有価証券報告書(内国投資証券)-第3期(2022/08/01-2023/01/31)
(6)【注記表】
[継続企業の前提に関する注記]
該当事項はありません。
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]
[重要な会計上の見積りに関する注記]
(固定資産の評価)
(1) 当期の財務諸表に計上した金額
(2)識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報
本投資法人は、固定資産の減損に係る会計基準に従い、収益性の低下により投資額の回収が見込めなくなった場合、固定資産の帳簿価額を回収可能価額まで減額する会計処理を適用しています。
会計処理の適用に当たっては、本投資法人が保有する各物件を一つの資産グループとし、継続的な営業赤字、市場価格の著しい下落、経営環境の著しい悪化等によって減損の兆候があると認められる場合に減損損失の認識の要否を判定しています。
減損損失を認識するかどうかの検討には将来キャッシュ・フローの見積金額を用い、減損損失の認識が必要と判断された場合には、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として計上します。
将来キャッシュ・フローの算定に当たっては、その前提となる賃料、稼働率、賃貸事業費用等について、市場の動向、類似不動産の取引事例等を総合的に勘案の上決定します。
[貸借対照表に関する注記]
※1.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
[損益計算書に関する注記]
※1.不動産賃貸事業損益の内訳
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
※1.発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
[リース取引に関する注記]
該当事項はありません。
[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、資産の取得、修繕又は有利子負債の返済等に充当する資金を、主として金融機関からの借入、又は新投資口の発行により調達しています。
有利子負債の調達においては、金利の動向、資金調達コスト、支払金利の形態(変動又は固定金利)、借入期間、借入れの返済期日等を考慮し行います。
借入れを実施する場合、借入先は金融商品取引法第2条第3項第1号に規定する適格機関投資家(ただし、租税特別措置法第67条の15に規定する機関投資家に限ります。)に限るものとし、無担保・無保証を原則としますが、調達環境や経済条件等を考慮し本投資法人の資産を担保として提供することがあります。また、資産の取得又は敷金及び保証金の返還等に係る本投資法人の運用に係る必要資金の機動的な調達を目的として、極度借入枠設定契約、コミットメントライン契約等の事前の借入枠の設定又は随時の借入れの予約契約を締結することがあります。
加えて、長期的かつ安定的な成長を目指し、金融環境、本投資法人の資本構成や既存投資主への影響等を総合的に考慮し、投資口の希薄化に配慮しつつ、投資口の追加発行を行います。
また、一時的な余剰資金の効率的な運用に資するため、各種の預金等で運用することがあります。
本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的としてデリバティブ取引を行うことがあります。なお、当期においてデリバティブ取引は行っていません。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金については、資産の取得、修繕費の支払・資本的支出、分配金の支払い、本投資法人の運営に要する資金又は債務の返済(敷金及び保証金の返還並びに借入金の債務の返済を含みます。)等を使途とした資金調達です。借入金は弁済期日における流動性リスクに晒されていますが、本投資法人の資産総額のうち借入金が占める割合(以下「LTV」といいます。)について金利水準及びその今後の見通し、金融環境、本投資法人の運用の効率性・安定性等を勘案して決定すること、返済期限を分散化させること、流動性の高い現預金を一定程度保有することで流動性リスクを限定・管理しています。
また、変動金利の借入金は金利の変動リスクに晒されていますが、金利の動向に注視し必要に応じて固定金利への借り換え及びデリバティブ取引によるヘッジを検討する体制としております。
テナントから預かった敷金及び保証金は、テナントの預り金であり、契約満了前の退去による流動性リスクに晒されています。当該リスクに関しては、不動産信託受益権の場合は信託勘定内、不動産、不動産の賃借権及び地上権の場合は銀行普通預金口座又は銀行定期預金に一部を積み立てること、テナントの入退去予定を適切に把握することやヒストリカルデータの蓄積により資金需要を予想することで安全性を確保することとしております。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等を用いた場合、当該価額が異なる場合もあります。
2.金融商品の時価等に関する事項
2022年7月31日現在における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、組合等への出資は、次表には含めていません(注2)。また、「現金及び預金」及び「信託現金及び信託預金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、記載を省略しており、「預り敷金及び保証金」及び「信託預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため、記載を省略しています。
2023年1月31日現在における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、組合等への出資は、次表には含めていません(注2)。また、「現金及び預金」「信託現金及び信託預金」及び「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、記載を省略しており、「預り敷金及び保証金」及び「信託預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため、記載を省略しています。
(注1)金融商品の時価の算定方法
(1)1年内返済予定の長期借入金、(2)長期借入金
これらの時価については、元利金の合計額を残存期間に対応した新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。なお、変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映するため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(注2)匿名組合出資持分
前期(2022年7月31日)
匿名組合出資持分については、「時価の算定に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第31号2019年7月4日)第27項の取扱いを適用し、「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」(企業会計基準適用指針第19号 2020年3月31日)第4項(1)に定める事項を注記していません。
なお、本項の取扱いを適用した組合等への出資の貸借対照表計上額は102,230千円です。
当期(2023年1月31日)
匿名組合出資持分については、「時価の算定に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第31号2021年6月17日)第24-16項の取扱いを適用し、「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」(企業会計基準適用指針第19号 2020年3月31日)第4項(1)に定める事項を注記していません。
なお、本項の取扱いを適用した組合等への出資の貸借対照表計上額は102,986千円です。
(注3)借入金及びその他の有利子負債の決算日(2022年7月31日)後の返済予定額
借入金及びその他の有利子負債の決算日(2023年1月31日)後の返済予定額
[有価証券に関する注記]
該当事項はありません。
[デリバティブ取引に関する注記]
該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
2.法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
[持分法損益関係に関する注記]
該当事項はありません。
[資産除去債務に関する注記]
本投資法人の保有する信託借地権は底地権者との借地契約に基づき、原状回復に係る債務を有していますが、当該契約は更新等を予定しており、当該契約の継続期間を合理的に見積もることが困難であることから、当該債務に見合う資産除去債務を計上していません。
[セグメント情報等に関する注記]
1.セグメント情報
本投資法人は不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
2.関連情報
前期(自 2022年2月1日 至 2022年7月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
①営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
(注)賃借人からの開示の承諾が得られていないため、やむを得ない事情により非開示としています。
当期(自 2022年8月1日 至 2023年1月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
①営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
(注)賃借人からの開示の承諾が得られていないため、やむを得ない事情により非開示としています。
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人では、賃貸収益を得ることを目的として、「東海道地域」に産業インフラアセット等を所有しています。これら賃貸等不動産に係る貸借対照表計上額、期中増減額及び期末時価は、以下のとおりです。
(注1)貸借対照表計上額は、取得原価(取得に伴う付帯費用を含みます。)から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)期中増減額のうち、前期の主な減少額は、減価償却費(116,687千円)によるものです。
また、当期の主な増加額は松阪ロジスティクスセンター(729,336千円)の取得によるものであり、主な減少額は減価償却費(122,031千円)によるものです。
(注3)期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、「損益計算書に関する注記」に記載しています。
[収益認識に関する注記]
1.顧客との契約から生じる収益を分解した情報
前期(自 2022年2月1日 至 2022年7月31日)
(注)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸事業収入等及び日本公認会計士協会会計制度委員会報告第15号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等の譲渡は収益認識会計基準の適用外となるため、上記金額には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
当期(自 2022年8月1日 至 2023年1月31日)
(注)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸事業収入等及び日本公認会計士協会会計制度委員会報告第15号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等の譲渡は収益認識会計基準の適用外となるため、上記金額には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
2.顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報
前期(自 2022年2月1日 至 2022年7月31日)
重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。
当期(自 2022年8月1日 至 2023年1月31日)
重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。
3.当営業期間及び翌営業期間以降の収益の金額を理解するための情報
前期(自 2022年2月1日 至 2022年7月31日)
(1)契約資産及び契約負債の残高等
該当事項はありません。
(2)残存履行義務に配分した取引価格
該当事項はありません。
なお、水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識に関する会計基準第80-22項(2)の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
当期(自 2022年8月1日 至 2023年1月31日)
(1)契約資産及び契約負債の残高等
該当事項はありません。
(2)残存履行義務に配分した取引価格
該当事項はありません。
なお、水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識に関する会計基準第80-22項(2)の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2022年2月1日 至 2022年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2022年8月1日 至 2023年1月31日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2022年2月1日 至 2022年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2022年8月1日 至 2023年1月31日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2022年2月1日 至 2022年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2022年8月1日 至 2023年1月31日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2022年2月1日 至 2022年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2022年8月1日 至 2023年1月31日)
該当事項はありません。
[1口当たり情報に関する注記]
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
[重要な後発事象に関する注記]
当期(自 2022年8月1日 至 2023年1月31日)
(A)新投資口の発行
本投資法人は2023年1月17日及び2023年1月25日開催の投資法人役員会の決議を経て、以下の条件にて新投資口の発行を行い、2023年2月1日に払込が完了しました。この結果、本投資法人の出資総額は24,226百万円、発行済投資口の総口数は242,500口となりました。
公募による新投資口発行
(B)資産の取得
本投資法人は、2023年2月2日に1物件を取得し、また、2023年6月1日に1物件の取得を予定しています。
(注)「取得価格」は、上記資産に係る売買契約に記載された不動産信託受益権の売買代金(消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用は含みません。)を百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注1)「取得予定価格」は、上記資産に係る売買契約に記載された不動産信託受益権の売買代金(消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用は含みません。)を百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注2)清水町配送・販売センターは、本書の日付現在、未竣工です。本投資法人は、建物の竣工を条件に本物件の取得を2023年6月1日に行う予定ですが、開発が遅延し、変更され、又は中止されることにより、予定どおりに取得できない可能性があります。
(C)資金の借入れ及び借入金の期限前弁済
本投資法人は、前記「(B)資産の取得」に記載の「セントレアロジスティクスセンター」の取得資金に充当するため、以下の資金の借入れ(総額5,500百万円)を2023年2月2日に実行し、「清水町配送・販売センター」の取得資金に充当するため、以下の資金の借入れ(総額2,900百万円)の実行を2023年6月1日に予定しています。また、2023年2月2日に既存借入金1,350百万円の期限前弁済を行いました。
シリーズ5-A(短期借入金(消費税ローン))(注1)
シリーズ5-B(長期借入金)(注1)
シリーズ5-C(長期借入金)(注1)
シリーズ5-D(短期借入金(消費税ローン))(注1)
(注1)「短期借入金」とは、借入実行日から返済期限までが1年以内の借入れをいい、「長期借入金」とは、借入実行日から返済期限までが1年超の借入れをいいます。以下同じです。
(注2)各利払日に支払う利息の計算期間に適用する基準金利は、直前の利払日(初回の利息計算期間については借入実行日)の2営業日前に決定します。全銀協日本円TIBORについては、一般社団法人全銀協TIBOR運営機関のホームページ(https://www.jbatibor.or.jp/rate/)でご確認いただけます。
(注3)当該日が営業日以外の日に該当する場合には、翌営業日とし、かかる営業日が翌月となる場合には、直前の営業日とします。
(注4)上記借入れ実行後返済期日までの間に、本投資法人が事前に書面で通知する等、一定の条件が成就した場合、本投資法人は、借入金の一部又は全部を期限前弁済することができます。
(注5)協調融資団は、株式会社みずほ銀行、株式会社静岡銀行、株式会社三井住友銀行、株式会社三十三銀行、スルガ銀行株式会社、株式会社西日本シティ銀行、株式会社山梨中央銀行、株式会社りそな銀行、株式会社SBI新生銀行及び株式会社三菱UFJ銀行により構成されています。
[継続企業の前提に関する注記]
該当事項はありません。
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]
| 1.資産の評価基準及び評価方法 | 有価証券 その他有価証券 市場価格のない株式等 移動平均法による原価法 なお、匿名組合出資持分については、匿名組合の損益の純額に対する持分相当額を取り込む方法を採用しています。 |
| 2.固定資産の減価償却の方法 | (1)有形固定資産(信託財産を含む) 定額法を採用しています。 なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 建物 8～65年 構築物 9～65年 工具、器具及び備品 3～6年 (2)長期前払費用 定額法を採用しています。 |
| 3.収益及び費用の計上基準 | (1)収益に関する計上基準 本投資法人と顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点(収益を認識する時点)は以下のとおりです。 ①不動産等の売却 不動産等の売却については、不動産売却に係る契約に定められた引渡義務を履行することにより、顧客である買主が当該不動産等の支配を獲得した時点で収益計上を行っています。 ②水道光熱費収入 水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上を行っています。水道光熱費収入のうち、本投資法人が代理人に該当すると判断したものについては、他の当事者が供給する電気、水道等の料金として収受する額から当該他の当事者に支払う額を控除した純額を収益として認識しています。 (2)固定資産税等の処理方法 保有する不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人が負担すべき取得日を含む年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず、当該不動産等の取得原価に算入しています。当期において、不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は、602千円です。 |
| 4.キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)の範囲 | キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。 |
| 5.その他財務諸表作成のための基礎となる事項 | (1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、当該勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。 ①信託現金及び信託預金 ②信託建物、信託構築物、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託借地権 ③信託預り敷金及び保証金 (2)控除対象外消費税等の処理方法 固定資産等に係る控除対象外消費税等は個々の資産の取得原価に算入しています。 |
[重要な会計上の見積りに関する注記]
(固定資産の評価)
(1) 当期の財務諸表に計上した金額
| 前期 自 2022年2月1日 至 2022年7月31日 | 当期 自 2022年8月1日 至 2023年1月31日 | |
| 減損損失 | 該当なし | 該当なし |
| 有形固定資産 | 29,509,831千円 | 30,220,179千円 |
| 無形固定資産 | 2,076,544千円 | 2,076,544千円 |
(2)識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報
本投資法人は、固定資産の減損に係る会計基準に従い、収益性の低下により投資額の回収が見込めなくなった場合、固定資産の帳簿価額を回収可能価額まで減額する会計処理を適用しています。
会計処理の適用に当たっては、本投資法人が保有する各物件を一つの資産グループとし、継続的な営業赤字、市場価格の著しい下落、経営環境の著しい悪化等によって減損の兆候があると認められる場合に減損損失の認識の要否を判定しています。
減損損失を認識するかどうかの検討には将来キャッシュ・フローの見積金額を用い、減損損失の認識が必要と判断された場合には、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として計上します。
将来キャッシュ・フローの算定に当たっては、その前提となる賃料、稼働率、賃貸事業費用等について、市場の動向、類似不動産の取引事例等を総合的に勘案の上決定します。
[貸借対照表に関する注記]
※1.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
| 前期 (2022年7月31日) | 当期 (2023年1月31日) |
| 50,000千円 | 50,000千円 |
[損益計算書に関する注記]
※1.不動産賃貸事業損益の内訳
| (単位:千円) |
| 前期 自 2022年2月1日 至 2022年7月31日 | 当期 自 2022年8月1日 至 2023年1月31日 | ||||
| A. | 不動産賃貸事業収益 | ||||
| 賃貸事業収入 | |||||
| 賃料収入 | 764,797 | 794,631 | |||
| 地代収入 | 217,341 | 216,716 | |||
| 共益費収入 | 46,738 | 47,237 | |||
| 付帯施設収入 | 60,769 | 62,401 | |||
| 賃貸事業収入合計 | 1,089,647 | 1,120,985 | |||
| その他賃貸事業収入 | |||||
| 水道光熱費収入 | 14,516 | 17,735 | |||
| その他賃貸収入 | 11,927 | 4,821 | |||
| その他賃貸事業収入合計 | 26,444 | 22,557 | |||
| 不動産賃貸事業収益合計 | 1,116,091 | 1,143,543 | |||
| B. | 不動産賃貸事業費用 | ||||
| 賃貸事業費用 | |||||
| 外注委託費 | 58,243 | 67,399 | |||
| プロパティ・マネジメント報酬 | 21,687 | 19,903 | |||
| 水道光熱費 | 22,480 | 28,041 | |||
| 支払地代 | 28,812 | 28,842 | |||
| 租税公課 | 88,875 | 88,853 | |||
| 修繕費 | 15,328 | 12,253 | |||
| 損害保険料 | 6,721 | 6,595 | |||
| 信託報酬 | 3,228 | 3,230 | |||
| 減価償却費 | 116,687 | 122,031 | |||
| その他賃貸事業費用 | 16,649 | 9,258 | |||
| 不動産賃貸事業費用合計 | 378,713 | 386,408 | |||
| C. | 不動産賃貸事業損益(A-B) | 737,378 | 757,134 | ||
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
※1.発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
| 前期 自 2022年2月1日 至 2022年7月31日 | 当期 自 2022年8月1日 至 2023年1月31日 | |
| 発行可能投資口総口数 | 10,000,000口 | 10,000,000口 |
| 発行済投資口の総口数 | 176,800口 | 176,800口 |
[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
| 前期 自 2022年2月1日 至 2022年7月31日 | 当期 自 2022年8月1日 至 2023年1月31日 | |
| 現金及び預金 | 789,166千円 | 820,225千円 |
| 信託現金及び信託預金 | 1,260,256千円 | 1,290,598千円 |
| 現金及び現金同等物 | 2,049,423千円 | 2,110,823千円 |
[リース取引に関する注記]
該当事項はありません。
[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、資産の取得、修繕又は有利子負債の返済等に充当する資金を、主として金融機関からの借入、又は新投資口の発行により調達しています。
有利子負債の調達においては、金利の動向、資金調達コスト、支払金利の形態(変動又は固定金利)、借入期間、借入れの返済期日等を考慮し行います。
借入れを実施する場合、借入先は金融商品取引法第2条第3項第1号に規定する適格機関投資家(ただし、租税特別措置法第67条の15に規定する機関投資家に限ります。)に限るものとし、無担保・無保証を原則としますが、調達環境や経済条件等を考慮し本投資法人の資産を担保として提供することがあります。また、資産の取得又は敷金及び保証金の返還等に係る本投資法人の運用に係る必要資金の機動的な調達を目的として、極度借入枠設定契約、コミットメントライン契約等の事前の借入枠の設定又は随時の借入れの予約契約を締結することがあります。
加えて、長期的かつ安定的な成長を目指し、金融環境、本投資法人の資本構成や既存投資主への影響等を総合的に考慮し、投資口の希薄化に配慮しつつ、投資口の追加発行を行います。
また、一時的な余剰資金の効率的な運用に資するため、各種の預金等で運用することがあります。
本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的としてデリバティブ取引を行うことがあります。なお、当期においてデリバティブ取引は行っていません。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金については、資産の取得、修繕費の支払・資本的支出、分配金の支払い、本投資法人の運営に要する資金又は債務の返済(敷金及び保証金の返還並びに借入金の債務の返済を含みます。)等を使途とした資金調達です。借入金は弁済期日における流動性リスクに晒されていますが、本投資法人の資産総額のうち借入金が占める割合(以下「LTV」といいます。)について金利水準及びその今後の見通し、金融環境、本投資法人の運用の効率性・安定性等を勘案して決定すること、返済期限を分散化させること、流動性の高い現預金を一定程度保有することで流動性リスクを限定・管理しています。
また、変動金利の借入金は金利の変動リスクに晒されていますが、金利の動向に注視し必要に応じて固定金利への借り換え及びデリバティブ取引によるヘッジを検討する体制としております。
テナントから預かった敷金及び保証金は、テナントの預り金であり、契約満了前の退去による流動性リスクに晒されています。当該リスクに関しては、不動産信託受益権の場合は信託勘定内、不動産、不動産の賃借権及び地上権の場合は銀行普通預金口座又は銀行定期預金に一部を積み立てること、テナントの入退去予定を適切に把握することやヒストリカルデータの蓄積により資金需要を予想することで安全性を確保することとしております。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等を用いた場合、当該価額が異なる場合もあります。
2.金融商品の時価等に関する事項
2022年7月31日現在における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、組合等への出資は、次表には含めていません(注2)。また、「現金及び預金」及び「信託現金及び信託預金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、記載を省略しており、「預り敷金及び保証金」及び「信託預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため、記載を省略しています。
| 貸借対照表計上額 (千円) | 時価(注1) (千円) | 差額 (千円) | |
| (1)1年内返済予定の長期借入金 | 3,200,000 | 3,200,000 | - |
| (2)長期借入金 | 12,400,000 | 12,398,878 | △1,121 |
| 負債合計 | 15,600,000 | 15,598,878 | △1,121 |
2023年1月31日現在における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、組合等への出資は、次表には含めていません(注2)。また、「現金及び預金」「信託現金及び信託預金」及び「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、記載を省略しており、「預り敷金及び保証金」及び「信託預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため、記載を省略しています。
| 貸借対照表計上額 (千円) | 時価(注1) (千円) | 差額 (千円) | |
| (1)1年内返済予定の長期借入金 | 3,200,000 | 3,200,000 | - |
| (2)長期借入金 | 12,400,000 | 12,397,650 | △2,349 |
| 負債合計 | 15,600,000 | 15,597,650 | △2,349 |
(注1)金融商品の時価の算定方法
(1)1年内返済予定の長期借入金、(2)長期借入金
これらの時価については、元利金の合計額を残存期間に対応した新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。なお、変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映するため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(注2)匿名組合出資持分
前期(2022年7月31日)
匿名組合出資持分については、「時価の算定に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第31号2019年7月4日)第27項の取扱いを適用し、「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」(企業会計基準適用指針第19号 2020年3月31日)第4項(1)に定める事項を注記していません。
なお、本項の取扱いを適用した組合等への出資の貸借対照表計上額は102,230千円です。
当期(2023年1月31日)
匿名組合出資持分については、「時価の算定に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第31号2021年6月17日)第24-16項の取扱いを適用し、「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」(企業会計基準適用指針第19号 2020年3月31日)第4項(1)に定める事項を注記していません。
なお、本項の取扱いを適用した組合等への出資の貸借対照表計上額は102,986千円です。
(注3)借入金及びその他の有利子負債の決算日(2022年7月31日)後の返済予定額
| (単位:千円) | ||||||
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 1年内返済予定の長期借入金 | 3,200,000 | - | - | - | - | - |
| 長期借入金 | - | 6,800,000 | - | 5,600,000 | - | - |
| 合計 | 3,200,000 | 6,800,000 | - | 5,600,000 | - | - |
借入金及びその他の有利子負債の決算日(2023年1月31日)後の返済予定額
| (単位:千円) | ||||||
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 1年内返済予定の長期借入金 | 3,200,000 | - | - | - | - | - |
| 長期借入金 | - | 6,800,000 | - | 5,600,000 | - | - |
| 合計 | 3,200,000 | 6,800,000 | - | 5,600,000 | - | - |
[有価証券に関する注記]
該当事項はありません。
[デリバティブ取引に関する注記]
該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
| (単位:千円) | ||
| 前期 (2022年7月31日) | 当期 (2023年1月31日) | |
| (繰延税金資産) | ||
| 未払事業税損金不算入額 | 12 | 13 |
| 繰延税金資産合計 | 12 | 13 |
| (繰延税金資産の純額) | 12 | 13 |
2.法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
| (単位:%) | ||
| 前期 (2022年7月31日) | 当期 (2023年1月31日) | |
| 法定実効税率 | 31.46 | 31.46 |
| (調整) | ||
| 支払分配金の損金算入額 | △31.41 | △31.41 |
| その他 | 0.11 | 0.11 |
| 税効果会計適用後の法人税等の負担率 | 0.16 | 0.16 |
[持分法損益関係に関する注記]
該当事項はありません。
[資産除去債務に関する注記]
本投資法人の保有する信託借地権は底地権者との借地契約に基づき、原状回復に係る債務を有していますが、当該契約は更新等を予定しており、当該契約の継続期間を合理的に見積もることが困難であることから、当該債務に見合う資産除去債務を計上していません。
[セグメント情報等に関する注記]
1.セグメント情報
本投資法人は不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
2.関連情報
前期(自 2022年2月1日 至 2022年7月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
①営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
| (単位:千円) |
| 顧客の名称又は氏名 | 営業収益 | 関連するセグメント |
| トヨタ自動車㈱ | 非開示(注) | 不動産賃貸事業 |
| ヨシコン㈱ | 153,798 | 不動産賃貸事業 |
| 非開示(注) | 非開示(注) | 不動産賃貸事業 |
(注)賃借人からの開示の承諾が得られていないため、やむを得ない事情により非開示としています。
当期(自 2022年8月1日 至 2023年1月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
①営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
| (単位:千円) |
| 顧客の名称又は氏名 | 営業収益 | 関連するセグメント |
| トヨタ自動車㈱ | 非開示(注) | 不動産賃貸事業 |
| 非開示(注) | 非開示(注) | 不動産賃貸事業 |
| ㈱ジェイ・エス・ビー | 95,933 | 不動産賃貸事業 |
(注)賃借人からの開示の承諾が得られていないため、やむを得ない事情により非開示としています。
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人では、賃貸収益を得ることを目的として、「東海道地域」に産業インフラアセット等を所有しています。これら賃貸等不動産に係る貸借対照表計上額、期中増減額及び期末時価は、以下のとおりです。
| (単位:千円) |
| 前期 自 2022年2月1日 至 2022年7月31日 | 当期 自 2022年8月1日 至 2023年1月31日 | ||
| 貸借対照表計上額(注1) | |||
| 期首残高 | 31,662,196 | 31,586,375 | |
| 期中増減額(注2) | △75,820 | 710,347 | |
| 期末残高 | 31,586,375 | 32,296,723 | |
| 期末時価(注3) | 33,725,000 | 34,498,000 | |
(注1)貸借対照表計上額は、取得原価(取得に伴う付帯費用を含みます。)から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)期中増減額のうち、前期の主な減少額は、減価償却費(116,687千円)によるものです。
また、当期の主な増加額は松阪ロジスティクスセンター(729,336千円)の取得によるものであり、主な減少額は減価償却費(122,031千円)によるものです。
(注3)期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、「損益計算書に関する注記」に記載しています。
[収益認識に関する注記]
1.顧客との契約から生じる収益を分解した情報
前期(自 2022年2月1日 至 2022年7月31日)
| (単位:千円) |
| 顧客との契約から生じる収益 (注) | 外部顧客への売上高 | |
| 不動産売却収入 | - | - |
| 水道光熱費収入 | 14,516 | 14,516 |
| その他 | - | 1,102,078 |
| 合 計 | 14,516 | 1,116,595 |
(注)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸事業収入等及び日本公認会計士協会会計制度委員会報告第15号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等の譲渡は収益認識会計基準の適用外となるため、上記金額には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
当期(自 2022年8月1日 至 2023年1月31日)
| (単位:千円) |
| 顧客との契約から生じる収益 (注) | 外部顧客への売上高 | |
| 不動産売却収入 | - | - |
| 水道光熱費収入 | 17,735 | 17,735 |
| その他 | - | 1,129,591 |
| 合 計 | 17,735 | 1,147,326 |
(注)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸事業収入等及び日本公認会計士協会会計制度委員会報告第15号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等の譲渡は収益認識会計基準の適用外となるため、上記金額には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
2.顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報
前期(自 2022年2月1日 至 2022年7月31日)
重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。
当期(自 2022年8月1日 至 2023年1月31日)
重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。
3.当営業期間及び翌営業期間以降の収益の金額を理解するための情報
前期(自 2022年2月1日 至 2022年7月31日)
(1)契約資産及び契約負債の残高等
該当事項はありません。
(2)残存履行義務に配分した取引価格
該当事項はありません。
なお、水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識に関する会計基準第80-22項(2)の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
当期(自 2022年8月1日 至 2023年1月31日)
(1)契約資産及び契約負債の残高等
該当事項はありません。
(2)残存履行義務に配分した取引価格
該当事項はありません。
なお、水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識に関する会計基準第80-22項(2)の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2022年2月1日 至 2022年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2022年8月1日 至 2023年1月31日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2022年2月1日 至 2022年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2022年8月1日 至 2023年1月31日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2022年2月1日 至 2022年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2022年8月1日 至 2023年1月31日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2022年2月1日 至 2022年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2022年8月1日 至 2023年1月31日)
該当事項はありません。
[1口当たり情報に関する注記]
| 前期 自 2022年2月1日 至 2022年7月31日 | 当期 自 2022年8月1日 至 2023年1月31日 | |
| 1口当たり純資産額 1口当たり当期純利益 | 99,485円 3,170円 | 99,526円 3,211円 |
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
| 前期 自 2022年2月1日 至 2022年7月31日 | 当期 自 2022年8月1日 至 2023年1月31日 | |
| 当期純利益(千円) | 560,462 | 567,710 |
| 普通投資主に帰属しない金額(千円) | - | - |
| 普通投資口に係る当期純利益(千円) | 560,462 | 567,710 |
| 期中平均投資口数(口) | 176,800 | 176,800 |
[重要な後発事象に関する注記]
当期(自 2022年8月1日 至 2023年1月31日)
(A)新投資口の発行
本投資法人は2023年1月17日及び2023年1月25日開催の投資法人役員会の決議を経て、以下の条件にて新投資口の発行を行い、2023年2月1日に払込が完了しました。この結果、本投資法人の出資総額は24,226百万円、発行済投資口の総口数は242,500口となりました。
公募による新投資口発行
| (1)発行新投資口数 | 65,700口 |
| (2)発行価格 | 1口当たり113,880円 |
| (3)発行価格の総額 | 7,481,916,000円 |
| (4)発行価額 | 1口当たり109,558円 |
| (5)発行価額の総額 | 7,197,960,600円 |
| (6)払込期日 | 2023年2月1日 |
(B)資産の取得
本投資法人は、2023年2月2日に1物件を取得し、また、2023年6月1日に1物件の取得を予定しています。
| (1)取得資産 | 不動産信託受益権 |
| (2)物件名称 | セントレアロジスティクスセンター |
| (3)取得価格(注) | 10,470百万円 |
| (4)取得日 | 2023年2月2日 |
| (5)取得資金 | 新投資口の発行による手取金、借入金及び手元資金 |
| (6)決済方法 | 取得時一括決済 |
(注)「取得価格」は、上記資産に係る売買契約に記載された不動産信託受益権の売買代金(消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用は含みません。)を百万円未満を切り捨てて記載しています。
| (1)取得予定資産 | 不動産信託受益権 |
| (2)物件名称 | 清水町配送・販売センター |
| (3)取得予定価格(注1) | 3,100百万円 |
| (4)取得予定日 | 2023年6月1日 |
| (5)取得資金 | 新投資口の発行による手取金、借入金及び手元資金 |
| (6)決済方法 | 取得時一括決済 |
(注1)「取得予定価格」は、上記資産に係る売買契約に記載された不動産信託受益権の売買代金(消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用は含みません。)を百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注2)清水町配送・販売センターは、本書の日付現在、未竣工です。本投資法人は、建物の竣工を条件に本物件の取得を2023年6月1日に行う予定ですが、開発が遅延し、変更され、又は中止されることにより、予定どおりに取得できない可能性があります。
(C)資金の借入れ及び借入金の期限前弁済
本投資法人は、前記「(B)資産の取得」に記載の「セントレアロジスティクスセンター」の取得資金に充当するため、以下の資金の借入れ(総額5,500百万円)を2023年2月2日に実行し、「清水町配送・販売センター」の取得資金に充当するため、以下の資金の借入れ(総額2,900百万円)の実行を2023年6月1日に予定しています。また、2023年2月2日に既存借入金1,350百万円の期限前弁済を行いました。
シリーズ5-A(短期借入金(消費税ローン))(注1)
| (1)借入先 | 株式会社みずほ銀行及び株式会社静岡銀行 |
| (2)借入金額 | 300百万円 |
| (3)利率 | 基準金利(全銀協1ヶ月日本円TIBOR)に0.200%を加えた利率(注2) |
| (4)借入実行日 | 2023年2月2日 |
| (5)借入方法 | 上記借入先との間で2023年1月30日に個別貸付契約を締結 |
| (6)返済期日 | 2024年1月31日(注3) |
| (7)返済方法 | 期限一括弁済 |
| (8)利払期日 | 2023年2月末日を初回とし、以降各月の末日並びに元本弁済日(注4) |
| (9)担保 | 無担保・無保証 |
シリーズ5-B(長期借入金)(注1)
| (1)借入先 | 株式会社みずほ銀行及び株式会社静岡銀行をリードアレンジャーとする協調融資団(注5) |
| (2)借入金額 | 5,200百万円 |
| (3)利率 | 基準金利(全銀協3ヶ月日本円TIBOR)に0.700%を加えた利率(注2) |
| (4)借入実行日 | 2023年2月2日 |
| (5)借入方法 | 上記借入先との間で2023年1月30日に個別貸付契約を締結 |
| (6)返済期日 | 2028年1月31日(注3) |
| (7)返済方法 | 期限一括弁済 |
| (8)利払期日 | 2023年4月末日を初回とし、以降毎年1月、4月、7月及び10月の末日並びに元本弁済日(注4) |
| (9)担保 | 無担保・無保証 |
シリーズ5-C(長期借入金)(注1)
| (1)借入先 | 株式会社みずほ銀行及び株式会社静岡銀行をリードアレンジャーとする協調融資団(注5) |
| (2)借入金額 | 2,700百万円 |
| (3)利率 | 基準金利(全銀協3ヶ月日本円TIBOR)に0.700%を加えた利率(注2) |
| (4)借入実行日 | 2023年6月1日 |
| (5)借入方法 | 上記借入先との間で2023年1月30日に個別貸付契約を締結 |
| (6)返済期日 | 2028年1月31日(注3) |
| (7)返済方法 | 期限一括弁済 |
| (8)利払期日 | 2023年7月末日を初回とし、以降毎年1月、4月、7月及び10月の末日並びに元本弁済日(注4) |
| (9)担保 | 無担保・無保証 |
シリーズ5-D(短期借入金(消費税ローン))(注1)
| (1)借入先 | 株式会社みずほ銀行及び株式会社静岡銀行 |
| (2)借入金額 | 200百万円 |
| (3)利率 | 基準金利(全銀協1ヶ月日本円TIBOR)に0.200%を加えた利率(注2) |
| (4)借入実行日 | 2023年6月1日 |
| (5)借入方法 | 上記借入先との間で2023年1月30日に個別貸付契約を締結 |
| (6)返済期日 | 2024年5月31日(注3) |
| (7)返済方法 | 期限一括弁済 |
| (8)利払期日 | 2023年6月末日を初回とし、以降各月の末日並びに元本弁済日(注4) |
| (9)担保 | 無担保・無保証 |
(注1)「短期借入金」とは、借入実行日から返済期限までが1年以内の借入れをいい、「長期借入金」とは、借入実行日から返済期限までが1年超の借入れをいいます。以下同じです。
(注2)各利払日に支払う利息の計算期間に適用する基準金利は、直前の利払日(初回の利息計算期間については借入実行日)の2営業日前に決定します。全銀協日本円TIBORについては、一般社団法人全銀協TIBOR運営機関のホームページ(https://www.jbatibor.or.jp/rate/)でご確認いただけます。
(注3)当該日が営業日以外の日に該当する場合には、翌営業日とし、かかる営業日が翌月となる場合には、直前の営業日とします。
(注4)上記借入れ実行後返済期日までの間に、本投資法人が事前に書面で通知する等、一定の条件が成就した場合、本投資法人は、借入金の一部又は全部を期限前弁済することができます。
(注5)協調融資団は、株式会社みずほ銀行、株式会社静岡銀行、株式会社三井住友銀行、株式会社三十三銀行、スルガ銀行株式会社、株式会社西日本シティ銀行、株式会社山梨中央銀行、株式会社りそな銀行、株式会社SBI新生銀行及び株式会社三菱UFJ銀行により構成されています。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
