有価証券報告書-第16期(2023/01/01-2023/12/31)
(1)経営成績等の状況の概要
当連結会計年度における当社グループ(当社、連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。
①財政状態及び経営成績の状況
当連結会計年度におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症に伴う行動制限の緩和により社会経済活動の正常化が進み、30年振りとなる高水準の賃上げや企業の高い投資意欲など、経済に前向きな動きが顕在化しております。しかしながら、原材料価格、エネルギー価格の高騰や、海外景気の下振れリスク、金融資本市場の変動等、依然として先行きは不透明な状況が続いております。
不動産業界におきましては、金融緩和政策の継続を背景として、不動産投資家の投資姿勢は引き続き旺盛であり、その市場動向は堅調に推移していくことが期待されるものの、マンション用地価格の上昇、原材料や建築資材の価格高騰の影響を今後も注視していく必要があります。
このような環境のもと、当社グループは、アセットマネジメント事業におけるフロー収益と、プロパティマネジメント事業におけるストック収益に加え、株式会社グッドライフエネルギーにおけるエネルギー事業との連携により、各事業間のシナジー効果創出に努めるとともに、営業力、技術力及びサービス品質の向上に努め、収益力の向上及び企業価値の最大化を図って参りました。
その結果、当連結会計年度の財政状態及び経営成績は下記のとおりとなりました。
a.財政状態
(資産)
当連結会計年度末における流動資産は、前連結会計年度末に比べ2,159百万円増加し、8,347百万円となりました。主な要因は、仕掛販売用不動産が991百万円、販売用不動産が640百万円、契約資産が368百万円及び未成工事支出金が126百万円増加した一方、現金及び預金が92百万円減少したことによります。
固定資産は、前連結会計年度末に比べ191百万円増加し、1,013百万円となりました。要因は、有形固定資産が164百万円及び投資その他の資産が28百万円増加した一方、無形固定資産が1百万円減少したことによります。
この結果、総資産は、前連結会計年度末に比べ2,350百万円増加し、9,361百万円となりました。
(負債)
当連結会計年度末における流動負債は、前連結会計年度末に比べ1,265百万円増加し、4,797百万円となりました。主な要因は、短期借入金が784百万円、工事未払金が258百万円、未払法人税等が185百万円及びその他の流動負債が105百万円増加した一方、契約負債が63百万円及び1年内返済予定の長期借入金が60百万円減少したことによります。
固定負債は、前連結会計年度末に比べ404百万円増加し、1,304百万円となりました。要因は、長期借入金が397百万円及びリース債務が6百万円増加したことによります。
この結果、負債合計は、前連結会計年度末に比べ1,670百万円増加し、6,101百万円となりました。
(純資産)
当連結会計年度末における純資産は、前連結会計年度末に比べ680百万円増加し、3,260百万円となりました。主な要因は、親会社株主に帰属する当期純利益の計上により利益剰余金が696百万円増加した一方、自己株式の取得により26百万円減少したことによります。
b.経営成績
当連結会計年度においては、前連結会計年度から開発を行っていた18物件が竣工したことにより、当連結会計年度末において当社が企画・開発に携わった物件の竣工棟数は累計146棟、管理戸数は5,579戸となりました。
この結果、売上高は11,435百万円(前連結会計年度比41.9%増)、営業利益1,061百万円(同85.6%増)、経常利益1,035百万円(同90.0%増)、親会社株主に帰属する当期純利益696百万円(同124.6%増)となりました。
セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。
(不動産投資マネジメント事業)
当事業は、資産形成・運用をお考えのオーナー様に対し、賃貸マンション用地の仕入、企画、設計・監理、施工及び売却をサポートするアセットマネジメント事業と、賃貸仲介及び賃貸管理サービスを提供するプロパティマネジメント事業によって構成されております。
アセットマネジメント事業につきましては、当連結会計年度において18物件が竣工するとともに、熊本における開発エリアの拡大や、引き続き積極的な用地取得を行って参りました。また、金融機関等との連携を強化し、地主様からの土地有効活用相談の獲得や顧客層拡大に注力したことから、当社開発に係る新規設計契約14件(うち用地販売を伴うもの9件)及び連結子会社である株式会社グッドライフ建設において建築に係る工事請負契約15件を受注し、当連結会計年度末における進行中の工事は17件となりました。
プロパティマネジメント事業につきましては、新築一棟マンション18物件の引渡し及び新規管理受託10物件による管理受託件数の増加のほか、業務オペレーションの見直しを行い、RPA及びコールセンターの導入により業務の効率化を図って参りました。また、管理物件の入居率の維持・向上を目指し、入居者アプリの導入や、新電力への切替えに伴う電気代の削減提案に加え、不動産オーナー向け資産管理運用アプリを活用した情報提供、屋上の有効活用を目的としたアンテナ設置やエレベーター保守費用の削減提案など、入居者様及びオーナー様の満足度向上につながる提案を積極的に行って参りました。
この結果、不動産投資マネジメント事業の売上高は11,246百万円(前連結会計年度比41.9%増)、セグメント利益は1,194百万円(同69.6%増)となりました。
(エネルギー事業)
当事業は、連結子会社である株式会社グッドライフエネルギーにおいて、主に当社が管理を行う物件の入居者様に対し、プロパンガスの供給を行っております。
積極的なプロパンガス供給会社の切替え提案及びガス供給設備の取得を行ったことにより、当連結会計年度末におけるプロパンガス供給棟数は116棟となっております。
この結果、エネルギー事業の売上高は189百万円(前連結会計年度比40.9%増)、セグメント損失は12百万円(前連結会計年度は22百万円のセグメント損失)となりました。
②キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末の現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前連結会計年度末の2,352百万円に比べ、92百万円減少し、2,259百万円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの主な要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動による資金の減少は895百万円となりました。これは主に、仕掛販売用不動産の増加額932百万円、販売用不動産の増加額640百万円、売上債権及び契約資産の増加額388百万円、法人税等の支払額166百万円の資金の減少と、税金等調整前当期純利益1,035百万円及び仕入債務の増加額265百万円の資金の増加によります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動による資金の減少は285百万円となりました。これは主に、有形固定資産の取得による支出278百万円、敷金及び保証金の差入による支出7百万円の資金の減少によります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動による資金の増加は1,087百万円となりました。これは主に、長期借入れによる収入1,067百万円及び短期借入金の純増額784百万円の資金の増加と、長期借入金の返済による支出729百万円及び自己株式の取得による支出26百万円の資金の減少によります。
③生産、受注及び販売の実績
a.生産実績
該当事項はありません。
b.受注実績
当連結会計年度の受注実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。なお、不動産投資マネジメント事業以外のセグメントについては、受注に相当する事項がないため、受注実績に関する記載はしておりません。
(注)金額は、契約額によっております。
c.販売実績
当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
(注)1.セグメント間の取引については相殺消去しております。
2.最近2連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりです。
(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
①財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容
財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討結果につきましては、「(1)経営成績等の状況の概要 ①財政状態及び経営成績の状況」に記載のとおりであります。
今後の見通しにつきましては、円安による原材料価格、エネルギー価格の高騰や、海外景気の下振れリスクなど、今後の社会経済活動や金融情勢は依然として不透明な状況にあります。
このような外部環境のもと、当社グループは、2024年12月期の重点施策として、不動産投資マネジメント事業における賃貸マンション用地の仕入れ強化、それに伴う人材の採用、確保及び退職の抑制を掲げております。採用については、賃貸マンションの建築工事件数の増加に対応するため、連結子会社である株式会社グッドライフ建設における現場監督を担える人材について引き続き積極的に採用を行うこととしております。
これら一連の諸施策により、当社グループの経営基盤を強化し、増収増益基調を確実にして企業価値を拡大して参ります。
②キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報
キャッシュ・フローの状況の分析・検討結果につきましては、「(1)経営成績等の状況の概要 ②キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。
当社グループの主な資金需要は、用地仕入資金、建築資金、設備投資資金及び運転資金であります。それらの財源については、自己資金及び金融機関からの借入金により調達しております。
このうち、金融機関からの借入に関して、収益用不動産の開発に係る用地仕入資金については、短期借入金で調達し、収益用不動産を建売にて販売を行う場合の用地仕入資金及び賃貸マンション建築資金並びにエネルギー事業におけるガス供給設備取得のための設備投資資金については、長期借入金での調達を行っております。
当社グループは、その健全な財政状態、営業活動によりキャッシュ・フローを生み出す能力及び借入金により、当社グループの成長を維持するため将来必要な用地仕入資金、建築資金、設備投資資金及び運転資金を調達することが可能と考えております。
③重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている企業会計の基準に基づき作成しております。
詳細については、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項(重要な会計上の見積り)」に記載しております。
当連結会計年度における当社グループ(当社、連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。
①財政状態及び経営成績の状況
当連結会計年度におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症に伴う行動制限の緩和により社会経済活動の正常化が進み、30年振りとなる高水準の賃上げや企業の高い投資意欲など、経済に前向きな動きが顕在化しております。しかしながら、原材料価格、エネルギー価格の高騰や、海外景気の下振れリスク、金融資本市場の変動等、依然として先行きは不透明な状況が続いております。
不動産業界におきましては、金融緩和政策の継続を背景として、不動産投資家の投資姿勢は引き続き旺盛であり、その市場動向は堅調に推移していくことが期待されるものの、マンション用地価格の上昇、原材料や建築資材の価格高騰の影響を今後も注視していく必要があります。
このような環境のもと、当社グループは、アセットマネジメント事業におけるフロー収益と、プロパティマネジメント事業におけるストック収益に加え、株式会社グッドライフエネルギーにおけるエネルギー事業との連携により、各事業間のシナジー効果創出に努めるとともに、営業力、技術力及びサービス品質の向上に努め、収益力の向上及び企業価値の最大化を図って参りました。
その結果、当連結会計年度の財政状態及び経営成績は下記のとおりとなりました。
a.財政状態
(資産)
当連結会計年度末における流動資産は、前連結会計年度末に比べ2,159百万円増加し、8,347百万円となりました。主な要因は、仕掛販売用不動産が991百万円、販売用不動産が640百万円、契約資産が368百万円及び未成工事支出金が126百万円増加した一方、現金及び預金が92百万円減少したことによります。
固定資産は、前連結会計年度末に比べ191百万円増加し、1,013百万円となりました。要因は、有形固定資産が164百万円及び投資その他の資産が28百万円増加した一方、無形固定資産が1百万円減少したことによります。
この結果、総資産は、前連結会計年度末に比べ2,350百万円増加し、9,361百万円となりました。
(負債)
当連結会計年度末における流動負債は、前連結会計年度末に比べ1,265百万円増加し、4,797百万円となりました。主な要因は、短期借入金が784百万円、工事未払金が258百万円、未払法人税等が185百万円及びその他の流動負債が105百万円増加した一方、契約負債が63百万円及び1年内返済予定の長期借入金が60百万円減少したことによります。
固定負債は、前連結会計年度末に比べ404百万円増加し、1,304百万円となりました。要因は、長期借入金が397百万円及びリース債務が6百万円増加したことによります。
この結果、負債合計は、前連結会計年度末に比べ1,670百万円増加し、6,101百万円となりました。
(純資産)
当連結会計年度末における純資産は、前連結会計年度末に比べ680百万円増加し、3,260百万円となりました。主な要因は、親会社株主に帰属する当期純利益の計上により利益剰余金が696百万円増加した一方、自己株式の取得により26百万円減少したことによります。
b.経営成績
当連結会計年度においては、前連結会計年度から開発を行っていた18物件が竣工したことにより、当連結会計年度末において当社が企画・開発に携わった物件の竣工棟数は累計146棟、管理戸数は5,579戸となりました。
この結果、売上高は11,435百万円(前連結会計年度比41.9%増)、営業利益1,061百万円(同85.6%増)、経常利益1,035百万円(同90.0%増)、親会社株主に帰属する当期純利益696百万円(同124.6%増)となりました。
セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。
(不動産投資マネジメント事業)
当事業は、資産形成・運用をお考えのオーナー様に対し、賃貸マンション用地の仕入、企画、設計・監理、施工及び売却をサポートするアセットマネジメント事業と、賃貸仲介及び賃貸管理サービスを提供するプロパティマネジメント事業によって構成されております。
アセットマネジメント事業につきましては、当連結会計年度において18物件が竣工するとともに、熊本における開発エリアの拡大や、引き続き積極的な用地取得を行って参りました。また、金融機関等との連携を強化し、地主様からの土地有効活用相談の獲得や顧客層拡大に注力したことから、当社開発に係る新規設計契約14件(うち用地販売を伴うもの9件)及び連結子会社である株式会社グッドライフ建設において建築に係る工事請負契約15件を受注し、当連結会計年度末における進行中の工事は17件となりました。
プロパティマネジメント事業につきましては、新築一棟マンション18物件の引渡し及び新規管理受託10物件による管理受託件数の増加のほか、業務オペレーションの見直しを行い、RPA及びコールセンターの導入により業務の効率化を図って参りました。また、管理物件の入居率の維持・向上を目指し、入居者アプリの導入や、新電力への切替えに伴う電気代の削減提案に加え、不動産オーナー向け資産管理運用アプリを活用した情報提供、屋上の有効活用を目的としたアンテナ設置やエレベーター保守費用の削減提案など、入居者様及びオーナー様の満足度向上につながる提案を積極的に行って参りました。
この結果、不動産投資マネジメント事業の売上高は11,246百万円(前連結会計年度比41.9%増)、セグメント利益は1,194百万円(同69.6%増)となりました。
(エネルギー事業)
当事業は、連結子会社である株式会社グッドライフエネルギーにおいて、主に当社が管理を行う物件の入居者様に対し、プロパンガスの供給を行っております。
積極的なプロパンガス供給会社の切替え提案及びガス供給設備の取得を行ったことにより、当連結会計年度末におけるプロパンガス供給棟数は116棟となっております。
この結果、エネルギー事業の売上高は189百万円(前連結会計年度比40.9%増)、セグメント損失は12百万円(前連結会計年度は22百万円のセグメント損失)となりました。
②キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末の現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前連結会計年度末の2,352百万円に比べ、92百万円減少し、2,259百万円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの主な要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動による資金の減少は895百万円となりました。これは主に、仕掛販売用不動産の増加額932百万円、販売用不動産の増加額640百万円、売上債権及び契約資産の増加額388百万円、法人税等の支払額166百万円の資金の減少と、税金等調整前当期純利益1,035百万円及び仕入債務の増加額265百万円の資金の増加によります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動による資金の減少は285百万円となりました。これは主に、有形固定資産の取得による支出278百万円、敷金及び保証金の差入による支出7百万円の資金の減少によります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動による資金の増加は1,087百万円となりました。これは主に、長期借入れによる収入1,067百万円及び短期借入金の純増額784百万円の資金の増加と、長期借入金の返済による支出729百万円及び自己株式の取得による支出26百万円の資金の減少によります。
③生産、受注及び販売の実績
a.生産実績
該当事項はありません。
b.受注実績
当連結会計年度の受注実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。なお、不動産投資マネジメント事業以外のセグメントについては、受注に相当する事項がないため、受注実績に関する記載はしておりません。
| セグメントの名称 | 当連結会計年度 (自 2023年1月1日 至 2023年12月31日) | |||
| 受注高(百万円) | 前年同期比(%) | 受注残高 (百万円) | 前年同期比(%) | |
| 不動産投資マネジメント事業 | 10,321 | 121.8 | 4,866 | 99.3 |
(注)金額は、契約額によっております。
c.販売実績
当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
| セグメントの名称 | 当連結会計年度 (自 2023年1月1日 至 2023年12月31日) | |
| 金額(百万円) | 前年同期比(%) | |
| 不動産投資マネジメント事業 | 11,246 | 141.9 |
| エネルギー事業 | 189 | 140.9 |
| 報告セグメント計 | 11,435 | 141.9 |
| その他 | - | - |
| 合計 | 11,435 | 141.9 |
(注)1.セグメント間の取引については相殺消去しております。
2.最近2連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりです。
| 相手先 | 前連結会計年度 (自 2022年1月1日 至 2022年12月31日) | 当連結会計年度 (自 2023年1月1日 至 2023年12月31日) | ||
| 金額(百万円) | 割合(%) | 金額(百万円) | 割合(%) | |
| 福岡地所株式会社 | 867 | 10.8 | 1,329 | 11.6 |
| 株式会社ケイ・エル・アイ | 1,142 | 14.2 | 422 | 3.7 |
(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
①財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容
財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討結果につきましては、「(1)経営成績等の状況の概要 ①財政状態及び経営成績の状況」に記載のとおりであります。
今後の見通しにつきましては、円安による原材料価格、エネルギー価格の高騰や、海外景気の下振れリスクなど、今後の社会経済活動や金融情勢は依然として不透明な状況にあります。
このような外部環境のもと、当社グループは、2024年12月期の重点施策として、不動産投資マネジメント事業における賃貸マンション用地の仕入れ強化、それに伴う人材の採用、確保及び退職の抑制を掲げております。採用については、賃貸マンションの建築工事件数の増加に対応するため、連結子会社である株式会社グッドライフ建設における現場監督を担える人材について引き続き積極的に採用を行うこととしております。
これら一連の諸施策により、当社グループの経営基盤を強化し、増収増益基調を確実にして企業価値を拡大して参ります。
②キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報
キャッシュ・フローの状況の分析・検討結果につきましては、「(1)経営成績等の状況の概要 ②キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。
当社グループの主な資金需要は、用地仕入資金、建築資金、設備投資資金及び運転資金であります。それらの財源については、自己資金及び金融機関からの借入金により調達しております。
このうち、金融機関からの借入に関して、収益用不動産の開発に係る用地仕入資金については、短期借入金で調達し、収益用不動産を建売にて販売を行う場合の用地仕入資金及び賃貸マンション建築資金並びにエネルギー事業におけるガス供給設備取得のための設備投資資金については、長期借入金での調達を行っております。
当社グループは、その健全な財政状態、営業活動によりキャッシュ・フローを生み出す能力及び借入金により、当社グループの成長を維持するため将来必要な用地仕入資金、建築資金、設備投資資金及び運転資金を調達することが可能と考えております。
③重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている企業会計の基準に基づき作成しております。
詳細については、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項(重要な会計上の見積り)」に記載しております。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
