有価証券報告書(内国投資証券)-第9期(令和3年2月1日-令和3年7月31日)
(6)【注記表】
[継続企業の前提に関する注記]
該当事項はありません。
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]
[未適用の会計基準等に関する注記]
1.収益認識に関する会計基準等
・「収益認識に関する会計基準」(企業会計基準第29号 2020年3月31日 企業会計基準委員会)
・「収益認識に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第30号 2021年3月26日 企業会計基準委員会)
・「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」(企業会計基準適用指針第19号 2020年3月31日 企業会計基準委員会)
(1)概要
国際会計基準審議会(IASB)及び米国財務会計基準審議会(FASB)は、共同して収益認識に関する包括的な会計基準の開発を行い、2014年5月に「顧客との契約から生じる収益」(IASBにおいてはIFRS第15号、FASBにおいてはTopic606)を公表しており、IFRS第15号は2018年1月1日以後開始する事業年度から、Topic606は2017年12月15日より後に開始する事業年度から適用される状況を踏まえ、企業会計基準委員会において、収益認識に関する包括的な会計基準が開発され、適用指針と合わせて公表されたものです。
企業会計基準委員会の収益認識に関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、IFRS第15号と整合性を図る便益の1つである財務諸表間の比較可能性の観点から、IFRS第15号の基本的な原則を取り入れることを出発点とし、会計基準を定めることとされ、また、これまで我が国で行われてきた実務等に配慮すべき項目がある場合には、比較可能性を損なわせない範囲で代替的な取扱いを追加することとされています。
(2)適用予定日
2022年1月期の期首から適用します。
(3)当該会計基準等の適用による影響
「収益認識に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額は、現時点においては評価中です。
2.時価の算定に関する会計基準等
・「時価の算定に関する会計基準」(企業会計基準第30号 2019年7月4日 企業会計基準委員会)
・「金融商品に関する会計基準」(企業会計基準第10号 2019年7月4日 企業会計基準委員会)
・「時価の算定に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第31号 2021年6月17日 企業会計基準委員会)
・「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」(企業会計基準適用指針第19号 2020年3月31日 企業会計基準委員会)
(1)概要
国際会計基準審議会(IASB)及び米国財務会計基準審議会(FASB)が、公正価値測定についてほぼ同じ内容の詳細なガイダンス(国際財務報告基準(IFRS)においてはIFRS第13号「公正価値測定」、米国会計基準においてはAccounting Standards CodificationのTopic 820「公正価値測定」)を定めている状況を踏まえ、企業会計基準委員会において、主に金融商品の時価に関するガイダンス及び開示に関して、日本基準を国際的な会計基準との整合性を図る取組みが行われ、「時価の算定に関する会計基準」等が公表されたものです。
企業会計基準委員会の時価の算定に関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、統一的な算定方法を用いることにより、国内外の企業間における財務諸表の比較可能性を向上させる観点から、IFRS第13号の定めを基本的にすべて取り入れることとされ、また、これまで我が国で行われてきた実務等に配慮し、財務諸表間の比較可能性を大きく損なわせない範囲で、個別項目に対するその他の取扱いを定めることとされています。
(2)適用予定日
2022年1月期の期首から適用します。
(3)当該会計基準等の適用による影響
「時価の算定に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額は、現時点においては評価中です。
[貸借対照表に関する注記]
[損益計算書に関する注記]
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
※1.発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
[リース取引に関する注記]
オペレーティングリース取引(貸主側)
未経過リース料
[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するため、金融機関からの借入れ、投資法人債の発行又は新投資口の発行等により、バランスのとれた資金調達を行います。
金融機関からの借入れ及び投資法人債の発行に際しては、資金調達の機動性と財務の安定性のバランス、並びに取得する不動産の特性等に配慮した資金調達を行います。具体的には調達方法、長期借入比率、固定金利比率、返済期限の分散、担保提供の要否等を検討します。借入れを実施する場合、借入先は金融商品取引法に規定する適格機関投資家(ただし、租税特別措置法第67条の15に規定する機関投資家に限ります。)に限るものとします。
新投資口の発行は、運用資産の規模の成長と収益性の向上を目的として、LTV、既存投資主の権利の希薄化及びそれに伴う投資口の取引価格の低下等を勘案し、金融環境を踏まえた上で実施を決定します。
本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的としてデリバティブ取引を行うことがあります。なお、当期においてデリバティブ取引は行っていません。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金は、主に資産の取得資金、債務の返済資金の調達を目的とします。借入金は、弁済期の到来時に借換えを行うことが出来ないリスク、並びに支払金利の上昇リスク等に晒されますが、調達先の分散及び返済期日の分散を図るとともに、投資口の発行等バランスの取れた資金調達を検討することにより、リスクの低減を図ります。加えて、金利の動向を注視し、LTVの適切なコントロールにより、金利上昇が投資法人の運営に与えるリスクを管理します。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価については、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等を用いた場合、当該価額が異なる場合もあります。
2.金融商品の時価等に関する事項
2021年1月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは含めていません((注2)参照)。
2021年7月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは含めていません((注2)参照)。
(注1)金融商品の時価の算定方法
(1)現金及び預金、(2)信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(3)1年内返済予定の長期借入金、(4)長期借入金
変動金利によるものであり、短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額に近似していると言えることから、当該帳簿価額によっています。
(注2)時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品の貸借対照表計上額
信託預り敷金及び保証金
テナントから預託されている信託預り敷金及び保証金は、市場価格がなく、かつ、賃貸借契約の期間の定めがあっても中途解約や更新・再契約の可能性があり、実質的な預託期間を算定することができないことから、合理的な将来キャッシュ・フローを見積もることが困難と認められるため、時価の開示対象とはしていません。
(注3)金銭債権の決算日(2021年1月31日)後の償還予定額
金銭債権の決算日(2021年7月31日)後の償還予定額
(注4)借入金の決算日(2021年1月31日)後の返済予定額
借入金の決算日(2021年7月31日)後の返済予定額
[有価証券に関する注記]
[デリバティブ取引に関する注記]
[退職給付に関する注記]
[税効果会計に関する注記]
[持分法損益等に関する注記]
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2020年8月1日 至 2021年1月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2021年2月1日 至 2021年7月31日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2020年8月1日 至 2021年1月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2021年2月1日 至 2021年7月31日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2020年8月1日 至 2021年1月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2021年2月1日 至 2021年7月31日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2020年8月1日 至 2021年1月31日)
(注1)大森利が第三者(株式会社エスコンアセットマネジメント)の代表取締役として行った取引であり、上記報酬額は、本投資法人の規約に定められた条件に従っています。
(注2)取引金額には消費税等は含まれていませんが、期末残高には含まれています。
当期(自 2021年2月1日 至 2021年7月31日)
(注1)大森利が第三者(株式会社エスコンアセットマネジメント)の代表取締役として行った取引であり、上記報酬額は、本投資法人の規約に定められた条件に従っています。
(注2)取引金額には消費税等は含まれていませんが、期末残高には含まれています。
[資産除去債務に関する注記]
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人では、商業施設及びその底地を主たる用途とする賃貸用の不動産等資産を保有しています。これら賃貸等不動産に係る貸借対照表計上額、期中増減額及び期末時価は、以下のとおりです。
(注1)貸借対照表計上額は、取得原価及び取得に伴う付帯費用を含みます。
(注2)期中増減額のうち、前期の主な増加額は、あすみが丘ブランニューモール等5物件(合計25,158千円)の資本的支出によるものであり、主な減少額は、減価償却費(125,041千円)によるものです。当期の主な増加額は、パレマルシェ西春等5物件(合計44,298千円)の資本的支出によるものであり、主な減少額は、減価償却費(126,341千円)によるものです。
(注3)期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益については、「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
[セグメント情報等に関する注記]
(セグメント情報)
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
(関連情報)
前期(自 2020年8月1日 至 2021年1月31日)
1.製品及びサービス毎の情報
セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しています。
2.地域毎の情報
(1)売上高
本邦以外の外部顧客への売上高がないため、該当事項はありません。
(2)有形固定資産
本邦以外に所在している有形固定資産がないため、該当事項はありません。
3.主要な顧客毎の情報
(注)本投資法人は、あすみが丘ブランニューモール、西白井駅前プラザ、tonarie南千里、tonarie清和台、tonarie大和高田(持分50%)、tonarie栂・美木多(持分50%)及びパレマルシェ西春に関して、パス・スルー型のマスターリース契約に基づき日本エスコンへ賃貸し、日本エスコンは、これらを転借人へ転貸しています。
当期(自 2021年2月1日 至 2021年7月31日)
1.製品及びサービス毎の情報
セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しています。
2.地域毎の情報
(1)売上高
本邦以外の外部顧客への売上高がないため、該当事項はありません。
(2)有形固定資産
本邦以外に所在している有形固定資産がないため、該当事項はありません。
3.主要な顧客毎の情報
(注)本投資法人は、あすみが丘ブランニューモール、西白井駅前プラザ、tonarie南千里、tonarie清和台、tonarie大和高田(持分50%)、tonarie栂・美木多(持分50%)及びパレマルシェ西春に関して、パス・スルー型のマスターリース契約に基づき日本エスコンへ賃貸し、日本エスコンは、これらを転借人へ転貸しています。
[1口当たり情報に関する注記]
1口当たりの当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算定しています。
潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
[重要な後発事象に関する注記]
1.新投資口の発行
本投資法人は、2021年7月9日及び2021年7月19日開催の役員会の承認に基づき、以下のとおり新投資口の発行を行い、公募による新投資口の発行については2021年8月2日に、第三者割当による新投資口の発行については2021年8月24日に、それぞれ払込みが完了しています。この結果、本書の日付現在、出資総額は38,107,208,830円、発行済投資口の総口数は351,967口となっています。
(一般募集(公募)による新投資口発行)
発行新投資口数 65,700口
発行価格(募集価格) 1口当たり 145,282円
発行価格(募集価格)の総額 9,545,027,400円
払込金額(発行価額) 1口当たり 140,141円
払込金額(発行価額)の総額 9,207,263,700円
払込期日 2021年8月2日
分配金起算日 2021年8月1日
(資金使途)
上記の公募に係る調達資金については、下記「3.資産の取得」に記載の不動産信託受益権の取得資金の
一部に充当しました。
(第三者割当による新投資口発行)
発行新投資口数 3,285口
払込金額(発行価額) 1口当たり 140,141円
払込金額(発行価額)の総額 460,363,185円
払込期日 2021年8月24日
割当先 三菱UFJモルガン・スタンレー証券株式会社
分配金起算日 2021年8月1日
(資金使途)
上記の第三者割当に係る調達資金については、将来の特定資産の取得資金又は借入金の返済に充当する予定です。
2.資金の借入れ
本投資法人は、下記「3.資産の取得」に記載の不動産信託受益権の取得資金及び付帯費用の一部に充当す
るため、以下の資金借入れを実行しました。
3.資産の取得
本投資法人は、以下の不動産信託受益権を2021年8月3日に取得しました。なお、取得価格は、取得に要した諸費用(売買媒介手数料、公租公課等)を含まない金額(信託受益権売買契約書等に記載された売買価格)を記載しています。
(注)本投資法人は2020年2月4日付にてtonarie栂・美木多の信託受益権の50%の準共有持分を取得しています。取得資産は中電不動産が同日付で取得したtonarie栂・美木多の信託受益権の残部である50%の準共有持分であり、この取得により本投資法人はtonarie栂・美木多の信託受益権の全部を保有することとなります。
[継続企業の前提に関する注記]
該当事項はありません。
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]
| 1.固定資産の減価償却の方法 | (1)有形固定資産(信託財産を含む) 定額法を採用しています。なお、有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 建物 3年～63年 構築物 12年～63年 工具、器具及び備品 3年～6年 (2)無形固定資産 定額法を採用しています。 (3)長期前払費用 定額法を採用しています。 |
| 2.繰延資産の処理方法 | 創立費 5年間で均等償却をしています。 |
| 3.収益及び費用の計上基準 | 固定資産税等の処理方法 保有する不動産にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当期に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。前期及び当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額はありません。 |
| 4.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲 | キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。 |
| 5.その他財務諸表作成のための基礎となる事項 | (1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。 ① 信託現金及び信託預金 ② 信託建物、信託構築物、信託工具、器具及び備品、信託土地 ③ 信託預り敷金及び保証金 (2)消費税等の処理方法 消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。ただし、固定資産等に係る控除対象外消費税は個々の資産の取得原価に算入しています。 |
[未適用の会計基準等に関する注記]
1.収益認識に関する会計基準等
・「収益認識に関する会計基準」(企業会計基準第29号 2020年3月31日 企業会計基準委員会)
・「収益認識に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第30号 2021年3月26日 企業会計基準委員会)
・「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」(企業会計基準適用指針第19号 2020年3月31日 企業会計基準委員会)
(1)概要
国際会計基準審議会(IASB)及び米国財務会計基準審議会(FASB)は、共同して収益認識に関する包括的な会計基準の開発を行い、2014年5月に「顧客との契約から生じる収益」(IASBにおいてはIFRS第15号、FASBにおいてはTopic606)を公表しており、IFRS第15号は2018年1月1日以後開始する事業年度から、Topic606は2017年12月15日より後に開始する事業年度から適用される状況を踏まえ、企業会計基準委員会において、収益認識に関する包括的な会計基準が開発され、適用指針と合わせて公表されたものです。
企業会計基準委員会の収益認識に関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、IFRS第15号と整合性を図る便益の1つである財務諸表間の比較可能性の観点から、IFRS第15号の基本的な原則を取り入れることを出発点とし、会計基準を定めることとされ、また、これまで我が国で行われてきた実務等に配慮すべき項目がある場合には、比較可能性を損なわせない範囲で代替的な取扱いを追加することとされています。
(2)適用予定日
2022年1月期の期首から適用します。
(3)当該会計基準等の適用による影響
「収益認識に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額は、現時点においては評価中です。
2.時価の算定に関する会計基準等
・「時価の算定に関する会計基準」(企業会計基準第30号 2019年7月4日 企業会計基準委員会)
・「金融商品に関する会計基準」(企業会計基準第10号 2019年7月4日 企業会計基準委員会)
・「時価の算定に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第31号 2021年6月17日 企業会計基準委員会)
・「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」(企業会計基準適用指針第19号 2020年3月31日 企業会計基準委員会)
(1)概要
国際会計基準審議会(IASB)及び米国財務会計基準審議会(FASB)が、公正価値測定についてほぼ同じ内容の詳細なガイダンス(国際財務報告基準(IFRS)においてはIFRS第13号「公正価値測定」、米国会計基準においてはAccounting Standards CodificationのTopic 820「公正価値測定」)を定めている状況を踏まえ、企業会計基準委員会において、主に金融商品の時価に関するガイダンス及び開示に関して、日本基準を国際的な会計基準との整合性を図る取組みが行われ、「時価の算定に関する会計基準」等が公表されたものです。
企業会計基準委員会の時価の算定に関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、統一的な算定方法を用いることにより、国内外の企業間における財務諸表の比較可能性を向上させる観点から、IFRS第13号の定めを基本的にすべて取り入れることとされ、また、これまで我が国で行われてきた実務等に配慮し、財務諸表間の比較可能性を大きく損なわせない範囲で、個別項目に対するその他の取扱いを定めることとされています。
(2)適用予定日
2022年1月期の期首から適用します。
(3)当該会計基準等の適用による影響
「時価の算定に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額は、現時点においては評価中です。
[貸借対照表に関する注記]
| (単位:千円) | |||
| 前期 2021年1月31日 | 当期 2021年7月31日 | ||
| ※1.担保に供している資産及び担保を付している債務 担保に供している資産は次のとおりです。 | |||
| 信託現金及び信託預金 | 2,465,876 | 2,405,085 | |
| 信託建物 | 8,474,111 | 8,375,534 | |
| 信託構築物 | 111,288 | 124,400 | |
| 信託工具、器具及び備品 | 13,593 | 17,015 | |
| 信託土地 | 43,636,242 | 43,636,242 | |
| 合計 | 54,701,112 | 54,558,279 | |
| 担保を付している債務は次のとおりです。 | |||
| 1年内返済予定の長期借入金 | 9,960,000 | 9,960,000 | |
| 長期借入金 | 14,470,000 | 14,470,000 | |
| 合計 | 24,430,000 | 24,430,000 | |
| ※2.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に 定める最低純資産額 | 50,000 | 50,000 | |
[損益計算書に関する注記]
| (単位:千円) | ||||
| 前期 自 2020年8月1日 至 2021年1月31日 | 当期 自 2021年2月1日 至 2021年7月31日 | |||
| ※1.不動産賃貸事業損益の内訳 | ||||
| A.不動産賃貸事業収益 | ||||
| 賃貸事業収入 | ||||
| 賃料収入 | 724,505 | 717,739 | ||
| 地代収入 | 684,052 | 684,052 | ||
| 共益費収入 | 99,752 | 97,178 | ||
| その他の賃貸収入 | 205,763 | 204,846 | ||
| 計 | 1,714,073 | 1,703,816 | ||
| その他賃貸事業収入 | ||||
| 水道光熱費収入 | 193,788 | 172,730 | ||
| その他の収入 | 14,643 | 34,282 | ||
| 計 | 208,432 | 207,013 | ||
| 不動産賃貸事業収益合計 | 1,922,505 | 1,910,829 | ||
| B.不動産賃貸事業費用 | ||||
| 賃貸事業費用 | ||||
| 管理業務費 | 156,364 | 158,694 | ||
| 信託報酬 | 6,275 | 6,275 | ||
| 水道光熱費 | 174,076 | 155,127 | ||
| 損害保険料 | 2,753 | 2,718 | ||
| 修繕費 | 41,426 | 38,268 | ||
| 公租公課 | 137,964 | 160,287 | ||
| 減価償却費 | 125,041 | 126,341 | ||
| その他賃貸事業費用 | 9,650 | 7,607 | ||
| 不動産賃貸事業費用合計 | 653,550 | 655,322 | ||
| C.不動産賃貸事業損益(A-B) | 1,268,955 | 1,255,507 | ||
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
※1.発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
| 前期 自 2020年8月1日 至 2021年1月31日 | 当期 自 2021年2月1日 至 2021年7月31日 | |||
| 発行可能投資口総口数 | 10,000,000 | 口 | 10,000,000 | 口 |
| 発行済投資口の総口数 | 282,982 | 口 | 282,982 | 口 |
[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
| (単位:千円) | ||
| 前期 自 2020年8月1日 至 2021年1月31日 | 当期 自 2021年2月1日 至 2021年7月31日 | |
| 現金及び預金 | 1,298,221 | 1,380,368 |
| 信託現金及び信託預金 | 2,465,876 | 2,405,085 |
| 現金及び現金同等物 | 3,764,097 | 3,785,454 |
[リース取引に関する注記]
オペレーティングリース取引(貸主側)
未経過リース料
| (単位:千円) | ||
| 前期 2021年1月31日 | 当期 2021年7月31日 | |
| 1年以内 | 1,827,207 | 1,742,746 |
| 1年超 | 9,360,758 | 8,590,839 |
| 合計 | 11,187,966 | 10,333,585 |
[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するため、金融機関からの借入れ、投資法人債の発行又は新投資口の発行等により、バランスのとれた資金調達を行います。
金融機関からの借入れ及び投資法人債の発行に際しては、資金調達の機動性と財務の安定性のバランス、並びに取得する不動産の特性等に配慮した資金調達を行います。具体的には調達方法、長期借入比率、固定金利比率、返済期限の分散、担保提供の要否等を検討します。借入れを実施する場合、借入先は金融商品取引法に規定する適格機関投資家(ただし、租税特別措置法第67条の15に規定する機関投資家に限ります。)に限るものとします。
新投資口の発行は、運用資産の規模の成長と収益性の向上を目的として、LTV、既存投資主の権利の希薄化及びそれに伴う投資口の取引価格の低下等を勘案し、金融環境を踏まえた上で実施を決定します。
本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的としてデリバティブ取引を行うことがあります。なお、当期においてデリバティブ取引は行っていません。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金は、主に資産の取得資金、債務の返済資金の調達を目的とします。借入金は、弁済期の到来時に借換えを行うことが出来ないリスク、並びに支払金利の上昇リスク等に晒されますが、調達先の分散及び返済期日の分散を図るとともに、投資口の発行等バランスの取れた資金調達を検討することにより、リスクの低減を図ります。加えて、金利の動向を注視し、LTVの適切なコントロールにより、金利上昇が投資法人の運営に与えるリスクを管理します。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価については、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等を用いた場合、当該価額が異なる場合もあります。
2.金融商品の時価等に関する事項
2021年1月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは含めていません((注2)参照)。
| (単位:千円) | |||
| 貸借対照表計上額 | 時価(注1) | 差額 | |
| (1)現金及び預金 | 1,298,221 | 1,298,221 | - |
| (2)信託現金及び信託預金 | 2,465,876 | 2,465,876 | - |
| 資産合計 | 3,764,097 | 3,764,097 | - |
| (3)1年内返済予定の長期借入金 | 9,960,000 | 9,960,000 | - |
| (4)長期借入金 | 14,470,000 | 14,470,000 | - |
| 負債合計 | 24,430,000 | 24,430,000 | - |
2021年7月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは含めていません((注2)参照)。
| (単位:千円) | |||
| 貸借対照表計上額 | 時価(注1) | 差額 | |
| (1)現金及び預金 | 1,380,368 | 1,380,368 | - |
| (2)信託現金及び信託預金 | 2,405,085 | 2,405,085 | - |
| 資産合計 | 3,785,454 | 3,785,454 | - |
| (3)1年内返済予定の長期借入金 | 9,960,000 | 9,960,000 | - |
| (4)長期借入金 | 14,470,000 | 14,470,000 | - |
| 負債合計 | 24,430,000 | 24,430,000 | - |
(注1)金融商品の時価の算定方法
(1)現金及び預金、(2)信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(3)1年内返済予定の長期借入金、(4)長期借入金
変動金利によるものであり、短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額に近似していると言えることから、当該帳簿価額によっています。
(注2)時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品の貸借対照表計上額
| (単位:千円) | ||
| 前期(2021年1月31日) | 当期(2021年7月31日) | |
| 信託預り敷金及び保証金 | 1,678,567 | 1,679,518 |
信託預り敷金及び保証金
テナントから預託されている信託預り敷金及び保証金は、市場価格がなく、かつ、賃貸借契約の期間の定めがあっても中途解約や更新・再契約の可能性があり、実質的な預託期間を算定することができないことから、合理的な将来キャッシュ・フローを見積もることが困難と認められるため、時価の開示対象とはしていません。
(注3)金銭債権の決算日(2021年1月31日)後の償還予定額
| (単位:千円) | ||||||
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 現金及び預金 | 1,298,221 | - | - | - | - | - |
| 信託現金及び信託預金 | 2,465,876 | - | - | - | - | - |
| 合計 | 3,764,097 | - | - | - | - | - |
金銭債権の決算日(2021年7月31日)後の償還予定額
| (単位:千円) | ||||||
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 現金及び預金 | 1,380,368 | - | - | - | - | - |
| 信託現金及び信託預金 | 2,405,085 | - | - | - | - | - |
| 合計 | 3,785,454 | - | - | - | - | - |
(注4)借入金の決算日(2021年1月31日)後の返済予定額
| (単位:千円) | ||||||
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 長期借入金 | 9,960,000 | 9,860,000 | 4,610,000 | - | - | - |
| 合計 | 9,960,000 | 9,860,000 | 4,610,000 | - | - | - |
借入金の決算日(2021年7月31日)後の返済予定額
| (単位:千円) | ||||||
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 長期借入金 | 9,960,000 | 9,860,000 | 4,610,000 | - | - | - |
| 合計 | 9,960,000 | 9,860,000 | 4,610,000 | - | - | - |
[有価証券に関する注記]
| 前期 自 2020年8月1日 至 2021年1月31日 | 当期 自 2021年2月1日 至 2021年7月31日 |
| 該当事項はありません。 | 該当事項はありません。 |
[デリバティブ取引に関する注記]
| 前期 自 2020年8月1日 至 2021年1月31日 | 当期 自 2021年2月1日 至 2021年7月31日 |
| 該当事項はありません。 | 該当事項はありません。 |
[退職給付に関する注記]
| 前期 自 2020年8月1日 至 2021年1月31日 | 当期 自 2021年2月1日 至 2021年7月31日 |
| 該当事項はありません。 | 該当事項はありません。 |
[税効果会計に関する注記]
| 1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳 |
| (単位:千円) | ||||
| 前期 2021年1月31日 | 当期 2021年7月31日 | |||
| (繰延税金資産) | ||||
| 未払事業税損金不算入額 | 16 | 9 | ||
| 繰延税金資産合計 | 16 | 9 | ||
| (繰延税金資産の純額) | 16 | 9 | ||
| 2.法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳 |
| (単位:%) | ||||
| 前期 2021年1月31日 | 当期 2021年7月31日 | |||
| 法定実効税率 | 31.46 | 31.46 | ||
| (調整) | ||||
| 支払分配金の損金算入額 | △31.43 | △31.44 | ||
| その他 | 0.06 | 0.06 | ||
| 税効果会計適用後の法人税等の負担率 | 0.09 | 0.08 | ||
[持分法損益等に関する注記]
| 前期 自 2020年8月1日 至 2021年1月31日 | 当期 自 2021年2月1日 至 2021年7月31日 |
| 該当事項はありません。 | 該当事項はありません。 |
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2020年8月1日 至 2021年1月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2021年2月1日 至 2021年7月31日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2020年8月1日 至 2021年1月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2021年2月1日 至 2021年7月31日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2020年8月1日 至 2021年1月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2021年2月1日 至 2021年7月31日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2020年8月1日 至 2021年1月31日)
| 属性 | 会社等の 名称又は 氏名 | 所在地 | 資本金 又は 出資金 (百万円) | 事業の内容 又は職業 | 議決権等 の所有 (被所有) 割合 | 関係内容 | 取引の内容 (注1) | 取引金額 (千円) (注2) | 科目 | 期末残高 (千円) (注2) | |
| 役員の 兼任等 | 事業上 の関係 | ||||||||||
| 役員及び その 近親者 | 大森利 | - | - | 本投資法人執行役員兼株式会社エスコンアセットマネジメント 代表取締役社長 | - | 本投資法人執行役員兼株式会社エスコンアセットマネジメント 代表取締役社長 | 本投資法人の資産運用会社 | 株式会社エスコンアセットマネジメントへの資産運用報酬の支払 | 104,085 | 未払費用 | 114,493 |
(注1)大森利が第三者(株式会社エスコンアセットマネジメント)の代表取締役として行った取引であり、上記報酬額は、本投資法人の規約に定められた条件に従っています。
(注2)取引金額には消費税等は含まれていませんが、期末残高には含まれています。
当期(自 2021年2月1日 至 2021年7月31日)
| 属性 | 会社等の 名称又は 氏名 | 所在地 | 資本金 又は 出資金 (百万円) | 事業の内容 又は職業 | 議決権等 の所有 (被所有) 割合 | 関係内容 | 取引の内容 (注1) | 取引金額 (千円) (注2) | 科目 | 期末残高 (千円) (注2) | |
| 役員の 兼任等 | 事業上 の関係 | ||||||||||
| 役員及び その 近親者 | 大森利 | - | - | 本投資法人執行役員兼株式会社エスコンアセットマネジメント 代表取締役社長 | - | 本投資法人執行役員兼株式会社エスコンアセットマネジメント 代表取締役社長 | 本投資法人の資産運用会社 | 株式会社エスコンアセットマネジメントへの資産運用報酬の支払 | 102,495 | 未払費用 | 112,744 |
(注1)大森利が第三者(株式会社エスコンアセットマネジメント)の代表取締役として行った取引であり、上記報酬額は、本投資法人の規約に定められた条件に従っています。
(注2)取引金額には消費税等は含まれていませんが、期末残高には含まれています。
[資産除去債務に関する注記]
| 前期 自 2020年8月1日 至 2021年1月31日 | 当期 自 2021年2月1日 至 2021年7月31日 |
| 該当事項はありません。 | 該当事項はありません。 |
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人では、商業施設及びその底地を主たる用途とする賃貸用の不動産等資産を保有しています。これら賃貸等不動産に係る貸借対照表計上額、期中増減額及び期末時価は、以下のとおりです。
| (単位:千円) | |||
| 前期 自 2020年8月1日 至 2021年1月31日 | 当期 自 2021年2月1日 至 2021年7月31日 | ||
| 貸借対照表計上額 (注1) | 期首残高 | 52,335,119 | 52,235,236 |
| 期中増減額(注2) | △99,882 | △82,043 | |
| 期末残高 | 52,235,236 | 52,153,193 | |
| 期末時価(注3) | 56,896,000 | 56,953,000 | |
(注1)貸借対照表計上額は、取得原価及び取得に伴う付帯費用を含みます。
(注2)期中増減額のうち、前期の主な増加額は、あすみが丘ブランニューモール等5物件(合計25,158千円)の資本的支出によるものであり、主な減少額は、減価償却費(125,041千円)によるものです。当期の主な増加額は、パレマルシェ西春等5物件(合計44,298千円)の資本的支出によるものであり、主な減少額は、減価償却費(126,341千円)によるものです。
(注3)期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益については、「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
[セグメント情報等に関する注記]
(セグメント情報)
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
(関連情報)
前期(自 2020年8月1日 至 2021年1月31日)
1.製品及びサービス毎の情報
セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しています。
2.地域毎の情報
(1)売上高
本邦以外の外部顧客への売上高がないため、該当事項はありません。
(2)有形固定資産
本邦以外に所在している有形固定資産がないため、該当事項はありません。
3.主要な顧客毎の情報
| (単位:千円) | ||
| 顧客の名称 | 営業収益 | 関連するセグメント名 |
| 株式会社日本エスコン(注) | 1,277,937 | 不動産賃貸事業 |
(注)本投資法人は、あすみが丘ブランニューモール、西白井駅前プラザ、tonarie南千里、tonarie清和台、tonarie大和高田(持分50%)、tonarie栂・美木多(持分50%)及びパレマルシェ西春に関して、パス・スルー型のマスターリース契約に基づき日本エスコンへ賃貸し、日本エスコンは、これらを転借人へ転貸しています。
当期(自 2021年2月1日 至 2021年7月31日)
1.製品及びサービス毎の情報
セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しています。
2.地域毎の情報
(1)売上高
本邦以外の外部顧客への売上高がないため、該当事項はありません。
(2)有形固定資産
本邦以外に所在している有形固定資産がないため、該当事項はありません。
3.主要な顧客毎の情報
| (単位:千円) | ||
| 顧客の名称 | 営業収益 | 関連するセグメント名 |
| 株式会社日本エスコン(注) | 1,249,689 | 不動産賃貸事業 |
(注)本投資法人は、あすみが丘ブランニューモール、西白井駅前プラザ、tonarie南千里、tonarie清和台、tonarie大和高田(持分50%)、tonarie栂・美木多(持分50%)及びパレマルシェ西春に関して、パス・スルー型のマスターリース契約に基づき日本エスコンへ賃貸し、日本エスコンは、これらを転借人へ転貸しています。
[1口当たり情報に関する注記]
| 前期 自 2020年8月1日 至 2021年1月31日 | 当期 自 2021年2月1日 至 2021年7月31日 | |||
| 1口当たり純資産額 | 104,099 | 円 | 104,037 | 円 |
| 1口当たり当期純利益 | 3,599 | 円 | 3,537 | 円 |
1口当たりの当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算定しています。
潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
| 前期 自 2020年8月1日 至 2021年1月31日 | 当期 自 2021年2月1日 至 2021年7月31日 | |
| 当期純利益 (千円) | 1,018,571 | 1,001,039 |
| 普通投資主に帰属しない金額 (千円) | - | - |
| 普通投資口に係る当期純利益 (千円) | 1,018,571 | 1,001,039 |
| 期中平均投資口数 (口) | 282,982 | 282,982 |
[重要な後発事象に関する注記]
1.新投資口の発行
本投資法人は、2021年7月9日及び2021年7月19日開催の役員会の承認に基づき、以下のとおり新投資口の発行を行い、公募による新投資口の発行については2021年8月2日に、第三者割当による新投資口の発行については2021年8月24日に、それぞれ払込みが完了しています。この結果、本書の日付現在、出資総額は38,107,208,830円、発行済投資口の総口数は351,967口となっています。
(一般募集(公募)による新投資口発行)
発行新投資口数 65,700口
発行価格(募集価格) 1口当たり 145,282円
発行価格(募集価格)の総額 9,545,027,400円
払込金額(発行価額) 1口当たり 140,141円
払込金額(発行価額)の総額 9,207,263,700円
払込期日 2021年8月2日
分配金起算日 2021年8月1日
(資金使途)
上記の公募に係る調達資金については、下記「3.資産の取得」に記載の不動産信託受益権の取得資金の
一部に充当しました。
(第三者割当による新投資口発行)
発行新投資口数 3,285口
払込金額(発行価額) 1口当たり 140,141円
払込金額(発行価額)の総額 460,363,185円
払込期日 2021年8月24日
割当先 三菱UFJモルガン・スタンレー証券株式会社
分配金起算日 2021年8月1日
(資金使途)
上記の第三者割当に係る調達資金については、将来の特定資産の取得資金又は借入金の返済に充当する予定です。
2.資金の借入れ
本投資法人は、下記「3.資産の取得」に記載の不動産信託受益権の取得資金及び付帯費用の一部に充当す
るため、以下の資金借入れを実行しました。
| 区分 | 借入先 | 借入金額 (千円) | 利率 | 借入日 | 返済期限 | 返済 方法 | 摘要 |
| 短期 借入金 | 株式会社みずほ銀行 | 354,000 | 基準金利(全銀協 3ヶ月 日本円TIBOR) +0.20% | 2021年 8月3日 | 2022年 7月29日 | 期限 一括 弁済 | 有担保 無保証 |
| 長期 借入金 | 株式会社みずほ銀行 | 1,092,000 | 基準金利(全銀協 3ヶ月 日本円TIBOR) +0.35% | 2021年 8月3日 | 2025年 7月31日 | ||
| 株式会社横浜銀行 | 450,000 | ||||||
| 株式会社三井住友銀行 | 400,000 | ||||||
| 三井住友信託銀行株式会社 | 400,000 | ||||||
| 株式会社愛知銀行 | 300,000 | ||||||
| 株式会社りそな銀行 | 250,000 | ||||||
| 株式会社みなと銀行 | 200,000 | ||||||
| みずほ信託銀行株式会社 | 200,000 | ||||||
| 株式会社三井住友銀行 | 500,000 | 基準金利(全銀協 3ヶ月 日本円TIBOR) +0.45% | 2021年 8月3日 | 2026年 7月31日 | |||
| 三井住友信託銀行株式会社 | 400,000 | ||||||
| 株式会社三菱UFJ銀行 | 400,000 | ||||||
| 株式会社山口銀行 | 400,000 | ||||||
| 株式会社りそな銀行 | 350,000 | ||||||
| 株式会社みずほ銀行 | 337,000 | ||||||
| 株式会社百五銀行 | 300,000 | ||||||
| 株式会社みなと銀行 | 200,000 | ||||||
| 株式会社みずほ銀行 | 737,000 | 基準金利(全銀協 3ヶ月 日本円TIBOR) +0.50% | 2021年 8月3日 | 2027年 7月30日 | |||
| 株式会社中京銀行 | 500,000 | ||||||
| 株式会社イオン銀行 | 400,000 | ||||||
| 株式会社山口銀行 | 400,000 | ||||||
| 株式会社横浜銀行 | 350,000 | ||||||
| 株式会社みなと銀行 | 300,000 | ||||||
| 株式会社三菱UFJ銀行 | 200,000 | ||||||
| 借入金合計 | 9,420,000 | ||||||
3.資産の取得
本投資法人は、以下の不動産信託受益権を2021年8月3日に取得しました。なお、取得価格は、取得に要した諸費用(売買媒介手数料、公租公課等)を含まない金額(信託受益権売買契約書等に記載された売買価格)を記載しています。
| 物件名称 | 所在地 | 取得価格 (千円) |
| tonarie栂・美木多(持分50%)(注) | 大阪府堺市 | 3,496,000 |
| トライアル近江八幡店(底地) | 滋賀県近江八幡市 | 1,010,000 |
| クスリのアオキ斑鳩店(底地) | 奈良県生駒郡 | 711,700 |
| ドラッグユタカ向日上植野店(底地) | 京都府向日市 | 460,000 |
| ウエルシア尼崎武庫元町店(底地) | 兵庫県尼崎市 | 565,000 |
| ココカラファイン寝屋川公園店(底地) | 大阪府寝屋川市 | 702,000 |
| ENEOS伊川谷SS店(底地) | 兵庫県神戸市 | 530,000 |
| ゲオ彦根高宮店(底地) | 滋賀県彦根市 | 300,000 |
| シュロアモール長嶺 | 熊本県熊本市 | 4,600,000 |
| フジグランナタリー | 広島県廿日市市 | 3,950,000 |
| ヤマダ電機テックランド札幌白石店(底地) | 北海道札幌市 | 1,300,000 |
| 取得資産合計(11物件) | 17,624,700 |
(注)本投資法人は2020年2月4日付にてtonarie栂・美木多の信託受益権の50%の準共有持分を取得しています。取得資産は中電不動産が同日付で取得したtonarie栂・美木多の信託受益権の残部である50%の準共有持分であり、この取得により本投資法人はtonarie栂・美木多の信託受益権の全部を保有することとなります。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
