有価証券報告書(内国投資証券)-第18期(2025/08/01-2026/01/31)
(6)【注記表】
[継続企業の前提に関する注記]
該当事項はありません。
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]
[未適用の会計基準等に関する注記]
(リースに関する会計基準等)
・「リースに関する会計基準」(企業会計基準第34号 2024年9月13日 企業会計基準委員会)
・「リースに関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第33号 2024年9月13日 企業会計基準委員会)等
1.概要
企業会計基準委員会において、日本基準を国際的に整合性のあるものとする取組みの一環として、借手の全てのリースについて資産及び負債を認識するリースに関する会計基準の開発に向けて、国際的な会計基準を踏まえた検討が行われ、基本的な方針として、IFRS第16号の単一の会計処理モデルを基礎とするものの、IFRS第16号の全ての定めを採り入れるのではなく、主要な定めのみを採り入れることにより、簡素で利便性が高く、かつ、IFRS第16号の定めを個別財務諸表に用いても、基本的に修正が不要となることを目指したリース会計基準等が公表されました。
借手の会計処理として、借手のリースの費用配分の方法については、IFRS第16号と同様に、リースがファイナンス・リースであるかオペレーティング・リースであるかにかかわらず、全てのリースについて使用権資産に係る減価償却費及びリース負債に係る利息相当額を計上する単一の会計処理モデルが適用されます。
2.適用予定日
2028年1月期の期首から適用予定です。
3.当該会計基準等の適用による影響
「リースに関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中です。
[貸借対照表に関する注記]
[損益計算書に関する注記]
(単位:千円)
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
※1.発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するため、金融機関からの借入れ、投資法人債の発行又は新投資口の発行等により、バランスのとれた資金調達を行います。
金融機関からの借入れ及び投資法人債の発行に際しては、資金調達の機動性と財務の安定性のバランス、並びに取得する不動産の特性等に配慮した資金調達を行います。具体的には調達方法、長期借入比率、固定金利比率、返済期限の分散、担保提供の要否等を検討します。借入れを実施する場合、借入先は金融商品取引法に規定する適格機関投資家(ただし、租税特別措置法第67条の15に規定する機関投資家に限ります。)に限るものとします。
新投資口の発行は、運用資産の規模の成長と収益性の向上を目的として、LTV、既存投資主の権利の希薄化及びそれに伴う投資口の取引価格の低下等を勘案し、金融環境を踏まえた上で実施を決定します。
本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的としてデリバティブ取引を行うことがありますが、投機的な取引は行いません。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金は、主に資産の取得資金、債務の返済資金の調達を目的とします。借入金は、弁済期の到来時に借換えを行うことができないリスク、並びに支払金利の上昇リスク等に晒されますが、調達先の分散及び返済期日の分散を図るとともに、投資口の発行等バランスの取れた資金調達を検討することにより、リスクの低減を図ります。加えて、金利の動向を注視し、LTVの適切なコントロールにより、金利上昇が本投資法人の運営に与えるリスクを管理します。
本投資法人は、借入金の金利変動リスクをヘッジするため、デリバティブ取引(金利スワップ取引)により、変動金利による資金調達の支払利息を実質固定化する取引を行っています。なお、ヘッジ会計の方法、ヘッジ手段とヘッジ対象、ヘッジ方針、ヘッジの有効性評価の方法については、前記「重要な会計方針に係る事項に関する注記 3.ヘッジ会計の方法」をご参照ください。
デリバティブ取引については、本投資法人の定めるデリバティブ管理規程に基づきリスク管理を行っています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては、一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等を用いた場合、当該価額が異なる場合もあります。また、後記「デリバティブ取引に関する注記」におけるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
2.金融商品の時価等に関する事項
2025年7月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。また、「信託預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため、注記を省略しています。
2026年1月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」、「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。また、「信託預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため、注記を省略しています。
(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
(1)1年内返済予定の長期借入金、(2)長期借入金
変動金利によるものであり、短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額に近似していると言えることから、当該帳簿価額によっています。ただし、変動金利による長期借入金で金利スワップの特例処理の対象としているものは、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。
(3)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注2)借入金の決算日(2025年7月31日)後の返済予定額
借入金の決算日(2026年1月31日)後の返済予定額
[有価証券に関する注記]
[デリバティブ取引に関する注記]
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2025年7月31日)及び当期(2026年1月31日)において、該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
前期(2025年7月31日)
(注1)金利スワップ取引の契約額等は、想定元本に基づいて記載しています。
(注2)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています。
当期(2026年1月31日)
(注1)金利スワップ取引の契約額等は、想定元本に基づいて記載しています。
(注2)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています。
[退職給付に関する注記]
前期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)及び当期(自 2025年8月1日 至 2026年1月31日)において、該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
(単位:千円)
2.法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
(単位:%)
[持分法損益等に関する注記]
前期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)及び当期(自 2025年8月1日 至 2026年1月31日)において、該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年8月1日 至 2026年1月31日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年8月1日 至 2026年1月31日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年8月1日 至 2026年1月31日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年8月1日 至 2026年1月31日)
該当事項はありません。
[資産除去債務に関する注記]
前期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)及び当期(自 2025年8月1日 至 2026年1月31日)において、該当事項はありません。
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人では、商業施設及びその底地を主たる用途とする賃貸用の不動産等資産を保有しています。これら賃貸等不動産に係る貸借対照表計上額、期中増減額及び期末時価は、以下のとおりです。
(単位:千円)
(注1)貸借対照表計上額は、取得原価(取得に伴う付帯費用を含みます。)から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)期中増減額のうち、前期の主な増加額は、コーナンtonarie大和高田店(底地)(1,165,128千円)の取得によるものであり、主な減少額は、減価償却費(214,670千円)によるものです。当期の主な増加額は、ナインアワーズウーマン新宿(2,777,810千円)の取得によるものであり、主な減少額は、減価償却費(219,785千円)によるものです。
(注3)期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益については、「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
[収益認識に関する注記]
1. 顧客との契約から生じる収益を分解した情報
前期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)
(注1)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
(注2)水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上した額を記載しています。
当期(自 2025年8月1日 至 2026年1月31日)
(注1)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
(注2)水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上した額を記載しています。
2.顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報
前期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)
重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。
当期(自 2025年8月1日 至 2026年1月31日)
重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。
3.顧客との契約に基づく履行義務の充足と当該契約から生じるキャッシュ・フローとの関係並びに当計算期間末において存在する顧客との契約から翌計算期間以降に認識すると見込まれる収益の金額及び時期に関する情報
(1)契約資産及び契約負債の残高等
(2)残存履行義務に配分した取引価格
該当事項はありません。
水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。したがって、収益認識に関する会計基準第80-22項(2)の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
[セグメント情報等に関する注記]
(セグメント情報)
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
(関連情報)
前期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域ごとの情報
(1)売上高
本邦以外の外部顧客への売上高がないため、該当事項はありません。
(2)有形固定資産
本邦以外に所在している有形固定資産がないため、該当事項はありません。
3.主要な顧客ごとの情報
(注)本投資法人は、あすみが丘ブランニューモール、tonarie南千里、tonarie清和台、tonarie大和高田及びtonarie栂・美木多に関して、パス・スルー型のマスターリース契約に基づきエスコンへ賃貸し、エスコンは、これらを転借人へ転貸しています。
当期(自 2025年8月1日 至 2026年1月31日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域ごとの情報
(1)売上高
本邦以外の外部顧客への売上高がないため、該当事項はありません。
(2)有形固定資産
本邦以外に所在している有形固定資産がないため、該当事項はありません。
3.主要な顧客ごとの情報
(注)本投資法人は、あすみが丘ブランニューモール、tonarie南千里、tonarie清和台、tonarie大和高田及びtonarie栂・美木多に関して、パス・スルー型のマスターリース契約に基づきエスコンへ賃貸し、エスコンは、これらを転借人へ転貸しています。
[1口当たり情報に関する注記]
1口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算定し、小数点未満を四捨五入して記載しています。
潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
[重要な後発事象に関する注記]
1.資産の取得について
本投資法人が資産の運用を委託する本資産運用会社は、2026年2月10日付で以下の資産の取得を決定し、本投資法人は、同日付で信託受益権売買契約を締結し、2026年2月27日付で資産を取得しました。
(注1)取得時点においては「コンパスホテル名古屋」の名称で営業していますが、2026年7月期中を目途に実施予定のリブランド(ホテルの名称変更、オペレーターの変更及び戦略的なCAPEXの実施等の組み合わせによるブランドの再構築等をいいます。)後は、名称を「SONO MOON Nagoya(仮称)」に変更する予定です。
(注2)「取得価格」は、取得資産に係る信託受益権売買契約書に記載された信託受益権の売買代金(消費税及び地方消費税並びに取得に要した諸費用を含みません。)について、百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注3)「鑑定評価額」は、2025年12月1日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された評価額を記載しています。なお、上記資産の鑑定評価については、株式会社谷澤総合鑑定所に委託しています。
2.資産の譲渡について
本投資法人が資産の運用を委託する本資産運用会社は、2026年2月10日付で以下の資産の譲渡を決定し、本投資法人は、同日付で信託受益権売買契約を締結し、2026年3月27日付で資産を譲渡しました。
(注1)「譲渡価格」は、譲渡資産に係る信託受益権売買契約書に記載された信託受益権の売買代金の合計額(4物件)について、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、売買代金には消費税及び地方消費税並びに譲渡に要する諸費用を含みません。
(注2)「帳簿価額」は、譲渡日時点の帳簿価額(譲渡に係る関連費用を計上しています。)について、百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注3)「譲渡損益額」については、「譲渡価格」と「帳簿価額」の差額として算定された参考数値であり、実際の譲渡損益とは異なる場合があります。なお、百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注4)譲渡先から個別の譲渡価格の開示に関する承諾を得られていないため、「譲渡価格」及び「譲渡損益額」については、4物件の合計で記載しています。なお、個別の譲渡価格は、譲渡日時点における帳簿価額及び当期末(2026年1月31日)時点の鑑定評価額をいずれも上回っています。
(注5)譲渡資産の譲渡は、金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定される投資法人によるフォワード・コミットメント等(先日付での売買契約であって、契約締結から1ヶ月以上を経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているものその他これに類する契約をいいます。)に該当します。
(注)譲渡先は国内の一般事業会社(1社)ですが、当該譲渡先より開示の承諾を得られていないため、非開示としています。
3.資金の借入れについて
本投資法人は、上記「1.資産の取得について」に記載の不動産信託受益権の取得資金及び関連費用に充当するため、以下の資金借入れを実行しました。なお、本借入金のうち2,300百万円については、上記「2.資産の譲渡について」に記載の不動産信託受益権の譲渡時に、期日前弁済を実施しています。
[継続企業の前提に関する注記]
該当事項はありません。
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]
| 1.固定資産の減価償却の方法 | (1)有形固定資産(信託財産を含みます。) 定額法を採用しています。なお、有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 建物 2年～64年 構築物 9年～63年 工具、器具及び備品 2年～15年 (2)無形固定資産 定額法を採用しています。 (3)長期前払費用 定額法を採用しています。 |
| 2.収益及び費用の計上基準 | (1)収益に関する計上基準 本投資法人の顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点(収益を認識する通常の時点)は以下のとおりです。 ① 不動産等の売却 不動産等の売却については、不動産売却に係る契約に定められた引渡義務を履行することにより、顧客である買主が当該不動産等の支配を獲得した時点で収益計上を行います。 ② 水道光熱費収入 水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上を行います。 (2)固定資産税等の処理方法 保有する不動産にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当期に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。前期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は4,815千円、当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は577千円です。 |
| 3.ヘッジ会計の方法 | (1)ヘッジ会計の方法 金利スワップについての特例処理の要件を満たしているため、特例処理を採用しています。 (2)ヘッジ手段とヘッジ対象 ヘッジ手段 金利スワップ取引 ヘッジ対象 借入金金利 (3)ヘッジ方針 本投資法人はデリバティブ管理規程に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。 (4)ヘッジの有効性評価の方法 金利スワップは特例処理の要件を満たしているため、有効性の評価は省略しています。 |
| 4.キャッシュ・フロー計算書における資金の 範囲 | キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。 |
| 5.その他財務諸表作成のための基礎となる事項 | (1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしています。 ① 信託現金及び信託預金 ② 信託建物、信託構築物、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定 ③ 信託預り敷金及び保証金 (2)控除対象外消費税等の処理方法 固定資産等に係る控除対象外消費税は個々の資産の取得原価に算入しています。 |
[未適用の会計基準等に関する注記]
(リースに関する会計基準等)
・「リースに関する会計基準」(企業会計基準第34号 2024年9月13日 企業会計基準委員会)
・「リースに関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第33号 2024年9月13日 企業会計基準委員会)等
1.概要
企業会計基準委員会において、日本基準を国際的に整合性のあるものとする取組みの一環として、借手の全てのリースについて資産及び負債を認識するリースに関する会計基準の開発に向けて、国際的な会計基準を踏まえた検討が行われ、基本的な方針として、IFRS第16号の単一の会計処理モデルを基礎とするものの、IFRS第16号の全ての定めを採り入れるのではなく、主要な定めのみを採り入れることにより、簡素で利便性が高く、かつ、IFRS第16号の定めを個別財務諸表に用いても、基本的に修正が不要となることを目指したリース会計基準等が公表されました。
借手の会計処理として、借手のリースの費用配分の方法については、IFRS第16号と同様に、リースがファイナンス・リースであるかオペレーティング・リースであるかにかかわらず、全てのリースについて使用権資産に係る減価償却費及びリース負債に係る利息相当額を計上する単一の会計処理モデルが適用されます。
2.適用予定日
2028年1月期の期首から適用予定です。
3.当該会計基準等の適用による影響
「リースに関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中です。
[貸借対照表に関する注記]
| (単位:千円) | ||
| 前期 2025年7月31日 | 当期 2026年1月31日 | |
| ※1.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に 定める最低純資産額 | 50,000 | 50,000 |
[損益計算書に関する注記]
(単位:千円)
| 前期 自 2025年2月 1日 至 2025年7月31日 | 当期 自 2025年8月 1日 至 2026年1月31日 | |||
| ※1.不動産賃貸事業損益の内訳 | ||||
| A.不動産賃貸事業収益 | ||||
| 賃貸事業収入 | ||||
| 賃料収入 | 1,502,399 | 1,504,394 | ||
| 地代収入 | 746,413 | 759,800 | ||
| 共益費収入 | 160,213 | 162,178 | ||
| その他の賃貸収入 | 223,411 | 224,294 | ||
| 計 | 2,632,437 | 2,650,666 | ||
| その他賃貸事業収入 | ||||
| 水道光熱費収入 | 332,169 | 358,427 | ||
| 違約金収入 | 146,366 | 4,227 | ||
| その他の収入 | 13,907 | 18,944 | ||
| 計 | 492,442 | 381,599 | ||
| 不動産賃貸事業収益合計 | 3,124,880 | 3,032,265 | ||
| B.不動産賃貸事業費用 | ||||
| 賃貸事業費用 | ||||
| 管理業務費 | 245,927 | 251,389 | ||
| 信託報酬 | 9,566 | 9,791 | ||
| 水道光熱費 | 328,441 | 341,676 | ||
| 損害保険料 | 10,788 | 11,399 | ||
| 修繕費 | 120,564 | 53,390 | ||
| 公租公課 | 225,198 | 225,168 | ||
| 減価償却費 | 214,670 | 219,785 | ||
| その他賃貸事業費用 | 24,624 | 23,034 | ||
| 不動産賃貸事業費用合計 | 1,179,781 | 1,135,634 | ||
| C.不動産賃貸事業損益(A-B) | 1,945,099 | 1,896,631 | ||
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
※1.発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
| 前期 自 2025年2月 1日 至 2025年7月31日 | 当期 自 2025年8月 1日 至 2026年1月31日 | |||
| 発行可能投資口総口数 | 10,000,000 | 口 | 10,000,000 | 口 |
| 発行済投資口の総口数 | 360,667 | 口 | 360,667 | 口 |
[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
| (単位:千円) | ||
| 前期 自 2025年2月 1日 至 2025年7月31日 | 当期 自 2025年8月 1日 至 2026年1月31日 | |
| 現金及び預金 | 2,697,492 | 2,451,053 |
| 信託現金及び信託預金 | 3,786,111 | 3,911,642 |
| 現金及び現金同等物 | 6,483,604 | 6,362,695 |
[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
| (単位:千円) | ||
| 前期 2025年7月31日 | 当期 2026年1月31日 | |
| 1年以内 | 3,086,916 | 2,908,884 |
| 1年超 | 19,257,790 | 18,403,083 |
| 合計 | 22,344,706 | 21,311,968 |
[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するため、金融機関からの借入れ、投資法人債の発行又は新投資口の発行等により、バランスのとれた資金調達を行います。
金融機関からの借入れ及び投資法人債の発行に際しては、資金調達の機動性と財務の安定性のバランス、並びに取得する不動産の特性等に配慮した資金調達を行います。具体的には調達方法、長期借入比率、固定金利比率、返済期限の分散、担保提供の要否等を検討します。借入れを実施する場合、借入先は金融商品取引法に規定する適格機関投資家(ただし、租税特別措置法第67条の15に規定する機関投資家に限ります。)に限るものとします。
新投資口の発行は、運用資産の規模の成長と収益性の向上を目的として、LTV、既存投資主の権利の希薄化及びそれに伴う投資口の取引価格の低下等を勘案し、金融環境を踏まえた上で実施を決定します。
本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的としてデリバティブ取引を行うことがありますが、投機的な取引は行いません。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金は、主に資産の取得資金、債務の返済資金の調達を目的とします。借入金は、弁済期の到来時に借換えを行うことができないリスク、並びに支払金利の上昇リスク等に晒されますが、調達先の分散及び返済期日の分散を図るとともに、投資口の発行等バランスの取れた資金調達を検討することにより、リスクの低減を図ります。加えて、金利の動向を注視し、LTVの適切なコントロールにより、金利上昇が本投資法人の運営に与えるリスクを管理します。
本投資法人は、借入金の金利変動リスクをヘッジするため、デリバティブ取引(金利スワップ取引)により、変動金利による資金調達の支払利息を実質固定化する取引を行っています。なお、ヘッジ会計の方法、ヘッジ手段とヘッジ対象、ヘッジ方針、ヘッジの有効性評価の方法については、前記「重要な会計方針に係る事項に関する注記 3.ヘッジ会計の方法」をご参照ください。
デリバティブ取引については、本投資法人の定めるデリバティブ管理規程に基づきリスク管理を行っています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては、一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等を用いた場合、当該価額が異なる場合もあります。また、後記「デリバティブ取引に関する注記」におけるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
2.金融商品の時価等に関する事項
2025年7月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。また、「信託預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため、注記を省略しています。
| (単位:千円) | |||
| 貸借対照表計上額 | 時価(注1) | 差額 | |
| (1)1年内返済予定の長期借入金 | 12,725,700 | 12,725,700 | - |
| (2)長期借入金 | 21,525,300 | 21,708,123 | 182,823 |
| 負債合計 | 34,251,000 | 34,433,823 | 182,823 |
| (3)デリバティブ取引 | - | - | - |
2026年1月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」、「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。また、「信託預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため、注記を省略しています。
| (単位:千円) | |||
| 貸借対照表計上額 | 時価(注1) | 差額 | |
| (1)1年内返済予定の長期借入金 | 9,600,700 | 9,600,700 | - |
| (2)長期借入金 | 24,650,300 | 24,674,817 | 24,517 |
| 負債合計 | 34,251,000 | 34,275,517 | 24,517 |
| (3)デリバティブ取引 | - | - | - |
(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
(1)1年内返済予定の長期借入金、(2)長期借入金
変動金利によるものであり、短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額に近似していると言えることから、当該帳簿価額によっています。ただし、変動金利による長期借入金で金利スワップの特例処理の対象としているものは、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。
(3)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注2)借入金の決算日(2025年7月31日)後の返済予定額
| (単位:千円) | ||||||
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 長期借入金 | 12,725,700 | 7,559,000 | 4,965,000 | 1,876,600 | 4,726,000 | 2,398,700 |
| 合計 | 12,725,700 | 7,559,000 | 4,965,000 | 1,876,600 | 4,726,000 | 2,398,700 |
借入金の決算日(2026年1月31日)後の返済予定額
| (単位:千円) | ||||||
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 長期借入金 | 9,600,700 | 7,852,000 | 1,876,600 | 5,544,000 | 4,722,000 | 4,655,700 |
| 合計 | 9,600,700 | 7,852,000 | 1,876,600 | 5,544,000 | 4,722,000 | 4,655,700 |
[有価証券に関する注記]
| 前期 自 2025年2月1日 至 2025年7月31日 | 当期 自 2025年8月1日 至 2026年1月31日 |
| 該当事項はありません。 | 該当事項はありません。 |
[デリバティブ取引に関する注記]
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2025年7月31日)及び当期(2026年1月31日)において、該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
前期(2025年7月31日)
| (単位:千円) | ||||||
| ヘッジ会計の方法 | デリバティブ取引の 種類等 | 主なヘッジ 対象 | 契約額等(注1) | 時価 | 当該時価の算定方法(注2) | |
| うち1年超 | ||||||
| 金利スワップの 特例処理 | 金利スワップ取引 変動受取・固定支払 | 長期借入金 | 9,001,300 | 9,001,300 | - | - |
| 合 計 | 9,001,300 | 9,001,300 | ||||
(注1)金利スワップ取引の契約額等は、想定元本に基づいて記載しています。
(注2)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています。
当期(2026年1月31日)
| (単位:千円) | ||||||
| ヘッジ会計の方法 | デリバティブ取引の 種類等 | 主なヘッジ 対象 | 契約額等(注1) | 時価 | 当該時価の算定方法(注2) | |
| うち1年超 | ||||||
| 金利スワップの 特例処理 | 金利スワップ取引 変動受取・固定支払 | 長期借入金 | 9,001,300 | 9,001,300 | - | - |
| 合 計 | 9,001,300 | 9,001,300 | ||||
(注1)金利スワップ取引の契約額等は、想定元本に基づいて記載しています。
(注2)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています。
[退職給付に関する注記]
前期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)及び当期(自 2025年8月1日 至 2026年1月31日)において、該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
(単位:千円)
| 前期2025年7月31日 | 当期2026年1月31日 | |||
| (繰延税金資産) | ||||
| 未払事業税損金不算入額 | 15 | 10 | ||
| 繰延税金資産合計 | 15 | 10 | ||
| (繰延税金資産の純額) | 15 | 10 | ||
2.法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
(単位:%)
| 前期2025年7月31日 | 当期2026年1月31日 | |||
| 法定実効税率 | 31.46 | 31.46 | ||
| (調整) | ||||
| 支払分配金の損金算入額 | △31.44 | △31.44 | ||
| その他 | 0.04 | 0.04 | ||
| 税効果会計適用後の法人税等の負担率 | 0.06 | 0.06 | ||
[持分法損益等に関する注記]
前期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)及び当期(自 2025年8月1日 至 2026年1月31日)において、該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年8月1日 至 2026年1月31日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年8月1日 至 2026年1月31日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年8月1日 至 2026年1月31日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年8月1日 至 2026年1月31日)
該当事項はありません。
[資産除去債務に関する注記]
前期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)及び当期(自 2025年8月1日 至 2026年1月31日)において、該当事項はありません。
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人では、商業施設及びその底地を主たる用途とする賃貸用の不動産等資産を保有しています。これら賃貸等不動産に係る貸借対照表計上額、期中増減額及び期末時価は、以下のとおりです。
(単位:千円)
| 前期 自 2025年2月 1日 至 2025年7月31日 | 当期 自 2025年8月 1日 至 2026年1月31日 | ||
| 貸借対照表計上額 (注1) | 期首残高 | 70,377,970 | 71,647,460 |
| 期中増減額(注2) | 1,269,490 | 2,699,946 | |
| 期末残高 | 71,647,460 | 74,347,407 | |
| 期末時価(注3) | 79,823,000 | 82,979,300 | |
(注1)貸借対照表計上額は、取得原価(取得に伴う付帯費用を含みます。)から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)期中増減額のうち、前期の主な増加額は、コーナンtonarie大和高田店(底地)(1,165,128千円)の取得によるものであり、主な減少額は、減価償却費(214,670千円)によるものです。当期の主な増加額は、ナインアワーズウーマン新宿(2,777,810千円)の取得によるものであり、主な減少額は、減価償却費(219,785千円)によるものです。
(注3)期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益については、「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
[収益認識に関する注記]
1. 顧客との契約から生じる収益を分解した情報
前期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)
| (単位:千円) | ||
| 顧客との契約から生じる収益 (注1) | 外部顧客への売上高 | |
| 不動産等売却収入 | - | - |
| 水道光熱費収入(注2) | 332,169 | 332,169 |
| その他 | - | 2,792,711 |
| 合 計 | 332,169 | 3,124,880 |
(注1)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
(注2)水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上した額を記載しています。
当期(自 2025年8月1日 至 2026年1月31日)
| (単位:千円) | ||
| 顧客との契約から生じる収益 (注1) | 外部顧客への売上高 | |
| 不動産等売却収入 | - | - |
| 水道光熱費収入(注2) | 358,427 | 358,427 |
| その他 | - | 2,673,838 |
| 合 計 | 358,427 | 3,032,265 |
(注1)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
(注2)水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上した額を記載しています。
2.顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報
前期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)
重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。
当期(自 2025年8月1日 至 2026年1月31日)
重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。
3.顧客との契約に基づく履行義務の充足と当該契約から生じるキャッシュ・フローとの関係並びに当計算期間末において存在する顧客との契約から翌計算期間以降に認識すると見込まれる収益の金額及び時期に関する情報
(1)契約資産及び契約負債の残高等
| (単位:千円) | ||
| 前期 自 2025年2月 1日 至 2025年7月31日 | 当期 自 2025年8月 1日 至 2026年1月31日 | |
| 顧客との契約から生じた債権(期首残高) | 54,735 | 68,003 |
| 顧客との契約から生じた債権(期末残高) | 68,003 | 47,207 |
| 契約資産(期首残高) | - | - |
| 契約資産(期末残高) | - | - |
| 契約負債(期首残高) | - | - |
| 契約負債(期末残高) | - | - |
(2)残存履行義務に配分した取引価格
該当事項はありません。
水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。したがって、収益認識に関する会計基準第80-22項(2)の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
[セグメント情報等に関する注記]
(セグメント情報)
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
(関連情報)
前期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域ごとの情報
(1)売上高
本邦以外の外部顧客への売上高がないため、該当事項はありません。
(2)有形固定資産
本邦以外に所在している有形固定資産がないため、該当事項はありません。
3.主要な顧客ごとの情報
| (単位:千円) | ||
| 顧客の名称 | 営業収益 | 関連するセグメント名 |
| 株式会社エスコン(注) | 1,717,426 | 不動産賃貸事業 |
(注)本投資法人は、あすみが丘ブランニューモール、tonarie南千里、tonarie清和台、tonarie大和高田及びtonarie栂・美木多に関して、パス・スルー型のマスターリース契約に基づきエスコンへ賃貸し、エスコンは、これらを転借人へ転貸しています。
当期(自 2025年8月1日 至 2026年1月31日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域ごとの情報
(1)売上高
本邦以外の外部顧客への売上高がないため、該当事項はありません。
(2)有形固定資産
本邦以外に所在している有形固定資産がないため、該当事項はありません。
3.主要な顧客ごとの情報
| (単位:千円) | ||
| 顧客の名称 | 営業収益 | 関連するセグメント名 |
| 株式会社エスコン(注) | 1,749,926 | 不動産賃貸事業 |
(注)本投資法人は、あすみが丘ブランニューモール、tonarie南千里、tonarie清和台、tonarie大和高田及びtonarie栂・美木多に関して、パス・スルー型のマスターリース契約に基づきエスコンへ賃貸し、エスコンは、これらを転借人へ転貸しています。
[1口当たり情報に関する注記]
| 前期 自 2025年2月 1日 至 2025年7月31日 | 当期 自 2025年8月 1日 至 2026年1月31日 | |||
| 1口当たり純資産額 | 112,501 | 円 | 112,230 | 円 |
| 1口当たり当期純利益 | 3,886 | 円 | 3,615 | 円 |
1口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算定し、小数点未満を四捨五入して記載しています。
潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
| 前期 自 2025年2月 1日 至 2025年7月31日 | 当期 自 2025年8月 1日 至 2026年1月31日 | ||
| 当期純利益 | (千円) | 1,401,653 | 1,303,749 |
| 普通投資主に帰属しない金額 | (千円) | - | - |
| 普通投資口に係る当期純利益 | (千円) | 1,401,653 | 1,303,749 |
| 期中平均投資口数 | (口) | 360,667 | 360,667 |
[重要な後発事象に関する注記]
1.資産の取得について
本投資法人が資産の運用を委託する本資産運用会社は、2026年2月10日付で以下の資産の取得を決定し、本投資法人は、同日付で信託受益権売買契約を締結し、2026年2月27日付で資産を取得しました。
| 物件名称 | コンパスホテル名古屋(注1) |
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 |
| アセットタイプ | その他(宿泊特化型ホテル) |
| 所在地 | 愛知県名古屋市 |
| 取得日 | 2026年2月27日 |
| 取得先 | 名古屋・ホテル・インベストメンツ特定目的会社 |
| 取得価格(注2) | 4,400百万円 |
| 鑑定評価額(注3) | 4,910百万円 |
(注1)取得時点においては「コンパスホテル名古屋」の名称で営業していますが、2026年7月期中を目途に実施予定のリブランド(ホテルの名称変更、オペレーターの変更及び戦略的なCAPEXの実施等の組み合わせによるブランドの再構築等をいいます。)後は、名称を「SONO MOON Nagoya(仮称)」に変更する予定です。
(注2)「取得価格」は、取得資産に係る信託受益権売買契約書に記載された信託受益権の売買代金(消費税及び地方消費税並びに取得に要した諸費用を含みません。)について、百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注3)「鑑定評価額」は、2025年12月1日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された評価額を記載しています。なお、上記資産の鑑定評価については、株式会社谷澤総合鑑定所に委託しています。
2.資産の譲渡について
本投資法人が資産の運用を委託する本資産運用会社は、2026年2月10日付で以下の資産の譲渡を決定し、本投資法人は、同日付で信託受益権売買契約を締結し、2026年3月27日付で資産を譲渡しました。
| (単位:百万円) | |||||
| 物件名称 | 所在地 | アセット タイプ | 譲渡価格 (注1) | 帳簿価額 (注2) | 譲渡損益額 (注3) |
| ドラッグユタカ向日上植野店(底地) | 京都府 向日市 | 商業施設 | 2,400 (注4) | 472 | 89 (注4) |
| ウエルシア尼崎武庫元町店(底地) | 兵庫県 尼崎市 | 商業施設 | 577 | ||
| ココカラファイン寝屋川公園店(底地) | 大阪府 寝屋川市 | 商業施設 | 718 | ||
| ENEOS伊川谷SS店(底地) | 兵庫県 神戸市 | 商業施設 | 541 | ||
| 合計 | 2,400 | 2,310 | 89 | ||
(注1)「譲渡価格」は、譲渡資産に係る信託受益権売買契約書に記載された信託受益権の売買代金の合計額(4物件)について、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、売買代金には消費税及び地方消費税並びに譲渡に要する諸費用を含みません。
(注2)「帳簿価額」は、譲渡日時点の帳簿価額(譲渡に係る関連費用を計上しています。)について、百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注3)「譲渡損益額」については、「譲渡価格」と「帳簿価額」の差額として算定された参考数値であり、実際の譲渡損益とは異なる場合があります。なお、百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注4)譲渡先から個別の譲渡価格の開示に関する承諾を得られていないため、「譲渡価格」及び「譲渡損益額」については、4物件の合計で記載しています。なお、個別の譲渡価格は、譲渡日時点における帳簿価額及び当期末(2026年1月31日)時点の鑑定評価額をいずれも上回っています。
(注5)譲渡資産の譲渡は、金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定される投資法人によるフォワード・コミットメント等(先日付での売買契約であって、契約締結から1ヶ月以上を経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているものその他これに類する契約をいいます。)に該当します。
| ① | 売買契約締結日 | 2026年2月10日 |
| ② | 譲渡日 | 2026年3月27日 |
| ③ | 譲渡先 | 非開示(注) |
| ④ | 譲渡代金の使途 | 短期借入金の返済に充当しています。 |
| ⑤ | 決済方法 | 引渡時に全額受取 |
(注)譲渡先は国内の一般事業会社(1社)ですが、当該譲渡先より開示の承諾を得られていないため、非開示としています。
3.資金の借入れについて
本投資法人は、上記「1.資産の取得について」に記載の不動産信託受益権の取得資金及び関連費用に充当するため、以下の資金借入れを実行しました。なお、本借入金のうち2,300百万円については、上記「2.資産の譲渡について」に記載の不動産信託受益権の譲渡時に、期日前弁済を実施しています。
| 区分 | 借入先 | 借入金額 (百万円) | 利率 | 借入日 | 返済期限 | 返済 方法 | 摘要 |
| 短期 借入金 | 株式会社みずほ銀行 | 4,600 | 基準金利 (全銀協1ヶ月 日本円TIBOR) +0.20% | 2026年 2月27日 | 2026年 7月31日 | 期限 一括 弁済 | 無担保 無保証 |
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
