有価証券報告書-第23期(平成31年4月1日-令和2年3月31日)

(1) 経営成績等の状況の概要
当連結会計年度における当社グループ(当社、連結子会社及び持分法適用会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。
① 財政状態及び経営成績の状況
当連結会計年度における我が国経済は、所得・雇用環境の改善を背景とした個人消費の持ち直しにより緩やかな回復基調で推移しました。しかしながら、年明け以降の新型コロナウイルス感染拡大の影響により、先行き不透明な厳しい状況となっております。
当社グループが属する不動産業界におきましては、三大都市圏及び地方中枢都市での公示地価の上昇や、建築工事費の上昇等の懸念材料はあるものの、住宅ローン金利が引き続き低い水準で推移していること、住宅ローン減税制度等の住宅取得支援策が継続して実施されていること等から、景況は安定して推移しました。また、人口が都市中心部へ生活利便性を求めて流入する傾向にあるため、同エリアにおける分譲マンションの需要は堅調に推移しました。
これらの結果、当連結会計年度の業績は、売上高224,011百万円(前期比39.5%増)、営業利益32,609百万円(同20.2%増)、経常利益31,985百万円(同20.6%増)、親会社株主に帰属する当期純利益21,892百万円(同19.7%増)となり、新型コロナウイルス感染拡大の影響を受けることなく着地しました。
なお、2019年12月に、学校法人明浄学院(以下「明浄学院」といいます。)の土地売買代金に関する業務上横領事件について、当社前代表取締役社長及び元従業員が、明浄学院の元理事長他と共謀した疑いで大阪地検特捜部に逮捕・起訴されました。株主・投資家の皆様にご心配・ご迷惑をおかけしておりますことを改めて深くお詫び申し上げます。
セグメントの経営成績は次のとおりであります。
a.不動産販売事業
不動産販売事業におきましては、ファミリーマンション「プレサンスロジェ シリーズ」のプレサンスロジェ大垣駅前(総戸数137戸)やワンルームマンション「プレサンスシリーズ」のプレサンスTHE神戸(総戸数235戸)等の販売が順調に推移いたしました。その結果、ワンルームマンション売上高67,255百万円(3,479戸)、ファミリーマンション売上高78,587百万円(2,109戸)、一棟販売売上高27,299百万円(1,532戸)、ホテル販売売上高19,292百万円(793戸)、その他住宅販売売上高4,726百万円(248戸)、その他不動産販売売上高18,364百万円、不動産販売附帯事業売上高1,158百万円となり、不動産販売事業の合計売上高は216,684百万円(前期比39.8%増)、セグメント利益は32,792百万円(同23.3%増)となりました。
b.その他
その他の不動産賃貸事業等におきましては、家賃保証物件の増加により受取家賃収入が増加したこと等から、その他の売上高は7,327百万円(前期比32.4%増)となりましたが、家賃保証に伴う支払家賃が増加したこと等によりセグメント利益は1,455百万円(同16.9%減)となりました。
② キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下、「資金」という)は、前連結会計年度末と比べ2,283百万円増加し、41,684百万円(前期末比5.8%増)となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
a.営業活動によるキャッシュ・フロー
営業活動の結果、増加した資金は23,180百万円(前年同期は24,480百万円の減少)となりました。
これは主に、開発用地を取得したこと等から、たな卸資産が2,515百万円増加したこと、法人税等を9,592百万円支払ったことにより資金が減少したことに対し、税金等調整前当期純利益が31,985百万円あったことにより資金が増加したためであります。
b.投資活動によるキャッシュ・フロー
投資活動の結果、減少した資金は1,837百万円(前年同期は2,192百万円の減少)となりました。
これは主に、関係会社への貸付けにより1,372百万円資金が減少したためであります。
c.財務活動によるキャッシュ・フロー
財務活動の結果、減少した資金は19,059百万円(前年同期は36,735百万円の増加)となりました。
これは主に、金融機関からの借入金が純額で15,598百万円減少したことにより資金が減少したためであります。
③ 生産、受注及び販売の実績
a.生産実績
該当事項はありません。
b.受注実績
当連結会計年度の契約実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

セグメントの名称	区分	契約高				契約残高
		数量 (戸)	前年 同期比(%)	金額 (百万円)	前年 同期比(%)	数量 (戸)	前年 同期比(%)	金額 (百万円)	前年 同期比(%)
不動産 販売事業	ワンルーム マンション	2,464	79.5	45,870	76.4	1,223	54.6	22,757	51.6
	ファミリー マンション	2,043	99.3	76,714	102.9	2,057	96.9	75,715	97.6
	一棟販売	1,876	114.1	35,670	142.2	2,248	118.1	37,799	128.4
	ホテル販売	309	25.8	7,440	27.3	570	54.1	13,856	53.9
	その他住宅 販売	272	249.5	5,498	299.0	43	226.3	1,229	269.0
	その他不動産販売	-	-	14,137	133.0	-	-	4,973	54.1
報告セグメント計		6,964	85.9	185,332	92.9	6,141	83.7	156,331	83.8

(注)1.本表におきまして「受注高」は「契約高」と読み替えております。
2.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
3.上記の金額には、追加工事の金額も含まれております。
4.一棟販売とは、マンション一棟もしくはその一部を主にマンション販売業者に卸売する方法であります。
5.その他住宅販売とは、中古住宅流通事業、戸建分譲事業等、新築マンション以外の住宅の販売であります。
6.その他不動産販売とは、商業用店舗、開発用地等の住宅以外の不動産の販売であります。
7.その他不動産販売の契約高及び契約残高は、開発用地に関するものであります。
8.契約高及び契約残高については、計画変更等により数量(戸)が変動する可能性があります。
9.報告セグメントに含まれない事業セグメントについては、該当事項はありません。
c.販売実績
当連結会計年度の販売(引渡)実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

セグメントの名称	区分	数量(戸)	前年 同期比 (%)	金額(百万円)	前年 同期比 (%)
不動産販売事業	ワンルームマンション	3,479	147.2	67,255	156.4
	ファミリーマンション	2,109	101.5	78,587	101.6
	一棟販売	1,532	174.1	27,299	219.1
	ホテル販売	793	80.9	19,292	109.5
	その他住宅販売	248	253.1	4,726	313.2
	その他不動産販売	-	-	18,364	1,284.4
	不動産販売附帯事業	-	-	1,158	70.9
報告セグメント計		8,161	127.5	216,684	139.8
その他		-	-	7,327	132.4
合計		8,161	127.5	224,011	139.5

(注)1.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
2.上記の金額には、追加工事の金額も含まれております。
3.一棟販売とは、マンション一棟もしくはその一部を主にマンション販売業者に卸売する方法であります。
4.その他住宅販売とは、中古住宅流通事業、戸建分譲事業等、新築マンション以外の住宅の販売であります。
5.その他不動産販売とは、商業用店舗、開発用地等の住宅以外の不動産の販売であります。
6.不動産販売附帯事業とは、床コーティング等引渡後オプション工事、及び不動産売買の仲介手数料等であります。
7.その他不動産販売の売上高は、開発用地に関するものであります。
(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中における将来に関する事項は、本書の提出日現在において当社グループが判断したものであります。
① 財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容
当社グループの当連結会計年度の財政状態及び経営成績は、以下の通りであります。
a.財政状態の分析
(流動資産)
当連結会計年度末における流動資産は、前連結会計年度末に比べて15,475百万円増加し、296,066百万円(前期末比5.5%増)となりました。その主な要因は、開発用地を取得したこと及び賃貸不動産から販売用不動産に保有目的を変更したこと等により、たな卸資産が10,148百万円増加したことであります。
(固定資産)
当連結会計年度末における固定資産は、前連結会計年度末に比べて6,638百万円減少し、14,712百万円(前期末比31.1%減)となりました。その主な要因は、賃貸不動産として保有しておりましたプレサンス高津公園ディオ他計12棟を保有目的の変更に伴い、販売用不動産に8,555百万円振り替えたこと等から、賃貸不動産が8,258百万円減少したことであります。
(負債)
当連結会計年度末における負債は、前連結会計年度末に比べて13,234百万円減少し、194,088百万円(前期末比6.4%減)となりました。その主な要因は、積極的に有利子負債の減少に努めた結果、借入金が15,598百万円減少したことであります。
(純資産)
当連結会計年度末における純資産は、前連結会計年度末に比べて22,071百万円増加し、116,690百万円(前期末比23.3%増)となりました。その主な要因は、親会社株主に帰属する当期純利益の計上等に伴い利益剰余金が18,832百万円増加したことであります。
b.経営成績の分析
(売上高)
当連結会計年度の売上高につきましては、不動産販売事業において、ワンルームマンション及び一棟販売が順調に推移し、ワンルームマンション売上高が67,255百万円(前期比56.4%増)、一棟販売売上高が27,299百万円(前期比119.1%増)に増加したこと等から、224,011百万円(前期比39.5%増)となりました。
(販売費及び一般管理費)
販売費及び一般管理費につきましては、販売戸数の増加により販売手数料が増加したことや、事業規模を拡大する為に人員を増員し、人件費が増加したこと等から20,515百万円(前期比20.1%増)となりました。
(営業外損益)
営業外収益につきましては、為替差益が2百万円(前期比97.3%減)となりましたが、違約金収入が153百万円(119.6%増)あったことにより、333百万円(前期比7.7%増)となりました。
営業外費用につきましては、期中における借入金額の増加により支払利息が増加したこと等から、957百万円(前期比6.8%増)となりました。
以上の結果、親会社株主に帰属する当期純利益は、21,892百万円(前期比19.7%増)となりました。
c.経営成績に重要な影響を与える要因として、以下のものがあります。
当社グループの主力事業である不動産販売事業は、各種不動産関連法規の改廃、景気変動、金利動向及び住宅税制やその他の税制等の影響を受けやすいため、景気見通しの悪化や大幅な金利の上昇、税制の変更、マンション企画開発用地の価格変動等が発生した場合には、購入者の購買意欲の低下につながり、当社グループの経営成績に重要な影響を及ぼす可能性があります。
また、新型コロナウイルスの感染拡大は、現時点で収束の目途が立っておらず、長期化する場合は当社グループの主力事業である不動産販売事業における新規契約数の減少や解約の増加などにより、経営成績に重要な影響を与える可能性があります。
② キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報
当社グループの当連結会計年度のキャッシュ・フローにつきましては、「(1) 経営成績等の状況の概要 ② キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。
当社グループの資本の財源及び資金の流動性については、以下の通りであります。
当社グループの資金需要の主なものは不動産販売事業における用地取得費用であり、その調達手段は主として銀行からの借入金によっております。用地取得費用以外の運転資金につきましては、自己資金で対応することを原則とし、金融費用を低減するよう努めております。銀行借入金による資金調達の実施にあたっては、調達時期、条件について最も有利な手段を選択するべく検討することとしております。
③ 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。また、この連結財務諸表の作成にあたりまして、将来事象の結果に依存するため確定できない金額について、仮定の適切性及び金額の妥当性に留意しながら会計上の見積りを行っておりますが、実際の結果は、特有の不確実性があるため、見積りと異なる場合があります。
新型コロナウイルス感染症の影響については、長期化せずに収束するものと仮定し、たな卸資産の評価、固定資産の減損損失の判定、繰延税金資産の回収可能性の判断など、会計上の見積りを行っております。
しかしながら、新型コロナウイルス感染症の広がりや収束時期を含む仮定設定は不確実性が高く、今後の状況によっては、翌年度の連結財務諸表へ影響を与える可能性があります。
④ 経営者の問題意識と今後の方針について
当社グループは、投資型ワンルームマンション・ファミリーマンションの分譲を柱として経営基盤を拡充し、安定した収益の向上に努めてまいります。
投資型ワンルームマンションの分譲につきましては、不安定な経済情勢等から派生した年金問題、単独世帯数の増加及び都心部への人口回帰現象といった社会的側面があること、比較的リスクが少ない資産運用の商品として市場に定着していること等から、堅調に推移するものと考えております。今後も変化する顧客のニーズに的確に対応し、収益性を重視しつつ事業規模の拡大を図ってまいります。
ファミリーマンションの分譲につきましては、継続的な住宅取得支援制度の実施により、都心部の顧客ニーズに合致したマンションに対する需要は、堅調に推移しておりますので、今後も三大都市圏を中心にファミリーマンション供給戸数の増加を図ってまいります。
また、その他の賃貸管理事業、賃貸事業、及び建物管理事業等につきましては、今後も事業規模を拡大し、継続的かつ安定的な収益の確保を図ってまいります。