有価証券報告書-第48期(令和2年4月1日-令和3年3月31日)

(重要な会計上の見積り)
1.補修工事関連損失引当金
(1)当連結会計年度の連結財務諸表に計上した金額
(単位:百万円)

	当連結会計年度
補修工事関連損失引当金(流動負債)	3,777
補修工事関連損失引当金(固定負債)	29,732
合計	33,509

(2)識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報
当社は、2018年4月に公表した小屋裏界壁施工不備のほか、同年5月、2019年2月、同年5月に公表した施工不備に関し、施工不備対策本部を設置して全棟調査を進め、不備が確認された物件については、法的仕様に適合させるための補修工事を順次実施しております。
当社施工物件(アパート)の施工不備に係る補修工事費用及び付帯費用の発生に備えるため、不備の発生率等に基づく損失負担見込額を補修工事関連損失引当金として計上しております。なお、現時点で認識している全ての重要な不備を引当対象としており、今後、追加の引当が必要となる重要な不備はないものと考えております。
具体的な算定方法は以下のとおりです。
a. 補修工事費用
不備の種類に応じた補修方法ごとに、全棟調査による不備の発生率に基づき不備戸数を見積り、これに実績単価ないし見積単価を乗じて算定しております。
b. 借上費用(他社管理物件の空室補償費用)
他社管理物件ごとに想定される借上期間に、家賃等の実績値を乗じて算定しております。
c. 調査費用
未調査の物件及び補修工事の完了確認が必要な物件に、一級建築士への調査委託費用の実績単価を乗じて計算しております。
d. 住替等費用
主に他社管理物件について住替等必要と見積られる戸数に住替費用等の実績単価を乗じて算定しております。
補修工事費用及び付帯費用については、従来の当社建築部門で算定した見積り単価を用いた算定から外部業者により提示された見積り単価による算定への変更のほか、外部業者への一括発注や工法の変更、外注していた工事の一部内製化による見積り単価の変動、工事スケジュールの見直しによる影響等を考慮し、より合理的かつ精度の高い見積り金額の算定に努めております。
これらの見積りの前提とした条件や仮定に変更が生じた場合、翌連結会計年度の連結財務諸表において、引当金の計上金額が変動する可能性があります。
2.空室損失引当金
(1)当連結会計年度の連結財務諸表に計上した金額
(単位:百万円)

	当連結会計年度
空室損失引当金(流動負債)	9,301
空室損失引当金(固定負債)	2,960
合計	12,262

(2)識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報
賃貸事業における一括借上契約による空室損失の発生に備えるため、個別賃貸物件ごとの借上家賃及び将来予測入居率に基づき、合理的な見積可能期間内に発生が見込まれる損失の額を空室損失引当金として計上しております。
具体的な算定方法としては、個別賃貸物件ごとの家賃収入とその他付帯収入の合計に将来予測入居率を乗じた総収入と、借上家賃と管理原価の合計である総支出とを比較し、総支出が総収入を上回る物件に係るマイナスの収支差額に借上契約の残存月数を乗じて計算しております。
一括借上家賃については、期末日現在の契約に基づく家賃に、残存契約期間内における家賃適正化の影響を反映させて算定しております。
将来予測入居率については、物件の周辺状況や需要、新型コロナウイルス感染症拡大による影響等を踏まえて一次的に見積もった後、補修工事による入居者募集停止等の影響を考慮し、二次的に補正計算を行って算定しております。
これらの見積りの前提とした条件や仮定に変更が生じた場合、翌連結会計年度の連結財務諸表において、引当金の計上金額が変動する可能性があります。