有価証券報告書-第40期(平成31年4月1日-令和2年3月31日)

(1)経営成績等の状況の概要
当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の概要は次のとおり であります。
① 財政状態及び経営成績の状況
当連結会計年度におけるわが国経済は、政府による各種政策効果を背景に雇用・所得環境の改善が続くなど、緩やかな景気回復が継続しておりましたが、新型コロナウイルス感染症の拡大に伴い、景気は急速に悪化しており、先行きについても極めて厳しい状況が続くと見込まれます。
首都圏のマンション市場におきましては、工事費の高止まりと土地取得価格上昇の影響により、当連結会計年度のマンションの新規供給戸数は前連結会計年度比22.0%減の2万8,563戸となり、また、同期間の平均初月契約率においても61.3%と好調の目安と言われる70%を下回りました。職住近接志向の高い共働き世帯を中心に、都心部や駅近の物件に対する需要は高いものの、継続的な上昇を続けるマンション価格に対し、消費者の慎重な姿勢が見られます。(数字は株式会社不動産経済研究所調べ)
当社グループの主要事業領域である資産運用型分譲マンション市場におきましては、単身者を中心とした首都圏の賃貸需要は底堅く、購入需要についても、安定した収益が期待できる運用商品として認知度が高まり、低金利にも後押しされ、堅調な状況が続いておりますが、新型コロナウイルス感染症の影響により、先行きは不透明な状況となっております。
このような経営環境のもと、当社グループは、首都圏において、資産運用としての多彩なメリットを提供する「ガーラマンションシリーズ」及びファミリー向けマンションの自社ブランド「ガーラ・レジデンスシリーズ」の開発・販売の拡大、顧客サポート体制の充実、ブランド力の強化を図ってまいりました。また、中古マンション売買の拡充にも積極的に取り組み、グループ企業価値の向上に全力を尽くしてまいりました。
こうした結果、当連結会計年度は、売上高848億40百万円(前連結会計年度比4.1%増)、営業利益104億12百万円(前連結会計年度比3.2%増)、経常利益103億23百万円(前連結会計年度比2.3%増)、親会社株主に帰属する当期純利益67億32百万円(前連結会計年度比3.0%増)となり、売上高・利益とも過去最高を更新しました。
セグメントの業績は、次のとおりであります。
(不動産開発事業)
当連結会計年度は、「ガーラ・ヒルズ品川下神明」、「ガーラ・プレシャス大森」、「ガーラ・レジデンス船堀」などの新築物件の販売に注力するとともに、中古マンションの販売も積極的に行ってまいりました。
その結果、新築マンション売上高318億49百万円(1,054戸)、中古マンション売上高364億68百万円(1,501戸)、その他収入70億38百万円となり、不動産開発事業の合計売上高753億56百万円(前連結会計年度比3.7%増)、セグメント利益90億85百万円(前連結会計年度比6.9%増)となりました。
売上高等内訳

区分	前連結会計年度 自 2018年4月1日 至 2019年3月31日			当連結会計年度 自 2019年4月1日 至 2020年3月31日
	戸数 (戸)	金額 (百万円)		戸数 (戸)	金額 (百万円)
			前年比 (%)			前年比 (%)
ガーラマンションシリーズ	648	18,149	106.3%	847	22,837	125.8%
ガーラ・レジデンスシリーズ	233	12,119	156.5%	207	9,012	74.4%
中古マンション	1,581	35,975	126.8%	1,501	36,468	101.4%
その他収入	-	6,451	101.3%	-	7,038	109.1%
合計	2,462	72,696	122.0%	2,555	75,356	103.7%

(不動産管理事業)
当連結会計年度は、自社グループ開発物件の新規管理受託に加え、外部受注を積極的に進めたことで管理件数が増加し、賃貸管理戸数は15,943戸、建物管理棟数は294棟となりました。
以上の結果、不動産管理事業の売上高は29億10百万円(前連結会計年度比11.7%増)となり、一方で人件費等の増加により、セグメント利益7億91百万円(前連結会計年度比7.1%減)となりました。
(建設事業)
当連結会計年度は、マンション建設及び大規模修繕工事を中心に受注は堅調に推移し、また工事についても概ね計画どおりに進捗しました。
以上の結果、建設事業の売上高は55億70百万円(前連結会計年度比3.8%増)となり、一方で前連結会計年度にマンションの卸販売を計上した反動減により、セグメント利益5億18百万円(前連結会計年度比20.8%減)となりました。
(旅館事業)
当連結会計年度は、新たに取得した「清流荘」が売上高に貢献した一方で、利益面においては、同旅館の取得に係る初期費用、及び、台風や新型コロナウイルス感染症拡大の影響等もあり、計画を下回って推移しました。
以上の結果、旅館事業の売上高は10億2百万円(前連結会計年度比18.6%増)、セグメント損失28百万円(前連結会計年度は35百万円の利益)となりました。
② キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度における現金及び現金同等物は、前連結会計年度末に比べ90億42百万円増加し、217億96百万円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動により獲得した資金は9億80百万円(前連結会計年度は5億99百万円の支出)となりました。主な収入は、税金等調整前当期純利益103億23百万円であり、主な支出は、たな卸資産の増加額37億59百万円、法人税等の支払額41億82百万円、売上債権の増加額12億円であります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動により支出した資金は5億2百万円(前連結会計年度は96百万円の支出)となりました。主な支出は、有形固定資産の取得による支出4億23百万円であります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動により獲得した資金は85億64百万円(前連結会計年度は2億29百万円の支出)となりました。主な収入は、事業用地の購入資金等の対応のための長期借入れによる収入163億65百万円、短期借入金の純増加額7億98百万円であり、主な支出は、プロジェクトの完成等に伴う長期借入金の返済による支出72億26百万円、配当金の支払額13億72百万円であります。
③ 生産、受注及び販売の実績
(生産実績)
該当事項はありません。
(契約実績)
当連結会計年度における不動産開発事業の契約実績は次のとおりであります。

区分 (注)2.	前連結会計年度 自 2018年4月1日 至 2019年3月31日				当連結会計年度 自 2019年4月1日 至 2020年3月31日
	戸数 (戸)		金額 (百万円)		戸数 (戸)		金額 (百万円)
		前年比 (%)		前年比 (%)		前年比 (%)		前年比 (%)
ガーラマンションシリーズ	668	102.3	19,400	115.9	859	128.6	22,519	116.1
ガーラ・レジデンスシリーズ	224	86.2	10,672	89.4	136	60.7	6,287	58.9
中古マンション	1,634	116.0	37,820	124.8	1,330	81.4	32,368	85.6
その他(不動産)	-	-	152	57.3	-	-	72	47.8
合計	2,526	108.8	68,045	114.9	2,325	92.0	61,248	90.0

(注)1.上記金額には、消費税等は含んでおりません。
2.当連結会計年度より集計区分を変更しております。なお、比較を容易にするため、前連結会計年度の数値を変更後の集計区分に組み替えて記載しております。
(販売実績)
当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

報告セグメントの名称	区分 (注)2.	前連結会計年度 自 2018年4月1日 至 2019年3月31日				当連結会計年度 自 2019年4月1日 至 2020年3月31日
		戸数 (戸)		金額 (百万円)		戸数 (戸)		金額 (百万円)
			前年比 (%)		前年比 (%)		前年比 (%)		前年比 (%)
不動産 開発事業	ガーラマンションシリーズ	648	95.3	18,149	106.3	847	130.7	22,837	125.8
	ガーラ・レジデンスシリーズ	233	122.0	12,119	156.5	207	88.8	9,012	74.4
	中古マンション	1,581	118.7	35,975	126.8	1,501	94.9	36,468	101.4
	その他	-	-	6,451	101.3	-	-	7,038	109.1
	小計	2,462	111.8	72,696	122.0	2,555	103.8	75,356	103.7
不動産 管理事業	-	-	-	2,606	111.6	-	-	2,910	111.7
建設事業	-	-	-	5,368	126.3	-	-	5,570	103.8
旅館事業	-	-	-	845	99.4	-	-	1,002	118.6
合計	-	-	-	81,516	121.7	-	-	84,840	104.1

(注)1.上記金額には、消費税等は含んでおりません。
2.当連結会計年度より、不動産開発事業における集計区分を変更しております。なお、比較を容易にするため、前連結会計年度の数値を変更後の集計区分に組み替えて記載しております。
(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
① 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたりまして、決算日における資産・負債の報告数値及び報告期間における収益・費用の報告数値に影響を与える見積り及び仮定設定を行っております。当該見積りにつきましては、過去の実績や状況に応じ合理的と考えられる様々な要因に関して適切な仮定設定、情報収集を行い、見積り金額を計算しておりますが、実際の結果は見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。
当社グループの連結財務諸表で採用する重要な会計方針は、「第5 経理の状況 1.連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項(連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)」に記載しております。
なお、新型コロナウイルス感染症拡大による会計上の見積りへの影響については、「第5 経理の状況 1.連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項(追加情報)」に記載しております。
② 当連結会計年度の経営成績の分析
(売上高)
当連結会計年度における売上高は848億40百万円となり、前連結会計年度の815億16百万円に対し4.1%、33億24百万円の増加となりました。これは主に、当社グループ主力の不動産開発事業における新築マンション「ガーラマンションシリーズ」売上高が228億37百万円(847戸)となり、前連結会計年度の181億49百万円(648戸)に対し25.8%、46億87百万円増加したことによるものであります。
(売上原価、売上総利益)
当連結会計年度における売上原価は647億54百万円となり、前連結会計年度の623億59百万円に対し3.8%、23億94百万円の増加となりました。これは主に、売上高の増加によるものであります。
その結果、当連結会計年度の売上総利益は、前連結会計年度の191億56百万円に対し4.9%、9億29百万円増加の200億86百万円となり、売上高に対する売上総利益率は、前連結会計年度の23.5%から0.2ポイント増加し、23.7%となりました。
(販売費及び一般管理費、営業利益)
当連結会計年度における販売費及び一般管理費は96億73百万円となり、前連結会計年度の90億63百万円に対し6.7%、6億9百万円の増加となりました。これは主に、広告宣伝費及び人件費等が増加したことによるものであります。
その結果、当連結会計年度の営業利益は、前連結会計年度100億93百万円に対し3.2%、3億19百万円増加の104億12百万円となり、売上高に対する営業利益率は、前連結会計年度の12.4%から0.1ポイント減少し、12.3%となりました。
なお、セグメント別の業績につきましては、「(1)経営成績等の状況の概要 ①財政状態及び経営成績の状況」をご参照ください。
(営業外損益、経常利益、税金等調整前当期純利益)
当連結会計年度における営業外収益は47百万円となり、前連結会計年度の43百万円に対し8.5%、3百万円の増加となりました。
当連結会計年度における営業外費用は1億36百万円となり、前連結会計年度の49百万円に対し174.3%、86百万円の増加となりました。
その結果、当連結会計年度の経常利益及び税金等調整前当期純利益は、前連結会計年度の100億87百万円に対し2.3%、2億36百万円増加の103億23百万円となりました。売上高に対する経常利益率は、前連結会計年度の12.4%から0.2ポイント減少の12.2%となったものの、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標として設定している売上高経常利益率10%以上を達成いたしました。
(法人税等、親会社株主に帰属する当期純利益)
当連結会計年度における法人税等は35億91百万円となり、前連結会計年度の35億48百万円に対し1.2%、42百万円の増加となりました。
その結果、当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益は、前連結会計年度の65億38百万円に対し3.0%、1億93百万円増加の67億32百万円となりました。
③ 当連結会計年度の財政状態の分析
(流動資産)
当連結会計年度末における流動資産は833億75百万円となり、前連結会計年度末に比べ139億43百万円増加いたしました。これは主に現金及び預金が92億33百万円、販売用不動産が43億99百万円、受取手形及び営業未収入金が12億円増加した一方、仕掛販売用不動産が8億29百万円、前渡金が1億22百万円減少したことによるものであります。
(固定資産)
当連結会計年度末における固定資産は33億43百万円となり、前連結会計年度末に比べ89百万円増加いたしました。これは主に温泉旅館「清流荘」の取得により有形固定資産が3億28百万円増加した一方、投資その他の資産が2億36百万円減少したことによるものであります。
(流動負債)
当連結会計年度末における流動負債は240億56百万円となり、前連結会計年度末に比べ86億68百万円増加いたしました。これは主に1年内返済予定の長期借入金が93億64百万円、短期借入金が7億98百万円、未払消費税等が3億33百万円増加した一方、支払手形及び買掛金が6億2百万円、未払法人税等が5億71百万円減少したことによるものであります。
(固定負債)
当連結会計年度末における固定負債は123億48百万円となり、前連結会計年度末に比べ7百万円減少いたしました。
(純資産)
当連結会計年度末における純資産合計は503億14百万円となり、前連結会計年度末に比べ53億71百万円増加いたしました。主な増加は親会社株主に帰属する当期純利益67億32百万円であり、減少は剰余金の配当13億72百万円であります。
④ キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報
当連結会計年度の資金の状況の詳細につきましては、「(1)経営成績等の状況の概要 ②キャッシュ・フローの状況」をご参照ください。
当社グループの資金需要の主なものは不動産開発事業における用地取得費用であり、その調達手段は主として、金融機関からの借入金によっております。用地取得費用以外の運転資金につきましては、自己資金で対応することを原則とし、金融費用を低減するよう努めております。
(参考)キャッシュ・フロー関連指標の推移

	2016年3月期	2017年3月期	2018年3月期	2019年3月期	2020年3月期
自己資本比率(%)	61.1	61.1	62.0	61.8	58.0
時価ベースの自己資本 比率(%)	33.9	54.5	44.3	38.4	30.8
キャッシュ・フロー対有利子負債比率(%)	1,263.2	757.7	-	-	2,667.4
インタレスト・カバレッジ・レシオ(倍)	14.8	34.5	-	-	16.4

自己資本比率:自己資本/総資産
時価ベースの自己資本比率:株式時価総額/総資産
キャッシュ・フロー対有利子負債比率:有利子負債/キャッシュ・フロー
インタレスト・カバレッジ・レシオ:キャッシュ・フロー/利払い
(注)1.いずれも連結ベースの財務数値により計算しております。
2.株式時価総額は自己株式を除く発行済株式数をベースに計算しております。
3.キャッシュ・フローは、営業キャッシュ・フローを利用しております。
4.有利子負債は連結貸借対照表に計上されている負債のうち利子を支払っている全ての負債を対象としております。
5.2018年3月期及び2019年3月期の「キャッシュ・フロー対有利子負債比率」、「インタレスト・カバレッジ・レシオ」については、営業キャッシュ・フローがマイナスのため、記載しておりません。