有価証券報告書-第72期(令和2年12月1日-令和3年11月30日)

10.棚卸資産
棚卸資産の内訳は以下のとおりであります。
(単位:千円)

	前連結会計年度 (2020年11月30日)	当連結会計年度 (2021年11月30日)
販売用不動産	47,167,556	61,598,132
仕掛販売用不動産	18,249,369	23,612,717
合計	65,416,925	85,210,849
12ヶ月を超えて販売される予定の 棚卸資産	31,817,196	51,465,572

前連結会計年度及び当連結会計年度に費用として認識された棚卸資産は、それぞれ42,771,126千円及び34,735,401千円であります。
前連結会計年度末及び当連結会計年度末に販売費控除後の公正価値で計上した棚卸資産は、それぞれ20,387,921千円及び6,705,217千円であります。
前連結会計年度末及び当連結会計年度末において、当社グループの棚卸資産残高のうち、62,202,017千円及び81,484,310千円が借入金及び社債に対する担保に供されております。
各連結会計年度から12ヶ月を超えて販売される予定の販売用不動産及び仕掛販売用不動産を含んでおりますが、正常営業循環基準期間内で保有するものであるため棚卸資産に含めております。
前連結会計年度及び当連結会計年度において、資産化した借入コストの金額は、それぞれ181,421千円及び154,006千円であります。
識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報
① 算出方法
販売用不動産及び仕掛販売用不動産については、取得原価と正味実現可能価額のいずれか低い価額で評価しております。正味実現可能価額は、個別物件ごとに見積売価から販売にかかる費用を控除して算出しており、正味実現可能価額が取得原価を下回った場合には、取得原価を正味実現可能価額まで切り下げ、差額を棚卸資産評価損として売上原価に計上しております。また、経済的状況の変化等により、正味実現可能価額の回復が明らかな場合には、取得原価を上限として棚卸資産評価損の戻入れを行います。
② 主要な仮定
正味実現可能価額の算定に当たり、投資家向け物件については、賃料、空室率、賃貸費用等に関し、市場の動向、類似不動産の取引事例、過去の実績等を総合的に勘案の上決定しております。割引率については、類似の取引事例や金利推移等を踏まえ決定しております。また、必要に応じて、不動産鑑定評価を取得しております。
住宅分譲については、直近の販売実績や市場の動向等を踏まえた上で決定しております。
当該会計上の見積りにあたっては、販売用不動産及び仕掛販売用不動産の正味実現可能価額の算定の基礎となる売価及びバリューアップや建築費用等の開発コストの見積りは個別物件ごとに行われますが、長期にわたる不動産開発及び売却活動の中で、経済環境や金利の変動、不動産市場における競合状況や不動産開発における外部要因、新型コロナウイルス感染症の影響等により大きく影響を受けております。
③ 翌連結会計年度の連結財務諸表に与える影響
主要な仮定は連結財務諸表作成時点における最善の見積りに基づき決定しておりますが、経済環境の悪化等により、想定外の事象が生じ主要な仮定が変動した場合には、正味実現可能価額の算定に重要な影響を及ぼす可能性があります。
評価損として認識された棚卸資産に係る費用の内訳は以下のとおりであります。
(単位:千円)

	前連結会計年度 (自 2019年12月1日 至 2020年11月30日)	当連結会計年度 (自 2020年12月1日 至 2021年11月30日)
評価損の金額	△7,784,858	△156,585
評価損の戻入金額	257,112	1,692,173