有価証券報告書-第18期(2025/01/01-2025/12/31)
(1)経営成績等の状況の概要
当連結会計年度における当社グループ(当社及び連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。
①財政状態及び経営成績の状況
当連結会計年度におけるわが国経済は、雇用・所得環境の改善や各種政策の効果が下支えとなり、緩やかな回復基調で推移いたしました。しかしながら、米国の通商政策の影響による景気の下振れリスクに加えて原材料価格、エネルギー価格の高騰や、金融資本市場の変動など、依然として先行きは不透明な状況が続いております。
不動産業界におきましては、人件費や建築資材の価格の高騰に伴う物件価格の上昇に加え、金利の上昇基調に伴う財務コストの増大など、事業環境の不確実性が高まっており、引き続き市場動向を慎重に見極める必要があります。しかしながら、主要都市での賃貸需要やインフレによる継続的なインカムゲインの確保が期待できることから、国内外の投資家による国内不動産への投資意欲は、引き続き高水準で推移しております。
このような環境のもと、当社グループは、2025年12月期の重点施策として、連結子会社である株式会社デベロップデザインの事業基盤を活かした首都圏エリアにおける賃貸マンション開発事業の展開を掲げ、注力して参りました。また、事業エリア拡大に伴う開発棟数の増加に対応するため、建築技術者の採用を引き続き積極的に進めて参りました。
その結果、当連結会計年度の財政状態及び経営成績は下記のとおりとなりました。
a.財政状態
(資産)
当連結会計年度末における流動資産は、前連結会計年度末に比べ440百万円減少し、15,656百万円となりました。主な要因は、仕掛販売用不動産が1,651百万円、その他の流動資産が208百万円及び契約資産が206百万円減少した一方、販売用不動産が1,037百万円、現金及び預金が650百万円増加したことによります。
固定資産は、前連結会計年度末に比べ443百万円増加し、3,366百万円となりました。要因は、有形固定資産が378百万円及び投資その他の資産が145百万円増加した一方、無形固定資産が80百万円減少したことによります。
この結果、総資産は、前連結会計年度末に比べ3百万円増加し、19,023百万円となりました。
(負債)
当連結会計年度末における流動負債は、前連結会計年度末に比べ2,129百万円減少し、7,980百万円となりました。主な要因は、短期借入金が679百万円、1年内返済予定の長期借入金が597百万円、契約負債が441百万円、工事未払金が377百万円及び未払法人税等が300百万円減少した一方、その他の流動負債が183百万円及び預り金が72百万円増加したことによります。
固定負債は、前連結会計年度末に比べ628百万円増加し、5,231百万円となりました。主な要因は、長期借入金が701百万円増加した一方、その他の固定負債が98百万円減少したことによります。
この結果、負債合計は、前連結会計年度末に比べ1,500百万円減少し、13,211百万円となりました。
(純資産)
当連結会計年度末における純資産は、前連結会計年度末に比べ1,504百万円増加し、5,811百万円となりました。主な要因は、親会社株主に帰属する当期純利益の計上により利益剰余金が1,652百万円増加した一方、自己株式の取得により306百万円減少したことによります。
b.経営成績
当連結会計年度においては、前連結会計年度から開発を行っていた27物件が竣工したことにより、当連結会計年度末において当社が企画・開発に携わった物件の竣工棟数は累計194棟、管理戸数は7,708戸となりました。
この結果、売上高は24,505百万円(前連結会計年度比43.1%増)、営業利益は2,573百万円(同66.7%増)、経常利益は2,529百万円(同67.4%増)、親会社株主に帰属する当期純利益は1,652百万円(同65.1%増)となりました。
セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。
(不動産投資マネジメント事業)
当事業は、アセットマネジメント事業とプロパティマネジメント事業により構成されております。
アセットマネジメント事業はさらに2つの事業体に区分されます。1つ目は、当社及び連結子会社である株式会社グッドライフ建設において、主に福岡、熊本、那覇、札幌で資産形成・運用をお考えのオーナー様に対し、投資用新築一棟賃貸マンションの用地販売、設計、建築及び売買仲介サービスを提供しております。2つ目は、連結子会社である株式会社デベロップデザインにおいて、主に首都圏で不動産開発、設計監理及び近隣対策業務を提供しております。
また、プロパティマネジメント事業では賃貸仲介及び賃貸管理サービスを提供しております。
アセットマネジメント事業につきましては、中期的な成長戦略の一環として首都圏エリアでの展開に注力して参りました。その結果として、当連結会計年度において東京都内(高田馬場)で初となる開発用地の取得が確定し、本格的な首都圏進出の第一歩を踏み出すことができました。また、既存事業エリアにおいても堅調に推移し、当連結会計年度において27物件が竣工するとともに、当社開発に係る新規設計契約14件及び連結子会社である株式会社グッドライフ建設において建築に係る工事請負契約15件を受注し、当連結会計年度末における進行中の工事は16件となりました。
プロパティマネジメント事業につきましては、新築一棟マンション26物件の引渡し及び新規管理受託18物件により管理受託件数が増加しております。
この結果、不動産投資マネジメント事業の売上高は24,178百万円(前連結会計年度比43.3%増)、セグメント利益は2,735百万円(同64.7%増)となりました。
(エネルギー事業)
当事業は、連結子会社である株式会社グッドライフエネルギーにおいて、主に当社が管理を行う物件の入居者様に対し、プロパンガスの供給を行っております。当連結会計年度においては、新たに那覇でのガスの供給を開始するなど、事業基盤の拡大に努めて参りました。これにより、当連結会計年度末におけるプロパンガス供給棟数は172棟となっております。
この結果、エネルギー事業の売上高は319百万円(前連結会計年度比28.4%増)、セグメント利益は5百万円(前連結会計年度は1百万円のセグメント損失)となりました。
②キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末の現金及び現金同等物(以下、「資金」という。)は、前連結会計年度末の5,260百万円に比べ、653百万円増加し、5,914百万円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの主な要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動による資金の増加は1,739百万円となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益2,502百万円及び仕掛販売用不動産の減少額1,651百万円の資金の増加と、法人税等の支払額1,196百万円、販売用不動産の増加額1,037百万円及び契約負債の減少額441百万円の資金の減少によります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動による資金の減少は401百万円となりました。これは主に、有形固定資産の取得による支出503百万円の資金の減少と、貸付金の回収による収入148百万円の資金の増加によります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動による資金の減少は684百万円となりました。これは主に、長期借入金の返済による支出1,096百万円、短期借入金の純減額679百万円及び自己株式の取得による支出306百万円の資金の減少と、長期借入れによる収入1,200百万円の資金の増加によります。
③生産、受注及び販売の実績
a.生産実績
該当事項はありません。
b.受注実績
当連結会計年度の受注実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。なお、不動産投資マネジメント事業以外のセグメントについては、受注に相当する事項がないため、受注実績に関する記載はしておりません。
(注)金額は、契約額によっております。
c.販売実績
当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
(注)1.セグメント間の取引については相殺消去しております。
2.最近2連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。
(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
①財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容
財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討結果につきましては、「(1)経営成績等の状況の概要 ①財政状態及び経営成績の状況」に記載のとおりであります。
今後の見通しにつきましては、日本銀行による段階的な追加利上げの実施を受け、国内金利は「金利ある世界」の定着局面に移行しつつあります。これにより、資金調達コストの上昇や不動産投資家の投資判断基準の厳格化が予想されるなど、事業環境の先行きについては引き続き注視していく必要があります。
このような状況のもと、当社グループは「中期経営計画2026-2028」に基づき、投資用新築一棟賃貸マンションの用地仕入、販売、設計、建築、賃貸仲介、賃貸管理、売買仲介、エネルギー供給までをワンストップで担う「不動産SPAモデル」を一層強化して参ります。特に、最大の強みである建築(自社施工)を活かし、市場規模の大きい東京エリアへの本格進出を加速させるとともに、新たにホテル事業へ参入し収益構造の多層化を推進いたします。
②キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報
キャッシュ・フローの状況の分析・検討結果につきましては、「(1)経営成績等の状況の概要 ②キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。
当社グループの主な資金需要は、用地仕入資金、建築資金、設備投資資金及び運転資金であります。それらの財源については、自己資金及び金融機関からの借入により調達しております。
このうち、金融機関からの借入に関して、収益用不動産の開発に係る用地仕入資金については、短期借入金で調達し、賃貸用不動産の取得資金、収益用不動産を建売にて販売を行う場合の用地仕入資金及び賃貸マンション建設資金、エネルギー事業におけるガス供給設備取得のための設備投資資金及びM&Aに係る資金については、長期借入金での調達を行っております。
当社グループは、その健全な財政状態、営業活動によりキャッシュ・フローを生み出す能力及び借入により、当社グループの成長を維持するため将来必要な用地仕入資金、建築資金、設備投資資金及びM&Aに係る資金を調達することが可能と考えております。
③重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている企業会計の基準に基づき作成しております。
詳細については、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項(重要な会計上の見積り)」に記載しております。
当連結会計年度における当社グループ(当社及び連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。
①財政状態及び経営成績の状況
当連結会計年度におけるわが国経済は、雇用・所得環境の改善や各種政策の効果が下支えとなり、緩やかな回復基調で推移いたしました。しかしながら、米国の通商政策の影響による景気の下振れリスクに加えて原材料価格、エネルギー価格の高騰や、金融資本市場の変動など、依然として先行きは不透明な状況が続いております。
不動産業界におきましては、人件費や建築資材の価格の高騰に伴う物件価格の上昇に加え、金利の上昇基調に伴う財務コストの増大など、事業環境の不確実性が高まっており、引き続き市場動向を慎重に見極める必要があります。しかしながら、主要都市での賃貸需要やインフレによる継続的なインカムゲインの確保が期待できることから、国内外の投資家による国内不動産への投資意欲は、引き続き高水準で推移しております。
このような環境のもと、当社グループは、2025年12月期の重点施策として、連結子会社である株式会社デベロップデザインの事業基盤を活かした首都圏エリアにおける賃貸マンション開発事業の展開を掲げ、注力して参りました。また、事業エリア拡大に伴う開発棟数の増加に対応するため、建築技術者の採用を引き続き積極的に進めて参りました。
その結果、当連結会計年度の財政状態及び経営成績は下記のとおりとなりました。
a.財政状態
(資産)
当連結会計年度末における流動資産は、前連結会計年度末に比べ440百万円減少し、15,656百万円となりました。主な要因は、仕掛販売用不動産が1,651百万円、その他の流動資産が208百万円及び契約資産が206百万円減少した一方、販売用不動産が1,037百万円、現金及び預金が650百万円増加したことによります。
固定資産は、前連結会計年度末に比べ443百万円増加し、3,366百万円となりました。要因は、有形固定資産が378百万円及び投資その他の資産が145百万円増加した一方、無形固定資産が80百万円減少したことによります。
この結果、総資産は、前連結会計年度末に比べ3百万円増加し、19,023百万円となりました。
(負債)
当連結会計年度末における流動負債は、前連結会計年度末に比べ2,129百万円減少し、7,980百万円となりました。主な要因は、短期借入金が679百万円、1年内返済予定の長期借入金が597百万円、契約負債が441百万円、工事未払金が377百万円及び未払法人税等が300百万円減少した一方、その他の流動負債が183百万円及び預り金が72百万円増加したことによります。
固定負債は、前連結会計年度末に比べ628百万円増加し、5,231百万円となりました。主な要因は、長期借入金が701百万円増加した一方、その他の固定負債が98百万円減少したことによります。
この結果、負債合計は、前連結会計年度末に比べ1,500百万円減少し、13,211百万円となりました。
(純資産)
当連結会計年度末における純資産は、前連結会計年度末に比べ1,504百万円増加し、5,811百万円となりました。主な要因は、親会社株主に帰属する当期純利益の計上により利益剰余金が1,652百万円増加した一方、自己株式の取得により306百万円減少したことによります。
b.経営成績
当連結会計年度においては、前連結会計年度から開発を行っていた27物件が竣工したことにより、当連結会計年度末において当社が企画・開発に携わった物件の竣工棟数は累計194棟、管理戸数は7,708戸となりました。
この結果、売上高は24,505百万円(前連結会計年度比43.1%増)、営業利益は2,573百万円(同66.7%増)、経常利益は2,529百万円(同67.4%増)、親会社株主に帰属する当期純利益は1,652百万円(同65.1%増)となりました。
セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。
(不動産投資マネジメント事業)
当事業は、アセットマネジメント事業とプロパティマネジメント事業により構成されております。
アセットマネジメント事業はさらに2つの事業体に区分されます。1つ目は、当社及び連結子会社である株式会社グッドライフ建設において、主に福岡、熊本、那覇、札幌で資産形成・運用をお考えのオーナー様に対し、投資用新築一棟賃貸マンションの用地販売、設計、建築及び売買仲介サービスを提供しております。2つ目は、連結子会社である株式会社デベロップデザインにおいて、主に首都圏で不動産開発、設計監理及び近隣対策業務を提供しております。
また、プロパティマネジメント事業では賃貸仲介及び賃貸管理サービスを提供しております。
アセットマネジメント事業につきましては、中期的な成長戦略の一環として首都圏エリアでの展開に注力して参りました。その結果として、当連結会計年度において東京都内(高田馬場)で初となる開発用地の取得が確定し、本格的な首都圏進出の第一歩を踏み出すことができました。また、既存事業エリアにおいても堅調に推移し、当連結会計年度において27物件が竣工するとともに、当社開発に係る新規設計契約14件及び連結子会社である株式会社グッドライフ建設において建築に係る工事請負契約15件を受注し、当連結会計年度末における進行中の工事は16件となりました。
プロパティマネジメント事業につきましては、新築一棟マンション26物件の引渡し及び新規管理受託18物件により管理受託件数が増加しております。
この結果、不動産投資マネジメント事業の売上高は24,178百万円(前連結会計年度比43.3%増)、セグメント利益は2,735百万円(同64.7%増)となりました。
(エネルギー事業)
当事業は、連結子会社である株式会社グッドライフエネルギーにおいて、主に当社が管理を行う物件の入居者様に対し、プロパンガスの供給を行っております。当連結会計年度においては、新たに那覇でのガスの供給を開始するなど、事業基盤の拡大に努めて参りました。これにより、当連結会計年度末におけるプロパンガス供給棟数は172棟となっております。
この結果、エネルギー事業の売上高は319百万円(前連結会計年度比28.4%増)、セグメント利益は5百万円(前連結会計年度は1百万円のセグメント損失)となりました。
②キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末の現金及び現金同等物(以下、「資金」という。)は、前連結会計年度末の5,260百万円に比べ、653百万円増加し、5,914百万円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの主な要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動による資金の増加は1,739百万円となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益2,502百万円及び仕掛販売用不動産の減少額1,651百万円の資金の増加と、法人税等の支払額1,196百万円、販売用不動産の増加額1,037百万円及び契約負債の減少額441百万円の資金の減少によります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動による資金の減少は401百万円となりました。これは主に、有形固定資産の取得による支出503百万円の資金の減少と、貸付金の回収による収入148百万円の資金の増加によります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動による資金の減少は684百万円となりました。これは主に、長期借入金の返済による支出1,096百万円、短期借入金の純減額679百万円及び自己株式の取得による支出306百万円の資金の減少と、長期借入れによる収入1,200百万円の資金の増加によります。
③生産、受注及び販売の実績
a.生産実績
該当事項はありません。
b.受注実績
当連結会計年度の受注実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。なお、不動産投資マネジメント事業以外のセグメントについては、受注に相当する事項がないため、受注実績に関する記載はしておりません。
| セグメントの名称 | 当連結会計年度 (自 2025年1月1日 至 2025年12月31日) | |||
| 受注高(百万円) | 前年同期比(%) | 受注残高 (百万円) | 前年同期比(%) | |
| 不動産投資マネジメント事業 | 21,918 | 112.9 | 10,114 | 92.9 |
(注)金額は、契約額によっております。
c.販売実績
当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
| セグメントの名称 | 当連結会計年度 (自 2025年1月1日 至 2025年12月31日) | |
| 金額(百万円) | 前年同期比(%) | |
| 不動産投資マネジメント事業 | 24,178 | 143.3 |
| エネルギー事業 | 319 | 128.4 |
| 報告セグメント計 | 24,497 | 143.0 |
| その他 | 8 | - |
| 合計 | 24,505 | 143.1 |
(注)1.セグメント間の取引については相殺消去しております。
2.最近2連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。
| 相手先 | 前連結会計年度 (自 2024年1月1日 至 2024年12月31日) | 当連結会計年度 (自 2025年1月1日 至 2025年12月31日) | ||
| 金額(百万円) | 割合(%) | 金額(百万円) | 割合(%) | |
| 福岡地所株式会社 | 2,209 | 12.9 | 578 | 2.4 |
(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
①財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容
財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討結果につきましては、「(1)経営成績等の状況の概要 ①財政状態及び経営成績の状況」に記載のとおりであります。
今後の見通しにつきましては、日本銀行による段階的な追加利上げの実施を受け、国内金利は「金利ある世界」の定着局面に移行しつつあります。これにより、資金調達コストの上昇や不動産投資家の投資判断基準の厳格化が予想されるなど、事業環境の先行きについては引き続き注視していく必要があります。
このような状況のもと、当社グループは「中期経営計画2026-2028」に基づき、投資用新築一棟賃貸マンションの用地仕入、販売、設計、建築、賃貸仲介、賃貸管理、売買仲介、エネルギー供給までをワンストップで担う「不動産SPAモデル」を一層強化して参ります。特に、最大の強みである建築(自社施工)を活かし、市場規模の大きい東京エリアへの本格進出を加速させるとともに、新たにホテル事業へ参入し収益構造の多層化を推進いたします。
②キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報
キャッシュ・フローの状況の分析・検討結果につきましては、「(1)経営成績等の状況の概要 ②キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。
当社グループの主な資金需要は、用地仕入資金、建築資金、設備投資資金及び運転資金であります。それらの財源については、自己資金及び金融機関からの借入により調達しております。
このうち、金融機関からの借入に関して、収益用不動産の開発に係る用地仕入資金については、短期借入金で調達し、賃貸用不動産の取得資金、収益用不動産を建売にて販売を行う場合の用地仕入資金及び賃貸マンション建設資金、エネルギー事業におけるガス供給設備取得のための設備投資資金及びM&Aに係る資金については、長期借入金での調達を行っております。
当社グループは、その健全な財政状態、営業活動によりキャッシュ・フローを生み出す能力及び借入により、当社グループの成長を維持するため将来必要な用地仕入資金、建築資金、設備投資資金及びM&Aに係る資金を調達することが可能と考えております。
③重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている企業会計の基準に基づき作成しております。
詳細については、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項(重要な会計上の見積り)」に記載しております。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
