有価証券報告書-第23期(2023/04/01-2024/03/31)
当社グループは、当連結会計年度より連結財務諸表を作成しているため、前連結会計年度との比較・分析の記載はしておりません。
(1) 経営成績等の状況の概要
当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。
① 財政状態及び経営成績の状況
当連結会計年度におけるわが国経済は、雇用・所得環境の改善や各種政策の効果により、緩やかな回復基調で推移しているものの、物価上昇・原材料価格の高騰や海外景気の下振れによる国内景気の下押しリスク、中東地域を巡る情勢、金融資本市場の変動等の影響懸念など、先行きは依然として不透明な状況が続くことが見込まれます。
当社グループが属する不動産業界におきましては、2023年度の首都圏マンションの供給は前年度に対し6.4%減の2万6,798戸となりました。販売平均価格は9.5%上昇し7,566万円、平米単価は10.8%上昇し115.1万円と、平均価格は3期連続、平米単価は12期連続で上昇し、過去最高値を更新するという状況になりました(「首都圏マンション市場動向2023年度」、㈱不動産経済研究所調べ)。
新築分譲マンションの供給戸数が減少し価格が高騰する中、高い入居率により安定した収益が見込める東京の人気エリアにある居住用賃貸不動産への投資需要は引き続き旺盛であると捉えております。
このような状況の中、当社グループは城南3区を中心に、新築一棟マンション「GranDuo」シリーズ及び高級レジデンス「THE GRANDUO」シリーズの企画開発を推進するとともに、子会社化した岩本組とのシナジー創出に向けた取り組みを進めるなど、事業基盤の強化に積極的に取り組みました。
この結果、当連結会計年度の財政状態及び経営成績は以下の通りとなりました。
a.財政状態
当連結会計年度末の資産合計は、26,609,442千円となりました。当連結会計年度末の負債合計は、19,177,740千円、純資産合計は、7,431,701千円となりました。
b.経営成績
当連結会計年度の経営成績は、売上高22,284,509千円、営業利益2,090,463千円、経常利益1,784,645千円、親会社株主に帰属する当期純利益943,295千円となりました。
なお、セグメント別の経営成績は次のとおりであります。
(a)不動産投資支援事業
不動産投資支援事業につきましては、不動産商品15件、建築商品13件等を販売いたしました。売上高は21,495,079千円、セグメント利益は1,967,831千円となりました。
(b)不動産マネジメント事業
不動産マネジメント事業につきましては、管理戸数が堅調に増加したことから、売上高は789,429千円、セグメント利益は122,631千円となりました。
②キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、5,300,581千円となりました。各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、以下のとおりです。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動の結果使用した資金は、3,996,252千円となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益を1,341,317千円計上し、営業出資金が1,060,614千円、完成工事未収入金が1,007,246千円減少した一方、棚卸資産が5,853,785千円増加、前受金が775,176千円減少、法人税等の支払を1,043,014千円行ったこと等によるものです。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動の結果使用した資金は、633,425千円となりました。これは主に投資有価証券の取得による支出が501,000千円、連結の範囲の変更を伴う子会社株式の取得による支出が121,180千円あったこと等によるものです。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動の結果得られた資金は、5,545,703千円となりました。これは主に長期借入金による収入が12,050,204千円あった一方、長期借入金の返済による支出が6,162,946千円あったこと等によるものです。
③ 生産、受注及び販売の状況
a. 生産実績
該当事項はありません。
b. 受注実績
当連結会計年度における受注実績は次のとおりであります。なお、不動産マネジメント事業については受注に相当する事項が無いため、受注実績に関する記載はしておりません。
c. 販売実績
当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
(注) 1.不動産商品は、主に竣工した新築一棟マンション及び中古一棟ビルリノベーションを投資商品として提供した物件です。不動産商品は、物件の竣工・引渡しをもって収益を認識しております。
2.建築商品は、主に新築一棟マンション建築予定の土地を先行販売し、設計・請負工事契約を締結して建築・竣工した物件です。建築商品は、先行して販売する土地につきましては引渡しをもって収益を認識、請負工事契約につきましては、一定の期間にわたり履行義務が充足されると判断し、履行義務の充足に係る進捗度に基づき収益を認識しております。また、顧客から建物の建築のみの注文を受け工事請負契約を締結する受注商品もあります。
3.主要な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は、次のとおりであります。
当連結会計年度(自 2023年4月1日 至 2024年3月31日)
(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
① 重要な会計方針及び見積り
当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。当社グループの連結財務諸表を作成するにあたって採用している重要な会計方針は、「第5 経理の状況 1連結財務諸表等 (1) 連結財務諸表 注記事項 連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」に記載のとおりであります。この連結財務諸表の作成にあたって、経営者による会計方針の選択・適用とともに、資産及び負債または損益の状況に影響を与える見積りを用いており、請負工事にかかる収益認識、棚卸資産の評価など、これらの見積りについては、過去の実績や現状等を勘案し、合理的に判断しておりますが、見積りには不確実性が伴うため、実際の結果はこれらと異なることがあります。
② 当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
a. 財政状態の分析
(a)資産の部
当連結会計年度末における総資産残高は26,609,442千円となりました。主な内訳は、現金及び預金が5,300,581千円、仕掛販売用不動産が12,819,741千円、販売用不動産が2,863,116千円、完成工事未収入金が1,573,220千円であります。
(b)負債の部
当連結会計年度末における負債残高は19,177,740千円となりました。主な内訳は、長期借入金が11,099,855千円、1年内返済予定の長期借入金が4,016,308千円、工事未払金が1,379,188千円、前受金が648,243千円であります。
(c)純資産の部
当連結会計年度末における純資産残高は7,431,701千円となりました。主な内訳は、資本金が681,120千円、資本剰余金が641,599千円、利益剰余金が6,169,492千円であります。
当社グループの資金需要のうち主なものは、運転資金、不動産投資支援事業の土地仕入及び建築資金です。当社グループは事業活動の資金については、事業運営上必要な流動性を確保するため、自己資金を活用するほか、金融機関からの借入金や社債により、時期に応じて最適な手段を選択して調達しており、金利情勢を注視しながら、適切なコストで安定的に資金を確保するとともにコストの低減を図ることを基本方針としております。
b. 経営成績の分析
(a)売上高
当連結会計年度の売上高は、22,284,509千円となりました。
なお、セグメント別の売上高は、不動産投資支援事業につきましては、不動産商品15件、建築商品13件等を販売いたしました。売上高は21,495,079千円となりました。不動産マネジメント事業につきましては、管理戸数が堅調に増加したことから、売上高は789,429千円となりました。
(b)売上原価、売上総利益
当連結会計年度の売上原価は、17,945,659千円となり、売上総利益は4,338,849千円となりました。
(c)販売費及び一般管理費、営業利益
当連結会計年度の販売費及び一般管理費は、積極的な人材採用による人件費の増加及びのれんの償却を計上したことにより増加いたしました。
その結果、当連結会計年度の営業利益は2,090,463千円となりました。
なお、セグメント別の利益は、不動産投資支援事業につきましては、1,967,831千円となり、不動産マネジメント事業につきましては、管理戸数が堅調に増加したことから、122,631千円となりました。
(d)営業外損益、経常利益
当連結会計年度の経常利益は、受取利息などの営業外収益を3,660千円計上した一方、支払利息244,969千円を計上し、1,784,645千円となりました。
(e)法人税等、親会社株主に帰属する当期純利益
当連結会計年度の法人税等は、税金等調整前当期純利益の増加に伴い、398,022千円となり、親会社株主に帰属する当期純利益は、943,295千円となりました。
なお、セグメント別の経営成績は次のとおりであります。
不動産投資支援事業
不動産投資支援事業につきましては、不動産商品15件、建築商品13件等を販売いたしました。売上高は21,495,079千円、セグメント利益は1,967,831千円となりました。
土地の仕入れ及び物件開発は概ね計画通り進捗しておりましたが、過去最大規模の大型物件の条件交渉に時間を要し、前事業年度に比べ売上、利益共に下回ることとなりました。
不動産マネジメント事業
不動産マネジメント事業につきましては、売上高は789,429千円、セグメント利益は122,631千円となりました。
増益となった主な要因は、管理戸数が堅調に増加したのに対し、効率的な業務運用により原価及び販管費を抑制できたことによるものであります。
経営成績に重要な影響を与える要因につきましては、「第2 事業の状況」の「3.事業等のリスク」をご参照ください。
c. キャッシュ・フローの状況の分析
当連結会計年度における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、5,300,581千円となりました。各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、以下のとおりです。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動の結果使用した資金は、3,996,252千円となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益を1,341,317千円計上し、営業出資金が1,060,614千円、完成工事未収入金が1,007,246千円減少した一方、棚卸資産が5,853,785千円増加、前受金が775,176千円減少、法人税等の支払を1,043,014千円行ったこと等によるものです。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動の結果使用した資金は、633,425千円となりました。これは主に投資有価証券の取得による支出が501,000千円、連結の範囲の変更を伴う子会社株式の取得による支出が121,180千円あったこと等によるものです。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動の結果得られた資金は、5,545,703千円となりました。これは主に長期借入金による収入が12,050,204千円あった一方、長期借入金の返済による支出が6,162,946千円あったこと等によるものです。
資本の財源及び資金の流動性につきましては、当社グループの資金需要のうち主なものは、運転資金、不動産投資支援事業の土地仕入及び建築資金です。当社グループは事業活動の資金については、事業運営上必要な流動性を確保するため、自己資金を活用するほか、金融機関からの借入金や社債により、時期に応じて最適な手段を選択して調達しており、金利情勢を注視しながら、適切なコストで安定的に資金を確保するとともにコストの低減を図ることを基本方針としております。
(1) 経営成績等の状況の概要
当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。
① 財政状態及び経営成績の状況
当連結会計年度におけるわが国経済は、雇用・所得環境の改善や各種政策の効果により、緩やかな回復基調で推移しているものの、物価上昇・原材料価格の高騰や海外景気の下振れによる国内景気の下押しリスク、中東地域を巡る情勢、金融資本市場の変動等の影響懸念など、先行きは依然として不透明な状況が続くことが見込まれます。
当社グループが属する不動産業界におきましては、2023年度の首都圏マンションの供給は前年度に対し6.4%減の2万6,798戸となりました。販売平均価格は9.5%上昇し7,566万円、平米単価は10.8%上昇し115.1万円と、平均価格は3期連続、平米単価は12期連続で上昇し、過去最高値を更新するという状況になりました(「首都圏マンション市場動向2023年度」、㈱不動産経済研究所調べ)。
新築分譲マンションの供給戸数が減少し価格が高騰する中、高い入居率により安定した収益が見込める東京の人気エリアにある居住用賃貸不動産への投資需要は引き続き旺盛であると捉えております。
このような状況の中、当社グループは城南3区を中心に、新築一棟マンション「GranDuo」シリーズ及び高級レジデンス「THE GRANDUO」シリーズの企画開発を推進するとともに、子会社化した岩本組とのシナジー創出に向けた取り組みを進めるなど、事業基盤の強化に積極的に取り組みました。
この結果、当連結会計年度の財政状態及び経営成績は以下の通りとなりました。
a.財政状態
当連結会計年度末の資産合計は、26,609,442千円となりました。当連結会計年度末の負債合計は、19,177,740千円、純資産合計は、7,431,701千円となりました。
b.経営成績
当連結会計年度の経営成績は、売上高22,284,509千円、営業利益2,090,463千円、経常利益1,784,645千円、親会社株主に帰属する当期純利益943,295千円となりました。
なお、セグメント別の経営成績は次のとおりであります。
(a)不動産投資支援事業
不動産投資支援事業につきましては、不動産商品15件、建築商品13件等を販売いたしました。売上高は21,495,079千円、セグメント利益は1,967,831千円となりました。
(b)不動産マネジメント事業
不動産マネジメント事業につきましては、管理戸数が堅調に増加したことから、売上高は789,429千円、セグメント利益は122,631千円となりました。
②キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、5,300,581千円となりました。各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、以下のとおりです。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動の結果使用した資金は、3,996,252千円となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益を1,341,317千円計上し、営業出資金が1,060,614千円、完成工事未収入金が1,007,246千円減少した一方、棚卸資産が5,853,785千円増加、前受金が775,176千円減少、法人税等の支払を1,043,014千円行ったこと等によるものです。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動の結果使用した資金は、633,425千円となりました。これは主に投資有価証券の取得による支出が501,000千円、連結の範囲の変更を伴う子会社株式の取得による支出が121,180千円あったこと等によるものです。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動の結果得られた資金は、5,545,703千円となりました。これは主に長期借入金による収入が12,050,204千円あった一方、長期借入金の返済による支出が6,162,946千円あったこと等によるものです。
③ 生産、受注及び販売の状況
a. 生産実績
該当事項はありません。
b. 受注実績
当連結会計年度における受注実績は次のとおりであります。なお、不動産マネジメント事業については受注に相当する事項が無いため、受注実績に関する記載はしておりません。
| セグメントの名称 | 受注高(千円) | 前年同期比(%) | 受注残高(千円) | 前年同期比(%) |
| 不動産投資支援事業 | 2,379,263 | - | 3,476,313 | - |
c. 販売実績
当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
| セグメントの名称 | 販売高(千円) | 前年同期比(%) |
| 不動産投資支援事業 | 21,495,079 | - |
| 不動産商品 (注)1 | 13,598,030 | - |
| 建築商品等 (注)2 | 7,897,049 | - |
| 不動産マネジメント事業 | 789,429 | - |
| 合計 | 22,284,509 | - |
(注) 1.不動産商品は、主に竣工した新築一棟マンション及び中古一棟ビルリノベーションを投資商品として提供した物件です。不動産商品は、物件の竣工・引渡しをもって収益を認識しております。
2.建築商品は、主に新築一棟マンション建築予定の土地を先行販売し、設計・請負工事契約を締結して建築・竣工した物件です。建築商品は、先行して販売する土地につきましては引渡しをもって収益を認識、請負工事契約につきましては、一定の期間にわたり履行義務が充足されると判断し、履行義務の充足に係る進捗度に基づき収益を認識しております。また、顧客から建物の建築のみの注文を受け工事請負契約を締結する受注商品もあります。
3.主要な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は、次のとおりであります。
当連結会計年度(自 2023年4月1日 至 2024年3月31日)
| 相手先 | 金額(千円) | 割合(%) |
| 合同会社城南ファンド | 2,770,000 | 12.4 |
| NECキャピタルソリューション株式会社 | 2,428,978 | 10.9 |
(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
① 重要な会計方針及び見積り
当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。当社グループの連結財務諸表を作成するにあたって採用している重要な会計方針は、「第5 経理の状況 1連結財務諸表等 (1) 連結財務諸表 注記事項 連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」に記載のとおりであります。この連結財務諸表の作成にあたって、経営者による会計方針の選択・適用とともに、資産及び負債または損益の状況に影響を与える見積りを用いており、請負工事にかかる収益認識、棚卸資産の評価など、これらの見積りについては、過去の実績や現状等を勘案し、合理的に判断しておりますが、見積りには不確実性が伴うため、実際の結果はこれらと異なることがあります。
② 当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
a. 財政状態の分析
(a)資産の部
当連結会計年度末における総資産残高は26,609,442千円となりました。主な内訳は、現金及び預金が5,300,581千円、仕掛販売用不動産が12,819,741千円、販売用不動産が2,863,116千円、完成工事未収入金が1,573,220千円であります。
(b)負債の部
当連結会計年度末における負債残高は19,177,740千円となりました。主な内訳は、長期借入金が11,099,855千円、1年内返済予定の長期借入金が4,016,308千円、工事未払金が1,379,188千円、前受金が648,243千円であります。
(c)純資産の部
当連結会計年度末における純資産残高は7,431,701千円となりました。主な内訳は、資本金が681,120千円、資本剰余金が641,599千円、利益剰余金が6,169,492千円であります。
当社グループの資金需要のうち主なものは、運転資金、不動産投資支援事業の土地仕入及び建築資金です。当社グループは事業活動の資金については、事業運営上必要な流動性を確保するため、自己資金を活用するほか、金融機関からの借入金や社債により、時期に応じて最適な手段を選択して調達しており、金利情勢を注視しながら、適切なコストで安定的に資金を確保するとともにコストの低減を図ることを基本方針としております。
b. 経営成績の分析
(a)売上高
当連結会計年度の売上高は、22,284,509千円となりました。
なお、セグメント別の売上高は、不動産投資支援事業につきましては、不動産商品15件、建築商品13件等を販売いたしました。売上高は21,495,079千円となりました。不動産マネジメント事業につきましては、管理戸数が堅調に増加したことから、売上高は789,429千円となりました。
(b)売上原価、売上総利益
当連結会計年度の売上原価は、17,945,659千円となり、売上総利益は4,338,849千円となりました。
(c)販売費及び一般管理費、営業利益
当連結会計年度の販売費及び一般管理費は、積極的な人材採用による人件費の増加及びのれんの償却を計上したことにより増加いたしました。
その結果、当連結会計年度の営業利益は2,090,463千円となりました。
なお、セグメント別の利益は、不動産投資支援事業につきましては、1,967,831千円となり、不動産マネジメント事業につきましては、管理戸数が堅調に増加したことから、122,631千円となりました。
(d)営業外損益、経常利益
当連結会計年度の経常利益は、受取利息などの営業外収益を3,660千円計上した一方、支払利息244,969千円を計上し、1,784,645千円となりました。
(e)法人税等、親会社株主に帰属する当期純利益
当連結会計年度の法人税等は、税金等調整前当期純利益の増加に伴い、398,022千円となり、親会社株主に帰属する当期純利益は、943,295千円となりました。
なお、セグメント別の経営成績は次のとおりであります。
不動産投資支援事業
不動産投資支援事業につきましては、不動産商品15件、建築商品13件等を販売いたしました。売上高は21,495,079千円、セグメント利益は1,967,831千円となりました。
土地の仕入れ及び物件開発は概ね計画通り進捗しておりましたが、過去最大規模の大型物件の条件交渉に時間を要し、前事業年度に比べ売上、利益共に下回ることとなりました。
不動産マネジメント事業
不動産マネジメント事業につきましては、売上高は789,429千円、セグメント利益は122,631千円となりました。
増益となった主な要因は、管理戸数が堅調に増加したのに対し、効率的な業務運用により原価及び販管費を抑制できたことによるものであります。
経営成績に重要な影響を与える要因につきましては、「第2 事業の状況」の「3.事業等のリスク」をご参照ください。
c. キャッシュ・フローの状況の分析
当連結会計年度における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、5,300,581千円となりました。各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、以下のとおりです。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動の結果使用した資金は、3,996,252千円となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益を1,341,317千円計上し、営業出資金が1,060,614千円、完成工事未収入金が1,007,246千円減少した一方、棚卸資産が5,853,785千円増加、前受金が775,176千円減少、法人税等の支払を1,043,014千円行ったこと等によるものです。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動の結果使用した資金は、633,425千円となりました。これは主に投資有価証券の取得による支出が501,000千円、連結の範囲の変更を伴う子会社株式の取得による支出が121,180千円あったこと等によるものです。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動の結果得られた資金は、5,545,703千円となりました。これは主に長期借入金による収入が12,050,204千円あった一方、長期借入金の返済による支出が6,162,946千円あったこと等によるものです。
資本の財源及び資金の流動性につきましては、当社グループの資金需要のうち主なものは、運転資金、不動産投資支援事業の土地仕入及び建築資金です。当社グループは事業活動の資金については、事業運営上必要な流動性を確保するため、自己資金を活用するほか、金融機関からの借入金や社債により、時期に応じて最適な手段を選択して調達しており、金利情勢を注視しながら、適切なコストで安定的に資金を確保するとともにコストの低減を図ることを基本方針としております。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
