有価証券報告書-第16期(2025/02/01-2026/01/31)

(1)経営成績等の状況の概要
① 財政状態及び経営成績の状況
当事業年度(2025年2月1日～2026年1月31日)における日本経済は、雇用・所得環境の改善などにより個人消費の持ち直しによる景気の緩やかな回復の兆しが見られたものの、物価高に伴う個人消費や設備投資などの内需減少により、回復基調までは届かない足踏み状態とみられます。日本銀行の金利政策、為替リスクや地政学リスクによるエネルギーや原材料価格の高止まりが懸念されるなど、景気の先行きは依然として不透明な状況であります。
このような環境下において、当社は当期に下記一覧の各トランクルームを開業致しました。

開業月	店舗名	都道府県・ 市区町村		2025年8月	境町第2	茨城県猿島郡
					甲府昭和	山梨県中巨摩郡
2025年2月	太田尾島	群馬県太田市		2025年9月	西新宿	東京都新宿区
	磐田二之宮	静岡県磐田市			宇部流川	山口県宇部市
	南区泉田	岡山県岡山市			宇部岬町	山口県宇部市
2025年3月	都城大王	宮崎県都城市			古河下辺見	茨城県古河市
	石川台	東京都大田区			南仙台	宮城県仙台市
	取手ゆめみ野	茨城県取手市		2025年11月	新潟豊栄	新潟県新潟市
	笠松	岐阜県羽島郡			関	岐阜県関市
	土岐	岐阜県土岐市			荒尾	熊本県荒尾市
2025年4月	塩屋北	兵庫県神戸市		2025年12月	新潟寺尾	新潟県新潟市
	あま甚目寺	愛知県あま市			半田乙川	愛知県半田市
2025年5月	秋田楢山	秋田県秋田市			鹿屋寿	鹿児島鹿屋市
	秋田土崎	秋田県秋田市		2026年1月	日立河原子	茨城県日立市
2025年6月	横手	秋田県横手市			和光白子	埼玉県和光市
	袋井湊	静岡県袋井市			石神井台	東京都練馬区
2025年7月	矢吹	福島県西白河郡			元住吉	神奈川県川崎市
	浜松志都呂	静岡県浜松市			南区洲崎	岡山県岡山市

トランクルーム運営管理事業については、既存店舗の稼働室数増加により増収となりました。
トランクルームの開発分譲事業については、屋内大型トランクルーム4物件と、コンテナ型トランクルーム8物件のコンテナ部分を投資家へ売却いたしました。
その他不動産取引事業については、ホテル1物件の売却売上、レジデンス1物件と事務所1物件の賃料売上を計上しております。
以上の結果、当事業年度の売上高は3,999,797千円(前年同期比6.2%減)、営業利益は191,468千円(前年同期比11.3%増)、経常利益は172,922千円(前年同期比1.2%増)、当期純利益は、117,120千円(前年同期比55.3%増)となりました。
各セグメントの経営成績は以下のとおりであります。
(トランクルーム運営管理事業)
トランクルーム運営管理事業では、トランクルームを利用者に貸し出し、運営・管理を行うことにより利益を得ております。利用者から受領するトランクルーム利用料及びプロパティマネジメント受託収入が売上であり、トランクルームを所有あるいは賃借するコスト及び運営に必要なコストが原価となります。
当事業年度は、既存店舗の稼働室数維持・拡大、新規契約者の獲得に努めて参りました。また、コンテナ型トランクルームの新規自社保有物件を増やしたことによりトランクルーム販管費が増加しました。
この結果、トランクルーム運営管理事業の売上高は1,096,491千円(前年同期23.3%増)、セグメント利益は19,298千円(前年同期はセグメント損失53,224千円)となりました。
(トランクルーム開発分譲事業)
トランクルーム開発分譲事業では、トランクルームを企画、開発し、不動産投資家に売却することで利益を得ております。売却代金が収入であり、開発に要したコストが原価となります。
当事業年度は、8物件(コンテナ型トランクルーム)のコンテナ部分及び4物件(ビルイン型トランクルーム)を投資家へ売却いたしました。
この結果、トランクルーム開発分譲事業の売上高は2,531,790千円(前年同期23.6%減)、セグメント利益は437,508千円(前年同期2.2%減)となりました。
(その他不動産取引事業)
その他不動産取引事業では、トランクルーム以外の不動産を不動産投資家へ仲介、再販することなどで利益を得ております。仲介手数料または売却代金が主な収入であり、不動産の仲介または仕入に要したコストが原価となります。
当事業年度は、自社所有の不動産賃料収入が増加しました。
また、ホテルR9 The Yard加西を売却いたしました。
この結果、その他不動産取引事業の売上高は371,516千円(前年同期比520.3%増)、セグメント利益は24,765千円(前年同期比42.9%増)となりました。
(資産)
当事業年度末における流動資産は、前事業年度末に比べて916,245千円増加し3,686,538千円となりました。これは、現金及び預金が915,490千円と前事業年度末に比べて382,632千円、開発分譲事業の販売用不動産が2,553,237千円と前事業年度末に比べて569,911千円増加したこと等によるものです。固定資産は、前事業年度末に比べて159,222千円増加し、1,020,773千円となりました。これは、有形固定資産が73,760千円増加、無形固定資産が1,592千円減少、投資その他の資産が87,055千円増加したことなどによるものです。
この結果、資産合計は前事業年度末に比べて1,075,468千円増加し、4,707,312千円となりました。
(負債)
流動負債は、前事業年度末に比べて584,593千円増加し、1,810,019千円となりました。これは、開発中の物件に関わる短期借入金が前事業年度末から519,824千円増加したことなどによるものです。固定負債は、前事業年度末に比べて371,268千円増加し1,658,119千円となりました。これは、長期借入金が前事業年度末から391,249千円増加したものの、転貸損失引当金が51,815千円減少したことなどによるものです。
この結果、負債合計は前事業年度末に比べて955,862千円増加し、3,468,139千円となりました。
(純資産)
純資産合計は、前事業年度末に比べて119,606千円増加し、1,239,172千円となりました。これは、利益剰余金が767,457千円と前事業年度末に比べて117,120千円増加したことなどによるものです。
② キャッシュ・フローの状況
当事業年度末における現金及び現金同等物の残高は、前事業年度末に比べ376,629千円増加し、902,485千円となりました。
当事業年度における各キャッシュ・フローの状況及びこれらの要因は以下のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
当事業年度における営業活動の結果、使用した資金は387,257千円(前年同期は632,718千円の支出)となりました。これは主に税引前当期純利益175,140千円、棚卸資産の増加による減少569,521千円、法人税等の支払い58,370千円等によるものです。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
当事業年度における投資活動の結果、使用した資金は142,756千円(前年同期は151,613千円の支出)となりました。これは主に有形固定資産の取得による支出53,646千円、無形固定資産の取得による支出4,096千円、敷金の差入による支出98,446千円等によるものです。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
当事業年度における財務活動の結果、得た資金は906,663千円(前年同期は364,951千円の収入)となりました。これは主に長期借入れによる収入800,000千円等によるものです。
③ 生産、受注及び販売の実績
a 生産実績
当社は生産を行っていないため、生産実績の記載はしておりません。
b 受注実績
当社は受注生産を行っていないため、受注実績の記載はしておりません。
c 販売実績
当事業年度の販売実績を示すと、以下の通りです。

	当事業年度
セグメントの名称	販売金額(千円)	前期比(%)
トランクルーム運営管理事業(千円)	1,096,491	123.3
トランクルーム開発分譲事業(千円)	2,531,790	76.4
その他 不 動 産 取 引 事業(千円)	371,516	620.3

(注)主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は、以下のとおりであります。

相手先	前事業年度		当事業年度
	販売金額(千円)	割合(%)	販売金額(千円)	割合(%)
メットライフ生命保険株式会社	2,424,748	56.9	1,947,000	48.7

(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は、次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末において当社が判断したものであります。
① 重要な会計方針及び見積り
当社の財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づき作成されております。この財務諸表の作成にあたって、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額及び開示に影響を与える見積りを必要としております。経営者は、これらの見積りについて、過去の実績等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積りによる不確実性のため、これらの見積りと異なる場合があります。
財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは「第5 経理の状況 1財務諸表等 (1)財務諸表 注記事項(重要な会計上の見積り)」に記載しております。
② 当事業年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・結果内容
(売上高、売上原価)
当事業年度における売上高は、3,999,797千円となりました。
その主な要因は、天王町トランクルーム、世田谷池尻トランクルーム、幡ヶ谷トランクルーム、亀戸トランクルーム、南砂トランクルーム及び杉並宮前トランクルームの完成、売却等によるものです。
また、売上原価は3,295,139千円となりました。これは、売上高同様開発事業の順調な開発によるものです。
その結果、売上総利益は、704,658千円となりました。
(販売費及び一般管理費)
当事業年度における販売費及び一般管理費は、513,189千円となりました。
その主な要因は、開発部、営業部共に従業員の構成の変化等による人件費の増加と、株主優待制度の開始による優待費用の発生によるものです。
その結果、営業利益は、191,468千円となりました。
(営業外損益)
当事業年度における営業外収益は、29,774千円となりました。これは、主に太陽光売電収入による収益24,811千円を計上したことによります。営業外費用は、48,320千円となりました。これは、主に太陽光売電原価による費用23,440千円及び支払利息23,365千円を計上したことによります。
その結果、経常利益は、172,922千円となりました。
(特別利益)
当事業年度における特別利益は2,217千円となりました。これは、投資有価証券の売却益を計上したことによります。
以上の結果、税引前当期純利益は、175,140千円、当期純利益は、117,120千円となりました。
③ 経営成績に重要な影響を与える要因について
経営成績に重要な影響を与える要因につきましては、「3事業等のリスク」に記載のとおりであります。
④ 資金の財源及び資金の流動性
a.キャッシュ・フローの状況
「(1)経営成績等の状況の概要 ② キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。
b.資金の需要
当社における資金需要は、主として売上原価となります販売用不動産の仕入れ資金であります。これらは、短期借入れ資金として銀行等の金融機関から調達を行っております。
今後も事業活動を支える資金調達については、低コストかつ安定的、機動的な資金の確保を主眼として多様な資金調達方法に取り組んでまいります。
なお、事業拡大に伴う多額の先行投資が見込まれる場合は、これらの資金需要に対応するため自己資金、金融機関からの借入れ及びエクイティファイナンス等で調達することを予定しております。
⑤ 経営方針・経営戦略・経営上の目標の達成状況を判断するための客観的指標
a.当社の経営目標
当社は、個人及び企業がユーザーとなるトランクルームの企画、開発、運営をしております。そのため下記の指標を経営上の管理目標としております。
・トランクルーム利用者の成約、解約の状況及び現在稼働している室数、全体室数に対する稼働室数(稼働率)
・トランクルーム開発及び売却時の、不動産としての物件の仕入れ高と完成後の売却金額による物件売却利益率
b.当社の経営方針
イ.トランクルーム開発後の完売による利益率の確保及び向上を図る
ロ.既存物件及び大型マスターリース案件の稼働率アップによる収益拡大を図る
ハ.コンプライアンスの徹底による管理・運営体制の強化を図る
ニ.オフィスビルへの出店や商業施設等への出店等新たな営業戦略を推進する