有価証券報告書-第18期(平成30年4月1日-平成31年3月31日)

(1) 経営成績等の状況の概要
当事業年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。
① 財政状態及び経営成績の状況
当事業年度におけるわが国の経済は、政府・日本銀行による各種経済・金融緩和策を背景として、雇用・所得環境は改善しており、企業収益の改善に足踏みがみられるものの、個人消費は持ち直しております。また、米国では景気は着実に回復が続いており、欧州では緩やかに回復、アジアでは一部弱い動きも見られるが、概ね持ち直しの動きがみられております。
今後の先行きについては、当面、一部に弱さが残るものの、雇用・所得環境の改善が続く中で、各種政策の効果もあって、緩やかに回復していくことが期待できます。一方で、米国の通商政策の動向による貿易摩擦、中国の不動産・金融市場の動向、欧州の政治における不透明感等から、為替・金利動向や企業収益への影響に留意する必要があります。
当社が属する不動産業界におきましては、首都圏の新築マンションの販売戸数は2018年度は前年に比べ0.5%減少し3万6,641戸、販売平均価格においては0.1%上昇の5,927万円となりました。また、平米単価は1.3%上昇し87.5万円となりました(「首都圏マンション市場動向2018年度」、㈱不動産経済研究所調べ、2019年4月17日発表)。東京オリンピック開催や震災復興等の影響を受け高騰した建築費は高止まりの傾向にあります。一方で購入需要は、首都圏への人口流入及び単身世帯の増加傾向を背景に、首都圏においては安定した賃貸需要が続いておりますが、業界動向や投資用不動産への融資傾向も移り変わる傾向にあります。
このような環境の中で当社は城南3区を中心に、新築一棟マンションGranDuoシリーズ及び中古一棟ビルリノベーションGrandStoryシリーズの企画開発及び販売の拡大、不動産小口化商品事業の開始、ワンストップサービス体制の充実、さらにブランド力の強化を図ってまいりました。
当事業年度の財政状態及び経営成績は以下の通りとなりました。
a.財政状態
当事業年度末の資産合計は、前事業年度末に比べ1,219,073千円増加し、13,933,413千円となりました。当事業年度末の負債合計は、前事業年度末に比べ727,579千円増加し、10,106,984千円となりました。当事業年度末の純資産合計は、前事業年度末に比べ491,494千円増加し、3,826,429千円となりました。
b.経営成績
当事業年度の経営成績は、売上高14,164,354千円(前期比1.6%増)、営業利益1,012,876千円(前期比18.2%減)、経常利益817,388千円(前期比21.9%減)、当期純利益638,143千円(前期比10.0%減)となりました。
なお、セグメント別の経営成績は次のとおりであります。
(a)不動産投資支援事業
不動産投資支援事業につきましては、不動産商品20件、建築商品17件を販売いたしました。一方、規模拡大に伴う人員増加のため、人件費等の販売費および一般管理費を計上したことにより、売上高は13,622,515千円(前期比0.9%増)、セグメント利益は884,888千円(前期比24.0%減)となりました。
(b)不動産マネジメント事業
不動産マネジメント事業につきましては、お客様の所有する不動産の管理運営受託件数増加に伴い、売上高は541,838千円(前期比21.7%増)、セグメント利益は127,988千円(前期比74.4%増)となりました。

②キャッシュ・フローの状況
当事業年度における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前事業年度末に比べ710,472千円減少し、2,747,573千円となりました。各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、以下のとおりです。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動の結果使用した資金は、1,405,509千円(前期は61,496千円の使用)となりました。これは主に、税引前当期純利益を926,101千円、減価償却費を58,466千円計上した一方、完成工事未収入金の増加350,937千円、前渡金の増加151,764千円、たな卸資産の増加1,535,041千円及び法人税等337,885千円の支払をしたことによるものです。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動の結果使用した資金は、90,654千円(前期比80.2%減)となりました。これは主に有形固定資産の取得による支出を73,207千円計上したことによるものです。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動の結果得られた資金は、785,690千円(前期比63.7%減)となりました。これは主に長期借入金による収入が6,783,525千円及び短期借入金の純増額による収入が510,400千円があった一方、長期借入金の返済による支出6,411,467千円、配当金の支払149,127千円があったことによるものです。
③ 生産、受注及び販売の状況
a. 生産実績
該当事項はありません。
b. 受注実績
当事業年度における受注実績は次のとおりであります。なお、不動産マネジメント事業については受注に相当する事項が無いため、受注実績に関する記載はしておりません。

セグメントの名称	受注高(千円)	前年同期比(%)	受注残高(千円)	前年同期比(%)
不動産投資支援事業	2,452,080	93.7	1,804,063	225.4

(注)上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
c. 販売実績
当事業年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

セグメントの名称	販売高(千円)	前年同期比(%)
不動産投資支援事業	13,622,515	100.9
不動産商品 (注)2	9,128,672	98.2
建築商品 (注)3	4,493,842	106.9
不動産マネジメント事業	541,838	121.7
合計	14,164,354	101.6

(注) 1.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
2.不動産商品は、主に竣工した新築一棟マンション及び中古一棟ビルリノベーションを投資商品として提供した物件です。不動産商品は、物件の竣工・引渡しをもって収益・費用を認識しております。
3.建築商品は、主に新築一棟マンション建築予定の土地を先行販売し、設計・請負工事契約を締結して建築・竣工した物件です。建築商品は、先行して販売する土地につきましては引渡しをもって収益・費用を認識、請負工事契約につきましては工事の進捗に応じて収益・費用を認識しております。
4.主要な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合については、総販売実績の100分の10以上の相手先が無いため記載を省略しております。
(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事業は、当事業年度末現在において判断したものであります。
① 重要な会計方針及び見積り
当社の財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。当社の財務諸表を作成するにあたって採用している重要な会計方針は、「第5 経理の状況 1財務諸表等 (1) 財務諸表 注記事項 重要な会計方針」に記載のとおりであります。この財務諸表の作成にあたって、経営者による会計方針の選択・適用とともに、資産及び負債または損益の状況に影響を与える見積りを用いております。これらの見積りについては、過去の実績や現状等を勘案し、合理的に判断しておりますが、見積もりには不確実性が伴うため、実際の結果はこれらと異なることがあります。
② 当事業年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
a. 財政状態の分析
(a)資産の部
当事業年度末における総資産残高は13,933,413千円となり、前事業年度末に比べ1,219,073千円増加しました。これは主に、仕掛販売用不動産が1,167,290千円、販売用不動産が1,172,128千円、完成工事未収入金が350,937千円増加した一方、現金及び預金が710,472千円、建物及び土地が892,807千円減少したことによるものです。
(b)負債の部
当事業年度末における負債残高は10,106,984千円となり、前事業年度末に比べ727,579千円増加しました。これは主に、短期借入金が510,400千円、長期借入金が1,779,013千円増加し、1年内返済予定の長期借入金が1,406,955千円減少したことによるものです。
(c)純資産の部
当事業年度末における純資産残高は3,826,429千円となり、前事業年度末に比べ491,494千円増加しました。これは主に、当期純利益の獲得等により利益剰余金が488,743千円増加したことによるものです。
当社の資金需要のうち主なものは、運転資金、不動産投資支援事業の土地仕入及び建築資金です。当社は事業活動の資金については、事業運営上必要な流動性を確保するため、自己資金を活用するほか、金融機関からの借入金や社債により、時期に応じて最適な手段を選択して調達しており、金利情勢を注視しながら、適切なコストで安定的に資金を確保するとともにコストの低減を図ることを基本方針としております。
b. 経営成績の分析
(a)売上高
当事業年度の売上高は、14,164,354千円(前期比1.6%増)となりました。
なお、セグメント別の売上高は、不動産投資支援事業につきましては、不動産商品20件、建築商品17件を販売いたしました。一方、規模拡大に伴う人員増加のため、人件費等の販売費および一般管理費を計上したことにより、売上高は13,622,515千円(前期比0.9%増)となりました。不動産マネジメント事業につきましては、お客様の所有する不動産の管理運営受託件数増加に伴い、売上高は541,838千円(前期比21.7%増)となりました。
(b)売上原価、売上総利益
当事業年度の売上原価は、建築商品において比較的規模が小さいものが多い傾向にあり、小さい規模についての建築費の高騰が著しかったことにより原価が増加し、11,626,254千円(前期比1.9%増)となり、売上総利益は2,538,099千円(前期は2,537,451千円)となりました。
(c)販売費及び一般管理費、営業利益
当事業年度の販売費及び一般管理費は、事業拡大に伴う人員の増強により人件費が増加いたしました。
その結果、当事業年度の営業利益は1,012,876千円(前期比18.2%減)となりました。
なお、セグメント別の利益は、不動産投資支援事業につきましては、884,888千円(前期比24.0%減)となり、不動産マネジメント事業につきましては、127,988千円(前期比74.4%増)となりました。
(d)営業外損益、経常利益
当事業年度の経常利益は、受取利息などの営業外収益を8,134千円計上した一方、事業規模拡大に伴う借入金の増加により支払利息163,024千円を計上し、817,388千円(前期比21.9%減)となりました。
(e)法人税等、当期純利益
当事業年度の法人税等は、税引前当期純利益の増加に伴う法人税、住民税及び事業税282,800千円により287,957千円を計上し、当期純利益は、638,143千円(前期比10.0%減)となりました。
なお、セグメント別の経営成績は次のとおりであります。
不動産投資支援事業
不動産投資支援事業につきましては、不動産商品20件、建築商品17件を販売いたしました。一方、規模拡大に伴う人員増加のため、人件費等の販売費および一般管理費を計上したことにより、売上高は13,622,515千円(前期比0.9%増)、セグメント利益は884,888千円(前期比24.0%減)となりました。
不動産マネジメント事業
不動産マネジメント事業につきましては、お客様の所有する不動産の管理運営受託件数増加に伴い、売上高は541,838千円(前期比21.7%増)、セグメント利益は127,988千円(前期比74.4%増)となりました。
c. キャッシュ・フローの状況の分析
当事業年度における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前事業年度末に比べ710,472千円減少し、2,747,573千円となりました。各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、以下のとおりです。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動の結果使用した資金は、1,405,509千円(前期は61,496千円の使用)となりました。これは主に、税引前当期純利益を926,101千円、減価償却費を58,466千円計上した一方、完成工事未収入金の増加350,937千円、前渡金の増加151,764千円、たな卸資産の増加1,535,041千円及び法人税等337,885千円の支払をしたことによるものです。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動の結果使用した資金は、90,654千円(前期比80.2%減)となりました。これは主に有形固定資産の取得による支出を73,207千円計上したことによるものです。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動の結果得られた資金は、785,690千円(前期比63.7%減)となりました。これは主に長期借入金による収入が6,783,525千円及び短期借入金の純増額による収入が510,400千円があった一方、長期借入金の返済による支出6,411,467千円、配当金の支払149,127千円があったことによるものです。
資本の財源及び資金の流動性につきましては、当社の資金需要のうち主なものは、運転資金、不動産投資支援事業の土地仕入及び建築資金です。当社は事業活動の資金については、事業運営上必要な流動性を確保するため、自己資金を活用するほか、金融機関からの借入金や社債により、時期に応じて最適な手段を選択して調達しており、金利情勢を注視しながら、適切なコストで安定的に資金を確保するとともにコストの低減を図ることを基本方針としております。