有価証券報告書(内国投資証券)-第17期(2024/02/01-2024/07/31)
(6)【注記表】
[継続企業の前提に関する注記]
該当事項はありません。
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]
[貸借対照表に関する注記]
※1 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
※2 一時差異等調整積立金の積立て及び取崩しの処理に関する事項
前期(2024年1月31日)
(注) 過年度に計上した負ののれん発生益を積み立てたものであり、積み立てた期の翌期である2022年1月期以降、50年以内に亘って毎期均等額以上を取崩す予定です。
当期(2024年7月31日)
(注) 過年度に計上した負ののれん発生益を積み立てたものであり、積み立てた期の翌期である2022年1月期以降、50年以内に亘って毎期均等額以上を取崩す予定です。
[損益計算書に関する注記]
※1 不動産賃貸事業損益の内訳
※2 不動産等売却損益の内訳
前期(自 2023年8月1日 至 2024年1月31日)
当期(自 2024年2月1日 至 2024年7月31日)
該当事項はありません。
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
※1 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
[金銭の分配に係る計算書に関する注記]
[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(借主側)
未経過リース料
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人では、不動産関連資産の取得、有利子負債の返済等に充当する資金を、主として投資口の発行、金融機関からの借入れ及び投資法人債の発行等により調達します。有利子負債の調達に際しては、資金調達の機動性と財務の安定性のバランスに配慮します。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金は、主として資産の取得を目的としたものであり、返済期日において流動性リスクに晒されますが、調達期間の長期化及び返済期日の分散を図ること等により当該リスクを管理しています。また、変動金利による借入金は金利の変動リスクに晒されていますが、デリバティブ取引(金利スワップ取引)をヘッジ手段として利用し、実質固定化することで、その変動リスクを回避しています。なお、ヘッジ会計の方法、ヘッジ手段とヘッジ対象、ヘッジ方針、ヘッジの有効性評価の方法については、上記「重要な会計方針に係る事項に関する注記」に記載されている「5.ヘッジ会計の方法」をご参照ください。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
該当事項はありません。
2.金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」、「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。
前期(2024年1月31日)
(※) デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については△で示しています。
当期(2024年7月31日)
(※) デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については△で示しています。
(注1) 金融商品の時価の算定方法
(1)1年内返済予定の長期借入金、(3)長期借入金
これらのうち、固定金利によるものは元利金の合計額を残存期間に対応した同様の借入れを新規に行った場合に想定される利率で割り引いた現在価値により算定しています。変動金利によるものについては、金利が一定期間ごとに更改される条件となっているため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(2)投資法人債
日本証券業協会が公表する参考値によっています。
(4)デリバティブ取引
下記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注2) 投資法人債、借入金の決算日後の償還、返済予定額
前期(2024年1月31日)
(単位:千円)
当期(2024年7月31日)
(単位:千円)
[有価証券に関する注記]
前期(2024年1月31日)
重要性が乏しいため、記載を省略しています。
当期(2024年7月31日)
重要性が乏しいため、記載を省略しています。
[デリバティブ取引に関する注記]
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2024年1月31日)
該当事項はありません。
当期(2024年7月31日)
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
前期(2024年1月31日)
(単位:千円)
(注1) 契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。
(注2) 時価は、取引先金融機関から提示された価格等に基づき算定しています。
当期(2024年7月31日)
(単位:千円)
(注1) 契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。
(注2) 時価は、取引先金融機関から提示された価格等に基づき算定しています。
[退職給付に関する注記]
前期(2024年1月31日)
該当事項はありません。
当期(2024年7月31日)
該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
[持分法損益等に関する注記]
前期(2024年1月31日)
重要性が乏しいため、記載を省略しています。
当期(2024年7月31日)
重要性が乏しいため、記載を省略しています。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2023年8月1日 至 2024年1月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2024年2月1日 至 2024年7月31日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2023年8月1日 至 2024年1月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2024年2月1日 至 2024年7月31日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2023年8月1日 至 2024年1月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2024年2月1日 至 2024年7月31日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2023年8月1日 至 2024年1月31日)
当期(自 2024年2月1日 至 2024年7月31日)
(注1) 加藤篤志が第三者(本資産運用会社)の代表取締役社長として行った取引であり、報酬額は、本投資法人の規約で定められた条件によっています。
(注2) 上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注3) 前期の資産運用報酬額には、個々の不動産等の帳簿価額に算入した取得報酬250,433千円及び不動産等の譲渡報酬31,150千円が含まれています。
[資産除去債務に関する注記]
1.当該資産除去債務の概要
本投資法人は、保有する資産「ベストウェスタンプラス福岡天神南」の土地に係る転定期借地権契約を締結しており、転賃借期間終了に伴う原状回復義務に関して資産除去債務を計上しています。
2.当該資産除去債務の金額の算定方法
使用見込期間を、転定期借地権契約満了までの期間より55年と見積り、割引率は1.925%を使用して資産除去債務の金額を算定しています。
3.当該資産除去債務の総額の増減
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人では、賃貸収益を得ることを目的として、賃貸用の不動産等を有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。
(注1) 貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2) 賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期の主な増加額は不動産信託受益権11物件の取得(49,825,623千円)、資本的支出(1,107,190千円(増築工事275,884千円を含みます。))、保有物件の借地部分の底地の取得(171,477千円)であり、主な減少額は不動産信託受益権2物件の売却(2,670,427千円)、減価償却(963,602千円)によるものです。当期の主な増加額は資本的支出(774,323千円)であり、主な減少額は減価償却(1,034,674千円)によるものです。
(注3) 期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額等を記載しています。ただし、当期の期末時価のうち、アーバンパーク難波及びスマイルホテルなんばについては2024年8月2日付の信託受益権売買契約における譲渡価格(それぞれ1,700,000千円及び1,800,000千円)を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、上記「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
[収益認識に関する注記]
1.顧客との契約から生じる収益を分解した情報
前期(自 2023年8月1日 至 2024年1月31日)
(注1)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるため、上記金額には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
(注2)不動産等売却収入については、損益計算書において不動産等売却益として計上されているため、不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額を記載しています。
当期(自 2024年2月1日 至 2024年7月31日)
(注)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるため、上記金額には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
2.顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報
前記「重要な会計方針に係る事項に関する注記」に記載のとおりです。
3.顧客との契約に基づく履行義務の充足と当該契約から生じるキャッシュ・フローとの関係並びに当計算期間末において存在する顧客との契約から翌計算期間以降に認識すると見込まれる収益の金額及び時期に関する情報
(1)契約資産及び契約負債の残高等
(2)残存履行義務に配分した取引価格
該当事項はありません。
なお、本投資法人では、残存履行義務に配分した取引価格の注記にあたって実務上の便法を適用し、当初に予想される契約期間が1年以内の契約について注記の対象に含めていません。また、水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識に関する会計基準第80-22項(2)の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
[セグメント情報等に関する注記]
1.セグメント情報
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
2.関連情報
前期(自 2023年8月1日 至 2024年1月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
① 売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高が全て損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
当期(自 2024年2月1日 至 2024年7月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
① 売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
[1口当たり情報に関する注記]
(注1) 1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2) 1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
[重要な後発事象に関する注記]
新投資口の発行
2024年8月19日及び2024年8月22日開催の役員会において、不動産等の取得を目的とした新投資口の発行を以下のとおり決議しており、2024年8月28日に払込が完了しています。
<一般募集による新投資口の発行>発行新投資口数 :315,000口
発行価格(募集価格) :1口当たり52,942円
発行価格(募集価格)の総額:16,676,730,000円
発行価額(払込金額) :1口当たり51,198円
発行価額(払込金額)の総額:16,127,370,000円
払込期日 :2024年8月28日
なお、新投資口の発行の手取金を取得資金の一部に充当し、2024年8月30日付で4物件の不動産信託受益権(取得価格の合計34,700百万円)を取得済です。
資産の譲渡
以下のとおり、アーバンパーク難波及びスマイルホテルなんばの譲渡が完了しています。
<アーバンパーク難波>譲渡資産 :国内不動産を主な信託財産とする信託受益権
売買契約の締結日 :2024年8月2日
譲渡日 :2024年9月6日
所在地(住居表示):大阪府大阪市浪速区稲荷2-7-22
譲渡先 :非開示
譲渡価格 :1,700,000千円
損益に及ぼす影響 :営業収益として不動産等売却益を2025年1月期に約175百万円計上する予定です。
<スマイルホテルなんば>譲渡資産 :国内不動産を主な信託財産とする信託受益権
売買契約の締結日 :2024年8月2日
譲渡日 :2024年8月19日
所在地(住居表示):大阪府大阪市浪速区幸町3-3-9
譲渡先 :非開示
譲渡価格 :1,800,000千円
損益に及ぼす影響 :営業収益として不動産等売却益を2025年1月期に約139百万円計上する予定です。
[継続企業の前提に関する注記]
該当事項はありません。
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]
| 1.有価証券の評価基準及び評価方法 | (1)その他の関係会社有価証券 移動平均法による原価法を採用しています。 (2)その他有価証券 市場価格のあるもの 時価法(評価差額は全部純資産直入法により処理)を採用しています。 |
| 2.固定資産の減価償却の方法 | (1)有形固定資産(信託財産を含みます。) 定額法を採用しています。 なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 建物 2～70年 構築物 7～30年 機械及び装置 7～17年 工具、器具及び備品 2～15年 (2)無形固定資産(信託財産を含みます。) 定額法を採用しています。 なお、定期借地権については、残存期間に基づく定額法によっています。 |
| 3.繰延資産の処理方法 | (1)投資口交付費 3年間で定額法により償却しています。 (2)投資法人債発行費 償還期間にわたり定額法により償却しています。 |
| 4.収益及び費用の計上基準 | (1)固定資産税等の処理方法 保有する不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等(以下「固定資産税等」といいます。)については、賦課決定された税額のうち当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人が負担した初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。当期において、不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額はありません。 (2)収益に関する計上基準 本投資法人の顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点(収益を認識する通常の時点)は以下のとおりです。 ①不動産等の売却 不動産等の売却収入については、不動産売却に係る契約に定められた引渡義務を履行することにより、顧客である買主が当該不動産等の支配を獲得した時点で収益計上を行っています。 ②水道光熱費収入 水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上を行っています。 水道光熱費収入のうち、本投資法人が代理人に該当すると判断したものについては、他の当事者が供給する電気、ガス等の料金として収受する額から当該他の当事者に支払う額を控除した純額を収益として認識しています。 |
| 5.ヘッジ会計の方法 | (1)ヘッジ会計の方法 繰延ヘッジ処理によっています。 (2)ヘッジ手段とヘッジ対象 ヘッジ手段:金利スワップ取引 ヘッジ対象:借入金金利 (3)ヘッジ方針 本投資法人は、リスク管理の基本方針を定めた規程に基づき、投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。 (4)ヘッジの有効性評価の方法 ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計と、ヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。 |
| 6.キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)の範囲 | キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。 |
| 7.その他財務諸表作成のための基礎となる事項 | (1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。 ①信託現金及び信託預金 ②信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定 ③信託借地権 ④信託差入敷金及び保証金 ⑤信託預り敷金及び保証金 (2)消費税等の処理方法 資産の取得に係る控除対象外消費税は、各資産の取得原価に算入しています。 |
[貸借対照表に関する注記]
※1 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
| (単位:千円) |
| 前 期 (2024年1月31日) | 当 期 (2024年7月31日) | |
| 50,000 | 50,000 |
※2 一時差異等調整積立金の積立て及び取崩しの処理に関する事項
前期(2024年1月31日)
| (単位:千円) | ||||||
| 当初発生額 | 当期首残高 | 当期積立額 | 当期取崩額 | 当期末残高 | 積立て、取崩しの発生事由 | |
| 負ののれん発生益(注) | 8,891,236 | 8,535,586 | - | 88,912 | 8,446,674 | 分配金に充当 |
(注) 過年度に計上した負ののれん発生益を積み立てたものであり、積み立てた期の翌期である2022年1月期以降、50年以内に亘って毎期均等額以上を取崩す予定です。
当期(2024年7月31日)
| (単位:千円) | ||||||
| 当初発生額 | 当期首残高 | 当期積立額 | 当期取崩額 | 当期末残高 | 積立て、取崩しの発生事由 | |
| 負ののれん発生益(注) | 8,891,236 | 8,446,674 | - | 88,912 | 8,357,762 | 分配金に充当 |
(注) 過年度に計上した負ののれん発生益を積み立てたものであり、積み立てた期の翌期である2022年1月期以降、50年以内に亘って毎期均等額以上を取崩す予定です。
[損益計算書に関する注記]
※1 不動産賃貸事業損益の内訳
| (単位:千円) |
| 前期 (自 2023年 8月 1日 至 2024年 1月31日) | 当期 (自 2024年 2月 1日 至 2024年 7月31日) | |
| A.不動産賃貸事業収益 | ||
| 賃貸事業収入 | ||
| 賃料収入 | 6,268,199 | 6,818,995 |
| 共益費収入 | 561,698 | 568,845 |
| 駐車場収入 | 208,004 | 209,292 |
| 施設使用料 | 33,406 | 32,295 |
| その他賃貸収入 | 6,551 | 6,374 |
| 計 | 7,077,860 | 7,635,803 |
| その他賃貸事業収入 | ||
| 水道光熱費収入 | 351,432 | 348,798 |
| その他収入 | 95,624 | 63,401 |
| 計 | 447,056 | 412,199 |
| 不動産賃貸事業収益合計 | 7,524,917 | 8,048,003 |
| B.不動産賃貸事業費用 | ||
| 賃貸事業費用 | ||
| 管理業務費 | 454,790 | 466,129 |
| 水道光熱費 | 372,542 | 379,716 |
| 公租公課 | 490,171 | 599,404 |
| 修繕費 | 319,629 | 217,551 |
| 信託報酬 | 28,668 | 30,462 |
| 損害保険料 | 15,314 | 20,709 |
| 減価償却費 | 963,602 | 1,034,674 |
| その他費用 | 301,786 | 307,198 |
| 不動産賃貸事業費用合計 | 2,946,506 | 3,055,846 |
| C.不動産賃貸事業損益 (A-B) | 4,578,410 | 4,992,156 |
※2 不動産等売却損益の内訳
前期(自 2023年8月1日 至 2024年1月31日)
| (単位:千円) | |
| アーバンパーク護国寺 | |
| 不動産等売却収入 | 1,800,000 |
| 不動産等売却原価 | 1,488,569 |
| その他売却費用 | 46,106 |
| 不動産等売却益 | 265,324 |
| (単位:千円) | |
| アーバンパーク高円寺 | |
| 不動産等売却収入 | 1,315,000 |
| 不動産等売却原価 | 1,181,858 |
| その他売却費用 | 23,950 |
| 不動産等売却益 | 109,191 |
当期(自 2024年2月1日 至 2024年7月31日)
該当事項はありません。
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
※1 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
| 前期 (自 2023年 8月 1日 至 2024年 1月31日) | 当期 (自 2024年 2月 1日 至 2024年 7月31日) | |
| 発行可能投資口総口数 | 10,000,000口 | 10,000,000口 |
| 発行済投資口の総口数 | 2,372,000口 | 2,372,000口 |
[金銭の分配に係る計算書に関する注記]
| 前期 自 2023年 8月 1日 至 2024年 1月31日 | 当期 自 2024年 2月 1日 至 2024年 7月31日 |
| ※1 一時差異等調整積立金 第10期に8,891,236千円を一時差異等調整積立金として積み立てています。第11期以降、50年以内に亘って毎期均等額以上を取崩す予定です。当期においては、88,912千円を取崩すこととしました。 | ※1 一時差異等調整積立金 第10期に8,891,236千円を一時差異等調整積立金として積み立てています。第11期以降、50年以内に亘って毎期均等額以上を取崩す予定です。当期においては、88,912千円を取崩すこととしました。 |
[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
| (単位:千円) |
| 前期 (自 2023年 8月 1日 至 2024年 1月31日) | 当期 (自 2024年 2月 1日 至 2024年 7月31日) | |
| 現金及び預金 | 2,466,478 | 3,379,427 |
| 信託現金及び信託預金 | 9,186,964 | 8,945,505 |
| 現金及び現金同等物 | 11,653,443 | 12,324,933 |
[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(借主側)
未経過リース料
| (単位:千円) |
| 前期 (2024年1月31日) | 当期 (2024年7月31日) | |
| 1年内 | 173,606 | 180,199 |
| 1年超 | 6,358,578 | 6,477,402 |
| 合計 | 6,532,184 | 6,657,601 |
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
| (単位:千円) |
| 前期 (2024年1月31日) | 当期 (2024年7月31日) | |
| 1年内 | 6,246,687 | 5,741,460 |
| 1年超 | 22,516,811 | 21,624,088 |
| 合計 | 28,763,498 | 27,365,549 |
[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人では、不動産関連資産の取得、有利子負債の返済等に充当する資金を、主として投資口の発行、金融機関からの借入れ及び投資法人債の発行等により調達します。有利子負債の調達に際しては、資金調達の機動性と財務の安定性のバランスに配慮します。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金は、主として資産の取得を目的としたものであり、返済期日において流動性リスクに晒されますが、調達期間の長期化及び返済期日の分散を図ること等により当該リスクを管理しています。また、変動金利による借入金は金利の変動リスクに晒されていますが、デリバティブ取引(金利スワップ取引)をヘッジ手段として利用し、実質固定化することで、その変動リスクを回避しています。なお、ヘッジ会計の方法、ヘッジ手段とヘッジ対象、ヘッジ方針、ヘッジの有効性評価の方法については、上記「重要な会計方針に係る事項に関する注記」に記載されている「5.ヘッジ会計の方法」をご参照ください。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
該当事項はありません。
2.金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」、「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。
前期(2024年1月31日)
| (単位:千円) |
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1)1年内返済予定の長期借入金 | 13,285,000 | 13,285,000 | - |
| (2)投資法人債 | 1,000,000 | 989,600 | △10,400 |
| (3)長期借入金 | 107,555,000 | 107,482,716 | △72,283 |
| 負債計 | 121,840,000 | 121,757,316 | △82,683 |
| (4)デリバティブ取引(※) | 323,181 | 323,181 | - |
(※) デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については△で示しています。
当期(2024年7月31日)
| (単位:千円) |
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1)1年内返済予定の長期借入金 | 11,085,000 | 11,085,000 | - |
| (2)投資法人債 | 1,000,000 | 978,200 | △21,800 |
| (3)長期借入金 | 108,755,000 | 108,640,309 | △114,690 |
| 負債計 | 120,840,000 | 120,703,509 | △136,490 |
| (4)デリバティブ取引(※) | 615,139 | 615,139 | - |
(※) デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については△で示しています。
(注1) 金融商品の時価の算定方法
(1)1年内返済予定の長期借入金、(3)長期借入金
これらのうち、固定金利によるものは元利金の合計額を残存期間に対応した同様の借入れを新規に行った場合に想定される利率で割り引いた現在価値により算定しています。変動金利によるものについては、金利が一定期間ごとに更改される条件となっているため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(2)投資法人債
日本証券業協会が公表する参考値によっています。
(4)デリバティブ取引
下記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注2) 投資法人債、借入金の決算日後の償還、返済予定額
前期(2024年1月31日)
(単位:千円)
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 投資法人債 | - | - | - | - | 1,000,000 | - |
| 長期借入金 | 13,285,000 | 19,150,000 | 20,275,000 | 21,650,000 | 21,680,000 | 24,800,000 |
| 合計 | 13,285,000 | 19,150,000 | 20,275,000 | 21,650,000 | 22,680,000 | 24,800,000 |
当期(2024年7月31日)
(単位:千円)
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 投資法人債 | - | - | - | - | 1,000,000 | - |
| 長期借入金 | 11,085,000 | 20,910,000 | 23,165,000 | 19,490,000 | 25,120,000 | 20,070,000 |
| 合計 | 11,085,000 | 20,910,000 | 23,165,000 | 19,490,000 | 26,120,000 | 20,070,000 |
[有価証券に関する注記]
前期(2024年1月31日)
重要性が乏しいため、記載を省略しています。
当期(2024年7月31日)
重要性が乏しいため、記載を省略しています。
[デリバティブ取引に関する注記]
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2024年1月31日)
該当事項はありません。
当期(2024年7月31日)
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
前期(2024年1月31日)
(単位:千円)
| ヘッジ会計の方法 | デリバティブ取引の種類等 | 主な ヘッジ対象 | 契約額等(注1) | 時価(注2) | |
| うち1年超 | |||||
| 原則的処理方法 | 金利スワップ取引 (変動受取・固定支払) | 長期借入金 | 77,465,000 | 68,965,000 | 323,181 |
(注1) 契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。
(注2) 時価は、取引先金融機関から提示された価格等に基づき算定しています。
当期(2024年7月31日)
(単位:千円)
| ヘッジ会計の方法 | デリバティブ取引の種類等 | 主な ヘッジ対象 | 契約額等(注1) | 時価(注2) | |
| うち1年超 | |||||
| 原則的処理方法 | 金利スワップ取引 (変動受取・固定支払) | 長期借入金 | 68,965,000 | 61,665,000 | 615,139 |
(注1) 契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。
(注2) 時価は、取引先金融機関から提示された価格等に基づき算定しています。
[退職給付に関する注記]
前期(2024年1月31日)
該当事項はありません。
当期(2024年7月31日)
該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
| (単位:千円) |
| 前期 (2024年1月31日) | 当期 (2024年7月31日) | |
| 繰延税金資産 | ||
| 合併時受入評価差額 | 1,069,936 | 1,047,923 |
| 借地権償却額 | 2,211 | 4,864 |
| 有価証券付随費用 | 4,518 | 4,518 |
| 資産除去債務 | 31,135 | 31,433 |
| 繰延ヘッジ損益 | 6,303 | - |
| 繰延税金資産小計 | 1,114,105 | 1,088,739 |
| 評価性引当額 | △1,114,105 | △1,088,739 |
| 繰延税金資産合計 | - | - |
| 繰延税金資産の純額 | - | - |
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
| (単位:%) |
| 前期 (2024年1月31日) | 当期 (2024年7月31日) | |
| 法定実効税率 | 31.46 | 31.46 |
| (調整) | ||
| 支払分配金の損金算入額 | △31.14 | △31.09 |
| 減価償却費認容 | △0.40 | △0.39 |
| その他 | 0.09 | 0.04 |
| 税効果会計適用後の法人税等の負担率 | 0.02 | 0.02 |
[持分法損益等に関する注記]
前期(2024年1月31日)
重要性が乏しいため、記載を省略しています。
当期(2024年7月31日)
重要性が乏しいため、記載を省略しています。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2023年8月1日 至 2024年1月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2024年2月1日 至 2024年7月31日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2023年8月1日 至 2024年1月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2024年2月1日 至 2024年7月31日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2023年8月1日 至 2024年1月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2024年2月1日 至 2024年7月31日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2023年8月1日 至 2024年1月31日)
| 種類 | 会社等の名称 又は氏名 | 住所 | 資本金 又は 出資金 | 事業の内容 又は職業 | 議決権等の 所有(被所有) 割合 | 取引の内容 | 取引金額 (千円) | 科目 | 期末残高 (千円) |
| 役員及び その近親者 | 加藤篤志 | - | - | 本投資法人執行役員兼本資産運用会社代表取締役社長 | 0.03% | 本資産運用会社への資産運用報酬の支払 (注1) | 794,310 (注2) (注3) | 未払金 | 564,000 (注2) |
当期(自 2024年2月1日 至 2024年7月31日)
| 種類 | 会社等の名称 又は氏名 | 住所 | 資本金 又は 出資金 | 事業の内容 又は職業 | 議決権等の 所有(被所有) 割合 | 取引の内容 | 取引金額 (千円) | 科目 | 期末残高 (千円) |
| 役員及び その近親者 | 加藤篤志 | - | - | 本投資法人執行役員兼本資産運用会社代表取締役社長 | 0.03% | 本資産運用会社への資産運用報酬の支払 (注1) | 542,424 (注2) | 未払金 | 596,666 (注2) |
(注1) 加藤篤志が第三者(本資産運用会社)の代表取締役社長として行った取引であり、報酬額は、本投資法人の規約で定められた条件によっています。
(注2) 上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注3) 前期の資産運用報酬額には、個々の不動産等の帳簿価額に算入した取得報酬250,433千円及び不動産等の譲渡報酬31,150千円が含まれています。
[資産除去債務に関する注記]
1.当該資産除去債務の概要
本投資法人は、保有する資産「ベストウェスタンプラス福岡天神南」の土地に係る転定期借地権契約を締結しており、転賃借期間終了に伴う原状回復義務に関して資産除去債務を計上しています。
2.当該資産除去債務の金額の算定方法
使用見込期間を、転定期借地権契約満了までの期間より55年と見積り、割引率は1.925%を使用して資産除去債務の金額を算定しています。
3.当該資産除去債務の総額の増減
| (単位:千円) | ||
| 前期 (自 2023年 8月 1日 至 2024年 1月31日) | 当期 (自 2024年 2月 1日 至 2024年 7月31日) | |
| 期首残高 | - | 98,969 |
| 有形固定資産の取得に伴う増加額 | 98,187 | - |
| 時の経過による調整額 | 782 | 945 |
| 期末残高 | 98,969 | 99,915 |
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人では、賃貸収益を得ることを目的として、賃貸用の不動産等を有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。
| (単位:千円) |
| 前期 (自 2023年 8月 1日 至 2024年 1月31日) | 当期 (自 2024年 2月 1日 至 2024年 7月31日) | ||
| 貸借対照表計上額 | |||
| 期首残高 | 194,178,685 | 241,648,945 | |
| 期中増減額 | 47,470,259 | △250,016 | |
| 期末残高 | 241,648,945 | 241,398,928 | |
| 期末時価 | 266,696,000 | 271,352,000 | |
(注1) 貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2) 賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期の主な増加額は不動産信託受益権11物件の取得(49,825,623千円)、資本的支出(1,107,190千円(増築工事275,884千円を含みます。))、保有物件の借地部分の底地の取得(171,477千円)であり、主な減少額は不動産信託受益権2物件の売却(2,670,427千円)、減価償却(963,602千円)によるものです。当期の主な増加額は資本的支出(774,323千円)であり、主な減少額は減価償却(1,034,674千円)によるものです。
(注3) 期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額等を記載しています。ただし、当期の期末時価のうち、アーバンパーク難波及びスマイルホテルなんばについては2024年8月2日付の信託受益権売買契約における譲渡価格(それぞれ1,700,000千円及び1,800,000千円)を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、上記「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
[収益認識に関する注記]
1.顧客との契約から生じる収益を分解した情報
前期(自 2023年8月1日 至 2024年1月31日)
| (単位:千円) | ||
| 顧客との契約から生じる収益 (注1) | 外部顧客への売上高 | |
| 不動産等売却収入(注2) | 374,516 | 374,516 |
| 水道光熱費収入 | 351,432 | 351,432 |
| その他 | - | 7,238,921 |
| 合計 | 725,948 | 7,964,869 |
(注1)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるため、上記金額には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
(注2)不動産等売却収入については、損益計算書において不動産等売却益として計上されているため、不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額を記載しています。
当期(自 2024年2月1日 至 2024年7月31日)
| (単位:千円) | ||
| 顧客との契約から生じる収益 (注) | 外部顧客への売上高 | |
| 不動産等売却収入 | - | - |
| 水道光熱費収入 | 348,798 | 348,798 |
| その他 | - | 7,764,987 |
| 合計 | 348,798 | 8,113,786 |
(注)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるため、上記金額には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
2.顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報
前記「重要な会計方針に係る事項に関する注記」に記載のとおりです。
3.顧客との契約に基づく履行義務の充足と当該契約から生じるキャッシュ・フローとの関係並びに当計算期間末において存在する顧客との契約から翌計算期間以降に認識すると見込まれる収益の金額及び時期に関する情報
(1)契約資産及び契約負債の残高等
| (単位:千円) | ||
| 前期 自 2023年 8月1日 至 2024年 1月31日 | 当期 自 2024年 2月1日 至 2024年 7月31日 | |
| 顧客との契約から生じた債権(期首残高) | 71,460 | 62,199 |
| 顧客との契約から生じた債権(期末残高) | 62,199 | 80,919 |
| 契約資産(期首残高) | - | - |
| 契約資産(期末残高) | - | - |
| 契約負債(期首残高) | - | - |
| 契約負債(期末残高) | - | - |
(2)残存履行義務に配分した取引価格
該当事項はありません。
なお、本投資法人では、残存履行義務に配分した取引価格の注記にあたって実務上の便法を適用し、当初に予想される契約期間が1年以内の契約について注記の対象に含めていません。また、水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識に関する会計基準第80-22項(2)の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
[セグメント情報等に関する注記]
1.セグメント情報
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
2.関連情報
前期(自 2023年8月1日 至 2024年1月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
① 売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高が全て損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
当期(自 2024年2月1日 至 2024年7月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
① 売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
| (単位:千円) | ||
| 顧客の名称 | 営業収益 | 関連するセグメント名 |
| 株式会社ココホテルズ | 1,106,695 | 不動産賃貸事業 |
[1口当たり情報に関する注記]
| 前期 (自 2023年 8月 1日 至 2024年 1月31日) | 当期 (自 2024年 2月 1日 至 2024年 7月31日) | |
| 1口当たり純資産額 | 53,595円 | 53,740円 |
| 1口当たり当期純利益 | 1,518円 | 1,546円 |
(注1) 1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2) 1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
| 前期 (自 2023年 8月 1日 至 2024年 1月31日) | 当期 (自 2024年 2月 1日 至 2024年 7月31日) | |
| 当期純利益(千円) | 3,527,879 | 3,668,967 |
| 普通投資主に帰属しない金額(千円) | - | - |
| 普通投資口に係る当期純利益(千円) | 3,527,879 | 3,668,967 |
| 期中平均投資口数(口) | 2,323,053 | 2,372,000 |
[重要な後発事象に関する注記]
新投資口の発行
2024年8月19日及び2024年8月22日開催の役員会において、不動産等の取得を目的とした新投資口の発行を以下のとおり決議しており、2024年8月28日に払込が完了しています。
<一般募集による新投資口の発行>発行新投資口数 :315,000口
発行価格(募集価格) :1口当たり52,942円
発行価格(募集価格)の総額:16,676,730,000円
発行価額(払込金額) :1口当たり51,198円
発行価額(払込金額)の総額:16,127,370,000円
払込期日 :2024年8月28日
なお、新投資口の発行の手取金を取得資金の一部に充当し、2024年8月30日付で4物件の不動産信託受益権(取得価格の合計34,700百万円)を取得済です。
資産の譲渡
以下のとおり、アーバンパーク難波及びスマイルホテルなんばの譲渡が完了しています。
<アーバンパーク難波>譲渡資産 :国内不動産を主な信託財産とする信託受益権
売買契約の締結日 :2024年8月2日
譲渡日 :2024年9月6日
所在地(住居表示):大阪府大阪市浪速区稲荷2-7-22
譲渡先 :非開示
譲渡価格 :1,700,000千円
損益に及ぼす影響 :営業収益として不動産等売却益を2025年1月期に約175百万円計上する予定です。
<スマイルホテルなんば>譲渡資産 :国内不動産を主な信託財産とする信託受益権
売買契約の締結日 :2024年8月2日
譲渡日 :2024年8月19日
所在地(住居表示):大阪府大阪市浪速区幸町3-3-9
譲渡先 :非開示
譲渡価格 :1,800,000千円
損益に及ぼす影響 :営業収益として不動産等売却益を2025年1月期に約139百万円計上する予定です。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
