(重要な会計上の見積り)
1.繰延税金資産
(1)当連結会計年度の連結財務諸表に計上した金額
(単位:百万円)

	前連結会計年度	当連結会計年度
繰延税金資産	2,194	6,596

(2)識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報
繰延税金資産は、スケジューリング可能な将来減算一時差異及び税務上の繰越欠損金に対して、将来の収益力に基づく課税所得の見積りにより回収可能性を判断して計上しており、当連結会計年度において、当社は4,139百万円の繰延税金資産を計上いたしました。
当社では、2018年4月に公表した施工不備問題及び2021年3月期における新型コロナウイルス感染症の影響等により入居率が低下したことで業績が悪化しておりましたが、抜本的な構造改革を継続したこと等により、2018年3月期以来4期ぶりに最終損益の黒字化を達成いたしました。
当連結会計年度においても課税所得が生じるには至らず、繰越欠損金を有しておりますが、下期以降の収支改善により安定的に利益を確保できる体制が整備されたことを受け、将来の一時差異等加減算前課税所得が見込まれることから、繰延税金資産を計上しております。
課税所得の見積りは将来の事業計画を基礎としており、その重要な仮定は、賃料収入、一括借上家賃の適正化及び管理原価の削減等であります。また、新型コロナウイルス感染症の影響については、感染対策と経済活動の両立が進んでいることから業績への影響は限定的であり、停滞していた外国籍入居者需要は、入国制限の緩和により感染拡大前の水準まで回復していくとの仮定に基づき見積りを行っております。
繰延税金資産の回収可能性は将来の課税所得の見積りに依存するため、これらの見積りの前提とした条件や仮定に変更が生じた場合には、翌連結会計年度の連結財務諸表において、繰延税金資産の金額に重要な影響を与える可能性があります。
2.補修工事関連損失引当金
(1)当連結会計年度の連結財務諸表に計上した金額
(単位:百万円)

	前連結会計年度	当連結会計年度
補修工事関連損失引当金(流動負債)	3,777	1,941
補修工事関連損失引当金(固定負債)	29,732	16,145
合計	33,509	18,086

(2)識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報
当社は、2018年4月に公表した小屋裏等界壁施工不備のほか、同年5月、2019年2月、同年5月に公表した施工不備に関し、施工不備対策本部を設置して全棟調査を進め、不備が確認された物件については、法的仕様に適合させるための補修工事を順次実施しております。
当社施工物件(アパート)の不備に係る補修工事費用及び付帯費用の発生に備えるため、不備の発生率等に基づく損失負担見込額を補修工事関連損失引当金として計上しております。
当連結会計年度においては、発注努力や工事内製化、物件所有者との工法変更合意等による工事単価の低減、不備判定の見直しや解体合意による改修対象の減少等に伴い、補修工事関連損失引当金戻入額11,959百万円を計上しております。
なお、現時点で認識している全ての重要な不備を引当対象としており、今後、追加の引当が必要となる重要な不備はないものと考えております。
具体的な算定方法は以下のとおりです。
a. 補修工事費用
不備の種類に応じた補修方法ごとに、全棟調査による不備の発生率に基づき不備戸数を見積り、これに実績単価ないし見積り単価を乗じて算定しております。
b. 借上費用(他社管理物件の空室補償費用)
他社管理物件ごとに想定される借上期間に、家賃等の実績値を乗じて算定しております。
c. 住替等費用
主に他社管理物件について住替等必要と見積られる戸数に住替費用等の実績単価を乗じて算定しております。
補修工事費用及び付帯費用については、外部業者により提示された見積りや外注していた工事の一部内製化による見積り単価の変動、不備判定の見直しによる影響等を考慮し、より合理的かつ精度の高い見積り金額の算定に努めております。
これらの見積りの前提とした条件や仮定に変更が生じた場合、翌連結会計年度の連結財務諸表において、引当金の計上金額が変動する可能性があります。
3.空室損失引当金
(1)当連結会計年度の連結財務諸表に計上した金額
(単位:百万円)

	前連結会計年度	当連結会計年度
空室損失引当金(流動負債)	9,301	4,218
空室損失引当金(固定負債)	2,960	1,414
合計	12,262	5,632

(2)識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報
賃貸事業における一括借上契約による空室損失の発生に備えるため、個別賃貸物件ごとの借上家賃及び将来予測入居率に基づき、合理的な見積可能期間内に発生が見込まれる損失の額を空室損失引当金として計上しております。
具体的な算定方法としては、個別賃貸物件ごとの家賃収入とその他付帯収入の合計に将来予測入居率を乗じた総収入と借上家賃と管理原価の合計である総支出とを比較し、総支出が総収入を上回る物件に係るマイナスの収支差額に一括借上契約の賃料固定期間に係る残存月数を乗じて計算しております。
将来予測入居率については、物件の周辺状況や需要による影響等を踏まえて一次的に見積もった後、補修工事による入居者募集停止等の影響を考慮して補正を行っております。
これらの見積りの前提とした条件や仮定に変更が生じた場合、翌連結会計年度の連結財務諸表において、引当金の計上金額が変動する可能性があります。