有価証券報告書-第28期(2023/10/01-2024/09/30)
(1) 経営成績等の状況の概要
当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。
① 財政状態及び経営成績の状況
当連結会計年度における我が国経済は、一部に足踏みが残るものの、緩やかに回復しています。先行きについては、雇用・所得環境が改善する下で、各種政策の効果もあって、緩やかな回復が続くことが期待されます。一方で、物価上昇、原材料価格の上昇、金融資本市場の変動等の影響に十分注意する必要があります。
当社グループが属する不動産業界におきましては、住宅ローン金利が低い水準で推移していること、住宅ローン減税制度等の住宅取得支援策が継続して実施されていること等から需要は持続しているものの、都心部の土地代及び資材設備・人件費を含む建築費の上昇等に留意する必要もあり、住宅建設の景況はおおむね横ばいとなっています。しかしながら、当社の主要供給エリアである都市中心部では、生活の利便性等を求めて世帯数が増加するエリアが多く、主力商品の分譲マンション需要は比較的安定して推移いたしました。
このような環境の下、当社は、主要販売エリアの近畿圏、東海・中京圏、首都圏及び沖縄を含む地方中核都市において、中心部の選別した場所での分譲マンションの供給に注力してまいりました。
その結果、当連結会計年度の業績は、売上高180,745百万円(前年同期比12.0%増)、営業利益27,610百万円(同8.2%増)、経常利益28,015百万円(同10.6%増)、親会社株主に帰属する当期純利益21,017百万円(同20.0%増)となりました。
セグメントの経営成績は次のとおりであります。
a.不動産販売事業
不動産販売事業におきましては、マンション販売が順調に推移したことに加え、株式会社メルディアDCを連結子会社化したこと等によりマンション及び戸建住宅の売上高が増加いたしました。
その結果、ワンルームマンション売上高72,023百万円(3,797戸)、ファミリーマンション売上高67,370百万円(1,711戸)、戸建販売売上高10,505百万円(274戸)、中古マンション売上高13,692百万円(800戸)、その他不動産販売売上高2,056百万円、不動産販売附帯事業売上高1,892百万円となり、不動産販売事業の合計売上高は167,541百万円(前年同期比9.2%増)、セグメント利益は26,765百万円(同8.1%増)となりました。
b.その他事業
その他事業におきましては、家賃保証に伴う受取家賃収入が増加したことに加え、株式会社メルディアDCを連結子会社化したこと等により完成工事売上高が増加したことから、その他事業の売上高は14,285百万円(前年同期比77.7%増)、セグメント利益は2,529百万円(同29.2%増)となりました。
② キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下、「資金」という)は、前連結会計年度末と比べ8,835百万円減少し、98,097百万円(前期末比8.3%減)となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
a.営業活動によるキャッシュ・フロー
営業活動の結果、減少した資金は19,914百万円(前年同期は11,810百万円の増加)となりました。
これは主に、税金等調整前当期純利益が29,330百万円あったこと等により資金が増加したのに対して、開発用地を取得したこと等から棚卸資産が35,228百万円増加したこと、法人税等を8,135百万円支払ったこと等により資金が減少したためであります。
b.投資活動によるキャッシュ・フロー
投資活動の結果、減少した資金は6,402百万円(前年同期は4,605百万円の減少)となりました。
これは主に、固定資産の取得により3,346百万円、株式会社メルディアDCの株式の取得により2,385百万円資金が減少したためであります。
c.財務活動によるキャッシュ・フロー
財務活動の結果、増加した資金は17,482百万円(前年同期は3,715百万円の減少)となりました。
これは主に、配当金を2,899百万円支払ったことにより資金が減少したのに対して、金融機関からの借入金が純額で19,854百万円増加したことにより資金が増加したためであります。
③ 生産、受注及び販売の実績
a.生産実績
該当事項はありません。
b.受注実績
当連結会計年度の契約実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
(注)1.本表におきまして「受注高」は「契約高」と読み替えております。
2.上記の金額には、追加工事の金額も含まれております。
3.契約高及び契約残高については、計画変更等により数量(戸)が変動する可能性があります。
4.その他不動産販売とは、商業用店舗、開発用地等の住宅以外の不動産の販売であります。
5.その他不動産販売の契約高及び契約残高は、商業用店舗及び開発用地等に関するものであります。
6.その他事業セグメントについては、該当事項はありません。
7.上記には、株式会社メルディアDC及びその子会社3社は含まれておりません。
c.販売実績
当連結会計年度の販売(引渡)実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
(注)1.上記の金額には、追加工事の金額も含まれております。
2.その他不動産販売とは、商業用店舗、開発用地等の住宅以外の不動産の販売であります。
3.不動産販売附帯事業とは、床コーティング等引渡後オプション工事、及び不動産売買の仲介手数料等であります。
4.その他不動産販売の売上高は、商業用店舗及び開発用地等に関するものであります。
5.上記には、株式会社メルディアDC及びその子会社3社は含まれておりません。
(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中における将来に関する事項は、本書の提出日現在において当社グループが判断したものであります。
① 財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容
当社グループの当連結会計年度の財政状態及び経営成績は、以下のとおりであります。
a.財政状態の分析
(流動資産)
当連結会計年度末における流動資産は、前連結会計年度末に比べて51,306百万円増加し、300,195百万円(前期末比20.6%増)となりました。その主な要因は、開発用地の取得等により棚卸資産が51,671百万円増加したことであります。
(固定資産)
当連結会計年度末における固定資産は、前連結会計年度末に比べて434百万円増加し、23,864百万円(前期末比1.9%増)となりました。その主な要因は、保有目的の変更に伴い賃貸不動産を販売用不動産に振替えたこと等により賃貸不動産が275百万円減少したのに対し、当連結会計年度に株式会社メルディアDCを連結子会社化したこと等により土地が448百万円増加したことであります。
(負債)
当連結会計年度末における負債は、前連結会計年度末に比べて31,998百万円増加し、128,051百万円(前期末比33.3%増)となりました。その主な要因は、支払期日の到来等により支払手形及び買掛金が1,103百万円、電子記録債務が1,080百万円減少したのに対し、金融機関からの借入金が31,135百万円増加したことであります。
(純資産)
当連結会計年度末における純資産は、前連結会計年度末に比べて19,742百万円増加し、196,009百万円(前期末比11.2%増)となりました。その主な要因は、親会社株主に帰属する当期純利益の計上等に伴い利益剰余金が18,115百万円増加したことであります。
b.経営成績の分析
(売上高)
当連結会計年度の売上高につきましては、ワンルームマンション及び中古マンションの引渡しが多かったため、180,745百万円となりました。
(販売費及び一般管理費)
販売費及び一般管理費につきましては、人件費が増加したこと等により、18,075百万円となりました。
(営業外損益)
営業外収益につきましては、違約金収入を99百万円、持分法による投資利益を677百万円、受取手数料を58百万円計上したこと等により、1,116百万円となりました。
営業外費用につきましては、支払利息を631百万円及び固定資産除却損を40百万円計上したこと等により、711百万円となりました。
(特別損益)
特別利益につきましては、負ののれん発生益を1,256百万円、新株予約権戻入益を165百万円計上したことにより、1,422百万円となりました。
特別損失につきましては、減損損失を計上したことにより、106百万円となりました。
以上の結果、親会社株主に帰属する当期純利益は、21,017百万円となりました。
c.経営成績に重要な影響を与える要因として、以下のものがあります。
当社グループの主力事業である不動産販売事業は、各種不動産関連法規の改廃、景気変動、金利動向及び住宅税制やその他の税制等の影響を受けやすいため、景気見通しの悪化や大幅な金利の上昇、税制の変更、マンション企画開発用地の価格変動等が発生した場合には、購入者の購買意欲の低下につながり、当社グループの経営成績に重要な影響を及ぼす可能性があります。
② キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報
当社グループの当連結会計年度のキャッシュ・フローにつきましては、「(1) 経営成績等の状況の概要 ② キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。
当社グループの資本の財源及び資金の流動性については、以下のとおりであります。
当社グループの資金需要の主なものは不動産販売事業における用地取得費用であり、その調達手段は主として銀行からの借入金によっております。用地取得費用以外の運転資金につきましては、自己資金で対応することを原則とし、金融費用を低減するよう努めております。銀行借入金による資金調達の実施にあたっては、調達時期、条件について最も有利な手段を選択するべく検討することとしております。
③ 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、「第5 経理の状況 1連結財務諸表等 (1) 連結財務諸表 注記事項(重要な会計上の見積り)」に記載のとおりであります。
④ 経営者の問題意識と今後の方針について
当社グループは、投資型ワンルームマンション・ファミリーマンションの分譲を柱として経営基盤を拡充し、安定した収益の向上に努めてまいります。
投資型ワンルームマンションの分譲につきましては、不安定な経済情勢等から派生した年金問題、都心部の人口や世帯数が増加する傾向にあるといった社会的側面があること、比較的リスクが少ない資産運用の商品として市場に定着していること等から、堅調に推移するものと考えております。今後も変化する顧客のニーズに的確に対応し、収益性を重視しつつ事業規模の拡大を図ってまいります。
ファミリーマンションの分譲につきましては、継続的な住宅取得支援制度の実施により、都心部の顧客ニーズに合致したマンションに対する需要は、堅調に推移しておりますので、今後も三大都市圏を中心にファミリーマンション供給戸数の増加を図ってまいります。
また、その他の賃貸管理事業、賃貸事業、建物管理事業、及び建築請負工事業等につきましては、今後も事業規模を拡大し、継続的かつ安定的な収益の確保を図ってまいります。
当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。
① 財政状態及び経営成績の状況
当連結会計年度における我が国経済は、一部に足踏みが残るものの、緩やかに回復しています。先行きについては、雇用・所得環境が改善する下で、各種政策の効果もあって、緩やかな回復が続くことが期待されます。一方で、物価上昇、原材料価格の上昇、金融資本市場の変動等の影響に十分注意する必要があります。
当社グループが属する不動産業界におきましては、住宅ローン金利が低い水準で推移していること、住宅ローン減税制度等の住宅取得支援策が継続して実施されていること等から需要は持続しているものの、都心部の土地代及び資材設備・人件費を含む建築費の上昇等に留意する必要もあり、住宅建設の景況はおおむね横ばいとなっています。しかしながら、当社の主要供給エリアである都市中心部では、生活の利便性等を求めて世帯数が増加するエリアが多く、主力商品の分譲マンション需要は比較的安定して推移いたしました。
このような環境の下、当社は、主要販売エリアの近畿圏、東海・中京圏、首都圏及び沖縄を含む地方中核都市において、中心部の選別した場所での分譲マンションの供給に注力してまいりました。
その結果、当連結会計年度の業績は、売上高180,745百万円(前年同期比12.0%増)、営業利益27,610百万円(同8.2%増)、経常利益28,015百万円(同10.6%増)、親会社株主に帰属する当期純利益21,017百万円(同20.0%増)となりました。
セグメントの経営成績は次のとおりであります。
a.不動産販売事業
不動産販売事業におきましては、マンション販売が順調に推移したことに加え、株式会社メルディアDCを連結子会社化したこと等によりマンション及び戸建住宅の売上高が増加いたしました。
その結果、ワンルームマンション売上高72,023百万円(3,797戸)、ファミリーマンション売上高67,370百万円(1,711戸)、戸建販売売上高10,505百万円(274戸)、中古マンション売上高13,692百万円(800戸)、その他不動産販売売上高2,056百万円、不動産販売附帯事業売上高1,892百万円となり、不動産販売事業の合計売上高は167,541百万円(前年同期比9.2%増)、セグメント利益は26,765百万円(同8.1%増)となりました。
b.その他事業
その他事業におきましては、家賃保証に伴う受取家賃収入が増加したことに加え、株式会社メルディアDCを連結子会社化したこと等により完成工事売上高が増加したことから、その他事業の売上高は14,285百万円(前年同期比77.7%増)、セグメント利益は2,529百万円(同29.2%増)となりました。
② キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下、「資金」という)は、前連結会計年度末と比べ8,835百万円減少し、98,097百万円(前期末比8.3%減)となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
a.営業活動によるキャッシュ・フロー
営業活動の結果、減少した資金は19,914百万円(前年同期は11,810百万円の増加)となりました。
これは主に、税金等調整前当期純利益が29,330百万円あったこと等により資金が増加したのに対して、開発用地を取得したこと等から棚卸資産が35,228百万円増加したこと、法人税等を8,135百万円支払ったこと等により資金が減少したためであります。
b.投資活動によるキャッシュ・フロー
投資活動の結果、減少した資金は6,402百万円(前年同期は4,605百万円の減少)となりました。
これは主に、固定資産の取得により3,346百万円、株式会社メルディアDCの株式の取得により2,385百万円資金が減少したためであります。
c.財務活動によるキャッシュ・フロー
財務活動の結果、増加した資金は17,482百万円(前年同期は3,715百万円の減少)となりました。
これは主に、配当金を2,899百万円支払ったことにより資金が減少したのに対して、金融機関からの借入金が純額で19,854百万円増加したことにより資金が増加したためであります。
③ 生産、受注及び販売の実績
a.生産実績
該当事項はありません。
b.受注実績
当連結会計年度の契約実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
| セグメントの名称 | 区分 | 契約高 | 契約残高 | ||||||
| 数量 (戸) | 前年 同期比(%) | 金額 (百万円) | 前年 同期比(%) | 数量 (戸) | 前年 同期比(%) | 金額 (百万円) | 前年 同期比(%) | ||
| 不動産 販売事業 | ワンルーム マンション | 3,230 | 107.3 | 61,516 | 105.9 | 1,446 | 74.2 | 23,499 | 69.1 |
| ファミリー マンション | 1,409 | 90.2 | 56,731 | 92.1 | 644 | 68.2 | 27,197 | 70.1 | |
| 戸建販売 | 214 | 94.7 | 8,563 | 94.7 | 36 | 109.1 | 1,643 | 127.7 | |
| 中古 マンション | 862 | 147.1 | 15,187 | 162.6 | 110 | 229.2 | 2,029 | 257.9 | |
| その他不動産販売 | 1 | 50.0 | 353 | 198.8 | - | - | 10 | 6.8 | |
| 不動産販売事業計 | 5,716 | 106.1 | 142,353 | 102.9 | 2,236 | 75.1 | 54,380 | 72.5 | |
(注)1.本表におきまして「受注高」は「契約高」と読み替えております。
2.上記の金額には、追加工事の金額も含まれております。
3.契約高及び契約残高については、計画変更等により数量(戸)が変動する可能性があります。
4.その他不動産販売とは、商業用店舗、開発用地等の住宅以外の不動産の販売であります。
5.その他不動産販売の契約高及び契約残高は、商業用店舗及び開発用地等に関するものであります。
6.その他事業セグメントについては、該当事項はありません。
7.上記には、株式会社メルディアDC及びその子会社3社は含まれておりません。
c.販売実績
当連結会計年度の販売(引渡)実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
| セグメントの名称 | 区分 | 数量(戸) | 前年 同期比 (%) | 金額(百万円) | 前年 同期比 (%) |
| 不動産販売事業 | ワンルームマンション | 3,734 | 105.2 | 71,115 | 113.7 |
| ファミリーマンション | 1,709 | 93.4 | 67,282 | 95.4 | |
| 戸建販売 | 211 | 96.8 | 8,084 | 90.9 | |
| 中古マンション | 800 | 130.1 | 13,692 | 143.4 | |
| その他不動産販売 | 4 | 400.0 | 491 | 128.8 | |
| 不動産販売附帯事業 | - | - | 1,846 | 125.2 | |
| 不動産販売事業計 | 6,458 | 103.9 | 162,513 | 106.0 | |
| その他事業 | - | - | 8,108 | 102.0 | |
| 合計 | 6,458 | 103.9 | 170,622 | 105.8 | |
(注)1.上記の金額には、追加工事の金額も含まれております。
2.その他不動産販売とは、商業用店舗、開発用地等の住宅以外の不動産の販売であります。
3.不動産販売附帯事業とは、床コーティング等引渡後オプション工事、及び不動産売買の仲介手数料等であります。
4.その他不動産販売の売上高は、商業用店舗及び開発用地等に関するものであります。
5.上記には、株式会社メルディアDC及びその子会社3社は含まれておりません。
(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中における将来に関する事項は、本書の提出日現在において当社グループが判断したものであります。
① 財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容
当社グループの当連結会計年度の財政状態及び経営成績は、以下のとおりであります。
a.財政状態の分析
(流動資産)
当連結会計年度末における流動資産は、前連結会計年度末に比べて51,306百万円増加し、300,195百万円(前期末比20.6%増)となりました。その主な要因は、開発用地の取得等により棚卸資産が51,671百万円増加したことであります。
(固定資産)
当連結会計年度末における固定資産は、前連結会計年度末に比べて434百万円増加し、23,864百万円(前期末比1.9%増)となりました。その主な要因は、保有目的の変更に伴い賃貸不動産を販売用不動産に振替えたこと等により賃貸不動産が275百万円減少したのに対し、当連結会計年度に株式会社メルディアDCを連結子会社化したこと等により土地が448百万円増加したことであります。
(負債)
当連結会計年度末における負債は、前連結会計年度末に比べて31,998百万円増加し、128,051百万円(前期末比33.3%増)となりました。その主な要因は、支払期日の到来等により支払手形及び買掛金が1,103百万円、電子記録債務が1,080百万円減少したのに対し、金融機関からの借入金が31,135百万円増加したことであります。
(純資産)
当連結会計年度末における純資産は、前連結会計年度末に比べて19,742百万円増加し、196,009百万円(前期末比11.2%増)となりました。その主な要因は、親会社株主に帰属する当期純利益の計上等に伴い利益剰余金が18,115百万円増加したことであります。
b.経営成績の分析
(売上高)
当連結会計年度の売上高につきましては、ワンルームマンション及び中古マンションの引渡しが多かったため、180,745百万円となりました。
(販売費及び一般管理費)
販売費及び一般管理費につきましては、人件費が増加したこと等により、18,075百万円となりました。
(営業外損益)
営業外収益につきましては、違約金収入を99百万円、持分法による投資利益を677百万円、受取手数料を58百万円計上したこと等により、1,116百万円となりました。
営業外費用につきましては、支払利息を631百万円及び固定資産除却損を40百万円計上したこと等により、711百万円となりました。
(特別損益)
特別利益につきましては、負ののれん発生益を1,256百万円、新株予約権戻入益を165百万円計上したことにより、1,422百万円となりました。
特別損失につきましては、減損損失を計上したことにより、106百万円となりました。
以上の結果、親会社株主に帰属する当期純利益は、21,017百万円となりました。
c.経営成績に重要な影響を与える要因として、以下のものがあります。
当社グループの主力事業である不動産販売事業は、各種不動産関連法規の改廃、景気変動、金利動向及び住宅税制やその他の税制等の影響を受けやすいため、景気見通しの悪化や大幅な金利の上昇、税制の変更、マンション企画開発用地の価格変動等が発生した場合には、購入者の購買意欲の低下につながり、当社グループの経営成績に重要な影響を及ぼす可能性があります。
② キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報
当社グループの当連結会計年度のキャッシュ・フローにつきましては、「(1) 経営成績等の状況の概要 ② キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。
当社グループの資本の財源及び資金の流動性については、以下のとおりであります。
当社グループの資金需要の主なものは不動産販売事業における用地取得費用であり、その調達手段は主として銀行からの借入金によっております。用地取得費用以外の運転資金につきましては、自己資金で対応することを原則とし、金融費用を低減するよう努めております。銀行借入金による資金調達の実施にあたっては、調達時期、条件について最も有利な手段を選択するべく検討することとしております。
③ 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、「第5 経理の状況 1連結財務諸表等 (1) 連結財務諸表 注記事項(重要な会計上の見積り)」に記載のとおりであります。
④ 経営者の問題意識と今後の方針について
当社グループは、投資型ワンルームマンション・ファミリーマンションの分譲を柱として経営基盤を拡充し、安定した収益の向上に努めてまいります。
投資型ワンルームマンションの分譲につきましては、不安定な経済情勢等から派生した年金問題、都心部の人口や世帯数が増加する傾向にあるといった社会的側面があること、比較的リスクが少ない資産運用の商品として市場に定着していること等から、堅調に推移するものと考えております。今後も変化する顧客のニーズに的確に対応し、収益性を重視しつつ事業規模の拡大を図ってまいります。
ファミリーマンションの分譲につきましては、継続的な住宅取得支援制度の実施により、都心部の顧客ニーズに合致したマンションに対する需要は、堅調に推移しておりますので、今後も三大都市圏を中心にファミリーマンション供給戸数の増加を図ってまいります。
また、その他の賃貸管理事業、賃貸事業、建物管理事業、及び建築請負工事業等につきましては、今後も事業規模を拡大し、継続的かつ安定的な収益の確保を図ってまいります。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
