有価証券報告書(内国投資証券)-第9期(2025/08/01-2026/01/31)
(6)【注記表】
[継続企業の前提に関する注記]
該当事項はありません。
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]
[重要な会計上の見積りに関する注記]
(固定資産の評価)
(1) 当期の財務諸表に計上した金額
(2)識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報
本投資法人は、固定資産の減損に係る会計基準に従い、収益性の低下により投資額の回収が見込めなくなった場合、固定資産の帳簿価額を回収可能価額まで減額する会計処理を適用しています。
会計処理の適用に当たっては、本投資法人が保有する各物件を一つの資産グループとし、継続的な営業赤字、市場価格の著しい下落、経営環境の著しい悪化等によって減損の兆候があると認められる場合に減損損失の認識の要否を判定しています。
減損損失を認識するかどうかの検討には将来キャッシュ・フローの見積金額を用い、減損損失の認識が必要と判断された場合には、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として計上します。
将来キャッシュ・フローの算定に当たっては、その前提となる賃料、稼働率、賃貸事業費用等について、市場の動向、類似不動産の取引事例等を総合的に勘案の上決定します。
[未適用の会計基準等に関する注記]
(リースに関する会計基準等)
・「リースに関する会計基準」(企業会計基準第34号 2024年9月13日)
・「リースに関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第33号 2024年9月13日) 等
1.概要
企業会計基準委員会において、日本基準を国際的に整合性のあるものとする取組みの一環として、借手の全てのリースについて資産及び負債を認識するリースに関する会計基準の開発に向けて、国際的な会計基準を踏まえた検討が行われ、基本的な方針として、IFRS第16号の単一の会計処理モデルを基礎とするものの、IFRS第16号の全ての定めを採り入れるのではなく、主要な定めのみを採り入れることにより、簡素で利便性が高く、かつ、IFRS第16号の定めを個別財務諸表に用いても、基本的に修正が不要となることを目指したリース会計基準等が公表されました。
借手の会計処理として、借手のリースの費用配分の方法については、IFRS第16号と同様に、リースがファイナンス・リースであるかオペレーティング・リースであるかにかかわらず、全てのリースについて使用権資産に係る減価償却費及びリース負債に係る利息相当額を計上する単一の会計処理モデルが適用されます。
2.適用予定日
2028年1月期の期首より適用します。
3.当該会計基準等の適用による影響
「リースに関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中であります。
(後発事象に関する会計基準等)
・「後発事象に関する会計基準」(企業会計基準第41号 2026年1月9日)
・「後発事象に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第35号 2026年1月9日)
1.概要
「後発事象に関する会計基準」等は、後発事象の定義、会計処理及び開示等を取り扱う包括的な会計基準を設定することを優先的な課題とし、日本公認会計士協会 監査・保証基準委員会 監査基準報告書560実務指針第1号「後発事象に関する監査上の取扱い」で示されている会計に関する内容を原則として踏襲して企業会計基準委員会に移管することを基本的な方針として、表現の見直し及び後発事象の評価期間の整理を行うとともに、財務諸表の公表の承認に関する注記を新たに求める等、後発事象に関する会計処理及び開示について定めたものであります。
2.適用予定日
2028年1月期の期首より適用します。
[貸借対照表に関する注記]
※1.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
[損益計算書に関する注記]
※1.不動産賃貸事業損益の内訳
※2.不動産等売却益の内訳
前期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)
当期(自 2025年8月1日 至 2026年1月31日)
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
※1.発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
[リース取引に関する注記]
該当事項はありません。
[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、資産の取得、修繕又は有利子負債の返済等に充当する資金を、主として金融機関からの借入れ、又は新投資口の発行により調達しています。
有利子負債の調達においては、金利の動向、資金調達コスト、支払金利の形態(変動又は固定金利)、借入期間、借入れの返済期日等を考慮し行います。
借入れを実施する場合、借入先は金融商品取引法第2条第3項第1号に規定する適格機関投資家(ただし、租税特別措置法第67条の15に規定する機関投資家に限ります。)に限るものとし、無担保・無保証を原則としますが、調達環境や経済条件等を考慮し本投資法人の資産を担保として提供することがあります。また、資産の取得又は敷金及び保証金の返還等に係る本投資法人の運用に係る必要資金の機動的な調達を目的として、極度借入枠設定契約、コミットメントライン契約等の事前の借入枠の設定又は随時の借入れの予約契約を締結することがあります。
加えて、長期的かつ安定的な成長を目指し、金融環境、本投資法人の資本構成や既存投資主への影響等を総合的に考慮し、投資口の希薄化に配慮しつつ、投資口の追加発行を行います。
また、一時的な余剰資金の効率的な運用に資するため、各種の預金等で運用することがあります。
本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的としてデリバティブ取引を行うことがあります。なお、当期においてデリバティブ取引は行っていません。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
投資有価証券は、匿名組合に対する出資であり、発行体の信用リスク及び不動産等の価値の変動リスクに晒されています。
借入金については、資産の取得、修繕費の支払・資本的支出、分配金の支払い、本投資法人の運営に要する資金又は債務の返済(敷金及び保証金の返還並びに借入金の債務の返済を含みます。)等を使途とした資金調達です。借入金は弁済期日における流動性リスクに晒されていますが、本投資法人のLTVについて金利水準及びその今後の見通し、金融環境、本投資法人の運用の効率性・安定性等を勘案して決定すること、返済期限を分散化させること、流動性の高い現預金を一定程度保有することで流動性リスクを限定・管理しています。
また、変動金利の借入金は金利の変動リスクに晒されていますが、金利の動向に注視し必要に応じて固定金利への借り換え及びデリバティブ取引によるヘッジを検討する体制としています。
テナントから預かった敷金及び保証金は、テナントの預り金であり、契約満了前の退去による流動性リスクに晒されています。当該リスクに関しては、不動産信託受益権の場合は信託勘定内、不動産、不動産の賃借権及び地上権の場合は銀行普通預金口座又は銀行定期預金に一部を積み立てること、テナントの入退去予定を適切に把握することやヒストリカルデータの蓄積により資金需要を予想することで安全性を確保することとしています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等を用いた場合、当該価額が異なる場合もあります。
2.金融商品の時価等に関する事項
2025年7月31日現在における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。
なお、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」及び「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、記載を省略しています。また、「預り敷金及び保証金」及び「信託預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため、記載を省略しています。
2026年1月31日現在における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。
なお、「現金及び預金」及び「信託現金及び信託預金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、記載を省略しています。また、「預り敷金及び保証金」及び「信託預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため、記載を省略しています。
(注1)金融商品の時価の算定方法
(1)1年内返済予定の長期借入金、(2)長期借入金
これらの時価については、元利金の合計額を残存期間に対応した新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。なお、変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映するため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(注2)匿名組合出資持分
匿名組合出資持分については、「時価の算定に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第31号 2021年6月17日)第24-16項の取扱いを適用し、「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」(企業会計基準適用指針第19号 2020年3月31日)第4項(1)に定める事項を注記していません。
なお、本項の取扱いを適用した組合等への出資の貸借対照表計上額は当期503,750千円です。
(注3)借入金及びその他の有利子負債の決算日(2025年7月31日)後の返済予定額
借入金及びその他の有利子負債の決算日(2026年1月31日)後の返済予定額
[有価証券に関する注記]
前期(2025年7月31日)
該当事項はありません。
当期(2026年1月31日)
匿名組合出資持分(貸借対照表計上額503,750千円)は、財務諸表等規則第8条の6の2第3項の規定に基づき、同条第1項第2号に掲げる事項の記載を省略しています。
[デリバティブ取引に関する注記]
前期(2025年7月31日)
該当事項はありません。
当期(2026年1月31日)
該当事項はありません。
[退職給付に関する注記]
前期(2025年7月31日)
本投資法人は、退職給付金制度がありませんので、該当事項はありません。
当期(2026年1月31日)
本投資法人は、退職給付金制度がありませんので、該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
2.法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
[持分法損益関係に関する注記]
前期(2025年7月31日)
該当事項はありません。
当期(2026年1月31日)
該当事項はありません。
[資産除去債務に関する注記]
本投資法人の保有する信託借地権は底地権者との借地契約に基づき、原状回復に係る債務を有していますが、当該契約は更新等を予定しており、当該契約の継続期間を合理的に見積もることが困難であることから、当該債務に見合う資産除去債務を計上していません。
[セグメント情報等に関する注記]
1.セグメント情報
本投資法人は不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
2.関連情報
前期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
①営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
当期(自 2025年8月1日 至 2026年1月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
①営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人では、賃貸収益を得ることを目的として、「東海道地域」に産業インフラアセット及び生活インフラアセットを所有しています。これら賃貸等不動産に係る貸借対照表計上額、期中増減額及び期末時価は、以下のとおりです。
(注1)貸借対照表計上額は、取得原価(取得に伴う付帯費用を含みます。)から減価償却累計額を控除した金額です。また、建設仮勘定は含めていません。
(注2)期中増減額のうち、前期の主な増加額は、みよしインダストリアルセンター(底地)他計6物件(7,403,979千円)の取得及びミッドビルディング四日市のトイレ・給湯室改修工事(47,366千円)によるものであり、主な減少額は丸の内エンブルコートの共有持分(51%)の譲渡(580,188千円)及び減価償却費(241,216千円)によるものです。また、当期の主な増加額は、Uni E'meal 三重大学前(1,059,829千円)の取得及びミッドビルディング四日市のトイレ・給湯室改修工事(29,967千円)によるものであり、主な減少額は丸の内エンブルコートの共有持分(49%)の譲渡(556,699千円)及び減価償却費(247,301千円)によるものです。
(注3)期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。なお、価格時点は2025年7月31日又は2026年1月31日です。ただし、前期の期末時価のうち、2025年6月30日付で売買契約を締結した丸の内エンブルコートの共有持分(49%)に関しては譲渡価格としています。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、「損益計算書に関する注記」に記載しています。
[収益認識に関する注記]
1.顧客との契約から生じる収益を分解した情報
前期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)
(注1)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸事業収入等及び企業会計基準委員会移管指針第10号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等の譲渡は収益認識会計基準の適用外となるため、上記金額には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
(注2)不動産等売却収入については、「投資法人の計算に関する規則」(平成18年内閣府令第47号)第48条第2項に基づき、損益計算書において不動産等売却損益として計上するため、不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額を記載しています。
当期(自 2025年8月1日 至 2026年1月31日)
(注1)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸事業収入等及び企業会計基準委員会移管指針第10号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等の譲渡は収益認識会計基準の適用外となるため、上記金額には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
(注2)不動産等売却収入については、「投資法人の計算に関する規則」(平成18年内閣府令第47号)第48条第2項に基づき、損益計算書において不動産等売却損益として計上するため、不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額を記載しています。
2.顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報
前期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)
重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。
当期(自 2025年8月1日 至 2026年1月31日)
重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。
3.当計算期間及び翌計算期間以降の収益の金額を理解するための情報
前期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)
(1)契約資産及び契約負債の残高等
該当事項はありません。
(2)残存履行義務に配分した取引価格
不動産等の売却にかかる残存履行義務に配分した取引価格の総額は、2025年6月30日に売却契約を締結した不動産等にかかる602,700千円です。本投資法人は、当該残存履行義務について、2025年8月27日に予定している当該不動産等の引渡に伴い、収益を認識することを見込んでいます。
なお、水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識に関する会計基準第80-22項(2)の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
当期(自 2025年8月1日 至 2026年1月31日)
(1)契約資産及び契約負債の残高等
該当事項はありません。
(2)残存履行義務に配分した取引価格
該当事項はありません。
なお、水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識に関する会計基準第80-22項(2)の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年8月1日 至 2026年1月31日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年8月1日 至 2026年1月31日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年8月1日 至 2026年1月31日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)
(注1)上記の金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注2)小数第2位を切り捨てて記載しています。
(注3)資産運用報酬額については、加藤貴将が第三者(東海道リート・マネジメント株式会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人の規約で定められた条件によっています。
(注4)資産運用報酬には、個々の不動産等の帳簿価額に算入した物件取得に係る運用報酬68,958千円及び個々の不動産等の不動産等売却損益から控除した物件譲渡に係る運用報酬6,273千円が含まれています。
当期(自 2025年8月1日 至 2026年1月31日)
(注1)上記の金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注2)小数第2位を切り捨てて記載しています。
(注3)資産運用報酬額については、加藤貴将が第三者(東海道リート・マネジメント株式会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人の規約で定められた条件によっています。
(注4)資産運用報酬には、個々の不動産等の帳簿価額に算入した物件取得に係る運用報酬12,100千円及び個々の不動産等の不動産等売却損益から控除した物件譲渡に係る運用報酬6,027千円が含まれています。
[1口当たり情報に関する注記]
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
[重要な後発事象に関する注記]
(A)新投資口の発行
本投資法人は2026年1月13日及び2026年1月20日開催の投資法人役員会の決議を経て、以下の条件にて新投資口の発行を行い、2026年2月2日に払込が完了しました。この結果、本投資法人の出資総額は39,494百万円、発行済投資口の総口数は385,921口となりました。
公募による新投資口発行
(B)資産の取得
本投資法人は、2026年2月3日付で以下の国内不動産信託受益権を取得しました。
(注1)「取得価格」は、上記資産に係る各売買契約に記載された各不動産信託受益権の売買代金(消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用は含みません。)を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注2)「鑑定評価額」は、2025年11月30日を価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された評価額を記載しています。なお、上記4物件の鑑定評価については、大和不動産鑑定株式会社、JLL森井鑑定株式会社及び株式会社立地評価研究所に委託しています。
また、本投資法人は、2026年4月1日付で以下の国内不動産信託受益権を取得しました。
(注1)「取得価格」は、上記資産に係る売買契約に記載された不動産信託受益権の売買代金(消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用は含みません。)を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注2)「鑑定評価額」は、2025年11月30日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された評価額を記載しています。なお、上記物件の鑑定評価については、JLL森井鑑定株式会社に委託しています。
(C)資金の借入れ
本投資法人は、前記「(B)資産の取得」に記載の「SHIGA Biwako Residence」の取得資金及びその付随費用の一部に充当するため、以下の資金の借入れ(総額6,565百万円)を2026年4月1日に実行しています。
(注1)「長期借入金」とは、借入実行日から返済期限までが1年超の借入れをいいます。
(注2)当該日が営業日以外の日に該当する場合には、翌営業日とし、かかる営業日が翌月となる場合には、直前の営業日とします。
(注3)協調融資団は、株式会社みずほ銀行、株式会社静岡銀行、株式会社三井住友銀行、株式会社りそな銀行、株式会社SBI新生銀行、株式会社三菱UFJ銀行及び株式会社千葉銀行により構成されています。
(注4)基準金利は、一般社団法人全銀協TIBOR運営機関が公表する全銀協1か月日本円TIBORとなります。また、各利払日に支払う利息の計算期間に適用する基準金利は、直前の利払日(初回の利息計算期間については借入実行日)の2営業日前に決定します。なお、全銀協日本円TIBORについては、一般社団法人全銀協TIBOR運営機関のホームページ(https://www.jbatibor.or.jp /rate/)でご確認いただけます。
(注5)協調融資団は、株式会社みずほ銀行、株式会社静岡銀行、株式会社あおぞら銀行及び株式会社関西みらい銀行により構成されています。
(注6)協調融資団は、株式会社みずほ銀行、株式会社静岡銀行、株式会社三井住友銀行、株式会社りそな銀行、株式会社SBI新生銀行、株式会社三菱UFJ銀行、株式会社三十三銀行、株式会社千葉銀行及び株式会社商工組合中央金庫により構成されています。
[継続企業の前提に関する注記]
該当事項はありません。
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]
| 1.資産の評価基準及び評価方法 | 有価証券 その他有価証券 市場価格のない株式等 移動平均法による原価法 なお、匿名組合出資持分については、匿名組合の損益の純額に対する持分相当額を取り込む方法を採用しています。 |
| 2.固定資産の減価償却の方法 | (1)有形固定資産(信託財産を含む) 定額法を採用しています。 なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 建物 8～65年 構築物 9～65年 工具、器具及び備品 3～15年 (2)長期前払費用 定額法を採用しています。 |
| 3.繰延資産の処理方法 | 投資口交付費 3年間で定額法により償却しています。 |
| 4.収益及び費用の計上基準 | (1)収益に関する計上基準 本投資法人と顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点(収益を認識する時点)は以下のとおりです。 ①不動産等の売却 不動産等の売却については、不動産売却に係る契約に定められた引渡義務を履行することにより、顧客である買主が当該不動産等の支配を獲得した時点で収益計上を行っています。 ②水道光熱費収入 水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上を行っています。水道光熱費収入のうち、本投資法人が代理人に該当すると判断したものについては、他の当事者が供給する電気、水道等の料金として収受する額から当該他の当事者に支払う額を控除した純額を収益として認識しています。 (2)固定資産税等の処理方法 保有する不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人が負担すべき取得日を含む年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず、当該不動産等の取得原価に算入しています。 不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は、前期は25,463千円、当期は1,886千円です。 |
| 5.キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)の範囲 | キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3か月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。 |
| 6.その他財務諸表作成のための基礎となる事項 | (1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。 ①信託現金及び信託預金 ②信託建物、信託構築物、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託借地権 ③信託預り敷金及び保証金 (2)控除対象外消費税等の処理方法 固定資産等に係る控除対象外消費税等は個々の資産の取得原価に算入しています。 |
[重要な会計上の見積りに関する注記]
(固定資産の評価)
(1) 当期の財務諸表に計上した金額
| 前期 自 2025年2月1日 至 2025年7月31日 | 当期 自 2025年8月1日 至 2026年1月31日 | |
| 減損損失 | 該当なし | 該当なし |
| 有形固定資産 | 60,986,918千円 | 61,477,034千円 |
| 無形固定資産 | 2,076,544千円 | 2,076,544千円 |
(2)識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報
本投資法人は、固定資産の減損に係る会計基準に従い、収益性の低下により投資額の回収が見込めなくなった場合、固定資産の帳簿価額を回収可能価額まで減額する会計処理を適用しています。
会計処理の適用に当たっては、本投資法人が保有する各物件を一つの資産グループとし、継続的な営業赤字、市場価格の著しい下落、経営環境の著しい悪化等によって減損の兆候があると認められる場合に減損損失の認識の要否を判定しています。
減損損失を認識するかどうかの検討には将来キャッシュ・フローの見積金額を用い、減損損失の認識が必要と判断された場合には、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として計上します。
将来キャッシュ・フローの算定に当たっては、その前提となる賃料、稼働率、賃貸事業費用等について、市場の動向、類似不動産の取引事例等を総合的に勘案の上決定します。
[未適用の会計基準等に関する注記]
(リースに関する会計基準等)
・「リースに関する会計基準」(企業会計基準第34号 2024年9月13日)
・「リースに関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第33号 2024年9月13日) 等
1.概要
企業会計基準委員会において、日本基準を国際的に整合性のあるものとする取組みの一環として、借手の全てのリースについて資産及び負債を認識するリースに関する会計基準の開発に向けて、国際的な会計基準を踏まえた検討が行われ、基本的な方針として、IFRS第16号の単一の会計処理モデルを基礎とするものの、IFRS第16号の全ての定めを採り入れるのではなく、主要な定めのみを採り入れることにより、簡素で利便性が高く、かつ、IFRS第16号の定めを個別財務諸表に用いても、基本的に修正が不要となることを目指したリース会計基準等が公表されました。
借手の会計処理として、借手のリースの費用配分の方法については、IFRS第16号と同様に、リースがファイナンス・リースであるかオペレーティング・リースであるかにかかわらず、全てのリースについて使用権資産に係る減価償却費及びリース負債に係る利息相当額を計上する単一の会計処理モデルが適用されます。
2.適用予定日
2028年1月期の期首より適用します。
3.当該会計基準等の適用による影響
「リースに関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中であります。
(後発事象に関する会計基準等)
・「後発事象に関する会計基準」(企業会計基準第41号 2026年1月9日)
・「後発事象に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第35号 2026年1月9日)
1.概要
「後発事象に関する会計基準」等は、後発事象の定義、会計処理及び開示等を取り扱う包括的な会計基準を設定することを優先的な課題とし、日本公認会計士協会 監査・保証基準委員会 監査基準報告書560実務指針第1号「後発事象に関する監査上の取扱い」で示されている会計に関する内容を原則として踏襲して企業会計基準委員会に移管することを基本的な方針として、表現の見直し及び後発事象の評価期間の整理を行うとともに、財務諸表の公表の承認に関する注記を新たに求める等、後発事象に関する会計処理及び開示について定めたものであります。
2.適用予定日
2028年1月期の期首より適用します。
[貸借対照表に関する注記]
※1.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
| 前期 (2025年7月31日) | 当期 (2026年1月31日) |
| 50,000千円 | 50,000千円 |
[損益計算書に関する注記]
※1.不動産賃貸事業損益の内訳
| (単位:千円) |
| 前期 自 2025年2月1日 至 2025年7月31日 | 当期 自 2025年8月1日 至 2026年1月31日 | ||||
| A. | 不動産賃貸事業収益 | ||||
| 賃貸事業収入 | |||||
| 賃料収入 | 1,755,520 | 1,771,854 | |||
| 地代収入 | 315,292 | 312,561 | |||
| 共益費収入 | 73,962 | 70,789 | |||
| 付帯施設収入 | 91,537 | 91,795 | |||
| 賃貸事業収入合計 | 2,236,312 | 2,247,000 | |||
| その他賃貸事業収入 | |||||
| 水道光熱費収入 | 42,683 | 44,798 | |||
| その他賃貸収入 | 5,572 | 3,239 | |||
| その他賃貸事業収入合計 | 48,255 | 48,038 | |||
| 不動産賃貸事業収益合計 | 2,284,568 | 2,295,038 | |||
| B. | 不動産賃貸事業費用 | ||||
| 賃貸事業費用 | |||||
| 外注委託費 | 99,785 | 105,083 | |||
| プロパティ・マネジメント報酬 | 48,038 | 39,572 | |||
| 水道光熱費 | 69,275 | 70,268 | |||
| 支払地代 | 30,566 | 30,600 | |||
| 租税公課 | 178,691 | 175,096 | |||
| 修繕費 | 25,134 | 49,956 | |||
| 損害保険料 | 14,888 | 17,074 | |||
| 信託報酬 | 8,156 | 8,434 | |||
| 減価償却費 | 241,216 | 247,301 | |||
| その他賃貸事業費用 | 20,373 | 19,763 | |||
| 不動産賃貸事業費用合計 | 736,127 | 763,150 | |||
| C. | 不動産賃貸事業損益(A-B) | 1,548,440 | 1,531,887 | ||
※2.不動産等売却益の内訳
前期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)
| (単位:千円) | ||
| 丸の内エンブルコート(共有持分51%) | ||
| 不動産等売却収入 | 627,300 | |
| 不動産等売却原価 | 580,188 | |
| その他売却費用 | 25,582 | |
| 不動産等売却益 | 21,529 | |
当期(自 2025年8月1日 至 2026年1月31日)
| (単位:千円) | ||
| 丸の内エンブルコート(共有持分49%) | ||
| 不動産等売却収入 | 602,700 | |
| 不動産等売却原価 | 556,699 | |
| その他売却費用 | 24,725 | |
| 不動産等売却益 | 21,274 | |
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
※1.発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
| 前期 自 2025年2月1日 至 2025年7月31日 | 当期 自 2025年8月1日 至 2026年1月31日 | |
| 発行可能投資口総口数 | 10,000,000口 | 10,000,000口 |
| 発行済投資口の総口数 | 316,883口 | 316,883口 |
[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
| 前期 自 2025年2月1日 至 2025年7月31日 | 当期 自 2025年8月1日 至 2026年1月31日 | |
| 現金及び預金 | 1,805,022千円 | 878,403千円 |
| 信託現金及び信託預金 | 2,452,759千円 | 2,418,517千円 |
| 現金及び現金同等物 | 4,257,782千円 | 3,296,921千円 |
[リース取引に関する注記]
該当事項はありません。
[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、資産の取得、修繕又は有利子負債の返済等に充当する資金を、主として金融機関からの借入れ、又は新投資口の発行により調達しています。
有利子負債の調達においては、金利の動向、資金調達コスト、支払金利の形態(変動又は固定金利)、借入期間、借入れの返済期日等を考慮し行います。
借入れを実施する場合、借入先は金融商品取引法第2条第3項第1号に規定する適格機関投資家(ただし、租税特別措置法第67条の15に規定する機関投資家に限ります。)に限るものとし、無担保・無保証を原則としますが、調達環境や経済条件等を考慮し本投資法人の資産を担保として提供することがあります。また、資産の取得又は敷金及び保証金の返還等に係る本投資法人の運用に係る必要資金の機動的な調達を目的として、極度借入枠設定契約、コミットメントライン契約等の事前の借入枠の設定又は随時の借入れの予約契約を締結することがあります。
加えて、長期的かつ安定的な成長を目指し、金融環境、本投資法人の資本構成や既存投資主への影響等を総合的に考慮し、投資口の希薄化に配慮しつつ、投資口の追加発行を行います。
また、一時的な余剰資金の効率的な運用に資するため、各種の預金等で運用することがあります。
本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的としてデリバティブ取引を行うことがあります。なお、当期においてデリバティブ取引は行っていません。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
投資有価証券は、匿名組合に対する出資であり、発行体の信用リスク及び不動産等の価値の変動リスクに晒されています。
借入金については、資産の取得、修繕費の支払・資本的支出、分配金の支払い、本投資法人の運営に要する資金又は債務の返済(敷金及び保証金の返還並びに借入金の債務の返済を含みます。)等を使途とした資金調達です。借入金は弁済期日における流動性リスクに晒されていますが、本投資法人のLTVについて金利水準及びその今後の見通し、金融環境、本投資法人の運用の効率性・安定性等を勘案して決定すること、返済期限を分散化させること、流動性の高い現預金を一定程度保有することで流動性リスクを限定・管理しています。
また、変動金利の借入金は金利の変動リスクに晒されていますが、金利の動向に注視し必要に応じて固定金利への借り換え及びデリバティブ取引によるヘッジを検討する体制としています。
テナントから預かった敷金及び保証金は、テナントの預り金であり、契約満了前の退去による流動性リスクに晒されています。当該リスクに関しては、不動産信託受益権の場合は信託勘定内、不動産、不動産の賃借権及び地上権の場合は銀行普通預金口座又は銀行定期預金に一部を積み立てること、テナントの入退去予定を適切に把握することやヒストリカルデータの蓄積により資金需要を予想することで安全性を確保することとしています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等を用いた場合、当該価額が異なる場合もあります。
2.金融商品の時価等に関する事項
2025年7月31日現在における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。
なお、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」及び「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、記載を省略しています。また、「預り敷金及び保証金」及び「信託預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため、記載を省略しています。
| 貸借対照表計上額 (千円) | 時価(注1) (千円) | 差額 (千円) | |
| (1)1年内返済予定の長期借入金 | 5,600,000 | 5,564,850 | △35,149 |
| (2)長期借入金 | 26,891,000 | 26,916,752 | 25,752 |
| 負債合計 | 32,491,000 | 32,481,602 | △9,397 |
2026年1月31日現在における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。
なお、「現金及び預金」及び「信託現金及び信託預金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、記載を省略しています。また、「預り敷金及び保証金」及び「信託預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため、記載を省略しています。
| 貸借対照表計上額 (千円) | 時価(注1) (千円) | 差額 (千円) | |
| (1)1年内返済予定の長期借入金 | 11,700,000 | 11,677,123 | △22,876 |
| (2)長期借入金 | 20,991,000 | 20,991,171 | 171 |
| 負債合計 | 32,691,000 | 32,668,295 | △22,704 |
(注1)金融商品の時価の算定方法
(1)1年内返済予定の長期借入金、(2)長期借入金
これらの時価については、元利金の合計額を残存期間に対応した新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。なお、変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映するため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(注2)匿名組合出資持分
匿名組合出資持分については、「時価の算定に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第31号 2021年6月17日)第24-16項の取扱いを適用し、「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」(企業会計基準適用指針第19号 2020年3月31日)第4項(1)に定める事項を注記していません。
なお、本項の取扱いを適用した組合等への出資の貸借対照表計上額は当期503,750千円です。
(注3)借入金及びその他の有利子負債の決算日(2025年7月31日)後の返済予定額
| (単位:千円) | ||||||
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 1年内返済予定の長期借入金 | 5,600,000 | - | - | - | - | - |
| 長期借入金 | - | 12,372,000 | 12,150,000 | 2,369,000 | - | - |
| 合計 | 5,600,000 | 12,372,000 | 12,150,000 | 2,369,000 | - | - |
借入金及びその他の有利子負債の決算日(2026年1月31日)後の返済予定額
| (単位:千円) | ||||||
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 1年内返済予定の長期借入金 | 11,700,000 | - | - | - | - | - |
| 長期借入金 | - | 14,372,000 | 6,619,000 | - | - | - |
| 合計 | 11,700,000 | 14,372,000 | 6,619,000 | - | - | - |
[有価証券に関する注記]
前期(2025年7月31日)
該当事項はありません。
当期(2026年1月31日)
匿名組合出資持分(貸借対照表計上額503,750千円)は、財務諸表等規則第8条の6の2第3項の規定に基づき、同条第1項第2号に掲げる事項の記載を省略しています。
[デリバティブ取引に関する注記]
前期(2025年7月31日)
該当事項はありません。
当期(2026年1月31日)
該当事項はありません。
[退職給付に関する注記]
前期(2025年7月31日)
本投資法人は、退職給付金制度がありませんので、該当事項はありません。
当期(2026年1月31日)
本投資法人は、退職給付金制度がありませんので、該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
| (単位:千円) | ||
| 前期 (2025年7月31日) | 当期 (2026年1月31日) | |
| (繰延税金資産) | ||
| 未払事業税損金不算入額 | 10 | 12 |
| 繰延税金資産合計 | 10 | 12 |
| (繰延税金資産の純額) | 10 | 12 |
2.法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
| (単位:%) | ||
| 前期 (2025年7月31日) | 当期 (2026年1月31日) | |
| 法定実効税率 | 31.46 | 31.46 |
| (調整) | ||
| 支払分配金の損金算入額 | △31.44 | △31.44 |
| その他 | 0.06 | 0.06 |
| 税効果会計適用後の法人税等の負担率 | 0.08 | 0.08 |
[持分法損益関係に関する注記]
前期(2025年7月31日)
該当事項はありません。
当期(2026年1月31日)
該当事項はありません。
[資産除去債務に関する注記]
本投資法人の保有する信託借地権は底地権者との借地契約に基づき、原状回復に係る債務を有していますが、当該契約は更新等を予定しており、当該契約の継続期間を合理的に見積もることが困難であることから、当該債務に見合う資産除去債務を計上していません。
[セグメント情報等に関する注記]
1.セグメント情報
本投資法人は不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
2.関連情報
前期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
①営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
| (単位:千円) |
| 顧客の名称又は氏名 | 営業収益 | 関連するセグメント |
| トヨタ自動車株式会社 | 349,791 | 不動産賃貸事業 |
当期(自 2025年8月1日 至 2026年1月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
①営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
| (単位:千円) |
| 顧客の名称又は氏名 | 営業収益 | 関連するセグメント |
| トヨタ自動車株式会社 | 350,161 | 不動産賃貸事業 |
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人では、賃貸収益を得ることを目的として、「東海道地域」に産業インフラアセット及び生活インフラアセットを所有しています。これら賃貸等不動産に係る貸借対照表計上額、期中増減額及び期末時価は、以下のとおりです。
| (単位:千円) |
| 前期 自 2025年2月1日 至 2025年7月31日 | 当期 自 2025年8月1日 至 2026年1月31日 | ||
| 貸借対照表計上額(注1) | |||
| 期首残高 | 56,262,940 | 63,063,256 | |
| 期中増減額(注2) | 6,800,315 | 490,115 | |
| 期末残高 | 63,063,256 | 63,553,372 | |
| 期末時価(注3) | 66,856,700 | 67,409,000 | |
(注1)貸借対照表計上額は、取得原価(取得に伴う付帯費用を含みます。)から減価償却累計額を控除した金額です。また、建設仮勘定は含めていません。
(注2)期中増減額のうち、前期の主な増加額は、みよしインダストリアルセンター(底地)他計6物件(7,403,979千円)の取得及びミッドビルディング四日市のトイレ・給湯室改修工事(47,366千円)によるものであり、主な減少額は丸の内エンブルコートの共有持分(51%)の譲渡(580,188千円)及び減価償却費(241,216千円)によるものです。また、当期の主な増加額は、Uni E'meal 三重大学前(1,059,829千円)の取得及びミッドビルディング四日市のトイレ・給湯室改修工事(29,967千円)によるものであり、主な減少額は丸の内エンブルコートの共有持分(49%)の譲渡(556,699千円)及び減価償却費(247,301千円)によるものです。
(注3)期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。なお、価格時点は2025年7月31日又は2026年1月31日です。ただし、前期の期末時価のうち、2025年6月30日付で売買契約を締結した丸の内エンブルコートの共有持分(49%)に関しては譲渡価格としています。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、「損益計算書に関する注記」に記載しています。
[収益認識に関する注記]
1.顧客との契約から生じる収益を分解した情報
前期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)
| (単位:千円) |
| 顧客との契約から生じる収益 (注1) | 外部顧客への売上高 | |
| 不動産等売却収入 | 627,300 | (注2) 21,529 |
| 水道光熱費収入 | 42,683 | 42,683 |
| その他 | - | 2,241,884 |
| 合 計 | 669,983 | 2,306,097 |
(注1)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸事業収入等及び企業会計基準委員会移管指針第10号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等の譲渡は収益認識会計基準の適用外となるため、上記金額には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
(注2)不動産等売却収入については、「投資法人の計算に関する規則」(平成18年内閣府令第47号)第48条第2項に基づき、損益計算書において不動産等売却損益として計上するため、不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額を記載しています。
当期(自 2025年8月1日 至 2026年1月31日)
| (単位:千円) |
| 顧客との契約から生じる収益 (注1) | 外部顧客への売上高 | |
| 不動産等売却収入 | 602,700 | (注2)21,274 |
| 水道光熱費収入 | 44,798 | 44,798 |
| その他 | - | 2,250,240 |
| 合 計 | 647,498 | 2,316,313 |
(注1)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸事業収入等及び企業会計基準委員会移管指針第10号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等の譲渡は収益認識会計基準の適用外となるため、上記金額には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
(注2)不動産等売却収入については、「投資法人の計算に関する規則」(平成18年内閣府令第47号)第48条第2項に基づき、損益計算書において不動産等売却損益として計上するため、不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額を記載しています。
2.顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報
前期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)
重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。
当期(自 2025年8月1日 至 2026年1月31日)
重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。
3.当計算期間及び翌計算期間以降の収益の金額を理解するための情報
前期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)
(1)契約資産及び契約負債の残高等
該当事項はありません。
(2)残存履行義務に配分した取引価格
不動産等の売却にかかる残存履行義務に配分した取引価格の総額は、2025年6月30日に売却契約を締結した不動産等にかかる602,700千円です。本投資法人は、当該残存履行義務について、2025年8月27日に予定している当該不動産等の引渡に伴い、収益を認識することを見込んでいます。
なお、水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識に関する会計基準第80-22項(2)の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
当期(自 2025年8月1日 至 2026年1月31日)
(1)契約資産及び契約負債の残高等
該当事項はありません。
(2)残存履行義務に配分した取引価格
該当事項はありません。
なお、水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識に関する会計基準第80-22項(2)の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年8月1日 至 2026年1月31日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年8月1日 至 2026年1月31日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年8月1日 至 2026年1月31日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)
| 属性 | 会社等の名称又は氏名 | 住所 | 資本金 又は 出資金 (千円) | 事業の内容 又は職業 | 議決権等 の所有 (被所有) 割合 | 関係内容 | 取引の内容 | 取引 金額 (千円) (注1) | 科目 | 期末 残高 (千円) (注1) | |
| 役員の 兼任等 | 事業上 の関係 | ||||||||||
| 役員及 びその 近親者 | 加藤 貴将 | - | - | 本投資法人執行役員兼東海道リート・マネジメント株式会社代表取締役社長 | 0.0% (注2) | 本投資法人執行役員兼東海道リート・マネジメント株式会社代表取締役社長 | 東海道リート ・マネジメント株式会社への資産運用報酬の支払 (注3) | 192,441 (注4) | 営業 未払金 | 6,900 | |
| 未払金 | 128,930 | ||||||||||
(注1)上記の金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注2)小数第2位を切り捨てて記載しています。
(注3)資産運用報酬額については、加藤貴将が第三者(東海道リート・マネジメント株式会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人の規約で定められた条件によっています。
(注4)資産運用報酬には、個々の不動産等の帳簿価額に算入した物件取得に係る運用報酬68,958千円及び個々の不動産等の不動産等売却損益から控除した物件譲渡に係る運用報酬6,273千円が含まれています。
当期(自 2025年8月1日 至 2026年1月31日)
| 属性 | 会社等の名称又は氏名 | 住所 | 資本金 又は 出資金 (千円) | 事業の内容 又は職業 | 議決権等 の所有 (被所有) 割合 | 関係内容 | 取引の内容 | 取引 金額 (千円) (注1) | 科目 | 期末 残高 (千円) (注1) | |
| 役員の 兼任等 | 事業上 の関係 | ||||||||||
| 役員及 びその 近親者 | 加藤 貴将 | - | - | 本投資法人執行役員兼東海道リート・マネジメント株式会社代表取締役社長 | 0.0% (注2) | 本投資法人執行役員兼東海道リート・マネジメント株式会社代表取締役社長 | 東海道リート ・マネジメント株式会社への資産運用報酬の支払 (注3) | 168,777 (注4) | 未払金 | 165,715 | |
(注1)上記の金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注2)小数第2位を切り捨てて記載しています。
(注3)資産運用報酬額については、加藤貴将が第三者(東海道リート・マネジメント株式会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人の規約で定められた条件によっています。
(注4)資産運用報酬には、個々の不動産等の帳簿価額に算入した物件取得に係る運用報酬12,100千円及び個々の不動産等の不動産等売却損益から控除した物件譲渡に係る運用報酬6,027千円が含まれています。
[1口当たり情報に関する注記]
| 前期 自 2025年2月1日 至 2025年7月31日 | 当期 自 2025年8月1日 至 2026年1月31日 | |
| 1口当たり純資産額 | 104,775円 | 104,721円 |
| 1口当たり当期純利益 | 3,384円 | 3,325円 |
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
| 前期 自 2025年2月1日 至 2025年7月31日 | 当期 自 2025年8月1日 至 2026年1月31日 | |
| 当期純利益(千円) | 1,070,952 | 1,053,907 |
| 普通投資主に帰属しない金額(千円) | - | - |
| 普通投資口に係る当期純利益(千円) | 1,070,952 | 1,053,907 |
| 期中平均投資口数(口) | 316,457 | 316,883 |
[重要な後発事象に関する注記]
(A)新投資口の発行
本投資法人は2026年1月13日及び2026年1月20日開催の投資法人役員会の決議を経て、以下の条件にて新投資口の発行を行い、2026年2月2日に払込が完了しました。この結果、本投資法人の出資総額は39,494百万円、発行済投資口の総口数は385,921口となりました。
公募による新投資口発行
| (1)発行新投資口数 | 69,038口 |
| (2)発行価格 | 1口当たり110,749円 |
| (3)発行価格の総額 | 7,645,889,462円 |
| (4)発行価額 | 1口当たり106,659円 |
| (5)発行価額の総額 | 7,363,524,042円 |
| (6)払込期日 | 2026年2月2日 |
(B)資産の取得
本投資法人は、2026年2月3日付で以下の国内不動産信託受益権を取得しました。
| 物件番号 | 物件名称 | 所在地 | 取得価格 (百万円) (注1) | 鑑定評価額 (百万円) (注2) |
| RE-19 | 名古屋七条エンブルコート | 愛知県名古屋市 | 866 | 1,050 |
| RE-20 | 知立牛田エンブルコート | 愛知県知立市 | 1,058 | 1,070 |
| RT-2 | エンブルタウン豊橋富士見台 | 愛知県豊橋市 | 1,500 | 1,560 |
| HO-1 | KOKO HOTEL 静岡 | 静岡県静岡市 | 2,080 | 2,090 |
| 合計 | 5,504 | 5,770 | ||
(注1)「取得価格」は、上記資産に係る各売買契約に記載された各不動産信託受益権の売買代金(消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用は含みません。)を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注2)「鑑定評価額」は、2025年11月30日を価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された評価額を記載しています。なお、上記4物件の鑑定評価については、大和不動産鑑定株式会社、JLL森井鑑定株式会社及び株式会社立地評価研究所に委託しています。
また、本投資法人は、2026年4月1日付で以下の国内不動産信託受益権を取得しました。
| 物件番号 | 物件名称 | 所在地 | 取得価格 (百万円) (注1) | 鑑定評価額 (百万円) (注2) |
| RE-21 | SHIGA Biwako Residence | 滋賀県蒲生郡竜王町 | 7,450 | 8,300 |
(注1)「取得価格」は、上記資産に係る売買契約に記載された不動産信託受益権の売買代金(消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用は含みません。)を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注2)「鑑定評価額」は、2025年11月30日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された評価額を記載しています。なお、上記物件の鑑定評価については、JLL森井鑑定株式会社に委託しています。
(C)資金の借入れ
本投資法人は、前記「(B)資産の取得」に記載の「SHIGA Biwako Residence」の取得資金及びその付随費用の一部に充当するため、以下の資金の借入れ(総額6,565百万円)を2026年4月1日に実行しています。
| 区分 (注1) | 借入先 | 借入金額 (百万円) | 利率 (%) | 借入日 | 返済期限 (注2) | 返済 方法 | 摘要 |
| 長期 借入金 | 株式会社みずほ銀行及び株式会社静岡銀行をリードアレンジャーとする協調融資団 (注3) | 2,000 | 基準金利+0.40 (注4) | 2026年 4月1日 | 2028年 3月31日 | 期 限 一 括 弁 済 | 無 担 保 ・ 無 保 証 |
| 長期 借入金 | 株式会社みずほ銀行及び株式会社静岡銀行をリードアレンジャーとする協調融資団 (注5) | 1,000 | 基準金利+0.45 (注4) | 2026年 4月1日 | 2028年 6月23日 | ||
| 長期 借入金 | 株式会社みずほ銀行及び株式会社静岡銀行をリードアレンジャーとする協調融資団 (注6) | 3,565 | 基準金利+0.50 (注4) | 2026年 4月1日 | 2029年 3月31日 |
(注1)「長期借入金」とは、借入実行日から返済期限までが1年超の借入れをいいます。
(注2)当該日が営業日以外の日に該当する場合には、翌営業日とし、かかる営業日が翌月となる場合には、直前の営業日とします。
(注3)協調融資団は、株式会社みずほ銀行、株式会社静岡銀行、株式会社三井住友銀行、株式会社りそな銀行、株式会社SBI新生銀行、株式会社三菱UFJ銀行及び株式会社千葉銀行により構成されています。
(注4)基準金利は、一般社団法人全銀協TIBOR運営機関が公表する全銀協1か月日本円TIBORとなります。また、各利払日に支払う利息の計算期間に適用する基準金利は、直前の利払日(初回の利息計算期間については借入実行日)の2営業日前に決定します。なお、全銀協日本円TIBORについては、一般社団法人全銀協TIBOR運営機関のホームページ(https://www.jbatibor.or.jp /rate/)でご確認いただけます。
(注5)協調融資団は、株式会社みずほ銀行、株式会社静岡銀行、株式会社あおぞら銀行及び株式会社関西みらい銀行により構成されています。
(注6)協調融資団は、株式会社みずほ銀行、株式会社静岡銀行、株式会社三井住友銀行、株式会社りそな銀行、株式会社SBI新生銀行、株式会社三菱UFJ銀行、株式会社三十三銀行、株式会社千葉銀行及び株式会社商工組合中央金庫により構成されています。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
