有価証券報告書-第43期(2022/04/01-2023/03/31)

(1)経営成績等の状況の概要
当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の概要は次のとおり であります。
① 財政状態及び経営成績の状況
財政状態については、以下のとおりであります。
(資産)
当連結会計年度末における総資産は889億38百万円となり、前連結会計年度末に比べ62億78百万円増加いたしました。主な要因は、仕掛販売用不動産が74億63百万円増加したことによるものであります。
(負債)
当連結会計年度末における負債合計は259億15百万円となり、前連結会計年度末に比べ21億73百万円増加いたしました。主な要因は、1年内返済予定の長期借入金が25億40百万円増加したことによるものであります。
(純資産)
当連結会計年度末における純資産合計は630億22百万円となり、前連結会計年度末に比べ41億5百万円増加いたしました。主な要因は、親会社株主に帰属する当期純利益56億21百万円であり、この結果、自己資本比率は70.9%(前連結会計年度末は71.3%)となりました。
経営成績については、以下のとおりであります。
当連結会計年度における我が国経済は、新型コロナウイルス感染症への対応と社会経済活動の両立が進む中、政府による各種政策効果を背景に、景気の一部に弱さがみられるものの、緩やかに持ち直しの動きがみられております。一方、世界的な金融引締めが継続し、金融資本市場の変動や物価上昇等による海外景気の下振れが、わが国の景気を下押しするリスクに引き続き留意する必要があります。
首都圏のマンション市場におきましては、建築資材や用地価格の高騰などを背景に当連結会計年度のマンションの新規供給戸数は前年同期比12.9%減の2万8,632戸に留まりました。一方で、購入需要については、同期間の平均初月契約率が70.7%と好調の目安と言われる70%を2年連続で上回るなど、底堅く推移しております。(数字は株式会社不動産経済研究所調べ)
当社グループの主要事業領域である資産運用型分譲マンション市場におきましては、単身者を中心とした首都圏の賃貸需要は底堅く、購入需要についても、安定した収益が期待できる運用商品として認知度が高まり、低金利にも後押しされ、堅調な状況が続いているものと認識しております。
このような経営環境のもと、当社グループは、首都圏において、資産運用としての多彩なメリットを提供する「ガーラマンションシリーズ」及びファミリー向けマンションの自社ブランド「ガーラ・レジデンスシリーズ」の開発・販売の拡大、顧客サポート体制の充実、ブランド力の強化を図り、グループ企業価値の向上に全力を尽くしてまいりました。また、社会情勢の変化に対応するため、WEBセミナーの開催やオンライン商談など様々な営業手法を用いながら事業の推進に努めてまいりました。
以上の結果、売上高846億88百万円(前連結会計年度比3.0%増)、営業利益82億50百万円(前連結会計年度比9.3%減)、経常利益82億19百万円(前連結会計年度比9.5%減)、親会社株主に帰属する当期純利益56億21百万円(前連結会計年度比11.3%減)となりました。
セグメント別の業績については、次のとおりであります。
(不動産開発事業)
当連結会計年度は、「ガーラ・プライム横濱関内」、「ガーラ・グランディ深川住吉」、「ガーラ・レジデンスひばりヶ丘」などの新築マンションの販売に注力するとともに、中古マンションの販売も積極的に行ってまいりました。
以上の結果、新築マンション売上高277億48百万円(948戸)、中古マンション売上高404億10百万円(1,613戸)、不動産賃貸収入65億53百万円、その他収入2億13百万円となり、不動産開発事業の合計売上高749億25百万円(前連結会計年度比3.7%増)、セグメント利益70億64百万円(前連結会計年度比6.3%減)となりました。
売上高等内訳

区分	前連結会計年度 自 2021年4月1日 至 2022年3月31日			当連結会計年度 自 2022年4月1日 至 2023年3月31日
	戸数 (戸)	金額 (百万円)		戸数 (戸)	金額 (百万円)
			前年比 (%)			前年比 (%)
ガーラマンションシリーズ	1,201	30,309	116.5%	721	18,583	61.3%
ガーラ・レジデンスシリーズ	230	9,456	121.0%	227	9,164	96.9%
中古マンション	1,025	25,174	117.2%	1,613	40,410	160.5%
不動産賃貸収入	-	7,040	99.8%	-	6,553	93.1%
その他収入	-	267	149.0%	-	213	80.0%
合計	2,456	72,249	115.5%	2,561	74,925	103.7%

(注)前連結会計年度の「ガーラ・レジデンスシリーズ」には、共同事業形態によるプロジェクトのうち、当社
の持分相当部分である60戸を含んでおります。
(不動産管理事業)
当連結会計年度は、自社グループ開発物件の新規管理受託や外部受注等を進め、賃貸管理戸数は18,185戸、建物管理棟数は346棟となりました。
以上の結果、不動産管理事業の売上高は36億52百万円(前連結会計年度比4.8%増)、セグメント利益9億48百万円(前連結会計年度比7.5%増)となりました。
(建設事業)
当連結会計年度は、完成工事件数の減少により、売上、利益ともに前年を下回って推移しました。
以上の結果、建設事業の売上高は47億77百万円(前連結会計年度比11.1%減)、セグメント利益1億48百万円(前連結会計年度比77.1%減)となりました。
(旅館事業)
当連結会計年度は、観光需要喚起策「全国旅行支援」等により、客室稼働率及び客室平均単価は前年同期を上回って推移いたしました。
以上の結果、旅館事業の売上高は12億79百万円(前連結会計年度比16.8%増)、セグメント利益47百万円(前連結会計年度は20百万円の損失)となりました。
(その他)
当連結会計年度の売上高は53百万円(前連結会計年度比4.1%減)、セグメント利益35百万円(前連結会計年度
比6.3%減)となりました。
② キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度における現金及び現金同等物は、前連結会計年度末に比べ33億39百万円減少し、322億4百万円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動により支出した資金は45億34百万円(前連結会計年度は222億15百万円の収入)となりました。主な収入は、税金等調整前当期純利益82億48百万円であり、主な支出は、棚卸資産の増加額77億18百万円、法人税等の支払額30億64百万円、売上債権及び契約資産の増加額18億80百万円、未払消費税等の減少額14億24百万円であります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動により獲得した資金は19億33百万円(前連結会計年度は7百万円の収入)となりました。主な収入は、連結の範囲の変更を伴う子会社株式の取得による収入20億40百万円であります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動により支出した資金は7億38百万円(前連結会計年度は96億75百万円の支出)となりました。主な収入は、事業用地の購入資金対応のための長期借入れによる収入63億90百万円であり、主な支出は、プロジェクトの完成等に伴う長期借入金の返済による支出55億59百万円、配当金の支払額15億68百万円であります。
③ 生産、受注及び販売の実績
(生産実績)
該当事項はありません。
(契約実績)
当連結会計年度における不動産開発事業の契約実績は次のとおりであります。

区分	前連結会計年度 自 2021年4月1日 至 2022年3月31日				当連結会計年度 自 2022年4月1日 至 2023年3月31日
	戸数 (戸)		金額 (百万円)		戸数 (戸)		金額 (百万円)
		前年比 (%)		前年比 (%)		前年比 (%)		前年比 (%)
ガーラマンションシリーズ	1,074	108.3	31,199	139.2	800	74.5	21,299	68.3
ガーラ・レジデンスシリーズ	275	111.3	10,864	100.1	302	109.8	13,228	121.8
中古マンション	1,201	140.3	32,129	174.9	1,633	136.0	41,184	128.2
その他(不動産)	-	-	128	240.8	-	-	28	21.9
合計	2,550	121.7	74,321	143.8	2,735	107.3	75,740	101.9

(注) 「ガーラ・レジデンスシリーズ」には、共同事業形態によるプロジェクトのうち、当社の持分相当部分を含んでおります。
(販売実績)
当連結会計年度の販売実績を報告セグメントごとに示すと、次のとおりであります。

報告セグメントの名称	区分	前連結会計年度 自 2021年4月1日 至 2022年3月31日				当連結会計年度 自 2022年4月1日 至 2023年3月31日
		戸数 (戸)		金額 (百万円)		戸数 (戸)		金額 (百万円)
			前年比 (%)		前年比 (%)		前年比 (%)		前年比 (%)
不動産 開発事業	ガーラマンションシリーズ	1,201	123.9	30,309	116.5	721	60.0	18,583	61.3
	ガーラ・レジデンスシリーズ	230	132.9	9,456	121.0	227	98.7	9,164	96.9
	中古マンション	1,025	117.7	25,174	117.2	1,613	157.4	40,410	160.5
	その他	-	-	7,308	101.0	-	-	6,766	92.6
	小計	2,456	122.0	72,249	115.5	2,561	104.3	74,925	103.7
不動産 管理事業	-	-	-	3,485	110.2	-	-	3,652	104.8
建設事業	-	-	-	5,371	86.0	-	-	4,777	88.9
旅館事業	-	-	-	1,095	110.1	-	-	1,279	116.8
その他	-	-	-	56	117.9	-	-	53	95.9
合計	-	-	-	82,258	112.7	-	-	84,688	103.0

(注) 「ガーラ・レジデンスシリーズ」には、共同事業形態によるプロジェクトのうち、当社の持分相当部分を含んでおります。
(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
① 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたりまして、決算日における資産・負債の報告数値及び報告期間における収益・費用の報告数値に影響を与える見積り及び仮定設定を行っております。当該見積りにつきましては、過去の実績や状況に応じ合理的と考えられる様々な要因に関して適切な仮定設定、情報収集を行い、見積り金額を計算しておりますが、実際の結果は見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。
当社グループの連結財務諸表で採用する重要な会計方針は、「第5 経理の状況 1.連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項(連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)」に記載しております。
② 当連結会計年度の経営成績の分析
(売上高)
当連結会計年度における売上高は846億88百万円となり、前連結会計年度の822億58百万円に対し3.0%、24億30百万円の増加となりました。これは主に、当社グループ主力の不動産開発事業における売上高が749億25百万円となり、前連結会計年度の722億49百万円に対し3.7%、26億76百万円増加したことによるものであります。
(売上原価、売上総利益)
当連結会計年度における売上原価は658億40百万円となり、前連結会計年度の625億18百万円に対し5.3%、33億21百万円の増加となりました。これは主に、売上高の増加によるものであります。
その結果、当連結会計年度の売上総利益は、前連結会計年度の197億39百万円に対し4.5%、8億91百万円減少の188億48百万円となり、売上高に対する売上総利益率は、前連結会計年度の24.0%から1.7ポイント減少し、22.3%となりました。
(販売費及び一般管理費、営業利益)
当連結会計年度における販売費及び一般管理費は105億97百万円となり、前連結会計年度の106億44百万円に対し0.4%、46百万円の減少となりました。
その結果、当連結会計年度の営業利益は、前連結会計年度90億95百万円に対し9.3%、8億44百万円減少の82億50百万円となり、売上高に対する営業利益率は、前連結会計年度の11.1%から1.4ポイント減少し、9.7%となりました。
なお、セグメント別の業績につきましては、「(1)経営成績等の状況の概要 ①財政状態及び経営成績の状況」をご参照ください。
(営業外損益、経常利益、税金等調整前当期純利益)
当連結会計年度における営業外収益は48百万円となり、前連結会計年度の71百万円に対し32.5%、23百万円の減少となりました。
当連結会計年度における営業外費用は79百万円となり、前連結会計年度の86百万円に対し7.9%、6百万円の減少となりました。
その結果、当連結会計年度の経常利益は、前連結会計年度の90億80百万円に対し9.5%、8億61百万円減少の82億19百万円となりました。売上高に対する経常利益率は、前連結会計年度の11.0%から1.3ポイント減少し、9.7%となりました。当連結会計年度では、各セグメントにおける原材料価格の上昇や、顧客ニーズの高い中古マンションの販売比率が高まったことで利益率が減少し、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標として設定している売上高経常利益率10%を下回りました。
なお、当連結会計年度の特別利益は29百万円となり、税金等調整前当期純利益は82億48百万円となりました。
(法人税等、親会社株主に帰属する当期純利益)
当連結会計年度における法人税等は26億27百万円となり、前連結会計年度の27億51百万円に対し4.5%、1億24百万円の減少となりました。
その結果、当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益は、前連結会計年度の63億38百万円に対し11.3%、7億17百万円減少の56億21百万円となりました。
③ 当連結会計年度の財政状態の分析
(流動資産)
当連結会計年度末における流動資産は765億95百万円となり、前連結会計年度末に比べ65億86百万円増加いたしました。主な増加は、仕掛販売用不動産74億63百万円、受取手形、営業未収入金及び契約資産18億90百万円であり、減少は現金及び預金33億39百万円であります。
(固定資産)
当連結会計年度末における固定資産は123億43百万円となり、前連結会計年度末に比べ3億7百万円減少いたしました。これは主に、株式会社伊東一碧管理サービスの取得に伴い、繰延税金資産が5億32百万円減少したことによるものであります。
(流動負債)
当連結会計年度末における流動負債は132億10百万円となり、前連結会計年度末に比べ23億45百万円増加いたしました。主な増加は、1年内返済予定の長期借入金25億40百万円であり、減少は未払消費税等7億39百万円であります。
(固定負債)
当連結会計年度末における固定負債は127億5百万円となり、前連結会計年度末に比べ1億72百万円減少いたしました。主な増加は、株式会社伊東一碧管理サービスの取得に伴う企業結合に係る特定勘定13億54百万円であり、主な減少は、長期借入金17億10百万円であります。
(純資産)
当連結会計年度末における純資産合計は630億22百万円となり、前連結会計年度末に比べ41億5百万円増加いたしました。主な増加は親会社株主に帰属する当期純利益56億21百万円であり、減少は剰余金の配当15億68百万円であります。
④ キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報
当連結会計年度の資金の状況の詳細につきましては、「(1)経営成績等の状況の概要 ②キャッシュ・フローの状況」をご参照ください。
当社グループの資金需要の主なものは不動産開発事業における用地取得費用であり、その調達手段は主として、金融機関からの借入金によっております。用地取得費用以外の運転資金につきましては、自己資金で対応することを原則とし、金融費用を低減するよう努めております。
(参考)キャッシュ・フロー関連指標の推移

	2019年3月期	2020年3月期	2021年3月期	2022年3月期	2023年3月期
自己資本比率(%)	61.8	58.0	63.8	71.3	70.9
時価ベースの自己資本 比率(%)	38.4	30.8	43.5	39.1	36.3
キャッシュ・フロー対有利子負債比率(%)	-	2,667.4	258.0	57.0	-
インタレスト・カバレッジ・レシオ(倍)	-	16.4	81.6	267.4	-

自己資本比率:自己資本/総資産
時価ベースの自己資本比率:株式時価総額/総資産
キャッシュ・フロー対有利子負債比率:有利子負債/キャッシュ・フロー
インタレスト・カバレッジ・レシオ:キャッシュ・フロー/利払い
(注)1.いずれも連結ベースの財務数値により計算しております。
2.株式時価総額は自己株式を除く発行済株式数をベースに計算しております。
3.キャッシュ・フローは、営業キャッシュ・フローを利用しております。
4.有利子負債は連結貸借対照表に計上されている負債のうち利子を支払っている全ての負債を対象としております。
5.2019年3月期及び2023年3月期の「キャッシュ・フロー対有利子負債比率」、「インタレスト・カバレッジ・レシオ」については、営業キャッシュ・フローがマイナスのため、記載しておりません。