有価証券報告書-第11期(平成30年1月1日-平成30年12月31日)
(1)経営成績等の状況の概要
当連結会計年度における当社グループ(当社、連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりです。
①経営成績等の状況の概要
当連結会計年度におけるわが国経済は、政府の経済政策や日銀の金融政策等により、日本企業の収益が過去最高水準になるなど企業業績や雇用情勢は回復傾向となりました。一方、世界経済は米国を筆頭に国際経済の成長が堅調で、今後も世界的な景気回復が期待されておりますが、ヨーロッパやアジアの地政学リスクや米国の金融政策の動向、中国をはじめとした新興国の経済動向など、依然として先行き不透明な状況が続いております。
不動産業界におきましては、マンション用地価格や建築コストの高騰等の影響により、一部の事業領域においては減速感が生じているものの、材料費の動向は概ね落ち着いた状態が継続しております。また、投資用不動産においては、金融緩和を背景とした投資家の投資姿勢は引き続き旺盛であり、建設需要も継続していること等から、その市場動向は堅調に推移しております。
このような環境のもと、当社グループは、フロービジネスであるアセットマネジメント事業と、ストックビジネスであるプロパティマネジメント事業との連携により、各事業間のシナジー効果創出に努めるとともに、営業力、技術力及びサービス品質の向上に努め、収益力の向上及び企業価値の最大化を図って参りました。
当連結会計年度においては、前連結会計年度から開発を行っていた12物件、並びに当連結会計年度に開発を開始した1物件が竣工したことにより、当連結会計年度において当社が企画・開発に携わった竣工棟数は累計82棟、管理戸数は2,602戸となりました。
この結果、売上高は2,956,327千円(前年同期比14.6%増)、営業利益504,911千円(同35.8%増)、経常利益527,994千円(同40.2%増)、親会社株主に帰属する当期純利益345,615千円(同35.9%増)となりました。
主要な事業区分別の概況は以下のとおりであります。なお、当社グループは不動産投資マネジメント事業の単一セグメントであるため、セグメントごとに記載しておらず、事業区分別に区分して記載しております。
<アセットマネジメント事業>アセットマネジメント事業につきましては、当連結会計年度において13物件が竣工(自社施工3件、建売2件)するとともに、引き続き積極的な用地取得と自社ホームページを活用したインバウンドマーケティング戦略による顧客層の拡大に注力したことにより、当社開発に係る新規設計契約13件(うち用地販売を伴うもの9件)を受注しました。また、売買コンサルティングにより5件の売買仲介を行っております。この結果、アセットマネジメント事業の売上は2,575,122千円(前年同期比18.2%増)となりました。
<プロパティマネジメント事業>プロパティマネジメント事業につきましては、管理物件の入居率の維持・向上を目指し、無人クリーニングサービスの導入や、新電力への切り替えに伴う電気代の削減提案など、入居者様及びオーナー様満足度の向上につながる提案を積極的に行って参りました。また、新築一棟マンション11物件、及び新築木造アパート2物件の竣工に伴い、管理運営受託件数が増加しましたが、前期において、2016年4月に発生した熊本地震に伴う補修費等が増加していたため、プロパティマネジメント事業の売上は381,204千円(前年同期比4.8%減)となりました。
②キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末の現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前連結会計年度末の615,930千円に比べ、604,797千円増加し、1,220,727千円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの主な要因は次のとおりであります。
<営業活動によるキャッシュ・フロー>営業活動による資金の増加は809,458千円(前連結会計年度における資金の減少は398,974千円)となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益527,994千円、販売用不動産の減少額461,121千円、及び売上債権の減少額221,261千円による資金の増加と、仕入債務の減少額134,673千円、開発用不動産の増加額117,825千円、及び法人税等の支払額118,047千円による資金の減少によります。
<投資活動によるキャッシュ・フロー>投資活動による資金の減少は38,579千円(前連結会計年度における資金の減少は20,545千円)となりました。これは主に、本社移転に伴う敷金の預入による支出17,953千円、定期預金の預入による支出9,600千円、及び有形固定資産の取得による支出8,757千円による資金の減少によります。
<財務活動によるキャッシュ・フロー>財務活動による資金の減少は166,082千円(前連結会計年度における資金の増加は408,413千円)となりました。これは主に、長期借入れの返済による支出758,322千円、及び社債の償還による支出50,000千円による資金の減少と、長期借入れによる収入203,500千円、及び株式の発行による収入446,457千円による資金の増加によります。
③生産、受注及び販売の実績
a.生産実績
該当事項はありません。
b.受注実績
当連結会計年度の受注実績を事業区分ごとに示すと、次のとおりであります。なお、プロパティマネジメン
ト事業については、受注に相当する事項がないため、受注実績に関する記載はしておりません。
(注)1.金額は、契約額によっております。
2.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
c.販売実績
当連結会計年度の販売実績を事業区分ごとに示すと、次のとおりであります。
(注)1.最近2連結会計年度の主な相手先別の販売実績、及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりです。
2.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において当社グループが判断したものであります。
①重要な会計方針及び見積り
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている企業会計の基準に基づき作成しております。この連結財務諸表の作成にあたりまして、必要と思われる見積りは、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項(連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)」に記載のとおりであり、合理的な基準に基づき実施しております。
なお、当社グループの連結財務諸表の作成において、損益又は資産の状況に影響を与える見積り、判断は、過去の実績やその時点で入手可能な情報に基づいた合理的と考えられる要因を考慮した上で実施しておりますが、結果として、このような見積りと実績が異なる場合があります。
②経営成績の分析
a.売上高
当連結会計年度の売上高は2,956,327千円(前年同期比14.6%増)となりました。これは主に、新築一棟マンシ
ョンの開発及び建売の販売を行ったこと等によります。
b.売上原価、売上総利益
当連結会計年度の売上原価は2,103,272千円(前年同期比7.8%増)となりました。これは主に、新築一棟マン
ションの開発及び建売の販売に伴う原価が発生したこと等によります。
この結果、売上総利益は853,054千円(同36.0%増)となりました。
c.販売費及び一般管理費、営業利益
当連結会計年度の販売費及び一般管理費は348,143千円(前年同期比36.3%増)となりました。これは主に、人
件費及び外部委託費用であり、これらは事業規模拡大に伴い増加傾向にあります。
この結果、営業利益は504,911千円(同35.8%増)となりました。
d.営業外損益、経常利益
当連結会計年度の営業外収益は31,446千円(前年同期比331.8%増)となりました。これは主に、保険解約に伴
う保険解約返戻金が発生したこと等によります。
当連結会計年度の営業外費用は8,363千円(同222.9%増)となりました。これは主に、上場関連費用の発生に
よる株式交付費の計上及び金融機関からの有利子負債に係る利息が発生したこと等によります。
この結果、経常利益は527,994千円(同40.2%増)となりました。
e.特別損益、税金等調整前当期純利益
当連結会計年度において特別利益及び特別損失の計上はありません。
この結果、税金等調整前当期純利益は527,994千円(前年同期比40.2%増)となりました。
f.法人税等、親会社株主に帰属する当期純利益
当連結会計年度の法人税等及び法人税等調整額は182,378千円(前年同期比49.4%増)となりました。これは主
に、税金等調整前当期純利益が増加したことによります。
この結果、親会社株主に帰属する当期純利益は345,615千円(同35.9%増)となりました。
③財政状態の分析
(資産)
当連結会計年度末における流動資産は、前連結会計年度末に比べ72,616千円増加し、1,858,371千円となりました。これは主に、現金及び預金が614,404千円、開発用不動産が117,825千円及び仕掛販売用不動産が67,777千円増加した一方、販売用不動産が461,121千円及び完成工事未収入金が214,186千円減少したことによります。
当連結会計年度末における固定資産は、前連結会計年度末に比べ43,297千円増加し、98,696千円となりました。これは主に、有形固定資産が24,918千円及び投資その他の資産が17,442千円増加したことによります。
この結果、資産合計は、前連結会計年度末に比べ115,914千円増加し、1,957,068千円となりました。
(負債)
当連結会計年度末における流動負債は、前連結会計年度末に比べ136,156千円減少し、367,162千円となりました。これは主に工事未払金が133,016千円、1年内償還予定の社債が50,000千円及び未成工事受入金が13,449千円減少した一方、未払法人税等が60,244千円増加したことによります。
当連結会計年度末における固定負債は、前連結会計年度末に比べ540,002千円減少し、4,797千円となりました。これは主に長期借入金が542,897千円減少したことによります。
この結果、負債合計は、前連結会計年度末に比べ676,158千円減少し、371,959千円となりました。
(純資産)
当連結会計年度末における純資産は、前連結会計年度末に比べ792,073千円増加し、1,585,108千円となりました。これは、親会社株主に帰属する当期純利益の計上により利益剰余金が345,615千円、資本金が223,228千円及び資本準備金が223,228千円増加したことによります。
④資本の財政源及び資金の流動性について
当社グループの主な資金需要は、収益用不動産の開発に係る用地仕入資金並びに建築資金、及び運転資金であります。それらの財源については、自己資本及び金融機関から調達した有利子負債等を充当しております。
⑤経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等
経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等については、「第2 事業の状況」「1 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等」「(4)目標とする経営指標」に記載のとおりであります。
なお、当連結会計年度におけるROEは29.1%、自己資本比率は81.0%となりました。
当連結会計年度における当社グループ(当社、連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりです。
①経営成績等の状況の概要
当連結会計年度におけるわが国経済は、政府の経済政策や日銀の金融政策等により、日本企業の収益が過去最高水準になるなど企業業績や雇用情勢は回復傾向となりました。一方、世界経済は米国を筆頭に国際経済の成長が堅調で、今後も世界的な景気回復が期待されておりますが、ヨーロッパやアジアの地政学リスクや米国の金融政策の動向、中国をはじめとした新興国の経済動向など、依然として先行き不透明な状況が続いております。
不動産業界におきましては、マンション用地価格や建築コストの高騰等の影響により、一部の事業領域においては減速感が生じているものの、材料費の動向は概ね落ち着いた状態が継続しております。また、投資用不動産においては、金融緩和を背景とした投資家の投資姿勢は引き続き旺盛であり、建設需要も継続していること等から、その市場動向は堅調に推移しております。
このような環境のもと、当社グループは、フロービジネスであるアセットマネジメント事業と、ストックビジネスであるプロパティマネジメント事業との連携により、各事業間のシナジー効果創出に努めるとともに、営業力、技術力及びサービス品質の向上に努め、収益力の向上及び企業価値の最大化を図って参りました。
当連結会計年度においては、前連結会計年度から開発を行っていた12物件、並びに当連結会計年度に開発を開始した1物件が竣工したことにより、当連結会計年度において当社が企画・開発に携わった竣工棟数は累計82棟、管理戸数は2,602戸となりました。
この結果、売上高は2,956,327千円(前年同期比14.6%増)、営業利益504,911千円(同35.8%増)、経常利益527,994千円(同40.2%増)、親会社株主に帰属する当期純利益345,615千円(同35.9%増)となりました。
主要な事業区分別の概況は以下のとおりであります。なお、当社グループは不動産投資マネジメント事業の単一セグメントであるため、セグメントごとに記載しておらず、事業区分別に区分して記載しております。
<アセットマネジメント事業>アセットマネジメント事業につきましては、当連結会計年度において13物件が竣工(自社施工3件、建売2件)するとともに、引き続き積極的な用地取得と自社ホームページを活用したインバウンドマーケティング戦略による顧客層の拡大に注力したことにより、当社開発に係る新規設計契約13件(うち用地販売を伴うもの9件)を受注しました。また、売買コンサルティングにより5件の売買仲介を行っております。この結果、アセットマネジメント事業の売上は2,575,122千円(前年同期比18.2%増)となりました。
<プロパティマネジメント事業>プロパティマネジメント事業につきましては、管理物件の入居率の維持・向上を目指し、無人クリーニングサービスの導入や、新電力への切り替えに伴う電気代の削減提案など、入居者様及びオーナー様満足度の向上につながる提案を積極的に行って参りました。また、新築一棟マンション11物件、及び新築木造アパート2物件の竣工に伴い、管理運営受託件数が増加しましたが、前期において、2016年4月に発生した熊本地震に伴う補修費等が増加していたため、プロパティマネジメント事業の売上は381,204千円(前年同期比4.8%減)となりました。
②キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末の現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前連結会計年度末の615,930千円に比べ、604,797千円増加し、1,220,727千円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの主な要因は次のとおりであります。
<営業活動によるキャッシュ・フロー>営業活動による資金の増加は809,458千円(前連結会計年度における資金の減少は398,974千円)となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益527,994千円、販売用不動産の減少額461,121千円、及び売上債権の減少額221,261千円による資金の増加と、仕入債務の減少額134,673千円、開発用不動産の増加額117,825千円、及び法人税等の支払額118,047千円による資金の減少によります。
<投資活動によるキャッシュ・フロー>投資活動による資金の減少は38,579千円(前連結会計年度における資金の減少は20,545千円)となりました。これは主に、本社移転に伴う敷金の預入による支出17,953千円、定期預金の預入による支出9,600千円、及び有形固定資産の取得による支出8,757千円による資金の減少によります。
<財務活動によるキャッシュ・フロー>財務活動による資金の減少は166,082千円(前連結会計年度における資金の増加は408,413千円)となりました。これは主に、長期借入れの返済による支出758,322千円、及び社債の償還による支出50,000千円による資金の減少と、長期借入れによる収入203,500千円、及び株式の発行による収入446,457千円による資金の増加によります。
③生産、受注及び販売の実績
a.生産実績
該当事項はありません。
b.受注実績
当連結会計年度の受注実績を事業区分ごとに示すと、次のとおりであります。なお、プロパティマネジメン
ト事業については、受注に相当する事項がないため、受注実績に関する記載はしておりません。
| 事業の名称 | 当連結会計年度 (自 2018年1月1日 至 2018年12月31日) | |||
| 受注高(千円) | 前年同期比(%) | 受注残高(千円) | 前年同期比(%) | |
| アセットマネジメント事業 | 1,657,591 | 90.2 | 143,318 | 13.7 |
(注)1.金額は、契約額によっております。
2.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
c.販売実績
当連結会計年度の販売実績を事業区分ごとに示すと、次のとおりであります。
| 事業の名称 | 当連結会計年度 (自 2018年1月1日 至 2018年12月31日) | |
| 金額(千円) | 前年同期比(%) | |
| アセットマネジメント事業 | 2,575,122 | 118.2 |
| プロパティマネジメント事業 | 381,204 | 95.2 |
| 合計 | 2,956,327 | 114.6 |
(注)1.最近2連結会計年度の主な相手先別の販売実績、及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりです。
| 販売先名 | 前連結会計年度 (自 2017年1月1日 至 2017年12月31日) | 当連結会計年度 (自 2018年1月1日 至 2018年12月31日) | ||
| 金額(千円) | 割合(%) | 金額(千円) | 割合(%) | |
| 株式会社アプリコット | - | - | 875,700 | 29.6 |
| 合同会社セプト2 | - | - | 493,100 | 16.7 |
| 合同会社M's | 425,187 | 16.5 | 68,352 | 2.3 |
| 合同会社MK3 | 286,656 | 11.1 | 1,431 | 0.0 |
2.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において当社グループが判断したものであります。
①重要な会計方針及び見積り
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている企業会計の基準に基づき作成しております。この連結財務諸表の作成にあたりまして、必要と思われる見積りは、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項(連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)」に記載のとおりであり、合理的な基準に基づき実施しております。
なお、当社グループの連結財務諸表の作成において、損益又は資産の状況に影響を与える見積り、判断は、過去の実績やその時点で入手可能な情報に基づいた合理的と考えられる要因を考慮した上で実施しておりますが、結果として、このような見積りと実績が異なる場合があります。
②経営成績の分析
a.売上高
当連結会計年度の売上高は2,956,327千円(前年同期比14.6%増)となりました。これは主に、新築一棟マンシ
ョンの開発及び建売の販売を行ったこと等によります。
b.売上原価、売上総利益
当連結会計年度の売上原価は2,103,272千円(前年同期比7.8%増)となりました。これは主に、新築一棟マン
ションの開発及び建売の販売に伴う原価が発生したこと等によります。
この結果、売上総利益は853,054千円(同36.0%増)となりました。
c.販売費及び一般管理費、営業利益
当連結会計年度の販売費及び一般管理費は348,143千円(前年同期比36.3%増)となりました。これは主に、人
件費及び外部委託費用であり、これらは事業規模拡大に伴い増加傾向にあります。
この結果、営業利益は504,911千円(同35.8%増)となりました。
d.営業外損益、経常利益
当連結会計年度の営業外収益は31,446千円(前年同期比331.8%増)となりました。これは主に、保険解約に伴
う保険解約返戻金が発生したこと等によります。
当連結会計年度の営業外費用は8,363千円(同222.9%増)となりました。これは主に、上場関連費用の発生に
よる株式交付費の計上及び金融機関からの有利子負債に係る利息が発生したこと等によります。
この結果、経常利益は527,994千円(同40.2%増)となりました。
e.特別損益、税金等調整前当期純利益
当連結会計年度において特別利益及び特別損失の計上はありません。
この結果、税金等調整前当期純利益は527,994千円(前年同期比40.2%増)となりました。
f.法人税等、親会社株主に帰属する当期純利益
当連結会計年度の法人税等及び法人税等調整額は182,378千円(前年同期比49.4%増)となりました。これは主
に、税金等調整前当期純利益が増加したことによります。
この結果、親会社株主に帰属する当期純利益は345,615千円(同35.9%増)となりました。
③財政状態の分析
(資産)
当連結会計年度末における流動資産は、前連結会計年度末に比べ72,616千円増加し、1,858,371千円となりました。これは主に、現金及び預金が614,404千円、開発用不動産が117,825千円及び仕掛販売用不動産が67,777千円増加した一方、販売用不動産が461,121千円及び完成工事未収入金が214,186千円減少したことによります。
当連結会計年度末における固定資産は、前連結会計年度末に比べ43,297千円増加し、98,696千円となりました。これは主に、有形固定資産が24,918千円及び投資その他の資産が17,442千円増加したことによります。
この結果、資産合計は、前連結会計年度末に比べ115,914千円増加し、1,957,068千円となりました。
(負債)
当連結会計年度末における流動負債は、前連結会計年度末に比べ136,156千円減少し、367,162千円となりました。これは主に工事未払金が133,016千円、1年内償還予定の社債が50,000千円及び未成工事受入金が13,449千円減少した一方、未払法人税等が60,244千円増加したことによります。
当連結会計年度末における固定負債は、前連結会計年度末に比べ540,002千円減少し、4,797千円となりました。これは主に長期借入金が542,897千円減少したことによります。
この結果、負債合計は、前連結会計年度末に比べ676,158千円減少し、371,959千円となりました。
(純資産)
当連結会計年度末における純資産は、前連結会計年度末に比べ792,073千円増加し、1,585,108千円となりました。これは、親会社株主に帰属する当期純利益の計上により利益剰余金が345,615千円、資本金が223,228千円及び資本準備金が223,228千円増加したことによります。
④資本の財政源及び資金の流動性について
当社グループの主な資金需要は、収益用不動産の開発に係る用地仕入資金並びに建築資金、及び運転資金であります。それらの財源については、自己資本及び金融機関から調達した有利子負債等を充当しております。
⑤経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等
経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等については、「第2 事業の状況」「1 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等」「(4)目標とする経営指標」に記載のとおりであります。
なお、当連結会計年度におけるROEは29.1%、自己資本比率は81.0%となりました。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
