有価証券報告書-第37期(2024/04/01-2025/03/31)

(1)経営成績等の状況の概要
① 財政状態の状況
(資産)
当事業年度末における流動資産は12,374,666千円となり、前事業年度末に比べ1,741,407千円増加いたしました。これは主に自社物件を1棟売却したことで、現金及び預金が1,754,251千円増加したことによるものであります。
固定資産は54,311,185千円となり、前事業年度末に比べ4,293,440千円増加いたしました。これは物件売却があった一方、自社物件を7棟取得したこと等により、有形固定資産が4,396,064千円増加したことによるものであります。
以上の結果、当事業年度末における資産合計は66,685,852千円となり、前事業年度末に比べ6,034,847千円増加いたしました。
(負債)
当事業年度末における流動負債は4,127,558千円となり、前事業年度末に比べ381,011千円減少いたしました。これは主に未払消費税等が463,184千円減少したことによるものであります。
固定負債は50,625,519千円となり、前事業年度末に比べ4,742,658千円増加いたしました。これは主に長期借入金が4,591,211千円増加したことによるものであります。
以上の結果、当事業年度末における負債合計は54,753,078千円となり、前事業年度末に比べ4,361,647千円増加いたしました。
(純資産)
当事業年度末における純資産合計は11,932,774千円となり、前事業年度末に比べ1,673,200千円増加いたしました。これは主に配当金の支払467,718千円により純資産が減少した一方、当期純利益2,067,597千円を計上したことによるものであります。
② 経営成績の状況
当事業年度におけるわが国の経済は、消費マインドの停滞による足踏み傾向が一部みられたものの、雇用・所得環境が改善する中、緩やかな回復が継続しております。一方で、物価上昇の継続や金利政策の動向、海外経済の先行き懸念等の影響によるわが国の経済への下押し圧力等については、引き続き注視が必要な状況です。
当社の属する不動産業界では、特に都市部を中心に高い需要が継続しております。賃貸用不動産においては、広いエリアで賃料水準が堅調に推移している一方で、建築費上昇や人件費増加に加えて金利上昇等のコスト負担増加が見込まれます。
当社はこのような環境の中、管理獲得のための営業活動に注力し、管理戸数(自社物件除く)は前事業年度末より240戸増加いたしました。また、物件の取得を進め、滋賀県草津市において540戸の大型賃貸マンションを取得するなど自社物件戸数は前事業年度末より847戸増加いたしました。さらに、当事業年度においては、福岡県に管理センターを初出店し、埼玉県で物件を初取得するなど事業の拡大に努めて参りました。
以上の結果、当事業年度の経営成績は、売上高10,018,008千円(前期比6.9%増)、営業利益1,800,825千円(同1.3%減)、経常利益1,457,980千円(同3.1%減)となりました。当期純利益については、当事業年度に自社物件1棟を売却したことにより固定資産売却益を計上したため、2,067,597千円(同64.6%増)となりました。
セグメントごとの経営成績は次のとおりであります。
(不動産管理事業)
当社の不動産管理事業は、不動産オーナー様の安定した賃貸経営に資するべく、入居者管理に加えビルメンテナンス並びにリフォーム工事・賃貸仲介など、賃貸経営に必要なサービスを提供しております。入居者様に長期にわたり住み続けていただくことが、不動産オーナー様の収益の最大化に繋がるとの観点から、入居者満足度向上のための様々な施策を行っております。
当事業年度の不動産管理事業においては、管理戸数の増加に伴い管理収入が堅調に推移するとともに、仲介収入、工事売上等が増加し増収増益となりました。これらの結果、売上高は4,071,062千円(前期比7.2%増)、営業利益は685,217千円(同47.1%増)となりました。
(不動産賃貸事業)
当社の不動産賃貸事業は、物件取得にあたって、資産効率が高い比較的築年数が経過している優良な物件を中心に、立地その他の条件や、概ね高い入居率が維持できるか等を総合的に勘案したうえで取得しております。物件取得に際しては、不動産取得税、控除対象外消費税等の租税公課に加え、取得物件の改修などの修繕費等が発生し一時的に収益が悪化することとなりますが、当社は、効率的に費用を投下し、不動産管理事業で得たノウハウを活かしたリニューアルを行います。これにより取得物件は長期間にわたって高水準の入居率を維持することが可能となり、自社物件の高い収益性につながっております。
当事業年度の不動産賃貸事業においては、自社物件を7棟(神奈川県3棟、福岡県2棟、滋賀県1棟、埼玉県1棟)取得しました。前事業年度に取得した物件が、通年稼働したことにより増収となりましたが、物件取得に伴う一時的な費用の増加、自社物件の計画修繕の実施等により減益となりました。その結果、売上高は5,946,945千円(前期比6.7%増)、営業利益は1,115,607千円(同17.9%減)となりました。
③ キャッシュ・フローの状況
当事業年度における現金及び現金同等物(以下「資金」とする)は、前事業年度末に比べ1,749,446千円増加し、11,552,099千円(前期比17.8%増)となりました。
当事業年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動の結果増加した資金は1,883,978千円(前事業年度は3,218,611千円の増加)となりました。これは、固定資産売却益1,536,811千円、法人税等の支払額746,947千円及び未払消費税等の減少額463,184千円などの減少要因があった一方、税引前当期純利益2,994,745千円、減価償却費1,580,809千円などを計上したことによるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動の結果減少した資金は4,240,188千円(前事業年度は2,016,124千円の減少)となりました。これは、有形固定資産の売却による収入2,664,245千円などがあった一方、有形固定資産の取得による支出6,965,797千円などにより資金が減少したことによるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動の結果増加した資金は4,105,655千円(前事業年度は1,460,580千円の増加)となりました。これは長期借入金の返済による支出5,691,696千円及び配当金の支払額467,718千円などにより資金が減少した一方、長期借入れによる収入10,269,500千円などにより資金が増加したことによるものであります。
④ 生産、受注及び販売の実績
a.生産実績
当社が行う事業は、提供するサービスの性格上、生産実績の記載になじまないため、当該記載を省略しております。
b.受注実績
当社が行う事業は、提供するサービスの性格上、受注実績の記載になじまないため、当該記載を省略しております。
c.販売実績
当事業年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
(単位:千円)

セグメントの名称	当事業年度 (自 2024年4月1日 至 2025年3月31日)	前期比(%)
不動産管理事業	4,071,062	107.2
不動産賃貸事業	5,946,945	106.7
合計	10,018,008	106.9

(注)セグメント間の取引については相殺消去しております。
(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において判断したものであります。
① 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
当社の財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成しております。この財務諸表の作成にあたって、損益又は資産の状況に影響を与える見積り、判断は、過去の実績や現状等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。
当社の財務諸表は固定資産の比率が高いことから、当社の財務諸表で採用する重要な会計上の見積りのうち特に影響が大きいものは、固定資産の減損会計であります。詳細については、「第5 経理の状況 1 財務諸表等(1)財務諸表 注記事項(重要な会計上の見積り)」をご参照ください。
② 当事業年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
当事業年度の経営成績等の状況については、前述の「(1)経営成績等の状況の概要」をご参照ください。
当社は、家賃収入の範囲内で余裕をもって返済が可能な収益性の高い物件を原則として全額借入金により取得することを不動産賃貸事業の成長戦略の柱としておりますので、物件取得が進むに従い自己資本比率は低下しますが、以下の理由から、当事業年度末における財務健全性は高いと考えております。
・流動負債(4,127百万円)を大きく上回る現金及び預金(11,859百万円)を保有している。
・長期借入金の返済が完了した土地及び建物を多数保有している(土地の帳簿価額3,741百万円、建物の帳簿価額1,359百万円)。
・賃貸等不動産の時価(56,585百万円)は、簿価(53,210百万円)を大きく上回っている。
また金利変動の影響及び対応については、前述の「1 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等(3)優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題 ② 金利、物価の上昇などの経済環境の変化への対応」に記載のとおりでございます。
③ 資本の財源及び資金の流動性に係る情報
当事業年度のキャッシュ・フローの状況については、前述の「(1)経営成績等の状況の概要 ③ キャッシュ・フローの状況」をご参照ください。
④ 経営成績に重要な影響を与える要因について
当社の報告セグメントは、不動産管理事業セグメント及び不動産賃貸事業セグメントから構成されます。
不動産管理事業セグメントの主な収益は、管理受託契約に基づく管理収入、管理業務に附随する業務(リフォーム工事、不動産の売買仲介・賃貸仲介)などから得られる収益であり、経営成績に影響を与える要因は管理物件戸数及び管理物件の入居率であります。
また、不動産賃貸事業セグメントの主な収益は、家賃収入から得られる収益であり、経営成績に影響を与える要因は自社物件戸数及び自社物件の入居率であります。なお、自社物件の採算が悪化した場合、固定資産の減損会計が当社の経営成績に重要な影響を与える要因となる可能性があります。その他、経営成績に重要な影響を与える要因については、「第2 事業の状況 3 事業等のリスク」に記載のとおりであると認識しておりますが、各種対応策を実施することでリスク要因の低減を図ってまいります。
⑤ 経営者の問題意識と今後の方針について
当社は、収益拡大及び原価低減を図るため管理物件戸数及び自社物件戸数の増加を重視する方針です。また、当社は入居者様の満足度を向上させ長期に渡って住み続けていただくことでオーナー様の収益の最大化を図ることを目標としており、具体的な指標として入居率の上昇を目指しております。
⑥ 経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標について
当社の不動産管理事業における管理物件戸数と入居率及び不動産賃貸事業における自社物件戸数と入居率の推移は、次のとおりであります。

セグメント		2024年3月末	2025年3月末	増減
不動産管理事業	管理物件戸数(戸)	21,147	21,387	240
	入居率(%)	97.1	98.8	1.7
不動産賃貸事業	自社物件戸数(戸)	5,553	6,400	847
	入居率(%)	98.3	97.2	△1.1