有価証券報告書-第22期(2022/04/01-2023/03/31)

(1) 経営成績等の状況の概要
当事業年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。
① 財政状態及び経営成績の状況
当事業年度におけるわが国経済は、ウィズコロナへの移行を背景に、景気に緩やかな持ち直しの動きが見られるものの、原材料やエネルギー価格の高騰、円安による物価の上昇や、世界的なインフレの継続、政策的な金利上昇などにより海外経済は減速傾向にあるなど、依然として不透明な状況で推移いたしました。
当社が属する不動産業界におきましては、2022年度の首都圏マンションの供給は前年に対し12.9%減の2万8,632戸となりました。販売平均価格は8.6%上昇し6,907万円、平米単価は9.0%上昇し103.9万円と、平均価格、平米単価のいずれも上昇、2期連続で過去最高値という状況になりました(「首都圏マンション市場動向2022年度」、㈱不動産経済研究所調べ)。
なお、依然として安定した収益が見込める東京の賃貸用不動産に対する投資需要は、堅調に推移しております。
このような状況の中、当社は城南3区を中心に開発を進める新築一棟マンションGranDuoシリーズの物件規模の大型化を進めるとともに、入居者視点を織り込んだ高付加価値物件の開発を推進いたしました。また、相続・資産承継対策に有効で、今後需要の拡大が見込まれる不動産小口化商品GrandFundingの販売を積極的に展開するとともに、社内DXの推進に注力いたしました。
この結果、当事業年度の財政状態及び経営成績は以下の通りとなりました。
a.財政状態
当事業年度末の資産合計は、前事業年度末に比べ3,771,770千円増加し、20,598,033千円となりました。当事業年度末の負債合計は、前事業年度末に比べ2,393,228千円増加し、13,718,438千円となりました。当事業年度末の純資産合計は、前事業年度末に比べ1,378,542千円増加し、6,879,594千円となりました。
b.経営成績
当事業年度の経営成績は、売上高20,968,307千円(前期比23.2%増)、営業利益2,518,071千円(前期比43.1%増)、経常利益2,301,517千円(前期比52.2%増)、当期純利益1,593,140千円(前期比54.0%増)となりました。
なお、セグメント別の経営成績は次のとおりであります。
(a)不動産投資支援事業
不動産投資支援事業につきましては、不動産商品16件、建築商品21件を販売いたしました。売上高は20,260,101千円(前期比23.6%増)、セグメント利益は2,417,465千円(前期比43.2%増)となりました。
(b)不動産マネジメント事業
不動産マネジメント事業につきましては、管理戸数が堅調に増加したことから、売上高は708,206千円(前期比11.8%増)、セグメント利益は100,606千円(前期比41.4%増)となりました。

②キャッシュ・フローの状況
当事業年度における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前事業年度末に比べ1,155,225千円減少し、4,384,557千円となりました。各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、以下のとおりです。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動の結果使用した資金は、1,464,008千円(前年同期は1,904,057千円の支出)となりました。これは主に、税引前当期純利益を2,280,136千円計上し、前受金が1,422,543千円増加した一方、棚卸資産が2,144,808千円増加、営業出資金が1,354,964千円増加、法人税等の支払を504,629千円行ったこと等によるものです。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動の結果支出した資金は、143,446千円(前年同期は452,011千円の収入)となりました。これは主に有形固定資産の取得による支出が75,742千円、関係会社株式取得による支出が48,000千円あったこと等によるものです。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動の結果得られた資金は、452,229千円(前年同期は2,999,278千円の収入)となりました。これは主に長期借入金による収入が7,632,000千円あった一方、長期借入金の返済による支出が6,891,611千円あったこと等によるものです。
③ 生産、受注及び販売の状況
a. 生産実績
該当事項はありません。
b. 受注実績
当事業年度における受注実績は次のとおりであります。なお、不動産マネジメント事業については受注に相当する事項が無いため、受注実績に関する記載はしておりません。

セグメントの名称	受注高(千円)	前年同期比(%)	受注残高(千円)	前年同期比(%)
不動産投資支援事業	3,799,150	54.6	3,202,387	59.1

c. 販売実績
当事業年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

セグメントの名称	販売高(千円)	前年同期比(%)
不動産投資支援事業	20,260,101	123.6
不動産商品 (注)1	9,588,084	163.3
建築商品 (注)2	10,672,016	101.5
不動産マネジメント事業	708,206	111.8
合計	20,968,307	123.2

(注) 1.不動産商品は、主に竣工した新築一棟マンション及び中古一棟ビルリノベーションを投資商品として提供した物件です。不動産商品は、物件の竣工・引渡しをもって収益を認識しております。
2.建築商品は、主に新築一棟マンション建築予定の土地を先行販売し、設計・請負工事契約を締結して建築・竣工した物件です。建築商品は、先行して販売する土地につきましては引渡しをもって収益を認識、請負工事契約につきましては、一定の期間にわたり履行義務が充足されると判断し、履行義務の充足に係る進捗度に基づき収益を認識しております。
3.主要な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は、次のとおりであります。
前事業年度(自 2021年4月1日 至 2022年3月31日)

相手先	金額(千円)	割合(%)
ジー・ジェイ・レジデンス・シックス特定目的会社	7,425,865	43.6

当事業年度(自 2022年4月1日 至 2023年3月31日)

相手先	金額(千円)	割合(%)
ジー・エイ・ワン・レジデンス・ワン特定目的会社	3,337,124	15.9
ジー・ジェイ・レジデンス・シックス特定目的会社	3,110,707	14.8
大和ハウス工業株式会社	2,410,000	11.5
合同会社Parth	2,220,479	10.6

(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事業は、当事業年度末現在において判断したものであります。
① 重要な会計方針及び見積り
当社の財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。当社の財務諸表を作成するにあたって採用している重要な会計方針は、「第5 経理の状況 1財務諸表等 (1) 財務諸表 注記事項 重要な会計方針」に記載のとおりであります。この財務諸表の作成にあたって、経営者による会計方針の選択・適用とともに、資産及び負債または損益の状況に影響を与える見積りを用いており、請負工事にかかる収益認識、棚卸資産の評価など、これらの見積りについては、過去の実績や現状等を勘案し、合理的に判断しておりますが、見積りには不確実性が伴うため、実際の結果はこれらと異なることがあります。
② 当事業年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
a. 財政状態の分析
(a)資産の部
当事業年度末における総資産残高は20,598,033千円となり、前事業年度末に比べ3,771,770千円増加しました。これは主に、完成工事未収入金が1,331,121千円、営業出資金が1,354,964千円、仕掛販売用不動産が1,241,202千円、販売用不動産が903,605千円増加した一方、現金及び預金が1,115,225千円減少したこと等によるものです。
(b)負債の部
当事業年度末における負債残高は13,718,438千円となり、前事業年度末に比べ2,393,228千円増加しました。これは主に、長期借入金が1,207,803千円、前受金が1,422,543千円増加した一方、未成工事受入金が550,322千円、1年内返済予定の長期借入金が467,414千円減少したこと等によるものです。
(c)純資産の部
当事業年度末における純資産残高は6,879,594千円となり、前事業年度末に比べ1,378,542千円増加しました。これは主に、当期純利益の獲得等により利益剰余金が1,409,866千円増加したこと等によるものです。
当社の資金需要のうち主なものは、運転資金、不動産投資支援事業の土地仕入及び建築資金です。当社は事業活動の資金については、事業運営上必要な流動性を確保するため、自己資金を活用するほか、金融機関からの借入金や社債により、時期に応じて最適な手段を選択して調達しており、金利情勢を注視しながら、適切なコストで安定的に資金を確保するとともにコストの低減を図ることを基本方針としております。
b. 経営成績の分析
(a)売上高
当事業年度の売上高は、20,968,307千円(前期比23.2%増)となりました。
なお、セグメント別の売上高は、不動産投資支援事業につきましては、不動産商品16件、建築商品21件を販売いたしました。売上高は20,260,101千円(前期比23.6%増)となりました。不動産マネジメント事業につきましては、管理戸数が堅調に増加したことから、売上高は708,206千円(前期比11.8%増)となりました。
(b)売上原価、売上総利益
当事業年度の売上原価は、原価率は下降し、16,613,645千円(前期比20.9%増)となり、売上総利益は4,354,662千円(前期比32.6%増)となりました。
(c)販売費及び一般管理費、営業利益
当事業年度の販売費及び一般管理費は、物件大型化に伴う仲介手数料の増加及び、積極的な人材採用により人件費が増加いたしました。
その結果、当事業年度の営業利益は2,518,071千円(前期比43.1%増)となりました。
なお、セグメント別の利益は、不動産投資支援事業につきましては、2,417,465千円(前期比43.2%増)となり、不動産マネジメント事業につきましては、管理戸数が堅調に増加したことから、100,606千円(前期比41.4%増)となりました。
(d)営業外損益、経常利益
当事業年度の経常利益は、受取利息などの営業外収益を3,695千円計上した一方、支払利息165,985千円を計上し、2,301,517千円(前期比52.2%増)となりました。
(e)法人税等、当期純利益
当事業年度の法人税等は、税引前当期純利益の増加に伴い、845,701千円(前期比89.0%増)となり、当期純利益は、1,593,140千円(前期比54.0%増)となりました。
なお、セグメント別の経営成績は次のとおりであります。
不動産投資支援事業
不動産投資支援事業につきましては、不動産商品16件、建築商品21件を販売いたしました。売上高は20,260,101千円(前期比23.6%増)、セグメント利益は2,417,465千円(前期比43.2%増)となりました。
デザイン性と居住性を両立させた開発物件が高評価を受け販売が堅調に推移し、原価低減の取り組み等による大幅な増益で、前事業年度に比べ売上、利益共に増加し、過去最高を更新するに至りました。
不動産マネジメント事業
不動産マネジメント事業につきましては、売上高は708,206千円(前期比11.8%増)、セグメント利益は100,606千円(前期比41.4%増)となりました。
増益となった主な要因は、管理戸数が堅調に増加したのに対し、効率的な業務運用により原価及び販管費を抑制できたことによるものであります。
経営成績に重要な影響を与える要因につきましては、「第2 事業の状況」の「3.事業等のリスク」をご参照ください。
c. キャッシュ・フローの状況の分析
当事業年度における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前事業年度末に比べ1,155,225千円減少し、4,384,557千円となりました。各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、以下のとおりです。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動の結果使用した資金は、1,464,008千円(前年同期は1,904,057千円の支出)となりました。これは主に、税引前当期純利益を2,280,136千円計上し、前受金が1,422,543千円増加した一方、棚卸資産が2,144,808千円増加、営業出資金が1,354,964千円増加、法人税等の支払を504,629千円行ったこと等によるものです。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動の結果支出した資金は、143,446千円(前年同期は452,011千円の収入)となりました。これは主に有形固定資産の取得による支出が75,742千円、関係会社株式取得による支出が48,000千円あったこと等によるものです。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動の結果得られた資金は、452,229千円(前年同期は2,999,278千円の収入)となりました。これは主に長期借入金による収入が7,632,000千円あった一方、長期借入金の返済による支出が6,891,611千円があったこと等によるものです。
資本の財源及び資金の流動性につきましては、当社の資金需要のうち主なものは、運転資金、不動産投資支援事業の土地仕入及び建築資金です。当社は事業活動の資金については、事業運営上必要な流動性を確保するため、自己資金を活用するほか、金融機関からの借入金や社債により、時期に応じて最適な手段を選択して調達しており、金利情勢を注視しながら、適切なコストで安定的に資金を確保するとともにコストの低減を図ることを基本方針としております。