有価証券報告書-第53期(平成30年4月1日-平成31年3月31日)

(1) 経営成績等の状況の概要
当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の概要は次のとおりであります。
① 財政状態及び経営成績の状況
当連結会計年度におけるわが国経済は、景気の緩やかな拡大が継続したものの、地震や豪雨などの自然災害の影響、世界的な貿易摩擦への懸念や、不安定な株式市場、消費税率引き上げに対する心理的影響など、先行きは依然不透明な状況が続いております。このような事業環境下におきまして、当社グループは全社を挙げて各事業の特性及び付加価値性を活かした営業活動を推進いたしましたが、前連結会計年度に所有ビルを譲渡したことにより不動産事業における売上高が減少しました。
その結果、当連結会計年度の連結売上高は18,383百万円(前連結会計年度比1.6%減)となりましたが、有害物質(ポリ塩化ビフェニル廃棄物)の廃棄等の費用が減少したことなどにより利益面におきましては、営業利益6,323百万円(前連結会計年度比18.6%増)、経常利益6,470百万円(前連結会計年度比40.2%増)となりました。一方、親会社株主に帰属する当期純利益につきましては、前連結会計年度に所有ビルの譲渡益30,435百万円を計上した反動減等により、4,495百万円(前連結会計年度比82.3%減)となりました。
セグメント別の経営成績は次のとおりであります。
・不動産事業
オフィスビルにおける事業環境は、底堅いオフィス需要を背景に、入居率、賃料水準ともに堅調に推移しました。一方、商業ビルにおける事業環境は、堅調なインバウンド需要と国内個人消費の緩やかな増加が継続したことにより、緩やかな改善傾向が見られました。
このような状況下、不動産事業におきましては、運営・管理面において高サービスと低コストとの両立を推し進めるとともに、所有ビル個々の特性を活かした高付加価値化を図るべく、継続的なリニューアル、安全対策、環境対策等に注力してまいりました。
建物の賃貸等では、ビルの特性に応じたテナント獲得を進めましたが、所有ビルの譲渡等もあり、減収増益となりました。なお、期末時点における入居率は98.4%(前期末96.4%)となりました。
展示場・会議室の賃貸に関しましては、TOC五反田メッセの稼働が向上したことを主因に、増収増益となりました。
駐車場の賃貸に関しましては、所有ビルの譲渡により減収となりました。
以上の結果、不動産事業の売上高は14,400百万円(前連結会計年度比2.0%減)となり、営業利益は6,006百万円(前連結会計年度比19.8%増)となりました。
・リネンサプライ及びランドリー事業
リネンサプライ及びランドリー事業におきましては、大口顧客先であるホテルからの受注が堅調に推移し、売上高は1,811百万円(前連結会計年度比2.2%増)となりましたが、人件費の増加等により営業利益は101百万円(前連結会計年度比7.6%減)となりました。
・その他の事業
ビル管理関連サービス事業は、請負工事の受注増により増収増益となりましたが、製薬事業は、主力製品の販売減により減収減益となりました。また、スポーツクラブ事業は、会員数の減少により、温浴施設事業は、来場者数の減少により、それぞれ減収となりました。
その結果、その他の事業の合計では、売上高は2,171百万円(前連結会計年度比1.8%減)、営業利益は205百万円(前連結会計年度比5.2%増)となりました。
当連結会計年度末における財政状態は、次のとおりであります。
資産合計は、前連結会計年度末に比べ13,989百万円減少し112,677百万円となりました。主な増加は投資有価証券が610百万円であり、主な減少は、現金及び預金が13,372百万円及び有形固定資産が1,150百万円であります。
負債合計は、前連結会計年度末に比べ12,978百万円減少し24,443百万円となりました。主な減少は、未払法人税等が8,606百万円、未払消費税等が1,850百万円、短期借入金が1,833百万円及び1年内償還予定の社債が1,640百万円であります。
純資産合計は、前連結会計年度末に比べ1,011百万円減少し88,234百万円となりました。主な増加は、親会社株主に帰属する当期純利益4,495百万円であり、主な減少は、自己株式の取得5,057百万円及び剰余金の配当926百万円であります。
自己資本比率は、前連結会計年度末の69.9%から当連結会計年度末は77.6%となりました。
② キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という)の残高は、前連結会計年度末に比べ13,372百万円減少し32,840百万円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動により支出した資金は3,165百万円(前連結会計年度は4,855百万円の資金の収入)となりました。
主な内訳は、増加要因として税金等調整前当期純利益6,599百万円及び減価償却費1,959百万円の計上であり、減少要因として法人税等の支払額9,980百万円及び未払消費税等の減少額1,850百万円の計上であります。
なお、営業活動によるキャッシュ・フローが前連結会計年度に比べ大幅な資金の支出となった要因は、前連結会計年度において固定資産売却益30,435百万円を計上し、当連結会計年度における法人税等の支払額が大幅に増加したためであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動により支出した資金は932百万円(前連結会計年度は61,017百万円の資金の収入)となりました。
主な内訳は、減少要因として有形固定資産の取得による支出702百万円であります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動により支出した資金は9,273百万円(前連結会計年度比76.5%減)となりました。
主な内訳は、増加要因として長期借入れによる収入1,765百万円であり、減少要因として自己株式の取得による支出5,098百万円、短期借入金の純減額1,833百万円、社債の償還による支出1,640百万円、長期借入金の返済による支出1,540百万円及び配当金の支払額921百万円であります。また、前連結会計年度との比較では30,135百万円少ない資金の支出になりました。
キャッシュ・フロー関連指標の推移は以下のとおりであります。

	平成27年 3月期	平成28年 3月期	平成29年 3月期	平成30年 3月期	平成31年 3月期
自己資本比率	56.1%	58.9%	59.3%	69.9%	77.6%
時価ベースの自己資本比率	85.1%	87.7%	81.3%	70.6%	65.8%
キャッシュ・フロー対有利子負債比率	6.0年	4.8年	3.4年	2.0年	―
インタレスト・カバレッジ・レシオ	10.2	12.9	21.5	27.2	―

(注)1 各指標の算出方法は以下のとおりであります。
自己資本比率:自己資本/総資産
時価ベースの自己資本比率:株式時価総額/総資産
キャッシュ・フロー対有利子負債比率:有利子負債/キャッシュ・フロー
インタレスト・カバレッジ・レシオ:キャッシュ・フロー/利払い
(注)2 いずれも連結ベースの財務数値により計算しています。
(注)3 株式時価総額は自己株式を除く発行済株式数をベースに計算しています。
(注)4 キャッシュ・フローは、営業キャッシュ・フローを利用しています。
(注)5 有利子負債は連結貸借対照表に計上されている負債のうち利子を支払っている全ての負債を対象としてい
ます。
(注)6 平成31年3月期につきましては、営業キャッシュ・フローがマイナスのため、キャッシュ・フロー対有利
子負債比率およびインタレスト・カバレッジ・レシオの記載を省略しております。
③ 生産、受注及び販売の実績
a.生産実績
当連結会計年度における生産実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

セグメントの名称	金額 (百万円)	前年同期比 (%)
その他(製薬事業)	167	△24.8

(注) 金額は売価換算価格によっており、消費税等は含まれておりません。
b.受注実績
上記その他(製薬事業)は、需要予測に基づく見込生産を行っているため、該当事項はありません。
c.販売実績
当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

セグメントの名称	金額(百万円)	比率(%)	前年同期比(%)
不動産事業
建物の賃貸等	11,899	64.7	△2.2
展示場・会議室の賃貸	1,808	9.8	+1.0
駐車場の賃貸	691	3.8	△6.2
小計	14,400	78.3	△2.0
リネンサプライ及びランドリー事業	1,811	9.9	+2.2
その他
製薬事業	169	0.9	△23.0
商品販売及び飲食事業	13	0.1	△1.7
スポーツクラブ事業及び温浴施設事業	1,809	9.8	△2.2
ビル管理関連サービス事業	178	1.0	+40.6
情報処理関連事業	―	―	―
小計	2,171	11.8	△1.8
合計	18,383	100.0	△1.6

(注) 1 セグメント間取引については、相殺消去しております。
2 上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
① 重要な会計方針及び見積り
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されて
おります。この連結財務諸表の作成にあたりまして、採用している重要な会計方針は、「第5 経理の状況 1
連結財務諸表等 (1) 連結財務諸表 注記事項 (連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)」に記載し
ております。また、連結財務諸表の作成において、見積りが必要な事項につきましては、合理的な基準に基づいて
行っておりますが、見積りには不確実性が伴い実際の結果は異なる場合があります。
② 当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
a. 当社グループの当連結会計年度の経営成績等
当社グループの主力事業である不動産事業は、好調なオフィスビルの需給関係を背景に売上高、利益とも外部
公表数値を達成することができました。
建物の賃貸等では、所有ビルの入居率が期末時点で98.4%と高水準で推移しており、前連結会計年度の所有物件
の譲渡における影響を除くと増収になりました。展示場・会議室の賃貸は、オープン後3年を迎えたTOC五反田メ
ッセの稼働が向上したことを主因に増収となりました。商業ビルにおきましても、国内個人消費の緩やかな回復
基調を背景に増収となりました。
b. 当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因
主力事業である不動産事業では、不動産市況によるオフィスの需給の悪化は稼働率の低下、賃料水準の下落を
招き、経営成績に重要な影響を与えるものと考えられます。また、商業ビルでは、国内景気の悪化やデフレ等、また、消費税増税による個人消費が低下した場合は経営成績に重要な影響を与えるものと考えられます。
なお、当社グループの経営成績に重要な影響を与えるリスクを、「第2 事業の状況 2 事業等のリスク」
に記載をしております。
c. 当社グループの資本の財源及び資金の流動性
主力事業である不動産事業では、貸室の賃貸料収入を運転資金の財源としております。ビルの設備更新工事
は、その規模にもよりますが多くは自己資金により賄われております。必要に応じて銀行借入等により調達を行
うことがあります。当連結会計年度の設備投資額は、810百万円であり、その主なものは、大崎ビルの特高受変電
設備更新228百万円であります。所要資金は自己資金にて賄っております。また、次期の設備投資は所有ビルの設
備更新工事等を計画しておりますが、その所要資金は自己資金で賄う予定であります。
なお、当連結会計年度末の有利子負債残高の内訳は以下のとおりであります。
(単位:百万円)

科目	金額
短期借入金	3,124
1年内返済予定の長期借入金	1,730
長期借入金	1,797
計	6,653

これらは、主にビルの建設資金に係る借入金であり、建設資金の対象となったビルからのキャッシュ・フロー
にて返済をしております。
d. 経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等
当社グループは、目標とする経営指標としてキャッシュ・フローの拡大と資本効率の向上を掲げております。
当連結会計年度のキャッシュ・フローは、前連結会計年度の物件の譲渡による資金の増加もあり反動減となりま
したが、その資金を使用し有利子負債を削減し自己株式を取得するなど有効活用をしました。また、一部は将来
の物件取得、開発資金に充当する予定としております。
自己株式の取得は、株主還元と資本効率の向上を目的としており、平成30年8月7日開催の取締役会決議に基
づき1,847千株を、また、平成31年1月22日開催の取締役会決議に基づき4,600千株を実施しました。その結果、当連結会計年度の資本効率を表す代表的な指標であるROE(自己資本当期純利益率)は5.1%、ROA(総資産経常利益
率)では5.4%となりました。前連結会計年度のROEは29.9%、ROAは3.5%でありますが、前連結会計年度は物件の譲
渡による特別利益が計上されており、譲渡益を除くベースのROEで比較すると当連結会計年度が上回っておりま
す。
なお、当社は将来の開発事業における安定的な資金調達のため財務の健全性を重要な課題としており、その参
考指標となる自己資本比率は当連結会計年度末において77.6%、D/Eレシオ(有利子負債÷株主資本)は0.08倍であ
り、ともに前連結会計年度末より改善しております。
e. セグメントごとの財政状態及び経営成績の状況
「第2 事業の状況 3 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (1) 経営成績
等の状況の概要 ① 財政状態及び経営成績の状況」をご参照ください。