賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期の主な増加額は不動産信託受益権1物件の取得(1,031,741千円)、資本的支出(189,197千円)によるものであり、主な減少額は不動産信託受益権1物件(準共有持分51%)の譲渡(994,157千円)、減価償却(415,829千円)によるものです。当期の主な増加額は資本的支出(131,943千円)によるものであり、主な減少額は減価償却(420,178千円)によるものです。
(注3) 期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額等を記載しています。なお、当期の期末時価のうち、アルファベットセブンについては、2020年3月2日付の信託受益権準共有持分売買契約における譲渡価格(3,500,000千円)に基づいています。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、上記「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
[セグメント情報等に関する注記]
1.セグメント情報
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
2.関連情報
前期(自 2019年2月1日 至 2019年7月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
① 売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
| (単位:千円) | ||
| 顧客の名称 | 営業収益 | 関連するセグメント名 |
| 合同会社 Sunrise | 422,504 (注) | 不動産賃貸事業 |
(注) 博多駅東113ビル(準共有持分51%)の譲渡に伴う不動産等売却益です。
当期(自 2019年8月1日 至 2020年1月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
① 売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であることから、記載を省略しています。
[1口当たり情報に関する注記]
| 前期 (自 2019年 2月 1日 至 2019年 7月31日) | 当期 (自 2019年 8月 1日 至 2020年 1月31日) | |
| 1口当たり純資産額 | 101,215円 | 100,401円 |
| 1口当たり当期純利益 | 3,632円 | 2,762円 |
(注1) 1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2) 1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
| 前期 (自 2019年 2月 1日 至 2019年 7月31日) | 当期 (自 2019年 8月 1日 至 2020年 1月31日) | |
| 当期純利益(千円) | 1,964,506 | 1,493,894 |
| 普通投資主に帰属しない金額(千円) | - | - |
| 普通投資口に係る当期純利益(千円) | 1,964,506 | 1,493,894 |
| 期中平均投資口数(口) | 540,824 | 540,824 |
[重要な後発事象に関する注記]
1.さくら総合リートとの合併契約の締結
本投資法人及びさくら総合リートは、それぞれ、2020年3月2日開催の役員会にて、2020年8月1日を合併の効力発生日として、本投資法人を吸収合併存続法人、さくら総合リートを吸収合併消滅法人とする本合併を行うことについて決定し、2020年3月2日付にて本合併契約を締結しました。また、2020年3月30日に開催されたさくら総合リートの投資主総会及び2020年3月31日に開催された本投資法人の投資主総会において、本合併契約が承認されました。
(1)本合併の目的
資産規模の拡大による収益の安定性の向上、コスト削減による1口当たり分配金の増額、時価総額の増大による投資口の流動性の向上など、本合併の実現が、両投資法人の投資主利益の最大化に資するとの判断に至り、本合併契約を締結しました。
(2)合併比率
本合併に当たり、本投資法人はさくら総合リートの投資主に対してさくら総合リートの投資口1口につき本投資口1.78口を割当交付します(注)。これにより、さくら総合リートの投資主に対して交付すべき投資口の口数に1口未満の端数が生じますが、当該1口未満の端数投資口については、投信法の規定に基づきこれを市場において行う取引により売却し、売却により得られた代金を、端数の生じた投資主に対し、その端数に応じて交付します。
(注)本投資法人は、2020年7月31日を分割の基準日、2020年8月1日を効力発生日として、投資口1口を2口とする本投資口分割を予定しており、上記割当ての比率は本投資口分割の効力発生を前提としています。本投資口分割の詳細は、下記「2.投資口の分割」をご参照ください。
(3)合併交付金
上記の投資口の割当交付の他、本投資法人は、さくら総合リートの最終営業期間に係る金銭の分配の代わり金として、さくら総合リートの分配可能利益に基づき割当対象投資主に対して同期間の金銭の分配額見合いの合併交付金(本合併の効力発生日の前日におけるさくら総合リートの分配可能利益の額を本合併の効力発生日の前日におけるさくら総合リートの発行済投資口の総口数から割当対象投資主以外の投資主が保有する投資口数を控除した口数で除した金額(1円未満切捨て))を、効力発生日から合理的な期間内に支払う予定です。
(4)さくら総合リートの直前期(2019年7月1日から2019年12月31日まで)の概要
事業内容 :投信法に基づき、主として特定資産に投資して運用を行うこと
営業収益 : 2,391百万円
当期純利益 : 704百万円
資産合計 :63,111百万円
負債合計 :33,152百万円
純資産合計 :29,959百万円
2.投資口の分割
本投資法人は、2020年3月2日開催の役員会において、本投資口分割を行うことを決定しました。
(1)分割の目的
上記「1.さくら総合リートとの合併契約の締結」に記載のとおり、本合併は、本投資法人を吸収合併存続法人とする吸収合併方式によって行われ、本投資口分割を考慮する前の合併比率は、本投資法人1に対しさくら総合リート0.89となります。しかしながら、かかる合併比率では、さくら総合リート投資口1口に対して、本投資法人投資口0.89口が割当交付されることとなり、交付される本投資法人の投資口の口数が1口未満となるさくら総合リートの投資主が多数生じることとなります。このため、本合併後もさくら総合リートの投資主が本投資法人の投資口を継続して保有することを可能とするべく、さくら総合リートの全ての投資主に対し1口以上の本投資法人投資口を交付することを目的として、本投資法人の投資口1口につき2口の割合による投資口の分割を行うこととしました。
(2)分割の方法
本合併の効力発生日の前日である2020年7月31日の最終の投資主名簿に記載又は記録された本投資法人の投資主の所有投資口1口につき、2口の割合をもって分割します。本投資口分割は、本合併契約に規定される本合併の前提条件が全て成就されていることを条件として、本合併の効力発生日である2020年8月1日において効力を生じるものとします。
(3)分割により増加する投資口数等
①本投資口分割前の本投資法人発行済投資口の総口数 : 540,824口
②本投資口分割により増加する投資口数 : 540,824口
③本投資口分割後の本投資法人発行済投資口の総口数 : 1,081,648口
④本合併後の本投資法人発行済投資口の総口数 : 1,674,389口(注)
⑤本投資口分割・本合併後の発行可能投資口総口数 :10,000,000口
(注)本合併により、さくら総合リートの投資口1口に対して、本投資口分割後の本投資法人の投資口1.78口を、本書の日付現在のさくら総合リートの発行済投資口の全て(333,001口)について割当交付すると仮定した場合の口数となります。
(4)投資口分割の日程
①基準日公告日 :2020年7月10日(予定)
②基準日 :2020年7月31日(予定)
③効力発生日 :2020年8月 1日(予定)
(5)1口当たり情報に及ぼす影響
当該投資口分割が前期首に行われたと仮定した場合の前期及び当期における1口当たり情報は、それぞれ以下のとおりです。
| 前期 自 2019年2月1日 至 2019年7月31日 | 当期 自 2019年8月1日 至 2020年1月31日 | |
| 1口当たり純資産額 | 50,607円 | 50,200円 |
| 1口当たり当期純利益 | 1,816円 | 1,381円 |
3.資産の譲渡
以下のとおり、資産の譲渡を決定しています。
<アルファベットセブン>譲渡予定資産 :国内不動産を主な信託財産とする信託受益権準共有持分(第1回40%、第2回60%)
売買契約の締結日 :2020年3月2日
譲渡予定日 :第1回(準共有持分40%):2020年7月1日
第2回(準共有持分60%):2020年12月1日
所在地(住居表示) :東京都港区赤坂7-6-38
譲渡予定先 :関電不動産開発株式会社
譲渡予定価格 :第1回(準共有持分40%):1,400百万円
第2回(準共有持分60%):2,100百万円
損益に及ぼす影響 :営業収益として不動産等売却益を2020年7月期に約642百万円、2021年1月期に約970百万円を計上する予定です。
4.テナントによる民事再生手続開始の申立て
本投資法人は、ホテルWBFアートステイなんばのテナントであるWBFホテル&リゾーツ株式会社より、2020年4月27日付で大阪地方裁判所に民事再生手続開始の申立てを行い、受理されると共に、同地方裁判所より、保全処分命令及び監督命令が発令されたとの連絡を受けました。本投資法人の翌計算期間以降の損益に影響を及ぼす可能性がありますが、本書の日付現在において当該影響額を合理的に見積もることは困難です。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
