有価証券報告書-第117期(令和2年4月1日-令和3年3月31日)

(重要な会計上の見積り)
1 有形固定資産の評価
(1) 当年度の連結財務諸表に計上した金額

	金額 (百万円)
有形固定資産	4,179,893
減損損失	4,679

(2) その他の情報
①当年度の連結財務諸表に計上した金額の算出方法
当社グループは、有形固定資産として主にオフィスビル、商業施設、アウトレットモール、ホテル、物流施設等の不動産を保有しております。保有する有形固定資産が固定資産の減損に係る会計基準に従い、減損が生じている可能性を示す事象(減損の兆候)がある資産又は資産グループについて、当該資産又は資産グループから得られる割引前将来キャッシュ・フローの総額が帳簿価額を下回る場合には、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として計上しております。
減損損失を認識するかどうかの判定と減損損失の測定において行われる資産のグルーピングは、他の資産又は資産グループのキャッシュ・フローから概ね独立したキャッシュ・フローを生み出す最小の単位としております。
回収可能価額には正味売却価額と使用価値のいずれか高い方を用いており、正味売却価額は、不動産鑑定士による鑑定評価額等もしくは売買予定価格を使用し、使用価値は、将来キャッシュ・フローを現在価値に割り引いて算出しております。
②主要な仮定
当社グループでは、原則個別物件毎に見積りを行っております。また、見積りを行う際にはアセットタイプ毎に主要な仮定をおいたうえで、個別物件の状況を勘案して見積りを行っております。
当年度において見積りを行った際の主要な仮定は以下になります。
■オフィス
平均賃料の実績は足元では上昇傾向が持続しており、翌年度においても持続すると想定しております。空室率は、新型コロナウイルス感染症の影響により、足元では増床・拡張移転に対して慎重な姿勢の企業が多いことから、空室の埋め戻しには従来よりも時間がかかる傾向にあると想定しております。
■商業施設・アウトレットモール
商業施設・アウトレットモールの賃料は、テナントの売上高に連動した変動賃料を含むことから、商業施設・アウトレットモールのテナント売上高と関連性があります。当年度は、新型コロナウイルス感染症の影響により、テナント売上高は前年度よりも減少しております。しかしながら、足元では改善傾向にあることから、翌年度以降の影響は限定的であると想定しております。
■ホテル
足元では新型コロナウイルス感染症の影響により客室稼働率が低水準で推移しており、新型コロナウイルス感染症の影響を受ける前の稼働率までに回復するのは一定期間かかると見込んでおります。見積りにおいては、世界の航空需要の回復等に合わせ、2024年頃を目途に新型コロナウイルス感染症の影響を受ける前の水準までホテル需要が回復すると想定しております。
■物流施設
物流施設は、新型コロナウイルス感染症の影響を受けておらず、物流施設の市場動向は好調であることから翌年度以降についても市場動向と同様に堅調に推移していくと想定しております。
■再開発プロジェクト
当社グループは、複数の再開発プロジェクトに従事しておりますが、再開発プロジェクトについては、計画の遅延や変更が生じる結果、当初見込みよりも収益性が低下する潜在的なリスク(再開発予定地区における他の地権者からの合意がとれないリスク、自治体から開発許可が下りないリスク等)が存在します。
再開発プロジェクトについては、これらの様々なリスクを総合的に評価しておりますが、現在進行中の再開発プロジェクトについては、当初計画から収益性を低下するような状況ではなく、収益性が維持されて開発が進行すると想定しております。
③翌年度の連結財務諸表に与える影響
減損損失は②主要な仮定の記載に基づき見積りを行っているため、減損損失の算定に用いた主要な仮定が悪化した場合、翌年度において追加の減損損失が計上される可能性があります。
2 たな卸資産の評価
(1) 当年度の連結財務諸表に計上した金額

	金額 (百万円)
販売用不動産 仕掛販売用不動産	88,116 267,563
評価損計上額	561

(2) その他の情報
①当年度の連結財務諸表に計上した金額の算出方法
当社グループは、棚卸資産の評価に関する会計基準に従い、収益性の低下により正味売却価額が帳簿価額を下回った場合には、正味売却価額まで減額し、当該減少額を評価損として計上しております。なお、正味売却価額は、販売見込額から見積追加工事原価及び見積販売経費を控除したものであります。
②主要な仮定
当年度において正味売却価額を見積った際の主要な仮定は以下になります。
直近の契約進捗率及び成約価格やモデルルームの来場件数等の状況を考慮し、概ね当初の事業計画通りもしくは好調に進捗しているプロジェクトは、当初事業計画に基づき正味売却価額の見積りを行っております。また、当初の事業計画から悪化しているプロジェクトについては、進捗状況、近隣の市場価格、追加コストの発生状況等の各プロジェクトの固有の状況を勘案して、修正した事業計画に基づいて見積りを行っております。また、新型コロナウイルス感染症の影響については、足元での需要は堅調で完成在庫も減少傾向にあることから、影響は限定的であると想定しております。
その他、分譲マンション事業に関連する着工前の開発用土地は、販売に至るまでの期間において、プロジェクトの遅延や計画変更が生じる結果、当初見込みよりも収益性が低下する潜在的なリスク(将来の販売価格が下落するリスク、供給過剰が生じるリスク、自治体から開発許可が下りないリスク、近隣との協議により工事が遅延するリスク等)が存在します。
着工前の開発用土地については、これらの様々なリスクを総合的に評価しておりますが、現在進行中の着工前のプロジェクトについては、当初計画から収益性を低下するような状況ではなく、収益性が維持されて開発が進行すると想定しております。
③翌年度の連結財務諸表に与える影響
たな卸資産の評価については、②主要な仮定の記載に基づき低価法により簿価の切り下げを行っております。そのため、たな卸資産の評価に用いた主要な仮定に変動があった場合、翌年度において追加の評価損が計上される可能性があります。
3 エクイティ出資の評価
(1) 当年度の連結財務諸表に計上した金額

	金額 (百万円)
エクイティ出資	496,182

(2) その他の情報
①当年度の連結財務諸表に計上した金額の算出方法
当社グループは、金融商品に関する会計基準に従い、市場価格のないエクイティ出資は、実質価額が著しく低下した場合には相当の減額をなし、当該減少額をエクイティ出資評価損として計上しております。
実質価額の算出にあたっては、出資先が保有する資産について、その保有目的ごとに評価しております。
②主要な仮定
主要な仮定については、出資先が保有する資産について、その保有目的ごとに定めております。当該資産の仮定は
1 有形固定資産の評価、2 たな卸資産の評価をご参照ください。
③翌年度の連結財務諸表に与える影響
エクイティ出資評価損は②主要な仮定の記載に基づき見積りを行っています。そのため、主要な仮定に変動があった場合、翌年度において追加のエクイティ出資評価損が計上される可能性があります。