半期報告書-第27期(2026/03/01-2027/02/28)
文中の将来に関する事項は、当中間連結会計期間の末日現在において判断したものであります。
(1)財政状態及び経営成績の状況
当中間期における日本経済は、雇用・所得環境の改善や企業収益の改善を背景に、景気は緩やかな回復基調を維持しました。一方で、物価上昇の影響、中東情勢や自然災害、国内外の金利動向など、先行きが不透明な要因については、引き続き留意が必要な状況です。
当社が属する不動産業界においては、国内金利の上昇に注意が必要であるものの、東京をはじめとする主要都市のオフィス、商業、レジデンス等に対する賃貸需要は底堅く、国内不動産への投資意欲は引き続き旺盛な状況が続きました。また、ホテル市場では、訪日外客数が月によって前年同月を下回るなど一部で伸びに鈍化がみられたものの、引き続き高水準にあり、宿泊需要は地域・マーケットにより濃淡がありながらも底堅く推移しました。
こうした環境のもと、当社では、借入期間の長期化、金利固定化、金利スワップおよび金利キャップによるヘッジにより、金利上昇リスクの低減を図っております。加えて、心築(注1)によるNOI向上、リーシング、賃料改定等により物件収益力を高めることで、金利コスト上昇の影響を軽減する収益基盤の強化に取り組んでおります。
当中間期の事業利益(注2)は前年同期比3%増となりました。前期の物件売却に伴いストック収益は同2%減となったものの、新規取得物件の収益貢献および現存物件のNOI成長により順調に埋め戻し、中間期における予想を上回り進捗しております。また、心築、いちごオーナーズ、アセットマネジメントにおいて資産売却が進捗し、フロー収益は同8%増となりました。
この結果、ストック収益とフロー収益を合わせたキャッシュ収益は同2%増となりました。さらに、ストック収益固定費カバー率(注3)は196%と、固定費を大きく上回る安定収益を確保しており、金利上昇等の環境変化に対しても安定性の高い収益基盤を維持しております。
当社は、急速な環境変化に的確に対応しつつ、信頼性の高い財務基盤の確保と徹底したキャッシュ・フロー経営の実行により、経営の安定性と柔軟性を確保しております。長期VISION「いちご2030」に基づき、サステナブル(持続可能)な社会の実現に貢献する「サステナブルインフラ企業」として、将来を見据えた戦略的な事業展開を進め、当社の事業優位性をさらに強化してまいります。
(注1)心築(しんちく)について
心築とは、いちごの不動産技術とノウハウを活用し、一つ一つの不動産に心を込めた丁寧な価値向上を図り、現存不動産に新しい価値を創造することで、日本における「100年不動産」の実現を目指しております。
(注2)事業利益について
事業利益とは、営業利益に、特別損益に計上される心築およびホテル事業の資産売却損益を加味した利益をいいます。当社のコア事業である心築およびホテル事業において心築を施した資産は、販売用不動産または固定資産の勘定科目にかかわらず、当社の心築資産であり、その売却損益は本業による成果であることから、当社では事業利益を本業利益の実態を示す重要な経営指標としております。
(注3)ストック収益固定費カバー率について
安定的な収益であるストック収益(主に賃貸収益、売電収益、アセットマネジメント事業におけるベース運用フィー等)が、固定費(固定販売費及び一般管理費、支払利息)をどれだけ上回っているかを可視化し、当社の盤石な財務基盤と事業モデルの強靭さを表す経営指標です。
「事業の成長と深化」
以下に記載するストック収益およびフロー収益の前年同期比は、各事業の販売費及び一般管理費等控除前の収益動向を示しております。販売費及び一般管理費等を控除した後のセグメント利益(事業利益)については、後掲のセグメントごとの内容および業績に記載しております。
・ 「アセットマネジメント事業」
当社グループ会社が資産運用を受託するいちごオフィスリート投資法人(証券コード8975、以下、「いちごオフィス」という。)では、心築ノウハウを活用した運用物件の価値向上を推進しております。
当中間期は、いちごオフィスにおいて心築および賃料改定によりNOIが向上した一方、いちごホテルリート投資法人(証券コード3463、以下、「いちごホテル」という。)が保有するホテルの改装休館の影響により、ストック収益は前年同期比5%減となりました。
一方、フロー収益はいちごオフィスの売却成果報酬を収受したことにより、前年同期比148%増となりました。これにより、当中間期のアセットマネジメント事業の事業利益は同66%増となりました。
また、いちごオフィス、いちごホテルでは、保有する不動産で消費する電力の100%について再生可能エネルギーへの切り替えを完了しており、当社では、こうした取り組みについてもスポンサーとして支援しております。
・ 「心築事業」
心築事業では、働き方の多様化に対応し、快適性と利便性を追求したオフィスビルを提供しております。具体的には、テナント様のニーズに応じた空間設計やオフィス家具の配置を行い、速やかに入居いただける「セットアップオフィス」を展開しております。また、オフィスビルが所在する地域特性を捉えたビルのブランディングを積極的に進めております。
当社のセットアップオフィスは、マーケットを上回る賃料による成約を実現し、物件の価値向上に資する一方、テナント様にとっては、初期費用や移転に係る作業負担の軽減といったメリットがあり、中小・スタートアップ企業の事業拠点、大企業のサテライトオフィスなど、幅広い需要を捉えております。当中間期時点における当社のセットアップオフィス導入実績は、累計で11棟54区画(売却済み物件含む)となり、導入後の賃料収入は成約区画平均で従前比1.8倍となっております。今後も、テナントニーズを的確に捉えた心築により、物件の収益力向上とストック収益の拡大を図ってまいります。
当中間期におけるストック収益は、前期における物件売却による賃貸収益の減収により前年同期比4%減となりましたが、オフィスの稼働向上、新規取得物件の収益貢献、賃料改定等により着実に埋め戻しており、通期予想に対して順調に進捗しております。
なお、当中間期における心築事業の不動産取得額は156億円(簿価)、売却額は159億円(売上)となっております。
・ 「ホテル事業」
ホテル事業では、心築技術とノウハウを礎に、自社ブランドホテルの展開、ホテルオペレーション、DXの提供まで、多面から現存ホテルに新しい価値を創造しております。また、自社ホテルブランド「THE KNOT」では、各地域の特性や宿泊需要を捉え、デザイン、飲食、サービス、運営を一体で再設計することで、単なる宿泊施設にとどまらないライフスタイルホテルとしての価値向上を進めております。保有、改修、運営、ブランディングを一体で行うことで、現存ホテルの収益力向上を図っております。
当中間期のストック収益について、ホテル賃貸収益は新規取得・開業ホテルの貢献により前年同期比7%増と堅調に増加しました。一方、いちごホテルの分配金の減少、オペレーター収益において受託数増加に伴う一時的な運営コストの先行増の影響があったことにより、ストック収益全体では同7%減となりました。
・ 「いちごオーナーズ事業」
いちごオーナーズ事業では、デベロッパーとの強固なパートナーシップを活かし、多様な買主・入居者ニーズを踏まえた競争力の高いレジデンスシリーズ「GRAN PASEO」の企画・開発を推進しております。外部デベロッパーに建設を委託するファブレス・モデルにより開発リスクとコストを軽減しながら、心築エンジニアリングチームによる高水準の品質管理と、リーシング、商品組成、販売までを含む一貫した事業推進により、高い資本効率を実現しております。
当中間期におけるフロー収益は、国内機関投資家および事業会社への譲渡等により前年同期比19%増となり、事業利益は同39%増となりました。通期予想に向けて順調に進捗しており、下期に売却を加速することで、通期で過去最高益更新を見込んでおります。
なお、当中間期においては、都心を中心に新築優良レジデンスを300億円取得いたしました。契約締結済みの物件を含めると439億円となり、通期予想580億円に対して順調に進捗しております。
・ 「クリーンエネルギー事業」
当中間期は、落雷による一部発電所の一時的な稼働停止等の影響により、売電収益(ストック収益)は前年同期比9%減、事業利益は同17%減となりました。
当事業では、太陽光発電所への投資を継続するとともに、再生可能エネルギーの導入拡大を支える重要なインフラとして、系統用蓄電池事業の計画も進めております。2026年6月には、第1号となる「いちご御宿岩和田ECO蓄電所」が運転を開始しており、今後も電源の多様化と地域課題の解決を両立してまいります。
世界的な環境課題への対応という観点から、クリーンエネルギー事業の社会的意義は今後一層高まっていくものと考えております。当社は引き続き、当事業を通じて、脱炭素社会の実現と地域社会への貢献を両立してまいります。
なお、当社が開発・運営する発電開始済み発電所の合計は、64か所(発電出力188.2MW)まで成長しております。
「急激な環境変化に対応した成長戦略」
・ 信頼性の高い財務基盤の確保
当社はリーマンショック以降、借入期間の長期化、借入コストの削減、無担保資金の調達に加え、借入金の固定金利化を中心とした金利上昇リスクへの対応などの財務施策を通じて、収益および財務基盤の強化を進めております。今後も金利の上昇傾向は続くと予想されるなか、当中間期においては借入金利の51%を固定化しており、金利変動が業績に与える影響の低減を図っております。
また、当社のESGへの取り組みや課題解決への貢献に対する高い評価を背景に、ESGローンの活用を拡大しており、当中間期は新たに42億円を調達しております。今後もこの方針を継続し、当社の事業をよりサステナブルな事業へ進展させてまいります。
「株主還元」
・ 機動的な自社株買い(10期連続)
当社は、長期VISION「いちご2030」のとおり、当社株式の市場価格および財務状況等を総合的に勘案のうえ、株主価値の向上を図るため「機動的な自社株買い」をKPIとしております。
当中間期においても、前連結会計年度の自社株買いの決定に基づき、総額51億円の自己株式取得を実施いたしました。
当社は、株主価値の根幹である1株利益(EPS)の向上を通じた株主価値の最大化を目指しており、今後も大幅な利益成長の実現に向けた事業の推進に併せ、機動的な自社株買いを実施してまいります。
・ 配当政策(当期増配)
当社は、盤石な安定収益基盤を背景に、各年度の1株当たり配当金(DPS)を、原則として前期比で維持または増配し、減配しない「累進的配当政策(Progressive Dividend Policy)」を導入しております。また、株主還元指標として一般的な「配当性向」は短期的な利益変動の影響を受けやすいことから、株主資本を基準とする安定性の高い「DOE配当政策」を導入しております。これらの施策を通じ、配当の安定性・透明性・成長性を重視した「安心安定配当」により、株主様への長期的なコミットメントをお示ししております。
DOE目標については、持続性と安定性の高い収益基盤の構築が着実に進展していることに加え、ストック収益が堅調に積み上がっていることから、当連結会計年度より従来の「4%以上」から、「5%以上」に引き上げております。
これにより、当連結会計年度の配当予想は1株当たり15.5円(前連結会計年度比35%増)とし、大幅な増配を見込んでおります。
引き続き、中長期的な株主価値のさらなる向上を推進してまいります。
・ 株主優待制度
当社は、2019シーズンよりJリーグの「トップパートナー」に就任し、当社およびいちごオフィス、いちごホテル、いちごグリーンインフラ投資法人(証券コード9282、以下、「いちごグリーン」という。)の株主・投資主様を対象とした「いちごJリーグ株主・投資主優待」制度を導入してまいりましたが、2026年6月末日をもってJリーグの「トップパートナー」契約期間が満了となったことに伴い、「いちごJリーグ株主・投資主優待」を終了いたしました。
なお、2026年6月より、当社事業で扱う農産物等のプレゼント企画(抽選)を実施しております。詳細は当社ホームページ「いちごTHANKS!マンスリープレゼント」特設ページをご覧ください。
いちごTHANKS!マンスリープレゼント 特設ページ
www.ichigo.gr.jp/ir/stocks/shareholder_program.html
「サステナブルインフラ企業としての取り組み」
当社は、企業の存在意義は社会貢献であると考えており、サステナブルな社会を実現するための「サステナブルインフラ企業」として大きな成長を図るとともに、事業活動を通じて社会的責任を果たすことを最大の目標としております。
こうした考えのもと、当社では、現存不動産に新たな価値を創造する「心築(しんちく)」を軸とした事業モデルをさらに進化させ「100年不動産」にチャレンジしております。
また、保有・運営する発電所により、クリーンエネルギーの創出を通じてCO2を削減し、サステナブルな社会の形成に向けた貢献に努めております。環境課題解決に関するKPIとしては、「クライメート・ポジティブ」(注4)の継続、ならびにCDP(注5)の「気候変動」および「ウォーター」プログラムにおける最高評価「Aリスト企業」への選定の維持・達成を掲げております。
2025年度評価においては、「気候変動」および「ウォーター」の2分野で最高評価である「Aリスト企業」に選定され、CDPに関するKPIを達成しております(「気候変動」は3年連続、「ウォーター」は2年連続で選定)。全世界約22,000社がCDPに参加するなか、この2分野での「Aリスト企業」選定は全世界約150社のみであり、当社の環境課題への取り組みは世界的に極めて高い評価を受けております。
今後もこれらのKPI達成に向け、環境課題に対して積極的かつ真摯に取り組んでまいります。
加えて、当社はTCFD(気候関連財務情報開示タスクフォース)提言に賛同しており、気候変動に伴うリスクの認識と適切な管理を行うとともに、環境課題への取り組みを事業機会と捉え、豊かさと環境が共存する未来の実現に向けて取り組んでおります。
さらに、社会の良き一員として行動し、持続可能な成長を実現するための世界的イニシアティブである「国連グローバル・コンパクト」に署名しており、同イニシアティブが掲げる人権・労働・環境・腐敗防止に関わる10の原則に賛同し、企業トップ自らのコミットメントのもとで取り組みを継続しております。
当社は引き続き、社会をより良い状態で次世代へ継承するための一員として、独自の心築技術を軸とした新しい価値創造、社会課題の解決および環境保全活動を通じて、社会に貢献してまいります。
(注4)クリーンエネルギー事業によるCO2削減量が、当社および当社が運用する投資法人(いちごオフィス、いち
ごホテルおよびいちごグリーン)のCO2排出量(Scope 1・Scope 2)を上回る状態をいいます。
(注5)カーボン・ディスクロージャー・プロジェクト。企業に対して気候変動への対応と情報開示を求める世界的
評価機関です。
業績の詳細
当中間連結会計期間の業績は、売上高39,817百万円(前年同期比22.0%減)、営業利益10,621百万円(同5.7%減)、本業における利益の実態値を示す事業利益(注)15,514百万円(同2.6%増)、経常利益8,952百万円(同1.0%減)、親会社株主に帰属する中間純利益8,462百万円(同1.9%減)、キャッシュ純利益(注)12,119百万円(同9.8%増)となりました。
(注)事業利益=営業利益+特別損益に計上される心築およびホテルの資産(*)売却損益
(*)心築およびホテルの資産:心築およびホテル事業に属する不動産およびそれらを裏付資産とする投資持分等
キャッシュ純利益
=親会社株主に帰属する中間純利益+減価償却費+のれん償却費±評価損益等
セグメントごとの内容および業績は、次のとおりであります。
①アセットマネジメント
いちごホテルにおいて、リニューアル工事に伴う2物件の休館によるNOIの減少によりベース運用報酬が減少した一方、いちごオフィスにおいて譲渡成果報酬が発生したこと等により、セグメント売上高は2,760百万円(前年同期比36.5%増)、セグメント利益は1,713百万円(同66.4%増)となりました。
②心築(しんちく)
前年同期に計上した心築事業に属する投資持分の売却の反動等により、セグメント売上高は9,544百万円(前年同期比21.7%減)となりました。一方、不動産保有子会社の株式売却および心築事業に属する不動産の売却益等が発生したことにより、セグメント利益は7,115百万円(同38.2%増)となりました。
③ホテル
前期に取得した物件が当期に寄与したこと等により、セグメント売上高は7,795百万円(前年同期比4.0%増)となりました。一方、前年同期に計上したホテル事業に属する不動産の売却益の反動等により、セグメント利益は2,250百万円(同57.5%減)となりました。
④いちごオーナーズ
前年同期は複数物件の一括売却を含め物件売却数が多かった一方、当中間期は個別売却を中心とした売却構成となったことにより、セグメント売上高は16,807百万円(前年同期比35.7%減)、セグメント利益は3,463百万円(同38.7%増)となりました。
⑤クリーンエネルギー
一部の発電所において落雷の影響による一時的な稼働停止等があったことから、セグメント売上高は3,256百万円(前年同期比5.7%減)、セグメント利益は1,006百万円(同17.0%減)となりました。
(2)キャッシュ・フローの状況
当中間連結会計期間における現金及び現金同等物は39,223百万円となり、前連結会計年度末の42,019百万円と比較して2,795百万円の減少となりました。各キャッシュ・フローとそれらの要因は以下のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動によるキャッシュ・フローは△16,938百万円(前年同期は△3,666百万円)となりました。これは主に、税金等調整前中間純利益13,815百万円があった一方、物件の仕入れに伴う販売用不動産の増加額22,873百万円、利息の支払額2,630百万円、法人税等の支払額7,691百万円があったことによるものです。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動によるキャッシュ・フローは8,323百万円(前年同期は3,978百万円)となりました。これは主に、有形固定資産の売却による収入3,693百万円、投資有価証券の売却による収入2,200百万円、貸付金の回収による収入1,823百万円、連結の範囲の変更を伴う子会社株式の売却による収入8,098百万円があった一方、有形固定資産の取得による支出6,141百万円、貸付けによる支出995百万円があったことによるものです。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動によるキャッシュ・フローは5,936百万円(前年同期は4,175百万円)となりました。これは主に、短期借入金の純増減額3,486百万円、長期借入れによる収入40,662百万円があった一方、長期借入金の返済による支出30,766百万円、自己株式の取得による支出5,163百万円、配当金の支払額4,538百万円があったことによるものです。
(3)財政状態及び経営成績の分析
①財政状態の分析
(資産)
資産合計は445,648百万円となり、前連結会計年度末と比較して9,827百万円増加(前連結会計年度末比2.3%増加)いたしました。
売却等の影響により有形固定資産が3,924百万円、営業投資有価証券が2,960百万円、投資有価証券が2,812百万円減少した一方、レジデンスを中心とした物件の取得により販売用不動産が21,633百万円増加したことが主な要因であります。
(負債)
負債合計は330,255百万円となり、前連結会計年度末と比較して11,189百万円増加(前連結会計年度末比3.5%増加)いたしました。
これは主に、物件取得などの成長投資資金の調達により借入金が12,717百万円増加したことによるものであります。
(純資産)
純資産合計は115,393百万円となり、前連結会計年度末と比較して1,361百万円減少(前連結会計年度末比1.2%減少)いたしました。
これは主に、親会社株主に帰属する中間純利益8,462百万円の計上に対し、剰余金の配当4,623百万円、自己株式の取得5,163百万円等があったことによるものであります。なお、自己資本比率は25.7%(前連結会計年度末比0.9ポイント減少)となりました。
②経営成績の分析
(売上高)
連結売上高は、アセットマネジメントにおいて物件売却に伴う譲渡成果報酬の計上があった一方、前年同期においていちごオーナーズの物件売却が多かった反動により不動産販売収入が減少したことから、39,817百万円(前年同期比22.0%減)となりました。
売上高の主な内訳は、不動産販売収入18,184百万円(心築2,736百万円、いちごオーナーズ15,447百万円)、不動産賃貸収入14,888百万円(心築5,881百万円、ホテル7,647百万円、いちごオーナーズ1,359百万円)、不動産フィー収入2,437百万円、売電収入3,241百万円であります。
(営業利益)
譲渡成果報酬の計上等があったものの、前年同期に計上した心築事業に属する投資持分の売却の反動やリニューアル工事の竣工に伴う一部費用の計上等が影響し、営業利益は10,621百万円(前年同期比5.7%減)となりました。
なお、特別利益に計上した心築事業に属する不動産の固定資産売却益および投資持分等の売却益が貢献し、本業における利益の実態値を示す事業利益は15,514百万円(前年同期比2.6%増)となりました。
(営業外損益)
営業外収益は、前年同期と比較してデリバティブ評価益が増加したため、1,456百万円(前年同期比147.5%増)となりました。
主な内訳は、デリバティブ評価益1,382百万円であります。
なお、当社では将来の金利上昇リスクに備え、金利スワップ取引および金利キャップ取引(デリバティブ取引)を行っております。
営業外費用は、物件取得等に伴う借入金の増加により支払利息が増加したため、3,125百万円(前年同期比11.6%増)となりました。
主な内訳は、支払利息2,676百万円であります。
(特別損益)
特別利益は、4,934百万円(前年同期比25.0%増)となりました。
主な内訳は、不動産保有子会社の株式売却に伴う関係会社株式売却益3,017百万円、固定資産売却益1,887百万円(うち、心築事業に属する不動産の固定資産売却益1,875百万円)であります。
特別損失は、71百万円(前年同期比36.7%減)となりました。
主な内訳は、貸倒引当金繰入額57百万円であります。
(親会社株主に帰属する中間純利益)
法人税等は5,348百万円、非支配株主に帰属する中間純利益は4百万円となりました。
これらの結果、親会社株主に帰属する中間純利益は8,462百万円(前年同期比1.9%減)となりました。キャッシュ純利益は12,119百万円(前年同期比9.8%増)となりました。
(4)優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題
当中間連結会計期間において、当社が優先的に対処すべき課題について重要な変更はありません。
(5)研究開発活動
当社は、新規事業の創出として、次世代に向けたグリーンビジネス、持続可能な環境ソリューションの提供として、事業活動を通じた社会貢献という目標の実現のため、様々な分野にて活用が期待されている植物性シリカSiO2(二酸化ケイ素)の生成、応用、提供による収益化を目指した研究開発を進めております。
また、研究開発費については、全て心築セグメントに係る費用であり、当中間連結会計期間の研究開発費の総額は10百万円であります。
なお、当中間連結会計期間において当社の研究開発活動の状況に重要な変更はありません。
(6)資本の財源及び資金の流動性についての分析
上記「(2)キャッシュ・フローの状況」に記載しております。
(1)財政状態及び経営成績の状況
当中間期における日本経済は、雇用・所得環境の改善や企業収益の改善を背景に、景気は緩やかな回復基調を維持しました。一方で、物価上昇の影響、中東情勢や自然災害、国内外の金利動向など、先行きが不透明な要因については、引き続き留意が必要な状況です。
当社が属する不動産業界においては、国内金利の上昇に注意が必要であるものの、東京をはじめとする主要都市のオフィス、商業、レジデンス等に対する賃貸需要は底堅く、国内不動産への投資意欲は引き続き旺盛な状況が続きました。また、ホテル市場では、訪日外客数が月によって前年同月を下回るなど一部で伸びに鈍化がみられたものの、引き続き高水準にあり、宿泊需要は地域・マーケットにより濃淡がありながらも底堅く推移しました。
こうした環境のもと、当社では、借入期間の長期化、金利固定化、金利スワップおよび金利キャップによるヘッジにより、金利上昇リスクの低減を図っております。加えて、心築(注1)によるNOI向上、リーシング、賃料改定等により物件収益力を高めることで、金利コスト上昇の影響を軽減する収益基盤の強化に取り組んでおります。
当中間期の事業利益(注2)は前年同期比3%増となりました。前期の物件売却に伴いストック収益は同2%減となったものの、新規取得物件の収益貢献および現存物件のNOI成長により順調に埋め戻し、中間期における予想を上回り進捗しております。また、心築、いちごオーナーズ、アセットマネジメントにおいて資産売却が進捗し、フロー収益は同8%増となりました。
この結果、ストック収益とフロー収益を合わせたキャッシュ収益は同2%増となりました。さらに、ストック収益固定費カバー率(注3)は196%と、固定費を大きく上回る安定収益を確保しており、金利上昇等の環境変化に対しても安定性の高い収益基盤を維持しております。
当社は、急速な環境変化に的確に対応しつつ、信頼性の高い財務基盤の確保と徹底したキャッシュ・フロー経営の実行により、経営の安定性と柔軟性を確保しております。長期VISION「いちご2030」に基づき、サステナブル(持続可能)な社会の実現に貢献する「サステナブルインフラ企業」として、将来を見据えた戦略的な事業展開を進め、当社の事業優位性をさらに強化してまいります。
(注1)心築(しんちく)について
心築とは、いちごの不動産技術とノウハウを活用し、一つ一つの不動産に心を込めた丁寧な価値向上を図り、現存不動産に新しい価値を創造することで、日本における「100年不動産」の実現を目指しております。
(注2)事業利益について
事業利益とは、営業利益に、特別損益に計上される心築およびホテル事業の資産売却損益を加味した利益をいいます。当社のコア事業である心築およびホテル事業において心築を施した資産は、販売用不動産または固定資産の勘定科目にかかわらず、当社の心築資産であり、その売却損益は本業による成果であることから、当社では事業利益を本業利益の実態を示す重要な経営指標としております。
(注3)ストック収益固定費カバー率について
安定的な収益であるストック収益(主に賃貸収益、売電収益、アセットマネジメント事業におけるベース運用フィー等)が、固定費(固定販売費及び一般管理費、支払利息)をどれだけ上回っているかを可視化し、当社の盤石な財務基盤と事業モデルの強靭さを表す経営指標です。
「事業の成長と深化」
以下に記載するストック収益およびフロー収益の前年同期比は、各事業の販売費及び一般管理費等控除前の収益動向を示しております。販売費及び一般管理費等を控除した後のセグメント利益(事業利益)については、後掲のセグメントごとの内容および業績に記載しております。
・ 「アセットマネジメント事業」
当社グループ会社が資産運用を受託するいちごオフィスリート投資法人(証券コード8975、以下、「いちごオフィス」という。)では、心築ノウハウを活用した運用物件の価値向上を推進しております。
当中間期は、いちごオフィスにおいて心築および賃料改定によりNOIが向上した一方、いちごホテルリート投資法人(証券コード3463、以下、「いちごホテル」という。)が保有するホテルの改装休館の影響により、ストック収益は前年同期比5%減となりました。
一方、フロー収益はいちごオフィスの売却成果報酬を収受したことにより、前年同期比148%増となりました。これにより、当中間期のアセットマネジメント事業の事業利益は同66%増となりました。
また、いちごオフィス、いちごホテルでは、保有する不動産で消費する電力の100%について再生可能エネルギーへの切り替えを完了しており、当社では、こうした取り組みについてもスポンサーとして支援しております。
・ 「心築事業」
心築事業では、働き方の多様化に対応し、快適性と利便性を追求したオフィスビルを提供しております。具体的には、テナント様のニーズに応じた空間設計やオフィス家具の配置を行い、速やかに入居いただける「セットアップオフィス」を展開しております。また、オフィスビルが所在する地域特性を捉えたビルのブランディングを積極的に進めております。
当社のセットアップオフィスは、マーケットを上回る賃料による成約を実現し、物件の価値向上に資する一方、テナント様にとっては、初期費用や移転に係る作業負担の軽減といったメリットがあり、中小・スタートアップ企業の事業拠点、大企業のサテライトオフィスなど、幅広い需要を捉えております。当中間期時点における当社のセットアップオフィス導入実績は、累計で11棟54区画(売却済み物件含む)となり、導入後の賃料収入は成約区画平均で従前比1.8倍となっております。今後も、テナントニーズを的確に捉えた心築により、物件の収益力向上とストック収益の拡大を図ってまいります。
当中間期におけるストック収益は、前期における物件売却による賃貸収益の減収により前年同期比4%減となりましたが、オフィスの稼働向上、新規取得物件の収益貢献、賃料改定等により着実に埋め戻しており、通期予想に対して順調に進捗しております。
なお、当中間期における心築事業の不動産取得額は156億円(簿価)、売却額は159億円(売上)となっております。
・ 「ホテル事業」
ホテル事業では、心築技術とノウハウを礎に、自社ブランドホテルの展開、ホテルオペレーション、DXの提供まで、多面から現存ホテルに新しい価値を創造しております。また、自社ホテルブランド「THE KNOT」では、各地域の特性や宿泊需要を捉え、デザイン、飲食、サービス、運営を一体で再設計することで、単なる宿泊施設にとどまらないライフスタイルホテルとしての価値向上を進めております。保有、改修、運営、ブランディングを一体で行うことで、現存ホテルの収益力向上を図っております。
当中間期のストック収益について、ホテル賃貸収益は新規取得・開業ホテルの貢献により前年同期比7%増と堅調に増加しました。一方、いちごホテルの分配金の減少、オペレーター収益において受託数増加に伴う一時的な運営コストの先行増の影響があったことにより、ストック収益全体では同7%減となりました。
・ 「いちごオーナーズ事業」
いちごオーナーズ事業では、デベロッパーとの強固なパートナーシップを活かし、多様な買主・入居者ニーズを踏まえた競争力の高いレジデンスシリーズ「GRAN PASEO」の企画・開発を推進しております。外部デベロッパーに建設を委託するファブレス・モデルにより開発リスクとコストを軽減しながら、心築エンジニアリングチームによる高水準の品質管理と、リーシング、商品組成、販売までを含む一貫した事業推進により、高い資本効率を実現しております。
当中間期におけるフロー収益は、国内機関投資家および事業会社への譲渡等により前年同期比19%増となり、事業利益は同39%増となりました。通期予想に向けて順調に進捗しており、下期に売却を加速することで、通期で過去最高益更新を見込んでおります。
なお、当中間期においては、都心を中心に新築優良レジデンスを300億円取得いたしました。契約締結済みの物件を含めると439億円となり、通期予想580億円に対して順調に進捗しております。
・ 「クリーンエネルギー事業」
当中間期は、落雷による一部発電所の一時的な稼働停止等の影響により、売電収益(ストック収益)は前年同期比9%減、事業利益は同17%減となりました。
当事業では、太陽光発電所への投資を継続するとともに、再生可能エネルギーの導入拡大を支える重要なインフラとして、系統用蓄電池事業の計画も進めております。2026年6月には、第1号となる「いちご御宿岩和田ECO蓄電所」が運転を開始しており、今後も電源の多様化と地域課題の解決を両立してまいります。
世界的な環境課題への対応という観点から、クリーンエネルギー事業の社会的意義は今後一層高まっていくものと考えております。当社は引き続き、当事業を通じて、脱炭素社会の実現と地域社会への貢献を両立してまいります。
なお、当社が開発・運営する発電開始済み発電所の合計は、64か所(発電出力188.2MW)まで成長しております。
「急激な環境変化に対応した成長戦略」
・ 信頼性の高い財務基盤の確保
当社はリーマンショック以降、借入期間の長期化、借入コストの削減、無担保資金の調達に加え、借入金の固定金利化を中心とした金利上昇リスクへの対応などの財務施策を通じて、収益および財務基盤の強化を進めております。今後も金利の上昇傾向は続くと予想されるなか、当中間期においては借入金利の51%を固定化しており、金利変動が業績に与える影響の低減を図っております。
また、当社のESGへの取り組みや課題解決への貢献に対する高い評価を背景に、ESGローンの活用を拡大しており、当中間期は新たに42億円を調達しております。今後もこの方針を継続し、当社の事業をよりサステナブルな事業へ進展させてまいります。
「株主還元」
・ 機動的な自社株買い(10期連続)
当社は、長期VISION「いちご2030」のとおり、当社株式の市場価格および財務状況等を総合的に勘案のうえ、株主価値の向上を図るため「機動的な自社株買い」をKPIとしております。
当中間期においても、前連結会計年度の自社株買いの決定に基づき、総額51億円の自己株式取得を実施いたしました。
当社は、株主価値の根幹である1株利益(EPS)の向上を通じた株主価値の最大化を目指しており、今後も大幅な利益成長の実現に向けた事業の推進に併せ、機動的な自社株買いを実施してまいります。
・ 配当政策(当期増配)
当社は、盤石な安定収益基盤を背景に、各年度の1株当たり配当金(DPS)を、原則として前期比で維持または増配し、減配しない「累進的配当政策(Progressive Dividend Policy)」を導入しております。また、株主還元指標として一般的な「配当性向」は短期的な利益変動の影響を受けやすいことから、株主資本を基準とする安定性の高い「DOE配当政策」を導入しております。これらの施策を通じ、配当の安定性・透明性・成長性を重視した「安心安定配当」により、株主様への長期的なコミットメントをお示ししております。
DOE目標については、持続性と安定性の高い収益基盤の構築が着実に進展していることに加え、ストック収益が堅調に積み上がっていることから、当連結会計年度より従来の「4%以上」から、「5%以上」に引き上げております。
これにより、当連結会計年度の配当予想は1株当たり15.5円(前連結会計年度比35%増)とし、大幅な増配を見込んでおります。
引き続き、中長期的な株主価値のさらなる向上を推進してまいります。
・ 株主優待制度
当社は、2019シーズンよりJリーグの「トップパートナー」に就任し、当社およびいちごオフィス、いちごホテル、いちごグリーンインフラ投資法人(証券コード9282、以下、「いちごグリーン」という。)の株主・投資主様を対象とした「いちごJリーグ株主・投資主優待」制度を導入してまいりましたが、2026年6月末日をもってJリーグの「トップパートナー」契約期間が満了となったことに伴い、「いちごJリーグ株主・投資主優待」を終了いたしました。
なお、2026年6月より、当社事業で扱う農産物等のプレゼント企画(抽選)を実施しております。詳細は当社ホームページ「いちごTHANKS!マンスリープレゼント」特設ページをご覧ください。
いちごTHANKS!マンスリープレゼント 特設ページ
www.ichigo.gr.jp/ir/stocks/shareholder_program.html
「サステナブルインフラ企業としての取り組み」
当社は、企業の存在意義は社会貢献であると考えており、サステナブルな社会を実現するための「サステナブルインフラ企業」として大きな成長を図るとともに、事業活動を通じて社会的責任を果たすことを最大の目標としております。
こうした考えのもと、当社では、現存不動産に新たな価値を創造する「心築(しんちく)」を軸とした事業モデルをさらに進化させ「100年不動産」にチャレンジしております。
また、保有・運営する発電所により、クリーンエネルギーの創出を通じてCO2を削減し、サステナブルな社会の形成に向けた貢献に努めております。環境課題解決に関するKPIとしては、「クライメート・ポジティブ」(注4)の継続、ならびにCDP(注5)の「気候変動」および「ウォーター」プログラムにおける最高評価「Aリスト企業」への選定の維持・達成を掲げております。
2025年度評価においては、「気候変動」および「ウォーター」の2分野で最高評価である「Aリスト企業」に選定され、CDPに関するKPIを達成しております(「気候変動」は3年連続、「ウォーター」は2年連続で選定)。全世界約22,000社がCDPに参加するなか、この2分野での「Aリスト企業」選定は全世界約150社のみであり、当社の環境課題への取り組みは世界的に極めて高い評価を受けております。
今後もこれらのKPI達成に向け、環境課題に対して積極的かつ真摯に取り組んでまいります。
加えて、当社はTCFD(気候関連財務情報開示タスクフォース)提言に賛同しており、気候変動に伴うリスクの認識と適切な管理を行うとともに、環境課題への取り組みを事業機会と捉え、豊かさと環境が共存する未来の実現に向けて取り組んでおります。
さらに、社会の良き一員として行動し、持続可能な成長を実現するための世界的イニシアティブである「国連グローバル・コンパクト」に署名しており、同イニシアティブが掲げる人権・労働・環境・腐敗防止に関わる10の原則に賛同し、企業トップ自らのコミットメントのもとで取り組みを継続しております。
当社は引き続き、社会をより良い状態で次世代へ継承するための一員として、独自の心築技術を軸とした新しい価値創造、社会課題の解決および環境保全活動を通じて、社会に貢献してまいります。
(注4)クリーンエネルギー事業によるCO2削減量が、当社および当社が運用する投資法人(いちごオフィス、いち
ごホテルおよびいちごグリーン)のCO2排出量(Scope 1・Scope 2)を上回る状態をいいます。
(注5)カーボン・ディスクロージャー・プロジェクト。企業に対して気候変動への対応と情報開示を求める世界的
評価機関です。
業績の詳細
当中間連結会計期間の業績は、売上高39,817百万円(前年同期比22.0%減)、営業利益10,621百万円(同5.7%減)、本業における利益の実態値を示す事業利益(注)15,514百万円(同2.6%増)、経常利益8,952百万円(同1.0%減)、親会社株主に帰属する中間純利益8,462百万円(同1.9%減)、キャッシュ純利益(注)12,119百万円(同9.8%増)となりました。
(注)事業利益=営業利益+特別損益に計上される心築およびホテルの資産(*)売却損益
(*)心築およびホテルの資産:心築およびホテル事業に属する不動産およびそれらを裏付資産とする投資持分等
キャッシュ純利益
=親会社株主に帰属する中間純利益+減価償却費+のれん償却費±評価損益等
セグメントごとの内容および業績は、次のとおりであります。
①アセットマネジメント
いちごホテルにおいて、リニューアル工事に伴う2物件の休館によるNOIの減少によりベース運用報酬が減少した一方、いちごオフィスにおいて譲渡成果報酬が発生したこと等により、セグメント売上高は2,760百万円(前年同期比36.5%増)、セグメント利益は1,713百万円(同66.4%増)となりました。
②心築(しんちく)
前年同期に計上した心築事業に属する投資持分の売却の反動等により、セグメント売上高は9,544百万円(前年同期比21.7%減)となりました。一方、不動産保有子会社の株式売却および心築事業に属する不動産の売却益等が発生したことにより、セグメント利益は7,115百万円(同38.2%増)となりました。
③ホテル
前期に取得した物件が当期に寄与したこと等により、セグメント売上高は7,795百万円(前年同期比4.0%増)となりました。一方、前年同期に計上したホテル事業に属する不動産の売却益の反動等により、セグメント利益は2,250百万円(同57.5%減)となりました。
④いちごオーナーズ
前年同期は複数物件の一括売却を含め物件売却数が多かった一方、当中間期は個別売却を中心とした売却構成となったことにより、セグメント売上高は16,807百万円(前年同期比35.7%減)、セグメント利益は3,463百万円(同38.7%増)となりました。
⑤クリーンエネルギー
一部の発電所において落雷の影響による一時的な稼働停止等があったことから、セグメント売上高は3,256百万円(前年同期比5.7%減)、セグメント利益は1,006百万円(同17.0%減)となりました。
(2)キャッシュ・フローの状況
当中間連結会計期間における現金及び現金同等物は39,223百万円となり、前連結会計年度末の42,019百万円と比較して2,795百万円の減少となりました。各キャッシュ・フローとそれらの要因は以下のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動によるキャッシュ・フローは△16,938百万円(前年同期は△3,666百万円)となりました。これは主に、税金等調整前中間純利益13,815百万円があった一方、物件の仕入れに伴う販売用不動産の増加額22,873百万円、利息の支払額2,630百万円、法人税等の支払額7,691百万円があったことによるものです。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動によるキャッシュ・フローは8,323百万円(前年同期は3,978百万円)となりました。これは主に、有形固定資産の売却による収入3,693百万円、投資有価証券の売却による収入2,200百万円、貸付金の回収による収入1,823百万円、連結の範囲の変更を伴う子会社株式の売却による収入8,098百万円があった一方、有形固定資産の取得による支出6,141百万円、貸付けによる支出995百万円があったことによるものです。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動によるキャッシュ・フローは5,936百万円(前年同期は4,175百万円)となりました。これは主に、短期借入金の純増減額3,486百万円、長期借入れによる収入40,662百万円があった一方、長期借入金の返済による支出30,766百万円、自己株式の取得による支出5,163百万円、配当金の支払額4,538百万円があったことによるものです。
(3)財政状態及び経営成績の分析
①財政状態の分析
(資産)
資産合計は445,648百万円となり、前連結会計年度末と比較して9,827百万円増加(前連結会計年度末比2.3%増加)いたしました。
売却等の影響により有形固定資産が3,924百万円、営業投資有価証券が2,960百万円、投資有価証券が2,812百万円減少した一方、レジデンスを中心とした物件の取得により販売用不動産が21,633百万円増加したことが主な要因であります。
(負債)
負債合計は330,255百万円となり、前連結会計年度末と比較して11,189百万円増加(前連結会計年度末比3.5%増加)いたしました。
これは主に、物件取得などの成長投資資金の調達により借入金が12,717百万円増加したことによるものであります。
(純資産)
純資産合計は115,393百万円となり、前連結会計年度末と比較して1,361百万円減少(前連結会計年度末比1.2%減少)いたしました。
これは主に、親会社株主に帰属する中間純利益8,462百万円の計上に対し、剰余金の配当4,623百万円、自己株式の取得5,163百万円等があったことによるものであります。なお、自己資本比率は25.7%(前連結会計年度末比0.9ポイント減少)となりました。
②経営成績の分析
(売上高)
連結売上高は、アセットマネジメントにおいて物件売却に伴う譲渡成果報酬の計上があった一方、前年同期においていちごオーナーズの物件売却が多かった反動により不動産販売収入が減少したことから、39,817百万円(前年同期比22.0%減)となりました。
売上高の主な内訳は、不動産販売収入18,184百万円(心築2,736百万円、いちごオーナーズ15,447百万円)、不動産賃貸収入14,888百万円(心築5,881百万円、ホテル7,647百万円、いちごオーナーズ1,359百万円)、不動産フィー収入2,437百万円、売電収入3,241百万円であります。
(営業利益)
譲渡成果報酬の計上等があったものの、前年同期に計上した心築事業に属する投資持分の売却の反動やリニューアル工事の竣工に伴う一部費用の計上等が影響し、営業利益は10,621百万円(前年同期比5.7%減)となりました。
なお、特別利益に計上した心築事業に属する不動産の固定資産売却益および投資持分等の売却益が貢献し、本業における利益の実態値を示す事業利益は15,514百万円(前年同期比2.6%増)となりました。
(営業外損益)
営業外収益は、前年同期と比較してデリバティブ評価益が増加したため、1,456百万円(前年同期比147.5%増)となりました。
主な内訳は、デリバティブ評価益1,382百万円であります。
なお、当社では将来の金利上昇リスクに備え、金利スワップ取引および金利キャップ取引(デリバティブ取引)を行っております。
営業外費用は、物件取得等に伴う借入金の増加により支払利息が増加したため、3,125百万円(前年同期比11.6%増)となりました。
主な内訳は、支払利息2,676百万円であります。
(特別損益)
特別利益は、4,934百万円(前年同期比25.0%増)となりました。
主な内訳は、不動産保有子会社の株式売却に伴う関係会社株式売却益3,017百万円、固定資産売却益1,887百万円(うち、心築事業に属する不動産の固定資産売却益1,875百万円)であります。
特別損失は、71百万円(前年同期比36.7%減)となりました。
主な内訳は、貸倒引当金繰入額57百万円であります。
(親会社株主に帰属する中間純利益)
法人税等は5,348百万円、非支配株主に帰属する中間純利益は4百万円となりました。
これらの結果、親会社株主に帰属する中間純利益は8,462百万円(前年同期比1.9%減)となりました。キャッシュ純利益は12,119百万円(前年同期比9.8%増)となりました。
(4)優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題
当中間連結会計期間において、当社が優先的に対処すべき課題について重要な変更はありません。
(5)研究開発活動
当社は、新規事業の創出として、次世代に向けたグリーンビジネス、持続可能な環境ソリューションの提供として、事業活動を通じた社会貢献という目標の実現のため、様々な分野にて活用が期待されている植物性シリカSiO2(二酸化ケイ素)の生成、応用、提供による収益化を目指した研究開発を進めております。
また、研究開発費については、全て心築セグメントに係る費用であり、当中間連結会計期間の研究開発費の総額は10百万円であります。
なお、当中間連結会計期間において当社の研究開発活動の状況に重要な変更はありません。
(6)資本の財源及び資金の流動性についての分析
上記「(2)キャッシュ・フローの状況」に記載しております。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
