有価証券報告書(内国投資証券)-第4期(平成30年5月1日-平成31年1月31日)
(6)【注記表】
[継続企業の前提に関する注記]
該当事項はありません。
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]
[未適用の会計基準等に関する注記]
・「収益認識に関する会計基準」(企業会計基準第29号 平成30年3月30日 企業会計基準委員会)
・「収益認識に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第30号 平成30年3月30日 企業会計基準委員会)
(1)概要
国際会計基準審議会(IASB)及び米国財務会計基準審議会(FASB)は、共同して収益認識に関する包括的な会計基準の開発を行い、2014年5月に「顧客との契約から生じる収益」(IASBにおいてはIFRS第15号、FASBにおいてはTopic606)を公表しており、IFRS第15号は2018年1月1日以降開始する事業年度から、Topic606は2017年12月15日より後に開始する事業年度から適用される状況を踏まえ、企業会計基準委員会において、収益認識に関する包括的な会計基準が開発され、適用指針と合わせて公表されたものです。
企業会計基準委員会の収益認識に関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、IFRS第15号と整合性を図る便益の1つである財務諸表間の比較可能性の観点から、IFRS第15号の基本的な原則を取り入れることを出発点とし、会計基準を定めることとされ、また、これまで我が国で行われてきた実務等に配慮すべき項目がある場合には、比較可能性を損なわせない範囲で代替的な取扱いを追加することとされています。
(2)適用予定日
2022年1月期の期首から適用します。
(3)当該会計基準等の適用による影響
「収益認識に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額は、現時点においては評価中です。
[貸借対照表に関する注記]
(単位:千円)
[損益計算書に関する注記]
(単位:千円)
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
[リース取引に関する注記]
オペレーティングリース取引(貸主側)
未経過リース料
[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するため、金融機関からの借入、投資法人債の発行又は新投資口の発行等により、バランスのとれた資金調達を行います。
金融機関からの借入れ及び投資法人債の発行に際しては、資金調達の機動性と財務の安定性のバランス、並びに取得する不動産の特性等に配慮した資金調達を行います。具体的には調達方法、長期借入比率、固定金利比率、返済期限の分散、担保提供の要否等を検討します。借入れを実施する場合、借入先は金融商品取引法に規定する適格機関投資家(ただし、租税特別措置法第67条の15に規定する機関投資家に限ります。)に限るものとします。
新投資口の発行は、運用資産の規模の成長と収益性の向上を目的として、LTV、既存投資主の権利の希薄化及びそれに伴う投資口の取引価格の低下等を勘案し、金融環境を踏まえた上で実施を決定します。
本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的としてデリバティブ取引を行うことがあります。なお、当期においてデリバティブ取引は行っていません。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金は、主に資産の取得資金、債務の返済資金の調達を目的とします。借入金は、弁済期の到来時に借換えを行うことが出来ないリスク、並びに支払金利の上昇リスク等に晒されますが、調達先の分散及び返済期日の分散を図るとともに、投資口の発行等バランスの取れた資金調達を検討することにより、リスクの低減を図ります。加えて、金利の動向を注視し、LTVの適切なコントロールにより、金利上昇が投資法人の運営に与えるリスクを管理します。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価については、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等を用いた場合、当該価額が異なる場合もあります。
2. 金融商品の時価等に関する事項
2018年4月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは含めていません((注2)参照)。
2019年1月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは含めていません((注2)参照)。
(注1)金融商品の時価の算定方法
(1)現金及び預金、(2)信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(3)1年内償還予定の投資法人債、(5)投資法人債
これらの時価については、元利金の合計を当該投資法人債の残存期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いた現在価値により算定しています。
(4)1年内返済予定の長期借入金、(6)長期借入金
これらは変動金利によるものであり、短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額に近似していると言えることから、当該帳簿価額によっています。
(注2)時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品の貸借対照表計上額
(単位:千円)
信託預り敷金及び保証金
テナントから預託されている信託預り敷金及び保証金は、市場価格がなく、かつ、賃貸借契約の期間の定めがあっても中途解約や更新・再契約の可能性があり、実質的な預託期間を算定することができないことから、合理的な将来キャッシュ・フローを見積もることが困難と認められるため、時価の開示対象とはしていません。
(注3)金銭債権の決算日(2018年4月30日)後の償還予定額
金銭債権の決算日(2019年1月31日)後の償還予定額
(注4)投資法人債及び借入金の決算日(2018年4月30日)後の返済予定額
投資法人債及び借入金の決算日(2019年1月31日)後の返済予定額
[有価証券に関する注記]
[デリバティブ取引に関する注記]
[退職給付に関する注記]
[税効果会計に関する注記]
[持分法損益等に関する注記]
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2017年11月1日 至 2018年4月30日)
(注1)取引条件の決定については、市場の実勢に基づいて、価格交渉の上、決定しています。
(注2)取引金額には消費税等は含まれていませんが、期末残高には含まれています。
(注3)株式会社日本エスコンは、2017年12月1日の私募増資までは投資口数の100%を保有する親会社でありましたが、それ以降は関連当事者に該当しません。そのため、議決権等の被所有割合及び取引金額には親会社であった期間の割合及び金額を、期末残高には親会社でなくなった時点の残高を記載しております。
当期(自 2018年5月1日 至 2019年1月31日)
(注1)取引条件の決定については、市場の実勢に基づいて、価格交渉の上、決定しています。
(注2)取引金額及び期末残高には消費税等は含まれていません。
2.関連会社等
前期(自 2017年11月1日 至 2018年4月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2018年5月1日 至 2019年1月31日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2017年11月1日 至 2018年4月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2018年5月1日 至 2019年1月31日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2017年11月1日 至 2018年4月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2018年5月1日 至 2019年1月31日)
(注1)大森利が第三者(株式会社エスコンアセットマネジメント)の代表取締役として行った取引であり、上記報酬額は、本投資法人の規約に定められた条件に従っています。
(注2)取引金額には消費税等は含まれていませんが、期末残高には含まれています。
[資産除去債務に関する注記]
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人では、商業施設及びその底地を主たる用途とする賃貸用の不動産等資産を保有しています。これら賃貸等不動産に係る貸借対照表計上額、期中増減額及び期末時価は、以下のとおりです。
(注1)貸借対照表計上額は、取得原価及び取得に伴う付帯費用を含みます。
(注2)期中増減額のうち、前期の増加額は、ラ・ムー北津守店(底地)(1,284,444千円)、ケーズデンキ倉敷店(底地)(2,136,105千円)及び、tonarie南千里(7,258,833千円)の取得によるもの、減少額は、ライフ大仙店(底地)(2,472,787千円)の譲渡並びに減価償却費(11,059千円)によるものであり、当期の減少額は、減価償却費(20,088千円)によるものです。
(注3)期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益については、「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
[セグメント情報等に関する注記]
(セグメント情報)
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
(関連情報)
前期(自 2017年11月1日 至 2018年4月30日)
1.製品及びサービス毎の情報
セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しています。
2.地域毎の情報
(1)売上高
本邦以外の外部顧客への売上高がないため、該当事項はありません。
(2)有形固定資産
本邦以外に所在している有形固定資産がないため、該当事項はありません。
3.主要な顧客毎の情報
(単位:千円)
(注1)本投資法人は、tonarie南千里に関して、パス・スルー型のマスターリース契約に基づき株式会社日本エスコンへ賃貸し、株式会社日本エスコンは、これらを転借人へ転貸しています。
(注2)賃料等を開示することについてテナントの承諾が得られなかったため、記載していません。
当期(自 2018年5月1日 至 2019年1月31日)
1.製品及びサービス毎の情報
セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しています。
2.地域毎の情報
(1)売上高
本邦以外の外部顧客への売上高がないため、該当事項はありません。
(2)有形固定資産
本邦以外に所在している有形固定資産がないため、該当事項はありません。
3.主要な顧客毎の情報
(単位:千円)
(注1)本投資法人は、tonarie南千里に関して、パス・スルー型のマスターリース契約に基づき株式会社日本エスコンへ賃貸し、株式会社日本エスコンは、これらを転借人へ転貸しています。
(注2)賃料等を開示することについてテナントの承諾が得られなかったため、記載していません。
[1口当たり情報に関する注記]
1口当たりの当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算定しています。
潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
[重要な後発事象に関する注記]
1.新投資口の発行
本投資法人は、2018年12月25日及び2019年2月4日開催の役員会の承認に基づき、以下のとおり新投資口の発行を行い、2019年2月12日に払込みが完了しています。この結果、2019年2月12日現在、出資総額は22,941,238,313円、発行済投資口の総口数は237,000口となっています。
(公募による新投資口発行)
発行新投資口数 188,351口
発行価格 1口当たり 101,000円
発行価格の総額 19,023,451,000円
発行価額 1口当たり 97,263円
発行価額の総額 18,319,583,313円
払込期日 2019年2月12日
分配金起算日 2019年2月1日
(資金使途)
前記の公募に係る調達資金については、下記「3.資産の取得」に記載の不動産信託受益権の取得資金の一部に充当しました。
2.資金の借入れ
本投資法人は、下記「3.資産の取得」に記載の不動産信託受益権の取得資金及び付帯費用並びに既存借入金返済及び既存投資法人債の買入消却の原資に充当するため、以下の資金借入れを実行しました。
3.資産の取得
本投資法人は、以下の不動産信託受益権を2019年2月13日に取得しました。なお、取得価格は、取得に要した諸費用(売買媒介手数料、公租公課等)を含まない金額(信託受益権売買契約書等に記載された売買価格)を記載しています。
[継続企業の前提に関する注記]
該当事項はありません。
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]
| 1.固定資産の減価償却の方法 | (1)有形固定資産(信託財産を含む) 定額法を採用しています。なお、有形固定資産の耐用年数は以下の通りです。 建物 4年～47年 構築物 19年～20年 (2)無形固定資産 定額法を採用しています。 (3)長期前払費用 定額法を採用しています。 |
| 2.繰延資産の処理方法 | 創立費 5年間で均等償却をしています。 |
| 3.収益及び費用の計上基準 | 固定資産税等の処理方法 保有する不動産にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当期に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。前期において不動産等の取得価額に算入した固定資産税等相当額は5,235千円です。当期において不動産等の取得価額に算入した固定資産税等相当額はありません。 |
| 4.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲 | キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。 |
| 5.その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項 | (1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。 ① 信託現金及び信託預金 ② 信託建物、信託構築物、信託土地 ③ 信託預り敷金及び保証金 (2)消費税等の処理方法 消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。但し、固定資産等に係る控除対象外消費税は個々の資産の取得原価に算入しています。 |
[未適用の会計基準等に関する注記]
・「収益認識に関する会計基準」(企業会計基準第29号 平成30年3月30日 企業会計基準委員会)
・「収益認識に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第30号 平成30年3月30日 企業会計基準委員会)
(1)概要
国際会計基準審議会(IASB)及び米国財務会計基準審議会(FASB)は、共同して収益認識に関する包括的な会計基準の開発を行い、2014年5月に「顧客との契約から生じる収益」(IASBにおいてはIFRS第15号、FASBにおいてはTopic606)を公表しており、IFRS第15号は2018年1月1日以降開始する事業年度から、Topic606は2017年12月15日より後に開始する事業年度から適用される状況を踏まえ、企業会計基準委員会において、収益認識に関する包括的な会計基準が開発され、適用指針と合わせて公表されたものです。
企業会計基準委員会の収益認識に関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、IFRS第15号と整合性を図る便益の1つである財務諸表間の比較可能性の観点から、IFRS第15号の基本的な原則を取り入れることを出発点とし、会計基準を定めることとされ、また、これまで我が国で行われてきた実務等に配慮すべき項目がある場合には、比較可能性を損なわせない範囲で代替的な取扱いを追加することとされています。
(2)適用予定日
2022年1月期の期首から適用します。
(3)当該会計基準等の適用による影響
「収益認識に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額は、現時点においては評価中です。
[貸借対照表に関する注記]
(単位:千円)
| 前期 | 当期 | ||
| 2018年4月30日 | 2019年1月31日 | ||
| ※1. 担保に供している資産及び担保を付している債務 担保に供している資産は次のとおりです。 | |||
| 信託現金及び信託預金 | 540,972 | 522,745 | |
| 信託建物 | 729,086 | 711,482 | |
| 信託構築物 | 59,068 | 59,245 | |
| 信託土地 | 9,880,169 | 9,880,169 | |
| 合計 | 11,209,297 | 11,173,644 | |
| 担保を付している債務は次のとおりです。 | |||
| 1年内返済予定の長期借入金 | - | 6,000,000 | |
| 長期借入金 | 6,000,000 | - | |
| 合計 | 6,000,000 | 6,000,000 | |
| ※2.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める 最低純資産額 | 50,000 | 50,000 | |
[損益計算書に関する注記]
(単位:千円)
| 前期 | 当期 | |||
| 自 2017年11月1日 | 自 2018年5月1日 | |||
| 至 2018年4月30日 | 至 2019年1月31日 | |||
| ※1.不動産賃貸事業損益の内訳 | ||||
| A.不動産賃貸事業収益 | ||||
| 賃貸事業収入 | ||||
| 賃料収入 | 126,428 | 229,241 | ||
| 地代収入 | 90,140 | 142,093 | ||
| 共益費収入 | 22,351 | 40,232 | ||
| その他の賃貸収入 | 64,459 | 125,623 | ||
| 計 | 303,379 | 537,190 | ||
| その他賃貸事業収入 | ||||
| 水道光熱費収入 | 42,255 | 88,033 | ||
| その他の収入 | 822 | 4,454 | ||
| 計 | 43,077 | 92,487 | ||
| 不動産賃貸事業収益合計 | 346,456 | 629,678 | ||
| B.不動産賃貸事業費用 | ||||
| 賃貸事業費用 | ||||
| 管理業務費 | 16,366 | 28,678 | ||
| 信託報酬 | 572 | 1,350 | ||
| 水道光熱費 | 39,474 | 81,581 | ||
| 損害保険料 | 295 | 538 | ||
| 修繕費 | 561 | 8,946 | ||
| 公租公課 | 4,420 | 60,153 | ||
| 減価償却費 | 11,059 | 20,088 | ||
| その他賃貸事業費用 | 30,263 | 53,607 | ||
| 不動産賃貸事業費用合計 | 103,013 | 254,944 | ||
| C.不動産賃貸事業損益(A-B) | 243,443 | 374,734 | ||
| ※2.主要投資主との取引 | ||||
| 営業取引によるもの | ||||
| 不動産等売却益 | 292 | - | ||
| ※3.不動産等売却益の内訳 | ||||
| ライフ大仙店(底地) | 該当事項は ありません | |||
| 不動産等売却収入 | 2,473,580 | |||
| 不動産等売却原価 | 2,472,787 | |||
| その他売却費用 | 500 | |||
| 不動産等売却益 | 292 | |||
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
※1. 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
| ||||||||||||||||||||||||
[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係 (単位:千円)
| |||||||||||||||||||||||||
[リース取引に関する注記]
オペレーティングリース取引(貸主側)
未経過リース料
| (単位:千円) |
| 前期 2018年4月30日 | 当期 2019年1月31日 | |
| 1年以内 | 201,104 | 200,864 |
| 1年超 | 1,544,416 | 1,393,828 |
| 合計 | 1,745,520 | 1,594,692 |
[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するため、金融機関からの借入、投資法人債の発行又は新投資口の発行等により、バランスのとれた資金調達を行います。
金融機関からの借入れ及び投資法人債の発行に際しては、資金調達の機動性と財務の安定性のバランス、並びに取得する不動産の特性等に配慮した資金調達を行います。具体的には調達方法、長期借入比率、固定金利比率、返済期限の分散、担保提供の要否等を検討します。借入れを実施する場合、借入先は金融商品取引法に規定する適格機関投資家(ただし、租税特別措置法第67条の15に規定する機関投資家に限ります。)に限るものとします。
新投資口の発行は、運用資産の規模の成長と収益性の向上を目的として、LTV、既存投資主の権利の希薄化及びそれに伴う投資口の取引価格の低下等を勘案し、金融環境を踏まえた上で実施を決定します。
本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的としてデリバティブ取引を行うことがあります。なお、当期においてデリバティブ取引は行っていません。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金は、主に資産の取得資金、債務の返済資金の調達を目的とします。借入金は、弁済期の到来時に借換えを行うことが出来ないリスク、並びに支払金利の上昇リスク等に晒されますが、調達先の分散及び返済期日の分散を図るとともに、投資口の発行等バランスの取れた資金調達を検討することにより、リスクの低減を図ります。加えて、金利の動向を注視し、LTVの適切なコントロールにより、金利上昇が投資法人の運営に与えるリスクを管理します。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価については、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等を用いた場合、当該価額が異なる場合もあります。
2. 金融商品の時価等に関する事項
2018年4月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは含めていません((注2)参照)。
| (単位:千円) |
| 貸借対照表計上額 | 時価(注1) | 差額 | |
| (1)現金及び預金 | 248,753 | 248,753 | - |
| (2)信託現金及び信託預金 | 540,972 | 540,972 | - |
| 資産合計 | 789,726 | 789,726 | - |
| (3)1年内償還予定の投資法人債 | - | - | - |
| (4)1年内返済予定の長期借入金 | - | - | - |
| (5)投資法人債 | 300,000 | 300,364 | 364 |
| (6)長期借入金 | 6,000,000 | 6,000,000 | - |
| 負債合計 | 6,300,000 | 6,300,364 | 364 |
2019年1月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは含めていません((注2)参照)。
| (単位:千円) |
| 貸借対照表計上額 | 時価(注1) | 差額 | |
| (1)現金及び預金 | 424,421 | 424,421 | - |
| (2)信託現金及び信託預金 | 522,745 | 522,745 | - |
| 資産合計 | 947,166 | 947,166 | - |
| (3)1年内償還予定の投資法人債 | 300,000 | 300,137 | 137 |
| (4)1年内返済予定の長期借入金 | 6,000,000 | 6,000,000 | - |
| (5)投資法人債 | - | - | - |
| (6)長期借入金 | - | - | - |
| 負債合計 | 6,300,000 | 6,300,137 | 137 |
(注1)金融商品の時価の算定方法
(1)現金及び預金、(2)信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(3)1年内償還予定の投資法人債、(5)投資法人債
これらの時価については、元利金の合計を当該投資法人債の残存期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いた現在価値により算定しています。
(4)1年内返済予定の長期借入金、(6)長期借入金
これらは変動金利によるものであり、短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額に近似していると言えることから、当該帳簿価額によっています。
(注2)時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品の貸借対照表計上額
(単位:千円)
| 前期(2018年4月30日) | 当期(2019年1月31日) | |
| 信託預り敷金及び保証金 | 363,482 | 342,201 |
信託預り敷金及び保証金
テナントから預託されている信託預り敷金及び保証金は、市場価格がなく、かつ、賃貸借契約の期間の定めがあっても中途解約や更新・再契約の可能性があり、実質的な預託期間を算定することができないことから、合理的な将来キャッシュ・フローを見積もることが困難と認められるため、時価の開示対象とはしていません。
(注3)金銭債権の決算日(2018年4月30日)後の償還予定額
| (単位:千円) |
| 区分 | 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 |
| 現金及び預金 | 248,753 | - | - | - | - | - |
| 信託現金及び信託預金 | 540,972 | - | - | - | - | - |
| 合計 | 789,726 | - | - | - | - | - |
金銭債権の決算日(2019年1月31日)後の償還予定額
| (単位:千円) |
| 区分 | 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 |
| 現金及び預金 | 424,421 | - | - | - | - | - |
| 信託現金及び信託預金 | 522,745 | - | - | - | - | - |
| 合計 | 947,166 | - | - | - | - | - |
(注4)投資法人債及び借入金の決算日(2018年4月30日)後の返済予定額
| (単位:千円) | ||||||
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 投資法人債 | - | 300,000 | - | - | - | - |
| 長期借入金 | - | 6,000,000 | - | - | - | - |
| 合計 | - | 6,300,000 | - | - | - | - |
投資法人債及び借入金の決算日(2019年1月31日)後の返済予定額
| (単位:千円) | ||||||
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 投資法人債 | 300,000 | - | - | - | - | - |
| 長期借入金 | 6,000,000 | - | - | - | - | - |
| 合計 | 6,300,000 | - | - | - | - | - |
[有価証券に関する注記]
| 前期 自 2017年11月1日 至 2018年4月30日 | 当期 自 2018年5月1日 至 2019年1月31日 |
| 該当事項はありません。 | 該当事項はありません。 |
[デリバティブ取引に関する注記]
| 前期 自 2017年11月1日 至 2018年4月30日 | 当期 自 2018年5月1日 至 2019年1月31日 |
| 該当事項はありません。 | 該当事項はありません。 |
[退職給付に関する注記]
| 前期 自 2017年11月1日 至 2018年4月30日 | 当期 自 2018年5月1日 至 2019年1月31日 |
| 該当事項はありません。 | 該当事項はありません。 |
[税効果会計に関する注記]
| 1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳 | ||||
| 前期 自 2017年11月1日 至 2018年4月30日 | 当期 自 2018年5月1日 至 2019年1月31日 |
| 該当事項はありません。 | 該当事項はありません。 |
| 2.法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳 | ||||
| (単位:%) | ||||
| 前期 | 当期 | |||
| 2018年4月30日 | 2019年1月31日 | |||
| 法定実効税率 | 31.74 | 31.51 | ||
| (調整) | ||||
| 支払分配金の損金算入額 | △31.19 | △31.54 | ||
| その他 | △0.17 | 0.30 | ||
| 税効果会計適用後の法人税等の負担率 | 0.38 | 0.27 | ||
[持分法損益等に関する注記]
| 前期 自 2017年11月1日 至 2018年4月30日 | 当期 自 2018年5月1日 至 2019年1月31日 |
| 該当事項はありません。 | 該当事項はありません。 |
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2017年11月1日 至 2018年4月30日)
| 属性 | 会社等の名称 又は氏名 | 所在地 | 資本金 又は 出資金 (百万円) | 事業の 内容 又は 職業 | 議決権等 の所有 (被所有) 割合 | 関係内容 | 取引の内容 (注1) | 取引金額 (千円) (注2) | 科目 | 期末残高 (千円) (注2) | |
| 役員の 兼任等 | 事業上の関係 | ||||||||||
| 親会社 (注3) | 株式会社日本エスコン | 東京都 千代田区 | 6,136 | 不動産業 | 被所有 直接 100.0% | なし | スポンサーサポート契約の締結 | 不動産信託受益権の購入 | 10,591,000 | - | - |
| 不動信託受益権の売却 | 2,473,580 | - | - | ||||||||
(注1)取引条件の決定については、市場の実勢に基づいて、価格交渉の上、決定しています。
(注2)取引金額には消費税等は含まれていませんが、期末残高には含まれています。
(注3)株式会社日本エスコンは、2017年12月1日の私募増資までは投資口数の100%を保有する親会社でありましたが、それ以降は関連当事者に該当しません。そのため、議決権等の被所有割合及び取引金額には親会社であった期間の割合及び金額を、期末残高には親会社でなくなった時点の残高を記載しております。
当期(自 2018年5月1日 至 2019年1月31日)
| 属性 | 会社等の名称 又は氏名 | 所在地 | 資本金 又は 出資金 (百万円) | 事業の 内容 又は 職業 | 議決権等 の所有 (被所有) 割合 | 関係内容 | 取引の内容 (注1) | 取引金額 (千円) (注2) | 科目 | 期末残高 (千円) (注2) | |
| 役員の 兼任等 | 事業上の 関係 | ||||||||||
| その他の 関係会社 | NBNS投資事業有限責任組合 | 石川県 金沢市 | 2,060 | 投資事業 | 被所有 直接 37.8% | なし | 投資口の取得及び保有 | 投資法人債の引受 利息の支払 | - 9,049 | 1年内償還 予定の投資 法人債 未払費用 | 300,000 3,049 |
(注1)取引条件の決定については、市場の実勢に基づいて、価格交渉の上、決定しています。
(注2)取引金額及び期末残高には消費税等は含まれていません。
2.関連会社等
前期(自 2017年11月1日 至 2018年4月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2018年5月1日 至 2019年1月31日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2017年11月1日 至 2018年4月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2018年5月1日 至 2019年1月31日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2017年11月1日 至 2018年4月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2018年5月1日 至 2019年1月31日)
| 属性 | 会社等の 名称又は 氏名 | 所在地 | 資本金 又は 出資金 (百万円) | 事業の内容 又は職業 | 議決権等 の所有 (被所有) 割合 | 関係内容 | 取引の内容 (注1) | 取引金額 (千円) (注2) | 科目 | 期末残高 (千円) (注2) | |
| 役員の 兼任等 | 事業上 の関係 | ||||||||||
| 役員及び その 近親者 | 大森利 | - | - | 本投資法人執行役員兼株式会社エスコンアセットマネジメント 代表取締役社長 | - | 本投資法人執行役員兼株式会社エスコンアセットマネジメント 代表取締役社長 | 本投資法人の資産運用会社 | 株式会社エスコンアセットマネジメントへの資産運用報酬の支払 | 47,478 | 未払費用 | 51,277 |
(注1)大森利が第三者(株式会社エスコンアセットマネジメント)の代表取締役として行った取引であり、上記報酬額は、本投資法人の規約に定められた条件に従っています。
(注2)取引金額には消費税等は含まれていませんが、期末残高には含まれています。
[資産除去債務に関する注記]
| 前期 自 2017年11月1日 至 2018年4月30日 | 当期 自 2018年5月1日 至 2019年1月31日 |
| 該当事項はありません。 | 該当事項はありません。 |
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人では、商業施設及びその底地を主たる用途とする賃貸用の不動産等資産を保有しています。これら賃貸等不動産に係る貸借対照表計上額、期中増減額及び期末時価は、以下のとおりです。
| (単位:千円) |
| 前期 自 2017年11月1日 至 2018年4月30日 | 当期 自 2018年5月1日 至 2019年1月31日 | ||
| 貸借対照表計上額 (注1) | 期首残高 | 2,472,787 | 10,668,324 |
| 期中増減額(注2) | 8,195,537 | △17,426 | |
| 期末残高 | 10,668,324 | 10,650,898 | |
| 期末時価(注3) | 11,480,000 | 11,500,000 | |
(注1)貸借対照表計上額は、取得原価及び取得に伴う付帯費用を含みます。
(注2)期中増減額のうち、前期の増加額は、ラ・ムー北津守店(底地)(1,284,444千円)、ケーズデンキ倉敷店(底地)(2,136,105千円)及び、tonarie南千里(7,258,833千円)の取得によるもの、減少額は、ライフ大仙店(底地)(2,472,787千円)の譲渡並びに減価償却費(11,059千円)によるものであり、当期の減少額は、減価償却費(20,088千円)によるものです。
(注3)期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益については、「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
[セグメント情報等に関する注記]
(セグメント情報)
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
(関連情報)
前期(自 2017年11月1日 至 2018年4月30日)
1.製品及びサービス毎の情報
セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しています。
2.地域毎の情報
(1)売上高
本邦以外の外部顧客への売上高がないため、該当事項はありません。
(2)有形固定資産
本邦以外に所在している有形固定資産がないため、該当事項はありません。
3.主要な顧客毎の情報
(単位:千円)
| 顧客の名称 | 営業収益 | 関連するセグメント名 |
| 株式会社日本エスコン(注1) | 223,448 | 不動産賃貸事業 |
| (注2) | (注2) | 不動産賃貸事業 |
| 大黒天物産株式会社 | 31,790 | 不動産賃貸事業 |
(注1)本投資法人は、tonarie南千里に関して、パス・スルー型のマスターリース契約に基づき株式会社日本エスコンへ賃貸し、株式会社日本エスコンは、これらを転借人へ転貸しています。
(注2)賃料等を開示することについてテナントの承諾が得られなかったため、記載していません。
当期(自 2018年5月1日 至 2019年1月31日)
1.製品及びサービス毎の情報
セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しています。
2.地域毎の情報
(1)売上高
本邦以外の外部顧客への売上高がないため、該当事項はありません。
(2)有形固定資産
本邦以外に所在している有形固定資産がないため、該当事項はありません。
3.主要な顧客毎の情報
(単位:千円)
| 顧客の名称 | 営業収益 | 関連するセグメント名 |
| 株式会社日本エスコン(注1) | 428,420 | 不動産賃貸事業 |
| (注2) | (注2) | 不動産賃貸事業 |
| 大黒天物産株式会社 | 57,223 | 不動産賃貸事業 |
(注1)本投資法人は、tonarie南千里に関して、パス・スルー型のマスターリース契約に基づき株式会社日本エスコンへ賃貸し、株式会社日本エスコンは、これらを転借人へ転貸しています。
(注2)賃料等を開示することについてテナントの承諾が得られなかったため、記載していません。
[1口当たり情報に関する注記]
| 前期 | 当期 | |
| 自 2017年11月1日至 2018年4月30日 | 自 2018年5月1日至 2019年1月31日 | |
| 1口当たり純資産額 | 98,345円 | 100,446円 |
| 1口当たり当期純利益 | 3,853円 | 5,402円 |
1口当たりの当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算定しています。
潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
| 前期 | 当期 | |
| 自 2017年11月1日至 2018年4月30日 | 自 2018年5月1日至 2019年1月31日 | |
| 当期純利益 (千円) | 162,763 | 262,810 |
| 普通投資主に帰属しない金額 (千円) | - | - |
| 普通投資口に係る当期純利益 (千円) | 162,763 | 262,810 |
| 期中平均投資口数 (口) | 42,243 | 48,649 |
[重要な後発事象に関する注記]
1.新投資口の発行
本投資法人は、2018年12月25日及び2019年2月4日開催の役員会の承認に基づき、以下のとおり新投資口の発行を行い、2019年2月12日に払込みが完了しています。この結果、2019年2月12日現在、出資総額は22,941,238,313円、発行済投資口の総口数は237,000口となっています。
(公募による新投資口発行)
発行新投資口数 188,351口
発行価格 1口当たり 101,000円
発行価格の総額 19,023,451,000円
発行価額 1口当たり 97,263円
発行価額の総額 18,319,583,313円
払込期日 2019年2月12日
分配金起算日 2019年2月1日
(資金使途)
前記の公募に係る調達資金については、下記「3.資産の取得」に記載の不動産信託受益権の取得資金の一部に充当しました。
2.資金の借入れ
本投資法人は、下記「3.資産の取得」に記載の不動産信託受益権の取得資金及び付帯費用並びに既存借入金返済及び既存投資法人債の買入消却の原資に充当するため、以下の資金借入れを実行しました。
| 区分 | 借入先 | 借入金額 (千円) | 利率 | 借入日 | 借入方法 | 返済期限 | 返済 方法 | 摘要 |
| 短期 借入金 | 株式会社三井住友銀行 | 175,500 | 基準金利(全銀協1ヶ月 日本円TIBOR) +0.2% | 2019年 2月13日 | 2019年2月8日付で締結した個別貸付契約に基づく借入れ | 2020年 1月末日 | 期限 一括 弁済 | 有担保 無保証 |
| 株式会社みずほ銀行 | 175,500 | |||||||
| 長期 借入金 | 株式会社三井住友銀行 | 1,765,000 | 基準金利(全銀協1ヶ月 日本円TIBOR) +0.4% | 2019年 2月13日 | 2022年 1月末日 | |||
| 株式会社みずほ銀行 | 1,665,000 | |||||||
| 株式会社福岡銀行 | 1,530,000 | |||||||
| 株式会社イオン銀行 | 1,000,000 | |||||||
| 三井住友信託銀行株式会社 | 1,000,000 | |||||||
| 株式会社三菱UFJ銀行 | 1,000,000 | |||||||
| 株式会社りそな銀行 | 750,000 | |||||||
| 株式会社みなと銀行 | 750,000 | |||||||
| 株式会社池田泉州銀行 | 250,000 | |||||||
| 株式会社千葉銀行 | 250,000 | |||||||
| 株式会社三井住友銀行 | 1,765,000 | 基準金利(全銀協1ヶ月 日本円TIBOR) +0.5% | 2019年 2月13日 | 2023年 1月末日 | ||||
| 株式会社みずほ銀行 | 1,665,000 | |||||||
| 株式会社福岡銀行 | 1,430,000 | |||||||
| 株式会社イオン銀行 | 1,000,000 | |||||||
| 三井住友信託銀行株式会社 | 1,000,000 | |||||||
| 株式会社三菱UFJ銀行 | 1,000,000 | |||||||
| 株式会社りそな銀行 | 750,000 | |||||||
| 株式会社みなと銀行 | 750,000 | |||||||
| 株式会社池田泉州銀行 | 250,000 | |||||||
| 株式会社千葉銀行 | 250,000 | |||||||
| 借入金合計 | 20,171,000 | |||||||
3.資産の取得
本投資法人は、以下の不動産信託受益権を2019年2月13日に取得しました。なお、取得価格は、取得に要した諸費用(売買媒介手数料、公租公課等)を含まない金額(信託受益権売買契約書等に記載された売買価格)を記載しています。
| 物件名称 | 所在地 | 取得価格 (千円) |
| あすみが丘ブランニューモール | 千葉県千葉市 | 3,200,000 |
| 西白井駅前プラザ | 千葉県白井市 | 451,000 |
| ケーズデンキおゆみ野店(底地) | 千葉県千葉市 | 2,710,000 |
| ニトリ土浦店(底地) | 茨城県土浦市 | 999,477 |
| ニトリ今市店(底地) | 栃木県日光市 | 363,362 |
| tonarie清和台 | 兵庫県川西市 | 3,290,759 |
| ケーズデンキ西神戸店(底地) | 兵庫県神戸市 | 2,133,429 |
| 山陽マルナカ水谷店(底地) | 兵庫県神戸市 | 1,430,000 |
| TSUTAYA堺南店(底地) | 大阪府堺市 | 946,000 |
| パレマルシェ西春 | 愛知県北名古屋市 | 4,610,000 |
| マックスバリュ桔梗が丘東店(底地) | 三重県名張市 | 477,767 |
| ミスターマックス春日(底地) | 福岡県春日市 | 3,387,444 |
| ユニクロ春日(底地) | 福岡県春日市 | 595,000 |
| Avail.しまむら春日(底地) | 福岡県春日市 | 863,387 |
| au-SoftBank春日(底地) | 福岡県春日市 | 143,560 |
| くら寿司春日(底地) | 福岡県春日市 | 261,340 |
| ドコモショップ春日(底地) | 福岡県春日市 | 160,900 |
| こんぴら丸春日(底地) | 福岡県春日市 | 236,360 |
| ワンカルビ春日(底地) | 福岡県春日市 | 236,360 |
| 資さん春日(底地) | 福岡県春日市 | 401,000 |
| ナフコ春日(底地) | 福岡県春日市 | 2,631,500 |
| ケーズデンキ春日(底地) | 福岡県春日市 | 1,487,390 |
| 取得資産合計(22物件) | - | 31,016,038 |
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
