- #1 コーポレート・ガバナンスの概要（連結）
また、取締役会における具体的な検討内容は、以下のとおりです。
| 決議事項(29件) | 株主総会に関する事項、役員に関する事項、計算書類、決算短信、予算に関する事項、関係会社に関する事項、資金調達に関する事項、人事に関する事項、固定資産に関する事項 |
| 報告事項(20件) | 月次業績報告、内部統制に関する事項、関係会社に関する事項、資金調達に関する事項、固定資産に関する事項 |
- #2 セグメント情報等、連結財務諸表（連結）
なお、従来「その他」に含めていた服飾事業の重要性が高くなったため、当連結会計年度より従来の不動産関連事業及び外食事業の2事業に加え、服飾事業を新たに報告セグメントとしております。また、前連結会計年度のセグメント情報については新しいセグメント区分により作成したものを記載しております。
2.報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額の算定方法
報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」における記載と概ね同一であります。
2023/12/21 14:33- #3 セグメント表の脚注（連結）
- その他」の区分は、報告セグメントに含まれていない事業セグメントであります。
2.調整額は以下のとおりであります。
(1)セグメント利益又は損失の調整額△855,296千円は全社費用であります。その主なものは当社の総務、人事、経理等の管理部門に係る費用であります。
(2)減価償却費の調整額26,386千円は、特定のセグメントに帰属しない全社資産の減価償却費であります。
(3)有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額26,800千円は、特定のセグメントに帰属しない全社資産の増加額であります。
3.セグメント利益又は損失は、連結損益計算書の営業損失と調整を行っております。
4.当社グループは、報告セグメントに資産を配分していないため、「セグメント資産」の記載を省略しております。2023/12/21 14:33 - #4 主な資産及び負債の内容（連結）
- 主な資産及び負債の内容】
連結財務諸表を作成しているため、記載を省略しております。2023/12/21 14:33 - #5 事業の内容
ビル管理事業においては、不動産所有者の方には安定した収益と所有する誇りをお持ちいただけるように、また居住者の方にはお住まいいただくことに、それぞれ満足を享受していただけるように、ゆとりのある空間を提供するなど、ホスピタリティ「おもてなしの心」を持って、賃貸業務や建物管理業務等の提供を行っております。
ロ.投資その他事業(オフィスビル・レジデンス等、不動産関連資産への投資事業及びその他の事業)
事業用不動産への投資により収益を獲得する事業であります。
2023/12/21 14:33- #6 企業結合等関係、連結財務諸表（連結）
10年間にわたる均等償却
6.企業結合日に受け入れた
資産及び引き受けた負債の額並びにその主な内訳
| 金額(千円) |
| 流動資産 | 163,852 |
| 固定資産 | 4,571 |
| 資産合計 | 168,424 |
7.企業結合が連結会計年度の開始の日に完了したと仮定した場合の当連結会計年度の連結損益計算書に及ぼす影響の概算額及びその算定方法
- #7 会計方針に関する事項（連結）
- 価証券
・満期保有目的債券
償却原価法
・その他有価証券
市場価格のない株式等以外のもの
時価法(評価差額は全部純資産直入法により処理し、売却原価は移動平均法により算定)
市場価格のない株式等
移動平均法による原価法
② デリバティブ
時価法
③ 棚卸資産
・商品
移動平均法による原価法(貸借対照表価額については収益性の低下に基づく簿価切下げの方法)
・製品、販売用不動産、未成工事支出金、仕掛品
個別法による原価法(貸借対照表価額については収益性の低下に基づく簿価切下げの方法)
・原材料及び貯蔵品
主として最終仕入原価法による原価法(貸借対照表価額については収益性の低下に基づく簿価切下げの方法)
(2)重要な減価償却資産の減価償却の方法2023/12/21 14:33 - #8 保有目的の変更による固定資産から販売用不動産への振替に関する注記（連結）
※5.保有目的の変更による固定資産から販売用不動産への振替
当連結会計年度(2023年9月30日)
2023/12/21 14:33- #9 収益認識関係、連結財務諸表（連結）
3.顧客との契約に基づく履行義務の充足と当該契約から生じるキャッシュ・フローとの関係並びに当連結会計年度末において存在する顧客との契約から翌連結会計年度以降に認識すると見込まれる収益の金額及び時期に関する情報
(1) 契約資産及び契約負債の残高等
2023/12/21 14:33- #10 受取手形、売掛金及び契約資産の金額の注記（連結）
前連結会計年度(2022年9月30日)
「売掛金」及び「営業未収入金」には顧客との契約から生じた債権の金額が含まれており、「注記事項(収益認識関係) 3.顧客との契約に基づく履行義務の充足と当該契約から生じるキャッシュ・フローとの関係並びに当連結会計年度末において存在する顧客との契約から翌連結会計年度以降に認識すると見込まれる収益の金額及び時期に関する情報 (1) 契約資産及び契約負債の残高等」に記載しております。
当連結会計年度(2023年9月30日)
2023/12/21 14:33- #11 固定資産売却益の注記（連結）
※4 固定資産売却益の内容は次のとおりであります。
2023/12/21 14:33- #12 固定資産除却損の注記（連結）
※5 固定資産除却損の内容は次のとおりであります。
2023/12/21 14:33- #13 報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額の算定方法（連結）
- 告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額の算定方法
報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」における記載と概ね同一であります。
報告セグメントの利益は、営業利益ベースの数値であります。セグメント間の内部収益及び振替高は市場実勢価格に基づいております。2023/12/21 14:33 - #14 契約負債の金額の注記（連結）
前連結会計年度(2022年9月30日)及び当連結会計年度(2023年9月30日)
流動負債「その他」には契約負債の金額が含まれており、「注記事項(収益認識関係)3.顧客との契約に基づく履行義務の充足と当該契約から生じるキャッシュ・フローとの関係並びに当連結会計年度末において存在する顧客との契約から翌連結会計年度以降に認識すると見込まれる収益の金額及び時期に関する情報 (1) 契約資産及び契約負債の残高等」に記載しております。
2023/12/21 14:33- #15 担保に供している資産の注記（連結）
※2 担保資産及び担保付債務
担保に供している資産は、次のとおりであります。
2023/12/21 14:33- #16 有形固定資産、地域ごとの情報（連結）
- 形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が連結貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しております。2023/12/21 14:33 - #17 有形固定資産の圧縮記帳額の注記（連結）
※4 圧縮記帳
固定資産のうち国庫補助金等による圧縮記帳額は次のとおりであり、連結貸借対照表計上額は下記の圧縮記帳額を控除しております。
2023/12/21 14:33- #18 有形固定資産等明細表（連結）
【有形固定資産等明細表】
2023/12/21 14:33- #19 株式の取得により新たに連結子会社となった会社がある場合には、当該会社の資産及び負債の主な内訳（連結）
※2.当連結会計年度(自 2022年10月1日至 2023年9月30日)
株式の取得により新たに株式会社ジェンツを新規に連結したことに伴う連結開始時の
資産及び負債の内訳並びに同社株式の取得価額と同社株式の取得による収入(純額)との関係は次のとおりであります。
| 流動資産 | 163,852 | 千円 |
| 固定資産 | 4,571 | |
| のれん | 307,069 | |
| 流動負債 | △27,273 | |
| 固定負債 | △448,220 | |
| 株式の取得価額 | 0 | |
| 現金及び現金同等物 | 90,940 | |
| 差引:連結の範囲の変更を伴う子会社株式の取得による収入 | 90,940 | |
また、株式の取得により新たに甲府貴宝株式会社を新規に連結したことに伴う連結開始時の
資産及び負債の内訳並びに同社株式の取得価額と同社株式の取得による支出(純額)との関係は次のとおりであります。
- #20 沿革
2【沿革】
| 年月 | 事項 |
| 2001年8月 | 戸建開発販売事業を開始 |
| 2002年5月 | オフィスビル等及び不動産関連資産への投資事業を開始 |
| 2004年1月 | マンション開発販売事業を開始 |
- #21 減損損失に関する注記（連結）
当連結会計年度(自 2022年10月1日 至 2023年9月30日)
当社グループは以下の資産グループについて減損損失を計上しております。
(1) 減損損失を計上した資産グループの概要
2023/12/21 14:33- #22 税効果会計関係、財務諸表（連結）
(税効果会計関係)
1.繰延税金
資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳
| 前事業年度(2022年9月30日) | 当事業年度(2023年9月30日) |
| 繰延税金資産 | | |
| 貸倒引当金 | 122千円 | 130千円 |
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
- #23 税効果会計関係、連結財務諸表（連結）
(税効果会計関係)
1.繰延税金
資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳
| 前連結会計年度(2022年9月30日) | 当連結会計年度(2023年9月30日) |
| 繰延税金資産 | | |
| 貸倒引当金 | 122千円 | 130千円 |
(注)1.当該変動の内容は、新規連結子会社の将来減算一時差異等及び税務上の繰越欠損金に係る評価性引当額の増加によるものであります。
- #24 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等（連結）
(5)優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題
不動産関連事業においては、保有物件の安定稼働及び資産価値向上のため「効果的なリーシング活動・質の高い建物管理・リビルド工事による付加価値の創造」を実践し事業の強化を図ります。
また、慎重に収益不動産マーケットの変化を注視しながら当社グループの基準に見合う安定稼働の期待できるレジデンス・ビル等の収益物件の新規取得や保有物件の開発を進め、自己資本を有効的に活用し更なる利益と財務基盤の強化をしてまいります。
2023/12/21 14:33- #25 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析（連結）
売上高は30百万円(前期比41.3%減)、セグメント損失155百万円(前期はセグメント利益3百万円)となりました。
当連結会計年度末におきましては、総資産は前連結会計年度末より335百万円減少し53,877百万円となりました。これは主に商品及び製品が226百万円、販売用不動産が6,455百万円、原材料及び貯蔵品が232百万円、建設仮勘定が343百万円、のれんが306百万円増加した一方で、建物及び構築物(純額)が3,371百万円、土地が4,648百万円減少したことによります。
なお、上記の増減額には保有目的変更による有形固定資産の販売用不動産への振替額を含めており、その内訳は以下のとおりであります。
2023/12/21 14:33- #26 設備投資等の概要
また、経営資源の有効活用と自己資本比率の向上を図ることを目的として、下記
資産を売却し、固定
資産売却益1,506百万円を特別利益に計上しました。
| 資産の内容及び所在地 | 現況 |
| 東京都文京区湯島一丁目205番1他 | 賃貸用不動産 |
| 土地:247.16 ㎡、建物:1,824.45㎡ |
| 東京都新宿区四谷一丁目18番6号 |
| 土地:158.61 ㎡、建物:915.55㎡ |
また、固定
資産のポートフォリオの比重を商業施設に移すことを目的として、固定
資産として保有・賃貸しているレジデンス14物件(簿価6,480百万円)について保有目的を固定
資産から販売用不動産(流動
資産)に振替えました。
内訳は以下のとおりであります。
- #27 賃貸等不動産関係、連結財務諸表（連結）
当社グループは、東京都その他の地域において、賃貸用オフィスビル(土地を含む。)等を所有しております。
前連結会計年度における当該賃貸等不動産に関する賃貸損益は1,445,281千円(賃貸収益は売上高に、賃貸費用は売上原価に計上)、固定資産売却益は868,839千円(特別利益に計上)、当連結会計年度における当該賃貸等不動産に関する賃貸損益は1,470,177千円(賃貸収益は売上高に、賃貸費用は売上原価に計上)、固定資産売却益は1,506,535千円(特別利益に計上)であります。
また、当該賃貸等不動産の連結貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりであります。
2023/12/21 14:33- #28 資産除去債務明細表、連結財務諸表（連結）
【資産除去債務明細表】
当連結会計年度期首及び当連結会計年度末における資産除去債務の金額が、当連結会計年度期首及び当連結会計年度末における負債及び純資産の合計額の100分の1以下であるため、連結財務諸表規則第92条の2の規定により記載を省略しております。
2023/12/21 14:33- #29 資産除去債務関係、連結財務諸表（連結）
(資産除去債務関係)
重要性が乏しいため、記載を省略しております。
2023/12/21 14:33- #30 退職給付関係、連結財務諸表（連結）
(2)退職給付債務の期末残高と連結貸借対照表に計上された退職給付に係る負債の調整表
| 前連結会計年度(2022年9月30日) | 当連結会計年度(2023年9月30日) |
| 非積立型制度の退職給付債務 | 32,086 | 千円 | 122,215 | 千円 |
| 連結貸借対照表に計上された負債と資産の純額 | 32,086 | | 122,215 | |
| | | | |
| 退職給付に係る負債 | 32,086 | 千円 | 122,215 | 千円 |
| 連結貸借対照表に計上された負債と資産の純額 | 32,086 | | 122,215 | |
(3)退職給付費用
- #31 連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項（連結）
4.会計方針に関する事項
(1)重要な資産の評価基準及び評価方法
① 有価証券
2023/12/21 14:33- #32 重要な会計上の見積り、財務諸表（連結）
①当事業年度の貸借対照表に計上した金額の算出方法
当社は、棚卸資産の評価に関する会計基準に従い、収益性の低下により正味売却価額が帳簿価額を下回っている販売用不動産の帳簿価額を、正味売却価額まで切り下げる会計処理を適用しております。
②主要な仮定
2023/12/21 14:33- #33 重要な会計上の見積り、連結財務諸表（連結）
①当連結会計年度の連結貸借対照表に計上した金額の算出方法
当社グループは、棚卸資産の評価に関する会計基準に従い、収益性の低下により正味売却価額が帳簿価額を下回っている販売用不動産の帳簿価額を、正味売却価額まで切り下げる会計処理を適用しております。
②主要な仮定
2023/12/21 14:33- #34 重要な会計方針、財務諸表（連結）
時価法
3.棚卸資産の評価基準及び評価方法
(1)商品
2023/12/21 14:33- #35 重要な後発事象、連結財務諸表（連結）
(重要な後発事象)
(固定資産の譲渡)
当社は、2023年10月2日付で、当社が保有する固定資産を譲渡しました。
2023/12/21 14:33- #36 金融商品関係、連結財務諸表（連結）
前連結会計年度(2022年9月30日)
| 連結貸借対照表計上額(千円) | 時価(千円) | 差額(千円) |
| 社債 | 5,000 | 5,000 | - |
| 資産計 | 5,000 | 5,000 | - |
| (1)社債(1年内償還予定含む) | 5,103,438 | 5,028,476 | △74,961 |
当連結会計年度(2023年9月30日)
| 連結貸借対照表計上額(千円) | 時価(千円) | 差額(千円) |
| 株式 | 3,234 | 3,234 | - |
| 資産計 | 8,234 | 8,234 | - |
| (1)社債(1年内償還予定含む) | 4,618,000 | 4,544,484 | △73,515 |
(注)1.「現金」の他、「預金」、「受取手形」、「売掛金」、「営業未収入金」、「支払手形」、「買掛金」、「営業未払金」及び「短期借入金」については、短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、記載を省略しております。
- #37 １株当たり情報、連結財務諸表（連結）
(1株当たり情報)
| 前連結会計年度(自 2021年10月1日至 2022年9月30日) | 当連結会計年度(自 2022年10月1日至 2023年9月30日) |
| 1株当たり純資産額 | 930.31円 | 943.19円 |
| 1株当たり当期純利益 | 13.45円 | 17.61円 |
(注)1.潜在株式調整後1株当たり当期純利益については、潜在株式が存在しないため記載しておりません。
2.1株当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりであります。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
