有価証券報告書-第16期(平成25年10月1日-平成26年9月30日)
業績等の概要
(1)業績
当連結会計年度におけるわが国経済は、政府による経済政策及び日本銀行による金融緩和策を背景に円安・株高で推移するなど、景気回復基調が続いております。しかしながら、消費税増税等による影響や新興国経済の低迷などの海外景気の下振れリスクから、先行き不透明な状況が続いております。
当社グループが属する不動産業界におきましては、首都圏における分譲マンション市場では、好不調の目安とされる契約率70%を割り込む時期が見られたものの、おおむね70%超で推移するなど、底堅い需要が見られます※。また、収益不動産市場では、東京都心5区において、引き続きオフィスビルの平均空室率は低下傾向、平均賃料は上昇傾向にあります※。一方で、不動産価格や建築費上昇の影響から仕入コストが上昇傾向にあり、今後の市場の動向については予断を許さない状況となっております。
このような事業環境の中、当社グループは、不動産開発事業において、分譲マンションの自社ブランド「アスコットパーク」シリーズ1棟の竣工引渡及び戸建分譲の自社ブランド「アスコットカーサ」シリーズ2棟の竣工引渡を行っております。また、不動産ソリューション事業において、収益不動産開発の1棟及びソリューションのバリューアップ物件3棟の売却、保有不動産の賃貸収入並びに不動産コンサルティング及び不動産仲介のフィー収入等を計上しております。前連結会計年度と比べ、収益実現までに相応の期間を要する不動産開発における物件の売却・引渡数は減少したものの、不動産ソリューション事業におけるバリューアップ物件の売却・引渡数、並びに不動産コンサルティング及び不動産仲介の取扱件数は増加いたしました。
この結果、当社グループの当連結会計年度における経営成績は、売上高3,482百万円(前連結会計年度比:4,171百万円減)、営業利益217百万円(前連結会計年度比:72百万円減)、経常利益125百万円(前連結会計年度比:33百万円減)、当期純利益164百万円(前連結会計年度比:3百万円増)となりました。
※民間調査機関調べ
セグメントの業績の概要は、以下のとおりであります。なお、各セグメントの売上高の金額は、セグメント間の内部売上高を含めない数値を記載しております。
また、当連結会計年度から、戸建開発を再開したことに等に伴い、従来の「分譲マンション開発事業」を「不動産開発事業」へ名称を変更し、「不動産ファンド事業」については重要性が乏しくなったため「その他事業」に含めております。
(不動産開発事業)
当連結会計年度における売上高は1,015百万円(前連結会計年度比:2,235百万円減)、営業利益は15百万円(前
連結会計年度比:547百万円減)となりました。
分譲マンション開発における「アスコットパーク両国BLOOM」(販売戸数全20戸)及び戸建開発における「アスコトカーサ浅草」(全2戸)竣工引渡を行っております。
(不動産ソリューション事業)
当連結会計年度における売上高は2,451百万円(前連結会計年度比:1,946百万円減)、営業利益は427百万円(前連結会計年度比:224百万円増)となりました。当社グループの不動産ソリューション事業は、収益不動産開発及びソリューション等に分かれており、その売上高及び営業利益は次のとおりであります。
収益不動産開発
当連結会計年度における売上高は1,077百万円(前連結会計年度比:1,642百万円減)、営業利益は47百万円(前連結会計年度比:149百万円減)となりました。
店舗・オフィスビルの「AUSPICE元浅草」(東京都台東区)の売却及び長期保有目的の収益不動産からの賃貸収入を計上しております。
ソリューション
当連結会計年度における売上高は1,022百万円(前連結会計年度比:423百万円減)、営業利益は119百万円(前連結会計年度:営業損失62百万円)となりました。
収益力が低下している不動産を取得し二次投資における再生の後に売却するバリューアップ事業3棟の売却及び不動産保有における賃貸収入を獲得しております。
不動産コンサルティング、不動産仲介
当連結会計年度における売上高は352百万円(前連結会計年度比:120百万円増)、営業利益は261百万円(前連結会計年度比:191百万円増)となりました。
不動産開発、企画におけるコンサルティング収入及び不動産売買仲介における手数料等を計上しております。
(その他事業)
当連結会計年度における売上高は15百万円(前連結会計年度比:10百万円増)、営業損失は35百万円(前連結会計年度:営業損失305百万円)となりました。
賃貸管理業務、保険代理店業務等による収入を計上しております。
(2)キャッシュ・フローの状況
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動によるキャッシュ・フローは、181百万円の支出(前連結会計年度:4,141百万円の収入)となりました。主な要因として、税金等調整前当期純利益125百万円を計上いたしましたが、不動産開発事業におけるプロジェクトの推進及び不動産ソリューション事業におけるバリューアップ物件の取得によりたな卸資産が301百万円増加したこと等によります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動によるキャッシュ・フローは、198百万円の支出(前連結会計年度:31百万円の支出)となりました。主な要因として、安定的な収益及びキャッシュ・フローを長期的に獲得することを目的として建築していた収益不動産の建築費等の支払い等により有形固定資産取得による支出201百万円があったこと等によります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動によるキャッシュ・フローは、306百万円の収入(前連結会計年度:3,667百万円の支出)となりました。主な要因として、たな卸資産の売却に伴う長期借入金の返済による支出1,091百万円及び社債の償還による支出200百万円があったものの、不動産開発事業におけるバリューアップ物件の取得に伴う長期借入れによる収入1,298百万円及び社債の発行による収入300百万円があったこと等によります。
当連結会計年度におけるわが国経済は、政府による経済政策及び日本銀行による金融緩和策を背景に円安・株高で推移するなど、景気回復基調が続いております。しかしながら、消費税増税等による影響や新興国経済の低迷などの海外景気の下振れリスクから、先行き不透明な状況が続いております。
当社グループが属する不動産業界におきましては、首都圏における分譲マンション市場では、好不調の目安とされる契約率70%を割り込む時期が見られたものの、おおむね70%超で推移するなど、底堅い需要が見られます※。また、収益不動産市場では、東京都心5区において、引き続きオフィスビルの平均空室率は低下傾向、平均賃料は上昇傾向にあります※。一方で、不動産価格や建築費上昇の影響から仕入コストが上昇傾向にあり、今後の市場の動向については予断を許さない状況となっております。
このような事業環境の中、当社グループは、不動産開発事業において、分譲マンションの自社ブランド「アスコットパーク」シリーズ1棟の竣工引渡及び戸建分譲の自社ブランド「アスコットカーサ」シリーズ2棟の竣工引渡を行っております。また、不動産ソリューション事業において、収益不動産開発の1棟及びソリューションのバリューアップ物件3棟の売却、保有不動産の賃貸収入並びに不動産コンサルティング及び不動産仲介のフィー収入等を計上しております。前連結会計年度と比べ、収益実現までに相応の期間を要する不動産開発における物件の売却・引渡数は減少したものの、不動産ソリューション事業におけるバリューアップ物件の売却・引渡数、並びに不動産コンサルティング及び不動産仲介の取扱件数は増加いたしました。
この結果、当社グループの当連結会計年度における経営成績は、売上高3,482百万円(前連結会計年度比:4,171百万円減)、営業利益217百万円(前連結会計年度比:72百万円減)、経常利益125百万円(前連結会計年度比:33百万円減)、当期純利益164百万円(前連結会計年度比:3百万円増)となりました。
※民間調査機関調べ
セグメントの業績の概要は、以下のとおりであります。なお、各セグメントの売上高の金額は、セグメント間の内部売上高を含めない数値を記載しております。
また、当連結会計年度から、戸建開発を再開したことに等に伴い、従来の「分譲マンション開発事業」を「不動産開発事業」へ名称を変更し、「不動産ファンド事業」については重要性が乏しくなったため「その他事業」に含めております。
(不動産開発事業)
当連結会計年度における売上高は1,015百万円(前連結会計年度比:2,235百万円減)、営業利益は15百万円(前
連結会計年度比:547百万円減)となりました。
分譲マンション開発における「アスコットパーク両国BLOOM」(販売戸数全20戸)及び戸建開発における「アスコトカーサ浅草」(全2戸)竣工引渡を行っております。
(不動産ソリューション事業)
当連結会計年度における売上高は2,451百万円(前連結会計年度比:1,946百万円減)、営業利益は427百万円(前連結会計年度比:224百万円増)となりました。当社グループの不動産ソリューション事業は、収益不動産開発及びソリューション等に分かれており、その売上高及び営業利益は次のとおりであります。
収益不動産開発
当連結会計年度における売上高は1,077百万円(前連結会計年度比:1,642百万円減)、営業利益は47百万円(前連結会計年度比:149百万円減)となりました。
店舗・オフィスビルの「AUSPICE元浅草」(東京都台東区)の売却及び長期保有目的の収益不動産からの賃貸収入を計上しております。
ソリューション
当連結会計年度における売上高は1,022百万円(前連結会計年度比:423百万円減)、営業利益は119百万円(前連結会計年度:営業損失62百万円)となりました。
収益力が低下している不動産を取得し二次投資における再生の後に売却するバリューアップ事業3棟の売却及び不動産保有における賃貸収入を獲得しております。
不動産コンサルティング、不動産仲介
当連結会計年度における売上高は352百万円(前連結会計年度比:120百万円増)、営業利益は261百万円(前連結会計年度比:191百万円増)となりました。
不動産開発、企画におけるコンサルティング収入及び不動産売買仲介における手数料等を計上しております。
(その他事業)
当連結会計年度における売上高は15百万円(前連結会計年度比:10百万円増)、営業損失は35百万円(前連結会計年度:営業損失305百万円)となりました。
賃貸管理業務、保険代理店業務等による収入を計上しております。
(2)キャッシュ・フローの状況
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動によるキャッシュ・フローは、181百万円の支出(前連結会計年度:4,141百万円の収入)となりました。主な要因として、税金等調整前当期純利益125百万円を計上いたしましたが、不動産開発事業におけるプロジェクトの推進及び不動産ソリューション事業におけるバリューアップ物件の取得によりたな卸資産が301百万円増加したこと等によります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動によるキャッシュ・フローは、198百万円の支出(前連結会計年度:31百万円の支出)となりました。主な要因として、安定的な収益及びキャッシュ・フローを長期的に獲得することを目的として建築していた収益不動産の建築費等の支払い等により有形固定資産取得による支出201百万円があったこと等によります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動によるキャッシュ・フローは、306百万円の収入(前連結会計年度:3,667百万円の支出)となりました。主な要因として、たな卸資産の売却に伴う長期借入金の返済による支出1,091百万円及び社債の償還による支出200百万円があったものの、不動産開発事業におけるバリューアップ物件の取得に伴う長期借入れによる収入1,298百万円及び社債の発行による収入300百万円があったこと等によります。