有価証券報告書-第55期(令和2年4月1日-令和3年3月31日)

(1) 経営成績等の状況の概要
当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の概要は次のとおり
であります。
① 財政状態及び経営成績の状況
当連結会計年度におけるわが国経済は、世界的な新型コロナウイルスの蔓延により厳しい状況にありました
が、鉱工業生産を中心に回復がみられ、非製造業においても情報サービス分野を中心に堅調に推移したものの、コロナ禍における緊急事態宣言の発令を受け、宿泊・飲食サービスなど個人消費関連の業種では厳しい状況にあ
り、業種間での二極化が鮮明となりました。
このような事業環境下におきまして、当社グループは、全社を挙げて各事業の特性及び付加価値性を活かした
営業活動を推進いたしましたが、当連結会計年度の連結売上高は16,087百万円(前連結会計年度比12.5%減)とな
り、利益面におきましては、営業利益5,619百万円(前連結会計年度比9.8%減)、経常利益6,030百万円(前連結
会計年度比7.1%減)、親会社株主に帰属する当期純利益4,131百万円(前連結会計年度比7.7%減)となりました。
セグメント別の業績は次のとおりであります。
・不動産事業
オフィスビルにおける事業環境は、コロナ禍を背景にしたテレワークの進展、郊外へのオフィス移転などが進
み、東京中心部における入居率、賃料水準は共に下落傾向が継続しました。一方、商業施設における事業環境
は、コロナ禍における外出自粛、渡航制限による訪日外国人数の減少等、厳しい事業環境のまま推移しました。
このような状況下、不動産事業におきましては、安全対策、環境対策等に注力し、運営・管理面において高
サービスと低コストとの両立を推し進め、所有ビル個々の特性を活かした高付加価値化を図ってまいりました。
建物の賃貸等では、ビルの特性に応じたテナント獲得を進めましたが、減収となりました。なお、期末時点に
おける入居率は97.0%(前期末98.5%)となりました。
展示場・会議室の賃貸ならびに駐車場の賃貸に関しましては、コロナ禍によるイベントの自粛等により、それ
ぞれ減収となりました。
以上の結果、不動産事業の売上高は14,065百万円(前連結会計年度比3.9%減)となり、営業利益は修繕費等の
減少により6,253百万円 (前連結会計年度比2.5%増)となりました。
・リネンサプライ及びランドリー事業
リネンサプライ及びランドリー事業におきましては、顧客先であるホテル業からの受注が大幅に減少したこと
により、売上高は758百万円(前連結会計年度比54.8%減)、営業損失は377百万円(前連結会計年度は10百万円の営
業利益)となりました。
・その他の事業
ビル管理関連サービス事業は、請負工事の受注減等により減収減益となりました。製薬事業は、主力製品の販
売減により減収となりました。また、スポーツクラブ事業ならびに温浴施設事業は、コロナ禍の下、それぞれ減
収となりました。
その結果、その他の事業の合計では、売上高は1,263 百万円(前連結会計年度比38.6%減)、営業損失は273百
万円(前連結会計年度は101百万円の営業利益)となりました。
当連結会計年度末における財政状態は、次のとおりであります。
資産合計は、前連結会計年度末に比べ1,809百万円増加し112,589百万円となりました。主な増加は、投資有価
証券が2,542百万円であり、主な減少は、有形固定資産が415百万円であります。
負債合計は、前連結会計年度末に比べ2,560百万円減少し18,823百万円となりました。主な増加は、固定負債の
繰延税金負債が1,021百万円であり、主な減少は、未払法人税等が1,838百万円、短期借入金が639百万円及び1年
内返済予定の長期借入金を含めた長期借入金が417百万円であります。
純資産合計は、前連結会計年度末に比べ4,369百万円増加し93,765百万円となりました。主な増加は、親会社株
主に帰属する当期純利益4,131百万円、その他有価証券評価差額金が1,795百万円であり、主な減少は、自己株式
が480百万円及び剰余金の配当957百万円であります。
自己資本比率は、前連結会計年度末の80.0%から当連結会計年度末は82.7%となりました。
② キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末おける現金及び現金同等物(以下「資金」という)の残高は、前連結会計年度末に比べ249百万円減少し32,146百万円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動により増加した資金は3,723百万円(前連結会計年度比46.6%減)となりました。
主な内訳は、増加要因として税金等調整前当期純利益6,067百万円及び減価償却費1,962百万円の計上であり、減少要因として法人税等の支払額3,510百万円であります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動により支出した資金は1,456百万円(前連結会計年度比46.5%減)となりました。
主な内訳は、減少要因として有形固定資産の取得による支出1,757百万円であります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動により支出した資金は2,517百万円(前連結会計年度比46.4%減)となりました。
主な内訳は、増加要因として長期借入れによる収入243百万円であり、減少要因として配当金の支払額952百万円、長期借入金の返済による支出660百万円、短期借入金の純減額639百万円及び自己株式の取得による支出508百万円であります。
キャッシュ・フロー関連指標の推移は以下のとおりであります。

	平成29年3月期	平成30年3月期	平成31年3月期	令和2年3月期	令和3年3月期
自己資本比率	59.3%	69.9%	77.6%	80.0%	82.7%
時価ベースの自己資本比率	81.3%	70.6%	65.8%	50.7%	66.6%
キャッシュ・フロー対有利子負債比率	3.4年	2.0年	―	0.6年	0.8年
インタレスト・カバレッジ・レシオ	21.5	27.2	―	164.0	130.6

(注)1 各指標の算出方法は以下のとおりであります。
自己資本比率:自己資本/総資産
時価ベースの自己資本比率:株式時価総額/総資産
キャッシュ・フロー対有利子負債比率:有利子負債/キャッシュ・フロー
インタレスト・カバレッジ・レシオ:キャッシュ・フロー/利払い
(注)2 いずれも連結ベースの財務数値により計算しています。
(注)3 株式時価総額は自己株式を除く発行済株式数をベースに計算しています。
(注)4 キャッシュ・フローは、営業キャッシュ・フローを利用しています。
(注)5 有利子負債は連結貸借対照表に計上されている負債のうち利子を支払っている全ての負債を対象としてい
ます。
(注)6 平成31年3月期につきましては、営業キャッシュ・フローがマイナスのため、キャッシュ・フロー対有利
子負債比率およびインタレスト・カバレッジ・レシオの記載を省略しております。
③ 生産、受注及び販売の実績
a.生産実績
当連結会計年度における生産実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

セグメントの名称	金額 (百万円)	前年同期比 (%)
その他(製薬事業)	160	7.2

(注) 金額は売価換算価格によっており、消費税等は含まれておりません。
b.受注実績
上記その他(製薬事業)は、需要予測に基づく見込生産を行っているため、該当事項はありません。
c.販売実績
当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

セグメントの名称	金額(百万円)	比率(%)	前年同期比(%)
不動産事業
建物の賃貸等	12,083	75.1	△0.7
展示場・会議室の賃貸	1,374	8.5	△22.7
駐車場の賃貸	608	3.8	△12.5
小計	14,065	87.4	△3.9
リネンサプライ及びランドリー事業	758	4.7	△54.8
その他
製薬事業	153	1.0	△0.4
商品販売及び飲食事業	―	―	△100.0
スポーツクラブ事業及び温浴施設事業	942	5.9	△44.9
ビル管理関連サービス事業	167	1.0	△12.2
情報処理関連事業	―	―	―
小計	1,263	7.9	△38.6
合計	16,087	100.0	△12.5

(注) 1 セグメント間取引については、相殺消去しております。
2 上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
① 重要な会計方針、重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されて
おります。この連結財務諸表の作成にあたりまして、採用している重要な会計方針は、「第5 経理の状況 1
連結財務諸表等 (1) 連結財務諸表 注記事項 (連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)」に記載し
ております。また、この連結財務諸表を作成するにあたって、資産、負債、収益及び費用の報告額に影響を及ぼす
見積り及び仮定を用いておりますが、これらの見積り及び仮定に基づく数値は実際の結果と異なる可能性がありま
す。
連結財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項 (重要な会計上の見積り)」に記載しております。
② 当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
a. 当社グループの当連結会計年度の経営成績等
当社グループの主力事業である不動産事業は、コロナ禍の下、オフィスビルは堅調に推移したものの、催事施設及び商業施設への影響により減収増益となりました。
建物の賃貸等では、所有ビルの入居率が期末時点で97.0%と引き続き高水準で推移しているものの、テレワークの推進等を要因として、需給が緩みつつあります。
展示場・会議室の賃貸は、新型コロナウイルスに対する緊急事態宣言の発令を受けてイベント、催事及び会議利用のキャンセルが相次ぎ減収となりました。
商業ビルにおきましても、新型コロナウイルスに対する緊急事態宣言の発令における施設の閉館、また、海外からの旅行者の激減により厳しい状況が続いております。
b. 当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因
主力事業である不動産事業では、不動産市況によるオフィスの需給の悪化は、稼働率の低下や賃料水準の下落を招き、経営成績に重要な影響を与えるものと考えられます。商業ビルでは、国内景気の悪化やデフレ等、個人消費が低下した場合は経営成績に重要な影響を与えるものと考えられます。また、新型コロナウイルスの蔓延は、施設の閉館を余儀なくしており、感染状況が長引いた場合は経営成績に重要な影響を与える可能性があります。
なお、当社グループの経営成績に重要な影響を与えるリスクを、「第2 事業の状況 2 事業等のリスク」に記載をしております。
c. 当社グループの資本の財源及び資金の流動性
主力事業である不動産事業では、貸室の賃貸料収入を運転資金の財源としております。ビルの設備更新工事は、その規模にもよりますが多くは自己資金により賄われております。必要に応じて銀行借入等により調達を行うことがあります。当連結会計年度の設備投資額は、1,584百万円であり、その主なものは、TOC五反田ビル建替にかかる基本設計等648百万円、TOC大崎ビルディングエレベーター改修346百万円であります。所要資金は自己資金にて賄っております。また、次期の設備投資は所有ビルの設備更新工事等を計画しておりますが、その所要資金は自己資金で賄う予定であります。
なお、当連結会計年度末の有利子負債残高の内訳は以下のとおりであります。
(単位:百万円)

科目	金額
短期借入金	860
1年内返済予定の長期借入金	1,442
長期借入金	560
計	2,863

これらは、主にビルの建設資金に係る借入金であり、建設資金の対象となったビルからのキャッシュ・フローに
て返済をしております。
d. 経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等
当社グループは、目標とする経営指標としてキャッシュ・フローの拡大と資本効率の向上を掲げております。当連結会計年度のキャッシュ・フローは、法人税等の支払いにより前連結会計年度に比べ減少しましたが、営業活動により得られた資金は固定資産の取得、有利子負債の削減及び自己株式の取得等に有効活用をしております。また、一部は将来の物件取得、開発資金に充当する予定としております。
自己株式の取得は、株主還元と資本効率の向上を目的としており、令和2年12月15日開催の取締役会決議に基づき658千株を実施しました。その結果、当連結会計年度は、コロナ禍の影響を受け資本効率を表す代表的な指標であるROE(自己資本当期純利益率)は4.5%、ROA(総資産経常利益率)では5.4%となりました。前連結会計年度のROEは5.1%、ROAは5.8%であります。
なお、当社は将来の開発事業における安定的な資金調達のため財務の健全性を重要な課題としており、その参考指標となる自己資本比率は当連結会計年度末において82.7%、D/Eレシオ(有利子負債÷株主資本)は0.03倍であり、ともに前連結会計年度末より改善しております。
e. セグメントごとの財政状態及び経営成績の状況
「第2 事業の状況 3 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (1) 経営成績等の状況の概要 ① 財政状態及び経営成績の状況」をご参照ください。